48 5 has riviera maya, puerta del sol, tulum,mexico oam

Page 1

RIVIERA
MAYA
 Nuevo
Chemuyil
 Tulúm
Q.
Roo.

REAL
ESTATE
INVESTMENT
CONSULTING

REAL
ESTATE
INVESTMENT
CONSULTING

NUEVO CHEMUYIL: Ecological Community Proyecto Turistico – Residencial 48.5 Has. /

Mayo 2013 Elaborado por J Arturo Panigaua

REAL
ESTATE
INVESTMENT
CONSULTING

11
de
Febrero
2010

Antecedentes
 El
 Caribe
 Mexicano
 es
 un
 área
 de
 parJcular
 atracJvo
 para
 inversionistas
 y
 desarrolladores
 nacionales
 y
 extranjeros.
 la
 constante
 construcción
 de
 nuevos
 proyectos
 en
 este
 ramo,
 han
 provocado
 un
 acelerado
 incremento
 en
 el
 número
 de
 cuartos
 de
 hotel
 y
 una
 importante
 acJvidad
 inmobiliaria
 principalmente
 a
 lo
 largo
 de
 la
 línea
 costera
 del
 estado
 de
 Quintana
 Roo.
 Como
resultado
de
ello,
los
inversionistas
buscan
la
adquisición
de
terrenos
para
el
desarrollo
 de
 proyectos
 residenciales
 que,
 debido
 a
 la
 fuerte
 competencia,
 se
 hace
 de
 manera
 apresurada
y
poco
cautelosa.

 Las
decisiones
de
los
inversionistas
en
la
compra
de
terrenos

y
en
el
diseño
de
sus
desarrollos
 no
 siempre
 son
 acertadas
 debido
 a
 la
 falta
 de
 conocimiento
 sobre
 las
 caracterísJcas
 y
 condiciones
 naturales
 del
 siJo,
 y
 de
 los
 aspectos
 urbanos,
 ambientales
 y
 normaJvos
 que
 existen
en
la
región.
 Es
 común
 que
 existan
 proyectos
 detenidos
 por
 falta
 de
 planeación
 detallada,
 producto
 del
 desconocimiento
 de
 la
 normaJvidad,
 así
 como
 de
 las
 tendencias
 de
 oferta
 y
 demanda
 del
 mercado
inmobiliario
en
una
zona
turísJca
con
una
importante
afluencia
anual
de
visitantes.

A
25
km
de
Aeropuerto
 
Riviera
Maya;
prox.
 (
25minutos
)

A
10
Km
de
Akumal
 



(10
minutos
)
 A
2
Km
de
Campo
de
golf
 



(
5
minutos
)

A
20
km
de
Tulum
 Zona
Arqueologica
 (
20
minutos
)

A
3
.5
Km
de
Xelha
 



(
10
minutos
)

A
15
Km
de
Puerto
Aventurasl
 



Golf
y
Marina
(20
minutos
)

Chemuyil.
Cuadro
de
distancias

48.5

Has

con
vista
panoramica
a
Xcacel,

 Santuario
de
la
Tortuga.

Tulúm

ancún
– C 
 a r e t e Carr

Area
Natural
Protejida
 Por
decreto
en
el
diario
Oficial

362
Has
de
Conservación
con
mas
de
2.5
Km
de
playa
virgen.

Introducción
 El
conjunto
de
atracJvos
naturales,
maríJmos,
climáJcos,
arqueológicos
y
culturales
de
 la
Riviera
Maya,
hacen
de
esta
región
un
polo
turísJco
de
importancia
mundial
con
una
 proyección
de
crecimiento
por
encima
de
la
media
del
país.

 Debido
 a
 que
 territorio,
 habitantes
 y
 economía
 guardan
 una
 estrecha
 relación
 de
 interdependencia
con
el
turismo,
la
sustentabilidad
representa
un
elemento
crucial
que
 debe
 servir
 como
 principio
 rector
 para
 que
 en
 el
 futuro
 tanto
 inversionistas
 como
 desarrolladores
incluyan
es
sus
nuevos
proyectos
inmobiliarios
este
Jpo
de
criterios
 El
 presente
 documento,
 Jene
 como
 objeJvo
 orientar
 a
 los
 inversionistas
 en
 los
 aspectos
 fundamentales
 que
 deben
 considerarse
 respecto
 del
 entorno
 natural
 y
 su
 normaJvidad,
 con
 el
 propósito
 de
 esJmular
 las
 prácJcas
 sustentables
 y
 convenientes
 para
 la
 creación
 de
 un
 nuevo
 proyecto
 en
 el
 predio
 de
 su
 propiedad
 en
 Chemuyil,
 municipio
de
Tulúm
en
el
estado
de
Quintana
Roo.

 De
este
modo,
se
busca
generar
certeza
en
la
seguridad
de
la
inversión
económica
y
 poder
integrar
un
modelo
de
negocios
capaz
de
atraer
recursos
para
su
desarrollo

Marco
de
Referencía

Chemuyil

 poblado

48.5
Has

Carretera
 Cancun
‐
Tulum

Comunidad

 Canadiense

ANP
Santuario
de
la

 Tortuga,
Xcacel
 A
2
Km

 de
la
Playa

Plan
de
Desarrollo
Urbano
Chemuyil

y
Zona
de
influencia.

El
enfoque
se
concentra
en
seis
aspectos
:
 1.
 Orientar
 y
 explicar
 al
 inversionista
 o
 promotor
 de
 desarrollos
 inmobiliarios
 
 sobre
 los
 procedimientos
 que
 debe
 seguir
 para
 planear,
 financiar,
 diseñar
 y
 construir
 su
 proyecto,
 tomando
 en
 cuenta
 las
 caracterísJcas
 del
 territorio
 y
 del
 siJo,
 así
 como
 los
 aspectos
de
legislación
y
normaJvidad
aplicables
 2.
 Proporcionar
 herramientas
 para
 la
 toma
 de
 decisiones
en
el
ramo
inmobiliario,
para
conocer
con
 anJcipación
 la
 facJbilidad
 para
 desarrollar
 un
 proyecto
 específico,
 incluyendo
 las
 caracterísJcas
 de
 la
demanda
real
del
mercado
presente
y
futura
 3.
 Describir
 los
 procedimientos
 disponibles
 que
 garanJcen
 la
 legalidad
 de
 las
 operaciones
 inmobiliarias
 y
 de
 las
 apJtudes
 isicas
 de
 la
 propiedad.

Programas
de
Ordenamiento
Ecológico

4.
Explicar
las
generalidades
y
caracterísJcas
 de
la
legislación
y
normaJvidad
 medioambiental
 y
 urbana
 que
 debe
 cumplirse,
 para
 que
 el
 diseño
 de
 los
 proyectos
 libre
 de
 complicaciones,
 expedita
 y
amigable.

 5.
 Brindar
 las
 herramientas
 necesarias
 para
 que
 un
 inversionista
 concluya
 que
 existe
 facJbilidad
 financiera,
 técnica,
 legal
 y
 comercial
para
desarrollar
el
proyecto

48.5
Has

6.
Presentar
recomendaciones
de
planeación
 de
 mercado,
 diseño
 y
 construcción
 que
 permitan
 que
 el
 proyecto
 sea
 compaJbles
 con
 el
 siJo
 y
 su
 entorno,
 generen
 condiciones
 y
 prácJcas
 de
 sustentabilidad
 y
 redunden
 en
 beneficios
 económicos
 por
 ahorro
 de
 recursos
 y
 seguridad
 de
 las
 inversiones.

Polo
TurísJco:
Riviera
Maya.

48.5
Has

Programas
de
desarrollo
Urbano
de
Quintana
Roo.

JusGficación

Urbana
 Uno
 de
 los
 objeJvos
 cruciales
 de
 este
 documento
 es
 orientar
 al
 inversionista
 y
 desarrollador
sobre
conceptos,
disposiciones
normaJvas
y
regulaciones,
con
el
fin
de
 ayudar
a
tomar
las
decisiones
más
apropiadas
que
promuevan
la
sustentabilidad
en
 la
 planeación,
 el
 diseño
 y
 la
 construcción
 para
 la
 inversión
 en
 su
 proyecto
 inmobiliario.
 En
concordancia
con
lo
anterior,
los
argumentos
y
criterios
que
se
han
considerado
 para
la
delimitación
del
área
de
influencia
son
lo
que
se
mencionan
a
conJnuación:
 
 *
 El
 predio
 donde
 se
 desea
 llevará
 a
 cabo
 la
 construcción
 de
 un
 nuevo
 fraccionamiento
 en
 la
 localidad
 Chemuyil,
 se
 localiza
 dentro
 de
 la
 zona
 urbana
 de
 dicha
ciudad,
en
la
zona
Nororiental
del
municipio
de
Tulúm,
Quintana
Roo.
 
 *
 De
 acuerdo
 al
 programa
 de
 Gobierno
 2005‐2011,
 se
 plantea
 la
 necesidad
 de
 impulsar
el
desarrollo
social
de
las
poblaciones
de
la
zona
Norte
del
municipio
y
del
 resto
del
estado
de
Quintana
Roo,
lo
cual
se
asocia
a
la
mejora
en
la
calidad
de
vida
y
 servicios
que
se
ofertan
a
los
habitantes
de
la
enJdad.

Ejes
Rectores.

*

Que
se
requiere
fomentar
la
inversión
privada
para
dotación
de










 infraestructura
y
urbanización
para
el
desarrollo
del
fraccionamiento
en
 una
superficie
48.4
Has

*

Superficie.
484,175.79
m2

Master
Plan,
ObjeJvo
Estratégico.

JusGficación

Urbana
 
*
En
la
zona
existe
un
Programa
de
Ordenamiento
Ecológico
del
Territorio
y
que
ubica
al
 siJo
de
referencia
dentro
del
área
en
la
que
aplica
una
políJca
de
Aprovechamiento
y
un
 uso
predominante
propio
para
asentamientos
humanos.
 
*
Que
en
la
zona
existe
un
Programa
de
Director
de
Fortalecimiento
Urbano
y
que
ubica
 al
siJo
de
referencia
dentro
de
un
área
en
la
que
aplica
un
uso
Mixto
Central
con
una
 densidad
media
de
240
viv/Ha);
un
Área
de
prevención
ecológica
con
Restricción
(AP‐ RI);
y,
el
Eje
composiJvo
Dentro
de
estos,
el
100
%
de
la
obra
se
ubicará
en
la
zona
de
 uso
Mixto
Central
 
*
Que
el
proyecto
se
ubica
de
manera
estratégica
con
respecto
a
la
carretera
federal
 307,
por
lo
que
no
se
requiere
de
la
construcción
de
vías
principales
de
acceso
y
 comunicación.
 
*
Que
el
ambiente
terrestre
dentro
de
la
zona
donde
se
construirán
la
obra,
comprende
 un
área
cubierta
con
vegetación
de
selva
mediana
con
desarrollo
secundario.

Ejes
Rectores.

Programa
Director
de
Desarrollo
Urbano
Chemuyil
 2002‐2027

Programa
Director
de
Desarrollo
Urbano
Chemuyil
 2002‐2027

48.5
Has

Programa
Director
de
Desarrollo
Urbano
Chemuyil
 2002‐2027

48.5
Has

Chemuyil,
Clasificación
de
áreas.

Polígono
de
estudio.

48.5
Has

Vista
Panorámica.

Usos
de
Suelo

Vista
Panorámica.

CUADRO
DE
AREAS

SUPERFICIE
EN
M2

%

PREDIO

484,175.79

100

VIALIDADES

99,696.07

20.59

AREA
NETA

384,479.72

100

VENDIBLE

331,309.65

86.17
%

DONACION

53,170.07

13.83

Resumen
de
Areas

ÁREA
NETA
DE
LOTES

LOTES

AREAS
EN
M2

 
384,479.7190

%
 
100.00

ESPACIOS
VERDES
DONACION

6

32,446.3960

8.44

AREAS
PREVENCION
DONACION

4

12,738.1630

3.31

ÁREA
DONACION
PARQUES

1

1,594.4380

0.41

PREDIOS
DONADOS

7

6,391.0690

1.66

18

53,170.0660

13.83

8

49,176.0930

12.79

MIXTO
CENTRAL
MC

53

103,284.3360

26.86

MIXTO
BARRIAL
MB4

13

12,236.5320

3.18

HABITACIONAL
H2

45

48,099.4650

12.51

HABITACIONAL
H3

89

79,930.8850

20.79

HABITACIONAL
H4

49

38,582.3420

10.03

257

331,309.6530

86.171

SUPERFICIE
DE
DONACION

EQUIAPAMIENTO
ESPECIAL

SUPERFICIE
VENDIBLE

LOTES
TOTALES
HABITACIONALES
 LOTES
TOTALES
MIXTOS
 LOTES
TOTALES
SERVICIOS

183
 66
 8

TOTAL
DE
LOTES
DEL
PREDIO

257

Resumen
de
Lotes.

Red
de
Agua
 Potable

48.5
Has

Poblado
 Chemuyil

<<<<<<
Carretera
307
/
Cancún
–
Tulum

>>>>>>>

Chemuyíl,
Agua
Potable.

Planta
de
 tratamieto

48.5
Has

Poblado
 Chemuyil

<<<<<<
Carretera
307
/
Cancún
–
Tulum

>>>>>>>

Red
drenaje
y
Planta
de
tratamiento.

Nueva
Planta
de
tratamiento

Boulevard
Tren‐TurisGco

Poblado
 Chemuyil

48.5
Has

Chemuyíl,
Vialidades
y
Tren
Tras‐peninsular.

Proyecto
sexenal,
Tren
Tras‐peninsular.

48.5
HAS

Tren
Tras‐peninsular.

48.5
Has

Gran
Península
Maya.

Avances
del
proyecto
Junio
2013

Carretera
307
 Aeropuerto

 Riviera
Maya

Cancun
‐
Chetumal

48.5
Has

Libramiento
 Tulúm

Aeropuerto
y
Libramiento

Aeropuerto
y
Libramiento.

48.5
Has

Chemuyíl,
escala
Humana
y
Naturaleza

Imagen
proyecto
HOLISTIKA
Tulum:
hsp://holisJkatulum.com/

Ecó‐urbanismo

Ecó‐urbanismo

Imagen
proyecto
HOLISTIKA
Tulum:
hsp://holisJkatulum.com/

Integración
cuerpo
de
agua.

Vivéro
y
Huerto
orgánico.

Imagen
proyecto
HOLISTIKA
Tulum:
hsp://holisJkatulum.com/

Jardín
Botánico
y
CulJvos
Orgánicos

Imagen
proyecto
HOLISTIKA
Tulum:
hsp://holisJkatulum.com/

Vialidades
y
áreas
jardinadas

En
líneas
generales,
las
prácJcas
sostenibles
aplicables
a
un
desarrollo
 inmobiliario,
deberían
ir
encaminadas
hacia:

 •
Ahorro
y
calidad
del
agua.

 •
Eficiencia
energéGca.

 •
Minimización
y
reciclaje
de
residuos.

 •
Control
de
efluentes
y
emisiones.

 •
Reducción
de
impactos
ambientales.

 •
Integración
ecológica
de
los
establecimientos.

 •
Respeto
y
cumplimiento
riguroso
de
la
reglamentación
ambiental
vigente

 



y
la
relaGva
al
patrimonio
cultural.


 •
Servicios
turísGcos,
culturales
y
deporGvos
compaGbles
y
responsables.

Criterios
Sostenibilidad

Eco‐tecnologías

AtracJvos
Naturales

 y
Biodiversidad

362
Has,
Área

Natural
Protegida:
Xcacel
‐
Xcacelito

48.5
HAS

Xcacel,
Santuario
Natural
de
la
Tortuga

Xcacel
–
Xcacelito
:
AcJvidades

TurísJcas

Mas
de
15
Cenotes

48.5
 HAS
 CENOTE

XUNAN‐HA
 hsp://www.naJonalgeographic.com/explorers/projects/quintana‐roo‐meacham‐project/

dentro
de
las
48.5
Has

Importante
zona
de
Parques
Naturales

Sistema

de
rios
 Subterraneos

48.5
HAS

Poblado
Chemuyil

CENOTE

XUNAN‐HA
 dentro
de
las
48.5
Has

hjp://www.aztecanoGcias.com.mx/capitulos/mexico/28447/sacactun‐un‐paraiso‐acuaGco‐bajo‐Gerra

Buceo

de
Cavernas
y
Cenotes.

Chemuyil
Fortalezas.
 a)
Ubicación
geográfica
cercana
a
Tulúm
y
las
zonas
arqueológicas
de
Tankah
y
Cobá.
 b)
Punto
en
zona
de
influencia
de
un
significaJvo
numero
de
cuartos
hoteleros.
 c)
Vecindad
con
el
Santuario
Natural
Xcacel,
Xcacelito
y
el
parque
Xel‐ha.
 d)
Selva,
flora
y
fauna.
 e)
Cenotes
y
cavernas.
 f)
Demanda
turísJca
en
aumento
en
la
región.
 g)
Fuerte
demanda
de
vivienda
y
servicios
en
el
área.
 h)
Propicia
para
espacios
a
escala
humana.
 i)
Zona
cosmopolita
en
cuanto
a
los
visitantes
del
área.
 j)
Acuíferos
importantes.
 k)
Potencial
promotor
de
ingresos
de
divisas.
 l)
Punto
de
apoyo
para
atracción
de
inversiones
turísJcas
a
la
zona.
 m)
Potencial
punto
de
servicios
complementarios
a
la
industria
y
al
comercio.
 n)
Posibilidad
de
converJrse
en
punto
turísJco
por
si
mismo,
debido
a
sus
propios
 valores
y
su
cercanía
con
otros
puntos
afines
de
interés
complementario.

Analisis
F.O.D.A

Chemuyil
Debilidades
 a)
Riesgos
de
deterioro
ambiental.
 b)
Tenencia
de
la
Jerra:
mixta;
ejidal,
Fidecaribe
y
privada
que
puede
degenerar
en
zonas
 de
especulación
inmobiliaria
y
de
irregularidad
en
el
desarrollo
urbano.
 c)
Opciones
de
vivienda
deficientes
en
la
actualidad.
 d)
Falta
de
equipamiento
de
educación
y
cultura.
 e)
Deficiencias
en
salud
y
asistencia
social
en
la
región.
 f)
Deficiencias
en
áreas
recreaJvas
y
deporJvas
en
el
área.
 g)
Falta
de
opciones
y/o
alternaJvas
para
arribo
de
turismo
al
Corredor
TurísJco.
 h)
Falta
de
infraestructura
suficiente
y
adecuada.
 i)
Deterioro
de
la
escala
humana
y
la
calidad
de
vida
en
la
Riviera
Maya.
 j)
Falta
de
consolidación
de
imagen
turísJca
y
de
alternaJvas
acorde
a
los
nichos
de
 mercado
actuales
del
Corredor
TurísJco
Cancún‐Tulúm.
 k)
Falta
de
incidencia
preposiJva
de
las
organizaciones
civiles
en
el
desarrollo
municipal.
 l)
Deterioro
ambiental
y
ecológico
en
los
centros
de
población
de
Solidaridad.

Analisis
F.O.D.A

De
 acuerdo
 a
 lo
 anteriormente
 presentado,
 el
 proyecto
 de
 fraccionamiento
 a
 desarrollarse,
 deberá
 estar
 concebido
para
impulsar
parte
del
crecimiento
en
infraestructura
de
la
zona
Nororiental
del
municipio
de
Tulum.

 De
esta
manera,
se
habrá
de
apoyar
a
las
políJcas
de
desarrollo
en
las
que
se
han
incluido
grandes
proyectos
 que
se
están
realizando
en
la
región
y
la
explotación
del
potencial
turísJco
de
la
Riviera
Maya.
 Además,
 por
 sus
 caracterísJcas
 de
 diseño,
 se
 considera
 que
 la
 infraestructura
 por
 establecer
 será
 completamente
 acorde
 con
 el
 paisaje
 y
 compaJble
 con
 las
 acciones
 de
 conservación
 del
 ambiente
 que
 se
 enuncia
 en
 la
 normaJvidad
 ecológica
 que
 aplica
 en
 la
 zona
 y
 con
 las
 políJcas
 y
 vocaciones
 de
 uso
 del
 suelo
 definidas
en
el
Programa
de
Ordenamiento
Ecológico
Territorial
del
Corredor
Cancún‐Tulum

 Es
por
ello
que
con
el
propósito
de
conservar
el
hábitat
natural
de
la
flora
y
la
fauna
existentes
en
la
zona,
se
 deberá
contemplar
al
máximo
su
preservación
y
aprovechamiento
con
criterios
urbanísJcos
que
incluyan
eco‐ tecnologías
de
vanguardia
basadas
en
los
principios
de
permacultura
para
el
desarrollo
de
comunidades
auto‐ sustentables
con
alto
potencial
de
atracción
turísJca
e
inmobiliaria
 De
 esta
 forma,
 el
 proyecto
 desJnado
 a
 desarrollarse,
 habrá
 de
 responder
 a
 la
 dinámica
 de
 la
 región
 y
 está
 planteado
en
estricto
cumplimiento
y
congruencia
con
la
normaJvidad
ambiental
y
de
uso
de
suelo,
manejando
 una
 interacción
 adecuada
 entre
 la
 creación
 de
 infraestructura
 para
 el
 desarrollo
 social
 y
 las
 condiciones
 ambientales
del
siJo
donde
se
asentará.

 El
objeGvo
estratégico
de
este
planeamiento
esta
dirigido
a
la
integración
e
implementación
de
un
proyecto
 inmobiliario
 cuya
 vocación
 sustentable
 marcara
 una
 
 diferencia
 y
 
 ventaja
 compeGGva
 en
 la
 oferta
 inmobiliaria
turísGca
y
residencial
de
la
Riviera
Maya.

Conclusiones

ESTUDIO
DE
MERCADO
 ‐
Chemuyil
‐

20
de
Mayo
2013

Estudio
de
mercado

$
35.00
usd
x
m2

Estudio
de
mercado

$
55.00
usd
x
m2

Estudio
de
mercado

$
65.00
usd
x
m2

Estudio
de
mercado

Estudio
de
mercado

$
85.00
usd
x
m2

Estudio
de
mercado

Estudio
de
mercado

$
100.00
usd
x
m2

Estudio
de
mercado

330
lotes
Pré‐Venta
Abril
2012


$
100.00
usd
x
m2
 hsp://www.eloceanoazul.com.mx/

220
lotes
vendidos
Mayo
2013
/
125
usd
x
m2

Estudio
de
mercado

Precio
de
salida:
 >

VALOR
:

































$
45
usd
x
m2
  
SUPERFICIE
:























484,175.79
m2
  
MONTO
TOTAL:














$21,787,910.55
usd
  
M2
VENDIBLES:


















331,309.65
m2
  
PRECIO
DE
MERCADO:





$
125
usd
x
m2
  
VOLUMEN
DE
VENTAS:


$
41,413,706.25
usd

EVALUACION
DE
PROYECTO
INMOBILIARIO
 >
EL
ESTUDIO
DE
MERCADO
*
 >
EL
ESTUDIO
TÉCNICO
*
 >
ESTUDIO
LEGAL
ADMINISTRATIVO
*
 >
ESTUDIO
ECONÓMICO
*
 >
ESTUDIO
FINANCIERO
 >
LA
EVALUACIÓN
DE
LOS
PROYECTOS
DE
INVERSIÓN
 
>
EL
ANÁLISIS
DE
RIESGO
 >
EL
ANÁLISIS
DE
SENSIBILIDAD
 
>
LA
EVALUACIÓN
DE
PROYECTOS
EN
MARCHA

Contacto: LAET. Odilon Andrade M.

Direct:
(998)
155
92
42/
/
Riviera
Maya
(998)
167
24
44
 E‐mail:

corp@rikerworld.com

www.rikerworld.com

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