Collectief wonen in stedelijke herbestemmingsprojecten

MASTERTHESIS

UNIVERSITEIT ANTWERPEN FACULTEIT ONTWERPWETENSCHAPPEN OPLEIDING INTERIEURARCHITECTUUR Masterproef ter verkrijging van de graad van Master in de interieurarchitectuur — Laurens De Muer Promotor: Eva Storgaard Co promotor: Paul Vanbeek — Academiejaar 2014–2015

Collectief wonen in stedelijke herbestemmingsprojecten Toolbox voor de initiatiefnemer

Laurens De Muer

Collectief wonen in stedelijke herbestemmingsprojecten Toolbox voor de initiatiefnemer

UNIVERSITEIT ANTWERPEN FACULTEIT ONTWERPWETENSCHAPPEN OPLEIDING INTERIEURARCHITECTUUR Masterproef ter verkrijging van de graad van Master in de interieurarchitectuur — Promotor: Eva Storgaard Co promotor: Paul Vanbeek — Antwerpen, augustus 2015 © Laurens De Muer

Ondergetekende verklaart dat deze verhandeling volledig oorspronkelijk is en uitsluitend door hem/haarzelf geschreven is. Bij alle informatie en ideeën ontleend aan andere bronnen heeft ondergetekende expliciet en in detail verwezen naar de vindplaatsen. Zinnen die letterlijk zijn overgenomen staan tussen aanhalingstekens of in cursief.

— COLLECTIEF WONEN

— INHOUD

1

INHOUD 1 INHOUD

4

2 INLEIDING

6

2.1 Motivatie 6 2.2 Probleemstelling 8 2.3 Hypothese 10 2.4 Onderzoeksvraag 11 2.5 Methodologie 12 3

DE VLAAMSE WOONCULTUUR

14

3.1 Historische evolutie 14 3.2 Huidige trends 17 4

COLLECTIEVE WOONVORMEN

21

4.1 Inleiding 21 4.2 Kenmerken van collectief wonen 23 4.3 Varianten van collectief wonen 29 4.3.1 Co-Housing / Bouwgroep 4.3.2 Coöperatie 4.3.3 Community Land Trust

5

CO-HOUSING PARAMETERS

36

5.1 Inleiding 36 5.2 Financieel model 36 1. CVBA 38 2. CVOA 40 3. VSO 41 4. VZW 42 5. MEDE-EIGENDOM 44

5.3 Samenstelling 45 5.4 Projectomvang 46 5.5 Materialisatie 47 5.6 Privacygradiënt 48 5.7 Interactie 48 5.8 Tijdsverloop 49 6

CASE STUDIES

50

6.1 Project 1: Drukkerij Collectief Noord, Antwerpen 52 6.1.1 Financieel Model: 6.1.2 Samenstelling: 6.1.3 Projectomvang: 6.1.4 Materialisatie: 6.1.5 Privacy gradiënt: 6.1.6 Interactie: 6.1.7 Tijdsverloop:

6.2 Project 2: l’Espoir, Molenbeek 56 6.2.1 Financieel Model: 6.2.2 Samenstelling: 6.2.3 Projectomvang: 6.2.4 Materialisatie: 6.2.5 Privacy gradient: 6.2.6 Interactie: 6.2.7 Tijdsverloop:

4

— INHOUD

6.3 Project 3: DSDS, Gent 60 6.3.1 Financieel Model: 6.3.2 Samenstelling: 6.3.3 Projectomvang: 6.3.4 Materialisatie: 6.3.5 Privacy gradient: 6.3.6 Interactie: 6.3.7 Tijdsverloop:

6.4 Project 4: Mere Jeanne, Antwerpen 64 6.4.1 Financieel Model: 6.4.2 Samenstelling: 6.4.3 Projectomvang: 6.4.4 Materialisatie: 6.4.5 Privacy gradient: 6.4.6 Interactie: 6.4.7 Tijdsverloop:

6.5 Project 5: Lucky Bar, Antwerpen 68 6.5.1 Financieel Model: 6.5.2 Samenstelling: 6.5.3 Projectomvang: 6.5.4 Materialisatie: 6.5.5 Privacy gradient: 6.5.6 Interactie: 6.5.7 Tijdsverloop:

6.6 Project 6: Pyrex, Brussel 72 6.6.1 Financieel Model: 6.6.2 Samenstelling: 6.6.3 Projectomvang: 6.6.4 Materialisatie: 6.6.5 Privacy gradient: 6.6.6 Interactie: 6.6.7 Tijdsverloop:

6.7 Project 7: Suikerfabriek, Antwerpen 76 6.7.1 Financieel Model: 6.7.2 Samenstelling: 6.7.3 Projectomvang: 6.7.4 Materialisatie: 6.7.5 Privacy gradient: 6.7.6 Interactie: 6.7.7 Tijdsverloop:

7

PROJECT MATRIX

81

7.1 Conclusie 81 7.2 Test 1 82 7.3 Test 2 83 7.4 Test 3 84 7.5 Test 4 85 8 NAWOORD

88

9 BRONNEN

90

5

— COLLECTIEF WONEN

— INLEIDING

2

INLEIDING

2.1

MOTIVATIE NU DE STUDIES BIJNA TEN EINDE ZIJN, STAAN WE ALS KERSVERSE WERKKRACHTEN VOOR EEN AANTAL KEUZES: BLIJVEN WE NOG EVEN THUIS WONEN, GAAN WE OP ZOEK NAAR EEN EERSTE APPARTEMENT OF STUDIO, GAAN WE HUREN OF KOPEN, WAAR ZULLEN WE WERK ZOEKEN, WAT VOOR WERK WILLEN WE GRAAG DOEN, OF TREKKEN WE ER NOG EEN JAARTJE OP UIT? AANGEZIEN WERK EEN DOORSLAGGEVENDE FACTOR IS BIJ HET ZOEKEN NAAR EEN GESCHIKTE WOONPLEK, ZAL DIT IN GROTE MATE BEPALEN WAAR EN WANNEER GEZOCHT ZAL WORDEN NAAR EEN PLEK OM TE WONEN. DE EERSTE JAREN IS ALLES NOG VRIJ ONZEKER EN DUS ZULLEN DE ZWARE BESLISSINGEN PAS ENKELE JAREN NA HET AFSTUDEREN VOLGEN. HOEWEL MIJN HUIDIGE WOONPLEK, VANWAAR IK MAKKELIJK VERBINDING VIND MET DE REST VAN VLAANDEREN, VOORLOPIG IDEAAL IS, KOM IK UITEINDELIJK VROEG OF LAAT OOK VOOR DEZE KEUZES TE STAAN.

Aangezien ik iets langer over mijn studies deed dan het grootste deel van mijn vrienden, heeft het merendeel onder hen reeds het moment bereikt waar de zoektocht naar een job is afgerond en die andere zoektocht naar een geschikte woonplek kan beginnen.

Sommigen kozen ervoor nog even te blijven huren, anderen kochten een instapklare studio of rijwoning. Enkelen onder hen kozen ervoor om hun resterende energie tijdens vrije weekends en vakantie in een verbouwingsproject te steken. Mijn persoonlijke voorkeur zou op termijn ook uitgaan naar die laatste optie. Wanneer ik binnen mijn vriendenkring hierover rondvraag, merk ik dat diegenen die kozen voor een instapklare woning, zich dit achteraf beklaagden aangezien de afwerking te wensen overliet of het project toch niet volledig naar hun zin was uitgewerkt.

6

— INLEIDING

Ik woon reeds acht jaar in het hartje van Antwerpen, een leuke plek waar alles dichtbij is en vanwaar ik vlot verbinding vind naar de omliggende steden en de rest van Vlaanderen. Ondanks het feit dat het woningaanbod hier zeer uitgebreid is, vind ik toch moeilijk iets naar mijn zin. Als ik zoek naar een project met een hart waar wel nog wat moet gebeuren, vind ik slechts grote panden die reeds enkele jaren leegstaan, waar dus veel werk aan is, en waar ik als jonge starter nooit het nodige budget voor kan bijeen brengen. Door mogelijke projecten met vrienden te bespreken, merk je dat er steeds veel interesse is om samen zo’n project aan te vatten, maar al gauw bots je op een muur van vraagtekens, papierwerk en onwetendheid. Voor je het weet zijn de panden verkocht en enkele maanden later zie je dat een projectontwikkelaar er verschillende studio’s in zal verwerken, of een prachtig gebouw met de grond gelijk maakt en er een nieuwbouw op gaat neerpoten. Tot mijn grote spijt zijn op deze manier de voorbije jaren prachtige panden verdwenen die deel uitmaakten van ons patrimonium en met deze panden verdween hun rijke geschiedenis eveneens in het niets. Het straatbeeld in de stedelijke kernen verliest hierdoor zijn typische stijl die het zo uniek maakt in heel Europa.

Hierdoor ging ik op zoek naar alternatieven, en kwam ik vrij snel uit bij collectief wonen. Het thema boeide me onmiddellijk, enerzijds omdat de eerste collectieve woonprojecten die ik tegenkwam allemaal nu net in deze oude vervallen gebouwen of sites waren verwerkt, en anderzijds omdat het gedachtengoed van collectief wonen veel meer omvat dan enkel samen een gebouw renoveren of ombouwen. Ik besloot me er dan ook verder in te verdiepen en al gauw werd me duidelijk dat dit concept in Vlaanderen helemaal nog niet bij iedereen gekend is. De geïnteresseerden vinden elkaar via online fora1 en spreken af op ontmoetingsdagen, maar je moet toch al behoorlijk goed op de hoogte zijn om op deze sites en fora terecht te komen. Er wordt nog steeds een vrij experimenteel imago gekoppeld aan deze collectieve woonideologie hoewel het aantal geslaagde projecten ieder jaar stijgt. Doorheen mijn persoonlijke zoektocht groeide de behoefte om een kennis op te bouwen en onderzoek te doen naar verschillende soorten van collectief wonen en de mogelijkheden die ze bieden. Ook vond ik het relevant om af te toetsen of het concept collectief wonen op lange termijn een duurzame manier van wonen is en of ik vanuit mijn opleiding als interieurarchitect specifieke aandachtspunten binnen deze woonvorm zou kunnen ontwikkelen.

1

www.samenhuizen.be / www.coöperatiefvlaanderen.be / …

7

— COLLECTIEF WONEN

— INLEIDING

2.2

PROBLEEMSTELLING DE HUIDIGE GENERATIE VAN TWINTIGERS ZAL HET DE KOMENDE JAREN NIET MAKKELIJK HEBBEN. ER STAAN ONS EEN AANTAL BELANGRIJKE KEUZES EN BESLISSINGEN TE WACHTEN DIE ONZE TOEKOMST GROTENDEELS ZULLEN BEPALEN. WE STAAN VOOR DE GROTE VERANTWOORDELIJKHEID OM ONS EEN WEG UIT DE CRISIS TE BANEN EN BOVENDIEN STAAN WE BINNENKORT OOK NOG EENS IN VOOR HET ONDERHOUD VAN DE GROOTSTE GOLF VAN DE VERGRIJZING OOIT. OFWEL BIEDEN DEZE UITDAGINGEN ONS KANSEN ZOALS DE GENERATIE VAN ONZE GROOTOUDERS DIE INSTOND VOOR DE HEROPBOUW NA WOII, OFWEL BEZWIJKEN WE ONDER DE DRUK EN HOUDEN WE ONZE OOGKLEPPEN ANGSTVALLIG OP, HOPEND DAT IEMAND UITEINDELIJK WEL MET EEN OPLOSSING OP DE PROPPEN ZAL KOMEN. HOE DAN OOK ZAL ALLE CREATIVITEIT DIE WE IN ONS HEBBEN MOETEN AANGESPROKEN WORDEN.

Een bijkomend probleem waar wij nu reeds mee te kampen hebben, is het probleem van huisvesting. In 2050 zullen we in Vlaanderen met nog eens een miljoen inwoners meer zijn,2 tegen 2030 zal het Vlaamse woonareaal met 330.000 wooneenheden gestegen zijn3 en het vinden van een geschikte woonst is nu al geen eenvoudige opdracht. De resterende voorraad bouwgrond raakt op of wordt onbetaalbaar. Er staan voldoende woningen te koop, maar van dat aanbod ligt een groot deel buiten het bereik van jonge starters.

Milieubewust als sommigen onder ons zijn, zoeken we in of net buiten de stedelijke kern zodat het grootste deel van de verplaatsingen met de fiets of via openbaar vervoer kan gebeuren. Projectontwikkelaars spelen op deze vraag handig in, waardoor de gemiddelde prijs binnen dit marktsegment aanzienlijk stijgt.

2

Groenboek Vlaanderen in 2050: mensenmaat in een metropool, Brussel, 2012, p7

3

Een eigen huis, maar waar? De Standaard 7-10-12 J. Declerck. M. Ryckewaert S. Devoldere, Pilootproject Wonen, Nieuwe vormen van collectiviteit, Brussel, 2013, p3

8

— INLEIDING

In 2020 zal een vierde van de totale Vlaamse bevolking ouder zijn dan vijfenzestig jaar.4 Ook deze bevolkingsgroep beseft dat wonen in de stad ervoor kan zorgen dat ze langer zelfstandig kunnen blijven en minder snel hulpbehoevend worden. Deze zestigplussers gaan dus ook op zoek naar een geschikte woonst, gekenmerkt door een vlotte toegankelijkheid, nabijheid van openbaar vervoer en een extra ruimte waar de kleinkinderen bij gelegenheid kunnen opgevangen worden, een woonprogramma dat grotendeels gelijk loopt met dat van jonge starters.

Wonen in of rond de stad krijgt de laatste jaren steeds vaker de voorkeur. De stad heeft nl. een aantal belangrijke troeven die haar aantrekkingskracht verklaren. Deze troeven bieden een antwoord op vele maatschappelijke kwesties zoals vergrijzing, bevolkingstoename en veranderende gezinsstructuren. Zo zijn er steeds meer éénoudergezinnen en nieuw samengestelde gezinnen met sterk variërende budgetten en noden. De stijgende vraag moet goed gestructureerd opgevangen worden en nieuwe woningtypologieën worden vanwege de sterke variatie binnen deze vraag noodzakelijk. Deze nieuwe woningtypologieën moeten tot slot duurzaam zijn en een langetermijnvisie ondersteunen.

Om zulk een langetermijnvisie uit te zetten moeten de grenzen en beperkingen van de Belgische wooncultuur verlegd worden. In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het Groenboek Vlaanderen 2050 wordt de huidige situatie met al zijn threats, weaknesses en opportunities in kaart gebracht. Vlaanderen is, wegens het gebrek aan een degelijk ruimtelijk beleid gedurende de voorbije 100 jaar, getransformeerd tot een versnipperd landschap dat vooral bijeengehouden wordt door ontelbare kilometers lintbebouwing. Er worden oplossin-

4 Ontwerpgids Levenslang Wonen, s.l., 1999 E. Pelfrene, Demografische vooruitzichten 2007-2060, Brussel, 2009, p17

9

— COLLECTIEF WONEN

— INLEIDING

gen aangereikt die het ruimtelijk beleid gedurende de komende 50 jaar terug in de juiste richting moeten sturen.

Hoe kunnen we dit probleem op een structurele en georganiseerde manier aanpakken? Hoe kan het stedelijk beleid meer impact krijgen op de huisvestingsproblematiek en hoe kan deze de private sector beter controleren en sturen? Welke instrumenten zullen aangereikt moeten worden om te komen tot constructieve oplossingen met een duurzame langetermijnvisie voor ogen?

2.3

HYPOTHESE COLLECTIEF WONEN TRACHT D.M.V. EEN GEZAMENLIJKE AANPAK EEN EFFICIËNTER RUIMTEGEBRUIK EN WOONCOMFORT TE CREËREN EN SLUIT DAAROM NAADLOOS AAN BIJ HET BELEIDSPLAN DAT VOOR VLAANDEREN 2050 IS OPGESTELD. DE PRINCIPES VAN WAARUIT COLLECTIEF WONEN HALVERWEGE DE VORIGE EEUW ONTSTOND, ZIJN NOG STEEDS ACTUELER DAN OOIT. IN VLAANDEREN STREEFT IEDEREEN NAAR EEN EIGEN WONING, MAAR DE VOORRAAD BOUWGROND RAAKT STILAAN OP. COLLECTIEVE WOONPROJECTEN BINNEN DE REEDS BESTAANDE STEDELIJKE KERN, BIJ VOORKEUR TOEGEPAST IN DE VORM VAN HERBESTEMMINGSPROJECTEN, ZORGEN VOOR HET BEHOUD VAN DE RESTERENDE OPEN RUIMTE EN EEN VERDICHTING VAN HET BESTAANDE STEDELIJK WEEFSEL. HIERDOOR ONTSTAAT RUIMTE VOOR HET TOENEMENDE BEVOLKINGSAANTAL.

In het beleidsplan voor Vlaanderen 2050 wordt duidelijk aangegeven dat indien we de ‘verstening’ in Vlaanderen een halt willen toeroepen, we meer zullen moeten doen met dezelfde ruimte.

Creatieve vormen van ruimtegebruik kunnen hierop een antwoord bieden: intensiever en soms hoger en ondergronds bouwen, verweving van functies, hergebruik en omkeerbaar ruimtegebruik. Aangezien ruimte een eindige grondstof is moeten we nu stappen ondernemen!

De focus binnen dit onderzoek ligt op collectief wonen als oplossing voor dit probleem. Collectief wonen staat in Vlaanderen nog in zijn kinderschoenen. Om de populariteit er van op te krikken, zullen aangepaste modellen ontwikkeld moeten worden die rekening houden met de geschiedkundige evolutie van onze typisch Vlaamse manier van bouwen. Je begint nl. niet opnieuw, je werkt verder met de bouwstenen die reeds voorhanden zijn. Een goede analyse van geslaagde projecten binnen de stedelijke kern kan uitwijzen welke mogelijkheden er zijn. Binnen de steden staan nog steeds veel gebouwen geheel

10

— INLEIDING

of gedeeltelijk leeg. Deze gebouwen kunnen gunstige opportuniteiten voor nieuwe projecten bieden.

Door bij de indeling en inrichting van deze projecten rekening te houden met de woonmodellen van ‘levenslang wonen’ of ‘meegroeiwoningen’5 wordt een brede doelgroep bereikt en krijg je een gezonde mix van bewoners uit verschillende bevolkingslagen en leeftijdscategorieën. Zo wordt sociale segregatie tegengegaan, en kunnen de bewoners van deze projecten met wederzijdse hulp langer zelfstandig blijven wonen.

Geslaagde collectieve woonprojecten binnen de stedelijke kern bieden een oplossing voor verschillende maatschappelijke vraagstukken: ouderen zullen minder snel hulpbehoevend zijn, er zullen meer mensen op een kleinere oppervlakte wonen zonder aan wooncomfort in te hoeven boeten, de resterende open ruimte buiten de stad blijft behouden en draagt bij aan de leefbaarheid van de steden, het Vlaamse wegennet wordt ontlast door een dalende nood aan verplaatsingen met de auto, sociaal isolement wordt tegengegaan, leegstand en verkrotting worden aangepakt, de bewoners worden betrokken bij de ontwikkeling van hun buurt waardoor het sociaal engagement verhoogt.

2.4

ONDERZOEKSVRAAG DE VLAAMSE WONINGBOUWMARKT WORDT MOMENTEEL GECONFRONTEERD MET DE CONSEQUENTIES VAN ZIJN EIGEN EVOLUTIE. DEZE EVOLUTIE BEGON MET DE WEDEROPBOUW NA WOII, EN WERD GESTUURD DOOR HET TOENMALIGE BELEID. DAT BELEID STIMULEERDE DE INDIVIDUELE WONINGBOUW BUITEN DE STAD. HET WAS ZEER VOORDELIG EN ZIJN SUCCES HEEFT DECENNIA LANG TOT EEN BEPAALDE WOON- EN WONINGBOUWTRADITIE GELEID, DIE MEN POPULAIR OMSCHRIJFT ALS ‘DE BAKSTEEN IN DE MAAG’. EEN GROTE MEERDERHEID VAN DE VLAMINGEN WIL NAMELIJK GRAAG EEN EIGEN HUIS BOUWEN, BIJ VOORKEUR IN DE NIET-STEDELIJKE CONTEXT. INMIDDELS HEEFT VLAANDEREN EEN TEKORT AAN OPEN RUIMTE EN BETAALBARE BOUWGRONDEN. NIEUWE VORMEN VAN WONEN DRINGEN ZICH OP.

5

Meegroeiwoningen zijn woningen die rekening houden met de veranderingen die zich voordoen in het leven van de bewoner. De woning is aangepast - of kan gemakkelijk aangepast worden - aan ouderen, hoogbejaarden, chronisch zieken, mensen met een handicap, enzovoort.

Het zijn toegankelijke woningen, geschikt voor iedereen, ongeacht leeftijd, lichamelijke kenmerken, capaciteiten en beperkingen. Het zijn veilige woningen, met voldoende ruime doorgangen en zonder onnodige obstakels.

Het zijn ook comfortabele woningen. Minder mobiele mensen zijn immers vaak gebonden aan hun huis en hebben meer nood aan comfort.

11

— COLLECTIEF WONEN

— INLEIDING

Jongeren trekken vanaf hun 18j naar de stad. Hier zijn ze niet afhankelijk van de auto, is alles dichtbij en vinden ze vlot verbinding met de rest van Vlaanderen. Eens deze jonge leeftijdsgroep de leeftijd van 30j bereikt, zien we echter dat er sprake is van suburbanisatie, of het wegtrekken uit de stad.6 Hoe kunnen we deze beweging op een efficiënte manier aanpakken en indien mogelijk omkeren? Hoe kunnen we deze groep m.a.w. in de stad houden? Welke lessen kunnen we uit het verleden trekken? Hoe kunnen we ervoor zorgen dat de noodzakelijke verdichting van het stedelijk weefsel onze woon- en levenskwaliteit niet in het gedrang brengt?

Wat is Collectief wonen en in welke vorm kan het een oplossing bieden voor de geschetste problematiek? Het heeft als hoofddoel het creëren van een duurzame samenwerking tussen twee of meerdere partijen. Deze samenwerking zorgt er dan op zijn beurt voor dat ruimte efficiënter wordt benut en dat er een betere symbiose wordt bereikt, maar is dat voldoende?

Met dit onderzoek hoop ik bruikbare en realistische modellen aan te rijken aan initiatiefnemers. Deze modellen worden verduidelijkt d.m.v. case-studies. Een matrix die verschillende parameters en hun mogelijke invulling overzichtelijk weergeeft, vormt een handige tool waarmee initiatiefnemers aan de slag kunnen gaan. Op die manier vormt de matrix een handige checklist en kan in functie van de specifieke eigenschappen van het project tijd gewonnen worden tijdens de opstart, doordat op zo veel mogelijk vlakken de juiste keuzes sneller worden gemaakt.

2.5

METHODOLOGIE OM VOORUIT TE BLIJVEN GAAN MOET MEN NU EN DAN EENS HALT HOUDEN EN ACHTEROM KIJKEN NAAR DE AFGELEGDE ROUTE. WAAR GING HET GOED, WANNEER WERD HET MOEILIJK, WAAROM WERD HET MOEILIJK, WAT KUNNEN WE HIERUIT LEREN, HOE GAAN WE ER VOOR ZORGEN DAT WE IN HET VERVOLG OP ONZE ROUTE MINDER OBSTAKELS TEGENKOMEN. LEER UIT JE FOUTEN, MAAR OOK UIT JE VERWEZENLIJKINGEN. BLIJF KRITISCH EN WEES NIET BANG VOOR VERANDERING!

Een goede analyse van de geschiedkundige evolutie van de Vlaamse wooncultuur zal een licht werpen op bepaalde verwachtingspatronen die typerend zijn voor de Vlamingen die op zoek zijn

6 B. Vandekerckhove, M. Leroy, Verhuisbewegingen in Vlaanderen, Brussel, 2010

12

— INLEIDING

naar een woning. Deze verwachtingen kan je niet zomaar over boord gooien en dus zullen deze ook in het model van collectieve woonprojecten een plaats moeten krijgen.

Het Beleidsplan Vlaanderen 20507 werpt eveneens een kritische blik op het verleden en zet de langetermijnvisie uit voor het verdere verloop van ons traject. Het zet de lijnen uit waarbinnen Vlaanderen moet groeien. Door de kenmerken van collectief wonen naast deze krachtlijnen te plaatsen kan aangetoond worden dat collectieve projecten hun plaats verdienen in de visie voor Vlaanderen 2050.

Collectief wonen is de omvattende term voor een verscheidenheid aan woonmodellen waarbij een collectief gedachtengoed wordt gehanteerd. Enkel de modellen waarbij samen wordt gebouwd of verbouwd, en waarbij de uiteindelijke bewoners op de een of andere manier eigenaar worden van hun aandeel in het project komen in dit onderzoek aan bod. Een duidelijke analyse van deze modellen toont hun kenmerken, voor- en nadelen, en opportuniteiten, en zal de basis vormen voor de matrix.

Vanuit deze matrix, waarin verschillende parameters en hun mogelijke invulling naast elkaar komen te staan, worden de geselecteerde projecten in kaart gebracht. Verschillende grafieken analyseren de onderlinge verbanden tussen de verschillende parameters. PotentiĂŤle initiatiefnemers krijgen op die manier een duidelijk overzicht van de belangrijkste parameters, hun mogelijke invulling en welke consequenties deze hebben. De matrix doet dienst als een toolbox waarmee in de beginfase van een project vooral tijd wordt gewonnen, waarin de voor- en nadelen van de verschillende mogelijkheden naast elkaar worden vergeleken en kan bovendien gehanteerd worden als een checklist waardoor de belangrijkste elementen niet uit het oog verloren worden. Door de mogelijkheden kritisch te beoordelen, krijgt de gebruiker alle benodigde info om met zijn project van start te gaan, wat de kans op een succesvolle implementatie verhoogt.

7

Groenboek Vlaanderen in 2050: mensenmaat in een metropool, Brussel, 2012

13

— COLLECTIEF WONEN

— VLAAMSE WOONCULTUUR

3

DE VLAAMSE WOONCULTUUR

3.1

HISTORISCHE EVOLUTIE WAAROM STAAT COLLECTIEF WONEN IN VLAANDEREN NOG STEEDS IN ZIJN KINDERSCHOENEN, WETENDE DAT HET IDEE REEDS MIDDEN VORIGE EEUW ONTSTOND EN WERELDWIJD STEEDS MEER EN TELKENS WEER MET SUCCES WORDT TOEGEPAST? WAAROM IS ONS IDEE ROND COLLECTIEF WONEN ZO VERKEERD? OM OP DEZE VRAGEN EEN ANTWOORD TE BIEDEN MOET DE SOCIO-CULTURELE EN HISTORISCHE ONTWIKKELING VAN ONZE VLAAMSE WOONCULTUUR NADER BEKEKEN WORDEN. DE BASISPRINCIPES VAN ‘ONZE’ WOONCULTUUR TONEN DOOR HUN EVOLUTIE NAMELIJK VRIJ GROTE VERSCHILLEN MET DIE VAN COLLECTIEF WONEN.

Het onderzoek naar ‘onze’ wooncultuur met de bijhorende versnippering van de resterende open ruimte in Vlaanderen zoals we ze vandaag ervaren, brengt ons terug tot het ontstaan van Vlaanderen en de erfenis die we bij dat ontstaan in ontvangst namen. ‘Er was een erg dichte uit de Middeleeuwen overgeleverde nederzettingenstructuur, met een veelvoud aan steden en daartussen een keten van rurale nederzettingen. Deze verwierven met de Belgische onafhankelijkheid en het liberale tijdperk dat daarmee werd geopend plotsklaps alle een verregaande autonomie.’8 Een korte analyse van de vooroorlogse periode toont aan dat reeds toen de basis werd gelegd voor onze typische manier van wonen door de destijds gevoerde mobiliteits- en huisvestingspolitiek. De blauwdruk voor onze huidige ruimtelijke ordening, die mee aan de basis ligt van onze huidige manier van wonen, werd namelijk grotendeels bepaald door de aanleg van het Belgische spoorwegennet. Nu de arbeiders niet niet per se in de buurt van hun werk meer moesten wonen kon de huisvestingspolitiek hierop inspringen.

Met hun allereerste huisvestingswet (Loi sur les habitations ouvrières, 1889)9 richtte het regerende katholieke beleid zich exclusief op de

8

B. De Meulder, J. Schreurs, A. Cock, B. Notteboom, Sleutelen aan het Belgisch stadslandschap, Oase, #52 1999, p81

9

M. Smets, De ontwikkeling van de tuinwijkgedachte in België, Luik, 1977

14

— VLAAMSE WOONCULTUUR

arbeidersbevolking en stimuleerde het haast uitsluitend individuele eigendomsverwerving van nieuwbouw-woningen. Hiermee werd een eerste maal beroep gedaan op het absorptievermogen van het platteland, aangezien de prijzen daar laag waren en de arbeiders er mits hulp van familie en gesubsidieerde kredietverlening hun eigen woning nog konden bouwen. De wet werd dan ook bestempeld als een katholieke wet voor het platteland. De wet had enerzijds een grote impact op de manier waarop men eigendomsverwerving begon te zien als de spaarpot van de familie die van generatie op generatie overging, een principe dat de Vlaming ook vandaag favoriseert.

Anderzijds veroorzaakte de wet ook dat een stedelijke woningtypologie, namelijk de rijwoning, massaal zijn intrede deed in de landelijke gebieden. Er ontwikkelde zich door een gebrek aan stedelijk beleid overal, tot in het kleinste gehucht, een nieuwe vorm van verstedelijking. Het absorptievermogen van de bestaande infrastructuur werd hierbij tot het uiterste beproefd.

Rond de eeuwwisseling werd door progressieve denkers, zoals onder meer de socialistische Emile Vandervelde, getheoretiseerd over een veralgemening van de geschetste politiek.10 De transportpolitiek zou niet enkel defensief ingezet worden om de migratie naar de steden in te tomen, maar omgekeerd, offensief aangewend worden om de ontstedelijking van het stedelijk proletariaat mogelijk te maken. Vrijwel overal in de omgeving van de spoorlijn kon gezond, in het groen, gewoond worden. Tegelijk was de grootstad vlakbij. De tuinwijken ontstonden met behulp van de ‘Nationale Maatschappij voor Goedkope Woningen’ in de jaren twintig. Er werd vanuit sociaal oogpunt ingezet op huurwoningen, maar deze periode was slechts van korte duur. Ondermeer door de Wet Moyersoen (1922) werd opnieuw teruggekeerd naar het traditioneel en makkelijker financierbaar ondersteuningsbeleid. De focus lag opnieuw op massale individuele eigendomsverwerving van woningen door goedkope kredietverlening. Sociale woningbouw voor verhuur bleef een beperkte sector weggelegd voor de echte sukkelaars.11 Vanaf eind jaren dertig creëerde de overheid, onder invloed van het planisme van de socialistische denker Hendrik De Man, een nieuw krachtig instrument voor haar huisvestingspolitiek: de Nationale Maatschappij voor de Kleine Landeigendom (1936, NMKL), met als belangrijkste taak de begeleiding van de terugkeer van de werkloze verstedelijkte arbeiders naar het platteland. De maatschappij richtte zich eveneens uitsluitend op eigendomsverwerving en realiseerde steeds gegroepeerde kleine landeigendommen. Connecties met tram of trein

10 E. Vandervelde, L’exode rural et le retour aux champs, Parijs/Brussel, 1903 11 B. De Meulder, J. Schreurs, A. Cock, B. Notteboom, Sleutelen aan het Belgisch stadslandschap, Oase #52 1999, p88

15

— COLLECTIEF WONEN

— VLAAMSE WOONCULTUUR

waren steeds aanwezig, zodat een erg flexibel inzetbare arbeidersreserve ontstond, terwijl de rest van het gezin gezond in het groen kon leven. De NMKL-wijken werden niet uitsluitend in de nabijheid van de stad gerealiseerd. Integendeel, de maatschappij prefereerde operaties in landelijke gemeenten. De NMKL gaf dus een krachtige impuls aan de territoriale verstedelijking die België zo kenmerkt. De toegenomen vrije tijd maakte het mogelijk dat het huisvestingsprobleem van de industriële negentiende eeuw in nieuwe termen werd geformuleerd. Het huisvestingsprobleem stond dus niet meer centraal, maar het ging vanaf dan meer om het gebied van de persoonlijke levensinrichting. Tijd en ruimte kwamen hier dus samen in één problematiek.

Het ging in deze optimistische jaren niet zozeer om de problematiek uit de industriële tijd: schrijnende woonomstandigheden vervangen door menswaardige slaapgelegenheden. Veeleer de creatie van een leefklimaat, de inrichting - letterlijk en figuurlijk - van het leven en in de eerste plaats van het familieleven waren belangrijke actiepunten.

De terugkeer naar de natuur als leefklimaat, als omgeving speelde hierin een rol, niet meer in de eerste plaats in utilitaire termen (landen tuinbouw) maar als park (gebruikt voor recreatieve en esthetische doeleinden)12 als open ruimte, verademing, als geënsceneerd complement van de doffe, monotone wereld van de arbeid.

Het einde van WOII leidde voor veel getroffen gebieden een nieuw hoofdstuk in. Hele gebieden dienden heropgebouwd te worden. Na WOII verstevigden de katholieken hun positie door de bevolking volop te steunen met de heropbouw. Sinds het midden van de 19e eeuw tracht de katholieke meerderheid in het parlement de ontwikkeling van socialistische bolwerken in de steden te vermijden en de verstedelijking van de christelijke plattelandsbevolking tegen te gaan. Door de woningbouw buiten deze steden middels subsidies te steunen, kozen velen er uiteraard voor daar hun nestje uit te bouwen. Tegelijk maakte de socialistische arbeidersbeweging van de bestrijding van de lage woonkwaliteit voor arbeiders in de steden al vroeg een strijdpunt en ijverde ze voor gezondere woningen in de rand van de stad. Met behulp van een aantal belangrijke wetten kreeg dit beleid vorm: • wet De Taeye (1948) subsidieerde met bouwpremies voor een brede doelgroep het individuele bouwen van in hoofdzaak niet stedelijke alleenstaande woningen met tuin.

• wet Brunfaut (1948) subsidieerde de infrastructuur- en urbanisatiewerken van de nieuwe sociale woonwijken.

• de Stedenbouwwet (1962) stelde bovendien het bouwrecht van grondeigenaars veilig via verkavelingsvergunningen voor privé-eigenaars.

12 B. De Meulder, J. Schreurs, A. Cock, B. Notteboom, Sleutelen aan het Belgisch stadslandschap, Oase #52 1999, p89

16

— VLAAMSE WOONCULTUUR

• de regionale expansiepolitiek13 vanaf 1952 zorgde ervoor dat migratie naar het stadscentrum voor een groeiende middenklasse geen economische noodzaak meer was.

Mede door dit jarenlange beleid kreeg de binnenstad jarenlang te kampen met verwaarlozing en verkrotting.14 Ondertussen ontstond het fenomeen ‘lintbebouwing’ en raakte de open ruimte meer en meer versnipperd, ondermeer doordat tussen twee bestaande woningen steeds een nieuwe woning mocht gebouwd worden (de opvulregel).15 De laatste jaren slinkt de voorraad beschikbare (betaalbare) bouwgronden echter aanzienlijk, het overgrote deel van de ‘De Taeye’ woningen is bovendien sterk verouderd, net zoals hun ondertussen vaak bejaarde bewoners die slechts een klein deel van de ondertussen veel te grote of slecht toegankelijke huizen bewonen. De soms lukraak geplaatste wijken brengen grote kosten mee op vlak van nuts-voorzieningen, medische zorg en openbaar vervoer. «Lintbebouwing privatiseert de lusten, maar collectiveert de lasten.”16 vat Kim Wouters het in haar eindverhandeling omtrent lintbebouwing in Vlaanderen mooi samen.

3.2

HUIDIGE TRENDS

De suburbanisering van Vlaanderen is het rechtstreekse gevolg van een woonbeleid dat altijd de kaart van het individuele woningbezit heeft getrokken, het liefst zo gelijkmatig mogelijk verspreid over het hele territorium. Het beslag op de ruimte is bijgevolg enorm, en de investeringen in wegeninfrastructuur, openbaar vervoer, rioleringen en andere nutsvoorzieningen zijn disproportioneel groot. (60% van milieubudget wordt gespendeerd aan onderhoud en installatie van extensieve rioleringsnetwerken)17 Daarom moeten individuele woonwensen intelligent gekoppeld worden aan collectieve doelstellingen. Om dit te bereiken moet op twee fronten gewerkt worden: enerzijds de ruimtelijke planning en anderzijds de woningbouw zelf. Enkel binnen een degelijk strategisch kader kunnen er integrale woonvisies gerealiseerd worden, waarbij het wonen niet langer op zich staat, maar in synergie ontwikkeld wordt met werken, mobiliteit, energieproductie, landbouw en

13 D. Holemans, Mensen maken de stad, p38 14 D. Holemans, Mensen maken de stad, p38 15 D. Holemans, Mensen maken de stad, p44 16 K. Wouters, In de ban van het lint, lintbebouwing in Vlaanderen, p9 17 Een eigen huis maar waar?, De Standaard, 7-10-2012

17

— COLLECTIEF WONEN

— VLAAMSE WOONCULTUUR

ontspanning. De individualiteit van het wonen en de begrijpelijke behoefte aan privacy hoeven niet noodzakelijk te resulteren in een confetti van fermettes, villa’s en rijkavels.18 Initiatieven zoals co-housing, coöperatieve woningbouw en bouwgroepen moeten alle ondersteuning krijgen die ze verdienen. Alternatieve woonvormen op doordacht toegewezen plekken vergroten het rendement. De nieuwe lokale besturen zullen over de grenzen van hun gemeente heen moeten kijken om collectief de ondersteuning aan te bieden die dit rendement kan maximaliseren.

Bovenstaand organigram19 toont de verhuisbewegingen binnen Vlaanderen gedurende de periode 1997 tot 2007 over alle leeftijdscategoriën heen. Focussen we enkel op de leeftijdscategorie 18j-26j, dan zien we net de tegenovergestelde beweging. Jongeren trekken hoofdzakelijk voor hun studies naar de stedelijke kernen. Na het afronden van deze studies, of bij het starten van een gezinnetje, wordt de stadsrand blijkbaar opnieuw aantrekkelijker.

18 Een eigen huis maar waar?, De Standaard, 7-10-2012 19 B. Vandekerckhove, M. Leroy, Verhuisbewegingen in Vlaanderen, Brussel, 2010

18

— VLAAMSE WOONCULTUUR

Er is de voorbije jaren reeds veel ondernomen met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) als leidraad. Stadsdelen en -wijken zijn vernieuwd, waterlopen in de stad en in het landschap zijn geherwaardeerd, stationsomgevingen zijn getransformeerd tot aantrekkelijke buurten waar het aangenaam wonen is en van waar je vlot aansluiting vindt met andere steden. Er is een groeiende aandacht voor fiets- en wandelpaden. Er zijn wetenschapsparken ingericht, net als bossen en natuurgebieden, ... Toch is er nog werk aan de winkel. Met Beleidsplan Ruimte is het de bedoeling voort te bouwen op het RSV en via nieuwe elementen het ruimtelijk beleid nieuwe impulsen te geven.20 Die duurzame ruimtelijke ontwikkeling blijft het belangrijkste streefdoel. Zo moet voorzien worden in de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden van de toekomstige generaties in gevaar te brengen. Er moet steeds gestreefd worden naar een evenwicht tussen de economische, socio-culturele en ecologische aspecten met respect voor de draagkracht van de ruimte. De bestaande ruimtelijke structuur blijft de basis om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen op te enten. Steden en dorpskernen moeten versterkt worden door daar ontwikkelingen te bundelen. Zo blijft de mobiliteit beheerst, blijft open ruimte gevrijwaard en wordt de versnippering tegengegaan. Zoals in de inleiding reeds aangegeven zullen we meer moeten doen met minder ruimte om de ‘verstening’ in Vlaanderen een halt toe te roepen.

• Bijkomende activiteiten moeten een plaats krijgen binnen de reeds bebouwde ruimte. Ruimte kan in veel gevallen meervoudig gebruikt worden door activiteiten in elkaars nabijheid te brengen of te verweven.

• Men moet maximaal gaan voor hergebruik van goed gelegen ruimte die reeds bebouwd werd en in onbruik raakte. Locaties die niet goed gelegen zijn voor hoog dynamische activiteiten worden best gebruikt voor herstel van open ruimte.

• Men moet werk maken van omkeerbaar ruimtegebruik. Dit houdt in dat de oorspronkelijke toestand eenvoudig kan hersteld worden of waarbij gebouwen zo ontworpen worden dat ze eenvoudig van functie kunnen veranderen.

20 Groenboek Vlaanderen in 2050: mensenmaat in een metropool, Brussel, 2012, p17.

19

— COLLECTIEF WONEN

— VLAAMSE WOONCULTUUR

In het groenboek wordt de visie voor Vlaanderen 2050 verder geconcretiseerd in 13 strategische thema’s. Deze strategische thema’s zijn sterk met elkaar verbonden en spelen allemaal samen een rol in het realiseren van de drie net vermelde krachtlijnen. Samen vormen ze het kader voor het beleid in de komende decennia.21 Deze lijst vormt de overgang van de net geschetste problematiek en zijn context naar collectief of meervoudig wonen als mogelijke oplossing voor het probleem.

• Groeien met minder ruimte • Vlaanderen verbinden • Innovatieve clusters • Metropolitane topomgevingen in aantrekkelijke steden • Herkenbaarheid en betrokkenheid • Nabijheid en bereikbaarheid als leidend principe • Meerkernige stedelijke regio’s • Keuzes maken in suburbane gebieden • Levenskrachtig platteland • Schokken opvangen • Spons voor klimaatverandering • Groenblauwe dooradering garanderen • Ruimte bieden aan energietransitie

21 Groenboek Vlaanderen in 2050: mensenmaat in een metropool, Brussel, 2012, p35

20

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

4

COLLECTIEVE WOONVORMEN

4.1

INLEIDING DE SCHAARSE RUIMTE, DE GEBREKKIGE MOBILITEIT EN DE HOGE ENERGIEKOSTEN NOODZAKEN ONS ERTOE OM NA TE DENKEN OVER EEN DUURZAMERE EN FLEXIBELERE WOONCULTUUR. DOOR ONZE WONINGEN COMPACTER EN SLIMMER TE ONTWERPEN EN MEER TE GROEPEREN KUNNEN WE ZUINIGER OMGAAN MET OPPERVLAKTE, MATERIALEN EN ENERGIE. EEN RUIMERE DIFFERENTIATIE EN COMBINATIE VAN WONINGTYPES, BETER AFGESTEMD OP VERSCHILLENDE GEZINSVORMEN, ZOWEL COLLECTIEF ALS INDIVIDUEEL, MOETEN ERVOOR ZORGEN DAT GOED WONEN VOOR IEDEREEN BETAALBAAR BLIJFT. COLLECTIEF WONEN IS EEN VAN DE ANTWOORDEN OM AAN DEZE VERZUCHTINGEN TEGEMOET TE KOMEN. HET IS EEN OPLOSSING DIE PERSOONLIJKE EN GEMEENSCHAPPELIJKE BELANGEN KAN VERZOENEN.

Het idee om wonen als een collectief project aan te pakken is zeker niet nieuw. In de jaren ’60 ontstonden in Denemarken de eerste collectieve woonmodellen waarop de huidige voor ons relevante varianten zijn gebaseerd. Deze woonmodellen hadden een eigen woning met keuken en badkamer, die meestal kleiner was dan de gemiddelde in Denemarken. Ze konden wel gebruik maken van grote buitenruimtes en het gemeenschapshuis, waar ze samen kookten en aten of zich ontspanden. Door die ruimtes te delen, was de behoefte aan grotere individuele woningen minder groot.22 Vanuit deze modellen heeft zich een brede waaier van woonoplossingen ontwikkeld.

Het Vlaamse woonmodel is in transitie. Demografische trends, waaronder vergrijzing, gezinsverdunning en een verschuiving naar stedelijk wonen, vereisen een ruimere visie op wonen dan enkel de traditionele verkaveling of de gestandaardiseerde appartementsbouw. Vanuit mijn persoonlijke ervaringen zie ik volgende verschuivingen t.o.v. het traditioneel woonideaal: jongeren die de gezelligheid en samenhorig-

22 Dossier co-housing: wonen anders bekeken, Bouwen/verbouwen 11-2012

21

— COLLECTIEF WONEN

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

heid van tijdens hun studententijd nog niet onmiddellijk willen opgeven willen langer experimenteren, zij die wel alleen willen wonen beschikken nog niet over de nodige middelen om te kopen, en de betaalbare huurmarkt blijft te beperkt. Er is een stijgend aantal alleenstaanden die de laatste dertig jaar van hun leven wel willen spenderen te midden van andere mensen. Deze mix van leeftijden is in collectieve woonprojecten heel belangrijk om mensen langer zelfstandig en minder eenzaam te laten wonen.

Velen hebben een verkeerd beeld over co-housing en collectief wonen. Wanneer het onderwerp aan bod komt, zal de geitenwollensokken mentaliteit zich snel mengen in de discussie en voor we het goed en wel beseffen gaat het gesprek over een hippie commune, opgebouwd rond een zelfgebouwd ‘earth ship’,23 ergens ver verwijderd van enige vorm van beschaving. Het feit dat collectief wonen in Vlaanderen zo moeilijk een ingang vindt, heeft te maken met enerzijds een hardnekkige perceptie van het concept als een woonvorm met een geitenwollensokken-imago, anderzijds heeft het te maken met het feit dat er erg weinig bekende Vlaamse voorbeelden voorhanden zijn. Collectieven en coöperaties komen nochtans voor op alle mogelijke niveaus in onze samenleving en binnen allerlei verschillende sectoren, zoals de zorgsector, tuin-en landbouw, tussen bedrijven, op vlak van energiewinning, -verbruik, en -transport, en in de culturele en sportieve sector. Telkens wordt geprobeerd het schaalvoordeel om te zetten in de optimalisatie van het rendement. Dit rendement kan voor iedere samenwerking anders zijn, en zal op voorhand vastgelegd worden.

Collectieve woonprojecten hebben eenzelfde doel voor ogen. Rendement zal hier gemeten worden aan de hand van het optimaal benutten van het beschikbare budget, en het maximaliseren van de levenskwaliteit. Hoe ver deze samenwerking gaat en hoe nauw de verschillende partijen zich met elkaar gaan verbinden, zal telkens voor ieder project afzonderlijk en in functie van de betrokken partijen bekeken moeten worden. Er zijn meerdere basismodellen met telkens een andere invulling die op haar beurt volledig op maat kan uitgewerkt worden. Dat ‚earth ship’ valt dus ook binnen de mogelijkheden, maar is tegelijk verre van de enige optie.

23 Een earthship is een autonoom gebouw gemaakt van afgedankte autobanden volgestampt met aarde, meestal geschikt in U- of hoefijzervormige modules, De opening van de U vorm wijst naar de zon en het is ontworpen om samen te werken met de omgeving en heeft eigen energievoorzieningen.

22

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

4.2

KENMERKEN VAN COLLECTIEF WONEN HET BOEK “WONEN IN MEERVOUD” TOONT EEN SELECTIE COLLECTIEVE WOONPROJECTEN EN TRACHT HET CONCEPT ‘COLLECTIEF WONEN’ BIJ WIJZE VAN INLEIDING SAMEN TE VATTEN IN EEN AANTAL KENMERKENDE PRINCIPES. OMDAT GEEN ENKELE DEFINITIE ZO COMPLEET IS DAT ZE EEN BEGRIP ALS CO-HOUSING OF COLLECTIEF WONEN IN ENKELE ZINNEN HELDER KAN SAMENVATTEN, HEEFT MEN IN DIT BOEK EEN AANTAL VOORDELEN OPGESOMD. DIT ZIJN VOLGENS MIJ DE BELANGRIJKSTE KENMERKEN UIT HET LIJSTJE.

Wonen in meervoud…

• … behoudt en creëert open ruimte • … draagt bij aan de leefbaarheid van de steden • … huist op bijzondere plekken • … redt en hergebruikt het patrimonium • … verweeft functies • … brengt evenwicht tussen individu en gemeenschap • … tekent voor duurzaamheid

24

Deze 7 kenmerken zijn rechtstreeks of onrechtstreeks te koppelen aan de strategische thema’s uit het Groenboek Ruimtebeleidsplan Vlaanderen. Om de overgang te maken van het globale ruimtelijk beleid naar collectief wonen als mogelijke invulling hiervan tracht ik beide met elkaar te verweven.

Om onze economische groei niet in gevaar te brengen, zullen we meer moeten doen met minder ruimte. De beschikbare ruimte zal dus efficiënter moeten benut worden, waar mogelijk zullen functies nauwer moeten verweven worden. Collectief wonen pleit voor een compactere manier van wonen. Door bepaalde functies te delen met de verschillende bewoners behoud je hetzelfde comfort, en bespaar je tegelijk ruimte.25 Mogelijke gedeelde functies zijn: een wasplaats, gastenkamer, tuin/terras, ontspanningsruimte, atelier, parking, keuken/ eetplaats, technische ruimte, bureau, ... Wanneer we werken binnen het reeds bebouwde areaal, en wanneer gebouwen kunnen herbestemd worden, werken we niet alleen aan het behoud van de resterende open ruimte, maar zorgen we tegelijk voor een heropwaardering van wijken en stadsdelen die momenteel niet aantrekkelijk zijn.

Op het eerste zicht lijkt het alsof een goed uitgewerkt collectief woonproject weinig invloed kan hebben op een goed verbonden Vlaanderen. Toch kunnen dit soort projecten er voor zorgen dat de nood aan

24 Van Herck K., De Meulder B., Wonen in meervoud, Amsterdam, 2009, p5-p9 25 Van Herck K., De Meulder B., Wonen in meervoud, Amsterdam, 2009, p5

23

— COLLECTIEF WONEN

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

transport en verplaatsingen verkleint. Binnen de steden vind je alles dichtbij en er zijn - mits een goed uitgewerkt openbaar vervoersnetwerk - vlotte verbindingen mogelijk met de rest van Vlaanderen, zodat woon-werk verkeer geen problemen moet ondervinden. Dit houdt in dat de auto vaker op stal kan blijven, en op termijn misschien zelfs niet meer nodig is.26 Iedere auto die verdwijnt, zorgt op die manier voor een mindere belasting van het overvolle Vlaamse wegennet.

Wanneer je combinaties aanbiedt waarin een gezonde mix van oud en jong, wonen en werk aanwezig is, trek je dynamische, creatieve mensen aan. Je creëert ruimte voor innovatieve clusters door te vertrekken van het principe ‘verweven waar het kan en scheiden waar het moet’. We zetten dus eerst in op gemengde stedelijke omgevingen.

Daarnaast moeten we ook terreinen van enig formaat durven aanduiden in de directe nabijheid van bestaande kenniscentra zoals universiteiten, bepaalde grootschalige ziekenhuizen of zeer gespecialiseerde bedrijven. Voorwaarde is dat deze kenniscentra een motor vormen voor het ontwikkelen van nieuwe innovatieve bedrijvigheid en op die manier jobs creëren met omliggende wooncapaciteit.

Vlaanderen heeft uitzonderlijk mooie stadscentra met zijn prachtig cultuurhistorisch patrimonium en de aanwezigheid van rivieren. Dit zijn troeven die uitgespeeld kunnen worden bij het ontwikkelen van metropolitane omgevingen in aantrekkelijke regio’s. Door in te zetten op herbestemming behoud je dit patrimonium.27 Zo behoud je het typische karakter van onze steden want net die enorme geschiedenis die in deze gebouwen vervat zit, maakt onze centra zo uniek en aantrekkelijk. Het zou dan ook zonde zijn deze gebouwen één voor één met de grond gelijk te maken, om plaats te maken voor nieuwe, maar vaak karakterloze architectuur.

Door het individuele karakter van onze huidige manier van wonen te doorbreken, betrek je de bewoners veel meer bij het creëren van een maatschappij waar bewoners zich in herkennen en betrokken bij voelen. ‘Bij samenhuizen staat betrokkenheid tussen bewoners centraal, zonder de privacy op te geven. Door kleiner te wonen en meer gedeelde ruimte te voorzien, kunnen de woonkosten gedrukt worden. Samenhuizen kan met andere woorden een antwoord zijn op de veranderende gezinssamenstellingen die resulteren in veranderende woonbehoeften.’28 De bewoners gaan meer investeren in hun omgeving en de woning die ze betrekken. Er moet gezocht worden naar een goed evenwicht tussen private ruimte waarin het individu zich kan terugtrekken, en de verschillende gradaties van publieke ruimte waar-

26 Van Herck K., De Meulder B., Wonen in meervoud, Amsterdam, 2009, p5 27 Van Herck K., De Meulder B., Wonen in meervoud, Amsterdam, 2009, p7 28 Resolutie Vlaams Parlement 30-04-2009, Brussel, 2009, p.1.

24

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

in mensen contacten leggen.29 Hinderlijke functies kunnen zo gebundeld worden en waar nodig afgescheiden worden van de woonmilieus en anderzijds kunnen complementaire functies samengebracht worden om een optimaler ruimtegebruik te bekomen.

‘Nabijheid maakt dagelijkse intermenselijke relaties mogelijk.’ Nabijheid en bereikbaarheid van werk en voorzieningen zoals onderwijs en zorg verhogen de levenskwaliteit aanzienlijk. Door menselijke activiteiten evenwichtig te clusteren in onze ruimte dragen we er zorg voor dat overdreven maatschappelijke kosten voor infrastructuur, energie, distributie en allerlei gemeenschapsdiensten kunnen worden vermeden. Tegelijk ondersteunt nabijheid het terugdringen van de mobiliteitsvraag. Door de onderlinge afstanden tussen wonen, werken en voorzieningen gering te houden, creëren we meer kansen voor verplaatsingen te voet of met de fiets. Voor verplaatsingen die de eigen omgeving overstijgen, staat een hoogwaardig netwerk van gemeenschappelijk vervoer garant, ondersteund door een palet aan andere vervoerswijzen.

De stad is meer geworden dan het stadscentrum of de centrumstad, maar is uitgegroeid tot een stedelijke regio van meerdere kernen met eigen kenmerken. Het historische stadscentrum moet vlot bereikbaar vanuit de andere kernen, waardoor de stedelijke regio aantrekkelijk wordt voor een breed scala aan bewoners en gebruikers. De stedelijke en economische ontwikkeling gebeurt in meerdere kernen die samen de stedelijke regio vormen. Hierdoor krijgt de stad opnieuw ademruimte en kunnen we het relatief kleinschalige karakter van onze historische steden bewaren. In sommige buurten zijn ingrepen nodig om tot vernieuwing van de woningvoorraad te komen. Dat is onder meer het geval voor de 19e eeuwse gordel in de stedelijke regio’s en voor de verkavelingen van de jaren 1960 en 1970 in de suburbane gebieden.

We maken ons gebouwenpatrimonium energiezuiniger, versterken de sociale samenhang en passen de woningvoorraad aan om de verwachte bevolkingsgroei op te vangen. Maatschappelijke veranderingen vangen we op door intensiever te verdichten op plaatsen waar een goede ontsluiting op niveau van de stedelijke regio mogelijk is.

We voorzien daarom volwaardige collectieve vervoerverbindingen en kwaliteitsvolle verbindingen voor zachte weggebruikers naar dergelijke plaatsen. De kernen in de stedelijke regio houden we compact met voldoende basisvoorzieningen. Dit laat toe dat een groot deel van de verplaatsingen binnen deze kern kan gebeuren. We dooraderen onze bebouwde ruimte met groenblauwe netwerken om er voldoende zuurstof aan te geven.

29 Resolutie Vlaams Parlement 30-04-2009, Brussel, 2009, p.1.

25

— COLLECTIEF WONEN

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

We moeten ons afvragen welke plaatsen we in suburbane gebieden kunnen ontwikkelen zonder de open ruimte verder te hypothekeren.

In deze gebieden moeten we een goede dooradering met groenblauwe netwerken realiseren, landschappelijke fragmenten her- waarderen en open ruimte beschermen die onder druk staat. We vermijden dat suburbane gebieden verdere concurrentie vormen voor de harmonische ontwikkeling van de nabijgelegen stedelijke regio.

Door in te zetten op een verdere ontwikkeling en verdichting van het stedelijk weefsel behouden we een levenskrachtig platteland. Dit platteland is nodig om de leefbaarheid van het stedelijk weefsel te garanderen. Het biedt ruimte aan voedselproductie, CO2 opslag, natuur, toerisme, energieproductie, biodiversiteit, bosbouw, recreatie, en ontginning. Deze functies ‘voeden’ het stedelijk weefsel.

De laatste vier thema’s focussen op het behoud van de open ruimte als veerkracht voor het opvangen van de gevolgen door de klimaatwijziging. Door te blijven inzetten op verdere stedelijke ontwikkeling, binnen reeds bebouwde/verharde oppervlakte, en verdere ontginning van open ruimte een halt toe te roepen, behouden we deze veerkracht.

In een volgende fase zal het terugdringen van de huidige verhardingsgraad, door te werken aan een stedelijke verdichting, voldoende ruimte moeten bieden om deze groeiende gevolgen op te vangen. Enkel door onze woon-werk situatie steeds beter en efficiënter in te plannen, kan hiervoor ruimte ontstaan.

Mensen verwachten dat de ruimte mooi, functioneel en toekomstbestendig is. Onze omgeving ervaren we als aangenaam wanneer er een bepaalde kwaliteit aanwezig is. Deze kwaliteit wordt volgend het Groenboek Ruimtebeleidsplan Vlaanderen bepaald door het samengaan van vier kwaliteitsaspecten:30 • Locatiekeuze • Gebruikswaarde • Belevingswaarde • Toekomstwaarde

Wanneer deze vier kwaliteitsaspecten een invulling wordt gegeven op het gebied van wonen, en meer specifiek van collectief wonen binnen de stadskern, rekening houdend met de drie eerder besproken vereisten naar ruimtegebruik toe, komen we tot volgend resultaat: • We kiezen er voor projecten te plaatsen binnen het reeds bebouwde stedelijk gebied, bij voorkeur in wijken die in hun huidige toestand reeds vlotte verbindingen hebben met de rest van de stad of in wijken waar deze verbindingen vlot tot stand kunnen komen.

30 Groenboek Vlaanderen in 2050: mensenmaat in een metropool, Brussel, 2012, p.24

26

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

Bij voorkeur plaatsen we het project op een perceel dat ooit bebouwd was maar in verval raakte, en in het ideale scenario kunnen gebouwen herbestemd of omgevormd worden tot collectieve woonprojecten. Indien men over iets grotere herbestemmingssites beschikt kan men zelfs oorspronkelijk verharde/bebouwde ruimte terug omvormen tot open ruimte.

• Bij de invulling van het project moet over diens grenzen heen gekeken worden, en ingespeeld worden op de noden van de omliggende buurt.

De projecten moeten een invulling krijgen die tevens verder gaat dan de noden van de huidige generatie. Door verschillende functies te combineren wordt de invulling van het project in de toekomst verzekerd. Door bepaalde delen dubbele functies te geven wordt de beschikbare ruimte efficiënter gebruikt en blijft de impact op het milieu beperkt. Door bepaalde investeringen collectief uit te voeren kunnen betere condities verkregen worden en verhoogt het rendement van de gemaakte investeringen.

• Toegankelijkheid, mobiliteit, verbondenheid, diversiteit, veiligheid, ... dit zijn slechts enkele elementen die de belevingswaarde van een project tot een hoger niveau tillen. Een goede mix van tevreden bewoners zorgt voor een geslaagd project. Tijdens het ontwerp rekening houden met de principes van ‘levenslang wonen’ geeft het project een grote meerwaarde en verzekert de interesse van een groot aandeel van de bevolking. Deze gezonde mix van oud en jong heeft vele voordelen: sociaal isolement wordt tegengegaan, de nood aan zorg- en dienstverlening wordt verlaagd, en er is een betere sociale controle.

• De toekomstwaarde van het project wordt dus in grote mate bepaald door een goede invulling die ruimte biedt om mee te evolueren naarmate de noden van het project veranderen. Nieuwe ontwikkelingen moeten dus de kans krijgen om voort te bouwen op de bestaande kwaliteiten. Zoals eerder vermeld moet voorzien worden in de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden van toekomstige generaties in gevaar te brengen.

Wat de oogst van wonen in meervoud duidelijk maakt, is dat de beste projecten daar ontstaan, waar mensen de nood hebben om nieuwe wegen te verkennen, om normen en voorschriften creatief te interpreteren en andere partijen mee te slepen door hun professionaliteit en enthousiasme. De meest succesvolle woningbouwprojecten, waarin een attractieve architectuur samengaat met woningdifferentiatie en functiemenging, zijn bijna uitsluitend te vinden op herontwikkelde binnenstedelijke terreinen. En bijna altijd onder verantwoordelijkheid van ambitieuze en professionele ontwikkelaars of corporaties.

27

— COLLECTIEF WONEN

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

28

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

4.3

VARIANTEN VAN COLLECTIEF WONEN VOOR DIT ONDERZOEK HEB IK ME GECONCENTREERD OP PROJECTEN WAAR HET MODEL VAN CO-HOUSING OF DE BOUWGROEP IS TOEGEPAST. HET MODEL LEUNT DICHT AAN BIJ ONZE KLASSIEKE MANIER VAN BOUWEN EN WONEN, ER ZIJN REEDS GESLAAGDE PROJECTEN EN ER IS NOG RUIM VOLDOENDE POTENTIEEL. BOVENDIEN LEENT HET MODEL ZICH ERG GOED TOT IMPLEMENTATIE BINNEN STEDELIJKE HERBESTEMMINGSPROJECTEN. ER BESTAAN ECHTER NOG VERSCHILLENDE ANDERE CONSTRUCTIES WAARBIJ DEELNEMEN BV. WORDT VERTAALD IN EEN HUURGARANTIE OF EEN SOORT MAANDELIJKSE WINSTUITKERING (HYBRIDE WONINGMARKT), OF WAARBIJ DE VERSCHILLENDE WOONEENHEDEN ONBEGRENSD DOORLOPEN IN ELKAAR (SAMENWONEN). HOEWEL IK HIER BINNEN DIT ONDERZOEK NIET VERDER OP IN GA, VOND IK HET TOCH OPPORTUUN TWEE ANDERE MODELLEN OOK KORT AAN TE HALEN, ALVORENS IK CO-HOUSING MODEL VERDER TOELICHT. DEZE AFBEELDING GEEFT EEN DUIDELIJK BEELD VAN DE VERSCHILLENDE VARIANTEN.31

4.3.1

Co-Housing / Bouwgroep

Co-housing is een vorm van gemeenschappelijk wonen, die een alternatief wil bieden voor de huidige eengezinswoningen. Bij die laatste is het sociale contact vaak gering, ontbreekt een gemeenschapsgevoel en heerst niet zelden grote vereenzaming. Eigen aan co-housing is dat er naast de privé-woonsten een uitgebreid aanbod is aan gemeenschappelijke voorzieningen zoals bv. een tuin, een leefruimte met eetzaal en keuken, wasvoorzieningen en kinderopvang. Auto’s worden geparkeerd aan de rand van het terrein. De projecten worden beheerd door de bewoners, maar elk gezin blijft financieel onafhankelijk.

Co-housing bestaat zoals eerder aangeven reeds lange tijd. Er zijn tal van voorbeelden in Duitsland (Baugemeinschaft), de Verenigde Staten en Nederland. In Vlaanderen groeit de populariteit en interesse onder invloed van enkele geëngageerde organisaties. Deze organisaties hebben de blauwdruk-oproepen van de Vlaamse Regering en het ESF-Agentschap Vlaanderen dankbaar benut om te onderzoeken in welke mate en op welke wijze co-housing ook vorm kan krijgen in Vlaanderen door middel van coöperatie. Daarbij werden specifieke uitdagingen onderzocht die komen kijken bij co-housing, zoals het vinden van geschikte panden en bouwkavels en het betaalbaar en toe-

31 J. Declerck, M. Ryckewaert, S. Devoldere, Pilootproject Wonen, Nieuwe vormen van collectiviteit, Brussel, 2013, p44

29

— COLLECTIEF WONEN

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

gankelijk houden van co-housing projecten. Wanneer je als potentiële initiatiefnemer of enkel uit interesse meer wil te weten komen over collectief wonen is het zeker interessant eens bij volgende organisaties een kijkje te nemen. Via deze organisaties worden ook regelmatig oproepen uitgestuurd waarbij gezocht wordt naar partners voor een bepaald project, of om mensen in bepaalde regio’s samen te brengen om een project op te starten.

Zo heeft Co-housing Projects cvba een dubbel doel. Enerzijds wil het coöperatief kapitaal aantrekken om co-housing projecten mogelijk te maken. Op die manier kunnen geschikte panden en gronden tijdig aangekocht en gereserveerd worden voor co-housing projecten. Daarnaast wil het expert-advies met betrekking tot co-housing verstrekken aan eigenaars van gronden of gebouwen (haalbaarheidsstudies), overheden (ruimtelijk beleid) en projectontwikkelaars (ontwikkeling van co-housing sites binnen grotere projecten).

De Bazuin vzw werkte dan weer een blauwdruk uit voor een co-housing project in de regio Kortrijk. Het doel van de coöperatie is het aankopen van percelen voor co-housing en het bouwen van woningen en gemeenschappelijke ruimtes, als het verder beheren van de grond en deze gemeenschappelijke ruimtes. Er werden 20 à 25 wooneenheden voorzien, onderverdeeld in verschillende woningtypes om op die manier verschillende gezinstypes te kunnen verwelkomen.

In deze blauwdruk wordt veel aandacht besteed aan de verankering van de sociale bewogenheid van de oprichters en de betaalbaarheid van co-housing voor kwetsbare gezinnen. Daarbij werden de voor- en nadelen onderzocht van een vereniging van mede-eigenaars versus het coöperatieve model. Uiteindelijk werd gekozen voor een coöperatie die eigenaar wordt van de grond en die aan de individuele bewoners een zakelijk recht (erfpacht) geeft. De bewoners worden eigenaar van hun eigen individuele woning, maar de gemeenschappelijke delen blijven eigendom van de coöperatie. In ruil voor een vergoeding krijgen de bewoners een gebruiksrecht op de gemeenschappelijke delen. De bewoners groeperen zich in een vzw, die het samen wonen organiseert. Op termijn is het mogelijk dat de coöperatie woningen bouwt en deze vervolgens te huur aanbiedt.

Indien een bewoner van het project zijn woning verkoopt, begint voor de nieuwe bewoners een nieuwe erfpachtperiode. Op die manier kunnen bewoners dus uit het co-housing project stappen en de eventuele meerwaarde op hun woning realiseren.

Samenhuizen vzw werkte een blauwdruk uit waarbij de coöperatieve structuur bestudeerd werd om volgende doelstellingen te realiseren:

30

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

• De mogelijkheden en de beperkingen van de coöperatieve rechtsvorm voor een project gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer onderzoeken en ontsluiten (microniveau); • Het uitbouwen van een ondersteunend en dienstverlenend netwerk door/voor deze projecten (meso-niveau); • Het uitbouwen van een financieringssysteem dat ondersteuning biedt aan zelfbeheerde woongemeenschappen, met als doelstelling betaalbaar wonen (macroniveau).

Qua financieringsinstrumenten wordt in de blauwdruk aandacht geschonken aan een startfonds (kredieten voor de startfase van projecten) en een solidariteitsfonds (financiële steun voor projecten die een sociale mix realiseren en voor gezinnen in nood).

Het grootste obstakel binnen het model van co-housing model blijft het lange trajectverloop. Iedere deelnemende partij heeft evenveel inspraak, en het verzoenen van de verschillende meningen en verwachtingen van al deze partijen kan heel veel tijd in beslag nemen. Ieder potentieel pand zal in functie van het verwachtingspatroon van de deelnemers slechts ruimte bieden aan een bepaald aantal units. Het vinden van de juiste match tussen de groep toekomstige bewoners en het pand of de site vergt soms ettelijke jaren. Doorheen die jaren kan de samenstelling van de groep deels gewijzigd zijn, waardoor de noden en verwachtingen ook opnieuw mee wijzigen. Denk maar aan extra kinderen en eventuele scheidingen, of partijen die ergens anders een opportuniteit vonden.

Zolang de groep beperkt blijft tot een vijftal partijen is dit model zeker haalbaar. Van zodra de groep groter wordt, begint het moeilijker te worden en verlengt het trajectverloop exponentieel. Veel beslissingen met verstrekkende gevolgen moeten snel kunnen genomen worden.

Als het perfecte pand opeens te koop komt te staan moet heel snel gehandeld worden. Daarom zal het succes bij kleinschalige projecten grotendeels afhangen van een evenwichtige combinatie van creativiteit, lef en snelheid. Een goed inschattingsvermogen van de mogelijkheden van het pand en de hieraan gekoppelde verbouwingskosten kosten zullen essentieel zijn om de juiste beslissingen te nemen.

Van zodra we ons op grotere projecten en sites focussen, is een succesvolle implementatie bijna niet haalbaar zonder een geëngageerde projectontwikkelaar of de hulp van de stad of gemeente. Zij hebben de middelen om bepaalde sites in hun geheel op de kopen of te reserveren voor co-housing projecten. Zeker wanneer het gaat om herbestemming of reconversie projecten is het slagen ervan bijna ondenkbaar zonder deze steun. Met de aankoop van de site is het belangrijkste obstakel overwonnen en kan de planning voor de verbouwing in samenwerking met de betrokken partijen beginnen.

31

— COLLECTIEF WONEN

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

Naast het uittekenen van de verschillende units en de hieraan gekoppelde gemeenschappelijke delen zal voor ieder project uitgezocht moeten worden welk financieel model de partijen willen hanteren, hoe het totaalproject zal beheerd worden, welke verantwoordelijkheden de verschillende partijen hierin zullen opnemen, en hoe deze zaken contractueel vastgelegd worden. Net zoals in ieder appartementsgebouw bestaande uit meer dan twee units zal een syndicus moeten aangesteld worden die toeziet op het correct naleven van deze afspraken.

4.3.2

Coöperatie

De afgelopen decennia heeft het Vlaamse beleid ingezet op eigendomsverwerving, met als resultaat: meer dan 7 op 10 gezinnen in Vlaanderen is eigenaar van de woning die hij of zij betrekt.32 Een groot segment van de gezinnen die huren is echter niet bij machte om de kloof huurder-eigenaar te overbruggen. De vraag rijst of er geen andere woonpaden mogelijk zijn dan de klassieke opdeling huurder/ eigenaar.

Toekomstige woningen moeten duurzaam, energiezuinig en aangepast zijn aan de bevolkingsevolutie. Zowel de Vlaamse als lokale overheden zoeken bijgevolg naar innovatieve antwoorden, want de huidige instrumenten bieden vaak onvoldoende oplossingen. Er werd een oplossing gezocht voor volgende woonvragen: • Hoe betaalbaar wonen realiseren?

• Hoe levenslang wonen: het huis aanpassen of verhuizen naar een huis dat bij je actuele noden past?

• Hoe duurzaam wonen: kunnen we voor lage energie- en mobiliteitskosten zorgen?

• Huurder/eigenaar/verhuurder: zijn andere woonpaden mogelijk?

In een hybride woningmarkt wordt de scheiding tussen huur en eigendom weggehaald. Er werd daarbij onderzocht hoe men via een coöperatie in zo een hybride setting betaalbaarder wonen zou kunnen realiseren. De coöperatie bouwt woningen die ze verhuurt aan haar aandeelhouders. De aandeelhouders krijgen een dividend op hun aandelen: hoe meer aandelen, hoe hoger het dividend en hoe lager de effectieve woonkost. Hierdoor bereikt de coöperatie een dubbel doel: enerzijds breidt ze de private huurmarkt uit met kwaliteitsvolle woningen en anderzijds stimuleert ze eigendomsverwerving via coöpe-

32 W. Van Opstal, A. Coates, I. Uddin, Bouwstenen voor coöperatief ondernemen in Vlaanderen, Brussel, 2014, p97

32

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

ratief kapitaal. Het coöperatief organiseren van een hybride woningmarkt creëert hierdoor volgende kansen: • Het aantrekken van coöperatief kapitaal om het huidige te gemarginaliseerde private huursegment te verruimen; • De mogelijkheid geven aan kwetsbare gezinnen om aan (coöperatieve) eigendomsverwerving te doen indien men (momenteel) geen woning kan kopen of bouwen; • Het activeren van spaargeld bij gezinnen om te investeren in betaalbaar en toegankelijk wonen; • Coöperatieve betrokkenheid als huurder-aandeelhouder bij het beheer en rendement van de huurwoningen; • Coöperatieve betrokkenheid van de kandidaat-huurder-aandeelhouder in de te ontwikkelen woonprojecten.

Er zijn echter ook enkele specifieke valkuilen en knelpunten bij het coöperatief organiseren van een hybride woningmarkt: • De huidige regelgeving (fiscaliteit, procedures …) benadeelt deze organisatiewijze van wonen in vergelijking met de private huur- en eigendomsmarkt; • Er is een zeer grote financieringsbehoefte aan eigen vermogen gedurende de eerste jaren van het project; • Een coöperatie heeft eerder belang bij zekerheid van kapitaal, terwijl de aandeelhouder gebaat is bij flexibiliteit; • De coöperatie wil een grote of levenslange woonzekerheid bieden in een ‘gepaste’ woning. Dit vraagt een betere match tussen bewoner en woning dan gebruikelijk is; • Leegstand zorgt voor verlies; • Vertragingen bij de uitvoering van projecten kunnen een grote impact hebben op het groepsdynamische proces van de vennoten, maar ook op de rentabiliteit van de coöperatie.

Tot slot zijn volgende randvoorwaarden af te leiden voor het coöperatief organiseren van een hybride woningmarkt: • Om van een hybride woning-‘markt’ te kunnen spreken, is op termijn voldoende schaalgrootte noodzakelijk. Schaalvergroting zal ook beter het ‘gepast’ wonen kunnen realiseren; • Overkapitalisatie moet vermeden worden (brengt geen rendement op); • Het inflatie- en renterisico en het risico op niet betaling en leegstand moeten zoveel mogelijk worden gedekt; • Maatwerk leveren om via een zo optimaal mogelijke afstemming tussen kapitaal, woningen en bewoners iedereen tevreden te stellen; • Voldoende huurders met diverse levenswoonpaden aantrekken die ook aandelen verwerven, mede dankzij het aanbod van een dividendrendement, is cruciaal; • Een uitbreiding van de vrijstelling van roerende voorheffing naar dividenden uit dit concept zou vooral de beoogde doelgroep verder helpen;

33

— COLLECTIEF WONEN

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

• Duidelijke rechten en plichten voor alle stakeholders inschrijven in de statuten van de coöperatie.

Dit coöperatief model biedt op termijn heel wat potentieel doordat de instap in het systeem stapsgewijs kan verlopen. De drempel waar jonge starters en huurders momenteel voorstaan bij hun zoektocht naar een eerste eigen woning wordt op die manier drastisch verlaagd. Tussen onze huidige manier van wonen, het aankopen van deze coöperatieve woningen en het coöperatief model ligt echter nog een lange weg. De afstand tussen beide is te groot om in een enkele sprong te overbruggen. Om op korte termijn de noodzakelijke schaalgrootte te realiseren verschilt het model te sterk van onze huidige gewoontes.

Dit model zal dus eerst aan populariteit moeten winnen en zal vanuit het beleid de noodzakelijke stimulans moeten krijgen om het systeem in gang te trekken. Eens het systeem in beweging is, zal het zichzelf blijven onderhouden en voeden.

4.3.3

Community Land Trust

De verminderde betaalbaarheid van huren, kopen en bouwen is in belangrijke mate toe te schrijven aan de stijging van grondprijzen.

Community Land Trusts (CLT) trachten dit op te lossen door de grond en de daarop opgetrokken woning juridisch en economisch van elkaar te scheiden. De grond wordt daarbij beheerd door een CLT en de woning kan vervolgens verhuurd of verkocht worden aan een (sterk) verminderde prijs.

CLT’s zijn ongeveer veertig jaar geleden in de Verenigde Staten ontstaan. Sindsdien heeft het concept zich verder ontwikkeld op het terrein en de juridische en operationele modellen zijn door de jaren heen verfijnd en uitgebreid.33 Er bestaan heel wat variaties op het CLT-idee, telkens afgestemd op de lokale situatie en het eigen rechtssysteem. De vraag rijst dus of en hoe een CLT vorm kan krijgen binnen ons regelgevend kader. Een CLT combineert nl. publieke en private middelen en streeft de verwerving van gronden na ten behoeve van woonkansen voor kwetsbare groepen. De identiteit van dit model is opgebouwd rond enkele basiselementen: • Een CLT is een open ledenorganisatie die democratisch beheerd wordt door drie evenwaardige partijen: de gemeenschap/buurtactoren, de bewoners en de overheid; • Ze werkt binnen afgebakende territoriale grenzen: een buurt, stad, dorp,grotere regio …;

33 K. Bachus, Het community Land Trust Model, Leuven, 2013, p2

34

— COLLECTIEVE WOONVORMEN

• De CLT verwerft het zakelijk recht op de grond. Dat kan gebeuren via giften of via aankopen die mogelijk gemaakt worden door (overheids)tussenkomst; • De CLT blijft eigenaar van de grond en verkoopt deze nooit; • Een CLT scheidt de eigendom van de grond en de eigendom van de woning die op de grond staat. Het gebruiksrecht wordt afgestaan via een systeem van erfpacht (voor een termijn tussen 27 en 99 jaar); • De bewoner betaalt een gebruiksrecht en verwerft of huurt de woning van de CLT; • Er wordt gewerkt met een leasecontract om bindende voorwaarden vast te leggen; • Wanneer de bewoner eigenaar van de woning is, blijft de CLT de naakte eigenaar van de grond, die belast wordt met het recht van erfpacht, en het gezin is volle eigenaar van het gebouw gecombineerd met een afstand van het recht van natrekking door de eigenaar van de grond; • Bij overlijden geldt het erfrecht, maar bij verkoop ontstaat een uitdrukkelijk ontbindend beding waardoor de CLT een nieuwe erfpacht kan aangaan met een nieuwe kandidaat. De CLT krijgt ook het voorkooprecht op de woning indien de verkoper geen vervangende kandidaat aanbrengt.

Dit model is dus afhankelijk van de bereidheid van overheden om te investeren in het betaalbaar maken van woningen voor kansengroepen. De troef van de CLT daarbij is dat het de betaalbaarheid van eenzelfde woning op lange termijn waarborgt, omdat ze die investering via een vernieuwend systeem (namelijk subsidieretentie) inzet voor de doelgroep. Wanneer de doelgroep de woning zou verkopen, moet ze de premie die ze kreeg bij aankoop teruggeven aan de CLT. Ook het grootste deel van de eventuele gerealiseerde meerwaarde bij verkoop gaat naar de CLT. Op die manier ontstaat een rollend fonds; de overheidsmiddelen komen terug en worden opnieuw gebruikt voor nieuwe bewoners uit eenzelfde doelgroep.

35

— COLLECTIEF WONEN

— PARAMETERS

5

CO-HOUSING PARAMETERS

5.1

INLEIDING OM DE VERSCHILLENDE COLLECTIEVE WOONPROJECTEN IN KAART TE BRENGEN, ZIJN EEN AANTAL GEGEVENS NOODZAKELIJK. DEZE GEGEVENS ZIJN OPGEDEELD EN VERTAALD NAAR ZEVEN PARAMETERS WELKE DE BASIS VORMEN WAARROND DE PROJECT MATRIX IS OPGETROKKEN. NAAST DE ZEVEN BESPROKEN CASE STUDIES ZULLEN OOK NIEUWE PROJECTEN A.D.H.V. DEZE PARAMETERS IN DE MATRIX OPGENOMEN KUNNEN WORDEN. ZO ONTSTAAT EEN DYNAMISCH MODEL DAT TELKENS MEER EN BETERE INFORMATIE KAN AANREIKEN AAN POTENTIËLE INITIATIEFNEMERS.

De onderzochte kenmerken en gegevens van alle verschillen projecten heb ik herleid tot zeven categorieën. Iedere groep licht een ander aspect uit van de verschillende projecten. Bij het zoeken naar informatie kan op die manier gefocust worden op een specifiek kenmerk, zoals een prijscategorie per m2 en dan komen alle projecten naar voor die aan dit criteria voldoen. Binnen de overgebleven projecten kan men de zoektocht dan verder vernauwen, en vb achterhalen welke materialen in deze projecten zijn gebruikt, hoeveel partijen bij het project betrokken waren, en waar het project is gesitueerd.

5.2

FINANCIEEL MODEL

Er bestaan vier juridische vormen: coöperatieve vennootschap , de vzw, de vennootschap met sociaal oogmerk, en het mede-eigendom.

Allemaal hebben ze hun voor- en nadelen.

Bovendien wordt nog een onderscheid gemaakt tussen een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en onbeperkte aansprakelijkheid. Hoewel de optie met onbeperkte aansprakelijkheid eenvoudiger op te starten is en er minder papierwerk bij te pas komt, zal deze in een collectief woonproject zelden of nooit toegepast worden.

36

— PARAMETERS

Het laatste financieel model, dat van mede-eigendom, beantwoordt waarschijnlijk het best aan de Belgische mentaliteit. Nadeel zijn de registratiekosten (10%) bij doorverkoop. Voor kleinschalige collectieve woonprojecten zal deze het best aansluiten bij de noden van de betrokken partijen. In functie van de aard van het project zal bij het verkrijgen van een lening en bij het opstellen van de notariële akte echter een tussenstap moeten gemaakt worden. Wanneer de units en de gemeenschappelijke delen bij aanvang niet duidelijk gedefinieerd zijn, moet vanuit een onverdeeldheid naar een duidelijk gedefinieerde verdeeldheid toegewerkt worden. Zo wordt voor iedere betrokken partij duidelijk afgelijnd wat hun eigendom juist omvat. Vooral wanneer op termijn een van de partijen zijn aandeel wil doorverkopen is het van cruciaal belang dat deze zaken goed zijn vastgelegd. Het spreekt voor zich dat hiervoor een goede relatie tussen de betrokken partijen en hun bank zeer belangrijk is, iets wat na de recente financiële crisis helaas niet meer zo vanzelfsprekend is. Een goed businessplan opgebouwd rond realistische verwachtingen kunnen extra gewicht in de schaal leggen bij het winnen van het vertrouwen van de banken.

Wanneer niet volgens het principe van mede-eigendom wordt gewerkt, zal een goede juridische ondersteuning de kans op slagen enkel vergroten. Onzekerheden en twijfels worden uitgeklaard, waardoor een vlottere samenwerking kan tot stand komen. Er kan immers op een vrije manier onderhandeld worden, aangezien de cruciale elementen contractueel reeds zijn vastgelegd en de risico’s hierdoor beperkt blijven.

Iedere juridische vorm wordt hieronder beknopt samengevat, enkel de belangrijkste elementen die binnen dit onderzoek relevant zijn, krijgen extra aandacht. Zo vormen het minimum aantal leden, de opstart-kost, de wijze van bestuur, overdracht en beëindiging van de vennootschap, de belangrijkste elementen. Ik dank hierbij uitvoerig Astrid Coates en de rest van haar team voor hun inzet voor het platform coöperatief Vlaanderen.34

34 W. Van Opstal, A. Coates, I. Uddin, Bouwstenen voor coöperatief ondernemen in Vlaanderen, Leuven, 2014 p86-p109

37

— COLLECTIEF WONEN

— PARAMETERS

1. CVBA a. OPRICHTING • Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid • Min 3 partijen/personen • Notariële oprichtingsakte via notaris • Vast kapitaal van min € 18.550 moet voor € 6.200 en minstens 1/4 per aandeel volstort zijn.

b. MINIMUMKAPITAAL EN AANSPRAKELIJKHEID VAN DE OPRICHTERS • Aansprakelijkheid is ‘in principe’ beperkt tot je financiële inbreng.

• Er moet voldoende kapitaal aanwezig zijn om het plan ten uitvoer te brengen.

• Het financiële plan, dat over de eerste twee jaar van je geplande activiteit moet gaan, moet bij de notaris gedeponeren worden bij de oprichting van de vennootschap.

• Indien faillissement wordt uitgesproken binnen de drie jaar na oprichting en indien het maatschappelijk kapitaal kennelijk ontoereikend was voor de normale uitoefening van de voorgenomen bedrijvigheid over ten minste twee jaar, dan kunnen de partijen door de rechter veroordeeld worden om toch met persoonlijk vermogen in te staan voor bepaalde schulden van de vennootschap. Dit noemt men oprichtersaansprakelijkheid.

c. VENNOTEN EN AANDELEN • Vennoot na inschrijving op één of meerdere aandelen bij de oprichting.

• Aandelen op naam en vrij overdraagbaar tussen vennoten, tenzij de statuten een andere regeling voorzien.

• Nieuwe vennoten kunnen toetreden door in te schrijven op nieuwe aandelen, uitgegeven om het kapitaal te verhogen. De statuten bepalen hoe deze toetreding gebeurt.

d. WELKE RECHTEN HEEFT EEN UITTREDEND VENNOOT • Vennoten kunnen uit de vennootschap stappen zolang het minimum aantal leden nooit onder de 3 partijen/personen daalt en zolang het vast deel kapitaal niet aangetast wordt.

• Volgens de wet wordt een uittreding enkel in de eerste 6 maanden van het boekjaar toegelaten.

• De statuten bepalen verder hoe het vertrek van een vennoot kan en zal opgevangen worden.

e. SOORTEN AANDELEN • Er zijn verschillende types van aandelen mogelijk.

• Verschillende types met hun kenmerken worden in de statuten vastgelegd.

38

— PARAMETERS

f. BESTUUR • Algemene vergadering moet een bestuursorgaan benoemen, dat uit minstens 1 bestuurder bestaat. Deze bestuurder hoeft niet noodzakelijk vennoot te zijn.

g. ALGEMENE VERGADERING • De algemene vergadering moet bestuurders benoemen.

• de commissaris benoemen, de bezoldiging bepalen en hem/haar om wettige reden afzetten.

• de jaarrekening goedkeuren.

• bestuurders een kwijting verlenen.

• de statuten wijzigen.

• controlerende vennoten benoemen.

• Indien in de statuten niet anders bepaald staat 1 aandeel gelijk aan 1 stem.

h. JAARREKENINGEN EN CONTROLE • CVBA moet zich houden aan de algemene regels rond de opstelling van de jaarrekening en de controle daarop. Zo moet die de balans en de resultatenrekening bevatten.

• Jaarrekening moet neergelegd worden bij de nationale bank van België.

• De commissaris of de controlerende vennoot heeft onderzoeks- en controlebevoegdheden over de inhoud.

• De jaarrekening goedkeuren is een exclusieve bevoegdheid van de algemene vergadering.

i. KAPITAAL EN KAPITAALBEWEGINGEN • Vast en variabel kapitaal.

j. WINSTUITKERING • de wet verplicht bedrijven om jaarlijks een 20e van de winst aan een reservefonds toe te wijzen.

• van zodra die wettelijke reserve een tiende van het vast gedeelte van het kapitaal bereikt heeft, vervalt de verplichting om nog delen van de winst hieraan toe te voegen.

39

— COLLECTIEF WONEN

— PARAMETERS

2. CVOA a. OPRICHTING • Coöperatieve vennootschap met onbeperkte aansprakelijkheid.

• geen vereisten naar bestuur en aantal leden toe.

• geen notariële oprichtingsakte via notaris vereist.

• geen minimum kapitaal vereist.

b. AANSPRAKELIJKHEID VAN DE OPRICHTERS • Aansprakelijkheid is onbeperkt. Door de vennootschap gemaakte schulden die de vennootschap niet zelf kan betalen, kunnen bij ieder van de vennoten gehaald worden.

Met deze korte checklist kan je nagaan of een coöperatieve vennootschap de juiste vennootschapsvorm is voor jouw onderneming. Hierbij wordt er van uitgegaan dat je kan voldoen aan de wettelijke voorwaarden (businessplan, eventuele vergunningen, erkenningen...).

• Hebben jullie het vereiste kapitaal om zo’n vennootschap op te richten?

• In coöperatieve vennootschappen wordt de winstuitkering vaak beperkt. Zijn jullie het daarover eens?

• In veel coöperaties wordt gewerkt met ‘één partij, één stem’ of met een beperking van het stemrecht: gaan jullie dat ook toepassen?

• Wil je de leden of de gebruikers van de onderneming mee laten participeren? Zowel op economisch vlak als op bestuursvlak?

• Is een vlotte toe- en uittreding van vennoten belangrijk?

• Hebben jullie de nodige overlegmogelijkheden met alle stakeholders voorzien?

Indien je deze oefening in een kleine stuurgroep uitwerkt, maar het bedrijf een grotere groep potentiële leden telt, beleg dan een vergadering met de potentiële leden: • Stel de verschillende alternatieve vennootschapsvormen aan de potentiële leden voor.

• Verken samen de voor- en nadelen van elke vennootschapsvorm in het licht van de behoeften die je hebt en de missie en doelstellingen die je voor ogen hebt.

• Bij een groot aantal potentiële leden kan je een schriftelijke rondvraag overwegen.

• Deel de conclusie van de verkenning/rondvraag mee.

• Organiseer een stemming ter bevestiging van de keuze voor een coöperatieve vennootschapsvorm.

Bij een coöperatieve vennootschap heb je geen registratiekosten, je hebt toegang tot premies die zijn voorbehouden voor rechtspersonen, maar je kan niet genieten van hypothecaire kredieten, en je hebt een echte boekhouding nodig.

40

— PARAMETERS

3. VSO a. OPRICHTING

Een vennootschap met sociaal oogmerk (vso) is een variant van bestaande vennootschapsvormen. Met andere woorden: je richt eerst een vennootschap op (nv, bvba, cvba, cvoa, etc.) en daarna kan je die een sociaal oogmerk toekennen. Omdat het coöperatieve gedachtengoed het meest aansluit bij zo’n sociale vennootschap en omdat een aantal van de voorwaarden voor een VSO gelijk zijn aan de voorwaarden voor een erkenning door de Nationale raad van de Coöperatie, gaat het meestal om coöperatieve ondernemingen.

Een vennootschap met sociaal oogmerk start je in de eerste plaats omdat je een maatschappelijk doel wil bereiken via een economische activiteit, waarbij je tegelijk geen of slechts een beperkte verrijking van de vennoten nastreeft. Een VSO-statuut maakt het mogelijk om een mengvorm te creëren tussen een vzw en een vennootschap als oplossing voor volgende problemen: • de vzw komt volgens artikel 1 in de vzw-wetgeving in de knoei omdat ze wel degelijk ‘nijverheids- of handelszaken drijft’.

• de vennootschap komt in de problemen omdat het winstoogmerk afwezig is.

Let op met het minimumkapitaal van een vennootschap met sociaal oogmerk: dat bedraagt slechts 6.200€, maar ook hier wordt het minimumkapitaal bepaald door het financieel plan en ook hier speelt de oprichtersaansprakelijkheid! We spreken van een vennootschap met sociaal oogmerk als in de statuten volgende elementen staan: • de vennoten streven geen of een beperkt vermogensvoordeel na, • een beschrijving van het sociale doel, • een beschrijving van hoe de winst besteed zal worden in overeenstemming met het sociale oogmerk, • een speciaal jaarlijks verslag vermeldt hoe de vennootschap haar sociaal doel heeft verwezenlijkt, • in de Algemene Vergadering bezit niemand meer dan 10% van de stemmen. Als ook werknemers vennoot zijn, mag niemand meer dan 5% van de stemmen hebben, • de uitgekeerde winst mag niet hoger zijn dan de rentevoet die de koning (dus de regering) vastlegde voor coöperaties erkend door de Nationale Raad voor de Coöperatie, • een omschrijving van hoe een werknemer vennoot kan worden, • een omschrijving van hoe een werknemer-vennoot kan uittreden en kan worden uitgesloten, • de vermelding dat in geval van vereffening het overblijvende kapitaal gebruikt zal worden voor een doel dat nauw aansluit bij het sociale oogmerk van de vennootschap.

41

— COLLECTIEF WONEN

— PARAMETERS

4. VZW a. OPRICHTING

De vereniging zonder winstoogmerk (vzw) bestaat uit ten minste drie personen en streeft naar de verwezenlijking van een doelstelling zonder winstoogmerk. In tegenstelling tot een handelsvennootschap, zal de vzw: • geen minimumkapitaal vereisen, • geen winstoogmerk kunnen nastreven, maar kan lidgeld innen en betalende activiteiten organiseren wanneer deze binnen het kader blijven van de nagestreefde doelstelling, • geen winsten kunnen uitkeren aan haar leden.

b. BIJZONDERHEDEN

De vereniging kan een rechtspersoonlijkheid verkrijgen wanneer ze de volgende voorwaarden vervult: • de maatschappelijke zetel moet in België gevestigd zijn, • er zijn minimaal drie leden, • de statuten moeten een aantal verplichte vermeldingen bevatten, • de statuten, de naam, de voornaam, het beroep en de woonplaats van de beheerders moeten gepubliceerd worden in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad.

Zijn niet al deze voorwaarden vervuld, dan zal de vereniging worden beschouwd als een feitelijke vereniging. c. STATUTEN

De statuten moeten schriftelijk worden vastgelegd. Ze kunnen worden opgesteld als een onderhandse akte, in aanwezigheid van de stichters, of als authentieke akte, opgemaakt bij een notaris. De statuten en de lijst van de leden van de eerste raad van beheer moeten ter publicatie worden opgestuurd naar het Belgisch Staatsblad. Binnen één maand na de bekendmaking van de statuten, moet de ledenlijst neergelegd worden bij de griffie van de rechtbank van eerste aanleg.

• de volledige benaming en het adres van de zetel van de vzw; het gerechtelijk arrondissement waar de vereniging is gevestigd, • het doel van de vzw, • eventueel een onderscheid tussen werkende leden (minstens drie) en de stille leden, • naam, woonplaats en nationaliteit van de stichters, • het maximale bedrag van het lidgeld, • de benoemingsvoorwaarden van de beheerders, • de procedure bij statutenwijziging, • de verantwoordelijken voor het beheer van de rekeningen en begrotingen,

42

— PARAMETERS

• de bestemming van het vermogen bij ontbinding, • de bevoegdheden van de algemene vergadering.

d. RECHTSPERSOONLIJKHEID

De vzw verwerft haar rechtspersoonlijkheid op de dag waarop de vzw haar statuten en de akten betreffende de benoeming van de bestuurders neerlegt bij de griffie van de rechtbank. Tussen het tijdstip van de oprichting en het tijdstip waarop deze vzw rechtspersoonlijkheid verwerft, kan een periode verstrijken. Tijdens deze periode kunnen de volgende handelingen worden gesteld: • materiaal aankopen, • een gebouw huren, • een bankrekening openen, • personeel aanwerven.

Krachtens de wet kunnen dergelijke handelingen worden uitgevoerd tijdens het wordingsproces, maar zijn de personen die deze verbintenissen sluiten daarvoor persoonlijk en hoofdelijk aansprakelijk. Er bestaat echter een uitzondering op deze regel, namelijk wanneer de vzw: • rechtspersoonlijkheid verwerft binnen de twee jaar volgend op het ontstaan van de verbintenis, • deze verbintenis bekrachtigt binnen zes maanden na het verwerven van rechtspersoonlijkheid.

e. WETTELIJKE EN ADMINISTRATIEVE VERPLICHTINGEN • Elke vzw is verplicht zich in te schrijven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Ze zullen een identificatienummer krijgen dat op alle officiële documenten moet vermeld worden.

• Als na fiscaal onderzoek zou blijken dat de vzw handelingen met een winstgevend karakter uitvoert, of dat het in feite een verkapte handelsvennootschap is, dan wordt zij belast volgens de regels van de vennootschapsbelasting en moet zij zich aan de boekhoudwetgeving onderwerpen. Als de activiteiten effectief niet winstgevend zijn, dan zal de vzw eenvoudig onderworpen worden aan de rechtspersonenbelasting.

43

— COLLECTIEF WONEN

— PARAMETERS

5. MEDE-EIGENDOM a. OPRICHTING • Vanaf twee of meer partijen • De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn • De mede-eigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij aan de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel • Basisakte en statutair reglement van mede-eigendom via notaris

b. KENMERKEN • Iedere mede-eigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak.

• de verdeling van de gemeenschappelijke zaak is onderworpen aan regels, die bepaald zijn in de titel der Erfenissen.

• Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling • de basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan.

c. BASISAKTE • de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten • de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten • de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering • de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheid en de duur van zijn mandaat

d. RECHTSPERSOONLIJKHEID • het ontstaan van een onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel • de overschrijving van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom op het hypotheekkantoor. De plannen van het gebouw kunnen daarbij in de vorm van een door de notaris voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage worden toe gevoegd.

e. BEHEER • iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen • de algemene vergadering is enkel rechtsgeldig wanneer meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.

44

— PARAMETERS

• iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten • In het reglement worden beslissingsgradaties vastgelegd op basis van de gestemde meerderheid

f. SYNDICUS • roept algemene vergadering bijeen • notuleert beslissingen van de algemene vergadering in het register • voert, of laat beslissingen uitvoeren • treft alle bewarende maatregelen en stelt alle daden van voorlopig beheer • beheert het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars • vertegenwoordigt de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken • overlegt de lijst van schulden binnen 15 dagen te rekenen vanaf het verzoek van de notaris • draagt alle documenten aangaande het gebouw in mede-eigendom, de boekhouding en de activa die hij beheerde over aan zijn opvolger.

g. ONTBINDING EN VEREFFENING • de vereniging van mede-eigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan • de enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of groepen van gebouwen heeft niet de ontbinding van de vereniging tot gevolg • de rechter de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars uitspreekt, op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan voeren • de syndicus zorgt voor de vereffening indien niemand anders wordt aangewezen • de afsluiting van de vereffening dient bij notariële akte vastgelegd te worden, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor.

5.3

SAMENSTELLING

Ieder project wordt bewoond door een unieke samenstelling van mensen. Tijdens mijn zoektocht naar geslaagde collectieve woonprojecten kwam ik bijna evenveel variatie tegen wat de samenstelling van bewoners in de projecten betreft als het aantal projecten zelf. De samenstelling van iedere groep bewoners is bovendien een van de enige behandelde parameters die doorheen de levensduur van het hele project voortdurend zal veranderen. Net zoals in een straat of een appartementsgebouw verhuizen mensen na verloop van tijd waardoor weer ruimte vrijkomt voor nieuwe bewoners.

Collectief wonen richt zich niet op een specifieke doelgroep of leeftijdscategorie. Ieder project wordt voor en door mensen uitgewerkt, hierdoor zal ieder project op zich, net door zijn specifieke kenmerken,

45

— COLLECTIEF WONEN

— PARAMETERS

zoals ieder woning of appartement een bepaald publiek aantrekken.

De onderzochte cases leveren hiervan het perfecte bewijs.

Uit het onderzoek blijkt dat initiatiefnemers vooral uit de leeftijdscategorie tussen 30 en 40 jaar komen. Cases waarbij een projectontwikkelaar de rol van initiatiefnemer op zich neemt bereiken dan weer een bredere leeftijdsgroep. Oudere, over het algemeen iets meer welstellende deelnemers hebben vaak niet de tijd of de energie om zich nog voluit te engageren voor een project. Zij kiezen er vaker voor om vanaf de zijlijn mee het project te sturen, zonder zelf actief mee te werken, of kopen een unit eens het project verwezenlijkt is.

De bewoners van De Haringrokerij, een van de eerste geslaagde collectieve woonprojecten in Antwerpen, waagden zich destijds aan een groot avontuur. Eind jaren 80’ werd de groep gevormd, en enkele jaren later werd de reconversie van het vervallen gebouw tot een collectief woonproject voor 14 personen vervolledigd. Momenteel zijn deze pioniers van het eerste uur op zoek naar een nieuwe uitdaging. De kinderen zijn ondertussen het huis uit, en er wordt gezocht naar een mogelijkheid om met de resterende bewoners elders een nieuw project op te starten.35 Een mooi voorbeeld dat aantoont hoe wonen en de hieraan gekoppelde verwachtingen een voortdurend evoluerend onderwerp vormt. Bovendien een prima voorbode van de volgende golf collectieve woonprojecten en het mogelijk succes.

5.4

PROJECTOMVANG

De projectomvang kan je op een aantal verschillende manieren analyseren: de schaal van de site, het budget, het aantal units, het budget per unit, het aantal participanten, het aantal initiatiefnemers, en het aantal verweven functies. Ieder project zal uiteindelijk een unieke mix worden van al deze variabelen. Ze vormen echter een zeer concrete blok informatie die het project in grote mate zal typeren.

Binnen de onderzochte cases varieert de schaal van een eenvoudig hoekpand tot een middelgrote school. In het Lucky Bar project te Antwerpen biedt het hoekpand na reconversie plaats aan een winkelruimte en drie ruime woonunits. Voor het project Mère Jeanne, werd het schoolgebouw omgebouwd tot 37 woon-eenheden rond een centrale binnenplaats.

35 www.samenhuizen.be/de-haringrokerij

46

— PARAMETERS

In principe zijn de mogelijkheden en combinaties eindeloos. Naarmate de schaal vergroot zal het collectieve aspect en de verbondenheid tussen de verschillende bewoners echter meer en meer naar het achterplan verschuiven. Er is geen exacte sleutel die op een potentieel project kan toegepast worden en er voor zorgt dat het collectieve gedachtengoed bewaard blijft. Net zoals in iedere wijk of in buurt zijn het de bewoners die hierin de eindverantwoordelijkheid dragen. De manier waarop het project is uitgewerkt creëert het klimaat waarbinnen deze verbondenheid kan groeien, maar zonder zijn bewoners en hun ingesteldheid blijft het een gebouw als een ander.

5.5

MATERIALISATIE

Op vlak van materialisatie wordt in eerste instantie enkel gekeken naar de gemeenschappelijk aangekochte en gehanteerde materialen.

Enkel deze materialen zullen door de grotere hoeveelheden een impact hebben op de kostprijs en het globale uitzicht van het project. Er wordt enkel nog een onderscheid gemaakt tussen exterieur toegepaste materialen en materialen die voor het interieur zijn gebruikt, wanneer deze voorkomen in verschillende units, of deel uitmaken van de casco oplevering. Vooral deze laatste categorie kan de totale kostprijs per unit aanzienlijk drukken, maar vergt een verregaande samenwerking tussen de verschillende partijen. Iedere betrokken partij moet zich namelijk kunnen vinden in de keuzes die hier worden gemaakt.

Er wordt een puntenscore van 1 - 5 toegekend aan de verschillende projecten, gaande van basic afwerking tot hoogstaande afwerking. Dit is noodzakelijk om de verschillende prijscategoriën op een correcte manier te kunnen vergelijken.

Het DSDs project koos net als de meeste andere projecten voor een gemeenschappelijk exterieur materiaalgebruik waardoor een zekere uniformiteit, verbondenheid en rust ontstaat. De invulling van de verschillende casco units gebeurde individueel en in functie van eenieders beschikbare budget.

Het Collectief Noord project ging nog een stapje verder. Hier koos de initiatiefnemer er voor om de verschillende units ook binnenin reeds deels af te werken. Zo hebben alle verschillende units de zelfde vloer (groene grestegels) en werd er reeds een gedeelte van het schrijnwerk voorzien. Door de keuze voor brute maar afgewerkte ruwbouw elementen moest er verder nog weinig toegevoegd worden alvorens de units instapklaar waren. Ondermeer door deze beslissing is men er in geslaagd de kostprijs per unit zeer laag te houden.

47

— COLLECTIEF WONEN

— PARAMETERS

5.6

PRIVACYGRADIËNT

Deze parameter krijgt een waarde van 1 tem 5, resp. zeer weinig privacy tot zeer veel privacy en is enkel van toepassing op collectieve woonprojecten. Een Villa op een afgelegen heuvel in Toscane is dus buiten categorie. Zaken als een privéterras, privétuintje e.d. zorgen voor een hogere waarde. De mate waarin deze privé delen al dan niet toegankelijk zijn door andere bewoners, of visueel onttrokken zijn van de andere units of gemeenschappelijke delen zorgt voor een nog hogere waarde.

Deze waarde is zo objectief mogelijk ingevuld, maar zal steeds voor een deel persoonsgebonden blijven. De afsluitbare privé terrassen van het Pyrex project in Brussel scroren dus beter dan de open privétuintjes in Mère Jeanne.

Naast deze fysieke kenmerken spelen sociale betrokkenheid en samenwerking ook een belangrijke rol in deze quotatie. Ook deze invulling gebeurt deels gevoelsmatig, is persoonsgebonden, en zal bovendien ook variabel zijn doorheen de tijd, in functie van de huidige bewoners.

5.7

INTERACTIE

Ieder project krijgt een waarde in functie van de interactie tussen de verschillende bewoners, gaande van 1 tot 5, waarin 1 staat voor nauwelijks tot geen interactie, en 5 voor projecten die gekenmerkt worden door zeer nauwe samenwerking en verbondenheid.

Verder is dit onderdeel een eenvoudige opsomming van de gemeenschappelijke functies en dient het hoofdzakelijk als inspriatie voor mogelijke initatiefnemers. Tussen de onderzochte cases komen geen al te gekke scenario’s voor. Het gemeenschappelijk zwembad in het Pyrex project of de gedeelde buitenkeuken in de Suikerfabriek is zowat het meest verregaande wat voorkomt. Er zijn echter nog tal van mogelijkheden, waaronder een gastenkamer, moestuin, speeltuin, sauna, speelruimte, bar, keuken en cinemazaal.

Voor ieder project zal de afweging gemaakt moeten worden hoeveel privéruimte wordt afgestaan om de collectieve ruimte te vergroten. In het geval van fietsenstallingen, afvalberging, en parkeerruimte is deze keuze snel gemaakt. Gaan we hier een stapje in verder, zal de aanpak afhangen van de initiatiefnemers en hun ingesteldheid.

48

— PARAMETERS

5.8

TIJDSVERLOOP

Misschien wel de belangrijkste parameter in dit onderzoek, aangezien het hoofdobjectief draait om het inkorten van deze periode.

De analyse van deze gegevens toont grote verschillen aan. Algemeen kan gesteld worden dat hoe meer partijen bij de aanvang van het project betrokken zijn, hoe langer het totale traject zal duren. Hier staan project ontwikkelaars sterker dan particuliere initiatiefnemers.

Zij hebben doorgaans een grotere financiele slagkracht en kunnen sneller het nodige budget bijeenbrengen.

Zo is bij Mère Jeanne op nauwelijks 2 jaar tijd het totale traject van aankoop tot oplevering volledig afgerond. 37 units inclusief ondergrondse parking zijn in deze korte doorlooptijd voltrokken. Dit project werd volledig door eenzelfde investeerder / aannemer gedragen. Toch toont een project als de Suikerfabriek aan dat het ook anders kan.

Door een slimme en efficiente fasering uit te denken is op nauwelijks 2 jaar tijd de aankoop van de site t.e.m. oplevering van 4 units inclusief kantoren verwezenlijkt.

Creativiteit en de capaciteit om out-of-the-box te denken zijn cruciaal.

Zeker wanner het gaat om een renovatie of herbestemming is op voorhand moeilijk in te schatten hoe ingrijpend de werken zullen zijn, en wat de uiteindelijke situatie zal worden. Toch kan met de juiste visie en samenwerking een hoop verwezenlijkt worden zonder te veel compromissen te moeten maken.

49

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

6

CASE STUDIES

ER ZIJN REEDS VERSCHILLENDE GESLAAGDE COLLECTIEVE WOONPROJECTEN BINNEN DE CATEGORIE WAAROP IK ME VOOR DIT ONDERZOEK HEB GEFOCUST. REDEN WAAROM IK ME TOT DEZE ZEVEN PROJECTEN HEB BEPERKT, HEEFT ENERZIJDS TE MAKEN MET DE BEPERKTE TIJD EN ANDERZIJDS OMDAT ELK VAN DEZE PROJECTEN OP EEN BAPAALDE MANIER UIT HET VERWACHTINGSPATROON SPRINGT, WAARDOOR ZE ALLE ZEVEN HUN BIJDRAGE LEVERDEN AAN DIT ONDERZOEK.

De geselecteerde projecten zijn allemaal opgebouwd rond het financiële model van Mede-eigendom. Dit model leunt het dichtst aan bij onze huidige situatie en hierdoor verlaagt de instapdrempel.

Verder bevinden alle projecten zich binnen de stedelijke kern. Hierdoor zijn de prijzen beter te vergelijken, wordt tegelijk aangetoond dat ook hier meer dan voldoende mogelijkheden beschikbaar zijn en dat de uiteindelijke kost niet astronomisch hoog hoeft te zijn. Uitbreiding binnen de stedelijke kern biedt bovendien de beste opties voor het vrijwaren van de nog resterende open ruimte tussen de verschillende kernen. Twee van de zeven projecten zijn verder het werk van een inversteerder/aannemer die na oplevering de verschillende units als casco project heeft doorverkocht. In de andere vijf projecten woont minimaal 1 lid van de initiatiefnemers in het project. Slechts in een enkel project zijn alle units de eerste maal bewoond door een initiatiefnemer. Tijdens de analyse van verschillende andere projecten bleek het in vele gevallen te gaan om een of meerdere gepassioneerde initiatiefnemers die d.m.v. volharding en een heldere visie versterking kon vinden.

Verder zijn drie van de zeven projecten in te delen onder het type nieuwbouw realisatie. De andere vier zijn een combinatie van herbestemming en renovatie. Iedere site heeft steeds zijn eigen karakter en geschiedenis. Onder de omvang van het project deel ik informatie in als aantal units, totale kostprijs en totale perceelsoppervlakte. Binnen de zeven projecten zijn hier grote verschillen op te merken. Zo varieert enkel al de perceelsoppervlakte van 300 m2 tot 3000 m2, het aantal units loopt van 3 tot en met 37. Een goede analyse vooraf zal telkens opnieuw moeten uitwijzen wat de beste uitgangspositie oplevert.

Soms is de bestaande situatie nu eenmaal te verouderd om er op een financieel rendabele manier nieuw leven in te blazen. Om de zelfde reden zijn vele projecten een combinatie van renovatie en nieuwbouw.

50

— CASE STUDIES

Om open ruimte te kunnen creĂŤren moeten bepaalde bestaande elementen afgebroken worden. Dit is het principe van ontpitten, een veelgebruikte term binnen het collectieve vakjargon.

De samenstelling van de uiteindelijke groep bewoners varieert zeer sterk binnen de geselecteerde projecten. Qua leeftijscategorie zitten de bewoners van deze zeven projecten verspreid tussen 30j en 60j.

Projecten waar heel specifiek op een bepaalde leeftijdscategorie of doelgroep wordt gemikt waren binnen dit onderzoek minder interessant. Vanwege het beperkte aantal projecten zou de inpakt op het project te snel voor een vertekend beeld zorgen. Slechts twee van de zeven projecten voorzien enkel in een woonfunctie. De vijf andere projecten maakten ineens ook ruimte vrij voor een of meerdere bijkomende functies.

Hoewel ik me hieraan binnen dit onderzoek niet heb gewaagd, lijkt me een enquete naar de sociale interactie en het gemeenschapsgevoel wel interessant. Uit de info die ik verzameld heb zou mijn hypothese als volgt klinken: Tot een bepaald aantal bewoners stijgt de sociale interactie, mede beinvloed door de opbouw van het project en de samenstelling van de groep. Eens voorbij een bepaald aantal bewoners daalt de sociale interactie echter opnieuw en verdwijnt men in de massa.

Op vlak van materialisatie zijn in het kader van dit onderzoek buiten de rauwe opsomming ervan weinige interessante conlusies op te maken. Wat wel opvalt is het herhaaldelijk gebruik van basismaterialen zoals snelbouwsteen, zicht metselwerk en beton. In een eventuele verderzetting van het onderzoek zouden aan de hand van materiaal prijzen en een diepgaand onderzoek naar de verschillen qua afwerking binnenin de units, en tussen de projecten onderling mogelijks interessante informatie aan het licht komen.

Zoals eerder aangegeven is privacy binnen onze wooncultuur een belangrijk gegeven. Ieder project heeft wel een vorm van afgebakende buitenruimte en een duidelijk afgebakende persoonlijke ruimte. Om mensen te overtuigen van het nut en de meerwaarde van collectief wonen als volwaardig alternatief voor een eigen woonst is een goede detaillering van deze categorie noodzakelijk.

De totale doorlooptijd van alle projecten schommelt tussen 2j en 8j.

De belangrijkste impact op deze periode wordt bepaald door het aantal initiatiefnemers. Vooral de verhouding tussen het aantal initiatiefnemers tov. het aantal uiteindelijke bewoners vormt een interessant gegeven. Hoe groter deze waarde en hoe groter de uiteindelijke groep, hoe complexer het wordt om tot concrete beslissingen te komen en hoe langer de voorbereidingsfase dus zal lopen.

51

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

6.1

PROJECT 1: DRUKKERIJ COLLECTIEF NOORD, ANTWERPEN

6.1.1

Financieel Model:

CVBA / CVOA / VSO / VZW / MEDE-EIGENDOM / …

6.1.2 • • • •

3 gezinnen 30-50 (ouders) en 6-20 (kinderen) 28j - 50j 11 personen + architecten bureau wonen + werk

6.1.3 • • • • • • • • • •

Projectomvang:

I.s.m. Ar. Bureau Collectief Noord nieuwbouw / Renovatie 1 100 000€ 3 units (207m2 + 130m2 + 160m2) 2 bouwlagen kantoor (270m2) (Architectenbureau) 4 garages 1000m2 (Perceel) 1900€/m2 (deels afgewerkte casco ruimten) 160.000€ voor het perceel via een wedstrijd (AG Vespa)

6.1.4 • • • • • • • • • • •

Samenstelling:

Materialisatie:

afwerkingcategorie 4 rode baksteen en snelbouwsteen beton claustra tegels glas geglazuurde gevelstenen gelamineerde multiplex osb vezelplaten zelfde tegelvloer in de verschillende units (groene grestegels) ateliersfeer basis indeling en materialisatie in verschillende units gelijk

52

— CASE STUDIES

53

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

6.1.5 • • • • •

privé dakterras geen rechtstreeks toegang tot de gedeelde tuin vrije wekelijkse kinderopvang georganiseerd door 1 van de bewoonsters compacte volumes om tuin zo groot mogelijk te houden goede verhouding/afscheiding tussen privé buitenruimte en gedeelde buitenruimte

6.1.6 • • • • • •

Privacy gradiënt:

Interactie:

centrale gedeelde tuin gedeelde fietsstallingen en berging langs collectieve doorgang geen vaste overlegdagen onderhoud tuin gebeurt spontaan gezamenlijke aankopen tuin na onderling overleg (vuurkorf, tafels,…) autodelen (staanplaats in ruil voor sporadisch gebruik tweede wagen)

6.1.7

Tijdsverloop:

• 2006 tot 2011 = 5j • 1 partij was projectleider en verkocht na afloop de andere units aan 2 onbekende partijen.

• project gestart onder begeleiding van AG Vespa

54

— CASE STUDIES

55

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

6.2

PROJECT 2: L’ESPOIR, MOLENBEEK

6.2.1

Financieel Model:

CVBA / CVOA / VSO / VZW / MEDE-EIGENDOM / …

6.2.2 • • • •

14 gezinnen Koopwoningen voor gezinnen met laag inkomen 25j - 55j wonen

6.2.3 • • • • • • • • • • • •

Materialisatie:

afwerkingscategorie 2 basis indeling en materialisatie in verschillende units gelijk houtskeletbouw passiefwoning zonnepanelen groendak passieve nachtkoeling veel kleurvariatie

6.2.5 • • • •

Projectomvang:

i.s.m. Ar. Damien Carnoy 3100000 € 1200€/m2 14 units (2-3 kamers) 4 bouwlagen nieuwbouw grondprijs 60000€ subsidie federale grootstedenbeleid 190000€ gewestelijke premie passiefhuis 100€/m2 bijkomende subsidie BIM 100€/m2 sociale lening 2% extra kosten vanwege dure grondsaneringswerken

6.2.4 • • • • • • • •

Samenstelling:

Privacy gradient:

op voordeur en bijhorende traphal na geen gedeelde ruimten 1 voordeur / 2-4 units privé tuin of terras ondergrondse parking

56

— CASE STUDIES

57

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

6.2.6 • • • • • • • • •

40m2 zonnepanelen passieve nachtkoeling groendak afval verzameling watermanagement ondergrondse parking grote interactie tijdens opstart en uitwerking project zorgde voor meer betrokkenheid in buurtleven samen verantwoordelijk voor opstellen basisprogramma en indeling

6.2.7 • • • • • • • • •

Interactie:

Tijdsverloop:

2003 start onderzoek sociale woningbouw 2005 start projectgroep 2006 l’Espoir wordt gekozen als vereniging 2010 start van de werken 2011 oplevering werken = 8j ontwerp verkregen via ontwerpwedstrijd lang voortraject evolutie van 16 naar 10 naar 14 uiteindelijke gezinnen samenwerking tussen buurthuis, brussels woningfonds, de CIRE, en de gezinnen zelf

58

— CASE STUDIES

59

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

6.3

PROJECT 3: DSDS, GENT

6.3.1

Financieel Model:

CVBA / CVOA / VSO / VZW / MEDE-EIGENDOM / …

6.3.2

Samenstelling:

• 9 gezinnen • 31 personen • leeftijscat 30j-50j

6.3.3 • • • • • • • •

i.s.m. Ar. Wim De Puydt herbestemming schoolgebouw 9 units koffiehuis kantoorgebouw 2.600.000 € 2975m2 640€/m2 casco verbouwingskost (zonder aankoop site)

6.3.4 • • • • • • •

Projectomvang:

Materialisatie:

afwerkingscategorie 5 inrichting voor iedere unit anders. Casco opgeleverd, zelf ingevuld. energiezuinige woningen warmtepompen gekaleide baksteen beton betontegels

6.3.5

Privacy gradient:

• goede wisselwerking tussen privé en gedeelde buitenruimte

6.3.6

Interactie:

• gedeelde tuin • maandelijkse meetings • ruimte marketingkantoor kan buiten kantooruren voor gemeenschappelijke doeleinden gebruikt worden

6.3.7

Tijdsverloop:

• aankoop 2009 • eerste verhuis eind 2011 • laatste verhhuis eind 2013

60

— CASE STUDIES

61

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

62

— CASE STUDIES

63

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

6.4

PROJECT 4: MERE JEANNE, ANTWERPEN

6.4.1

Financieel Model:

CVBA / CVOA / VSO / VZW / MEDE-EIGENDOM / …

6.4.2

Samenstelling:

• 30j - 50+ • combinatie van jonge gezinnen (dertigers) met of zonder kinderen en koppels van medioren (vijftigers) • wonen

6.4.3 • • • • • • • •

i.s.m. Ar. Bureau Stramien 3 500 000€ > 2500€/m2 1000m2 perceelsoppervlakte herbestemming 37 woonunits ondergrondse parkeergarage combinatie van 11 lofts, 11 grondgebonden woningen en 11 apartementen, 4 duplex appartementen

6.4.4 • • • • •

Projectomvang:

Materialisatie:

afwerkingscategorie 5 rode baksteen koper neogotische elementen betontegels (binnenplaats)

6.4.5

Privacy gradient:

• afgebakend prive voortuintje of terras • directe toegang via voortuintjes tot op centrale binnenplaats

6.4.6 • • • •

Interactie:

gedeelde binnentuin ondergrondse parking fietsenberging afvalberging

6.4.7

Tijdsverloop:

• ontwerp en realisatie 2006 - 2008 = 2j • NV Vooruitzicht is zowel investeerder als aannemer • casco oplevering lofts in 2008

64

— CASE STUDIES

65

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

66

— CASE STUDIES

67

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

6.5

PROJECT 5: LUCKY BAR, ANTWERPEN

6.5.1

Financieel Model:

CVBA / CVOA / VSO / VZW / MEDE-EIGENDOM / …

6.5.2

Samenstelling:

• jonge gezinnen (dertigers) met of zonder kinderen • wonen + werk

6.5.3 • • • • • • • • •

i.s.m. Ar. Bureau Mys & Bomans 612 000€ (bouwkost) 590m2 woonopp verdeeld over 3 units + winkelruimte 1037€/m2 nieuwbouw commerciele beneden verdieping 250m2 perceel 3 woonunits 4 in elkaar gevlochten bouwlagen

6.5.4 • • • • • • • •

Projectomvang:

Materialisatie:

afwerkingscategorie 4 grijze baksteen hout multiplex duurzaam milieuvriendelijk OSB betontegels

6.5.5

Privacy gradient:

• priveterrassen • toegang via atrium naar de verschillende units

6.5.6

Interactie:

• gedeeld Atrium • fietsenberging • afvalberging

6.5.7

Tijdsverloop:

• ontwerp en realisatie 2004 - 2008 = 4j • AG Vespa initiatiefnemer

68

— CASE STUDIES

69

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

70

— CASE STUDIES

71

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

6.6

PROJECT 6: PYREX, BRUSSEL

6.6.1

Financieel Model:

CVBA / CVOA / VSO / VZW / MEDE-EIGENDOM / …

6.6.2

Samenstelling:

• 30j - 50j • wonen + werk

6.6.3 • • • • • • • • •

i.s.m. Ar. Bureau Architectslab 3400m2 vloeropp renovatie 2 500 000€ 2000€/m2 2750m2 perceel 3 appartementen 10 lofts 3 kantoren (200m2)

6.6.4 • • • • • •

Projectomvang:

Materialisatie:

afwerkingscategorie 5 hout glas staal beton binnenafwerking zat deels mee in casco oplevering

6.6.5

Privacy gradient:

• iedere unit heeft afsluitbaar privé terras • directe toegang vanuit units op gedeelde binnenplaats

6.6.6 • • • • •

Interactie:

tuin binnenplein zwembad fietsenberging parkeergarage met 15 plaatsen

6.6.7

Tijdsverloop:

• ontwerp en realisatie 2006 - 2008 = 2j • NV DEPOT initiatiefnemer

72

— CASE STUDIES

73

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

74

— CASE STUDIES

75

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

6.7

PROJECT 7: SUIKERFABRIEK, ANTWERPEN

6.7.1

Financieel Model:

CVBA / CVOA / VSO / VZW / MEDE-EIGENDOM / …

6.7.2

Samenstelling:

• studenten, gezinnen • 20j - 50j • wonen + werk

6.7.3 • • • • • • • • • • • • •

i.s.m. Ar Bureau Verdickt & Verdickt 1036m2 perceel oppervlakte Loft Nico 260m2 Renovatie 1 090 000€ (Fase 1) 2200€/m2 Maandelijkse huurprijzen Lofts / appartementen (Oranjetraat): 65 m2 tot 125 m2 = 665 tot 875 euro Lofts (Oudesteenweg): 100 m2 tot 150 m2 = 790 tot 1.240 euro 2 kantoren 2 grondgebonden woningen 3 appartementen 4 lofts

6.7.4 • • • • • •

Projectomvang:

Materialisatie:

Afwerkingscategorie 5 hout rode baksteen glas beton staal

6.7.5

Privacy gradient:

• iedere unit heeft privé terras • directe toegang vanuit units op gedeelde binnenplaats

76

— CASE STUDIES

77

— COLLECTIEF WONEN

— CASE STUDIES

6.7.6

Interactie:

• binnentuin • fietsenberging • outdoorkeuken + sanitair

6.7.7

Tijdsverloop:

• Ontwerp en realisatie 2011 - 2012 (fase 1= 4 lofts + kantoor) = 2j • 2011 - 2014 (fase 2= 3 appartementen + twee woningen) = 3j • BVBA On(t)roerend

78

— CASE STUDIES

79

— COLLECTIEF WONEN

— Matrix

!

PROJECT

Project 1

Project 2

Project 3

Project 4

Project 5

Project 6

Project 7

"

NAAM

Collectief Noord

l’Espoir

DsDS

Mere Jeanne

Lucky Bar

Pyrex

Suikerfabriek

ARCHITECT

Collectief Noord Damien Carnoy

Wim De Puydt

Stramien

Mys & Bomans

Architectslab

Verdickt & Verdickt Architecten

LOCATIE

Antwerpen

Molenbeek

Gent

Antwerpen

Antwerpen

Brussel

Antwerpen

TYPE

MEDE-EIGENDOM

MEDE-EIGENDOM

MEDE-EIGENDOM

MEDE-EIGENDOM

MEDE-EIGENDOM

MEDE-EIGENDOM

MEDE-EIGENDOM

INITIATIEFNEMERS

1

14

3

1

1

1

2

- EN BEWONER

1

14

3

0

0

1

2

- MEDE EIGENAARS

3

14

9

37

3

13

2

BEGIN

2006

2003

2009

2006

2004

2006

2011

EIND

2014

# $

% &

'

*

2011

2011

2013

2008

2008

2008

# JAAR

5

8

4

2

4

2

4

20-30j

○␣

)

○␣

○␣

○␣

○␣

)

30-40j

)

)

)

○␣

)

)

)

40-50j

)

)

)

)

○␣

)

)

50-60j

○␣

○␣

○␣

)

○␣

○␣

○␣

60+

○␣

○␣

○␣

)

○␣

○␣

○␣

Wonen

)

)

)

)

)

)

)

Werk

)

○␣

)

○␣

)

)

)

Zorg

○␣

○␣

○␣

○␣

○␣

○␣

○␣

Religie

○␣

○␣

○␣

○␣

○␣

○␣

○␣

Ander

○␣

○␣

○␣

○␣

○␣

○␣

○␣

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

CATEGORIE TAGS

Prive Dakterras

Prive Terras/tuin

Prive Terras/tuin

Prive Terras/tuin

1.100.000 €

3.100.000 €

2.600.000 €

3.500.000 €

610.000 €

2.500.000 €

1.900.000 €

# UNITS

2-5 units

10-25 units

5-10 units

25-50 units

2-5 units

10-25 units

5-10 units

PERCEEL OPP

1000 m2

1800 m2

2925 m2

1000 m2

250 m2

2750 m2

1.036 m2

TYPE

NIEUWBOUW

NIEUWBOUW

€ / M2

1500-2000

1000-1500

1000-1500

>2500

1000-1500

1500-2000

2000-2500

CATEGORIE

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

TOTAAL BUDGET

.

/

0 PRIVE

snelbouwsteen (onbehandeld), gelamineerde multiplex, OSB, groene grestegels, betonnen gewelven

0 COLLECTIEF

rode baksteen, snelbouwsteen glas, claustra tegels, geglazuurde gevelsteen

INTERACTIE

1 0

HERBESTEMMING HERBESTEMMING

Prive Terras

NIEUWBOUW

Prive Terras

Prive Terras/tuin

HERBESTEMMING HERBESTEMMING

OSB, houten gewelven, opbouwleidingen

houtskeletbouw FSC/PEFC, kleurvariatie, groendak, zonnepanelen, passiefbouw, passieve nachtkoeling

gekaleide baksteen, beton, glas, warmtepomp, geothermische boringen, gevelisolatie

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

wekelijkse kinderopvang, autostaanplaats ruilen met occasioneel gebruik 2e wagen, geen vaste overlegdagen, spontaan onderhoud, gezamenlijke aankopen na overleg

vooral tijdens opstart project en bepalen basis programma van project, goede initiële interactie zorgde voor betere betrokkenheid bij buurtleven

marketing-kantoor wordt gebruikt als event ruimte, maandelijkse meetings met medebewoners

binnentuin, fietsenstalling, berging, afvalberging, picnictafel, houtstoof

zonnepanelen, afvalberging, nachtkoeling, ondergrondse parking, water management

binnentuin, koffiebar,

rode baksteen (origineel), koper, neogotische elementen (origineel), betontegel

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

binnenkoer, fietsenstalling, afvalberging, ondergrondse parking,

% FINANCIEEL & TIJDSVERLOOP ' SAMENSTELLING * PRIVACY . OMVANG / MATERIALISATIE 1 INTERACTIE 0 TAG

80

grijze baksteen, tropisch hardhout, multiplex

⋆⋆⋆⋆⋆

binnenkoer, fietsenstalling, afvalberging,

Staal, tropisch hardhout, glas, beton

rode baksteen, hout, glas, beton, staal

⋆⋆⋆⋆⋆

⋆⋆⋆⋆⋆

binnenkoer, fietsenstalling, afvalberging, parkeergarage, zwembad

binnenkoer, fietsenstalling, berging, afvalberging, outdoorkeuken, outdoordouche

— Matrix

7

PROJECT MATRIX

7.1

CONCLUSIE MET DEZE PROJECT MATRIX CONCLUDEER IK DIT ONDERZOEK, EN TRACHT IK EEN DUIDELIJKE EN OVERZICHTELIJKE WEERGAVE VAN ALLE COLLECTIEVE WOONPROJECTEN AAN TE BIEDEN. ALLE ZEVEN PARAMETERS ZIJN VERDER OPGESPLITS IN VERSCHILLENDE SUBCATEGORIEËN ZODAT SNEL KAN GEFILTERD WORDEN OP EEN SPECIFIEKE WAARDE OF EEN BEPAALDE TAG. EEN BETERE, MEER GESTRUCTUREERDE TOEGANG TOT INFORMATIE LEIDT TOT EEN KORTERE DOORLOOPTIJD, EN VERMIJDT DUBBEL WERK.

Er is over bijna alle reeds gerealiseerde projecten een pak informatie beschikbaar. Deze informatie is momenteel echter op geen enkele gestructureerde manier terug te vinden. Door hierin een ondersteuning te kunnen bieden, geef je geïnteresseerden een duidelijke handleiding waarmee ze op onderzoek kunnen gaan. Hiermee slagen ze er hopelijk in om de eerste stap te zetten richting een potentieel nieuw collectief woonproject.

Volgende tests dienen hoofdzakelijk ter illustratie van de mogelijkheden die deze matrix te bieden heeft en brengen door middel van analyse van de verzamelde gegevens de meest interessante kenmerken van de verschillende projecten naar de voorgrond. Hierdoor wordt duidelijk dat ieder project zijn eigen uniek karakter heeft, bepaald door zijn unieke combinatie van gemaakte keuze’s en de project specifieke randvoorwaarden. Naarmate deze matrix verder gevuld raakt met meer en nieuwere projecten wordt de kwaliteit van de analyses enkel beter en wordt het referentiekader alleen maar groter.

Iedere test werd in een grafiek gegoten. De grijze zone duidt het verwachtingspatroon aan dat gedefinieerd wordt door het gros van de projecten. De rode zone toont de uitgelichte projecten en bakent tevens de zone af die projectmatig het meest interessante resultaat oplevert.

81

— COLLECTIEF WONEN

— Matrix

7.2

TEST 1 TOTALE DOORLOOPTIJD - VERHOUDING AANTAL INITIATIEFNEMERS / UITEINDELIJK AANTAL BETROKKEN PARTIJEN => SUIKERFABRIEK, ANTWERPEN

Het project l’Espoir in Molenbeek valt op vanwege het lange trajectverloop, het grote aantal initiatiefnemers, en de lage kostprijs. Afgezien van de vooropgesteld lage kostprijs, die ongetwijfeld voor veel slapeloze nachten heeft gezorgd, leek het me interessant te bekijken welke verbanden er vast te stellen zijn tussen de totale doorlooptijd van het project en de verhouding tussen het aantal initiatiefnemers dat effectief in het project woont en het totale aantal mede-eigenaars.

Wanneer alle projecten op deze manier worden geanalyseerd, valt op dat ondanks het lange trajectverloop van l’Espoir, de waarde niet geheel uit het verwachtingspatroon valt. Het is echter de Suikerfabriek die voor een opmerkelijk resultaat zorgt. Ondanks de schaal van dit project, zijn er slechts 2 partijen eigenaar. De overige units zitten in het businessplan verwerkt als huuropbrengsten, en maakten het via die weg mogelijk om een project van deze schaal te verwezenlijken met slechts 2 partijen. De zone rechts onderin is het meest interessant, aangezien hier de projecten zich bevinden met de kortste doorlooptijd en een hoger aantal initiatiefnemers.

Totale doorlooptijd (Jaar)

10j

0j 0

Verhouding initiatiefnemers tov uiteindelijk aantal mede-eigeniaars 82

1

— Matrix

7.3

TEST 2 PRIVACY GRAAD - PRIJS /M2 => COLLECTIEF NOORD, ANTWERPEN

Hoewel alle projecten binnen de selectie vrij hoog scoren op vlak van privacy waarde, valt toch 1 project op. Wanneer het project l’Espoir uit de selectie wordt gefilterd kan geconcludeerd worden dat een duurdere kostprijs resulteert in een betere privacy waarde. Het project in Molenbeek is in deze analyse nl. niet relevant, want had een compleet andere insteek.

Het Collectief Noord project is er in geslaagd om voor een zeer beperkt budget, niet enkel voor een aanzienlijke open ruimte te zorgen, maar tegelijk iedere unit te voorzien van een afgesloten privé-dakterras. Hoewel het Lucky Bar project zich qua waarden binnen de zelfde zone bevindt, is dit project vanwege de beperkte gedeelde ruimte en interactie minder interessant.

Privacy graad

5

0 0

Kostprijs / m2 (€ / m2)

83

>2500

— COLLECTIEF WONEN

— Matrix

7.4

TEST 3 PROJECTSCHAAL - GEM. KOSTPRIJS/M2 (REKENING HOUDEND MET DE VERSCHILLEN QUA AFWERKINGSNIVEAU) => DSDS GENT

Doorgaans zakt de prijs omgekeerd evenredig met de schaal van het project. Materialen kunnen voordeliger aangekocht worden, en vaste kosten kunnen gelijkmatig verspreid worden over de totale investeringskost. Om een correcte analyse te kunnen maken, moet het afwerkingsniveau mee in rekening worden gebracht. Idealiter zou hier ook de prijs van de gebruikte materialen mee in de berekening moeten opgenomen worden.

In deze test springt het DsDS project uit het verwachtingspatroon.

Ondanks de kwalitatief hoogwaardige afwerking is men er in dit project in geslaagd om de kostprijs ver onder de 2000€/m2 te houden. Afgezien van de kost voor de aankoop van de site, bleef de kost voor de casco afwerking van de verschillende units rond 650€/m2.

Projectschaal (Units)

>50

0 0

Kostprijs / m2 (€ / m2)

84

>2500

— Matrix

7.5

TEST 4 PRIVACYGRAAD - VERHOUDING OPPERVLAKTE GEDEELD / OPPERVLAKTE TOTAAL => COLLECTIEF NOORD ANTWERPEN

Het aandeel gedeelde oppervlakte van de totale oppervlakte zal een inpakt hebben op de privacywaarde. Hoe groter deze verhouding, hoe minder prive-ruimte er nl. overblijft, en hoe groter de kans dat mede-eigenaars vrij rond en tussen de verschillende units kunnen bewegen, en dus het gevoel van privacy zullen beperken.

Toch slaagde het Collectief Noord project er in om m.b.v. de afgesloten dakterassen en het feit dat je vanuit iedere unit geen rechtstreekse toegang hebt tot de gemeenschappelijke delen een groot gevoel van privacy te garanderen. De woonvolumes werden compact gehouden om een zo groot mogelijke gedeelde open ruimte over te houden.

Privacy graad

5

0 0

m2 gemeenschappelijk / m2 totaal

85

1

— COLLECTIEF WONEN

— Matrix

86

— Matrix

87

— COLLECTIEF WONEN

— NAWOORD

8

NAWOORD

VOOR MEZELF ZIJN ER BINNEN DE PERIODE WAARIN IK AAN DIT MASTER-THESIS HEB GEWERKT EEN HOOP INGRIJPENDE ZAKEN VERANDERD. IK BEN ONDERTUSSEN STUDENT AF EN WERK FULLTIME ALS PRODUCT DEVELOPER BIJ EEN ANTWERPS BEDRIJF, IK HEB SAMEN MET TWEE ANDERE - TOT VOORHEEN ONBEKENDE - PARTIJEN EEN HUIS GEKOCHT, EN STA NA EEN GOED GEVULDE PERIODE VAN 8 MAAND SCHRIJVEN, WERKEN EN VERBOUWEN BIJNA OP HET PUNT OM HIER MIJN INTREK IN TE NEMEN.

Ondertussen is het gegeven collectief wonen ook niet blijven stilstaan. Het doet me plezier dat over dit thema nagenoeg wekelijks wel een nieuwe artikel wordt gepubliceerd. Het aantal geslaagde toepassingen stijgt voortdurend en het maatschappelijk draagvlak raakt steeds meer onderbouwd. Vooral het besef dat we op de klassieke manier niet verder kunnen groeit gestaag.

Wat me gedurende het onderzoek ook is duidelijk geworden, is dat collectief wonen zeker niet voor iedereen weggelegd is. Niet iedereen is nl. in staat om afstand te nemen van het utopisch idee dat ze het op hun stukje grond alleen voor het zeggen hebben, en geen rekening moeten houden met anderen. Sommige mensen zijn nu eenmaal minder geschikt voor een intensieve samenwerking en ook dat zal gerespecteerd moeten worden. Gelukkig is collectief wonen ook niet de enige oplossing voor de huisvestingsproblematiek die we de voorbije decennia konden bedenken en het zal ook zeker niet de laatste zijn.

Door nu zelf aan de andere kant te staan wordt eens te meer duidelijk dat vele van de reeds gerealiseerde projecten een waar huzarenstukje moeten geweest zijn. Hoewel er in mijn project weinig sprake is van gemeenschappelijke delen buiten de traphal, zijn we met 4 mensen gezamenlijk verantwoordelijk voor de totale renovatie van een 19e eeuwse herenwoning, tot 3 afzonderlijke appartementen. Zelfs hier moet je het al over een hoop zaken eens raken. Ondanks de verschillende achtergronden, financiële middelen en verwachtingen van de verschillende partijen moeten keuzes gemaakt worden waar iedereen zich uiteindelijk goed bij kan voelen, al was het maar omdat je de eerstkomende 3-5 jaar sowieso aan elkaar verbonden blijft.

88

— NAWOORD

Zoals het hoort te zijn, was dit onderzoek een boeiende en leerrijke periode. Naast het onderwerp van dit master-thesis was ook het hele onderzoeksproces een onderwerp op zich. Gedurende de voorbije drie jaar bleef het basis-thema ongewijzigd, de wijze van benadering en het uiteindelijke uitgangspunt van dit onderzoek maakte daarentegen een hoop gekke sprongen. Een iets te ambitieus uitgangspunt - zo bleek achteraf - gecombineerd met een drukker dan verwacht master-jaar gaven de eerste poging de doodsteek. Het daaropvolgende jaar vloog - zoals vaak op een nieuwe job - voorbij, en liet me weinig tijd en ruimte over om aan de voortzetting van dit onderzoek te werken. Derde keer, goede keer laten we hopen...

Reden te meer om van deze laatste vrije ruimte gebruik te maken, en enkele regels te wijden aan de onvermoeibare steun - soms tot vervelens toe - van iedereen rondom me heen.

Bedankt Eva! Bedankt Jeroen!

Bedankt Lara!

Bedankt liefste oudjes!

89

— COLLECTIEF WONEN

— BRONNEN

9

BRONNEN

• Co-Housing: Een lat relatie met je buren, Karaat, 03-2014 • De Botton A., De architectuur van het geluk, Amsterdam, 2006 • De Meulder B., Schreurs J., Cock A., Notteboom B., Sleutelen aan het Belgisch stadslandschap, Oase, #52 1999 • De terugkeer van de coöperatie, De Standaard, 26-02-2013 • Dossier co-housing: wonen anders bekeken, Bouwen & Verbouwen, 11-2012 • Een eigen huis maar waar?, De Standaard, 7-10-2012 • Een huis voor generaties, Bouwen & Verbouwen, 11-2012 • François P., Open oproep 002409: Studieopdracht voor de bouw van een sociaal nieuwbouw woonproject te Oostende, s.l. , 2013 • Grafe C., Dierbaar is duurzaam: Zes stelling rond achitectuur, cultuur en ecologie, s.l., 2011 • Groenboek Vlaanderen in 2050: mensenmaat in een metropool, Brussel, 2012 • Groepswonen: de beste keuze? Een verkennend onderzoek naar groepswonen van ouderen in Vlaanderen, s.l., 2006 • Het tijdperk van de villa is voorbij, De Standaard, 03-09-2012 • Holemans D., Anders gaan wonen, Knack, 12-09-2012 • Holemans D., Mensen maken de stad, Antwerpen, 2012 • Jonckheere L., Kums R., Maelstaf H., Maes T., Samenhuizen in België : waar staan we, waar gaan we, Antwerpen, 2010 • Jonckheere L., Kums R., De Leeuw E., Startgids voor samenhuizers, s.l., 2006 • Le Project Rue Fin et ses Future Habitants (l’Espoir), s.l., 2006 • Niet te hoog van de woontoren blazen, De Standaard, 10-05-2013 • Ontwerpgids Levenslang Wonen, s.l., 1999

90

— BRONNEN

• Pelfrene E., Demografische vooruitzichten 2007-2060, Brussel, 2009 • Resolutie Vlaams Parlement, Brussel, 2009 • Smets M., De ontwikkeling van de tuinwijkgedachte in België, Luik, 1977 • Swinnen P., Pilootproject Collectief Wonen, Brussel, 2014 • Swinnen P., Stop zinloos en armtierig verkavelen, De Standaard, 8-10-2014 • Swinnen P., Van Den Bossche F., Pilootproject Wonen, Brussel, 2013 • Terug naar de stad, Bouwen & Verbouwen, 03-2013 • Theunis K., De Wet Taeye: De individuele woning als bouwsteen van de welvaartsstaat, Leuven, 2006 • Van Broeck L., Erfgoed is overgewaardeerd, De Standaard, 4-05-2013 • Van Den Abeele F., Slenders W., Broeders M., Ontwerpgids Meegroeiwonen, Hasselt, 2009 • Van Heck K., Avermaete T., Wonen in welvaart, Antwerpen, 2006 • Van Herck K., De Meulder B., Wonen in meervoud, Amsterdam, 2009 • Van Langevelde F., Bugter R., Begrippenkader Groen-Blauwe Dooradering, s.l., 2002 • Van Opstal W, Coates A., Uddin I., Bouwstenen voor coöperatief ondernemen in Vlaanderen, Leuven, 2014 • Vandekerckhove B., Leroy M., Verhuisbewegingen in Vlaanderen, Brussel, 2010 • Vandervelde E., L’exode rural et le retour aux champs, Parijs/Brussel, 1903 • Wonen in de klas, Het Nieuwsblad, 13-09-2014 • Wouters K., In de ban van het lint, lintbebouwing in vlaanderen, Diepenbeek, 2012

91

Binnen Vlaanderen noodzaken de schaarse ruimte, de gebrekkige mobiliteit en de hoge energiekosten ons ertoe om na te denken over een duurzamere en flexibelere wooncultuur. Door onze woningen compacter en slimmer te ontwerpen en meer te groeperen kunnen we zuiniger omgaan met oppervlakte, materialen en energie. Collectief wonen bouwt verder op deze insteek. Het is een oplossing die de persoonlijke en de gemeenschappelijke belangen kan verzoenen.Waarom staat collectief wonen in Vlaanderen echter nog steeds in zijn kinderschoenen, wetende dat het idee reeds midden vorige eeuw ontstond en wereldwijd steeds meer en telkens weer met succes wordt toegepast? Waarom hebben velen nog steeds een verkeerd beeld over collectief wonen?

Het grootste obstakel binnen het model van collectief wonen blijkt het lange traject verloop. Iedere deelnemende partij heeft evenveel inspraak, en het verzoenen van de verschillende meningen en verwachtingen van al deze partijen kan heel veel tijd in beslag nemen. Ieder potentieel pand zal in functie van het verwachtingspatroon van de deelnemers slechts ruimte bieden aan een bepaald aantal units. Het vinden van de juiste match tussen de groep toekomstige bewoners en het pand of de site vergt soms ettelijke jaren.

Door bestaande realisaties op basis van hun waarde op verschillende parameters te vergelijken en in kaart te brengen, ontstaat een referentie matrix waaruit initiatiefnemers inspiratie en kennis kunnen putten. Deze informatie zal hoofdzakelijk bij de opstart van het project de doorlooptijd aanzienlijk verkorten.

Ieder nieuw geslaagd project vormt extra input voor het systeem en vergroot de slaagkansen voor alle toekomstige projecten. Het kan een middel worden om vlotter en universeler te communiceren tijdens de zoektocht naar een geschikte collectieve woning.