Pyrénées Eco : spécial immobilier mai 2022 – Attractivité : le Béarn est à la mode by La République des Pyrénées

PYRÉNÉESSpécialECO immobilier

MARC ZIRNHELD

SUPPLÉMENT GRATUIT AUX ÉDITIONS DU 5 MAI 2022 - NE PEUT ÊTRE VENDU SÉPARÉMENT

ATTRACTIVITÉ :

le Béarn est à la mode TENDANCE X Les chiffres des professionnels et leurs témoignages mettent en lumière

une amélioration de l’attractivité du Béarn, accélérée par la crise sanitaire.

12 PAGES SPÉCIALES ■

SPÉCIAL IMMOBILIER CAHIER ÉVÉNEMENT

Le Béarn, territoire qui séduit de plus en plus Dynamisme et attractivité. Ce sont les deux mots qui reviennent le plus souvent dans la bouche de nos interlocuteurs, quand on on les interroge sur la santé du marché immobilier béarnais. Un diagnostic effectué dans ces pages avec les rédactions des quotidiens béarnais du groupe SudOuest - «La République des Pyrénées», «L’Eclair», «Sud Ouest Béarn» - à l’heure d’organiser, avec l’appui de la régie «Sud Ouest Publicité», notre traditionnelle conférence annuelle de l’immobilier. Une conférence qui se traduira par l’organisation de trois tables rondes : «la dynamique du marché de Pau», «l’attractivité de Pau et du Béarn» et «les nouvelles tendances de l’immobilier.» Des échanges dont les compterendus seront à retrouver sur nos sites internet et dans nos colonnes.

Des atouts

Avec donc ce constat d’un Béarn qui aimante de plus en plus les acquéreurs et les investisseurs. Et ce n’est pas là qu’une perception, ou une vue de l’esprit, puisque les chiffres récents de la chambre interdépartementale des notaires, guère contestables, confirment que notre territoire de plus en plus couru, bénéficie de son cadre de vie, de sa position géographique, de son cadre de vie mais aussi de la tension que connaissent des secteurs voisins, comme les agglomérations bordelaises ou toulousaines et, plus près de chez nous, le littoral basque. Face à cela, les professionnels locaux sont confrontés à plusieurs défis : être réactifs bien sûr mais aussi proposer des produits correspondant à une demande de plus exigeante, en matière notamment d’environnement et de développement durable mais aussi de niveau d’équipements. A les lire dans ces pages, ils sont plutôt optimistes sur leur capacité à le faire.

RÉALISÉ PAR... z Rédaction N Emmanuelle Gabillat, Stéphanie Savariaud, Romain Bély et Eric Normand. Coordination N Eric Normand

JEUDI 5 MAI 2022

« L’attrait pour le Béarn se confirme encore

davantage »

XVice-présidente Béarn de la chambre interdépartementale

des notaires, Me Sylvie Mendribil note que le territoire béarnais est très recherché par les acquéreurs et les investisseurs. XPhénomène qui profite particulièrement à l’agglo paloise.

À l’heure de notre dernière conférence de l’immobilier en 2021, le marché de l’immobilier béarnais était marqué par une hausse des transactions et des prix. Est-ce toujours le cas en 2022 ? Oui, on a gardé cette année 10 % de hausse sur l’appartement ancien et pratiquement 15 % sur les maisons. C’est énorme pour le Béarn, cela confirme qu’il y a un véritable attrait. On a des zones fortes avec des recentrages : le centre de Pau, l’Est de l’agglo avec Bizanos-Idron et l’Ouest avec Lons-Lescar. Les prix sont soutenus mais on n’a pas les augmentations fulgurantes de la Côte basque. On est dans une région qui se tient. Au Pays basque, les proportions sont comparables mais on n’est pas sur le même niveau de prix. À Anglet, ils sont à 20 % de hausse sur des biens à des prix déjà très élevés. Le Pays des gaves profite-t-il de ces prix exorbitants du Pays basque pour attirer de nouveaux habitants ? C’est une tendance qui existe mais qui reste timide par rapport à d’autres secteurs. On part de plus loin. La hausse est plus significative autour d’Artix, par exemple, qui profite de la proximité de Mourenx et Pau ainsi que de la sortie d’autoroute. Comment expliquer l’attrait des entrées Est et Ouest de Pau ? Historiquement, l’Est est un peu la porte de Trespoey. Ces terrains se sont vendus après le développement de Lescar et

Lons, ils étaient plus recherchés parce que l’environnement était moins développé en enseignes commerciales. C’est un peu moins vrai maintenant. Idron est toujours très attractif avec des prix très élevés. Il y a aussi de très beaux biens à Lons et Lescar pour des prix plus abordables. Comment se porte le marché de Pau intra muros ? À Pau centre, il y a une forte dynamique sur les appartements anciens. On a aussi un regain d’activité sur les maisons à Pau nord, du boulevard Alsace-Lorraine jusqu’à l’hôpital. On a des quartiers comme l’hippodrome qui sont très actifs, avec des commodités et des facilités de transport pour se rendre en centre-ville. On peut avoir des maisons à 280 000 euros. On a vendu beaucoup de biens en 2021, dont certains qui ne partaient pas depuis des mois, voire des années. On a une raréfaction de l’offre aujourd’hui. Cherchez sur Pau un grand ap-

partement de 120 m2 pour une famille, vous aurez du mal à le trouver… La raréfaction des biens à Pau, Lescar, Idron… conduit-elle les acheteurs à s’éloigner ? Non, pas encore. Ce raisonnement se tient sur la Côte basque, mais ici on n’est pas sur cette tendance. On ira peut-être à Poey-de-Lescar plutôt qu’à Lons ou Lescar, mais on arrive quand même à trouver des choses homogènes dans la zone prédéfinie. Les acheteurs restent dans leur région cible. Y a-t-il un effet post-confinement sur le marché béarnais ? Oui, indéniablement. On s’est demandé qui étaient les acheteurs. S’agit-il de locaux qui changent ou de gens qui viennent d’ailleurs ? Et qu’est-ce qui explique cette augmentation des prix et de l’activité ? On n’a pas trouvé une réponse unique. C’est un peu de tout cela à la fois. Simplement, on observe

Sylvie Mendribil note que le Béarn est de plus en plus recherché. © DAVID LE DEODIC

que le confinement a permis aux gens de réfléchir et de se recentrer sur leur quotidien. La plupart se demandent comment l’améliorer. Ce n’est pas simplement passer d’un appartement à une maison, c’est parfois le contraire. On a vendu des appartements sans terrasses. Les gens ont pris le temps de réfléchir à leur véritable besoin. Plus près des écoles, à la ville, à la campagne ? Est-ce qu’on en a marre des trajets en voiture ? Ils ont fait leur étude de marché. Qu’en est-il des investisseurs ? Les Bordelais et les Basques ne peuvent plus acheter du locatif dans leur région et ils investissent à Pau. Les studios et deux pièces en centre-ville ou proches des facultés ont quasiment disparu, ils ont raflé la mise. C’est aussi dû au ratio de rentabilité, on a une université dyna-

SPÉCIAL IMMOBILIER CAHIER ÉVÉNEMENT

JEUDI 5 MAI 2022

III

La fibre déploie ses ailes pour les particuliers et entreprises Plus de la moitié du réseau de fibre optique départemental est désormais réalisée. Une aubaine pour les Béarnais actuels et potentiels, ainsi que pour les entreprises Trois ans après la signature de la convention qui lie le Département à SFR, le déploiement de la fibre optique progresse dans les Pyrénées-Atlantiques. Plus de 126 000 logements sont désormais raccordables sur les 226 000 du contrat initial, soit un peu plus de la moitié du chemin. « On a constaté que sur ces 126 000 logements raccordables, 32 000 foyers ont souscrit un abonnement, souligne Nicolas Patriarche, le président du syndicat mixte La Fibre 64 qui pilote l’opération. C’est beaucoup parce que cela reste un acte volontaire des clients. On n’est pas obligé de passer à la fibre, c’est un choix. »

La fibre plébiscitée

mique, des entreprises avec des gens qui cherchent du locatif. Cela dépasse-t-il le cadre de l’investissement locatif ? Assiste-t-on à pareil phénomène sur le logement principal ? Il y a beaucoup de gens qui au lendemain du confinement, avec la généralisation du télétravail, se sont demandé s’il ne valait pas mieux habiter en Béarn, plutôt que d’habiter à Bordeaux ou sur la côte où c’est devenu un peu sclérosé. Ce profil, c’est surtout celui de jeunes parents avec des enfants. Le Béarn est attractif parce qu’il affiche des prix de l’immobilier attractifs, un accès à l’autoroute, des distractions à proximité… Ils font vite le comparatif. Si vous voulez être à Anglet, dans une maison avec 4 pièces, on est à 560 000 euros, alors que

vous pouvez avoir la même chose à Pau pour 200 000 euros. Il y a des couples qui y regardent à deux fois. Cette hausse des prix et des transactions va-t-elle durer ? Difficile à dire. Ce qui est certain, c’est que les Français aiment la pierre. Les événements actuels n’ont fait que renforcer cette volonté d’être propriétaire, même d’un petit bien. Il y aura un atterrissage cette année, on le prévoit, mais en douceur. On va être rattrapé par le manque de biens. Les prix vont demeurer soutenus mais sur Pau cela restera abordable. L’avantage du Béarn, c’est que le marché est toujours modéré. Pendant la crise de 2008, on n’avait pas eu d’effondrement mais plutôt une stagnation. Il n’y a pas de marché spéculatif en Béarn. I

Dans certains villages comme Caubios-Loos, Beuste, Castagnède ou Aussevielle, plus de la moitié de la population a souscrit un abonnement à la fibre. « Cela signifie que quand la fibre est disponible, elle s’impose. » L’enthousiasme serait sans limite s’il n’y avait ce retard de livraison du délégataire de service public. THD64, la filiale de SFR en charge du chantier, a récemment annoncé un déploiement total pour la fin 2024, soit un an plus tard que le calendrier d’origine. « On n’est pas d’accord, il y a des discussions nourries », précise Nicolas Patriarche. Le syndicat mixte le sait, l’attente est grande dans certains territoires du Béarn et du Pays basque où la fibre est une condition sine qua non pour que

Déjà 32 000 foyers ont souscrit un abonnement à la fibre optique en PyrénéesAtlantiques. © ARCHIVES M.Z les gens restent ou s’y établissent. « On voit arriver de nouveaux habitants attirés par un immobilier plus accessible que dans les grandes métropoles. La fibre leur permet de ne pas perdre en confort par rapport à ce qu’ils connaissaient en milieu urbain. » Le confinement a souvent été un facteur décisif dans leur réflexion. « La fibre était le moyen de garder un lien avec sa famille, de se distraire, de continuer à apprendre… Il y a eu une accélération phénoménale avec le Covid. C’est devenu un besoin essentiel presque équivalent à l’électricité. »

Plus abordable pour les PME

La maxime vaut aussi pour les entreprises qui ont mesuré l’intérêt d’une connexion et d’une présence numérique efficaces. Le Département avait

ZOOM

Des conseillers pour réduire la fracture numérique En plus de s’assurer du déploiement du très haut débit, la Fibre 64 cherche à rendre les usagers le plus agiles possible. Des conseillers du numérique ont donc été recrutés et, dans tout le département, se rendent au plus près des populations. Ils sont une quarantaine à intervenir dans tout le 64 alors qu’on estime qu’en France, la fracture numérique touche 20% de la population.

depuis longtemps poussé le réseau ADSL Iris64 vers toutes les zones d’activité du territoire, mais le coût du raccordement avait dissuadé plus d’une PME. Ce ne devrait plus être le cas avec le réseau THD 64. « L’enjeu, c’est de démocratiser les prix et de rendre la fibre accessible pour les PME, avance encore Nicolas Patriarche. Les prix seront diminués par dix, on peut s’attendre à un transfert massif. » En attendant le raccordement général, le syndicat mixte a développé un réseau public 4G fixe qui peut profiter aux entreprises. Cette alternative portée par l’opérateur Ozone est très présente en Béarn dans les zones où la fibre n’est pas encore arrivée. Une solution pertinente qui a déjà convaincu des sociétés dans l’Est-Béarn, le Nord-Est du Béarn, à Oloron, Sauveterre ou Salies. « Quand on se compare avec d’autres départements voisins, on se rend compte qu’on n’est pas si mal lotis dans le 64, conclut Nicolas Patriarche. Sans l’initiative publique, les choses seraient peut-être moins avancées qu’elles ne le sont aujourd’hui. »

SPÉCIAL IMMOBILIER CAHIER ÉVÉNEMENT

JEUDI 5 MAI 2022

Chez Square Habitat, on note qu’« on est toujours dans une période faste pour l’immobilier » Après la crise sanitaire, l’immobilier ne s’est jamais aussi bien porté, battant tous les records de transactions ces derniers mois. La hausse du coût de la vie, la flambée du prix des matériaux de construction et la guerre en Ukraine pourraient bien rebattre les cartes. Le marché immobilier français sort d’une année 2021 exceptionnelle avec 1 178 000 transactions dans l’ancien (d’après les Notaires de France). Un record jamais égalé. « L’activité a été importante dans un temps précis et limité », observe Bertrand Harry, Directeur Général du groupe PG Immo (Square Habitat, émanation du Crédit agricole Pyrénées Gascogne). Cette activité soutenue s’explique aussi du fait que les urbains ont estimé qu’ils pourraient vivre autrement et mieux dans les zones plus rurales et les villes moyennes comme Pau. Les confinements successifs ont obligé les Français à vivre 24 heures sur 24 dans leur logement, et de nouveaux projets d’acquisition ont émergé. « Certains ont véritablement souhaité donner un nouveau sens à leur logement qu’ils ne supportaient plus, d’autres ont eu envie d’un extérieur comme un balcon ou un jardin ». Jusqu’à la pandémie, les grandes métropoles étaient attractives parce qu’elles étaient liées au travail. « Mais, comme le travail est devenu « télétransportable», les villes moyennes sont devenues attrayantes. Depuis maintenant pratiquement deux ans, il y a un fort engouement pour Pau », note Bertrand Harry. « On s’est aperçu que l’on pouvait vivre autrement et bien mieux que dans les grandes métropoles », poursuit le spécialiste.

Pau, ville moyenne attractive

Aujourd’hui encore, la demande est nettement supérieure à l’offre. « Sur le marché palois, les prix ont augmenté de plus de 20 %. Les gens se sentent bien à Pau et il y a donc peu de turnover », affirme Bertrand

«LA CRISE SANITAIRE A RÉVÉLÉ QUE LA PIERRE EST UNE VALEUR REFUGE.» BERTRAND HARRY, DIRECTEUR GÉNÉRAL DU GROUPE PG IMMO dans des endroits moins urbanisés, ce qui participe à une dynamique très importante sur les villes moyennes dont Pau bénéficie toujours. Et si après les années 2012-2013, les hausses de carburant avaient rendu les zones semi-rurales et rurales inintéressantes, les acheteurs y retournent aujourd’hui. Le télétravail a tout changé car, même si le coût du carburant est plus élevé, les déplacements ne sont plus quotidiens, ce qui équilibre finalement le budget d’un ménage. Cependant, et Bertrand Harry le reconnaît : « Le marché est beaucoup moins actif que ce qu’il n’était au début de cette année ». Sans toutefois s’écrouler.

Un reste à vivre qui se réduit

Le statut de ville moyenne de Pau renforce son attractivité. © ARCHIVES NICOLAS SABATHIER Harry. Une maison qui se situe en première couronne de l’agglomération paloise, à 250 000 ou 300 000€, se vend immédiatement. Il existe des différences de prix suivant les quartiers. Mais un bien en bon état, adossé à une terrasse ou un balcon ou une maison avec un jardin, va être plus qu’attrayant. Alors, pourquoi ne pas faire construire ? « Les terrains à vendre se situent plutôt à Gelos, Idron, Lescar… Les propriétaires fonciers, qui étaient sur la réserve, sont devenus opportunistes ». Certains terrains sont en effet vendus très chers et les maisons qu’il faut construire dessus subissent l’augmentation des coûts des matériaux. Le budget risque donc d’être conséquent. Bertrand Harry tempère néanmoins cet « opportunisme » : « Ce n’est pas un si mauvais calcul… La valeur énergétique va devenir un sujet important. Les acheteurs vont construire des maisons dans des normes aux qualités énergétiques bien supérieures à l’ancien et, dans une dizaine d’années, ce bien aura une valeur plus importante qu’un bien ancien qu’il

faudra rénover. » D’autant que les loyers sur le marché locatif subiront le même sort puisque « leur indexation prend en compte l’augmentation du coût de la vie et de la construction », prévient Bertrand Harry.

Les prémices d’une incertitude

Au 1er mars 2022, la base de prix se situait entre 1 700 et 2 000 € du mètre carré pour un appartement à Pau, et 2 300 à 4 000 € pour une maison en périphérie. L’achat immobilier reste donc un acte engageant,

mais attractif. Autre donne qui s’invite sur le marché immobilier : la guerre en Ukraine. « A la télévision, on voit les immeubles situés dans les grandes villes détruits par les bombes. Cette valeur refuge dans l’immobilier, qui semblait inébranlable, est tout à coup devenue fragile, friable », remarque Bertrand Harry. « Ceux qui se projetaient dans un investissement sur plusieurs dizaines d’années se questionnent ». Mais les acquéreurs estiment, toujours aujourd’hui, qu’il est préférable de vivre

Bertrand Harry, directeur général du groupe PG Immo Square Habitat.

D’ailleurs, même si « les prix ont encore augmenté d’environ 2 % depuis le début de l’année 2022, on est toujours sur une période faste pour l’immobilier », confirme Bertrand Harry. Et ce, malgré les conditions de crédit qui sont plus restrictives. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a donné un encadrement plus ferme sur des obtentions de crédits depuis le 1er janvier 2022. Le taux d’emprunt a lui aussi légèrement augmenté. Ces deux paramètres « ne permettent plus à certains d’acheter ou d’y consacrer le budget qu’on avait imaginé en 2021. Les potentiels clients sont obligés de revoir leurs ambitions. Ceux qui partaient sur du neuf, par exemple, ont tendance à revenir sur de l’ancien, et ceux qui voulaient de l’ancien sont obligés de chercher avec moins de mètres carrés…» L’inflation sur les énergies et l’alimentation a aussi une incidence sur les emprunteurs puisque le remboursement se monte généralement à 33% du budget de la famille. Automatiquement, le reste à vivre va diminuer, ce qui peut fortement impacter un projet immobilier.

SPÉCIAL IMMOBILIER CAHIER ÉVÉNEMENT

JEUDI 5 MAI 2022

Le COL démultiplie sa créativité dans l’agglomération paloise

Le spécialiste de l’accession sociale à la propriété porte plusieurs projets phares à Pau et dans l’agglo. Il y est notamment question du « bail réel solidaire », ce dispositif qui simplifie l’accès à la propriété.

À Pau, les riverains de la rue Carrérot ont salué unanimement la disparition des vieux immeubles fatigués qui occupaient depuis des lustres l’angle de la rue Bonado. La démolition de ces verrues a fait place nette pour une future résidence en R + 3 avec jardin privatif portée par le COL, le Comité ouvrier du logement, spécialiste de l’accession sociale à la propriété et de l’habitat participatif.

Avec la SIAB rue Carrérot

« Cette opération a été possible grâce au soutien de la SIAB (Société immobilière et d’aménagement du Béarn) », précise Nelly Huger-Garrigou, la responsable de l’agence paloise du COL. « La SIAB était propriétaire de plusieurs immeubles qu’il fallait détruire. La Ville également, de même que le Conseil départemental et un privé. » Pour faciliter la requalification de l’îlot, la SIAB et la Ville ont cédé leurs biens à l’euro symbolique. Le nouvel ensemble amiral sera composé de 39 logements allant jusqu’aux T4 et T5. « Nous avons la volonté de faire venir les familles en centreville, poursuit Nelly HugerGarrigou. Pour ce faire, on s’est dit qu’il fallait absolument un parking souterrain, de grands logements et un lieu de vie sympathique et accueillant. D’où ce cœur vert que nous avons réfléchi comme un petit jardin de chez nos grands-parents avec cheminement et petit potager. »

«ON A BEAUCOUP D’IDÉES POUR RENDRE POSSIBLE CE QUI NE L’EST PAS D’HABITUDE.» IMED ROBBANA, DIRECTEUR DU COL

Avec cette résidence baptisée l’Arraditz, située rue Carrérot à Pau, le COL va proposer 39 logements. © COL Les nouveaux habitants de l’angle accéderont à la propriété par l’entremise du Bail réel solidaire (BRS), la spécialité maison. « Ce dispositif dissocie le foncier et le bâti, précise Imed Robbana, le directeur du COL. On n’achète que la cellule logement et on loue le foncier. C’est le cœur de notre activité, l’accession sociale à la propriété. On a été pionnier et on est aujourd’hui l’opérateur qui en fait le plus en France. »

Le BRS est aussi à l’oeuvre à Lons, où le COL livre ce mois-ci 14 maisons individuelles au cœur du lotissement situé au nord de la ville, près de la rocade nord-sud. Le COL est aussi à Billère où il aménage un îlot de centre-ville avec la SEPA. Ici, c’est un autre dispositif qui est mis en œuvre : la SCIAPP, société civile immobilière d’accession progressive à la propriété. « Ce système qu’on appelle plus souvent location-vente

Des maisons de ville en construction avenue Honoré Baradat. © E.N

permet à des personnes qui sont locataires HLM de payer l’équivalent de leur loyer en devenant peu à peu propriétaires de parts dans une SCI », explique encore Imed Robbana.

12 maisons à Saragosse

Il est aussi mis en place dans le quartier Saragosse à Pau, où le COL va prochainement construire 12 maisons. Le Comité ne s’arrêtera pas là. Il est actuellement en étude de faisabilité pour un petit lotissement de centre-bourg à Gelos où il devrait aussi être question de BRS. « On a beaucoup d’idées pour rendre possible ce qui ne l’est pas d’habitude, conclut Imed Robbana. On accepte la complexité pour que des gens aux revenus moyens accèdent à la propriété. Le BRS permet par exemple d’acheter des terrains un peu plus chers que ce qu’on faisait et donc de nous rapprocher des centres-villes. C’est absurde de toujours trouver de nouveaux terrains pour construire toujours plus de logements. Il faut de nouveaux modèles. »

En France, l'énergie pèse sur les acquisitions Dans le pays, les prix de l'immobilier ancien ont poursuivi leur hausse au premier trimestre, selon les données publiées par les réseaux d'agences, qui voient des acquéreurs réviser leurs projets devant la flambée des carburants et de l'énergie. Les tendances à l'oeuvre depuis la sortie des confinements sont toujours là : succès des maisons individuelles, hausse des prix sur l'ensemble du territoire sauf à Paris, offre insuffisante par rapport à la demande. Au premier trimestre, les prix au mètre carré ont progressé de 8,2% selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), qui prend en compte les données de ses agences franchisées mais aussi celles recueillies sur des portails en ligne. C'est dans le Grand Ouest que les prix ont le plus augmenté, avec plus de 15% de hausse en Bretagne et près de 11% en Pays de la Loire. Mais la flambée des prix des carburants et de l'énergie commence à avoir des conséquences sur le marché. S'il y a encore quelques mois, certains étaient prêts à faire quelques kilomètres de plus pour accéder à un bien, ils sont désormais regardants sur l'éloignement d'un logement par rapport aux infrastructures de transport ou leur lieu de travail. De la même façon, certains foyers préfèrent opter pour un logement un peu plus petit pour ne pas subir leur facture d'énergie à terme. Les professionnels notent un léger regain d'intérêt pour les appartements et la région parisienne, possiblement imputables à la flambée des carburants et des coûts du chauffage. Le marché est contradictoire depuis quelques années. Les maisons permettent, notamment en zone périurbaine, de répondre à cette demande de la pièce en plus, du jardin pour pouvoir s'isoler ou pour gérer les enfants, et en même temps on a de nouvelles aspirations qui engagent une partie des clients à revenir vers les centres-villes. Les professionnels s'inquiètent également de l'accès plus restreint aux crédits immobiliers, avec la remontée des taux d'intérêt conjuguée aux nouvelles règles qui plafonnent le taux d'endettement des ménages à 35% de leur revenu.

SPÉCIAL IMMOBILIER CAHIER ÉVÉNEMENT

La SIAB multiplie les projets pour le centre-ville de Pau

JEUDI 5 MAI 2022

L’agglo de Pau cible les

familles Rue Marca, cet immeuble situé au 6-8 a été repris et sera cédé à un promoteur. © E.N

Chargé de participer à la revitalisation du centre-ville, l’opérateur vient d’achever plusieurs projets et en prépare d’autres. Créée en 2010, la Société immobilière et d’aménagement en Béarn (SIAB) est loin d’en avoir fini avec la redynamisation du centre-ville de Pau. Si les dernières années ont vu de nombreux immeubles rénovés et des façades retrouver des couleurs, il reste encore du pain sur la planche pour cette filiale du bailleur Pau Béarn Habitat et de l’aménageur Sepa. D’autant que ses missions s’élargissent et prennent même une dimension communautaire puisque cinq communes de l’agglomération paloise - Billère, Gan, Gelos, Bizanos et Jurançon - pourront désormais bénéficier de l’’apport de la SIAB. « Ces communes souhaitent elles aussi dynamiser leur centre-ville et ont demandé des études d’îlots sur les emplacements stratégiques » éclaire Olivier Subra, directeur de Pau Béarn Habitat.

Des logements à rénover

Mais en attendant, c’est bien à Pau que les résultats apparaissent. Olivier Subra met en avant trois projets pour lesquels la SIAB est intervenue. « Dans le quartier au pied du château, autour de la place de la Monnaie, nous intervenons en complément de ce que la Ville s’apprête à réaliser. » C’est ainsi que la SIAB s’est rendue propriétaire des immeubles délabrés de la rue du moulin, après de longues négociations avec les propriétaires, et va désormais laisser la place à Domofrance. Le bailleur va réaliser des logements et des bureaux pour le Conseil départemental. «Mais sans la SIAB, il n’y aurait pas

eu tout ce programme. » Tout près, toujours dans le cadre de sa mission de reprise de bâtisses vétustes, la SIAB a racheté le 6-8 de la rue Marca et va le proposer à un promoteur. Et dans le même ordre d’idées, elle s’est positionnée sur le 10-12. « Tout ce quartier va évoluer. Les promoteurs doivent remettre les logements en bon état. »

Une démarche incitative

Mais la SIAB n’intervient pas que dans le cadre de la remise à niveau de logements. La redynamisation du centre-ville concerne aussi des projets tertiaires. Comme celui de la rénovation de la galerie Joffre, où elle a fait un long travail d’acquisition des cellules. « Tout l’intérieur est désormais maîtrisé. La Ville va pouvoir y installer la Maison de l’habitat pour avoir des locaux plus grands. » Le permis a été déposé et les travaux débuteront en septembre pour huit ou neuf mois. La SIAB, elle, récupérera les locaux de la rue des Cordeliers et n’exclut pas de s’y installer afin de gagner en visibilité. Enfin, troisième exemple, la reconversion de l’îlot Carrérot-Bonado. Après avoir livré la villa Margot, « un bâtiment patrimonial très qualitatif de quatre logements», la SIAB a aussi laissé la parcelle voisine au Comité ouvrier du logement. L’opérateur s’apprête à débuter le chantier d’une résidence, qu’il a baptisée Arraditz et qui proposera 39 grands appartements (lire aussi en page 5). « Ces trois opérations sont différentes mais stratégiques. La SIAB réalise un travail de veille quotidien et raisonne immeubles par immeubles. Nous avons lancé une nouvelle DUP. Les propriétaires ont l’obligation de faire des travaux et s’ils ne le peuvent, la SIAB peut se porter acquéreur. C’est ce volet incitatif qui permet de faire bouger les choses. »

La communauté d’agglomération de Pau-Pyrénées travaille à remuscler ses coeurs de ville. Et note un intérêt croissant des promoteurs. C’était il y a quelques jours au conseil communautaire de l’agglomération Pau-Pyrénées. Le bilan à mi parcours du Plan local de l’habitat (PLH), que présentait le vice-président en charge du dossier Pascal Mora, mettait en lumière de bonnes nouvelles, notamment sur la dynamique du territoire dont on ne s’attendait pas forcément à ce qu’elle se réveille. « On amortit clairement la perte des habitants et nous sommes en voie de stabilisation » résume Thomas Zellner, chef du service de l’habitat à l’agglo. Pour autant, tout n’est pas parfait alors que les services communautaires constatent que la ville est pourtant de plus en plus en convoitée par les promoteurs.

Marché de report

« Des choses nous ont alerté sur la surproduction immobilière. L’agglo toulousaine est bloquée par son PLU qui a été rejeté et les promoteurs n’arrivent plus à y travailler. Sur Bordeaux, les espaces à l’urbanisation sont fermés. Sur l’agglo basque, il y a la tension que l’on connaît. Nous sommes désormais, à Pau, un marché de report car nous sommes une ville d’importance où il y a une vraie dynamique immobilière, et cela reste encore relativement facile pour un promoteur de faire des opérations. » Conséquence, quasiment chaque semaine des promoteurs toquent à la porte de l’agglomération avec des projets. Des habitants s’installent. « On

voit arriver des Toulousains, des Bordelais, des Parisiens… On commence aussi à voir arriver les Basques. Ils s’éloignent du littoral et se disent que finalement, autant vivre à Pau. D’autant qu’il y a ici un vrai bassin d’emplois. » La fin du dispositif Pinel a d’ailleurs été une bonne nouvelle pour le marché local. «C’était de la défiscalisation, et 80% des logements en Pinel étaient achetés par des gens qui n’avaient vu jamais Pau de leur vie. Cela devient des copropriétés à problèmes avec leurs tout petits logements. Et ce n’est pas vraiment notre cible qui est plutôt familiale. Les opérations que nous soutenons sont destinées à des propriétaires occupants. Nous préférons avoir des gens qui habitent ici » explique Thomas Zellner.

Urbanisme négocié

Avec les promoteurs, l’agglo applique la doctrine dite de l’urbanisme négocié. «On renforce cette posture d’aménageur du territoire. Les promoteurs viennent nous voir, et on se met d’accord sur le projet, car c’est important d’avoir l’aval du politique, pour avoir un produit qui correspond au marché. La cible en cœur d’agglo, c’est plutôt la famille, avec des typologies de logements plus grands, des espaces extérieurs, de l’accessibilité… Notre travail, c’est cela au quotidien, de construire la ville avec les porteurs de projet. » Pour le gros projet de Bouygues à Trespoey par exemple, une dizaine de rendez-vous ont eu lieu avant la mise en route du

Comme ici à Lescar, avec au fond le lycée Jacques Mono programme. De quoi échanger sur les prix, les surfaces... Tout cela afin de séduire ces jeunes familles qui aujourd’hui ont encore une large tendance à habiter à l’extérieur de la communauté d’agglomération où les terrains sont moins chers. « Le but, c’est que le cœur de ville soit en pleine forme, habité, que les gens y vivent, pas seulement qu’ils y consomment. Il nous faut donc accompagner les promoteurs, être vigilants et incitatifs pour développer des grandes typologies de logements. Cela permet aussi de lutter contre l’étalement urbain, qui coûte à tout le monde, notamment aux ménages. » D’autant que ces grands appartements n’ont ensuite pas de mal à trouver preneurs. « Sur le projet de la Sepa, l’îlot Navarrot, entre rue des Orphelines et Barthou, les deux T4 au dernier étage sont les deux produits où la liste d’attente est la plus longue. Parce qu’il y a du parking, de belles surfaces et une terrasse, mais il y a surtout la qualité de la ville et une situation où tout peut se faire à pied.»

SPÉCIAL IMMOBILIER CAHIER ÉVÉNEMENT

JEUDI 5 MAI 2022

VII

Pourquoi les agences restent incontournables Avec internet, vendeurs et acheteurs de biens immobiliers sont tentés de gérer eux-mêmes leurs prospections et leurs transactions, sans se rendre compte de toutes les contrariétés que les professionnels leur évitent. Explications.

od, les coeurs de ville sont une priorité communautaire. © NICOLAS SABATHIER La réhabilitation n’est pas oubliée et est complémentaire des nouveaux programmes inscrits dans le PLH, qui comprend autant de logements neufs à réaliser que de logements à réhabiliter : 750 et 750.

Priorité coeur de ville

« En logements réhabilités, on n’y est pas encore complètement, et en neuf on est à un peu plus que cela, aux alentours de 950. On va donc essayer de freiner un peu le neuf en s’accordant avec l’urbanisme sur le PLUI pour phaser l’ouverture à l’urbanisation des terrains. On va aider aussi à accompagner, en ingénierie notamment, ceux qui veulent travailler du bâti ancien en centre-ville. Le recyclage urbain ou immobilier, c’est essentiel. C’est d’ailleurs pour cela qu’existe la concession avec la SIAB qui récupère des immeubles anciens, les renégocie et les revend à des promoteurs, ou alors fait ellemême en maîtrise d’ouvrage directe des opérations. On a une OPAH-RU, un PIG et on a cette concession. Donc tous les outils pour que les gens s’installent en

cœur de ville. » C’est aussi pour cela que les services de l’agglo s’inquiètent d’une surproduction immobilière. « Nous sommes allés voir toutes les communes pour faire le point, parcelles par parcelles, sur les projets en cours et ceux qui allaient sortir. 100% ne sortiront pas, certes. Mais en cumulant toutes ces opérations, nous sommes arrivés à ce constat de surproduction.. Sur beaucoup de communes, des terrains vont partir et vont produire un volume de logements qui n’est pas corrélé à la démographie.» Principal risque, l’accroissement de la vacance avec un taux de délaissement important, c’est à dire un nombre de logements qui deviennent vacants comparativement au nombre de logements construits. «Actuellement, il est de 25%. Sur 100 logements neufs, on en rend vacant 25, ce qui est beaucoup trop. Certes, il y a 10 ans, il était à 80. Mais on ajuste les objectifs pour réguler et parfois refuser des opérations. Là, on va se concentrer plutôt sur le cœur d’agglo. On doit vraiment avoir cette régulation. »

Internet a révolutionné les missions des agences immobilières. Elles auraient pu se réduire, voire disparaître, mais, étonnamment, « on n’a jamais eu aussi peu de ventes entre particuliers », remarque Emile Schmitt, gérant d’une agence Era à Pau. Une tendance remarquable depuis une dizaine d’années malgré la multitude de plateformes en tous genres qui encouragent les annonces gratuites, ou des réseaux sociaux qui favorisent aussi les contacts. Pau et son agglomération recensent 120 agences immobilières, et c’est dans ce secteur super concurrentiel qu’Emile Schmitt a installé sa franchise ERA il y a trois ans. Huit collaborateurs, dont deux exclusivement dédiés à la location, travaillent au 13, avenue du Général-de-Gaulle à Pau.

Les particuliers reviennent

Car tous les nouveaux outils ne facilitent pas toujours les transactions de particulier à particulier. Ils peuvent même devenir un vrai cauchemar pour ceux qui ne souhaitent pas passer par un professionnel. « Aujourd’hui, beaucoup de particuliers reviennent chez nous après plusieurs tentatives de commercialisation », confirme le directeur. « Ils sont confrontés à énormément de demandes mais, souvent, les gens qui viennent visiter pratiquent, en fait, du tourisme immobilier. Ils ne sont pas forcément res-

«LA RÉGULARITÉ NOUS PERMET D’AVOIR UNE VRAIE EXPERTISE SUR LA DÉFINITION DES PRIX.» EMILE SCHMITT, GÉRANT D’UNE AGENCE ERA À PAU

Emile Schmitt, patron d’une agence Era de Pau, rappelle l’importance de passer par un professionnel qui connaît bien le marché. © E.G pectueux, polis, ne respectent pas les horaires de rendezvous, sans parler de ceux qui ne viennent pas… » Si les relations entre vendeurs et acheteurs n’ont jamais été aussi faciles et incitent les particuliers à se débrouiller eux-mêmes dans leurs démarches, ils n’ont aucune garantie d’aboutir à une transaction.

Le juste prix

La première chose qui pourrait convaincre de confier son bien à une agence est d’obtenir une estimation fiable en cohérence avec la réalité du marché du moment. « Un particulier déménage en moyenne tous les sept ans. Nous, nous faisons des ventes toutes les semaines… Cette régularité va nous permettre d’avoir une vraie expertise sur la définition du prix. » Autre point essentiel, passer par une agence immobilière favorise sa mise en valeur. D’abord dans la rédaction de l’annonce, car « notre mission est aussi de mettre tous les points valorisants en perspective en utilisant les bons mots pour optimiser le référencement afin que l’on trouve le bien sur Internet. » Ensuite, par l’image. Si les particuliers disposent d’outils bien pratiques sur leurs téléphones, les agents immobiliers, eux, ont les moyens d’aller encore plus loin. « Pour réaliser les meilleures photos possibles, on fait parfois appel à des professionnels. On utilise aussi d’autres supports comme la vi-

déo, la visite virtuelle, et, pour les produits premium, on va faire des prises de vue avec un drone pour donner une idée de l’environnement, de la vue, des aspects extérieurs ».

Succès du mandat exclusif

Les agences immobilières proposent généralement deux sortes de mandats pour vendre un bien : le mandat simple et l’exclusivité (ou mandat unique). « Quasiment la moitié de nos annonces actuelles sont des mandats uniques », constate l’agent immobilier. « Nous sommes autour de 43 à 44 %. Voilà un an, on était presque à 60 %. » Plusieurs raisons expliquent ce nouveau phénomène. Outre les points cités plus haut (valorisation du bien…), les clients comprennent mieux que les agences s’investissent pour leur exclusivité. « Ce n’est pas un gage de sécurité, prévient Emile Schmitt, mais un investissement gagnant-gagnant. » Pendant le délai de cette exclusivité, l’agence est la seule à pouvoir vendre. Elle va donc y consacrer plus de temps, investir davantage de budget et mettre en place plus d’actions. « En exclusivité, le délai moyen de vente est de 80 à 90 jours. Il faut compter jusqu’à deux mois de plus pour les mandats simples », reconnaît le professionnel qui avoue un investissement moindre, dans la mesure où il existe une possibilité que le bien se vende par un autre intermédiaire…

VIII

SPÉCIAL IMMOBILIER CAHIER ÉVÉNEMENT

JEUDI 5 MAI 2022

Axias Habitat se diversifie et anticipe la demande environnementale Le promoteur basé à Pau mais aussi Biarritz va lancer trois nouveaux projets cette année. L’attractivité de Pau et du Béarn, le promoteur Axias Habitat est bien placé pour la vérifier de près. Les deux associés, Julien Pardon et Alexandre Bardaji, et leur équipe, relèvent ainsi que le cadre de vie, la situation géographique et le niveau d’équipements du territoire séduisent de plus en plus de monde. La commercialisation qu’ils ont conduite avec leur programme le Clos Mazoyer, dans le quartier du XIV-Juillet à Pau, permet en effet de nourrir leur argumentaire. « Le Clos Mazoyer est désormais quasiment fini puisque la deuxième tranche sera achevée au mois de juin. 16 appartements seront livrés ce qui fera un total de 30 logements dont 80 % seront occupés par des propriétaires occupants » détaille Julien Pardon.

Du nord de la Loire

Et sur les 30 ventes, seize l’ont été par des clients qui arrivent de l’extérieur du Béarn. « Ils sont du Nord de la Loire, de la région parisienne, de Reims, Nantes ou Lille… Ce sont majoritairement des gens qui souhaitent passer leur retraite dans le Sud Ouest. La présence de la mer, de la montagne, la qualité de vie que l’on trouve ici mais aussi le niveau d’équipements, de culture, de santé sont des éléments qui reviennent régulièrement dans les rendez-vous commerciaux que nous avons » précise Julien Pardon. Parmi les autres acquéreurs du programme, on trouve des familles, issues de l’agglomération ou du reste du Béarn, qui souhaitent se rapprocher du cœur de ville. « Mais la grande évolution, c’est que nous n’avons que trois ou quatre propriétaires bailleurs, alors qu’il y a quelques années, nous vendions 50 % à des propriétaires qui allaient louer. »

De nouvelles maisons

Autre programme qui a connu un joli succès, celui des Jar-

À Pau, les Jardins de l’Oussère n’ont pas eu de mal à trouver des acquéreurs. © AXIAS HABITAT dins de l’Oussère, 10 maisons contemporaines situées au nord de Pau, qui seront livrées en octobre et ont elles aussi séduit le public, notamment les familles. C’est d’ailleurs non loin que le promoteur s’apprête à lancer un programme similaire. « Nous avons gagné un appel d’offres de la ville et allons construire sept maisons individuelles. » La commercialisation débutera en juin et un démarrage des travaux est prévu en décembre. Les deux autres chantiers de 2022 sont pour Axias, marqué du sceau de la diversification. Un immeuble de bureaux de 1000 m2 va ainsi s’élever à Pau, sur les allées Catherine-deBourbon. « Malgré le développement du télétravail, on assiste à un retour au bureau. Il y a un besoin de relations sociales. On a déjà de la demande. La zone est attractive et bien desservie. » Côté logements enfin, Axias Habitat nourrit un programme de lotissements à Montardon avec 18 lots à bâtir, en partenariat avec Domofrance pour une partie sociale. Lancement commercial prévu en juin. Le promoteur intervient enfin sur le littoral puisqu’il va terminer la construction de six maisons à Saint-Pée sur Nivelle, qui seront livrées en fin d’année et participer à la refonte du coeur de ville de Soustons, avec

la construction de 50 nouveaux logements et commerces. « Ces deux zones, Pau et Pays basque/ Landes sont complémentaires. Ici, c’est plus simple pour trouver un terrain et plus long pour la commercialisation. Là-bas, la commercialisation va vite mais trouver du foncier est beaucoup plus compliqué. Le marché est très tendu. »

Changement de paradigme

Dans ce paysage, Axias Habitat essaie de coller aux nouvelles demandes des clients et aux exigences environnementales. « Depuis le début de l’année, l’axe majeur venu bouleverser notre métier, c’est la place prise par l’environnement et le développement durable. » La guerre en Ukraine a accéléré le phénomène, avec en toile

de fond une nouvelle réglementation (passage de la RT 2 012 à la RE 2 020, lire ci-contre) qui impose désormais une production d’énergie pour le chauffage et l’eau chaude beaucoup plus verte. « Nous avons des clients qui refusent aujourd’hui des appartements qui vont consommer du gaz. » De fait, c’est tout un changement de paradigme qui est à l’œuvre. « Nous allons arriver à mettre au point des logements qui créeront leur propre énergie, qui auront des bornes de recharge pour les voitures par exemple… Ce sont des produits qui vont contribuer à l’attractivité et qui vont dans le sens de l’histoire. Pour nous, c’est un défi passionnant » concluent Julien Pardon et Alexandre Bardaji.

À Saint-Pée-sur-Nivelle, six maisons seront livrées en fin d’année. © AXIAS HABITAT

De nouvelles règles pour la construction La loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a prévu l’entrée en vigueur d’une nouvelle réglementation environnementale des bâtiments dite RE2020. Selon le ministère de l’Ecologie, son objectif est de «poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et du confort des constructions, tout en diminuant leur impact carbone.» Elle s’articule autour de trois principaux axes. D’abord, poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et la baisse des consommations des bâtiments neufs. La RE2020 va au-delà de l’exigence de la RT2012, en insistant en particulier sur la performance de l’isolation quel que soit le mode de chauffage installé. Ensuite, diminuer l’impact sur le climat des bâtiments neufs en prenant en compte l’ensemble des émissions du bâtiment sur son cycle de vie, de la phase de construction à la fin de vie (matériaux de construction, équipements), en passant par la phase d’exploitation (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage…), via une analyse en cycle de vie. Enfin, permettre aux occupants de vivre dans un lieu de vie et de travail adapté aux conditions climatiques futures en poursuivant l’objectif de confort en été. Les bâtiments devront mieux résister aux épisodes de canicule, qui seront plus fréquents et intenses du fait du changement climatique. La RE2020 repose sur une transformation progressive des techniques de construction, des filières industrielles et des solutions énergétiques, afin de maîtriser les coûts de construction et de garantir la montée en compétence des professionnels. La RE2020 s'applique par ailleurs en plusieurs temps: dans un premier temps, elle concerne les maisons individuelles et les logements collectifs ; dans un second temps, les bureaux et les bâtiments d’enseignement primaire et secondaire et dans un troisième temps, les bâtiments tertiaires spécifiques : hôtels, commerces, gymnases.

SPÉCIAL IMMOBILIER CAHIER ÉVÉNEMENT

JEUDI 5 MAI 2022

L’Office 64 de l’habitat veut développer des résidences novatrices en Béarn L’Office départemental de l’Habitat est aujourd’hui le premier bailleur social du 64 avec comme priorité davantage de logements inclusifs en Béarn et soulager les tensions sur le locatif au Pays basque.

Tension au Pays basque

«IL Y A PLUS DE 18 000 DEMANDES DE LOGEMENTS SUR LE DÉPARTEMENT.» THIERRY MONTET, DIRECTEUR DE L’OFFICE 64 DE L’HABITAT

Location : la crainte d’une multiplication des passoires thermiques

Seuls les logements bien isolés pourront être loués.© ARCHIVES P.P

Le Pays basque représente 80 % de la production de logements avec une « situation hyper tendue » selon les mots de Thierry Montet, directeur de l’Office 64 en raison de l’inflation de la demande même à l’intérieur des terres. « Le locatif est la priorité des élus au Pays basque pour réhabiliter l’existant et bâtir la ville sur la ville ». À Anglet, il s’agit par exemple de passer de bâtiments d’un à trois étages pour un total de 24 logements. Un grignotage en hauteur indispensable en raison de la rareté des loyers. « Il est indispensable de continuer à produire du logement social, il y a une tension terrible au Pays basque avec des durées d’attente très longues », ajoute Thierry Montet.« Il y a plus de 18 000 demandes de logements sur le département avec une augmentation de 10 % des demandes qui reflète cette situation du Pays basque ». Le directeur de l’office estime également que les habitants ont de plus en plus de mal à louer dans le privé et se dirigent donc vers les logements sociaux : « A 15 euros du mètre carré c’est compliqué, il faut compter 900 euros pour un 65-70 m2 aujourd’hui », ajoutet-il, et de rappeler que 75 % de la population peut obtenir un logement social. Les coûts de production ont également augmenté de 20 %, et donc « nos objectifs devront être revus à la baisse », ajoutant que des mesures sont également prises pour éviter l’envolée des prix :

Comme ici en Soule, l’Office 64 de l’habitat veut créer de nouveaux logements pour répondre à la demande. © MATHILDE AGOR. « soit on construit directement, soit les promoteurs doivent nous verser un pourcentage d’appartements à un prix plafond au-dessus d’un certain nombre de résidences ».

Du cousu-main en Béarn

La situation est différente en Béarn où « il est possible de faire du cousu main avec des produits vraiment adaptés », renchérit Thierry Montet qui cite le lancement il y a quelques mois de la marque Ovéole, une série de résidences à destination des personnes âgées ou en situation de handicap, des logements « tournés vers le partage, l’échange, le lien social, la bien-

veillance et la cohésion ». Le but est la prévention et la lutte contre l’isolement : « la première a démarré à Laroin, nous en livrons une sur Artix et à SerresMorlaàs, une autre est en construction à Ger », précise-t-il. Des résidences qui répondent à un vieillissement de la population et une volonté des personnes de revenir en centrebourg. Les prestations sont adaptées à l’évolution de la dépendance des personnes concernées, avec par exemple l’installation de chemins lumineux pour mieux se repérer le soir et éviter les chutes, ou des systèmes automatiques pour éteindre le gaz, ou baisser les stores.

ZOOM

12 000 logements Créé en 1951, l’Office 64 de l’Habitat est un office public dont la collectivité de rattachement est le Département des Pyrénées-Atlantiques. Acteur du logement social au service des collectivités, il a pour vocation d’aménager, construire et gérer durablement des logements aidés à destination de ménages à revenus modestes. Avec près de 12 000 logements locatifs, il propose des biens immobiliers à la location et à la vente (accession sociale à la propriété). Son siège social est basé à Bayonne et il dispose d’agences à Orthez et Billère.

« On travaille avec les CCAS sur ces projets qui sont des projets sociaux avec du lien et de l’animation. Sur Lescar nous avons également un projet d’habitat inclusif novateur pour les jeunes déficients intellectuels, les seniors et les étudiants », ajoute le directeur de l’office public de l’Habitat 64.

Bail réel solidaire

En ce qui concerne l’accession sociale, l’Office 64 vend en « bail réel solidaire » : « on reste propriétaire du foncier et on vend les volumes de l’appartement, les gens achètent l’appartement et on leur loue le sol, ce qui permet d’acheter moins cher, on évite ainsi la spéculation à la revente ». L’objectif de production de l’office en Béarn est de 250 logements locatifs par an et 150 accessions, avec cette année une progression exceptionnelle de 130 logements. Dans tout le département 12 000 logements ont été déployés sur 172 communes, dont 340 logements en projet dédiés aux seniors et 26 projets engagés en faveur de l’habitat inclusif. I

Le nombre de logements mis en location va-t-il dégringoler dans les années à venir ? C’est en tout cas un risque sur lequel alertent beaucoup de professionnels de l’immobilier depuis plusieurs mois. Suite à l’adoption de la loi Climat et résilience, l’an dernier, les logements les plus consommateurs d’énergie et les plus émetteurs de gaz à effet de serre, les fameuses passoires thermiques, seront progressivement interdits de mise en location. Une première échéance a été fixée par décret au 1er janvier 2023. A compter de cette date, en France, quelque 90.000 logements de la classe G du diagnostic de performance énergétique (DPE) seront considérés comme “énergétiquement indécents” et seront à ce titre interdits de location. Suivront tous les biens de la classe G, au 1er janvier 2025, puis ceux de la classe F, au 1er janvier 2028, et enfin ceux de la classe E, au 1er janvier 2034.

5 millions de logements

Au total, selon les données provisoires du ministère de l’Ecologie, près de 5 millions de logements seront concernés par cette interdiction de location et devront donc faire l’objet de travaux énergétiques pour rester sur le marché locatif. Soit légèrement plus que les 4,8 millions de logements estimés avant l’entrée en vigueur de la réforme du DPE. Un grand nombre de logements pourraient donc sortir du marché locatif si les propriétaires n’engagent pas de rénovation de leurs biens. Ce qui renforcerait mécaniquement la pénurie de logements disponibles. Selon la Fnaim, près d’un quart (23%) du parc locatif privé est ainsi menacé à horizon 2028, et jusqu’à la moitié (48,5%) à horizon 2034.

SPÉCIAL IMMOBILIER CAHIER ÉVÉNEMENT

A Pau, Essor mise sur un pôle médical et parie sur Bosquet

JEUDI 5 MAI 2022

Pau Béarn Habitat sur tous les fronts

À l’écoute des remontées du terrain, le groupe Essor développe un pôle médical, et un pôle artisanal au nord de Pau. Pour répondre à l’obligation réglementaire de rendre les immeubles accessibles à la patientèle des professions médicales et accompagner la synergie de l’hôpital, Essor a développé un projet de pôle médical de 4 000 m2 avenue de l’Europe, près du centre Hélios. Une opération qui marche plutôt bien puisque l’immeuble est déjà commercialisé à 80 % avec des professions centrées sur la périnatalité et des médecins généralistes. « Il existe une vraie valeur ajoutée de rencontrer les médecins, on crée du lien et l’accompagnement est apprécié », souligne Loubna Louza, directrice de l’agence Pau Pyrénées d’Essor, d’autant plus qu’il est nécessaire de calibrer les besoins de ces professions médicales qui disposent souvent d’immobiliers disparates, et qui apprécient de se regrouper pour réduire les coûts, tout en se rapprochant des pôles hôpitaux/cliniques. Des développements que le groupe Essor a déjà réalisés sur Bayonne et Pau avec ses partenaires.

Village artisanal pour les PME

D’autres projets sont en développement au nord de Pau pour les PME avec le développement d’un village artisanal. « Nous sommes un acteur ancré dans le territoire, nous identifions les besoins qui remontent du terrain, c’est vraiment notre valeur ajoutée, notre agilité », souligne Loubna Louza. Essor accompagne donc les PME/PMI au nord de Pau avec du foncier aménagé sur lequel sont construits des locaux et des bâtiments pour surfaces à l’achat.

Un village artisanal qui va voir le jour à côté de Polaris sur un terrain de 8 000 m2 divisible en petits lots pour les PME. Mais Essor se diversifie également dans le loisir avec l’acquisition du centre Bosquet à Pau. « Nous sommes propriétaires depuis juillet 2021, avec le rez-dechaussée où se trouvent actuellement les Galeries Lafayette et le sous-sol où se trouve Casino », indique Jean-Yves Langla, directeur général du groupe Essor. « Il s’agit de recalibrer et redévelopper le centre avec la collaboration la mairie, de l’agglo et bien sûr des riverains », explique – t-il, évoquant « un travail long avec le tempo qui est celui de nos occupants », dont les Galeries Lafayette qui ont leur propre calendrier quant à leur déménagement.

Redonner vie à Bosquet

Il faut aussi prendre en compte la « complexité technique avec des habitants qui sont au-dessus du centre, il s’agit de planifier des travaux sur une zone occupée avec des phasages nécessaires et un objectif : répondre à des besoins avec des activités qui ont du sens et les faire cohabiter ». Redonner vie et énergie à Bosquet c’est l’objectif affiché d’Essor avec quelques pistes en réflexion pour participer à l’attraction du centre-ville pour s’adresser « à tous les publics ». L’implantation de services de loisirs, orienté vers la jeunesse et la petite enfance « complémentaire du shopping » est ainsi à l’étude. Des projets qui s’inscrivent dans « une cohabitation avec les riverains » insiste le groupe Essor «sans générer de nuisance » Quelques hypothèses sont mentionnées comme une « crèche ou une salle de sport », avec une dimension « intergénérationnelle ». Il s’agit également de gérer les flux et la sécurité avec des façades « tournées vers la Place d’Espagne ».

Si la rénovation de Saragosse reste son gros morceau, le bailleur de l’agglo est engagé sur d’autres chantiers.

Entre la rénovation de son parc social, le chantier de nouvelles résidences ou encore l’aménagement de cellules commerciales, le bailleur Pau Béarn Habitat (9 065 logements), né il y a quasiment trois ans des fusions de l’Office palois de l’habitat et de la Béarnaise, ne manque pas de travail. Avec toujours pour seul territoire d’intervention, l’agglomération paloise. « Nous n’allons pas aller sur le HautBéarn, les Landes ou le Pays basque » explique le directeur général Olivier Subra.

Saragosse change de visage

D’autant qu’au sein de l’agglo, Pau Béarn Habitat peut lancer des chantiers très variés. « Notre dossier symbolique, c’est la rénovation du quartier de Saragosse qui va bien encore nous occuper durant les cinq années à venir » détaille Olivier Subra. Avec une étape symbolique qui sera franchie cette fin d’année avec la livraison du pôle Laherrère. Un investissement de 24 millions d’euros pour bâtir 11 5 000 m2 aussi bien dédié à l’habitat (180 logements pour les jeunes et les étudiants), qu’aux services (une antenne du commissariat de Pau), à la formation ou à l’entrepreneuriat. « Quasiment 100 % des cellules sont réservées. Il reste à caler les brasseries et les occupants pourront rentrer à partir de janvier » explique le directeur de PBH. Ce chantier s’ajoute aux autres conduits au sein d’un quartier qui bénéficie de l’appui de l’ANRU (Agence nationale pour le renouvellement urbain.).

Notamment tous ceux qui concernent la rénovation des barres d’immeubles. La tour Isabe a été démolie et le programme se concentre désormais sur les réhabilitations. L’objectif est de rénover 2 à 3 résidences par an. « La tour des Fleurs sera terminée le mois prochain, Ansabère et Saragosse totalement finies à l’intérieur. Nous aurons Anglas et Arrémoulit puis Ayous et Gaube. Dès que nous démarrons une opération, nous pensions à la suivante. En tout, nous allons rénover 1 500 logements sur les 1 800 que nous avons dans le quartier. » La rénovation est centrée sur l’amélioration énergétique mais aussi les cuisines, salles de bain et WC. Les entreprises interviennent aussi dans les parties communes qui avaient beaucoup vieilli mais également à l’extérieur, pour repenser les stationnements, les voies piétonnes, les bancs, l’éclairage… Enfin, toujours à Saragosse, PBH a répondu à l’appel à projets lancé pour la construction de logements en

A Saragosse, comme ici pour la tour des Fleurs, le accession à la propriété sur la friche Corisande, qui accueillait jadis les résidences étudiantes.

143 logements à Bizanos

Parmi les autres projets du bailleur dans l’agglomération, la résidence du Lawrence, près du parc du même nom, sera livrée l’an prochain alors que la rénovation de la résidence le Boulevard, au bout d’AlsaceLorraine, et ses « 35 logements qui étaient en très mauvais état » est elle aussi en voie d’achèvement.

SPÉCIAL IMMOBILIER CAHIER ÉVÉNEMENT

JEUDI 5 MAI 2022

L’Agence surfe sur la vitalité de Pau et le Béarn L’agence immobilière de Julie Joanin et Christopher Auriau constate une frénésie d’investissements à Pau et une activité soutenue partout en Béarn pour peu qu’on soit au prix. L’appartement de troisième étage est décoré avec un goût certain. Les murs anciens et le parquet sont soulignés par des meubles modernes ou chinés dans une épure qui peut donner des idées aux acquéreurs. Julie Joanin et Christopher Auriau ont installé « L’Agence » dans ce bel appartement avec vue de la place Albert Ier il y a quelques mois. Un bon moyen de mettre en confiance la clientèle et de s’offrir une vue périphérique sur Pau… et le marché immobilier béarnais.

Petit ralentissement

bailleur veut rénover 2 à 3 résidences par an jusqu’en 2027. © NICOLAS SABATHIER Toujours en matière de logement social, PBH entend cibler les communes où il y a des besoins. « La programmation du logement locatif social demandé par l’agglo est de 160 par an. C’est fixé dans le PLH (programme local de l’habitat). » Le bailleur palois en prend la moitié, soit 80 par an, le reste étant pour ses confrères. À Bizanos, Olivier Subra annonce ainsi l’acquisition d’un terrain de trois hectares, avenue Foch, au pied du château de Franqueville, pour développer 143 logements. « Il y aura une cinquantaine de logements locatifs sociaux, mais aussi de l’accession à la propriété, des terrains à bâtir. Nous venons d’obtenir le permis d’aménager. »

Reste enfin un autre volumineux dossier sur le bureau du directeur de PBH. Celui du passage Carnot. On n’est pas là dans le logement mais dans la revitalisation urbaine et la reconversion d’une vieille friche, l’ancienne caserne des pompiers, déménagée à Saragosse dans les années 90. « C’est un projet important pour nous, conduit aussi dans le cadre du dispositif Action Coeur de Ville. Nous serons livrés en septembre en raison des retards de matériaux. Nous allons bientôt choisir les occupants. Nous avons 56 dossiers pour 15 cellules maximum. Ce sera de l’artisanat d’art. Nous voulons faire un endroit très qualitatif » conclut Olivier Subra.

ZOOM

Nouveau siège et projet d’entreprise Dans le cadre de son développement, PBH planche toujours sur la construction d’un nouveau siège pour réunir 120 salariés (sur 145) répartis actuellement entre le siège d’Alsace-Lorraine et les bureaux de l’avenue Fouchet. PBH a aussi travaillé à un projet d’entreprise, qu’il a baptisé En Daban 2025, document qui fixe la stratégie pour les années à venir.

« Le Béarn a toujours collé au national, rappelle Julie Joanin. En France, on a assisté à une hausse de 15 % du volume des transactions. Ici, on a eu un début d’année très fort puis un petit ralentissement pour un volume global en hausse de 20 %. Il faut tempérer selon les agences mais c’est une année extraordinaire. » Christopher Auriau, associé et responsable « transactions » de l’Agence, note plusieurs tendances concomitantes. « Il y a le post confinement, les taux très bas qui donnent toujours envie d’acheter, et il y a toujours l’attrait des Français pour la propriété immobilière. » « Après le Covid, il y a aussi la peur de la crise économique, ajoute son associée. Ceux qui perdent de l’argent placé à la banque avec l’inflation. C’est pour ça qu’on a beaucoup d’investisseurs et une hausse de prix de 10 % en moyenne voire 30 % sur les petites surfaces. Le studio qu’on achetait 40 000 euros à l’époque, vous ne le trouverez plus à moins de 70 000 euros. » Le Béarn et sa modération légendaire offrent des investissements sûrs qui rapportent peutêtre moins qu’au Pays basque mais offrent un ticket d’entrée plus accessible. « Économiquement, on prend assez peu de risques ici, souligne Christopher Auriau. On a l’attrait de Total, un

tissu économique assez varié et qui n’est pas dépendant d’une seule activité au contraire de certaines villes. »

Pau, Oloron et plaine de Nay

Si Pau et sa proche agglomération restent des locomotives du marché, tout le Béarn profite de l’éclaircie post-Covid. « Tant qu’on est au prix, ça marche bien partout », observe Julie Joanin. La diversité des acquéreurs assure une vitalité de tous les types de produits ainsi que le liste Christopher Auriau. « On a des investisseurs qui misent sur des petites surfaces qui vont se louer, des premiers achats qui partent parfois plus loin que le centre-ville : le nord de Pau, Billère, Lons. On a des familles qui veulent plus grand et qui sont prêtes à aller à Uzos, par exemple. On a aussi des jeunes couples qui viennent de villes plus grandes et qui veulent de l’hyper centre avec des grands appartements qui partent très vite. » À Pau, les biens qui cochent toutes les cases commencent à tutoyer les sommets. On ne parle pas de cet appartement d’exception de 130 m2 vendu récemment 950 000 euros mais de ces logements qui additionnent vue Pyrénées, ascenseur, taille conséquente et garage. « On rentre dans le produit d’excep-

tion pour lequel les gens n’hésitent pas à payer le prix fort. » Dans les communes voisines, l’Est est toujours recherché même si d’autres villes se sont refait la cerise : Uzos, Gelos, Billère, Lons, Jurançon, SerresCastet. Plus loin, deux zones sont privilégiées aujourd’hui : le Haut-Béarn et la plaine de Nay. « Oloron et les proches vallées marchent très fort, note Julie Joanin. On a doublé des volumes de ventes grâce au télétravail. Quand on sait qu’on vient que deux ou trois fois en ville, on peut accepter vingt-cinq minutes de route. Avant le Covid, beaucoup de ces clients n’auraient jamais poussé jusqu’à Oloron. » Même phénomène autour de Nay où les prix commencent à s’apprécier. « C’était une zone un peu moins active et ce sont là aussi des biens plus grands, plus abordables, proches de la nature qui sont plébiscités. » Même Orthez ou le NordBéarn profitent du phénomène général. « Attention, le marché n’y explose pas, il faut être au prix. Mais on a une activité soutenue et des biens qui partent plus rapidement qu’il y a quelques mois encore. Mais Orthez n’a pas encore connu l’attrait d’Oloron ou de la plaine de Nay. »

SPÉCIAL IMMOBILIER

JEUDI 5 MAI 2022

Comment valoriser son chez soi avec une architecte d’intérieur : l’exemple d’ADK Pour aménager ou ré-agencer un intérieur, un architecte d’intérieur peut aider à concrétiser un projet et l’accompagner entièrement dans sa réalisation. À Pau, ADK architecture, aura toujours des solutions pour valoriser l’espace. Rendez-vous au dernier étage du 23 de la rue Tran, à Pau. Le décor est posé. Le souvenir de l’austère cage d’escalier qui mène à cet appartement s’efface instantanément. Il est ancien, le parquet craque un peu, et on sent que les portes ne datent pas d’hier… Parfaitement rénové avec des éléments modernes, il conserve tout le charme de l’ancien qu’il met si bien en valeur ! Bienvenue dans les locaux que l’agence ADK architecture occupe depuis 2019. « Quand on a acheté, on a tout rénové nousmêmes », précise Hélène Krieger, dirigeante de l’agence. « Bien que l’extérieur ne soit pas mis en valeur, on est sur l’un des plus beaux immeubles de Pau, avec une statue en bronze classée… » Cette grande bâtisse, à la façade jaune et bleue, baptisée la « Tour du bourreau », a en effet été l’une des maisons du dernier bourreau de Pau. Hélène Krieger a débuté son activité dans un petit appartement de la rue Montpensier, « au fond d’une cour un peu glauque », se souvient-elle, « avec un escalier microscopique… » L’adresse de la rue Tran crédibilise encore

L’aménagement des combles offre de belles possibilités dans les appartements anciens. © ADK ARCHITECTURE. davantage son activité dans laquelle s’investissent six autres collaborateurs.

Gestion des volumes

Souvent confondu avec le décorateur, l’architecte d’intérieur intervient d’abord dans la gestion des volumes et sur l’optimisation des espaces. Selon Hélène Krieger, cette confusion est entretenue par les émissions de télé qui ne donnent pas les bons filtres aux téléspectateurs. Son rôle, à elle, est d’abord de rénover ou de transformer des espaces intérieurs. « Les gens ont envie d’être bien chez eux, d’autant plus de-

puis le Covid. On a eu beaucoup de demandes de déco que l’on a réorientées. Nous, on s’occupe plutôt du réaménagement intérieur, quand il manque une pièce, par exemple, ou qu’il faut un bureau en plus qui n’était pas prévu… » La rénovation intérieure peut englober la démolition des cloisons, la réalisation d’extensions, d’aménagements de combles, de surélévations des toitures, d’ouvertures de façades… ADK peut prendre en charge un projet complet, partiel ou, plus simplement, apporter des conseils experts sur un projet en vérifiant les faisabilités techni-

ques dans un premier temps, financières, ensuite, en chiffrant les coûts des travaux envisagés. « Nous proposons aussi des visites conseils d’une heure pour accompagner les futurs acheteurs. C’est une prestation un peu à part mais qui peut déboucher sur une maîtrise complète du projet final avec le descriptif technique, le choix des matériaux, la planification les différentes phases de travaux… »

Garder l’âme des bâtiments

Et des projets, il y en a… et des tendances aussi. D’une année sur l’autre, elles peuvent

d’ailleurs se bousculer. Actuellement, les particuliers ont une préférence pour les grandes pièces mais referment les cuisines. « Les cuisines ouvertes sont encore demandées mais on a tendance à les refermer notamment avec des verrières ou des claustras qui permettent de refermer des pièces tout en gardant visuellement le volume. » Autre tendance, le papier peint classique ou panoramique revient à la mode, souvent collé sur un seul mur tandis que les autres sont peints. L’architecte d’intérieur intervient sur différents types de chantiers, que ce soit des maisons ou des appartements mais Hélène Krieger a ses préférences : « J’aime travailler sur les appartements anciens, de type haussmannien, des vieilles granges, des vieilles maisons. Le cœur du métier est de rénover l’ancien… Dès qu’on a un bâtiment tout tordu, tout de travers, avec des vieilles pierres, une grande hauteur de plafond, des murs tout biscornus, on aime ça ! Et on fait ce métier pour ça et, aussi, pour conserver le maximum d’éléments anciens. » Son but : faire émerger l’authenticité d’un bâtiment pour lui redonner du cachet, tout en utilisant des matériaux modernes, faciles d’entretien et ergonomiques. L’architecte mêle les styles, recherche « l’équilibre entre l’ancien et le moderne, pour conserver l’âme de ces bâtiments ». Renseignements sur www.adk-architecture.com. Tél. 05.33.11.35.37 et 06.27.29.09.81.