Asiantuntijalta

Eri osakeryhmien osakkaiden oikeudet

Tiina Räsänen Kiinteistöliiton juristi

Kaikki taloyhtiön hallinnassa olevat tilat eli yhtiön yhteiset tilat ilmenevät yhtiöjärjestyksestä. Näitä ovat esimerkiksi yhteinen sauna, pyykkitupa, yleiset varastot tai pyöräkellari. Kiinteistöliiton lakineuvonnassa kysytään usein, kenellä on oikeus käyttää taloyhtiön yhteisiä tiloja tai voiko yhtiö kieltää pelkän autopaikkaosakkeen osakkaan käyttämästä näitä tiloja.

Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Mikäli yhteisten tilojen käyttöä tarkastellaan ainoastaan yhdenvertaisuusperiaatteen näkökulmasta, on kaikilla yhtiön osakkailla, esimerkiksi autopaikkaosakkailla, oikeus käyttää yhtiön yhteisiä tiloja.

Laissa säädetystä yhdenvertaisuudesta voidaan sallitusti poiketa yhtiöjärjestysmääräyksin. Yhtiöjärjestykseen voitaisiin ottaa jopa määräys siitä, että esimerkiksi vain asuinhuoneiston osakkailla ja asukkailla on oikeus käyttää yhtiön saunatilaa. Tällaisen määräyksen lisääminen yhtiöjärjestyksen edellyttää kuitenkin kaikkien niiden osakkaiden suostumuksen, joiden oikeutta oltaisiin rajoittamassa. Tällaisia määräyksiä näemme yhtiöjärjestyksissä harvoin, vaikka ne selkiyttäisivät yhdenvertaisuusperiaatteen tulkintaa merkittävästi.

Yhtiöjärjestyksessä määrätään, mitä tiloja kukin osakeryhmä oikeuttaa hallitsemaan ja mihin käyttötarkoitukseen näitä tiloja voidaan käyttää. Osakkeisiin liittyvä velvollisuus maksaa vastiketta voi yhtiöjärjestyksen mukaan myös vaihdella siten, että esimerkiksi autotalliosakkeiden vastikkeet määräytyvät eri kertoimella kuin asuinhuoneistojen vastikkeet. Nämä ovat yleisimpiä esimerkkejä siitä, miten yhtiöjärjestyksessä eri osakeryhmiä asetetaan toisiinsa nähden eri asemaan.

Arvioinnissa tulisi huomioida Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan yhtiöjärjestysmääräysten lisäksi asunto-osakeyhtiön tarkoitus. Asunto-osakeyhtiön perimmäisin ja tärkein tehtävä on kiinteistön ja rakennuksen ylläpitäminen osakkaiden ja heidän vuokralaistensa asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Osakkaiden samalle viivalle asettamisen sijasta Kiinteistöliitto onkin tulkinnut asiaa siten, että selkeästi asumistarpeita palvelevat yhteiset tilat, kuten saunatilat ja pyykkitupa, tulisi voida asettaa pääsääntöisesti yhtiön asuinhuoneistojen osakkaiden ja asukkaiden käyttöön. Näin ollen taloyhtiö voisi nähdäksemme kieltää esimerkiksi autopaikkaosakasta käyttämästä yhtiön yhteistä saunatilaa. On kuitenkin todettava, että mikäli yhtiöjärjestyksessä ei selvästi määrätä yhteisten tilojen käytöstä, on yhteisten tilojen kieltämistä koskeva tilanne oikeuskäytännön puuttumisen takia tulkinnanvarainen.

Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.