Diplomado en Gestión Inmobiliaria by Jorge Luis Cruzado

DIPLOMADO EN GESTIÓN INMOBILIARIA

ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA

Diplomado en Gestión Inmobiliaria – Administración Inmobiliaria

Indice I. ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA 1. Principios de Administración 1.1. Definición 1.2. Elementos a considerar dentro de la Organización 2. El proceso inmobiliario 2.1. Sociológico 2.2. Psicológico 2.3. Comercial 2.4. Técnicos 2.5. Financiero 2.6. Legales 3. El Proyecto Inmobiliario 3.1. Tipos de Estudio 3.2. Información General 3.3. Evaluación de Proyectos 4. Administración de Propiedades 4.1. Perspectiva 4.2. Campo de Acción 4.3. Tipos de Propiedades 4.4. Aptitudes para la Administración Inmobiliaria 4.5. Administración Individual de Propiedades 4.6. Administración de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común

II. MERCADO INMOBILIARIO 5. Mercado 5.1. Definición 5.2. Principios 5.3. La Necesidad de Vivienda 5.4. Participantes 5.5. Características cualitativas 5.6. Características cuantitativas 6. Mercado Inmobiliario Actual 6.1. Análisis del Mercado 6.2. Estratos Sociales

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III. ADMINISTRACION DEL TIEMPO 7. EL MANEJO DEL TIEMPO 7.1. Administración del Tiempo 7.2. Claves para el manejo efectivo del tiempo:

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INTRODUCCION Este curso nos permitirá tener una visión del sector inmobiliario administrativo y de los elementos que conforman el ámbito de desarrollo de esta actividad que influyen decisivamente en el manejo de la gestión del Agente Inmobiliario. -

Identificaremos a todos los participantes y sus respectivos roles y de qué manera contribuyen al desarrollo del Proceso Inmobiliario.

Analizaremos el mercado y sus características, sus tendencias, su ofrecimiento; así como todos aquellos que directa e indirectamente aportan a su funcionamiento.

Revisaremos todo el proceso inmobiliario desde su gestación hasta su conclusión y todos los campos que abarca en su dinámica.

Aprenderemos el desarrollo de la Operación del Corretaje, desde su inicio hasta su culminación y su práctica. Así como las diferentes casuísticas que se pueden dar en su ejercicio.

El armado del Proyecto Inmobiliario desde su inicio hasta su estructura típica y resultados, para situarnos en la perspectiva del que construye. Los Principios de la Administración y como nos podemos valer de ellos para crecer no solamente en el ámbito profesional sino también personal. Con el soporte de un marco teórico y la participación de todos hasta la culminación de este curso aportaremos a este material un valor agregado muy importante, la experiencia.

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Curso de Administración Inmobiliaria I.

ADMINISTRACION INMOBILIARIA 1. Administración 1.1. Definición: Revisaremos algunos principios de la administración y como poder usarlos a fin de que nos ayuden a desarrollar nuestras tareas profesionales y también nos puedan servir de soporte para emprender cualquier proyecto futuro sea en el campo laboral o personal. La palabra Administración se forma de dos vocablos:

AD (va al lado) ADjunto, (va junto, al lado) MINISTRACION (Mayordomía) MINISTRACION (Mayordomía) Esto implica, que la responsabilidad de una gestión propia o delegada va junto con el uso de herramientas que facilitan su proceso, control y objetivos. Sean bienes materiales, recursos humanos o una mixtura de ambos. La administración tiene como base al denominado cuerpo social, es decir, a las personas estos procesos no se pueden llevar a cabo de no ser por las personas los integrantes de cualquier organización. 1.2. Principios: 1.2.1. Planificación.Es prever antes de ejecutar acciones conducentes al logro de nuestras metas, y efectuar preguntas de como, hacia donde vamos, con quién y para qué? Esto nos ayudará a tener claro el escenario sobre el cual volcaremos todos nuestros esfuerzos para la consecución de nuestros objetivos. Prever, significa anticipar nuestros pasos antes de darlos. Teniendo claro cuál es el objetivo, preguntarnos qué necesitamos para alcanzarlo, estudios, recursos, personas, entre otros.

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1.2.2. Planeación.Es determinar paso a paso el avance hacia la meta que he trazado no es lo mismo que planificar porque este término es más general, la planeación es más especifica al momento de desarrollar lo planificado. Cada logro conseguido sumará a todo el esfuerzo desplegado y permitirá lo planificado se cumpla en su tiempo Una buena planeación también considera recursos no solamente económicos sino también humanos y sobre todo el tiempo.

1.2.3. Organización.Significa articular todos los elementos y recursos cuales quiera que estos sean para ordenar los pasos y poder llegar a la meta trazada. Es considerar que lo planeado se dé producto del orden y la coordinación. El dinamismo es fundamental para toda organización. Toda organización debe responder a las exigencias de las metas trazadas.

1.2.4. Supervisión Es la constante evaluación de mis pasos, el continuo acto de avalar las tareas y corregirlas si es necesario. Se trata de no descuidar nada a nuestro alcance y prevenir cualquier inconveniente futuro en la consecución de la meta que ya hemos trazado.

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También corrige cualquier falencia en el desarrollo de todo el proceso a fin de mejorar y superar inconvenientes en el diario quehacer de las cosas. En el desarrollo constructivo esto es fundamental ya que se tratan de elementos físicos que se tienen que ajustar a medidas, volúmenes, proporciones y demás.

1.3. Otros elementos a considerar dentro de la Organización 1.3.1. División del Trabajo: Centrado en la Especialización, lograr los objetivos basado en mayor producción con igual esfuerzo. El beneficio, es que reduce el número de actividades a las cuales tendríamos que prestar atención, tiempo y esfuerzo. En la actividad constructiva este elemento es crucial ya que edificar un inmueble concentra diferentes actividades, todas diferenciadas, que requieren ser ejecutadas por personal capacitado.

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1.3.2. Autoridad: Hay que ejercerla con respeto y fortalecerla con responsabilidad. La Autoridad puede ser ganada o delegada, siendo la segunda la más frecuente. No obstante tiene que ser ejercida con prudencia y con mucho sentido de justicia.

1.3.3. Disciplina: Es un estado de responsabilidad, iniciativa, y constancia en todas las actividades que tienen que ver con la organización. El respeto hacia los demás y principalmente a nosotros mismos constituyen también elementos importantes para la disciplina. El acatamiento de la disposiciones en su debido momento y oportunidad también reflejan el carácter y el compromiso de los integrantes.

1.3.4. UnidaddeMando: Todos los actos a ejecutarse en una organización deben ser emanados de una sola persona y no de dos. De lo contrario se produce una dualidad de tareas o actividades y esto nos resta recursos no solo materiales sino humanos y de tiempo.

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1.3.5. UnidaddeDirección: Un solo programa para un conjunto de operaciones que buscan el mismo objetivo, esto es necesario para la consecución de metas junto a la acción y a la coordinación de esfuerzos. Comprometa a los que están liderando la gestión a fin de generar acuerdos que fortalezcan la dirección de las operaciones.

1.3.6. SubordinacióndeInteresesParticulares El interés de una persona o grupo de personas no puede contraponerse contra el interés de la empresa, esto causaría un conflicto. Si la organización busca un bien común todos deben aportar a ese sólo objetivo dejando de lado cualquier interés de tipo personal o grupal. Finalmente la tarea es de todos.

1.3.7. Centralización Todo organismo social como tal tiene una cabeza es decir una dirección, que debe ser sensible al resto del cuerpo. Detectar falencias, incentivar mejoras, promocionar a los integrantes más destacados y en general todo aquello que procure un entorno agradable para el desarrollo de las tareas. La empresa refleja el carácter de quién la lidera en sus defectos y virtudes también porque es un organismo que responde a un mando

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1.3.8. Jerarquía Son los niveles de autoridad necesarios para ordenar y hacer marchar todo el proceso al logro de la meta Ayuda a establecer responsabilidades en cada parte del proceso a fin de que direccionen sus actividades y a sientan el principio de autoridad. La jerarquía es la base de toda organización humana.

1.3.9. Orden Un lugar para cada cosa y cada cosa en su lugar. El orden debe tener por resultado evitar las pérdidas de materiales y de tiempo. También se aplica a las personas, en el momento de establecer prioridades para el desarrollo de su trabajo y el cómo hacer el trabajo también. El Orden es una virtud

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1.3.10. Equidad Todos deben sumar esfuerzos en la misma medida para el bien del colectivo y de la empresa. Nadie debe aportar de menos o de más, todos en la justa medida de su capacidad y entrega en el cumplimiento de sus actividades. La Participación en mayor o menor proporción de los beneficios de los logros alcanzados.

1.3.11. Iniciativa Es la posibilidad que tienen todos de emprender algo dentro de la organización a fin de lograr mejorar el estado de las cosas. Toda iniciativa hacia algo mejor debe ser reconocida y estimulada puesto de que mejoran los procesos y optimizan su funcionamiento. Hay que dar lugar libremente a toda iniciativa no sólo en lo que se refiere a la operación en si sino también a aquello que signifique mejoras en los recursos humanos. La iniciativa es una actitud.

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2. ElProcesoinmobiliario CAMPO DE ACCIÓN Revisemos un poco más al detalle los diferentes campos de acción en los que incursiona el corretaje en el ejercicio de su actividad. Esto nos permitirá profundizarnos un poco más en cada uno de ellos en lo que respecta al trabajo del Agente Inmobiliario.

2.1. Sociológico Todo parte de aquí, entendiendo que está tarea involucra la satisfacción de una necesidad básica de toda persona, familia o grupo humano. El Corredor tiene que identificar esas necesidades para direccionar bien su trabajo y que su inversión de tiempo y recursos no sea en vano.

2.1.1. Necesidades: Esas necesidades esencialmente son las siguientes: - Pertenencia (saberse realmente poseedor de la vivienda) - Modus Vivendis (que la solución de vivienda se adapte a la dinámica de vida) - Núcleo de Desarrollo (la proyección futura de sus ocupantes) - Seguridad (Protección Física y Legal tanto de los poseedores como de la misma vivienda) También hay otros niveles de necesidades que se encuentran por encima de las necesidades básicas: www.bienesraicess.com

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- Autorrealización (el logro de metas) - Inversión (comprar / vender / alquilar) - Suntuosidad (lujo de detalles, acabados y ambientes) Las necesidades se presentan de la misma forma en los diferentes niveles, por ello es importante entenderlas y conocer al cliente, a la persona con la que estamos tratando, a la que por medio de nuestro trabajo ayudaremos al logro de sus expectativas.

2.2. Psicológico Y dado que nos relacionamos con personas también es importante reconocer con quién tratamos, habrán clientes con los que generaremos empatía mucho más rápido que con otros; y habrán también de los complicados o los poco comunicativos o expresivos. Tenemos que saber interactuar con todos sin excepción. Fundamentalmente hay cuatro caracteres comunes a todas las personas: 1. 2. 3. 4.

Flemáticos (son introvertidas, calladas, muy reservadas) Sanguíneas (son muy eufóricas, impetuosas, no se callan nada) Coléricas (son muy irritables y tienden a expresarlo sin dilación) Melancólicos (son muy idealistas y perfeccionistas)

2.3. Comercial Nuestro conocimiento del mercado debe ser total y encontrarnos preparados para atender las necesidades de todas estas personas, sean para cubrir www.bienesraicess.com

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necesidades básicas o de autorrealización y a cada una en sus diferentes estados de ánimo y de carácter. Conocimiento de la siguiente información: 1. Conocer todas las zonas de la ciudad desde las más residenciales hasta las más comerciales, 2. Manejar rangos de precios a nivel promedio que se manejan en cada lugar, 3. Conocer las características físicas de las viviendas, los servicios comerciales y asistenciales. 4. Las Proyecciones futuras de los distritos y lugares adyacentes. 5. Los Valores Agregados que se consideran de acuerdo al tipo de demanda que se quiere atender. 6. La Rentabilidad futura de la vivienda que se va a adquirir como argumento para cerrar o posponer una adquisición. Asimismo, es necesario efectuar un estudio de mercado y la búsqueda de data de las instituciones involucradas en la medición, estadísticas del mercado lo que nos dará la pauta de dónde dirigir nuestros esfuerzos.

2.4. Técnicos Al tratarse de un producto inmueble sería importante familiarizarnos con los sistemas constructivos desde sus modalidades básicas hasta las de grandes dimensiones. Reconocer los elementos que la integran como sistemas eléctricos, sanitarios, electromecánicos, emergencias, entre otros. Familiarizarnos con los acabados que existen en el mercado sean decorativos, accesorios, y equipamientos. Manejar la lectura de planos para los bienes futuros, aportan argumentos que nos puede ayudar a acelerar la venta de una propiedad.

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2.5. Financiero La actividad bancaria, la intermediación financiera, es la que finalmente va a suministrar los fondos para que se concrete la adquisición del bien inmueble. Es necesario por tanto saber cómo se tramitan estos créditos, cómo es que están estructurados y sobre todo como se manejan en el tiempo. Regularmente la obtención de un crédito hipotecario está ligada a dos aspectos básicos de evaluación por parte del sistema bancario.

La Futura Vivienda y el Comprador La Futura Vivienda pudiera ser hipotecada (dada en garantía de pago) por el préstamo que se recibirá. Bajo esta condición la vivienda deberá ser valuada por un tasador para que certifique que el precio comercial está de acuerdo con los elementos que la componen sean edificatorios o de acabados, y que justifiquen el préstamo solicitado además de la eventualidad futura del no pago (por cualquier motivo) lo que será materia de ejecución por parte de la entidad prestataria. El Comprador por su parte será evaluado en su capacidad crediticia y comprobar que tanto se puede endeudar con respecto a sus ingresos.

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Es necesario verificar sus fuentes de ingreso, su actividad profesional o independiente, su registro de acreencias, y su historial financiero (con la sustentación documentaria pertinente). El tipo de trabajo del Comprador también influye en la evaluación, como por ejemplo si registra antecedentes crediticios lo cual podría ser beneficioso para la obtención de un producto hipotecario. Aun la carga económica familiar también compone parte de esta evaluación. Por su lado, también se evalúa al Vendedor (la constructora o promotor) basado en la formalidad de sus operaciones y los registros que certifiquen la propiedad del terreno sobre el cual se ha edificado el bien futuro.

2.6. Legales Inicialmente hablamos de un sentido de pertenencia el cual debe ser cubierto también por la operación de compra venta, es justamente el marco legal de las leyes que nos rigen que cobertura está necesidad, no sólo para el futuro comprador desde el punto de vista de la propiedad en sí, sino también para la generación de contribuciones a los gobiernos locales. Además de generar datos para otras entidades encargadas de realizar diferentes mediciones sobre todo las estadísticas. El Agente Inmobiliario debe saberse y estar perfectamente enterado de todo lo que concierne el ámbito legal. Hay que considerar dos momentos en el desarrollo de la operación: La Propiedad a Vender Hay que certificar su tenencia y que no esté comprometida como parte de alguna disputa o reclamación judicial. Si esto fuera así hay que regularizar esa situación para proceder posteriormente a su venta.

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EL Contrato de Compra - Venta Es el documento por el cual se formaliza de un lado la compra y por otro la venta del inmueble. Este contrato debe contener esencialmente los siguientes aspectos:

a. Antecedentes Generales - Se identifica al Vendedor con sus generales de ley y si fuese una empresa con su personería jurídica ratificada con el número de partida electrónica generada en los Registros Públicos. - Se identifica al Comprador de igual manera con sus generales de ley, su estado civil y su dirección al momento de la suscripción del documento. - Se identifica el Proyecto y que lo compone con sus características y el terreno sobre el cual se está edificando con su respectivo número de inscripción registral. - Se identifica el Objeto del Contrato, es decir, la vivienda que se va a vender y sus características (áreas ocupadas y techadas, linderos de ser el caso, ambientes y de ser el caso el / los estacionamientos). - El Precio Pactado, se fija el valor de la vivienda y la unidad monetaria en la que se va a realizar la transacción. - La Forma de Pago y como se va a concretar sea en partes, al contado o por intermediación financiera. - La Obligación Registral, en el que el vendedor / promotor se compromete a sanear (regularizar) la documentación de la propiedad, usualmente la Declaratoria de Fabrica y la Independización del inmueble además del Reglamento Interno de la Propiedad. - La Protección, en caso de incumplimiento, ambas partes se reservan el derecho de iniciar procedimientos judiciales ante las autoridades que correspondan además de las penalidades económicas a los que ambos se comprometen de ser el caso. www.bienesraicess.com

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- El Amparo Legal, ambos se someten en caso de discrepancias acudir a las instancias legales para que estas sean las encargadas de dirimir cualquier situación que se presente y que no esté contemplada en el contrato. - La Suscripción y fecha del acuerdo.

b. Registrales - El cumplir con asentar una operación de compra venta en los registros civiles implica como ya hemos visto una obligación acordada y legalizada a la firma de un contrato de compra venta. - El cabal cumplimiento de todas las normas vigentes para este tipo de contrataciones debe ser no sólo conocido sino compartido por todos los participantes en este proceso desde el que vende, el que compra y el que intermedia (Agente Inmobiliario). - El trámite regular que se hace en los registros sobre todo para obtener la Independización de un inmueble involucra en general la presentación de los siguientes documentos: a. Constitución de la Persona Jurídica que realiza la venta de ser una empresa. b. Su inscripción Registral c. La Vigencia de Poderes del que suscribe el documento d. La Partida Registral del Terreno donde se ha edificado e. Los contratos de compra venta legalizados en notaria (Escrituras Públicas) f. Plano de Ubicación y Localización del Inmueble o inmuebles g. Declaratoria de Fábrica h. Independización tramitada en municipio i. Reglamento Interno j. La suma de todos estos conocimientos son necesarios para desarrollar nuestras tareas con absoluta seguridad tanto para nuestros clientes

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como para nosotros mismos a la vez de cumplir con los marcos legales establecidos.

3. El ProyectoInmobiliario Referido al término para referirnos a un edificio de departamentos u oficinas en venta, pero un proyecto y sobre todo uno inmobiliario representa más que eso. Un Proyecto Inmobiliario, además de ser la suma de muchos cálculos y estimaciones, también es objeto de aplicación de todos los principios administrativos conocidos para el desarrollo de una gestión exitosa. El proyecto por supuesto nace de una necesidad colectiva, viviendas en nuestro caso, y pasa por una serie de procesos antes de estructurarlo:

3.1. InformaciónGeneral: Área de Estructuración Urbana, el entorno que nos rodea, como está distribuido, su potencialidad, ventajas y desventajas y sobre todo su planificación y revalorización futura. Zonificación, es decir cómo se encuentra clasificada, para viviendas, comercio, zonas especiales, servicios sociales, entre otros. www.bienesraicess.com

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Área del Terreno, sus dimensiones, sus linderos, longitud, forma y profundidad; esto es básico para el desarrollo de los planos y de las futuras soluciones de vivienda. Coeficiente de Edificación, referido a que tan alto podemos construir, es decir a cuantos pisos podemos elevar nuestra construcción; su importancia radica que a mayor cantidad de unidades que podamos lograr nuestra utilidad será aún mayor y el precio del terreno se dispersará favorablemente. Esto se refleja en la utilidad final luego pagar rentas y demás obligaciones fiscales. Área Máxima Construible, se relaciona con lo anterior, de acuerdo a los parámetros establecidos cual es el área máxima que puedo construir, esto por supuesto está normado por los reglamentos de edificaciones y tiene que ver bastante con la densidad futura del proyecto. Altura Máxima de Pisos, no aplica el mismo concepto que el coeficiente de edificación puesto que dependiendo de la ubicación del terreno, el reglamento admite excepciones, si estuviese frente a un parque o avenida; el parámetro cambia y se pueden construir más pisos. No así la edificación que está frente a una calle o un pasaje Área Construida por Piso, luego de restar los porcentajes de áreas libres, ductos y corredores; se determina el área neta de la vivienda que edificamos. Requerimiento de Estacionamientos, cada jurisdicción municipal maneja proporciones en cuanto a la cantidad de cocheras. Algunos consideran una relación de uno a uno, otros de dos a uno y otros hasta más. Pisos de Estacionamientos, de acuerdo al área del terreno y a la cantidad de viviendas será necesario considerar la construcción de sótanos hay que determinar técnicamente si es posible o no hacerlo mediante estudios de suelos.

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3.2. TiposdeEstudio 3.2.1. EstudiodeMercado: Determina la demanda y la capacidad adquisitiva de los potenciales clientes, este sondeo es muy importante porque justifica en sus conclusiones la conveniencia y la oportunidad de realizar o no el proyecto.

3.2.2. EstudiodeViabilidad: La oportunidad de la que estamos hablando que tan factible es técnicamente, es decir, cuenta con servicios habilitados, accesos, servicios, asistencia. La normativa municipal está definida, los parámetros urbanísticos son convenientes, el impacto ambiental y social son favorables al resto de la comuna. Es una zona en donde se puede ejecutar el desarrollo constructivo sin impedimentos vecinales o físicos propios del entorno.

3.2.3. EstudiodeCompetencia: Da un perfil en cuanto al tipo de producto característico de la zona, sus áreas, ambientes, acabados, equipamiento y sobre todo precios. Que tan listos estamos para competir con los demás ofertantes y las oportunidades de nuestro producto con respecto a los demás.

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3.3. Evaluación de Proyectos: 3.3.1. Ingresos: Ventas de las Unidades Inmobiliarias en su totalidad.

3.3.2. Egresos: a. Precio del Terreno Esto influye en el precio futuro de cada unidad inmobiliaria ya que tiene impacto directo en el costo de fabricación de cada uno. En el caso de la inversión pública no opera de la misma forma ya que el costo del terreno está cubierto por el estado y por ende el precio de venta final de la vivienda representa el costo de construcción real más los gastos operativos y generales. b. Costo de Construcción Se costea el total del área a construir considerando todos los elementos estructurales, sistemas, acabados entre otros y se establece un promedio general. Esto se hace por medio de las llamadas Partidas. Una partida no es más que el presupuesto por cada elemento que interviene en la construcción, Por ejemplo: la partida eléctrica, sanitaria, electromecánica, entre otras. www.bienesraicess.com

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c. Obtención de Licencias Municipales Los gastos por conceptos de trámites sean de parámetros, licencia de obras, ocupación y uso de vías, predios, arbitrios, entre otros. d. Expedientes Técnicos Los planos que componen la futura edificación: arquitectura, localización, estructuras, eléctricos, sanitarios, estacionamientos. Hay que considerar los honorarios de los profesionales intervinientes así como el costo de la presentación del expediente técnico y la liquidación proveniente de la aprobación de los mismos. e. Supervisión La retribución económica de los profesionales involucrados, sean arquitectos, ingenieros, administradores o en su defecto la empresa que decidamos contratar para estos efectos. f. Publicidad El gasto por la utilización de los medios para dar a conocer nuestro producto en el mercado inmobiliario y todo lo que conlleva está actividad. Publicidad impresa, avisajes, medios electrónicos y especializados entre otros. g. Comisiones de Ventas Los honorarios de los vendedores de las unidades a construir en el proyecto Se pueden considerar sueldos de ser el caso o retribuciones en la modalidad de viáticos y los incentivos por las ventas concretadas. h. Gerencia La retribución económica de los que lideran la operación, los que finalmente son los responsables de la gestión y administración de la construcción hasta su etapa final. www.bienesraicess.com

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Suministros Las conexiones básicas y todo lo que implica el obtenerlas, presentación de planos, acometidas eléctricas, sanitarias, tramitación y posibles adaptaciones a la infraestructura instalada hablando de la red pública.

j. Costos Operativos Maquinarias y Equipos necesarios para el desarrollo de la construcción como elevadores, grúas, camiones, retro excavadoras, entre otros. k. Gastos Operativos Luz, Agua, Comunicaciones, Módulos para oficinas, sanitarios portátiles, entre otros. l.

Gastos Generales Todos aquellos que no están directamente ingresados en la construcción pero si necesarios para el desarrollo de la misma. Alquileres, transportes, viáticos.

m. IGV Impuesto que grava todas las operaciones de compra venta que hagamos prácticamente todo lo que adquirimos para nuestro trabajo. En lo que se refiere a impuestos debemos considerar también las detracciones y percepciones que se aplican en porcentajes diferentes dependiendo de la naturaleza de la operación que adquirimos. 3.3.3. Saldos operativos a. Devoluciones de Aportes Lo que los socios han aportado ya sea en liquidez o bienes inmuebles como el mismo terreno en el cual se ha construido. b. Prestamos a Terceros Devolución de Capitales adquiridos en está modalidad para iniciar las operaciones constructivas generalmente a inversores.

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c. Amortización de Obligaciones Implica el pago de los capitales contratados con entidades financieras d. Intereses El costo por el alquiler del dinero. 3.3.4. Resultado Final a. Saldo del Proyecto Es la diferencia obtenida de restar ingresos menos egresos b. Deducción de Impuestos de Ley Pago de impuesto a la renta y utilidades. c. Utilidad Final La ganancia real del Proyecto fuera de cualquier obligación sea con propios, terceros o el estado. 4. Administración de Propiedades 4.1. Perspectiva de la Administración: La Administración de Propiedades comprende la planificación, organización, gestión administrativa, las operaciones y el mantenimiento de los inmuebles a fin de lograr los objetivos de los propietarios de los bienes inmobiliarios. La profesión de administración de propiedades es de constante crecimiento debido a tres tendencias significativas:

El aumento simultáneo de la población y sus necesidades de espacio ha acrecentado el número total de edificios. Se considera como factor primordial en la gestión del bien inmueble como inversión. Se está creando la convicción que los administradores de inmuebles deben contar con capacitación y formación especial.

4.2. Campo de Acción: La tarea que realizan los administradores de propiedades varía mucho, dependiendo del puesto que poseen y de la organización o empresa en la que trabajen, así como el tipo de propiedad que administren. Las tareas específicas de la administración de inmuebles comprenden tres categorías: -

Administración de Propiedades Individuales.

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Administración de Edificios o en sede. Administración de Patrimonios Inmuebles

4.2.1. Administración de Propiedades Individuales: Funciona como enlace entre el propietario y el arrendatario. El Administrador de la propiedad es primordialmente responsable del valor tangible que representa la propiedad y se concentra en la administración concreta de la propiedad. El administrador de la propiedad elabora y cumple el plan de administración que ha sido aprobado por el propietario para la gestión de la propiedad. -

Cobro del arrendamiento al arrendatario El pago al propietario Las relaciones con los inquilinos La cancelación de impuestos. El mantenimiento de la propiedad que implica todos los aspectos físicos de la edificación.

4.2.2. Administración en la Sede del Edificio o Administrador Residente: La mayoría de estos administradores se ocupan de propiedades residenciales (departamentos, condominios, asociaciones de propietarios de casas). Si residen en la propiedad que administran, son administradores residentes. www.bienesraicess.com

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Los administradores que trabajan en la sede constituyen un vínculo esencial entre los ocupantes y el administrador de la propiedad. El administrador en la sede vigila las operaciones técnicas tales como los sistemas mecánicos y eléctricos, y trata con los ocupantes actuales y con los potenciales. Esta responsabilidad puede también abarcar entrevistas de los interesados en alquilar unidades y el cobro de los alquileres. Los administradores que trabajan en la sede deben contar con excelentes destrezas de comunicación y dotes para “tratar con la gente” a fin de realizar una labor eficaz.

4.2.3. El Administrador de la Propiedad Inmueble: El administrador del patrimonio inmueble, que representa al propietario, se concentra en la administración de los bienes inmuebles como un patrimonio financiero de la propiedad. El énfasis recae en la administración de la propiedad como inversión, centrándose en actividades que acrecentarán el valor de cada propiedad bajo su administración. El administrador del patrimonio inmueble está siempre atento a la apreciación a largo plazo de la propiedad así como al flujo de caja o efectivo a corto plazo. Estos administradores prestan cuidadosa atención a las cambiantes oportunidades del mercado, los factores económicos que afectan el inquilinato de propiedades y las tendencias financieras que pueden acarrear modificaciones en la estructura física o financiera del mismo. 4.3. Tipos de Propiedades que se Administran: La tarea de los administradores no sólo varía según el cargo que ostentan sino también según el tipo de propiedad que administran. Hay una variedad de tipo de propiedades, cada una con sus propias peculiaridades y exigencias para el www.bienesraicess.com

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administrador. Sin embargo, todas las propiedades, sean del tipo que sean deben contar con los servicios de un administrador. -

Condominios Viviendas unifamiliares para alquiler Edificios de oficinas Ferias permanentes Centros comerciales de todo tamaño Instalaciones diversas Instalaciones universitarias

4.4. Aptitudes para la Administración Inmobiliaria: Los administradores trabajan en estrecho contacto con los inquilinos y los propietarios. Deben poseer un cúmulo de aptitudes para poder cumplir con éxito las responsabilidades. La diplomacia es esencial para negociar eficazmente los asuntos que pudieran surgir entre los inquilinos y los propietarios. Los conocimientos de la publicidad y promoción comercial son imprescindibles como así también es vital la familiaridad con el mercado de la propiedad que administran, y con la competencia. 4.5. Administración Individual de Propiedades: 4.5.1. Definición: Planificación, organización, ejecución y el control de arriendos de propiedades entregadas por los propietarios a un corredor, a cambio de una comisión. 4.5.2. Funciones: El cobro de las rentas. El pago al propietario. Cancelación de impuestos. Mantenimiento de la Propiedad.

4.5.3. Mandato de Administración Es el documento por el cual se autoriza y se otorgan poderes al administrador para que se encargue del regentado del o de los inmuebles.

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4.5.4. Aspectos del Contrato de Arrendamiento básicos: Uso de la Propiedad. Inventario. Renta: monto, fecha, forma y lugar de pago. Multas. Duración y renovación del contrato. Obligaciones y Prohibiciones del arrendatario. Reparaciones. Uso de Garantía. Aval. 4.5.5. Recomendaciones: Verificar la situación legal del mandante. Estudiar la Personalidad del Propietario. Examinar la Propiedad. 4.5.6. Al tomar una propiedad: Firmar la orden de Mandato. Hacer inventario: Constancia de consumos básicos, constancia del estado general de la propiedad y llaves que se entregan. Inventariar el estado de vidrios y otros. Revisar la propiedad junto con el mandante, chequeando el inventario. 4.5.7. Metodología de Administración: Datos de la Propiedad.- Base de datos de fácil acceso. Control General de Pagos. Liquidación del arriendo. Recibo de arriendo. Control de Pagos y documentación. Carpeta de la propiedad; Contrato de Mandato, datos de la propiedad, inventario, control de pagos, duplicados de liquidación de rentas, duplicados de recibos, otros documentos de respaldo. 4.6. Administración de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común El administrador, es el responsable del manejo administrativo del Edificio. Debe recibir toda la documentación y archivos correspondientes y un balance contable del ejercicio anterior.

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4.6.1. Manejo Administrativo: - Llevar el libro de actas. - Libro de ingresos y gastos. - Archivo de documentos, facturas y recibos. 4.6.2. Documentos de la Propiedad Exclusiva y Propiedad Común - Documentos Administrativos - Reglamento Interno. - Tabla de Prorrateo. - Libros de Actas de acuerdos de la Asamblea. - Textos Legales. - Relación de los Propietarios.- dirección. - Correspondencia. - Acata de nombramiento. 4.6.3. Documentos Técnicos - Planos de Arquitectura. - Planos de Instalaciones Eléctricas y Sanitarias. - Planos de Cálculo. - Especificaciones Técnicas de Mantenimiento de equipos. 4.6.4. Presupuestos de Gastos Comunes - Elaborar el Presupuesto estimativo de gastos comunes- mensuales y anuales. - Tomando en cuenta los servicios. - Debe ser aprobado por la junta de propietarios y no debe omitirse detalles. - Incluir ítems de imprevistos (fondo de reserva) 5%. - Abrir cuenta bancaria. 4.6.5. Morosidad en Gastos Comunes - El problema más frecuente. - Proceso Ejecutivo. - Corte de Electricidad aprobado por la junta de propietarios. 4.6.6. Información a la Junta de Propietarios - Recepción de Correspondencia. - El administrador cumple una función de integración, busca la armonía. - Mantener comunicación permanente y directa con la junta de propietarios. www.bienesraicess.com

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4.6.7. Mantenimiento de las Instalaciones - Mediante personal permanente o contratando servicios de terceros. Ascensores, escaleras, mecánicas, sistemas eléctricos en general, alarmas, detectores y equipos de emergencia. - Seguro contra incendio u otro siniestro de la Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. - Las primas del seguro son consideradas comunes. - Reparaciones en general. 4.6.8. Seguridad y prevención de Riesgos - Accidentes, atentados, incendios, inundaciones, terremotos. - Deben ser preparados todos los habitantes de las propiedades exclusivas. - Es indispensable que conozcan los elementos de seguridad con que cuenta y ubicación exacta de ellas. - Sistemas de Alarmas para garajes. - Matafuegos. 4.6.9. Higiene de la propiedad exclusiva y común - Tanques de agua. - Eliminación de basuras. - Eliminación de insectos. Cucarachas, ratones.

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II.

MERCADO INMOBILIARIO 5. ¿QuéesMercado? 5.1. Definición: Es aquel escenario donde convergen dos participantes fundamentales: LA OFERTA Y LA DEMANDA. Estos elementos le dan vida y consistencia a todo el mercado, y es ahí donde los involucrados buscan satisfacer sus propias necesidades por medio de una operación llamada COMPRA VENTA, ya sea de bienes o servicios.

5.2. Principios: Como todo mercado tiene principios y normas que regulan su funcionamiento, algunos de ellos son:  Principio del Mutuo Beneficio  Principio de Libre Concurrencia  Principio de la Competencia Abierta  Principio Contributivo

5.2.1. PrincipiodelMutuoBeneficio: Es aquel que deja claro que en toda transacción que se realice en el mercado ambos participantes deben ser beneficiados. Si esto no se da, se altera el normal desarrollo de la actividad para el resto de participantes.

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5.2.2. Principio de Libre Concurrencia: El mercado tiene espacio para todos con las mismas oportunidades; y en tanto los concurrentes tengan clara su necesidad o su objetivo se podrán generar un lugar en él.

5.2.3. Principio de la Competencia Abierta: Algunos le llaman libre mercado; todos compiten presentando sus productos y propuestas, tratando de captar el interés de aquellos a quienes desean satisfacer, en nuestro caso la necesidad de vivienda.

5.2.4. Principio Contributivo: A través de las actividades y transacciones del mercado, dentro del marco legal establecido, se generan rentas para los gobiernos locales y el tesoro público, con lo que se mejora la infraestructura y demás servicios sociales para todo el colectivo de la sociedad.

5.3. La Necesidad de Vivienda: Cada necesidad tiene su propio mercado, y el Mercado Inmobiliario, posee particularidades que lo hacen singular con respecto de los demás. Las siguientes son algunas características: www.bienesraicess.com

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a. Deseo natural en el ser humano de pertenecer a un lugar, un espacio propio en donde desarrollar su existencia a la par de construir un entorno de seguridad. b. Jerarquización de las necesidades básicas del ser humano, donde la vivienda estaría junto con otras en un primer nivel. Esto se puede evidenciar aún en los albores de la humanidad cuando los primeros grupos humanos se reunían por mutua protección, buscando un lugar donde albergarse y más adelante con técnicas incipientes desarrollando sus propias viviendas. Desde los palafitos, pagodas, iglúes, hasta las más suntuosas y elegantes edificaciones como El Excélsior y La Alambra desarrollados durante los tres siglos de la invasión árabe la Península Ibérica. Y es precisamente esta necesidad la que alimenta y dinamiza el sector. No es ajeno a nadie que la actividad promotora, constructora e inmobiliaria ha crecido sostenidamente y viene además generando fuentes de trabajos directos e indirectos a todos lo que en ella participan. Concluimos, entonces, que el Sector Inmobiliario constituye un gran mercado donde intervienen muchos participantes, cada uno en su rol buscando satisfacer sus propias necesidades, para unos las básicas y para otros la de autorrealización.

5.4. Participantes: El Sector Inmobiliario constituye un gran mercado donde intervienen MUCHOS PARTICIPANTES cada uno en su rol buscando satisfacer sus propias necesidades para unos las básicas y para otros la de autorrealización.

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QUIENES SON LOS PARTICIPANTES? Esencialmente son dos: el que compra y el que vende, ellos conforman el mercado. Para nosotros: el CONSTRUCTOR y el COMPRADOR, y, como hablamos de mercado, usemos términos de mercado: el Ofertante y el Demandante. a. En nuestro caso concreto, el OFERTANTE está representado por el gran sector constructor que por medio de sus desarrollos constructivos busca satisfacer la necesidad de vivienda de aquellos que la demandan y que en conjunto constituyen el otro participante, nos referimos a los DEMANDANTES, en otras palabras, los clientes, aquellas personas que potencialmente pueden decidir una compra en tanto el producto del ofertante se enmarque dentro de sus exigencias.

El Ofertante

Es quien oferta, es decir el constructor, buscará optimizar sus productos a fin de hacer atractiva su propuesta; para lo cual usará todas las herramientas a su alcance, como estudios de mercado, de competencia, de oportunidad, entre otros, buscando, por supuesto, llegar al mercado en su mejor perfil. De allí la importancia que el constructor esté permanentemente innovando sus procesos y sus productos a fin de hacerlo más competitivo y atractivo al mercado.

El Demandante

De otro lado el que demanda, es decir el cliente, es aquel que tiene clara su necesidad de vivienda y buscará en el mercado aquello que cumpla con sus www.bienesraicess.com

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exigencias, tanto en cualidades de producto, ubicación y valor agregado también. Hoy por hoy, la competencia es tan marcada que esto le ha conferido al cliente un poder negociador que antes no tenía, por lo que ahora las exigencias de éste son mayores aún y en muchas situaciones van más allá de solamente satisfacer una necesidad básica. El cliente de hoy se encuentra con mayor información a su alcance, por ello más considerado en sus exigencias, no sólo, por el interés de pactar una transacción con él, sino por un sano ejercicio dentro de este mercado.

EL AGENTE INMOBILIARIO Es aquél que enlaza y hace interactuar a todos los anteriores, es quien le da forma a la OFERTA y sentido a la DEMANDA. Es aquél que involucra al que financia como al que invierte. Por medio de su ejercicio profesional congrega a ofertante y demandante, vendedor y comprador, a fin de que ajusten sus pretensiones y puedan concluir la transacción. También le da forma al producto, a fin de que el cliente vea atractiva la oferta y le da sentido a la demanda cuando logra que el cliente identifique su necesidad real y se dispone al cliente para la adquisición del bien. De allí la importancia que el Agente Inmobiliario esté preparado en todos los aspectos relevantes a su actividad, sean de finanzas, competencia, mercado, arquitectura, acabados y en todo aquello de lo cual el demandante necesite ser asistido.

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EL PROMOTOR También está el Promotor, quien identifica, prepara, evalúa y desarrolla lo que más adelante el constructor materializará en un bien terminado. Es el visionario, el que ve las oportunidades.

EL Banco El Banco es otro participante, en muchos casos financia los desarrollos constructivos, es decir a los ofertantes, y también financia a los demandantes a través de los créditos hipotecarios, tan difundidos, para la adquisición de vivienda.

5.5. Características Cualitativas del Mercado Inmobiliario Las siguientes son las características que presenta el mercado, en buena parte la forma como se desenvuelve, las cuales son fácilmente identificables en el ejercicio diario de nuestras tareas profesionales.

5.5.1. Dinámico a. Hemos visto ya que en su proceso diario de desarrollo se involucran además de los compradores, vendedores, empresas, instituciones normativas como las Municipalidades, El Consejo Provincial, el SAT, Defensa Civil, hasta las entidades de recaudación como la SUNAT y otras de formalización como las Notarias y Registros Públicos. b. Todos y por supuesto cada uno en su rol participan en la dinámica de este mercado sin dejar de mencionar que aún las leyes establecidas involucran su participación.

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c. El estado también participa de esto a través de obras contratadas con privados involucrándose también el proceso constructivo.

5.5.2. Confluyente a. Porque hay otros mercados involucrados también en el impulso de su desarrollo como los llamados Mercados de Capitales, Inversiones, y Colocaciones Muchas veces se forman alianzas estratégicas para encarar un desarrollo de grandes dimensiones y esto no es sólo a nivel de constructores también se da entre estos mercados. Mencionemos también a un mercado que confluye allí también y que es igual de importante: b. El Laboral porque sin su participación no se podrían materializar los esfuerzos de los primeros. 5.5.3. Diferenciado a. Produce soluciones de viviendas a la medida de la economía de sus demandantes, conoce a sus clientes y sabe lo que necesitan. Estas soluciones de vivienda pueden diferenciarse por ubicación, envergadura constructiva, acabados, tecnología empleada u otros elementos que enriquecen su valor en algunos casos y en otros, usando elementos esenciales a lo que se denomina núcleo básico de vivienda. Todo está función del cliente que desea atender y se ajusta o se explaya en razón del tipo de necesidad que esté último tenga. b. Resumiendo la idea se trata de producir una solución de vivienda a la medida de la necesidad y la economía del cliente.

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5.5.4. Multidisciplinario a. Intervienen muchas disciplinas profesionales no solamente Arquitectos o Ingenieros, encontramos en estos procesos la participación de Administradores, Contadores, Economistas, Analistas Financieros Asistentes Sociales, Relacionistas Públicos, Abogados, Notarios, Registradores, Inspectores, Fiscalizadores entre otros sin los cuales está industria no prosperaría. La suma de la participación de todos enriquece, fortalece y asegura el proceso constructivo hasta su último tramo que es la vivienda terminada y entregada a su comprador.

5.5.5. Especializado a. Así también interviene la mano de obra calificada, técnicos en edificaciones, topógrafos, encofradores, tierreros, expertos en instalaciones eléctricas, sanitarias, montajes de equipos, ascensoristas, pintores, estucadores, cerrajeros, carpinteros, entre otros tantos que se encargan de darle marcha a las edificaciones. Además de incrementarse los centros de capacitación para este personal como lo es SENCICO, CAPECO, entre otros a nivel nacional.

5.6. CaracterísticasCuantitativasdelMercadoInmobiliario Como en todo Mercado existen diversidad de productos y el inmobiliario no es ajeno a ello, consideremos una lista que busca agruparlos considerando diferentes aspectos. 5.6.1. PorsuUsoyDestino: PRODUCTOS HABITACIONALES www.bienesraicess.com

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Casas en serie Casas de Playa Chalets Residencias Bungalows Solares Dúplex Departamentos Quintas Módulos PRODUCTOS COMERCIALES Locales con vista a calle Locales interiores Oficinas (edificios comerciales / vivienda) Tiendas Casas destinadas a comercio Stands Estacionamientos PRODUCTOS INDUSTRIALES: Fábricas Depósitos Terrenos destinados a la Industria Plantas 5.6.2. OtrosAspectos: POR SU UBICACIÓN: Zona Residencial Zona Comercial Zona Popular Zona Marginal Zona Militar POR SU ANTIGÚEDAD Edificio por estrenar Edificio con cierto tiempo de construido Monumentos Históricos

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POR SU DISTRIBUCIÓN: Un ambiente Uno / Dos / Tres dormitorios Uno / Dos / Tres dormitorios c/. servicio Un estudio Un Kitchenet 6. Mercado Inmobiliario Actual: 6.1. Análisis del mercado limeño Los consumidores tienen determinadas características que afectan sus necesidades y deseos. Estas características se interrelacionan con diversos aspectos del ambiente, entre ellos las características sociopsicologicas de los miembros de cada grupo social (valores, actitudes y cultura). Dad la gran diversidad demográfica, racial y cultural del país, es importante que las empresas pongan énfasis en estas deferencias para adaptarse adecuadamente a ellas Otros aspectos a considerar en el ambiente es el económico, es decir, todo aquello que guarda relación con el bienestar material de los individuos: la riqueza disponible, su distribución entre la población, la estructura de los ingresos y el gasto de los individuos. La estabilidad económica (inflación, recesion, escasez, estanflación) es también un factor importante a considerar. 6.2. Estratos sociales Los llamados “estratos sociales” consisten en la subdivisión de la estructura de una sociedad, de acuerdo con los parámetros. Estos parámetros pueden ir cambiando a medida que la sociedad evoluciona en el tiempo. A. B. C. D. E. F.

Perfil por ocupación Perfil por población Perfil por hogares Gastos del hogar-promedio neto declarado Ingreso familiar y per capita mensual bruto por niveles socioeconómicos Ingreso familiar y per capita mensual disponible por niveles socioeconómicos porcentual

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III.

ADMINISTRACION DEL TIEMPO 7. Manejo del tiempo La planificación diaria es uno de los instantes del día más importantes cuando se desean lograr grandes resultados con el uso del tiempo. Claves para encarar con éxito el manejo del tiempo. Aunque nos parezca que estamos descubriendo dos exentos simultáneamente, lo que realmente hacemos es pasar de uno al otro a gran velocidad. Es como si en un cuarto oscuro alumbráramos con una linterna que tiene un haz de luz concentrado y pasáramos de un objeto a otro rápidamente. Nuestra atención se focaliza atentamente en uno u otro hecho. El tiempo no es solo una variable importante en cuanto tratamos con clientes del campo o de Lima, norteamericanos de New York o cuzqueños, sino que, además, tiene dimensione. Hay un tiempo geográfico que se mide en millones de años, uno histórico en miles de años y uno personal. Esto también influye en la perspectiva de nuestra presentación. 7.1. Administración del Tiempo: En ese instante MAGICO es cuando queda definido el plan de acción que seguiremos a lo largo de la jornada. Y seguir unas sencillas pautas durante este proceso, nos garantizará aumentar la cantidad y la calidad de los resultados que obtenemos con nuestro esfuerzo. A continuación van a encontrar diez elementos importantes a tener en cuenta a la hora de anotar citas y actividades en su agenda. Pero antes de comenzar, y como concepto previo, me gustaría repetir la importancia que tiene el que tengamos siempre nuestros objetivos perfectamente definidos y establecidos por escrito.

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La causa fundamental por la que muchas personas no alcanzan sus objetivos es precisamente que los dejan simplemente en su memoria, solo para que queden olvidados cuando los primeros obstáculos, o otras tareas menos importantes reclaman su atención. Recuerden mantener su INTENCION en el FUTURO y su ATENCION en el PRESENTE: denominado así porque es el regalo que nos da el UNIVERSO para que seamos FELICES. Aprovecha tu tiempo, tu DIA, tu instante y no permitas que tus deseos no se manifiestes por no tenerlos templados. Tenga siempre presentes sus objetivos de una manera clara, a través de una lista que lleve siempre consigo y que pueda consultar con frecuencia. De este modo, se garantizará un enfoque claro en aquellos objetivos que usted mismo ha determinado como importantes para su vida. 7.2. Clavespara elmanejoefectivodeltiempo: Comencemos a desgranar estas diez claves fundamentales que les servirá en la planificación de cada DIA de manera extraordinaria: Clave 1.- Establezca siempre que le sea posibles momentos de tiempo específicos para realizar cada una de las tareas que planifique. No anote simplemente en su agenda. “Hacer 30 minutos de ejercicio”, sino que determine con claridad a qué hora comenzará a hacer ejercicio y en qué momento terminará. De este modo tiene instrucciones precisas que seguir, y evitará distracciones que pueden hacerle desviar su atención del objetivo, para terminar por no realizarlo. El tener a lo largo del día claramente definido cuando haremos cada una de las tareas que nosotros mismos hemos establecido que necesitan ser hechas, libera nuestra mente de tener que estar constantemente pensando en algo para que no se olvide. Usted podrá enfocarse en cada instante en lo que tiene entre manos, ya que tendrá la certeza de que después estará bien claro lo siguiente que tendrá que hacer. Todos los grandes realizadores trazan un plan detallado de su jornada, y después se ciñen al máximo posible a ese plan que ellos mismos han creado.

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De este modo se garantizan que en cada instante están haciendo lo más importante que podrían hacer. Clave 2.- Cuando reserve un tiempo para completar una tarea, respete al máximo esa cita con usted mismo. Si ha establecido un espacio de tiempo desde las 10 hasta las 12, y alguien le pide reunirse con usted a las 11:40, solicite amablemente encontrarse a las 12. De este modo, no tendrá que interrumpir su flujo de trabajo, y será mucho más efectivo. En muchas ocasiones tendemos a valorar mucho más nuestros compromisos y reuniones con otras personas, que las reservas de tiempo que hacemos para trabajar en temas importantes relativos a nuestros propios objetivos. No caiga en esta trampa. El tiempo que reserve para usted tiene la misma prioridad que la que tendría una reunión con la persona a la que usted más admire en el mundo. Asigne siempre la prioridad que merecen sus “citas con usted mismo”.

Clave 3.-Intente por todos sus medios enlazar las tareas que tenga que realizar a lo largo del día. Así, por ejemplo, si tiene una reunión con alguien de 10:30 a 12:45, y alguien

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pide verle a las 1:00, solicítele adelantar la cita a las 12:45. De este modo, consigue dos importantes beneficios. Por una parte, reafirma el hecho de que su primera reunión ha de terminar a la hora prevista, es decir a las 12:45, ya que a esa hora tiene otro compromiso con otra persona. Por otra parte, una pausa de 15 minutos entre dos reuniones, raramente es productiva, por lo que juntando sus dos tareas ha logrado ser mucho más efectivo y aprovechar mejor su tiempo.

Clave 4.-Establezca un lapso de tiempo mayor para realizar una tarea del que crea que le llevará completarla. Si piensa que le llevará 30 minutos, planifique 45 minutos para hacerla. Si cree que le llevará una hora y media, planifique dos horas. Esto le permitirá manejar imprevistos que puedan surgir mientras realiza la tarea.

Además, por regla general, los seres humanos “pecamos” de “exceso de optimismo” a la hora de calcular el tiempo que nos llevará completar cualquier tarea. Permítase un margen para no tener que dejar siempre sus tareas a medias porque no le haya dado tiempo a completarlas.

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Clave 5.-Procure planificar las tareas que hayan de estar completadas para una fecha determinada con anterioridad a la llegada de esa fecha. No haga como la mayoría de estudiantes que esperan hasta el último instante para preparar sus lecciones. Si un informe tiene que entregarlo el juego, planifique para tenerlo terminado el martes o el miércoles. Esto le permitirá tener un margen de tiempo para solucionar cualquier imprevisto que pueda surgir y le aportará un sentimiento de seguridad y confianza. De este modo, también ganará la reputación de ser una persona que cumple los plazos de entrega con los que se compromete.

Clave 6.-Cuando tenga muchas tareas que completar en una misma semana, procure planificar las más importantes al comienzo de la semana. De este modo tendrá más posibilidades de que estas tareas se completen ya que generalmente, al final de la semana el tiempo se hace más escaso porque suele haber más temas que solucionar. Además, cree el hábito de planificar aquellas tareas más importantes en los periodos de máxima energía para usted. No cometa el error de asignar las tareas más importantes a los momentos del día en los que su energía se halle bajo mínimos. De este modo conseguirá que las tareas importantes, que generalmente son tareas de envergadura y que nos cuesta realizar, sean mucho más llevaderas y fáciles de completar.

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Clave 7.-No cometa el error de planificar absolutamente todo su tiempo disponible. Utilice siempre la regla setenta-treinta. Planifique solo el 70% de su tiempo diario, y deje el 30% sin planificar porque siempre tendrá que dar cabida a imprevistos y tareas que surgen como fruto del propio desempeño diario. Muchas personas tienden a planificar hasta el último minuto, solo para verse frustradas cuando su agenda jamás se cumple. Deje espacio en su planificación para la flexibilidad y para poder amoldarse rápidamente a cualquier tema importante que deba ser tratado de inmediato.

Clave 8.-Mantenga siempre una visión con la suficiente perspectiva de todos sus objetivos en la vida. Aunque lo normal es planificar la mayoría de acontecimientos de su vida con una o dos semanas de anticipación, procure siempre tener presentes sus mayores objetivos. Esto aportará motivación a su jornada, ya que será capaz de ver sus acciones diarias como parte del proceso de convertir sus sueños realidad. A muchas personas les falta motivación en sus vidas porque no son capaces de ver la relación existente entre las tareas que hacen cada día y sus mayores sueños y aspiraciones. No permita que esto le suceda a usted. Hasta la tarea más sencilla, si está correctamente planificada, va a tener una gran importancia ya que es un elemento importante en la construcción de sus objetivos.

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Clave 9.- Su Planificación ha de incluir tanto los aspectos profesionales de su vida, como los aspectos personales. Tome conciencia de la importancia de planificar momentos específicos de tiempo con su familia, realizando actividades de ocio o de disfrute personal, disfrutando de sus amistades. Y tome también el tiempo necesario para mejorarse como persona. Dedique un tiempo diario a cuidar la herramienta más importante que posee: usted mismo.

Clave 10.- Haga una prioridad el hecho de disfrutar de cada instante de su vida. En la vida todos tenemos que hacer tareas que nos resultan agradables, mientras que otras no lo son tanto. Aprenda a disfrutar tanto unas como las otras. Aprenda a saborear lo bueno de cada situación, y enfóquese en hacer de cada instante de su vida un momento mágico y especial. Tome conciencia de que el hacerlo dependo única y exclusivamente de usted. Usted puede hacer que redactar ese informe pesado y aburrido sea un gran momento, si decide conscientemente convertirlo en un gran momento. Hágase la pregunta ¿Cómo puedo transformar la realización de este trabajo en algo especial? Le garantizo que su mente comenzará a darle respuestas de cómo hacerlo. En definitiva, TOME EL CONTROL. Puede que usted no controle algunos de los acontecimientos de su vida, pero le garantizo que lo que siempre controla es cómo reacciona ante esos acontecimientos.

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En su mano está el permitir que esos acontecimientos le afecten negativamente, o que usted los transforme en experiencias maravillosas.