Дайджест недвижимость 20090615-21

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

21.06.2009

Еженедельный дайджест Дайджест подготовлен при помощи информационноаналитической системы «Айкумена». Исп.Хестанова Е.А. ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

Оглавление «РУССКИЙ АЗОВ» В МЕЛКОМ МАСШТАБЕ ....................................................................... 2 СТРОИТЕЛЬ НЕ ПУСТИЛ «КОРНИ» ..................................................................................... 3 ОКОЛО 18 МЛРД. РУБЛЕЙ ПЛАНИРУЕТ ВЛОЖИТЬ КОМПАНИЯ “ЛАФАРЖ” В СТРОИТЕЛЬСТВО ЦЕМЕНТНОГО ЗАВОДА НА ТЕРРИТОРИИ КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ5 УНИВЕРСИТЕТ ФИЗКУЛЬТУРЫ ЗАИНТЕРЕСОВАН В ОСВОБОЖДЕНИИ ТЕРРИТОРИИ ЧЕРКИЗОВСКОГО РЫНКА. .......................................................................... 5 ЕВРОПА МИНУС ..................................................................................................................... 6 ПЕТЕРБУРГСКАЯ ОБЩЕСТВЕННОСТЬ ПРОСИТ НЕ ЖЕРТВОВАТЬ СТАРЕЙШИМ ТРАМВАЙНЫМ ПАРКОМ РАДИ “ФАБРИКИ ГРЕЗ” ............................................................ 8 ГЛАВМОСДОЛГОСТРОЙ КОМПАНИЮ ОЛЕГА ДЕРИПАСКИ ЗАТЯГИВАЮТ В БАНКРОТСТВО ПО-ДРУЖЕСКИ ........................................................................................... 9 GVA SAWYER МЕНЯЕТ ГЕНПЛАН ...................................................................................... 10 В ТУРКМЕНИИ СТРОЯТ КУРОРТ СТОИМОСТЬЮ $155 МЛН .......................................... 12 “БИТВА ЗА “МОСКВУ” ........................................................................................................ 13 ДЕНЬГИ “МОСКВЫ” ИЩУТ В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ ........................................................... 14 НАНОДОМ ЧУБАЙСА ........................................................................................................... 15 РАТМ ПЕРЕСЧИТАЕТ ЮАНИ .............................................................................................. 16 ДЕРИПАСКА СБИЛ СТАВКУ ............................................................................................... 40 КУРОРТНЫЙ ПРОСПЕКТ ВЗЯЛИ ПОД ПРИЦЕЛ ............................................................... 18 У «РОЗЫ ХУТОР» НОВОЕ РУКОВОДСТВО И НОВЫЙ ВЛАДЕЛЕЦ ............................... 19 HARRAH’S НА АЗОВЕ .......................................................................................................... 20 КАЗИНО ВНЕ ИГРЫ ............................................................................................................. 21 У ЗАСТРОЙЩИКА ЗЕМЛЯ УХОДИТ ИЗ-ПОД НОГ............................................................. 62 «ЭЛЕМТЭ» ТЕРЯЕТ ЮРЛИЦО ............................................................................................. 24 КОРПОРАЦИИ «ИНКОМ» НЕ УДАЛОСЬ ВЛИТЬСЯ СО СВОИМ ПРОЕКТОМ В ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР «МОСКВА-СИТИ» ................................................................................. 25 МЕСТО ДЛЯ ТОРГА .............................................................................................................. 26 БЕС ГОСТИНИЦ .................................................................................................................... 31 БОЛЬШАЯ АНТИКРИЗИСНАЯ ОПТИМИЗАЦИЯ ............................................................... 34 СКОЛЬКО ДОЛЖНЫ СТОИТЬ КВАРТИРЫ В МОСКВЕ?.................................................. 37

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

1

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

«РУССКИЙ АЗОВ» В МЕЛКОМ МАСШТАБЕ Дата: 2009-06-20 Источник: КОММЕРСАНТЪ. Оригинал документа

Как стало известно „Ъ“, приостановлено действие соглашения между Департаментом курортов Краснодарского края, администрацией Темрюкского района и ЗАО «Русский Азов» о создании нового курорта на на Азовском море, сумма вложений в который планировалась на уровне 16 млрд рублей. Руководство ЗАО утверждает, что не отказывается от проекта, но существенно сокращает его масштаб. По мнению некоторых экспертов, перспективы реализации проекта «Русского Азова» с самого начала были сомнительны, так как он требовал слишком больших затрат при неясных источниках финансирования. Директор Департамента комплексного развития курортов и туризма Краснодарского края Дмитрий Никифоров сообщил „Ъ“, что трехстороннее соглашение, подписанное в 2007 году между департаментом, администрацией Темрюкского района и ЗАО «Русский Азов» о реализации проекта создания курорта в поселке Кучугуры, приостановлено. «Данное соглашение находилось на контроле департамента, но ввиду того, что реальных шагов в проекте инвестором не предпринималось, по взаимной договоренности документ снят с контроля», — пояснил он. По словам руководителя отдела инвестиций администрации Темрюкского района Ольги Глазуновой, инициатором прекращения договора выступила региональная и местная власть. «Инвестор не соблюдал сроки прохождения проекта, поэтому возник вопрос о целесообразности продолжения сотрудничества», — сказала госпожа Глазунова. Как ранее сообщал „Ъ“, инвестиционная компания «Русский Азов» планировала строительство курортного комплекса в поселке Кучугуры на Азовском побережье.

В 2007 году проект курортного комплекса был представлен на международной выставке коммерческой недвижимости MIPIM (Канны). Курорт, площадью 588 га, рассчитан на одновременное размещение 10 тыс. отдыхающих. Он должен был включать бальнеологический центр, яхтенный центр с эллингом, гостиничные комплексы, жилую зону, детские оздоровительные лагеря, аквапарк, марины. Ввод курортного комплекса в эксплуатацию намечался на 2016 год. Объем инвестиций в проект оценивался в 16 млрд рублей. Инвестор предполагал использовать до 80% заемных средств. Однако их источники не назывались. Состав учредителей ЗАО «Русский Азов» и данные о структуре акционерного капитала также не обнародованы. Известно лишь, что компания была создана в Темрюкском районе в 2005 году специально для реализации проекта в поселке Кучугуры. Вчера генеральный директор ЗАО «Русский Азов» Ринат Калмыков заявил „Ъ“, что компания не собирается полностью замораживать проект, так как ею уже вложены средства в берегоукрепительные работы, геологические изыскания и в проектно-сметную документацию. «У нас осталась договоренность с районной администрацией об освоении 4,5 га арендуемого нами участка. Не исключено, что часть его будет использоваться для коттеджной застройки, а на оставшейся территории будут размещены гостиницы. Что касается большого проекта на площади 588 га, то, скорее всего, объемы инвестиций в него будут значительно сокращены. Новый бизнесплан может быть готов к концу текущего года», — пояснил господин Калмыков. По мнению экспертов, перспективы реализации проекта «Русского Азова» с самого начала были

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

2

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

сомнительны. «Такой проект мог бы состояться лишь при поэтапной реализации в течение не менее чем 15 лет при устойчивом финансировании. Оценить же перспективы заемного финансирования проекта сложно, так как данных о „Русском Азове“ мало, а по существующей практике малоизвестная компания имеет немного шансов привлечь заемные средства», — считает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group (Краснодар). С точки зрения эксперта, в ближайшие 5–6 лет из-за роста рисков, сопряженных с реализацией больших проектов (дефицит финансирования, увеличение сроков окупаемости, проблемы с инфраструктурой), на Азовском побережье будут востребованы в основном небольшие комплексы в уже существующих курортных зонах. Александр Полиди, директор по управленческому консалтингу компании «Ваш СоветникЪ» (Краснодар), считает, что корректировка инвестпрограммы, связанная с общей экономической ситуацией в стране, — это объективный процесс. Однако, по его мнению, в перспективе курортная сфера в регионе будет развиваться именно в рамках масштабных проектов. «Снижение издержек и повышение доступности курортных услуг может происходить только за счет внедрения единых стандартов обслуживания, которые гарантированно обеспечиваются лишь при одновременных крупных вложениях в создание средств размещения и инфраструктуры», — утверждает господин Полиди. Анна Перова, Краснодар

СТРОИТЕЛЬ НЕ ПУСТИЛ «КОРНИ» Дата: 2009-06-20 Источник: КОММЕРСАНТЪ. Оригинал документа

ООО «Атомэнергомонтаж» (Московская область) испытывает трудности с реализацией амбициозных замыслов в Липецкой области. Как стало известно „Ъ“, компания приостановила проекты по строительству сахарного завода «Корни» и предприятия по выпуску металлоконструкций, а также продала ОАО «Липецкая ипотечная корпорация» 49% долей в ООО «Тербунский гончар». Кроме того, арбитраж постановил взыскать с «Атомэнергомонтажа» 413 млн рублей по кредиту Газпромбанка. Чиновники уверяют, что все проекты будут завершены, но, скорее всего, при участии других инвесторов. Как стало известно „Ъ“, липецкий областной арбитраж недавно принял решение о взыскании с «Атомэнергомонтажа» и его дочерней структуры ООО «АЭМ-Липецк» порядка 413 млн рублей долга по кредиту. Согласно решению суда, стоимость залогового имущества, которое предполагается продать с торгов для погашения задолженности, составляет около 221 млн. Среди активов, заложенных под кредит Газпромбанка, – недостроенный завод металлоконструкций в Тербунском районе. Речь идет о предприятии по выпуску каркасов и сэндвич-панелей мощностью до 45 тыс. т в год. Его строительство началось около четырех лет назад, в данный момент готовность объекта к сдаче в эксплуатацию составляет 70%. Анонсированный в 2006 году объем вложений – порядка 20 млн евро. В самом «Атомэнергомонтаже» вчера отказались от комментариев, а рабочие телефоны его дочерней структуры ООО «АЭМ-Липецк» не отвечали. Однако источник, близкий к компании, подтвердил, что в связи с кризисом она находится в тяжелом финансовом положении.

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

3

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

«Возможно, уже в июле будет объявлено о банкротстве», – сообщил собеседник „Ъ“. По его словам, все проекты «АЭМ-Липецк» приостановлены. ООО «Атомэнергомонтаж», зарегистрированное в Мытищах Московской области, создано в 2000 году. Специализируется на строительстве и реконструкции заводов пищевой промышленности и жилых микрорайонов. Основным владельцем считается гендиректор Михаил Селиванов. Оборот в 2007 году, как ранее заявляли в ООО, составил порядка 2 млрд рублей. Свежие финпоказатели и его долговая нагрузка не раскрываются. В 2006 году «Атомэнергомонтаж» приступил к реализации сразу нескольких проектов в Липецкой области, причем все они были сосредоточены в Тербунской ОЭЗ регионального уровня. В частности, введена в эксплуатацию первая очередь завода ООО «Тербунский гончар» по выпуску облицовочного кирпича ежегодной мощностью до 40 млн штук с объемом инвестиций в 28,6 млн евро. Также компания начинала строительство сахарного завода «Корни» с годовой мощностью около 150 тыс. т. Он мог стать одним из крупнейших в стране. Губернатор Олег Королев заявлял, что новый сахарный завод, построенный по всем современным технологиям, станет «локомотивом развития региона». Анонсированный объем вложений в предприятия – 200 млн евро. Кроме того, совместно с некоммерческим фондом «Здоровье» «Атомэнергомонтаж» возводил в Тербунском районе фармкомплекс «Рафарма» по выпуску антибиотиков. Также компания выступала подрядчиком при строительстве в области свинокомплексов московской группы «Черкизово». За первые годы работы общий размер инвестиций в экономику региона со стороны «Атомэнергомонтажа» составил порядка 200 млн евро. Первый вице-губернатор Юрий Божко вчера назвал тяжелую ситуацию в «Атомэнергомонтаже» «рабочим моментом». По его словам, все проекты компании так или иначе будут доведены до конца. «Планы по строительству сахарного завода и раньше продвигались тяжело. Скорее всего, „Атомэнергомонтаж“ передаст документацию по объекту другой компании, но совсем из проекта не выйдет. А для завода по выпуску металлоконструкций, по моей информации, „Атомэнергомонтаж“ ищет инвестора в Москве для создания СП», – рассказал вице-губернатор. Он добавил, что 49% ООО «Тербунский гончар» компания уже продала ОАО «Липецкая ипотечная корпорация», контролируемому обладминистрацией. Стоит отметить, что, помимо претензий Газпромбанка, в начале июня в арбитражный суд Липецкой области поступило три иска Сбербанка России к ООО «АЭМ-Липецк» и ООО «Атомэнергомонтаж» о неисполнении обязательств по договорам займа на общую сумму свыше 160 млн рублей. По данным „Ъ“, другая дочерняя структура «Атомэнергомонтажа», «АЭМ-Белгород», которая начинала в областном центре строительство микрорайона «Тальвег», продала право на его завершение местному ООО «Белстройинвест». Среди других крупных проектов «Атомэнергомонтажа» в Черноземье – строительство завода по выпуску облицовочного кирпича мощностью 60 млн штук в год в Хохольском районе Воронежской области. Анонсированный в начале его возведения в 2007 году объем вложений составляет 2,16 млрд рублей. Проект был горячо поддержан бывшим губернатором Воронежской области Владимиром Кулаковым. Константин Романов из инвесткомпании «Финам» отметил, что «многопрофильный характер бизнеса – всегда повышенный риск, который могут позволить себе только компании, имеющие сильных акционеров, способных вложить в развитие новых сегментов бизнеса существенные ресурсы». «„Атомэнергомонтаж“, похоже, делал ставку на кредиты, что создало ему много проблем», – добавил эксперт. «Впрочем, тот факт, что компания находит покупателей на свои активы, оставляет ей шансы рассчитаться с кредиторами и, возможно, сохранить часть бизнеса», – резюмировал он. Всеволод Инютин, Евгений Тимошинов ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

4

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

ОКОЛО 18 МЛРД. РУБЛЕЙ ПЛАНИРУЕТ ВЛОЖИТЬ КОМПАНИЯ “ЛАФАРЖ” В СТРОИТЕЛЬСТВО ЦЕМЕНТНОГО ЗАВОДА НА ТЕРРИТОРИИ КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ Дата: 2009-06-19 Источник: REGNUM Оригинал документа

Губернатор Калужской области Анатолий Артамонов и президент Lafarge Vostok S.A.S. г-н Николя Фурнье подписали соглашение о сотрудничестве по реализации инвестиционного проекта строительства завода по производству цемента в Ферзиковском районе. Как сообщили 19 июня корреспонденту ИА REGNUM Новости в управлении по работе со СМИ администрации губернатора области, церемония подписания состоялась в ходе недавнего визита главы региона во Францию для участия в заседании российскофранцузского совета по экономическим, финансовым, промышленным и торговым вопросам. Соглашением определены условия реализации инвестиционного проекта по разработке Борщевского комплексного месторождения полезных ископаемых, а также строительства самого завода. Инвестиции в проект составят порядка 18 млрд. рублей.

УНИВЕРСИТЕТ ФИЗКУЛЬТУРЫ ЗАИНТЕРЕСОВАН В ОСВОБОЖДЕНИИ ТЕРРИТОРИИ ЧЕРКИЗОВСКОГО РЫНКА. Дата: 2009-06-18 Источник: РосБизнесКонсалтинг Оригинал документа

Российский государственный университет физической культуры, спорта, молодежи и туризма (РГУФКСиТ), являющийся собственником земельных участков Черкизовского рынка в Москве, заинтересован в скорейшем освобождении этой территории для возведения объектов, строительство которых не может начать из-за судебных тяжб. Как сообщили в университете, уже подготовлена исходно-разрешительная документация, позволяющая приступить к строительству жилых, спортивных и прочих социальнозначимых объектов, предусмотренных проектом планировки общегородского центра в Измайлово. Напомним, в 2007г. по заказу РГУФКСиТ был разработан и утвержден “Проект планировки общегородского центра в районе Измайлово”. В него включены все территории, занятые рынками. В университете также напомнили, что в 2007г. РГУФКСиТ прекратил заключать договоры аренды земельных участков.

На основании судебных решений вузом были направлены уведомительные письма арендаторам о необходимости освобождения занимаемой территории, а судебным приставам-исполнителям были переданы все исполнительные листы для исполнения решения суда. Однако уже после этого некоторые арендаторы обратились в суд с просьбой отсрочить исполнение этого решения. Суд, с учетом ряда распоряжений правительства Москвы, разрешил работу рынков до 31 декабря 2009г. В РГУФКСиТ также пояснили, что до мая 2007г. университет имел договоры аренды земельных участков с рядом управляющих компаний. Все доходы от них поступали на лицевые счета казначейства РФ. “Разрешение на осуществление деятельности рынков и

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

5

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

раньше, и сейчас дает правительство Москвы. Такие разрешения были выданы управляющим компаниям - арендаторам, на основании которых они имели право осуществлять свою деятельность на территории университета”, - заключается в заявлении университета. Как сообщалось ранее, руководство Следственного комитета при прокуратуре РФ готовит представление на имя мэра Москвы Юрия Лужкова об устранении причин и условий, способствующих совершению преступлений на территории Черкизовского рынка, и принятии решения о его закрытии. При Генеральной прокуратуре РФ было принято решение о создании штаба по расследованию преступлений, связанных с реализацией контрафактных товаров на территории Черкизовского рынка Москвы. Кроме того, председатель Следственного комитета при прокуратуре РФ Александр Бастрыкин принял решение о передаче в производство Главного следственного управления ведомства уголовного дела в отношении бывшего ректора Российского государственного университета физической культуры, спорта и туризма Олега Матыцина, подозреваемого в незаконном предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен Черкизовский рынок, а также уголовного дела по факту нападения 12 июня 2009г. на заместителя прокурора Преображенского района Москвы на территории рынка. 20 марта 2009г. было возбуждено уголовное дело в отношении неустановленных лиц по факту хранения и перевозки в целях сбыта товаров, не отвечающих требованиям безопасности жизни или здоровья потребителей, на территории Черкизовского рынка. В рамках расследования дела будет проверяться информация, на каком основании и по чьей вине не было исполнено решение Арбитражного суда от 2007г. о закрытии Черкизовского рынка. Правительством РФ принято решение о выделении 212 млн руб. на уничтожение контрафактного товара, опасного для жизни и здоровья, находящегося на территории Черкизовского рынка в Москве. Между тем мэр столицы Юрий Лужков накануне сообщил, что Черкизовский рынок может быть закрыт до конца года. По его словам, рынок большей частью расположен на федеральной земле, принадлежащей Российскому государственному университету физкультуры. В связи с этим, по словам Ю.Лужкова, московские власти не могут его ликвидировать.

ЕВРОПА МИНУС Дата: 2009-06-18 Источник: КОММЕРСАНТЪ. Оригинал документа

Неблагоприятная конъюнктура вынуждает девелоперские компании существенно корректировать свои инвестиционные планы. Холдинг «Европа-Инвест» вышел из амбициозного проекта реконструкции краснодарского Дома книги, который планировалась превратить в торговоофисный центр, потратив на это порядка $25 млн. Кроме того, сокращено участие в реконструкции стадиона «Динамо», в которую инвестор намеревался вложить 5 млрд рублей. Эксперты считают отказ от строительства элитной коммерческой недвижимости в центре Краснодара обоснованным, отмечая, что спрос смещается в сторону более экономичных объектов. О корректировке инвестиционной программы в сфере коммерческой „Ъ“ сообщил глава холдинга «Европа-Инвест» Ризван Исаев. По его словам, ООО «ЕвропаИнвест» отказалось от проекта реконструкции Дома книги и внесло изменения в концепцию реконструкции стадиона «Динамо», существенно сократив проектируемую площадь коммерческой застройки. «Кризис заставляет нас концентрировать внимание на первоочередных проектах в Краснодаре — это жилые комплексы, коттеджный поселок „Немецкая деревня“ и отель „Мариотт“»,— пояснил господин Исаев.

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

6

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

Проект реконструкции краснодарского Дома книги стоимостью $25 млн реализовывался ООО «Европа-Инвест» с 2007 года. Он предусматривал превращение здания 1977 года постройки в торгово-офисный комплекс класса «А» общей площадью 30 тыс. кв. метров. Главный архитектор Краснодарского края Юрий Рысин сказал „Ъ“: «С самого начала проект вызывал сомнения: правовые вопросы не были отрегулированы, совладельцы здания высказывались против, к тому же экономика проекта в условиях кризиса весьма сомнительна». Арбитражный суд Краснодарского края 25 мая удовлетворил иск администрации Краснодара к ООО «Европа-Инвест» о возвращении объекту первоначального вида за счет инвестора, который успел вырыть котлован для строительства примыкающего к Дому книги современного здания. При этом руководство «Европа-Инвест» не признает своих обязательств по восстановлению облика части здания. По неофициальной информации, сметная сумма затрат на реконструкцию объекта (засыпка котлована, восстановление газонов, фонтанов и ремонт фасада) составляет 78 млн рублей (подробнее о тяжбе см. „Ъ“ от 24.04.8008). Судьба второго проекта «Европы-Инвест» складывается удачнее. Меморандум о сотрудничестве в реконструкции стадиона «Динамо» был подписан гендиректором ООО «Европа-Инвест» Денисом Рулевым, губернатором края Александром Ткачевым и председателем ВФСО «Динамо» Владимиром Проничевым в 2007 году. Первоначально в рамках реконструкции на общей территории стадиона площадью 7 га было запланировано строительство спортивного комплекса (стадион, зал единоборств, теннисные корты). В обмен на реконструкцию стадиона инвестор должен был получить часть территории под возведение около 50 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости (торгового комплекса, гостиницы и четырех 16-этажных зданий). Завершить строительство предполагалось в 2012 году, в него планировалось вложить 5 млрд рублей. С самого начала этот проект вызвал негативную реакцию общественности города. Во время встречи в Кремле с президентом России Дмитрием Медведевым в сентябре прошлого года серебряный призер Олимпиады в Пекине по легкой атлетике Мария Абакумова попросила его разобраться в ситуации вокруг стадиона: по мнению спортсменки, в результате реконструкции жители города и спортсмены лишатся возможности заниматься спортом. Президент ответил на это: «Ты меня озадачила, Маша, но проблему постараемся решить» (см. „Ъ“ от 04.09.2008). «Концепция реконструкции стадиона „Динамо“ радикально изменена: спортивная часть увеличена, а площадь коммерческой застройки уменьшена в пять раз», — рассказал Ризван Исаев. «Проект реконструкции стадиона теперь поделен на две части, спортивные сооружения не будут совмещаться с коммерческими, для них будет выделена отдельная территория и свой источник финансирования», — сообщил господин Рысин. По данным „Ъ“, реконструкция спортивных сооружений теперь будет проводится за счет средств края и ВФСО «Динамо». Участники рынка и эксперты считают корректировку инвестиционной программы краснодарского девелопера логичной. «За время кризиса рынок элитной недвижимости, особенно расположенной в центре Краснодара, сильно просел, — пояснил Николай Петриков, генеральный директор ООО «Пересвет-Регион-Кубань». — Спрос сместился в строну более экономичных форматов». По его мнению, такого рода объекты могут быть

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

7

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

востребованы на ранее, чем через 2-3 года, когда рынок восстановится. «Рынок элитной недвижимости в Краснодаре насытился еще до кризиса, время упущено, поэтому реализация проектов в их первоначальном виде нецелесообразна, — говорит Евгений Панасенко, представитель GVA Sawyer в Краснодаре. Эксперт назвал удачной идею сохранить в проекте на территории стадиона гостиницу, отказавшись от жилой застройки и сохранив небольшое количество коммерческих площадей. «Это может быть отель категории „три с половиной“ или „четыре звезды“», — считает господин Панасенко. Анна Перова, Краснодар

ПЕТЕРБУРГСКАЯ ОБЩЕСТВЕННОСТЬ ПРОСИТ НЕ ЖЕРТВОВАТЬ СТАРЕЙШИМ ТРАМВАЙНЫМ ПАРКОМ РАДИ “ФАБРИКИ ГРЕЗ” Дата: 2009-06-18 Источник: REGNUM Оригинал документа

На Совете по сохранению культурного наследия Санкт-Петербурга сегодня, 18 июня, были рассмотрены результаты историко-культурной экспертизы трамвайного парка на Среднем проспекте Васильевского острова, на территории которого планируется строительство первой крупнейшей телеи кинофабрики в России. Об этом сообщает корреспондент ИА REGNUM Новости. Согласно выводам специалистов ООО “Арс”, проводивших экспертизу, сохранению подлежит половина каждого из трёх существующих зданий трамвайного депо, состоящих из сдвоенных полусараев. Другая половина, по мнению экспертов, может быть снесена. Также экспертиза разрешает снос двух административных зданий начала XX века, выходящих на Средний проспект. Данное решение специалисты аргументировали тем, что идентичные постройки существуют на территории Московского трамвайного парка. Депутат петербургского Законодательного собрания Алексей Ковалев, в свою очередь, потребовал провести дополнительную экспертизу и обследовать объект как памятник истории техники Санкт-Петербурга. Пересмотра выводов экспертизы также потребовал и член Совета по культурному наследию Борис Кириков. По итогам обсуждения было решено провести дополнительные исследования старейшего трамвайного парка города.

Напомним, венгерский фонд TriGranit Development Corporation намерен в течение четырех лет реализовать в Санкт-Петербурге два девелоперских проекта. Первый предполагает развитие территории бывших Бадаевских складов, где компания намерена построить на 28 га культурно-выставочный центр общей площадью 950 тысяч квадратных метров. На территории планируется также расположить три гостиницы на три тысячи мест, конгрессцентр, который сможет вместить до 60 тысяч человек. Второй проект TriGranit намерен реализовывать на месте старейшего трамвайного парка на Васильевском острове. На 8 га планируется построить киностудию для производства телепрограмм, фильмов и сериалов, подземную парковку, офисные здания, ритейл-зону и гостиницу уровня “6 звезд”. Инвестиции в проект - 600-700 млн долларов. Срок реализации - 2,5 года с момента получения разрешительной документации. По словам автора архитектурной концепции русской “Фабрики грез” Михаила Мамушина, в ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

8

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

среднем фабрика сможет выпускать в год около 300 часов кино- и телепродукции. Соглашение между Санкт-Петербургом и венгерской компанией подписано в начале декабря 2007 года в рамках визита губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко в Будапешт (Венгрия). Напомним также, трамвайный парк на Васильевском острове - старейший из существующих парков города. В 1907 году из него выехал первый петербургский трамвай.

ГЛАВМОСДОЛГОСТРОЙ КОМПАНИЮ ОЛЕГА ДЕРИПАСКИ ЗАТЯГИВАЮТ В БАНКРОТСТВО ПО-ДРУЖЕСКИ Дата: 2009-06-18 Источник: AK&M Оригинал документа

В процессе банкротства оказалось ОАО “ХК “Главмосстрой””, одна из основных компаний строительного бизнеса Олега Дерипаски, с которой кредиторы требуют свыше 4,7 млрд руб. Девелоперы уверены, что заявление о банкротстве компании подала дружественная ей структура. Теперь в “Главмосстрое” может быть введена процедура наблюдения, длящаяся не менее полугода. За это время могут быть приняты поправки к закону о банкротстве, упрощающие финансовое оздоровление и реструктуризацию долгов. Заявление о признании банкротом ОАО “ХК “Главмосстрой””, входящем в корпорацию “Главстрой”, подало вчера в арбитражный суд Москвы ОАО “Стром Холдинг”. Эта компания имеет такой же адрес (Пречистенская набережная, д. 45, к. 1), что и структуры “Главстроя” - ОАО “Главстрой”, ООО “Корпорация “Главстрой””, ОАО “Моспромстройматериалы”. Руководитель пресс -службы корпорации “Главстрой” Виталий Королев сказал вчера “Ъ”: “Компания “Стром Холдинг” нам известна, она была учреждена еще в начале 1990 -х годов и была аффилирована с компаниями, на базе которых в конце 2005 года создавалась корпорация “Главстрой”. Но в настоящее время “Стром Холдинг” не имеет отношения к корпорации”. Заместитель гендиректора корпорации “Главстрой” Евгений Иванов отказался от комментариев. На вопрос о размере задолженности перед компанией “Стром Холдинг” Виталий Королев ответить затруднился, сообщив, что корпорация еще не получила заявление о банкротстве. Девелоперы, впрочем, уверены, что заявление о банкротстве “Главмосстроя” инициировала структура, дружественная строительной корпорации Олега Дерипаски. Один из девелоперов, знакомый с ситуацией в “Главстрое”, объяснил “Ъ”, что “запуск процедуры банкротства позволит “Главмосстрою” после введения процедуры наблюдения запустить процедуру финансового оздоровления, так как почти все кредиторы компании, кроме Альфа -банка, готовы на это пойти”.

Начиная с сентября 2008 года, в арбитражный суд Москвы к “Главмосстрою” подано свыше 60 исков на общую сумму около 4,7 млрд руб. Крупнейшие требования предъявил Номос -банк (четыре иска на 2,2 млрд руб.), Альфа -банк (шесть исков на 1 млрд руб.), ВТБ (иск на 1,1 млрд руб.). Ряд исков, включая наиболее крупный иск Альфа -банка на 502 млн руб., суд уже удовлетворил. В процесс банкротства попала уже вторая девелоперская структура Олега Дерипаски. 5 мая арбитражный суд Москвы ввел процедуру наблюдения в ОАО “Моспромстройматериалы”, также входящем в корпорацию “Главстрой” (см. “Ъ” от 6 мая). Инициатором процесса, правда, выступила не дружественная “Главстрою” структура, а ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

9

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

официальный дилер Evraz Group, кандидат которого и стал временным управляющим “Моспромстройматериалов”. А кандидата в управляющие “Главмосстроя” будет предлагать уже компания”Стром Холдинг”. Процедура наблюдения, по итогам которой решается судьба компании -должника, вводится по закону о банкротстве на срок до семи месяцев, но на практике может занять более года. Сейчас Олег Дерипаска добивается изменений закона о банкротстве, упрощающих процедуру финансового оздоровления. Претензии к нынешним правилам, используемым в единичных случаях, господин Дерипаска высказал еще в феврале на заседании Госсовета в Иркутске. После этого президент Дмитрий Медведев поручил Минэкономразвития подготовить законопроект. На встрече с министром экономического развития Эльвирой Набиуллиной 8 июня президент заявил, что “главная цель - это санация, оздоровление предприятия”. Госпожа Набиуллина сообщила, что ее ведомство уже подготовило проект поправок. Юристы отмечают, что поправки, принимаемые в закон о банкротстве, обычно распространяются на дела, которые были начаты раньше, и каждая новая процедура в деле о банкротстве идет уже по -новому. “Например, если во время наблюдения начнут действовать новые правила финансового оздоровления, то компания, находящаяся в процессе банкротства, сможет ими воспользоваться”, - говорит адвокат адвокатского бюро “Бартолиус” Юлий Тай. Но он подчеркивает, что для введения финансового оздоровления компании -должнику нужно будет договориться об этом с большинством кредиторов. В противном случае кредиторы могут не только потребовать банкротства компании, но и сменить арбитражного управляющего, назначенного по инициативе дружественного кредитора. Недавно, например, налоговики, получив большинство голосов на собрании кредиторов ЗАО “Связной”, добились смены управляющего Эдуарда Ребгуна, кандидатуру которого предложила сама компания.

GVA SAWYER МЕНЯЕТ ГЕНПЛАН Дата: 2009-06-18 Источник: КОММЕРСАНТЪ. Оригинал документа

Кризис строительной отрасли не заставил девелопера GVA Sawyer отказаться от масштабного строительства на острове Молокова в Красноярске. На следующей неделе горсовет должен внести изменения в генплан города, которые позволят возвести здесь гостиницы, конгрессхолл, офисные, спортивные и прочие объекты, требующие инвестиций в размере 14 млрд руб. Вопрос об изменении генплана Красноярска внесен в повестку дня сессии горсовета, которая назначена на 23 июня. Решение об этом приняла во вторник комиссия по городскому хозяйству и экологии горсовета. Депутаты намерены изменить статус территории острова Молокова, превратив ее из рекреационной зоны в общественно-деловую. Вчера об этом сообщил „Ъ“ депутат горсовета, руководитель рабочей группы по изменению генплана Владимир Венедиктов.

Остров на Енисее близ центра Красноярска площадью около 40 га является рекреационной зоной в соответствии с генпланом, утвержденным в марте 2001 года. Сейчас на острове расположены объекты различных спортивных обществ. Изменение статуса позволит развернуть здесь масштабное строительство по проекту ЗАО «Красноярск Сити Девелопмент» — «дочки» московской GVA Sawyer. Проект застройки был предложен компанией «Красноярск Сити Девелопмент» городским

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

10

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

властям еще около двух лет назад (см. „Ъ“ от 3 августа 2007 года). Тем не менее, как рассказала вчера гендиректор компании Лариса Логинова, «в настоящее время имеется только некая концепция создания на острове Молокова многофункционального комплекса с парково-рекреационной зоной, в дальнейшем будет разработан проект, который будет представлен на суд общественности города». По ее словам, в состав комплекса предполагается включить гостиницы европейского уровня, конгресс-холл с выставочными залами, офисные помещения, большой спортивный комплекс, «марину» для стоянки маломерных судов. Предполагается полностью благоустроить территорию острова, создать набережную, пляж. Компания готова инвестировать в проект около 14 млрд руб., из них около 300 млн руб. будет вложено в благоустройство острова. «Сейчас рассматривается вариант привлечения заемных средств — около 50% от общего объема инвестиций. Предварительно проведены переговоры, в том числе и с иностранными инвесторами, но более конкретная информация может появиться только после получения соответствующих решений горсовета и администрации города. Это же касается подробного состава площадей отдельных зданий и сооружений», — пояснила госпожа Логинова. Общий период проектирования и строительства рассчитан на семь-девять лет. По мнению господина Венедиктова, проект изменения генплана не должен встретить принципиальных возражений со стороны горсовета, поскольку за два года власти «провели публичные слушания, выдержали все регламенты, получили необходимые документы». Кроме того, он заверил, что реализация проекта выгодна городу, поскольку только на этапе строительства налоговые поступления в федеральный бюджет составят 2 млрд руб. в год, в региональный — 1,2 млрд руб., а после реализации проекта региональный бюджет сможет получать около 700 млн руб. ежегодно. Арендные платежи, по его оценке, составят около 10 млн руб. в год. «В проекте будут задействованы красноярские компании, появится около 1,5 тыс. рабочих мест», — добавил глава рабочей группы. В мэрии Красноярска планы относительно острова Молокова комментировать не стали. «Красноярск Сити Девелопмент» приступит к проектно-изыскательским работам после того, как «власти примут положительное решение по изменению функционального зонирования острова, а городская администрация выдаст соответствующее разрешение». Эксперты указывают на то, что с момента появления проекта ситуация в отрасли принципиально изменилась и это увеличивает риски при его реализации. «Сейчас не самый благоприятный момент для строительства подобных объектов. Один из главных рисков — финансовый, в привлечении капитала… Другой риск — отсутствие спроса на эти объекты. Сейчас уровень наполняемости офисных помещений составляет 70%, и пока трудно прогнозировать, как изменятся эти показатели в перспективе», — отметил гендиректор ООО «Русские инвесторы — Сибирь» Андрей Панченко. С большой долей скепсиса относятся к планам и общественники. «Если бы мы потратили деньги на лечение больных деревьев, на создание на острове именно рекреационной зоны, то она пользовалась бы большим спросом, чем зона общественно-деловой застройки… Я считаю, что решение несколько на руку тем, кто не думает о природе», — сказала вчера „Ъ“ директор экологических программ краевого экологического союза Татьяна Спожакина. Общественность, отметила Лариса Логинова, сможет принять участие в обсуждении проекта. Нонна Гончаренко, Красноярск

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

11

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

В ТУРКМЕНИИ СТРОЯТ КУРОРТ СТОИМОСТЬЮ $155 МЛН Дата: 2009-06-18 Источник: РосБизнесКонсалтинг Оригинал документа

Компании из Турции и Объединенных Арабских Эмиратов выбраны подрядчиками для реализации на строящемся в Туркмении курорте “Аваза” трех проектов общей стоимостью около 155 млн долл. Соответствующие постановления подписал президент Туркменистана Гурбангулы Бердымухамедов. Как говорится в официальном сообщении туркменского руководства, согласно этим документам, турецкая компания Cizgi построит в “Авазе” центр отдыха с отелем на 250 мест стоимостью более 34,8 млн долл. Главным заказчиком объекта выступает Министерство торговли и внешнеэкономических связей Туркменистана. Финансирование объекта будет осуществляться за счет средств министерств и ведомств текстильной промышленности и торговли. Согласно контракту, объект должен быть введен в эксплуатацию в январе 2011г.

Субподрядчиком для возведения на курорте “Аваза” комплекса морских фонтанов, а также амфитеатра, детских игровых площадок с аттракционами, кафе, автостоянок, зеленых зон и парка общей площадью 83,6 тыс. кв. м выбрана компания из ОАЭ Fountains International Trading LLC. Общая стоимость контракта - 27 млн долл. Главным заказчиком объектов, которые должны быть сданы в эксплуатацию через год, выступит Комитет по национальной туристической зоне “Аваза”, генподрядчиком является государственный концерн “Туркменнебитгазгурлушык”. Подряд на строительство и ремонт объектов транспортно-коммуникационной инфраструктуры создаваемого курорта, включая сооружение автомобильного моста, благоустройство улиц, освещение и озеленение дорог, получила турецкая компания Sehil. Общая стоимость работ превысит 94,1 млн долл. (без учета НДС). Заказчиком объектов также выступает Комитет по национальной туристической зоне “Аваза”. Работы должны быть полностью завершены в июне 2010г. Напомним, что президент Туркмении подписал постановление о создании национальной туристической зоны “Аваза” на восточном побережье Каспия в июле 2007г. Курорт, создание которого планируется завершить до 2020г., расположен недалеко от г.Туркменбаши (бывший Красноводск). Проект предусматривает строительство на каспийском побережье более 50 отелей разной этажности, а также спортивных сооружений, санаторных комплексов, ресторанов, торговых и деловых центров. Кроме того, планируется создание и модернизация объектов инфраструктуры - аэропорта международного класса в Туркменбаши (пропускная способность - до 800 пассажиров в час), морского порта, автомобильных дорог, которые свяжут курорт с аэропортом и городом, газотурбинной электростанции, современной сети водоснабжения и опреснительных установок. Предполагается также, что по территории туристической зоны будет протекать искусственная река протяженностью около 7 км, прокладка ее русла началась в декабре 2007г. Создание объектов туристской индустрии и развитие инфраструктуры туристической зоны осуществляются преимущественно путем привлечения иностранных инвестиций и инвестиций негосударственного сектора экономики Туркменистана. Бюджет страны готов выделить на реализацию проекта около 1 млрд долл. Согласно постановлению президента, в туристической зоне “Аваза” действуют особый

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

12

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

правовой, налоговый и таможенный режимы. Земельные участки на территории “Авазы” передаются инвесторам в аренду на срок не более 40 лет, в зависимости от срока окупаемости инвестиций и получения прибыли. После истечения сроков окупаемости инвестиций и получения прибыли объекты, возведенные на территории туристической зоны, безвозмездно передаются в собственность Туркменистана. Иностранным инвесторам, действующим на территории туристической зоны, гарантируется после уплаты налогов право перевода за границу заработанной ими иностранной валюты. Для посетителей курортной зоны предусматривается ускоренная выдача въездных виз.

“БИТВА ЗА “МОСКВУ” Дата: 2009-06-17 Источник: AK&M Оригинал документа

Конфликт между совладельцами гостиницы “Москва” перешел в правоохранительную стадию. Московская мэрия пытается отобрать 51% отеля у ЗАО “Декорум”, которое участники рынка связывают с Ашотом Егиазаряном. А он утверждает, что “Декорум” стал объектом рейдерской атаки, которую при поддержке чиновников проводит “Нафта-Москва” Сулеймана Керимова Вчера в бизнес-центрах “Даев плаза”, “Романов двор” и “Усадьба “Центр” прошли выемки документов, рассказал источник в департаменте экономической безопасности, сотрудники которого и проводили выемки. Официальный представитель Следственного комитета при МВД Ирина Дудукина сообщила “Ведомостям”, что обыски проводятся по уголовному делу, возбужденному 1 июня по факту мошенничества с $87,5 млн, принадлежащими “ОЭК-финанс”. Это дело связано с конфликтом совладельцев гостиницы “Москва”.

Гостиницу строит ОАО “Декмос”, 51% в котором принадлежит ЗАО “Декорум”, а 49% - правительству Москвы. Кредитовал проект Deutsche Bank - “Декорум” привлекал средства под залог своего пакета в “Декмосе”. В конце прошлого года банк потребовал немедленно вернуть $87,5 млн - компания нарушила сроки строительства. Эти деньги, чтобы контроль над гостиницей не ушел к немцам, банку выплатила принадлежащая правительству Москвы компания “ОЭК-финанс”. Взамен она рассчитывала получить 50% материнской компании “Декорума” - кипрской Konk Select Partners; соответственно, доля города в “Декмосе” вырастала до 74,5%. Но соглашение было оспорено в окружном суде Никосии, и тот заблокировал деятельность компании - т. е. контроль в “Декоруме” московская “ОЭК-финанс” не получила. А в конце мая гендиректор и владелец Konk Select Partners (он же гендиректор “Декорума”) Виталий Гогохия написал письмо депутату Госдумы Ашоту Егиазаряну (есть у “Ведомостей”), сообщив в нем, что он сам и “Декорум” стали объектами рейдерской атаки, которую по заказу московских чиновников проводит “Нафта-Москва” Сулеймана Керимова. Егиазарян, в свою очередь, написал депутатский запрос с просьбой разобраться в ситуации (есть у “Ведомостей”), приложил к нему письмо и направил все министру внутренних дел Рашиду Нургалиеву. И 1 июня появилось уголовное дело о $87,5 млн. А теперь начались выемки. Чиновники правительства Москвы, а также источники, близкие к “Декмосу”, утверждают, что реальными владельцами “Декорума” являются Ашот Егиазарян и Аркадий Ротенберг (бывший тренер Владимира Путина).

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

13

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

ДЕНЬГИ “МОСКВЫ” ИЩУТ В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ Дата: 2009-06-17 Источник: КОММЕРСАНТЪ. Оригинал документа

Вчера получило развитие уголовное дело, связанное с мошенническим завладением $87,5 млн при реконструкции гостиницы “Москва” (”Ъ” подробно рассказывал об этом деле 8 июня). В его рамках сотрудники следственного комитета при МВД РФ провели обыски в бизнесцентрах “Романов Двор” и “Даев Плаза”. По данным “Ъ”, следователей интересовали коммерческие структуры, за которым якобы стоит депутат Госдумы Ашот Егиазарян. Последнего участники рынка ассоциируют с одним из совладельцев гостиницы “Москва” ЗАО “Декорум”, руководство которого, по версии правоохранительных органов, и могло стоять за финансовыми махинациями. Обыски в двух московских бизнес-центрах “Романов Двор” (Романов переулок, 4) и “Даев Плаза” (Даев переулок, 20) начались в семь часов утра и продолжались до позднего вечера. Как стало известно “Ъ”, по первому адресу следствие интересовал офис юридической фирмы White & Case. Впрочем, в самой фирме информацию об обысках подтвердить отказались. В “Даев Плаза”, конечным собственником которого многие называют депутата Госдумы Ашота Егиазаряна (в этом же здании находится и его общественная приемная), представители правоохранительных органов посетили офис ЗАО “Декорум”. Во время следственных мероприятий была изъята документация и электронные носители информации, имеющие отношение к гостинице “Москва”. В частности, документы, связанные с инвестициями в ее реконструкцию. В следственном комитете при МВД РФ и департаменте экономической безопасности МВД “Ъ” подтвердили, что обыски проходили в рамках возбужденного 1 июня уголовного дела по факту мошеннического завладения $87,5 млн при реконструкции гостиницы “Москва”. Напомним, что, по версии следствия, эта сумма была похищена неустановленными лицами у правительства Москвы, являющегося одним из собственников объекта. В правоохранительных органах не исключают, что за этой махинацией могло стоять руководство участвующего в реконструкции “Москвы” ЗАО “Декорум”, владеющего 51% акций “Декмоса”, на балансе которого и находится гостиница. Основанием для возбуждения уголовного дела стало обращение в правоохранительные органы представителей столичного департамента имущества, являющегося одним из собственников реконструируемой гостиницы “Москва”. В частности, заявители сообщили, что городским властям пришлось взять на себя долги другого совладельца “Москвы” ЗАО “Декорум”. Чтобы не допустить перехода гостиницы в собственность кредитовавшего стройку и потребовавшего вернуть долги Deutsche Bank, городу пришлось вернуть банку $87,5 млн. Официально владельцем и гендиректором “Декорума” является Виталий Гогохия, но с момента появления участники рынка ассоциировали фирму с именем депутата Госдумы Ашота Егиазаряна. Впрочем, сам он эту связь никогда не подтверждал. В окружении же господина Егиазаряна говорят, что Виталий Гогохия “обращался к нему исключительно как к депутату за помощью для разрешения проблем при реконструкции гостиницы “Москва”, и тот ему помогал”. Господин Егиазарян через своего представителя подтвердил, что обыски и выемка документов в “Романовом Дворе” и “Даев Плаза” связаны с делом по гостинице “Москва”, пояснив, что White & Case является финансовым консультантом “Декмоса”, а в “Даев Плаза” расположен офис “Декорума”, а раньше располагался и офис “Декмоса”. “Это давление на “Декорум” со стороны правительства Москвы, чтобы вынудить продать долю в проекте (гостинице “Москва”. “Ъ”) за копейки”, передал “Ъ” слова господина Егиазаряна его представитель. В апреле стало известно, что мэрия ведет переговоры о продаже 26% акций “Декмоса” “Нафта-Москве” Сулеймана Керимова (см. “Ъ” от 20 апреля). При этом с января гендиректором “Декмоса” являлась Гоарик Котанджян, которая, по информации

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

14

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

представителей “Декорума”, до этого работала в “Мостелекоме”, принадлежавшем ранее структурам “Нафта-Москвы”. Олег Ъ-Рубникович, Ольга Ъ-Сичкарь

НАНОДОМ ЧУБАЙСА Дата: 2009-06-17 Источник: Ведомости Оригинал документа

Наблюдательный совет госкорпорации «Роснано» одобрил условия приобретения офисного здания для нужд компании Как сообщил «Ведомостям» источник, близкий к госкорпорации, в соответствии с утвержденным 2 июня решением «Роснано» готова приобрести 15 000 кв. м по цене не более $5000 за 1 кв. м. О планах корпорации купить себе офис знают и несколько консультантов рынка недвижимости. Близкий к «Роснано» источник говорит, что корпорация планирует закрыть сделку до конца лета, а в начале следующего года уже переехать в новое здание. «Занимаемых сейчас площадей недостаточно для полноценного функционирования корпорации. По санитарным нормам на сотрудника должно приходиться по 9 кв. м, у нас — не больше 6 кв. м. Поэтому была поставлена задача немного расширить помещение», — подтвердил Олег Киселев, директор по бизнес-стратегии «Роснано». При штатной численности в 450 человек корпорация арендует 6250 кв. м в зданиях на улицах Наметкина и Кржижановского. «Мы готовы были бы и дальше ютиться, но мы взаимодействуем еще и с большим количеством заявителей», — объясняет Киселев.

На 3 июня в «Роснано» поступило 1048 запросов на финансирование проектов с общим объемом инвестиций в 1122 млрд руб. Стоимость аренды подходящих площадей составляет около $750 за 1 кв. м, поэтому покупка выгоднее, объясняет Киселев. По его словам, госкорпорация инвестирует в сделку собственные средства. Сейчас идут переговоры с несколькими владельцами бизнес-центров, сказал Киселев, но называть их не стал. Наиболее вероятный объект для покупки бизнес-центра класса А — Principal Plaza (расположен на проспекте 60-летия Октября, 12, общая площадь — 33 400 кв. м), уверяет близкий к «Роснано» источник. О переговорах по покупке этого центра знает и Ирина Флорова, руководитель аналитического направления CB Richard Ellis. С инвестором проекта — ООО «Принципал плюс» (по данным СПАРК, этой фирмой владеет кипрский офшор) связаться вчера не удалось. Важным условием сделки Киселев называет обязательство продавца по первому требованию выкупить здание обратно в течение пяти лет по цене продажи (с учетом затрат на отделку и вычетом износа). «Сделок по купле-продаже сегодня практически нет, такие средства на покупку могут позволить только государственные структуры», — говорит Флорова. По ее словам, в текущих условиях цена в $5000 выглядит высокой и покупатель может выторговать скидку еще на 20%. До кризиса площади Principal Plaza оценивались не менее чем в $7000 за 1 кв. м, а к маю 2009 г. ставка аренды составляла $550-650 за 1 кв. м. Другие госкорпорации тоже думают о собственном доме, но предпочитают строить его сами. Так, «Росатом» заявил о намерении построить офисный комплекс площадью 300 000 кв. м на юге Москвы. Объединенная авиастроительная корпорация планирует возвести целый городспутник около Жуковского. «Олимпстрой» вместе с оргкомитетом «Сочи-2014» собирается

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

15

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

построить офис в Сочи стоимостью не менее $50 млн. А электроэнергетические компании группы «Газпром» («Мосэнерго», ОГК-2, ОГК-6 и ТГК-1, «Газпромэнерго», «Межрегионэнергосбыт» и Газэнергопромбанк, входящие в «Газпром энергохолдинг») уже переехали в новую штаб-квартиру — офисный центр «Нефтяной дом» на проспекте Вернадского в Москве, в прошлом — офис РАО «ЕЭС России», ликвидированного около года назад.

РАТМ ПЕРЕСЧИТАЕТ ЮАНИ Дата: 2009-06-17 Источник: КОММЕРСАНТЪ. Оригинал документа

Вместо российских банков холдинг «РАТМ-Цемент» займет денег на развитие цементного бизнеса у китайской госкорпорации «Машимпекс». Китайская сторона обеспечит более 80% необходимого РАТМ финансирования при условии поставки и монтажа собственного оборудования на заводы холдинга. В ближайшие месяцы стороны решат, будет ли это создание новой линии на «Ангарском цементе» (инвестиции оцениваются в $100 млн), или строительство завода в Иркутской области мощностью 1,3 млн тонн ($250 млн). О том, что в рамках российско-китайского форума будет подписано соглашение о сотрудничестве между «РАТМ-Цементом» и китайской госкорпорацией «Машимпекс» (China National Machinery Import & Export Corp.), „Ъ“ рассказал один из участников рынка, знакомый с ходом переговоров. «Соглашение предварительное, но само сотрудничество предполагает, что китайская сторона не только полностью берет на себя поставку и монтаж оборудования для наших цементных производств, но и предоставит около 80% финансирования»,— подтвердил гендиректор «РАТМ-Цемента» Виктор Беляев.

Рассматриваются два варианта сотрудничества: первый — модернизация «Ангарского цемента» и строительство там новой линии на 500 тыс. тонн в год, что потребует инвестиций в $100 млн. Второй — строительство нового завода мощностью 1,3 млн тонн на месторождении Быстринское в Иркутской области (принадлежит РАТМ), общие инвестиции в проект около $250 млн. По словам господина Беляева, привлечение кредитов сроком на 10–15 лет у китайских банков возьмет на себя «Машимпекс». Информацию о сотрудничестве подтвердила руководитель проекта экспортного департамента «Машимпекс» Чжу Сяомэй. Раскрыть условия кредита стороны отказались, отметив, что разговора о вхождении в акционерный капитал «РАТМ-Цемента» китайской госкорпорации речи не идет. «РАТМ-Цементу» принадлежит 50,1% ООО «Ангарского цемента» и 74,5% ОАО «Искитимцемент» общей мощностью 3 млн тонн в год. Основной владелец — Эдуард Таран. Общая сумма банковских кредитных линий, открытых для «РАТМ-Цемента», на середину марта оценивалась в 9 млрд руб. Такая схема экспорта китайской промышленной продукции, при которой финансирование 85% стоимости проекта предоставляется китайскими банками, была выработана

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

16

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

правительством Китая для стимулирования производства в условиях кризиса, напоминает гендиректор «Базэлцемента» Дмитрий Савенков. По его словам, под эту программу в Китае создан фонд размером $500 млрд. «На наш „Серебрянский цемент“ поставляет оборудование китайская Sinoma, однако контракт заключался до кризиса, и там финансирование предоставлял Газпромбанк,— рассказал господин Савенков.— Для развития следующих проектов мы рассматриваем новую схему с участием китайских денег, так как она в текущих условиях наиболее выгодна». Как отмечает глава Ассоциации поставщиков и потребителей цемента Виктор Ковшевный, кредитоваться в российских банках под приобретение оборудования сейчас обойдется не менее чем в 20% годовых, а в Китае — не выше 10%. Ольга Сичкарь

ДЕРИПАСКА СБИЛ СТАВКУ Дата: 2009-06-17 Источник: AK&M Оригинал документа

UC Rusal может реструктурировать долг перед иностранными банками на $7,4 млрд на более выгодных условиях, чем привлекают деньги ArcelorMittal и Rio Tinto. Компания договаривается с банками о продлении кредитов по ставке не выше LIBOR + 6-7% UC Rusal четвертый месяц не платит кредиторам. С их санкции выплаты в очередной раз заморожены до 28 июля - на период переговоров о реструктуризации долгов. Менеджмент UC Rusal объявлял, что условия будут одинаковыми для более чем 70 иностранных банков. “Ведомостям” стали известны подробности переговоров между банками и UC Rusal. Стороны согласовывают шкалу платежей, которая будет привязана к соотношению долга к EBITDA на весь период действия соглашения (до 10 лет), говорят сотрудники нескольких иностранных банков.

В начале действия соглашения ставка может быть зафиксирована на максимальном уровне - LIBOR + 7%, сказал один банкир. По информации другого, переговоры уже идут по уровню LIBOR + 6%. По мере выплаты долга и роста EBITDA (из-за программы снижения издержек и увеличения цен на алюминий) ставка будет снижаться и может достичь LIBOR + 3%, говорят они. Проценты будут начисляться сразу же, но платить их UC Rusal сможет через некоторое время, продолжает один из банкиров. Компания объявляла, что договаривается с банками о двухлетнем моратории. Текущая стоимость долга компании - около 4%. Но новый уровень для компании очень комфортный, отмечает аналитик Unicredit Securities Марат Габитов. Для сравнения: ArcelorMittal в начале июня разместила евробонды на 2,5 млрд евро под 8,259,375% годовых, Rio Tinto в апреле - на $3,5 млрд примерно под 9%.

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

17

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

КУРОРТНЫЙ ПРОСПЕКТ ВЗЯЛИ ПОД ПРИЦЕЛ Дата: 2009-06-16 Источник: AK&M Оригинал документа

За право строить его дублер поспорят “Трансстрой” и “Мосинжстрой”. “Трансстрой” Олега Дерипаски и “Мосинжстрой” Романа Абрамовича примут участие в конкурсе на строительство первого этапа дублера Курортного проспекта в Сочи протяженностью 5,7 км. Компании олигархов будут бороться за контракт стоимостью 28,9 млрд руб., из которых они, как генподрядчики, могут получить 5-7%. Этот проект реализуется за счет федерального бюджета и должен быть завершен к зимней Олимпиаде-2014, а значит, проблем с его финансированием даже в кризис не будет, объясняют свой интерес участники тендера.

Дата проведения конкурса назначена на 17 июня. Первый участок дублера Курортного проспекта проходит от 172-го километра федеральной автодороги М-27 Джубга-Сочи до начала обхода города Сочи у реки Агуры. Согласно лотовой документации, стоимость контракта составляет 28,9 млрд руб. По информации одного из девелоперов, заявки на участие в конкурсе подали “Трансстрой”, “Мосинжстрой”, австрийский концерн Strabag, а также несколько краснодарских строительных компаний. В ДСД “Черноморье” (заказчик) подтвердили дату проведения конкурса, но назвать имена компаний, подавших заявки, отказались. “По остальным двум этапам строительства дублера документация разрабатывается, и конкурсы будут объявлены позднее”,- уточнил “Ъ” представитель Росавтодора. В “Трансстрое” подтвердили свое участие в конкурсе, но от дальнейших комментариев отказались. “”Мосинжстрой” подал заявку на участие в данном конкурсе и планирует участвовать в последующих”,отметил гендиректор “Мосинжстроя” Геннадий Животинский. По его словам, участвовать в тендере по первому этапу строительства дублера Курортного проспекта сможет не каждая компания, поскольку размер обеспечения заявки - почти 1,5 млрд руб. Глава московского представительства Strabag Александр Ортенберг не смог прокомментировать вопрос об участии компании в предстоящих торгах. Для компаний, занимающихся инфраструктурным строительством, контракт на генподряд по дублеру Курортного проспекта сегодня особенно важен, признаются игроки рынка. “Этот проект реализуется за счет федерального бюджета и должен быть завершен к Олимпиаде, а значит, проблем с его финансированием в кризис не будет”,- уверен Геннадий Животинский. По словам одного из топ-менеджеров крупной строительной компании, уже к концу этого года почти весь портфель заказов по Москве будет реализован, а новых тендеров практически не проводится. “Столичные власти еще не определились, какие новые инфраструктурные стройки будут финансироваться, поэтому мы будем сейчас ориентироваться на другие регионы, и особенно на Сочи”,- отметил он. По оценкам президента ИК “Покров” (строит в Москве и Сочи) Николая Крайнова, за свою работу генподрядчик может рассчитывать на премию в размере 5-7% от стоимости контракта. “Строительство дублера Курортного проспекта - одна из важнейших инфраструктурных строек, которая должна решить транспортную проблему в Сочи, особенно перед грядущей Олимпиадой”,- говорит Николай Крайнов. По информации ЗАО “Институт “Стройпроект”” (генпроектировщик дублера), интенсивность автомобильного движения в центре Сочи достигает в летние месяцы 32 тыс. автомобилей в сутки и более при средней скорости движения менее 10-15 км/ч (см. региональный выпуск “Ъ” (Ростов) от 19 ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

18

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

декабря 2008 года). Согласно информации с сайта ЗАО, строительство первого этапа дублера должно быть завершено к концу 2012 года, а второго и третьего (4,5 км и 5,3 км соответственно) - к 2013 году.

У «РОЗЫ ХУТОР» НОВОЕ РУКОВОДСТВО И НОВЫЙ ВЛАДЕЛЕЦ Дата: 2009-06-16 Источник: Ведомости Оригинал документа

На собрании участников принадлежащей «Интерросу» компании «Роза хутор» 19 июня будет переизбран ее совет директоров и гендиректор, сообщил «Ведомостям» источник, близкий к «Интерросу». По его словам, председателем совета директоров станет Сергей Батехин, ранее работавший заместителем гендиректора «Интерроса», а должность гендиректора займет Сергей Бачин, возглавляющий компанию «Открытые инвестиции». Она управляет проектом создания горнолыжного курорта «Роза хутор». Нынешний гендиректор «Розы хутор» Сергей Трубин займется собственными проектами, уточняет близкий к «Открытым инвестициям» источник. Связаться с Трубиным вчера не удалось. Председателем совета директоров «Розы хутор» сейчас работает главный юрист «Открытых инвестиций» Валентин Порженко. Представитель «Интерроса» Лариса Зелькова подтвердила информацию о грядущих перестановках. «Таким образом мы хотим укрепить компанию. Начинается новый этап развития этого проекта, и мы приступаем к самой активной и, можно сказать, финальной его стадии», — объясняет она.

Компания «Роза хутор» создана «Интерросом» в 2003 г. для строительства одноименного горнолыжного курорта в Красной Поляне (Сочи). Проект включает строительство четырех олимпийских объектов — горнолыжного центра, фристайл-центра, сноуборд-парка и горной олимпийской деревни. Общий объем инвестиций составляет $1,375 млрд. В сентябре прошлого года госкорпорация ВЭБ и «Роза хутор» заключили соглашение о предоставлении кредитной линии на 21 млрд руб. на строительство курорта. А на прошлой неделе Федеральная антимонопольная служба удовлетворила ходатайство ООО «Спорт инвест» о приобретении 100% долей в уставном капитале ООО «Роза хутор». Ранее владельцами компании выступали два офшора с Британских Виргинских островов — Edgar Eclipse и Fitch Services. Источник, близкий к «Интерросу», говорит, что структура акционерного капитала компании не меняется. По его словам, эта сделка проведена в том числе по пожеланию ВЭБа. Ранее близкие к ВЭБу источники сообщали, что госкорпорация будет работать только с компаниями, зарегистрированными в России. Представитель ВЭБа воздержался от комментариев.

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

19

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

HARRAH’S НА АЗОВЕ Дата: 2009-06-16 Источник: Ведомости Оригинал документа

Американский бизнесмен Алекс Коган, выкупивший российские долги швейцарской Noga, готов помочь стране в другом непростом деле — создании игорных зон. Он задумал построить в «Азов-сити» курорт на государственные деньги Компания «Асати», принадлежащая Алексу Когану, выиграла на конкурсе право 10-летней аренды земельного участка площадью 18,5 га в кубанской части «Азов-сити» еще год назад и пообещала построить там комплекс зданий площадью около 100 000 кв. м. Но вошедший в проект по соглашению с администрацией Краснодарского края австрийский оператор Casinos Austria отказался от сотрудничества из-за неясных перспектив работы игорной зоны, рассказывает Коган. У иностранных операторов не было данных о стоимости подключения игорных объектов к инженерным сетям и гарантий администрации края по строительству транспортной инфраструктуры, сетует Коган. Они не могли понять, сколько посетителей привлечет казино. Деньги вперед «Асати» задолжала краснодарской администрации за два первых квартала 2009 г. 597 030 руб. арендных платежей. А краевой арбитраж в апреле постановил взыскать с компании 71 933 руб. пеней за не начатое в срок строительство.

Harrah’s Entertainment оператор игорного бизнеса Основана в 1937 г. Общая площадь игорных заведений – 278 719 кв. м, номерной фонд – 39 000 комнат. владельцы – структуры и лица, аффилированные с фондами прямых инвестиций TPG Capital и Apollo Global Management. финансовые показатели (за период с 28 января по 31 декабря 2008 г.): выручка – $9,4 млрд, чистый убыток – $5 млрд. Тогда «Асати» решила строить не игорную зону, а курорт, добавляет он. И нашла нового потенциального партнера — американскую Harrah’s, крупнейшего в мире по обороту оператора развлекательных комплексов, утверждает Коган. Harrah’s обсуждает с «Асати» возможность участия в проекте, подтверждает Джен Джоунз, старший вице-президент Harrah’s Entertainment. Представители компании побывали на месте предполагаемого курорта. «Мы находим “Азов-сити” привлекательным. У него есть рыночный потенциал, он способен стать развлекательным курортом, который будет посещать большое количество людей», — сказала «Ведомостям» Джоунз. Коган утверждает, что стоимость строительства курорта составит всего $50-100 млн. Деньги он планирует одолжить у Внешэкономбанка. Сейчас Коган предлагает администрации Краснодарского края выделить ему в аренду еще 100 га земли в «Азов-сити» — их он собирается заложить в качестве обеспечения кредита ВЭБа. Затем совместно с Harrah’s «Асати» построит на 18,5 га круглогодичный тропический курорт с выходом к морю. «Цены будут умеренные», — обещает бизнесмен. «Невозможно просто открыть там [в “Азов-сити”] казино, нужно создать курорт, район с различными формами развлечений — шопингом, аттракционами, отелями, а также конференц-центрами. Только тогда он сможет привлекать достаточно посетителей», — вторит Джоунз. Казино будут лишь частью этой индустрии развлечений, добавляет она. После открытия курорта стоимость заложенных ВЭБу 100 га государственных земель значительно вырастет и их можно будет сдавать или продавать игорным операторам. Средства от сделок позволят погасить кредит ВЭБа, объясняет Коган суть разработанной

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

20

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

схемы. Сотрудник банка подтвердил, что «Асати» в феврале 2009 г. обратилась в ВЭБ с заявкой на кредит и банк ждет от компании полной документации по проекту для принятия решения. В администрации Краснодарского края не разделяют оптимизма Когана. «Асати» обязалась инвестировать в строительство 4,8 млрд руб., ни одного пункта договора не выполнено, в том числе не оплачена аренда участка. «Пусть сначала “Асати” исполнит свои обязательства, а потом мы будем с ними разговаривать [об аренде новых участков]», — говорит чиновник в администрации. «Асати» уже вложила в участок несколько миллионов рублей, утверждает Коган, но, если договориться с администрацией края не удастся, компания откажется от участия в проекте и расторгнет договор аренды, выплатив задолженность. У Когана большой опыт сотрудничества с госструктурами — в 2006 г. он выкупил в интересах российского правительства у кредиторов обанкротившейся швейцарской Noga долг России перед этой компанией в $70 млн. Инвестиционного бума в «Азов-сити» нет. Единственный инвестор, планировавший сдать объекты до 1 июля 2009 г., — компания «Роял тайм» из Татарстана не уложится в срок, признает чиновник инвестдепартамента. «К 1 июля не успеем, придется платить штрафы», — не скрывает финансовый директор компании Ильдар Сарчин. Сроки окончания строительства он назвать затруднился. У остальных шести инвесторов краснодарского «Азов-сити» сроки строительства более поздние. Известных федеральных или иностранных компаний в их числе нет.

КАЗИНО ВНЕ ИГРЫ Дата: 2009-06-16 Источник: КОММЕРСАНТЪ. Оригинал документа

„Ъ“ стали известны подробности конфликта между ЗАО «АСАТИ», одним из инвесторов игорной зоны «Азов — Сити», и администрацией Краснодарского края, считающей, что компания не выполнняет свои обязательства. Одной из причин ослабления интереса к проекту со стороны инвестора стало то, что международный оператор Casinos Austria International, отложил на неопределенный срок свое участие в проекте «Азов-Сити». Эксперты считают, что соглашение с зарубежной компанией изначально несло декларативный характер. Вчера руководитель управления новых международных проектов компании Casinos Austria International Райнхард Бернкоп-Шнюрх сообщил „Ъ“, что из-за мирового финансового кризиса компания приостановила свое участие в проекте «Азов-сити». «Пока мы занимаем выжидательную позицию. Когда экономическая ситуация улучшится, мы рассмотрим возможность возвращения в проект игорной зоны на Азовском море», — сказал господин Бернкоп-Шнюрх. Соглашение о сотрудничестве между администрацией Краснодарского края и Casinos Austria International было подписано в мае 2008 года (копия документа есть в редакции) и носит декларативный характер — в нем даже не оговорены суммы инвестиций и сроки реализации проекта. Между тем, именно Casinos Austria рассматривалось одним из крупнейших участников проекта «Азов-Сити», ЗАО «АСАТИ» как основной арендатор возводимых ЗАО помещений.

Согласно договору, заключенному в октябре 2008 года между департаментом инвестиций Краснодарского края и «АСАТИ», к 1 июня 2009 года компания должна была построить на арендованном участке размером 18,5 га шесть быстровозводимых зданий общей площадью 100 тыс. кв. м. В марте текущего года вице-президент ЗАО «АСАТИ» Игорь Милицын сообщал „Ъ“, что

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

21

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

работы по изготовлению изготовление воздухоопорных конструкций активно ведутся. Однако две недели назад на сайте краснодарского Арбитражного суда появилась информация о том, что департамент инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края подал иск о расторжении договора аренды земли на территории «АзовСити» с «АСАТИ» из-за невыполнения компанией обязательств о сроках реализации проекта. Алекс Коган, президент ЗАО «АСАТИ», сообщил „Ъ“, что компания готова выйти из проекта и выплатить штраф. По мнению господина Когана, иностранные операторы, в частности Casinos Austria International, опасаются входить в проект из-за отсутствия внятной концепции развития игорной зоны, а без договоренности с ними «АСАТИ», которая не имеет опыта работы на игорном рынке, не видит смысла работать в проекте. В департаменте инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края „Ъ“ не стали комментировать ситуацию. В приемной руководителя департамента Аллы Синициной сообщили, что для получения любой информации о ходе реализации проекта необходим запрос, ответ на который будет предоставлен в срок от 15 до 30 дней. По мнению экспертов и участников игорного бизнеса, подписание соглашения об участии Casinos Austria International в проекте «Азов-Сити» с самого начала было пропагандистской акцией со стороны кубанских властей, призванной привлечь к проекту других операторов. «Casinos Austria International — очень консервативная компания, ее руководство, как и руководство других крупных международных операторов, вряд ли будет участвовать в таком рискованном деле, как „Азов-Сити“, по крайней мере, тех пор, пока в России не установятся новые правила функционирования игорного бизнеса. Видимо, этим и объясняется общий декларативный характер подписанного соглашения, которое по существу ни к чему не обязывает Casinos Austria», — говорит директор по связям с общественностью компании Storm International (Москва) Лаврентий Губин. Впрочем, господин Губин не исключает, что ЗАО «АСАТИ» может продолжить работу в проекте с региональными операторами игорного бизнеса. «Более реалистично предположить, что в проект придут участники рынка из ЮФО, при этом крупные российские операторы, у которых после 1 июля 2009 года останется много оборудования, тоже могут быть заинтересованы в сотрудничестве в проекте„АзовСити“» , — соглашается представитель ООО «Орбита» (оператор игорного бизнеса из Санкт-Петербурга, имеет договор на освоение одного из участков «Азов-Сити» в Ростовской области. — „Ъ“) Сергей Яновский. По его мнению, приход в проект в условиях кризиса крупных международных операторов крайне сомнителен. Анна Перова, Краснодар

У ЗАСТРОЙЩИКА ЗЕМЛЯ УХОДИТ ИЗ-ПОД НОГ Дата: 2009-06-16 Источник: КОММЕРСАНТЪ. Оригинал документа

Завершение строительства жилого комплекса Zeppelin ООО «Камтрансстрой Плюс» находится под угрозой. Собственнику земельного участка — обувной фабрике «Модена» — удалось признать незаключенным договор долевого строительства с компанией. Основанием стало отсутствие его госрегистрации. Эксперты считают, что если «Модене» удастся оформить права на незавершенное строительство, то она сможет продать недострой или привлечь нового инвестора. На днях краевой арбитражный суд удовлетворил иск ОАО «Обувная фабрика «Модена»» (согласно списку аффилированных лиц общества за второй квартал 2008 года, по 25% АО принадлежит пермским бизнесменам Игорю Евдокимову и Вагаршаку Саркисяну) к ООО «Камтрансстрой Плюс». Истец требовал признать договор долевого строительства элитного многоквартирного дома по адресу: Кирова, 33 (жилой комплекс Zeppelin) незаключенным.

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

22

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

Источник, близкий к акционерам обувной фабрики, пояснил „Ъ“, что причиной обращения в суд явилось неисполнение своих обязательств «Камтрансстроем Плюс» — компании не удалось в указанные сроки сдать объект. В какие сроки предполагалось сдать комплекс, источник не уточнил. На пермском интернет-портале недвижимости «Метросфера» сообщается, что комплекс планировалось сдать в третьем квартале 2008 года. Сторона ответчика иск не признала, указав в отзыве на отсутствие, по ее мнению, оснований для применения к правоотношениям сторон норм закона об участии в долевом строительстве объектов недвижимости. Однако в ходе судебного заседания сторонами не были представлены сведения о государственной регистрации договора, что дало основания суду считать его незаключенным согласно п. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». С представителями «Камтрансстроя Плюс» „Ъ“ вчера связаться не удалось — телефоны, указанные в справочниках, не отвечали.

ООО «Камтрансстрой Плюс» было создано в 2003 году как заказчик проектов ЗАО «Камтрансстрой». Совладельцами ООО, по данным „Ъ“, являются топменеджеры ЗАО «Уральская нефтяная компания». Выручка от продажи, по данным «СПАРК-Интерфакс», в 2007 году составила 16,8 млн руб., убыток — 7,185 млн руб. Основным направлением деятельности подрядчика является монолитно-каркасное домостроение. В инвестпортфеле компании находится несколько крупных площадок в центре Перми, в том числе земельный участок размером 1 га, расположенный между рестораном «Живаго» и гимназией №17. В прошлом году компания продала свой крупнейший земельный актив — участок бывшей кондитерской фабрики «Пермская» общей площадью более 2 га. Новым владельцем этого участка стала группа компаний «Пермгражданстрой», собственники которой намерены возвести на нем комплекс офисных зданий и отель. Согласно материалам дела, договор между «Моденой» и «Камтрансстроем Плюс» был заключен в мае 2004 года. Сам земельный участок по адресу: Кирова,33 находится в собственности «Модены», прежде на этом месте располагались объекты производства самой обувной фабрики. Ранее руководство «Модены» сообщало пермским СМИ, что в новостройке руководство фабрики получит 20% от площадей построенного здания, причем 10% — коммерческой недвижимостью, 10% — квартирами. Разрешение на строительство было получено обувной фабрикой год спустя, что подтверждается постановлением администрации города Перми. Согласно проекту, с первого по пятый этаж должны были располагаться торгово-офисные помещения, с шестого по 11-й — квартиры. Общая площадь помещений в комплексе по улице Кирова, 33 составляет 5,7 тыс. кв. метров. Сейчас на месте будущего комплекса воздвигнут каркас. Инвестиции в строительство жилого комплекса, по данным „Ъ“, могли составить 500–700 млн руб. Источник, близкий к акционерам «Модены», утверждает, что инвестиции в проект привлекал лишь застройщик. Участники рынка не исключают, что сторонам удастся договориться. «Понятно, что будет многоэтапный судебный процесс, также многое будет зависеть от позиции сторон, — считает директор ООО УК «ЭКС» (управляет торговоразвлекательными комплексами) Елена Жданова. — Предполагаю, что здравый смысл все же возобладает и стороны придут к согласию». Юрист компании «Эксперт Эдвайс» Егор Блинов

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

23

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

считает, что теоретически «Камтрансстрой Плюс» может обратиться в суд с иском о незаконном обогащении, однако в возмещении может быть отказано — признание договора незаключенным означает, что перед сторонами нет никаких обязательств. «Земля под объектом находится в собственности обувной фабрики, и все то, что на ней, в этой ситуации также принадлежит ей, — поясняет господин Блинов. — Если «Модене» удастся оформить права на незавершенное строительство, то она сможет реализовать земельный участок вместе с недостроем». Валентина Ефремова

«ЭЛЕМТЭ» ТЕРЯЕТ ЮРЛИЦО Дата: 2009-06-16 Источник: КОММЕРСАНТЪ. Оригинал документа

Набережночелнинский Акибанк инициирует банкротство ЗАО «Элемтэ». Инвестиционная компания оказалась не в состоянии выплатить банку долг в сумме 95 млн руб. В «Элемтэ» соглашаются с претензиями кредитора. Эксперты полагают, что в нынешних условиях акционеры «Элемтэ» будут заинтересованы в запуске процедуры банкротства компании, тем более что собственники сохранили клиентскую базу и ведут профдеятельность через «Элемтэ Инвест». ОАО «Акибанк» подало в арбитражный суд Татарстана заявление о введении в ИК «Элемтэ» процедуры банкротства в связи с тем, что компания не в состоянии оплатить имеющуюся перед банком задолженность по кредиту. Вчера представитель Акибанка в суде, не пожелавший быть названным в прессе, сообщил „Ъ“, что общая сумма долга «Элемтэ» перед истцом составляет 95 млн руб. Кредит был выдан компании более года назад. От подробных комментариев собеседник „Ъ“ отказался, сославшись на коммерческую тайну. Ранее представитель «Элемтэ» в суде Марина Думпе говорила, что «Элемтэ» привлекла кредит Акибанка в сумме 65 млн руб. В «Элемтэ» считают, что заявление Акибанка подлежит удовлетворению, и не собираются оспаривать его. «В данный момент у компании нет возможности для того, чтобы погасить задолженность перед банком»,— сказала представитель «Элемтэ» в суде. Вчера связаться с генеральным директором ЗАО «Элемтэ» Закией Шафиковой „Ъ“ не удалось — ее мобильный телефон не отвечал.

По данным «СПАРК-Интерфакс», акционерами ЗАО ИК «Элемтэ» являются генеральный директор компании Закия Шафикова (82,7%) и ОАО «Таттелеком» (17,3%). Выручка компании в 2007 году составила 7,6 млрд руб., чистая прибыль — 48,4 млн руб. Финансовые показатели за 2008 в «СПАРК-Интерфакс» отсутствуют. Акибанк — не первый, кто пытается инициировать банкротство «Элемтэ». Как рассказывал „Ъ“ (см. № за 21 января), в декабре прошлого года с подобным иском в арбитраж обратилось строительное ООО «Союзшахтоосушение». Оно предъявило инвестиционной компании долг к оплате в сумме 96,4 млн руб., который возник в результате взаимных расчетов бывших партнеров после разрыва контракта на строительство высотного жилого дома общей стоимостью 780 млн руб. Однако в марте арбитраж отказал «Союзшахтоосушению» и прекратил производство по делу о несостоятельности «Элемтэ» в связи с недействительностью сделки, что, согласно ст. 4 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», не может служить основанием для возбуждения дела о банкротстве. В настоящее время «Элемтэ» не может заниматься своей основной деятельностью — профессиональным управлением ценными бумагами,

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

24

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

поскольку 21 мая этого года в связи с неоднократным нарушением законодательства Федеральная служба по финансовым рынкам отозвала у нее все лицензии — на брокерскую, дилерскую и депозитарную деятельность, а также на управление ценными бумагами. Регулятор также аннулировал квалификационный аттестат гендиректора. Госпожа Шафикова тогда заявила, что собирается оспорить решение ФСФР в арбитражном суде РФ, а также подать жалобу в правительство России. Однако был ли подан иск, в самой компании не комментируют. 5 июня совет директоров Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР) представил «Элемтэ» к исключению из ассоциации. Согласно правилам членства НАУФОР, «Элемтэ» будет исключена из нее, если в течение двух недель от более чем половины членов НАУФОР не поступит возражений», — говорят в ассоциации (в настоящее время ее членами являются 396 компаний). «Процедура банкротства не мешает оспаривать решение об аннулировании лицензий,— говорит директор по региональному развитию ИК „Финам“ Денис Колоусов.— Только вот смысл этого процесса в данном случае невелик». Он отмечает, что «решения ФСФР нанесли существенный удар по репутации компании и даже с лицензиями ей будет сложно привлечь клиентов». Участники рынка говорят, что «Элемтэ» уже давно перевела всех клиентов в дочернее ООО «Элемтэ Инвест» (создано в 2004 году, имеет лицензии на осуществление брокерской и дилерской деятельности и лицензию на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами). «Плохо, что потеряв „Элемтэ“, собственники компании потеряли и лицензию на осуществление депозитарной деятельности,— говорит директор Казанского фондового интернет-центра Максим Гвоздев.— Чтобы сохранить клиентскую базу, им понадобится либо вернуть депозитарную лицензию, либо найти какой-то дружественный депозитарий, который возьмет на себя обслуживание клиентов „Элемтэ Инвест“». «В принципе банкротство ИК „Элемтэ“ не мешает госпоже Шафиковой оспаривать решение ФСФР,— считает источник „Ъ“, пожелавший остаться неназванным.— Скорее всего, даже если „Элемтэ“ смогут обанкротить, на „Элемтэ Инвест“ это не скажется». Денис Колоусов считает, что «собственники „Элемтэ“ предпочтут не увеличивать свои затраты на суды, запустив процесс ликвидации компании». «Контролируемая самими акционерами процедура банкротства сейчас может оказаться оптимальным сценарием»,— отметил господин Колоусов. Юлия Гараева

КОРПОРАЦИИ «ИНКОМ» НЕ УДАЛОСЬ ВЛИТЬСЯ СО СВОИМ ПРОЕКТОМ В ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР «МОСКВА-СИТИ» Дата: 2009-06-15 Источник: Ведомости Оригинал документа

Спустя три года после покупки участка в этом районе «Инком» выставил его на продажу. Инком«выставил на продажу офис в 1-м Красногвардейском проезде, 7, неподалеку от «Москва-сити», рассказал один из застройщиков делового центра. Это подтвердил «Ведомостям» председатель совета директоров корпорации «Инком» Константин Попов.

Корпорация «Инком» Инвестиционно-девелоперская и риэлторская компания Акционеры – Сергей Козловский и Константин Попов. финансовые показатели (2008 г.): выручка – 16,25 млрд руб. Площадь возведенных объектов – 1 млн кв. м, в проекте – 3 млн кв. м. Число сделок – 40 000 (2008 г.).

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

25

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

Несколько лет назад корпорация «Инком», занимающаяся риэлторским бизнесом и загородным строительством, решила расширить деятельность за счет строительства коммерческой недвижимости. 44 сотки с офисным зданием без внутренней отделки площадью 9200 кв. м компания купила три года назад у группы частных инвесторов, говорит Попов. На месте существующего здания «Инком» собирался построить 70этажный офисный комплекс общей площадью 120 000 кв. м. Но на градсовете в конце прошлого года чиновники проект не одобрили. «Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин сказал, что не стоит создавать дополнительные площади, перегружая подъезды к “Москва-сити”, ведь наш участок — на пути к центру города», — вспоминает Попов. Но сейчас отпала инвестиционная привлекательность и самого проекта, и всего рынка коммерческой недвижимости в целом, отмечает Попов. Если до кризиса цена за квадратный метр в офисах в «Москва-сити» достигала $10 000, то сейчас есть предложения, приближающиеся к $3000. «При таких ценах нет смысла рушить существующее здание и строить что-то новое: это нерентабельно с учетом дорогих кредитов. Мы решили не распылять усилия, а продать этот объект и увеличить инвестиции в основной бизнес», — объясняет Попов. Сейчас «Инком» строит шесть коттеджных поселков (857 000 кв. м). Сотрудник отдела продаж «Инкома» сообщил, что здание продается за $50 млн. Попов утверждает, что цена продажи равна цене покупки: «В абсолютном выражении за что купили, за то и продаем». Сама покупка, по его словам, финансировалась из свободных средств. «Цена определена не с точки зрения спроса, а как компенсация понесенных расходов. Но, даже продавая за эту цену, можно сказать, что компания несет убыток, ведь за это время она могла использовать эти средства с большей эффективностью», — говорит Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. В близости к «Москва-сити» Гасиев сейчас видит больше минусов, чем плюсов: в деловом центре сегодня достаточное количество вакантных площадей и любой арендатор или покупатель скорее предпочтет «Сити» как альтернативу.

МЕСТО ДЛЯ ТОРГА Дата: 2009-06-15 Источник: Эксперт Оригинал документа

По мнению крупных казахстанских ретейлеров, дефицит торговых площадей позволяет строить торгово-развлекательные центры (ТРЦ), несмотря на спад рынка. Развитие ТРЦ может привести к вытеснению менее крупных игроков На 21 августа в Алматы запланировано открытие нового торгово-развлекательного комплекса (ТРК) «Апорт». Конкуренты, правда, говорят, что расположен он будет не слишком удачно — на окраине города, в районе коттеджных поселков, проигрывая другим торговым точкам поблизости к центру. Зато «Апорт» будет крупнее, чем конкуренты. Общая площадь нового ТРЦ составит 111 тыс. кв. м. Для примера, Mega Alma-Ata занимает площадь в 80 тыс. кв. м. Создатели проекта уже практически полностью завершили строительные работы — казахстано-венгерская компания Eurasia RED нашла инвестора в лице международной финансовой корпорации IFC, вложившей в центр 25 млн долларов. В Eurasia RED уверяют, что, несмотря на кризис, набрали необходимое количество арендаторов. Среди якорей здесь будут гипермаркеты «Рамстор» и «Казмарт», каждый займет по 10 тыс. кв. метров. Среди рядовых арендаторов в основном держатели франшиз известных мировых брендов одежды. В дальнейшем Eurasia RED планирует

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

26

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

продолжить экспансию на рынок и в августе 2010 года открыть еще один ТРК площадью 100 тыс. кв. м на Кульджинской трассе. «Апорт» не одинок. В начале года алматинское ТОО «Жулдыз Жолы» уже ввело в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Спутник». Общая площадь объекта — 38,9 тыс. кв. м. Этот центр ориентирован в первую очередь на граждан, проживающих в западной части города. Хотя целый ряд проектов в Алматы и Астане приостановлен, некоторые девелоперы продолжают строить и, более того, планируют приступить к новым проектам. Казалось бы, сейчас не время для подобных инвестиций. В fashion ретейле среднего класса продажи во время кризиса упали на 30–50%, в премиум-классе — до 70%. «В данный момент большинство проектов <строительства торговых центров> временно приостановлено из-за отсутствия финансовой поддержки, и их судьба остается неопределенной. Из-за мирового кризиса ретейлеры пребывают в сомнениях в отношении выхода на местный рынок и снижают уровень экспансии, — отмечают эксперты казахстанского подразделения консалтинговой компании DTZ, занимающейся рынком недвижимости. — Как следствие, девелоперы не могут заполнить торговые центры арендаторами на фазе сдачи в аренду, и даты открытия торговых комплексов переносятся». Но некоторые девелоперы не отказываются от своих планов. Они рассчитывают на успех, исходя из данных о дефиците торговых площадей в казахстанских мегаполисах. По данным той же Eurasia RED, в Алматы уже ощущается нехватка площадей в современных торговых центрах, а в Астане и других регионах республики аналогичная ситуация сложится в начале 2011 года. Более того, держатели франшиз от крупных мировых брендов по-прежнему верят в Казахстан и готовы расширять свое присутствие на нашем рынке. Если их расчеты оправдаются, то ТРК получат право на существование, а значительная часть мелких ретейлеров, мультибрендовых бутиков и ТРЦ, уступающих по размерам крупным конкурентам, будет вынуждена уйти с рынка. В ожидании нового поколения Сегодня рынок ТРЦ — это рынок новой и старой столиц Казахстана. Хотя в них, по официальным данным, проживает примерно два миллиона человек (из 16 млн населения страны), розничный товарооборот Алматы и Астаны составляет около 50% от национального товарооборота. На первом месте Алматы, где розничный товарооборот свыше 7,2 млрд долларов в год, в Астане — более 1,3 млрд долларов. Поэтому именно эти два города привлекают строителей торговых центров. Вроде бы торговых площадей в наших мегаполисах хватает. В Алматы, по данным на февраль текущего года, 13 торговых центров с GLA (арендопригодной площадью) 160 тыс. кв. м. Общая GLA торговых центров Астаны составляет 300 тыс. кв. м. Но при этом подавляющее большинство площадей принадлежит к торговым центрам (ТЦ) первого поколения (см. «Три возраста ТРЦ»). В Алматы это 12 ТЦ с общей GLA 122 тыс. кв. м, в Астане на них приходится две трети GLA. «Шопинг-центры первого поколения, как правило, расположены в центре города, но страдают от нехватки парковочных мест, непроработанной дизайн-концепции и отсутствия грамотного подбора арендаторов и продуманной планировки. В среднем величина торговой площади арендатора составляет от 20 до 100 кв. м. Ретейлеры в подобных комплексах в большинстве своем не являются профессиональными участниками рынка», — отмечают эксперты DTZ. Так, в южной столице, за исключением «Рамстора» и некоторых других ТРК, торговые центры и торгово-развлекательные комплексы первого поколения по ассортименту товара напоминают филиал «барахолки», и здесь обычно редко встретишь держателей франшиз известных мировых брендов. Оставшаяся GLA приходится на ТЦ второго поколения. Считается, что их отличает доминирование крупных монобрендовых франшизеров, представляющих известные марки, акцент на развлекательную направленность, а также наличие парковки и хорошая транспортная доступность. Хотя, как отмечают в DTZ, некоторые ТРЦ этой категории все же имеют недочеты, начиная с парковки и до дизайна, и не учитывают такие факторы, как эффективность и удобство для

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

27

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

потребителя. По данным DTZ, на текущий момент в Алматы представлен только один торговый центр второго поколения — Mega, с общей арендуемой площадью 38 тыс. кв. м. Астане повезло больше — тут существует три ТЦ второго поколения — это Mega, Sary-Arka, Keruen с общей GLA 80 тыс. кв. м. ТРЦ третьего поколения на территории Казахстана отсутствуют вовсе. Аналитики утверждают, что большая часть денежного оборота на рынке розничной торговли по-прежнему генерируется на крытых рынках и в шопинг-центрах первого поколения. Из-за нехватки торговых площадей в стране все еще доминирует уличная торговля. Большинство таких точек сконцентрировано в непосредственной близости от центральных улиц города. По данным DTZ, в Алматы в настоящее время на тысячу жителей приходится около 200 кв. м торговых площадей, и только 30 кв. м относятся к современным торговым площадям. Эксперты Jones Lang LaSalle считают, что только два объекта в Алматы можно рассматривать как торговые центры, соответствующие международным стандартам — Mega и «Спутник». В Астане на тысячу горожан приходится 315 кв. м торговых площадей; из них на современные ТРЦ приходится 84 кв. м. Отметим, что в России и Украине в мегаполисах на тысячу жителей приходится около 200 кв. м современных площадей в торговле, а в целом в мире считается, что если в крупном городе этот показатель менее 100 кв. м, то развитым с точки зрения современного ретейла такой город не назовешь. Все бренды будут в гости к нам. Как отмечает заместитель генерального директора и директор департамента аренды сети ТРЦ Mega Alma-Ata Зарина Самигуллина, спрос на торговые площади класса «А», отвечающие всем мировым требованиям ретейла, остается высоким. «В Алматы существует очередь из компаний, желающих занять площадь в ТРЦ Mega. Часть из них официально представляет интересные на наш взгляд торговые марки с мировым именем, но из-за дефицита свободных мест мы вынуждены держать их на листе ожидания. Похожая ситуация сложилась и в Астане», — рассказывает она. «Развиваться в Алматы очень сложно. Мы готовы были открывать бутики, но подходящих мест не было», — соглашается Мадина Досанова, директор ТОО «ТекТрейд-Ка», продвигающего бренд Promod. По ее словам, компания была готова зайти в Mega Alma-Ata, «но там нет свободных площадей нашего формата. Наш магазин на Арбате был имиджевым проектом, а так бренд Promod требует магазин в 200 кв. м. В Mega предлагали второй этаж, а нам нужна именно входная группа, и пока договориться не получилось». При этом она говорит, что верит в перспективы «Апорта»: «Если посмотреть на опыт России и Европы, такие отдаленные ТРК живут и очень хорошо развиваются за счет сильных якорей. Кроме того, это ТРК с большими площадями. Mega, конечно, проект очень хорошего уровня, но маленький», — констатирует г-жа Досанова. Многие франшизеры говорят о том, что им требуются большие площади для магазинов, которые практически невозможно найти в существующих ТРК. При этом они предпочли бы открыть бутик в торгово-развлекательном центре, чем иметь отдельно стоящий магазин. Но им подходит далеко не каждый торговый центр. «Торговые площади в Алматы страдают от тяжелого наследства советского прошлого. Магазины тех лет с низкими потолками и не очень удобными проходами не соответствуют требованиям нынешнего рынка. Переделанные в магазины заводы (вроде “Мерея”) или торговый центр, сделанный из ковровой фабрики, и прочее — не предназначены для торговли вообще», — рассказал один из крупных франшизеров, пожелавший остаться неизвестным. По мнению Зарины Самигуллиной, всемирно известные бренды смотрят именно на качественные торговые центры: с продуманным дизайном, современным инженерным оборудованием и системами безопасности, грамотным управлением, клинингом, паркингом, маркетингом. Особое внимание уделяется и tenant-mix — наполнению ТРЦ арендаторами, потому что мировые торговые марки обычно хотят соседствовать с равными брендами. Вот таких площадей в Казахстане как раз и не хватает. «Мы за развитие подобных центров, потому как гиганты ретейла при входе на рынок какой-либо страны обычно рассматривают не один магазин, а

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

28

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

сеть своих представительств», — говорит г-жа Самигуллина. Владельцы франшиз, опрошенные нами, соглашаются с ней. Ведь набор известных брендов позволяет привлечь в ТРК больше покупателей, что увеличивает проходимость. Покупатели, не найдя товара, который искали в одном магазине с мировым брендом, идут в соседний — так бренды создают друг другу потоки. Якоря не бросать? И все же, несмотря на дефицит качественных торговых площадей в Алматы, найти арендаторов для новых ТРК стало сложнее — утверждают в Eurasia RED. «Главная причина — это системное перестраивание бизнеса франшизеров, работающих в Казахстане на протяжении трех-пяти последних лет. Они столкнулись с изменением наценок на товар и изменением продаж на квадратный метр. Операторам пришлось во время кризиса пересмотреть свою ценовую политику. И если раньше окупаемость магазина была 2–2,5 года, то сейчас 3–3,5. Прежде всего, мы наблюдали проблемы у ретейлеров премиум-сегмента», — рассказывает директор по финансам и бизнес-развитию компании Eurasia RED Дмитрий Ревин. Компания сделала ставку на иностранные бренды, пока не представленные в Казахстане. Примерно 45% брендов, которые будут в ТРК «Апорт», в нашу страну приходят впервые. Например, у нас появится бренд Zara. Он взял площадь на 2000 кв. м — это будет крупнейший магазин Zara на ближайшие семь лет в Казахстане. Также появятся Oggi, Springfield и другие. «Якорей было привлечь очень сложно. Была проведена огромная образовательная работа по развитию знаний о Казахстане за рубежом. На это ушло полтора-два года. Если бы не кризис, у нас было бы больше операторов и они давно бы работали здесь», — отмечает г-н Ревин. По его словам, потенциал тут большой — ведь в Казахстане на сегодняшний день представлено примерно 20% мировых брендов среднего и среднего-плюс класса. Это показывает оголенность потребительского рынка. «Из-за того что рынок оголен, наценки на товар ряда франшизеров выше рекомендованных поставщиком. Нет достаточной конкуренции, и у потребителя нет доступа к тому ассортименту, который существует во всем мире», — рассказал г-н Ревин. Дорогие нам площади К дефициту брендов приводит дефицит и, как следствие, дороговизна торговых площадей. По данным DTZ, в казахстанских мегаполисах уровень арендной платы за магазин в 100–200 кв. м в современном торговом центре варьируется от 600 до 1300 долларов за кв. м в год. В торговых центрах первого поколения средняя ставка составляет около 700 долларов в год за кв. м. Ставки для проектов, находящихся на фазе сдачи в аренду, колеблются между 660 и 1300 долларов за кв. м в год, но большая часть собственников этих проектов запрашивает за помещения от 800 до 900 долларов за кв. м. Участники рынка считают, что это дороговато. Причем в Алматы ситуация менее благоприятная, чем в Астане. По словам г-на Ревина: «Все франшизеры и владельцы брендов говорили, что в Казахстане завышенные ставки аренды по сравнению с европейскими. В странах СНГ ставки выше, чем на развитых рынках. Это происходит потому, что наценки и продажи на квадратный метр выше, чем на развитых рынках». При этом ретейлеры чаще всего отмечают недостаток качественных торговых площадей именно в Алматы, в то время как в Астане иногда говорят об их переизбытке. «Рынок торговой недвижимости Астаны во втором квартале 2009 года отличается значительным насыщением. Вновь вводимые торговые центры, а также строящиеся испытывают значительные трудности с привлечением арендаторов, некоторые из них открываются заполненными менее чем на 50%. Особенно остро стоит проблема с насыщением торговыми комплексами в левобережной части города, где представлена большая часть современных строящихся и действующих объектов», — рассказывает управляющий партнер компании Scot Holland |CBRE | Казахстан Евгений Долбилин. Ситуация в двух городах влияет на ценовую политику торгово-развлекательных комплексов Астаны и Алматы. «В Астане много торговых центров, они все очень лояльны по отношению к арендаторам и есть выбор торговых площадей. Проблема в том, что в Астане все торговые центры концентрируются в одном месте. И если мы открылись в Mega, то не можем встать в Sary Arka, потому что это буквально через 10

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

29

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

шагов. Там ТРК цены сейчас снижают. Например, Mega Astana цены не повысила в этом году, а в Алматы в Mega цены подняли, объяснив это тем, что у них кредит и нужно делать выплаты», — рассказывает Мадина Досанова. «Цены в Алматы на аренду торговых площадей примерно на 200–300% выше мировых. Арендаторам приходится платить такие ставки, потому что больше предложений нет», — отмечает директор по продажам Castro Арман Доспанбеков. Он пессимистично смотрит на ситуацию, считая, что в ближайшие три года ставки падать не будут: «Существующие торговые комплексы строились, когда цены на строительство были завышены в несколько раз. И сейчас им нужно отбиваться, поскольку финансирование у всех в основном привлеченное». В то же время эксперт Jones Lang LaSalle Kazakhstan Светлана Михина говорит, что ситуация неоднозначна: «Некоторые торговые центры цены снижают. Условия аренды меняются. Все зависит от проекта. Для слабых проектов с плохой проходимостью либо туманными перспективами это единственный выход. Успешные проекты цены держат», — отмечает она. Смотри шире Заполняя столицы Казахстана, строители ТРК обращают свои взоры и на регионы. Большинство экспертов сходятся во мнении, что на данный момент самым успешным проектом сети ТРК является Mega, открывшая торгово-развлекательные комплексы в Алматы, Астане и Шымкенте. «Мы пересмотрели некоторые свои планы. Срок окупаемости наших ТРЦ возрос от семи до одиннадцати лет. Тем не менее мы не планируем отказываться от развития нашей сети торгово-развлекательных центров, — отмечает Зарина Самигуллина. — Осенью открываем Mega в Актобе. Это будет самый крупный региональный ТРЦ в Казахстане. Также в планах управляющего нами холдинга Astana Group есть центр в Усть-Каменогорске и, возможно, возведение второй части мегацентра в Алматы». По мнению экспертов DTZ, существует большой потенциал рынка торговой недвижимости в Западном регионе Казахстана. «В связи с развитием нефтяного сектора и учитывая также высокий уровень доходов населения, внимание участников рынка привлекает Каспийский регион». Планы по выходу в регионы есть и у «Апорта», но он их пока не раскрывает. «Строительство концептуальных торговоразвлекательных центров в регионах имеет очень большие перспективы ввиду неудовлетворенности спроса, отсутствия конкуренции, а также уникальности предложений. Современные форматы торгово-развлекательных центров, построенных в ряде регионов, показали высокий уровень посещаемости со стороны покупателей», — говорит Евгений Долбилин. Тем не менее на данный момент новые ТРК в первую очередь будут пытаться закрепиться в Алматы и Астане, поскольку новые бренды, приходя в Казахстан, также начинают экспансию с рынков этих двух городов. Сила бренда «Рано или поздно экономическая ситуация начнет выравниваться, и в выигрыше на тот момент будет ТРЦ, который имеет внятную структуру управления и широкую филиальную сеть. Сейчас недостаточно просто возвести коробку, разбить площадь на бутики и ждать, когда ваши инвестиции начнут окупаться. Поэтому тенденции таковы: упор на мировые бренды, развлекательную часть, уникальные предложения, свободное пространство, эстетическую составляющую и создание положительной атмосферы», — отмечает г-жа Самигуллина. По мнению строителей современных ТРК, этот формат будет вытеснять с рынка отдельно стоящие магазины и торговые центры. «Есть три основных формата ТРК: районные — арендно-пригодной площадью менее 40 тыс. кв. м, на сегодняшний день все проекты в Алматы являются районниками (где есть полноценная торговая и развлекательная часть), городские — 40–70 тыс. кв. м, и региональные — свыше 70 тыс. кв. м; никаких ТРК последних двух классов у нас нет», — рассказывает Дмитрий Ревин. По его словам, опыт зарубежных стран показывает, что сейчас везде происходит укрупнение форматов и идет конкуренция по двум категориям — качество арендаторов и размер арендно-пригодных площадей. Если сегодня пройти по торговым центрам, то можно увидеть, что в отличие от ТРК в торговых центрах гораздо больше пустых бутиков. Вытеснение ТРК более мелких форматов торговых центров

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

30

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

повлечет и вытеснение с рынка более слабых ретейлеров. «Новые торгово-развлекательные комплексы будут сосредоточиваться на сильных мировых брендах», — уверен Арман Доспанбеков. «Ожидается, что будущие торговые центры будут более крупными по своей площади (свыше 50 тыс. кв. м) и будут иметь в своем составе сильных якорных арендаторов. Тенденция вхождения на рынок новых брендов и опытных международных игроков определенно будет способствовать развитию цивилизованной торговли и появлению новых, более крупных форматов ТРЦ, необходимых для международных брендов. Развлекательная составляющая торговых центров становится ключевым моментом и магнитом, притягивающим посетителей в торгово-развлекательные центры», — считает Евгений Долбилин. Василий Калабин, корреспондент «Эксперт Казахстан»

БЕС ГОСТИНИЦ Дата: 2009-06-15 Источник: Эксперт Оригинал документа

Гостиницы в Москве строят очень редко, но девелоперы в кризис начинают переосмыслять их привлекательность Отели как объект инвестиций никогда не были в фаворе у московских девелоперов. Объяснения очень просты: низкая рентабельность и окупаемость до десяти лет. Одно время мэрия даже пыталась навязать застройщикам строительство гостиниц в качестве обременения при возведении офисов и торгцентров. Но тщетно. Наши если и строили гостиницы, то за границей. До кризиса десять крупных столичных девелоперов (среди которых «Интеко», «Баркли», Mirax Group) намеревались вложить в отели на зарубежных курортах свыше 5 млрд долларов. Вложения сулили окупаемость за семьвосемь лет, а рентабельность могла доходить до 40%. Между тем по обеспеченности отелями Москва драматически не дотягивает до европейских показателей. В 2008 году, по данным GVA Sawyer, в столице на тысячу жителей приходилось 1,3 номера. Тогда как в Финляндии — 22,3, во Франции — 20. Нынешний кризис явно усугубит проблему. Аналитики рынка уже подсчитали, что в этом году в Москве откроется не больше трех новых отелей. Столько же было введено в столице в 2005 году.

Экономика в стиле luxury За примерами замороженных гостиничных проектов далеко ходить не надо. Не строится гостиница «Россия». Так и не началась реконструкция мелких отелей вроде «Зари», «Алтая» и «Востока». Затягивается ввод фешенебельного Four Seasons на месте снесенной «Москвы» и лишь частично сдан Grand Hyatt в башне «Федерация». «В 2008 году было открыто пятнадцать гостиниц на 1,7 тысячи номеров — заявленные планы не выполнены наполовину. В нынешнем году результаты будут значительно хуже: многие проекты заморожены, и когда они будут достраиваться, неизвестно», — говорит генеральный директор «Миэль-Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. «В этом году гостиничный фонд столицы пополнится всего 472 номерами», — прогнозирует Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels. В 2010 году к открытию тоже будет готово не больше пары-тройки отелей. Словом, в кризис девелоперам не до гостиниц. Однако это только на первый взгляд. К примеру, в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке падение активности гостиничных застройщиков не так критично. Показатели снизились всего на 7%, констатирует в своем отчете Jones Lang LaSalle. «Сложилась странная ситуация. Вроде бы инвесторов и в хорошие времена не привлекали отели, а сейчас уж тем более. Но когда им говоришь, что именно отели оказались наиболее устойчивы к кризису, тут же возникает интерес», — рассказывает Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства компании СB Richard

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

31

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

Ellis.

Для сравнения: заполняемость отелей за время кризиса упала на 10–15%, а офисов — на 45%. Средние цены на номера просели на 20–25%, а ставки аренды офисов — почти на 50%. Относительную стабильность гостиниц Ивашкевич объясняет увеличивающимся пассажиропотоком и пресловутым дефицитом номерного фонда в Москве. Вместо снесенной гостиницы «Россия», в центре Москвы образовался огромный пустырь. Конечно, все категории гостиниц переживают кризис по-разному. По данным Jones Lang LaSalle, средняя цена номера в отелях категории luxury в апреле этого года составляла 332 доллара, годом ранее — 578 долларов. Падение на 42%. «Качественные отели реагируют на ситуацию очень грамотно. Они руководствуются показателем доходности на номер, поэтому идут на снижение цены, чтобы обеспечить заполняемость, а не держат цены при полупустом здании», — объясняет Смирнова. А Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, добавляет, что снижение цен на 10% означает рост заполняемости на 5%, что экономически выгоднее. Зато недорогие отели, по мнению Смирновой, хотят удержать и цены, и загрузку. В начале года гостиницы категории «дветри звезды», находящиеся под самостоятельным управлением, по традиции подняли цены, в этот раз на 25–30%. И совершили большую ошибку: клиент от них отвернулся. «В категории “три звезды” произошло снижение заполняемости на 25–35 процентов», — отмечает директор отдела консалтинга компании Knight Frank Константин Романов. «Им сложнее адаптироваться к новым реалиям, требуется больше финансовых вложений и времени», — защищает политику таких отелей Омар Гаджиев. Сетевикам, считает он, проще: у них затраты распределяются более равномерно, единая политика развития и стандарты работы. Три против пяти Судя по всему, кризис станет моментом истины для рынка гостиничной недвижимости. Он не только показал ее относительную устойчивость к финансовым катаклизмам, но и раскрыл инвесторам глаза на перспективы отелей вообще и недорогих в частности. Станислав Ивашкевич считает, что у инвестора просто сузился выбор: «Офисы и торговые центры стоят полупустые, жилье не продается. Остаются вариации на отельную тему: апарт-отели, офисы с отелями в составе». К тому же доходность гостиниц, подсчитывает Ивашкевич, снизилась всего на 25%. Девелоперы, строящие жилье, уже давно балансируют на грани нулевой рентабельности. А если учесть, что себестоимость строительства снизилась на те же 20–25%, окупаемость отелей в целом пострадала не сильно. Гаджиев уверен, что при снижении загрузки на 15%, окупаемость может достигать десяти-одиннадцати лет. «Но если правильно стимулировать спрос, пару лет можно отыграть», — уточняет эксперт. В итоге получится восемь лет. По нынешним временам это стандартный срок возврата инвестиций в строительство торгового центра. Кроме того, почти у всех девелоперов есть пресловутые сложности с финансированием. Раньше любой гостиничный инвестор старался замахнуться на люксовый отель. Это было и статусно, и более рентабельно, чем возиться с экономклассом. Себестоимость строительства отелей «три звезды» и «пять звезд» отличалась в 1,5 раза, а цена номеров в них — в три раза и больше. Вот и получалось, что дорогая гостиница окупалась на два-три года быстрее недорогой. Сейчас в погоне за экономией инвестор легко жертвует статусом. «До кризиса девелоперу было сложно доказать, что строить на МКАД “пять звезд” не надо. Теперь он трезво смотрит на возможность земельного участка», — замечает Марина Смирнова. Если инвестор понимает, что в пределах одной категории можно построить номер с менее дорогой отделкой, он на это

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

32

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

соглашается. Омар Гаджиев тоже считает, что кризис может скорректировать стратегию игроков. Если рынок дорогих гостиниц будет проседать и дальше, то девелоперы начнут строить более дешевые гостиницы с понятным позиционированием и адекватной ценой. Ведь массовый потребитель и есть тот самый клиент с деньгами, которому нужен хороший продукт. Гаджиев приводит в пример Париж, где можно найти неплохой номер в трехзвездочном отеле недалеко от центра по цене 50 евро с человека. В Москве таких предложений нет. «Люксовые отели — вообще товар штучный. В любой стране мира “три звезды” составляют основную долю рынка. Наличие достаточного количества качественных гостиниц средней ценовой категории — залог развития бизнеса и туризма», — добавляет Виталий Вотолевский, гендиректор «Желдорипотеки». Его компания еще до кризиса решила строить сеть трехзвездочных отелей в нескольких городах России. Причем девелоперам не всегда нужно стремиться отдать свой отель под управление известному оператору. Независимое управление в трудные времена иногда выходит для собственника плюсом. «Скажем, клиент говорит, что не может платить больше 70 долларов за номер при цене в 100 долларов. Надо соглашаться и просто убрать из номера дополнительные полотенца, шампунь, мыло. Получится экономия, а деньги отель все равно заработает», — раскрывает хитрости Станислав Ивашкевич. Гостиницы, которые входят в сети, такого позволить себе не могут, даже когда каждый клиент на вес золота. Стандарты всегда должны неукоснительно соблюдаться. Обязательный элемент У девелоперов, которые все же с опаской смотрят на вложения в отели, есть хорошая возможность размяться на этой ниве: консультанты по недвижимости советуют им строить многофункциональные комплексы (МФК) с гостиницей в составе. «Гостиница в таком комплексе окупается быстрее, чем самостоятельный проект», — уверена Натали Шмурин, директор департамента маркетинга и продаж компании AFI-Development. Она знает, о чем говорит. В июле AFI-Development открывает гостиницу «четыре звезды» на 159 номеров в МФК «Аквамарин» на Озерковской набережной, где уже построены апартаменты и офисы. Теперь, кроме отеля, добавятся СПА-салон, фитнес-клуб, ресторан. «Произойдет симбиоз преимуществ каждого из типов недвижимости», — гордится новым комплексом Шмурин. Станислав Ивашкевич считает концепцию МФК с отелем гениальной не только с точки зрения удобства для его обитателей, но и экономики проекта. Вся гениальность — в разделении рисков и затрат среди нескольких составляющих комплекса. По мнению Ивашкевича, собственник экономит на эксплуатации, а если решит продать, к примеру, офис или апартаменты, то быстрее окупит проект в целом. Гостиницы довольно технологично вписываются в МФК, отмечает Андрей Бушин: они легче состыковываются с офисной или торговой частью, чем жилье. «Кроме того, финансовые показатели для каждой из функций МФК за счет эффекта синергии на 5–10 процентов лучше аналогичных монофункциональных зданий», — замечает Константин Романов. Однако отель на первых порах все равно не вносит серьезного вклада в окупаемость проекта. Марина Смирнова подсчитывает, что после первого года работы комплекса EBITDA от деятельности отеля составляет всего 30–35% в общей доходности проекта, остальные 70% приносят офисы и прочие составляющие объекта недвижимости. И лишь спустя десять лет гостиница начинает зарабатывать деньги на равных с остальной частью МФК. Но, будучи долгое время «иждивенцем», отель, как хорошее вино, с годами становится все дороже. «Стоимость профессионально управляемой гостиницы со временем только растет, тогда как у офисов обратный тренд. Они морально устаревают. То, что пять лет назад считалось классом А, сейчас может потянуть только на В», — объясняет Омар Гаджиев. Выходит, через десять лет продать гостиницу можно будет на более выгодных условиях, чем офис. К тому же она ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

33

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

поддержит и капитализацию всего МФК. Тем не менее эта истина еще не стала очевидной для девелоперов, и МФК с отелем для столицы большая редкость. Из-за кризиса заморожены проекты в Москве-Сити, пересмотрена концепция комплекса на Головинском шоссе, так и не начал строиться МФК на месте «Горбушки». Хочется верить, что вслед за стабилизацией финансовых рынков к девелоперам придет и понимание преимуществ многофункционального формата недвижимости с отелем как обязательным элементом. Лилия Лобанова

БОЛЬШАЯ АНТИКРИЗИСНАЯ ОПТИМИЗАЦИЯ Дата: 2009-06-15 Источник: Эксперт Оригинал документа

Кризис заставил девелоперов пересмотреть проекты, что пойдет всем только на пользу Девелопмент оказался сферой, едва ли не сильнее всего пострадавшей в результате кризиса. Застройщики находятся под двойным прессом. С одной стороны, банки практически прекратили финансирование строительных проектов. С другой — резко снижается спрос на недвижимость. Но кризис пошел и во благо: застройщики часто вели себя как дети в магазине игрушек, и только растущий рынок прощал глупости и безответственность. Сейчас приходит время пересмотра планов, тщательной разработки проектов и внимательного просчета рисков. Кризис пошел на пользу и городам. Значительное число девелоперских проектов ухудшило бы среду жизни. Больше стало бы пробок и меньше места для парковок, меньше зелени. Резко усилилась бы амортизация инженерных систем города, находящихся не в лучшем состоянии. Как же девелоперы поменяли свои стратегии? Как они оптимизируют свои проекты? Как застройщики собираются выживать?

Искусство строить без денег В этом году, по оценкам экспертов, будет реализовано не более трети заявленных проектов. Объекты, построенные менее чем на 70–80%, застройщики приостанавливают. Или, проще говоря, замораживают. Строительная активность заметна на очень немногих объектах. Тишина на большинстве площадок в районе «Москва-Сити». Остановлено, как посчитали в компании Paul`s Yard, не менее 70% проектов площадью более 500 га в Московской области. Так, на несколько лет заморожен «Остров Барвиха», владельцы «Острова Истра» — MCG и Альфа-банк — совместно ищут покупателя на проект. Сегодня строительные работы по преимуществу вялотекущие. Нет денег — нет рабочих, пришла в компанию какая-то сумма — снова продолжаются работы. В таком режиме существует 90% строек: например, компания «Капитал Групп» прерывалась на проекте «Легенды Цветного»; Central Properties неторопливо возводит бизнес-центр «Двинцев»: стройплощадка периодически пустует. На многих стройках сегодня тишина Компании переносят сроки сдачи объектов, в некоторых случаях более чем существенно. Так, в новом районе Красногорье, где работает компания СУ-155, по некоторым домам (корп. 7–15, мкр 2) люди ждут обещанную госкомиссию уже второй год. Как пообещали застройщики, «строительство этих корпусов будет продолжено в текущем году». ПИК вместо возведения дома на проспекте Буденного, вл. 26 строчит покупателям отписки, постоянно отодвигая сроки сдачи объекта. Закредитованные компании с плохими долгами пытаются продать хоть что-то, чтобы

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

34

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

заплатить кредиторам. Но на проекты сегодня нет покупателей. Те фонды, которые сформированы для приобретения недвижимости, интересуют только стрессовые активы. Как отметил Майкл Голомб, управляющий партнер Marshall Real Estate Management с объемом 500 млн долларов, компания рассматривает для покупки лишь готовые, уже сданные в аренду объекты, расположенные в хорошем месте и с высокой ставкой капитализации — 20% по офисным объектам и 27–30% по логистическим комплексам. На неликвидные проекты дисконт сегодня доходит до 50–60%. Но реальные сделки пока единичны. По мнению экспертов, накопленный застройщиками за годы роста рынка жирок осенью растратится, и тогда появится масса объектов с еще большим дисконтом. В настоящее время единственная работающая антикризисная мера для задолжавших девелоперов — это отдаться банкам-кредиторам. Конечно, сначала компании пытаются договориться о реструктуризации долга. Иногда это удается: банкам нужны живые деньги, а не непонятная для них недвижимость. Но все чаще договориться не получается, и банки становятся владельцами квадратных метров. Так, «Капитал Групп» передала Сбербанку в счет долга проект «Город столиц». АФК «Система» уступила ВТБ 51% акций ОАО «Система-Галс» за символические 60 рублей. Предполагается, что в конце 2009 — начале 2010 года оставшиеся после второй волны кризиса банки станут крупнейшими собственниками недвижимости. И уже сейчас банкиры ломают голову, что делать с этим обрушившимся на них «счастьем». Кому — война, кому — мать родна Многие застройщики занимаются пересмотром параметров запланированных и строящихся объектов. Самый яркий пример полной реконцепции — башня «Россия» Шалвы Чигиринского. Вместо самого высокого (600 м) здания в Европе, которое планировалось возвести в ММДЦ «Москва-Сити» к 2012 году, появится парковка на 3000 машино-мест. Как отмечал главный архитектор города Александр Кузьмин, деловой центр уже сейчас испытывает острый дефицит автостоянок, и девелоперы строящихся небоскребов сражаются за парковочные места. Новая парковка — это положительный эффект кризиса. Вообще, пожалуй, самое важное, что сделал кризис, — заставил владельцев повернуться лицом к клиентам. В уже построенных объектах реконцепция носит очень локальный характер: уменьшают нарезку помещений. Если раньше собственник, к примеру, сдавал минимум один этаж, то сегодня речь идет о 100 квадратных метров. Появились и более мелкие лоты — 30–50 квадратных метров. Перепланировками занялись и владельцы ТЦ: пытаются оживить глухие зоны. Но, увы, подобные меры не очень эффективны — переделать уже построенное здание крайне сложно.

Владельцы недвижимости ищут новые форматы, которые привлекут аудиторию. Например, KR Properties ввела в бизнес-центре «Даниловская мануфактура» новую схему работы — coworking (совместная работа). В рамках проекта communist loft предлагается аренда оборудованных рабочих мест по цене от 350 долларов в месяц. Предложение ориентировано на людей творческих специальностей. И, по словам руководителя проекта Игоря Бевзенко, недостатка в желающих нет. «Торговые центры,

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

35

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

особенно в регионах, также ориентируются на совместное выживание. Пустующие секции могут быть отданы под ярмарку детских товаров местным операторам. Хотя для владельца множество мелких ритейлеров более хлопотно, чем один крупный, на это приходится идти. Потому что главное — сохранить лояльность потребителя, а заменить операторов он сможет потом, когда рынок начнет расти», — рассказывает Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International. Некоторые девелоперы даже сейчас не суетятся, открывая новый объект. Но так могут вести себя те, кто и до кризиса ориентировался на долгосрочные вложения и понимает преходящую природу кризиса. Примером может служить открывающаяся в конце года гостиница Renaissance Moscow Monarch Center, которая, по сути, является конгресс-центром. По словам Оксаны Леоненко, директора по продажам представительства Marriott International в Москве, для проведения мероприятий гостиница располагает помещениями площадью более 1600 кв. м, включая большой банкетный, конференционный и семь дополнительных залов. Сегмент конференц-бизнеса сильно пострадал во многих регионах мира, но большие объемы нового конгресс-центра не пугают компанию. «Гостиница Marriott Royal Aurora также открылась в условиях кризиса в начале 1999 года, но это не помешало ей стать очень сильной и успешно действующей гостиницей в последующие годы», — говорит Энтони Фардон, генеральный менеджер отеля Renaissance Moscow Monarch Center. В Москве существует дефицит конгресс-центров, и в перспективе новая гостиница будет доходным объектом. К тому же в мире привыкли, что гостиничные объекты высокого класса становятся доходными через десять лет, а в Москве пятизвездочные проекты раньше окупались всего за период от трех до пяти лет. Крупным игрокам кризис может давать дополнительные преимущества в конкурентной борьбе. «Антикризисная стратегия нашей компании — это отнюдь не заморозка проектов, а, наоборот, их активная реализация, — подчеркивает Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ Группы компаний “Дон-Строй”. — Если говорить о жилой недвижимости, то основная часть покупателей сегодня ориентирована на готовое и близкое к готовности жилье. Поэтому мы направляем усилия и ресурсы на завершение начатых объектов. Замораживать процесс, экономя на затратах, но и лишая себя доходной части от продаж, бессмысленно». В новых проектах компания работает над изменением концепций: так, для многофункционального комплекса «Звенигородский» рассматривается вариант сокращения офисных площадей с увеличением торговых. Ставку на активную реализацию проектов делает и «Интеко». «Уже летом мы начнем уникальную для нашего рынка недвижимости маркетинговую кампанию. Учитывая опасения клиентов относительно долгостроев и заморозок проектов, “Интеко” возьмет на себя не имеющие аналогов обязательства перед покупателями своих квартир и предложит им беспрецедентные гарантии своевременной сдачи своих объектов, с точностью до минуты!»

— говорит директор департамента внешних коммуникаций ЗАО «Интеко» Геннадий Теребков. Еще одна связанная с кризисом тенденция: менее эффективные конкуренты освобождают место на рынке более успешным. «Торговый комплекс “Вива” в Бутове компании “Акцент Девелопмент” имел трех конкурентов, чьи объекты расположены ближе к метро, — рассказывает Татьяна Ключинская из Colliers International. — Но застройщики этих торговых центров не нашли денег на продолжение стройки, и проекты остановились. В результате более удачливый “Акцент Девелопмент” собрал всех лучших арендаторов, которые ранее планировали сесть в другие ТК». Все поменять «Абсолютное большинство бумажных проектов сегодня перепроектируются. В первую очередь уменьшаются объемы — в два, порой в три раза. Так, ряд девелоперов в “Большом Сити” вместо запланированных 100 тысяч квадратных метров зданий первой фазы предполагают делать 3050 тысяч квадратных метров. Уменьшение объемов

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

36

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

офисных проектов сейчас очень характерно для рынка», — говорит Наталья Бидненко, старший консультант отдела стратегического консалтинга компании DTZ. «Практически все неприостановленные, бумажные проекты претерпевают существенные корректировки. Так, компания “Масштаб” изначально планировала реализовать бизнес-парк на 500 тысяч квадратных метров в рамках проекта А101 по Калужскому шоссе, а сейчас планы ввода офисов существенно сокращены и сделан акцент на индустриальном парке. В Екатеринбурге серьезно изменен проект “Стражи Урала”: все запланированные в проекте офисы будут заменены гостиничными площадями», — рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Собственники стараются уйти от монофункциональных проектов и разрабатывают проекты многофункциональных комплексов. Кризис остудил горячие головы, и застройщики возвращаются к разбивке проектов на фазы: например, сначала посадить якорных арендаторов, посмотреть, как будет жить ТЦ, и потом сделать галерею. Нередким явлением стало изменение функционального назначения объекта. «В Москве один из клиентов JLL решил поменять офисный проект на гостиничный, — рассказывает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга по России и СНГ Jones Lang LaSalle (JLL). — Участок находится в районе Тверской улицы, в переулках за Садовым кольцом и подходит для отеля. В ситуации снижения спроса на офисы такое переформатирование становится возможным». «В проектах, где уже нельзя менять конструктив, мы работаем только с планировками квартир. В проектах на ранних стадиях проводим оптимизацию: убираем парковки, сокращаем общие и полезные площади, — продолжает тему директор по маркетингу УК “Пересвет-Инвест” Ирина Кирсанова. — Основная цель оптимизации — это снижение стоимости для покупателя. Это вызвано падением покупательской способности». Изменение концепций жилых проектов чаще всего проходит с понижением классности здания. «Наиболее востребованным в ближайшее время будет дешевое и качественное жилье. Возможно, быстровозводимое, — говорит заместитель генерального директора по строительству компании “Пересвет-Регион” Николай Климов. — Малоэтажные дома строятся в минимальные сроки. Инвестиции распределяются намного эффективнее, чем при многоэтажном строительстве, что важно при отсутствии длинных денег». «Концепции многих проектов от кризиса только выиграют, — уверена Юлия Никуличева. — Если бы все те огромные проекты, что были запланированы, вышли на рынок, то у них были бы очень большие риски. Дорогие проекты сегодня не нужны». Ждать волны ярких антикризисных продуктов сегодня не стоит. «Если инвестиционно-строительная деятельность фактически парализована по внешним причинам, то новостройки автоматически становятся дефицитным товаром, — считает генеральный директор АКЦ “МИЭЛЬ” Владислав Луцков. — Быстрого оживления стройки в ответ даже на очевидное формирование спроса в отдельных сегментах, например, на жилье низкого уровня комфорта, не произойдет». Петр Синицын

СКОЛЬКО ДОЛЖНЫ СТОИТЬ КВАРТИРЫ В МОСКВЕ? Дата: 2009-06-15 00:00:00.0 Источник: Эксперт Оригинал документа

Столичное жилье дешевеет. Застройщики стараются не снижать планку, а покупатели по-прежнему считают цены завышенными. Сколько должны стоить квартиры, чтобы их начали покупать? Какова справедливая цена на

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

37

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

жилую недвижимость? На эти вопросы мы попросили ответить самых разных участников рынка — девелоперов, строителей, брокеров, архитекторов Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR-группы компаний «Пионер»: — Справедливая цена не может быть ниже себестоимости строительства. Сегодня в Москве для строящегося жилья в сегменте «эконом» нижняя планка цены за квадратный метр — около 70 тысяч рублей, для жилья класса «комфорт» — 80 тысяч рублей, а для бизнескласса — 110 тысяч рублей. Если посчитать стоимость строительства, цену земельного участка, инженерную подготовку участка и так далее, то дешевле себестоимость быть не может. Валерий Лещиков, председатель совета директоров группы компаний «Славянский мир»: — С жильем у нас нездоровая ситуация. Цены сильно завышены: купить квартиру и до кризиса мог себе позволить узкий круг людей. Чтобы выйти из этой ситуации, надо строить много и быстро. В кризис появляются возможности для проектов экономкласса, потому что земля перестает быть инвестиционным активом. Используя нашу строительную технологию «Теплостен», можно в ближайших пригородах Москвы строить комфортабельные трех-пятиэтажные дома и продавать квартиры с отделкой по 30–40 тысяч рублей за метр. В эту сумму войдут и стоимость земли, и строительная себестоимость, и коммуникации, и прибыль застройщика. Александр Кривов, директор Национального градостроительного института: — Цены на жилье сильно завышены. Собственно, строительная себестоимость занимает всего 15– 30 процентов от продажной цены объекта, а львиная часть оставшегося — это административная рента. Можно строить намного дешевле: в Новосибирске компания Святозара Дарнева имеет полную себестоимость в 9–10 тысяч рублей за квадратный метр, а продает таунхаусы по 12–13 тысяч рублей за метр. Думаю, власти сделают все, чтобы удержать цены в Москве. Но в какой-то момент возникнут социальные сдвиги, и ситуация трансформируется, выйдет на другой уровень. Возможно, тогда и откроются возможности для развития сильного проекта строительства по-настоящему доступного жилья. Геннадий Теребков, директор департамента внешних коммуникаций ЗАО «Интеко»: — В Москве достаточно дорогая земля, дорогая инфраструктура, и поэтому стоимость квадратного метра здесь выше, чем в других городах России. Если бы город брал на себя все инфраструктурные вещи, то мы могли бы строить жилье по цене чуть выше 1000 долларов. Андрей Бушин, генеральный директор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость»: — Существуют определенные различия в подходах продавцов и покупателей к принципам формирования цены в условиях кризиса. Продавцы готовы делать скидку до 30 процентов от докризисной цены, покупатели, в свою очередь, хотят покупать процентов на 50 дешевле. Этот разрыв крайне сложно преодолеть. Именно поэтому на рынке наблюдается определенная стагнация. Дмитрий Халин, партнер IntermarkSavills, руководитель департамента стратегического консалтинга: — Сегодня разрыв между справедливой и фактической ценой составляет порядка 35 процентов. Чтобы рынок вернулся к докризисным оборотам, этот разрыв должен сократиться до 5–10 процентов. То есть для того, чтобы рынок ожил прямо сейчас, средние валютные цены предложения должны снизиться одномоментно на 25–30 процентов. Справедливая цена квадратного метра в Москве составляет 3–3,5 тысячи долларов за квадратный метр, а в Подмосковье — 1,6–1,8 тысячи долларов. Разрыв между справедливой и фактической ценой имеет тенденцию к сокращению. За счет снижения цен предложения и одновременно за счет роста справедливой цены, которая, пройдя минимум, постепенно повышается на фоне умеренно оптимистичных

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

38

21.06.2009 -Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

макроэкономических прогнозов. Сергей Баранов, заместитель директора компании «Пересвет-Девелопмент»: — Процесс удешевления жилья не бесконечен. Справедливая цена — это себестоимость строительства плюс норма прибыли. В настоящее время рынок приблизился к справедливым ценам, учитывая текущие расходы строителей, долю города и различные обременения. Оптимальная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса может достигать 130–140 тысяч рублей, в экономклассе — около 100 тысяч рублей. Справедливая цена «квадрата» на недвижимость бизнес-класса в ближнем и среднем Подмосковье — около 60–80 тысяч рублей, а на дома экономкласса в более удаленных районах — 50–65 тысяч рублей. Наталья, архитектор: — Жилье будет считаться доступным, когда квадратный метр будет стоить 2 тысячи долларов. Сергей Канаев, первый вице-президент Группы компаний «ПиК»: — Цены уже скорректировались в конце 2008 года, и сейчас они мало меняются в рублевом эквиваленте. Стремительно уменьшается предложение нового жилья на рынке: за первые пять месяцев 2009 года рынок новых объектов сократился на 20 процентов. Новые проекты практически не стартуют. Кроме того, по прогнозам, около 70 процентов жилья экономкласса в 2009 году застройщики передадут государству. Мы считаем, что к концу 2009 года цены могут вырасти на 10–15 процентов, а то и вообще непредсказуемо рвануть вверх. Согласно нашим данным, индекс доступности жилья в Москве в прошлом году составлял 5,6. В странах Восточной Европы этот индекс выше: в Венгрии — 6, в Болгарии — даже 9. В 2009 году этот индекс в Москве, скорее всего, снизится до 3,5–4. Если следовать этим данным, то цены на жилье вполне справедливы. Олег Томайлы, директор агентства недвижимости «АНТЕР-Недвижимость»: — В дальнейшем от рынка стоит ждать небольшого снижения цен. Но та коррекция, что произошла с начала кризиса, уже сделала интересными инвестиции в недвижимость. Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED: — Что касается сегмента элитной недвижимости, сложилась ситуация фактического отсутствия цены, тем более справедливой. Спрос сместился в сторону готового вторичного жилья, и ценовую политику стали задавать физические лица, решение которых о стоимости объекта стихийны. Сегодня две аналогичные квартиры, расположенные в одном доме, могут стоить очень по-разному. Говорить о стабильной стоимости квадратного метра не приходится, как и о справедливой цене. Ирина Ирбитская, руководитель архитектурного бюро «Платформа»: — Высокие московские цены на жилье не адекватны низкому качеству городской среды. Неадекватны они и если брать мировой контекст, потому что Москва неконкурентоспособна. Это означает, что москвичи скупают жилье в Лондоне, а лондонцы не скупают жилье в Москве. Базовые качества нашего города (небезопасность, грязь, трудности передвижения) и наших квартир (глубокие и узкие темные помещения, неграмотно поставленные инженерные стояки, узкий шаг колонн и несущих стен, маленькие окна) всем известны. Думаю, эта неконкурентоспособность города не изменится еще лет пятнадцать.

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

39