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Cas pratique
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DU 11 AU 25 NOVEMBRE 2013 / N° 552
Cas pratique
N° 552 / DU 11 AU 25 NOVEMBRE 2013
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Finance
Finance IMMOBILIER
Y a-t-il péril en la demeure secondaire ?
v La loi du 19 septembre 2011 portant réforme des plus-values immobilières pénalise fortement les propriétaires de résidences secondaires
v Avec notamment le passage à 30 ans du délai d’exonération totale d’impôt, quelles solutions envisager, en principe d’ici au 1er février 2012 ?
Tableau 2
Hypothèses de cession avant et après donation
S I M U L AT I O N
A
Vente par les parents, suivie d’une donation du prix à leurs enfants par les parents, suivie d’une vente par les enfants
par CHARLOTTE SIMMONS @SimonetAgefi + E-MAIL charlotte_simmons
@actifs.fr armi les différents biens immobiliers qui composent un patrimoine, la résidence secondaire est la grande perdante de la loi du 19 septembre 2011 portant Réforme des plus-values immobilières (à compter du 1er octobre 2011 : augmentation du taux d’imposition de 31,3 % à 32,5 % ; puis à compter du 1er février 2012 : passage de quinze à trente ans du délai conditionnant l’exonération totale d’impôt, modification de la progressivité de l’abattement). A l’heure de dresser un bilan fiscal et économique du poids de l’immobilier au sein du patrimoine, le constat est imparable : d’un côté, la résidence principale bénéficie toujours, lors de sa vente, d’une
P
Tableau 1
S I M U L AT I O N
B
Donation du bien par les parents, suivie d’une vente par les enfants
1/ Impôt de plus-value
297.000 euros
1/ Droits de donation (sur la valeur de l’immeuble = 2 M€)
264.000 euros
2/ Droits de donation (sur le prix net de cession = 1.702.950 euros)
205.000 euros
2/ Impôt de plus-value
Néant
Coût total des opérations
502.000 euros
Coût total des opérations
264.000 euros
Frottement fiscal
25%
Frottement fiscal
13%
Constat : l’économie nette générée par la donation précession est de 238.000 €, soit un gommage du frottement fiscal à hauteur de 12 %.
Rémi Dubail et Julien Trokiner, notaires à Paris, L’Etude 1768
exonération totale de taxation et ce, quelle que soit sa durée de détention ; de l’autre, les résidences locatives qui, certes touchées de plein fouet par la réforme, restent une ressource incontestable de rentabilité, le niveau des revenus fonciers n’ayant rien à envier au rendement actuel des divers placements finan-
Gain net d’un bien immobilier selon sa nature Résidence principale
Résidence secondaire
Résidence locative
PÉRIODE DE DÉTENTION PENDANT 15 ANS
Revenus fonciers nets d’impôt
néant
néant
180.000 euros
Impact ISF
- 62.500 euros
- 83.500 euros
- 70.850 euros
ARBITRAGE AU BOUT DE 15 ANS
Plus-value nette d’impôt
1.000.000 euros
769.250 euros
769.250 euros
Gain net total
937.500 euros
685.750 euros
878.400 euros
Soit une progression par rapport à l’apport initial de 500.000 €
+87.50%
+37.15%
+75.68%
Classement « rentabilité »
1er
3e
2e
« BILAN ÉCONOMIQUE »
ciers sur le marché bancaire. [Voir Illustration n°1] Acquisition d’un bien le 16 mai 1998 pour 500.000 euros. Revente le 23 novembre 2013 pour 1.500.000 euros. Le tableau 1 permet de comparer le gain « net » généré par un bien immobilier, selon sa nature : principale, secondaire ou locative. L’exemple retient l’hypothèse d’un contribuable soumis au taux marginal de l’IR, détenteur d’un patrimoine situé dans la seconde tranche du barème de l’ISF. Sont retenus un taux annuel de revalorisation du bien de 13 % et, le cas échéant, un taux de rendement annuel de 3 %. Concernant l’ISF, l’imposition de la résidence locative bénéficie d’une décote d’assiette de 15 %, et celle la résidence principale d’une décote de 30 % (elle était de 20 % avant 2008). Désormais frappée d’une « peine fiscale de sûreté de 30 ans », tout en constituant un « poids mort économique » (sous
réserve de ponctuelles locations saisonnières), la résidence secondaire doit-elle être abandonnée à son triste sort de prison dorée ? Pour tenter de « sauver la baraque », plusieurs portes de secours peuvent être empruntées, donnant libre accès côté jardin ou côté rue.
CULTIVER LE JARDIN DE LA DONATION Pour parvenir à cet espace vert « purgeant la plus-value », il est conseillé d’équiper notre maison secondaire d’outils efficaces contre les intempéries fiscales. Ainsi serons-nous sans doute amenés à nous réfugier dans la « cabane » de l’indivision ou à nous appuyer sur le bon vieux et incontournable « chêne » du démembrement de propriété. La « cabane » de l’indivision. Si « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision »…, en franchir le seuil tempère la rudesse fiscale, la donation préalable permettant de revaloriser le prix de revient tout en bénéficiant de la fiscalité privilégiée de la transmission à titre gratuit en ligne directe (abattements, tranches progressives du barème, l’idée étant de prendre date pour une nouvelle vague de trans-
mission chaque décennie). En effet, si l’indivision est traditionnellement considérée comme un régime juridique précaire, elle reste tout à fait compatible à la pérennisation d’un endroit chargé de souvenirs familiaux, dont la vente à court ou moyen terme serait synonyme de choc émotionnel. Dès lors que le climat familial est propice, rien ne s’oppose à une transmission indivise à titre gratuit en pleine propriété aux enfants. Une telle donation est d’autant plus justifiée qu’elle peut s’accompagner d’une convention d’indivision, véritable règlement intérieur du lieu de villégiature, à renouveler, le cas échéant, tous les cinq ans. Ainsi, il sera loisible aux indivisaires de désigner parmi eux un gérant aux pouvoirs modulables. Cette opération conservera toute sa pertinence si, contraints par le marasme économique des « trente foireuses », la famille n’aura d’autre choix que de se séparer du manoir historique, ce déchirement étant alors compensé par une moindre taxation du capital. [Voir illustration n°2] Prenons l’exemple d’une résidence secondaire acquise, à l’été 1997, par deux concubins, Mlle Anne Kab et M. Indy Vision,
moyennant le prix de 700.000 euros. A l’automne 2012, ils envisagent de céder celle-ci, à concurrence de 2 millions d’euros, tout en s’interrogeant sur l’opportunité d’une donation au profit de leurs deux enfants : [Voir le tableau 2]. Le « hêne » du démembrement de propriété. La technique du démembrement de propriété conserve toute son utilité pour une transmission, « sur un étage générationnel », à moindre coût de la « maison de famille ». Elle permet de créer un double effet de levier fiscal : la minoration de l’assiette taxable aux droits de donation, d’autant plus importante que l’usufruitier est jeune, puis l’extinction « free tax » de l’usufruit au décès de son titulaire ; le roseau de l’article 1133 du Code général des
points clés Pour tenter de « sauver la baraque », plusieurs portes de secours peuvent être empruntées, donnant libre accès côté jardin ou côté rue.
La résidence secondaire est désormais le bien immobilier le plus maltraité fiscalement, bien sûr par rapport à la résidence principale, mais aussi comparativement à la solution locative. Il existe néanmoins plusieurs remèdes d’ingénierie patrimoniale pour éviter ou atténuer l’aggravation des plus-values immobilières suivant les situations familiales. La transmission indivise à titre gratuit en pleine propriété aux enfants en est une, y compris si elle est suivie d’une cession. Le démembrement de propriété demeure pertinent, à combiner éventuellement avec une donation-partage transgénérationnelle. Si nécessité de vente il y a, il est possible de la réaliser d’ici au 1er février 2012 au profit d’une SCI familiale en attendant de trouver un acquéreur sans la pression de l’urgence.