[
2
]
πόλη
κατοικία
χωρικές σχέσεις συνύπαρξης μεταξύ μεμονωμένου κτιρίου και οικοδομικού τετραγώνου
Δημήτριος Κολλάρος Νικόλαος Ρώσσης Ι. Κυπριανός Φραγκιαδάκης Επιβλέπων καθηγητής Αναστάσιος Παπαϊωάννου
Σεπτέμβριος 2018
Θα θέλαμε να ευχαριστήσουμε θερμά τον κύριο Χρήστο Δόξα για το υλικό που μας παραχώρησε συμβάλλοντας σε μεγάλο βαθμό στην εκπόνηση της παρούσας εργασίας.
1 .
Η ελληνική πόλη αποτελεί την υπερφιλόδοξη μετατροπή ενός σχετικά μικρού κτισμένου συνόλου ως μια αστική υπερσυγκέντρωση μέσα απ’ τη συνεχή επανάληψη μιας μονάδας· μια διαδικασία με ελάχιστη οργάνωση ή προγραμματισμό, βασισμένη στη μικροκλίμακα: την πολυκατοικία και τον μικρό κατασκευαστή (...). Η πολυκατοικία είναι ταυτόχρονα η υποδομή(...) αλλά και η υπερδομή. Η πολυκατοικία ενσωματώνει την ίδια την ανάπτυξή της καθώς είναι, ταυτόχρονα, το μέσο και το αποτέλεσμα. Η έλλειψη οποιουδήποτε οργανωτικού μηχανισμού προσδιορίζει και την εξάπλωση της ελληνικής πόλης: «ριπές κατά βούληση» νέων πολυκατοικιών περιγράφουν το τυχαίο της διαδικασίας. Η ελληνική πόλη είναι τελικά η πόληκατοικία. Γ. Αίσωπος | Γ. Σημαιοφορίδης, ΜΕΤΑΠΟΛΙΣ 2001. Η σύγχρονη (ελληνική) πόλη, Αθήνα 2001, σελ.36.
Περιεχόμενα
13
22
Κεφάλαιο 1
4.1.2 Επιμέρους αποτελέσματα ανάλυσης ανά ομάδα
Διαμέρισμα Πολυκατοικία2
78
1. Εισαγωγή
108
Στο τετράγωνο
111
5.1 Ανάλυση στην κλίματα του Ο.Τ
Κεφάλαιο 2
Κεφάλαιο 5
59
3.2 Τυπολογίες Οικοπέδων
31
2.1 Ιστορική αναδρομή Κοινωνικό πλαίσιο
60
Κεφάλαιο 4 Κατοικία
113
5.2 Διαπιστώσεις στην κλίμακα του Τετραγώνου
43
2.2 Θεσμικό πλαίσιο
63
Ανάλυση κτιρίων
128
Κεφάλαιο 6
Γενικά συμπεράσματα
52
Κεφάλαιο 3
65
4.1 Ανάλυση σε επίπεδο κάτοψης
136
Βιβλιογραφία Εικονογραφικές πηγές
55
3.1 Αθήνα Ο.Τ.
68
4.1.1 Κοινά χαρ/κα μεταξύ διαφ. ομάδων
145
Παράρτημα
27
Ιστορία Κοινωνία Νομοθεσία
Πόλη
11
Σύνοψη Αντικείμενο της παρούσας εργασίας είναι η μελέτη της διαμόρφωσης ενός τυπικού αστικού οικοδομικού τετραγώνου σε μια περιοχή μικτών χρήσεων, χτισμένη με συνεχές σύστημα και κατοίκους μέσων εισοδημάτων. Εν ολίγοις επιδιώκεται η χαρτογράφηση με αρχιτεκτονικούς όρους των τυπικών συνθηκών ζωής μιας μέσης αστικής γειτονιάς όπου ζει η πλειοψηφία των κατοίκων κεντρικών περιοχών μιας μεγάλης ελληνικής πόλης. Η προσέγγιση αυτή ξεκινάει από τη μελέτη του μεμονωμένου κτιρίου της πολυκατοικίας και συνεχίζει εστιάζοντας στην κλίμακα του οικοδομικού τετραγώνου στην οποία πραγματοποιείται εν τέλει η προβολή των χωρικών και λειτουργικών παραμέτρων που χαρακτηρίζουν τη ζωή στην πόλη. Αυτό γίνεται γιατί, παρόλο που η ζωή και η καθημερινή δραστηριότητα της πλειοψηφίας των κατοίκων της πόλης συμβαίνει σε διαμερίσματα πολυκατοικιών, η μορφή τους αλλά και ο τρόπος που αυτά είναι ενταγμένα στα κτίρια έχει καθοριστεί βαθύτατα από τις παραμέτρους ένταξης των κτιρίων στα οικοδομικά τετράγωνα. Οι σχέσεις αυτές ορίζονται μεν από τις θεσμικές επιταγές της πολιτείας, πηγάζουν όμως από το σύνολο των πρακτικών που ιστορικά έχουν ακολουθηθεί για την παραγωγή του χτισμένου χώρου, ήδη από τον τρόπο κατάτμησης της αστικής γης μέχρι την αποσπασματική παραγωγή του κτιριακού αποτελέσματος και την εμπορική του εκμετάλλευση. Ενώ η διαδικασία αυτή παραγωγής του κτισμένου χώρου στις ελληνικές πόλεις έχει εντοπισμένα τόσο θετικά όσο και αρνητικά χαρακτηριστικά, εξακολουθεί να αναπαράγεται απαράλλαχτη μέχρι και σήμερα. Η ένταξη του διαμερίσματος στο κτίριο της πολυκατοικίας και στη συνέχεια η ένταξη της πολυκατοικίας στο οικοδομικό τετράγωνο όπως έχει εφαρμοστεί μέχρι σήμερα επομένως, ενέχει προβληματικά χαρακτηριστικά που επηρεάζουν σε μεγάλο βαθμό την ποιότητα της ζωής εντός τους. Εντούτοις, παρ’ όλες τις αρνητικές διαπιστώσεις ως προς το χωρικό αποτύπωμα και την δυσμενή χροιά τους στην ποιότητα ζωής εντός των κτιρίων, οι τυπικές ελληνικές αστικές γειτονιές φέρουν χαρακτηριστικά που τις χρωματίζουν θετικά και τις καθιστούν ζωντανές και πολυσυλλεκτικές. Τα χαρακτηριστικά αυτά δεν παραγνωρίζονται στην παρούσα εργασία, αλλά λαμβάνονται υπόψη ως θετικά αποτελέσματα της διαμόρφωσης του χτισμένου χώρου, αποκαλύπτοντας την άλλη όψη του ίδιου νομίσματος. Εκκινώντας από κάποιες βασικές παρατηρήσεις επί του θέματος, το ζητούμενο είναι η μελέτη από χωρικής – συνθετικής πλευράς των βασικών χαρακτηριστικών συγκρότησης της ζωής του οικοδομικού τετραγώνου, αρχικά μέσω της ανάλυσης των μεμονωμένων κτιρίων πολυκατοικιών που το αποτελούν και στη συνέχεια η προσέγγισή τους ως μέρη ενός οικοδομικού τετραγώνου. Σκοπός είναι εν τέλει να εξαχθούν συμπεράσματα ως προς τις θετικές και αρνητικές παραμέτρους της διαδικασίας διαμόρφωσης της πόλης, τόσο σε θεσμικό όσο και σε επίπεδο πρακτικών δόμησης μελετώντας το τετράγωνο ως σύνολο και όχι μόνο ως προς τα επιμέρους στοιχεία που το συγκροτούν.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1
[
2
]
πόλη
κατοικία
ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ ΤΕΤΡΑΓΩΝΟ
«..γκρέμισαν τα νεοκλασικά και κατέστρεψαν την πόλη» «..οι μηχανικοί και οι εργολάβοι που έφτιαξαν τις πολυκατοικίες..» «..παλιά παίζαμε στο δρόμο, τώρα τα παιδιά δεν έχουν πού να παίξουν» «..στην Αθήνα δεν έχω φίλους, έχω μόνο γνωστούς..» «..χάθηκε το πράσινο, δεν έχει ένα δέντρο να σταθείς» «..η από πάνω πάλι τίναξε τα χαλιά και μου λέρωσε τη μπουγάδα» «..μην ανοίξεις το παράθυρο του φωταγωγού, μυρίζει» «..στο τέρμα του διαδρόμου άνοιξαν γραφείο κάτι δικηγόροι» «..τα μελομακάρονα μου τα έδωσε η κυρία Τούλα απ’ τον 4ο» «..άκουσα ότι υπάρχει μια επιδότηση για να βάλουμε αλουμίνια στις πόρτες..» «..θέλω να κλείσω λίγο τη βεράντα και να κάνω ένα μικρό δωματιάκι» «..μας έχει κάψει ο ήλιος, πρέπει να βάλουμε τέντες» «..εσείς στην πολυκατοικία ανάβετε το καλοριφέρ;» «..δεν έχει χώρο στην ταράτσα να βάλω ηλιάκό..» «..το δικό μου διαμέρισμα είναι εκείνο στον 2ο, με τον βαμμένο τοίχο..» «..το καινούργιο διαμέρισμα έχει μεγάλες μπαλκονόπορτες και δεν έχω πού να βάλω τα έπιπλα..» «..πετάξου μέχρι το ράφτη δίπλα να του πας το παντελόνι να στο κοντύνει» «..η Αθήνα έχει κρυφές χάρες, δεν την αλλάζω με τίποτα..» «..μου τέλειωσαν τα τσιγάρα -έχει ψιλικατζίδικο στον από πάνω δρόμο.. »
16
Από το διαμέρισμα στο τετράγωνο Το πρωινό ξύπνημα στο σκοτεινό συνήθως υπνοδωμάτιο που βλέπει στον ακάλυπτο είναι η πρώτη αίσθηση της ημέρας. Τα παντζούρια είναι κλειστά εξασφαλίζοντας τις απαραίτητες συνθήκες ιδιωτικότητας ώστε το βλέμμα της κυρίας Δέσποινας απέναντι να μην φτάνει στο εσωτερικό του σπιτιού, επιτρέποντας έτσι την κυκλοφορία με την όποια επιθυμητή περιβολή. Η μπαλκονόπορτά της είναι μόλις λίγα μέτρα απέναντι και παρ’ όλο που τόσο αυτή, όσο και ο άντρας της (συνταξιούχοι εκπαιδευτικοί και οι δύο) είναι ευγενικοί και καθόλου αδιάκριτοι, δεν είναι όλες οι μέρες πρόσφορες για κοινωνικές συναναστροφές και τα ανοιχτά παράθυρα ειδικά σε αυτές τις μικρές αποστάσεις τις ευνοούν. Η θέα προς τον ακάλυπτο δεν είναι και τόσο συναρπαστική άλλωστε, ώστε το παράθυρο να είναι συχνά ανοιχτό. Μένοντας κανείς στον 3ο και παρότι βρίσκεται πέντε ολόκληρους ορόφους πάνω από το επίπεδο του ακαλύπτου δεν έχει ιδιαίτερο φως ανεξαρτήτως εποχής, ειδικά αν πρόκειται για τη βορεινή όψη. Η έλλειψη φύτευσης σε αυτόν, που διαφορετικά θα μπορούσε να σπάει τη μονοτονία, κάνει την εικόνα ακόμα πιο μουντή. Ο ακάλυπτος είναι στρωμένος όλος με τσιμέντο και τον χρησιμοποιούν αποκλειστικά οι μετανάστες που μένουν στο υπόγειο στο παλιό διαμέρισμα του θυρωρού, για να απλώνουν τη μπουγάδα τους. Τα τρία παιδιά τους ακούγονται πού και πού όταν βγαίνουν για παιχνίδι και είναι τα μόνα που τον χαίρονται εν τέλει, καθώς είναι στριμωγμένος ανάμεσα σε όλους αυτούς τους μαντρότοιχους που τον χωρίζουν απο τους αντίστοιχα στενάχωρους ακαλύπτους των γειτονικών πολυκατοικιών. Τα μπροστινά παράθυρα έχουν αυτό το ξύλινο ρολό με την ανάκλιση, που σκιάζει και ταυτόχρονα δε μπορούν να βλέπουν οι απέναντι. Αφήνει τον αέρα και το φως να περνάει ανάμεσα στις γρίλιες, αλλά όχι τα βλέμματα. Γιατί άραγε να μην το τοποθετήσουν και πίσω; Βλέποντας τις δύο όψεις νομίζει κανείς ότι πρόκειται για δύο διαφορετικά κτίρια. Η μπροστινή έχει αρτιφισιέλ σοβά που αν και κρατάει πολλή σκόνη δίνει μια αίσθηση ποιότητας και πολυτέλειας, ενώ η πίσω έχει απλό λείο σοβά και μωσαϊκό στο μπαλκόνι. Στη μπροστινή πλευρά που βλέπει στο δρόμο έχει επίσης άπλετο φως και είναι μεγάλη απόλαυση το ξάπλωμα στο σαλόνι τις Κυριακές για διάβασμα ή κουβέντα με φίλους που επισκέπτονται για καφέ. Απίστευτο τι έχαναν οι άνθρωποι παλιότερα που το κράταγαν κλειστό και το άνοιγαν μόνο λίγες φορές τον χρόνο! Άλλοι καιροί, άλλα ήθη.. Μπροστά υπάρχει και μεγαλύτερη απόσταση από τους απέναντι και σαφώς καλύτερη θέα, παρόλο που πάλι το μπαλκόνι του απέναντι είναι και πάλι αυτό που βλέπει κανείς, τουλάχιστον είναι γεμάτο με τεράστιες γλάστρες με λουλούδια. Το πώς μπορεί να χωρέσει τόσα λουλούδια σε ένα μπαλκόνι μόλις ένα μέτρο πλάτος είναι απορίας άξιον, αν και είναι κάτι που δεν το κάνουν όλοι. Άλλοι έχουν λουλούδια και άλλοι έχουν ντουλάπες και ποδήλατα, η χρήση του μπαλκονιού απ’ τον κάθε ένοικο είναι σημαντικά διαφορετική.
Τα τζάμια το καλοκαίρι μένουν ανοιχτά λόγω ζέστης, αλλά και πάλι δεν έχει ιδιαίτερη διαφορά αν δεν έχει κανείς κλιματισμό, αφού ο αέρας δεν περνάει ανάμεσα σε τόσα κτίρια. Έτσι τα έφτιαχναν μέχρι το ’80 περίπου, οπότε και άρχισαν τα διπλά τζάμια μαζί με το τζάκι, την αυτόνομη θέρμανση και τον ηλιακό να είναι αξεσουάρ που προσπαθούν να δικαιολογήσουν τον χαρακτηρισμό «πολυτελή διαμερίσματα» στην ταμπέλα του εργολάβου. Ως τότε πολυτέλεια ήταν το ζεστό νερό για τον θερμοσίφωνα και η θέρμανση με το καλοριφέρ. Οι πολυτέλειες του συγκεκριμένου διαμερίσματος είναι το δρύινο πάτωμα σε όλους τους χώρους του σπιτιού, πλην του μπάνιου, της κουζίνας και του διαδρόμου (εκεί έχει μωσαϊκό που ένα τρίψιμο το θέλει, είναι η αλήθεια) και το ψηλό ταβάνι («3 μέτρα καθαρό, σήμερα το πολύ μέχρι 2.70 τα κάνουν» όπως έλεγε και ο μεσίτης). Στο μπάνιο ή στην κουζίνα είναι πάντως που καταλαβαίνει κανείς για τα καλά ότι ζει σε πολυκατοικία. Ο φωταγωγός διαστάσεων μικρότερων από 1x1m, μπορεί να μη φέρνει φως όπως λέει το όνομά του (έχεις άλλους τρεις ορόφους από πάνω άλλωστε, πού να φτάσει), φέρνει όμως μυρωδιές (απ’ τη μια είναι το παράθυρο του μπάνιου και απ’ την άλλη της κουζίνας) και κυρίως τα νέα της ημέρας. Τα Σάββατα που το ξύπνημα γίνεται αργά η μύτη σπάει από τα ψάρια ή τους κεφτέδες της αποκάτω (πάντα μαγειρεύει το Σάββατο), ενώ ο Στέφανος ο γιος των από πάνω που μόλις άρχισε να λέει τα πρώτα του λόγια, δε βάζει γλώσσα μέσα. Παρ’ όλο που η πολυκατοικία είναι αρκετά μεγάλη (6 όροφοι - 45 διαμερίσματα) ο καθένας ανάλογα με τον βαθμό κοινωνικότητάς του μπορεί να γνωρίσει αν θέλει αρκετούς από τους συγκατοίκους σε σύντομο χρονικό διάστημα, ακόμη και αν δεν υπάρχει συμπάθεια προς όλους. Ειδικά εκείνοι που δεν συμφωνούν να βαφτούν οι όψεις του ακαλύπτου και να διορθωθούν τα ξεκολλημένα μάρμαρα που είναι έτοιμα να πέσουν είναι δικαιολογημένα αντιπαθείς. Βλέπουν το σπίτι τους (γιατί σπίτι τους είναι κι αυτό κι ας μη βλέπει το διαμέρισμά τους στον ακάλυπτο) να ρημάζει και δεν κάνουν κάτι. Τη μπροστινή βέβαια τη βάψανε πριν τους Ολυμπιακούς το 2004, η πίσω έχει μείνει όπως χτίστηκε το ‘65. Λείος σοβάς βαμμένος άσπρος (σκούρο γκρι πλέον απ’ τα χρόνια) και μικρά μπαλκονάκια, αντί για τα μεγάλα της πρόσοψης. Πάλι καλά που κράτησαν τόσο, παρ’ ότι πρόκειται για πολυκατοικία της αντιπαροχής. Έκαναν καλή δουλειά τα συνεργεία τότε φαίνεται. Η κατάβαση από τη σκάλα δεν είναι και η πιο ευχάριστη διαδικασία, γιατί τα φώτα του κλιμακοστασίου σβήνουν γρήγορα (οικονομία παντού) και άσχετα με το αν είναι μέρα ή νύχτα, οι συνθήκες είναι σκοτεινές και η ψηλάφηση στους τοίχους για το μπουτόν σύνηθες σπορ. Δεν είναι σπάνια διαδικασία όμως, καθώς ούτε το ασανσέρ είναι αλλαγμένο και συχνά κολλάει. Το μεγάλο ασανσέρ δηλαδή, για το μικρό ούτε λόγος, είναι το παλιό υπηρεσίας και το χρησιμοποιούν πλέον μόνο για να κατεβάζουν τα σκουπίδια. Παλιότερα στην πολυκατοικία είχε μόνο διαμερίσματα κατοικιών όπως και στις διπλανές άλλωστε και είχε ησυχία, υπερβολική ίσως. Τον τελευταίο χρόνο όμως που άνοιξαν ένα δικηγορικό γραφείο στον 1ο (το άνοιξε η κόρη του οικοπεδούχου που έχει και το τελευταίο ρετιρέ) και ένα οδοντιατρείο στο υπερυψωμένο ισόγειο έχει πάρει λίγο ζωή η είσοδος. Ειδικά οι οδοντίατροι είπαν ότι ήθελαν ισόγειο για να φαίνεται από τον δρόμο ως διαφήμιση. Δεν είναι κακή η ιδέα τους, καθιστά μάλλον περιττή και την τεράστια ταμπέλα στο κάγκελο μπαλκονιού τους (που τοποθέτησαν μάλιστα χωρίς να ρωτήσουν). Η συστηματική είσοδος επισκεπτών ξένων στην πολυκατοικία πάντως έχει ανασταστώσει τους παλιούς ενοίκους, ιδίως τους μεγαλύτερους σε ηλικία. Έχουν αρχίσει να κλειδώνουν την είσοδο τα βράδια, κάτι εκνευριστικό όταν έχει κανείς επισκέπτες εκείνες τις ώρες και μάλλον επικίνδυνο στην περίπτωση έκτακτης ανάγκης.
18
Είχαν συνηθίσει διαφορετικά τη ζωή στο κτίριο, αν και η γειτονιά πάντα έσφυζε από ζωή.Ενώ στην πολυκατοικία έχει μόνο διαμερίσματα, στους γύρω δρόμους έχει μαγαζιά για όλα τα είδη πρώτης ανάγκης και ακόμα περισσότερα: φούρνος, ψιλικατζίδικο, μανάβικο, φαρμακείο σε λίγα μόλις βήματα, ακόμα και γυμναστήριο έχει λίγο πιο δίπλα. Το τελευταίο πιάνει ολόκληρο το υπόγειο της πολυκατοικίας εκείνης. Έτσι, κάνοντας μια βόλτα το τετράγωνο έχει κανείς όλα τα βασικά, για τα πιο ιδιαίτερα υπάρχουν άλλωστε και τα μαγαζιά του κέντρου. Πρόσφατα στην απέναντι γωνία άνοιξε και ένα μπακάλικο με βιολογικά προϊόντα. Είναι πιο ακριβό απ’ το μεγάλο σούπερ μάρκετ που βρίσκεται λίγα τετράγωνα πιο πάνω, αλλά ο κόσμος το προτιμάει και το στηρίζει. Το μαγαζί εκείνο (παλιό καφενείο) ήταν για χρόνια κλειστό και τώρα που ξανάνοιξε πήρε ζωή το μισό τετράγωνο. Είναι εντυπωσιακό πώς αλλάζει η γειτονιά ακόμη και με ένα μόνο μαγαζί. Στον δίπλα δρόμο που έχει πιο καινούργιες πολυκατοικίες αυτό δεν πρόκειται να συμβεί ποτέ. Εκεί τα ισόγεια δεν έχουν μαγαζιά, στα περισσότερα κτίρια είναι πιλοτές και χρησιμοποιούνται μόνο ως parking που πάλι δεν φτάνουν να χωρέσουν όλα τα αυτοκίνητα των κτιρίων. Ειδικά δύο καινούργιες που πρόλαβαν να χτιστούν πριν την κρίση έχουν parking τόσο στο ισόγειο όσο και στο υπόγειο, αν και μάλλον στο υπόγειο δε θα θέλει να παρκάρει κανείς, αφού πιο πολύ σκάλα θυμίζει η ράμπα που έχουν κατασκευάσει. Λογικό είναι να μην τους φτάνουν οι θέσεις βέβαια, 7 όροφοι (εκεί που όλη η γειτονιά είχε το πολύ 6όροφα) σε μόλις 200τμ οικοπέδου, πόσα αυτοκίνητα να χωρέσουν; Κρίμα πάντως, το διώροφο που υπήρχε στη θέση της μιας από τις δύο ήταν πολύ όμορφο και με κήπο πίσω και μια λεμονιά που αχνοφαινόταν από την πλαϊνή πόρτα. Ήταν χαμηλό και άφηνε το φως να περάσει με αποτέλεσμα ο κήπος να είναι πάντα πράσινος, ακόμη και όταν σταμάτησαν να τον περιποιούνται και το σπίτι ερήμωσε, μέχρι που το γκρέμισαν. Πριν τις καλοκαιρινές διακοπές ήταν εκεί και στην επιστροφή είχαν ήδη αρχίσει να σκάβουν για τα θεμέλια. Τώρα φαίνονται φυτεμένες δύο τριανταφυλλιές στο βάθος, πίσω από τα αυτοκίνητα, αλλά δύσκολα θα τις δει ο ήλιος εκεί που βρίσκονται. Ίσως, αν συνεννοούνταν όλοι οι κάτοικοι των ακαλύπτων να γκρέμιζαν τις μάντρες ή να άφηναν πού και πού καμιά χαραμάδα ανάμεσα στα κτίρια κάτι να γινόταν. Αλλά μέχρι τότε έχουμε καιρό...
19
Αυτή η όχι και τόσο φανταστική αφήγηση περιγράφει ελαφρώς λυρικά αλλά πάντως συμπυκνωμένα την εικόνα της καθημερινότητας σε μια τυπική αστική συνοικία της Αθήνας. Μπορεί να τη φανταστεί κανείς στους Αμπελόκηπους, στου Γκύζη, στην Κυψέλη, στο Παγκράτι, στο Κουκάκι ή στα Πετράλωνα και είναι η εικόνα της ζωής μέσα και ανάμεσα στις πολυκατοικίες των γειτονιών που ζούμε. Πρόκειται για γειτονιές που συγκροτούνται από πολυκατοικίες κυρίως παλιές, χτισμένες την χρυσή περίοδο της ανοικοδόμησης και της αντιπαροχής, αλλά και νεότερες. Είναι γειτονιές που σφύζουν από ζωή κατά τη μεγαλύτερη διάρκεια της ημέρας ακόμη κι αν δεν βρίσκονται στην καρδιά της πόλης. Μέσα στα πυκνοδομημένα τετράγωνα των γειτονιών αυτών αναπτύσσονται γνωριμίες, φιλίες, αλλά και έριδες μεταξύ των κατοίκων. Παρ’ όλα αυτά οι συνθήκες της καθημερινής διαβίωσης δεν ευνοούνται από το χτισμένο περιβάλλον κι αυτό γιατί το τελευταίο δεν είναι διαμορφωμένο τόσο με γνώμονα την ποιότητα του χώρου ως σύνολο, αλλά την ποσότητα των εσωτερικών χώρων των κτιρίων σε τετραγωνικά μέτρα και πλήθος δωματίων. Τα οικοδομικά τετράγωνα δείχνουν υπερβολικά συμπαγή, ως εξαώροφα και πλέον αδιαπέρατα τείχη κτιρίων, με κλιμακωτή απόληξη, συνήθως με ενιαίο μέτωπο ως το πεζοδρόμιο, το οποίο σπάει από κάποιο πιο σύγχρονο που υποχωρεί από αυτό. Εξ’ αιτίας της συμπαγούς αυτής δομής το φως και (κυρίως) ο αέρας σπάνια φτάνουν με την ίδια ευκολία στο εσωτερικό του τετραγώνου, ενώ το βλέμμα ακόμα και στις πιλοτές δεν φτάνει παρά μέχρι τον μαντρότοιχο της εσωτερικής μεσοτοιχίας. Οι όψεις δεν έχουν πάντα το ίδιο ύψος, με το μπαλκόνι του ενός κτιρίου να βρίσκεται σε διαφορετική στάθμη από εκείνο του διπλανού. Η ποικιλομορφία των κτιρίων πολλαπλασιάζεται περαιτέρω από την αυτενέργεια του κάθε ιδιοκτήτη, που αυθαιρετώντας ή μη, βάζει την προσωπική του πινελιά επί των όψεων με επιγραφές, τέντες, στέγαστρα ή ακόμη και απλό χρωματισμό, μετατρέποντας τον ήδη ασύγχρονο με τα γειτονικά αλλά αρχικά σχεδιασμένο ατομικό ρυθμό του κάθε κτιρίου σε μια συνολικά “οπτική χασμωδία” . Οι ακάλυπτοι και οι χώροι των κτιρίων που εκτονώνονται σε αυτούς έχουν πολύπλοκα ακανόνιστα σχήματα τα οποία έχουν προκύψει από το πλήθος των πολυκατοικιών που συναποτελούν το οικοδομικό τετράγωνο. Όντας χτισμένοι σε διαφορετικές χρονικές φάσεις, χωρίς πρόνοια ή ενδιαφέρον για τη διαμόρφωση ενός ενιαίου και λειτουργικού εσωτερικού χώρου, το αποτέλεσμα είναι οι χώροι αυτοί να μένουν τελικά ανεκμετάλλευτοι και η φτωχή ποιότητά τους να αντανακλάται και στους στους εσωτερικούς χώρους των κτιρίων που εκτονώνονται σε αυτούς. Οι εσωτερικοί χώροι των διαμερισμάτων πάλι, δεν είναι πάντοτε διαμπερείς. Όταν έχουν εκτόνωση στη μπροστινή όψη διαθέτουν μια στοιχειώδη θέα και αναπνοή όση τους επιτρέπει το πλάτος του δρόμου και η στάθμη του ορόφου. Το φυσικό φως εξαρτάται από τον προσανατολισμό της όψης, γεγονός εντελώς τυχαίο, καθώς δεν υπήρξε ποτέ τέτοια μέριμνα κατά την κατασκευή. Η εκτόνωση στην εσωτερική όψη του ακαλύπτου
20
ακολουθεί τις συνθήκες που προαναφέρθηκαν. Οι ενδιάμεσοι χώροι είναι συνήθως σκοτεινοί και φωτίζονται εμμέσως από τους εξωτερικούς και όχι από τους κατ’ όνομα και μόνο φωταγωγούς. Τα ύψη των κτιρίων ενώ δεν είναι πάντοτε ενοχλητικά, ανάλογα με το πλάτος του δρόμου μπορούν να καταστούν απάνθρωπα, περιορίζοντας το φως ειδικά στους χαμηλότερους ορόφους. Το φαινόμενο αυτό είναι ακόμη περισσότερο αντιληπτό στους χώρους που βρίσκονται στο εσωτερικό του τετραγώνου, αφού εκεί δεν υπάρχει η κλιμακωτή διάταξη των ρετιρέ όπως στις εξωτερικές όψεις και τα ύψη (ή πιο σωστά τα βάθη) είναι ακόμη πιο μεγάλα. Οι πλέον ευνοημένοι όροφοι των πολυκατοικιών είναι οι ψηλότεροι των ρετιρέ, όπου πέραν των πιο ευήλιων και ευάερων συνθηκών και ανεξαρτήτως διαρρύθμισης διαθέτουν μεγάλους χώρους υπαίθριας εκτόνωσης στα βατά δώματα λόγω των υποχωρήσεων, έχοντας όμως τις περισσότερες φορές προβλήματα θερμομόνωσης. Είναι όμως λίγοι σε σχέση με το σύνολο των ορόφων του κάθε κτιρίου. Οι χαμηλότεροι όροφοι είναι περιορισμένοι σε μια εσωστρεφή διαβίωση, ακόμη και στους χώρους που βλέπουν προς τον δρόμο, καθώς οι δυνατότητες εκτόνωσης περιορίζονται στους στενούς εξώστες, ενώ οι χώροι που βλέπουν προς τον ακάλυπτο, όπως προαναφέρθηκε, είναι ακόμα πιο εσωστρεφείς καθώς δεν είναι ελκυστικοί καν για εκτόνωση, πέραν του φτωχού ηλιασμού και αερισμού τους. Συντίθεται εν τέλει μια διφορούμενη γλυκόπικρη εικόνα της ζωής στην πόλη, όπου οι εμπειρίες και οι μνήμες της καθημερινής συμβίωσης την χρωματίζουν θετικά, ενώ οι χωρικές ποιότητες γεννούν ερωτηματικά ως προς το τι δεν λειτουργεί σωστά και πού οφείλεται αυτό, ώστε να αναζητηθούν οι τρόποι να αλλάξει.
21
22
1. Εισαγωγή Η πιο χαρακτηριστική εικόνα κατοίκησης και εργασίας που μας έρχεται στο μυαλό όταν καλούμαστε να περιγράψουμε την καθημερινή ζωή στο τυπικό ελληνικό αστικό περιβάλλον, είναι εκείνη που συμβαίνει σε ένα διαμέρισμα ή ένα κατάστημα πολυκατοικίας, χτισμένης σε συνεχές σύστημα στο οικοδομικό τετράγωνο μιας περιοχής μικτών χρήσεων. Πρόκειται για μια πολυκατοικία από αυτές που χτίστηκαν κατά κόρον μεταπολεμικά με τη μέθοδο της αντιπαροχής, αρχικά στα μεγάλα αστικά κέντρα και στη συνέχεια ως επανάληψη του μοντέλου αυτού και στις μικρότερες επαρχιακές πόλεις, σε μικρότερη ίσως ένταση και κλίμακα, αλλά πάντως με τα ίδια λιγότερο ή περισσότερο γενικά χαρακτηριστικά. Η ζωή του μεγαλύτερου ποσοστού των κατοίκων σε μια ελληνική πόλη επομένως, περιστρέφεται γύρω από την αστική πολυκατοικία και η ποιότητα ζωής που η τελευταία προσφέρει συνηθίζεται να μετράται κυρίως από χαρακτηριστικά όπως το εμβαδό του διαμερίσματος (ή το πλήθος των δωματίων, όπως καθιερώθηκε στην εργολαβική αργκό), η θέση του μέσα στο κτίριο, οι “ανέσεις” που διαθέτει σε υλικά και ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό, η θέα του ή ο προσανατολισμός του και σε μικρότερο βαθμό η παλαιότητα και η συνολική κατάσταση συντήρησης του κτιρίου. Εδώ όμως παρουσιάζεται μια αντίφαση. Ενώ οι πολυκατοικίες είναι κτίρια που ως επί το πλείστον έχουν μελετηθεί και χτιστεί αποσπασματικά, η διαβίωση εντός τους εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το σύνολο των συνθηκών που διαμορφώνονται λόγω της ένταξης στο ευρύτερο περιβάλλον τους. Έτσι, παρότι οι συνθήκες αλληλεπίδρασής τους με τα όμορα και τα απέναντι κτίρια έχουν μεγάλη σημασία στο τελικό αποτέλεσμα της ποιοτικής διαβίωσης εντός τους, στην προσέγγιση τους ως ελάχιστες συνολικά μελετημένες οντότητες, οι πολυκατοικίες δεν έτυχαν ιστορικά της απαραίτητης πρόνοιας σε αυτό το ζήτημα, τόσο από τους μελετητές, όσο και κυρίως από τους νομοθέτες. Κατά κάποιον τρόπο επομένως, η αντιμετώπιση αυτή έχει χαραχθεί βαθιά στο υποσυνείδητο όλων ως κάτι δεδομένο, με τη διαδικασία και τον τρόπο αυτό της παραγωγής των κτιρίων και της πόλης να φαντάζει αυτονόητος και αδιαπραγμάτευτος. Για τον κτιριακό τύπο της πολυκατοικίας έχουν ειπωθεί και γραφτεί πολλά, εξετάζοντας το ζήτημα από διάφορες σκοπιές. Από πλευράς κτιριακής – αρχιτεκτονικής ανάλυσης, οι περισσότερες από αυτές τις προσεγγίσεις ενώ προσπαθούν να δουν την πολυκατοικία στο σύνολό της, εστιάζουν κυρίως στην ιστορική της αφετηρία και σε υποδειγματικά παραδείγματα μελετημένα από γνωστούς αρχιτέκτονες και αναμφίβολα σημαντικά από πλευράς αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος, μη προσεγγίζοντας εξίσου αναλυτικά όμως την “ανώνυμη” εργολαβική πολυκατοικία που αποτελεί την πλειοψηφία του είδους και τον χώρο ζωής του ευρύτερου τμήματος του πληθυσμού. Επιπλέον, οι αναλύσεις αυτές προσεγγίζουν το κτίριο αποσπασματικά (όπως άλλωστε αυτό έχει υλοποιηθεί) και όχι σε σχέση με τα γειτονικά του και εν τέλει με τον τρόπο που η ζωή μέσα σε αυτό επηρεάζεται από την ένταξή του στο οικοδομικό τετράγωνο.
23
Τα τελευταία χρόνια η ελληνική πολυκατοικία έχει αποτελέσει διεθνώς αντικείμενο μελέτης υπό ένα διαφορετικό πρίσμα, αναγνωρίζοντας ιστορικά τη συνεισφορά της ως το σημαντικότερο μέσο της οικονομικής και κοινωνικής ανάπτυξης της χώρας μεταπολεμικά, αλλά και ως ένας ιδιότυπος sui generis τρόπος αστικής ανάπτυξης και παραγωγής κατοικίας από και για το ευρύ κοινωνικό σύνολο, χωρίς κεντρικό σχεδιασμό και με έναν αυτοτροφοδοτούμενο bottom up τρόπο παραγωγής. Όλες αυτές οι διαφορετικών κατευθύνσεων προσεγγίσεις εμπλουτίζουν τη γνώση επί του θέματος, το οποίο η παρούσα εργασία επιδιώκει να διερευνήσει εστιάζοντας στην τυπική εργολαβική και ανώνυμη αστική πολυκατοικία από μια περισσότερο συνθετική σκοπιά, ιδωμένη στην κλίμακα τόσο του κτιρίου όσο και του οικοδομικού τετραγώνου στο οποίο εντάσσεται και μαζί με τα αντίστοιχα όμορα συνδιαμορφώνει. Στόχος λοιπόν είναι η αναγνώριση, καταγραφή και κωδικοποίηση βασικών χαρακτηριστικών αυτού που ως τώρα ήταν και παραμένει αυτονόητο καθώς εξακολουθούμε να το βιώνουμε καθημερινά: της ζωής στο διαμέρισμα της τυπικής εργολαβικής πολυκατοικίας, χτισμένης στο τυπικό οικοδομικό τετράγωνο του κέντρου της πόλης ιδωμένων τόσο στην κλίμακα του μεμονωμένου κτιρίου όσο και στην κλίματα κου τετραγώνου.
24
•
μεθοδολογία
Μέσω των εμπειριών της καθημερινής διαβίωσης σε ένα τυπικό αστικό περιβάλλον, προέκυψαν αρχικά παρατηρήσεις που σταδιακά εξελίχθηκαν σε προβληματισμούς και κάποιες αρχικές θέσεις όπως περιγράφηκε προηγουμένως. Οι προβληματισμοί αυτοί έχουν να κάνουν τόσο με τον σχεδιασμό και τη διαμόρφωση των κτιρίων των πολυκατοικιών ως κτιριακές μονάδες, όσο ταυτόχρονα και με το πώς κάτω από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της ελληνικής οικοδομικής πρακτικής αυτές μορφώνουν το ευρύτερο άμεσο περιβάλλον των κτιρίων ως σύνολο. Αυτή η πρακτική χαρακτηρίζεται κυρίως από τη δυνατότητα της αποσπασματικής οικοδόμησης ενός οικοπέδου σε πλήρη ανεξαρτησία από την υφιστάμενη κατάσταση στο υπόλοιπο οικοδομικό τετράγωνο και τα απέναντι μέτωπα, με μόνη δέσμευση την εφαρμογή ενός Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού. Έτσι, παράμετροι όπως το μέγεθος και το σχήμα του οικοπέδου, τα πλάτη του προσώπου ή των προσώπων του, τα πλάτη των δρόμων, αλλά και η όμορη υφιστάμενη κατάσταση, ενώ επηρεάζουν σημαντικά τις ποιότητες των παραγόμενων χτισμένων και άχτιστων χώρων, αποτέλεσαν ιστορικά άκαμπτα δεδομένα σχεδιασμού, εντός των οποίων ο εκάστοτε μελετητής και ιδιοκτήτης καλούνταν να εντάξει την κατασκευή. Η επίδραση των χωρικών παραμέτρων αυτών στην ποιότητα των τελικών χώρων από λειτουργική σκοπιά σε συνδυασμό και αλληλεπίδραση με τις επιταγές και τις δεσμεύσεις του κανονισμού είναι το βασικό αντικείμενο της έρευνας. Για την προσέγγιση του ζητήματος, το πρώτο βήμα ήταν η μελέτη τις ιστορικής εξέλιξης του κτιριακού τύπου της αστικής πολυκατοικίας στον ελλαδικό χώρο και συγκεκριμένα στην Αθήνα, που υπήρξε άλλωστε και το πρώτο πεδίο εφαρμογής της. Η μελέτη αυτή εστίασε κυρίως στις θεσμικές παραμέτρους που καθορίζουν τις μορφές και τα μεγέθη των κτιρίων, και σε μια πιο μακροσκοπική προσέγγιση στην ιστορική τους εξέλιξή ενταγμένη στο κοινωνικό και οικονομικό πλαίσιο της κάθε περιόδου, αποτελώντας το πρώτο – θεωρητικό σκέλος της παρούσας έρευνας. Στη συνέχεια, στο δεύτερο – αναλυτικό σκέλος πραγματοποιείται η τυπολογική ανάλυση κτιρίων πολυκατοικιών με σκοπό μια βασική ποσοτικοποίηση των κυριότερων χαρακτηριστικών μεγεθών όπως προκύπτουν και από την θεωρητική ανάλυση και καθορίζουν την τελική μορφή των χώρων, διαμορφώνοντας εν τέλει την ποιότητα της ζωής σε αυτά. Η ανάλυση αυτή γίνεται σε δύο στάδια, αρχικά μελετώντας τα κτίρια ως μεμονωμένες οντότητες, και στη συνέχεια σε συνθήκες συνδυασμών ένταξής τους στα όρια χαρακτηριστικών οικοδομικών τετραγώνων των περιοχών μελέτης. Ως γεωγραφικό πεδίο έρευνας επιλέγονται περιοχές του Δήμου Αθηναίων που είναι χτισμένες σε συνεχές σύστημα, έχουν χαρακτηριστικά γενικής κατοικίας και κατοίκους μέσων εισοδημάτων. Αποτελούν δηλαδή γειτονιές που γνωρίζουμε και ζούμε καθημερινά,
25
έτσι ώστε να υπάρχει η μέγιστη δυνατότητα ανάκλησης εμπειριών και εικόνων. Πρόκειται για τις περιοχές που αποτέλεσαν ιστορικά τον κατεξοχήν χώρο ανάπτυξης της τυπικής αστικής πολυκατοικίας με ποικιλία μορφών και παραδειγμάτων. Προ της ανάλυσης των κτιρίων πραγματοποιείται μια βασική διερεύνηση της μορφής και του μεγέθους των οικοδομικών τετραγώνων στις περιοχές μελέτης αυτές, απ’ όπου μέσω στατιστικής επεξεργασίας σε σχέση με το εμβαδό και το σχήμα εντοπίζονται οι τυπικότερες μορφές τους. Μέσω αυτής της επεξεργασίας καθορίζονται επίσης και οι βασικές τυπολογίες των κτιρίων βάσει της θέσης και της μορφής του οικοπέδου τους μέσα στο οικοδομικό τετράγωνο, ώστε να αναλυθούν στη συνέχεια. Για κάθε τύπο κτιρίων και μέσω ενός αρχείου ικανού πλήθους περιπτώσεων κτισμένων σε ένα εύρος χρονολογιών από το 1956 ως και το 2008 πραγματοποιείται η ανάλυση της χαρακτηριστικότερης κάτοψης του καθενός. Στη συνέχεια, ως τελική φάση της επεξεργασίας, χαρακτηριστικά κτίρια των τύπων που καθορίζονται από την προηγούμενη φάση επιλέγονται και συντίθενται κατάλληλα, διαμορφώνοντας οικοδομικά τετράγωνα των επικρατέστερων μεγεθών και σχημάτων όπως αυτά είχαν προκύψει από την αρχική επεξεργασία. Από τις τρεις φάσεις της ανάλυσης κτιρίων και οικ. τετραγώνων προκύπτουν επιμέρους αλλά και γενικότερα συμπεράσματα σε σχέση με τους προβληματισμούς που είχαν τεθεί στην αρχή.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2
[
2
]
πόλη
κατοικία
ΙΣΤΟΡΙΑ ΚΟΙΝΩΝΙΑ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ
Η Αθήνα αποτελεί τον παράδοξο τόπο του μοντερνισμού, μέσα στη λεγόμενη μεταμοντέρνα εποχή· γιατί δεν υπάρχει, ίσως άλλη πρωτεύουσα στον κόσμο, όπου να μπορεί κανείς να βρει μια τόσο πλατιά αποδοχή της μοντέρνας αρχιτεκτονικής, τόσο ως λειτουργικό πρόγραμμα όσο και ως μορφολογική γλώσσα. Η Αθήνα είναι σίγουρα η κατ’ εξοχήν μοντέρνα πόλη, με την έννοια ότι η πρότυπη νεοκλασική πόλη του 19ου αιώνα σταδιακά αντικαταστάθηκε και επεκτάθηκε, μετά τις αρχές της δεκαετίας του 1950 από μια εξίσου καθορισμένη μοντέρνα τυπολογία· μια τυπολογία που εξακολουθεί να παράγεται σήμερα σχεδόν με τα ίδια σχήματα όπως και στη δεκαετία του 1930. Kenneth Frampton, Μοντέρνα Αρχιτεκτονική - Ιστορία και κριτική, Αθήνα 2009, σελ.14
29
Εισαγωγή Η Αθήνα, αλλά και άλλες πόλεις της ελληνικής επικράτειας που χτίστηκαν καθ’ ομοίωσή της, αποτελούν για πολλούς μελετητές μια ιδιότυπη εκδοχή της μοντέρνας αρχιτεκτονικής τόσο ως λειτουργικό πρόγραμμα όσο και ως μορφολογική γλώσσα 1. Η πόλη όπως τη γνωρίζουμε σήμερα, τουλάχιστον στις πυκνοδομημένες κεντρικές περιοχές της, είναι προϊόν της εκρηκτικής ανοικοδόμησης κατά τις δεκαετίες 1950-70 μέσα σε ένα πλαίσιο με πολύ συγκεκριμένα χαρακτηριστικά τόσο ως προς τις συνθήκες της διαδικασίας παραγωγής όσο και ως προς το κτιριακό αποτέλεσμα. Πρόκειται για τη συγκρότησή της από κτίρια πολυκατοικιών, με κύριο δομικό στοιχείο το οπλισμένο σκυρόδεμα, τα οποία χτίζονταν (και εξακολουθούν να χτίζονται) ιδιωτικά, με μόνη κρατική παρέμβαση τον καθορισμό ενός Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού που έθετε τους όρους και τις προϋποθέσεις των ποσοτικών μεγεθών του κάθε κτιρίου. Η γενική διαμόρφωση επομένως των κτιρίων και κατ’ επέκταση της μορφής του οικοδομικού τετραγώνου και της πόλης, καθορίστηκε σε πολύ μεγάλο βαθμό από τις αλλεπάλληλες εκδόσεις του ΓΟΚ ο οποίος υπήρξε ανέκαθεν προσανατολισμένος στη μέγιστη δυνατή εκμετάλλευση της αστικής γης, με τις προσδοκώμενες ή απαιτούμενες ποιότητες σε αρχιτεκτονικό και αστικό σχεδιασμό να έρχονται σε δεύτερη μοίρα. Παράλληλα, η εστίαση του κανονισμού σε ρυθμίσεις που αφορούσαν τη μικροκλίμακα του μεμονωμένου κτιρίου, λόγω και του αποσπασματικού τρόπου δόμησης, δεν επέτρεψε τη συγκρότηση της πόλης γύρω από μια πιο συνολική μονάδα όπως το οικοδομικό τετράγωνο σε αντίθεση με την υπόλοιπη Ευρώπη2. Βάσει των ανωτέρω, το αποτέλεσμα του δομημένου χώρου των ελληνικών πόλεων εντός του οποίου κατοικούμε και δραστηριοποιούμαστε αποτελεί μια συγκεκριμένη ιδιόλεκτο με πολύ ιδιαίτερα χαρακτηριστικά. Συνεπώς, για να γίνει κατανοητό με σκοπό να αναλυθεί περαιτέρω, θα πρέπει πρώτα να αναψηλαφιστούν οι ιστορικές, πολιτικές, κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες που ως γενικό πλαίσιο το καθόρισαν, αλλά και να εντοπιστούν οι κύριες θεσμικές παράμετροι που το διαμόρφωσαν από πλευράς τελικού κτιριακού προϊόντος.
31
2.1 Ιστορική αναδρομή – κοινωνικό πλαίσιο •
Μεσοπολεμική περίοδος - η γένεση της πολυκατοικίας
Η πολυκατοικία ως μορφή πολυώροφου κτιρίου κατοικιών είναι γνωστή ήδη από την αρχαιότητα, με την πόλη της Ρώμης να φιλοξενεί τέτοιου είδους κτίρια στα οποία στεγάζονταν πολίτες χαμηλότερων κυρίως τάξεων, ενώ οι ανασκαφές στο Ακρωτήρι της Θήρας αποκαλύπτουν αντίστοιχα κτίσματα δύο και τριών ορόφων με σημαντικό πλήθος δωματίων. Στη σύγχρονη εποχή το ψηλό κτίριο που αργότερα εξελίχθηκε και παγιώθηκε στον τύπο που σήμερα ονομάζουμε πολυκατοικία, έκανε την εμφάνισή του στον ελλαδικό χώρο κατά τη δεύτερη δεκαετία του 20ου αιώνα. Κατά την χρονική περίοδο αυτή το αστικό κέντρο Αθηνών – Πειραιώς παρουσίαζε μια διπλή εικόνα. Από τη μια πλευρά διέθετε τα εξωτερικά γνωρίσματα μιας σύγχρονης πόλης, με ασφαλτοστρωμένους δρόμους, μεγάλες λεωφόρους, ηλεκτροκίνητο σιδηρόδρομο, ηλεκτροφωτισμό και τραμ, με τους εύπορους κατοίκους να στεγάζονται σε πολυτελή νεοκλασικά στην περιοχή του κέντρου πέριξ των ανακτόρων και στις βορειοανατολικές συνοικίες της πόλης. Από την άλλη πλευρά, τα εργατικά στρώματα που στεγάζονταν σε συχνά πρόχειρης κατασκευής και χαμηλής ποιότητας κτίσματα κυρίως στο δυτικό και νοτιοδυτικό τμήμα της πόλης, διαβιούσαν υπό κακές συνθήκες υγιεινής, με σημαντικούς κινδύνους επιδημιών που ενισχύονταν από την απουσία βασικών υποδομών όπως υδροδότησης και υπονόμων3. Από πληθυσμιακής άποψης και έχοντας ως ορόσημο την εγκατάσταση των προσφύγων του 1922, το αστικό κέντρο Αθηνών – Πειραιώς εξελίχθηκε ραγδαία αυξάνοντας μέσα σε μόλις μια 20ετία μεταξύ 1907 και 1928 τον πληθυσμό του κατά 330% (από 242.300 κατοίκους το 1907 σε 801.600 το 1928)4. Παρά την όποια κρατική μέριμνα ειδικά για την στέγαση των προσφύγων, η παροχή κοινωνικής κατοικίας δεν κατόρθωσε να παγιωθεί ως διαδικασία στέγασης των χαμηλών οικονομικά στρωμάτων. Ακόμη και αυτή η προσφυγική κατοικία απέβαλλε σταδιακά τα γνωρίσματα της κοινωνικής στέγης και πήρε τον χαρακτήρα αστικής κατοικίας ή καταναλωτικού αγαθού. Έτσι, εν αντιθέσει με ό,τι συνέβαινε την ίδια περίοδο στην Ευρώπη, στην Ελλάδα μετά το 1930 η αυτοστέγαση, νόμιμη ή παράνομη ήταν εν τέλει η επικρατούσα διαδικασία απόκτησης στέγης5.
Στην απέναντι σελίδα: Ανεικοδόμηση της πόλης της Αθήνας. 1957
Μέσα σε αυτή την πραγματικότητα η εμφάνιση της πολυκατοικίας ως κτιριακός τύπος ευνοήθηκε σύμφωνα με τον Μ. Μαρμαρά από τη γενικότερη συγκυρία ενός ευρέος φάσματος γεγονότων και καταστάσεων σε εθνικό αλλά και διεθνές επίπεδο, που βρήκαν πρόσφορο έδαφος στο περιβάλλον της υπό διαμόρφωση πρωτεύουσας του νέου ακόμη τότε Ελληνικού Κράτους.
32
Σε πολιτικό επίπεδο η συρρίκνωση του Ελληνισμού με τον επαναπατρισμό μεγάλου πλήθους ομογενών αύξησε τον πληθυσμό του πολεοδομικού συγκροτήματος της πρωτεύουσας, το οποίο προσπαθούσε να αναβαθμιστεί, βελτιώνοντας την ακτινοβολία του στο διεθνές στερέωμα. Ταυτόχρονα, στο εσωτερικό η παρουσία της προσωπικότητας του Ελ. Βενιζέλου με τα εκσυγχρονιστικά μέτρα που πραγματοποιήθηκαν κυρίως σε θεσμικό και οικονομικό επίπεδο την περίοδο εκείνη υπήρξε καταλυτική. Στο οικονομικό επίπεδο η ανάπτυξη του οικοδομικού τομέα των πολυκατοικιών αποτέλεσε την ιδανική επενδυτική διέξοδο ελλείψει αποδοτικών εναλλακτικών σε άλλους παραγωγικούς τομείς. Τα κεφάλαια που έμεναν ανενεργά λόγω της γενικότερης πληθωριστικής κατάστασης της οικονομίας η οποία κορυφώθηκε σε διεθνές επίπεδο με το κραχ του 1929 και με δραματικές νομισματικές επιπτώσεις σε εθνικό επίπεδο το 1932 κατευθύνθηκαν έτσι στις έγγειες επενδύσεις με σημαντικά ποσοστά απόδοσης. Σε τεχνολογικό επίπεδο η εφαρμογή του νέου υλικού του οπλισμένου σκυροδέματος υπήρξε καταλυτική, παρέχοντας τη δυνατότητα ανέγερσης πολυώροφων κτιρίων, σε συνδυασμό με το γενικότερο ρεύμα της αρχιτεκτονικής ανανέωσης που ευαγγελιζόταν το μοντέρνο κίνημα, το οποίο διαμορφωνόταν εξαπλούμενο από την κεντρική Ευρώπη εκείνη ακριβώς την περίοδο6. Ως συνδετικός κρίκος (αλλά και επακόλουθο) όλων των παραπάνω, μια σειρά νομοθετημάτων καθόρισε το πλαίσιο εντός του οποίου γεννήθηκε και εξελίχθηκε στη συνέχεια η οικοδομική δραστηριότητα, ξεκινώντας από το 1923, με τον νόμο «Περί σχεδίων Πόλεων, Κωμών και Συνοικισμών του Κράτους και Οικοδομής αυτών», ο οποίος για πρώτη φορά μέσω ρυμοτομικών σχεδίων όριζε τη σχέση μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού χώρου. Στη συνέχεια το 1927 ο νόμος «Περί συστάσεως Οικοδομικών Συνεταιρισμών» οδήγησε στην άνθηση των ιδιωτικών οικοδομικών επιχειρήσεων7, κύριου φορέα της ιδιωτικής πολεοδόμησης που πραγματοποιήθηκε στη συνέχεια, αλλά και παράγοντα μεταλλαγής της κατοικίας από κοινωνικό αγαθό σε εμπόρευμα με τη μεταβολή της αξίας της από αξία χρήσης σε εμπορευματική αξία8. Η θεσμική επισφράγιση που άνοιξε εν τέλει τον δρόμο για την υλοποίηση των πολυκατοικιών, πραγματοποιήθηκε με τη θέσπιση το 1929 της οριζόντιας ιδιοκτησίας (Ν.3741/29 – 9.1.1929), με επόμενο νομοθέτημα τον πρώτο Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (ΦΕΚ 155Α/22.4.1929), καθιστώντας το 1929 τη γενέθλια χρονολογία από τυπικής άποψης του κτιριακού τύπου της πολυκατοικίας.
Πολυκατοικία στην οδό Κριεζώτου 7, 1933, Αρχ. Λεωνίδας Μπόνης
33
Ως λόγους πριμοδότησης της πολιτείας προς το ψηλό κτίριο μέσω της θέσπισης της οριζόντιας ιδιοκτησίας ο Μαρμαράς ξεχωρίζει άλλους από εκεί εκείνους που παρατέθηκαν κατά την εισήγηση του νομοσχεδίου9, θεωρώντας πως με την πολυκατοικία: - Αντιμετωπιζόταν το εκτεταμένο στεγαστικό ζήτημα μέσω της οικονομικότερης παραγωγής κατοικίας (με το κόστος ενός διαμερίσματος πολυκατοικίας να είναι το 1/3 εκείνου ενός αντίστοιχου σε μονοκατοικία). - Αντιμετωπιζόταν το διπλό πολεοδομικό πρόβλημα αφ’ ενός της χαμηλής πυκνότητας με πλήθος αδόμητων οικοπέδων στο κέντρο της πόλης, ταυτόχρονα με την αναστολή της ανάγκης αύξησης της πόλης σε έκταση μέσω της αντικατάστασης του βασικού κυττάρου δομής της που ως τότε ήταν η μονοκατοικία.
Πολυκατοικία Μιχαηλίδη στην οδό Στουρνάρα & Ζαΐμη, 1933, Αρχ. Θουκυδίδης Βαλεντής - Πολύβιος Μιχαηλίδης
- Αντιμετωπιζόταν η οικονομική κρίση της εποχής, καθώς δημιουργούνταν ασφαλείς και επικερδείς συνθήκες επένδυσης των κεφαλαίων των ομογενών σε αστικά ακίνητα, ελλείψει δυνατότητας επενδύσεων σε άλλους παραγωγικούς τομείς, ενώ ταυτόχρονα τονωνόταν το εμπόριο δομικών υλικών και καταπολεμούνταν η ανεργία των φτωχών λαϊκών στρωμάτων9. Το κτιριακό αποτέλεσμα που υλοποιήθηκε κατά την περίοδο του μεσοπολέμου πάντως ως προς τον τύπο της πολυκατοικίας είχε εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά από εκείνα των κτιρίων της μεταπολεμικής περιόδου. Κι αυτό γιατί αφ’ ενός απευθυνόταν σε ενοίκους μεσαίων και υψηλών εισοδημάτων10, σχεδιασμένα από επώνυμους αρχιτέκτονες της εποχής, ενώ το οικονομικό μοντέλο χρηματοδότησης και εκμετάλλευσης του έργου ήταν είτε ίδια κεφάλαια του οικοπεδούχου με σκοπό την αυτοστέγαση σε ένα διαμέρισμα και την μίσθωση των υπολοίπων, είτε η σύμπραξη ενός αριθμού κεφαλαιούχων (συνήθως γνωστών μεταξύ τους) προς επιμερισμό των εξόδων με απώτερο σκοπό επίσης την αυτοστέγαση. Η πολυκατοικία απέκτησε το προσωνύμιο «αστική», καθώς αποτέλεσε τον νέο σύγχρονο τρόπο ζωής της αστικής τάξης11.
34
•
Μεταπολεμική περίοδος – Η πόλη της αντιπαροχής
«Με ολονέν επιταχυνόμενον ρυθμόν, ανεπτύσσετο εις τας Αθήνας, κατά την δευτέραν μετά την απελευθέρωσιν δεκαετίαν η οικοδομική κίνησις. Ένα-ένα τα κτίρια της περιόδου του Κλασσικισμού υπέκυπτον εις τα πλήγματα της σκαπάνης των κατεδαφιστών, δια να δώσουν την θέσιν τους εις τα πολυώροφα δημιουργήματα της νέας αρχιτεκτονικής, πολύ διάφορα ως προς ό,τι αφεώρα την μορφήν και την εκμετάλλευσιν. (..) Μια νέα πόλις εκτίζετο, εις αντικατάστασιν της παλαιοτέρας, αλλά επάνω εις τας γραμμάς εκείνης, όπως τα θέσπισεν ο 19ος αιών: χωρίς διαπλατύνσεις και χωρίς διάνοιξιν νέων αρτηριών.» Κ. Μπίρης, Αι Αθήναι, Αθήνα 2005, σελ.365
Γενικά χαρακτηριστικά Το τέλος του Β’ παγκόσμιου πολέμου δεν σήμανε την απ’ ευθείας έναρξη της ανασυγκρότησης της χώρας όπως στην υπόλοιπη Ευρώπη, καθώς τον διαδέχτηκε ο εμφύλιος παρατείνοντας τις συνθήκες αστάθειας σε εθνικό επίπεδο κατά μια ακόμη πενταετία. Οι καταστροφές που είχαν συντελεστεί κατά τον Β’ ΠΠ και την περίοδο της Κατοχής απεικονίστηκαν στην έκθεση του Κωνσταντίνου Δοξιάδη το 1946 ο οποίος είχε αναλάβει ως Γενικός Διευθυντής του Υπουργείου Ανοικοδόμησης που συστάθηκε μετά την απελευθέρωση. Η οικονομική βοήθεια που έφτασε όμως στη χώρα στο πλαίσιο του σχεδίου Μάρσαλ δεν κατευθύνθηκε τόσο προς αποκατάσταση των καταστροφών και της οικονομίας, όσο για στρατιωτικούς σκοπούς εναντίον του «εσωτερικού κινδύνου», καθώς ο εμφύλιος συνέχιζε να μαίνεται κυρίως στην ορεινή επαρχία. Η δυνατότητα του ρυθμού απορρόφησης των κονδυλίων αυτών υπήρξε προβληματική και για έναν άλλο λόγο, καθώς ως βασική προϋπόθεση για τη χρηματοδότηση ήταν η επένδυση των κεφαλαίων εντός του ίδιου οικονομικού έτους, κάτι που απαιτούσε εξαιρετικά γρήγορες διαδικασίες στις οποίες ο δημόσιος τομέας της εποχής δεν ήταν εύκολο να ανταποκριθεί13. Με το τέλος του εμφυλίου η πολιτική περί της οικονομικής ανάπτυξης της χώρας εστίασε στην οικονομία εντάσεως εργασίας, με μία από τις σημαντικότερες πτυχές αυτής την οικοδομή. Η πολιτική αυτή απεικονίζεται στην έκθεση του Κυριάκου Βαρβαρέσου για την αναπτυξιακή στρατηγική της χώρας που είχε παραγγελθεί από την κυβέρνηση Πλαστήρα και παρουσιάστηκε το 1952. Στην έκθεση αυτή ο Βαρβαρέσος υποστηρίζει την δυναμική της οικοδομικής δραστηριότητας ως το μέσο για την ευρεία απασχόληση, τη μη ανάγκη εισαγωγής προϊόντων, την καταπολέμηση της ανεργίας μέσω εργασίας σε πλήθος επιχειρήσεων και εργατών και την κάλυψη της ανάγκης λαϊκής στέγης (άρα κατά συνέπεια και την αύξηση της αγοραστικής δύναμης), καταλήγοντας πως «από κοινωνικής απόψεως
«Αι θυσίαι της Ελλάδος στο Δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο» Κ. Δοξιάδης, 1946
35
Άποψη της Λεωφόρου Κηφησίας κατα την δεκαετία του 1960.
θα απετέλει το απτότερον δείγμα κρατικής προνοίας και ενδιαφέροντος δια την τύχην των πτωχοτέρων τάξεων και θα επέφερε καίριον κτύπημα κατά των εν τη χώρα κομμουνιστικών επιδιώξεων»14. Στο πλαίσιο των κατευθυντήριων γραμμών της Έκθεσης αυτής, εκδόθηκε το 1955 ο νέος ΓΟΚ με αυξημένες δυνατότητες εκμετάλλευσης του αστικού χώρου και τον τομέα της οικοδομής να περνάει έτσι στα χέρια των μικρομεσαίων κεφαλαιούχων15. Κατά τη δεκαετίες του ’60 και του ’70 οι ως τότε κάτοικοι της ισοπεδωμένης από την κατοχή και τον εμφύλιο υπαίθρου, αδυνατώντας να βρουν ικανοποιητικές συνθήκες διαβίωσης και εργασίας οδηγήθηκαν σε ένα μεγάλο κύμα εσωτερικής μετανάστευσης προς τα μεγάλα αστικά κέντρα με προεξάρχουσα την Αθήνα16. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα την αυξημένη στεγαστική ανάγκη την οποία κλήθηκε για μια ακόμη φορά μετά τον μεσοπόλεμο, να καλύψει η πολυκατοικία, σε μεγαλύτερη έκταση όμως και με διαφορετικά χαρακτηριστικά από την προηγούμενη περίοδο. Το διαμέρισμα και η πολυκατοικία έχοντας αναπτυχθεί κατά την τελευταία δεκαετία του μεσοπολέμου είχε ήδη αποκτήσει αίγλη ως σύγχρονος τρόπος ζωής στην πόλη για τις οικονομικά ανώτερες τάξεις με φυσικό επακόλουθο η απόκτησή του να θεωρείται πρότυπο και κριτήριο κοινωνικής επιτυχίας. Όλοι πλέον ονειρεύονταν να ζήσουν σε ένα αστικό διαμέρισμα (ιδανικά στο ρετιρέ) εγκαταλείποντας τη ζωή στο παλιό ισόγειο ή διώροφο νεοκλασικό. Ο εξειδικευμένος τύπος της εποχής συνέβαλε με τον τρόπο του σε αυτή την μεταστροφή, απεικονίζοντας ταυτόχρονα με εύγλωττο τρόπο την τάση που επικρατούσε17. Το μοντέλο παραγωγής της πολυκατοικίας ήταν επίσης διαφορετικό από την προηγούμενη περίοδο. Πλέον η επένδυση του κεφαλαίου ανέγερσης δεν πραγματοποιούνταν από τον οικοπεδούχο, αλλά κύριος χρηματοδότης του έργου ήταν ο εργολάβος – κατασκευαστής, με τον οικοπεδούχο να συνεισφέρει το οικόπεδο, η αξία του οποίου θα του επιστρεφόταν σε έτοιμο κτισμένο προϊόν – διαμέρισμα (ή διαμερίσματα). Το κέρδος από την όλη διαδικασία προέκυπτε για τον εργολάβο από την πώληση των υπόλοιπων διαμερισμάτων και καταστημάτων, η οποία συχνά γινόταν ήδη από τη φάση των σχεδίων, περιορίζοντας έτσι το ρίσκο της επένδυσης.
36
Ο τρόπος αυτός παραγωγής όπως είναι αυτονόητο ήταν ο ιδανικός για την κρατική οικονομία, καθώς κινούσε την αγορά, καταπολεμούσε την ανεργία, είχε ως τελικό προϊόν ιδιόκτητη στέγη και -το κυριότερο- χωρίς την ανάγκη κρατικής χρηματοδότησης. Η μόνη «συνεισφορά» του περιορίστηκε επομένως στην έκδοση των κατευθυντήριων γραμμών που καθόριζαν αφ’ ενός τη μορφή του κτιριακού αποτελέσματος και αφ’ ετέρου τα περιθώρια κέρδους μέσω των συντελεστών εκμετάλλευσης της κάθε περιοχής. Ως προς την πρώτη παράμετρο, οι λεπτομερειακές και περιπτωσιολογικές διατάξεις του ΓΟΚ (τοποθέτηση του κτίσματος, περιοριστικά συστήματα δόμησης, υποχρεωτικά όρια κάλυψης) οδήγησαν τους κατασκευαστές στην αυθόρμητη (σταδιακά και μέσω της αγοράς) τυποποίηση του προϊόντος «διαμέρισμα». Η τυποποίηση αυτή πήρε εν τέλει τα χαρακτηριστικά της μαζικής παραγωγής και συνοδεύτηκε από μια συνολικότερη ομοιογενοποίηση της ζήτησης, όσον αφορά τα κατασκευαστικά, αλλά και τα τυπολογικά χαρακτηριστικά και τον βασικό εξοπλισμό της κατοικίας18. Ως προς τη δεύτερη παράμετρο το κράτος είχε αποκτήσει πλέον έναν σημαντικό μοχλό πίεσης μέσω του οποίου μπορούσε με τους κατάλληλους χειρισμούς να ελέγχει το μεγαλύτερο μέρος της κοινωνίας. Η πρώτη και σημαντικότερη χρήση αυτού του μοχλού πραγματοποιήθηκε το 1968, οπότε η νέα σχετικά ακόμη δικτατορία των συνταγματαρχών επεδίωξε να γίνει αρεστή στο ευρύ κοινό, χαρίζοντας ουσιαστικά εν μία νυκτί μέσω του αναγκαστικού νόμου 395 μεγαλύτερους συντελεστές εκμετάλλευσης για το σύνολο των οικοπέδων της επικράτειας. Μόνος χαμένος από την κίνηση αυτή ήταν εν τέλει το κτισμένο περιβάλλον.
Στην απέναντι σελίδα: Πολυκατοικία στην οδό Πατησίων 109, 1957, Αρχ. Δημήτρης Φατούρος
37
Ιστορική εξέλιξη Η ιστορική εξέλιξη της διαδικασίας ανοικοδόμησης κατά την μεταπολεμική περίοδο μπορεί συνοπτικά να επιμεριστεί σε τρεις περιόδους με χρονικά ορόσημα την έκδοση των ΓΟΚ που, εμπεριέχοντας την εμπειρία της ως τότε δραστηριότητας, επεδίωκαν να την ανακατευθύνουν μέσω των αλλαγών που επέφεραν (μικρών ή μεγαλύτερων) πάντοτε κάτω από τα γενικά χαρακτηριστικά που περιγράφηκαν προηγουμένως. Οι τρεις περίοδοι που ορίζονται επομένως βάσει αυτού του διαχωρισμού και παρουσιάζονται συνοπτικά ακολούθως είναι:
1955 - 1973 Η περίοδος αυτή είναι η πρώτη περίοδος εφαρμογής όλων όσων περιγράφηκαν προηγουμένως, μέσα σε ένα πνεύμα εκσυγχρονισμού και ανανέωσης της καθημερινής ζωής. Κεντρική φιγούρα στην πολιτική σκηνή της εποχής κατά την αρχή της περιόδου, ο Κωνσταντίνος Καραμανλής αρχικά ως υπουργός Δημοσίων έργων και στη συνέχεια ως πρωθυπουργός, προωθεί έργα εκσυγχρονισμού της Αθήνας με σκοπό τη μετατροπή της σε μια σύγχρονη μητρόπολη (Χίλτον, Αεροδρόμιο, διαγωνισμός Πνευματικού Κέντρου, Ξενία, διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου Ακρόπολης)19. Το πνεύμα της ανανέωσης γίνεται υπό ένα μοντέρνο αρχιτεκτονικό λεξιλόγιο, με την δεκαετία 1957-1967 να θεωρείται η «άνοιξη» της μεταπολεμικής ελληνικής αρχιτεκτονικής. Το πνεύμα αυτό εφαρμόζεται προφανώς και στις πολυκατοικίες, είτε ως πρότυπο από τους επώνυμους αρχιτέκτονες της εποχής, είτε ως μαζικό αντίγραφο από την ευρεία κλίμακα των κατασκευαστών - εργολάβων. Όλα ακόμη φαντάζουν ρόδινα και δροσερά. Τα καινούργια κτίρια είναι φρεσκοβαμμένα και καθαρά, υγιεινά και λαμπερά, έτοιμα να φιλοξενήσουν τις φιλοδοξίες μιας κοινωνίας που προσπαθεί να ξεχάσει τα δεινά της κατοχής και του εμφυλίου. Τα αυτοκίνητα στην πόλη είναι ακόμα λιγοστά και είδος πολυτελείας. Δεν υπάρχει πρόβλημα στάθμευσης που θα επιβαρύνει οπτικά και λειτουργικά τις γειτονιές και τις βόλτες στην πόλη. Δεν υπάρχουν επίσης πολυκαταστήματα και μεγάλες αλυσίδες εμπορικών ειδών, η αγορά των καθημερινών προϊόντων καλύπτεται από καταστήματα της γειτονιάς σε ακτίνα μερικών τετραγώνων. Τα σινεμά παίζουν Βουγιουκλάκη, Βουτσά, Βέγγο και Κωνσταντάρα με τις ταινίες της εποχής να απεικονίζουν ολόκληρο το φάσμα της κοινωνικής αλλά και οικοδομικής δραστηριότητας της εποχής.
39
1973-1985 Η προηγούμενη περίοδος αρχίζει να χάνει τη λάμψη της με την έλευση της δικτατορίας το 196720, οπότε πέραν της γενικότερης εσωστρέφειας που προκαλεί η πολιτική κατάσταση, εμφανίζονται και τα πρώτα αποτελέσματα της αλόγιστης δόμησης πολυκατοικιών μετά από μια και πλέον δεκαετία έντονης οικοδομικής δραστηριότητας. Το 1968 όπως προαναφέρθηκε, η Χούντα με τον αναγκαστικό νόμο 395 επιδιώκει να γίνει αρεστή στον λαό, χαρίζοντας χωρίς προηγούμενη προεργασία ή σχεδιασμό 20-40% επιπλέον εκμετάλλευση σε όλα τα αστικά ακίνητα, επιβαρύνοντας ακόμη περισσότερο το δομημένο περιβάλλον που ήδη είχε αρχίσει να επιβαρύνεται από πλευράς πυκνότητας
Α.Ν. 395/68 Αύξηση εν μια νυκτί της δόμησης απο 20 έως 40%.
Αθήνα, 1980. Νέφος πάνω απο την πόλη.
Ως το 1973 οπότε και εκδίδεται ο καινούργιος ΓΟΚ οι τυπικές περιοχές του κέντρου όπως τα Πατήσια και η Κυψέλη έχουν συμπληρωθεί, με την οικοδομική δραστηριότητα να μεταφέρεται πλέον στα προάστια (πχ Ζωγράφου) 21. Ο νέος ΓΟΚ όσον αφορά τις αστικές πολυκατοικίες ακολουθεί τη γενικότερη φιλοσοφία του προηγούμενου ως προς τη δόμηση σε συστήματα, με μικρές τροποποιήσεις σε επιμέρους χώρους των κτιρίων.
1985-2000 Έχοντας διανύσει ήδη τρεις δεκαετίες ζωής και υπό την εφαρμογή δύο Γενικών Οικοδομικών Κανονισμών, η πόλη στις κεντρικές περιοχές έχει παγιώσει την εικόνα που λιγότερο ή περισσότερο γνωρίζουμε και σήμερα, με το πλήθος των αυτοκινήτων να κατακλύζουν τα πεζοδρόμια, την ηχορρύπανση, την κυκλοφοριακή συμφόρηση να αποτελούν μέρος της καθημερινότητας. Οι πολυκατοικίες έχουν χάσει πλέον την αρχική τους λάμψη και μέσα στο ευρύτερο αστικό πεδίο τα πρώτα σημάδια δυσφορίας που είχαν ήδη αρχίσει να εμφανίζονται προς το τέλος της προηγούμενης περιόδου παγιώνονται. Οι κάτοικοι των κεντρικών περιοχών πλέον αρχίζουν μαζικά να επιδιώκουν την μεταστέγασή τους στα πιο αραιοκτισμένα προάστια όπως το Μαρούσι και το Χαλάνδρι. Ο νέος ΓΟΚ προσπαθεί με μια αρκετά διαφορετική λογική από τους προηγούμενους να αντιμετωπίσει ζητήματα πυκνότητας και αποστάσεων από απέναντι μέτωπα μέσω της ελεύθερης τοποθέτησης του κτιρίου στο οικόπεδο, στάθμευσης μέσω πριμοδότησης της διαμόρφωσης του ισογείου ως pilotis αλλα και της έλλειψης των χώρων εκτόνωσης μέσω της πριμοδότησης επιπλέον εμβαδού για τη διαμόρφωση ημιυπαίθριων χώρων. Η φιλοσοφία αυτή ακολουθείται και στον επόμενο ΓΟΚ του 2000, ο οποίος αποτελεί (όπως και εκείνος του 1973 για τον προγενέστερο του 1955) μια επανάληψη με επεμβάσεις σε συγκεκριμένα σημεία.
40
41
1. Joan Busquets, Μαθαίνοντας απο την ανάγνωση των αστικών μορφολογιών, ΜΕΤΑΠΟΛΙΣ 2001 Η σύγχρονη (ελληνική) πόλη, Αθήνα 2001, σελ. 68 2. Αναστασία Πάσχου, Η τυπολογία της Αθηναϊκής πολυκατοικίας – μια μεθοδολογική προσέγγιση της εικόνας του νεοελληνικού αστικού τοπίου, Θέματα Χώρου και Τεχνών - τ.35, Αθήνα 2004, σελ. 11 3. Δ. Καρύδης, Τα επτά βιβλία της πολεοδομίας, Αθήνα 2008, σελ.252-254 4. Δ. Καρύδης, Τα επτά βιβλία της πολεοδομίας, Αθήνα 2008, σελ.263-264 5. Εμ. Μαρμαράς, Η γένεση και η πρώτη εμπορευματική ανάπτυξη της πολυκατοικίας, Συλλογικό: «Η ΑΘΗΝΑ ΣΤΟΝ 20ο ΑΙΩΝΑ –1900-1940: Αθήνα Ελληνική Πρωτεύουσα», Αθήνα 1985, σελ. 124-125 6. Δ. Καρύδης, Τα επτά βιβλία της πολεοδομίας, Αθήνα 2008, σελ.264 7. Γ. Σαρηγιάννης, Η εξέλιξη της εμπορευματοποιήσεως της κατοικίας και η επίδρασή της στη μορφή της κατοικίας και της πόλεως, Αρχιτεκτονικά Θέματα – τ.12, Αθήνα 1975, σελ. 108 8-9. Εμ. Μαρμαράς, Η αστική πολυκατοικία της μεσοπολεμικής Αθήνας - η αρχή της εντατικής εκμετάλλευσης του αστικού εδάφους, Αθήνα, 1991, σελ.31,32,38. 10-11. Εμ. Μαρμαράς, Η αστική πολυκατοικία ..., Αθήνα 1991, σελ.134 / σελ. 156-157,141 12. Κ. Μπίρης, Αι Αθήναι, Αθήνα 2005, σελ.365 13. Ι. Theocharopoulou, Βuilders, Housewives and the Construction of Modern Athens, London 2017, σελ.102,109 14. Γ. Σαρηγιάννης, Αθήνα 1830-2000 Εξέλιξη-Πολεοδομία-Μεταφορές, Αθήνα 2000, σελ.148-149 15. Γ. Σαρηγιάννης, Si le bâtiment va bien, tout va bien (αν η οικοδομή πάει καλά, όλα παν καλά), 2012, https:// www.greekarchitects.gr/gr/αρχιτεκτονικες-ματιες 16. Α. Paschou, urban block in post-war Athens, development, form and social context, Zurich 2008, σελ. 12,45 17. Α Αξαοπούλου – Ε. Περτικιόζογλου, Αποτυπώσεις του αστικού μύθου, Αθήνα 2015, σελ. 23-24 18. Νίκος Παπαμίχος, Από την αντιπαροχή στα αστικά ακίνητα - ΜΕΤΑΠΟΛΙΣ ..., σελ.84.
Στην απέναντι σελίδα: Οικοδόμοι επί τω έργω κατά την δεκαετία του 1950
19-20. Γ. Αίσωπος – Γ. Σημαιοφορίδης, Διαδικασίες εκμοντερνισμού στις δεκαετίες του ’60 και του ’90 - ΜΕΤΑΠΟΛΙΣ ..., σελ.20-22. 21. Α. Πάσχου, Η τυπολογία της αθηναϊκής πολυκατοικίας..., σελ. 11-13
42
2.2 Θεσμικό πλαίσιο Στην παράγραφο αυτή παρουσιάζονται οι βασικότερες παράμετροι της νομοθεσίας που καθόρισαν τη μορφή των πολυκατοικιών και κατ’ επέκταση των οικοδομικών τετραγώνων και των ελληνικών πόλεων. Πρόκειται για τους τρεις Γενικούς Οικοδομικούς Κανονισμούς που ξεκινώντας από το 1955* τροποποιήθηκαν μερικώς (1973) ή σημαντικά (1985, 2000**) ως προς τη φιλοσοφία τους, προσπαθώντας να ελέγξουν και διορθώσουν τα κακώς κείμενα που διαπιστώνονταν όσο η πόλη εξελισσόταν. Μελετώντας τις επιταγές των τριών ΓΟΚ σύμφωνα με τους οποίους πραγματοποιήθηκε ουσιαστικά η οικοδόμηση των κτιρίων μέσα στη διάρκεια μισού αιώνα (1955 – 2005) που είναι και η περίοδος της μελέτης, μπορούμε να κάνουμε κάποιες συγκριτικές παρατηρήσεις που θα μας επιτρέψουν στη συνέχεια μια μακροσκοπική προσέγγιση του τρόπου εκμετάλλευσης των οικοπέδων ως προς τα κύρια χαρακτηριστικά που καθόρισαν τη δόμηση και τη γενική μορφή των κτιρίων. Τέτοια χαρακτηριστικά είναι το μέγεθος της κάλυψης, σε συνάρτηση με την τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο, το ύψος των μετώπων των κτιρίων επί της οικοδομικής γραμμής και το μέγιστο ύψος των κτιρίων, η διαμόρφωση των χώρων εκτόνωσης εξωστών και ημιυπαιθρίων, καθώς και άλλες ειδικές παραμέτροι που ίσχυσαν ανά περιόδους επηρεάζοντας τη μορφή των κτιρίων αλλά και τη γενικότερη αντιμετώπιση των οικοδομικών τετραγώνων. Η εξέλιξή τους παρατίθεται συγκριτικά ανά περίπτωση σε χρονολογική εξέλιξη, ώστε να μπορούν να ερμηνευθούν στη συνέχεια παρατηρήσεις επί των ευρημάτων στην επόμενη φάση της έρευνας. Συγκριτικά λοιπόν μπορούμε να δούμε τα εξής*:
* Προ του ΓΟΚ του 1955 έχει προϋπάρξει τόσο ο ΓΟΚ του
1929 καθώς και άλλα νομοθετήματα πριν και μεταξύ των δύο, αλλά καθώς το μεγαλύτερο πλήθος των κτιρίων της πόλης έχει υλοποιηθεί την πεντηκονταετία 1955 – 2005, που είναι άλλωστε και η περίοδος μελέτης της παρούσας εργασίας κρίθηκε πως δεν έχει νόημα η αναλυτική παρουσίασή τους εδώ.
** Καθώς
ο ΓΟΚ2000 πρόκειται πρακτικά για τροποποίηση του ΓΟΚ του 1985, προς αποφυγή επανάληψης οι όποιες διαφοροποιήσεις μεταξύ τους σε παραμέτρους που άπτονται του αντικειμένου της εργασίας θα αναφέρονται στα αντίστοιχα σημεία. Πρακτικά ο ΓΟΚ85 με αυτές τις τροποποιήσεις μετά το 2000 ίσχυσε ως το 2012 οπότε και εκδόθηκε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) που βρίσκεται σε ισχύ μέχρι σήμερα.
*** Λόγω του εντοπισμού της εργασίας σε κεντρικές περιοχές πόλης όπου κατά τους ΓΟΚ55 και 73 ίσχυε το συνεχές σύστημα, εστιάζουμε κυρίως στο σύστημα αυτό, χωρίς να πραγματοποιηθεί εμβάθυνση στα υπόλοιπα.
43
•
Κάλυψη του οικοπέδου και τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο:
ΓΟΚ 55: Μέγιστη κάλυψη 70% για τα μεσαία οικόπεδα και 85% για τα γωνιακά ή ν-γωνιαία με εμβαδό μικρότερο των 400m2. Για γωνιακά οικόπεδα με Ε>400m2 η κάλυψη προβλέπεται κλιμακωτά 85% για τα πρώτα 400m2 και 70% για τα υπόλοιπα (άρθρο 16). Ο υποχρεωτικός ακάλυπτος χωροθετείται στο εσωτερικό του οικοπέδου και ορίζεται κατά κανόνα από γραμμή παράλληλη προς το πρόσωπο του δρόμου. Επιτρέπονται θλάσεις εσοχών – εξοχών και εισχωρήσεις στο ακάλυπτο τμήμα υπό προϋποθέσεις ελάχιστων διαστάσεων και αποστάσεων, αρκεί να τηρείται το ανά περίπτωση μέγιστο υποχρεωτικό ποσοστό κάλυψης. Στα γωνιακά οικόπεδα ο υποχρεωτικός ακάλυπτος προκύπτει ως η κοινή επιφάνεια που ορίζεται από τις αντίστοιχες παράλληλες των προσώπων για μέγιστη κάλυψη 70% η κάθε μια σαν το οικόπεδο να ήταν μεσαίο (άρθρο 17). Η τοποθέτηση στο οικόπεδο γίνεται για το συνεχές σύστημα κατά κανόνα σε επαφή με την οικοδομική γραμμή και πλήρη κάλυψη στο σύνολο του μήκους του προσώπου διαμορφώνοντας τον υποχρεωτικά ακάλυπτο χώρο στο εσωτερικό του οικ. τετραγώνου. Προβλέπονται παρεκκλίσεις υποχώρησης από την οικ. γραμμή κατά τουλάχιστον 3m υπό προϋποθέσεις διαμόρφωσης του κενού που προκύπτει. Επιβάλλεται η συνέχεια των προσόψεων σε όλο το ύψος τους, απαγορεύονται δηλαδή οι καθ’ ύψος αποκολλήσεις από τα πλευρικά όρια στους υψηλότερους ορόφους. Αποκόλληση από τα πλάγια όρια επιτρέπεται συνολικά κατά παρέκκλιση δημιουργώντας «πλάγια αυλή» σύμφωνα με την ορολογία του κανονισμού, τηρώντας όμως ελάχιστη απόσταση από τα πλευρικά απέναντι μέτωπα τουλάχιστον 2.5m (άρθρο 21). Αμφότερες οι υποχωρήσεις αυτές δεν καταργούν την υποχρέωση τήρησης του ακαλύπτου κατά τα προβλεπόμενα ποσοστά (κάτι που είναι ο βασικότερος λόγος που συναντώνται σπάνια, καθώς αυτό θα σήμαινε απώλεια δομήσιμων τετραγωνικών). ΓΟΚ 73: Μέγιστη κάλυψη 70% για τα μεσαία οικόπεδα και 80% για τα γωνιακά με εμβαδό μικρότερο των 200m2. Για γωνιακά οικόπεδα με Ε>200m2 η κάλυψη προβλέπεται κλιμακωτά 80% για τα πρώτα 200m2 και 70% για τα υπόλοιπα. Για ν-γωνιαία οικόπεδα η κάλυψη υπολογίζεται σύμφωνα με τον τύπο ν*80% για τα πρώτα 200m2 και 70% για τα υπόλοιπα, όπου ν το πλήθος των γωνιών. Συγκεκριμένα: Κ=ν*0,8*200 + 0,7*(Ε-ν*200) (άρθρο 17).
ΓΟΚ 55. Κάλυψη οικοπέδων ( Άρθρο 17)
Ομοίως με τον ΓΟΚ55 στα μεσαία οικόπεδα ο ακάλυπτος χωροθετείται κατά κανόνα στο εσωτερικό του οικοπέδου και στα γωνιακά αντιδιαμετρικά της γωνίας των δρόμων. Ορίζονται περιορισμοί απόστασης από το οπίσθιο όριο του κτιρίου κατά την απόσταση Δ=2.5+0.05Η, όπου H το μέγιστο ύψος του κτιρίου με παρεκκλίσεις και σε αυτή την απόσταση για μικρότερου των 12m βάθους οικόπεδα (άρθρο 18).
44
Η τοποθέτηση στο οικόπεδο επομένως γίνεται κατά κανόνα σε επαφή με την οικοδομική γραμμή και πλήρη κάλυψη στο σύνολο του μήκους του προσώπου. Υπάρχει η δυνατότητα υποχώρησης από την ο.γ. υπό προϋποθέσεις χωρίς τον περιορισμό της ελάχιστης υποχώρησης των 3m του προηγούμενου ΓΟΚ. Ομοίως με τον ΓΟΚ55 απαγορεύονται οι καθ’ ύψος αποκολλήσεις από τα πλευρικά όρια στους υψηλότερους ορόφους. Υποχώρηση από τα πλευρικά όρια προβλέπεται κατά παρέκκλιση συνολικά και υπό προϋποθέσεις τήρησης ελάχιστης απόστασης από τα απέναντι πλάγια μέτωπα τουλάχιστον κατά 2.5m, ενώ αν στην πλευρά της υποχώρησης δημιουργούνται ανοίγματα φωτισμού και αερισμού κύριων χώρων, η απόσταση αυξάνεται σε Δ. Οι πάνω από το ισόγειο όροφοι μπορούν να βρίσκονται σε υποχώρηση σε σχέση με την οικοδομική γραμμή σε οποιοδήποτε βάθος. Ομοίως είναι κάτι που συναντάται σπάνια καθώς κάτι τέτοιο θα σήμαινε απώλεια δομήσιμου εμβαδού (άρθρο 19). ΓΟΚ85: Μέγιστο ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου 70% (άρθρο 8). Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο. Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται με τα πίσω και πλάγια όρια του οικοπέδου, αφήνεται απόσταση Δ = 3 + 0.10*Η (όπου Η το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου σε περίπτωση που εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης, ή το μέγιστο επιτρεπόμενο σε περίπτωση που δεν εξαντλείται ο συντελεστής αυτός). Το κτίριο που μπορεί να ανεγερθεί στο οικόπεδο περιορίζεται μέσα σε ιδεατό στερεό που καθορίζεται: α) από την κατακόρυφη επιφάνεια που περνά από την οικοδομική γραμμή και της οποίας τα ανώτατα σημεία βρίσκονται σε ύψος 1.5 Π “που μπορεί να μην είναι μικρότερο των 7,5m” από τα αντίστοιχα σημεία του κράσπεδου του πεζοδρομίου (όπου Π το πλάτος του δρόμου), β) από κεκλιμένη επιφάνεια που περνά από τα ανώτατα σημεία της κατακόρυφης επιφάνειας που ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο και σχηματίζει με αυτή οξεία γωνία εφαπτομένης 1:1.50, γ) από κατακόρυφες επιφάνειες που περνούν από τα εσωτερικά όρια του οικοπέδου
ΓΟΚ 55. Διαμόρφωση κάτοψης και όψης τετραγώνου. ( Άρθρο 21)
45
•
Εκμετάλλευση του οικοπέδου και μέγιστα ύψη.
ΓΟΚ 55: Η εκμετάλλευση του οικοπέδου πραγματοποιείται επαναλαμβάνοντας το εμβαδό της συνολικής επιτρεπόμενης κάλυψης επί έναν αριθμό ορόφων και υπό τον περιορισμό του μέγιστου ύψος της πρόσοψης στην οικοδομική γραμμή ανάλογα με το πλάτος του δρόμου. Πέραν του ύψους αυτού επιτρέπεται η κατασκευή ορόφων σε βαθμιαία υποχώρηση του προσώπου από την οικ. γραμμή κατά 2.5m κάθε φορά μέχρι να εξαντληθεί το μέγιστο ύψος που ορίζεται για την περιοχή. Ορίζονται οι εξής αναλογίες και περιορισμοί ύψους (άρθρο 29):
- 2 όροφοι ανεξαρτήτως πλάτους οδού - 3 όροφοι για πλάτος οδού > 8.00m - 4 όροφοι για πλάτος οδού > 10.80m - 5 όροφοι για πλάτος οδού > 13.50m - 6 όροφοι για πλάτος οδού > 16.00m - 7 όροφοι για πλάτος οδού > 18.50m - 8 όροφοι για πλάτος οδού > 21.00m
Μέγιστα ύψη οικοδομών ανά πλήθος ορόφων:
- 2 όροφο Ηmax = 8.50m - 3 όροφο Ηmax = 12.00m - 4 όροφο Ηmax = 12.00 + 1x3.20m = 15.20m - 5 όροφο Ηmax = 12.00 + 2x3.20m = 18.40m - 6 όροφο Ηmax = 12.00 + 3x3.20m = 21.60m
ΓΟΚ 55 (και ΓΟΚ 73). Γενική διαμόρφωση κτιρίου.
Ορίζεται επίσης ελάχιστο ελεύθερο ύψος ορόφου 3m, ενώ ως μικτό λογίζεται από τον κανονισμό το ύψος των 3.20m (άρθρο 31). ΓΟΚ 73: Η εκμετάλλευση του οικοπέδου πραγματοποιείται ομοίως με τον ΓΟΚ55 επαναλαμβάνοντας το εμβαδό της κάλυψης μέχρι εξάντλησης του πλήθους ορόφων στην πρόσοψη και με περιορισμό του ύψους της βάσει του πλάτους του δρόμου. Ομοίως η υπόλοιπη εκμετάλλευση γίνεται μέσω υποχώρησης – ρετιρέ 2.5m. Ορίζονται οι ακόλουθες αναλογίες (άρθρο 21) .
- 2 όροφοι + 2 ρετιρέ για πλάτος οδού < 7.50m - 3 όροφοι + 2 ρετιρέ για πλάτος οδού μεταξύ 7.50 και 10.00m - 4 όροφοι + 1 ρετιρέ για πλάτος οδού μεταξύ 10.00 και 12.50m - 5 όροφοι για πλάτος οδού > 12.50m
46
Τα μέγιστα ύψη της πρόσοψης ανάλογα με το πλάτος του δρόμου υπολογίζονται από τον τύπο Η=ν*3.30+C, όπου 3.30 λογίζεται το μικτό ύψος του ορόφου, ν είναι το πλήθος των ορόφων που επιτρέπονται στην πρόσοψη και η τιμή C παίρνει την τιμή 1m αν το ισόγειο χρησιμοποιείται ως κατοικία και 2m αν το ισόγειο χρησιμοποιείται ως κατάστημα στο σύνολο της πρόσοψης ή ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων όντας διαμορφωμένο επί υποστυλωμάτων (δηλ pilotis). O χώρος επί pilotis μάλιστα δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης ούτε λογίζεται ως όροφος (άρθρο 22). Εφαρμόζοντας τον τύπο για του ανωτέρω αριθμούς ορόφων προκύπτουν τα εξής: - Ηmax = 7.60m για κατοικία / 8.60m για κατάστημα ή pilotis για πλάτος οδού < 7.50m - Ηmax = 10.90m για κατοικία / 11.90m για κατάστημα ή pilotis για πλάτος οδού μεταξύ 7.50 και 10.00m - Ηmax = 14.20m για κατοικία / 15.20m για κατάστημα ή pilotis για πλάτος οδού μεταξύ 10.00 και 12.50m - Ηmax = 16.50m για κατοικία / 17.50m για κατάστημα ή pilotis για πλάτος οδού >12.50m Για χώρους κύριας χρήσης ορίζεται ελάχιστο ελεύθερο ύψος 2.70m και για χώρους βοηθητικής χρήσης ή στάθμευσης 2.20m (άρθρο 22). ΓΟΚ 85: Η εκμετάλλευση του οικοπέδου πραγματοποιείται με εντελώς διαφορετικό τρόπο από τους δύο προηγούμενους ΓΟΚ, καθώς σημαντικό ρόλο πλέον παίζει και ο συντελεστής δόμησης, η εξάντληση του οποίου είναι καθοριστικός παράγοντας. Για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης προσμετρώνται όλοι οι στεγασμένοι και κλειστοί χώροι των κτιρίων, πλην των υπογείων αν αυτά έχουν βοηθητικές χρήσεις, των χώρων ισογείου που διαμορφώνεται σε pilotis, κλειστής κοινόχρηστης αίθουσας για τις κοινωνικές λειτουργίες των ενοίκων με εμβαδό μεταξύ 25 και 80m2 και ως 5% του συνολικού εμβαδού δόμησης του κτιρίου, στεγασμένων χώρων για τη στάθμευση αυτοκινήτων (άρθρο 7). Η εξάντληση του ΣΔ μπορεί να επιτευχθεί με ποικιλία τρόπων που μπορούν να αφήνουν μικρότερο ποσοστό κάλυψης επί του οικοπέδου, προς όφελος του ύψους του κτιρίου μέχρι εξάντλησής του λόγω του ιδεατού στερεού ή το αντίστροφο. Άρα προκύπτουν πρακτικά δύο δυνατοί συνδυασμοί: α. Εξάντληση των τετραγωνικών του ΣΔ και εξάντληση της κάλυψης σε μικρότερο ύψος από το μέγιστο ή β. Εξάντληση των τετραγωνικών που προκύπτουν από τον ΣΔ και εξάντληση του μέγιστου ύψους με μικρότερο ίχνος επί του εδάφους (βλ. παραδείγματα στην απέναντι σελίδα). Βασική προϋπόθεση για την τελική ογκοπλασία του κτιρίου η μη υπέρβαση του ιδεατού στερεού.
ΓΟΚ 85. Γενική διαμόρφωση κτιρίου.
47
Αυτό αποτελεί αφ’ ενός δυνατότητα (αλλά και κίνητρο) αποκόλλησης από την οικοδομική γραμμή με επακόλουθο να αυξάνονται τα ύψη στο συμπαγές μέτωπο, οι αποστάσεις από το απέναντι μέτωπο και οι δυνατότητες σε επιφάνεια υπαίθριας εκτόνωσης, ταυτόχρονα όμως να μειώνονται οι αποστάσεις από το εσωτερικό πίσω όριο του οικοπέδου, περιοριζόμενες στο (ανεπαρκές όπως θα αποδειχθεί στη συνέχεια) Δ. Επιπλέον διαταράσσεται η παλιότερα επιβεβλημένη μέσω του συνεχούς συστήματος δόμησης του οικ. τετραγώνου, αλλά και οι υποχωρήσεις – ρετιρέ της στέψης με μη ρυθμικό πλέον βήμα. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου ορίζεται σε συνάρτηση με τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης της περιοχής ως εξής:
ΓΟΚ85: Διαμόρφωση με εξάντληση της κάλυψης (70%) και συνολικό ύψος 24m σε 8 στάθμες. (Aπεικόνιση για Σ.Δ. 3.6)
για συντελεστή δόμησης έως 0.4 ύψος 10,00m για συντελεστή δόμησης έως 0.8 ύψος 13,00m για συντελεστή δόμησης έως 1,2 ύψος 16,00m για συντελεστή δόμησης έως 1,6 ύψος 18,00m για συντελεστή δόμησης έως 2,0 ύψος 21,00m για συντελεστή δόμησης έως 2,4 ύψος 24,00m Για συντελεστή δόμησης ανώτερο του 2.4 το ύψος ορίζεται στο δεκαπλάσιο του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης της περιοχής και πάντως δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 27,00 μέτρα (άρθρο 9).
Σημαντικές παράμετροι της εκμετάλλευσης του οικοπέδου είναι επίσης η πριμοδότηση συγκεκριμένου είδους χώρων με εξαίρεσή τους από το προσμετρούμενο στον ΣΔ εμβαδό. Οι κυριότεροι από αυτούς τους χώρους πλην εκείνων που αναφέρονται στο άρθρο 7 είναι οι ημιυπαίθριοι χώροι, που συνυπολογίζονται μαζί με τα τετραγωνικά των εξωστών. Εξώστες με τυχόν οριζόντια φέροντα ή κατακόρυφα και οριζόντια αρχιτεκτονικά στοιχεία και ημιυπαίθριοι χώροι διατάσσονται ελεύθερα σε οποιαδήποτε όψη και όροφο του κτιρίου. Εξώστες και ημιϋπαίθριοι χώροι συνολικής επιφάνειας έως 40% αυτής που επιτρέπεται να δομηθεί συνολικά στο οικόπεδο, δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης. Από το ανωτέρω ποσοστό οι ημιυπαίθριοι χώροι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 20% του συντελεστή δόμησης (ΣΔ). Για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής, οι ημιϋπαίθριοι χώροι πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 2.50m και βάθος μικρότερο ή ίσο με το πλάτος τους (άρθρο 11). ΓΟΚ85: Διαμόρφωση με εξάντληση του ύψους (27m σε 9 στάθμες) και μικρότερη κάλυψη 57%. (Aπεικόνιση για Σ.Δ. 3.6)
Αυτό σημαίνει πρακτικά τη δημιουργία χώρων υπαίθριας εκτόνωσης ελάχιστου μήκους προσώπου 2.50m (σχεδόν διαστάσεων δωματίου δηλαδή) κατά 20% επιπλέον των δομήσιμων τετραγωνικών. Όπως είναι ευρέως γνωστό οι εξαιρετικά χρήσιμοι αυτοί χώροι υπαίθριας εκτόνωσης που ενδεχομένως αν είχαν επικρατήσει ως τέτοιοι να είχαν αλλάξει σημαντικά την ποιότητα κατοίκησης στις πιο σύγχρονες πολυκατοικίες σε ελάχιστες
48
περιπτώσεις παρέμειναν ανοικτοί, καθώς ελλείψει σοβαρού πολεοδομικού ελέγχου επικράτησε από εργολάβους και ιδιώτες να μετατρέπονται σε κλειστούς αυξάνοντας το τελικό εμβαδό των εσωτερικών χώρων των κτιρίων. Σε μεταγενέστερο χρόνο, όποτε το κράτος χρειάστηκε ενίσχυση της ρευστότητάς του, «ανακάλυψε» την αυθαιρεσία αυτή και έμπλεο ευαισθησίας για το δομημένο περιβάλλον επέτρεψε στους αυθαιρετήσαντες να «τακτοποιήσουν» την αυθαιρεσία αυτή διατηρώντας τη για 40 χρόνια (πρακτικά για πάντα) έναντι μικρού αντιτίμου.
Στην απέναντι σελίδα: Ενδεικτική διαμόρφωση κτιρίων σε ένα οικοδομικό τετράγωνο σύμφωνα με τις βασικές επιταγές των ΓΟΚ 55, 73, 85.
49
•
Eξώστες και προεξοχές.
ΓΟΚ 55: Ανοιχτοί εξώστες πάνω από κοινόχρηστους χώρους επιτρέπονται σε ύψος άνω των 3m από το πεζοδρόμιο και για πλάτος 1/10 του πλάτους του δρόμου με μέγιστο τα 1.20m. Σε πλάτος οι εξώστες θα πρέπει να σταματούν 1m από τα πλάγια όρια με τα όμορα οικόπεδα.
Εξώστες- Απολήξεις
Ανοιχτοί εξώστες στους ακάλυπτους χώρους επιτρέπονται με πλάτος υπολογιζόμενο ομοίως με εκείνους της μπροστινής όψης όπου αντί για πλάτος δρόμου λογίζεται το μέσο πλάτος της απόστασης μεταξύ της όψης που βρίσκεται ο εξώστης και του πίσω ορίου του οικοπέδου. Κλειστοί εξώστες (έρκερ) επιτρέπονται για πλάτη οδών μεγαλύτερα των 8m. Το μέγιστο επιτρεπόμενο μήκος της προεξοχής είναι τα 40cm και το συνολικό εμβαδό της δεν θα πρέπει σε να υπερβαίνει το ¼ του αντίστοιχου εμβαδού της κύριας όψης του κτιρίου. Ομοίως με τους ανοικτούς εξώστες οι κλειστοί μπορούν να κατασκευαστούν από το ύψος των 3m από τη στάθμη του πεζοδρομίου και άνω (άρθρο 36). ΓΟΚ 73: Ομοίως με ΓΟΚ55 με μόνη διαφορά την αύξηση του μέγιστου πλάτους των εξωστών από τα 1.20 στα 1.30m..
Εξάντληση συντελεστών
Εξώστες στους ακάλυπτους χώρους επιτρέπονται μέχρι μήκους 1/5 της απόστασης της όψης που βρίσκεται ο εξώστης από το πίσω όριο του οικοπέδου με μέγιστο το 1m. Κλειστοί εξώστες (έρκερ) επιτρέπονται όμοια με τον ΓΟΚ55 για πλάτη οδών μεγαλύτερα των 8m. Το μέγιστο επιτρεπόμενο μήκος της προεξοχής είναι τα 40cm και το συνολικό εμβαδό της δεν θα πρέπει σε να υπερβαίνει το ¼ του αντίστοιχου εμβαδού της κύριας όψης του κτιρίου. Ομοίως με τους ανοικτούς εξώστες οι κλειστοί μπορούν να κατασκευαστούν από το ύψος των 3m από τη στάθμη του πεζοδρομίου και άνω (άρθρο 84) . ΓΟΚ 85: Εξώστες που κατασκευάζονται πάνω από κοινόχρηστους χώρους πρέπει να βρίσκονται σε ύψος τουλάχιστον 3 μέτρα από κάθε σημείο της στάθμης του πεζοδρομίου και για πλάτος 1/10 του πλάτους του δρόμου με μέγιστο τα 2.00m.
Μέτωπο στην Ο.Γ.
Όπως αναφέρθηκε και προηγουμένως το συνολικό εμβαδό των εξωστών αθροιστικά μαζί με το εμβαδό των ημιυπαίθριων χώρων μπορεί να είναι ως το 40% του συνολικού εμβαδού που προκύπτει από τον ΣΔ, με το ποσοστό των ημιυπαίθριων να μπορεί να είναι συνολικά ως το 20% (άρθρο11). Αυτό πρακτικά σήμαινε ότι στην περίπτωση που για κάποιο λόγο δεν ήταν επιθυμητή η κατασκευή ημιυπαιθρίων (πράγμα μάλλον σπάνιο) θα υπήρχε η δυνατότητα να κατασκευαστούν εξώστες με συνολικό εμβαδό ως και το 40% του εμβαδού των εσωτερικών χώρων που προέκυπτε από τον ΣΔ. Το αντίστροφο όμως δε μπορούσε να συμβεί περιορίζοντας τους ημιυπαίθριους στο (διόλου ευκαταφρόνητο) 20%.
Κάλυψη
Στις όψεις του κτιρίου επιτρέπονται αρχιτεκτονικές προεξοχές (και όχι κλειστοί εξώστες όπως παλιότερα) σε ύψος τουλάχιστον 3 μέτρα από κάθε σημείο της στάθμης του πεζοδρομίου και με μέγιστο πλάτος 0.40m.
51
•
Ενιαία αντιμετώπιση του οικ. τετραγώνου
ΓΟΚ55: Επιτρέπεται κατόπιν κοινής συμφωνίας η σύσταση κοινών αυλών (ακαλύπτων) με τη μορφή της δουλείας, κατόπιν παραίτησης των συμβαλλόντων του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του αντίστοιχου τμήματος του καθενός (άρθρο 27). ΓΟΚ73: Ομοίως με ΓΟΚ 55. ΓΟΚ85: Οι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι χώροι των οικοπέδων ενός οικοδομικού τετραγώνου, ενοποιούνται, τίθενται σε χρήση όλων των ενοίκων του οικοδομικού τετραγώνου και διαμορφώνονται κατάλληλα για τη χρήση αυτή χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα κυριότητας, κατόπιν συνέλευσης των ιδιοκτητών και καθορισμού των ειδικότερων όρων χρήσης, τρόπου ενοποίησης, μέτρων προσπέλασης κλπ (άρθρο 12). Πέραν της παραχώρησης σε κοινή χρήση του ακαλύπτου, ο ΓΟΚ του 1985 εισάγει περαιτέρω και την έννοια του ενεργού οικοδομικού τετραγώνου (άρθρο 13): Οικοδομικό τετράγωνο, δομημένο ή μη, μπορεί να χαρακτηρίζεται ως ενεργό, με απόφαση του αρμόδιου οργάνου για την έγκριση ή τροποποίηση της πολεοδομικής μελέτης”. Ο χαρακτηρισμός οικοδομικού τετραγώνου ως ενεργού αποβλέπει: α) στην οργάνωση της δόμησης με βάση ενιαία μελέτη, ώστε να επιτυγχάνεται η αρμονική ένταξη του τετραγώνου στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον της περιοχής, η άρση των δυσμενών επιπτώσεων που δημιουργεί η μεμονωμένη μελέτη κάθε οικοπέδου, η αξιοποίηση του ακάλυπτου χώρου των οικοπέδων και η εξυπηρέτηση των κοινωνικών αναγκών των κατοίκων του οικοδομικού τετραγώνου. β) στην ανάπλαση του οικοδομικού τετραγώνου, ιδίως με την ενοποίηση των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων του τη διάνοιξη στο ισόγειο των κτιρίων προσβάσεων από τους κοινόχρηστους χώρους στον ενοποιημένο ακάλυπτο χώρο του τετραγώνου, την κατασκευή αίθουσας κοινωνικών εκδηλώσεων τη δημιουργία χώρων και εγκαταστάσεων κοινής χρήσης για την εξυπηρέτηση των κατοίκων του τετραγώνου, όπως κοινό λεβητοστάσιο κεντρικής θέρμανσης και χώρο απορριμμάτων, την αναμόρφωση του δώματος και των όψεων των κτιρίων και γενικά με επεμβάσεις που συμβάλλουν στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των κατοίκων και στην αντιμετώπιση των δυσμενών επιδράσεων από τις συνθήκες που αναφέρονται στην Παρ.1. Με την πράξη χαρακτηρισμού οικοδομικού τετραγώνου ως ενεργού επιτρέπεται να θεσπίζονται όροι δόμησης και περιορισμοί χρήσης κατά παρέκκλιση από κάθε γενική ή ειδική διάταξη χωρίς υπέρβαση όμως του συντελεστή δόμησης που ισχύει για την περιοχή και του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους των κτιρίων, καθώς και να επιβάλλονται περιορισμοί, υποχρεώσεις και κάθε είδους ρυθμίσεις για την ανάπλαση του τετραγώνου, χωρίς να θίγονται δικαιώματα ιδιοκτησίας. Οι επιβαλλόμενοι όροι δόμησης αποσκοπούν ιδίως στην ενιαία αντιμετώπιση του οικοδομικού τετραγώνου ως προς το συντελεστή δόμησης την κάλυψη, τη θέση και τη μορφή των κτιρίων. Για τα οικόπεδα του ενεργού οικοδομικού τετραγώνου μπορεί να γίνει μεταφορά του συντελεστή δόμησης (άρθρο 13).
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3
[
2
]
πόλη
κατοικία
55
3.1 Αθήνα και Οικοδομικό Τετράγωνο • Κριτήρια επιλογής περιοχών μελέτης Περιοχές πέριξ του κέντρου της Αθήνας, που οικοδομήθηκαν την επίμαχη 50-ετία (και κυρίως μεταξύ 1950 – 1970), σήμερα φιλοξενούν μεσαία οικονομικά στρώματα, έχουν συνεχές σύστημα και κτίρια με παρόμοια ύψη. Παραμένουν γειτονιές με μικρές συνοικιακές επιχειρήσεις που άντεξαν το κύμα της οικονομικής κρίσης, αποτελούν τους βασικούς χώρους διαμονής των κατοίκων του κέντρου της Αθήνας και συνυπάρχουν με το εμπορικό τρίγωνο, τους κεντρικούς άξονες, τους αρχαιολογικούς και πράσινους χώρους καθώς και τις νέες περιοχές διασκέδασης του κέντρου. Πατήσια, Κυψέλη, Γκύζη, Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Νέος Κόσμος, Κουκάκι, Πετράλωνα, είναι κάποιες από τις περιοχές όπου μπορεί κανείς να συναντήσει τα παραπάνω χαρακτηριστικά. Διαμορφώνονται απο οικοδομικά τετράγωνα σε διάφορα μεγέθη και σχήματα ανάμεσα σε άλλοτε στενούς και σκιασμένους δρόμους πλάτους 6-8m και άλλοτε ελαφρώς μεγαλύτερους 10-12m με μικρά πεζοδρόμια με νεραντζιές, αλλά και σταθμευμένα οχήματα.
Επικρατέστερα οικοδομικά τετράγωνα στις περιοχές μελέτης
57
• Στατιστική ανάλυση μέσου Ο.Τ. Αναζητώντας λοιπόν το επικρατέστερο μοτίβο διαβίωσης στα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας, πραγματοποιήθηκε μια στατιστική ανάλυση στα Ο.Τ. που απαρτίζουν τις πιο συνηθισμένες γειτονιές του κέντρου. Από την μελέτη προέκυψε πώς τα επικρατέστερα οικοδομικά τετράγωνα με ποσοστό 67% κυμαίνονται σε εμβαδό μεταξύ 1000m2 - 3500m2 με συνηθέστερα εξ αυτών εκείνα συνολικού εμβαδού 2000m2 και 2500m2 και ποσοστό αυτών αθροιστικά 26% επί του συνόλου. Σε σχεδόν ίδια ποσοστά συναντώνται και εκείνα των 1500m2 και εκείνα των 3000m2 με ποσοστό 12% για την κάθε περίπτωση. Ως προς το σχήμα ανεξαρτήτως μεγέθους, επικρατούν εκείνα με αναλογίες σχεδόν τετραγώνου 1:1 ή τα πιο επιμήκη με αναλογίες 1:3 περίπου. Φυσικά υπάρχουν και αρκετά τραπεζοειδή τα οποία τα συναντώνται συνήθως κοντά σε λόφους ή διασταυρώσεις λεωφόρων και περιοχών διαφορετικής χάραξης.
59
3.2 Τυπολογίες οικοπέδων Έχοντας διαπιστώσει από την στατιστική ανάλυση τα συνηθέστερα συναντώμενα βάσει μεγέθους οικ. τετράγωνα, το επόμενο βήμα ήταν η αναζήτηση της μορφής και του μέσου πλήθους των οικοπέδων που τα αποτελούν. Αυτό όμως αφ’ενός ελλείψει αξιόπιστου και διαχειρίσιμου δείγματος, και αφ’ ετέρου επειδή η ενδελεχής αυτή ανάλυση διαφεύγει του στόχου της παρούσας εργασίας, πραγματοποιήθηκε μόνο ως προς το τμήμα της αναζήτησης των χαρακτηριστικότερων τύπων οικοπέδων και μιας μακροσκοπικής προσέγγισης ως προς το πλήθος τους στη συγκρότηση ενός ο.τ. Από την προσέγγιση αυτή προέκυψε πως η διαμόρφωση ενός μέσου ο.τ. γίνεται από οικόπεδα, όχι πάντοτε καθαρών ορθογωνικών σχημάτων, με τις 4 ακόλουθες τυπολογίες, ταξινομημένες βάσει πλήθους του συναντώμενου δείγματος: Α. Μεσαία οικόπεδα: Πρόκειται για οικόπεδα που έχουν μία πλευρά – όριο σε δρόμο της πόλης ενώ οι υπόλοιπες συνορεύουν με άλλες ιδιοκτησίες εντός του ο.τ. Αποτελούν την πλειοψηφία του δείγματος. Β. Γωνιακά οικόπεδα: Πρόκειται για οικόπεδα που καταλαμβάνουν τις γωνίες ενός οικ. τετραγώνου και οι υπόλοιπες πλευρές τους αποτελούν εσωτερικά όρια με όμορες ιδιοκτησίες. Αποτελούν τη δεύτερη τη τάξει ομάδα σε πλήθος περιπτώσεων. Γ. Δισγωνιαία οικόπεδα: Αποτελεί ακραία (αλλά όχι ιδιαίτερα σπάνια) περίπτωση της στενής πλευράς των στενών οικ. τετραγώνων, όπου το πλάτος της πλευράς του οικ. τετραγώνου είναι τόσο μικρό που ολόκληρη η πλευρά καλύπτεται από ένα και μόνο οικόπεδο, το οποίο έχει όψεις επί τριών οδών (της πλευράς και των δύο εγκάρσιων σε αυτή). Συνηθέστερες χαρακτηριστικές περιπτώσεις αυτού του τύπου τα σφηνοειδή ο.τ. όπου αυτού του τύπου το οικόπεδο είναι τραπεζιόσχημο και καλύπτει τη «μύτη» του τετραγώνου. Λόγω της ιδιαιτερότητας του σχήματος δεν υπήρξε εμβάθυνση τόσο σε αυτές τις περιπτώσεις, όσο στα πιο «κανονικά» ορθογωνικού σχήματος οικόπεδα του τύπου αυτού. Δ. Διαμπερή οικόπεδα: Πρόκειται για οικόπεδα μεσαία που όμως λόγω της στενότητας του Ο.Τ. έχουν όψη σε δύο παράλληλους μεταξύ τους δρόμους που περικλείουν το τετράγωνο. Θα μπορούσε να πει κανείς ότι πρόκειται για δύο μεσαία οικόπεδα που είναι συνενωμένα στην τυφλή τους προς τον ακάλυπτο πλευρά (αν και στη συνέχεια παρουσιάζεται ακόμη πιο ιδιαίτερο παράδειγμα από αυτό, που αναδεικνύει το πλήθος πολυμορφίας των οικοπέδων που παρήχθησαν και οικοδομήθηκαν διαχρονικά στην πόλη). Η τυπολόγηση αυτή καθόρισε εν τέλει και τον τρόπο ταξινόμησης και ανάλυσης των κτιρίων του διατιθέμενου δείγματος όπως αυτή παρουσιάζεται στα κεφάλαια που ακολουθούν.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4
[
2
]
πόλη
κατοικία
63
4. Ανάλυση κτιρίων •
Επιμέρους συμπεράσματα ανά τυπολογία
Αν προσπαθήσουμε να κάνουμε την αφαιρετική ακτινογραφία ενός τυπικού κτιρίου πολυκατοικίας, αυτό δεν είναι παρά η εφαρμογή του dom-ino προσαρμοσμένη στο εκάστοτε σχήμα οικοπέδου: επανάληψη (συνήθως επί 6) μιας επίπεδης πλάκας επί δοκών και στύλων οπλισμένου σκυροδέματος σε κάνναβο μέσων διαστάσεων 4 x 5m και κυκλοφορία μεταξύ αυτών με κεντρικό κλιμακοστάσιο. Είναι σαφής επομένως η κυριαρχία της οριζόντιας έννοιας στη διαμόρφωση του κτιριακού αποτελέσματος, οπότε και η ανάλυση των μεμονωμένων κτιρίων αναπόφευκτα εμβαθύνει κυρίως στο επίπεδο της κάτοψης. Τα χαρακτηριστικά που έχουν να κάνουν με την κατακόρυφη έννοια, δηλαδή το πλήθος των ορόφων και των ρετιρέ, η επίδραση της θέσης του κτιρίου στο οικόπεδο κλπ, καθορίζονταν από τους όρους δόμησης και τις επιταγές των κανονισμών της εκάστοτε χρονικής περιόδου. Τα αποτελέσματα της καθ’ ύψος διαμόρφωσης των κτιρίων μελετώνται στο επόμενο κεφάλαιο κατά τη συνολική ανάλυση του οικ. τετραγώνου, καθώς σε αυτή είναι περισσότερο αντιληπτά.
Στην απέναντι σελίδα: Το αθηναϊκό dom-ino
65
4.1 Ανάλυση σε επίπεδο κάτοψης •
Βασικά σημεία εστίασης.
Η ανάλυση των κτιρίων σε επίπεδο κάτοψης, εστιάζει σε παραμέτρους που καθορίζουν το γενικότερο σχήμα της, τη διάρθρωση των χώρων που την απαρτίζουν και εν τέλει τον τρόπο ζωής μέσα σε αυτούς. Επιγραμματικά, αυτές είναι οι εξής: Η πρώτη παράμετρος που ελέγχεται είναι η τοποθέτηση του κτιρίου εντός του οικοπέδου. Η παράμετρος αυτή καθορίζει το περίγραμμα της κάλυψης και άρα το αν υπάρχει ενιαίο και συνεχές μέτωπο στις όψεις ενός οικ. τετραγώνου επί των δρόμων ή αν υπάρχουν ασυνέχειες λόγω των υποχωρήσεων. Είναι επίσης καθοριστικός παράγοντας της μορφή του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου και κατ’ επέκταση του ευρύτερου σχήματος του συνολικού ακαλύπτου στο εσωτερικό του οικοδομικού τετραγώνου. Δεδομένου του περιγράμματος του κτιρίου, η ανάλυση περαιτέρω εστιάζει στη διαμόρφωση της κάτοψης και των κύριων χαράξεών της, δηλαδή στην κατεξοχήν διαμόρφωση των χώρων διαβίωσης, με κύριους άξονες τη χωροθέτηση του κεντρικού κλιμακοστασίου σε σχέση με τη διανομή των διαμερισμάτων και την επιμέρους διάταξη των χώρων των διαμερισμάτων ως προς τις όψεις του κτιρίου. Αυτοί οι άξονες είναι οι πλέον καθοριστικοί για τη διαμόρφωση των χώρων ζωής εντός του κτιρίου και οι συσχετισμοί μεταξύ τους είναι εκείνοι που εξετάζονται στην επιμέρους ανάλυση που ακολουθεί. Η χωροθέτηση του κεντρικού κλιμακοστασίου και του κοινόχρηστου διαδρόμου, ως ραχοκοκαλιά της κυκλοφορίας εντός του κτιρίου διανέμει τις κινήσεις και καθορίζει τη διαμπερότητα στους δύο οριζόντιους άξονες, τόσο τον διαμήκη (παράλληλα με την κύρια όψη δηλαδή) όσο και τον εγκάρσιο. Καθορίζει επομένως τον επιμερισμό του ορόφου σε διαμερίσματα και -ανάλογα με τη θέση του και το μέγεθος της κάτοψης- και τις δυνατότητες διάταξης των χώρων στις όψεις του κτιρίου. Η διάταξη των χώρων στις όψεις των κτιρίων, σε άμεση και καθοριστική σχέση με τη θέση του κεντρικού κλιμακοστασίου και με το μέγεθος και τις επιμέρους διαστάσεις της κάτοψης είναι η άλλη βασική παράμετρος, καθοριστικής σημασίας για τη διαμόρφωση της καθημερινής ζωής στα κτίρια των πολυκατοικιών. * Χαρακτηρισμοί κύριων χώρων κατά τον ΓΟΚ 55 (άρθρο 12): Διαμερίσματα κυρίας χρήσεως των οικοδομών καλούνται οι χώροι αυτών οι προοριζόμενοι εκ κατασκευής προς συστηματικήν εν αυτοίς διημέρευσιν ή και διανυκτέρευσιν προς εργασίαν, ύπνον, ανάπαυσιν ή συναναστροφήν ως π.χ. υπνοδωμάτια, τραπεζαρίαι, μαγειρεία, επιφανείας άνω των επτά (7) τετραγωνικών μέτρων.
Η εξωτερική όψη προς τον δρόμο είναι η σημαντικότερη, ως η πλέον εξωστρεφής και δημόσια, διαθέτει μεγαλύτερο εύρος πεδίου από άποψη θέας και φυσικού φωτισμού, καθώς και τους κύριους χώρους εκτόνωσης ενός διαμερίσματος. Λόγω των χαρακτηριστικών αυτών, εκεί κατά κανόνα επιδιώκεται να διατάσσονται οι κύριοι χώροι πρωτίστως διημέρευσης (καθιστικά, τραπεζαρίες) και δευτερευόντως διανυκτέρευσης (υπνοδωμάτια)*.
66
Λόγω των επιταγών του κανονισμού μετά το 1937, βάσει του οποίου καταργούνται τα έρκερ και πριν το 1985, οπότε απελευθερώνεται η τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο επιτρέποντας μεγαλύτερη ευελιξία, η όψη αυτή είναι σχετικά επίπεδη χωρίς δυνατότητα ανάπτυξης πλευρικών ανοιγμάτων. Οι εξοχές και εσοχές που συναντώνται περιορίζονται στις λεγόμενες «αρχιτεκτονικές προεξοχές» μέγιστου βάθους 40cm οι οποίες εξυπηρετούν κυρίως μορφολογικούς σκοπούς και διαμορφώνουν μια μορφή ρηχού ημιυπαίθριου χώρου. Ενίοτε αυτός ο ρηχός ημιυπαίθριος συνδυάζεται με μια στοιχειώδη υποχώρηση τμήματος του μετώπου της όψης, συνθέτοντας έναν μικρό χώρο υπαίθριας εκτόνωσης μαζί με τον κατά κανόνα στενό εξώστη. Σε αυτή την όψη συναντάται και η ποιοτικότερη εκδοχή της υπαίθριας εκτόνωσης στις πολυκατοικίες, με τη μορφή των βατών δωμάτων των ρετιρέ. Αν και τα τελευταία αποτελούν πρόνοια του κανονισμού για λόγους φωτισμού των χαμηλότερων σταθμών και όχι αναζήτησης ποιοτικής υπαίθριας εκτόνωσης, έχουν εν τέλει μια διπλά ευεργετική λειτουργία, η οποία περιορίζεται όμως μόνο στη μπροστινή όψη, καθιστώντας τη πολλαπλά πιο προνομιούχα σε σχέση με την αντίστοιχη εσωτερική. Η εσωτερική όψη προς τον ακάλυπτο παρότι είναι εξίσου σημαντική για λόγους φωτισμού, αερισμού και εκτόνωσης των χώρων διαβίωσης, αντιμετωπίζεται ως δευτερεύουσας σημασίας. Διαθέτει πλήθος εσοχών και εξοχών που επιτρέπουν την εγκάρσια εκτόνωση των επιμέρους χώρων που διατάσσονται σε αυτή, με εμφανή την επιδίωξη εκμετάλλευσης των δυνατοτήτων της σύνθεσης προς όφελος αυτών των χαρακτηριστικών εκτόνωσης. Η διαμόρφωση αυτή με εσοχές και εξοχές προβλεπόταν και ονομαστικά στον ΓΟΚ του 1955* ,γεγονός που καταδεικνύει την πρόθεση του νομοθέτη ως προς τη διαμόρφωση αλλά και τη χωροθέτηση χρήσεων προς την όψη αυτή. Λόγω του πιο περίκλειστου χαρακτήρα της έχει υποδεέστερη αξία από την πρόσοψη, κάτι που είναι εμφανές και από την σχεδιαστική αντιμετώπισή της πχ ως προς την υλικότητα των επιφανειών της (λείοι τριπτοί σοβάδες αντί των αρτιφισιέλ ή των μαρμαρεπενδύσεων στις πιο ακριβές κατασκευές), τον εξοπλισμό (απλά αναδιπλούμενα γαλλικά παντζούρια αντί για τα πολυτελέστερα ανακλινόμενα ξύλινα ρολά) ή και τη διαμόρφωσή της εν γένει (μικροί σε μήκος και πλάτος εξώστες αντί των συνεχών και μεγαλύτερου μήκους της πρόσοψης). Στην εσωτερική όψη χωροθετούνται ανάλογα με τα μεγέθη του κτιρίου, ενίοτε αποκλειστικά δευτερεύοντες χώροι (κουζίνες, λουτρά, αποθήκες, δωμάτια υπηρεσίας) ως και αποκλειστικά κύριοι χώροι, κυρίως υπνοδωμάτια σε αυτή την περίπτωση λόγω της μεγαλύτερης ηχητικής προστασίας σε σχέση με την πρόσοψη, αλλά και περιορισμένου διαθέσιμου χώρου στην κύρια όψη. *
ΓΟΚ55, άρθρο 17, παρ. 3 και Σχ.25
67
Μεταξύ των δύο όψεων και των χώρων που διατάσσονται σε αυτές όπως περιγράφηκαν, υπάρχει και μια μεσαία ζώνη, η διαμόρφωση της οποίας ενώ είναι φαινομενικά δευτερεύουσας σημασίας φιλοξενώντας πέραν του κεντρικού κλιμακοστασίου, χώρους αντίστοιχα δευτερεύουσας χρήσης (κουζίνες, λουτρά) και επιμέρους κυκλοφορίας των διαμερισμάτων (hall, διαδρόμους), αποτελεί τον συνδετικό κρίκο μεταξύ των χώρων των όψεων. Επιπλέον, λόγω του βάθους που μπορεί να αποκτήσει, ανάλογα με τα μεγέθη της κάτοψης, είναι στενή και –άρα- σχετικά φωτεινή ή βαθιά και σκοτεινή, με τον φυσικό φωτισμό και αερισμό να επιτυγχάνεται μέσω φωταγωγών ή και να αγνοείται εντελώς για τη ζώνη αυτή. Η διαμόρφωσή της επομένως παίζει σημαντικό ρόλο στη διάταξη του τελικού αποτελέσματος και η ανάλυσή της χρήζει αντίστοιχης προσοχής με εκείνη των υπόλοιπων χώρων. Θα πρέπει να σημειωθεί πως η ανάλυση που πραγματοποιείται δεν εστιάζει τόσο στην ποιότητα της σύνθεσης, όσο στη μακροσκοπική και συγκριτική μεταξύ του δείγματος μελέτη των χαράξεων και της διάρθρωσης των διάφορων χώρων ώστε να εξαχθούν γενικότερα συμπεράσματα για τις σχέσεις που προκύπτουν μεταξύ τους. Στο ίδιο αυτό πλαίσιο γίνεται και μια ανάλυση των ποσοστών των επιμέρους χώρων βάσει των οποίων οργανώνεται η εκάστοτε κάτοψη. Η οργάνωση των κατόψεων παρουσιάζεται σε δύο σκαριφήματα για κάθε κτίριο, ένα με τις χαράξεις και τη διάκριση του χαρακτηριστικότερου ορόφου που είχαμε στη διάθεσή μας* σε διαμερίσματα και ένα με την επισήμανση των εκάστοτε χώρων (κύριοι, δευτερεύοντες, κλιμακοστάσια, κλπ). Το σύνολο των σκαριφημάτων και συνοπτικά οι πληροφορίες των βασικών μεγεθών της ανάλυσης (εμαβαδό οικοπέδου και ποσοστό κάλυψης, ποσοστά επιμέρους χώρων, ισχύων ΓΟΚ και χρονολογία κατασκευής) παρουσιάζεται για κάθε κτίριο στο παράρτημα του τεύχους. Στο κύριο σώμα του τεύχους παρουσιάζονται οι χαρακτηριστικότερες περιπτώσεις των κτιρίων της κάθε κατηγορίας, μαζί με ένα τρίτο, αξονομετρικό σκαρίφημα, που απεικονίζει τα χαρακτηριστικά του κτιρίου κατά τον κατακόρυφο άξονα. Βάσει της ανάλυσης που προηγήθηκε στο Κεφ.3 και της διάκρισης των οικοπέδων που απαρτίζουν ένα χαρακτηριστικό οικ. τετράγωνο σε 4 ομάδες (μεσαία, γωνιακά, δισγωνιαία και διαμπερή), η τυπολογία αναλύεται αντίστοιχα βάσει αυτής της κατηγοριοποίησης. Τα αποτελέσματα που εξάγονται ελέγχονται τόσο συγκριτικά μεταξύ των κτιρίων της ίδιας ομάδας, όσο και μεταξύ των διαφορετικών ομάδων. *
Ως χαρακτηριστικότερος όροφος θεωρείται ο τυπικός όπου υπήρχε ή κάποιος ενδιάμεσος (2ος ή 3ος).
Από τις συγκριτικές αυτές αναλύσεις προκύπτουν χαρακτηριστικά τα οποία είναι κοινά μεταξύ των κτιρίων της ίδιας ομάδας (κάτι μάλλον αναμενόμενο), αλλά και χαρακτηριστικά για τα οποία προκύπτουν ομοιότητες ακόμη και μεταξύ των κτιρίων διαφορετικών ομάδων.
68
4.1.1 Κοινά χαρακτηριστικά μεταξύ διαφορετικών ομάδων •
Η γενική ακτινογραφία των κατόψεων
Πριν την παρουσίαση των επιμέρους συμπερασμάτων της ανάλυσης, μια βασική και πολύ ενδιαφέρουσα διαπίστωση, η οποία προκύπτει από τη στατιστική επεξεργασία των ποσοτήτων των χώρων, απεικονίζει την ομοιότητα σε κάποια πολύ βασικά κοινά χαρακτηριστικά ανεξάρτητα από το είδος του οικοπέδου (μεσαίο, γωνιακό κλπ). Αυτή έχει να κάνει με τα ποσοστά που η κάθε κατηγορία χώρων (κύριοι, δευτερεύοντες κλπ) συμμετέχει στη συγκρότηση των κατόψεων των κτιρίων, κάτι που αποκαλύπτει πως η διαμόρφωσή τους σε μια πιο γενική - αφαιρετική προσέγγιση* κατορθώνει και συντίθεται εν τέλει με τις ίδιες ποσοστιαία αναλογίες, ανεξαρτήτως της μορφής του οικοπέδου. Η αριθμητική αυτή «ομοιότητα» σε μία ανάγνωση μπορεί να μεταφραστεί ως μια ένδειξη της προσπάθειας από τους κατασκευαστές παραγωγής ενός συγκεκριμένου πλήθους δωματίων που αναλογούσαν σε εμβαδό δεδομένης κάτοψης, με κάθε κόστος. Η ομοιότητα επομένως λαμβάνοντας υπόψη και αυτή την παράμετρο αποτελεί κατά κάποιον τρόπο μια πλάνη, καθώς είναι μόνο στατιστική – αριθμητική, με τη διαφοροποίηση μεταξύ των όμοιων φαινομενικά περιπτώσεων να εντοπίζεται στην ποιότητα των παραγόμενων χώρων που σε κάποιες περιπτώσεις μπορεί να είναι φωτεινοί και εξωστρεφείς ενώ σε άλλες εγκλωβισμένοι στη μεσαία ζώνη του κτιρίου χωρίς ίχνος θέας και φυσικού φωτισμού. Πέραν όμως αυτής της ανάγνωσης και δεδομένης της αριθμητικής ομοιότητας, από τα ίδια ποσοστιαία αποτελέσματα διαπιστώνεται και ένα γενικότερο χαρακτηριστικό, με χρονολογική διάκριση αυτή τη φορά. Πρόκειται για τη συνθετική διαμόρφωση των χώρων διαβίωσης που απεικονίζει σαφώς την αλλαγή στον τρόπο ζωής και κατ’ επέκταση και στον τρόπο που η αρχιτεκτονική και η αγορά της κατοικίας προσαρμόστηκε σε αυτόν διαχρονικά. Παρατηρείται δηλαδή μια ομοιόμορφη διαφοροποίηση των προαναφερθέντων ποσοστών μεταξύ δύο χρονικών περιόδων. Οι περίοδοι αυτές δεν διακρίνονται μεταξύ τους από ένα σαφές χρονικό ορόσημο, αλλά μπορούν να εντοπιστούν στο σχετικά ασφαλές χρονικό εύρος της δεκαετίας μεταξύ 1980-1990.
* Με τον όρο «γενική – αφαιρετική προσέγγιση»
εννοείται πως τα ποσοστά αυτά αφορούν τον λόγο του συνολικού εμβαδού της κάθε κατηγορίας χώρων προς το συνολικό εμβαδό της κάτοψης και καταδεικνύουν την αναλογική συμμετοχή της κάθε κατηγορίας στο σύνολο. Στην απέναντι σελίδα: -Κυρία Τούλα - 3ος
70
•
Κτίρια πριν τη δεκαετία 1980-1990
Βάσει αυτής της διάκρισης, στα κτίρια που χτίστηκαν πριν το 1990 η διαρρύθμιση διαμερισμάτων είναι έντονα κατακερματισμένη με πλήθος ενδιάμεσων χώρων και με διάταξη ζωνών εντός της κάτοψης. Η είσοδος στο διαμέρισμα γίνεται πάντοτε μέσω ενός ενδιάμεσου χώρου (hall εισόδου), ο οποίος έχει άμεση επικοινωνία με τους πιο κοινόχρηστους χώρους του σπιτιού (καθιστικό, τραπεζαρία) και επικοινωνεί είτε απ’ ευθείας είτε μέσω ενός διαδρόμου με την κουζίνα. Ένας διάδρομος ο οποίος συνήθως διαχωρίζεται με πόρτα από το hall οδηγεί αφ’ ενός στο λουτρό, αφ’ ετέρου στα υπνοδωμάτια που βρίσκονται έτσι «προστατευμένα» από άποψη ιδιωτικότητας σε πιο απομακρυσμένη θέση από την είσοδο. Τα κύρια δωμάτια είναι πάντοτε διαχωρισμένα μεταξύ τους με τοίχο, ακόμη και εκείνα στα οποία υπάρχει ανάγκη εκ περιτροπής λειτουργικής ενοποίησης (πχ καθιστικά – τραπεζαρίες). Η δυνατότητα ενοποίησης σε αυτές τις περιπτώσεις γίνεται μέσω μεγάλων συρόμενων πορτών. Η ανωτέρω περιγραφή διαρρύθμισης αφορά κυρίως διαμερίσματα τριών κύριων δωματίων και άνω (σαλόνι – τραπεζαρία – υπνοδωμάτιο). Τα μικρότερα διαμερίσματα (δυάρια - γκαρσονιέρες) μπορεί να έχουν μια λιγότερο ιδιωτική διαρρύθμιση, αλλά πάντοτε οι διάφοροι χώροι είναι ανεξάρτητοι και διαχωρισμένοι με τοιχοποιία, ενώ η κυκλοφορία πραγματοποιείται μέσω ενός hall και ενός διαδρόμου. Στα κτίρια αυτά, κατόπιν της ποσοστιαίας ανάλυσης και παρ’ όλη την ποικιλία των διαρρυθμίσεων που συναντήθηκαν, διαπιστώθηκε πως ανεξαρτήτως της μορφής και της θέσης του οικοπέδου, η διάκριση των χώρων στην κάτοψη του ορόφου γίνεται κατά μέσο όρο σε ποσοστά 56% για τους κύριους και 34% για τους δευτερεύοντες χώρους ενώ η υπόλοιπη κάτοψη καταλαμβάνεται από το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο κατά 8% περίπου και από φωταγωγούς κατά το υπόλοιπο 2% κατά μ.ο. αντίστοιχα. Χαρακτηριστικό επίσης είναι το μέσο εμβαδό κύριου δωματίου της εποχής αυτής που προκύπτει 15m2*. * Στο δείγμα διαπιστώθηκαν περιπτώσεις με σημαντική
διαφορά εμβαδού μεταξύ κοινόχρηστων κύριων χώρων (καθιστικά – τραπεζαρίες) και ιδιωτικών (υπνοδωματίων) αλλά δεν έγινε αναλυτικότερη εμβαδομέτρηση και επιμερισμός των ποσοστών αυτών καθώς αφ’ ενός κρίθηκε πως το δείγμα δεν ήταν ιδιαίτερα επαρκές για τον λόγο αυτό, ενώ αφ’ ετέρου η χρήση πολλών διαμερισμάτων σήμερα γίνεται στο πλαίσιο συγκατοίκησης όπου πολλοί από τους χώρους αυτούς έχουν αλλάξει ρόλους εξυπηρετώντας οι μεν τη χρήση των δε. Το μέσο εμβαδό δωματίου επομένως αφορά το σύνολο των κύριων χώρων και όχι μόνο τα υπνοδωμάτια. Στην απέναντι σελίδα: -Διάδρομος διαμερίσματος πριν το 1990- 4ος -Σελ 72, Κύριος Γιώργος- 4ος -Σελ. 73, Μάκης- Υπερ. Ισόγειο
74
• Κτίρια από το 1990 και μετά Από τη μελέτη των κτιρίων της δεκαετίας ’90 και μετά, διαπιστώνεται η διαφοροποίηση στον τρόπο διαμόρφωσης της κάτοψης, που απεικονίζει και την αντίστοιχη διαφοροποίηση στον τρόπο ζωής. Έχοντας ένα πιο διευρυμένο ωράριο καθημερινής διαβίωσης, με τη γυναίκα απελευθερωμένη από τον αποκλειστικό ρόλο της νοικοκυράς, αλλά και την παγίωση της θέσης της τηλεόρασης στο σαλόνι ως πυκνωτή της ζωής της οικογένειας, η χρήση των χώρων ξεφεύγει από τα δεσμευτικά στεγανά της αποκλειστικότητας χρήσης των προηγούμενων εποχών. Έτσι, περιορίζεται πλέον η ανάγκη απομόνωσης μεταξύ των χώρων διημέρευσης του σπιτιού και η κουζίνα μετατρέπεται από δευτερεύοντα χώρο όπως ήταν παλιότερα (τόσο βάσει κανονισμού* όσο και λειτουργικά) σε κύριο, ενσωματωμένη κι αυτή στον ευρύτερο και ενοποιημένο χώρο διημέρευσης καθιστικού – τραπεζαρίας. Ο διαχωρισμός με τοιχοποιία παραμένει πλέον μόνο στη ζώνη των πιο ιδιωτικών χώρων της κατοικίας, δηλαδή στα υπνοδωμάτια, στους χώρους υγιεινής (προφανώς) καθώς και στους ενδιάμεσους χώρους κυκλοφορίας (κυρίως διαδρόμους) που οδηγούν σε αυτούς. Αυτό είναι και το κύριο κοινό χαρακτηριστικό που διατηρείται από πλευράς διαρρύθμισης σε σχέση με τις παλιότερες πρακτικές. Τα οφέλη της διαφοροποίησης που πραγματοποιήθηκε αναλύονται διεξοδικότερα και στη συνέχεια. Για τα κτίρια της περιόδου αυτής διαπιστώνεται λοιπόν μια πιο ρευστή και όχι τόσο ζωνοποιημένη όπως στις προηγούμενες περιόδους διαμόρφωση της κάτοψης, τουλάχιστον στο τμήμα των δημόσιων χώρων του διαμερίσματος, ενώ ως προς την ποσοστιαία κατανομή μεταξύ των ομάδων μια ελαφρώς μεγαλύτερη διακύμανση στις τιμές, κάτι που έχει να κάνει με τη μεγαλύτερη ποικιλία των συνθέσεων. Τα αντίστοιχα ποσοστά κατά μ.ο. προκύπτουν: 66% για τους κύριους χώρους, 18% για τους δευτερεύοντες και 5% για τους ημιυπαίθριους, οι οποίοι ως μη προσμετρώμενοι στον συντελεστή δόμησης χώροι από τους νεότερους ΓΟΚ (μετά το 1985) έγιναν άκρως αγαπητοί από τους κατασκευαστές όπως εξηγήθηκε στο 2ο κεφάλαιο. Τα κλιμακοστάσια (ποσοστά 10%) διατηρούν αντίστοιχη τάξη μεγέθους με την προηγούμενη περίοδο ενώ οι φωταγωγοί μόλις 1%, όντας σαφώς λιγότεροι σε πλήθος, με τα λουτρά πολλές φορές να είναι «τυφλά» και να εξαερίζονται με μηχανικά μέσα. Μέσω των ποσοστών αυτών δίνεται επομένως ένα μέτρο που απεικονίζει ουσιαστικά τον τρόπο ζωής μέσα στα διαμερίσματα και το πώς αυτός διαφοροποιείται μεταξύ των δύο χρονικών περιόδων από πλευράς οργάνωσης του χώρου. Ταυτόχρονα όμως, μέσω της αναλογίας που έχουν μεταξύ τους, δίνει και ένα μέτρο της σημασίας των χώρων μιας κατοικίας σε διαμέρισμα πολυκατοικίας σύμφωνα με τα πρότυπα διαβίωσης της κάθε εποχής, όπως αυτή διαμορφώθηκε μέσω της ανατροφοδοτούμενης διαδικασίας προσφοράς και ζήτησης ως εμπορικό προϊόν.
*
ΓΟΚ55, Άρθρο 12: Κουζίνες με εμβαδό <7m2 δεν λογίζονται ως κύριοι χώροι. Στην απέναντι σελίδα: Μάιλο - 6ος Ρετιρέ Σελ 76 , Ηλέκτρα- 2ος
78
4.1.2 Επιμέρους αποτελέσματα ανάλυσης ανά ομάδα • Γενικά Από την ανάλυση των κατόψεων των επιμέρους ομάδων κτιρίων προκύπτουν ενδιαφέροντα συμπεράσματα ως προς τη χωρική συγκρότηση των πολυκατοικιών, κάποια από τα οποία συγκλίνουν ανά ομάδα ή υποομάδα και παρουσιάζονται στη συνέχεια. Μεταξύ αυτών, η κυριότερη διαπίστωση (ή ορθότερα, επιβεβαίωση) που προκύπτει και την οποία θα πρέπει διαβάζοντας κανείς τα επιμέρους συμπεράσματα να έχει υπόψη, είναι η εμφανής πρόθεση από τον εκάστοτε κύριο του έργου - κατασκευαστή, για εξάντληση των δυνατοτήτων δόμησης του οικοπέδου με σκοπό τη μεγιστοποίηση του εμβαδού των εσωτερικών χώρων του κτιρίου προς εμπορική αξιοποίηση. Κριτήριο επομένως φαίνεται πως υπήρξε κατά κανόνα κυρίως η ποσότητα (και πιο συγκεκριμένα δωματίων κύριων χώρων) παρά η ποιότητα της σύνθεσης με αρχιτεκτονικούς όρους. Αυτό βέβαια δεν σημαίνει πως η ποιότητα ήταν αμελητέα παράμετρος ή ότι δεν υπάρχει στο τελικό κτιριακό αποτέλεσμα, καθώς διαφορετικά το παραγόμενο προϊόν δεν θα ήταν εξ’ αρχής εμπορικό. Η όποια ποιότητα όμως υπάρχει, εν μέρει αναιρείται ή έστω δεν αναπτύσσεται στο βαθμό που δυνητικά θα μπορούσε, ούσα συμπιεσμένη και υπερκερασμένη από την προσπάθεια για μεγιστοποίηση του παραγόμενου χώρου που εν τέλει εκφράζεται με υπερβολικά πυκνή και συμπαγή δόμηση. Ο τρόπος εκμετάλλευσης του δικαιώματος δόμησης όπως αναφέρθηκε και στο αντίστοιχο κεφάλαιο παρουσίασης των βασικών χαρακτηριστικών των ΓΟΚ που μας ενδιαφέρουν, έχει ουσιαστικές διαφορές μεταξύ των εκείνων του 1955 και του 1973 με τους μετέπειτα του 1985 και του 2000. Για τις κατασκευές σύμφωνα με τους ΓΟΚ ‘55 και ‘73 η εκμετάλλευση του οικοπέδου πραγματοποιείται με κριτήριο το εμβαδό της κάλυψης επί του οικοπέδου και το πλήθος των ορόφων που αυτό θα επαναληφθεί καθ’ ύψος, πλήρες ή μειωμένο κατά τις υποχωρήσεις - ρετιρέ. Η θέση του κτιρίου στο οικόπεδο είναι πιο συγκεκριμένη σε σχέση με μεταγενέστερους κανονισμούς, βάσει του συστήματος δόμησης (συνεχές στις περιοχές που μελετάμε) αλλά και επειδή αυτό οφείλει να τοποθετείται κατά κανόνα επί της οικοδομικής γραμμής με τον ακάλυπτο να βρίσκεται στο πίσω μέρος του οικοπέδου ή/ και προαιρετικά στο πλάι (η λεγόμενη ανοιχτή αυλή - βλ. Σχ. 6). Σε αυτές τις περιπτώσεις, ανεξαρτήτως της μορφής του οικοπέδου, του προσανατολισμού, αγνοώντας τη μορφή του υπολειπόμενου αδόμητου χώρου που προκύπτει, διαπιστώνεται τάση προς εξάντληση τόσο του ποσοστού κάλυψης όσο και του μέγιστου ύψους και πλήθους ορόφων. Για τις κατασκευές σύμφωνα με τους νεότερους ΓΟΚ85-2000, όπως εξηγήθηκε στο 2ο κεφάλαιο, η εκμετάλλευση του οικοπέδου αλλάζει σημαντικά λογική, παράγοντας μεγαλύτερη ποικιλία μορφών της κτιριακής μάζας. Κριτήριο μέγιστης εκμετάλλευσης των δομήσιμων τετραγωνικών είναι πλέον ο συντελεστής δόμησης, ενώ το μέγιστο ύψος δεν καθορίζεται με το πλήθος των ορόφων, αλλά μόνο με επιτρεπόμενες διαστάσεις, τόσο
* Ο όρος «ποιότητα» έχει προφανώς πολύ μεγάλο
βαθμό υποκειμενικότητας και αναμφίβολα διαφορετική ερμηνεία από τον καθένα. Στο παρόν έχει μια πιο αφαιρετική έννοια κυρίως ως βαρύτητα προτεραιοτήτων στη διαμόρφωση των κατόψεων που όπως διαπιστώνεται γίνεται με κριτήριο την επίτευξη όσο το δυνατόν περισσότερων χώρων και διαμερισμάτων, ακόμη κι αν αυτοί εν τέλει προκύπτουν με προβλήματα φωτισμού και αερισμού ή δυσλειτουργικοί.
79
ονομαστικές όσο και αυτές που προκύπτουν από τις χαράξεις του ιδεατού στερεού. Το ποσοστό κάλυψης παραμένει ένα καθοριστικό κριτήριο της διαμόρφωσης του κτιρίου, αλλά πλέον δεν είναι απόλυτα καθοριστικό, καθώς η μεγιστοποίηση των δομήσιμων τετραγωνικών μπορεί να πραγματοποιείται και χωρίς την εξάντληση του μεγέθους αυτού, παράγοντας έτσι μικρότερα ίχνη κτιρίου επί του εδάφους, αλλά ταυτόχρονα μεγαλύτερα ύψη. Παρατηρούμε ότι και σε αυτές τις περιπτώσεις κριτήριο είναι εν τέλει η εξάντληση του συντελεστή δόμησης (κάτι που συμβαίνει προφανώς πάντα) με την επιλογή συνδυασμών είτε μεγιστοποίησης της κάλυψης και περιορισμού του ύψους του κτιρίου, είτε περιορισμού της κάλυψης (σε μικρότερο του επιτρεπόμενου ποσοστό) και μεγιστοποίηση του αριθμού των ορόφων εντός των περιορισμών του ιδεατού στερεού. Από την επεξεργασία του δείγματος διαπιστώνεται προτίμηση κυρίως στην δεύτερη παραλλαγή που ευνοεί κατασκευή (και πώληση) διαμερισμάτων σε ψηλότερους ορόφους. Λόγω του διαφορετικού τρόπου εκμετάλλευσης του οικοπέδου μεταξύ των δύο περιόδων, δεν ήταν δυνατή η άμεση σύγκριση των συντελεστών δόμησης*, με την προσέγγιση του ζητήματος να περιορίζεται στη σύγκριση των ποσοστών κάλυψης, κάτι που δίνει όμως εξ’ ίσου σημαντικά αποτελέσματα από τα οποία μπορούν να εξαχθούν ενδιαφέροντα συμπεράσματα. Από αυτή την σύγκριση και δεδομένης της διαφορετικής φιλοσοφίας μεταξύ των κανονισμών των δύο περιόδων, το γενικό συμπέρασμα της προσπάθειας μέγιστης εκμετάλλευσης των οικοπέδων αποδεικνύεται μέσω της εξάντλησης του ποσοστού κάλυψης κυρίως από τα κτίρια της πρώτης περιόδου (ΓΟΚ 55-73) με τα ποσοστά κατά μέσο όρο να αγγίζουν τα μέγιστα επιτρεπόμενα ανά περίπτωση. Τα κτίρια αυτά αποτελούν άλλωστε την πλειοψηφία του κτιριακού δυναμικού στις περιοχές μελέτης και αντίστοιχα την πλειοψηφία στο δείγμα που μελετήθηκε. Για τα νεότερα κτίρια (ΓΟΚ85-2000) ελέγχεται το ποσοστό κάλυψης και συγκρίνεται με το αντίστοιχο των παλαιότερων, διαπιστώνοντας μια σχετική μείωση που οφείλεται τόσο στον περιορισμό (των εξαιρέσεων κυρίως) του κανονισμού**, όσο και στη διαφορετική λογική της εκμετάλλευσης του οικοπέδου, που δίνει τη δυνατότητα μεγιστοποίησης της δόμησης χωρίς εξάντληση της κάλυψης.
* Κάτι τέτοιο μπορεί να γίνει, υπολογίζοντας για τα
προ ΓΟΚ85 κτίρια έμμεσα τον ΣΔ που προκύπτει, με διαίρεση του συνολικού εμβαδού του κτιρίου διά το εμβαδό του οικοπέδου. Καθώς όμως πρόθεση σε αυτή την εργασία δεν ήταν τόσο η λογιστική σύγκριση μεγεθών, αλλά μια πιο μακροσκοπική προσέγγιση του ζητήματος, η ανάλυση περιορίζεται στην ενδεικτική σύγκριση των μεγεθών κάλυψης και μέγιστου ύψους που ήταν άμεσα διαθέσιμα.
** Το ποσοστό μέγιστης κάλυψης κατά κανόνα σε όλους
τους ΓΟΚ από το 1955 ως και το 2000 ήταν 70%, στους παλιότερους όμως προβλέπονταν αρκετές εξαιρέσεις (γωνιακά ή μικρά οικόπεδα κλπ) που σταδιακά μειώνονταν.
*** Για τα οικόπεδα της κατηγορίας Δ όπως θα αναλυθεί και ακολούθως το δείγμα κρίθηκε πως δεν ήταν ικανό για την εξαγωγή συμπερασμάτων ως προς το ζήτημα της κάλυψης, αλλά υπήρξε χρήσιμο για άλλου είδους διαπιστώσεις .
Προς συνοπτική σύγκριση, τα διαπιστωθέντα ποσοστά κάλυψης για τις τρεις διαφορετικές ομάδες έχουν κατά μ.ο. ώς εξής***:
Α. ΜΕΣΑΙΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ
Β. ΓΩΝΙΑΚΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ
Γ. ΔΙΣΓΩΝΙΑΙΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ
ΓΟΚ55-73
ΓΟΚ85-2000
74%
65%
86%
65%
97%
70%
Πέραν των ποσοστών κάλυψης, υπάρχει από την ανάλυση των κατόψεων ένα πλήθος παρατηρήσεων που μπορούν να προκύψουν, εξάγοντας συμπεράσματα για τη διαμόρφωση του χώρου διαβίωσης των κτιρίων αυτών. Ακολουθεί η ανάλυση που πραγματοποιήθηκε με σχολιασμό στις επιμέρους υποπεριπτώσεις της κάθε ομάδας, εντοπίζοντας τα χαρακτηριστικά που μας ενδιαφέρουν.
81
Α – μεσαία οικόπεδα Τα μεσαία οικόπεδα αποτελούν την πολυπληθέστερη ομάδα, καθώς στα συνηθέστερα ο.τ. επικρατούν σημαντικά των υπόλοιπων τύπων, όπως αναφέρθηκε ήδη στο 3ο κεφάλαιο. Βασικό τους χαρακτηριστικό είναι η δυνατότητα εκτόνωσης των κύριων χώρων τους σε δύο μόνο όψεις, την κύρια επί του δρόμου και τη δευτερεύουσα επί του ακαλύπτου, οι οποίες μάλιστα δεν βρίσκονται σε συνέχεια αλλά σε αντιδιαμετρικές θέσεις στην κάτοψη. Το χαρακτηριστικό αυτό είναι εκείνο που καθορίζει σε μεγάλο βαθμό και τη διάταξη των χώρων και εν τέλει τη διαμόρφωση της ζωής εντός τους. •
Διάκριση σε υποομάδες
Βάσει αυτού του χαρακτηριστικού η κυριότερη διάκριση ως προς τη διαμόρφωσή τους έχει να κάνει, περισσότερο ακόμη και από εκείνη του εμβαδού του οικοπέδου, με το πλάτος των όψεων και την αναλογία μεταξύ των γενικών τους διαστάσεων και συγκεκριμένα μεταξύ πλάτους και βάθους του οικοπέδου (και κατ’ επέκταση και του κτιρίου). Αυτού του είδους τα οικόπεδα μπορούν να διακριθούν σε πλατυμέτωπα (Α1) και στενομέτωπα (Α2), όπου στα πρώτα το πρόσωπο είναι μεγαλύτερο από το βάθος, ενώ στα δεύτερα το αντίστροφο. Κάθε μια από τις 2 μεγάλες αυτές κατηγορίες υποδιαιρείται περαιτέρω σε μικρότερες λόγω της κλιμάκωσης των μεγεθών που καθορίζουν τα επιμέρους χαρακτηριστικά. Αναλυτικά, παρατηρούνται τα εξής: •
Α1 – πλατυμέτωπα μεσαία οικόπεδα.
Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει οικόπεδα με διαστάσεις (Π/Β) από 12/12 έως 31/29m, και εμβαδό από 140 m2 έως και 850m2 (μεγέθη που από μόνα τους υποδηλώνουν την ποικιλία των μορφών που συναντώνται, ακόμη κι αν αγνοήσουμε τον παράγοντα του σχήματος του οικοπέδου, που σπάνια είναι απολύτως ορθογωνικό). Τα πλατυμέτωπα μεσαία οικόπεδα παρουσιάζουν περαιτέρω κλιμάκωση διακρινόμενα σε τρεις υπο-ομάδες, ανάλογα με το βάθος του κτιρίου που όπως αποδεικνύεται είναι καθοριστικό για την χωροθέτηση κατ’ αρχήν του κλιμακοστασίου. Το τελευταίο, λόγω της θέσης του συμπαρασύρει τη διάταξη των κύριων και δευτερευόντων χώρων των διαμερισμάτων στην κάτοψη. Οι τρεις υπο-ομάδες και τα κυριότερα χαρακτηριστικά τους είναι:
23
21
21
14
14
14
10
10
A118*
10
A113
A5
58%
8%
50%
11%
52%
9%
33%
1%
29%
3%
37%
2%
0%
0%
7%
14
12
12
15
14
ΓΟΚ 73
ΓΟΚ 00 11
ΖΥΜΠΡΑΚΑΚΗ 76 Κ. ΠΑΤΗΣΙΑ 1970 - EKT. BAΣΕΙ ΙΣΟΓΕΙΟΥ
13
Eοικ. = 143m² Eoρ. = 109m² ΚΑΛΥΨΗ 76%
19
ΓΟΚ 55 13
ΚΥΘΗΡΩΝ 19 ΚΥΨΕΛΗ 2003 - Β'/ Γ'
Eοικ. = 206m² Eoρ. = 150m² ΚΑΛΥΨΗ 73%
ΣΚΥΡΟΥ 16 KΥΨΕΛΗ 1957 - Γ'
Eοικ. = 196m² Eoρ. = 150m² ΚΑΛΥΨΗ 76%
83
Α1i Περιλαμβάνει κυρίως μικρότερα σε μέγεθος οικόπεδα 150-450m2 με μέσο εμβαδό ~240m2 ή κτίριο με μικρό βάθος ως 12m περίπου. Κυριότερο χαρακτηριστικό γνώρισμα της υποομάδας αυτής είναι η τοποθέτηση του κεντρικού κλιμακοστασίου προς την πίσω όψη σε επαφή με τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Η επιλογή αυτή μάλλον είναι μονόδρομος λόγω του μικρού βάθους του κτιρίου, ώστε να εξυπηρετούνται τα ρετιρέ. Με τον τρόπο αυτό επίσης δεν διασπάται η συνέχεια τον χώρων στο εσωτερικό της κάτοψης, ειδικά στις κατόψεις με μικρό εμβαδό, ενώ το κλιμακοστάσιο σε αυτές τις περιπτώσεις έχει το πλεονέκτημα ότι φωτίζεται και εξαερίζεται άμεσα από τον ακάλυπτο. Τα κύρια δωμάτια, όπως αναμενόταν, καλύπτουν ολόκληρη την όψη προς τον δρόμο, ενώ ανεξαρτήτως πλάτους του κτιρίου λόγω της «ανάγκης» μέγιστης εκμετάλλευσης, τοποθετούνται και προς τον ακάλυπτο, όπου αυτά μπορούν να χωρέσουν, συνήθως προς τις μεσοτοιχίες εκατέρωθεν του κλιμακοστασίου. Οι δευτερεύοντες χώροι στα προ του ΓΟΚ85 κτίρια, όπου η διάκριση της κάτοψης σε υποχώρους (διάδρομοι – hall) ήταν ο κανόνας, συγκροτούν ήδη από τα μικρά μεγέθη κατόψεων μια μεσαία ζώνη μικρού βάθους ~3.5m, αντίστοιχου με εκείνο του κτιρίου. Στα πιο σύγχρονα κτίρια η χωροθέτηση των δευτερευόντων χώρων είναι περισσότερο διάσπαρτη στην κάτοψη και δεν συγκροτούν απαραίτητα σαφή και ευδιάκριτη ζώνη. Επιπλέον, οι χώροι αυτοί στα παλαιότερα κτίσματα εξαερίζονται μέσω φωταγωγών ελάχιστων διαστάσεων (τάξης μεγέθους πλευρών 0,70 - 1.00m) κατά την συνήθη της εποχής τακτική, ενώ στις πιο σύγχρονες κατασκευές οι φωταγωγοί είναι λιγότεροι με τα λουτρά ενίοτε να είναι τυφλά χωρίς φυσικό εξαερισμό (καθώς σταδιακά άρχισε να υιοθετείται η λύση του μηχανικού εξαερισμού). Oι κουζίνες είτε είναι ενσωματωμένες στο καθιστικό – τραπεζαρία, είτε εκτονώνονται απευθείας σε υπαίθριο χώρο, με τον συμπληρωματικό εξαερισμό να γίνεται πάλι μηχανικά μέσω του απορροφητήρα που δεν υπήρχε στις παλιότερες κατασκευές. Η κατανομή της κάτοψης σε διαμερίσματα εξαρτάται από το συνολικό πλάτος του οικοπέδου, όπου στα μικρά οικόπεδα (και ιδίως στις πιο σύγχρονες πολυκατοικίες) δημιουργούνται οροφοδιαμερίσματα, ενώ στις παλιότερες για πλάτη όψης 3 δωματίων και άνω υπάρχουν τουλάχιστον 2 διαμερίσματα κατ’ όροφο. Το τελευταίο είναι τυπικό δείγμα της πρόθεσης των κατασκευαστών προς εξάντληση της εκμετάλλευσης του χτισμένου χώρου, μέσω της δημιουργίας όσο το δυνατόν περισσότερων διαμερισμάτων, αγνοώντας το πόσο στριμωγμένα θα μπορούσαν να είναι αυτά (στη λογική του «ένα δωμάτιο + μια κουζίνα + ένα μπάνιο = ένα διαμέρισμα).
21
15
21
15
24
17
10
10
A89
A37*
A13
10
54%
7%
58%
7%
60%
5%
34%
1%
30%
2%
32%
3%
4%
4%
0%
22
22
23
23
21
ΓΟΚ 73
25
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
14
16
14
EYBOIAΣ 58-60 ΚΥΨΕΛΗ 1973 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 454m² Eoρ. = 332m² ΚΑΛΥΨΗ 73%
ΣΚΟΠΕΛΟΥ 30 ΚΥΨΕΛΗ 1964 - EKT. BAΣΕΙ ΙΣΟΓΕΙΟΥ
Eοικ. = 513m² Eoρ. = 363m² ΚΑΛΥΨΗ 71%
ΜΕΤΣΟΒΟΥ 3 MOYΣΕΙΟ 1959 - B'
Eοικ. = 541m² Eoρ. = 415m² ΚΑΛΥΨΗ 77%
85
Α1ii Η υποκατηγορία αυτή περιλαμβάνει μεσαία προς μεγάλα σε μέγεθος οικόπεδα 450-600m2 με μέσο εμβαδό ~510m2 στα οποία το κτίριο έχει βάθος μεταξύ 10 και 20m. Κυριότερο χαρακτηριστικό της κατηγορίας αυτής είναι η θέση του κλιμακοστασίου στη μεσαία ζώνη του κτιρίου (χωροθετημένο τόσο πίσω ώστε να μπορούν να εξυπηρετηθούν τα ρετιρέ) και η επιμήκης μορφή της κάτοψης, κάτι που συμπαρασύρει και τη μορφή του κοινόχρηστου διαδρόμου, ώστε να υπάρχει δυνατότητα πρόσβασης στα διάφορα διαμερίσματα. Η εκμετάλλευση των όψεων επιδιώκεται να είναι πλήρης, με τα κύρια δωμάτια να καλύπτουν το σύνολο τόσο της όψης προς τον δρόμο, όσο και εκείνης προς τον ακάλυπτο, ενώ η μεσαία ζώνη φιλοξενεί πέραν της κοινόχρηστης κυκλοφορίας και τους χώρους δευτερεύουσας χρήσης. Η μεσαία ζώνη βάθους 5-7m φωτίζεται και εξαερίζεται από μικρού μεγέθους φωταγωγούς 2-4% επί του συνόλου της κάτοψης. Λόγω της επιμήκους μορφής των κτιρίων οι κοινόχρηστοι διάδρομοι είναι αντίστοιχα επιμήκεις ώστε να μπορεί να υπάρχει πρόσβαση στα αρκετά (5 ή ακόμα και 6 λόγω του μεγέθους της κάτοψης) διαμερίσματα ενός ορόφου. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα η κάτοψη σε μεγάλο ποσοστό της να χωρίζεται στα δύο κατά την εγκάρσια έννοια από την κοινόχρηστη κυκλοφορία, καταργώντας έτσι τη δυνατότητα διαμπερότητας και δημιουργώντας αναγκαστικά εξωτερικά (προς τον δρόμο) και εσωτερικά (προς τον ακάλυπτο) διαμερίσματα.
15
21
15
21
8
12
A42
A46
50%
8%
55%
6%
34%
8%
31%
6%
0%
2%
29 30
31
31
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
15
ΚΡΙΣΣΗΣ 24-26-28 ΚΥΨΕΛΗ 1965 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 806m² Eoρ. = 610m² ΚΑΛΥΨΗ 76%
15
ΚΑΣΤΑΛΙΑΣ 26-28-30 ΚΥΨΕΛΗ 1965 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 852m² Eoρ. = 641m² ΚΑΛΥΨΗ 75%
87
Α1iii Η υποκατηγορία αυτή περιλαμβάνει τα πολύ μεγάλα σε μέγεθος οικόπεδα (800-850m2) όπου το κτίριο έχει βάθος μεγαλύτερο των 20m. Κυριότερο χαρακτηριστικό η χωροθέτηση κύριων δωματίων εκτός από την πρόσοψη και στην πίσω όψη όσο και στη μεσαία ζώνη του κτιρίου, καθώς διαφορετικά λόγω του μεγάλου μέσου βάθους της τελευταίας (~10m) μεγάλο τμήμα της κάτοψης θα έμενε ανεκμετάλλευτο. Αυτό δημιουργεί με τη σειρά του την ανάγκη για επαρκή φωτισμό και αερισμό των χώρων αυτών, κάτι που επιλύεται με την τοποθέτηση στη ζώνη αυτή σημαντικά πιο ευμεγέθων φωταγωγών σε σχέση με εκείνους των δύο πρώτων υποομάδων, που έχουν διαστάσεις κυρίου δωματίου (3x4m τουλάχιστον). Και σε αυτή την υποομάδα όπως και στην προηγούμενη το μέγεθος της κάτοψης ευνοεί την κατάτμηση σε μεγάλο αριθμό διαμερισμάτων (ακόμη και 8 ανά όροφο), γεγονός που απαιτεί με τη σειρά του μεγάλο μήκος κοινόχρηστου διαδρόμου για την πρόσβαση σε αυτά, αναιρώντας πάλι τη διαμπερότητα στην κάτοψη. Τα διαμερίσματα πλέον χωρίζονται σε εξωτερικά (προς τον δρόμο), εσωτερικά (προς τον ακάλυπτο) αλλά και εντελώς εσωτερικά με εκτόνωση προς τους φωταγωγούς της μεσαίας ζώνης με ό,τι αυτό μπορεί να συνεπάγεται ως προς την ποιότητα διαβίωσης σε έναν τέτοιο χώρο.
21 21
21
27 15
12
8
9
10
A23
A54
A131
57%
8%
53%
9%
68%
7%
25%
4%
36%
2%
11%
6%
6%
0%
8%
31 25 19
10
ΓΟΚ 55
ΚΑΛΛΙΦΡΟΝΑ 66 ΚΥΨΕΛΗ 1961- Α'/Β'
10
17
Eοικ. = 246m² Eoρ. = 180m² ΚΑΛΥΨΗ 73%
19
ΓΟΚ 85
ΓΟΚ 00 12
ΜΥΤΙΛΗΝΗΣ 71 ΚΥΨΕΛΗ 1966 - Β'
Eοικ. = 186m² Eoρ. = 141m² ΚΑΛΥΨΗ 75%
20
ΣΚΟΠΕΛΟΥ 31 ΚΥΨΕΛΗ 2004 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 539m² Eoρ. = 272m² ΚΑΛΥΨΗ 51%
89
• Α2 – στενομέτωπα μεσαία οικόπεδα. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει οικόπεδα με διαστάσεις (Π/Β) από 7/12 έως 22/35m, και εμβαδό από 130 έως και 650m2 μεγέθη δηλαδή αντίστοιχα με την ομάδα Α1 των πλατιών μεσαίων οικοπέδων. Τα στενομέτωπα μεσαία οικόπεδα διακρίνονται ομοίως όπως προηγουμένως σε υποκατηγορίες βάσει του βάθους του κτιρίου που καθορίζει τη διάταξη των κύριων και δευτερευόντων χώρων. Η διάκριση αυτή τη φορά γίνεται σε δύο υποκατηγορίες, καθώς στην περίπτωση των στενομέτωπων μεσαίων οικοπέδων το βάθος είναι αρκετό ώστε το κλιμακοστάσιο να έχει εξ’ αρχής πιο σταθερή θέση στη μεσαία ζώνη της κάτοψης. Οι υποκατηγορίες αυτές είναι οι ακόλουθες: Α2i Περιλαμβάνει από μικρά ως μεσαία σε μέγεθος οικόπεδα (140-540m2) όπου το κτίριο έχει βάθος μεταξύ 12 και 20m (με εξαίρεση μόνο ένα κτίριο που έχει μεν βάθος 25m, αλλά έχει πλάτος προσώπου μόλις 9m και η διαμόρφωσή του φέρει τα χαρακτηριστικά της ομάδας αυτής). Τα κτίρια της ομάδας αυτής έχουν πλάτος προσώπου που αντιστοιχεί σε 2 ως και 5 κύρια δωμάτια στην πρόσοψη, κάτι που αποτελεί το βασικό χαρακτηριστικό για την διαμόρφωση των χώρων και την διάκριση των διαμερισμάτων στους ορόφους. Η θέση του κλιμακοστασίου με ελάχιστες εξαιρέσεις εντοπίζεται στη μεσαία ζώνη της κάτοψης και ως επί το πλείστον κεντρικά. Τα κύρια δωμάτια χωροθετούνται τόσο στην όψη προς τον δρόμο, όσο και την όψη προς τον ακάλυπτο δημιουργώντας δύο διακριτές ζώνες. Το βάθος της μπροστινής ζώνης είναι σε πολλές περιπτώσεις σημαντικό, ακόμη και 7m, ειδικά στα κτίρια με πολλά ρετιρέ οπότε και μειώνεται σταδιακά καθ’ ύψος. Η μεσαία ζώνη έχοντας συχνά μεγάλα βάθη (ακόμη και 10m και κατά μέσο όρο ~7m) φωτίζεται και εξαερίζεται από πλήθος μικρών φωταγωγών όπως και στις ομάδες Α1i και A1ii στα προ ΓΟΚ85 κτίρια, ενώ ομοίως με τα προηγούμενα παραδείγματα τα πιο σύγχρονα κτίρια δεν έχουν πολλούς φωταγωγούς και ακολουθούν την ίδια λογική μηχανικού εξαερισμού σε λουτρά και κουζίνες αντίστοιχα. Ειδικότερα για το κεντρικό κλιμακοστάσιο, στα πιο σύγχρονα κτίρια κατασκευής μετά τον ΓΟΚ85 και όντας στη μεσαία ζώνη, φωτίζεται και εξαερίζεται από χαρακτηριστικής μορφής φωταγωγό που καταλήγει στον ακάλυπτο. Αυτό συμβαίνει λόγω της απαίτησης του κανονισμού για συγκεκριμένων ελάχιστων διαστάσεων φωταγωγό όταν το κλιμακοστάσιο δεν διαθέτει άμεσα ανοίγματα προς εξωτερικό χώρο, κάτι που δεν προβλεπόταν σε παλιότερους κανονισμούς. Η κατανομή των διαμερισμάτων στην ομάδα αυτή, παρ’ όλη τη βαθιά και στενή διάταξη της κάτοψης διαμορφώνεται συχνά με διαμπερή διαμερίσματα, τα οποία όμως είναι αρκετά επιμήκη καλύπτοντας το σύνολο του βάθους του κτιρίου. Σε ορισμένες περιπτώσεις (ιδιαίτερα σε πολύ στενά οικόπεδα) προκύπτουν μη διαμπερή διαμερίσματα που χωρίζονται σε προσόψεως και εσωτερικά λόγω της θέσης του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου.
21 21
23
15 15
17
14
10
A128
10
A87
A90*
55%
5%
50%
9%
45%
7%
32%
7%
33%
2%
37%
11%
1%
2%
0%
35
34 29
15
20
22
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 73
19 15
ΚΥΨΕΛΗΣ 96 ΚΥΨΕΛΗ 1966 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 528m² Eoρ. = 423m² ΚΑΛΥΨΗ 80%
ΩΛΕΝΟΥ 22 ΚΥΨΕΛΗ 1972 - Α' / Β'
Eοικ. = 651m² Eoρ. = 436m² ΚΑΛΥΨΗ 67%
15
ΦΑΕΘΟΝΤΟΣ 38 ΚΥΨΕΛΗ 1978 - EKT. BAΣΕΙ ΙΣΟΓΕΙΟΥ
Eοικ. = 685m² Eoρ. = 491m² ΚΑΛΥΨΗ 72%
91
Α2ii Περιλαμβάνει από μεσαία ως μεγάλα σε μέγεθος οικόπεδα (490-680m2) όπου το κτίριο έχει σημαντικό βάθος από 23 έως και 30m. Ομοίως με την ομάδα Α1iii πρόκειται για κτίρια που το βασικό τους χαρακτηριστικό λόγω του μεγάλου βάθους τους είναι η δημιουργία πέραν των δύο ζωνών κύριων χώρων στις όψεις προς τον δρόμο και τον ακάλυπτο και μιας τρίτης, στο μέσο της κάτοψης ώστε να επιτευχθεί η μέγιστη εκμετάλλευση του οικοπέδου και των δομήσιμων τετραγωνικών. Ομοίως, σε πλήρη αντιστοιχία με την ομάδα Α1iii, ο φωτισμός και εξαερισμός των δωματίων της μεσαίας ζώνης γίνεται μέσω μεγάλων (αντίστοιχου μεγέθους) φωταγωγών. Σε μια περίπτωση (Α87) η διαμόρφωση της κάτοψης είναι τέτοια ώστε οι φωταγωγοί αυτοί να επικοινωνούν με τον ακάλυπτο χώρο, βελτιώνοντας στοιχειωδώς τη διαμπερότητα και τις συνθήκες φωτισμού και αερισμού των χώρων του κτιρίου. Από πλευράς διανομής της κάτοψης σε διαμερίσματα, λόγω του μεγέθους τους οι όροφοι στα κτίρια αυτά διαθέτουν και αυτοί εσωτερικά διαμερίσματα που εκτονώνονται μόνο στους εσωτερικούς φωταγωγούς, ενώ μόνο σε ένα κτίριο υπάρχουν διαμπερή διαμερίσματα λόγω της ειδικής διαμόρφωσης των εσωτερικών φωταγωγών όπως προαναφέρθηκε. Θα πρέπει να σημειωθεί πως στο δείγμα που εξετάστηκε δεν υπήρξαν περιπτώσεις πολύ μεγάλων (άνω των 600m2) οικοπέδων και κατ’ επέκταση και αντίστοιχου μεγέθους κτιρίων, με χρονολογία κατασκευής μετά το 1985 ώστε να διαπιστωθεί ο τρόπος αντιμετώπισής τους με εφαρμογή των πιο σύγχρονων οικοδομικών κανονισμών. Αυτό ενδεχομένως να οφείλεται και στο γεγονός πως στις υπό εξέταση περιοχές όπου επικεντρώθηκε το δείγμα, η πλειοψηφία των πολύ μεγάλων οικοπέδων είχε ήδη χτιστεί κατά τις παλιότερες περιόδους ανοικοδόμησης (δεκαετίες ‘50-’70).
92
•
Γενικές παρατηρήσεις για τα μεσαία οικόπεδα
Συνοψίζοντας την ανάλυση των μεσαίων οικοπέδων και κτιρίων, διαπιστώνει κανείς τα χαρακτηριστικά της πλειοψηφίας των κτιρίων στην πόλη. Εγκλωβισμένα μεταξύ των δύο παράλληλων μεσοτοιχιών, η διανομή των διαμερισμάτων και κατ’ επέκταση η διαμπερότητα εξαρτάται από το πλάτος της όψης, ενώ οι συνθήκες φωτισμού εξαρτώνται από το βάθος του κτιρίου και της μεσαίας ζώνης. Επιπλέον, ενώ θα υπέθετε κανείς πως τα μεγαλύτερα οικόπεδα αυτής της κατηγορίας θα προσέφεραν μεγαλύτερη ευελιξία ως προς τις παραμέτρους της ποιότητας των χώρων, κάτι τέτοιο δεν είναι απόλυτο. Τα πολύ φαρδιά οικόπεδα απαιτούν εξίσου επιμήκεις εγκάρσιους εσωτερικούς διαδρόμους κυκλοφορίας και αναιρούν τη διαμπερότητα, ενώ τα πολύ βαθιά οικόπεδα για λόγους εκμετάλλευσης των χώρων οδηγούν στην ανάγκη δημιουργίας εντελώς τυφλών εσωτερικών κύριων χώρων στην ενδιάμεση ζώνη, αναιρώντας επίσης λόγω του μεγάλου βάθους τη διαμπερότητα μεταξύ των όψεων. Στην κατηγορία αυτή τα μεσαίου μεγέθους διαστάσεων (4-6 δωματίων πρόσοψης και ως 20m βάθους) κτίρια δείχνουν να είναι τα πλέον λειτουργικά στη διαβίωση χωρίς βαθείς και σκοτεινούς ενδιάμεσους χώρους σε επίπεδο κάτοψης.
93
B γωνιακά οικόπεδα Τα κτίρια που είναι χτισμένα σε γωνιακά οικόπεδα (κατηγορία Β), μαζί με τα Α αποτελούν τη συντριπτική πλειοψηφία των οικοπέδων στην πόλη, κάτι που φαίνεται ήδη από την επεξεργασία των οικοδομικών τετραγώνων, αλλά και από το δείγμα που αναλύθηκε. Το βασικότερο χαρακτηριστικό αυτής της κατηγορίας οικοπέδων είναι το γεγονός πως διαθέτουν δύο κύριες όψεις προς τους αντίστοιχους δρόμους, κάτι που αυτονόητα δίνει τη δυνατότητα διάταξης περισσότερων δωματίων στην προνομιακή αυτή ζώνη των κτιρίων. Αντίστοιχα, υπάρχουν και δύο υπό γωνία εν εσοχή όψεις προς τον ακάλυπτο, οι οποίες όμως λόγω της μορφής του κτιρίου είναι σημαντικά πιο μικρές σε πλάτος από τις αντίστοιχες εξωτερικές. Επίσης, για τα τα οικόπεδα αυτά όπως προαναφέρθηκε, οι παλιότεροι ΓΟΚ55 και 73 επέτρεπαν μικρότερους ακάλυπτους από εκείνα των αντίστοιχων μεσαίων οικοπέδων, κάτι που διαπιστώθηκε και από την ανάλυση. Τα χαρακτηριστικά αυτά καθορίζουν εν τέλει στον μεγαλύτερο βαθμό τον τρόπο διάταξης των αντίστοιχων εσωτερικών χώρων των κτιρίων. • Διάκριση σε υποομάδες Κατόπιν της ανάλυσης του δείγματος των κτιρίων της κατηγορίας αυτής, διαπιστώνεται μια διαφορετικού τύπου διάκριση που οφείλεται στο σχήμα των οικοπέδων. Έτσι, αρχικά διακρίνονται δύο μεγάλες κατηγορίες, τα «κανονικού» σχήματος γωνιακά οικόπεδα (Β1) και τα σύνθετου σχήματος γωνιακά οικόπεδα (Β2). Τα δεύτερα πιθανότατα έχουν προκύψει από τη συνένωση ενός γωνιακού και ενός όμορου μεσαίου οικοπέδου, με το σχήμα τους να παίζει σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση των εσωτερικών χώρων του κτιρίου. Το σύνολο των κτιρίων παρουσιάζεται έχοντας στον οριζόντιο άξονα της κάτοψης την πλευρά στην οποία βρίσκεται η κύρια είσοδος. Η πλευρά αυτή είναι σχεδόν πάντοτε η μεγαλύτερη σε μήκος στις περιπτώσεις των ανισοσκελών κτιρίων και σε άμεση σχέση με το κλιμακοστάσιο με το οποίο συνδέεται, είτε μέσω ενός hall εισόδου είτε ενός διαδρόμου, ανάλογα με την πολυτέλεια της κατασκευής. •
* Οι πολυκατοικίες που είναι χτισμένες σε γωνιακά
οικόπεδα πάντως είναι εξ’ ορισμού λόγω γεωμετρίας πιο εξωστρεφή κτίρια από εκείνα που είναι χτισμένα σε μεσαία οικόπεδα.
Β1– κανονικά γωνιακά οικόπεδα.
Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει οικόπεδα ορθογωνικού ή σχεδόν ορθογωνικού σχήματος με ένα εύρος διαστάσεων και μεγέθους από πολύ μικρά Π1xΠ2 (όπου Π1 το πρόσωπο που φέρει την κύρια είσοδο του κτιρίου) 15x8m και εμβαδό ~120 m2 έως πολύ μεγάλα 50x20m και εμβαδό ~1000m2. Βάσει της τοποθέτησης του κτιρίου στο οικόπεδο διαπιστώνονται δύο τρόποι αντιμετώπισης, εκείνος του εσωτερικού ακαλύπτου (Β1i) και εκείνος του ακαλύπτου – πλάγιας αυλής (Β1ii) με τον πρώτο να είναι πιο συνηθισμένος.
21
15
19
16
21
15
10
10
8 10
7
B68 B93
B92
52%
8%
58%
6%
56%
7%
39%
0%
25%
11%
35%
2%
0%
0%
0%
18
16
14
30
21
16
ΓΟΚ 00
ΓΟΚ 73 15
ΓΟΚ 55 17 19
ΣΚΥΡΟΥ κ' ΣΤΡΟΦΑΔΩΝ ΚΥΨΕΛΗ 1975 - Α'
Eοικ. = 215m² Eoρ. = 171m² ΚΑΛΥΨΗ 80% 6 ΟΡΟΦΟΙ
ΚΥΠΡΟΥ ΚΑΙ ΣΙΚΙΝΟΥ ΚΥΨΕΛΗ 1997 - Β'/ Γ'
Eοικ. = 370m² Eoρ. = 265m² ΚΑΛΥΨΗ 71%
ΖΑΡΙΦΗ 3-5-7 κ' ΛΟΜΒΑΡΔΟΥ KΥΨΕΛΗ 1969 - Γ'
Eοικ. = 478m² Eoρ. = 399m² ΚΑΛΥΨΗ 83%
95 Β1i Η επικρατέστερη διαμόρφωση των κτιρίων σε γωνιακά οικόπεδα είναι εκείνη της πλήρους κάλυψης των δύο όψεων επί των δρόμων, αφήνοντας τον ακάλυπτο χώρο στο εσωτερικό του οικοπέδου στην αντιδιαμετρική γωνία εκείνης που σχηματίζουν οι δρόμοι, όπως επέβαλε κατά κανόνα ο ΓΟΚ της εποχής. Αυτή η χωροθέτηση έχει σαν αποτέλεσμα η κάτοψη να αποκτά ένα σχήμα L με πάχος σκελών ανάλογο των σχετικών διαστάσεων μεταξύ των πλευρών του οικοπέδου και του ακαλύπτου.
Ο τελευταίος, έχει μέσο ποσοστό μόλις 14% επί του οικοπέδου για τα κτίσματα προ ΓΟΚ85 που αποτελούν την πλειοψηφία στις περιοχές μελέτης και μόνο για τα μεταγενέστερα αποκτά σημαντικό μέγεθος, της τάξης του 35%. Έτσι, τα περισσότερα κτίρια της περιόδου προ 1985 έχουν ελάχιστου μεγέθους ακαλύπτους με ό,τι αυτό μπορεί να σημαίνει για τις συνθήκες φωτισμού, αερισμού και οπτικών φυγών των χώρων που εκτονώνονται σε αυτούς. Ως αποτέλεσμα των προηγούμενων, η διαμόρφωση της κάτοψης ακολουθεί μια κατά το δυνατόν εξωστρεφή λογική. Στην εσωτερική γωνία του L της κάτοψης σε συνέχεια με τον ακάλυπτο τοποθετείται συνήθως το κλιμακοστάσιο, το οποίο φωτίζεται και εξαερίζεται από αυτόν είτε απευθείας, είτε μέσω φωταγωγού. Τα κύρια δωμάτια διατάσσονται πρωτίστως στην εξωτερική ζώνη προς τις όψεις των δύο δρόμων, με το εσωτερικό της κάτοψης να διατίθεται για τους δευτερεύοντες χώρους, οι οποίοι εξαερίζονται και φωτίζονται συνδυαστικά μέσω φωταγωγών και μέσω του ακαλύπτου. Ανάλογα με τις διαστάσεις των πλευρών του οικοπέδου χωροθετούνται τα κύρια δωμάτια και προς τον ακάλυπτο, με τις εσωτερικές όψεις να κυριαρχούνται από αυτά κυρίως στα μεγαλύτερου μεγέθους κτίρια. Στα μικρότερου μεγέθους κτίρια η περιορισμένη τοποθέτηση κύριων δωματίων που διαπιστώνεται, μάλλον οφείλεται περισσότερο στη συνθετική δυσκολία διάταξης και κυκλοφορίας, παρά σε προσπάθεια αποφυγής των δυσάρεστων συνθηκών διαβίωσης λόγω του μικρού μεγέθους του ακαλύπτου. Η μεσαία ζώνη των δευτερευόντων χώρων που προκύπτει στην κατηγορία των γωνιακών κτιρίων αυτού του τύπου πάντως είναι σαφώς μικρότερου βάθους από εκείνη των αντίστοιχων μεσαίων, με αποτέλεσμα ο (πάντοτε έμμεσος) φωτισμός της να είναι πιο εφικτός, τουλάχιστον από τους χώρους των κύριων όψεων. Ο φωτισμός από τις εσωτερικές όψεις των ακαλύπτων ενίοτε είναι και άμεσος, λόγω του ότι οι δευτερεύοντες χώροι εκτονώνονται συχνά σε αυτές και ενίοτε έμμεσος, παραμένοντας όμως σαφώς πιο περιορισμένος λόγω του μικρού πλάτους των όψεων αυτών. Λόγω του σχήματος των γωνιακών κτιρίων, της θέσης του κλιμακοστασίου και του τρόπου διαμόρφωσης της κάτοψης, η κατανομή του ορόφου σε διαμερίσματα ακολουθεί μια ακτινική λογική με κέντρο το κλιμακοστάσιο. Βάσει αυτής, στα μικρού και μεσαίου μεγέθους κτίρια (ως 250m2 περίπου) διαμορφώνονται 2 με 3 διαμερίσματα στον όροφο εκ των οποίων τα ακραία που βρίσκονται στα δύο σκέλη έχουν διαμπερότητα μεταξύ όψης δρόμου και όψης ακαλύπτου, με το ενδιάμεσο να μην είναι πάντοτε διαμπερές. Ακόμη και αυτό όμως, αν καταλαμβάνει τη γωνία του κτιρίου μπορεί να έχει σχετική διαμπερότητα μεταξύ των δύο κύριων όψεων των δρόμων. Τα μεγαλύτερου μεγέθους οικόπεδα της κατηγορίας αυτής διαπιστώνεται πως έχουν επιμήκη χαρακτηριστικά, δεν συναντώνται δηλαδή γωνιακά οικόπεδα με ταυτόχρονα διαστάσεις μεγαλύτερες των 25x25m, έναντι πχ εκείνων με αναλογίες 35x20m. Αυτό έχει ως επακόλουθο στη μεγάλη πλευρά να διατάσσονται περισσότερα ενδιάμεσα διαμερίσματα, μη διαμπερή (καθώς εσωτερικά αυτών βρίσκεται ο επιμήκης κοινόχρηστος διάδρομος) και τα μόνα διαμπερή διαμερίσματα μπορούν να υπάρχουν ομοίως με τα μικρότερα οικόπεδα στα άκρα του κτιρίου προς τις μεσοτοιχίες.
22 27
19
20
22
11
6 7
10
16
B78
10
B5
B40
73%
13%
52%
7%
54%
9%
14%
0%
38%
2%
36%
1%
0%
0%
0%
25
18
10
16
ΓΟΚ 00
17
30
ΓΟΚ 55
20
ΓΟΚ 55
11 14
ΜΥΣΤΡΙΩΤΟΥ 33 κ ΚΟΚΚΟΥ ΚΥΨΕΛΗ 2003 - Α'
Eοικ. = 165m² Eoρ. = 112m² ΚΑΛΥΨΗ 68%
ΒΕΛΒΕΝΔΟΥ κ' ΑΙΓΛΗΣ* ΚΥΨΕΛΗ 1958 - EKT. BAΣΕΙ ΙΣΟΓΕΙΟΥ
Eοικ. = 528m² Eoρ. = 383m² ΚΑΛΥΨΗ 72%
ΣΚΟΠΕΛΟΥ κ' ΛΑΧΑΝΑ ΚΥΨΕΛΗ 1966 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 683m² Eoρ. = 545m² ΚΑΛΥΨΗ 80%
97
Β1ii Μια παραλλαγή ως προς την επικρατούσα διαμόρφωση των κτιρίων στα γωνιακά οικόπεδα, όπως αυτή περιγράφηκε προηγουμένως και η οποία συναντήθηκε σε σημαντικό ποσοστό του διατιθέμενου δείγματος εφαρμοσμένη τόσο σε μικρά, όσο και μεγαλύτερα οικόπεδα, ανεξαρτήτως χρονολογίας κατασκευής μάλιστα, είναι εκείνη της παρούσας ομάδας. Πρόκειται για την επιλογή της τοποθέτησης του ακαλύπτου αντί για το εσωτερικό του οικοπέδου στη μια εκ των δύο μεσοτοιχιών και πιο συγκεκριμένα παράλληλα σε εκείνη με το μικρότερο μήκος. Με αυτό τον τρόπο το κτίριο αποκτά μια τρίτη εξωτερική όψη, ιδιωτική προς τον ακάλυπτο μεν, αλλά σε συνέχεια με εκείνες του δρόμου, που πρακτικά το μετατρέπει εμμέσως από γωνιακό δύο εξωτερικών όψεων σε δισγωνιαίο, τριών εξωτερικών όψεων. Η επιλογή αυτή στα παραδείγματα που μελετήθηκαν είχε σαν επιπλέον αποτέλεσμα το αυξημένο εμβαδό του συνολικού ακαλύπτου, καθώς για τον φωτισμό και εξαερισμό του υπόλοιπου κτιρίου υπήρξε η ανάγκη είτε επέκτασης του ακαλύπτου και στο εσωτερικό του οικοπέδου, έστω και με μικρό πλάτος. Ως εναλλακτική της επέκτασης του ακαλύπτου και στο εσωτερικό του οικοπέδου παρατηρείται σε ορισμένες περιπτώσεις η επιπλέον δημιουργία ενός ευμεγέθους φωταγωγού που λειτουργεί ως δεύτερος ακάλυπτος, λειτουργικά ανεξάρτητος από τον πλευρικό. Η ανάγκη αυτή επέκτασης ή δημιουργίας δεύτερου ακαλύπτου – φωταγωγού προκύπτει βέβαια στα μεγαλύτερου μεγέθους κτίρια, καθώς στα μικρά οι αποστάσεις μεταξύ των όψεων δεν καθιστούν τη λύση αυτή απαραίτητη. Η διαμόρφωση του κτιρίου με αυτό τον τρόπο επιτρέπει στην πλειοψηφία των χώρων του καλύτερες συνθήκες φωτισμού, θέας και εν τέλει εξωστρέφειας, ενώ ταυτόχρονα μέσω του εσωτερικού ακαλύπτου ή φωταγωγού ακόμη και οι εσωτερικοί χώροι αν και αρκετά πιο περιορισμένοι έχουν μια στοιχειώδη εκτόνωση. Μάλιστα, σε σύγκριση με τα παραδείγματα των δισγωνιαίων οικοπέδων της επόμενης κατηγορίας Γ διαπιστώνεται πως αυτός ο χειρισμός στα γωνιακά οικόπεδα παράγει συνολικά αποδοτικότερη ποιοτικά διαμόρφωση χώρων. Αυτό συμβαίνει κυρίως επειδή στα πρώτα δεν διαμορφώνεται ακάλυπτος (τουλάχιστον στα παραδείγματα των προ ΓΟΚ85 περιπτώσεων) και η μοναδική μεσοτοιχία του οικοπέδου προκύπτει εν τέλει πλήρως τυφλή, με τους εσωτερικούς χώρους να φωτίζονται και να εξαερίζονται πλημμελώς μέσω μικρών φωταγωγών. Από πλευράς συγκρότησης της κάτοψης στην περίπτωση των κτιρίων της κατηγορίας αυτής, το κλιμακοστάσιο χωροθετείται κυρίως προς το εσωτερικό του οικοπέδου, αφήνοντας τις επιφάνειες προς τις όψεις για τους χώρους των διαμερισμάτων, τα οποία διατάσσονται ομοίως με την προηγούμενη κατηγορία ακτινικά με κέντρο το κλιμακοστάσιο. Κύριοι και δευτερεύοντες χώροι διατάσσονται ανάλογα με το μέγεθος του κτιρίου κυρίως στις εξωτερικές όψεις και δευτερευόντως και προς τον εσωτερικό ακάλυπτο ή μεγάλο φωταγωγό.
22
21
21
16
14 18 8
8
7
B24
8
B53
B80
60%
9%
55%
4%
56%
7%
29%
3%
40%
1%
35%
2%
0%
0%
0%
13
10
21
8
32
24
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
14 14
ΑΣΚΛΗΠΙΟΥ 76 κ' ΚΑΛΛΙΔΡΟΜΙΟΥ NEΑΠΟΛΗ 1964 - Β'
Eοικ. = 286m² Eoρ. = 240m² ΚΑΛΥΨΗ 84%
ΜΥΤΙΛΗΝΗΣ 77-79 κ' ΜΕΓΙΣΤΗΣ* ΚΥΨΕΛΗ 1969 - ΥΠ. ΙΣΟΓΕΙΟ
Eοικ. = 394m² Eoρ. = 342m² ΚΑΛΥΨΗ 87%
16
ΣΠΕΤΣΩΝ κ' ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΟΥ 25 ΚΥΨΕΛΗ 1966 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 432m² Eoρ. = 387m² ΚΑΛΥΨΗ 90%
99
•
Β2 – σύνθετα γωνιακά οικόπεδα.
Όπως προαναφέρθηκε, πρόκειται για κατηγορία γωνιακών οικοπέδων που πιθανότατα έχουν προκύψει από συνένωση όμορων οικοπέδων, ενός γωνιακού και ενός μεσαίου με μεγαλύτερο βάθος από το γωνιακό. Με αυτό τον τρόπο προκύπτει ένα ιδιότυπου σχήματος L οικόπεδο με ειδική αντιμετώπιση τόσο λόγω του σχήματος όσο και λόγω των πλεονεκτημάτων εκμετάλλευσής του βάσει των οικοδομικών κανονισμών της εποχής.* Η τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο στο σύνολο των περιπτώσεων της υποκατηγορίας αυτής διαπιστώνεται πως αντιμετωπίζεται με τον ίδιο τρόπο. Ο μικρού μεγέθους (14% κατά μ.ο.) βάσει ΓΟΚ υποχρεωτικός ακάλυπτος επιλέγεται να τοποθετηθεί στο εσωτερικό του οικοπέδου, αφήνοντας ολόκληρη την υπόλοιπη επιφάνεια προς εκμετάλλευση. Με την επιλογή αυτή προκύπτει μια επιπλέον τυφλή μεσοτοιχία στο εσωτερικό του οικ. τετραγώνου. Το κλιμακοστάσιο είτε είναι εσωτερικό και εξαερίζεται μέσω φωταγωγού, είτε (στα μικρότερου βάθους οικόπεδα) επικοινωνεί με τον ακάλυπτο και εξαερίζεται από αυτόν. Οι κύριοι χώροι διατάσσονται πρωτίστως στις όψεις προς τους δρόμους, ενώ για λόγους μέγιστης εκμετάλλευσης των δομήσιμων τετραγωνικών υπάρχουν και κάποιοι λιγότερο ευνοημένοι που διατάσσονται προς τον εξαιρετικά στενό ακάλυπτο. Η μεσαία ζώνη είναι απόλυτα εσωτερική και ενώ δεν προκύπτει να έχει ιδιαίτερα μεγάλο βάθος, όντας σε επαφή με κάποια από τις μεσοστοιχίες, εξαερίζεται μόνο μέσω φωταγωγών. Λόγω όλων των παραπάνω χαρακτηριστικών, τα κτίρια της κατηγορίας αυτής προκύπτουν ως τα περισσότερο συμπαγή και ταυτόχρονα λιγότερο διαμπερή του συνόλου του δείγματος. Πρόκειται για εξαιρετικά παραδείγματα των δυσμενών αποτελεσμάτων των τριών παραμέτρων που εφαρμοζόμενες ταυτόχρονα καθόρισαν την εικόνα της πόλης και την ποιότητα της ζωής σε αυτή: α. του αποσπασματικού τρόπου διανομής της αστικής γης σε οικόπεδα, β. της αποσπασματικής διαδικασίας μελέτης και δόμησης των πολυκατοικιών ως μεμονωμένα κτίρια, αγνοώντας την κλίμακα και τις συνθήκες γειτνίασης μεταξύ των επιμέρους οικοπέδων του τετραγώνου, και * Το
σύνολο του διατιθέμενου δείγματος των περιπτώσεων της κατηγορίας αυτής που αφορά κτίσματα χρονολογιών μεταξύ 1964-1969, χτισμένων δηλαδή υπό τις ευνοϊκές για τα γωνιακά οικόπεδα διατάξεις του ΓΟΚ55.
γ. της αντιμετώπισης των χώρων ζωής και κατοικίας ως καθαρά εμπορικό προϊόν με κριτήριο όχι την ποιότητα του παραγόμενου κτισμένου και άκτιστου χώρου, αλλά την μέγιστη ποσότητα επιφανειών, άκριτα διαρρυθμισμένων, προς μεγιστοποίηση του κέρδους.
•
Γενικές παρατηρήσεις για τα γωνιακά οικόπεδα
Η κυριότερη διαπίστωση που προκύπτει από την ανάλυση των κτιρίων που βρίσκονται σε γωνιακά οικόπεδα είναι η μικρή επιφάνεια ακάλυπτου χώρου. Παρ’ όλη όμως αυτή την δυσμενή παράμετρο, οι εσωτερικοί χώροι των κτιρίων λόγω του πλεονεκτήματος του μεγαλύτερου μήκους όψης προς τους δημόσιους χώρους της πόλης, φαίνεται να είναι πιο διαμπερείς και εξωστρεφείς σε σχέση με τα μεσαίων οικοπέδων κτίρια. Αντίστοιχα, συγκριτικά με τα κτίρια της κατηγορίας Α, παρόλο που η συνολική κάλυψη των κτιρίων είναι μεγαλύτερη και η κτιριακή μάζα πιο συμπαγής, ακόμη και στις μεγάλου εμβαδού κατόψεις, δεν προκύπτουν σημαντικά βάθη μεσαίας ζώνης οπότε δεν υπάρχει η ανάγκη χωροθέτησης κύριων δωματίων σε αυτή. Τα κύρια δωμάτια τοποθετούνται στο μεγαλύτερο ποσοστό τους στις κύριες όψεις των κτιρίων με καλύτερες συνθήκες υπαίθριας εκτόνωσης, φωτισμού και αερισμού. Επίσης, στα κτίρια της κατηγορίας αυτής, και παρ’ όλο που ο ακάλυπτος χώρος είναι ποσοστιαία μικρότερος από εκείνον ενός μεσαίου οικοπέδου, επιτυγχάνεται εν τέλει λόγω του σχήματος μεγαλύτερη διαμπερότητα στα διαμερίσματα και μεγαλύτερη δυνατότητα φωτισμού στους δευτερεύοντες χώρους. Βασικότερο μειονέκτημα των γωνιακών κτιρίων είναι οι περιορισμένες διαστάσεις των ακαλύπτων (ειδικά στα μικρά οικόπεδα) που έχουν ως αποτέλεσμα μικρές αποστάσεις από τα εσωτερικά απέναντι κτίρια, γεγονός επιβαρυντικό, ειδικά όταν στον ακάλυπτο χωροθετούνται κύρια δωμάτια.
101
Γ – δισγωνιαία οικόπεδα Η τρίτη σε σειρά συχνότητας κατηγορία (σημαντικά μικρότερη από τις δύο πρώτες, αλλά όχι σπάνια) από την ανάλυση του 3ου κεφαλαίου, είναι εκείνη των οικοπέδων που διαθέτουν πρόσωπο σε τρεις δρόμους (συνήθως δύο κεντρικότερους και έναν μικρότερο) και συναντώνται σε μικρού πλάτους οικοδομικά τετράγωνα, αποτελώντας πρακτικά το ένα άκρο της στενής πλευράς τους. Κυριότερα γνωρίσματα των οικοπέδων αυτών είναι η ύπαρξη τριών όψεων προς την πόλη όπου μπορούν να διατάσσονται οι εσωτερικοί χώροι των κτιρίων. Ταυτόχρονα, υπάρχει ένα και μοναδικό όριο με το εσωτερικό του οικ. τετραγώνου, το οποίο αποτελεί συνήθως μεσοτοιχία κατά το ήμισυ με ένα μεσαίο οικόπεδο της ομάδας Α και κατοπτρικά κατά το ήμισυ με ένα άλλο αντίστοιχο. Σπανιότερα (σε πολύ στενά οικ. τετράγωνα) μπορεί η μεσοτοιχία αυτή να αποτελεί σύνορο με ένα μεσαίο διαμπερές οικόπεδο σαν αυτά της επόμενης ομάδας Δ, με την όποια πιθανή σχέση γειτνίασης μεταξύ κτιρίων αυτού του τύπου με τα όμορά του και τα χαρακτηριστικά της να μελετάται στην επόμενη φάση της έρευνας στην κλίμακα του οικοδομικού τετραγώνου. Το διατιθέμενο δείγμα της κατηγορίας αυτής, παρότι σχετικά μικρό (μόλις 6 κτίρια), διαθέτει ποικιλία μεγεθών, (οικόπεδα από 190 ως 480m2) και κτίρια μελετημένα τόσο με παλιότερους κανονισμούς (ΓΟΚ55) όσο και με νεότερους (ΓΟΚ85) ώστε να μπορούν να εξαχθούν κάποια ενδιαφέροντα συμπεράσματα για τη διαμόρφωση των κτιρίων αυτής της κατηγορίας. Τα κτίρια που προκύπτουν σε αυτά τα οικόπεδα έχουν τον δικό τους ιδιαίτερο τρόπο αντιμετώπισης, που μπορεί να τα διαχωρίσει σαφώς μεταξύ εκείνων που έχουν μελετηθεί με τους παλιότερους κανονισμούς (ΓΟΚ55/73)και εκείνων που έχουν μελετηθεί με τους νεότερους (ΓΟΚ85/2000). Έτσι, τα κτίρια που είναι μελετημένα με τον ΓΟΚ του 1955 διαπιστώνεται πως δεν διαθέτουν ακάλυπτο χώρο στο οικόπεδο, πλην ενός, κάτι το οποίο έχει τη σημασία του όπως θα εξηγηθεί ακολούθως. * Αυτό
είναι εμφανές συγκρίνοντας τις τριών διαφορετικών μεγεθών περιπτώσεις Γ2, Γ1 και Γ5 (με το 1ο και 3ο να παρουσιάζονται στο παράρτημα), χτισμένες υπό τις επιταγές του ίδιου ΓΟΚ(1955). Τα τρία αυτά κτίρια έχοντας ίδιο βάθος (διάσταση εγκάρσια στη μεσοτοιχία) ~14m και διαφορετικά μήκη προσώπου 17, 19 και 35m αντίστοιχα έχουν ακριβώς τον ίδιο χειρισμό ως προς τον φωτισμό και αερισμό του εσωτερικού τους χώρου μέσω μικρού μεγέθους φωταγωγών.
Έχοντας αυτή την αρκετά συμπαγή μορφή, αναπόφευκτα οι κύριοι χώροι τους διατάσσονται στις τρεις εξωτερικές όψεις του κτιρίου, ενώ οι δευτερεύοντες χώροι και το κλιμακοστάσιο χωροθετούνται στο εσωτερικό προς την μεσοτοιχία και εξαερίζονται μέσω μικρού μεγέθους φωταγωγών, αντίστοιχων δηλαδή με εκείνους που συναντώνται και στα υπόλοιπα κτίρια που είναι χτισμένα κατά την ίδια χρονική περίοδο. Οι διαστάσεις της κάτοψης επίσης διαπιστώνεται πως δεν παίζουν κατά κανόνα ρόλο στην διαμόρφωση ικανοποιητικών συνθηκών φωτισμού και αερισμού των εσωτερικών χώρων των κτιρίων αυτών*.
Γ11
Γ1
Γ3
67%
9%
56%
6%
53%
8%
18%
0%
35%
3%
37%
1%
6%
0%
0%
14 16
13
19 20
26
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 85 18
15 11
ΕΒΡΟΥ 60 ΒΕΡΒΑΙΝΩΝ - ΛΥΚΙΑΣ ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ 1998 - A'/B'
Eοικ. = 268m² Eoρ. = 190m² ΚΑΛΥΨΗ 70% 6 ΟΡΟΦΟΙ
ΣΥΡΟΥ 51 κ ΒΑΡΒΟΓΛΗ ΚΥΨΕΛΗ 1957 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 274m² Eoρ. = 274m² ΚΑΛΥΨΗ 100% 6 ΟΡΟΦΟΙ
ΜΙΧΑΗΛ ΒΟΔΑ 40 ΒΙΚΤΩΡΙΑ 1963 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 412m² Eoρ. = 364m² ΚΑΛΥΨΗ 88% 7 ΟΡΟΦΟΙ
103
Σε μία μόνο περίπτωση του δείγματος (Γ3) συναντάται ακάλυπτος χώρος στην κατηγορία αυτή. Ονομάζεται ακάλυπτος και όχι φωταγωγός ανεξαρτήτως του τι μπορεί να θεωρούνταν σύμφωνα με τον οικοδομικό κανονισμό, καθώς είναι ιδιαίτερα ευμεγέθης (8x6m), μεγαλύτερος σε ποσοστό επί του οικοπέδου ακόμη και από ακάλυπτους γωνιακών οικοπέδων αντίστοιχου μεγέθους που αναλύθηκαν προηγουμένως. Πρόκειται προφανώς για περίπτωση σχεδιασμένη, με στόχο την ποιότητα του παραγόμενου χώρου ακόμα και στην εσωτερική δευτερεύουσα όψη του κτιρόυ, σε αντίθεση με τα περισσότερα παραδείγματα όλων των κατηγοριών. Αυτό προκύπτει και από το γεγονός της καθαρότητας του σχήματος του ακαλύπτου που διαμορφώνεται ως ένα χωρίς εσοχές και εξοχές ορθογώνιο εντός του οποίου δεν υπάρχουν εξώστες. Πρόκειται για την πιο επιμελημένη από πλευράς σχεδιασμού περίπτωση που συναντήθηκε κατά την ανάλυση, καθώς εξασφαλίζει μια σχετική απόσταση μεταξύ των απέναντι πτερύγων του κτιρίου, προσφέροντας συνθήκες καλύτερου φωτισμού και αερισμού στους εσωτερικούς χώρους των διαμερισμάτων που εκτονώνονται στον ακάλυπτο. Αντίθετα με προηγούμενα παραδείγματα της κατηγορίας, το δείγμα που είναι μελετημένο με τον ΓΟΚ του 1985 διαθέτει ακάλυπτο χώρο, ο οποίος όμως διατάσσεται όχι στο εσωτερικό του οικοπέδου, καθώς λόγω του μικρού σχετικά μεγέθους του και της απαίτησης του κανονισμού για απόσταση Δ από τα εσωτερικά όρια του οικοπέδου πιθανότατα δεν παρήγαγε ικανοποιητικά αποτελέσματα, αλλά μέσω υποχώρησης τοποθετείται εξωτερικά στα δύο από τα τρία πρόσωπα προς τον δρόμο εν είδει πρασιάς. Η διάταξη των εσωτερικών χώρων του συγκεκριμένου κτιρίου ακολουθεί τη λογική της πιο ρευστής κάτοψης με τους ενοποιημένους κοινόχρηστους χώρους των κατοικιών διαταγμένους προς τις εξωτερικές όψεις του κτιρίου. Λόγω του μικρού μεγέθους της κάτοψης δεν υπάρχει σαφής ζώνη δευτερευόντων χώρων, ενώ το κλιμακοστάσιο ομοίως με τα υπόλοιπα παραδείγματα του τύπου βρίσκεται στο εσωτερικό της, επί τη μεσοτοιχίας με το υπόλοιπο ο.τ.
104
•
Γενικές παρατηρήσεις για τα δισγωνιαία οικόπεδα
Συμπερασματικά λοιπόν, για τα κτίρια του τύπου αυτού η σημαντικότερη διαπίστωση είναι το απόλυτα συμπαγές κτιριακό αποτέλεσμα, χωρίς κατά κανόνα ακάλυπτο χώρο (για τις προ ΓΟΚ85 περιπτώσεις). Οι κύριοι χώροι εκτονώνονται μεν στο σύνολό τους στις εξωτερικές όψεις προς την πόλη, αλλά πλην μιας περίπτωσης όπου το πλάτος του ίδιου του κτιρίου ευνοεί τη διαμπερότητα (περίπτωση Γ6) και μιας άλλης όπου με πρόνοια του μελετητή υλοποιήθηκε ο απαραίτητος για την αναπνοή των εσωτερικών χώρων ακάλυπτος, όπως προαναφέρθηκε, όλες οι υπόλοιπες περιπτώσεις την αποκλείουν με αποτέλεσμα τα κτίρια να έχουν μια και μοναδική κατεύθυνση εκτόνωσης. Φυσικό επακόλουθο αυτού του χειρισμού πέραν των φτωχών συνθηκών φωτισμού και αερισμού των εσωτερικών χώρων είναι η εντελώς τυφλή όψη που δημιουργείται στο μοναδικό σύνορο με το εσωτερικό του οικ. τετραγώνου, στο οποίο τα κτίρια της κατηγορίας αυτής γυρίζουν επιδεικτικά την πλάτη αποκλείοντας την δυνατότητα επικοινωνίας και συμμετοχής στην (όποια) πιθανή κοινή χρήση.
105
Δ – διαμπερή μεσαία οικόπεδα Λόγω του πολύ μικρού δείγματος των μόλις τριών κτιρίων αυτής της ομάδας και της ιδιαιτερότητας των περιπτώσεων που δεν τις καθιστά απόλυτα αντιπροσωπευτικές, κρίνεται πως δε μπορούν να εξαχθούν ασφαλή ποσοτικά συμπεράσματα περί των οικοδομικών μεγεθών όπως στις προηγούμενες τρεις ομάδες. Παρ’ όλα αυτά παρουσιάζονται οι τρεις αυτές περιπτώσεις και η προσέγγιση εστιάζει μακροσκοπικά περισσότερο στην ιδιαιτερότητα των κτιριακών μορφών που μπορούν να προκύψουν εξ’ αιτίας της διανομής οικοπέδων σε ακανόνιστα σχήματα και των επιπτώσεων αυτής της πρακτικής στην ποιότητα του κτισμένου χώρου σε επίπεδο οικοδομικού τετραγώνου. Από τα τρία δείγματα, τα δύο βρίσκονται στην περιοχή της Κυψέλης, ενώ το τρίτο στην περιοχή του Κολωνακίου, με τη διαφορά μεταξύ των περιπτώσεων προς τον τρόπο αντιμετώπισης του σχεδίου να είναι εμφανής. Στη σύγκριση αυτή θα πρέπει βέβαια να ληφθεί υπόψη και η διαφορά της μορφής των οικοπέδων, καθώς η περίπτωση του Κολωνακίου διαθέτει ορθογωνικό σχήμα. Οι δύο περιπτώσεις της Κυψέλης από την άλλη, είναι μεν διαμπερείς αλλά τα δύο σκέλη τους συναντώνται υπό γωνία και κάλλιστα θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν ειδικές περιπτώσεις. Παρ’ όλα αυτά και στις τρεις διαπιστώνεται μια παρόμοια (και μάλλον αναπόφευκτη) αντιμετώπιση ως προς τη διάταξη των επιμέρους χώρων, με τις διαφορές να εντοπίζονται σε συγκεκριμένες παραμέτρους. Και στις τρεις περιπτώσεις το κτίριο καλύπτει το μήκος και των δύο προσώπων του οικοπέδου στους «απέναντι» δρόμους* με τον ακάλυπτο να εγκλωβίζεται στο εσωτερικό του οικοπέδου. Ο τελευταίος έχει μέγεθος, κατ’ αντιστοιχία με τα γωνιακά και τα δισγωνιαία οικόπεδα των ομάδων Β και Γ, ακολουθώντας προφανώς τις ελαφρύνσεις του κανονισμού για τις αντίστοιχες περιπτώσεις οικοπέδων. Έτσι, τα δύο κτίρια που είναι μελετημένα με τον ΓΟΚ του 55 έχουν μικρού μεγέθους ακάλυπτο, ενώ εκείνο του 1973, δεδομένου και του μεγέθους του σημαντικά μεγαλύτερο. Από πλευράς χαράξεων της κάτοψης είναι απόλυτα ευδιάκριτη η διαφορά στην ποιότητα διαμόρφωσης μεταξύ των κτιρίων της Κυψέλης και εκείνου του Κολωνακίου, λόγω προφανώς των διαφορετικών απαιτήσεων του αγοραστικού κοινού στο οποίο απευθυνόταν η κάθε περίπτωση. * Όπως φαίνεται και από τα σχήματα, στις περιπτώσεις του διατιθέμενου δείγματος δεν ήταν ακριβώς απέναντι οι δρόμοι, με τις 2 περιπτώσεις να είναι υπό γωνία μεταξύ τους.
Στην περίπτωση του Κολωνακίου έχουμε (ευνοούμενη και από το σημαντικό πλάτος των προσώπων του κτιρίου) μια συμμετρική ως προς τον εγκάρσιο άξονα κάτοψη, με κεντρική τοποθέτηση του κλιμακοστασίου και διάταξη δύο σχεδιασμένων σχηματικά φωταγωγών – ακαλύπτων με τελική διαμόρφωση του σχήματος της κάτοψης σε μορφή Η.
Δ6
Δ7
Δ1
57%
10%
63%
6%
49%
14%
32%
2%
25%
2%
36%
1%
0%
3%
0%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 73 15
9
12
ΓΙΑΝΝΙΤΣΩΝ 57 κ ΦΙΛΟΤΙΜΟΥ ΚΥΨΕΛΗ 1969 - A' / Β'
Eοικ. = 95m² Eoρ. = 91m² ΚΑΛΥΨΗ 96% 6 ΟΡΟΦΟΙ
ΔΗΜΟΧΑΡΟΥΣ 61-63 ΚΟΛΩΝΑΚΙ 1957 - Β' / Γ'
Eοικ.= 476m² Eoρ. = 370m² ΚΑΛΥΨΗ* 78% 4 ΟΡΟΦΟΙ
ΚΑΥΚΑΣΟΥ 55 KΥΨΕΛΗ 1976 - Γ'
Eοικ. = 345m² Eoρ. = 238m² ΚΑΛΥΨΗ 69% 6 ΟΡΟΦΟΙ
107
Οι περιπτώσεις της Κυψέλης ακολουθούν η πρώτη (Δ6) τον ΓΟΚ55 και η δεύτερη (Δ7)τον ΓΟΚ73. Για την πρώτη, με δεδομένο το μικρό μέγεθος και παράγωνο σχήμα του οικοπέδου, προκύπτει ένας μικρός σφηνοειδής ακάλυπτος μεγέθους φωταγωγού, που χωροθετείται στο εσωτερικό της κάτοψης. Σε κατά κορυφήν σχέση με αυτόν τοποθετείται το κεντρικό κλιμακοστάσιο, παραδόξως χωρίς όμως το τελευταίο να φωτίζεται άμεσα από τον πρώτο. Η δεύτερη περίπτωση, έχοντας μεγαλύτερο οικόπεδο και λόγω του μεταγενέστερου ΓΟΚ73 έχει το μέγεθος του ακαλύπτου που ορίζει ο τότε κανονισμός (βεβαίως κι εκεί εξαντλημένο) και μια πιο ορθολογική διάταξη, παρά το γεγονός του πολύ ιδιαίτερου σχήματος του οικοπέδου (που πιθανότατα προήλθε από συνένωση των δύο εγκάρσιων μεσαίων οικοπέδων που συναντιούνται υπό γωνία 90ο). Οι κύριοι χώροι και στις τρεις περιπτώσεις αναπτύσσονται πρωτίστως στις όψεις και δευτερευόντως στο εσωτερικό, ηλιαζόμενοι και εξαεριζόμενοι από τους ακαλύπτους, μάλλον αναγκαστικά, καθώς το βάθος των συγκεκριμένων οικοπέδων και η μορφή τους δεν δίνει μεγάλα περιθώρια ευελιξίας. Οι δευτερεύοντες χώροι προφανώς βρίσκονται στις δύο ενδιάμεσες ζώνες που δημιουργούνται.
•
Γενικές παρατηρήσεις για τα διαμπερή οικόπεδα
Ελλείψει πλήθους παραδειγμάτων, η κυριότερη διαπίστωση που μπορεί να προκύψει από το διατιθέμενο δείγμα της ομάδας αυτής είναι άλλου τύπου από τις προηγούμενες περιπτώσεις και έχει περισσότερο να κάνει με τον διαφορετικό τρόπο αντιμετώπισης μεταξύ των κτιρίων που απευθύνονταν σε αγοραστικό κοινό χαμηλότερης οικονομικής δυνατότητας και εκείνων που απευθύνονταν σε ένα κοινό πιο εύρωστο οικονομικά και (εξ’ αιτίας και αυτού) πιο απαιτητικό σε ποιότητα χώρων. Το κριτήριο αυτό εν τέλει οδήγησε τον μελετητή σε πιο προσεγμένη και λιγότερο στριμωγμένη λύση δόμησης και διάρθρωσης χώρων, ευνοούμενη στη συγκεκριμένη περίπτωση και από το πλάτος του προσώπου του οικοπέδου (κάτι που επίσης έχει την ιδιαίτερη σημασία του).
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5
[
2
]
πόλη
κατοικία
111
5.1 Ανάλυση στην κλίμακα του οικοδομικού τετραγώνου Έχοντας δει και επεξεργαστεί σε επίπεδο κάτοψης τα μεμονωμένα κτίρια πολυκατοικιών, κανείς έχει προσεγγίσει τη μισή εικόνα του ζητήματος. Κι αυτό γιατί η ζωή στην αστική πολυκατοικία του κέντρου δεν μπορεί να γίνει αντιληπτή εκτός του άμεσου περιβάλλοντος του κτιρίου με το οποίο αλληλεπιδρά, τόσο σε επίπεδο κάτοψης όσο και (ίσως ακόμη περισσότερο) σε επίπεδο τομής. Η συγκρότηση ενός οικοδομικού τετραγώνου έχει πραγματοποιηθεί ως γνωστόν με μη συνολικά σχεδιασμένο τρόπο, από οικόπεδα όχι απαραίτητα κανονικού σχήματος στα οποία τα κτίρια που είναι χτισμένα έχουν μελετηθεί σε διάφορους χρόνους, από διαφορετικούς μελετητές, ενδεχομένως υπό διαφορετικούς κανονισμούς και σίγουρα με διαφορετικές προτεραιότητες ανά περίπτωση. Η προσέγγιση επομένως του ζητήματος μέσω ενός δείγματος κτιρίων μελετημένων σε χρονικό εύρος 50 ετών και με παρεμφερή χαρακτηριστικά περιοχών, είναι ένας τρόπος που εν μέρει απεικονίζει πέραν της ποικιλομορφίας και τον αποσπασματικό τρόπο δόμησης της ελληνικής πόλης. Την εικόνα αυτή την συναντάμε συστηματικά στις περιοχές ενδιαφέροντος της παρούσας εργασίας που αναφέρθηκαν στο 3ο κεφάλαιο. Στο πνεύμα αυτό λοιπόν, γίνεται μια επιλογή χαρακτηριστικού μεγέθους οικοδομικών τετραγώνων βάσει των αποτελεσμάτων του 3ου κεφαλαίου και συνδυαστικά τοποθετούνται εντός τους κτίρια και των τεσσάρων τύπων που αναλύθηκαν στο προηγούμενο κεφάλαιο. Κάτι τέτοιο αν και δεν υφίσταται στην πραγματικότητα (υπό την έννοια ότι τα συγκεκριμένα κτίρια του δείγματος δεν συναντώνται υποχρεωτικά σε αυτά τα οικ. τετράγωνα) θα μπορούσε κάλλιστα να συμβεί αν το οικόπεδό τους βρισκόταν όντως σε ένα αντίστοιχου μεγέθους τετράγωνο, καθώς ο μόνος δεσμευτικός παράγοντας για την ανοικοδόμηση ήταν ο εκάστοτε Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός. Η ποικιλία του αποτελέσματος ως προς την μορφή του τελικού αποτελέσματος είναι μάλλον αντιπροσωπευτική και δικαιολογήσιμη*. * Προφανώς υπήρξε πρόνοια ώστε είτε να μην να μην
συμπεριληφθούν κτίρια από περιοχές με εντελώς διαφορετικό συντελεστή υψών είτε τα παραδείγματα να προσαρμοστούν ανάλογα ώστε να προκύψει ένα αποτέλεσμα όσο το δυνατόν πιο κοντά σε αυτό που θα μπορούσε να έχει συμβεί και στην πραγματικότητα.
Για να υπάρξει μια πληρέστερη εικόνα του θέματος, συντίθενται πέντε δείγματα των εικονικών αυτών οικοδομικών τετραγώνων. Τα τρία από αυτά αποτελούν παραλλαγές ενός ίδιου μεγέθους Ο.Τ. με αναλογίες σχεδόν τετραγώνου (1:1.2) και γενικές διαστάσεις 50x60m, ενώ τα άλλα δύο αφορούν ένα αντίστοιχων αναλογιών τετραγώνου με γενικές διαστάσεις 45x55m και ένα πιο επίμηκες γενικών διαστάσεων 30x90m και αναλογία πλευρών 1:3.
113
5.2 Διαπιστώσεις στην κλίμακα του τετραγώνου Συγκροτώντας από τα επιμέρους οικόπεδα-κτίρια τη συνολική κάτοψη ενός οικ. τετραγώνου, μπορεί κανείς να παρατηρήσει το αποτέλεσμα στην κλίμακα αυτή του αποσπασματικού τρόπου δόμησης της ελληνικής πόλης. Εξ’ αρχής της ίδιας της προσπάθειας συγκρότησης του εικονικού τετραγώνου, γίνεται αντιληπτή η πληθώρα των συνδυασμών που μπορεί να υπάρχουν βάσει των παραλλαγών των οικοπέδων. Από τη στιγμή που το τετράγωνο δεν είναι χωρισμένο σε ομοιόμορφου μεγέθους και σχήματος οικόπεδα, η επίλυση του “puzzle” αυτού δεν είναι εύκολη, με το παραγόμενο κτιριακό αποτέλεσμα να έχει μια εν πολλοίς τυχηματικών χαρακτηριστικών μορφή. • Εξωτερική όψη Η πρώτη εικόνα που αποκομίζει κανείς ήδη από την εξωτερική όψη του τετραγώνου είναι η χαρακτηριστική ασυνέχεια μεταξύ των κτιρίων. Πρόκειται για μια σύνθεση μη συγκεκριμένου πλήθους κτιρίων (καθώς αυτό εξαρτάται από το πλήθος των οικοπέδων ανά μέτωπο) με έντονα χαραγμένη την οριζόντια έννοια μέσω των εξωστών και την τυπική καθ’ ύψος επανάληψη μέσω των θέσεων ανοιγμάτων. Οι στάθμες μεταξύ των στοιχείων αυτών όμως είναι ακανόνιστες, ακόμη και σε περιοχές το έδαφος δεν είναι επικλινές λόγω και των διαφορών σε ελάχιστα ύψη ορόφων και ύψη μετώπων μεταξύ των εκάστοτε ΓΟΚ, όπως έχει αναφερθεί. Οι εξώστες ενίοτε είναι περιορισμένου μήκους, με πρόσβαση από ένα μόνο άνοιγμα και ενίοτε καλύπτουν το σύνολο του μήκους της όψης εντείνοντας περισσότερο την οριζοντιότητα. Τα πλάτη τους αντίστοιχα, καθώς οι επιταγές των ΓΟΚ δεν έχουν αλλάξει σημαντικά σε αυτό το ζήτημα, είναι κατά μ.ο. της τάξης του 1m με μικρές μεταξύ τους διαφορές. Τα ανοίγματα πάλι, σπάνια αποκτούν μεγάλες διαστάσεις ώστε να κυριαρχήσουν από πλευράς εμβαδού στην επιφάνεια της όψης. Η συνολική εικόνα του μετώπου ενός ο.τ. επομένως αποκτά μια πολυσύνθετη έως χαοτική μορφή, ήδη μέσω της γεωμετρίας του κάθε κτιρίου και η οποία γίνεται ακόμη πιο πολύπλοκη όταν σε αυτή προστεθούν οι ατομικές επεμβάσεις των ενοίκων μέσω τοποθέτησης τεντών, κλιματιστικών μονάδων, διαφημιστικών πινακίδων ή άλλων προσαρτημάτων. Τα μέτωπα βρίσκονται επί της οικοδομικής γραμμής και είναι ως επί το πλείστον συνεχή, αποτέλεσμα αναμενόμενο λόγω της εφαρμογής του συνεχούς συστήματος των ΓΟΚ55 και 73. Μόνα σημεία έξαρσής τους οι εξώστες και οι μικρού πλάτους αρχιτεκτονικές προεξοχές - φτωχή υπόμνηση των παλαιότερων έρκερ. Ο κανόνας της συνέχειας του μετώπου σπάει όταν σε ορισμένα οικόπεδα υπάρχουν κτίρια χτισμένα μετά το 1985 οπότε και καταργείται η έννοια του συνεχούς συστήματος και η τοποθέτηση στο οικόπεδο επιτρέπεται να γίνεται
114
πιο ελεύθερη σε σχέση με παλιότερα. Τα νεότερα κτίρια εφαρμόζοντας τη φιλοσοφία των σύγχρονων κανονισμών μπορούν πλέον να υποχωρούν από την οικ. γραμμή κερδίζοντας σε απόσταση από το απέναντι μέτωπο, σε μήκος εξωστών καθώς οι τελευταίοι δεν προσμετρούν στην κάλυψη και μπορούν να έχουν εμβαδό ακόμη και ως 40% της δόμησης και σε ύψος συμπαγούς μετώπου, καθώς το τελευταίο πλέον βρίσκεται βαθύτερα στο πρίσμα του ιδεατού στερεού. Ταυτόχρονα όμως, το μέγεθος του ακαλύπτου μειώνεται καθώς το εμβαδό της υποχώρησης προσμετράται σε εκείνο του υποχρεωτικά ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου, με αποτέλεσμα αυτός να μοιράζεται και οι αποστάσεις από τα πίσω όρια να περιορίζονται στις ελάχιστες επιταγές των κανονισμών (απόσταση Δ). Από πλευράς ογκοπλασίας η αίσθηση που επικρατεί είναι αναμφισβήτητα εκείνη της πλέον συμπαγούς και με σημαντικά βάθη κτιριακής μάζας, χωρίς σημεία ασυνέχειας στο σύνολο των περιμέτρων. Αυτό είναι επίσης ένα αποτέλεσμα του συνεχούς συστήματος δόμησης. Αν και προβλέπονταν παρεκκλίσεις επ’ αυτού, αυτές ελάχιστα εφαρμόστηκαν παρά μόνο σε κάποια κτίρια γωνιακών οικοπέδων όπως διαπιστώθηκε, καθώς αυτό θα σήμαινε απώλεια δομήσιμων τετραγωνικών και άρα απώλεια εσόδων για τον κατασκευαστή. Η μόνη διάσπαση της συνέχειας αυτής συμβαίνει σε οικοδομικά τετράγωνα όπου μεταξύ των πολυκατοικιών υπάρχουν μικρότερα κτίρια των αρχών του προηγούμενου αιώνα που διέφυγαν της κατεδάφισης ή μικρές μεσοπολεμικές πολυκατοικίες, κτίρια δηλαδή εκτός του δείγματος μελέτης. Η πρόσβαση επομένως στον ακάλυπτο ενός τυπικού οικ. τετραγώνου τόσο οπτικά όσο και ως κυκλοφορία δεν μπορεί να συμβεί απ’ ευθείας από τον δρόμο, παρά μόνο από το εσωτερικό του κτιρίου στη συντριπτική πλειοψηφία των οικοδομικών τετραγώνων. Μοναδική εξαίρεση τα κτίρια επί pilotis, όπου βέβαια ο υπόστυλος αυτός χώρος σε πρώτο επίπεδο καταλαμβάνεται από αυτοκίνητα. Ένα άλλο χαρακτηριστικό της συνολικής μορφής του τετραγώνου, ορατό όμως από ψηλά και όχι από το ύψος του δρόμου είναι η στέψη των κτιρίων. Ως επί το πλείστον είναι κλιμακωτή λόγω των ρετιρέ, τα οποία για τα κτίρια προ του 1985 έχουν έναν ρυθμό λόγω του σταθερού βήματος υποχώρησης των 2.5m. Ο ρυθμός αυτός όμως χάνεται εν μέρει λόγω των υψομετρικών διαφορών μεταξύ των κτιρίων, με την εικόνα να διασπάται περαιτέρω όταν μεταξύ αυτών υπάρχουν και κτίρια χτισμένα βάσει ιδεατού στερεού, καθώς σε αυτή την περίπτωση οι υποχωρήσεις δεν υπαγορεύονται από κάποιο σταθερό βήμα όπως και η θέση του κτιρίου στο οικόπεδο, αυξάνοντας έτσι τους δυνατούς συνδυασμούς διαμόρφωσης. Τα οικοδομικά τετράγωνα στο σύνολό τους επομένως, τόσο στην όψη, όσο και στο μέτωπο και στη στέψη τους χαρακτηρίζονται από μια χαοτική ασυνέχεια, δημιουργώντας εξ’ αρχής έναν ανήσυχο καμβά.
115
•
Κάτοψη
Οι πιθανοί συνδυασμοί των κατόψεων των διάφορων οικοδομικών τετραγώνων αναμφίβολα διαθέτουν μεγάλη ποικιλία που εξαρτάται αρχικά από το γενικότερο σχήμα τους, το οποίο με τη σειρά του καθορίζει τις σχετικές διαστάσεις των οικοπέδων και κατ’ επέκταση τη μορφή των κτιρίων που χτίζονται εντός τους, όπως παρουσιάστηκε στις επιμέρους αναλύσεις της προηγούμενης παραγράφου. Παρ’ όλα αυτά όμως, από την πειραματική δειγματοληπτική σύνθεση που πραγματοποιείται εδώ προκύπτουν κάποιες γενικές παρατηρήσεις οι οποίες δεν επηρεάζονται δραματικά από τις παραλλαγές αυτές. Βλέποντας λοιπόν τη συνολική κάτοψη ενός οποιουδήποτε τυπικού οικ. τετραγώνου συντεθειμένου από αποσπασματικά μελετημένα κτίρια πολυκατοικιών, το κυριότερο χαρακτηριστικό που παρατηρεί κανείς είναι η διαφορά μεταξύ του σχεδόν συνεχούς περιγράμματος του εξωτερικού μετώπου και του χαοτικού περιγράμματος του ακαλύπτου. Η πρόνοια του νομοθέτη μπορεί να φρόντισε εξ’ αρχής για την συνέχεια και «ευπρέπεια» των εξωτερικών όψεων προς την πόλη (άσχετα με το αν αυτή η επιθυμία όπως περιγράφηκε προηγουμένως δεν επετεύχθη απόλυτα), αλλά αδιαφόρησε επιδεικτικά για τις αντίστοιχες εσωτερικές. Ως εκ τούτου, οι τελευταίες είναι μια δαιδαλώδης πτυχωτή επιφάνεια με εναλλαγές εσοχών και εξοχών μεταξύ τυφλών τοίχων χωρίς ανοίγματα στο σύνολο του ύψους τους και ενδιάμεσες όψεις μικρού συνήθως μήκους με στοιχισμένα κατακόρυφα ανοίγματα και μικρούς αποσπασματικούς ως επί το πλείστον εξώστες. Μεταξύ αυτών, κυρίως στις εκτεθειμένες πλευρικά μεσοτοιχίες παρεμβάλλονται και οι μικροεσοχές των φωταγωγών, εντείνοντας την ήδη ακανόνιστη γεωμετρία. Οι δυνατότητες φωτισμού και αερισμού καθώς και οι όποιες ήδη εγκλωβισμένες στον εσωτερικό δακτύλιο του ακαλύπτου οπτικές φυγές, περιορίζονται ακόμη περισσότερο πλευρικά, λόγω των σχημάτων αυτών. Εξαιτίας του ίδιου αποτελέσματος, οι αποστάσεις από τα απέναντι κτίρια παρουσιάζουν μεγάλη διακύμανση στα μεγέθη τους, όντας ενίοτε σχετικά επαρκείς, οπότε και εξασφαλίζεται μια σχετική ιδιωτικότητα και φυσικός φωτισμός ή αρκετά μικρές ώστε να αναιρούν πλήρως αυτές τις ποιότητες, με τη δεύτερη περίπτωση να είναι μάλλον η επικρατούσα. Το φαινόμενο λαμβάνει αποπνικτικές διαστάσεις ειδικά στις χαμηλότερες στάθμες σε συνδυασμό με τα μεγάλα ύψη των εσωτερικών μετώπων στα οποία ομοίως ο νομοθέτης δεν ενδιαφέρθηκε ποτέ να λάβει πρόνοια μέσω υποχωρήσεων όπως για τα αντίστοιχα των προσώπων. Στο επίπεδο διαρρύθμισης των εσωτερικών χώρων η συνολική εικόνα αποκαλύπτει τη διττή φύση των κατόψεων. Από τη μια πλευρά διαπιστώνεται ο αποσπασματικός χαρακτήρας του τρόπου δόμησης και συγκρότησης του τετραγώνου και από την άλλη η σε γενικές γραμμές κοινή αντιμετώπιση ως προς τη διαμόρφωση των κατόψεων.
O.T. 60x50 ΚΑΛΒΟΥ - Λ. ΔΡΟΣΗ - Ι. ΒΑΡΒΑΚΗ - ΡΑΓΚΑΒΗ · ΓΚΥΖΗ KIOY - KAΣΟΥ - ΚΥΠΡΟΥ - ΜΕΓΙΣΤΗΣ · ΚΥΨΕΛΗ ΠΑΛΛΑΝΤΟΣ - ΠΑΝΔΩΡΟΥ - ΑΛΟΠΗΣ - ΙΔΟΜΕΝΕΩΣ · ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ
117
Βασικό δείγμα της αποσπασματικής δόμησης, απόλυτα εξαρτώμενο από το μέγεθος του οικοπέδου, είναι το πλήθος και η θέση των κλιμακοστασίων. Διαθέτοντας ένα κεντρικό κλιμακοστάσιο ανά κτίριο (πλην μιας και μοναδικής περίπτωσης ενός πολύ επιμήκους κτιρίου με πρόσωπο 45m όπου υπάρχει και δεύτερο) η διάρθρωση των εσωτερικών χώρων των κτιρίων υπαγορεύεται σε πολύ μεγάλο βαθμό από αυτό το σημαντικό για τη λειτουργία τους στοιχείο. Βάσει αυτού είναι εύκολα αντιληπτές οι διαφορές όταν τα μέτωπα των τετραγώνων καταλαμβάνονται από πολλά μικρού πλάτους κτίρια αντί για λιγότερα με μεγαλύτερο πλάτος προσώπου*, με τα αποτελέσματα ως προς τις δυνατότητες διαμπερότητας και λοιπών θεμάτων εσωτερικών χώρων των επιμέρους κτιρίων να έχουν αναλυθεί ανά περίπτωση στο προηγούμενο κεφάλαιο. Τα φαινόμενα αυτά είναι αναγνώσιμα περισσότερο στα επιμήκη οικ. τετράγωνα όπου τα μεγάλα μήκη των προσώπων μπορούν εύκολα να φιλοξενήσουν και τις δύο παραλλαγές περιπτώσεων, συναντώνται όμως και σε μικρότερων διαστάσεων οικ τετράγωνα όπως προκύπτει και από τα παραδείγματα. Εμφανές αποτέλεσμα της αποσπασματικής δόμησης είναι επίσης η θέση των φωταγωγών, ειδικά εκείνων που βρίσκονται στις μεσοτοιχίες, με τις θέσεις τους ενίοτε να συμπίπτουν αυξάνοντας έστω και στοιχειωδώς την δυνατότητα φωτισμού και αερισμού των εγκλωβισμένων ενδιάμεσων ζωνών, μέσω του εμβαδού που αθροιστικά προκύπτει και ενίοτε όχι. Ακόμη κι αυτή η πιθανή σύμπτωση όμως δεν προκύπτει τόσο λόγω πρόνοιας του μελετητή προς αυτό τον σκοπό, παρά περισσότερο λόγω του σταθερού βήματος των 2.5m στις υποχωρήσεις των ρετιρέ και της τακτικής που διαπιστώνεται να ακολουθείται ως προς τη χωροθέτηση των φωταγωγών επί των ορίων αυτών των υποχωρήσεων. Το προηγούμενο χαρακτηριστικό της μη εσκεμμένης αλλά ταυτόχρονα και μη σχεδιασμένης σύμπτωσης των φωταγωγών καταδεικνύει με ιδανικό τρόπο τα δύο αντικρουόμενα αποτελέσματα του τυχηματικού τρόπου συγκρότησης του τετραγώνου. Το φαινόμενο της αύξησης αποτελεσματικότητας ενός χαρακτηριστικού λόγω σύμπτωσης θέσης σε όμορα κτίρια των χώρων που το παράγουν, δεν συναντάται μόνο στους φωταγωγούς, αλλά και σε άλλα τμήματά τους, όπως τα μέτωπα των ακαλύπτων, αν και σε μικρότερο βαθμό. Αυτό μπορεί να συμβεί κυρίως σε ίδιου βάθους και μεγέθους οικόπεδα, όπου οι επιλογές των μελετητών οδηγούν σε σχετική συνέχεια τα μέτωπα αυτά, περιορίζοντας ελαφρώς τις εσοχές τους και βελτιώνοντας τις συνθήκες φωτισμού και αερισμού των χώρων που εκτονώνονται εκεί.
* Ένα μέτωπο πχ 60m μπορεί να υποδιαιρεθεί σε έξι
κτίρια των 10m, πέντε των 12m, τέσσερα των 15m. τρία των 20m ή δύο των 30m με εμφανώς διαφορετικές ποιότητες μεταξύ τους.
Σε όλες τις περιπτώσεις όμως τα θετικά αυτά αποτελέσματα προκύπτουν τυχαία λόγω της εφαρμογής μιας κοινής πρακτικής και όχι λόγω πρόνοιας ενός συνολικού σχεδιασμού, κάτι που αναμφίβολα θα επιτύγχανε και τη μεγιστοποίηση της όποιας αποτελεσματικότητας της λειτουργίας ή ακόμη περισσότερο θα ήταν προϋπόθεση και για την εξέλιξη και βελτίωσή της.
O.T. 30x90
ΑΝΑΦΗΣ - ΑΓ. ΖΩΝΗΣ - ΑΣΤΥΠΑΛΑΙΑΣ - ΝΑΞΟΥ · KYΨΕΛΗ ΛΥΣΙΜΑΧΙΑΣ - ΚΛΕΟΒΟΥΛΟΥ - ΕΥΣΤΡΑΤΙΟΥ ΠΙΤΤΑ - ΑΜΕΙΝΟΚΛΕΟΥΣ · ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ ΑΓ. ΝΙΚΟΛΑΟΥ - ΜΠΕΛΕΣ - ΜΑΤΡΟΖΟΥ - ΑΜΥΝΑΝΔΡΟΥ · ΚΟYKAKI
O.T. 45x55 ΧΑΡ. ΤΡΙΚΟΥΠΗ - ΚΟΜΝΗΝΩΝ - ΜΑΥΡΟΜΙΧΑΛΗ - ΒΟΥΛΓΑΡΟΚΤΟΝΟΥ · NEAΠΟΛΗ ΘΗΡΑΣ - ΜΟΣΧΟΝΗΣΙΩΝ - ΑΓΑΘΟΥΠΟΛΕΩΣ - ΙΕΡΟΣΟΛΥΜΩΝ · ΠΛ. ΑΜΕΡΙΚΗΣ ΠΡΩΤΟΠΑΠΑΔΑΚΗ - ΠΑΠΑΝΑΣΤΑΣΙΟΥ - ΔΕΜΕΡΤΖΗ - ΤΣΟΥΔΕΡΟΥ · ΚΟΛΩΝΟΣ
119
Ένας ακόμη λόγος που αναιρεί τέτοιου είδους εφαρμογές είναι η περιοδική, αλλαγή των κανονισμών που, σε συνδυασμό με την αποσπασματική λογική δόμησης σε ενδεχόμενη αντικατάσταση του όποιου όμορου κτιρίου το καινούργιο πιθανότατα θα έχει μια διαφορετική μορφή και διαφορετικές χαράξεις από το προϋφιστάμενο. Κι αυτό γιατί όπως είναι λογικό κάθε καινούργιο κτίριο σχεδιάζεται με άλλο από το αρχικό κτιριολογικό πρόγραμμα, από διαφορετικούς (συνήθως) μελετητές και υπό διαφορετικές κανονιστικές επιταγές, ακυρώνοντας την όποια στοχευμένη σχεδιαστική επιλογή σύμπτωσης μεταξύ των ανεξάρτητων όμορων ιδιοκτησιών. Μέσω της συνολικής κάτοψης ενός ο.τ. μπορεί να αναγνωστεί όμως και ένα άλλο χαρακτηριστικό κοινής πρακτικής που είχε διαπιστωθεί ήδη από την ανάλυση των επιμέρους κτιρίων. Αυτό έχει να κάνει με τη διαμόρφωση των κατόψεων σε ζώνες παράλληλες προς τις όψεις και με αφετηρία εκείνη (ή εκείνες) προς τους δημόσιους χώρους της πόλης. Διαπιστώνεται λοιπόν ένας ενιαίος δακτύλιος κύριων δωματίων στην εξωτερική περίμετρο των τετραγώνων, ο οποίος μόνο σημειακά διασπάται από ορισμένους δευτερεύοντες χώρους. Ο δακτύλιος αυτός μάλιστα έχει ένα σχετικά σταθερό βάθος της τάξης των 5m κατά μ.ο. και λόγω της επίπεδης μορφής του μετώπου των προσόψεων έχει καθαρό σχήμα με μόνο μερικές τοπικές θλάσεις όπου υπάρχει κάποιος ρηχός ημιυπαίθριος ή εκβαθύνσεις όπου οι κύριοι χώροι βρίσκονται σε συνέχεια κατά την έννοια του βάθους με την τραπεζαρία. Στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων ο δακτύλιος αυτός διακόπτεται από την ενδιάμεση ζώνη των δευτερευόντων χώρων, με τον κανόνα αυτό να αναιρείται κυρίως στα σύγχρονα κτίρια μετά το 1990 όπου όπως εξηγήθηκε νωρίτερα η σύνθεση της κάτοψης δεν περιλαμβάνει τόσο σαφή την μεσαία ζώνη με τους παλιότερα πολυπληθείς και κατακερματισμένους χώρους κυκλοφορίας να είναι ενοποιημένοι με τους κύριους, οπότε και εμφανίζονται μεγαλύτερες διαμπερότητες. Η αντίστοιχη ζώνη κύριων χώρων προς τον ακάλυπτο είναι επίσης εμφανής, αν και όχι συνεχής όπως εκείνη της πρόσοψης και με σαφώς πιο ακανόνιστο σχήμα λόγω της διαμόρφωσης της όψης αυτής με μεγάλες εσοχές και εξοχές. Δεν έχει σχήμα δακτυλίου, καθώς διακόπτεται στην πλειοψηφία των περιπτώσεων στα γωνιακά κτίρια από τα τοποθετημένα στις εσωτερικές γωνίες κλιμακοστάσιά τους, αλλά και σε ενδιάμεσες θέσεις ανάλογα με τη μορφή του κτιρίου. Η ενδιάμεση ζώνη των δευτερευόντων χώρων ακολουθεί περισσότερο το ανήσυχο σχήμα της προηγούμενης, έχοντας όμως μεγαλύτερα μήκη συνέχειας και ενίοτε εκτόνωση στον ακάλυπτο. Το ιδιαίτερο χαρακτηριστικό της είναι η φιλοξενία των ελάχιστων σε μέγεθος εσωτερικών φωταγωγών. Η τελευταία αυτή διαπίστωση είναι ένας άλλος τρόπος επιβεβαίωσης του συμπαγούς και αδιάτρητου της κτιριακής μάζας μεταξύ της περιμέτρου του τετραγώνου και του ακαλύπτου.
120
Τέλος, μέσω της συνολικής κάτοψης και των ορίων μεταξύ των οικοπέδων που όπως γνωρίζουμε είναι υλοποιημένα με χτιστούς και ψηλούς μαντρότοιχους, μπορούν να διαπιστωθούν και οι ελεύθεροι χώροι των ακαλύπτων που ατομικά αναλογούν σε κάθε οικόπεδο. Καθίσταται σαφής με αυτό τον τρόπο τη δυσκολία ποιοτικής χρήσης των χώρων αυτών ακόμη και στο φανταστικό σενάριο της ενοποίησής τους μέσω της καθαίρεσης των μαντρότοιχων και της υποθετικής διαχείρισης της διαφοράς των επιπέδων τους.
121
• Διαβάθμιση ποιοτήτων χώρων Βάσει των προηγούμενων, αν θελήσει κανείς να κατατάξει τους χώρους ενός οικοδομικού τετραγώνου (ανοιχτούς και στεγασμένους) με όρους ποιοτικής διαβίωσης, αυτή τη κατάταξη μπορεί να θεωρηθεί ότι είναι η ακόλουθη, με φθίνουσα σειρά ποιότητας:
* Ελλείψει αναλυτικότερης προσέγγισης, για την
εκτίμηση του ποσοστού των χώρων των τεσσάρων κατηγοριών στη διάκριση αυτή χρησιμοποιήθηκαν τα ποσοστά των χώρων του προηγούμενου κεφαλαίου, ανηγμένα στο εμβαδό του οικοπέδου. Τα γενικά ποσοστά αυτά για το σύνολο του δείγματος είναι: 45% για τους κύριους χώρους, 25% για τους δευτερεύοντες, 6% για τα κλιμακοστάσια, 2% για τους φωταγωγούς, 1% για τους ημιυπαίθριους και 21% για τους ακαλύπτους. Για τον υπολογισμό των ποσοστών των τεσσάρων κατηγοριών που παρουσιάζονται εδώ εκτιμήθηκε μια κατανομή 60%-40% των κύριων χώρων στις όψεις του δρόμου και του ακαλύπτου αντίστοιχα. Στην κατηγορία i προστίθεται επίσης το ποσοστό των ημιυπαιθρίων καθώς εκεί χωροθετούνται στην πλειοψηφία του δείγματος, ενώ τα ποσοστά των φωταγωγών ως ανεπαρκείς φωτιστικά χώροι αθροίζονται σε εκείνα του ακαλύπτου στην iv κατηγορία. Τα ποσοστά εμβαδών των κλιμακοστασίων όπως ειπώθηκε συμπεριλαμβάνονται σε αυτά των δευτερευόντων χώρων που ως επί το πλείστον χωροθετούνται στη μεσαία ζώνη και διαμορφώνουν το ποσοστό της κατηγορίας iii. Προκύπτουν έτσι τα εξής: Kατηγορία i: 45*0.6+1 = 28% | Κατηγορία ii: 45*0.4 = 18% | Κατηγορία iii: 25+6 = 31% | Κατηγορία iv: 21+2=23%
i.Χώροι ζώνης προσόψεων Πρόκειται για τους πλέον ποιοτικούς χώρους ενός διαμερίσματος, με τις καλύτερες συνθήκες φωτισμού, αερισμού και οπτικού πεδίου, ενώ διαθέτουν και τους ποιοτικότερους χώρους εκτόνωσης, όταν αυτοί υπάρχουν, ακόμη και αν πρόκειται για στενούς εξώστες. Η κατηγορία αυτή όπως διαπιστώθηκε ήδη από το προηγούμενο κεφάλαιο αφορά σχεδόν αποκλειστικά δωμάτια κύριων χώρων. ii.Χώροι ζώνης ακαλύπτου. Οι χώροι αυτοί είναι αναμφίβολα υποδεέστεροι σε ποιότητα κατοίκησης σε σχέση με τους προηγούμενους, αλλά ανώτεροι σε όλα τα χαρακτηριστικά από τις υπόλοιπες κατηγορίες. Το γεγονός ότι εκτονώνονται στους εξίσου υποδεέστερους σε ποιότητα χώρους του ακαλύπτου με τα μειονεκτήματα ηλιασμού και θέας δεν επιτρέπει οποιαδήποτε άλλη σύγκριση με τους κύριους χώρους της μπροστινής ζώνης. Πρόκειται ως επί το πλείστον για δωμάτια κύριων χώρων και κάποιους δευτερεύοντες. iii. Χώροι μεσαίας ζώνης Ως εσωτερικοί χώροι των κατόψεων φωτίζονται και εξαερίζονται εμμέσως από τους όμορους κύριους ή ελάχιστα και μόνο στους ψηλούς ορόφους από τους φωταγωγούς. Αποτελούν αμφίβολης ποιότητας χώρους από άποψης των χαρακτηριστικών φωτισμού και αερισμού, τουλάχιστον σε σύγκριση με τις δύο ανώτερες κατηγορίες. Παρ’ όλο που στην πλειοψηφία τους δεν φιλοξενούν δραστηριότητες μακρόχρονης παραμονής (λουτρά, διάδρομοι, hall), περιλαμβάνουν και αρκετές κουζίνες που αποτελούν ουσιαστικούς χώρους εργασίας και δραστηριότητας, χωρίς να υποβιβάζεται η σημασία και των υπόλοιπων. Στην κατηγορία αυτή συμπεριλαμβάνονται επίσης και οι χώροι των κλιμακοστασίων καθώς στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων αυτά χωροθετούνται στη μεσαία ζώνη των κατόψεων και ως επί το πλείστον πρόκειται για τους μάλλον σκοτεινούς και στενούς χώρους στα κτίρια των πολυκατοικιών. iv. ακάλυπτοι χώροι οικοπέδων και φωταγωγοί Οι ακάλυπτοι, παρόλο που πρόκειται για μη στεγασμένους χώρους, που δε μπορούν να συγκριθούν απ’ ευθείας και υπό τους ίδιους όρους με τους εσωτερικούς χώρους των κτιρίων, αποτελούν εντούτοις τμήμα των οικοπέδων το οποίο αντιμετωπίζεται κατά κανόνα ως υπολειμματικός χώρος. Αντί να αποτελούν χώρο εκτόνωσης και χρήσης από το
123
σύνολο των ενοίκων μέσω σωστού σχεδιασμού και ένταξης στη ζωή του κτιρίου, ή έστω χώροι καλλωπισμού ως μη δαπεδοστρωμένοι χώροι φύτευσης, αφήνονται συστηματικά στην τύχη τους και γι αυτό συμπεριλαμβάνονται στην κατάταξη, αυτονόητα στην τελευταία θέση. Οι φωταγωγοί αντίστοιχα είναι στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων μικροί, ανεπαρκείς ως προς τη φωτιστική τους ικανότητα, με χρήση πρακτικά ως shaft μηχανολογικών, ενώ ακόμη και η πρόσβασή τους για συντήρηση ή καθαρισμό είναι δυσχερής. Υπό αυτή την έννοια κατατάσσονται αντίστοιχα στην τελευταία κατηγορία από πλευράς ποιότητας. Αν μάλιστα υπολογίσουμε τους γενικούς μ.ο. των ποσοστών των χώρων του προηγούμενου κεφαλαίου για το σύνολο του δείγματος, ανηγμένους στο εμβαδό του οικοπέδου αντί για εκείνο του κτιρίου, τα γενικά ποσοστά βάσει της ανωτέρω κατάταξης, προκύπτουν τα ακόλουθα: Kατ. i Kατ. ii Kατ. iii Kατ. iv
ποιοτικοί χώροι διαβίωσης μέτρια ποιοτικοί χώροι διαβίωσης ελάχιστα ποιοτικοί χώροι διαβίωσης μη ποιοτικοί χώροι διαβίωσης
28% των οικοπέδων 18% των οικοπέδων 31% των οικοπέδων 23% των οικοπέδων
Όπως αναφέρθηκε και σε άλλο σημείο, προφανώς το ζήτημα της ποιότητας διαβίωσης είναι σχετικό και όχι μαθηματικό και η κατηγοριοποίηση των χώρων με τέτοιους όρους όχι απόλυτη. Στην παρούσα κατάταξη πχ δεν λήφθηκε υπόψη ο παράγοντας του ύψους, με την κατάταξη και τους υπολογισμούς να γίνονται βάσει των εμβαδών ενός μέσου ορόφου, ενώ κανείς θα μπορούσε κάλλιστα να ισχυριστεί ότι ένα υπνοδωμάτιο του ακαλύπτου στον 5ο όροφο προσφέρει ποιοτικότερες συνθήκες διαβίωσης από ένα καθιστικό της πρόσοψης στον 1ο. Ακόμη κι έτσι όμως και παρόλο που τα ανωτέρω ποσοστά είναι γενικά και προσεγγιστικά, καταδεικνύουν σε μια ευρύτερη εικόνα την αδιαμφισβήτητη πραγματικότητα περί της διαμόρφωσης των χώρων των πολυκατοικιών όπως τους βιώνουμε καθημερινά.
124
125
• Τομή Αν οι δύο προηγούμενες παράγραφοι κατέδειξαν τα κυριότερα χαρακτηριστικά της συγκρότησης ενός οικοδομικού τετραγώνου, η προσέγγιση στον κατακόρυφο άξονα τα αποδεικνύει και τα επισφραγίζει. Μια εγκάρσια τομή στο μέσο του πλάτους ενός Ο.Τ. αρκεί για να εμφανιστούν τα περισσότερα από αυτά σε όλη τους την έκταση. Η μακροσκοπική εικόνα της τομής στο σύνολό της αποκαλύπτει κι εκείνη με τη σειρά της την πυκνότητα της δόμησης και το ετερόκλητο των κτιρίων που συγκροτούν το τετράγωνο, ενώ μέσω της προβολής των εκάστοτε όψεων σε δεύτερο, τρίτο ή και τέταρτο επίπεδο αναδεικνύεται και η ακανόνιστη μορφή του ακαλύπτου με το πλήθος εσοχών και εξοχών. Αντίστοιχα εμφανής όπως και στην εξωτερική όψη είναι η διαφορά των σταθμών των κτιρίων που το συγκροτούν. Το πιο έντονο χαρακτηριστικό που διαπιστώνει κανείς από την συνολική τομή ενός Ο.Τ. είναι αναμφίβολα το ίδιο το προφίλ των τεμνόμενων στοιχείων. Καταδεικνύεται έτσι με τον καλύτερο τρόπο, τόσο η διαφορά μεταξύ των ποιοτήτων φυσικού φωτισμού που παράγονται από τις εξωτερικές και τις εσωτερικές όψεις του τετραγώνου, όσο και η σχέση των υψών των κτιρίων συγκριτικά με τα ωφέλιμα πλάτη των δρόμων και εκείνα των μεταξύ των κτιρίων στο εσωτερικό του ακαλύπτου. Ως προς τον φυσικό φωτισμό προκύπτουν δύο διαπιστώσεις. Αρχικά αποδεικνύεται πως η πρόνοια όλων των ΓΟΚ που εξετάζονται με τις υποχωρήσεις των ψηλών ορόφων αποτελεί μια αρκετά (αν και όχι απόλυτα) αποτελεσματική λύση. Η πρόνοια αυτή όμως είναι αποδοτική μόνο για τις εξωτερικές όψεις στις οποίες εφαρμόζεται, αφήνοντας τις εσωτερικές με εξαιρετικά φτωχά αποτελέσματα φυσικού φωτισμού. Αν συγκρίνει κανείς τις συνθήκες σκίασης μεταξύ των εξωτερικών και των εσωτερικών όψεων των κτιρίων τα αποτελέσματα είναι μάλλον απογοητευτικά. Μέσω της τομής διαπιστώνεται πως ο θερινός ήλιος (βέλτιστη περίπτωση φωτιστικών συνθηκών με τη μέγιστη κλίση 1:4 για το γεωγραφικό πλάτος της Αθήνας) μπορεί να φτάνει ως το επίπεδο του ισογείου όταν διέρχεται από τις εξωτερικές όψεις, αλλά σπάνια όταν διέρχεται από τις εσωτερικές, καθώς η ελάχιστη επαρκής απόσταση μεταξύ των μετώπων των κτιρίων είναι τουλάχιστον 6m, λαμβάνοντας υπόψη ένα ύψος εμποδίου 24m που αντιστοιχεί σε κτίριο 6 ορόφων όπως η πλειοψηφία του δείγματος και υπό την προϋπόθεση του βέλτιστου μεσημβρινού προσανατολισμού. * Η ελάχιστη απόσταση Δ από τα όρια ενός κτιρίου
ύψους 24m βάσει ΓΟΚ85 προκύπτει ίση με 3+0.1*24= 5.4m παραμένοντας μικρότερη από την οριακή απόσταση των 6m.
**Τα αντίστοιχα μεγέθη για την ισημερία είναι 1:1.3 με ελάχιστη απόσταση 18.5m και για το χειμερινό ηλιοστάσιο 1:0.55 με ελάχιστη απόσταση τα 44m
Στα περισσότερα από τα κτίρια όλων των κατηγοριών που έχουν χτιστεί με τους ΓΟΚ’55 και ‘73 οι αποστάσεις από τα εσωτερικά όρια είναι κατά μέσο όρο της τάξης των 3 ή 4.5m, ενώ στα μεταγενέστερα των ΓΟΚ’85 και έπειτα είναι αυξημένες κατά ~1.5m λόγω της απαίτησης των αποστάσεων Δ φτάνοντας οριακά στα 5.5m** ενώ ο προσανατολισμός δεν είναι πάντοτε ο ευνοϊκός μεσημβρινός, με αποτέλεσμα η απαίτηση της ελάχιστης απόστασης των 6m να αυξάνεται δραματικά.
126
Εν ολίγοις, η απαίτηση της απόστασης Δ δεν εξασφαλίζει ούτε κατά το θερινό ηλιοστάσιο τον επαρκή φωτισμό των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων, ακόμη και για τον βέλτιστο μεσημβρινό προσανατολισμό των όψεων. Για τις υπόλοιπες χαρακτηριστικές περιπτώσεις της ισημερίας και του χειμερινού ηλιοστασίου οι συνθήκες είναι ακόμη πιο δυσμενείς, με το φως να φτάνει στις ευνοϊκότερες περιπτώσεις αποστάσεων των ακαλύπτων ως τον 3ο όροφο κατά την ισημερία και ως τον 5ο όροφο κατά τους χειμερινούς μήνες. Οι αντίστοιχες φωτιστικές συνθήκες για τις εξωτερικές όψεις βέβαια είναι πιο ευνοϊκές από εκείνες του ακαλύπτου, με το φως να φτάνει στο μέσο του ύψους του ισογείου κατά την ισημερία και ως τον 2ο όροφο στο χειμερινό ηλιοστάσιο. Αυτό συμβαίνει γιατί η αποτελεσματικότητα των ρετιρέ λειτουργεί με δύο τρόπους· αφ’ ενός αυξάνοντας την απόσταση του μετώπου που σκιάζει από το απέναντι στην περίπτωση του χειμερινού φωτός και αφ’ ετέρου γιατί ταυτόχρονα μειώνει το ύψος του εμποδίου σκίασης, με αποτέλεσμα αντί για τον 6ο όροφο η σκιά να προκαλείται από τον τελευταίο όροφο του συμπαγούς μετώπου στις περιπτώσεις της ισημερίας και του θέρους. Σε αντίστοιχο πνεύμα, η καθ’ ύψος τομή των φωταγωγών επιβεβαιώνει την ασυμφωνία ονόματος και αποτελέσματος, καθώς το φως στην καλύτερη των περιπτώσεων φτάνει το πολύ έναν όροφο κάτω από τη στάθμη εισόδου του για τους συνήθεις φωταγωγούς πλάτους 1-1.5m και υπό την ευνοϊκή προϋπόθεση της απόστασης του ανοίγματός τους από οποιοδήποτε άλλο εμπόδιο (στηθαίο δώματος, απόληξη κλιμακοστασίου κλπ). Στη δεύτερη όχι σπάνια περίπτωση, αναιρείται η οποιαδήποτε φωτιστική δυνατότητα μέσω αυτών με τον λειτουργικό τους ρόλο να περιορίζεται στην κατακόρυφη όδευση των μηχανολογικών (υδραυλικών κυρίως) εγκαταστάσεων και τον εξαερισμό των ενδιάμεσων ζωνών των κτιρίων. Ακόμη κι ο εξαερισμός όμως ειδικά στα παλιότερα κτίρια στην πράξη συνήθως αναιρείται λόγω των οσμών των παλιών αποχετεύσεων και της γενικότερης έλλειψης συντήρησης των κτιρίων και των εγκαταστάσεών τους, που αναγκάζει για ευνόητους πρακτικούς λόγους τους ενοίκους να κρατούν εν τέλει κλειστά τα παράθυρα προς τους φωταγωγούς, Ένα ακόμη χαρακτηριστικό που αποκαλύπτει η συνολική τομή είναι οι διαφορετικοί τρόποι διαμόρφωσης των ισογείων. Σε ορισμένες πολυκατοικίες η επιλογή διαμόρφωσης του ισογείου χώρου με χρήση καταστημάτων δεν εξαρτάται απόλυτα από την εμπορικότητα του δρόμου, καθώς ακόμη και σε μη κεντρικούς δρόμους διαμορφώνονται αν όχι στο σύνολο της κάτοψης του ισογείου, τουλάχιστον σε ένα μέρος της, χώροι καταστημάτων προς εξυπηρέτηση των αναγκών εμπορίου και υπηρεσιών τοπικής κυρίως εμβέλειας*. Η εικόνα των χρήσεων των ισογείων αλλάζει στις πιο σύγχρονες κατασκευές και ιδίως σε αυτές μετά το 2000, οπότε και η διαμόρφωση των ισογείων στην πλειοψηφία των περιπτώσεων είναι αυτή επί pilotis με τη χρήση τους αφιερώνεται αποκλειστικά στη στάθμευση.
127
* Η παράμετρος αυτή δεν ερευνήθηκε αναλυτικότερα
πέραν του στατιστικού διαχωρισμού του δείγματος σε τέσσερις κατηγορίες χρήσης των ισογείων (καταστημάτων, κατοικίας, μικτής κατοικίας – καταστημάτων και pilotis- στάθμευσης), με τα στοιχεία να παρουσιάζονται μαζί με τα υπόλοιπα στοιχεία στους συγκεντρωτικούς πίνακες του παραρτήματος, καθώς για την εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων επί του θέματος κρίθηκε πως το δείγμα θα έπρεπε να είναι περισσότερο εστιασμένο σε μια περιοχή αν όχι σε συγκεκριμένους δρόμους και με περισσότερη επεξεργασία άλλου είδους χαρακτηριστικών από αυτά της παρούσας έρευνας.
Η παρατήρηση αυτή δεν έχει τόσο κτιριολογικές συνέπειες (υπό την έννοια χωρικών ποιοτήτων) για τη ζωή στο οικοδομικό τετράγωνο, όσο πολεοδομικές, κοινωνικές και οικονομικές, με αντίκτυπο στην ευρύτερη κλίμακα της γειτονιάς, καθώς επηρεάζει τις έλξεις επισκεπτών και τις προϋποθέσεις κοινωνικών συναναστροφών που παράγονται από αυτές. Πρόκειται για μια σημαντική παράμετρο σε επίπεδο λειτουργίας της γειτονιάς που καθορίζεται σαφώς από τις χρήσεις των κτιρίων, κυρίως στο ισόγειο αλλά και από εκείνες των διαμερισμάτων στους υπόλοιπους ορόφους, που παρότι έχουν σχεδιαστεί ως κατοικίες, μπορούν να εξυπηρετήσουν ένα ευρύ φάσμα χρήσεων (πχ γραφεία ή ιατρεία).
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 6
[
2
]
πόλη
κατοικία
ΓΕΝΙΚΑ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
130
6. Γενικά συμπεράσματα Η ζωή στο κέντρο μιας ελληνικής πόλης όπως η Αθήνα δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να χαρακτηριστεί ως ανυπόφορη, αφήνει όμως μια συνολικά γλυκόπικρη γεύση. Από τη μια πλευρά οι κοινωνικές σχέσεις που αναπτύσσονται μέσα αλλά και μέσω των πολυκατοικιών όπως είναι διαμορφωμένες ως τώρα, είναι το κύριο θετικό συστατικό, παρά τις δυσκολίες που συχνά διαπιστώνονται από τη χωρική διαμόρφωση των κτιρίων και την φτωχή τους συντήρηση. Κάνοντας μια συνολική αποτίμηση της έρευνας και έχοντας κατά νου τους αρχικούς προβληματισμούς που είχαν διαμορφωθεί εξ’ αρχής, μπορούμε να δούμε σε ποιο βαθμό οι προβληματισμοί αυτοί απαντώνται μέσω της όλης διαδικασίας. Η θεώρηση του ζητήματος στην κλίμακα του τετραγώνου αποκαλύπτει πολλά περισσότερα από την προσέγγιση ενός μεμονωμένου κτιρίου. Η αρχική θέση που καθόρισε και την εξέλιξη της παρούσας έρευνας δείχνει να αποδεικνύεται, ακόμη και μέσω της απεικόνισης των μεμονωμένων κτιρίων στο 4ο κεφάλαιο. Τα κτίρια ιδωμένα χωρίς το άμεσο περιβάλλον τους δείχνουν να πλέουν σε έναν αχανή χώρο, περιμένοντας σε κάποια όριά τους την “συντροφιά” που θα τα συμπληρώσει σχηματικά. Αναμφίβολα, καθώς ο τρόπος που έχουν διαμορφωθεί τα κτίρια είναι αποσπασματικός, η τυπολόγηση και ανάλυσή τους ως μεμονωμένες οντότητες είναι απαραίτητη και δίνει πλήθος σημαντικών συμπερασμάτων. Οι διαπιστώσεις που προκύπτουν από τη συνολική θεώρηση συνύπαρξής τους μέσα στον ευρύτερο σχηματισμό του οικοδομικού τετραγώνου όμως, με τις συνέχειες ή ασυνέχειες, τις σχετικές αποστάσεις, τις συμπτώσεις ή μη που προκύπτουν από τις σχέσεις γειτνίασης μεταξύ τους, είναι οι πλέον αποκαλυπτικές. Η μορφή του οικοπέδου καθορίζει σημαντικά το τελικό αποτέλεσμα, παίζοντας εν τέλει ρόλο στην ποιότητα ζωής. Τόσο από την επιμέρους ανάλυση των μεμονωμένων κτιρίων, όσο και από την συνολική θεώρηση του οικ. τετραγώνου επιβεβαιώνεται η σημαντική επίδραση των διαστάσεων και του σχήματος του οικοπέδου στο τελικό αποτέλεσμα, με αντίκτυπο εν τέλει στις χωρικές ποιότητες που καθορίζουν τη ζωή εντός των κτιρίων.
131
Το μήκος του προσώπου, το βάθος του οικοπέδου αλλά ακόμη και οι σχετικές διαστάσεις μπορούν να είναι καθοριστικοί παράγοντες για τη διάταξη των εσωτερικών χώρων, τη διανομή των διαμερισμάτων στους ορόφους, τη διαμπερότητα και εν τέλει τον φυσικό φωτισμό και τον αερισμό. Εξ’ αρχής επομένως, η διαδικασία κατάτμησης της έγγειας ιδιοκτησίας και ο τρόπος που αυτή έχει δομηθεί στη συνέχεια, έχει διαδραματίσει σημαντικό ρόλο στον τρόπο ζωής εντός των διαμερισμάτων. Ο αποσπασματικός τρόπος δόμησης του οικοδομικού τετραγώνου αποβαίνει εις βάρος της συνολικής ποιότητας εντός του. Από την ανάλυση αποδεικνύεται πως η αποσπασματική δόμηση αναιρεί ένα πλήθος χωρικών και λειτουργικών δυνατοτήτων που διαφορετικά θα μπορούσαν να αποβαίνουν προς όφελος των κατοίκων ενός τετραγώνου. Η περίπτωση του μη λειτουργικού, απροσπέλαστου και χαοτικού ακαλύπτου είναι η κυριότερη, η οποία επιπλέον συμπαρασύρει ένα ευρύτερο πλήθος χώρων στην υποβάθμιση, καθιστώντας ένα σημαντικό ποσοστό του συνολικού εμβαδού του τετραγώνου πρακτικά ανενεργό. Επιπλέον οι περιορισμοί που οφείλονται στο ιδιοκτησιακό καθεστώς μεταξύ των εσωτερικών ορίων των οικοπέδων αναιρούν σημαντικές δυνατότητες διαμόρφωσης των εσωτερικών χώρων, που υπό μια διαφορετική αντιμετώπιση θα μπορούσαν να είναι αρκετά πιο λειτουργικοί και βιώσιμοι. Η αντιμετώπιση της κατοικίας ως καθαρά εμπορικού προϊόντος είναι αποτυπωμένη στο κτιριακό αποτέλεσμα με σαφές αρνητικό πρόσημο. Πέραν της ηθικής και ιδεολογικής προσέγγισης που από μόνη της μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο διατριβών, το χωρικό αποτέλεσμα της εμπορευματοποίησης της κατοικίας με τον τρόπο που εφαρμόστηκε και εφαρμόζεται κατά την σύγχρονη οικοδομική ιστορία της χώρας είναι ο μεγαλύτερος μάρτυρας της αρνητικής επίπτωσής της συνολικά. Η υπερεκμετάλλευση του αστικού εδάφους ξεκινώντας ήδη από την ιδιωτική και ασχεδίαστη κατάτμηση γης, της οποίας τα αποτελέσματα αναφέρθηκαν προηγουμένως, συνεχίζεται με την εξάντληση των ήδη υπερβολικών σε πολλές περιπτώσεις κτιριακών συντελεστών έχοντας τη θεσμική βοήθεια – συνενοχή της πολιτείας, που υποκύπτοντας ιστορικά είτε για ευρύτερους πολιτικοοικονομικούς είτε για μικροπολιτικούς - πελατειακούς λόγους συμβάλλει δι’ ενέργειας (μέσω των κανονισμών) ή διά παραλείψεως (μέσω των ανεπαρκών ελέγχων) με τον τρόπο της αρνητικά στο τελικό αποτέλεσμα.
132
Οι συμπαγείς κτιριακές μάζες, τα ασύμβατα με τις αποστάσεις των μετώπων ύψη, οι εξαντλητικές καλύψεις επί του εδάφους και εν τέλει η πώληση των χώρων ζωής «με το τετραγωνικό» σαν να πρόκειται για χύδην εμπόρευμα μπακαλικής είναι προφανές ότι αγνοούν επιδεικτικά τον παράγοντα άνθρωπο – κάτοικο, ο οποίος αντιμετωπίζεται κυρίως ως «πελάτης». Η λειτουργία των πολυκατοικιών και των τετραγώνων ως μια μικρή γειτονιά είναι ένα σημαντικό χαρακτηριστικό που πρέπει να διατηρηθεί. Τα κτίρια των πολυκατοικιών, ακόμη και ως μεμονωμένες οντότητες προσφέρουν λόγω του τρόπου διαμόρφωσής τους μια μεγάλη ευελιξία στη διαμόρφωση του κτιριολογικού προγράμματος. Παρότι είναι σχεδιασμένα σχεδόν αποκλειστικά ως κατοικίες, επιτρέπουν με λίγες μόνο μετατροπές μια ευρεία ποικιλία χρήσεων. Η ποικιλία χρήσεων αυτή με τη σειρά της είναι το χαρακτηριστικό που έχει εμποδίσει τη ζωνοποίηση και τη μετατροπή της γειτονιάς σε υπνούπολη, προσφέροντας έλξεις στα κτίρια και τα οικοδομικά τετράγωνα γενικότερα, αυξάνοντας έτσι τις ευκαιρίες για κοινωνική αλληλεπίδραση μεταξύ των κατοίκων. Προφανώς, στην πορεία των χρόνων, ελλείψει σχεδιασμού αρχικά αλλά και ελέγχου στη συνέχεια, έχουν υπάρξει περιπτώσεις ασύμβατων μεταξύ τους λειτουργιών, με δυσάρεστα ή ακόμη και επικίνδυνα χαρακτηριστικά. Μελετώντας όμως τις περιπτώσεις και υπό την προϋπόθεση ενός ευρύτερου κεντρικού σχεδιασμού, η δυναμική αυτή που ήδη υπάρχει μπορεί να εμπλουτιστεί και να ενισχυθεί, βελτιώνοντας ακόμη περισσότερο τόσο τη ζωή στα ίδια τα κτίρια όσο και ανάμεσα σε αυτά. Προς την αντίθετη κατεύθυνση δείχνει μέχρι στιγμής να κινείται η συνήθης επιλογή στα σύγχρονα κτίρια της διαμόρφωσης των ισογείων σε pilotis με χρήση χώρου στάθμευσης. Η λύση αυτή στον πλέον δημόσιο χώρο του κτιρίου, το ισόγειο, αναγκαία λόγω της πληθώρας των Ι.Χ. αυτοκινήτων και της έλλειψης χώρων στάθμευσης εκτός κτιρίου, αναιρεί τη δημιουργία καταστημάτων τα οποία έλκουν δραστηριότητες και τα αντικαθιστά με μια ουδέτερη, αν όχι οχλούσα, για τη στάθμη του ισογείου χρήση. Πρόκειται όμως για ένα ζήτημα που απαιτεί συνολικό σχεδιασμό στην κλίμακα της πόλης και όχι απλά μια σχεδιαστική επιλογή στην κλίμακα του κτιρίου.
133
Η δυναμική του συνολικού σχεδιασμού του τετραγώνου μπορεί να συμπαρασύρει θετικά τη λειτουργία της πόλης. Η διαβίωση στο οικοδομικό τετράγωνο μπορεί να γίνει λειτουργικότερη και ποιοτικότερη ακόμα και για τους εσωτερικούς χώρους των κτιρίων μέσω της διαμόρφωσης δημόσιων ή ημιδημόσιων χαρακτηριστικών σε κοινόχρηστους χώρους όπως είναι πχ τα δώματα και οι ακάλυπτοι. Οι συνθήκες αυτές μπορούν μάλιστα να επεκταθούν και να συνδεθούν με τον δημόσιο χώρο, συνιστώντας μια συνολικά διαφορετική αντιμετώπιση της ζωής στην πόλη από αυτή που γνωρίζουμε σήμερα, με ένα πιο κοινωνικό πρόσημο. Ως τώρα και παρά την πρόνοια του νομοθέτη κατά την τελευταία γενιά κανονισμών δεν έχουν τύχει ακόμη της προτίμησης των οικοπεδούχων και των κατασκευαστών, πιθανότατα και λόγω των λειτουργικών δυσχερειών εφαρμογής, καθώς ένα τέτοιας έκτασης εγχείρημα προϋποθέτει τον συντονισμό και τη συνεννόηση του συνόλου των συνιδιοκτητών ενός οικοδομικού τετραγώνου. Το γεγονός αυτό μάλιστα, δυσχεραίνεται ακόμη περισσότερο από την ιδιότυπη κατάτμηση της έγγειας ιδιοκτησίας. Παρ’ όλα αυτά είναι μια κατεύθυνση στην οποία οφείλει να ενισχυθεί πρώτα από την αρχιτεκτονική κοινότητα και τους πολίτες και στη συνέχεια από την πολιτεία. Στο πνεύμα αυτό, ο συνολικός σχεδιασμός στην κλίμακα του τετραγώνου μπορεί (και θα πρέπει) να κινηθεί παράλληλα με μια ευρύτερη θεώρηση επιμέρους λειτουργιών της πόλης σε ζητήματα που άπτονται των αρμοδιοτήτων και των δύο κλιμάκων, όπως είναι πχ τα ζητήματα των μεταφορών, δημόσιων και ιδιωτικών σε συνάρτηση με το ζήτημα της στάθμευσης. Υπό αυτό το πρίσμα, αφότου καθοριστούν οι στόχοι των δύο κλιμάκων, μέσω αλληλοτροφοδότησης μεταξύ των σχεδιαστικών τους προτάσεων μπορεί να επιτευχθεί ένα ευρύτερο λειτουργικό αποτέλεσμα.
Επίλογος Έχοντας μετεξελιχθεί από καινοτόμο πρότυπο διαβίωσης και μέσο κοινωνικής καταξίωσης σε αυτονόητη καθημερινότητα, οι πολυκατοικίες αποτελούν τα δοχεία της σύγχρονης ζωής στην πόλη. Θεωρούνται όχι εσφαλμένα ως ο ιδανικός κτιριακός τύπος για την απόκτηση ιδιόκτητης στέγης από το σύνολο του κοινωνικού φάσματος, καθώς λόγω της κλίμακάς τους και μέσω της συστηματοποίησης και της τυποποίησης που προσέφερε το σύστημα της αντιπαροχής, η παραγωγή τους έγινε μαζική και άρα οικονομικότερη, ενώ ακόμη και εντός του ίδιου κτιρίου, λόγω της προγραμματικής ευελιξίας, του μεγέθους αλλά και της θέσης του διαμερίσματος, προσφέρεται ένα εύρος επιλογών στον υποψήφιο κάτοικο. Η ποιότητα του αρχιτεκτονικού χώρου όμως, όπως διαπιστώνεται δεν υπήρξε πάντοτε το ζητούμενο. Δεν θα πρέπει βέβαια να παραγνωρίσει κανείς τις συνθήκες κατοίκησης ειδικά των ασθενέστερων οικονομικά στρωμάτων κατά την πρώτη μεταπολεμική περίοδο, τις οποίες το διαμέρισμα της πολυκατοικίας σταδιακά αναβάθμισε, αν και όχι απόλυτα επιτυχημένα. Η προβληματική εικόνα του εξαιρετικά πυκνοδομημένου, ανεξέλεγκτα και μαζικά κατασκευασμένου και πλημμελώς συντηρημένου κτιριακού αποτελέσματος άλλωστε, προέκυψε συν τω χρόνω και δεν έγινε δυνατό να αποκαλυφθεί παρά όταν η κατάσταση ήταν πλέον μη αναστρέψιμη. Συμπληρώνοντας σχεδόν έναν αιώνα ζωής, ο κτιριακός τύπος της αστικής πολυκατοικίας έχει επικρατήσει στην ελληνική πόλη αποδεικνύοντας την αξία του ως παράγοντας αναβάθμισης των συνθηκών ζωής του μέσου κατοίκου της. Καθώς όπως αποδεικνύεται υπάρχουν περιθώρια βελτίωσης, η ποικιλία των εφαρμοσμένων παραδειγμάτων σε συνδυασμό με την εμπειρία χρήσης της αποτελεί το βασικό υλικό έρευνας στην αναζήτηση των καλύτερων συνθηκών διαβίωσης που αυτή μπορεί να προσφέρει, τόσο για τον κάτοικο των ίδιων των κτιρίων όσο και για τον κάτοικο της πόλης συνολικά.
ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ
[
2
]
πόλη
κατοικία
Βιβλιογραφία •
συγγράμματα
J. Gehl, Η ζωή ανάμεσα στα κτίρια - Χρησιμοποιώντας το δημόσιο χώρο, Βόλος 2013, Πανεπιστημιακές Εκδόσεις Θεσσαλίας J. Gehl, Ανθρώπινες πόλεις, Aθήνα 2013, ΜBike Αθ. Αραβαντινός, Πολεοδομικός σχεδιασμός για μια βιώσιμη ανάπτυξη του αστικού χώρου, Αθήνα 1997, εκδ. Συμμετρία Δ. Καρύδης, Τα επτά βιβλία της πολεοδομίας, Αθήνα 2008, εκδ. Παπασωτηρίου Εμ. Μαρμαράς, Για την αρχιτεκτονική και την πολεοδομία της Αθήνας - Δεκατέσσερα κείμενα και ένα αρχείο, Αθήνα 2012, εκδ. Παπαζήση Εμ. Μαρμαράς, Η αστική πολυκατοικία της μεσοπολεμικής Αθήνας - η αρχή της εντατικής εκμετάλλευσης του αστικού εδάφους, Αθήνα, 1991, Πολιτιστικό Τεχνολογικό Ίδρυμα ΕΤΒΑ Κ. Μπίρης, Αι Αθήναι, Αθήνα 2005, εκδ. Μέλισσα Τ. Παπαϊωάννου, Η αρχιτεκτονική και η πόλη, Αθήνα 2008, εδκ. Καστανιώτη Γ. Σαρηγιάννης, Αθήνα 1830-2000 Εξέλιξη-Πολεοδομία-Μεταφορές, Αθήνα 2000, εκδ. Συμμετρία Π. Τουρνικιώτης, Η αρχιτεκτονική στη σύγχρονη εποχή, Αθήνα 2006, εκδ. Futura Ι. Theocharopoulou, Βuilders, Housewives and the Construction of Modern Athens, Λονδίνο 2017, εκδ. Black Dog Publishing Limited •
νομοθεσία
Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός 1929, ΦΕΚ 155Α / 22.4.1929 Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός 1955 (Β.Δ.9), ΦΕΚ 266Α / 30.9.1955 «Περί του ύψους των οικοδομών και του συστήματος της ελευθέρας δομήσεως» (Α.Ν.395), ΦΕΚ 95Α/4.5.1968 Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός 1973, ΦΕΚ 124Α / 9.6.1973 Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός 1985 (Ν. 1577), ΦΕΚ 210Α / 17.12.1985 Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός 2000 (Ν.2831), ΦΕΚ 140Α / 13.6.2000
•
άρθρα – εισηγήσεις – συλλογικοί τόμοι
Συλλογικό (επιμ. Γ.Αίσωπος – Γ. Σημαιοφορίδης ), ΜΕΤΑΠΟΛΙΣ 2001 Η σύγχρονη (ελληνική) πόλη, Αθήνα 2001, εκδ. METAPOLIS Press Αναστ. Πάσχου, Η τυπολογία της αθηναϊκής πολυκατοικίας. Μια μεθοδολογική προσέγγιση της εικόνας του νεοελληνικού αστικού τοπίου, Θέματα Χώρου+Τεχνών τ.35, 2004 Αν. Τζάκου, Η εξέλιξη της πολυκατοικίας στην Αθήνα μετά τον πόλεμο, Αρχιτεκτονικά Θέματα – τ.12, 1975 Γ. Σαρηγιάννης, Η εξέλιξη της εμπορευματοποιήσεως της κατοικίας και η επίδρασή της στη μορφή της κατοικίας και της πόλεως, Αρχιτεκτονικά Θέματα – τ.12, 1975 Γ. Σαρηγιάννης, Η σύγχρονη πολεοδομική νομοθεσία σαν αποτέλεσμα της θέσεως της κατοικίας στην παραγωγική διαδικασία, Αρχιτεκτονικά Θέματα – τ.12, 1975 Δ. και Σ. Αντωνακάκη, Η μεταπολεμική πολυκατοικία ως γενέτειρα του δημόσιου χώρου – μια πρώτη προσέγγιση, Συλλογικό: «Η ΑΘΗΝΑ ΣΤΟΝ 20ο ΑΙΩΝΑ – Η Αθήνα όπως (δεν) φαίνεται 1940-1985» (Επιμ. Α. Δάνος – Ι. Σουλάκου), Αθήνα 1985, Υπουργείο Πολιτισμού – Σ.Α.Δ.Α.Σ. Εμ. Μαρμαράς, Η γένεση και η πρώτη εμπορευματική ανάπτυξη της πολυκατοικίας, Συλλογικό: «Η ΑΘΗΝΑ ΣΤΟΝ 20ο ΑΙΩΝΑ –1900-1940: Αθήνα Ελληνική Πρωτεύουσα» (Επιμ. Α. Δάνος – Ι. Σουλάκου), Αθήνα 1985, Υπουργείο Πολιτισμού – Σ.Α.Δ.Α.Σ. •
άρθρα από το διαδίκτυο
Γ. Σαρηγιάννης, Η “Άνοιξη του ‘60”, η αρχιτεκτονική στην Ελλάδα και η ιδεολογία της, 2014, https://www.greekarchitects.gr/gr/αρχιτεκτονικες-ματες/η-«Άνοιξη-του-’60»-η-αρχιτεκτονική-στην-ελλάδα-καιη-ιδεολογία-της-id9155, τελ. ανάκτηση Ιουν.2018 Γ. Σαρηγιάννης, Si le bâtiment va bien, tout va bien (αν η οικοδομή πάει καλά, όλα παν καλά), 2012, https://www.greekarchitects.gr/gr/αρχιτεκτονικες-ματιες/si-le-bâtiment-va-bien-tout-va-bien-αν-η-οικοδομήπάει-καλά-όλα-παν-καλά-id5864i , τελ. ανάκτηση Ιουν. 2018
•
αδημοσίευτες πηγές
Α. Paschou, Urban block in post-war Athens, development, form and social context, Zυρίχη 2008, Διδ. Διατριβή ETH No 18073 Α Αξαοπούλου – Ε. Περτικιόζογλου, Αποτυπώσεις του αστικού μύθου, Αθήνα 2015, Διάλεξη 9ου εξ., Σχολή Αρχ. Μηχ. ΕΜΠ, 2008 Θ. Τσαφούλιας, Η αθηναϊκή πολυκατοικία σε εξέλιξη(;), Διάλεξη 9ου εξ., Σχολή Αρχ. Μηχ. ΕΜΠ, 2008 Α. Ρούση, Η εξέλιξη της αστικής πολυκατοικίας στην Αθήνα 1927-2012, Διάλεξη 9ου εξ., Σχολή Αρχ. Μηχ. ΕΜΠ, 2012
ΕΙΚΟΝΟΓΡΑΦΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
[
2
]
πόλη
κατοικία
Πηγές φωτογραφιών Σελ. 6-7: Margarita Yoko Nikitaki. https://www.margaritanikitaki.com/soil#12 nagasaki Σελ 15, 21: Yiorgis Yerolymbos. http://art.yerolymbos.com/art/athens-nowhere/ Σελ. 30, 40: Μουσείο Μπενάκη. Αρχείο Κώστα Μεγαλοκονόμου Σελ 32. Αρχείο Νεωτέρων Μνημείων, Εθνικό Ίδρυμα Ερευνών: http://www.eie.gr/archaeologia/gr/arxeio_more. aspx?id=122 Σελ 33. https://peternikoltsos2016.wordpress.com Σελ 34. «Αι θυσίαι της Ελλάδος στο Δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο» Αρχείο Κ. Δοξιάδης, 1946h ttp://www.kathimerini.gr/552119/gallery/multimedia/fwtografia/ai-8ysiai-ths-ellados-sto-deytero-pagkosmiopolemo Σε 35. https://www.skyscrapercity.com/showthread.php?p=87566824 σελ 37. http://domesindex.com/buildings/polykatoikia-sthn-odo-pathsiwn-109/ Σελ 38. Αρίθμιση εικόνων απο πάνω αριστερά: Εικονα 1. Ελληνικό Λογοτεχνικό και Ιστορικό Αρχείο. http://archives.elia.org.gr:8080/eliasim/rec.aspx ?id=343174
Εικονα 2. https://anemourion.blogspot.com/2017/10/blog-post_369.html
Εικόνα 3 https://el.wikipedia.org/wiki/%CE%98%CE%B1_%CE%A3%CE%B5_%CE%9A%CE%AC%CE%B D%CF%89_%CE%92%CE%B1%CF%83%CE%AF%CE%BB%CE%B9%CF%83%CF%83%CE%B1
Εικόνα 4. https://www.lifo.gr/team/lola/50359
Εικόνα 5 https://www.lifo.gr/team/lola/50359
Εικονα 6 Ι. Theocharopoulou, Βuilders, Housewives and the Construction of Modern Athens, Λονδίνο 2017, εκδ. Black Dog Publishing Limited, σελ. 126
Εικονα 7 https://www.lifo.gr/team/lola/50359
Εικόνα 8. https://www.archaiologia.gr/blog/2012/10/04/
Σελ 42-44. ΓΟΚ 55 Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός 1955 (Β.Δ.9), ΦΕΚ 266Α / 30.9.1955 Σελ. 45. Anastasia Paschou. Urban block in post-war Athens development, form and social context. ETH Zurich. 2008 σελ. 109 Σελ. 110. Margarita Yoko Nikitaki. https://www.margaritanikitaki.com/soil#12 nagasaki Σελ 134. Yiorgis Yerolymbos. http://art.yerolymbos.com/art/athens-nowhere/
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ
[
2
]
πόλη
κατοικία
ΚΤΙΡΙΑ ΤΥΠΟΥ Α- ΜΕΣΑΙΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ
III
Πίνακας στατιστικής ανάλυσης κτιρίων μεσαίων οικοπέδων- Τύπος Α
IV
V
Πίνακας στατιστικής ανάλυσης κτιρίων γωνιακών οικοπέδων- Τύπος Β
VI
VII
Πίνακας στατιστικής ανάλυσης κτιρίων δισγωνιαίων οικοπέδων- Τύπος Γ
Πίνακας στατιστικής ανάλυσης κτιρίων διαμπερών οικοπέδων- Τύπος Δ
VIII
A129*
Α113
A112
59%
66%
33%
32%
11%
8%
8%
18%
0%
0%
0%
0%
0%
1%
2%
0%
13
Eοικ. = 158m² Eoρ. = 98m² ΚΑΛΥΨΗ 62%
ΓΟΚ 73
ΖΥΜΠΡΑΚΑΚΗ 76 Κ. ΠΑΤΗΣΙΑ 1970 - EKT. BAΣΕΙ ΙΣΟΓΕΙΟΥ
A5
50% 29%
ΓΟΚ 00
A43
58%
35%
ΓΟΚ 73
ΓΑΓΓΡΑΣ 37 ΡΙΖΟΥΠΟΛΗ 1984 - A'
A118*
54%
11
Eοικ. = 143m² Eoρ. = 109m² ΚΑΛΥΨΗ 76%
ΓΟΚ 73
ΚΕΡΚΥΡΑΣ 9 ΚΥΨΕΛΗ 1965
A126
52% 37%
16%
14
Eοικ. = 150m² Eoρ. = 120m² ΚΑΛΥΨΗ 81%
ΓΟΚ 00
ΣΥΡΟΥ 35 ΚΥΨΕΛΗ 2003 - Γ' / Δ'
A124*
53%
21
Eοικ. = 148m² Eoρ. = 94m² ΚΑΛΥΨΗ 63%
41%
38%
49%
11%
9%
7%
10%
7%
0%
0%
0%
3%
2%
1%
1%
19
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 73 14
13
13
ΚΥΘΗΡΩΝ 19 ΚΥΨΕΛΗ 2003 - Β'/ Γ'
Eοικ. = 206m² Eoρ. = 150m² ΚΑΛΥΨΗ 73%
ΣΚΥΡΟΥ 16 KΥΨΕΛΗ 1957 - Γ'
Eοικ. = 196m² Eoρ. = 150m² ΚΑΛΥΨΗ 76%
ΑΛΙΒΕΡΙΟΥ 6 ΚΥΨΕΛΗ 1961- Γ'
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ Α1i
Eοικ. = 251m² Eoρ. = 188m² ΚΑΛΥΨΗ 75%
ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ 27-29 ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ 1974- ΥΠΕΡΥΨ. ΙΣΟΓΕΙΟ
Eοικ. = 276m² Eoρ. = 185m² ΚΑΛΥΨΗ 67%
Α104
A132
69%
IX 71%
19%
13%
8%
10%
2%
6%
1%
0%
ΓΟΚ 85
ΓΟΚ 00 23 21
ΒΡΥΑΝΤΟΣ 27-29 KΥΨΕΛΗ 1991
Eοικ. = 398m² Eoρ. = 203m² ΚΑΛΥΨΗ 51%
ΠΕΣΤΩΝ 17-21 ΚΥΨΕΛΗ 2007
Eοικ. = 446m² Eoρ. = 294m² ΚΑΛΥΨΗ 66%
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ Α1i
A4
X
A89
56%
A37*
54%
A13
58%
34%
30%
32%
6%
7%
7%
5%
0%
4%
4%
0%
4%
1%
2%
3%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55 18
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
14
16
14
ΑΡΝΗΣ 3 MEΓΑΡΟ 1957 - Γ'
A56*
Eοικ. = 450m² Eoρ. = 312m² ΚΑΛΥΨΗ 69%
EYBOIAΣ 58-60 ΚΥΨΕΛΗ 1973 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 454m² Eoρ. = 332m² ΚΑΛΥΨΗ 73%
ΣΚΟΠΕΛΟΥ 30 ΚΥΨΕΛΗ 1964 - EKT. BAΣΕΙ ΙΣΟΓΕΙΟΥ
64% 28% 6% 0% 2%
ΓΟΚ 55 19
ΣΠΕΤΣΩΝ 146-148 ΚΥΨΕΛΗ 1966 - Α' ΡΕΤΙΡΕ
60%
34%
Eοικ. = 607m² Eoρ. = 454m² ΚΑΛΥΨΗ 75%
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ Α1ii
Eοικ. = 513m² Eoρ. = 363m² ΚΑΛΥΨΗ 71%
ΜΕΤΣΟΒΟΥ 3 MOYΣΕΙΟ 1959 - B'
Eοικ. = 541m² Eoρ. = 415m² ΚΑΛΥΨΗ 77%
A42
A46
50%
55%
34%
31%
8%
6%
0%
2%
8%
6%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
15
ΚΡΙΣΣΗΣ 24-26-28 ΚΥΨΕΛΗ 1965 - ΤΥΠΙΚΟΣ
XI
Eοικ. = 806m² Eoρ. = 610m² ΚΑΛΥΨΗ 76%
15
ΚΑΣΤΑΛΙΑΣ 26-28-30 ΚΥΨΕΛΗ 1965 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 852m² Eoρ. = 641m² ΚΑΛΥΨΗ 75%
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ Α1iii
A93
XII
A117
ΓΟΚ 29
ΔΗΜ. ΣΟΥΤΣΟΥ 14 ΠΛ. ΜΑΒΙΛΗ 1936 - A'
A106
60%
A54
62%
53%
31%
30%
12%
36%
15%
7%
13%
9%
0%
0%
13%
0%
1%
4%
4%
2%
ΠΡΟ ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
ΓΚΛΥΣΤΗ 35 Ν ΚΟΣΜΟΣ 1972 - A' / Γ'
A122
52%
11
11
Eοικ. = 156m² Eoρ. = 110m² ΚΑΛΥΨΗ 70%
ΣΟΛΩΝΟΣ 17 ΚΟΛΩΝΑΚΙ 1962 - B'
A44
53%
Eοικ. = 133m² Eoρ. = 107m² ΚΑΛΥΨΗ 80%
ΓΟΚ 55
ΗΛΙΔΟΣ 13 AMΠΕΛΟΚΗΠΟΙ 1998 - Α'
Α107
61%
17 17
Eοικ. = 206m² Eoρ. = 136m² ΚΑΛΥΨΗ 67%
ΓΟΚ 85 12
ΜΥΤΙΛΗΝΗΣ 71 ΚΥΨΕΛΗ 1966 - Β'
A32
57%
Eοικ. = 186m² Eoρ. = 141m² ΚΑΛΥΨΗ 75%
55%
35%
29%
28%
35%
10%
9%
10%
7%
0%
0%
6%
0%
2%
1%
0%
3%
21
Eοικ. = 239m² Eoρ. = 161m² ΚΑΛΥΨΗ 67%
ΓΟΚ 55
ΑΓΙΑΣ ΖΩΝΗΣ 77 ΚΥΨΕΛΗ 1965 - Γ' / Δ'
15
Eοικ. = 195m² Eoρ. = 149m² ΚΑΛΥΨΗ 76%
ΓΟΚ 85
ΛΕΛΑΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΗ 40 KΥΨΕΛΗ 1998
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ Α2i
17
Eοικ. = 234m² Eoρ. = 145m² ΚΑΛΥΨΗ 71%
ΓΟΚ 55
ΦΩΚΙΩΝΟΣ ΝΕΓΡΗ 57 ΚΥΨΕΛΗ 1963 - ΤΥΠΙΚΟΣ
16
Eοικ. = 230m² Eoρ. = 171m² ΚΑΛΥΨΗ 75%
A34
A119*
54%
56%
59%
37%
30%
17%
8%
7%
6%
1%
3%
0%
1%
4%
4%
2%
4%
ΓΟΚ 00
Eοικ. = 231m² Eoρ. = 179m² ΚΑΛΥΨΗ 77%
16
ΣΙΚΙΝΟΥ 78 ΚΥΨΕΛΗ 2002 - A' PETIPE
A15
59%
Eοικ. = 246m² Eoρ. = 183m² ΚΑΛΥΨΗ 74%
ΓΟΚ 55
ΚΥΨΕΛΗΣ 91 ΚΥΨΕΛΗ 1965
A14
58%
17
Eοικ. = 226m² Eoρ. = 187m² ΚΑΛΥΨΗ 83%
ΓΟΚ 55
ΧΕΫΔΕΝ 11 BIKTΩΡΙΑ 1958 - A' / B'
A62
58%
17
Eοικ. = 268m² Eoρ. = 203m² ΚΑΛΥΨΗ 76%
54%
30%
31%
31%
38%
6%
6%
6%
6%
3%
0%
0%
0%
2%
4%
4%
2%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
Eοικ. = 273m² Eoρ. = 201m² ΚΑΛΥΨΗ 74%
ΣΚΥΡΟΥ 45 KYΨΕΛΗ 1961 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 287m² Eoρ. = 216m² ΚΑΛΥΨΗ 75%
ΓΟΚ 55 16
16
15
K.KONTOY 28-30 ΚΥΨΕΛΗ 1970 - TYΠΙΚΟΣ
54%
XIII
29%
14
A116
A11
25%
ΓΟΚ 55
ΝΙΟΒΗΣ 46 ΚΑΤΩ ΠΑΤΗΣΙΑ 1963 - A' / Γ'
A47
ΕΠΤΑΝΗΣΟΥ 31 KYΨΕΛΗ 1960 - TYΠΙΚΟΣ
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ Α2i
Eοικ. = 296m² Eoρ. = 217m² ΚΑΛΥΨΗ 75%
15
ΣΙΚΙΝΟΥ 14 ΚΥΨΕΛΗ 1967 - TYΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 301m² Eoρ. = 216m² ΚΑΛΥΨΗ 72%
A67
XIV
A88
A121
57%
55%
25%
30%
34%
8%
8%
8%
11%
0%
6%
2%
0%
7%
4%
4%
0%
19
Eοικ. = 237m² Eoρ. = 172m² ΚΑΛΥΨΗ 73%
ΓΟΚ 55
ΚΑΛΛΙΦΡΟΝΑ 66 ΚΥΨΕΛΗ 1961- Α'/Β'
A123
56%
17
Eοικ. = 246m² Eoρ. = 180m² ΚΑΛΥΨΗ 73%
ΓΟΚ 55
ΦΥΛΗΣ 45 ΒΙΚΤΩΡΙΑ 1964 - Δ'
A84
55%
16
Eοικ. = 268m² Eoρ. = 219m² ΚΑΛΥΨΗ 76%
60%
ΓΟΚ 73
ΑΣΚΛΗΠΙΟΥ 59 ΝΕΑΠΟΛΗ 1980
A131
28
Eοικ. = 180m² Eoρ. = 139m² ΚΑΛΥΨΗ 77%
68%
36%
34%
33%
11%
7%
8%
6%
7%
0%
0%
0%
8%
1%
3%
2%
6%
ΓΟΚ 73
ΓΟΚ 55 20
ΣΤΟΥΡΝΑΡΗ 16 ΕΞΑΡΧΕΙΑ 1973 - TYΠΙΚΟΣ
Α101
56%
30%
ΓΟΚ 55
ΣΚΥΡΟΥ 22 ΚΥΨΕΛΗ 1968 - Δ'
A23
56%
Eοικ. = 291m² Eoρ. = 215m² ΚΑΛΥΨΗ 74%
14
ΙΦΙΚΡΑΤΟΥΣ 3 ΠΑΓΚΡΑΤΙ 1963 - B' / Δ'
Eοικ. = 317m² Eoρ. = 252m² ΚΑΛΥΨΗ 79%
ΓΟΚ 00 20
ΚΑΥΚΑΣΟΥ 15-17 ΚΥΨΕΛΗ 1970 - ΤΥΠΙΚΟΣ
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ Α2i
20
ΣΚΟΠΕΛΟΥ 31 ΚΥΨΕΛΗ 2004
Eοικ. = 539m² Eoρ. = 272m² ΚΑΛΥΨΗ 51%
A95
A128
55%
A87
55%
A90
54%
XV
32%
33%
37%
6%
5%
9%
7%
5%
1%
2%
0%
10%
7%
2%
11%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 73 19
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 73
19 15
ΑΓΙΟΥ ΜΕΛΕΤΙΟΥ 6 ΚΥΨΕΛΗ 1976 - TYΠΙΚΟΣ
45%
23%
Eοικ. = 490m² Eoρ. = 348m² ΚΑΛΥΨΗ 71%
ΚΥΨΕΛΗΣ 96 ΚΥΨΕΛΗ 1966
Eοικ. = 528m² Eoρ. = 423m² ΚΑΛΥΨΗ 80%
ΩΛΕΝΟΥ 22 ΚΥΨΕΛΗ 1972 - A' / B'
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ Α2ii
Eοικ. = 651m² Eoρ. = 436m² ΚΑΛΥΨΗ 67%
15
ΦΑΕΘΟΝΤΟΣ 38 ΚΥΨΕΛΗ 1978 - ΙΣΟΓΕΙΟ
Eοικ. = 685m² Eoρ. = 491m² ΚΑΛΥΨΗ 72%
B42
XVI
B67
B86
B71
54%
56%
35%
37%
35%
11%
10%
7%
8%
0%
0%
0%
0%
1%
1%
1%
1%
12
Eοικ. = 117m² Eoρ. = 101m² ΚΑΛΥΨΗ 86%
ΓΟΚ 55
36%
ΓΟΚ 55
13
ΑΓ. ΖΩΝΗΣ 11 κ΄ ΙΜΒΡΟΥ ΚΥΨΕΛΗ 1959
B4
57%
Eοικ. = 122m² Eoρ. = 120m² ΚΑΛΥΨΗ 98%
48% 43%
ΑΧΑΡΝΩΝ 57 κ' ΔΙΔΥΜΟΥ 16 ΒΙΚΤΩΡΙΑ 1959
B89
14
Eοικ. = 161m² Eoρ. = 154m² ΚΑΛΥΨΗ 96%
35%
7%
8%
0%
0%
0%
0%
2%
0%
Eοικ. = 184m² Eoρ. = 145m² ΚΑΛΥΨΗ 79%
ΛΕΣΒΟΥ κ' ΜΕΓΙΣΤΗΣ ΚΥΨΕΛΗ 1958
Eοικ. = 208m² Eoρ. = 189m² ΚΑΛΥΨΗ 91%
ΚΕΡΚΥΡΑΣ κ ΣΚΟΠΕΛΟΥ KΥΨΕΛΗ 1966
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ B1i
ΑΙΘΕΡΟΣ 17 κ' ΦΑΙΔΡΙΑΔΩΝ 70 ΚΥΨΕΛΗ 1978
Eοικ. = 168m² Eoρ. = 159m² ΚΑΛΥΨΗ 95%
62% 6% 0% 3%
ΓΟΚ 55 16
11
15
30%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55 14
ΓΟΚ 73
B3
57%
8%
ΓΟΚ 73
ΗΡΑΚΛΕΙΔΩΝ 71 κ' ΑΡΙΣΤΟΦΩΝΤΟΣ ΚΑΤΩ ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ 1975 - ΤΥΠΙΚΟΣ
54%
39%
ΓΟΚ 55
ΚΡΙΣΣΗΣ κ' ΚΟΤΥΛΑΙΟΥ 13 ΚΥΨΕΛΗ 1966
B7
49%
Eοικ. = 195m² Eoρ. = 169m² ΚΑΛΥΨΗ 87%
14
MIXAHΛ ΝΟΜΙΚΟΥ BIKTΩΡΙΑ 1958 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 232m² Eoρ. = 220m² ΚΑΛΥΨΗ 95%
Β91
B6
59% 31% 9% 0% 0%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55 13
ΚΡΗΤΗΣ 25 κ' ΧΙΟΥ ΚΥΨΕΛΗ 1963 - ΤΥΠΙΚΟΣ
B15
Eοικ. = 218m² Eoρ. = 174m² ΚΑΛΥΨΗ 80%
ΤΟΣΙΤΣΑ κ' ΣΠ. ΤΡΙΚΟΥΠΗ ΕΞΑΡΧΕΙΑ 1959 - ΤΥΠΙΚΟΣ
B31
61% 32%
37%
8%
9%
0%
0%
2%
0.5%
Eοικ. = 228m² Eoρ. = 201m² ΚΑΛΥΨΗ 88%
Eοικ. = 217m² Eoρ. = 188m² ΚΑΛΥΨΗ 87%
39% 8% 0%
ΓΟΚ 73
ΠΥΘΩΝΟΣ κ ΦΑΙΔΡΙΑΔΩΝ 13 ΚΥΨΕΛΗ 1958 - A' / Γ'
B62
52%
ΓΟΚ 55
15
Eοικ. =223m² Eoρ. = 190m² ΚΑΛΥΨΗ 85%
Eοικ. = 251m² Eoρ. = 221m² ΚΑΛΥΨΗ 88%
ΣΚΥΡΟΥ κ' ΣΤΡΟΦΑΔΩΝ ΚΥΨΕΛΗ 1975 - Α'
B13
51% 40%
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ B1i
64% 31% 5%
0%
0%
2%
1%
ΓΟΚ 55 17
MEΓΑΛΟΥ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ 105 ΚΕΡΑΜΕΙΚΟΣ 1973
Eοικ. = 215m² Eoρ. = 171m² ΚΑΛΥΨΗ 80% 6 ΟΡΟΦΟΙ
8%
ΓΟΚ 55 13
ΚΛΕΟΜΕΝΟΥΣ κ' ΑΡΙΣΤΟΔΗΜΟΥ ΚΟΛΩΝΑΚΙ 1965 - B'
52%
13
1%
17
XVII
0%
ΓΟΚ 55
16
0%
0.5%
ΤΟΣΙΤΣΑ 24 κ' ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ ΕΞΑΡΧΕΙΑ 1961 - ΤΥΠΙΚΟΣ
32%
6%
0%
B68
54%
41%
7%
ΓΟΚ 55
B2
58%
Eοικ. = 264m² Eoρ. = 230m² ΚΑΛΥΨΗ 87%
ΚΟΔΡΙΓΚΤΩΝΟΣ 32 κ' KΑΛΥΜΝΟΥ ΒΙΚΤΩΡΙΑ 1961- ΤΥΠΙΚΟΣ
17
Eοικ. = 273m² Eoρ. = 235m² ΚΑΛΥΨΗ 86%
B90
XVIII
B25
B75
54%
59%
17%
39%
34%
5%
10%
7%
7%
0%
0%
0%
0%
2%
0%
0%
0%
16
Eοικ. = 290m² Eoρ. = 272m² ΚΑΛΥΨΗ 94%
53% 35%
ΓΟΚ 00
ΑΛΕΞΑΝΔΡΕΙΑΣ 79-81 κ' ΜΕΡΟΠΗΣ ΚΟΛΩΝΟΣ 2002 - ΤΥΠΙΚΟΣ
B83
ΓΟΚ 73
16
14
Eοικ. = 291m² Eoρ. = 176m² ΚΑΛΥΨΗ 60% 6 ΟΡΟΦΟΙ
ΚΥΨΕΛΗΣ κ' ΚΕΦΑΛΛΗΝΙΑΣ 2 ΚΥΨΕΛΗ 1975 - ΤΥΠΙΚΟΣ
B93
63% 30%
Eοικ. = 303m² Eoρ. = 234m² ΚΑΛΥΨΗ 77%
58% 25%
16
ΦΕΡΩΝ κ' ΦΥΛΗΣ ΒΙΚΤΩΡΙΑ 1980 - B'
B32*
Eοικ. = 323m² Eoρ. = 267m² ΚΑΛΥΨΗ 83%
55% 36%
10%
5%
6%
6%
0%
0%
0%
0%
2%
2%
11%
4%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
Eοικ. = 365m² Eoρ. = 307m² ΚΑΛΥΨΗ 84%
ΓΟΚ 85
ΓΟΚ 55 17
15
13
ΑΧΑΙΩΝ 5 κ' ΤΡΙΩΝ ΙΕΡΑΡΧΩΝ AΝΩ ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ 1964 - ΤΥΠΙΚΟΣ
B69
74%
27%
ΓΟΚ 55
ΣΟΛΩΝΟΣ 134 κ' ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΕΟΥΣ* ΕΞΑΡΧΕΙΑ 1956 - Δ'
B95
66%
14
ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ ΡΑΛΛΗ 30 ΠΑΤΗΣΙΑ 1969 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 362m² Eoρ. = 311m² ΚΑΛΥΨΗ 86%
ΚΥΠΡΟΥ ΚΑΙ ΣΙΚΙΝΟΥ ΚΥΨΕΛΗ 1997 - Β'/ Γ'
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ B1i
Eοικ. = 370m² Eoρ. = 265m² ΚΑΛΥΨΗ 71%
ΦΑΙΔΡΙΑΔΩΝ κ' ΑΙΓΛΗΣ* ΚΥΨΕΛΗ 1965
Eοικ. = 392m² Eoρ. = 338m² ΚΑΛΥΨΗ 86%
B30
B82
58% 33%
56% 34%
58% 32%
XIX 26%
7%
5%
0%
0%
0%
0%
2%
3%
3%
4%
ΓΟΚ 55
Eοικ. = 392m² Eoρ. = 333m² ΚΑΛΥΨΗ 85%
ΓΟΚ 55
29%
ΓΟΚ 55
14
ΦΥΛΗΣ 265 κ' NEMEΣΕΩΣ ΠΑΤΗΣΙΑ 1958 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 400m² Eoρ. = 342m² ΚΑΛΥΨΗ 86%
B92
60%
56% 35%
ΑΙΓΙΝΗΣ 30 κ' ΥΔΡΑΣ ΚΥΨΕΛΗ 1963 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 435m² Eoρ. = 376m² ΚΑΛΥΨΗ 86%
B11
57% 34%
7%
7%
0%
0%
0%
4%
2%
2%
ΓΟΚ 55
19
16
7%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΤΡΙΚΟΥΠΗ 65 κ' ΔΕΡΒΕΝΙΩΝ* NEΑΠΟΛΗ 1962 - ΕΚΤ. BAΣΕΙ 1ου ΡΕΤΙΡΕ
B94
ΖΑΡΙΦΗ 3-5-7 κ' ΛΟΜΒΑΡΔΟΥ ΓΚΥΖΗ 1969 - Γ'
Eοικ. = 478m² Eoρ. = 399m² ΚΑΛΥΨΗ 83%
75% 12% 6% 0%
ΓΟΚ 00 30
19
Eοικ. = 447m² Eoρ. = 394m² ΚΑΛΥΨΗ 88%
Eοικ. = 455m² Eoρ. = 409m² ΚΑΛΥΨΗ 90%
7%
17
ΣΤΟΥΡΝΑΡΗ 35 κ' ΤΖΩΡΤZ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ 1961- ΤΥΠΙΚΟΣ
65%
8%
14
B79
B16*
7%
ΓΟΚ 55
ΔΕΡΙΓΝΥ 74 κ' ΑΧΑΡΝΩΝ 110 ΑΓΙΟΣ ΠΑΝΤΕΛΕΗΜΟΝΑΣ 1965 - ΤΥΠΙΚΟΣ
B20
16
ΑΓΙΟΥ ΜΕΛΕΤΙΟΥ 36 κ' ΕΠΤΑΝΗΣΟΥ ΚΥΨΕΛΗ 1960 - B'
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ B1i
Eοικ. = 546m² Eoρ. = 461m² ΚΑΛΥΨΗ 84%
ΚΟΜΑΝΟΥ 2-4 KΥΨΕΛΗ 2008
Eοικ. = 609m² Eoρ. = 358m² ΚΑΛΥΨΗ 59% 8 ΟΡΟΦΟΙ
B61
XX 54% 35% 7% 0% 1%
ΓΟΚ 55
17
ΧΑΤΖΗΚΩΝΣΤΑΝΤΗ 45 κ' ΛΑΜΨΑ AΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ 1972 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 765m² Eoρ. = 684m² ΚΑΛΥΨΗ 89%
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ B1i
Β78
ΓΟΚ 00
73% 14%
Β5
Β40
52% 38%
XXI 54% 36%
13%
7%
9%
0%
0%
0%
0%
2%
1%
ΓΟΚ 55
20
ΓΟΚ 55
11 14
ΜΥΣΤΡΙΩΤΟΥ 33 κ ΚΟΚΚΟΥ ΚΥΨΕΛΗ 2003 - Α'
Eοικ. = 165m² Eoρ. = 112m² ΚΑΛΥΨΗ 68%
ΒΕΛΒΕΝΔΟΥ κ' ΑΙΓΛΗΣ* ΚΥΨΕΛΗ 1958 - EKT. BAΣΕΙ ΙΣΟΓΕΙΟΥ
B96
58% 9%
30%
4%
0%
ΓΟΚ 55 17
ΚΑΣΤΑΛΙΑΣ 8-10 κ' ΙΔΙΩΤΙΚΗ ΟΔΟΣ KΥΨΕΛΗ 1958 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 1008m² Eoρ. = 615m² ΚΑΛΥΨΗ* 61(70)% 6 ΟΡΟΦΟΙ
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ B1ii
Eοικ. = 528m² Eoρ. = 383m² ΚΑΛΥΨΗ 72%
ΣΚΟΠΕΛΟΥ κ' ΛΑΧΑΝΑ ΚΥΨΕΛΗ 1966 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 683m² Eoρ. = 545m² ΚΑΛΥΨΗ 80%
XXII
B24
B41
60% 29%
51% 37%
55% 40%
8%
4%
0%
0%
0%
0%
3%
2%
1%
1%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
Eοικ. = 286m² Eoρ. = 240m² ΚΑΛΥΨΗ 84%
ΣΚΥΡΟΥ κ' ΔΟΪΡΑΝΗΣ ΚΥΨΕΛΗ 1966 - YΠ. ΙΣΟΓΕΙΟ
ΓΟΚ 55 16
14
Eοικ. = 318m² Eoρ. = 264m² ΚΑΛΥΨΗ 83%
KAYKAΣΟΥ κ' ΖΑΚΥΝΘΟΥ ΚΥΨΕΛΗ 1966 - ΤΥΠΙΚΟΣ
56% 35% 0% 7% 2%
ΓΟΚ 55 16
ΣΠΕΤΣΩΝ κ' ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΟΥ 25 ΚΥΨΕΛΗ 1966 - ΤΥΠΙΚΟΣ
30%
10%
14
B80
B53
53%
9%
ΓΟΚ 55
ΑΣΚΛΗΠΙΟΥ 76 κ' ΚΑΛΛΙΔΡΟΜΙΟΥ NEΑΠΟΛΗ 1964 - Β'
B38
Eοικ. = 432m² Eoρ. = 387m² ΚΑΛΥΨΗ 90%
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ B2
Eοικ. = 378m² Eoρ. = 319m² ΚΑΛΥΨΗ 84%
14
ΜΥΤΙΛΗΝΗΣ 77-79 κ' ΜΕΓΙΣΤΗΣ* ΚΥΨΕΛΗ 1969 - ΥΠ. ΙΣΟΓΕΙΟ
Eοικ. = 394m² Eoρ. = 342m² ΚΑΛΥΨΗ 87%
Γ6
65% 28%
ΓΟΚ 55
Γ11
67% 18%
Γ2
56% 35%
Γ1
XXIII
6%
0%
0%
5%
9%
6%
6%
1%
0%
3%
3%
16
Eοικ. = 192m² Eoρ. = 192m² ΚΑΛΥΨΗ 100% 7 ΟΡΟΦΟΙ
Γ3
53% 37%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 85
ΓΟΚ 55
18
ΕΒΡΟΥ 60 ΒΕΡΒΑΙΝΩΝ - ΛΥΚΙΑΣ ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ 1998 - A'/B'
Γ5
Eοικ. = 268m² Eoρ. = 190m² ΚΑΛΥΨΗ 70% 6 ΟΡΟΦΟΙ
ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ 153-155 - ΙΟΥ - ΠΑΝΑ ΠΛ. ΒΙΚΤΩΡΙΑΣ 1959
65% 28%
0%
0%
8%
5%
1%
1%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
16 11
ΜΙΧΑΗΛ ΒΟΔΑ 40 ΒΙΚΤΩΡΙΑ 1963 - ΤΥΠΙΚΟΣ
35%
0%
15
13
ΒΑΣΙΛΕΩΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ 30 ΠΑΥΣΑΝΙΟΥ - ΦΩΚΙΑΝΟΥ* ΣΤΑΔΙΟ 1962 - ΕΚΤ. ΒΑΣΕΙ ΙΣΟΓΕΙΟΥ
56%
Eοικ. = 412m² Eoρ. = 364m² ΚΑΛΥΨΗ 88% 7 ΟΡΟΦΟΙ
ΒΟΣΠΟΡΟΥ - ΑΓ. ΣΟΦΙΑΣ ΕΠΙΚΕΛΕΥΣΤΗ ΑΣΠΡΟΓΕΡΑΚΑ ΚΟΛΩΝΟΣ 1970
Eοικ. = 481m² Eoρ. = 481m² ΚΑΛΥΨΗ 100% 6 ΟΡΟΦΟΙ
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ Γ
Eοικ. = 245m² Eoρ. = 240m² ΚΑΛΥΨΗ 98% 7 ΟΡΟΦΟΙ
ΣΥΡΟΥ 51 κ ΒΑΡΒΟΓΛΗ ΚΥΨΕΛΗ 1957 - ΤΥΠΙΚΟΣ
Eοικ. = 274m² Eoρ. = 274m² ΚΑΛΥΨΗ 100% 6 ΟΡΟΦΟΙ
Δ6
XXIV 57% 32%
Δ1
Δ7
63% 25%
49% 36%
0%
3%
0%
10%
6%
14%
2%
2%
1%
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 55
ΓΟΚ 73 15
9
12
ΓΙΑΝΝΙΤΣΩΝ 57 κ ΦΙΛΟΤΙΜΟΥ ΚΥΨΕΛΗ 1969 - A' / Β'
Eοικ. = 95m² Eoρ. = 91m² ΚΑΛΥΨΗ 96% 6 ΟΡΟΦΟΙ
ΔΗΜΟΧΑΡΟΥΣ 61-63 ΚΥΨΕΛΗ 1957 - Β' / Γ'
Eοικ.= 476m² Eoρ. = 370m² ΚΑΛΥΨΗ* 78% 4 ΟΡΟΦΟΙ
ΚΑΥΚΑΣΟΥ 55 KΥΨΕΛΗ 1976 - Γ'
ΚΤΙΡΙΑ ΟΜΑΔΑΣ Δ
Eοικ. = 345m² Eoρ. = 238m² ΚΑΛΥΨΗ 69% 6 ΟΡΟΦΟΙ