ÅRSRAPPORT 2014
Innhold Vilje til innovasjon er viktig…………………………………………………………………………………………………………………………………………… 4 Miljøambisjonen vår lønner seg………………………………………………………………………………………………………………………………… 6 Feiende flott tiåring……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 8 Måloppnåelse………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 10 Året i tekst og bilder……………………………………………………………………………………………… 12 Leveranser og kunder i høysetet…………………………………………………………………………………………………………………………… 14 Motiverende fremgang i kundeundersøkelsen………………………………………………………………………………………… 16 Omsorgsbygg har en klar og tydelig strategi og profil………………………………………………………………………… 17 Drift av fremtidens bygg……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 18 Nyttig deling av informasjon……………………………………………………………………………………………………………………………………… 19 Ullerntunet bo- og behandlingssenter tar form…………………………………………………………………………………… 20 Barnehager med høy trivselfaktor……………………………………………………………………………………………………………………… 22 Omsorg+ på Ljabruhjemmet………………………………………………………………………………………………………………………………… 24 Hovseterhjemmet rives og gjennoppbygges………………………………………………………………………………………………25 Brannsikring og risikovurdering…………………………………………………………………………………………………………………………… 26 Felles anskaffelse ga mye mer igjen for pengene………………………………………………………………………………… 28 Sikter mot Oslos første plusshus-barnehage…………………………………………………………………………………………… 30 Omsorgsbygg tar samfunnsansvar………………………………………………………………………………………………………………………32 En attraktiv arbeidsgiver…………………………………………………………………………………………………………………………………………… 34 Nye leiekontrakter for sykehjemmene…………………………………………………………………………………………………………… 36 Årsberetning…………………………………………………………………………………………………………… 34 Styrets beretning …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 38 Ansvarsområde…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 42 Styret 2014 ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 43 Organisasjonskart…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 45 Mål, resultater og risikovurderinger………………………………………………………………………………………………………………… 46 Driftsregnskap …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 48 Investeringsregnskap……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 49 Balanseregnskap ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 50 Revisjonsberetning …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 51
All tekst i beretningen er ajourført pr. medio april, 2015. Årsberetningen ligger i sin helhet på www.oslo.kommune.no/omsorgsbygg Her kan du blant annet lese om våre hovedmål og måloppmåelse for hver av de fire målene. Årsrapporten er trykket på miljøvennlig papir. QR-koden leder til årsberetningen på nett.
OMSORGSBYGGS VISJON
Bedre bygg, bedre liv FORMÅLSPARAGRAF Omsorgsbygg skal eie, forvalte og utvikle kommunale formålsbygg og bidra til høy kvalitet på kommunens pleie- og omsorgstjenester, tiltak for barn og unge og kulturtilbud. Foretaket skal legge forretningsmessige prinsipper til grunn innenfor de rammer som gjelder for kommunal virksomhet.
Omsorgsbygg Oslo KF Redaktør: Marte Svenneby Tekst: Linda Karoline Ringstad og Marte Svenneby Forsidefoto: Tove Lauluten Foto øvrig: Marte Svenneby og Morten Brakestad Design: Kikkut reklamebyrå AS
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 3
ØIVIND CHRISTOFFERSEN
- Vilje til innovasjon er viktig Øivind Christoffersen har vært styreleder i Omsorgsbygg ett år. Han er en ringrev innen offentlig eiendomsforvaltning, blant annet som øverste leder i Statsbygg. Nå er det altså Omsorgsbygg som får nyte godt av hans kompetanse og erfaring. - Mitt første inntrykk av Omsorgsbygg er at jeg er kommet til en virksomhet som er profesjonell og har en klar strategi som bygger på kontinuerlige forbedringer. Omsorgsbygg har bygget opp aktivitetene sine i en helhetlig tenkning knyttet til medarbeideres kompetanse, system og rutiner knyttet til prosjektgjennomføring og struk turert vedlikeholdsarbeid, og har et godt kundeperspektiv, skisserer Øivind Christoffersen, som startet som styreleder i april 2014. Han applauderer også den innovative tenkningen knyttet til internasjonale prosjekter innen miljø og anskaffelser, og at det er stor vilje og evne blant de ansatte i Omsorgsbygg til å se etter måter å prøve ut og dra nytte av ny teknologi. - Et godt eksempel på dette er bruken av solvarme på Økern sykehjem. Det å treffe denne type ambisjoner og inn ovasjonsvilje, har vært en positiv opplevelse, sier Christoffersen.
4 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
I sine 13 år som administrerende direktør i Statsbygg har han vært gjennom en tenkning og utvikling for å skape soliditet og fremdrift i Statsbygg, og filosofien hans har vært langsiktighet og å bygge stein på stein. - Mye av den samme tenkningen ser jeg også her, noe som gjør at jeg lett kan assosiere meg med foretaket. Et viktig bidrag fra min side vil være erfaringen jeg har fra bransjen. Jeg besitter stor kompetanse om faget og næringen, noe jeg mener kan bidra til viktig verdiskapning for Omsorgsbygg. Jeg vil også være en kritisk røst og en positiv bidragsyter på foretakets sentrale utviklings områder, sier styrelederen.
DE FLESTE BYGGENE ER ALLEREDE BYGGET Selv om han er godt fornøyd med mye i foretaket han er styreleder i, er det også en del utfordringer å gripe fatt i. - Utfordringene er blant annet knyttet til hvordan man håndterer eiendommene for å ivareta og utvikle verdiene som ligger i eiendomsmassen. Det går blant annet på investering i vedlikehold og at oppgraderinger gjennomføres på en godt gjennomtenkt måte. Det jo visse begrensninger i de økonomiske rammevilkårene knyttet til vedlikeholdsetterslepet, noe som kan være krevende å håndtere. I tillegg ligger miljøutford ringen der. Det er viktig å bygge
iljøvennlig og vi skal fortsette med å m utvikle oss på dette området, men selv om vi tenker mange tiår fremover, vil mesteparten av eiendommene i vår portefølje allerede være bygget i dag. Det perspektivet viser at det er viktig å tenke hvordan man sikrer v erdibevarende vedlikehold og tar miljøhensyn på eksisterende bygningsmasse.
EIENDOM VIKTIG INFRASTRUKTUR Styrelederen er også opptatt av at Omsorgsbygg beholder den fremoverlente posisjonen. - For en virksomhet som er så synlig i bransjen og dominant i Oslo kommune, er det viktig å ha ambisjoner. Selv om mye går bra og mye er gjort riktig, er det en kontinuerlig utvikling og endring i næringen vår. Det gjelder å være på hugget og utvikle seg, og det gjelder å ha ambisjoner man kan strekke seg etter. Det går på gjennomførings metodikk, samhandling med næringen og bruk av IKT. Jeg ser IKT som et viktig strategisk virkemiddel for å nå Omsorgsbyggs mål, og levere i henhold til bestiller og eiers ambisjoner og hva politikerne ønsker seg. Eiendom og infrastruktur er et viktig virkemiddel for å realisere politikk, og da dreier det hele seg om å organisere seg og jobbe effektiv for å få maksimalt ut av de midlene politikerne stiller til disposi sjon, sier Øivind Christoffersen.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 5
PER MORTEN JOHANSEN
- Miljøambisjonen vår lønner seg
6 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
Omsorgsbygg har i tre år hatt et hovedmål om å være ledende innen utvikling, bygging og forvaltning av miljø vennlige og energi effektive helse- og omsorgsbygg. Administrerende direktør i foretaket, Per Morten Johansen, er krystallklar på at miljøambisjonen har lønnet seg, både i forhold til konkrete prosjekter, men også i forhold til det menneskelige aspektet knyttet til trivsel på arbeidsplassen. - 2014 har vært et bra år for foretaket. En av de tingene vi lyktes med var organisasjonstilpasninger i den største avdelingen vår, eiendomsavdelingen. En av de viktigste forutsetning ene for å lykkes med organisasjonsendringer er å jobbe med endring når det går bra, som nå. Vi har tilpasset eiendomsteamene, justert ledernivåene og fått på plass en ny direktør. Alle disse grepene har gitt positive effekter, skisserer Per Morten Johansen. En ting som gjenspeiler seg i alle prosessene i foretaket er begrepet «kontinuerlig forbedring». Dette er et nøkkelbegrep for foretakets leder, også når det gjelder organisasjonstilpasninger. - Det som fungerer bra i dag i dag er ikke nødvendigvis bra i morgen, så det er viktig å jobbe kontinuerlig med å tilpasse organisasjonen. I den sammenheng må vi være fremoverlente og prøve å se foretaket fem år frem i tid, fastslår han.
OMGJØR POLITISKE FØRINGER TIL HANDLING Foretaket har flyttet seg videre i forhold til miljøsatsingen, og er godt etablert i øverste divisjon i miljøligaen. Der Oslo
kommune har vedtatt høye miljøambisjoner, har foretaket klart å omgjøre disse politiske føringene til handling. - Eksemplene på dette er Økern sykehjem med både reduksjon i energibehov og etablering av solcelleanlegg. Vi har også vist i praksis hvilke gevinster som ligger i å energieffektivisere byggene våre, med Solvang sykehjem som et fremragende mønsterprosjekt. Alle enøk-tiltakene ved dette sykehjemmet alene sparer Oslo kommune for 1,4 millioner kWh, omregnet til kroner blir dette rundt 1,1 millioner kroner. Gjennom konkrete enøk-planer har vi også fått tildelt over 22 millioner til energieffektivisering. Miljøsatsingen vår er viktig, tallenes tale er klar. Fra gode resultater i 2014, tas nå miljøsatsingen enda et skritt videre i 2015. Helt konkret jobbes det nå med å etablere integrerte solceller i tak på omsorgsboligene i Pastor Fangens vei, et prosjekt som blir realisert i 2015. - Vi ser også på muligheten for å bygge en plusshusbarnehage i bydel Bjerke, etter at vi nå har levert to gode passivhusbarnehager. Alt dette er synlige eksempler på at vi jobber målrettet med miljøambisjonen til Oslo kommune, og at det lønner seg.
ATTRAKTIVE MEDARBEIDERE Gjennom de siste årene, og 2014 spesielt, blir stadig flere av Omsorgsbyggs ansatte forespurt om å holde foredrag innen ulike temaer som anskaffelser, innovasjon, samarbeid om å etablere EU-prosjekter og miljøsatsingen generelt.
konsekvensene er at vi er blitt en stadig mer attraktiv arbeidsgiver. Vi rekrutterer godt og har mange søkere til stillingene her, noe som kommer av et godt omdømme. Vi har også fått en større andel kvinnelige medarbeidere i sentrale posisjoner i eiendomsforvalt ningen vår. Dette er et positivt bidrag til arbeidsmiljøet og kommunikasjonen internt og med kundene. Medarbeiderundersøkelsen viser at det er høy trivsel i foretaket, at det er et spennende sted å jobbe, men med mye å gjøre.
VIL HA KONTROLL PÅ TEKNISK DRIFT Når Omsorgsbygg bygger nytt, er dette ofte teknisk kompliserte bygg som krever høy IKT-kompetanse hos drifts personell. Dette krever ekstra fokus på kompetansen i foretaket. - Vi må avveie kontinuerlig hvilken kompe tanse vi må ha innomhus, og hva vi skal leie inn. Vi har fattet en strategisk beslutning om at vi ønsker å ha kompetanse på teknisk drift i egen regi. Det er en viktig strategisk beslutning for å kunne styre byggene våre selv. Det er nå installert over 100 anlegg for sentral driftsstyring (SD-anlegg), som gir god oversikt over energiforbruket i byggene våre. Dette setter imidlertid store krav til oppbygging av kompetanse innen teknisk kompliserte bygg, fastslår Per Morten Johansen.
Konsekvensene er at vi er blitt en stadig mer attraktiv arbeidsgiver.
- Vi har fått et positivt søkelys på foretaket, med mange gode bieffekter. En av
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 7
Fagsjef i byrådsavdeling for kunnskap og utdanning Bente Borgen Wold takket for godt samarbeid med Omsorgsbygg.
OMSORGSBYGG 10 ÅR
Feiende flott tiåring Omsorgsbygg feiret sine ti første år i 2014, og dette ble markert flere ganger i løpet av året. Først ut var en høytidelig mottakelse i Rådhuset for ansatte og inviterte gjester i juni. Deretter var det en intern markering i s eptember, mens historiens f ørste Omsorgsbyggk onferanse avsluttet jubileumsfeiringen i oktober. Omsorgsbygg Oslo KF er eid av Oslo kommune og er underlagt byråds avdeling for kultur og næring (KON). Byråd Hallstein Bjercke representerte eiersiden og var vertskap for mottakelsen, som fant sted i Festgalleriet på rådhuset i juni. Bjerckes tale til den 150 personer store forsamlingen var preget av respekt for oppnådde resul-
8 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
tater, og at foretaket dermed beviste at bystyrets beslutning om å legge kommunens eiendomsforvaltning til rene eiendomsforetak er en suksess. Både nåværende styreleder, Øivind Christoffersen, og forrige styreleder, Stig Bech, ønsket å si noen jubileumsord om foretaket. Bech har seks innholdsrike år som styreleder bak seg, og skisserte hvilke utfordringer foretaket hadde gått gjennom i disse årene, både organisatorisk og ut mot kunder og marked. Christoffersen ble innsatt som styreleder i april 2014, og trakk frem at mye godt arbeid har gjort at det ligger til rette for fortsatt gode resultater, selv om det fortsatt ligger noen utfordringer og venter.
egen konferanse. Denne ble en suksess, med 220 deltakere og interessante og engasjerte foredragsholdere. - Vi la stor vekt på å hente inn de rette foredragsholderne, både eksterne og interne, sier ansvarlig for konferansen, Jon Søland, direktør for juridisk og anskaffelsesfaglig avdeling.
OMSORGSBYGGKONFERANSEN
Byrådsleder Stian Berger Røsland åpnet konferansen, og deretter gikk det slag i slag med Omsorgsbyggs Per Morten Johansen, Erling Fossen fra Oslo Metropolitan Area, Floire Nathanael Daub fra The Scandinavian 8 million city, Nils Fredrik Skau fra Entra, Beatrice Dankertsen Hennyng fra Omsorgsbygg, Gørill Horrigmoe fra nasjonalt program for leverandørutvikling, Birgit Rusten fra FutureBuilt og Madeleine Torkveen Skjølås fra Omsorgsbygg.
Som et ledd i markeringen av jubileumsåret arrangerte Omsorgsbygg også en
I tillegg ble det arrangert en befaring til Økern sykehjem med FutureBuilt for å
Omsorgsbygg eier og ledere: Byråd Hallstein Bjercke, Per Morten Johansen og Øivind Christoffersen.
Jon Søland var arrangør og konfransier på Omsorgsbyggkonferansen.
SLIK BLE OMSORGSBYGG TIL se på det ferdigstilte rehabiliteringsprosjektet med byens største solcelleanlegg på taket.
PLANLEGGER NY KONFERANSE - Målet var å sette sammen et interessant program som tok for seg både samarbeid om byutvikling mellom offentlige og private aktører, drift av fremtidens bygg og innovative anskaffelser i et internasjonalt perspektiv. Vi har fått mange gode tilbakemeldinger fra deltakerne i etterkant, og ser nå på muligheten for å arrangere en ny konferanse i 2016. Dette er en ypperlig arena å synliggjøre hva Omsorgsbygg jobber med, samt at det gir gode muligheter til å dele erfaringer og lære av andres prosjekter, sier Jon Søland.
Eiendomsreformen ble gjennomført på bakgrunn av to bystyrevedtak. Det første var 2. desember 1998 om mål og strategier for Oslo kommunes eiendomsforvaltning. Det andre vedtaket ble fattet 11.06.02 om «Ny organisering av Oslo kommunes eiendomsvirksomhet». Saken omfattet 41 kommunale virksomheter. Det ble vedtatt at eierskap, forvaltning, drift og utvikling av kommunens bygg skulle overføres til tre kommunale foretak; Boligbygg Oslo KF, Kultur- og kontorbygg Oslo KF og Omsorgsbygg Oslo KF. Undervisningsbygg var allerede etablert. Omsorgsbygg Oslo KF ble opprettet som et nytt foretak, med 28 stillinger, og skulle overta eier- og forvalteransvaret til kommunens omsorgs- og formålsbygg. Omsorgsbygg Oslo KF ble etablert 1.1.2004, med JanEgil Clausen som første administrerende direktør. Eiendomsreformen innebar at ulike formålsbygg ble lagt til kommunale eiendomsforetak. O msorgsbygg har ansvar for barnehager, sykehjem, kulturbygg, rusinstitusjoner, brannstasjoner, omsorgsboliger. Foretaket startet med forvaltningsansvar for ca 535 eiendommer, mens antallet i dag er oppe i 650, med totalt 966 000 kvadratmeter.
Måloppnåelse
Hovedmål 1:
MÅLOMRÅDE: MILJØ Omsorgsbygg skal være ledende på utvikling, bygging og forvaltning av miljøvennlige og energieffektive helse- og omsorgsbygg.
Hovedstrategier: Omsorgsbygg skal ha nødvendig kompetanse innen bygging, forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling innen energi- og miljøområdet. Omsorgsbygg skal ha nødvendig struktur innen bygging, forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling innen energi og miljøområdet. Det vil si prosesser, organisering og ansvarsforhold. Omsorgsbygg skal ha nødvendige ressurser innen bygging, forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling innen energi og miljøområdet.
Eksempler på måloppnåelser på miljøområdet:
Hovedmål 2:
MÅLOMRÅDE: LEVERANSER Omsorgsbygg skal levere til avtalt kostnad, tid og kvalitet.
Hovedstrategier: Foretaket skal være riktig organisert for å oppfylle sine leveranser overfor våre bestillere og kunder. Foretaket skal ha riktig kompetanse i egen regi for å oppfylle sine leveranser overfor våre b estillere og kunder. Foretaket skal ha nødvendige styringssystemer og verktøy for å oppfylle sine leveranser overfor våre bestillere og kunder.
• Økern sykehjem ferdig rehabilitert, med 68 prosent reduksjon i energibehovet og 10 prosent av nytt energibehov fra solceller. Dette var vårt første FutureBuilt-prosjekt.
Eksempler på måloppnåelser leveranseområdet:
• Omsorgsbygg er miljøsertifisert i henhold til
• Rehabilitering av seks barnehager ferdigstilt
ISO 14001:2004.
• Markant kompetanseheving innen miljøområdet
10 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
• 612 nye barnehageplasser
Hovedmål 3:
MÅLOMRÅDE: KUNDER OG BRUKER Omsorgsbygg skal ha fornøyde kunder og være Oslo kommune sin foretrukne leverandør av eiendomstjenester.
Hovedmål 4:
MÅLOMRÅDE: MEDARBEIDERE Omsorgsbygg skal være en attraktiv og krevende arbeidsgiver.
Hovedstrategier: Omsorgsbygg skal oppfylle kontraktsforpliktelser i alle ledd. Samhandlingsprosessene mellom bestiller/ kunde og Omsorgsbygg skal utvikles til å bli bedre og mer effektive. Omsorgsbygg skal profileres som kompetanse foretak.
Eksempler på måloppnåelse området kunder og bruker:
• Det gjennomføres årlig kundeundersøkelse • Det avholdes en rekke møter med bestillere
og kunder. Sentralt i alle møter står spørsmål om roller, krav, ansvar m.m.
Hovedstrategier: Omsorgsbygg skal være en kompetansebedrift, for å tiltrekke, utvikle og beholde arbeidskraft. Foretaket legger til rette for og forventer en aktiv medvirkning til kompetanseheving fra medarbeiderne. Foretaket skal være en raus arbeidsplass med mangfold og humor. Omsorgsbygg skal tilby fleksibilitet og konkurransedyktige betingelser.
Eksempler på måloppnåelser medarbeiderområdet:
• Økning i søkermassen til ledige stillinger i Omsorgsbygg • Bred profilering som kompetansebedrift i mange kanaler
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 11
Et raskt innblikk i noe av det … 1. KVARTAL Pynten og Storgården barnehager rives for å bygges opp på nytt. Dette er to gamle bygg som sto på listen over barne hager som skulle rehabiliteres, men etter tilstandsvurderinger ble det besluttet at det var bedre og billigere å rive og bygge nytt. Storgården skal stå ferdig siste kvartal 2015. Pynten står ferdig i august 2015.
gode uteområder og en god bidragsyter til et bedre miljø.
som studerer ingeniør bygg ved NTNU og Høgskolen i Oslo og Akershus.
I årene 2013-2016 skal Omsorgsbygg rehabilitere ca 20 barnehager. I 2014 ble åtte av disse re-åpnet, og både ansatte, barn og bydel viser stor tilfredshet med resultatet. Haugenstua barnehage var av de som kunne feire en tilværelse i vesentlig forbedrede lokaler.
3. KVARTAL Årets Nyttetur gikk i år som i fjor til Trysil. Dette er foretakets interne seminar, som har stor betydning for kulturbygging og godt faglig påfyll. Omsorgsbygg har fortsatt skarpt fokus på miljø og energi, og på agendaen disse septemberdagene sto i tillegg brannsikkerhet og samhandling. Pynten barnehage.
2. KVARTAL Omsorgsbygg får ny styreleder. T idligere styreleder Stig Bech erstattes av Øivind Christoffersen. Omsorgsbyggs første barnehage med passivhusstandard åpnes. Jarbakken barnehage i bydel Vestre Aker er et skoleeksempel på prosjektledelse, med en plan- og byggeprosess som har gått raskt og problemfritt, med god kommunikasjon mellom alle parter. Jarbakken er blitt en god barnehage for store og små, med godt inneklima,
12 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
Åkeberg barnehage.
Omsorgsbyggs ti-årsjubileum ble startet med en mottakelse i Rådhuset for 150 mennesker. Se egen sak om dette. Våre fem sommerstudenter inntok Omsorgsbygg for å jobbe hos oss i sju uker. Arbeidsoppgavene var oppmåling av bygg, håndtering av FDV-dokumentasjon. De fem er Magnus Nilsen, Roy André Grønli, Maiken Veium Schatvet, Mathias Kolsaker og Markus Sjølund,
Åkeberg barnehage ble åpnet etter omfattende rehabilitering. Det verneverdige bygget fra 1876 fremstår nå som et oppdatert og moderne bygg, og møter dagens krav til universell utforming og energieffektivisering. I tillegg til selve bygget har også Åkeberg barnehage sjeldent gode uteområder til å ligge så sentrumsnært. Store hageområder på flere nivåer med flotte gamle trær gir barna både spennende og trygge lekeplasser. Sloreåsen barnehage ble åpnet etter rehabilitering. Byråd Anniken Hauglie har åpnet de fleste, og hun fremhever viktigheten av å ha gode bygg å være i. – Man trives bedre da, sa hun til barna da Sloreåsen ble åpnet. Denne barnehagen
… som skjedde i 2014 har fått nye overflater, nye sanitær anlegg, bedre lyddemping med mer. Lilleaker barnehage ble åpnet etter omfattende rehabilitering. Her sto bare reisverket igjen etter nedstripping, så barnehagen er i praksis ny. Det settes det stor pris på blant de som bruker bygget til daglig. Omsorgsbygg deltok med tre barnehager i Oslo Åpne Hus, et arrangement som tilgjengeliggjør byens bygg en helg i november. Både Jarbakken barnehage og Støperiet barnehage ble godt besøkt, og Margarinfabrikken trekker fortsatt mange interesserte etter flere års drift.
Omsorgsbygg har flere samarbeids prosjekter med de andre eiendomsforetakene: Det er inngått ny rammeavtale på biofyringsolje i samarbeid med Undervisningsbygg, Nordtvet skoles uteområdet er universelt utformet gjennom Handikapprosjektet. Omsorgsbygg har også samarbeidet med Boligbygg om EU-prosjekt. I tillegg blir både Undervisningsbygg og Boligbygg jevnlig invitert til relevante kurs i Omsorgsbyggs regi.
Bjølsenhellinga barnehage reåpnet etter rehabilitering. Denne barnehagen i bydel Sagene har fått nytt liv med nye overflater inne og ute, nytt ventilasjonsanlegg, nytt el-anlegg, sanitære anlegg, og ikke minst er utearealene oppgradert. På Solvang sykehjem er det de siste par årene gjennomført store enøk-tiltak. I desember ble varmepumpene heist på plass. Dette er det største enkelttiltaket av alle enøk-tiltakene, og vil stå for rundt 27 prosent av den totale besparelsen som er beregnet i enøk-analysen. Varmepumpene vil spare Oslo kommune for ca 490.000 kWh årlig.
4. KVARTAL Høstens leskurkampanje var viet rekruttering. Denne kampanjen fikk god oppmerksomhet, og medførte at søknadsmassen for ledige ingeniørstillinger ble mangedoblet. Se også egen sak om dette.
begynne, markert med eldrebyråd Aud Kvalbein bak spakene i gravemaskinen. Ullerntunet skal stå ferdig i 2016.
Kuben vgs.
Omsorgsbygg samarbeider med Kuben yrkesarena om fremtidens energi. Omsorgsbygg og Kuben vgs og Fagskolen har tidligere inngått et faglig partnerskap for best mulig å kunne utnytte hverandres ressurser. Ett av elementene i samarbeidet er at Omsorgsbygg bidro på Kubens gründercamp i november, med både forelesere og fagpersoner til veiledning og jury. Campen munnet ut i at elevene løste et praktisk oppdrag, hvor vinneren fikk dra til Trondheim på NM, eller Enova-cup. Oppgaven var å skissere «fremtidens barnehage», et oppdrag elevene løste på mange kreative måter. Planleggingen av Ullerntunet bo- og behandlingssenter har pågått siden 2007. I oktober 2014 kunne endelig byggingen
Liabakken barnehage var årets siste barnehageåpning. Barnehagen er etter rehabilitering blitt tilnærmet ny innvendig, og uteområdene har også fått en markant oppgradering.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 13
TORGE RAILO
- Leveranser og kunder i høysetet
Torge Railo har vært eiendomsdirektør i Omsorgsbygg siden august 2014. Leveranser, kunder og forbedringer av prosesser er noen av hans fanesaker. Torge Railo har hatt en rekke leder stillinger i foretaket tidligere, men sluttet våren 2013 for å lede Oslo-kontoret til et IT-hus. Halvannet år senere åpnet muligheten seg for et comeback, og han kom da tilbake til et foretak i stor utvikling. - Jeg er veldig fornøyd med å være tilbake i Omsorgsbygg. Dette er et fantastisk sted å jobbe med mange flinke folk, og stillingen som eiendomsdirektør har spennende arbeidsoppgaver og gir meg gode utfordringer. Vi har i tillegg et hovedmål som gir hele organisasjonen noe å strekke seg etter, sier han, med henvisning til «Omsorgsbygg skal være ledende på utvikling, bygging og forvaltning av miljøvennlige og energieffektive helse- og omsorgsbygg».
14 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
ROBUSTE TEAM En av de første og største oppgavene han tok fatt på var å gjennomføre organisasjonstilpasningene som var besluttet før han tiltrådte. - Vi har nå fått en mer robust organisasjon ved at vi har gitt eiendomsteamene større myndighet og budsjettfullmakt. Det gir kortere beslutningsveier, og gjennom det bedre leveranser og bedre opplevelse for kunden. Jeg er opptatt av at vi som foretak er gode på å samarbeide på tvers av team og avdelinger, og hvordan Omsorgsbygg fremstår som helhet, fastslår han. Alt som skjer i Eiendomsavdelingen skal være nøye knyttet opp til foretakets fire hovedmål. - Alle aktiviteter vi gjennomfører bør sjekkes opp mot målene i handlingsplanen med kontrollspørsmålet «bidrar dette til måloppnåelse?». Hvis svaret er nei, må vi endre, tilpasse og utvikle, skisserer Railo.
EVALUERING OG FORBEDRING Eiendomsdirektøren har også fokus på forbedringer av interne prosesser. - Arbeid med å evaluere prosesser og hendelser gir god innsikt i organisasjonens styrker og utfordringer. Kontinuerlig forbedring bør ligge i ryggmargen hos oss alle og vi bør alltid være interesserte i å forbedre vår arbeidsmetodikk, sier Railo.
- Høyt kompetansenivå og meget godt arbeidsmiljø er en flott kombinasjon som det er spennende å få være med å utvikle videre.
- Jeg er veldig fornøyd med å være tilbake i Omsorgsbygg, sier Torge Railo.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 15
TORGE REILO
Motiverende fremgang i kundeundersøkelsen I brukerundersøkelsen i 2014 finnes det mye h yggelig lesning. Driftspersonellet, som er hyppigst i direktekontakt med kundene, får høy score – både på serviceinnstilling og håndtering av akuttsituasjoner. Kundeundersøkelsen gjennomføres årlig blant kundene til Omsorgsbygg, som er både bydeler og ulike etater i Oslo kommune. Antall respondenter er økt til 147, noe som gjør tallene enda mer representative. - Hovedtendensen er økt kundetilfredshet, med en fremgang på alle områder som er gjenstand for undersøkelse, sier eiendomsdirektør Torge Railo.
16 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
Områdene med høyest score er blant annet kundemøter, serviceinnstilling til driftspersonell, byggteknisk brann sikkerhet og håndtering av akuttsitua sjoner. «Det gjøres daglig veldig mye godt arbeid som ikke alltid kommer til overflaten. Gjennom kundeundersøkelsen får vi muligheten til å fange opp og synliggjøre noen av resultatene av dette arbeidet. Organisasjonen er godt drillet i å håndtere akutte situasjoner, noe kundeundersøkelsen viser. Det systematiske arbeidet vi gjennom mange år har hatt på brannvern gir p ositive utslag også på kundetilfredsheten. Ekstra hyggelig er det at våre mange dyktige driftsteknikere scorer så høyt på serviceinnstilling. Nærhet til kunden er viktig for oss, og bevisst satsing på faste og regelmessige kundemøter ser også ut til å få god uttelling» sier Torge Railo.
På mange punkter er scoren forbedret med mer enn 10 prosent fra fjoråret. Størst forbedring er det på punktet «Drift av utearealer sommer i henhold til kontraktsfestet leveranse». Her er forbedringen på nesten 20 prosent. Også på punktet «Omsorgsbyggs fokus og engasjement innen energi og miljø» er det stor fremgang (17,23 prosent). - Det er motiverende for oss som jobber i Omsorgsbygg, med en hovedmålsetning om å være ledende på miljø og energi i vårt forretningsområde, at kunden også synes vi lykkes på dette punktet, sier Torge Railo. - Vårt inntrykk ellers er at vi har m ange fornøyde kunder, noe denne under søkelsen bekrefter. Men dette er ingen hvilepute – det finnes grupper hvor tilfredsheten ikke er god nok. Arbeidet med å bedre dette er igangsatt gjennom et eget prosjekt, skisserer Railo.
ULF B. MOE
– Omsorgsbygg har en klar og tydelig strategi og profil Ulf B. Moe startet som økonomidirektør i Omsorgsbygg i mars 2014. Han kom til et offentlig foretak som surfer offensivt og tydelig på den grønne bølgen. – Omsorgsbygg har et solid festet strategisk hovedmål som er svært tydelig for alle som jobber her, fastslår økonomidirektør Ulf B. Moe. Han har i s krivende stund jobbet i Omsorgsbygg i ett år, og han understreker at et tydelig og godt forankret hovedmål gjør det lett å stille seg bak det arbeidet som blir gjort.
PREMISSLEVERANDØR – Vi er en stor og viktig leverandør av bygg og tjenester til byens befolkning. Omsorgsbygg driver med ting som betyr mye for mange i hverdagen. Det er videre givende å jobbe i et foretak som har stor innvirkning på miljøet. Det vi gjør av grønne tiltak er kanskje ikke umiddelbart synlig for mannen i gata, men når vi vet at bygg står for 40 prosent av CO2-utslippene, sier det seg selv at vi har en stor mulighet til å utgjøre en forskjell. Ulf er ektefødt Oslo-gutt. Han er bosatt i byen med familien, som blant annet innbefatter to barn. Begge er brukere av gode, kommunale tilbud som barnehage og skole. Han kommer fra eiendomsdrift i privat sektor, uten at
han er nevneverdig opptatt av om han har offentlig eller privat arbeidsgiver. – I det store og hele dreier det seg jo uansett om eiendom. Men det er likevel en vesentlig forskjell: Jeg o pplever at Oslo kommune og Omsorgsbygg er en v iktig premissleverandør som går foran på områder som man ikke umiddelbart kan pålegge private Det er givende å jobbe i et foretak som har stor innvirkning aktører. Jeg tenker da på miljøet, sier økonomidirektør Ulf B. Moe. særlig på O msorgsbyggs fokus på miljøvennlige økonomi som støttefunksjon. Vi har et bygg. Slik må det være, og slik opplever betydelig potensiale på disse områdene, jeg at det også er i f orhold til kommunen sier Ulf B. Moe. og Omsorgsbygg som nå er midt i denne grønne satsingen.
STRATEGISK VIDEREUTVIKLING Som leder for økonomiavdelingen er han en av premissgiverne for foretaket. Men det er alltid forbedringspunkter, uansett hvor bra en avdeling leverer. – Jeg opplever at vi leverer godt på alle lovpålagte oppgaver, både i forhold til kvalitet og tid. Der har vi stor og tydelig kompetanse. Vi ønsker imidlertid å bidra mer på økonomistyring, målstyring og den strategiske videreutviklingen av
Omsorgsbygg er en viktig premiss leverandør som går foran på områder som man ikke umiddelbart kan pålegge private aktører.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 17
SIGMUND TØNNESEN
Drift av fremtidens bygg Den yngste delen av Økern sykehjem sto ferdig rehabilitert høsten 2014, med 68 prosent reduksjon i energibehovet, og en solcellepark som dekker 10 prosent av gjenværende energibehov. Når vi snakker om «drift av fremtidens bygg», er Økern sykehjem et godt eksempel på nettopp dette. Litt avklaring først: Det som omtales som Økern sykehjem, er egentlig to separate sykehjem. Økernhjemmet holder hus i det såkalte Fehn-bygget, som ble rehabilitert for seks-sju år siden. Blokka som denne artikkelen handler om, ble rehabilitert for å være avlastningsplasser for andre sykehjem i Oslo som rehabiliteres eller bygges nytt. Den rehabiliterte delen av Økern sykehjem er tatt i bruk av beboere fra Hovseter hjemmet, som skal rives og gjenoppbygges frem mot sommeren 2017. Denne delen omtales derfor nå som Hovseterhjemmet.
KOMPETENT DRIFTSTEAM Teamet som drifter Økern sykehjem består av driftsleder Sigmund Tønnesen
18 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
og driftsteknikerne Youbart Rasho og Dana Thanoon Youns, i tillegg til eiendomsansvarlig Christian Mikkelsen og teknisk forvalter Even Risborg. Administrerende direktør i Omsorgsbygg, Per Morten Johansen, uttaler at Omsorgsbygg har fattet en strategisk beslutning om å ha kompetanse på teknisk drift i egen regi. - Det er en viktig strategisk beslutning for å kunne styre de teknisk kompliserte byggene våre selv, sier Johansen. Oppgradering av kompetanse krever kursing og kompetansedeling. Teamet som jobber på Økern har god kontroll på sitt bygg, og deler gladelig av sine erfaringer. De store forandringene i driften på Økern finner vi i det tekniske rommet i øverste etasje. Der hvor det før var bråkete, mørkt og uoversiktlig, er det nå rent, lyst og oversiktlig. Fjernvarmeanlegget er supplert med kraftomformere fra solcellene på taket. - Det er mange som spør om det er vanskelig å drifte solcellene. Til det er svaret nei. Vi skal i utgangspunktet ikke røre solpanelene, de drifter seg selv, sier driftsleder Sigmund Tønnesen. Han forteller at det paradoksalt nok kan være enklere å drifte de byggene som regnes som teknisk kompliserte.
- Den sentrale driftskontrollen (SD), som egentlig bare er en mer overordnet og pedagogisk gjengivelse av de tekniske anleggene, gjør det enklere å se sammenhenger mellom de ulike anleggene. Sammenhenger det kan være vanskelig å få øye på når man står og kikker på et ventilasjonsanlegg for eksempel. I utgangspunktet gjelder dette også for Økern, men der Økern skiller seg ut, og det som gjør sykehjemmet til det mest kompliserte av de sykehjemmene vi har i porteføljen nå, er detaljnivået, forklarer Tønnesen, og skisserer hvordan lys, luft og varme på hvert enkelt beboerrom kan fjernstyres ut i fra kriterier som angis av bl.a. bevegelse, tid, utelys eller CO2-mengde. - Tidligere har vi vært vant til å forholde oss langt færre faktorer, så det har krevende å sette seg inn de ulike anleggene. Heldigvis jobber jeg sammen med noen fantastiske driftsteknikere og tekniske forvaltere som alle er interesserte i å lære nye ting, så det har vært utrolig moro, sier driftsleder Sigmund Tønnesen.
Enklere å drifte de byggene som regnes som teknisk kompliserte.
LENE LAD JOHANSEN
Nyttig deling av informasjon Mer enn 100 SD-anlegg i drift En av nøkkelfaktorene for å utnytte potensialet i de stadig flere teknisk avanserte byggene Omsorgsbygg etter hvert har i sin portefølje, er bruk av sentrale driftsovervåking (SD-anlegg). Nå er en milepæl passert – mer enn 100 SD-anlegg er installert og i drift. Økern sykehjem og Solvang sykehjem er to eksempler på fremtidens bygg. Det vil si klimavennlige bygg med redusert energiforbruk. – SD-anleggene gjør at vi kan o vervåke byggene bedre og oppdage avvik raskere, men vi må fortsatt ut på bygget for å rette avvikene, sier eiendoms direktør Torge Railo. 100 anlegg er altså installert, et arbeid som pågår fortløpende. Alle større anlegg for varme, kjøling og ventilasjon er utstyrt med hundrevis av komponenter som a utomatisk styrer driften av anlegget. – Skal man ha mulighet til å ha oversikt over alle disse komponentene og d eres driftsstatus, er et slikt SD-anlegg et godt verktøy i hverdagen, sier Railo.
Økern sykehjem er et demonstrasjonsprosjekt i EU- prosjektet «nearly Zero Energy Neighboorhoods» (ZenN) i tillegg til å være et FutureBuilt-prosjekt. Både Omsorgsbygg, FutureBuilt og ikke minst EU er opptatt av å dele informasjon slik at andre også kan nyttiggjøre seg funn og erfaringer i prosjektene. Interessen for Økern sykehjem var – og er fortsatt – særdeles stor, noe «delingstallene» for ZenN viser. Omsorgsbygg har med rehabiliteringen av Økern vist at det er mulig å oppgradere gammel bygningsmasse til svært energieffektive bygg som produserer energi. Dette bidrar til målsetningen om å transformere Oslo til en klimagassnøytral by innen 2050. Omsorgsbygg har gjennom hele prosjektet hatt et stort fokus på å dele erfaringer vi har gjort oss underveis. Særlig ser vi at det er et stort informasjonsbehov i bransjen rundt solceller, forteller Omsorgsbyggs internasjonale rådgiver, Lene Lad Johansen. Med alle presentasjoner som er holdt, medie oppslag og andre informasjons kampanjer, har informasjon om prosjektet på Økern sykehjem nådd ut til hele 715 708 interessenter. Det er særdeles gode tall. - Deling av informasjon er en helt grunnleggende del av ZenN, og også et grunnleggende prinsipp i Omsorgsbygg.
Spredningen av informasjon er viktig for at bransjen raskere skal bli bedre på å bygge grønne energieffektive bygg.
predning av informasjon er viktig for at S bransjen raskere skal bli bedre på å bygge grønne energieffektive bygg. Omsorgsbygg har, med støtte fra EU, investert i monitoreringsutstyr på solcelleanlegget. Dette gjør at vi i samarbeid med SINTEF byggforsk kan trekke ut resultater og tallmateriale som kan hjelpe andre og planlegge nye anlegg og beregne mer nøyaktig produksjonstall, sier Lad Johansen.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 19
AUD KVALHEIM OG TRYGVE BERG
Ullerntunet bo- og behandlingssenter tar form
Nå er selve byggeriet av Ullerntunet bo- og behandlingssenter godt i gang. Det sørget byråd Aud Kvalbein for, da hun høsten 2014 tok den første grabben med jord utenfor hovedbygget. Det offisielle startskuddet for bygge starten gikk mandag 27. oktober, med byråd for eldre, Aud Kvalbein, i fører setet. Hun tok det første «spadestikket» med gravemaskinen, og påbegynte dermed arbeidet med å grave en av de 25 energibrønnene som skal gi energi til prosjektet.
DAGLIGE FREMSKRITT Prosjektdirektør i Omsorgsbygg, Trygve Berg, er tilfreds med endelig å være i gang med byggeriet. - Planleggingen av Ullerntunet bo- og behandlingssenter har pågått siden 2007, så det har vært en grundig prosess med mange involverte parter. Nå er vi inne i den fasen hvor du ser fysiske fremskritt nærmest daglig, og det er motiverende, sier Trygve Berg.
20 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
Det er Annette Brodersen som er prosjekt ansvarlig fra Omsorgsbyggs side, mens Reinertsen er entreprenør. Arbeidene omfatter rehabilitering av det verne verdige hovedbygget, som i samarbeid med Byantikvaren blir tilbakeført til sitt originale utseende fra 1923. I tillegg skal det bygges fløyer i både øst og vest, som knyttes til hovedbygget med gangbroer. Det bygges også for Ullern seniorsenter, dagsenteret og
møtestedet Hjørnesteinen. Bygget skal stå ferdig om to år, og vil bli innflyttet i 2017.
MILJØ I FØRERSETET Ullerntunet skal bli Norges mest energieffektive og miljøvennlige sykehjem. Det er også første gang at et sykehjem blir BREEAM-NOR-sertifisert.
Norges mest energi effektive og miljøvennlige sykehjem.
miljøsatsingen, energieffektivitet i nybygg og rehabilitering av et verneverdig bygg, samt at vi skal tilfredsstille Sykehjemsetatens krav «til et godt sted å bo», fastslår Trygve Berg.
- For oss er dette et prestisjeprosjekt som tar opp i seg både sykehjemssatsingen,
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 21
ELDAR BRYNJULFSEN
Barnehager med høy trivselsfaktor
Omsorgsbygg er godt i gang med å rehabilitere en rekke barnehager i Oslo. Barne hagene får en betydelig oppgradering, og fremstår nå som moderne bygg med en god estetisk og pedagogisk helhet. – Prosjektet for rehabilitering av barnehager ble påbegynt i 2013, da de to første barnehagene i fase 1 ble ferdigstilt, forteller Eldar Brynjulfsen, assisterende eiendomsdirektør i Omsorgsbygg. I 2014 har Omsorgsbygg ferdigstilt hele seks barnehagerehabiliteringer: Åkeberg i Bydel Gamle Oslo, Sloreåsen i Bydel Søndre Nordstrand, Eplehagen i Bydel Nordre Aker, Bjølsenhellinga i Bydel Sagene, Lilleaker i Bydel Ullern og Liabakken i Bydel Vestre Aker.
UTVELGELSE I SAMARBEID MED BYDELENE Det er tilbakemeldinger fra bydelene, sammen med Omsorgsbyggs egne vurderinger som har dannet grunnlaget for hvilke barnehager som velges ut for rehabilitering.
22 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
– I kundemøter med bydelene har våre barnehageteam tatt opp behovet for rehabilitering i de respektive bydelene. Barnehagene som er vedtatt rehabilitert er blant dem som har det største vedlikeholdsetterslepet, sier Brynjulfsen.
MILJØ, SIKKERHET OG UNIVERSELL UTFORMING Tre av de viktigste målene som er nådd ved rehabiliteringene er at barne hagene er blitt mer miljøeffektive, bedre universelt utformet og at brannsikkerheten er økt. I tillegg er alle innvendige og utvendige overflater blitt skiftet ut. Dører er skiftet, nye ventilasjonsanlegg er i nstallert, elektrisk anlegg er skiftet ut og ny belysning montert. Baderom og kjøkken har også fått en oppgradering. – Tilstanden til byggene før rehabilitering har variert. Dette har naturlig nok ført til forskjeller i hvilke tiltak som har blitt prioritert fra barnehage til barnehage, men de rehabiliterte barnehagene fremstår nå jevnt over som helt nye både innvendig og utvendig. Rom løsninger, akustikk og inneklima er forbedret. Sammen med oppgraderte uteområder gir dette høy trivselsfaktor for både barn og ansatte.
POSITIV BRUKERMEDVIRKNING Brynjulfsen forteller at barnehagenes brukere har vist stor velvilje og fleksibilitet i forbindelse med rehabiliteringene, noe som har vært svært viktig ved utflytting til midlertidige lokaler i byggeperioden. – I alle rehabiliteringene har vi hatt en omfattende brukermedvirkning fra bydelene og de ansatte i barnehagene.
Oppgraderte barnehager gir større trivsel for de som er i barnehagen sider, Eldar Brynjulfsen.
Det har sikret gode og omforente valg og ikke minst et eierskap til de rehabiliterte barnehagene. Kommunikasjonen med brukerne har vært god, og tilbakemeldingene har da også vært nesten utelukkende positive både til prosessen og det ferdige produktet, sier Brynjulfsen.
I alle rehabiliteringene har vi hatt en omfattende brukermedvirkning fra bydelen og de ansatte i barnehagene.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 23
PER-HENRIK BALTZERSEN
Omsorg+ på Ljabruhjemmet Ljabruhjemmet har stått tomt i seks år. Nå er det det gamle sykehjemmet under total rehabilitering, og skal bygges om til toppmoderne omsorg+leiligheter. – Konseptet Omsorg+ er et nytt tilbud for for mennesker som har behov for ekstra trygghet og bistand i hverdagen, sier prosjektansvarlig Per-Henrik Baltzersen. Målgruppen for Omsorg+ er eldre, i hovedsak over 67 år, med behov for egnet bolig av medisinske, sosiale eller fysiske årsaker.
BEMANNING DØGNET RUNDT – Tryggheten ved å bo i en bolig med sosial stimulanse og bemanning døgnet
Tryggheten med å bo i en bolig med sosial stimulans og bemanning døgnet rundt er vesentlig.
24 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
rundt er vesentlig for beboerne ved det nye Ljabruhjemmet. Baltzersen kan fortelle at det nye bygget vil omfatte 54 leiligheter på 40-50m2, i kombinasjon med et døgnbemannet serviceareal med resepsjon, husvert, aktivitetssenter, private serviceytere og personalbase for hjemmetjenestene.
MANGE UTFORDRINGER PÅ VEIEN Omsorgsbygg har valgt en rehabiliteringsmodell for Ljabruhjemmet, noe som innebærer riving av store deler av bygget. – Det er alltid mange utfordringer knyttet til rehabilitering av gamle store bygninger. Noen ganger er det raskere å rive for å bygge helt nytt. I tillegg er dette første gang vi bygger Omsorg+boliger. Vi har møtt flere problemstillinger
k nyttet til den bygningsmessige delen. Jo mer vi har revet, jo flere utfordringer har vi møtt, sier Baltzersen.
PASSIVHUS MED SMARTHUSTEKNOLOGI – Det krever mye å finne en balanse i det å bygge et passivhus med smarthusløsninger, som i tillegg skal tilfredstille krav om å være universelt tilpasset. Dette forutsetter en svært grundig bygningsmessig planlegging og teknisk utførelse sier Baltzersen. Ljabruhjemmet skal rehabiliteres til passivhusstandard, noe som stiller strenge krav til bl.a. isoleringsevne, ventilasjon og energibruk. Smarthusteknologi skal gi større trygghet og sikkerhet, økte muligheter for kontakt mellom beboere, ansatte og pårørende, og gi økt egenmestring og livskvalitet.
BJØRN KJÆRNES
Hovseterhjemmet rives og gjenoppbygges En av kjernevirksomhetene til Omsorgsbygg er å bygge nytt, og nå er det stort fokus på sykehjem. Rett før jul i 2014 kom bestillingen til Omsorgsbygg om å rive det gamle Hovseterhjemmet for å bygge nytt. Dagens sykehjem på Hovseter ble startet revet etter vinterferien i 2015. Rivingen begrunnes med manglende etasjehøyde, dårlig planløsning og generelt dårlig byggkvalitet. Nybygget blir et moderne og fleksibelt sykehjem med 163 plasser samt et dagsenter for ca 20 personer. Prosjekter legger opp til utstrakt bruk av velferdsteknologi for å tilrettelegge for god trygghet for beboerne.
MILJØAMBISJONER Oslo kommune og Omsorgsbygg har høye miljøambisjoner, så også her. - Hovseterhjemmet bygges som passivhus og skal BREEAM-klassifiseres til «very good». Rivingen gjøres bit for bit, med en sorteringsgrad for avfall på 92 prosent. Kravet til byggavfall er også strengt, det skal maks være 25 kg/m2, forteller prosjektansvarlig hos Omsorgsbygg, Bjørn Kjærnes. Det nye Hovseterhjemmet blir på ti etasjer (inkl. teknisk rom på tak), hvorav sju er rene beboeretasjer. To etasjer har
driftsrelaterte funksjoner og en har dagsenter og administrasjon. Utomhus blir det felles hageanlegg og separate sanse hager for demente, samt store balkonger og flere takterrasser. Beboerne som har hatt tilhold på Hovseter hjemmet har flyttet til ny- rehabiliterte Økern sykehjem i byggeperioden.
GOD DIALOG MED NABOER Kommunikasjonen med naboer er en viktig suksessfaktor i byggeperioden, og en informativ brosjyre er utviklet og delt ut til alle som bor i området. Kommunikasjonslinjer er også opprettet mellom prosjektet, skolen og borettslagene, forteller Bjørn Kjærnes.
Den offisielle rivestarten på Hovseterhjemmet sto eldrebyråd Aud Kvalbein for. Prosjektansvarlig for Omsorgsbygg er Bjørn Kjærnes.
Det nye sykehjemmet er tegnet av Link Arkitektur AS, og Hent AS er totalentreprenør for riving og nytt bygg.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 25
HUGO HAUG
Brannsikring og risikovurdering
God brannsikkerhet er alfa og omega for både byggeier og bruker. Omsorgsbygg har nå etablert et system for risiko vurdering som er mer helhetlig og gjennomgående enn tilfellet har vært tidligere. Som et resultat av en systemrevisjon i Omsorgsbygg, gjennomført av Oslo Brann- og redningsetat i 2012, ble det klart at risikovurderingen av formåls byggene ikke var tilfredsstillende dokumentert. Konklusjonen var at foretaket, som bygningseier, måtte finne en dekkende metode å avdekke risiko. Metoden fikk etter hvert navnet Brannsikringsindeksen (BSI), en enhetlig risikovurdering utført av eier og bruker i fellesskap. Arbeidet med BSI startet i januar 2013 i samarbeid med Oslo Forsikring AS og COWI AS. I begynnelsen ble det hentet inn mye statistikk fra Finans Norge og Direktoratet for samfunns sikkerhet og beredskap, samt «solskinnshistorier» fra Norsk Brannbefals Landsforbund. Tall som ga informasjon over brannskader og omkomne i ulike byggkategorier, men også historier om brannforløp uten større skader. - Vi ønsket å gå inn denne statistikken for å finne ut hvilke forebyggende tiltak
26 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
som har vært mest effektive, sier brannteknisk rådgiver i Omsorgsbygg, Hugo Haug. Forebyggende ikke bare i den forstand å unngå brann, men også å redusere konsekvensene av en brann.
yansert inndeling og fargeskala for å n visualisere hvor de store utfordringene ligger, sier Haug. Denne gangen fikk også Brann- og redningsetaten bidra med kommentarer og innspill.
VARSLING VED LAV SCORE
SELVANGIVELSE
Statistikken ga et godt grunnlag for et vekttallsystem fra 1-100. Hvert element i bygget blir vurdert sammen med leietaker og får en score, altså en brannsikringsindeks. «Elementer» i denne sammenheng er byggets branntekniske egenskaper, aktive sikringsanlegg, brukers daglige drift og internkontroll, eiers vedlikehold, tilrettelegging for brannvesenet eller spesielle risiki i bygget.
- BSI kan ses på som en «selvangivelse» for byggets eier og bruker. Av og til avdekker vi at bygget og dets bruk ikke er som «hånd i hanske», og ikke alltid samsvarer med de opprinnelige forutsetninger og begrensninger. Den organisatoriske delen av brannvernarbeidet er ofte utfordrende, med en organisering og internkontroll som ikke er god nok. Og så er det også en del bygningsmessige svakheter som oppdages i gjennom gangen av BSI.
Hvis kritiske elementer får lav score, blir det varslet oppover i linjen, og tiltak iverksettes for å bedre sikkerhetsnivået. - Versjon 1 av BSI ble tatt i bruk allerede i juni 2013. I august 2014 lanserte vi versjon 2, med blant annet en mer
- Denne gjennomgangen har også den effekten at det gir økt bevissthet på brannsikkerheten hos brukerne av bygget. Alt blir løftet opp og synliggjort, og ikke minst fulgt opp, skisserer Haug.
Brannteknisk rådgiver i Omsorgsbygg, Hugo Haug, står her sentralt mellom fire elementer som øker BSI-scoren. Brannslukningsapparater, alarm, godt skiltet rømningsvei og brannteppe.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 27
JAN TORE LINDSKOG
Felles anskaffelse ga mye mer igjen for pengene
Ravnkollen barnehage er blitt universelt utformet både byggmessig og på uteområdene. Når tre samarbeidende parter slo sine midler sammen, ble resultatet bemerkelsesverdig mye bedre enn om de tre hadde gjort sine tiltak hver for seg. Prosjektet startet med at Ravnkollen barnehage i bydel Grorud trengte en oppgradering av uteområdet. Det var mye asfalt og lite lekeapparater, og ikke noe var universelt utformet (uu). Det innebar at barn med funksjonsnedsettelse ikke nødvendigvis kunne delta i leken på linje med de andre barna.
UU-TILPASNING MED HEIS Så begynte snøballen å rulle. Oppgradering av uteområdet var en ting, men også bygget trengte bedre uu-tilpasning, først og fremst gjennom en heis fra første til andre etasje. - Vi fikk til et godt spleiselag, hvor både bydelen, Oslo kommunes handicapprosjekt og eiendomsavdelingen i
28 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
Omsorgsbygg deltok, sier prosjektleder Jan Tore Lindskog. - Oslo kommune fikk totalt sett mye mer igjen for pengene i dette spleiselaget, enn om de tre partene skulle gjort arbeidene hver for seg. Dessuten ble anleggsperioden komprimert, slik at belastningen for barn og voksne i barnehagen ble minst mulig. Uteområdene ble forvandlet fra en naken, gammel skolegård til innbydende og praktiske arealer hvor alle barn, uavhengig av funksjonsgrad, kan delta i leken på lik linje. Barnehagens første etasje er bygget om og tilrettelagt for alle. Heisen mellom etasjene er kommet på plass, og i tillegg var det penger nok til å bygge på litt slik at garderobefasilitetene ble gode. Brukerne av barnehagen opplever dette som en «ny» barnehage og er veldig fornøyde, sier Lindskog.
FLERE PROSJEKTER PÅ GANG Nå jobber Jan Tore Lindskog og Omsorgsbygg med tilsvarende fellesfinansiering av flere prosjekter. Dette
samsvarer godt med kommunens overordnete moderniseringsarbeid som blant annet innebærer strategisk bruk av anskaffelser for å kunne tilby bedre tjenester.
Uteområdene ble forvandlet til innbydende og praktiske arealer hvor alle barn, uavhengig av funksjonsgrad, kan delta i leken på lik linje.
Heisen binder etasjene sammen, og er sentral i arbeidet som er gjort for å gjøre barnehagen universelt utformet, sier Jan Tore Lindskog.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 29
TRYGVE BERG
Sikter mot Oslos første plusshus-
På tomten står det i dag to lagerbygninger som Sivilforsvaret har brukt.
Hvis alt går etter p lanen, blir Kilden barnehage Omsorgsbyggs første plusshus, i samarbeid med FutureBuilt. Som følge av Oslo kommunes målsetning om å være Europas miljøhovedstad i 2016 ønsket ledelsen i Omsorgsbygg at Kilden barnehage vurderes utført som et plusshus. - Plusshus-ambisjonen tar miljøarbeidet i Omsorgsbygg og Oslo kommune ett skritt videre, sier prosjektdirektør Trygve Berg.
30 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
«FABELAKTIG» I 2014 startet arbeidet med å anskaffe prosjekteringsgruppe for plusshus på Kilden. I konkurransen ble det lagt vekt på innovasjonsvilje, miljøkompetanse og oppgaveforståelse. Resultatet av denne konkurransen var 13 nasjonale og internasjonale tilbud, hvorav et islandsk og et ungarsk firma kom på pallen i konkurransen. Helt til topps gikk en konstellasjon av Link Arkitektur, Multiconsult og Erichsen&Horgen med sitt forslag «Fabelaktig».
REDUSERT KLIMAGASSUTSLIPP Premien for vinnerforslaget var 220.000, diplom og blomster. Premieutdelingen foregikk i Oslo Rådhus, og premien ble overrakt av byråd Hallstein Bjercke. Tre andre, gode tilbud fikk hederlig omtale, samt pengepremier på mellom 80.000 og 150.000 kroner. - Det vinnende løsningsforslaget viser et svært godt gjennomarbeidet prosjekt som oppnådde god score på samtlige underkriterier evaluert av evaluerings-
-barnehage
Slik ser vinnerforslaget fra Link Arkiterktur ut.
komitéen. Overordnet representerer prosjektet et konseptuelt spennende utkast som er særdeles godt tilpasset ambisjonen som plusshus, sa Hallstein Bjercke. Samarbeidet med FutureBuilt gjør at barnehagen skal ha noen forbilde egenskaper. - Totalt sett skal klimagassutslippet reduseres med minst 50 prosent fra henholdsvis energi, materialer og transport. Som forbildeprosjekt skal Kilden ha høy arkitektonisk og miljømessig
kvalitet, og bidra til et godt og robust bymiljø med og livskvalitet, sier Trygve Berg.
HVA ER ET PLUSSHUS? FutureBuilts definisjon av plusshus er et hus som produserer mer energi enn det forbruker. Energiproduksjonen må komme fra fornybar energi.
Plusshus-ambisjonen tar miljøarbeidet i Omsorgsbygg og Oslo kommune ett skritt videre.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 31
TONE MARIE HØLMEBAKK
Omsorgsbygg tar samfunnsansvar net forplikter Omsorgsbygg til å arbeide målrettet til å bidra med praksisplasser. - Med knivskarp konkurranse om jobben er praksis hos egnet arbeidsgiver en god hjelp på veien videre. Det gir input, inspirasjon, gode opplevelser og visshet om egen nytteverdi. Det styrker mestringsfølelsen og øker selvtilliten. Vi har hatt flere praktikanter hos oss, som ut fra sin erfaring og utdanning får arbeidsoppgaver tilpasset sine evner og faginteresser i den tiden de er hos oss. Flere har fått nye, faste stillinger utenfor Omsorgsbygg, noe som er en vinn-vinn-situasjon for samfunnet, sier Hølmebakk.
Som en offentlig aktør er det viktig at Omsorgsbygg er seg sitt samfunnsansvar bevisst. Foretaket har høye ambisjoner og lykkes godt innen miljøområdet og tar også stort ansvar for et inkluderende arbeidsliv. KREVENDE ARBEIDSGIVER Miljø-engasjementet til Omsorgsbygg er godt kjent i markedet, mens engasjementet innen inkluderende arbeidsliv nok ikke er like godt markedsført. Et av Omsorgsbyggs fire hovedmål er at vi skal være en attraktiv arbeidsgiver som stiller krav. - Det innebærer at vi skal legge til rette for fleksibilitet og individuelle løsninger for medarbeidere som er i ulike livsfaser. Men det betyr også at vi krever at våre medarbeidere tar et selvstendig ansvar
32 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
for konkrete leveranser, deling av kunnskap og et positivt bidrag til at foretaket når sine mål, fastslår HR-direktør Tone M. Hølmebakk. - Samhandling mellom kollegaer og faggrupper i Omsorgsbygg er helt vesentlig for at vi lykkes. Det er ingen som klarer denne jobben alene, derfor har alle i Omsorgsbygg et ansvar for at vi jobber i samme retning og mot samme mål, sier hun.
MANGFOLD OG LIKEVERD Det er i dag stadig vanskeligere å komme seg inn på arbeidsmarkedet, de fleste organisasjoner i dag har høye krav om effektivitet. Omsorgsbygg har gjort flere grep for å sikre at mange har muligheten til å delta i arbeidslivet. Omsorgsbygg har inngått avtale med NAV Arbeidslivssenter som blant an-
I 2014 ble Omsorgsbygg med i Oslo kommunes traineeprosjekt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. - Det finnes mange godt kvalifiserte mennesker som med noe tilrettelegging kan utføre en utmerket jobb for Oslo kommune. Omsorgsbyggs deltakelse i prosjektet er et bidrag til å skape en god arbeidsplass der våre verdier og kultur er synlige og godt forankret hos alle. Jeg tror også at en arbeidsplass som dette, med en god sammensetning av ulike typer mennesker, gir et mangfold vi alle nyter godt av, sier Tone M. Hølmebakk
- Samhandling m ellom kollegaer og faggrupper i Omsorgsbygg er helt vesentlig for at vi lykkes.
GYRID FRØLICH OG GRETE RINGNES
En attraktiv arbeidsgiver Å være en attraktiv arbeidsgiver er ett av de fire hovedmålene til Omsorgsbygg. Samtidig er det hard konkurranse i markedet i forhold til en del av den kompetansen foretaket trenger. Da er det viktig å være en synlig og attraktiv arbeidsgiver.
Bli med og Bygg Byen Omsorgsbygg Oslo KF er på jakt etter gode ingeniører som vil være med og utvikle Oslo by. Miljø, energi og innovative løsninger står høyt hos oss, og vi kan tilby et engasjert og sterkt fagmiljø. Vi skal bygge og rehabilitere for flere milliarder de nærmeste årene, så vil du være med på eventyret har du muligheten nå. www.omsorgsbygg.oslo.kommune.no
I tillegg til gode og raske rekrutteringsprosesser, samt annonsering på flere plattformer, fokuserte Omsorgsbygg i 2014 på to andre viktige områder; nemlig omdømmebygging og synliggjøring i markedet. Tiltakene for å oppnå dette har vært rettet direkte mot både studenter og yrkesaktive. – Siden det er en utfordring å rekruttere en viss type kompetanse i dag, må vi tenke langsiktig. Når vi henvender oss til studentmiljøene oppnår vi ikke nødvendigvis rekruttering akkurat her og nå, men vi blir kjent i markedet, og om noen år vil dette kunne resultere i nye dyktige medarbeidere, mener HR-rådgiver Grete Ringnes, som har ansvaret for rekruttering.
SOMMERJOBB I OMSORGSBYGG I begynnelsen av 2014 lyste Omsorgsbygg ut sommerjobber gjennom studentportaler på Høyskolen i Oslo og Akershus og på NTNU i Trondheim.
34 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
Omsorgsbyggskampanjeplakat i leskur i Oslo. – Prosessen var spennende for oss. Vi hadde ingen erfaring med å tilby sommerjobb til studenter, og siden vi var litt sent ute med stillingsutlysningen hadde vi ikke høye forventninger til at vi i det hele tatt skulle få interesserte kandidater. Gleden var derfor stor når vi fikk over 30 søkere, sier Ringnes. HR-rådgiver, Gyrid Frølich, forteller at Omsorgsbygg la mye tid og ressurser i å
gjøre alle sommerjobb-søkerne til sine ambassadører. – Vi la stor vekt på intervjurunden. Med tanke på omdømmebygging, valgte vi ikke å gjøre det på den tradisjonelle måten. Vi tok inn alle relevante søkere til gruppeintervju, og la opp til at de skulle bli kjent med oss og vårt arbeid. I tillegg hadde vi både caseløsning i
Gyrid Frølich og Grete Rignes. g rupper og speed-date med hver enkelt av dem for å danne oss et best mulig inntrykk. Målet var at alle studentene ville sitte igjen med et godt inntrykk av oss, også de som ikke fikk mulighet til å jobbe med oss denne gangen, sier Frølich. Det ble valgt ut fem studenter som jobbet for Omsorgsbygg i sju uker i fjor sommer. Studentene ble rekruttert fra både HIOA og NTNU. – Vi la opp til at studentene som jobbet her skulle få innsikt i alle deler av vår virksomhet, og det ble viktig at deres arbeidstid hos oss ble en god kombinasjon av faglig påfyll og praktisk arbeid. Dette fungerte svært bra både for oss og dem sier Frølich.
SUKSESSFULL KARRIEREDAG Etter suksessen med sommerjobbene fulgte Omsorgsbygg opp med å delta på Karrieredagene på NTNU for første gang. –Her knyttet vi mange kontakter. Vi møtte medstudentene til de vi hadde hatt hos oss gjennom sommerjobb-rekrutte-
ringen, og det var tydelig at de faktisk hadde vært veldig gode ambassadører for oss. Det var en god bekreftelse på at vi hadde tenkt riktig, sier Grete Ringnes. – Vi opplevde at gjennom å fortelle hvem vi er og hva vi jobber med blir mange både nysgjerrige og interesserte i å knytte kontakt. Så håper og tror vi at noen av alle de vi møtte vil være søkere på ledige jobber hos oss i fremtiden, sier hun.
BLI MED Å BYGGE BYEN Høsten 2014 gjennomførte Omsorgsbygg også en kampanje som ble vist på 36 leskur sentralt plassert i Oslo. – Dette er første gang vi har hatt rekruttering som tema i en leskurkampanje. Vi oppfordret ingeniører til å søke arbeid hos oss med slagordet «Bli med å bygge byen». Med denne kampanjen ønsket vi å synliggjøre oss som en spennende arbeidsplass og rekruttere både nyutdannede og erfarne ingeniører til ledige stillinger, sier Ringnes.
RIKTIG VEI Å GÅ – Vi har møtt mange entusiastiske studenter i 2014, som i løpet av prosessen har fått mer innsikt i hva vi jobber med og endret synet på oss som en attraktiv arbeidsgiver. Det å møte og jobbe med studentene for å synliggjøre hvem vi er og hva vi faktisk jobber med har derfor vært kjempeviktig for oss. Dette er nok veien å gå for å rekruttere viktig arbeidskraft i fremtiden, forteller Frølich. Ringnes er enig om at erfaringene med aktiv rekruttering har vært svært positive. – Det er helt tydelig at det fokuset vi har hatt på rekruttering de siste årene har gjort oss til en mer attraktiv arbeids giver. Antall søkere har gått betydelig opp, og det kommer frem gjennom intervjuprossessene at folk kjenner oss bedre. Arbeidssøkerne velger oss mer bevisst, og vi blir sett på som en spennende og attraktiv arbeidsgiver.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 35
ANJA ENGE OG KJETIL MAALØ MYKLEBUST
Nye leiekontrakter for sykehjemmene
Omsorgsbygg skal overta leietakers ansvar for indre vedlikehold og teknisk infrastruktur på Omsorgsbyggs sykehjem. På bakgrunn av dette var det behov for nye leiekontrakter for sykehjemmene som Omsorgsbygg leier ut til Sykehjemsetaten.
ykehjemsetaten og Omsorgsbygg i S felleskap en ny standard leiekontrakt for sykehjem. Det var enighet om at ny standardkontrakt skulle benyttes for samtlige sykehjem. Dette innebærer at alle kontraktene nå blir like, noe som skal gjøre hverdagen enklere for de som skal ha oversikt over hvordan leietakers og utleiers ansvar for eiendommene er fordelt, forteller Anja Enge, juridisk rådgiver i Omsorgsbygg.
–Etter at vedtaket om overtakelse av ansvaret for indre vedlikehold og teknisk infrastruktur kom, utarbeidet
Frem til nå har kontraktene for de ulike sykehjemmene hatt forskjellige grense snitt, og løsningen med ny standardkon-
36 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
trakt anses som langt mer hensiktsmessig.
KARTLEGGING AV TEKNISKE ANLEGG – Malen for nye kontrakter ble ferdigstilt i 2013, og arbeidet ble videreført i 2014. Det ble da besluttet å kartlegge de tekniske anleggene på hvert enkelt av de 36 sykehjemmene som ny standard kontrakt skulle gjelde for, sier Enge. – Oslos sykehjem er langt fra identiske. Noen er eldre, noen er nyere,
noen store, noen mindre. Dette krever ett sett av ulike tilnærmingsmetoder. En oversikt over de enkelte sykehjemmenes tekniske anlegg er derfor svært nyttig, forteller Kjetil Maalø Myklebust, ass. eiendomsdirektør i Omsorgsbygg. Arbeidet med den tekniske kartleg gingen startet opp etter sommeren og fortsatte utover høsten. Oversikt over tekniske anlegg blir et vedlegg til hver enkelt kontrakt, slik at det synliggjøres hvordan ansvaret for drift og vedlikehold fordeles mellom utleier og leietaker. Målsetningen vår er at dette skal bidra til å forhindre misforståelser knyttet til ansvar.
SNART I MÅL – Kartleggingen har vært et omfattende arbeid, men nå har vi kommet langt. Grunnlaget er lagt, og Omsorgsbygg har fullført arbeidet ved alle sykehjemmene. Nå gjenstår noe kvalitetssikring, en felles gjennomgang med Sykehjems etaten av de siste kontraktene, og signering. Dette arbeidet vil være ferdig i løpet av første halvår 2015, sier Myklebust. Anja Enge tilføyer at kontrakts- situasjonen på sykehjemmene da vil være mye mer oversiktlig enn den var tidligere. – Alle kontraktene er like, og det er ganske detaljert definert hvem som har ansvaret for hva. Et klart grenseskille mellom vårt ansvar og leietakers ansvar vil gi bedre effektivitet både for kunden, og for oss i Omsorgsbygg.
Stovnerskogen sykehjem.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 37
UTDRAG FRA ÅRSBERETNINGEN 2014
Styrets beretning Overordnede målsetninger, prioriteringer og tiltak
Utfordringer og fokusområder fremover
Omsorgsbyggs visjon er ”Bedre bygg, bedre liv». Foretakets formålsparagraf sier at Omsorgsbygg skal eie, forvalte og utvikle kommunale formålsbygg og bidra til høy kvalitet på kommunens pleie- og omsorgstjenester, tiltak for barn og unge og kulturtilbud. Foretaket skal legge forretningsmessige prinsipper til grunn innenfor de rammer som gjelder for kommunal virksomhet.
BARNEHAGEUTBYGGING
Det er styrets mål at dette skal være retnings givende for all virksomhet i foretaket. Styret er ansvarlig for at de politiske vedtak som fattes blir gjennomført.
Handlingsplan for 2014-2015 Foretakets strategiske plan ble revidert og utvidet i 2014 med blant annet tidsmål og spesifisering av ansvar. Strategisk plan har fire hovedområder: • Omsorgsbygg skal være ledende på utvikling, bygging og forvaltning av miljøvennlige og energieffektive helse og omsorgsbygg • Omsorgsbygg skal levere til avtalt kostnad, tid og kvalitet • Omsorgsbygg skal ha fornøyde kunder og være Oslo kommune sin foretrukne leverandør av eiendomstjenester • Omsorgsbygg skal være en attraktiv og krevende arbeidsgiver Det er i årsberetningen rapportert om konkrete resultater på vedtatte mål/ tiltak.
38 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
Det ble i 2014 ferdigstilt totalt 612 nye barnehageplasser. Dette var T åsenløkka barnehage i Claus Borchs vei i b ydel Nordre Aker med 396 p lasser, Jarbakken barnehage i bydel Vestre Aker med 144 plasser og Sørenga II i bydel Gamle Oslo med 72 plasser. I tillegg er 450 barnehageplasser fordelt på tre barnehager under produksjon med ferdigstillelse i 2015 (Hausmanns gate 180, Holmenveien 198, Hjelms gate 72).
er utstyrt med Oslos største solcelleanlegg på taket, og det er estimert at 10% av byggets totale energibehov vil dekkes gjennom dette tiltaket. Totalt anslås energibehovet i bygget å være redusert med 68% etter rehabiliteringen.
6 barnehager er rehabilitert i 2014. Dette var Bjølsenhellinga, Eplehagen, Liabakken, Lilleaker, Sloreåsen og Åkeberg.
Ullerntunet bo- og servicesenter hadde byggestart i oktober 2014. Prosjektet omfatter riving av to fløyer og oppføring av to nybygg med til sammen 144 sykehjemsplasser. I tillegg skal det verneverdige hovedbygget totalrehabiliteres. Omsorgsbygg har som overordnet mål at Ullerntunet skal bli Norges mest energi effektive og miljøvennlige sykehjem. Ferdigstillelse av kontraktsarbeidene er august 2016, med planlagt overtakelse i 1. kvartal 2017. Hovseterhjemmet skal rehabiliteres med 163 beboerrom samt dagsenter. Sykehjemmet skal bygges som passivhus. Byggearbeidene starter i januar 2015, og er forventet ferdigstilt sommeren 2017.
I tillegg er 286 barnehageplasser fordelt på 3 barnehager under rehabilitering med ferdigstillelse i 2015. (Pynten 198, Storgården 180, Blokkajordet 90) Det har også i 2014 vært stor fokus på planlegging og etablering av midlerti dige lokaler/erstatningsplasser for bruk i rehabiliteringsperioden.
Arbeidet med bygging av Ljabrubakken omsorg+ (54 boenheter) ble påbegynt i 1. kvartal 2014. Prosjektet vil bli gjennomført som et passivhusprosjekt, og forventes ferdigstilt i 2015. Omsorgsboliger i Oddvar Solbergs vei og Pastor Fangens vei er i fase detaljprosjektering med planlagt byggestart 2015.
SYKEHJEM, OMSORGSBOLIGER OG OMSORG+
ANDRE PROSJEKTER
REHABILITERING AV BARNEHAGER
Økern sykehjem ble ferdig rehabilitert i oktober 2014. Sykehjemmet består av to bygningskropper, hvorav det er blokka fra 1975 som nå er rehabilitert. Bygget
Utbedringsarbeider på Legevakten er i gang med planlagt ferdigstillelse i l. kvartal 2016. Prosjektet er utfordrende, da det i hele byggeperioden er full drift av Legevakten. Innstallering og
sprinkling av 17 eiendommer leid av Velferdsetaten er ferdigstilt. I tillegg pågår det utbedringer og akuttiltak på Munchmuseet, samt akuttiltak vedrørende brannsikring av ni sykehjem.
MILJØ Omsorgsbygg er miljøsertifisert i henhold til ISO 14001:2004. Miljø ledelsen er integrert i foretakets kvalitetssystem som også inkluderer HMS området. Her er ulike viktige prosesser beskrevet med rutiner, sjekklister og andre styringsdokument samt lovverk. Forbedringsprosesser er i hovedsak knyttet til avviksbehandling og intern revisjoner for ledelsens gjennomgang. Foretaket har i 2014 gjennomført sitt første FutureBuilt-prosjekt på Økern sykehjem og deltar i flere internasjo nale prosjekt på miljø og klimaområdet. I tillegg er det igangsatt arbeid med energieffektiviserende tiltak i bygningsmassen og bruk av elbiler i driften. Det er gjennomført energieffektiviseringstiltak på Solvang sykehjem og 14 barnehager.
VEDLIKEHOLD/ BRANNSIKRING Til tross for forbedringer som er gjort de siste årene ved gjennomføring av flere oppgraderings-, ombyggings- og nybyggprosjekter, er behovet for opp gradering fremdeles stort. Brannsikkerhetsarbeidet er videreført i 2014, med fokus på løpende oppgradering av foretakets bygninger til dagens forskriftskrav.
Det arbeides med vedlikeholdsetterslepet på eiendomsmassen gjennom totalrehabiliteringer, delrehabiliteringer, oppgraderings- og vedlikeholdstiltak i henhold til de budsjettrammer som blir tildelt foretaket. Et viktig bidrag til å forebygge forfall av eiendommene er driften av bygningene. God og effektiv drift forsinker forringelsesprosesser og bidrar til tidlig avdekning av feil og mangler. Driften er et prioritert område, der det nedlegges stor innsats for å sikre at alle lover, regler og offentligrettslige krav er overholdt knyttet til brann, radon, legionella, inneklima, energi, etc.
RISIKOSTYRING/ INTERNKONTROLL Virksomhetsstyringen i Omsorgsbygg inkluderer håndtering av ulike risiki knyttet til hovedmålene i strategisk plan og tildelingsbrevet. Risiko- og sårbarhetsanalyse benyttes i virksomhetsstyringen, prosjektgjennomføring, anskaffelser, IKT og budsjettarbeid. Foretaket og Internkontrollen har i 2014 bl.a. arbeidet med: • Arbeid mot svart økonomi og sosial dumping, herunder oppdatering av rutiner og prosedyrer, samt forsøke å forebygge korrupsjon gjennom bevisstgjøring og opplæring av ansatte •Ulike fakturakontroller (stikkprøvekontroller, kontroll av nye rammeavtaleleverandører, Red Flags kontroller, samt øvrige kontroller av leverandører) • Kartlegge risiko for misligheter i foretaket •Deltatt på og arrangert diverse samarbeidsforum mot svart økonomi, sosial dumping og korrupsjon.
TOMME BYGNINGER/ EIENDOMMER Inkludert barneparker har Omsorgsbygg per 31. desember 2014 48 eiendommer med ledige lokaler, samt 16 bygg som står tomme eller delvis tomme på grunn av rehabilitering eller ombygging. Av de 48 eiendommene som er ledige, er det 23 barneparker. Av de øvrige 25 eiendommene, skal 10 eiendommer ut av Omsorgsbyggs portefølje da de er besluttet solgt eller overført til annen kommunal virksomhet. For de resterende eiendommene jobbes det med å avklare fremtidig bruk. Ledige eiendommer/lokaler er også satt opp på Oslo kommunes felles liste over ledige bygg, og disse vurderes løpende for andre formål i kommunen eller for salg. Det er bevilget midler til rivning av barneparker. Rivingsprosjektet er igangsatt og vil bli sluttført i 2015. Ledige lokaler, inkludert bygg som skal rives, selges eller overføres til annen virksomhet, utgjør til sammen 22.685 kvm (ca 2,5% av Omsorgsbyggs totale registrerte eiendomsportefølje). Eiendommer som ikke er i bruk på grunn av ombyggings- eller rehabiliterings arbeider, utgjør til sammen 40 734 kvm.
NEDGANG I FORETAKETS SOLIDITET OG LAVE FDV-SATSER Styret har over tid vært bekymret for utviklingen i foretakets økonomi, s ærlig FDV-satser som legges til grunn ved foretakets beregning av leie. Styret er av den oppfatning at FDV- satser
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 39
ikke er tilstrekkelig hensyntatt i foretakets og markedets kostnadsbilde. BDO ut arbeidet høsten 2013 en rapport for foretaket vedrørende foretakets økonomimodell. Konklusjonen i rapporten er at økonomimodellen ikke er bære kraftig. Styret i foretaket er bekymret over utviklingen.
OMORGANISERINGER I FORETAKET I 2014 Eiendomsavdelingen har i 2014 blitt organisert i to enheter. En enhet for forvaltning, vedlikehold og driftstjenester som har ansvar for den operative
eiendomsforvaltningen og drift, samt en enhet for fag, utvikling og rehabili tering med ansvar for faglig rådgiving og kvalitetssikring, samt gjennomføring av rehabiliteringsprosjekter.
Styrets sammensetning Styrets nåværende medlemmer ble oppnevnt i foretaksmøte i april 2014. Ansattes representanter er valgt for to år, og sitter til mars 2015. Styreleder Stig L. Bech og Anne Lene W. Hojem gikk ut av styret etter foretaksmøtet. Ny styreleder er Øivind Christoffersen. Merete Agerbak-Jensen ble valgt som
nytt styremedlem. Styrets nestleder Johan Arnt Vatnan, samt styremed lemmene Britt Momrak Baumann og Nils Dugstad ble gjenvalgt til styret.
Styret hadde følgende sammensetning ved utgangen av 2014 • Øivind Christoffersen (styreleder) • Johan Arnt Vatnan (nestleder) • Britt Momrak Baumann • Merete Agerbak-Jensen • Nils Dugstad • Erik Ølness (ansattes repr.) • A. Marion Persch (ansattes repr.)
Styrets arbeid; avholdte møter/behandlede saker Styret har i 2014 avholdt 12 styremøter, og har behandlet i alt 116 saker. Det har vært avholdt foretaksmøte i april 2014. Styret har behandlet og fulgt opp en rekke faste saker i 2014: • Orientering fra daglig leder om drift av foretaket • Internkontroll/HMS • Månedlig økonomirapportering • Tildelingsbrev for 2014 • Årsregnskap og årsberetning for 2013 • Tertialrapporter for 2014 • Kvartalsrapporter fra prosjektavdelingen • Sluttrapporter for investeringsprosjekter • Foretakets forslag til budsjett for Omsorgsbygg og HC-prosjektet, og bystyrets forslag til budsjett for 2015 • Byggevedtak • Oversikt over tomme bygg/ledige eiendommer • Internrevisjon
I tillegg har styret blant annet b ehandlet Spaniasaken, strategisk plan og handlingsplan for Omsorgsbygg, strategisk plan for universell utforming, salg av eiendom, analyse av personal og
40 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
k ompetansesituasjonen i Omsorgsbygg, oppfølging av sykefravær og utvikling av nærværstiltak, forebygging av korrupsjon, endring av styreinstruks, foretakets økonomimodell – BDO-rapport, pålegg
fra Arbeidstilsynet, kostnadsramme P 50, status tilsyn og systemrevisjon, Langemyhrsaken, oversikt over ledige bygg med mer.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 41
Ansvarsområde Omsorgsbygg Oslo KF er et kommunalt foretak i Oslo kommune, opprettet 1.1.2004. Byråd for kultur og næring er foretakets formelle eier. Omsorgsbyggs formål er definert av bystyret og nedfelt i foretakets vedtekter: Omsorgsbygg Oslo KF skal eie, forvalte og utvikle kommunale formålsbygg, og bidra til høy kvalitet på kommunens pleie- og omsorgstjenester, tiltak for barn og unge og kulturtilbud. Foretaket skal legge forretningsmessige prinsipper til grunn innenfor de rammer som gjelder for kommunal virksomhet. Tabellen nedenfor viser sammensetningen av den totale eiendomsmassen i Omsorgsbygg Oslo KF, registrert per 31.12.2014: Type/funksjon
Antall forvaltningsenheter
BTA
6
22 088
359
276 732
57
13 129
1
569
10
6 414
Diagnose, behandling, re-/habilitering
5
16 153
Råd, veiledning og sosialt forebyggende arbeid
3
1 524
25
39 489
1
729
Administrasjonslokaler Førskolelokaler/skyss Kommunale kultur- og idrettsbygg Forebygging, helsestasjons- og skolehelsetjeneste Aktiviserings- og servicetjenester overfor eldre og funksjonshemmede
Tilbud til personer med rusproblemer Bistand, pleie, omsorg til hjemmeboende Institusjonslokaler sykehjem og omsorgsboliger
34
277 579
Institusjonslokaler andre
18
20 917
Kommunalt disponerte boliger
35
60 024
Kommunal næringsvirksomhet
13
24 854
9
31 604
Kommunale kulturbygg
12
35 024
Eiendom under ombygging/rehabilitering
16
40 734
Eiendom i salgs- og overføringsprosess
10
3 198
Ledige barneparker
23
777
Øvrige ledige lokaler
15
18 710
650
890 248
Beredskap mot branner og andre ulykker
Sum
Tallene er strukturert etter kostra funksjoner, og kategoriene vil derfor være forskjellig fra NS-standarden.
Organisasjon/bemanning 01.01.2014
31.12.2014
Endring
Ansatte
Bemanning
157
162
5
Årsverk
151,8
153,5
1,7
42 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
Styret 2014
Øivind Christoffersen
A. Marion Persch
Britt Momrak Bauman
Erik Ølness
Merete Agerbak-Jensen
Nils Dugstad
Johan Arnt Vatnan var ikke til stede da bildene ble tatt.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 43
ORGANISASJONSKART
Omsorgsbygg Oslo KF Samlet bemanning i 2014 var 162 fast ansatte
Styret
Administrerende direktør
Stab Kvalitetsstyring Controlling
Økonomiavdeling
Seksjon regnskap
Seksjon økonomi/
Prosjektavdeling
Seksjon utbygging
Kommunikasjon
Eiendomsavdeling
Juridisk og ansk elsesfaglig avdeling
Barnehageteam 1
Faggruppe bygg og rehab
Barnehageteam 2
Faggruppe IKT
Barnehageteam 3
Faggruppe brann
Sykehjem
Faggruppe utvikling
Kultur, beredskap, barnevern og velferd
Faggruppe energi og miljø
Omsorgsboliger
HR-avdeling
Personal Opplæring Arkiv Resepsjon Kommunikasjon Internasjonale prosjekter
Innleie og næring Renhold
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 45
UTDRAG FRA ÅRSBERETNINGEN 2014
Mål og resultater Overordnede mål for 2014:
Ferdigstille bestilte barnehageplasser til avtalt tid slik at Oslo kommunes mål om full barnehagedekning opprettholdes. Omsorgsbygg har følgende prosjekter som er ferdigstilt i 2014. Ferdigstillelse 2014: Bydel
Prosjekt
Eksisterende plasser
Nye plasser
Totalt antall plasser
Type bygg
Vestre Aker
Landingsveien
0
144
144
Standardisert løsning
Nordre Aker
Claus Borchs vei
0
396
396
Standardisert løsning
Gamle Oslo
Sørenga II
72 72
Sagene
Åsenhagen
18
0
18
0
612
630
Sum plasser 2014
Full barnehagedekning ble nådd også i 2014. I løpet av 2014 ble 6 barnehager rehabilitert. Dette var Bjølsenhellinga, Eplehagen, Liabakken, L illeaker, S loreåsen og Åkeberg.
Påbegynne Omsorg+ -prosjekter i de områder bestiller ønsker Bygging av Ljabrubakken Omsorg+ pågår og ferdigstilles i 2015
Påbegynne sykehjem i samsvar med bestillers ønske Bygging av Ullerntundet bo- og behandlingssenter startet opp i august/september 2014. Overlevering til Sykehjems etaten er planlagt til tidlig 2017.
46 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
Innredning
Hovseterhjemmet ble bestilt i desember 2014, og bygging startet opp i januar 2015. Overlevering til Sykehjemsetaten er planlagt til 2. kvartal 2017.
kle og tydeliggjøre kravene. A rbeidene ledes av Byrådsavdeling for finans. Omsorgsbygg deltar aktivt i d ette arbeidet.
Rehabilitering av Økern sykehjem ble ferdigstilt i oktober 2014, og er tatt i bruk som erstatningssykehjem i forbindelse med byggingen av Hovseterhjemmet.
Risikostyring og internkontroll
Rehabilitering av Stovnerhjemmet ble påbegynt høsten 2014 og ferdigstilles høsten 2015.
Videreutvikle kostnadsbesparende standardløsninger både for barnehager og sykehjem Felles kravspesifikasjoner samt kravspesifikasjoner for respektive formålsbygg basert på standardiserte løsninger er for tiden under bearbeidelse for å foren-
Risikostyring Virksomhetsstyringen i Omsorgsbygg inkluderer håndtering av ulike risiki, knyttet til hovedmålene i strategisk plan og tildelingsbrevet. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) benyttes i virksomhetsstyringen, prosjektgjennomføring, anskaffelser, IKT og budsjettarbeid. Det er gjennomført en spesiell risiko analyse vedrørende muligheter for mislighold i foretaket.
Intern kontroll Det er gjennomført internkontroll og internrevisjon på mål og resultatstyring. Hovedprosessene er gjennomgått mht. effektivitet og kontinuerlig forbedring. Det er gjennomført revisjon av systemet for kvalitetsstyring og miljø. (Alt etter
kravene i ISO 9001 og ISO 14001). Styret har behandlet status for HMS/ internkontroll på alle ordinære styremøter. Internkontroll på HMS- området omfatter utarbeidelse av egen årlig HMS-plan
og oppfølging av planen gjennom arbeid i arbeidsmiljøutvalget. Det gjennomføres vernerunder i administrasjonen. Forbedringsforslag videreføres i relevante tiltak for å forebygge og forhindre arbeidsmiljørelatert sykdom.
Det er utført spesiell internkontroll/–revisjon på følgende områder: • Arbeid mot sosial dumping • Løpende stikkprøvekontroller • Kontroll av nye rammeavtaleleverandører • Red Flags kontroller • Detaljkontroller av leverandører • Omsorgsbygg deltar i diverse samarbeidsforum for internkontroller: • Arrangert forum for internkontroll • Deltatt på Nettverksforum mot korrupsjon i regi av Oslo kommune • Deltatt på Nettverksforum for Internkontroll i regi av Oslo kommune • Arrangert frokostseminar med Skatt Øst (med deltakere fra Undervisningsbygg, Boligbygg, DIFI, Statens Vegvesen, Avinor, Bærum Kommune m.fl. som inviterte gjester). • Deltatt i Lovlighetsteamet, som ble etablert av Byrådet i 2014. Teamet skal arbeide for at erfaringer med useriøse leverandører deles og for å bidra med å identifisere risikosituasjoner. • Holdt foredrag og redegjort for vårt arbeid mot sosial dumping på bl.a. Bygg og anleggsanskaffelseskonferanse på Gardermoen, for Difi og for Bærum kommune. I tillegg har vi hatt flere møter med kemnerkontoret, DIFI m.fl. i forbindelse med vårt arbeid mot sosial dumping/oppfølging av påse-plikten av lønn- og arbeidsvilkår i offentlige kontrakter.
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 47
UTDRAG AV BUDSJETT OG REGNSKAP
Driftsregnskap Tall i hele tusen Regnskap 2014 Andre salgs- og leieinntekter Overføringer med krav til motytelse Overføringer uten krav til motytelse Sum driftsinntekter Lønnsutgifter Sosiale utgifter
Opprinnelig budsjett 2014
Regulert budsjett 2014
Regnskap 2013
Avvik ift regulert budsjett 2014
-43 577
-43 331
-43 331
-41 302
246
-1 129 352
-1 082 480
-1 082 480
-1 189 788
46 872
-71 759
-42 885
-42 885
-53 306
28 874
-1 244 688
-1 168 696
-1 168 696
-1 284 396
75 992
91 417
89 208
89 208
84 578
-2 209
36 726
41 205
41 205
35 302
4 479
421 716
331 435
332 936
386 925
-88 780
4 740
4 497
4 497
4 746
-243
Kjøp av varer og tjenester som inngår i komm. egen Kjøp av tjenester som erstatter komm. tjenesteproduksjon Overføringer
472 934
454 322
454 322
482 768
-18 612
Avskrivninger
383 915
406 372
406 372
408 135
22 457
Fordelte utgifter
-18 044
-12 485
-10 981
-15 942
7 063
1 393 404
1 314 554
1 317 559
1 386 512
-75 845
148 716
145 858
148 863
102 116
147
-1 547
-1 700
-1 700
-9 688
-153
Sum driftsutgifter Brutto driftsresultat Renteinntekter og utbytte Sum eksterne finansinntekter Renteutgifter og låneomkostninger Avdrag på lån
-1 547
-1 700
-1 700
-9 688
-153
150 495
177 533
173 907
151 009
23 412
88 308
84 682
88 308
80 497
0
Sum eksterne finansutgifter
238 803
262 215
262 215
231 506
23 412
Resultat eksterne finanstransaksjoner
237 256
260 515
260 515
221 818
23 259
Motpost avskrivninger
-383 915
-406 372
-406 372
-408 135
-22 457
2 057
0
3 005
-84 201
948
-3 005
0
-3 005
-5 585
0
-471
0
0
0
471
-3 476
0
-3 005
-5 585
471
0
0
0
84 005
0
Netto driftsresultat
Bruk av tidligere års regnskapsmessige mindreforbruk Bruk av bundne fond Sum bruk av avsetninger Overført til investeringsregnskapet Avsatt til bundne fond
0
0
0
2 776
0
Sum avsetninger
0
0
0
86 781
0
-3 476
0
-3 005
81 196
471
-1 419
0
-0
-3 005
1 419
Netto avsetning Regnskapsmessig merforbruk/ mindre forbruk
48 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
Investeringsregnskap Artsgrupper Regnskap 2014 Dok. 3 2014
Regulert bud. Regnskap 2013 2014
Avvik 2014 (III-I)
Kjøp av varer og tjenester
818 516
1 227 051
1 439 681
442 544
621 165
Merverdiavgift
168 712
286 500
339 658
82 991
170 945
Dekning av tidligere års udekkede investeringskostnader Sum investeringer
987 228
1 513 551
Bruk av lån Salg av eiendom Tilskudd fra bykassen
201 935
1 779 339
727 470
792 111
-1 178 051
-1 293 287
-549 389
-1 293 287
-40 834
-29 166
-39 556
-1 278 -65 330
-29 000
-85 360
-59 823
-20 030
-20 000
-20 000
-20 000
-286 500
-339 858
-171 145
Øvrige overføringer fra drift
-84 005
Tilskudd fra Husbanken MVA-refusjon
-168 712
EU tilskudd
-1 706
1 706
Øvrig finansiering
-8 701
-5 087
8 701
Sum finansiering
-245 727
-1 513 551
-1 779 339
-727 470
-1 533 612
Udekket
-741 502
741 502
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 49
UTDRAG AV BUDSJETT OG REGNSKAP
Balanseregnskap Tall i hele tusen Faste eiendommer og anlegg Utstyr, maskiner og transportmidler Utlån Aksjer og andeler
Regnskap 2014
Regnskap 2013
Endring
12 088 709
11 500 575
588 134
384
480
-96
0
0
0
3 425
3 425
0
Pensjonsmidler
206 029
175 248
30 781
Anleggsmidler
12 298 547
11 679 729
618 819
9 993
8 612
1 381
Kortsiktige fordringer
Premieavvik
91 920
127 236
-35 316
Kasse, postgiro bankinnskudd
91 889
40 773
51 117
Omløpsmidler Eiendeler Kapitalkonto
193 802
176 620
17 181
12 492 349
11 856 349
636 000
-4 143 541
-3 448 871
-694 670
Udekket i investeringsregnskapet
741 502
0
741 502
Regnskapsmessig mindreforbruk
-1 419
-3 005
1 586
-754
-754
0
-20 495
-20 495
0
-599
-2 776
2 177
Egenkapital
-3 425 307
-3 475 901
50 594
Konsernintern langsiktig gjeld
-7 895 295
0
-7 895 295
0
-7 984 040
7 984 040
-259 711
-246 818
-12 894
-4 202
-4 693
491
Endring i regnskapsprinsipp som påvirker AK (drift Ubundne investeringsfond Bundne driftsfond
Andre lån Pensjonsforpliktelse Premieavvik Annen konsernintern kortsiktig gjeld
-696 228
92 292
-788 520
Annen kortsiktig gjeld
-211 606
-237 189
25 583
Gjeld
-9 067 042
-8 380 448
-686 594
Egenkap. og gjeld
-12 492 349
-11 856 349
-636 000
50 OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014
Revisjonsberetning
OMSORGSBYGG ÅRSRAPPORT 2014 51
Omsorgsbygg Oslo KF Besøksadresse: Sommerrogata 1, 0255 Oslo (inng. Inkognitogata) Postadresse: Postboks 2773 Solli, 0255 Oslo www.omsorgsbygg.oslo.kommune.no E-post: postmottak@oby.oslo.kommune.no Telefon: 23 48 80 00 Telefaks: 23 48 80 11