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VERMIETUNG Gericht erleichtert Mieterhöhung nach Modernisierung

Vermieterinnen und Vermieter können nach durchgeführten Modernisierungen die Miete um acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Sie müssen dies ihren Mieterinnen und Mietern in einem Schreiben nachvollziehbar erläutern. Die Wüstenrot Bausparkasse AG, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 361/21) hin, das die Anforderungen an ein solches Schreiben erleichtert. Die Vermieterin eines Gebäudekomplexes hatte unter anderem eine Dämmung der Außenwände, des Daches und der Kellerdecken durchgeführt. In einem Schreiben an die Mieterinnen und Mieter erhöhte sie die Miete und beschrieb, wie sich die Gesamtkosten der einzelnen Maßnahmen auf die Wohnungen verteilen. Außerdem informierte sie über die zu erwartenden Energieeinsparungen. Einige Mieterinnen und Mieter wehrten sich gegen die Mieterhöhung und zogen vor Gericht. Sie machten dabei geltend, dass die Vermieterin in dem Schreiben nur die Gesamtkosten der einzelnen Maßnahmen genannt habe, nicht aber, wie sich diese zusammensetzen. Die Mieterhöhung sei damit unwirksam. Damit kamen sie zunächst vor dem Landgericht Bremen durch. Der BGH hob jedoch die Urteile auf und verwies die Sache an das Landgericht zurück. Laut Urteil hatte die Vermieterin die durchgeführten Maßnahmen im Mieterhöhungsschreiben ausreichend erläutert. Sie habe auch ausgeführt, welcher Anteil an den Gesamtkosten nicht auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werde, da sie Instandsetzungen betreffen, die von den Vermietern auf eigene Kosten durchzuführen sind. Eine weitere Detaillierung sei nicht nötig gewesen, damit die Mieterinnen und Mieter die Mieterhöhung plausibel nachvollziehen konnten. Falls sie die Angaben prüfen wollten, konnten sie von der Vermieterin Auskünfte einholen und sich Belege vorlegen lassen. Damit seien sie ausreichend vor unberechtigten Mieterhöhungen geschützt.

WOHNUNGSNEUBAU Gutachten zu Hamburger Baukosten aktualisiert

Die Stadtentwicklungsbehörde hat die aktuellen Hamburger Baukosten im Wohnungsneubau untersuchen lassen. Die Ergebnisse liegen nun vor. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) hat die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (ARGE e. V.) seit einem ersten Gutachten 2017 regelhaft mit der Aktualisierung der Betrachtung der Hamburger Baukosten beauftragt. Ziele sind die Feststellung der jeweils aktuellen Baukostensituation in Hamburg sowie die Analyse der aktuellen Baupreisund Baukostenentwicklung. Das umfasst auch die Darstellung der hieraus resultierenden Auswirkungen, insbesondere auf die Herstellungskosten in Hamburg. Gleichzeitig ermöglicht es eine erste Prognose für Anfang 2023. In das aktuelle Gutachten flossen fertiggestellte Bauvorhaben ein, die in den bisherigen Untersuchungen nicht erfasst wurden. Die aktuelle Auswertung für Hamburg (Stand: 2. Quartal 2022) umfasst über 11.200 Wohnungen mit insgesamt circa 810.000 Quadratmetern Wohnfläche und einem Investitionsvolumen von rund 3,8 Milliarden Euro. Im Ergebnis zeigt sich ein

Bauen kann regional unterschiedlich teuer ausfallen

gemitteltes Kostenniveau innerhalb einer großstadttypischen Spanne: Demnach liegen die Grundstückskosten im Median bei 916,96 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Herstellungskosten liegen im Median bei 4.017,70 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Während sich die bisherige Entwicklung bei den Grundstückskosten seit dem Kostenstand der letzten Fortschreibung (3. Quartal 2020) bis heute (2. Quartal 2022) mit plus 7,4 Prozent etwas abgeschwächt hat, ist es bei den Herstellungskosten im gleichen Zeitraum mit plus 28,2 Prozent zu einem außergewöhnlich hohen Preisanstieg gekommen. Hier spiegelt sich das momentan sehr hohe Niveau der allgemeinen Baupreisentwicklung im Wohnungsneubau wider. Dieses ist, insbesondere aufgrund der Corona-Pandemie und des Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine, sehr stark von steigenden Zinsen, Materialengpässen, Rohstoffknappheit, dramatischen Energiepreisanstiegen und Fachkräftemangel geprägt. Die ARGE e. V. geht vor diesem Hintergrund prognostisch nicht von einer schnellen Abschwächung der Baukostenentwicklung aus.

KOLUMNE Ausblick 2023

Traditionell wagen wir am Anfang eines Jahres einen Ausblick auf die Marktentwicklung von Immobilien, insbesondere in den gesuchten Lagen Hamburgs, also rund um die Außenalster, in der Hafencity sowie in den Elbvororten. Beim Rückblick auf unsere Prognose von vor einem Jahr müssen wir einräumen, nur halb Conrad Meissler richtig gelegen zu haben. „Es werden im unverändert starken Umfang wertstabile Immobilien in den natürlich guten Lagen gesucht und zu erneut höheren Preise erworben“, hatten wir geschrieben und dabei nicht geahnt, was sich in 2022 alles ereignen würde. Den Ukraine-Krieg haben wir nicht erwartet, nicht eine derart hohe Inflation, nicht die unfassbaren Lockdowns in China und auch nicht die Energiekrise. Die Notenbanken, allen voran die US-Notenbank, haben drastisch die Leitzinsen erhöht. Bauzinsen mit zehn Jahren Laufzeit verteuerten sich von 1,0 Prozent auf fast 4 Prozent per annum. Damit haben sich die Marktverhältnisse verändert. Der Markt hat sich normalisiert und ist auf das Niveau des Jahres 2019 zurückgekehrt, das allerdings bereits sehr hoch war. Viele Immobilienbesitzer, die noch während der Pandemie stillgehalten hatten, bieten inzwischen ihre Objekte an, in der Hoffnung noch von den Höchstpreisen während der extrem angebotsschwachen Pandemiezeit profitieren zu können. Damit hat sich die Auswahl für die Kaufinteressenten erhöht, deren Zahl sich jedoch verringert hat, da viele angesichts der teureren Zinsen in den Mietwohnungsmarkt ausgewichen sind, um dort die Verknappung sowie den Mietpreisanstieg zu forcieren. Denn unabhängig von allen äußeren Krisen muss weiterhin gewohnt werden, gibt es Ehescheidungen, Todesfälle, Geburten, berufliche Veränderungen und natürlich eine sehr starke Zuwanderung. So oder so wird Wohnraum gebraucht, in allen Lagen und Preisklassen. Im neuen Jahr wird die Nachfrage wieder anziehen. Gesucht sind vorrangig energiesparende Objekte, weshalb Neubauten kaum Preisnachlässe haben und Bestandsbauten Abschläge hinnehmen müssen. Nachgefragt werden möglichst kleinere Wohnungen oder Häuser, wodurch beim Kauf die höheren Zinsen relativiert werden können. Es wird viel verhandelt werden und Transaktionen werden länger dauern, so wie es eigentlich normal ist. Conrad Meissler, Meissler & Co