IMMOBILIEN

KOLUMNE Geteiltes Leid: CO2Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter

Seit Einführung der CO2-Abgabe Anfang 2021 gilt: Je mehr CO2 der Einzelne erzeugt, etwa durch Heizen, desto mehr zahlt er. Von Anfang an wurde über mögliche Entlastungen von Mietern diskutiert. Nun hat die Regierung diesen Wunsch erhört: Ab 2023 sollen die Mehrkosten gemeinsam von Mieter und Vermieter getragen werden. Ursprünglich hatte die Ampel-Koalition sich zur Aufteilung der Kosten auf ein Stufenmodell gestaffelt nach Energiebilanz des Gebäudes geeignet. Das Prinzip: Bei Wohnungen mit einer sehr schlechten Energiebilanz, d. h. mit einem jährlichen Ausstoß von mehr als 52 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter, sollen die Vermieter 90 Prozent und die Mieter zehn Prozent der CO2-Kosten tragen. Geplant sind insgesamt zehn Stufen, in denen der Anteil der Vermieter immer weiter abnimmt – bis hin zu sehr effizienten Gebäuden mit dem Energiestandard EH55: Hier sollen die Mieter nach den Plänen der Koalition die Zusatzkosten weiterhin allein tragen. In welche Stufe eine Mietwohnung fällt, hängt auch von der Heizkostenabrechnung ab. Zusätzlich zu den Kosten könnte auf Vermieter dadurch ein erheblicher bürokratischer Mehraufwand zukommen, da sie Angaben etwa zur Energiebilanz und zum CO2-Ausstoß der Wohnungen machen müssten. Der Bundesrat will dieses Modell nun aber nachbessern lassen: Die Einstufung des Gebäudes soll nicht mehr aufgrund des tatsächlich abgerechneten Verbrauchs vorgenommen werden. Stattdessen soll zur Ermittlung der CO2-Kosten ein Bedarfsausweis herangezogen werden, der dem jeweiligen Gebäude eine bestimmte energetische Qualität zuweist. Der Vorteil: Das indivi-

Oliver Moll

duelle Heizverhalten der Mieter, das Vermieter natürlich nicht kontrollieren können, hätte weniger Einfluss auf die Aufteilung der Kosten. Was bedeuten die Pläne zur Aufteilung des CO2-Preises nun konkret für Vermieter? Wie so oft gilt: Nichts Genaues weiß man (noch) nicht. Die Regierung muss sich nun erstmal mit der Stellungnahme der Länder befassen, bevor der Gesetzentwurf vom Bundestag verabschiedet und vom Bundesrat beraten werden kann. Fakt ist nur: Es gibt mal wieder keine Planungssicherheit für Vermieter – die Berichterstattung zu dem Thema sollte also im Auge behalten werden. Oliver Moll, Moll & Moll Zinshaus

BAUFIRMEN Insolvenzen kündigen sich oft an

Wird während des Hausbaus die Baufirma insolvent, dann ist das für viele Bauherren eine echte Katastrophe, denn das komplexe Insolvenzverfahren unterbricht den Bau zunächst einmal für mindestens rund ein halbes Jahr, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Damit es vielleicht erst gar nicht so weit kommt oder sie zumindest nicht kalt erwischt werden, sollten Bauherren nicht nur auf Sicherheiten und einem ausgewogenen Zahlungsplan bestehen, sondern immer auch wachsam sein. Insolvenzen kündigen sich nämlich oft an. Bauherren sollten regelmäßig auf ihrer eigenen Baustelle nach dem Rechten sehen, empfiehlt der VPB. Dann fällt ihnen auf, wenn sich Arbeiten verzögern, Subunternehmer nicht mehr erscheinen, wenn plötzlich fremde Firmen auftauchen, Material nicht geliefert oder gelieferte Baustoffe gar wieder abgeholt werden, wenn die Bau stelle tagelang verwaist ist und einen schlampigen Eindruck macht, wenn sich Subunternehmer direkt an die Bauherren wenden und wenn die Baufirma schwer zu erreichen ist.

ENERGIE Hamburger Wohnungswirtschaft fordert Gaspreisbremse

Die im Hamburger Bündnis für das Wohnen organisierten Wohnungsverbände und der städtische Wohnungskonzern SAGA haben die Politik aufgefordert, unverzüglich eine Gaspreisbremse umzusetzen. „Angesichts der steigenden Gaspreise drohen dramatische soziale Verwerfungen sowie der deutschen Volks- und Wohnungswirtschaft große Schäden“, heißt es in einer Mitte September veröffentlichten gemeinsamen Erklärung. „Nur durch einen Gaspreisdeckel könnten hunderttausende Mieterinnen und Mieter vor dem wirtschaftlichen Ruin gerettet werden. Wir wollen nicht, dass die Menschen sich zwischen einer warmen Wohnung und einem Lebensmitteleinkauf für die Familie entscheiden müssen.“

KOLUMNE Normalisierung des Marktes

Selten konnte man so viel über die Lage an den Immobilienmärkten in den Zeitungen lesen wie in den letzten Monaten. Zahlreiche Stu dien sprechen von einem Wendepunkt nach 17 Jahren Aufwärtstrend. Dabei werden vor allem kurzfristige Faktoren betrachtet, etwa die Zinsen, die Inflation oder eine mögliche Rezession. Eine Auswirkung auf die Marktentwicklung wird jedoch nicht näher analysiert, nämlich dass sich auch der Wohnimmobilienmarkt in den zurückliegenden zweieinhalb Jahren Pandemie in einer Ausnahmesituation befand. Einerseits konnten wir feststellen, dass sich die Wohnbedürfnisse grundlegend zu ändern schienen. Immer mehr Menschen suchten plötzlich nach größeren Wohnimmobilien bevorzugt in den grünen Stadtteilen Hamburgs und diese am besten mit großzügigen Balkonen, Terrassen oder Gartenanteilen. Im Gegenzug kamen viel zu wenig Angebote in den Markt, da diejenigen, die über eben solche Immobilien verfügen, an diesen festhielten, selbst wenn veränderte Lebensumstände eigentlich den Wechsel in eine andere, geeignetere Immobilie erforderlich machen. Nach dem Abebben der Pandemie hat sich diese Lage wieder geändert. Es kommt mehr Bewegung in den Markt, weil sich die Menschen wieder mehr bewegen. Zugleich nimmt der Generationenwandel Fahrt auf, da die geburtenstarken Jahrgänge in den Ruhestand wechseln und sich für ihren Lebensabend neu aufstellen. Zunehmend trennen sich ältere Menschen von ihren gerade in den letzten zehn Jahren deutlich an Wert gestiegenen Immobilien, um mit den freien Mitteln in eine begehrte Ferienregion zu ziehen. Wir verzeichnen jedenfalls in den guten und sehr guten Lagen Hamburgs in den letzten Monaten ein zugenommenes Angebot, das im Übrigen der Menge nach vergleichbar ist mit der Zeit vor dem Ausbruch der Pandemie. Die Folge ist, dass sich der seit Jahren allein von den Verkäufern dominierte Wohnimmobilienmarkt etwas zugunsten der Käufer wandelt und zu einer Normalisierung zurückkehrt. Beide Seiten stehen wieder gleichberechtigter gegenüber, weshalb es in jedem Fall um die Qualität einer Immobilie, insbesondere um ihre Lage geht. Die Nachfrage hat sich dabei kaum verändert, denn gewohnt wird immer und viele Interessenten, vor allem die Generation der Erben, verfügen über ausreichend Mittel, ihre Traumimmobilie zu erwerben. Die Transaktionszahlen werden deshalb wieder zunehmen und für einen weiterhin stabilen Markt sorgen.

Conrad Meissler