NEUVONNASTA KYSYTTYÄ

KUKA?

MIA PUJALS Mia Pujals, vanhempi lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

Tällä palstalla Kiinteistöliitto Uusimaan lakimiehet vastaavat puhelinneuvonnassa esille tulleisiin kysymyksiin.

Vastikkeenmaksuvelvollisuudesta

Keneltä taloyhtiö voi periä maksamatonta vastiketta, kun asunnon kauppakirjassa on myyjän ja ostajan välillä sovittu vastikkeenmaksuvelvollisuudesta?

Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään vastikkeenmaksuvelvollisuudesta yksiselitteisesti. Lain mukaan ”Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.” Kauppakirjassa, lahjakirjassa tai muussa vastaavassa osapuolten välillä laaditussa asiakirjassa sovittu ei sido taloyhtiötä.

Sopimus sitoo osapuoliaan. Taloyhtiö ei ole sopimuksen osapuoli eikä se voi sopimuksen perusteella esittää vaatimuksia.

Asunto-osakeyhtiölain perusteella osakkeenomistaja on aina viime kädessä vastuussa vastikkeen maksamisesta, ja taloyhtiö perii maksamatonta vastiketta osakkeenomistajalta.

Tilinpäätöksen laatiminen

Olemme irtisanoneet isännöintisopimuksen, ja sopimus päättyi vuoden 2019 lopussa. Onko irtisanotulla isännöitsijällä kuitenkin velvollisuus laatia tilinpäätös vuodelta 2019? Asunto-osakeyhtiölaista ei löydy suoraan vastausta esitettyyn kysymykseen. Lähtökohta kuitenkin on, että isännöintisopimuksen päättyessä päättyy vastaavasti isännöitsijän velvollisuus tehtävien hoitoon sekä taloyhtiön velvollisuus suorittaa palkkiota.

Ratkaisevaksi kysymyksen osalta muodostuukin se, mitä osapuolten välillä on asiasta sovittu. Ensimmäiseksi tuleekin tarkistaa, löytyykö isännöintisopimuksesta tai sen liitteistä asiasta mainintaa. Jos kysymyksestä on isännöintisopimuksessa jotain sovittu, sitoo tämä lähtökohtaisesti osapuoliaan.

Todettakoon, että isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE vuodelta 2007 sisältävät velvoitteen ainoastaan ajantasaisen kirjanpidon ja tätä vastaavan talousarviovertailun luovuttamiseen sopimuksen päättymistilanteessa, ellei toisin sovita. Isännöinnin eettiset ohjeet eli ns. hyvä isännöintitapa ei ota kantaa asiaan. Käytännössä edellä lausuttu tarkoittaa, että ellei isännöintisopimuksessa ole asiasta mitään sovittu, päättyvät isännöitsijän tehtävät sopimuksen päättymishetkellä. Velvoitetta tilinpäätöksen laatimiseen ei siten edellä kuvatussa tilanteessa ole. Asiasta voidaan aina kuitenkin sopia osapuolten kesken. Tällöin tulee sopia myös työstä suoritettavasta korvauksesta. v

Laki ja oikeus

KUKA?

HEIDI NORDSTRÖM Heidi Nordström, Lakimies, OTM, Kiinteistöliitto Uusimaa ry

Vastikerästit – mikä neuvoksi?

Yhtiön osakkaalle on kertynyt vastikerästejä usean kuukauden ajalta. Yhtiö on perintätoimiston avulla yrittänyt periä vastikerästejä osakkaalta tuloksetta. Miten yhtiön kannattaa toimia? Pitääkö yhtiön käynnistää hallintaanottoprosessi vai onko parempi keino vaatia saatavia kanteella käräjäoikeudesta?

Molemmat keinot ovat mahdollisia. Lain mukaan osakkaan huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, jos osakas laiminlyö vastikkeiden maksamisen. Hallintaanotto edellyttää, että osakkaalla on n. 2–3 kuukauden vastikkeet rästissä. Tällöin hallituksen tulee antaa osakkaalle hallintaanottovaroitus maksamattomista vastikerästeistä. Yhtiön johdon vastuulla on puuttua osakkaan maksuhäiriöihin viivytyksettä ennen kuin rästien määrä paisuu.

Jos osakas ei varoituksesta huolimatta maksa erääntyneitä vastikkeita, voi hallitus kutsua yhtiökokouksen koolle päättämään huoneiston hallintaanotosta. Yhtiökokouksen hallintaanottopäätöksen jälkeen osakkaan on luovutettava huoneistonsa yhtiön hallintaan. Tämän jälkeen yhtiö ryhtyy vuokraamaan huoneistoa ja kattaa kertyneet vastikerästit ja hallintaanottokulut saadusta vuokratulosta.

Jos vastikerästejä on kertynyt pitkältä ajalta, ei kaikkia rästejä ja hallintaanottokuluja välttämättä saada katettua vuokratulosta hallintaanottoaikana. Tällöin yhtiö voi vaatia loput saatavat nostamalla velkomuskanteen käräjäoikeudessa ja saamalla ulosottokelpoisen tuomion, jolla yhtiö voi velkoa loput saatavat osakkaalta. Velkomustuomio toimitetaan ulosottoviranomaiselle täytäntöönpantavaksi.

Hallintaanotto ja saatavien oikeudellinen perintä eivät siis sulje toisiaan pois, vaan prosessit voivat olla vireillä yhtä aikaakin. Jos osakas todetaan varattomaksi, velkomustuomiosta ei ole yhtiölle juurikaan hyötyä. Tällöin huoneiston hallintaanotto voi olla parempi keino, sillä yhtiö voi kattaa vastikerästit vuokratuloilla. Toisinaan taas huoneiston vuokraaminen voi osoittautua haastavaksi, jolloin parempaan lopputulokseen voidaan päästä velkomuskanteella.

Jos vastikerästejä on kertynyt paljon, yhtiön kannattaa hyödyntää molempia keinoja, jotta se saa perittyä kaikki vastikerästit ja hallintaanottokulut osakkaalta. v Jos osakas todetaan varattomaksi, velkomustuomiosta ei ole yhtiölle juurikaan hyötyä.

Avaa ovi onnelliseen kiinteistöön.

Asiakkaillemme olemme juuri sopivan kokoinen toimija; sopivan pieni ja riittävän suuri – samaan aikaan valtakunnallinen ja paikallinen.

Lue lisää: isto.fi tai soita 010 411 8100

Espoo, 044 765 5975 espoo@isarvo.fi Helsinki, 0400 153 789, 044 765 8858 helsinki@isarvo.fi Hyvinkää, 044 765 5961 hyvinkaa@isarvo.fi Riihimäki, 040 189 9868 riihimaki@isarvo.fi

IStupa www.isarvo.fi Helsinki puh. 0400 153 789 info@istupa.fi www.istupa.fi

Keskity huoletta hallitustyöhön, me tuemme lakiasioissa.

Viisas taloyhtiö katsoo eteenpäin, ennakoi ja kääntyy ongelmatilanteissa asiantuntijan puoleen. Meiltä saat lakikonsultointia kaikissa yhtiön hallintoon liittyvissä kysymyksissä.

Juristimme avulla varmistat myös korjaustai lisärakentamishankkeen menestyksekkään läpiviennin.

Olemme Suomen suurin kiinteistöalaan erikoistunut asianajotoimisto. Voit luottaa jokaisen juristimme ammattitaitoon ja näkemykseen. Ota yhteyttä, keskustellaan taloyhtiönne tilanteesta ja tarpeista.