Mémoire Julien DUCHOSAL L'habitat coopératif by Julien Duchosal

Mémoire master 1ère année Architecture et cultures constructives Sous la direction de M. Hubert GUILLAUD Mai 2012

Julien DUCHOSAL

L’HABITAT COOPÉRATIF Une manière alternative de produire un habitat abordable à haute qualité environnementale ?

École Nationale Supérieure d’ Architecture de Grenoble

L’HABITAT COOPÉRATIF Une manière alternative de produire de l’habitat abordable à haute qualité environnementale ?

Merci à Hubert Guillaud de m’avoir suivi et conseillé tout au long de ce travail de recherche. Merci à Nathalie Decroix de m’avoir permit d’effectuer un stage à Montréal en m’accueillant et du même coup de m’avoir permit de découvrir l’habitat communautaire au Québec. Merci à Yann Maury, Gerard Vabre, Michael Gies et Audrey Gollucio de m’avoir offert un peu de leur temps. Merci à tout mon entourage pour son soutient.

Julien DUCHOSAL

L’HABITAT COOPÉRATIF Une manière alternative de produire de l’habitat abordable à haute qualité environnementale ?

Mémoire master 1ère année Architecture et Cultures Constructives Mai 2012

Membres du jury : Directeur de mémoire, Hubert GUILLAUD

École Nationale Supérieure d’ Architecture de Grenoble

Anne-Monique BARDAGOT Stéphane SADOUX Note obtenue :

/20

S O M M A I RE

Introduction ��11

Les origines ��19 a. Naissance de l’habitat coopératif en France

b. Origines et évolutions du mouvement des Castors

c. L’exemple de la « maison Radieuse » à Rezé

d. Années 1970, rupture des politiques publiques de logement

En france, Une situation à confirmer ��43 a. L’habitat coopératif : obstacles et leviers

b. Étude comparative

La Salière à Grenoble �� 65 Le Village Vertical à Villeurbanne �� 69 Éco-logis à Strasbourg-Neudorf �� 77

Un type d’habitat bien établit AILLEURS ��83 a. Le cas de l’Allemagne

Vauban à Friebourg �� 87 La coopérative d’habitation Wagnis �� 91

b. Les « Community Land Trusts » en Grande-Bretagne

Stonesfield Community Trust à Oxfordshire �� 97 La C.L.T. de l’île de Gigha en Écosse �� 98

c. L’habitat communautaire au Québec

100

Station #1 à Montréal �� 111 Le Coteau Vert et Un Toit pour Tous à Montréal �� 115

Conclusion ��119

Bibliographie ��125

Crédit photographique ��128

Introduction

ort d’une expérience enrichissante au Canada durant l’été 2010 entre voyage et pratique, ce mémoire est l’occasion de prolonger une recherche sur les

coopératives d’habitants. En effet, la découverte de ce type d’habitat pendant un

stage dans l’agence Raouf Boutros architecte à Montréal m’a à la fois permis de saisir les enjeux de cet habitat social alternatif, qualifié de communautaire au Québec et d’y rencontrer un certain nombre d’acteurs qui ont renouvelé ma curiosité sur des questions de société au regard du droit à la ville, du droit d’usage et du droit d’habiter.

La crise sociale que connaît la France est engendrée en premier lieu par la crise de

l’emploi et celle du logement. En 2011, cette dernière touche 10 millions de ménages. Les organismes d’Habitat à Loyers Modérés (H.L.M.) et les structures d’hébergement ne sont plus en mesure d’y répondre et effectuent un tri sur des critères sociaux, tout en vérifiant la capacité du demandeur à supporter les coûts du logement. Nous assistons, par conséquent, à une véritable « lutte des places ». On comprend alors que les populations les plus fragiles n’y ont plus accès et les situations de mal-logement se multiplient et se dégradent. Toujours en 2011, 6,6 millions de ménages sont en situation de fragilité financière à cause du coût du logement. Inévitablement, les populations moyennes et populaires sont les plus exposées au risque de décrochage social, scolaire, ... Les solidarités de proximité ne compensent pas l’affaiblissement des mécanismes de solidarité nationale. Enfin, les collectivités locales subissent un alourdissement de leurs responsabilités en matière d’habitat, face à un État désengagé qui ne les accompagnent pas.1

Il est alors légitime de se demander ce que veut encore dire aujourd’hui « vivre

ensemble » ?

Fondation Abbé Pierre. 2012. L’état du mal logement en France, 17e rapport annuel. Liévin : L’Artésienne. 245 p.

Introduction

Le rapport Brundtland2, puis bon nombre de rapports d’organisations non gouvernementales (O.N.G.) et de communautés scientifiques tirent la sonnette d’alarme quant à la nécessité de réduire l’empreinte de l’homme sur l’environnement (ressources, déchets, ...) : Nous assistons en effet à une crise environnementale sans précédents dont l’existence n’est plus discutable. En réaction, il est intéressant de remarquer une mutation progressive des modes de vie, des comportements et des préoccupations (particulièrement pour les pays développés et en voie de développement) qui tendent à être plus soutenable. Dans le domaine de la production de logement, cela se traduit par une multiplication des réglementations, des normes et des labels qui incitent, voir imposent, la réduction de l’empreinte énergétique des bâtiments. Alors que cela engendre un abaissement considérable des charges liées au coût de fonctionnement du bâtiment et une économie due à des morphologies de bâti plus « simples » (compacité, densité, ...), ces nouvelles constructions à haute qualité environnementale reste peu ou pas abordable pour les classes moyennes et populaires.

En réponse à cette crise sociale et environnementale, il faut imaginer et expérimenter des voies alternatives de production d’habitat populaire, il faut adapter peu à peu nos modes d’habiter. Un type de réponse qui tente de relever ces deux défis (social et environnemental) et qui réapparaît mérite notre attention : l’habitat coopératif et ses déclinaisons. Il permet des gains très avantageux en terme de qualité de vie et en terme de réductions des coûts : -

quiétude du milieu résidentiel ; parties communes et espaces partagés entretenus ;

solidarités ; tolérance et respect du voisinage ; il retisse et accélère le lien social ; il réactive la conscience et l’implication du citoyen dans son milieu ; il est plus adapté à l’évolution des modèles familiaux, à la diversité des cultures et aux enjeux urbains et environnementaux. Brundtland, G. H. Notre avenir à tous. Rapport de la Commission mondiale sur l’environnement et le développement de l’ONU. Éditions du fleuve. 1987. 349 p.

il réduit les coûts de construction et de gestion de l’habitat ; iI permet de mettre en

commun des espaces ce qui les accroient tout en réduisant leurs coûts ; il doit permettre une meilleure accessibilité aux familles non solvables, à faibles et à moyens revenus.

L’habitat coopératif pourrait s’imposer en France s’il était plus largement incité, accompagné et in fine banalisé. Il serait une manière alternative de produire du logement social si des spécialistes nourrissaient le débat public et si la collectivité discutait des modalités d’une mutation des modes de vie. Il n’est pour le moment qu’à l’initiative des classes moyennes plutôt aisées et n’est pas accessible aux populations populaires et fragiles. Les terrains que les villes sont prêtes à mettre à disposition manquent. Les quelques exemples récents montrent un manque de mixité sociale, générationnelle et fonctionnelle, même si ces préoccupations sont bien présentes. Il renvoie à une image communautaire et d’entre-soi alors qu’il cherche au contraire à s’ouvrir sur le quartier, sur la ville, sur la société. Un gros travail est donc à faire en terme de communication. Enfin, ce type d’habitat innovant rend réticent les partenaires de projets : les bailleurs sociaux, les banques et/ou les institutionnels, ... qui y voient un manque de garanties financières et un manque de réussite (encore peu d’exemples réalisés en France).

En quoi cette situation est proprement française ? Comment ce type d’habitat s’est établit dans d’autres régions du monde pour y jouer un rôle crucial, répondre à des enjeux sociaux et environnementaux ? Et comment la diversité d’acteurs concernés ont contourné les rapports de force initiaux, conjuguer leur volonté et leur force pour en définitive travailler de concert ?

Introduction

Tout au long de ce mémoire, nous tenterons de vérifier dans quelles mesures architectes et acteurs intermédiaires permettraient de lever les obstacles qui freinent le développement de l’habitat coopératif en France ? Nous entendons par acteurs intermédiaires, l’ensemble des partenaires de projet : Institutionnels, élus, banques, assurances, centre scientifique et technique du bâtiment (C.S.T.B.), professionnels, assistants à la maîtrise d’ouvrage, associations et groupes d’habitants. Revenons aussi sur la manière dont se définit La coopérative d’habitants : Projet dont la propriété est collective et non spéculative, pour lequel le pouvoir est exercé démocratiquement « 1 personne = 1 voix ». Des termes voisins : L’auto-promotion : Organisation civile initiée par des particuliers dans l’objectif d’ériger ou de restructurer collectivement, en qualité de maître d’ouvrage, un bâtiment pour Leur propre compte. L’autopromotion indique la démarche constructive choisie pour réaliser un habitat groupé, mais ne décrit pas le projet de vie en tant que tel. L’habitat groupé : Terme générique faisant référence à la constitution d’un habitat à l’initiative de particuliers et mettant l’accent sur le projet de vie collectif. L’habitat participatif : Méthode d’élaboration ou de gestion de l’habitat, voulue de manière partagée avec ses occupants. Couramment utilisée pour désigner les divers mouvements qui font appel à la participation des citoyens dans la conception de la ville ou de bâtiments. Dans nombre de cas, la participation n’est que consultative. Les habitats groupés revendiquent une implication plus forte. Le terme est donc ambigu. 16

Nous reviendrons d’abord sur les origines et les évolutions de l’habitat coopératif en France. Ses évolutions sont en partie liées aux crises et à la réaction des politiques publiques. Nous remarquerons deux exemples notoires que sont le mouvement des Castors et les grands ensembles coopératifs. Cette première partie s’achèvera sur la période 1970-2000 durant laquelle les politiques du logement annihilent ce mouvement. Nous identifierons ensuite ce que peuvent apporter les coopératives d’habitants et quels obstacles leur empêchent de le démontrer. À l’aide d’entretiens, de rapports et de conférences/débats, nous mettront en perspectives les nombreux leviers qui existent et se mettent progressivement en place pour lever ces obstacles. Pour illustrer notre propos, nous analyserons et comparerons trois montages de projets coopératifs ainsi que leurs acteurs. Enfin, nous voyagerons en Allemagne, en Grande-Bretagne puis au Québec afin de (re) découvrir des manières de développer l’habitat coopératif inscrites dans un cadre global d’économie sociale et ainsi mieux saisir cette mécanique de haute précision où de nombreux acteurs travaillent ensemble.

Pour la phase de recherche et de rédaction de ce mémoire, j’ai adopté une méthode de travail associant une recherche documentaire - ouvrages, revues et publications remises par des contacts ou disponible sur internet -, l’analyse de projets et étayée par de nombreux entretiens, débats et conférences. Les interviews ont été faits en France, ou par téléphone lorsque le contact était en Allemagne ou au Canada. Ils ont été réalisés auprès d’initiateurs de projets, d’associations, de professionnels, d’institutionnels et d’experts. À travers l’histoire de l’habitat coopératif en France et la situation dans d’autres régions du monde, nous tenterons de relativiser le contexte français et montrer que tous, citoyens et habitants, sommes capable de (re)devenir acteur de notre habitat et de nos villes.

Les origines

a. Naissance de l’habitat coopératif en France

ous reviendrons dans cette première partie sur les origines du mouvement de l’habitat coopératif en France et sur le passé coopératif d’après guerre.

Dans un premier temps, nous nous intéresserons au mouvement d’autoconstructeurs les Castors et à la réalisation de quartiers entiers constitués de maisons autoconstruites sous la forme d’accession sociale à la petite propriété. Dans un second temps, nous verrons l’exemple d’un immeuble de logement coopératif, la « maison radieuse », érigée en 1955 à Nantes et comprenant 300 unités de logements, qui confirme un tournant dans la politique de logement à l‘image de l’État providence. Nous parcourrons ainsi un siècle d’histoire française qui enracine le mouvement de l’habitat coopératif comme forme alternative et viable de production de logement social, afin de questionner, dans un dernier temps, 30 ans de politique publique (1970-2000) qui infirme ce mouvement pour finalement laisser la société civile y revenir aujourd’hui.

a. Naissance de l’habitat coopératif en France

Le coopératisme ou la coopération apparaît en France en 1860 et invente une

nouvelle forme d’association qui a pour objectif de « faire naître et d’utiliser la petite épargne, de supprimer certains intermédiaires et de s’approprier collectivement d’abord, individuellement ensuite, les bénéfices détenus en commun. »3 Il repose sur un principe moral qui correspond à « la forme la plus haute de la solidarité, en ce que ce sont les forts qui viennent au secours des faibles » et il promeut une solidarité « réfléchie, voulue et active. »4 En 1867, c’est sous Napoléon III qu’est crée « la société coopérative immobilière des ouvriers de Paris », premier ancêtre de la coopérative d’habitation.5 Beelay, E. 1893. Nouveau dictionnaire d’économie politique. Gide, Ch. 2000. La coopération. Paris, (Larose édition). 5 Attar M., Lournier V et Vercollier J.-M. 1998. La place de la forme coopérative dans le secteur de l’habitat en France. Paris, FNSCHLM. 120 p. 3 4

I. Les origines de l’habitat coopératif en France

Suite à la loi Siegfried en 1894, relative aux habitations à bon marché (H.B.M.), la société civile de coopération de consommation du 18e arrondissement de Paris invente la formule de la location coopérative. Cette loi et d’autres qui suivent pendant l’entre-deux-guerre sont l’expression d’un soutien des pouvoirs publics sous la IIIe République, d’une politique en faveur du logement ouvrier. Il n’est alors pas question que ce procédé soit une forme d’accession à la propriété. Ces coopératives d’habitation bénéficient d’aides de l’État et proposent la location de ses logements à bon marché. Ce mouvement connaît son apogée dans les années 1930. En effet, en 1932 on dénombre environ 2,5 millions de coopérateurs, une fondation des coopératives, une coopération centrale d’achats, une banque des coopératives et un millier de guichets répartis sur le territoire.6 Des travaux plus récents de J. Rawls sur la coopération sociale s’appuie sur trois éléments constitutifs dont nous remarquons des notions qu’elle partage avec les coopératives d’habitants : « La coopérative est guidée par des règles et des procédures publiquement reconnues que tout ceux qui coopèrent acceptent comme appropriées pour régir leur conduite. »

Principe d’équité, fondé sur la réciprocité et la mutualisation. Chaque coopérateur cherche à obtenir « l’avantage rationnel » que la coopérative engendre.7

Lavergne B. 1932. L’ordre coopératif dans Bouglé C. 1933. Socialisme français. Du « socialisme utopique » à la « démocratie industrielle ». 2ème éd..Paris : Armand Colin..200 p. 7 Rawls J. 2003. La justice comme équité. Une reformulation de la théorie de la justice. La découverte. p. 23 6

b. Origines et évolutions du mouvement des Castors

b. Origines et évolutions du mouvement des Castors Des solutions pour produire du logement populaire à l’après-guerre Antoinette Brisset, bourgeoise angevine des milieux catholiques, apparaît sur des photos aux cotés de l’abbé Pierre en début d’après guerre. Son époux, riche industriel, est aussi un républicain qui a fondé un des principaux quotidiens de la région, Le courrier de l’Ouest. Antoinette a d’abord été administratrice d’une clinique puis gestionnaire d’une école de puériculture avant de se consacrer au journalisme en signant, dans le courrier, sous le nom de plume de Christine. Elle y dénonce les hôpitaux mal gérés et les taudis proliférants. Elle participe au coté de Raymond Bughin, militant du mouvement populaire des familles (M.P.F.), à la création de la commission familiale ouvrière du logement (C.F.O.L.) qui s’assigne une double mission, « obtenir l’ordre de réquisition et les faire appliquer ». De 1946 à 1949, à Angers comme ailleurs, tout va pour le mieux dans le monde des squatters. À partir de 1949, de nombreux procès vont ralentir ce mouvement. À partir de là, Christine va être abonnée des tribunaux angevins. 23

I. Les origines de l’habitat coopératif en France

« Elle sera, en tout, assignée à comparaître une cinquantaine de fois. »8

Le 11 septembre 1948, Eugène Claudius-Petit, natif d’Angers, est nommé ministre de la Reconstruction. Il sera un des hommes politiques les plus engagés sur les questions de logement. Christine et son mari s’entourent d’Eugène qu’ils connaissent bien, d’un ancien garde des sceaux, de l’évêque d’Angers, de communistes et de la confédération générale du travail (C.G.T.). Le conflit n’est alors plus seulement local mais national et politique. Au même moment, un conseiller d’État socialiste, L. Grunebaum-Vallin, fait d’elle un symbole national : « Une femme aura peut-être, dans son audacieuse faiblesse et hors de la légalité, rappelé à notre société son devoir fondamental envers ceux qui, pour vivre, réclame un toit. »9

La lutte de Christine pour les sans-logis se poursuit après 1950, aidée d’une partie du patronat local, à travers un projet communautaire et réformiste, un mouvement d’autoconstruction

8 Bachmann C. et Leguennec C. 1996. Violences urbaines. Ascension et chute des classes moyennes à travers cinquante ans de politique de la ville. Paris : Albin Michel. 9 Brisset C. 1953. Squatters. Angers : Service d’entraide Charles de Foucauld. 28 p..

b. Origines et évolutions du mouvement des Castors

coopérative, les Castors, qui connaissent alors un essor important à Angers. Le mouvement des squatters a donné la priorité aux familles pauvres, respectables et ayant de nombreux enfants. Mais qu’en est-il des jeunes ménages sans enfants, sans le sou et sans possibilité de déménager ? Face à la pénurie de logement à louer, à l’inaccessibilité des logements en vente et à la lenteur de la reconstruction française, « autant prendre son courage à deux mains, retrousser ses manches, se mettre au travail et bâtir son foyer. »10 Solution qui devient possible au sein du nouveau modèle d’action coopératif des Castors. Il apparaît que les expériences Castors, contrairement au mouvement des Squatters, s’attachent finalement à trouver une solution alternative entre la promotion privée et le logement social pour favoriser l’accession à la petite propriété. Les Castors sont en majorité « des hommes, jeunes, et bien portants »11 qui se transforment en terrassier, en maçon, en menuisier, se lançant dans la couverture s’ils aiment les risques, dans le chauffage ou dans l’électricité s’ils ont l’âme technicienne. Le principe qui prévaut est que chacun participe comme il le peut. Toute compétence est la bienvenue : le notaire est bénévole et la municipalité fournit gracieusement la voirie. Afin de sortir de l’illégalité et d’être reconnu par l’État, les Castors fondent le comité ouvrier du logement (C.O.L.), société coopérative d’H.B.M. Ils établissent la formule de « l’apporttravail » qui se veut remplacer l’apport financier.12 Démontrée et acquise avec l’expérience de Pessac13, elle fut reconnue par une décision interministérielle le 5 mai 1949 (du ministre Bachmann C. et Leguennec C. Op. cit. Ibid. 12 « Le M.R.U. a accepté que la valeur des heures de travail des Castors puisse entrer en compte dans l’apport des 10% ou 25% qu’ils ont à effectuer avant d’emprunter. Un minimum d’heures de travail est indispensable pour que l’apport puisse être pris en considération. Ce travail fourni pendant les heures de loisirs ne peut donc être confondu avec un « travail au noir » » (Drouin, 1951). 13 Le projet à Pessac est la première réalisation des Castors en France, organisé par les membre du C.O.L. de Bordeaux. Elle est portée par deux délégués syndicaux de la C.F.T.C et un prêtre ouvrier, de sorte que leurs textes portent une forte empreinte démocrate-chrétienne qui vient se combiner à des revendications d’essence ouvrières. Le chantier girondin sur le terrain des Alouettes débute en 1949, se termine en 1951 et voit la création de 150 maisons individuelles, avec une grande utilisation de matériaux modernes et de la technique du préfabriqué. 10 11

I. Les origines de l’habitat coopératif en France

de la Reconstruction et de l’Urbanisme (M.R.U.) et du ministre des Finances). Après une rencontre en mars 1951 entre le M.R.U. et l’Union Nationale des Combattants, E. ClaudiusPetit reconnaît officiellement le 12 août 1952 le mouvement Castors (par une circulaire du M.R.U.), autorisant ainsi l’emploi de la formule Castor dans la législation H.L.M.14 À qui bénéficie l’ensemble de ces constructions ? En priorité à ceux qui ont mis la main à la pâte pour édifier leur chez-soi. Parfois les Castors se dévouent et donnent de leur temps à une veuve et à ses enfants ou à des aînés trop faibles pour s’engager dans une tâche aussi épuisante. Quoi qu’il en soit, il faut avoir du temps et être patient puisque le chantier peut prendre des mois, un an voir trois, pour habiter enfin chez-soi. Ce temps souvent trop long est une des grandes limites de ce principe. En revanche, il participe à enrayer la crise sociale et « le prix de revient des confortables petites maisons autoconstruites est inférieur de près d’un tiers à celui du marché. »15 Pourtant, le mouvement ne se limite pas à ces considérations gestionnaires. En effet, construire ne suffit pas, l’ambition est triple : - Rendre le logement abordable pour les mal-logés à l’aide des ressources locales. - Protester par la démonstration contre les conditions misérables que vivent les non-logés. - Enfin, établir un nouveau rapport au logement et à l’environnement sur lequel on s’établit. 14 Inyzant, H. 1981. Les pratiques d’autoconstrution des années 50 aux années 60. Doctorat de sociologie, Nanterre, Université de Paris X. p. 64 15 Bachmann C. et Leguennec C. Op. cit.

b. Origines et ĂŠvolutions du mouvement des Castors

I. Les origines de l’habitat coopératif en France

Au delà d’un outil pour l’abondance, cette expérience a été l’occasion d’étendre les normes en matière d’habitat populaire et de contribuer à l’émergence de nouveaux rapports sociaux. De plus, l’entreprise communautaire des Castors a une dimension morale. Elle est le creuset d’un nouveau mode de vie impulsé par la société civile : elle voudrait bannir « toute négativité des rapports sociaux » et a l’espoir de libérer « l’homme par la maîtrise de la technique. »16 L’exemple du règlement intérieur qui régit la cité Castors de Pessac manifeste cet esprit : « Nous ne bâtirons pas chacun notre maison ; mais nous bâtirons ensemble notre cité. »

Plus que des cités-dortoirs, les habitants vivent dans un environnement de partage avec de nombreuses activités communes. Éducation et divertissements pour les enfants, institués par un conseil de parents d’élèves. Ciné-clubs, bibliothèques, coopératives de consommation et de loisirs. La réussite des Castors fait en définitive rentrer l’utopie dans le champ des possibles, comme forme « d’utopie réaliste » (Guerrand, 1989) et réalisée. Malgré tout, il faut noter que l’apport en travail est une contrainte humaine très forte. « Les heures de chantiers doivent être effectuées sur le temps libre des autoconstructeurs, à raison de 600 heures minimum par ans, ce qui représente la quasi-totalité des week-ends et des congés payés à l’époque. »17 Pour certains qui « triment après leur travail en usine ou au bureau, le prix d’entrée dans le paradis communautaire est élevé. Plus de week-end, plus de pont, et même parfois, en été, plus de soirée pour flâner en famille ou entre amis. » « On cite le cas de médecins d’entreprises examinant des ouvriers anormalement éreintés et qui diagnostiquent aussitôt : « Tiens, voilà des Castors ! » »18 Selon l’union nationale des Castors, 12 108 logements en auto-construction verront le jour entre 1948 et 1952. Cependant, le mouvement décline dès 1955, avec le lancement des premiers grands ensembles. On comprend alors qu’à aucun moment les Castors, bien qu’ils relèvent d’un rapport de force et d’influence, n’ont participé à l’élaboration du référentiel général des politiques publiques, qui ont gardé comme orientation principale les grands ensembles. Bachmann C. et Leguennec C. Op. cit. Boustingorry J. 2012. L’expérience des Castors à Pessac : Le temps des pionniers. 18 Meister A. 1957. Coopération d’habitation et sociologie du voisinage. Étude de quelques expériences pilotes en France. Paris : Édition de minuit. 176 p. 16 17

b. Origines et ĂŠvolutions du mouvement des Castors

Nombre de logement Castors par dĂŠpartement en dĂŠcembre 1952

I. Les origines de l’habitat coopératif en France

La « maison Radieuse » de Rezé depuis le port de Nantes. On aperçoit, derrière elle, le château d’eau de la « Claire Cité » des Castors. 30

c. L’exemple de la «maison Radieuse» à Rezé

c. L’exemple de la « maison Radieuse » à Rezé Les grands ensembles coopératifs

Face à la reconstruction d’après-guerre et l’exode rural, la situation s’aggrave et la

volonté planificatrice d’un État Providence émerge, promoteur de l’habitat du plus grand nombre. Une loi votée en 1947 vise à relancer l’activité des sociétés coopératives d’H.B.M., qui deviennent à partir de 1951 des sociétés coopératives d’habitat à loyer modéré (H.L.M.). Fin des années 1940, la caisse d’allocation familiale (C.A.F.) de Nantes commande un diagnostic sur la question du logement. Un rapport est remis et préconise comme solution, face au manque de logements populaire, la formule coopérative. La maison familiale (M.F.), société coopérative privée d’H.L.M., est repérée pour porter ce projet. Elle est alors réactivée par des militants de la confédération française des travailleurs chrétiens (C.F.T.C.). Le projet nécessite la garantie d’une collectivité territoriale pour l’ensemble des prêts contractés. La M.F. fait donc appel à de nombreux acteurs locaux. Le conseil générale de la Loire-Atlantique qui y voit une trop grande prise de risque refuse catégoriquement. Elle se tourne alors vers le maire de Rezé, petite commune proche de Nantes. Convaincu par le projet, il se porte garant de l’emprunt contracté et il est décidé de construire l’immeuble la « maison Radieuse » sur un terrain municipal. Enfin, élément qui rendra célèbre cette aventure, Le Corbusier, architecte de renom, sera appelé à concevoir le projet. Devant les réticences de Le Corbusier, Jacques Goducheau, directeur le la M.F., lui montre que l’enjeu est l’amélioration des H.B.M. et, par contrecoup, un effet d’exemplarité : « Il n’y a, à l’heure actuelle, strictement que ce moyen pour promouvoir un mouvement de construction d’une réelle importance, étant donné que seuls les organismes H.B.M. peuvent contracter les emprunts à la Caisse des dépôts et consignations » écrit-il. « C’est pourquoi [...] il faut construire rapidement des H.B.M. nouvelles, qui seront bien supérieures [...] par leur conception, leur disposition, leur aménagement, etc., et qui [...] ne seront pas d’un prix de revient supérieur. Ce qu’il faudrait réaliser à Rezé devrait être quelque chose qui constituerait une étape (pour) adapter aux ressources et aux populations ouvrières actuelles ce que vous êtes en train de construire à Marseilles. »19 G. Monnier. 2002. Le Corbusier, les unités d’habitation en France. Paris : Belin. pp. 104-105

I. Les origines de l’habitat coopératif en France

La situation de la petite commune de Rezé à Nantes est particulière. Elle est le témoin de cette époque où deux courants de pensée « s’affrontent ». En effet, elle accueille au début des années cinquante, sur le terrain de la Balinière20, à la fois la « maison Radieuse », première unité d’habitation de Le Corbusier, qui s’inscrit dans la nouvelle loi instituant les H.L.M. et montée sur un modèle coopératif, et à 200 m de là, la « Claire Cité », une cité-jardin réalisée par le mouvement coopératif des auto-constructeurs, les Castors, avec le concours d’un architecte parisien, Vissuzaine. Un croquis de Le Corbusier publié dans les « Trois établissements humains » en 1955 prétend montrer le caractère rationnel et supérieur de l’unité d’habitation verticale de « grandeur conforme » en la comparant à une caricature de la « Claire Cité » représentée comme une cité ouvrière primitive. « Les économies pointées concernent la longueur des réseaux de toute nature, et, sur ce plan, le discours d’aujourd’hui ne lui donnerait pas tord. »21

Le statut de location coopérative ainsi qu’une partie du mode de financement choisi pour la « maison Radieuse » sont innovant et singulier : 90 % du coût de construction est assuré par un prêt obtenu par la M.F. et garantit par le maire de Rezé. Le reste : « L’occupant le prend à sa charge, apport personnel à la société coopérative, qui lui attribue un nombre d’actions correspondant. Chaque année, la part du loyer relative à l’amortissement de l’emprunt de l’État fait également l’objet d’attribution d’actions. Le locataire devient ainsi, sinon le propriétaire de son logement, tout au moins un copropriétaire des actions de la coopérative. »22

Ancienne propriété noble dont le propriétaire a cédé à la commune les terres de la ferme attenante. Pinson, D. 2010. Les monuments domestiques pour le plus grand nombre : une autre histoire... In colloque «Conservation, restauration de l’architecture du Mouvement moderne : l’exemple de l’Université de Toulouse-Le Mirail de Georges Candilis» 22 G. Monnier. Op. Cit. 20 21

c. L’exemple de la «maison Radieuse» à Rezé

La location-coopérative se caractérise par l’octroi au locataire d’un droit d’usage cessible et transmissible, en contrepartie d’une contribution au financement de la construction. Elle crée un statut d’occupation intermédiaire entre la location simple et l’accession à la propriété et peut être considérée comme un régime de propriété collective. Le locataire-coopérateur souscrit à un certain nombre de parts de la coopérative et conclut avec elle un contrat de location coopérative. Ce contrat lui reconnaît le droit à bail d’un logement déterminé pour toute la durée pendant laquelle il reste propriétaire des actions. Le locataire-coopérateur verse un loyer principal, respectant les plafonds de loyer H.L.M., auquel s’ajoute une quotepart correspondant aux charges communes. À l’issue de la période de remboursement des prêts, les charges à supporter par la coopérative diminuent sensiblement, mais le loyer du coopérateur ne peut être inférieur à celui fixé par la réglementation H.L.M. Témoin de l’engouement porté sur les questions relatives au modèle coopératif, des habitants, aussi administrateurs de la M.F., participent en février 1963 et janvier 1965 aux congrès des coopératives d’H.L.M. lors desquels se discute l’esprit coopératif face à la spéculation immobilière, pour en rendre compte ensuite aux autres habitants. Le statut de la « maison Radieuse » est adopté seulement en 1970 lors d’une assemblée générale de la M.F. C’est un aboutissement du modèle coopératif qui se traduit par une participation forte des habitants dans la gestion de leur coopérative. Lorsque démarre la construction, le recrutement des futurs habitants est fait par la M.F. Les personnes qui y répondent sont pour une grande part dans le besoin et désir devenir propriétaire. Ils ne tardent pas à comprendre qu’ils joueront un rôle actif dans la gestion de leur habitat. Les porteurs de projets peuvent donc développer leur initiative dans un cadre légale soutenu par les collectivités territoriales, le tout combiné par une sollicitation des habitants. Il est demandé aux bénéficiaires une participation financière qui leur donne un droit inaliénable au logement et un droit de parole. En revanche on comprend bien qu’il n’est pas question de permettre la co-conception du projet qui aurait nécessité que le groupe d’habitant soit déjà formé avant le démarrage du chantier. 33

I. Les origines de l’habitat coopératif en France

«Nous sommes entre nous, rien qu’entre nous... pour le meilleur et pour le pire.»23

La particularité de cet immeuble collectif, au delà de son caractère patrimonial24, est celui de son occupation actuelle, qui fait sens au regard de l’attente d’habitabilité des occupants. « La manière dont ces familles populaires, notamment celles qui y résidaient depuis l’origine, s’étaient appropriées leur logement s’exprimait spontanément. Avec le départ des enfants, leurs chambres avaient vu le cloisonnement, qui les séparaient à l’origine, disparaître pour donner une grande pièce : il devenait ce salon distinct de la salle à manger qui n’existait pas dans les logements des années 1950, tandis que le séjour initial devenait une grande salle à manger en lien avec la cuisine. »25

Pour terminer, la vie collective et communautaire prend tout son sens dans l’ensemble des espaces communs et partagés. Les rues intérieures d’une ambiance sombre, avec un sol en Dalami26 noir sont en opposition à l’éclat de couleur des portes. En relation avec les vides laissés par les escaliers, de nombreux locaux sont disponibles pour le « clubs » et les activités que gère l’association des habitants de la coopérative la « maison Radieuse ». Enfin, sur le toit-terrasse, les volumes de l’école maternelle et l’auvent qui protège son accès occupent une grande place. On y trouve une aire de jeux au nord, un belvédère à l’est. À l’extérieur, au pied de l’immeuble se déploient un parc généreux, un étang et sa passerelle qui s’échappent de toutes normes du logement social, comme pour le hall avec sa boutique d’un buraliste-marchand de journaux et son agence postale. Le sol, lui, est en ardoise de Trélazé « dont les grandes dalles dessinent un puissant opus incertum. »27 La « maison Radieuse » ou le « village vertical », selon les termes de Le Corbusier, attache son concepteur à un groupe d’acteurs fondateurs qui lui ont permis de voir son projet se réaliser. Son histoire est loin d’être achevée puisqu’en 1971, un renversement de politique du logement vient ébranler les fondements de la vie coopérative des habitants en mettant fin au régime de location coopérative qui préparait une enviable condition d’accédant à la propriété aux premiers occupants modestes. G. Vittu. Texte d’exposé, discours des trente ans. 15 juin 1985 Au vu de sa demande de classement comme Monument historique le 8 avril 1999. 25 Pinson D. Op. Cit. 26 Le Dalami est une marque déposée dans les années 1960, est un type de dalle en vinyl contenant de l’amiante. 27 G. Monnier. Op. Cit. 23 24

c. L’exemple de la «maison Radieuse» à Rezé

I. Les origines de lâ&#x20AC;&#x2122;habitat coopĂŠratif en France

d. À partir des années 1970, rupture des politiques publiques

d. Années 1970, rupture des politiques publiques de logement

Dans les années soixante-dix, la tension en terme de pénurie de logement est moins

forte et la législation cherche à clarifier et simplifier les statuts d’occupation des logements. La loi Chalandon promulguée le 16 juillet 1971 marque une rupture de la part de l’État en terme de politique de logement. En effet, l’État cherche à être moins interventionniste et lègue à la sphère privée une partie de la construction et la vente de logement. Elle met un terme à l’expérience de location attribution et de location coopérative pour revenir à une situation binaire entre locataire ou propriétaire. Autrement dit, elle fait disparaître la propriété collective coopérative, parfois autogérée, et éclaircit sa politique en ne laissant légal que le statut d’accession à la propriété individuelle et la location de logement. Le statut de propriétaire ne bénéficie plus d’aide publique lorsqu’il s’adresse à un bailleur social mais est délégué à un contrat d’emprunt passé avec une banque. Autrement dit, l’aide à la pierre disparaît. On observe, dans un premier temps, la création d’une société de production d’H.L.M. pour le compte d’une société civile coopérative de construction composée d’usagers coopérateurs. L’exemple cité plus haut de la « maison Radieuse » est un témoin de ce revirement de politique et montre comment le rapport de force s’est perpétué un temps, comment les habitants se sont battus, puis l’impasse dans laquelle ils se sont retrouvés face aux pouvoirs publics et face à la loi. En effet, l’autonomie de gestion des habitants de la « maison Radieuse » à peine conquise, est remise en cause par la loi Chalandon. Il s’en suit pour ses habitants plusieurs années de lutte et de procédures qui « protestent et manifestent leurs refus devant ce qui deviendra, pour la plus part d’entre eux, une dépossession. »28. L’A.G. de la coopérative la « maison Radieuse » refuse de compromettre son entité en se conformant à la loi. Elle décide la transformation de la coopérative en société anonyme d’H.L.M. à forme simple qui ne prendra effet qu’en juin 1974. Beaucoup de ténacité va permettre à la société coopérative de prolonger au G. Monnier. Op. Cit.

I. Les origines de l’habitat coopératif en France

maximum sa vie. Malgré tout, la S.A. d’H.L.M. la « maison Radieuse » fusionne en 1976 avec la S.A. d’H.L.M. Loire-Inférieure habitations qui gère depuis les 232 logements locatifs de l’unité, devenus une copropriété. Ainsi, l’idée que l’on puisse être propriétaire de son logement autrement qu’en propriété individuelle s’efface peu à peu. La situation de la « maison Radieuse » est, en définitive, la propriété pour la plus grande part d’une société d’H.L.M. et les propriétaires individuels sont regroupés dans un syndicat de copropriété dont la gestion n’est plus autonome mais assurée par la société d’H.L.M. Les trente années de politique de logement suivantes vont manquer de résultats, puisque le parc H.L.M. ne peut pas, aujourd’hui, répondre à la crise, en passant par la réforme Barre et la loi du droit au logement opposable (D.A.L.O.), avant que l’envie et la possibilité de monter le projet d’une propriété coopérative renaisse. Jusqu’en 1965, il n’a été construit quasiment que du logement collectif alors que près de trois quart de la population aspire à la maison individuelle. Il suffit de remarquer l’ampleur des sommets pour la maison individuelle qui cible sa promotion sur le mythe du retour à la nature en famille. Exemple, le concours de la maison individuelle institué par M. Chalandon en 1969. De 1965 à 1977, la proportion de maison individuelle est passée de 30% à 57% sur l’ensemble de la production. De plus, c’est l’apogée de la société de consommation, dans la même période, le S.M.I.G. se multiplie par trois. Une forte croissance économique en France permet de développer un parcours promotionnel de l’habitat, parallèle à la promotion sociale des ménages. L’inflation permet d’emprunter sans risques. Le bilan est spectaculaire, de 1946 à 1975 le nombre de logements passe de 12 millions à 21 millions et, dans le même temps, de 1954 à 1974, la proportion des propriétaires de leur résidence principale passe de 35,5% à 47%.29 Au début des années 1980, on assiste à la révolution néo-libérale qui vient des États-Unis de Ronald Reagan et de la Grande-Bretagne de Margaret Thatcher. Elle a comme conséquence Delebarre M. 1999. Un siècle d’habitat social. La conquête de l’espace. Dans Habitat et société, n°16

d. À partir des années 1970, rupture des politiques publiques

la mutation et la transformation profonde des politiques publiques au sein des États providences. Face à la critique « Trop d’État » et de l’interventionnisme, la sphère publique et privée tend à s’effacer pour laisser libre les pouvoirs du marché. Le fameux T.I.N.A. (« There is no alternative »), discours prononcé par Margaret Thatcher affirme qu’il n’y a pas d’alternative au marché pour gouverner le monde. Le recourt à la puissance publique n’est alors sollicité que pour construire un cadre propice à la concurrence, libre et non faussée, selon le principe défendu par la commission européenne.30 La France n’est pas épargnée. La réforme Barre de 1977 enclenche une rupture dans les modes de financements publiques du logement. La subvention d’aide à la construction, qui correspondait à 25% de taux de subvention pour chaque logement social avant 1977, passe à 12% et ne cesse de décroître pour tomber aujourd’hui à 6%. La création du prêt aidé à l’accession à la propriété (P.A.P.) incite à rendre les locataires propriétaire de leur logement. La création de l’aide personnalisé au logement (A.P.L.) est présenté comme un dispositif transitoire et permet de moduler le taux d’effort des ménages. En effet, à l’époque, il est prévu qu’elle soit arrêtée, car selon eux, la croissance des années 1970 doit se poursuivre, ce qui n’a pas été le cas.31 Depuis, on observe une asymétrie marquée entre un secteur du marché libre en croissance constante et le secteur locatif social dont la fonction de régulation ne cesse de décroître. De 1994 à 2007, le secteur H.L.M. neuf passe de près d’un quart de l’ensemble du secteur immobilier, sur un totale de 390 000 logements neufs, à un peu moins de 10 %.32 Entre les années soixante-dix et les années quatre-vingt, les coopératives sont en net recul. La remise en ordre de la politique du logement a les effets escomptés. Pourtant il est intéressant de remarquer qu’une activité de lobbying est encore très présente et permet de voter de nombreuses mesures en faveur d’une économie sociale. Les sociétés civiles coopératives peuvent de nouveaux avoir accès à l’activité locative. La loi n° 92-643 du 13 Maury Y. 2012. Retranscription de la journée de clôture de la formation : Les coopératives d’habitants ou la réinvention du logement abordable. 31 Delebarre M. Op. Cit. 32 Maury Y. Loc. Cit. 30

I. Les origines de l’habitat coopératif en France

juillet 1992, relative à la modernisation des entreprises coopératives, donne de nouveaux horizons aux sociétés coopératives d’H.L.M. Le 13 décembre 2002 est voté la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (S.R.U.) qui leur autorise une activité de construction et de gestion locative. En revanche, les habitants ne sont toujours pas dans une situation d’accession à la propriété. En automne 2006 est voté alors un texte de loi relatif aux sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété (S.A.C.I.C.A.P.) et rend de nouveau possible le statut de coopérative d’habitants.

d. À partir des années 1970, rupture des politiques publiques

II.

En france, Une situation Ă confirmer

omme nous l’avons vu précédemment, la modernisation des entreprises coopératives en 1992 donne un nouvel élan au modèle coopératif. Autour de

2006 apparaît le statut de S.A.C.I.C.A.P et permet l’émergence de plusieurs grands projets : le Grand Arbre (A.E.R.A), Eco-Logis (Eco-quartier Strasbourg), le Village vertical (Habicoop). Quoi qu’il en soit, les montages juridiques sont bien différents de celui de la « maison Radieuse » de Rezé, même s’ils s’en inspirent. Quelles sont les nouveautés et les limites de ce type d’habitat ? Pour en revenir à la problématique de départ, quels moyens les architectes et les acteurs intermédiaires possèdent et peuvent mettre en action pour lever les obstacles qui freinent le développement de ce type de projet ? L’habitat coopératif ressort de l’ombre malgré une fragilité encore préoccupante : il manque encore un réel investissement de la part des institutionnels, des banques et des assurances. Il est difficile pour l’architecte de s’y retrouver. L’accompagnement et la formation des acteurs sont encore insuffisant. La séparation des tâches entre opérateurs spécialisés rend complexe un travail en commun, trop souvent éloigné des préoccupations des habitants. Des associations, comme Habicoop ou les HabILeS, font un travail de lobbying auprès de sénateurs, ce qui fait évoluer la situation. On remarque beaucoup de militantisme, mais pas suffisamment d’actes, d’expérimentations et de réalisations. L’enjeux est de multiplier les réalisations de projet afin de démocratiser cette forme d’habitat. À partir d’une présentation de Yann Maury énoncé lors de la journée de clôture de la formation, Les coopératives d’habitants ou la réinvention du logement abordable, qui

a eu lieu à L’école nationale des travaux public de l’État (E.N.T.P.E.) le 5 avril 2012, et des entretiens réalisés, nous mettrons en évidence ce que peut apporter l’habitat coopératif, que le logement classique n’apporte pas et en quoi il requestionne notre rapport à l’habitat. Nous repérerons les obstacles que rencontre son émergence et nous mettrons en face les leviers qui existent et qui doivent être activés pour les lever. Nous terminerons en étudiant trois exemples de projet qui ont composé avec ces obstacles et ont démontrer, par la preuve de leur existence, les possibles que cet habitat offre. 45

II. Une situation en france à confirmer

a. L’habitat coopératif : obstacles et leviers Que nous disent les coopératives d’habitants ? « Petits outils non-spéculatif, fondé sur des démarches d’entraide mutuelle entre les coopérateurs, mécanique sociale de haute précision destinée à produire en priorité du logement abordable au profit de population [...] exclue, réactif d’un continent à l’autre à de multiples situations sociales et urbaines, demeurant à ce jour totalement absente des statistiques officielles car [...] œuvrant dans les marges infra-urbaines. » On distingue cinq principes qui assurent une cohérence d’ensemble à ce modèle coopératif. L’habitant s’auto-organise, devient une ressource : « Les coopératives d’habitants sont composées de populations qui vivent des formes aigu d’exclusion, de disqualification sociale. » « Hors, il apparaît que ces populations disqualifiées commencent par refuser [...] des logiques d’assistanat qui leur sont imposées par la société. Ces populations que l’on qualifierait d’indignées, aujourd’hui, [...] se mobilisent au sein de petites communautés humaines et organisent sur une base citoyenne, locale et autonome, des ensembles d’habitations contrôlés démocratiquement par ses résidents auto-organisés. Les habitants [...] (démontrent) ainsi leur capacité d’organisation dans un contexte de rareté des ressources. » « Les coopérateurs re-visitent la question du capital social et pour que la « société soit considérée comme un système équitable de coopération » il s’agira de « considérer les habitants comme une ressource et non comme un obstacle ou un bénéficiaire. » Le droit d’habiter, le foncier et le bien immobilier extrait de la logique spéculative : « C’est dans la conception même qu’en ont ses promoteurs. On quitte ici la sphère immobilière marchande et sa logique spéculative pour rentrer dans le registre du droit à habiter. De nouvelles formes d’exclusions sociales imposent de nouvelles frontières du droit, leur déplacement » et met à distance volontairement « l’immobilier en tant que bien monnayable, porteur d’une valeur financière et un retour à un usage de l’habitat perçu comme droit fondamental et légitime dont tout individu est porteur.» L’habitant redevient acteur de son habitat et crée de une valeur ajoutée sociale : Les habitants eux-même deviennent acteur dans la constitution de leur habitat. « La relation à l’acte de construction ou de rénovation d’un bien immobilier est ici re-configurée sous l’effet de la réunification partielle ou totale de l’habitant et du constructeur. Dès lors, face à la spirale inflationniste des coûts immobiliers [...], les coopératives d’habitants enclenchent une rupture nette. » « (La) rente immobilière se (tarit), certains intermédiaires disparaissent. À l’inverse d’autres acteurs, qui 46

a. L’habitat coopératif : obstacles et leviers

interviennent, notamment sur le registre du suivi [...], émergent. » « (Les) architectes, sont conduit à s’investir durant les phases de formations techniques des coopérateurs et aussi des services techniques des missions. » « Avec le modèle coopératif, on assiste à la disparition de trois postes qui sont le taux de profit de l’entreprise, les frais de fonctionnement des entreprises et le coûts de la main d’oeuvre [...], (ainsi) on assiste à une forte réduction des coûts de construction. » « Enfin ces pratiques coopératives [...] inventent une forme d’hybride-comptable, où coexiste à la fois la valeur financière et la ressource tel que la confiance en soi, confiance dans les autres, l’entraide mutuelle, le partage. »

La finance éthique : « L’économie coopérative cherche à tisser de nouvelles relations entre les nouvelles populations insolvables [...] et les établissements bancaires. Ces établissements [...] relèvent de la finance éthique ou solidaire. » « Tout projet coopératif immobilier même sur le mode de l’auto-construction ou de l’auto-récupération nécessite le recourt à l’empreint de capitaux [...], l’achat de matériaux, d’outillage, de souscription à une assurance contre le risque accident, le paiement d’honoraire des architectes, etc ... » « Ces établissements oeuvres à contre-courant de la logique financière dominante. Comment ? Le client coopérateur ne commence à rembourser son prêt qu’à partir du moment où l’immeuble a été auto-construit/réhabilité, ce qui signifie que la banque éthique prend à sa charge le pré-financement durant le délais nécessaire à la réalisation. » « En second lieu, les taux d’intérêts fixes et les plans d’amortissements sont ajustés aux revenus très modeste des coopérateurs. » Des initiatives à l’échelle des politiques publiques locales : « Les coopératives d’habitants s’adossent à des formes clairement identifiées de régulation publique locale. » « Les collectivités publiques [...] constituent un acteur incontournable. Les relations établies entre mouvement coopératif et collectivités locales connaissent des enjeux de pouvoir. Le pouvoir se distribue selon les modalités que j’appelle d’une coopération antagoniste. » « C’est un rapport de force évolutif qui varie en intensité selon les accommodements qui sont ou non trouvés entre élus et habitants mobilisés des mouvements coopératifs. » « Des collectivités territoriales, régions, villes elles même en relation avec des réseaux associatifs militants et ONG spécialisés [...] (prennent) part à cet intense travail de ré-invention. »33

Maury Y. Loc. Cit.

II. Une situation en france à confirmer

Pourtant, on observe de nombreux blocages que chacun des acteurs intermédiaires sont à même de nous livrer. Nous essaierons de mettre en face les leviers possible pour y faire face. Institutionnels « On arrive pas toujours à atteindre (les institutionnels). »34 « C’est un travail qu’on continu de faire pour que les élus comprennent bien ce qu’on entend par coopératives d’habitants, ce que ça sous-(en)tend et quels intérêts ils ont à soutenir ce type de projet. Dans quelle mesure il se démarque de l’habitat groupé au sens générale. »34 « Il n’y a pas de politique publique aujourd’hui (en faveur de l’habitat coopératif). »35 « Il y a un certains nombre d’institutions, pas forcement d’élus ou trop peu, qui se posent la question du développement du pouvoir d’agir collectif. Comment l’individu et le collectif recréent, refont société ? Comment est-ce que l’estime de soi et l’autoorganisation recrée de la citoyenneté ? » « Notre délibération intègre la question de l’innovation sociale, comme la participation des habitants. Elle intègre le soutient à l’habitat coopératif [...], comme dans la délibération de logement, il y a un an. » « Il y a la construction d’un centre ressource (de prévu). Normalement on peut s’y appuyer, même si c’est compliqué à la région. »35 « C’est frappant comme il est difficile de mutualiser, de simplifier. »35 « Rien n’empêche de le faire, il faut une loi. »35 « Il y a une petite chance avec la volonté de réformer et l’absence d’argent. » « En même temps l’absence d’argent fossilise dramatiquement les choses.»35 « Il y a des freins culturels et politiques très fort. » « En ce qui concerne les révolutions culturelles, (distinguer) la propriété du droit d’habiter en est une. Il y en a beaucoup, elles sont à peine amorcées. » « Les politiques ne sont pas les plus en avance. » « À quelques exceptions près, puisqu’en Rhône-Alpes il y en a, [...] j’ai aussi rencontré des élus de P.A.C.A. avant hier, il y a des choses qui s’amorcent. »35 Un problème est « le fait qu’il n’y ai que deux alternatives. Ou c’est le rôle du privé de loger les gens, ou c’est le rôle de l’action publique. »35 Golluccio A. Retranscription de l’entretien réalisé le 11 avril 2012 Novelli M-O. Retranscription de la journée de clôture de la formation : Les coopératives d’habitants ou la réinvention du logement abordable. 34 35

a. L’habitat coopératif : solutions et obstacles

« Il y a le problème du foncier qui est posé, le prix des fonciers. »36 « De mon point de vue, et là je n’engage [...] pas le Grand Lyon, [...] il faut que l’on commence à réfléchir à une réforme constitutionnelle, [...] pour faire évoluer le droit des sols. » « Est-ce qu’on va sur le chemin de considérer, comme l’air et l’eau, que le sol (soit) un bien universel ? On en a le droit d’usage, on en a pas obligatoirement le droit de propriété. » « En tout cas [...] l’action foncière et les collectivités peuvent aider à solutionner (cette) question. »36 « On a repéré en France des initiatives qui interpellent du point de vue du foncier. Par exemple la ville de Strasbourg, puis de Lille depuis un an, dans le cadre d’un appel à projet, [...] réservent une partie foncière dédiée à des projets de coopératives d’habitants [...], avec un cahier des charges. » « Une fois que les lauréats ont été désigné, la collectivité [...] apporte des financements pour [...] l’accompagnement des porteurs de projet. »37 « Ca existe sur le Grand Lyon puisqu’il a été décidé que dans chacune des Z.A.C. publiques [...] on peut tout à fait dédier du foncier à ce type d’initiative en définissant une charge foncière qui est [...] minorée (et) [...] qui permet de promouvoir des projets à la hauteur d’un programme en P.L.S.»37 « Le problème c’est que, dans une agglomération comme la notre, on paye vingt ans d’absence d’actions foncière véritable. Il n’y a que [...] depuis sept ou huit ans qu’on en a relancé une, mais à un moment où le coût des fonciers était très haut. »37 « (Un autre problème) c’est le crédit. »37 « Là aussi les collectivités [...] peuvent apporter une aide sous la forme d’une garantie d’emprunt. » « Tant qu’il n’y aura pas la constitution, au plan national ou régional, d’un fond financier pour venir en aide à de tels projets, on aura beaucoup de difficultés. »38 « Une fois je suis allé à Montréal, visiter un arrondissement où il y a de grands projets d’habitat coopératif. On m’avait expliqué qu’il existe une banque, Desjardin, qui porte ces projets là. En France ça me parait (manquer). »37 Mathal M. Retranscription de la journée de formation : Les coopératives d’habitants ou la réinvention du logement abordable. 37 Charrier M. Retranscription de la journée : Les coopératives d’habitants ou la réinvention du logement abordable. 36

II. Une situation en france à confirmer

« Et puis il y a [...] le (problème du) soutient. » « Venir en soutient aux promoteurs et aux initiateurs de projet pour monter le projet, [...] le faire vivre. »37 « La région met ça dans sa délibération et s’y engage »37

Professionnels : Architectes « Ca n’est pas forcement très simple entre le groupe et l’architecte au départ. » « Parce qu’il n’a pas l’habitude de travailler avec un groupe, c’est (plus) compliqué, ça prend beaucoup plus de temps. » « (Le groupe) a besoin de tout comprendre de tout maîtriser. » « Il y a (aussi) une question de temporalité et d’investissement. » 38 « Les projets sont de plus en plus complexe » « Il y a des maîtres d’ouvrage (M.O.) composés, des M.O. institutionnels, il y a la maîtrise d’oeuvre (M.Œ.) devenue plus complexe, (composée) de spécialistes. » « Un groupement demande encore une autre sensibilité, une autre approche »40 L’architecte doit jouer « un [...] rôle supplémentaire » et une « compétence diplomatique, psychologique et pédagogique peut être utile. » « (Une) capacité à faire des compromis, à négocier, à jouer l’intermédiaire. » J’en ai parfois « même soutenus en cherchant d’autres participants, c’est arrivé [...] ça fait parti de mes devoirs » « J’ai eu un groupe de cinq personnes qui avaient besoin d’être quinze. »40 « Il n’y a pas de recettes »40 « Il y a des approches modèles peut-être pour distiller un peu. J’ai vécu plusieurs approches différentes, toutes ont des avantages et des désavantages. » « J’ai toujours visé, dès la conception, à garder une certaine souplesse pour les logements et la structure, pour que les gens aient une marge. Mon ambition s’est nourrie des années soixante avec des projets très différents où on parlait de structure, de systèmes primaires. L’enveloppe aussi (doit être) cohérente avec des enjeux économiques et énergétiques. »40 La participation du groupe d’habitant à la conception. « Au début il y a des questions de budget, de densité, d’orientation et l’esquisse ça ne se discute pas vraiment ou rarement. » « Pour l’aménagement intérieur (d’un projet qu’on a réalisé), on a toujours était en dialogue avec ceux concernés, c’est leurs propres appartements. » « Il y a de gens qui m’ont demandé conseil, de leur faire Golluccio A. Loc. Cit.

a. L’habitat coopératif : solutions et obstacles

les plans, même suivre le chantier et d’autres qui n’ont pas voulu. » « Du coup, il y a des aménagements intérieurs [...] très classiques [...] et d’autres dont j’ai adoré l’originalité, que je n’aurais pas proposé non plus. Il y a là une grande diversité [...], chaque logement est différent. C’est valable si les gens s’y sentent à l’aise. » « J’ai respecté leurs propositions d’aménagement intérieur dans la mesure du raisonnable économique et dans la mesure où ce n’est pas des choses qui créent de surcoût pour d’autres. »40 La question du temps long de montage et de vie au sein du projet. « Il faut [...] être l’avocat de l’avenir en disant : « Oui mais peut être qu’un jour vous allez avoir des enfants ou arriver à la retraite. » Il y a des clients qui s’imaginent que la situation actuelle restera toujours comme ça. J’ai toujours considéré comme un devoir en tant qu’architecte d’être responsable d’un bâtit un peu plus pérenne, de dire : « Attention », de donner des conseils. »39 « Ce sont des groupes de personnes qui travaillent en général »39 « Ca suppose des réunions plutôt en soirée et week-end. »40 « C’est des fois des discussions qui ont commencé à 19 h et terminé à minuit. »39 On ne s’adresse pas à un seul maître d’ouvrage mais à autant qu’il y a de ménages « C’est toujours organisé de manière différentes, mais en général il y a un porte parole et ça c’est très utile. » « C’est au groupe de décider de s’organiser différemment. (J’ai assisté à) des discussions [...] : « Ce sera décidé à l’unanimité. » Par exemple, le revêtement de façades. » « On a toujours essayer de s’organiser de manière à être structuré, que se soit dynamique. » « La plus part (des projets) que j’ai fait en Allemagne il y avait au début un noyaux. »39 La phase préliminaire n’est souvent pas rémunérée, il y a une prise de risque. « J’ai déjà eu un groupe qui est venu me voir : « On aimerait faire de l’habitat groupé, on cherche un architecte » « qui dans une première phase n’est pas payé, qui s’engage aussi un peu, il va récupérer ce qu’il a investit après, c’est un risque à prendre. » Il y a « toujours le risque que le projet ne se réalise pas. »39

Gies M. 2012. Retranscription de l’entretien réalisé le 5 avril 2012 Golluccio A. Loc. Cit.

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II. Une situation en france à confirmer

La communication, « des aller-retour difficiles. »41 « Il faut avoir de la patience, il faut accepter des propositions que l’on n’aime pas trop. On essaye de convaincre ou on accepte. Il y a aussi des conflits. » « Pour un projet dans le quartier Vauban à Friebourg, j’ai proposé, parce que ça allait être cher, un crépis blanc en revêtement extérieure. Les gens n’ont pas voulu d’une chose aussi banale : « On veut plutôt des choses colorées. » Ca a été refusé parce que c’était trop coloré, ça rappelait à quelques-uns les bâtiments pré-fabriqués. »41 « Il y a des fois un décalage relativement important entre les souhaits et le budget. On le voit un peu plus pour les projets d’habitations privées, mais ça peut aussi arriver ailleurs, si le M.O. veut que ce soit un bâtiment de basse consommation (B.B.C.) ou à énergie positive, au niveau du budget ça pose le même problème. »41 « Il y a peut être [...] le coté formation, approche ou habitude (que les architectes) n’ont pas forcement. »42 « Est-ce que ça peut ce résoudre par la formation, en partit certainement. Mais c’est aussi une volonté à un moment donné de rentrer dans ce type de projet, en sachant quelles implications il y a derrière. »42 « Il y a des choses qu’on apprend en pratiquant. Et aussi en s’intéressant. Cette approche m’a toujours intéressé, [...] je me suis toujours intéressé à l’architecture vernaculaire, sans architecte. »41 Le logement en question « Un bâtiment d’habitation, il ne faut pas absolument que ce soit beau, il faut que ce soit fonctionnel, pratique, aimé, flexible, que ça s’adapte. C’est plutôt un outil. » « Je trouve un peu cul-de-sac, dans la culture architecturale, de traiter chaque projet comme un projet de design. Pour moi un projet d’habitation (doit être) souhaité, soit accepté, soit au service de l’habitant. Je n’ai pas eu de formation spéciale. »41

Gies M. Loc. Cit. Golluccio A. Loc. Cit.

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a. L’habitat coopératif : solutions et obstacles

Professionnels : Compagnons bâtisseurs Le problème des coûts et du manque de participation de l’habitant « Les compagnons bâtisseurs [...] travaillent sur (l’auto-réhabilitation/construction accompagnée depuis) les années 1950 avec les Castors. » « Dans tout ces projets [...] coopératifs ou d’initiatives solidaires, elle peut être une bonne piste, parce qu’elle permet de réduire les coûts de construction de logement (et) d’impliquer collectivement les personnes dans l’acte de produire leur habitat. » « Cette nouvelle filière de production de logement à vocation sociale [...] s’inscrit dans un contexte où [...] des gens ne peuvent plus accéder au logement, jeunes, travailleurs pauvres, ... »43 « Le salariat à temps plein ce n’est plus pour tout le monde et donc (les) gens ont moins de ressources, mais aussi [...] ont plus de disponibilités. »43 « Il y a trois ans j’ai émit avec des collègues l’idée un peu folle d’un congé construction de logement, à l’image du congé formation voir du congé maternité, [...] ce n’est peut être pas une (si) mauvaise idée. » « L’auto-réhabilitation/construction accompagnée lie logement et emploi. »43 Le problème du foncier « Le partenariat avec la collectivité, [...] est essentielle parce que [...] si on a pas le foncier, soit mis à disposition, soit en bail emphytéotique ou autre, on y arrivera pas au niveau des coûts. »43 La question de la formation « On développe un partenariat avec les structures qui accompagnent les jeunes en difficultés et [...] avec les structures qui sont autours de la formation, Greta, A.F.P.A. » 43 Soutenir le développement durable « (On développe un partenariat avec) les G.A.I.A. pour essayer de travailler sur les processus constructifs qui permettent de faire à la fois de l’auto-construction et du développement durable. »43 Le problème de l’image et des garanties « On a entreprit une démarche de lobbying pour faire passer l’idée d’auto-construction et pour la (faciliter), [...] (démontrer) qu’en accompagnant les personnes dans l’autoconstruction [...] on peut apporter toute les garanties du type décennale et construire comme des professionnels du logement. »43 53

II. Une situation en france à confirmer

La difficulté « c’est le statut des personnes lorsqu’elles auto-construisent leur logement. On se retrouve très vite coincé dans la filière : « soit vous êtes locataire, soit vous êtes accédant à la propriété. » « Juridiquement c’est assez compliqué »43 « D’où l’idée de congés formations et [...] du statut d’occupation. » « Il faut pouvoir imaginer des statuts intermédiaires qui permettent [...] de changer de logement, mais aussi de récupérer [...] l’investissement [...] apporté en auto-construisant/réhabilitant (son) logement. On est sur la piste de la S.C.I.A.P.P., une manière d’être entre les deux.43

Associations : Méconnaissance de ce type d’habitat et des projets aboutis « Le Village Vertical est une vitrine. Pour les élus c’est des sollicitations de rendezvous. » « C’est de la communication dans des quotidiens locaux. Après au niveau du public, (ils peuvent s’informer) à travers notre site internet et on organise très souvent des réunions d’informations publiques. »44 Problème de reconnaissance au niveau de la loi, question du statut « Un projet de loi a été déposé l’été dernier au Sénat par le groupe socialiste apparenté. Ce projet de loi, qui concerne le logement, contient un titre sur les coopératives de logements et les modèles. Habicoop a été auditionné [...] et il devait être examiné fin d’année 2011. Au vue des élections électorales, ça été reporté à une date indéterminé. » « Si ce projet de loi est réexaminé par une orientation de gauche [...], effectivement ça devrait nous aider. »44 Montage long et compliqué. Est-ce que ça évolue ? « Ca avance clairement, je le vois à mon niveau. » « Ne serait-ce qu’en terme de sollicitations et de retours, ça progresse. » « L’adoption d’un statut spécifique changera pas mal de choses et nous permettra de prendre un grand tournant et de vraiment accélérer la sortie de nos projets. »44 « Les banques ne favorisent pas (l’habitat participatif), elle le rendent plus difficile. Elles exigent plus de garanties qui coûtent chère. » « (Elles) ne favorisent pas la minimisation du prix de revient de la construction [...] ni l’auto-construction. »45 « Les garanties hypothécaires coûtent chère parce qu’il faut les enregistrer, il y a une Cartoux S. Retranscription de la journée : Les coopératives d’habitants ou la réinvention du logement abordable. Golluccio A. Loc. Cit.

43 44

a. L’habitat coopératif : solutions et obstacles

procédure, ça passe par un notaire, il y a des frais annexes. »45 « Les crédits coopératifs viennent [...] de décider qu’ils devaient prendre un peu de recule par rapport à l’habitat participatif parce que ça leur prend beaucoup d’énergie, ils sont très sollicités [...] et ils n’ont pas les moyen. » « Je ne sais pas s’ils cherchent à se structurer [ ...], s’ils vont tout arrêter ? »45 « C’est eux qui avaient financé deux projets qui ont aboutis, la Salière et Domicil’amis, projet en cours de finitions quartier Berriat, les habitants vont aménager prochainement. » « Aujourd’hui, il y a le Crédit Mutuel avec qui ont est en relation pour un groupe qui vient de démarrer le chantier. » « (Il va) prêter au groupe mais dans des conditions d’accès au prêt [...] habituelles avec une garantie hypothécaire, un nantissement des parts de la S.C.I.A., l’exigence d’une dommage-ouvrage. » « (Ce sont) des gens qui ont les moyens [...], donc un accès à la banque facile. »45 « Une assurance dommage-ouvrage ça coûte chère. » « Pourquoi la décennale ne suffit pas, c’est quant même un doublon ? »45 « Il y a aussi un problème de compétences et d’exigences en terme de réglementation. » « On n’obtient pas le (label) B.B.C. par hasard, il faut des compétences, des matériaux. »45 Manque d’accompagnement des collectivités locales « On pourrait envisager [...], que la collectivité mette des fonds pour accompagner des groupes et que le programme immobilier soit envisagé avant que le terrain ne soit trouvé, pour voir comment les gens sont prêt à vivre ensemble. »45 « Un groupe en auto-promotion, c’est autant de maîtres d’ouvrages que de familles. » « On a une attention particulière à apporter (à) la fédération (du groupe) et à l’identification d’un porte-parole ou de (plusieurs) portes-paroles. »45 « Le projet prend (parfois) plus de temps (que prévu). » « Quand on passe à la phase de construction, (il arrive) qu’un autre architecte suive le projet et ne prenne pas la mesure de tout ça, il n’a pas la connaissance du groupe et de toute son évolution. C’est ça qui peut créer le décalage. »45 « On est dans de l’aspect humain, [...] qui ne se transmet pas comme ça, il faut d’abord de la culture, de la connaissance puis de la relation. » « Il faut avancer ensemble, se construire. »45 Vabre G. 2012. Retranscription de l’entretien réalisé le 5 avril 2012

II. Une situation en france à confirmer

Futurs habitants : « Énormément de personnes posent les même questions, vont chercher énormément d’informations partout où ils peuvent. (Ils) n’ont pas forcement de contacts. » « On parle aujourd’hui d’habitat participatif, d’habitat groupé, ... Pleins de gens ne savent même pas que ces mots existent. Et sont pourtant en train de s’organiser et achètent collectivement des lieux et y habitent. »46 Il faut « ré-informer, énormément de choses existent déjà. Dans le cadre d’une enquêtes que nous faisons en France, [...] nous avons repéré 420 initiatives (d’habitat alternatif). » « Beaucoup de gens ne communiquent pas du tout ce qu’ils font, simplement, ils font. » « Ces expériences là peuvent être très inspirante et donner confiance à d’autres personnes pour faire (à leur tour). » « Les pouvoirs publics peuvent faire de l’information et de la sensibilisation. »47 L’accompagnement par les politiques, les professionnels et les associations « Oui, les politiques peuvent faire beaucoup, mais il faut changer la façon de faire et d’accompagner. » « (Il s’agit de donner) confiance aux habitants [...], qui souhaitent être autonome (ou pour ceux) qui ont déjà confiance et osent [...], de retrouver une dignité. » « Donner des outils pour que les gens puissent se débrouiller, les accompagner et les former pour qu’après, le collectif d’habitant (s’auto-organise). » « Les pouvoirs publics peuvent (financer) des formations pour les accompagnateurs. »47 Vivre ensemble « C’est pas seulement de concevoir ensemble, mais d’habiter ensemble. » « Dans chaque groupement c’est différent, certains sont très pragmatiques, pour d’autres comme pour Éco-logis, il est essentiel d’imaginer habiter avec des amis. Ca ne veut pas dire que parmi une vingtaine de ménages tout le monde soient amis entre eux. » « C’est plutôt une recherche de convivialité sans contraintes. » « Il est important de quitter cette idée d’habiter dans un collectif de manière anonyme. (C’est plutôt) connaître ses voisins comme dans un village qui fonctionne bien. » (ou comme dans) « les quartiers populaires. » « Que ce ne soit pas un projet de promoteur, acheter un produit de consommation sans s’intéresser aux voisins. C’est une opposition à l’idée de logement comme produit de consommation. »48

Thomas. Retranscription de la journée : Les coopératives d’habitants ou la réinvention du logement abordable. Moya D. Retranscription de la journée : Les coopératives d’habitants ou la réinvention du logement abordable. 48 Gies M. Loc. Cit. 46 47

a. L’habitat coopératif : solutions et obstacles

Experts : « Il y a un problème dans la conception des villes [...], dans les rapports entre les gens et les villes actuelles et surtout dans notre façon de nous percevoir et de percevoir les autres. »50 « Le droit à la ville, … c’est un droit collectif à nous changer nous-mêmes en changeant la ville de façon à la rendre plus conforme à notre désir le plus cher. »49 Il y a une « dichotomie entre d’un coté les experts, ceux qui auraient le savoir, parce qu’ils auraient étudiées de manière théorique et de l’autre les habitants. » « On met dos à dos deux catégories de personnes, alors [...] qu’on est tous des habitants, on a tous un point de vue, même si on est des professionnels, des politiques ou des chercheurs, etc ... »50 « Les habitants, d’autant plus des quartiers populaires [...], ont une expérience et une connaissance de leur territoire, de leur vie quotidienne, que personne ne peut avoir pour eux. Il y a des besoins d’accompagnement ou de partenariat, en terme de formation technique. » « Il faut repenser les termes de cette participation qui n’est pas seulement écrite, formelle. » « Comment prend-on part à des projets de logement, de construction de vie, depuis l’imagination d’un projet, qui peut être vécu comme très utopique, jusqu’à la concrétisation. Comment s’allie t-on avec différents type d’acteurs pour mettre à jour ces projets qui paraissent utopique ? Comment les habitants revendiquent, par leur lutte, un droit à accéder à un logement selon leur propre besoins ? En quoi l’habitant est une ressource, comment considère t-on l’habitant ? »50 L’habitant mal perçu Il faut changer radicalement cette vision de l’habitant pauvre, précarisé ou populaire, cette vision qu’il faudrait lui apporter un savoir, une technique, qui se rapproche souvent de l’assistanat, (qui est) assez rétrograde. » « De quelle manière ces habitants de quartier populaire inventent, créent des alternatives, des formes nouvelles d’habiter leur territoire et de partager des expériences ? » « On a vraiment énormément à apprendre des expériences à l’étranger. » « Dans les pays où l’État est complètement absent, où la place a complètement été laissée au marché, [...] les habitants n’ont pas d’autre choix que de s’emparer de leur propre vie, de créer d’autre manière de penser leur logement, de penser leur relation à la ville au territoire, aux relations entre les gens. »50 Harvey D. 2008. « The Right to the City ». New Left Review, n° 53. Mathivet Ch. Retranscription de la journée : Les coopératives d’habitants ou la réinvention du logement abordable. 49 50

II. Une situation en france à confirmer

De nombreux obstacles au développement à venir de l’habitat coopératif ont été cité. Pour beaucoup un certains nombre de leviers existent et peuvent être appliqués, d’autres existent et doivent être adaptés pour le promouvoir et enfin, des leviers sont encore à inventer. « L’auto promotion peut devenir un outil de l’action publique au service de la société. »

Pour résumer, nous pouvons dénombrer six échelles d’action qui touchent l’ensemble des acteurs intermédiaires. La prise en compte de ce type d’habitat dans les politique nationales : La loi et la législation doivent évoluer en faveur de ce type d’habitat : adaptation de la législation du logement social au montage coopératif ; réorientation des mesures de défiscalisation (prêts aidés, régime T.V.A., ...), apportées aujourd’hui à la construction neuve qui favorise la spéculation sans utilité sociale, vers des projets d’habitat coopératif ; évolution de la formule juridique de la société civile immobilière pour l’accession progressive à la propriété (S.C.I.A.P.P.) pour être une réelle alternative à l’accession sociale ; adaptation des outils juridiques en faveur de l’autopromotion ; création d’un fond de garantie mutualisé pour que le groupe d’habitants soit mieux perçu auprès des institutions bancaires. Le deuxième point concerne sa prise en compte dans les politiques locales : Il s’agit alors aux collectivités locales de faire un pas vers lui en l’inscrivant dans les outils de planification de la ville (P.L.H., S.C.O.T., P.L.U., Agenda 21, ...). L’enjeux est aussi de faciliter l’accès au foncier à l’aide d’outils qui existent : vente préférentielle ; proposition de parcelle de Z.A.C. ou de biens communaux ; lancement d‘appels à projets (cf. Ville de Strasbourg, 10 terrains pour 10 immeubles durables). Enfin, développer la piste du bail emphytéotique qui consiste à ce que la collectivité reste propriétaire d’un terrain qu’elle (al)loue à un groupe d’habitant auto-organisé sur une durée maximum de 99 ans renouvelable.

a. L’habitat coopératif : solutions et obstacles

Une troisième échelle est le partenariat que l’habitat coopératif doit installer et entretenir avec les bailleurs sociaux : En effet, leur présence sécurise le projet et il bénéficierait de son savoirfaire. Pour cela, il est nécessaire de communiquer auprès d’eux de façon à ce qu’ils perçoivent et comprennent les enjeux de cet habitat et l’intérêt à s’y associer : prise en compte des habitant ; moindre vieillissement du bien immobilier ; réduction des charges ; capacité à solvabiliser les habitants ; innovation ; performance environnementale ; accessibilité ; enjeux économiques, sociaux et solidaires. Un quatrième point concerne l’accompagnement et la formation : La complexité du montage d’une opération d’habitat coopératif requiert de nombreuses compétences. En ce sens, les offres d’accompagnement s’accroissent et apportent une assistance dans le montage et conseillent sur le plan économique et juridique. On observe même la constitution d’une ingénierie de la participation capable d’animer les débats entre acteurs intermédiaires. En 2011, un certain nombre de professionnels ce sont regroupés au sein du réseau national des acteurs professionnels de l’habitat participatif (R.A.H.P.) afin de mutualiser leurs compétences, leurs sensibilités et échanger leurs expériences. Dès lors, on comprend qu cette profession sera peut être amenée à se développer avec un cadre et une formation propre. Un cinquième point est la mise en place d’un outil d’investissement solidaire : Il aurait comme fonction de prêter aux coopératives afin de sécuriser l’entrée et la sortie des ménages, de pallier aux imprévus, de pré-financer les projets, de financer les espaces communs ou encore de porter caution auprès des banques. Il faut aussi imaginer la constitution d’une faîtière d’habitat coopératif qui porterait l’ensemble des initiatives à l’échelle nationale.

II. Une situation en france à confirmer

Enfin, dernier point déjà amorcé, l’habitat coopératif à besoin d’un réseau national : Son rôle est de réunir l’ensemble des acteurs et leurs compétences. On note déjà l’existence du club des collectivités qui est une plate forme d’échange, un levier de lobbying pour faire de l’habitat participatif un outil d’action publique. Une charte d’orientation a été signé conjointement en novembre 2011 à Grenoble. Pour en revenir au rôle de l’architecte, la formation doit peut être s’adapter, mais il y a des choses que l’on apprend en pratiquant et en s’intéressant. Dans ce type de projet, il joue des rôles supplémentaires : être l’intermédiaire ; être patient ; savoir faire des compromis et donc savoir convaincre ou savoir accepter ; être diplomate ; être pédagogue. Mais aussi, il doit être l’avocat de l’avenir, responsable d’un bâtit plus pérenne et plus modulable. Un bâtiment d’habitation doit être pratique, aimé, flexible, adaptable. C’est un outil qui doit être au service de l’habitant.

b. Étude comparative

Pour cette étude de cas, nous analyserons trois projets à travers leur démarche, les

objectifs qu’ils se sont donnés, leur montage juridique et financier ainsi que l’articulation des nombreux acteurs qui y ont participé. Il sera intéressant de remarquer les nombreuses formes que peut prendre l’habitat coopératif et questionner leur capacité à créer un habitat plus abordable accompagné d’enjeux environnementaux, social et solidaires. Dans l’ordre, il sera présenter La salière à Grenoble, le projet coopératif le Village Vertical à Villeurbanne et le projet Éco-logis à Strasbourg. Nous terminerons par voir de nouvelles initiatives qui émergent et méritent notre attention. Les projets ont des objectifs différents, des valeurs proches, un accompagnement qui n’est pas le même, une articulation particulière entre de nombreux acteurs. Nous en profiterons pour présenter certains des acteurs qui ont participé de près ou de loin à l’émergence de ces projets. 60

c. Étude comparative

L’association les HabILeS, habitats Isérois libre et solidaire, qui a pour but de favoriser l’émergence de projet d’habitat groupé en Isère. Elle veut permettre aux citoyens de se (ré) approprier leur habitat et de vivre les uns avec les autres de façon solidaire, responsable et conviviale. Pour cela elle encourage l’initiative et l’autonomie des porteurs de projets, la diversité économique et sociale, ainsi que l’attention à l’impact écologique (dans la conception de l’habitat, sa construction, son usage et son recyclage). Elle n’a pas participé directement au projet de la Salière mais y a contribué par son travail de communication et de promotion au près des élus grenoblois. Retranscription de l’entretiens réalisé avec M. Gerard Vabre le 5 avril 2012, salarié aux HabILeS : « On s’est donné une vocation départementale, on intervient à Grenoble mais aussi sur des territoires plus ruraux. » « On est intervenu à la Mûre, à Alvare. À Villard-deLens, le week-end passé, on à fait une réunion publique. On est en train de passer une convention avec le parc régional du Vercors. » « On interviendra aussi sur la Drôme. Notre capacité d’intervention à Grenoble est à la mesure de notre équipe de travail, on est deux salariés. On est appelé par des gens qui se positionnent en Savoie ou à Valence avec, par exemple, un projet qui s’appelle Vivraval et qui est en train de se constituer. »51 « On intervient à la demande d’habitants, on a deux actions, [...] au niveau des collectivités, essayer de porter le message de l’habitat participatif sur l’ensemble du territoire de l’Isère, rencontrer les collectivités, essayer de faire en sorte qu’elles réservent du foncier. » « On a un atelier mensuel le premier lundi (de chaque mois) à la Maison de la Nature et de l’Environnement de l’Isère, on accueil tout public, pour essayer de favoriser l’émergence de groupe. » « On est plutôt dans les phases d’avant projet, dans l’émergence. » « On ne se positionnera pas en tant qu’A.M.O. » « On a pas fait le choix de passer ce cap là. » « On sortirais à mon avis de notre projet parce que c’est des situations qui accaparent très vite, sur lesquels il faut avoir de la force technique et du temps. » « Une personne qui pense à l’habitat groupé n’est pas encore maître d’ouvrage, elle doit constituer son projet. Ce projet est d’abord citoyen, ce n’est pas uniquement une étape de construction. C’est d’abord savoir ce qu’on va faire ensemble. » « Cette phase là cristallise le projet. Et ça prend du temps. » Vabre G. Retranscription de l’entretien réalisé le 5 avril 2012

II. Une situation en france à confirmer

« Il faut aussi que le groupe soit en capacité de construire sont projet. Capacité technique, d’une manière globale, qu’elle soit financière, qu’elle soit culturelle. (L’association) les HabILes est en capacité [...] d’accompagner le groupe dans toutes ces démarches, qu’elles soient auprès des collectivités, auprès des autres groupes, [...] auprès des notaires, [...] sur l’aspect financier. » « Avant la phase de construction il se passe beaucoup de temps, mais pas forcement parce que le foncier n’est pas accessible. » « S’il y a des groupes qui se constituent avec du logement social à l’intérieur, s’il y en a qui ont des projets inter-générationnels, de loger des gens démunis, de permettre à des associations d’utiliser les locaux collectifs, c’est très bien, mais c’est pas obligatoire. » « Ceux qui nous sollicite sont ceux qui ont plus de problèmes. » « Ceux qui n’ont pas de foncier, ce qui n’ont pas les moyens économiques. Les gens qui ont des moyens ne font finalement pas appel à nous. » « (Les bailleurs sociaux) ont recruté des personnes formées à faire de la participation des habitants, pour créer des chartes au niveau des montés d’escalier, de l’entretient des parties communes, serpillière et balais. Ca commence là, c’est déjà une avancée, ça montre bien que c’est une tendance qui va allée vers le plus grand nombre. »52 Vous disiez que la METRO et la Région vous aide financièrement. Est-ce que vous collaborez avec eux sur ces questions de l’habitat participatif ? « Collaborer c’est un peu difficile parce qu’il y a certains élus qui ont envie [...] et d’autre avec qui on est en opposition. » « On est (parfois) repéré comme une bande de « bobo ». C’est en train d’évoluer. Effectivement, la plus part des groupes qui ont émergé ses vingt dernières années, [...] avaient de fortes compétences et des moyens (aisés). Aujourd’hui, les gens qui se tournent vers l’habitat participatif (ont) des moyens plus faibles et portent plus un projet social. » « (L’habitat participatif) a besoin d’une attention plus particulière et les élus doivent avoir une démarche. » « Ils sont accaparés par des problématiques du nombre et non locales ou touchant une population plus réduite. » « (Cet habitat) peut faire bouger considérablement les lignes. » « Implanter un habitat groupé dans un quartier [...] peut apporter une dynamique locale importante et une manière (différente) d’habiter [...], de consommer et de se déplacer. » « (Les collectivités) ont pris conscience du mouvement. » « Le club des collectivités et la charte qu’ils ont signé au mois de novembre à Grenoble (le) montre bien » « Il y a eu à Strasbourg une rencontre nationale sur l’habitat participatif, fin 2010, où les collectivités se sont rencontrées. Il y a eu [...] une rencontre commune entre le monde associatif et les institutionnels. » « Ça a donné lieu à un club des collectivités qui ont Vabre G. Loc. Cit.

c. Étude comparative : Les HabILeS

continué à travailler ensemble et qui un an après ont été une vingtaine à signer la charte des collectivités à Grenoble. Notamment (la ville de) Grenoble, la région RhôneAlpes, la METRO, Strasbourg, Montreuil, la région Iles-de-France, Lille, Rennes, ... » « Il y a (aussi) eu un comité de pilotage [...] qui s’est constitué sur la base d’une dizaine d’associations : Eco-habitat groupé [...] P.A.R.A.S.O.L., GRT-ouest, les strasbourgeois avec Eco-quartier Strasbourg, Hésp’ére 21 de Paris, habitat Besançon. » « Depuis [...] ça s’appel la Coordin’action des associations de l’habitat participatif. Cette coordination se rencontre périodiquement. » « À Grenoble on organisera en novembre 2012 la rencontre nationale de l’habitat participatif sur laquelle on travail d’arrache pied. » « À Strasbourg, il y a eu aussi la rencontre de professionnels qui ont continué de bosser ensemble et qui ont créé le réseau national des acteurs professionnels de l’habitat participatif (R.A.H.P.). Les HabILeS en sont membre fondateurs avec Habicoop. » « Ces professionnels ne sont pas que des A.M.O., ce sont aussi des gens qui s’organisent pour créer une dynamique d’habitat participatif »53

Vabre G. Loc. Cit.

II. Une situation en france à confirmer

^ Plan de localisation (au nord-est, Grenoble centre) Plan de toiture du projet (réalisé par l’agence Tekhnê ) > Élévation sud et nord du projet (réalisées par l’agence Tekhnê ) v v Photo de la réalisation (réalisée par l’agence Tekhnê architectes)

c. Étude comparative : La Salière

La Salière à Grenoble Un habitat intermédiaire groupé en auto-promotion et en autogestion : une autre manière de vivre ensemble à haute qualité environnementale

Le projet la Salière de cinq logements, du T4 au T5, a été réalisé à Grenoble au sein du quartier des Eaux-Claires par l’agence Tekhnê architectes. La maîtrise d’ouvrage a été assurée par le collectif d’habitant la Salière. La surface allouée aux logements est de 745 m2 et la livraison a été effectuée en mars 2010.

Chronologie du projet : Constitution du groupe : 2002 Emménagement : mars 2010 Durée totale du projet : 8 ans Propriétaire : Collectif « La Salière » (5 familles) Maîtrise d’ouvrage : Collectif « La Salière » Maîtrise d’oeuvre : Tekhnê architectes Structure : DPI (béton) SYLVA Conseil (bois) Fluides : ITF, fluides, q.e.b. Économie et O.P.C. : CREA PLUS Superficie : Terrain : 600 m2

Surface hors d’oeuvre nette : 914 m2

dont 169 m2 d’espaces communs

Surface utile : 661 m2 Montant totale : Estimation en 2007 : 830 000 € H.T. Final : 1 320 000 € T.T.C. Hauteur : Rez-de-chaussée + 3 étages Programme : 5 logements T4 et T5 en simplex et duplex, espaces communs en rezde-chaussée et en toiture terrasse. 65

II. Une situation en france à confirmer

Prix : 1 109 euros/m2 S.H.O.N. Expérimentation solidaire : Les questions énergétiques n’ont pas été anodines dans le choix d’une structure juridique. La Salière s’est constituée en copropriété et non en société civile immobilière. Une S.C.I. aurait mieux correspondu à la logique coopérative du groupe mais l’aurait privé des crédits d’impôts pour l’utilisation d’énergies renouvelables et de la T.V.A. à 5,5% accordée en périmètre A.N.R.U. Un mode de copropriété hybride fut inventé par un notaire séduit par l’idéal du groupe. Au lieu d’une répartition au millième, La Salière fonctionne selon le principe « d’une personne = une voix », avec possibilité de différer des décisions en cas de veto. Pour les parties communes, la répartition des coûts d’investissement se fait au prorata du capital et du revenu de chaque famille. Cette mesure, l’une des plus radicales du projet, est au coeur de l’expérimentation par le groupe d’un modèle solidaire. La Salière a d’ailleurs été primée en 2008 pour son montage innovant dans le cadre de la Biennale de l’habitat durable de Grenoble. Enveloppe : Panneaux de façade à ossature en bois préfabriqués posés devant les nez de dalle en béton, avec isolant en laine de bois (12 cm) et bardage en mélèze de provenance locale en finition scié fin, non traité, en pose verticale à bords droits ; doubles vitrages avec lame d’argon ; confort d’été par protections solaires externes diverses selon l’orientation des façades. Santé : Peinture sans C.O.Y., matériaux alternatifs au PVC (polypropylène), carrelage, menuiseries bois.

c. Étude comparative : La Salière

Gestion de l’eau : Réduction de la pression d’alimentation en eau du bâtiment, double chasse sur les toilettes, toitures végétalisées, infiltration des eaux pluviales par galets du Drac au sol, mise en oeuvre de noues et de puits d’infiltration. Gestion de l’énergie : Ventilation double flux avec récupérateur de chaleur ; 10 m2 de capteurs solaires permettant de couvrir 40% des besoins en eau chaude sanitaire ; chaudière à pellets de bois à haut rendement assurant le chauffage par plancher chauffant dans les logements et par radiateurs dans les locaux communs ainsi que le complément de l’eau chaude sanitaire. Consommation énergétique : 55,3 kWh/m2.an (simulation). comprenant chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage et électricité des auxiliaires. Un exemple reproductible ? L’accession à la propriété individualisée n’a pas coûté trop cher aux habitants de La Salière qui n’ont déboursé que 2 200 €/m2 pour le terrain et le bâti. Cela s’explique à la fois par l’intelligence économique inhérente à l’habitat groupé et par certains choix architecturaux telle la non-couverture de la cage d’escalier, mais aussi à des circonstances particulières comme l’intervention de la ville de Grenoble, ou les concessions faites par les entreprises dans le contexte de la crise économique.54 Pour la maîtrise d’oeuvre, le bilan est plus nuancé. « Le temps investi dans le projet fut sans mesure par rapport au retour financier constate l’architecte. Une telle opération ne serait reproductible qu’avec un groupe plus grand et une conception architecturale moins atypique des logements. Un épanouissement de l’habitat groupé écoresponsable en France demanderait en outre des structures financières et juridiques plus adaptées et un accompagnement de la maîtrise d’ouvrage par un médiateur. »55 Ariane WILSON. 2011. Dossier «Habitat participatif». Ecologik, n°19, pp. 57-93. Charignon Ch. 2011. Témoignage in « La Salière. Habitat groupé, Grenoble». EcologiK, n°19

54 55

II. Une situation en france à confirmer

^ Plan de localisation (à l’ouest, Lyon centre) Plan masse de la Z.A.C. des Maisons Neuves > Élévation sud du projet (réalisée par l’agence Detry&Levy) v v Photomontage du projet (réalisé par l’agence Detry&Levy)

c. Étude comparative : Le Village Vertical

Le Village Vertical à Villeurbanne Un immeuble de logements coopératifs avec une recherche de mixité sociale et de haute qualité environnementale.

Le projet le Village Vertical de trente-huit logements, du T1 au T5, est réalisé à Villeurbanne au sein de la Z.A.C. des Maisons Neuves par les agences d’architecture Ark&Sens et Detry&Levy. La maîtrise d’ouvrage est assurée par la coopérative d’habitant le Village Vertical, accompagnée par l’association Habicoop. La surface allouée aux logements est de 3445 m2 et la livraison est prévue au printemps 2013. Chronologie du projet : Constitution du groupe : 2005 Début de conception du projet : décembre 2008 Emménagement : printemps 2013 Durée totale du projet : 8 ans 1/2 Propriétaire : Coopérative d’habitant le Village Vertical (14 familles) Accompagnateurs : Association Habicoop Maîtrise et co-maîtrise d’ouvrage : Coopérative d’habitant le Village Verticale Rhône Saône Habitat : dirigé par Benoit Tracol

Maîtrise d’oeuvre : Ark&Sens : Morain M.

O.P.C. : Detry&Levy Architectes Structure : Syner (béton-bois) Fluides : Société ACR

Superficie terrain : 3060 m2 S.H.O.N. : 3446 m2 Surface habitable : 1135 m2 Montant totale estimé : 3 850 000 € H.T. Hauteur : Rez-de-chaussée + 3 étages + attique Programme : 38 logements du T1 au T5 dont 14 logements coopératifs, 10 logements sociaux et 4 logements très sociaux. 69

II. Une situation en france à confirmer

Mixité sociale, accessibilités aux ménages modestes : Environ 60% de logements sociaux (type P.L.S.). Environ 30% de logements très sociaux (type P.L.A.I.) en partenariat avec des acteurs de l’insertion sociale par le logement (personnes précaires, âgées en perte d’autonomie ou handicapées). Ils sont loués en bail emphytéotique à un bailleur social agréé, R.S.H. Possibilité d’avoir aussi du locatif libre (un appartement de prévu). Coût de construction : Le coût de construction s’élève à hauteur de 1350 €/m2 H.T. Le coût final est estimé à 2000 €/m2 H.T. Enfin, R.S.H. proposera ses logements à un prix de 2750 €/m2 T.T.C. (T.V.A. 19,6 %) Choix bioclimatiques : La toiture photovoltaïque a fait l’objet d’un co-investissement avec E.D.F. E.D.F. rachètera l’électricité produite. L’énergie nécessaire aux usages courants de l’immeuble sera directement prise sur la production effective des panneaux solaire photovoltaïque. Entre une ventilation mécanique contrôlée (V.M.C.) et une V.M.C. double flux, le choix s’est tourné vers une version hybride qui n’est pas double flux mais qui se sert de la chaleur de l’air rejetée pour réchauffer l’eau courante. Les habitants et les architectes se sont tournés sur une structure bétonbois pour limiter l’emprunte écologique du bâtiment dans son processus de construction par rapport à un choix classique seulement béton. Espaces et services partagés, ouverture sur le quartier : 60 m2 d’espaces communs sont prévus autours des cages d’escaliers. Système de coursives (balcons privés collectifs) qui dessert l’ensemble des logements par étage et limite le nombre d’ascenseur à un seul. Chambres d’amis partagées en sous-sol (niveau semi-enterré). Salle commune, 70

c. Étude comparative : Le Village Vertical

qu’il est possible de louer au quartier, avec cuisine équipée et sanitaires. Buanderies, local à vélos et poussettes, potager partagé, station d’« autopartage », ...56 Hâte que l’immeuble soit terminé ? « Ce n’est qu’une étape de plus dans un long processus engagé il y a bientôt sept ans. » « Le gros travail a concerné la vie de groupe, le fonctionnement interne. Nous expérimentons une pratique de prise de décision collective et démocratique fondée sur le principe d’une personne = une voix57. Elle requiert l’unanimité de tout nos membres. C’est difficile au début, chacun de nous avait parfois un avis dans son intérêt qu’il défendait et qui nous obligeaient à tout reposer à plat, bien dégager les pour et les contres. Au fur et à mesure, nous pensons tous comme une seule personne morale, dans l’intérêt du groupe. » « On acquiert une force collective qui est très importante lorsque qu’on est devant nos partenaires. Tout nos choix sont donc pris par consensus. Nous nous réunissons une fois par semaines pour les affaires courantes. À tour de rôles nous serons chargé d’une tache spécifique comme l’entretien, les tâches administratives, l’animations, .... Une fois par mois à lieu le C.A. des villageois (verticaux). »56 Pour quel statut avez-vous opté afin de coller au mieux aux principes de votre coopérative d’habitant ? « Le statut de notre coopérative d’habitant est une Société par Action Simplifiée, il est très souple et convenait au mieux, au moment de notre choix, aux libertés et consensus qui fondent notre coopérative. Si nous nous retrouvons en situation de cessation de paiement, le premier acteur qui rentre en jeux est le Grand Lyon qui dirige l’ensemble des opérations de logements sur la Z.A.C. des Maisons Neuves. En second lieu, Rhône Saône Habitat intervient puisqu’il gère le syndicat d’initiative de tout l’immeuble. Aucune valorisation des appartements ne sera possible. Nous nous sommes battus pour protéger la valeur du bien collectif de la spéculation. »56 Pourquoi à la fois une coopérative d’habitant et des logements sociaux classiques dans le même immeuble ? « Un groupe de familles, pour s’entendre, ne doit pas être inférieur à 10-15 ménages. Risque de replis sur soi, de communautarisme ou inversement de cohésion trop forte qui risque d’éclater. Et il ne doit pas dépasser 20 familles. Le risque est alors d’être trop nombreux et de trouver les limites de la prise de décision démocratique une personne Initiateurs du projet, architecte et directeur de R.S.H. 2012. Retranscription de la visite de chantier. Principe qui constitue la part démocratique de la coopérative d’habitant

56 57

II. Une situation en france à confirmer

= une voix. En revanche, un projet d’immeuble de logements (sociaux) n’est viable économiquement (en terme d’accessibilité à la location ou à l’accession à la propriété, d’économies d’échelles) qu’à partir de 35-40 unités de logement. Nous avons donc complété notre groupe coopératif par du logement sociale, aidé par R.S.H. »58 « Le statut a été mis en place (pour) ce projet pilote et correspond à un profil de groupe [...], que ce soit en fonction des revenus de chacun ou des partenariats qui sont mis en place, partenariat avec un bailleur social (par exemple). » « C’est un statut type qui fonctionne, qui n’est pas parfait parce qu’il y a des dispositions contraignantes qui (lui vaux d’être) une société commerciale. » « Les gens apportent 20 % de la valeur de leur logement, ce qui leur permet d’acquérir les parts sociales et ensuite ils s’acquittent d’une redevance mensuelle. »59 « La mairie de Villeurbanne et le Grand Lyon ont été très engagés. » « La région aussi, il y a des élus qui ont fortement soutenu ce projet et qui ont largement aidé à ce qu’il se fasse. Notamment sur l’accès au foncier, [...] sur le soutient politique, [...] (sur les) garanties d’emprunts, ou autre. Ils ont été très présent, très actifs. (Derrière) nous avons fait un gros travail de communication. » « Les subvention ont été allouées (par le) Grand Lyon et la région. Après le gros du financement du projet passe par un emprunt. » « Le propos de la coopérative d’habitant, c’est qu’elle contracte elle-même l’emprunt auprès de la banque, ce ne sont pas les futurs habitants individuellement. » « Comme on est sur une Société par Actions Simplifiées (S.A.S.) assujettit à la loi de 1947 sur les coopératives, les coopérateurs ne sont responsables financièrement qu’à hauteur de leur apport. »59 Est-ce que le statut de la coopérative le Village Verticale arrive à garantir la nonspéculation immobilière ? « C’est précisé dans les statuts de la coopérative. La revente des parts sociales est encadrée (et) limitée à une valorisation au coût de la vie. » « Lors de la revente, (le) coopérateur le soumet à l’A.G. [...] qui peut valider ou invalider le prix [...] proposé. (La coopérative) le Village Vertical est propriétaire de neuf logements en prêt locatif social (P.L.S.), d’un logement libre et, par le biais d’un bail à construction, le bailleur (social) Rhône Soane Habitat (R.S.H) va construire quatre logements en prêt locatif aidé d’intégration (P.L.A.I.) qui seront gérés par l’association d’aide au logement des jeunes (A.I.L.O.J.). » « Les quatre logements en P.L.A.I., s’adressent à des personne [...] sans apports. En quelques sorte ce sont les autres coopérateurs qui financent ces Initiateurs du projet, architecte et directeur de R.S.H. Loc. Cit. Golluccio A. Loc. Cit.

58 59

c. Étude comparative : Le Village Vertical

logements. Les parties communes sont utilisées par tous. » « De la pratique on ressort qu’à priori 15-20 ménages semble être le chiffre approprié pour à la fois travailler sur le projet en amont et [...] pour faire tourner la coopérative en terme de gouvernance, de place de chacun et (de) gestion de la coopérative. » « Ce n’est pas (que) d’un point de vue financier, plutôt du point de vue du travail et du vivre ensemble. »59

L’association Habicoop a pour objectifs d’aider à la création et au développement de projets immobiliers collectifs respectueux de l’environnement à vocation de logement appelés coopératives d’habitants. Elle veut permettre qu’existe un réseau des coopératives d’habitants, à même d’assurer leur représentation et défense, de promouvoir ce nouveau mode d’habiter et de leur apporter conseil et service. Notre rôle est « d’accompagner et former les habitants à ce type (d’habitat) [...] et ça prendra de l’ampleur si on obtient un statut parce qu’on aura d’avantage de demande. » « Après on a aussi un rôle de réseau au niveau nationale, aujourd’hui la part lobbying est assez importante, mais demain si le statut est adopté, [...] il y aura l’aspect de fédérer les différents groupes et les différentes coopératives d’habitants sur le territoire national en terme de représentation. » « On est accompagnateur [...] sur les différentes phases de l’opération en fonction des besoins du groupe, de son état d’avancement. » « Il y a des groupes qu’on accompagne très en amont [...], qu’on va aider à la fois dans la structuration du groupe, dans la recherche de nouveaux membres et dans le montage juridique et financier. Après [...] ça va être sur la rencontre des partenaires si besoin est, des élus, des architectes. C’est vraiment de permettre au groupe de s’approprier son projet et d’être capabiliser, c’est vraiment la notion d’« emporwerment60 », permettre au groupe qui va être maître d’ouvrage [...] de son projet de se l’approprier. » « C’est en terme de reproductibilité qu’on travail. » « Tant qu’il n’y aura pas de statut spécifique, on aura du mal à contourner ça. » « On travail sur d’autres adaptations possibles du droit pour permettre à d’autres types de groupe d’habitants de monter leur coopérative d’habitants. »59 « (Nous accompagnons) le Village Vertical dont les habitants vont intégrer leurs logements au printemps 2013. Sinon, on suit un groupe à Clermont-Ferrand sur la « Le concept d’« empowerment » désigne le processus par lequel un sujet, collectif ou individuel, augmente son pouvoir d’agir pour mieux maîtriser son destin. Dans les quartiers déshérités, cette démarche prend corps dans les pratiques de développement communautaire. » « Le développement communautaire est ainsi devenu une source d’ inspiration majeure pour la politique de la Ville de différents pays européens » Kirszbaum T. 2011. Pourquoi la France résiste à l’enpowerment ? Urbanisme, n°380 60

II. Une situation en france à confirmer

Z.A.C. des Normaliennes, l’ancien I.U.F.M. de Clermont-Fermand, une coopérative d’habitant qui est en train de se monter en partenariat avec un bailleur social [...] l’Office du Puy-de-Dômes » « Le groupe est en (phase de) constitution et [...] il en est (phase de) pré-programmation. » « Sur la région lyonnaise, on accompagne plusieurs groupes bien avancés. » « Le groupe Chamarel qui se trouve dans l’est lyonnais qui souhaite créer une coopérative d’habitant inter-générationnelle, 3e, 4e et 5e âge (et qui posent) vraiment la question de vieillir ensemble autrement. Il sont en train de travailler sur les statuts, [...] je pense qu’ils (les) auront [...] dans l’année. Là il sont en négociation sur un foncier identifié à Vaulx-en-Velin. » « On a un groupe qui se trouve à Saint-Germain-au-Mont-d’Or, [...] « Coop en Germ’ », qui est bien constitué, bien actif et qui maintenant est en stagnation parce qu’en recherche de foncier.» « On a un projet à la Guillotière, dans le 7e arrondissement de Lyon, qui s’appelle la Gargousse. Ils travaillent sur la faisabilité d’une réhabilitation, le groupe se constitue peu à peu, on travail avec le Grand Lyon sur la mise à disposition d’un immeuble, ça avance aussi. On a un groupe qui s’appelle « HaCoNoVi » à Villeurbanne qui est en stand-by parce qu’il prévoit de faire une coopérative d’habitant sur la Z.A.C. Gratte-ciel Nord qui est à échéance 2017. » « Le foncier est identifié. » « Après on a des projets qui sont en attente d’une meilleure visibilité, suivant (le) soutien politique ou autre. » « Quartier de Confluence, de la Duchère. »61 « La question se pose à la fois pour des personnes qui ont peu de revenus, (ni) d’apports, mais également sur des personnes qui (en) ont beaucoup. » « On a des groupes qui sont déjà propriétaires et qui ont les apports suffisant pour acheter les part sociales correspondant à la valeurs de leur logement et qui ne souhaitent pas être dans un modèle locatif [...] si ce n’est pour payer des charges de propriétaire et de locataire. » « C’est une question qu’on a un peu de mal à régler [...] avoir des personnes qui apporteraient beaucoup de capitaux c’est un énorme risque pour la coopérative le jour où elles souhaitent partir. On réfléchi [...] avec d’autres structures à la création d’un outil financier [...] dédié au [...] projet d’habitat participatif non spéculatif, qui permettrait de palier ce trop gros ou ce manque d’apports et d’avoir une totale mixité sociale au sein des coopératives. »61 « On essai de travailler sur quelque chose de solide, de pérenne, de reproductible et de sécurisé [...] c’est important pour le groupe et ses partenaires. » « On travail sur une solution plutôt plus viable et généralisable. »61

Golluccio A. Op. Cit.

c. Ă&#x2030;tude comparative : Le Village Vertical

II. Une situation en france à confirmer

^ Plan de localisation (au nord, Strasbourg centre) Plan masse de l’îlot Lombardie (réalisé par Gies architecture) > Élévation sud du projet (réalisée par l’atelier Gies architecture) v v Photographie de la réalisation (prise par Bruno Parasote)

c. Étude comparative : Éco-Logis

Éco-logis à Strasbourg-Neudorf Un « Baugruppen1 » à l’alsacienne. Immeuble de logements en autopromotion et bioclimatique

Le projet Éco-logis de onze logements, du studio au T6, a été réalisé à Strasbourg, au sein de l’îlot Lombardie du quartier Neudorf, par l’atelier Gies architecture BDA. La maîtrise d’ouvrage a été assurée par la société civile Éco-Logis, accompagnée par l’association Éco-quartier Strasbourg. La surface allouée au logement est de 1280 m2 et la livraison a été effectuée en septembre 2010. Chronologie du projet : Constitution du groupe : 2004 Acquisition du terrain, début de conception du projet : 2007 Emménagement : septembre 2010 Durée totale du projet : 6 ans Propriétaire : Société civile Éco-logis (10 familles) Accompagnateurs : Association Éco-quartier Strasbourg Maîtrise et co-maîtrise d’ouvrage : Société civile Éco-logis Maîtrise d’oeuvre : Gies Architecture DBA

Structure : Miltenberg (Bois) Bureau d’étude : Solares Baeun

Superficie terrain : 1700 m2 S.H.O.N. : 1280 m2 Montant totale estimé : 2 900 000 € H.T. Hauteur : Rez-de-chaussée + 2 étages + attique Programme : 11 logements du studio au T6, espaces partagés : parking sousterrain, buanderie, salle des fêtes, chambres d’amis, caves, jardin.

Groupement de constructions

II. Une situation en france à confirmer

« Éco-logis à Strasbourg était plutôt une idée à l’Allemande, un tout petit peu différent parce que c’est d’abord une association qui s’est fondée (avant) l’association pour (la) soutenir. » « C’est une initiative citoyenne et pas [...] de la municipalité. » « La municipalité dans un premier temps a soutenue le projet, puis s’en est détaché après une élection. » « Aujourd’hui c’est soutenu de nouveau. » « Mais ça n’a pas toujours été considéré comme [...] quelque chose de sérieux. » « Il y a maintenant d’autres initiatives, par exemple à Besançon, à Lyon. » « Ce sont des approches un peu différentes. Même si le résultat pourrait être proche. »62 « J’ai été étonné que ça (arrive) rapidement en France avec le projet d’Eco-logis, un [...] groupement, mixte générationnellement et socialement. » « Le groupement a demandé que les gens [...] s’investissent dans l’habitat. » « C’est apprécié par [...] tout les habitants qu’il y ai une mixité entre locataire et propriétaire. » « Le groupement (a) organisé une sorte de concours, presque un appel d’offre publique. Ils étaient au complet, (ce) que j’ai considéré au début comme un avantage. Après quelque semaines j’ai réalisé que [...] ça rendrai un peu plus difficile une conception cohérente. Parce que tout le monde étaient relativement fixés, par exemple sur les tailles de (leur) logement. »62 J’ai conçu « une sorte de plan libre. Je crois que cette définition, cette souplesse, cette fragilité un peu, [...] garantie une certaine cohérence et économie. Cette structure principale [...] permet aux futurs habitants de trouver leur place avec des tailles et des aménagements intérieurs de logement différents. » « Je me sentais responsable de l’extérieure, j’en ai discuté aussi avec le groupement, tandis qu’à l’intérieur, il y a de gens qui m’ont demandé conseil, de leur faire les plans, même suivre le chantier et d’autres qui n’ont pas voulu. » « Du coup, il y a des aménagements intérieurs très conventionnels, très classiques, parfois même moches et d’autre dont j’ai adoré l’originalité, que je n’aurais pas proposé non plus. Il y a là une grande diversité et je ne connais aucun autre projet d’auto-promotion [...] où chaque logement est différent. C’est valable si les gens s’y sentent à l’aise. » « J’ai respecté leurs propositions d’aménagement intérieur dans la mesure du raisonnable économique et dans la mesure où ce n’est pas des choses qui créent de surcoût pour d’autres. »62 « Les gaines doivent être cohérentes pour les logements superposés, même un plan libre n’est pas entièrement libre. Il y a des contraintes. Il y a des choses plus définis et d’autres qui sont flexibles. »62

Gies M. 2012. Retranscription de l’entretien réalisé le 5 avril 2012

c. Étude comparative : autres initiatives

Autres initiatives qui méritent notre attention : Région P.A.C.A., Aubagne, association Regain : « « On va faire de la coopérative d’habitant », c’était mon coté et les compagnons bâtisseurs ont dit : « On fait aussi de l’auto-récupération accompagnée. » On va essayer de faire les deux sur la ville d’Aubagne, en travaillant de façon très étroite avec la ville, on a la chance d’avoir une mairie très concernée par ces problématiques. » « Son centre ville est vieillissant, en voie de paupérisation, avec du logement insalubre, il y a donc une opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain (O.P.H.A.-R.U.), un dispositif qui permet de débloquer des financements et des dispositifs pour améliorer l’habitat au centre ville. Il se trouve que la ville d’Aubagne [...] est dans uns situation d’endettement catastrophique, (elle) a du patrimoine vacant dont elle a envi de se débarrasser. » « Ca lui coûte cher et il est inoccupé. » « On part sur l’idée de monter une coopérative d’habitation, [...] sous la forme d’une Société Coopérative d’Intérêt Collectif, [...] ce sera ensuite un outil de développement de l’agglomération, une seule structure pour plusieurs opérations, [...] ça permet d’avoir différents types de compétences, des salariés. » « Une S.C.I.C. qui va porter un bail à réhabilitation. » « La ville nous [...] a fournit le foncier, [...] co-financer l’étude de faisabilité, on est sur quelque chose de très innovant. »63 « C’est un peu le problème [...], il faut être prêt à l’innovation, à des dérogations, [...] du coup il faut prendre le temps, bien trouver les financements. » « Il y a aussi une prise de risque derrière. Là, les collectivités sont très utiles. »63 « Autre type d’appui, les dispositifs de l’agence nationale de l’habitat [...] (et) des dispositifs complémentaires qui sont mis à disposition par l’agglomération, le conseil générale, le conseil régional. En plus on est [...] sur du social, sur du vacant, sur de l’insalubre, en zone O.P.A.H.-R.U., on fait du développement durable. » « On a le maximum de subventions ce qui permet de baisser le coût de l’opération. » « On fait aussi de l’auto-réhabilitation accompagnée, il faudra donc voir quelles économies on pourra réaliser. » « Il faut quant même emprunter et (en faisant) des simulations, on est sur des réhabilitations très lourdes, donc sur 25 à 30 années d’emprunts, on va régler le bail réhabilitation [...] sur cette durée là. » « Il va falloir une garantie d’emprunt, [...] le patrimoine est à la ville, ça facilite, (puisque) à la fin c’est elle qui (le) récupère. »63

Levy P. Retranscription de la journée : Les coopérative d’habitants ou la réinvention du logement abordable.

II. Une situation en france à confirmer

Projet d’auto-construction de 15 logements pour jeunes à Bourgoin-Jallieu « Quand on été à Rome avec Pierre on a aussi imaginé un projet sur Rhône-Alpes qu’on a réussit à inscrire dans l’appel à projet de la région, pour le logement des jeunes. Là on se situe dans le nord Isère, sur la commune de Bourgoin-Jallieu à priori, avec l’idée de produire une quinzaine de logements en partenariat avec un bailleur, ou plutôt, un groupe H.L.M., Procivis Alpes Dauphiné. On espère que ça va bien se passer. Le partenariat avec la collectivité, la commune en l’occurrence est essentielle parce que je crois maintenant que si on a pas le foncier, soit mis à disposition, bail emphytéotique ou autre, on y arrivera pas au niveau des coûts. Et puis on développe un partenariat avec toute les structures qui accompagnent les jeunes en difficultés d’une part, et un autre partenariat avec toutes les structures qui sont autours de la formation, Greta, A.F.P.A. mais aussi les G.A.I.A. pour essayer de travailler sur les processus constructifs qui nous permettent de faire à la fois de l’auto-construction et du développement durable. Pour ce projet c’est beaucoup d’innovations. »64

Coopérative les Normalienne à Clermont-Ferrand « Le territoire sur lequel j’interviens est entre Rhône-Alpes et l’Auvergne. En Auvergne, un bailleur social prend l’initiative de créer une coopérative d’habitant. Ce qui est un peu nouveau sur le territoire parce que jusqu’à présent ça partait surtout d’un groupe d’habitants, soudé. La problématique devient complètement différente puisque le besoin est maintenant le lien social. »65 « (Le groupe) ne vient pas seulement se loger, à meilleur compte en auto-promotion. Avec l’exemple de la coopérative des Normaliennes à Clermont-Ferrand, le groupe a un tout petit noyau pour le moment, est constitué de familles mono-parentales avec enfants. Les questions viennent aussi en avant dans la manière de vivre autrement. Ce n’est pas le souhait obligatoirement du bailleur social, ni des élus, des collectivités mais c’est un fait à prendre en compte. La question du financement, lorsqu’un bailleur voit se constituer un groupe d’habitant tributaire de P.L.A.I., il commence à prendre peur. Qui prendrait le risque ? »65 « Il existe des alternatives créées par le passé. Un bailleur social, Pluralis en Isère, a constitué une coopérative d’habitant locative. »65

Cartoux S. Op. Cit. Sirri J. Retranscription de la journée : Les coopérative d’habitants ou la réinvention du logement abordable

64 65

c. Ă&#x2030;tude comparative : autres initiatives

III.

Un type d’habitat bien établit AILLEURS

ette situation française mérite d’être mise en perspective au regard de ce qui se passe dans d’autres régions du monde. On retrouve ce type d’habitat déjà

bien établit dans d’autres pays d’Europe et outre-Atlantique. Comment s’y sont ils pris pour contourner les rapports de force et finalement travailler ensemble ? Développement humain, démarches innovantes : d’autres logiques de collaboration entre groupe d’acteurs, une culture plus affirmée du travail ensemble. De quels exemples pourrait-on s’inspirer pour nous aider à sortir des pressions et obstacles que nous rencontrons en France ? Nous verrons dans une première partie le cas de Friebourg et Munich en Allemagne où la participation des habitants a été déterminante dans le montage des projets et dans le développement des quartiers. On remarque l’apparition de nouveaux acteurs, associations, coopératives pour travailler en partenariat avec les villes et les municipalités. Nous aborderons ensuite le cas de la Grande-Bretagne au regard des Community Land Trusts. Nous verrons leurs origines, leur mécanisme ainsi que deux projets réalisés. Nous terminerons notre voyage au Québec pour étudier l’habitat communautaire. Nous verrons l’histoire de ce mouvement, ses évolutions majeures, les enjeux qu’il relève et les obstacles auxquels il a du faire face. Nous clôturerons par deux projets qui montrent les possibles que permet le montage de ce type de projet.

III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

a. Le cas de l’Allemagne « Il y a une vingtaine d’années « quelques municipalités allemandes ont [...] découvert ces approches, nous ont sollicité pour des petites communes d’Allemagne du sud [...] et nous ont demandé je me rappel : « Comment marche ces choses là ? »» « À ce moment, il n’y avait aucunes initiatives comparables, mais pour eux, responsables et urbanistes de la ville, c’était une possibilité de faire revivre un quartier délaissé. » « Ils ont pensé que des gens qui s’engagent pour leur propre friche, terrain, (projet), l’expérience le montre [...], s’engagent aussi (à l’échelle) de l’îlot, du quartier. Ca peut apporter quelque chose pour qu’un quartier gagne en dynamisme. » « En Allemagne ça n’existe que depuis quelque années, au début c’était vraiment qu’une initiative de la société civile, aucune mesures (n’étaient) soutenues par les municipalités. C’était des gens qui se regroupaient pour des raisons différentes, idéalistes aussi. Parce que les prix des terrains étaient cher, ... » Un client d’un « groupement (d’initiateurs de projet) m’avait dit : « Je ne veux pas habiter à 20-30 km de la ville, je veux habiter tout près de la ville. Mais personnellement, j’ai une préférence pour me regrouper, pour [...] accéder à la propriété, où j’aurais aussi la possibilité d’apporter mes idées, d’avoir un appartement à mesure, à des prix raisonnables. » »66 « En Allemagne, les groupements que j’ai pu suivre au début, il y a une quinzaine d’années, étaient vraiment des pionniers. Des jeunes entre 30 et 40 ans [...] qui ont eu le courage de faire quelque chose comme ça, presque sans modèle. L’histoire d’après guerre, ce n’était plus la référence, trop éloigné. Dans leurs têtes c’était vraiment innovant, dans un autre contexte »66 « Tandis que quelque années plus tard on a connu ces modèles, on consultait déjà [...] des avocats pour savoir comment organiser tout ça, quels risques il y avait, on voyait déjà des publications intitulées : « Comment ça marche ? », des manuels pour monter ces choses. »66 « Les client changent. » « Il y a quelques années c’était des jeunes de classes moyenne. Dix ans plus tard ce sont des personnes âgées qui ont cherché sur internet, outil qui n’existait pas avant. C’est devenu un outil sérieux pour les personnes âgées, qui ne peuvent pas s’imaginer finir leur vie en maison de retraite, qui recherchent ça. Peut être des post-soixante-huitard, qui ont déjà connu dans d’autre temps les collocations ou des choses comme ça. »66

Gies M. Retranscription de l’entretien réalisé le 5 avril 2012

a. Le cas de l’Allemagne

Vauban à Friebourg L’éco-quartier Vauban de Fribourg-en-Brisgau en Allemagne est né il y a douze ans au sein d’une ancienne caserne militaire française, abandonnée par ses occupants en 1992. En réponse à sa possible destruction, une soixantaine d’étudiants se mobilisent et décident de la transformer en un théâtre d’expérimentations. L’enjeu est de faire de ce lieu un habitat collectif et communautaire bon marché. Aujourd’hui 5000 habitants occupent les lieux. Un des nombreux postulats de départ est de repousser la voiture hors du quartier et de se déplacer à pied, en vélos ou en transports en communs. La qualité de l’espace public se retrouve transformée. Les ruelles aux pieds des habitations deviennent un espace de vie et de jeux pour enfants. L’ensemble des nuisances provoquées par la circulation automobile se retrouvent annihilées. En contrepartie, des parkings silos sont installés au bord des grands axes. Pourtant des habitants regrettent leurs manque de proximité pour les arrêts de courte durée. Certains habitants gare malgré-tout leurs automobiles dans les rues en boucles là où seul les arrêts momentanés sont tolérés. Le parti pris a un succès en demi-teinte et génère une ségrégation sociale et spatiale. Dés la mise en place en 1995, l’association Forum Vauban a critiqué le plan directeur du quartier qui ne tenait pas assez compte des orientations en faveur du développement des énergies renouvelables. Le nouveau plan directeur qui sera finalement suivi résulte de l’adaptation du plan d’origine aux principes qu’a défendu l’association mais aussi aux souhaits de l’urbaniste de la ville. Les contributions majeures de l’association dans la conception du quartier ont porté sur trois axes majeurs : limitation de la présence de l’automobile dans le quartier ; appel à des groupes d’habitants militants désireux d’expérimenter un habitat à faible impact environnementale ; accueil des futurs habitants et résponsabilisation aux questions environnementales.

III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

Croquis du quartier Vauban à Friebourg réalisé le 3 avril 2009

Exemple d’une réhabilitation (Photo ) v

a. Le cas de l’Allemagne

^ Vue générale de l’ancienne caserne militaire de Vauban (Photo) v Photo de l’entrée sud du quartier Vauban (Photo)

III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

La coopérative Wogeno, la coopérative d’habitation Wagnis et l’association Urbares Wohen : Dans l’Allemagne du début du XXe siècle, des milliers de coopératives d’habitats donnaient la possibilité aux gens modeste d’acquérir un terrain pour y construire un groupement de maisons. Les coopératives d’habitats ont été dissoute avec l’arrivé au pouvoir des Nazis. En 1973, l’association Urbares Wohen est crée avec l’objectif de monter des projets d’habitat groupé autogéré. En raison du manque de foncier ou de son prix exorbitant, de nombreux projets échouent. L’association offre la garantie de bonne exécution des travaux qu’elle contrôle. Ce rôle de médiation à la fois institutionnel, technique et social est indispensable au développement des initiatives venant des habitants. La municipalité de Munich est un partenaire soucieux de mener à bien son Agenda 21 de 1995 à 1999, année où lui est attribué le titre de première ville environnementale d’Europe. Elle saisie l’occasion pour mobiliser les principales composantes de la société civile. Elle a su encourager et soutenir les initiatives des habitants et de la vie associative. La refondation de l’habitat coopératif dans les années 1980 correspond à des attentes et des contextes nouveaux. Avec 1,3 millions d’habitants, Munich est devenue la plus grande ville du sud, mais parallèlement les terrains sont à des prix qui excédent de plus de 40% la capacité des ménages à revenus moyens. De plus, il manque 25 000 logements sociaux. La coopérative Wogeno est fondée en 1993 et est soutenue par Urbares Wohen afin d’être capable d’acquérir des immeubles vétustes ou du foncier. Le capital de la coopérative est constitué des parts souscrites par les adhérents (environ 1500 €). Elle s’adresse à toute personne en recherche de logement qui veut pouvoir se sentir chez-soi et bénéficier d’un voisinage convivial. Lorsque les membres deviennent candidats à un programme de logement, ils apportent à la coopérative un montant de 40 000 € (soit 25% du prix d’un logement très économique). À la fin des années 1990, elle compte 475 membres, trois salariés permanents et a déjà réalisé quatre opérations (deux en réhabilitation, deux construction neuves). Les loyers consentit représentent la moitié du prix du marché. La coopérative Wogeno apporte une sécurité des loyers dans le temps et le montage financier les met à l’abris des hausses du marché. 90

a. Le cas de l’Allemagne

Quatre des logements sociaux de la rue de Metz sont loués à la coopérative Wogeno qui peut aussi bénéficier de subventions de l’État. Grâce à l’autogestion et à la maintenance des équipements environnementaux, les habitants réalisent 30% d’économie sur leurs charges par rapport à un logement classique. L’action associative de Urbares Wohen complète celle de la coopérative Wogeno. Elle coordonne entre eux les partenaires des projet d’habitat coopératifs et Wogeno les réalisent. La coopérative repère le foncier ou une opportunité immobilière de la même manière qu’un promoteur privé. Au vu de la réussite de son entreprise, elle élargie son domaine d’activité en jetant les bases d’une bourse de logement permettant à ses membres d’échanger leur logement avec un autre analogue pour se rapprocher d’un emploi par exemple.

La coopérative d’habitation Wagnis La reconversion des casernes Ackermann-Bogen 140 logements de cette opération de reconversion sont confiés à la coopérative d’habitat Wagnis. En partenariat avec la coopérative Wogeno et l’association Urbares Wohen, elle est conviée à participer à ce projet dès l’année 2000. La ville leur propose ainsi plusieurs sites pour réaliser des projets de coopératives d’habitat. Wogeno a ainsi intégré plusieurs groupes d’habitants dans la partie sud du premier secteur résidentiel. 41 appartements sont habités en 2004. Un immeuble de 51 logement, du nom de Rigoletto, est livré en mars 2005. On retrouve dans ce nouveau quartier une mixité intergénérationnelle souhaitée. Parmi les 250 personnes qui habitent le premier ensemble livré, 94 sont retraités, 25 sont célibataires et le reste sont des couples avec, pour la majorité, deux enfants. On retrouve aussi une mixité sociale et fonctionnelle. Un tiers des occupants sont locataires-coopérateurs, un autre tiers sont copropriétaires bénéficiant d’aides au logement, le reste ont accédé à leur logement par le marché libre. On retrouve une réelle vie communautaire entretenue par de nombreuses activités et emplois. Il existe un café associatif, des services de proximités, comme un service de co-voiturage par exemple, il existe une bourse d’échange de services fondée sur le troque et il existe de nombreux bureaux en rez-de-chaussée, dont ceux d’Urbares Wohen. 91

III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

Passage vers le parc (Photo prise par la coopérative d’habitant Wagnis) ^ Coursive collective (Photo prise par la coopérative d’habitant Wagnis) v

a. Le cas de l’Allemagne

^ Vue générale (Photo prise par la coopérative d’habitant Wagnis) v Vue générale de l’immeuble Rigoletto (Photo prise par la coopérative d’habitant Wagnis)

III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

b. Les « Community Land Trusts » en Grande-Bretagne La Community Land Trust, une mécanique de précision : La « Community Land Trust » (C.L.T.) est une organisation non spéculative qui produit et propose des logements abordables à destination de ménage à faible revenus. Elle est un outil qui permet de constituer une coopérative propriétaire collective de fonciers, de sortir durablement ce foncier d’une logique spéculative et de soutenir des projets d’habitation dans un soucis de développement durable. Elle est un instrument qui permet la gestion démocratique de ce foncier. Dissocié de son usage productif, l’appréciation de la terre ne compromet pas le développement abordable du projet commun sur le long terme. L’ensemble des subventions, des donations, des héritages ou des bénéfices engendrés sont alloués à perpétuité au développement soutenable du groupe et du lieu. Pour mieux saisir ce que représente cette organisation et les valeurs qui l’incarne, revenons sur la définition de chacun de trois termes que sont « Communnity », « Land » et « Trust » : « Community » Les modes de décision et de gouvernance au sein de la communauté autoorganisée en C.L.T. opèrent autour d’un « conseil » composé par trois types d’acteurs représentés à parts égales : « les habitants du Trust (leaseholder representatives) ; les riverains du C.L.T. auxquels sont associés les autorités locales (general representatives), des professionnels et experts de l’habitat (public representatives). »67

La communauté de coopérateurs prend en charge, seule, la responsabilité de la fédération de ses membres. Certaines communautés opèrent, par exemple, selon la règle que l’on a déjà repéré pour les coopératives d’habitants : une personne = une voix. Ces aspirations démocratiques sont régies par deux règles fondamentales et premières que sont la transparence et la responsabilité.

Maury, Y. 2011. Les coopératives d’habitants. Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire». (Bruylant). 67

b. Les « Community Land Trusts en Grande-Bretagne

« Land » Une fois la C.L.T. constituée, elle repère des opportunités foncières, elle les acquiert et les extrait de la spéculation, pour ensuite y dessiner le plan masse du groupement d’habitations avec le soucis d’un juste ordonnancement et du respect du lieu, de répondre à des critères sociaux et environnementaux. Il est possible de proposer ces habitations, nouvellement crées ou réhabilitées, à la location, auquel cas elles restent propriété commune de la C.L.T., ou à la vente selon les ressources des membres. Le foncier reste quant à lui, nous le rappelons, propriété commune inaliénable et hors de la spéculation. On comprend qu’un bien immobilier, lorsqu’il est propriété d’un coopérateur, peut être revendu. Toutefois pour garantir son statut de logement abordable sur le long terme, la plus-value financière à laquelle le vendeur peut prétendre correspond à son investissement dans l’entretient et l’amélioration du bien et ne peut pas dépasser 25% de sa valeur initiale.68 De plus, toutes plus-values ou ressources financières engendrées par une C.L.T. ne sont pas redistribuées à chaque coopérateur mais mises en commun pour être affectées au développement collectif de la C.L.T. « Trust » « La cohérence du groupe repose sur des modes collectifs de coopération morale et sociale. »62 Les C.L.T. développent leurs propres règles d’usage et leurs normes sociales afin de créer et d’allouer équitablement leurs ressources et elles démontrent leur capacité à s’auto-organiser. « (Elles) sont aptes à créer des richesses qu’aucun gouvernement, ni aucun marché ne sont en capacité de créer [...], elles reposent sur des relations sociales et morales (qui) s’enracinent dans la coopération, la loyauté et la confiance. »62

Maury, Y. 2011. Op. Cit.

III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

Origines et histoire des Community Land Trusts : Les C.L.T. trouvent leurs origines dans l’Angleterre du XIXème siècle. Elles émergent dans un contexte sociaux-politique en crise, remis en cause par la première grande révolte ouvrière qui fut appelée le « Chartisme » entre 1838 et 1848. Elle s’appuie sur la volonté d’auto-construire un certain nombre de propriétés coopératives en Angleterre et ainsi construire suffisamment de petites maisons pour loger 5000 familles. En plus d’une opération de production de logements ouvriers, chaque propriété coopérative installe les services nécessaires à la vie de la communauté. Des sociétés coopératives de construction sont constituées puis, une fois les habitations construites, vouées à disparaître. Les 35 premières habitations chartistes sont auto-construite en 1845 dans le quartier de Heronsgate en périphérie de Londres. « Le parlement décide de l’interdire (ce mouvement) en 1851. » Quelque années après, « le chartisme était presque oublié. »69

Les principes qui fondent les C.L.T. sont aussi très influencés par la théorie et le concept de la cité-jardin imaginé et développé par Hebenezer Howard à la fin du XIXème siècle. Petit rappel, H. Howard est un coopérateur autodidacte anglais et écologiste avant l’heure. Il conçoit et met pour la première fois en application son concept en 1903 dans le quartier de Letchworth, à une cinquantaine de kilomètres de Londres, avec entre autre le concours de l’architecte Raymond Unwin. Il réitère l’expérience à Hampstead et Welwyn en 1920. Un grand principe défendu par H. Howard est la municipalisation des terres afin de les sortir de la logique spéculative. Les communautés humaines s’implantent sur un vaste territoire, la cité-jardin est conçu sur la base d’un urbanisme peu dense et tout groupement d’habitation est entouré d’une ceinture agricole dédiée à l’alimentation de la communauté. Les besoins en eau et en énergie sont eux aussi réglés à l’échelle locale ou régionale. Les principes de non spéculation qui régissent le concept de la cité-jardin sont aujourd’hui pleinement revendiqués par les C.L.T. Enfin, il faut rappeler l’existence de la « société des équitables pionniers de Rochdale »70 qui a fondé le mouvement coopératif en Angleterre auquel se réfère les C.L.T. en GrandeBretagne. Les fondements, qu’elle revendiquait, étaient : Polanyi, K. 1944. La grande transformation. Aux origines politiques et économiques de notre temps. (Gallimard) Holyoakr G. J. 1890. Histoire des équitables pionniers de Rochdale. (Guise)

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b. Les « Community Land Trusts en Grande-Bretagne

« l’égalité : un homme, une voix ; la liberté : chacun peut adhérer ou s’en aller ; la justice : la répartition des bénéfices se font au prorata des activités de chaque membre ; l’équité : la rémunération des apports en argent est limitée. »71

Cette société est fondée en 1844 à Rochdale dans la banlieue de Manchester, au sous sol du 31 Toad Lane72, par 28 ouvriers tisserands. Par la suite en 1860, les pionniers de Rochdale fondent la première coopérative d’habitation. Aujourd’hui au Royaume Uni, les C.L.T. possèdent et occupent un peu moins de 10% du territoire national. En Écosse, à la fin des années 1990, le rythme de création de C.L.T. c’est nettement accéléré et ont racheté collectivement de nombreuses terres abandonnées. Cet accroissement de C.L.T. s’explique par la création en 1997 du « Community Land Unit » puis en 2001 du « Community Land Fund », doté de 15 millions de £ (environ 18 millions d’€) destinés à fournir une assistance technique et financière à ces initiatives. En pratique : « les C.L.T. investissent 6% de la valeur du foncier à acquérir, tandis que le « Community Land Fund » procède aux apports complémentaires, sous forme de prêts et de subventions. »66

Les C.L.T. écossaises comptent aujourd’hui environ 10 000 membres, bénéficient de soutiens financiers publics, d’assistance technique et de multiples ressources, situation qui confirme bien la reconnaissance de ce mouvement par la politique publique, comme étant d’intérêt public et capable de le démontrer.

Stonesfield Community Trust à Oxfordshire Au début des années 1980, les hausses élevées du foncier situé à l’ouest de l’Oxfordshire ont produit des effets destructeurs au sein e bon nombre de villages. En réaction, la C.L.T. Stonesfield, est fondée en 1983. Un militant du nom de Tony Coft fait don d’une partie de ses propriétés foncières à la C.L.T. afin de créer du logement abordable au bénéfice de la Maury, Y. 2011. Op. Cit.

Aujourd’hui centre éducatif et de rencontres et donne lieu à des expositions sur le coopératisme.

III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

population locale. Un don d’une valeur initiale de 3000 £ (3700 €) en provenance d’une société locale, est utilisé pour régler les formalités d’enregistrement de la C.L.T. et lui permettre de négocier les permis de construire. Ajouté à la valeur du foncier, estimé à 150 000 £ (183 000 €), le don permet aussi de lever une hypothèque et de construire quatre premières maisons. La C.L.T. a depuis emprunté des fonds supplémentaires à la collectivité locale et à des investisseurs « éthiques ». Cet emprunt lui a permis de construire huit autres nouvelles maisons abordables et a reconverti une ganterie désaffectée en espace de travail pour le village. Plus récemment, un bâtiment a été achevé pour accueillir la poste à un loyer fixe et abordable. Toute les maisons ont été conçues en respectant des normes standards de haute efficacité énergétique pour réduire les coûts de fonctionnement. En 2005, les premiers prêts ont été remboursés ce qui permet maintenant de proposer un service spécifique pour la jeunesse locale.

La C.L.T. de l’île de Gigha en Écosse Lorsque l’Île est mise en vente en 2001, les résidents constituent un groupe coopératif pour effectuer un rachat communautaire. À la fin de l’année 2011, le « Scottish Land Fund » (S.L.F.) apporte son assistance pour réaliser l’étude de faisabilité. La communauté insulaire emprunte 1 000 000 £ (1 220 000 €) au Scottish Land Fund. et lève un autre emprunt de 3 000 000 de £ pour compléter l’achat. La vente inclut 41 des 67 maisons de l’île. La C.L.T. met en vente 6 propriétés et met en location sociale 18 maisons en partenariat avec l’association « Fyne Homes ». Toujours avec l’association et trois autres constructeurs locaux, elle entreprend l’amélioration de vieilles propriétés et construit de nouvelles maisons. En octobre 2004, la C.L.T. crée le premier parc éolien communautaire d’Écosse. La consolidation du prêt de 400 000 £ pour le projet d’énergie renouvelable a été garantie et il produit à son tour un revenu annuel de 140 000 £. Une fois les prêts remboursés, ces profits entre autres viendront consolider les autres programmes communautaires. En 2004, près d’1 000 000 de £ a été remboursé. La population de l’île est en croissance pour la première fois depuis des décennies, et il y a maintenant une liste d’attente de gens qui souhaitent s’installer à Gigha Island. 98

b. Les « Community Land Trusts en Grande-Bretagne

Photos de la Stonesfield Community Trust

Photos de la C.L.T. de l’île de Gigha

III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

c. L’habitat communautaire au Québec

L’histoire du logement communautaire au Québec se déroule en quatre étapes : le rôle joué par les coopératives de constructions entre 1938 et 1967 ; dans le même temps les premières interventions du gouvernement fédéral dans la production de logement public et d’organismes sans but lucratif (O.S.B.L.) ; l’époque contemporaine du logement communautaire entre 1970 et 1980 ; son essor dans les années 1980. Ces périodes affichent des traits communs : elles répondent à des besoins de logement non satisfait par le marché ou le secteur public. Elles optent pour des formules associatives ou coopératives et ont la volonté de produire du logement à plus grande échelle. Chaque génération est marquée par ses rapports avec les mouvements sociaux, avec l’État et le libre marché. En effet, au Québec, les revendications sociales pour un habitat de qualité et accessible participent aux mouvements ouvriers, nationalistes, et sociaux-urbains. Les coopératives et O.S.B.L. sont vues progressivement comme une alternative au logement public classique. Les importants besoins financiers des projets demandent de l’ingéniosité pour compiler avec les ressources financières collectives des résidants, du gouvernement (prêts direct) et des institutions financières (hypothèques et services financiers). Les organismes de soutien technique et financier pour son développement et sa consolidation naissent et cherchent à se regrouper en un mouvement. L’habitat communautaire répond au besoin de se loger à prix abordable et en impliquant les résidants. Il prend la forme particulière de propriété collective, sans but lucratif ou coopératif, recherche une relative mixité social et offre une variété de services de soutiens communautaires. Depuis 1994, il a remplacé les H.L.M. en tant que logement public. Le parc résidentiel possédé par les O.S.B.L. et les coopératives d’habitants équivaut à 60 000 logements en 2008 et représente 5% du parc locatif du Québec. Les logements communautaires peuvent revitaliser des quartiers urbains ou ruraux et constituent souvent, en dehors des agglomérations, le seul parc locatif existant favorisant le maintient sur place des populations vieillissantes et jeunes.

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c. L’habitat communautaire au Québec

Pourtant, le nombre de logement reste insuffisant. En effet, outre l’enjeux du financement, l’intervention des offices d’habitation dans le logement communautaire, le soutient technique, l’appauvrissement des résidants et la participation des locataires à la gestion de leur logement, les acteurs du logement doivent faire face à l’enjeux de répondre à la demande croissante, donc augmenter leur nombre d’unité construite par année et patr conséquent convaincre les gouvernement d’injecter plus de fond. Le secteur du logement communautaire est le fruit d’une régulation mixte qui répond en partie aux signaux du marché, favorise l’accès à une partie de la population en canalisant les aides publiques et s’appuie durablement sur la société civile pour assurer la prise en charge des O.B.N.L. ou des coopératives d’habitants sur une base associative. Le financement des projets est néanmoins complexe. Les projets requièrent d’agir rapidement sur le marché alors que les promoteurs n’ont pas encore réuni leur trésorerie pour engager le processus. Les projets nécessitent des outils financiers à long terme et cherchent à favoriser la mixité socio-économique des résidents. L’étape initiale est financée par des prêts sous la forme d’avance sur le prêt hypothécaire ou de capital de développement, permis par la contribution des municipalités entre autre. La phase d’exploitation est soutenue par le prêt hypothécaire à long terme, par des garanties et par les assurances. Les aides publiques à la pierre et le volontariat réduisent les coûts des opérations. Enfin, l’aide à la personne vient soutenir le paiement de loyer des ménages à faibles revenus. On observe cependant pour ces projets une décentralisation de l’engagement vers les acteurs locaux et les acteurs non gouvernementaux (municipalités, fondations privés, organismes de développement local, ...), auparavant consenti par la solidarité étatique et la solidarité de proximité. Or, les milieux locaux ont un intérêts qui fluctue vis-à-vis de la promotion de l’habitat communautaire. Un dernier obstacle est le fait que la propriété collective peut être remis en cause par les administrateurs après le remboursement du prêt hypothécaire (qui annonce la fin de la convention passée entre l’État et l’organisation ou la coopérative).

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III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

Ces innovations sont permises par l’articulation de nouveaux rapports entre l’État, le marché et la société civile. Les coopératives d’habitants et les O.S.B.L. dépendent en partie des ressources publiques, du volontariat et plus de la moitié de leurs revenus proviennent des loyers des résidents. Cette diversité assure une certaine autonomie vis-à-vis des pouvoirs publics et favorise la responsabilisation du propriétaire collectif. Les alliances entre les militants de l’habitat communautaire et les pouvoirs publics ont donné lieu à des programmes d’aides publiques. Cette construction conjointe avec les politique publique est favorisée par la reconnaissance des acteurs professionnels du secteur, notamment des groupes de ressources techniques. La présence d’instances fédératives permet également aux résidants de l’habitat communautaire de se prononcer par la voie démocratique représentative. Tout les acteurs sont représentés au Fond québecois d’habitation communautaire (F.Q.H.C.), organisme à but non lucratif qui coordonne les efforts de tous les acteurs du secteur de l’habitat. Son conseil d’administration est composé de représentant des milieux municipaux, financiers, communautaires et gouvernementaux. Cette articulation constitue la base concrète d’une gouvernance en réseau.

Le groupe de ressource technique Bâtir son quartier est une entreprise d’économie sociale qui coordonne la réalisation de projets d’habitation et d’immobilier communautaire afin de créer des milieux de vie solidaires pour les ménages à faibles et moyens revenus. Les groupes de ressources techniques (G.RT.) sont des entreprises à but non lucratif ? « Les groupes de ressources techniques sont des entreprises d’économie sociale, qui ont un statut d’organisme à but non lucratif (O.B.N.L.). »73 « Pour présenter Bâtir son quartier, je citerai un mémoire qui a été déposé à l’Office de consultation publique de Montréal dans le cadre de la consultation publique sur le secteur Griffintown : « Bâtir son quartier est une entreprise d’économie sociale qui, depuis plus de 30 ans, coordonne la réalisation de projets d’habitation communautaire sous forme de coopératives et d’organismes à but non lucratif d’habitation. Il supporte aussi la réalisation de projets immobiliers communautaires tels que des centres communautaires, des centres de la petite enfance et des locaux d’entreprises d’économie sociale. L’organisation contribue ainsi au développement d’un patrimoine Decroix N. Retranscription de l’entretien réalisé le 9 avril 2012

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c. L’habitat communautaire au Québec

immobilier collectif durable pour la population montréalaise, l’accessibilité des loyers étant maintenue à long terme. Bâtir son quartier offre aux organismes promoteurs tous les services d’accompagnement, de coordination, de formation et de support technique et administratif, nécessaires au démarrage, à la réalisation et à la prise en charge des projets d’habitation communautaire. Dans toutes ses interventions, Bâtir son quartier met en avant les valeurs de prise en charge, de démocratie, de solidarité et de responsabilisation individuelle et collective. L’équipe de Bâtir son quartier travaille en étroite collaboration avec les acteurs du milieu de l’habitation communautaire et les collectivités locales afin de développer des projets adaptés aux besoins des locataires et aux réalités sociales, politiques, économiques et environnementales. Bâtir son quartier a à son actif la réalisation de plus de 9 500 unités de logements communautaires, dans 380 projets répartis dans une vingtaine de quartiers montréalais, et travaille au développement de près de 5 000 unités supplémentaires. »74 Qu’est-ce qui déclenche un projet de coopérative d’habitant ou d’O.B.N.L. d’habitation ? Est-ce que c’est un terrain qui appartient à la ville qu’elle veut réhabiliter ou reconstruire ? Est-ce que c’est vous qui repérez les terrains et lancez le projet ? Ou est-ce que ce sont des personnes qui prennent l’initiative de se mettre en groupe et qui s’adressent à vous ? « Pour commencer, un projet d’habitation communautaire est un travail collectif qui fait appel à une multitude d’acteurs et de partenaires : citoyens, comités logement, tables de concertation de quartier, professionnels (architectes, ingénieurs, etc.), municipalités et gouvernement. C’est le fruit de ce travail qui permet de développer des projets qui répondent directement aux besoins de la population, tout en étant ancré dans les quartiers et donc de créer des milieux de vie unique, dynamique et solidaire. » « Concernant les projets que nous développons, depuis 30 ans, ca a beaucoup changé, on ne développe plus de projet de 5 ou 6 unités de logements, ou c’est très rare, car on n’arrive plus à les viabiliser. Pour des coopératives d’habitations « volet 175 », on est en moyenne autour de 60 unités de logement. » « Les G.R.T. sont des (développeurs) immobiliers qui accompagnent les groupes (O.B.N.L. et coopératives d’habitants) et jouent sur le même terrain que des promoteurs privés. (Bien) qu’on ait [...] une vocation vraiment différente. » « Ca arrive que des groupes viennent nous voir en disant : « On aimerait faire un Decroix N. Loc. Cit. Le premier volet du programme Accès-logis est destiné à des projets de logements permanents visant les ménages à revenu faible ou modeste constitués de familles, personnes seules, personnes âgées autonomes ou personnes handicapées autonomes. 74 75

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III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

projet, on a un terrain. » C’est rare, ce sont surtout des organismes déjà existant qui interviennent auprès de clientèle spécifique, en itinérance, en santé mentale, etc. comme par exemple Mission Bon Accueil76. Si des gens viennent nous voir pour faire partie d’un projet, souvent on les oriente vers les comités logement qui ont des listes de requérants, qui sont appelés pour passer un entrevue de sélection, quand un projet répond à leurs besoins. » « Les projets que nous développons sont aussi issus des besoins du milieu et du travail de collaboration réalisé en amont. » « Depuis 2005, [...] (la Ville de Montréal) a mis en place une stratégie d’inclusion, qui n’est pas une politique obligatoire, mais qui stipule que dans les projets immobiliers de plus de 200 unités de logement, le promoteur immobilier devrait prévoir 15 % de logements communautaires et 15% de logement privé abordable. L’objectif de la stratégie d’inclusion est d’assurer une mixité sociale dans le nouveau développement en créant des milieux de vie mixte où il y a une place pour tous, peu importe le revenu. C’est pas obligatoire mais (il existe des) leviers pour la faire appliquer. » « S’il y a un changement de zonage à faire sur le terrain de tel arrondissement, ce dernier peut demander comme condition à la modification de zonage, l’application de la stratégie d’inclusion. »« Il y a des arrondissements qui sont plus ou moins pro-actifs, il y en a qui ne s’en préoccupent pas et il y en a d’autre comme le Sud-ouest [...] où il y a de l’inclusion dans tout les projets. »77 Le plus souvent vous vous intégrez à un projet où tous les logements ne seront pas communautaires ? « Ca c’est ce qu’il se passe dans les gros projets, dans une idée de mixité sociale et de création de milieux de vie, surtout qu’il y a de gros quartiers qui se développent actuellement à Montréal. » « Le quartier du Griffintown dans le sud-ouest, est un ancien quartier industriel [...], il va y avoir des tours de vingt étages. Et l’idée c’est que ce ne soit pas que du lotissement avec des condominium78 mais qu’il y ait aussi du logement communautaire. » « Nous développons aussi des projets sur des terrains privés ou sur des terrains qui appartiennent à la ville, mais aussi sur des terrains appartenant à des congrégations religieuses. » « Certains organismes, (comme) les comités logement, souhaiteraient que la ville acquiert des terrains pour créer une réserve foncière et les sortir de la spéculation immobilière le temps qu’on les développent, mais ce n’est pas le cas aujourd’hui. » Mission Bon Accueil est un Organisme communautaire à but non lucratif, qui a pour mandat de procurer aide, espoir et compassion aux familles et aux individus de toutes origines et de toutes croyances, souffrant de pauvreté, d’insécurité alimentaire, d’exclusion sociale et de solitude. 77 Decroix N. Loc. Cit. 78 Logements réservés à ceux qui veulent devenir propriétaires. 76

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c. L’habitat communautaire au Québec

« Nous faisons aussi de l’achat-rénovation de bâtiment, souvent dans des quartiers en revitalisation, comme par exemple à Montréal-Nord, un quartier qui connaît d’importantes difficultés socio-économiques. » « Ce type d’intervention permet d’améliorer les conditions de vie des résidents, leur assure un maintien dans leur logement et permet aux plus démunis de bénéficier de subvention prenant en charge une partie du loyer. » Pour qu’elles raisons vous n’arrivez pas à viabiliser moins de soixante unités de logements, les prix du loyer seraient beaucoup trop cher ? « Le programme Accès-logis, programme de financement avec lequel nous travaillons actuellement, impose des normes en terme de viabilité des coûts et de montant des loyers, ce qui fait que, dans les petits projets, l’absence d’économie d’échelle, accompagnée de l’augmentation des coûts du foncier et des coûts de construction à Montréal rendent de plus en plus difficile la viabilisation de ce type de projets. »79 Est-ce qu’au Québec les architectes ont un rôle classique ou lorsqu’ils travaillent sur des projets de coopératives d’habitants ou d’O.B.N.L. d’habitations leur rôle change ? Est-ce qu’ils ont besoin d’avoir plus d’expérience ? « Le programme Accès-logis impose des normes spécifiques que les architectes doivent connaître et appliquer dans les projets. Il y a aussi des contraintes budgétaires au niveau des honoraires qui leur sont versés (ils ne sont payés que 80% de leurs honoraires). C’est deux aspects peuvent expliquer pourquoi nous travaillons souvent avec les mêmes firmes d’architectes, soit une quinzaine de firme. » « En fait la spécificité, c’est que les architectes travaillent à risque sur toute la période de pré-développement. Ce qui peut être contraignant, mais ce qui peut aussi assurer le développement de projets d’envergure. En effet, à « Bâtir (son quartier) » nous développons environ 400 unités par années. En 2011, 371 logements ont été complétés. » « Pour nous, un des avantage de travailler avec plusieurs cabinets est que cela nous donne une variété de projet et de pattes architecturales. » Qu’est-ce qui motive les architectes à part une conscience sociale ? Est-ce que c’est publié, est-ce une bonne publicité ? « Oui il y a forcément une conscience sociale car les architectes réalisent un gros travail de pré-développement avant d’être payés (esquisses et plans préliminaires). » « Nos projets ont aussi de plus en plus de visibilité qui retombent en grande partie sur les architectes. C’est le cas par exemple de « Station n°1 » et de « Coteau Vert. » Par exemple, le projet Station N°1 a reçu cette année le prix de la mise en valeur du Decroix N. Loc. Cit.

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III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

patrimoine de la Ville de Montréal. » « Je dirais aussi que les architectes avec qui nous travaillons, sont souvent des cabinets avec lesquels nous avons des partenariats depuis des années. Je pense aussi que les défis proposés comme, par exemple, développer un projet dans une ancienne usine ou dans une église sont des défis stimulants et originaux pour les architectes. » Le grand intérêt de l’habitat communautaire c’est à la fois un espace de vie, mais c’est aussi une accessibilité des logements ? Est-ce que c’est de la location, de l’accession à la propriété ou c’est les deux, la coopérative est propriétaire et chaque ménage est locataire ? « Au Québec, on est juste dans ce qu’on appel des coopératives à possession continue, c’est à dire de la location. C’est de la propriété collective mais tu ne deviens jamais propriétaire individuel. » « Et à moins de transgresser les règlements généraux, parce qu’évidement il y a un règlement qui régie la vie de la coopérative, les membres de la coopérative peuvent rester à vie dans leurs logements. Quand quelqu’un s’en va, le comité de sélection se réuni et choisi le remplaçant sur la liste d’attente de la coopérative. »80 Il n’y a pas un achat de part sociale au départ en plus du loyer ? « Il y a une part sociale [...] en générale autour de 100$ CAD. C’est vraiment minime et tu peux payer sur plusieurs mois. C’est vraiment [...] symbolique, il n’y a pas de réel investissement financier de la part des personnes. Par contre quand tu te lances comme membre d’une coopérative d’habitation, cela demande un investissement en temps et en énergie assez considérable, mais en échange c’est très formateur… » Est-ce qu’il existe des clauses anti-spéculatives dans le logement communautaire ? « Oui. En fait il y a un contrôle des loyers. Pour que nos projets soient viables avec le programme Accès-logis, les loyers ne doivent pas dépasser 95 % du loyer médian de l’île de Montréal. C’est la Société d’Habitation du Québec (S.H.Q.) qui, tout les ans, met à jour le loyer médian. » « 50 % des logements des projets d’habitation communautaire sont subventionnés, à l’aide d’une aide à la personne, qui s’adresse à des gens à faible revenu. Ce programme s’appelle le Supplément au loyer et permet aux personnes à faibles revenus d’avoir un loyer qui ne dépasse pas 25% de leur revenu. Par exemple, si quelque gagne 1000 $ CAD par mois, il paie un loyer de 250$ par mois. Ca permet d’avoir un taux d’effort qui reste assez bas et d’avoir une réelle mixité sociale et de vraiment toucher les personnes à faible revenu. » .« Donc pour que nos projets soient viables, l’hypothèque contractée pour viabiliser le projet en Decroix N. Loc. Cit.

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c. L’habitat communautaire au Québec

plus des subventions touchées (environ 60% des coûts de réalisation du projet) doit pouvoir être remboursé avec des loyers ne dépassant pas 95 % du loyer médian de l’île de Montréal. » L’intervention publique est de quel autre ordre ? « Au Québec, il y a eu dans l’histoire plusieurs programmes et interventions au niveau fédéral et au niveau provincial. » 81 « Depuis une dizaine d’années on travaille avec le programme Accès-logis qui permet de développer un certain nombre d’unités de logement communautaire par année. Cette année [...] le programme comprenait 2500 unités, pour l’ensemble du Québec. Ce programme définit des règles strictes, même dans les standards de construction. Un studio doit faire 44 m2, un logement avec une chambre à coucher c’est 56 m2. Après il y a une petite marge de manoeuvre (+/- 10%) dans les cas de projet de rénovation, de transformation ou de recyclage. » « Ce programme subventionne nos projets à hauteur de 50 à 60 % du coût de réalisation du projet (avec environ 45% de subvention provenant de la Société d’habitation du Québec et 15% de la Ville de Montréal). Le reste c’est une hypothèque, garantie par la S.H.Q, qui est remboursée par les loyers, échelonnée sur 35 ans. » « En résumé, on peut dire que les montages financiers sont un co-finacement entre l’État, la Ville de Montréal et la coopérative d’habitants ou l’O.B.N.L. de logement » « D’autre outils financiers ont été mis en place comme le fond d’investissement de Montréal (F.I.M.) et le fond d’acquisition de Montréal (F.A.M.). Pour expliquer le fonctionnement de ces deux fonds, citons le rapport d’activité 2011 de Bâtir son quartier : « La participation de partenaires financiers dans le développement de l’habitation communautaire a un impact significatif qui permet d’offrir une meilleure réponse à l’insuffisance de logements abordables, en complément des investissements gouvernementaux. » « En ce sens, Bâtir son quartier coordonne deux outils financiers issus de ces partenariats novateurs. Le F.I.M. a été constitué en société en commandite en mai 1997 à l’initiative de Mme Phyllis Lambert, architecte de renom, à la suite de la conférence sur le devenir social et économique du Québec organisée au printemps de 1996 et du Sommet sur l’économie et l’emploi tenu à l’automne de la même année. Le F.I.M. aura permis la réalisation de près de 450 logements communautaires au cours de ses deux premières phases d’investissement. Le Fonds a débuté sa troisième phase d’investissement à la fin de l’année 2011 avec un capital de 8,4 M $ CAD. Le Fonds poursuit deux objectifs : participer à la revitalisation des quartiers de la région montréalaise et permettre à Decroix N. Loc. Cit.

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III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

des organismes de quartier d’acquérir et de rénover des immeubles grâce à des prêts correspondant à la mise de fonds nécessaire à l’acquisition et aux travaux de rénovation. Solution novatrice au Canada, le F.I.M. offre au secteur privé une occasion unique de favoriser l’accès de ménages à revenus faibles ou modérés à des conditions de logement décentes. Grâce au F.I.M., les investisseurs privés, les institutions financières et des intervenants locaux peuvent unir leurs efforts pour permettre aux citoyens à faibles ou moyens revenus et aux organismes locaux de prendre en charge leur habitat et faire en sorte que l’investissement dans le logement s’associe aux forces vives locales pour planifier une approche intégrée dans le domaine de la santé, de l’éducation, de la sécurité, de l’intégration des immigrants et du développement économique. En 2011, trois projets totalisant 237 unités ont été approuvés et pourraient bénéficier du financement F.I.M. au cours de l’année 2012, dont un projet est arrimé à une intervention complémentaire dans le cadre du programme Accès-logis. » « Constitué en société en commandite en 2007 et commandité par le Fonds de solidarité FTQ, le F.A.M. est doté de 5 000 000 $ CAD pour permettre l’achat et la détention de propriétés destinées au développement de projets d’habitation communautaire. Les prêts octroyés par le F.A.M. facilitent l’émergence de projets d’habitation communautaire où les démarches d’acquisition représentent un obstacle au développement. L’apport financier du F.A.M. peut couvrir une période de 2 ans au cours de laquelle l’organisme bénéficiaire complète ses démarches pour l’obtention du financement à long terme pour la réalisation de son projet, généralement dans le cadre du programme Accèslogis. Lors de l’obtention du financement à long terme, l’organisme rembourse le prêt obtenu du F.A.M. et l’investissement devient disponible pour le financement de nouveaux projets. En 2011, de nouveaux prêts totalisant 2,56 M $ CAD ont été consentis à trois organismes. Durant la même période, des sommes totalisant 1,8 M $ CAD ont été remboursées par les organismes ayant bénéficié antérieurement d’un prêt du F.A.M. »82 « Depuis sa création, le F.A.M. a investi 9,9 millions de dollars, soit presque deux fois le capital disponible, permettant l’acquisition et la détention de 11 immeubles jusqu’à l’obtention du financement dans le cadre du programme Accès-logis. Ces acquisitions stratégiques ont contribué à terme à la réalisation de 332 unités d’habitation et de locaux communautaires d’une valeur globale de 53,9 millions de dollars. Le F.A.M. représente un outil financier précieux ayant un effet de levier considérable dans le contexte du marché immobilier montréalais encore très actif. » « Au Québec, le gouvernement fédéral ne finance plus de programme H.L.M. depuis 1994. Donc le seul type de logement pour les personnes à faibles revenus qui est financé c’est du logement communautaire. Ce qui n’est pas suffisant pour répondre Decroix N. Loc. Cit.

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c. L’habitat communautaire au Québec

à tous les besoins. Il y a donc une recherche, une volonté perpétuelle de trouver des alternatives au financement public, tout en maintenant l’engagement de l’État. » « Ca fait des années qu’on (se bat pour avoir) un programme garanti sur cinq ans. On peut travailler plusieurs années sur un projet, sans avoir l’assurance d’avoir le financement car à l’heure actuelle n’avons aucune assurance de la reconduction du programme A.C.L. d’une année sur l’autre. » 400 unités par ans allouées à Bâtir son quartier pour combien de G.R.T. à Montréal ? « En 2011, 371 ménages ont intégré un nouveau logement communautaire développé par Bâtir son Quartier, ce qui a permis de créer 10 nouveau milieux de vie mixtes et inclusifs, d’injecter 38 millions de dollars investis dans l’économie québécoise par le biais de la construction et donc la création de 384 emplois directs et indirects créées grâce aux projets d’habitation communautaire. A Montréal, il y a environ 1000 unités qui sont développées par année par les 4 G.R.T. qui travaillent sur l’Île de Montréal. » « C’est sur qu’il n’y a pas assez de logements accessibles aux populations dans la nécessité a Montréal, les besoins sont immenses, il y a des listes d’attente très longues… » Cependant les coopératives d’habitation ne correspondent pas à tous les besoins, car vivre en coopérative demande de s’investir, tu es propriétaire collectif, les membres sont impliqués dans des comités, dans la gestion. Certaines personnes ne souhaitent pas s’impliquer et ont juste besoin d’avoir un toit sur la tête, c’est pour cette raison que nous développons aussi des O.B.N.L. d’habitation. C’est le même principe qu’une coopérative d’habitants sauf que les locataires ne s’impliquent pas autant dans leur lieu d’habitat, il y a un C.A. au sein duquel il y a des représentant des locataires, des gens d’organismes du quartier ou des gens de la communauté. Là aussi il y a 50 % des logement aidés pour des personnes à très faible revenus, ça permet de ne pas rassembler que des gens dans la nécessité, de ghettoïser, l’idée est d’avoir une mixité sociale dans les O.B.N.L. Il y a moins d’implication à avoir [...], c’est une formule qu’on utilise pour les personnes âgées par exemple. »

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III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

^ Plan de localisation (au sud-ouest, Montréal centre) Plan R.D.C. (En jaune : partie conservée ; en rouge : partie démolie) > Coupe transversale (réalisée par l’agence AEdifica ) v v Photo de la réalisation (prise par l’agence AEdifica)

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c. L’habitat communautaire au Québec

Station #1 à Montréal Un projet de réhabilitation et de reconversion en immeuble d’habitation communautaire pour fonder un milieu de vie solidaire

Le projet Station #1 de soixante-quatorze logements, du T1 au T7, a été réalisé à Montréal au sein du quartier Hochelaga-Maisonneuve par l’agence d’architecture AEdifica. La maîtrise d’ouvrage a été assurée par la coopérative d’habitant Station #1 et accompagnée par le G.R.T. Bâtir son Quartier. La surface allouée aux logements est de 6000 m2 et la livraison a été effectuée en décembre 2010.

Chronologie du projet : Début de conception du projet : 2008 / 2009 Début du chantier : janvier 2009 Emménagement : décembre 2010 Durée totale du projet : 4 ans Propriétaire : Coopérative d’habitation Station #1 Ressource technique et coordination : Bâtir son quartier

Groupe Dargis Superficie terrain : 4000 m2 S.H.O.N. : 6000 m2 Montant totale estimé : non indiqué Hauteur : Rez-de-chaussée + 3 étages Programme :

Maîtrise d’ouvrage : Coopérative d’habitation Station #1

74 logements du T1 au T7 dont

Maîtrise d’oeuvre : Atelier d’architecture AEdifica

personnes

Bureau d’étude : Desjardins expert conseil

14 logements sont adaptés à des à

Réhabilitation

mobilité et

réduite.

reconversion

d’une ancienne centrale électrique abandonnée. 111

III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

Un processus bien rodé La maîtrise d’oeuvre a été choisi par l’organisme Bâtir son quartier selon leur expérience en conception de coopérative d’habitation, leur bonne entente réciproque et l’ancienneté de leur collaboration. La maîtrise d’ouvrage a été sélectionnée par appel d’offre. Enfin, les financements ont été négocié entre différents acteurs publics et privés (collectivités publiques et promoteurs). Peu après que le groupe d’une douzaine de personne ait négocié avec les décideurs publics la réservation du terrain, puis ait rassemblé un certain nombre d’acteurs autour de leur projet, le processus s’est lancé. La coopérative a été constituée dès l’automne 2008. Dans le même temps, les plans du projet étaient en phase de finalisation, et les financements sur le point d’être clôturés. Courant hiver 2008, les travaux ont commencé (démolition des corps de bâtiments non conservés, désamiantage, renforcement des fondations, ...) En janvier 2009 a eu lieu la première assemblée d’organisation lors de laquelle a été déterminé le règlement de la coopérative et où a été élu le Conseil d’Administration. Jusqu’au mois de juin, les futurs membres de la coopérative ont été sélectionnés. Pour ce faire il a fallu préciser les critères de sélections, effectuer des entrevues et enfin, déposer les recommandations au C.A. À partir d’automne 2009, moment où ont été formé les comités en charge du secrétariat, des finances, du bon voisinage et de l’entretien (principe d’auto-gestion), jusqu’au printemps 2010, les logements ont été progressivement occupés, phase durant laquelle une gestion et un encadrement a été mis en place. Enfin, à partir de l’année 2010, l’ensemble des occupants ont été formés afin de devenir progressivement autonome dans la gestion économique et associative de la coopérative ainsi que dans les responsabilités qui leur incombent lors des assemblés générales, des réunions de comités et dans la vie communautaire. Dans un soucis de préservation du patrimoine et de restauration, de réemploi et de recyclage, 96 000 briques ont été récupérées de la démolition. Elles ont été nettoyées à l’aide de produit non toxique, puis réemployées dans le projet. Même les demi-briques (17% du total récupéré) ont été réinsérées dans le dessin du calpinage des façades. De même la structure en acier et le pont roulant existants ont été nettoyés et restaurés. Plus de 80% 112

c. L’habitat communautaire au Québec

des déchets engendrés par les travaux ont été triés pour optimiser le recyclage. Afin de résoudre la nécessité délicate de percer dans l’enveloppe structurelle, tout en respectant les normes parasismique, les ouvertures ont nécessité des renforts conséquents (charpente bois associée à des cornières en acier). Ces interventions participent à l’esthétique générale et à l’identité nouvelle de l’édifice (alliage de l’ancien et du contemporain).

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III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

^ Plan de localisation (au sud-est, Montréal centre) Plan masse (réalisé par l’agence l’OEUF) > Coupe transversale (réalisée par l’agence l’OEUF ) v v Photo de la réalisation (prise par l’agence l’OEUF)

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c. L’habitat communautaire au Québec

Le Coteau Vert et Un Toit pour Tous à Montréal Un projet d’immeuble de logement communautaire abordable et à haute qualité environnementale

Le projet de coopérative le coteau Vert et de l’O.B.N.L. de logement Un Toit pour Tous de cent cinquante-cinq logements, du T1 au T7, a été réalisé à Montréal au sein du quartier Rosemon-Petite Patrie par l’agence d’architecture l’OEUF. La maîtrise d’ouvrage a été assurée par la coopérative et l’O.S.B.L. et accompagnée par le G.R.T. Bâtir son Quartier. La livraison a été effectuée en novembre 2010.

Chronologie du projet : Début de conception du projet : 2007 Emménagement : novembre 2010 Durée totale du projet : 3 ans Propriétaire : Coopérative le Coteau Vert Ressource technique et coordination : Bâtir son quartier Maîtrise d’ouvrage : Coopérative le Coteau Vert Maîtrise d’oeuvre : Atelier d’architecture l’OEUF Bureau d’étude : Pageau, Morel et Associés Structure : CPF Groupe Conseil,

Vinci Consultant, NIP paysage Superficie terrain : non renseigné S.H.O.N. : non renseigné Montant totale estimé : 13 720 000 € Hauteur : Rez-de-chaussée + 3 étages Programme : 155 logements du studio au T5 dont 19 logements sont adaptés à des personnes à mobilité réduite. 115

III. Un type d’habitat bien établit ailleurs

Financement : AccèsLogis (financé conjointement par la Société d’habitation du Québec, la Ville de Montréal et les locataires) Subventions supplémentaires pour les mesures vertes : Société d’habitation du Québec (Projet novateur), Ville de Montréal (Programme Rénovation Québec), Caisse Desjardins De Lorimier et Centre financier aux entreprises Desjardins Montréal-Centre, Hydro-Québec (Novoclimat), Société canadienne d’hypothèques et de logement, Fonds municipal vert (Charrette de conception intégrée) Mesures vertes Géothermie : Récupération de la chaleur des eaux grises Structure renforcée permettant des mesures évolutives Couverture élastomère réfléchissante (réduction des îlots de chaleur) Orientation des bâtiments et logements traversants Matériaux durables et sains Valorisation du transport actif, collectif et autopartage Appareils à faible débit d’eau, bassins de rétention et choix de plantes, arbres et arbustes indigènes et résistants Les 155 ménages de la Coopérative Le coteau vert et l’OBNL Un toit pour tous, projets issus de la concertation locale du quartier Petite-Patrie, occupent maintenant l’emplacement des anciens Ateliers municipaux. Ce site, adjacent au métro Rosemont, s’est transformé en milieu de vie animé qui s’inscrit dans une logique de développement durable et où la préoccupation environnementale est au premier plan. Géothermie, récupération de la chaleur des eaux grises, matériaux de construction sains et durables, meilleure isolation, toiture blanche, appareils à faible débit d’eau, bassin de rétention et conception évolutive du bâtiment permettant le recours à l’énergie solaire dans le futur représentent une partie des mesures vertes intégrées aux projets. À ces mesures s’ajoute la volonté des membres et locataires de promouvoir et appliquer des habitudes de vie plus saines et respectueuses 116

c. L’habitat communautaire au Québec

de l’environnement. Ces projets ont d’ailleurs été les premiers à bénéficier de la subvention « Projet novateur » de la Société d’habitation du Québec pour l’ajout de mesures vertes et écoénergétiques. Une belle réalisation dont peuvent être fiers le milieu communautaire et les requérants qui se sont mobilisés autour du redéveloppement de ce site dès la fin des années 1980. Le projet consiste en une structure de bois sur 3 étages, divisée en huit bâtiments. Les logements ont été conçus pour familles (Le Coteau Vert) et petits ménages (Un toit Pour Tous) autour d’une grande cour semi-privée. Le budget de réalisation était très restreint (approx. 770 €/m2) ce qui a nécessité une rationalisation de la planification et de la construction (standardisation des logements types, parement en bois torréfié des façades de la cour). Des mesures d’amélioration environnementale ont été intégrées (efficacité énergétique, chauffage hybride électrique/géothermie) ainsi que des systèmes évolutifs (prévision de toits verts et panneaux solaires sur le toit). Ce projet d’amélioration de la qualité de construction, des infrastructures et d’intégration de mesures vertes, sur l’ancien site des ateliers municipaux Rosemont dans la Petite-Patrie à Montréal, est situé sur un terrain décontaminé par la ville de Montréal. La création d’une compagnie de service à but non lucratif est envisagée dans le but de surveiller les intérêts des propriétaires, la gestion et le réinvestissement perpétuel durable pour cette infrastructure commune d’énergie, d’eau et de gestion des déchets.

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Conclusion

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e mémoire a tenté de mieux comprendre l’habitat coopératif à travers ses origines, ses évolutions et les obstacles qu’il rencontre dans nos sociétés contemporaines.

Il re-positionne le rôle de chacun des acteurs de l’habitat et son histoire nous montre une évolution dans les rapports de force et un déplacement des frontières. Cet outil de production d’habitat abordable à haute qualité environnementale replace l’habitant au coeur du processus de production de son habitat et de la transformation des milieux de vie. Cette recherche a permis de révéler la viabilité de ce type d’habitat et les réponses qu’il offre en terme d’amélioration de la qualité de vie et d’accessibilité. Il produit une valeur ajoutée humaine et sociale totalement absente des bilans comptables et qu’aucune entreprise de production de logement ne sait encore produire. Bon nombre d’entretiens m’ont permis de saisir ce qui est entendu précisément par l’habitat coopératif, outil précieux qui pourrait être employé et permettrait d’apporter des solutions à de nombreuses situations de malaise et de mal-être social en France. Les acteurs concernés par ce type d’habitat sont nombreux, certains, habitués des circuits classique de production de logements, disparaissent (promoteurs, syndic, ...), certains doivent redoubler d’efforts (collectivités territoriales, banques, ...), d’autres apparaissent (habitants, associations, fond d’investissement, ...). L’enjeu est alors de créer un cadre propice à un travail commun où chacun définisse sa place, son rôle et son investissement et ainsi équilibrer les rapports de force. Il ne faut pas voir l’habitat coopératif comme une recette miracle, il est un outil adaptable aux territoires et aux cultures, modulable suivant les attentes et les ressources de ses habitants. Surtout il re-questionne notre rapport à la terre, à la propriété foncière et immobilière et à notre droit communs à la ville. À nous de l’utiliser à bon escient. La première partie nous a permis de nous intéresser à l’apparition et au développement d’une nouvelle forme d’association innovante, sociale et solidaire. En effet l’habitat coopératif s’établit et démontre sa capacité à produire du logement abordable. Il fut un outil déterminant pendant la reconstruction d’après-guerre à l’initiative de la société civile face à un politique publique lente et submergée. Il sera même ré-employé à maintes reprises, au moment où s’achève la reconstruction pour laisser place à la construction, sous la forme de location-coopérative. 121

Conclusion

La deuxième partie fait état de la redécouverte en France de l’habitat coopératif, en recherche d’emprise et d’identité. Nombre d’experts rappellent son sens et ses objectifs originels. Ceci dit, le passé d’après-guerre n’est plus la référence et cette redécouverte est une occasion de faire peau neuve et d’innover. On constate que le sujet est de toute évidence discuté par les nombreux acteurs concernés et que quelques expérimentations voient le jour dans l’objectif de faire preuve par la démonstration. Les entretiens réalisés, les débats, les tables rondes et les conférences auxquels j’ai pu assister m’ont permis de montrer que l’ensemble des acteurs se questionnent et discutent les modalités d’une mutation de la manière de produire de l’habitat social et solidaire, ce qui bouscule les lignes et redéfinit les limites d’intervention de chacun et chacune. Cette prise de conscience face aux enjeux et aux obstacles appelle à redoubler d’énergie et de vigueur pour établir ensemble la faisabilité de l’habitat coopératif. On lui permettrait ainsi faire sa place dans ce vide (dé)laissé par le parc de logement privé de plus en plus inaccessible et incontrôlable face à un parc de logement social vieillissant et engorgé. Enfin, la troisième partie nous a donné l’occasion de questionner notre situation au regard de territoires et de cultures voisines qui ont adopté ce dispositif, dépassé un certain nombre d’obstacles et travaillé de concert pour produire un habitat social de qualité avec une volonté d’économie sociale et solidaire. À travers l’histoire de ce mouvement et des modalités de production d’habitat propre à l’Allemagne, à la Grande-Bretagne et au Québec, nous avons parcouru des réponses novatrices par leur capacité à répondre à des enjeux sociaux et environnementaux. L’articulation des acteurs est pour chacun des pays toujours spécifique. L’innovation se retrouve aussi dans les modes de financement privés ou publics. Le droit s’est ajusté et l’habitat participatif est devenu un réel outil de l’action publique au service des habitants et des citoyens. Que veut encore dire vivre ensemble ? Je crois que cette notion est encore très prégnante dans notre société, on la retrouve dans beaucoup d’anciens villages (j’entend ancien comme chargé d’histoire en opposition à ces larges zones pavillonnaires qui s’étalent dans les périphéries des villes, sans cohérence et sans vie), dans les territoires ruraux où les us et coutumes sont entretenus et animent les espaces publics. On la retrouve dans les quartiers populaires où les habitants inventent, créent des alternatives, des formes nouvelles d’habiter 122

leur territoire et de partager des expériences. Seulement, rares sont les exemples où l’action publique ou privée a favorisé le vivre ensemble, par soucis d’économie, de rentabilité, en défaveur du partage et de la rencontre. De même, dans la rue, les rencontres tendent à disparaître. On peut se demander alors si la rue est encore la ville ? À Paris par exemple, on peut qualifier les rues de rocades piétonnes, ce qui revient à dire qu’elles ne sont qu’une trajectoire. Je crois enfin que de replacer les habitants dans le processus de production de l’habitat et de la ville est une méthode viable, garantissant une meilleur appréhension du vivre ensemble. La situation de l’habitat coopératif en France s’explique par son histoire et par la ré-emergence d’un désir de vivre autrement ensemble, plus soucieux des enjeux environnementaux, favorisant le lien social et qui ré-encastre l’habitant dans la constitution de son habitat. Il n’est plus considéré comme un bénéficiaire ou un assisté mais comme un partenaire. Aussi, le parc de logement social étant plus difficilement accessible aux populations pauvres, leurs conditions se dégradent et il est urgent de proposer un habitat plus économique et de qualité, dans lequel elles puissent retrouver leur dignité. Il requestionne le droit des sols, dont on aurait le droit d’usage de la même manière que l’eau et l’air. En effet, ce type d’habitat s’appui sur une gestion démocratique d’un foncier sortie de la spéculation afin de développer durablement des projets d’habitats abordables. Plus largement il requestionne le droit à la ville comme un « droit collectif à nous changer nous-même en changeant la ville de façon à la rendre plus conforme à notre désir le plus cher. »1 Encore méconnu, il est essentiel d’engager un travail de communication et d’information sur l’habitat coopératif auprès des élus et des citoyens, que des spécialistes nourrissent le débat public et que la collectivité discute des modalités d’une mutation des modes de vie. Le travail de communication et de démonstration pour l’autoconstruction afin qu’il soit mieux accepté, garantie et plus employé dans le processus de production de l’habitat, va dans ce sens et peut également apporter une formation et transmettre des savoir-faire à ces populations fragiles. Harvey D. 2008. « The Right to the City ». New Left Review, n° 53.

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Aujourd’hui, progressivement, les villes sont prêtes à réserver du foncier pour des initiatives coopératives ou pour lancer des appels à projet d’habitat coopératif (Grenoble, Lyon, Lille, Strasbourg). L’octroi des crédits nécessaire aux montages de ces projets est parfois facilité par les collectivités quand elles apportent une garantie d’emprunt. L’idée de constituer un fond financier à l’attention des projets coopératifs est une idée qui fait son chemin. Enfin, un gros travail est encore à faire dans la redéfinition du rôle des banques et des assurances et leur rapport à ce type de projet. Le rôle de l’architecte doit s’ajuster. L’habitat coopératif doit être conçu avec plus de modularité, d’adaptabilité et de souplesse dans le temps et il nécessite que l’habitant y soit associé en tant que partenaire. Nous devons être capable de les accompagner et de leur apporter une formation et des services techniques. Enfin, une prise de risque est souvent nécessaire en phase d’esquisse et d’avant-projet lors desquels nous ne sommes pas sûr que le projet aboutisse. En revanche, si c’est le cas, les projets peuvent être porteurs d’innovations architecturales et doivent être mieux garantie, notre mission et son cadre légal doivent être mieux définit. Il est nécessaire de s’inspirer des nombreux exemples de coopératives en marche autour de nous, d’avoir un pouvoir politique plus impliqué qui travaille en partenariat avec les professionnels et les acteurs de la société civile pour engager ensemble l’amélioration de la qualité des milieux de vie et leur développement soutenable. Enfin, ce travail de recherche fut très enrichissant et a été l’occasion de découvrir et interroger un type d’habitat encore méconnu en capacité d’apporter des solutions innovantes aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux. La participation des habitants est incontournable, personne ne peut décider à leur place, nous seuls connaissons nos besoins. Ce pouvoir de décision redonné aux citoyens me parait être une évolution naturelle, garante d’une conception de logements mieux adaptés à ses usagés et adaptable dans le temps.

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Travaux d’étudiants EEMAN, C. L’habitat groupé par ses limites. Mémoire master 1 A.&C.C. : É.N.S.A.G., 2009. 130 p. LAPERTOT, F. Habitant impliqués : Acteurs de l’habitat urbain. Nouvelle culture du «vivre ensemble». Mémoire master 1, A.&C.C. : É.N.S.A.G., 2010. 88 p.

Sites internet Association Éco Habitat Groupé. 2012. www.ecohabitatgroupe.fr Association Habicoop, Habitat Coopératif. 2005-2011. www.habicoop.fr Association Les HabILeS, Habitats Isérois Libres et Solidaires. 2011. www. leshabiles.org Association Éco-quartiers Strasbourg. 2011. www.ecoquartier-strasbourg.net Groupe architecture éco-PARTicipatives. 2011. www.groupe-a-part.fr Groupe de ressources techniques Bâtir son Quartier. 2012. www. batirsonquartier.com

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Crédit photographique

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p. 23

Photographies 1 et 2 : tirées du documentaire « On l’appelait Christine » produit par les Films de l’Atelier, le C.N.R.S. images Média et TV10 Angers, le 28 juin 2005.

p. 24

Photographie 1 : tirée du site internet http://www.cites-castors.com/, 2011, consulté le 5.04.2012 Photographie 2 : « On l’appelait Chistine », loc. cit.

p. 26

Photographie : « On l’appelait Christine », loc. cit.

p. 27

Photographies 1 et 2 : http://www.cites-castors.com/, loc. cit.

p. 29

Photographie : http://www.cites-castors.com/, loc. cit.

p. 30

Photographie : tirée du document de Pinson, D. consultable sur le site internet http:// daniel.pinson-urb.perso.sfr.fr/, 2012, consulté le 5.04.2012. 2010, Les monuments domestiques pour le plus grand nombre : une autre histoire...

p. 32

Photographie : Pinson, D. Loc. cit.

p. 35

Photographies 1 et 2 : tirées du site internet http://www.maisonradieuse.org/

p. 36

Photographies 1 et 2 : http://www.maisonradieuse.org/, loc. cit.

p. 64

Photographies 2 à 5 : réalisées par l’agence Tekhnê architectes

p. 68

Photographies 2 à 4 : réalisées par l’agence Detry&Levy architectes

p. 76

Photographies 2 et 4 : réalisées par l’atelier Gies architecture BDA Photographie 3 : réalisée par Bruno Parasote

p. 88

Photographies 2 à 4 : tirées du site internet http://www.quarier.vauban.free.fr/

p. 92

Photographies 1 à 4 : tirées du site internet http://www.wagnis.org/

p. 99

Photographies 1 et 2 : tirées du site internet http://www.gigha.org.uk Photographies 3 et 4 : tirées du site internet http://www.stonesfieldcommunitytrust.org.uk/

p. 110

Photographies et montages 2 à 4 : réalisées par l’agence d’architecture AEdifica

p. 114

Photomontages 2 à 4 : réalisés par l’agence d’architecture l’OEUF

Mémoire master 1ère année Architecture et cultures constructives Sous la direction de M. Hubert GUILLAUD Mai 2012

Julien DUCHOSAL

L’HABITAT COOPÉRATIF Une manière alternative de produire un habitat abordable à haute qualité environnementale ?

L’habitat coopératif et ses déclinaisons sont des outils

pour produire de l’habitat abordable et peuvent permettre aux Mots clés : habitat coopératif ; mouvement des Castors ;

populations à faibles et à moyens revenus de sortir de l’habitat social subit et de la ségrégation spatiale. Ils sont pourtant chronophage dans leur mise en oeuvre et induisent, de nos jours, des montages de projet expérimentaux et complexes. Ce type d’habitat produit

maison Radieuse ;

un milieu de vie solidaire qui réactive l’implication citoyenne de

obstacles en France ;

l’habitant dans le processus de production et de vie de l’habitat

analyse comparative ;

et il génère des espaces partagés de qualité. Il nécessite tout de

Friebourg en Allemagne ; Munich en Allemagne ; Community Land Trusts ; habitat communautaire.

même des valeurs et une charte commune acceptée de tous pour que le regroupement d’habitant soit solide et pérenne. Il est enfin un type d’habitat capable de s’émanciper des standards. Il manque pourtant la filière de logement associée. L’habitat coopératif serait plus répandu s’il était plus incité et mieux accompagné, si des spécialistes nourrissaient le débat public et que nous

École Nationale Supérieure d’ Architecture de Grenoble

discutions des modalités de mutations des modes de vie. Nous tenterons de vérifier dans quelles mesures architectes et acteurs intermédiaires permettraient de lever les obstacles qui freinent le développement de l’habitat coopératif en France ?