Avis de Valeur by Alexandre R

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Avis de valeur & Projet de collaboration

Bien immobilier de : Mathias Pothier Situé au : 2, rue Lecluse – 75017 Paris Réalisé par :

Alexandre Raubert

Le Bon Agent Immobilier - SARL au capital de 177 930 € RCS PARIS n° 498 872 225 - Carte professionnelle "Transactions" N° T12 697 Préfecture de Paris 161, avenue de Suffren 75015 Paris - Tél. +33 (0)1.48.25.26.27 – Fax : +33 (0)1.48.25.08.16 wwwlebonagent.fr - contact@lebonagent.fr

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Sommaire

Analyse de votre bien ................................................................................................... 3 Analyse des acquéreurs ............................................................................................... 4 Notre avis de valeur ................................................................................................... 5-6 Stratégie de prix : nos conseils .................................................................................. 7-9 Stratégie de mise en vente .................................................................................... 10-13

Diagnostics et certifications ........................................................................................ 14

Qui sommes-nous ? ............................................................................................ 15-17

Pourquoi choisir Le Bon Agent pour vendre ? ................................................ 15

A quoi correspondent nos honoraires ? ........................................................... 15

Notre charte qualité ......................................................................................... 17

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Analyse de votre bien La situation géographique est correcte et peut correspondre aux attentes des futurs propriétaires. Description Appartement 3 pièces dans immeuble de 6 étages et situé au 3ème sans ascenceur. Environnement Proximité des commerces Proximité du métro « Place Clichy » ligne N°13 Ecoles et Collège à Proximité

Carte

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Analyse des acquéreurs Une grande partie des habitants du 17eme arrondissement de Paris ont le statut de cadres supérieurs, de dirigeants ou d'ingénieurs. A 52 570 euros leur revenu annuel brut est considéré comme élevé.

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Notre avis de valeur Nous avons visité votre bien, le lundi 12 novembre 2012 C’est à partir des éléments transmis et de l’analyse des acquéreurs potentiels que nous avons pu évaluer la fourchette de prix qui devrait vous permettre de louer votre bien. Nous constatons que votre bien correspond à une clientèle de cadres, professions intermédiaires, employés agents de maitrise, que ceux-ci représentent près de 71% des acquéreurs potentiels. Nous devrions trouver sans trop de difficultés des acquéreurs si nous restons dans le prix du marché. Nous vous rappelons que cet avis de valeur n’a aucun caractère d’expertise, étant donné que nous n’avons pas toutes les pièces nécessaires à cette procédure. Nota bene : le diagnostic DPE est obligatoire pour commercialiser votre bien. Cependant nous pouvons, en raison de notre expérience professionnelle du marché, vous communiquer une estimation. Compte tenu des règles en vigueur sur les certifications (Carrez, amiante, plomb, termites) et en l’absence apparente de servitudes, nous estimons que vous pourriez vendre votre bien dans une fourchette de prix allant de : 480 000 à 520 000 Euros Pour vous communiquer ces prix, non seulement nous partons de notre expérience locale du marché mais nous incluons les analyses parues dans la presse (dans les 6 derniers mois), l’analyse du marché des notaires et la côte des particuliers. Cette évaluation repose sur la prise en compte de différents facteurs liés au bien et à son environnement : Facteurs de valorisation du prix Proximité des commerces Proximité des écoles Proximité des transports Remise à neuf récente Façade ravalée Facteurs de pondération du prix Vis-à-vis important dans le séjour Rénovation des parties communes et de la cour prévue (+/- 15 000 €) 3ème étage sans ascenceur

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Stratégie de prix : nos conseils 1) ATTENTION A LA POLITIQUE DU PRIX FORT En effet, dans un marché incompréhensible et en constante progression, cette stratégie est acceptable et même peut devenir payante, car « nous ne sommes jamais à l’abri d’une bonne vente». Le marché n’étant pas figé, nous avons toujours la possibilité de rencontrer un acquéreur qui a besoin, envie ou encore qui ne connaît pas vraiment le marché et qui est prêt à investir à votre prix. Ce peut être le cas lors d’un divorce, le conjoint sortant souhaitant vivre à proximité de son ancien foyer familial, ne serait ce que pour des raisons de garde alternée. Cette situation impose le plus souvent de devoir vivre à proximité de son ancien logement afin que les enfants puissent aller à l’école sans avoir trop de trajet à parcourir. Par conséquent, en cas de pénurie de biens dans ce même secteur, l’acquéreur est prêt à surpayer un bien pour ne pas perdre ses chances d’avoir une garde alternée. Il arrive aussi que des personnes souhaitent se rapprocher de leur famille et au vu de la rareté des offres, se laissent aller en investissant dans le bien que vous avez à vendre. Fort de ce constat, nous ne pouvons pas être sûr du prix de vente d’un bien et par conséquent, il est tout à fait envisageable d’accepter de tenter une politique du prix élevé. Cependant, il faut rester raisonnable, car sinon le bien ne suscite aucun appel ni aucun attrait et il se paupérise, voire il suscite un rejet de la clientèle qui assimile sa longévité d’affichage à un manque de qualité du bien. Le vendeur prendra alors le risque de devoir le vendre à un prix inférieur à celui du marché si ce bien reste trop longtemps à la vente. De plus dans le cadre de votre stratégie de vente, n’oubliez pas d’intégrer dans votre calcul, non seulement la perte que vous pourriez rencontrer au bout de quelques mois de commercialisation par rapport au prix initialement approprié, mais également les coûts de gestion et d’exploitation du bien pendant sa période de non vente, que ce soit les frais de copropriétés, les taxes, l’usure, voire les intérêts de prêts relais dans certains cas. Voici un croquis qui démontre la pénurie d’acquéreur que l’on peut créer en favorisant la politique du prix fort : Supposons qu’un bien soit estimé 180 000 €, mais que vous pensez, ou que votre entourage vous dise qu’il se pourrait être vendu 240 000 €. Plus le prix sera élevé, moins le nombre de prospects potentiels sera important. Si nous estimons que nous avons en moyenne 10 biens à vendre par tranche de prix (dont le vôtre à chaque niveaux de prix), il devient évident que plus vous augmenterez votre prix moins vous trouverez d’acquéreurs.

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Fourchette de prix démesurée > 240 000 €

Fourchette surcotée 220 000 €

Fourchette envisageable 200 000 €

Prix moyen de marché pour votre bien 180 000 €

Fourchette basse 170 000€

Attention à ne pas limiter son marché d’acquéreurs potentiels. A vouloir trop tirer profit d’une vente, on peut perdre beaucoup. Car un bien qui reste trop longtemps à la vente avec un prix fort, se paupérise à terme. Il coûte en charge de gestion, de copropriété, diverses taxes, mais peut se retrouver au final à un prix inférieur à celui qui aurait pu être le prix raisonnable de départ.

2) PYRAMIDE DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE Le prix de vente de votre bien va influer directement sur la cible d’acquéreurs potentiels.

% d’acheteurs potentiels

Prix du bien 205 000 €Euros

1% 25 %

50 % 195 000 € euros euros

Prix du marché

75 %

99 % Le Bon Agent Immobilier - SARL au capital de 177 930 € RCS PARIS n° 498 872 225 - Carte professionnelle "Transactions" N° T12 697 Préfecture de Paris 161, avenue de Suffren 75015 Paris - Tél. +33 (0)1.48.25.26.27 – Fax : +33 (0)1.48.25.08.16 wwwlebonagent.fr - contact@lebonagent.fr

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3) RISQUE A TERME D’UNE MISE EN VENTE SURCOTÉE La décision de vendre à un prix trop élevé peut conduire à terme à une vente en dessous du prix de marché et surtout à un prix nettement inférieur à celui que l’on aurait pu obtenir en restant dans la norme du marché. Exemple un bien est estimé à 200 000 € par le Bon Agent immobilier, il est mis en vente à 250 000 €, il peut se retrouver quelques mois plus tard vendu à un prix de 180 000€. Prix

Evolution d'un bien surcoté

250000 240000 230000 220000 210000 200000 190000 180000 170000 160000 150000 0

Durée en mois

Prix de présentation

Prix du marché

4) EXPLICATION SUR NOTRE METHODE D’EVALUATION Nous réalisons une approche statistique pour placer votre bien sur le marché. Il s’agit d’observer la valeur d’autres biens similaires au vôtre, en tenant compte d’un maximum de facteurs, comme la localisation, l’exposition, la nature de l’immeuble, l’étage, les prestations de l’appartement etc. Les différences entre votre bien et ceux auxquels nous le comparons font l’objet de pondérations à la hausse ou à la baisse. Nous complétons l’étude de marché par l’expérience incontournable de notre auditeur spécialisé dans votre secteur. Nous avons procédé à une sélection rigoureuse des avis de valeur pouvant être donnés par les principaux moteurs d’estimation sur internet.

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Stratégie de mise en vente o

Les règles d’or d’une bonne visite

1) Votre bien doit séduire - La première impression est toujours la bonne (même si elle n’est pas tout à fait juste…) -Créez une ambiance qui donne à votre acquéreur l’impression et l’envie d’être chez lui -Intérieur : bon éclairage (volets et rideaux ouverts), température agréable, propre et bien rangé

2) Si la parole est d’argent, le silence est d’or : savoir vendre, c’est avant tout savoir écouter. Il est préférable que vous laissiez nos collaborateurs effectuer les visites sans intervenir. -Ne vous étonnez pas, si lors des visites nos collaborateurs sont souvent silencieux au début et se bornent à guider et à répondre aux questions, tout en laissant leur client ressentir un nouvel espace -Notre collaborateur connaît parfaitement le projet de l’acheteur et saura argumenter uniquement sur les points qui l’intéressent (l’analyse de la visite se fait lors du retour à l’agence)

o Démultiplier les intervenants ? La multitude d’intermédiaires en vente n’induit pas la même proportionnalité de multiplication des chances de vendre. Les vendeurs d’un bien immobilier font le plus souvent le calcul suivant : 1+1+1+1+1 = 5 fois plus de chance de vendre !? Or en matière d’intermédiation le calcul n’est pas aussi simple et ne produit pas l’impact escompté par le vendeur. Dans tous les cas, cette stratégie de diffusion n’entraîne pas la conclusion espérée, à savoir 5 fois plus de chance de vendre !

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Les effets seront les suivants : 5 VITRINES EN EFFET mais ... 1 SEULE PARUTION UTILE SUR LES SITES INTERNET 1 SEULE PARUTION NECESSAIRE DANS LES JOURNAUX GRATUITS LOCAUX ... et surtout... ABSENCE DE PANNEAU POSSIBLE (pourtant 2ème vecteur de vente) ABSENCE DE BOITAGE OU TRACTAGE TROP CIBLÉ MOINS DE CAPACITÉ D’INVESTISSEMENT PUBLICITAIRE Avec 1 mandat simple, vous avez besoin de :

1 annonce internet

1 annonce presse gratuite

1 annonce presse spécialisée gratuite Soit 1,5 x plus de chance avec 5 agences

Avec 1 mandat exclusif, vous pouvez vous offrir en plus :

1 panneau (2ème vecteur de vente)

1 annonce presse nationale payante

1 annonce presse régionale payante

1 action locale de tracts Soit 1,9 x plus de chance avec 1 agence qui pourra déléguer à d’autres confrères !

L’autre effet pervers d’une multidiffusion, c’est l’impact désastreux de l’image du bien, voire même des variations de prix qui sèment le doute chez les acquéreurs qui se posent des questions sur la qualité du bien et de son attrait !

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Privilégions l’union à l’opposition !

8 fois le même bien et déjà 3 prix ! Pourquoi acheter le plus cher ?? Aperçu

Autre exemple : Un bien – 4 annonces – 4 prix différents

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Le mandat simple est un contrat qui au premier abord semble présenter le plus de facilités car il offre la possibilité de vendre directement à un particulier et de mettre en vente dans autant d’agences qu’on le souhaite. Cependant, les résultats prouvent que cette apparente flexibilité présente des effets pervers : o plusieurs interlocuteurs o paupérisation du bien o prix plus faibles car le client va négocier plus o multiplication des visites car pas de ciblage des acquéreurs o dossiers qui ne vont pas au bout pour défaut de financement Selon la chambre des notaires, 40% des compromis de vente réalisés de particulier à particulier ne se transforment pas en vente effective En revanche le mandat exclusif permet : o un seul interlocuteur sur le bien, de pouvoir éventuellement lui donner les clefs o une promotion optimale : panneau à vendre s’il ne vous gêne pas, pôle position sur Seloger, prospectus sur le bien dans les alentours o conseils et reporting personnalisés o une valorisation de votre bien sur le marché : les acquéreurs détestent voir plus de 3 fois une annonce sur Seloger à des prix par ailleurs souvent variés, ils considèrent alors que le bien est trop cher et en vente depuis trop longtemps o une prise en charge par l’agence des frais de diagnostics de plus en plus coûteux

Pour lancer la vente de votre bien, vous devez : Définir un prix de vente initial et un prix plancher en dessous duquel vous ne souhaitez pas vendre, en fonction de la fourchette d’estimation ci-dessus et du délai dans lequel vous souhaitez vendre. Nous pouvons bien sûr vous aider à choisir cette stratégie : Définir un mode de commercialisation o Une ou plusieurs agences o Mandat simple, exclusif ou semi exclusif o Annonces entre particuliers Comment allons-nous travailler ensemble ? o Il nous faudra signer le mandat de vente de votre bien (Article 72 du décret de la Loi Hoguet), précisant entre autres : Le prix net vendeur Les diagnostics à réaliser Le caractère exclusif ou non, etc. Nous fournir les pièces nécessaires à la mise en vente (voir fiche jointe)

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Diagnostics et certifications AMIANTE

État mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits, figurant sur une liste réglementaire, contenant de l’amiante.

Immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 (PP / PC).

LOI CARREZ

Mesure de la surface privative du lot (hors cave, garage...), des copropriétés horizontales et verticales.

Bien situé dans une copropriété. (PP)

PLOMB/CREP

Lutte contre le saturnisme et les situations d’insalubrité.

Immeuble à usage d’habitation (PP / PC) construit avant le 1er janvier 1949.

Transaction

au moment du compromis avant le 01/01/2006 (immeubles) avant le 01/01/2006 pour les PC

30 ans en l’absence d’amiante

Transaction

à la signature du compromis

30 ans en l’absence de travaux et de modification du lot

Transaction

au moment du compromis à compter du 12/08/2008 avant travaux dans les PC et en tout état de cause avant le 12/08/2008

30 ans si résultat négatif, 1 an (T), 6 ans (G) si résultat positif

obligatoire à la promesse de vente àpartir du 1er novembre2007

6 mois

Electricité : obligatoire à partir du 1er janvier 2009 Gaz : obligatoire à partir du 1er novembre 2007

Electricité : 3 ans

annexé au compromis depuis le 01/06/2006

6 mois, sauf si modification de l’information entre le compromis et la vente

Gestion Copropriété

Gestion Copropriété et Gestion

ETATS ANTI PARASITAIRES

ELECTRICTE /GAZ

ERNT Etat des risques naturels et technologiques

État mentionnant la présence ou l’absence de termites.

Immeuble situé dans une zone classée à risque termites par le préfet (PP).

État de l’installation en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Logement comportant une installation électrique et/ou gaz réalisée depuis plus de quinze ans. (PP)

Transaction

Information de l’acquéreur ou du locataire sur la situation du bien immobilier, bâti ou non bâti, au regard des risques naturels et technologiques.

Bien bâti ou non bâti situé en zone de sismicité ou/et dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques (prescrits ou approuvés).

Transaction

DPE Calcul de la quantité Diagnostic des standard d’énergie performances consommée, classement en énergétiques fonction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre. Recommandations pour diminuer la consommation énergétique.

Tout immeuble bâti (sauf exceptions).

Transaction Copropriété

Gestion

Gaz : 3 ans

annexé au bail depuis le 01/06/2006 Transaction Gestion

à annexer au compromis à compter du 01/11/2006 à annexer au bail à compter du 01/07/2007

0 ans

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Qui sommes-nous ? Le Bon Agent – Le Bon partenaire Notre société privilégie la qualité, celle du conseil que nous vous apportons et celle des rapports humains. En effet nous sommes un point de convergence entre un vendeur qui souhaite tirer partie de la valeur de son bien et un acheteur qui espère acquérir au juste prix. Le Bon Agent a décidé d’assumer sa mission d’intermédiation en respectant les intérêts de chacune des parties. Ce choix se justifie par le fait que nous vous offrons de poursuivre notre relation bien au-delà d’une simple transaction. Un acheteur sera un jour un vendeur et réciproquement c’est pourquoi nous en concluons qu’il n’y a pas deux camps mais bien un client… Vous ! Pourquoi choisir Le Bon Agent pour vendre ? □

Le Bon Agent dispose d’une base de données d’acquéreurs qualifiés de moins de trois mois

□

Le Bon Agent fait la meilleure communication pour la vente de votre bien

□

Le Bon Agent travaille avec des auditeurs spécialistes de votre quartier

□

Le Bon Agent vous accompagne tout au long de la vente de votre bien, avec un contact dédié

PAP

Pro.

50%

50% Atout

Action passive

Démarche "pro active" ! AU MOINS 8 HEURES/JOUR 6 JOURS/ 7

1 annonce en ligne puis attente

Au travail,

Trouver des acquéreurs

En famille, Loisirs

Passer des annonces Gérer et répondre aux appels Déceler les véritables acheteurs Ecarter les curieux Effectuer les visites … = temps !

Atout + Outils de com. du Pro.

VISIBILITE

+ CLIENTS PASSIFS

+ CLIENTS "OCCASIONNELS"

DELAIS

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□

Le Bon Agent applique des honoraires adaptés et réduits à la durée de la mise en vente

EXPLICATION DE L'AVANTAGE DES HONORAIRES PARTAGÉS Vous voulez obtenir

300 000 € net

MANDAT EXCLUSIF Le montant des honoraires si vous nous confiez est de 3,9 % TTC du montant net

en vendant votre bien

MANDAT SIMPLE Le montant des honoraires si vous nous confiez est de 4,7 % TTC du montant net

11 700 € TTC

14 100 € TTC

9 783 € HT

11 789 € HT

Prix de présentation montant net + honoraires

311 700 € fai*

314 100 € fai*

Si la vente est réalisée sous 30 jours (offre d'achat acceptée par vous)

Vous encaissez

300 000 € net + 2935 € HT

300 000 € net + 1768 € HT

Nous vous rétrocédons

30%

de nos honoraires HT

Nous vous rétrocédons

15%

de nos honoraires HT

* frais d'agence inclus Le Bon Agent Immobilier - SARL au capital de 177 930 € RCS PARIS n° 498 872 225 - Carte professionnelle "Transactions" N° T12 697 Préfecture de Paris 161, avenue de Suffren 75015 Paris - Tél. +33 (0)1.48.25.26.27 – Fax : +33 (0)1.48.25.08.16 wwwlebonagent.fr - contact@lebonagent.fr

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A quoi correspondent nos honoraires ? Même si vous savez que nos honoraires sont justifiés, il est important de vous apporter des compléments d’informations pour que vous sachiez à quoi ils correspondent. Voici l’ensemble des actions que nous allons mettre en place pour vendre votre bien : •

Estimation gratuite du bien en ligne et sur place

•

Mise en ligne de tests et conseils pour optimiser votre annonce

•

Création d’un portefeuille d’acquéreurs prioritaires pour la mise en vente

•

Suivi et accompagnement de votre projet par notre centre d’appel animé par nos auditeurs internes

•

Fiche de renseignement des acquéreurs

•

Prise en charges des experts et certifications (selon une liste de spécialistes référencés) pour tout mandat exclusif.

•

Fiche technique type

•

Ouverture gratuite de l’Immo Coffre-Fort ® et intégration des documents sur votre espace personnel

•

Parution sur les sites internet performants et sur notre site

•

Panneau avec n° de l'agence (si vous en êtes d’accord) sachant qu’il représente le 2èmemeilleur vecteur de vente

•

Finalisation de l’offre en faisant s’engager les parties sur un même document

•

Rédaction du compromis et engagement des parties

•

Etat des lieux au compromis et 24h avant l'acte

•

Suivi de la vente avec les notaires jusqu’à réitération de l’acte

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Notre charte qualité Nous nous engageons à :

Qualifier tous les visiteurs, en vérifiant leur solvabilité et leurs identités Utiliser toutes les informations que vous nous communiquerez pour permettre à vôtre acquéreur de s’engager en connaissant tous les éléments concernant votre bien

Analyserle marché régulièrement pour adapter votre offre àla réalité du terrain Lire

tous les documents concernant votre bien, règlement de copropriété, PV d’Assemblée

Générale, factures, attestation de propriété pour ne pas vous faire prendre de risque dans votre transaction

Instruire la vente en rédigeant les offres d’achat et le compromis Traitertoutes questions de certifications, d’obligations légales, de propositions d’achat Envoyer régulièrement des comptes rendu sur notre activité commerciale et sur l’évolution de votre vente

Votre interlocuteur privilégié : Alexandre RAUBERT 01 48 25 26 27 06 03 11 93 91 a.raubert@lebonagent.fr