Journal du village des notaires

n°46

www.village-notaires.com

Avril 2014

Management d’une étude notariale 4

Que devient la formation continue ?

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Petit focus sur les opci Actualités des partenaires

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Association ARC Interview d’Axelle Davezac Directrice Générale

Veille et actualités juridiques

Dossier Spécial 18

Les biens du couple (1ère partie)

Livres

&

agenda

34

Les chinoiseries du marché de l’ art

8

Édito

Le Journal du Village des Notaires

P ar S arah -Lou is e G er vais

est publié par Legi team

17 rue de Seine

92100 Boulogne

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Tél : 01 70 71 53 80

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Site : www.legiteam.fr Contacts :

Gisèle ANDRIEUX

Mail : gisele.andrieux@wanadoo.fr Sara GADOUCHE

Mail : notaires@legiteam.fr N° ISSN 2103-9534

Ont aussi participé à ce numéro Linda DELCI

Cyriane VICIANA

Diffusion

5000 exemplaires

A l’heure où les jonquilles fleurissent dans les près, pas question d’aller compter fleurette au joli mois de mai. Dans un marché du droit de plus en plus complexe et compétitif, la formation continue constitue désormais non seulement une obligation légale pour les notaires mais également un devoir s’ils veulent réussir à faire face à l’inflation législative ainsi qu’à la multiplication des acteurs. Pas de répit pour les professionnels expérimentés donc qui devront honorer leurs trente heures de formation au même titre que les jeunes pousses sorties d’école.(« Que devient la formation continue ? » P.4 ).

Compétitivité toujours, le Journal du Village des Notaires s’est également intéressé ce mois-ci au marché de l’art qui connait une augmentation de 13% en 2013 (« Les chinoiseries du marché de l’art » P.8 ).

Si le made in France est aujourd’hui loué comme la solution idéale pour retrouver la croissance, sur le terrain le made in China reste la règle et la production locale l’exception. C’est même le cas pour le marché de l’art où la France tend à perdre son aura tant d’un point de vue acheteur que production.

Enfin, en ces temps troublés par une économie morose, l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est une solution idéale pour se constituer un patrimoine. Dans le prolongement de présentation des produits immobiliers (voir le JVN 41 consacré au SCPI), nous vous proposons un « petit focus sur les OPCI » (P.12).

La rédaction du Village des Notaires vous donne rendez-vous dans le prochain numéro pour une édition spéciale congrès puis en chaire et en os sur notre stand à Marseille. En attendant, bonne lecture !

Sarah-Louise Gervais

Management d'une étude notariale

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Que devient la formation continue ?

E

n plus de voir sa réglementation évoluer, la formation continue des notaires change progressivement sous l’impulsion des évolutions générales – directives européennes, mariages et filiations transnationales – aussi bien que des innovations technologiques.

Pour les notaires et pour leurs collaborateurs, se former est l’occasion de réviser ses fondamentaux comme de se former sur les nouvelles thématiques, pour assurer une qualité optimale du service tout en développant sa clientèle.

Pourquoi se former ?

1) Une obligation légale Selon les textes réglementaires, la durée de la formation continue est de trente heures au cours d’une année civile ou de soixante heures au cours de deux années consécutives.

Elle peut être satisfaite : - en participant à des formations habilitées ; - en assistant à des colloques ou à des conférences à caractère juridique, pour autant qu’elles aient un lien avec l’activité professionnelle de notaire (les propositions des conseils régionaux de notaires sont vivement recommandées) ; - en dispensant des enseignements à caractère juridique ayant un lien avec l’activité professionnelle de notaire, que ce soit dans un cadre universitaire ou professionnel ; - en publiant des travaux à caractère juridique.

2) Un investissement d’avenir Alors que les difficultés économiques amènent une diminution de l’activité des études, et partant de leur chiffre d’affaires, la formation reste une décision viable et rentable sur le long terme. Non seulement

l’évolution des lois et des réglementations rend les actes plus complexes à gérer, mais les clients eux-mêmes se montrent plus exigeants.

Comme le suggère Jean Tarrade, Président du Conseil supérieur du notariat (CSN), il convient de faire « la preuve que la gestion à court terme qu’impose la crise n’a pas pris le pas sur l’intérêt de notre pratique, l’exigence de compétence et la qualité du service que nous devons à nos clients ». Les obligations en matière de formation continue constituent un socle minimal, mais de nombreuses formations, même non homologuées, permettent d’améliorer à la fois sa qualité de travail et le service rendu au public.

Où se former ?

La formation continue peut avoir lieu au sein : - des universités ; - des CFPN ou des IMN, qui sont des établissements d’utilité publique ; - de l’INAFON, acteur associatif de la formation ; - des centres de formation privés.

Les universités et les établissements d’utilité publique n’ont pas besoin de requérir l’homologation du Conseil Supérieur du Notariat. Par contre, les autres centres de formation doivent demander l’homologation au CSN, avec des conditions très précises : seules les formations « à caractère juridique ou professionnel », spécifiquement utiles au service rendu aux clients sont homologués – un cours de comptabilité ne sera ainsi pas homologué,

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alors qu’un atelier d’écritures a des chances de l’être ; comme le souligne le CSN, « un tel enseignement peut s’avérer très utile pour la rédaction d’un document au cas où, fait exceptionnel, le logiciel d’aide à la rédaction d’actes cesserait provisoirement de fonctionner ».

La diversification des formats et des thématiques Les formations évoluent bien sûr pour suivre à la fois l’actualité juridique et réglementaire et la réalité du métier de notaire. On note ainsi des formations sur les impacts de la loi ALUR, dite Duflot 2, sur le bail d’habitation, le droit de la copropriété et les professions immobilières, et sur le nouveau règlement UE du 4 juillet 2012 sur les successions, qu’il convient évidemment de maîtriser bien avant qu’il ne rentre en vigueur au mois d’août 2015. La dimension internationale est également forte, avec des formations sur « Le droit international privé des régimes matrimoniaux » ou « Les personnes protégées et la pratique notariale dans le contexte international ».

Enfin, en lien avec l’évolution de la pratique notariale, les formations autour de l’étude comme projet managérial et entrepreneurial se multiplient : « Manager son équipe avec efficacité », « Construire un projet d’entreprise pour son office », « Développer la dynamique entre associés », ou encore « Recevoir un client ».

Les centres de formations diversifient également les lieux d’enseignement. Dans le cadre de ses « entrevues de l’aprèsmidi », le CFPN de Lille propose ainsi d’aborder de manière itinérante des sujets classiques, parce que « la routine

fait que les régimes fondamentaux sont parfois omis, ce qui est une source importante de risque de responsabilité notariale ». Ces classes se déroulent successivement dans les grandes villes de la zone couverte par le CFPN : Lille, Beauvais, et Amiens.

L’essor du e-learning A l’image de la vague des MOOC2 lancée par les universités et les centres de formations, l’apprentissage en ligne se développe aussi dans l’univers notarial. Il offre de nombreux avantages : facilité d’accès grâce à la flexibilité horaire, adaptation au rythme d’apprentissage grâce à la possibilité de se connecter autant de fois que nécessaire, économie sur les déplacements, le tout agrémenté d’un tuteur avec lequel il est possible d’échanger selon les besoins individuels.

L’INAFON propose ainsi des formations en e-learning sur des thèmes aussi différents que « Les nouvelles filiations adoptives », « L’obligation d’information en matière de sols pollués », ou encore « Comment remplir et lire les demandes de renseignements hypothécaires ? ». Pour offrir un cadre à l’apprentissage, ces enseignements sont proposés sur une durée limitée avec un cas pratique, à résoudre en appliquant ces nouvelles connaissances.

Redécouvrir des missions sous-évaluées Alors que certains notaires choisissent de privilégier la famille comme champ d’activité, il est important de rappeler que de nombreux autres domaines constituent des espaces où l’activité notariale

de conseil peut pleinement s’épanouir. Au premier chef, le conseil au chef d’entreprise, qui constitue une partie souvent méconnue de l’activité notariale, offre de nombreuses possibilités : tant au moment de la création, sur la question des statuts, que pour la gestion fiscale la plus optimale, et pour la transmission.

Il est, par exemple, indispensable de bénéficier de conseils avisés pour garantir l’insaisissabilité de ses biens immobiliers. Dans les relations au monde agricole, un notaire bien informé peut également être une aide majeure. Il peut ainsi suggérer la création d’un fonds agricole pour faciliter l’estimation et la transmission de l’exploitation agricole, ou bien trouver les conditions fiscales les plus avantageuses pour sa cession, au travers par exemple de la conclusion d’un « plan crédit transmission ». Une formation spécifique sur les enjeux agricoles locaux peut également s’avérer utile, ainsi, par exemple, l’IMN de Dijon propose un cours sur le droit de la vigne et du vin. Enfin, les notaires sont et seront toujours davantage amenés à conseiller les collectivités locales dans le domaine juridique – droit de l’urbanisme, droit de l’environnement, droit des collectivités territoriales – dans le cadre par exemple de transferts de biens entre niveaux de collectivités, ainsi que pour la rédaction d’actes, afin de garantir une sécurité juridique à des maires qui voient par ailleurs leur responsabilité croître exponentiellement.

Former ses collaborateurs Actalians (ou OPCA-PL) en accord avec les décisions de la branche professionnelle,

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prend en charge les formations habilitées. Voici les thématiques prioritaires pour les études notariales de moins de 10 salariés.

(Voir tableau ci-dessous) Par dérogation à la règle commune, les colloques, séminaires ou symposiums peuvent faire l’objet d’une prise en charge selon des conditions très précises. Les différents ateliers doivent notamment s’inscrire dans une progression pédagogique, être clairement indépendants d’initiatives commerciales de fournisseurs de biens et de services, et ne comporter aucune activité récréative ou de loisirs.

Les mêmes précautions existent à l’égard des formations à l’étranger, qui peuvent être prises en charge dans l’espace européen lorsqu’il n’existe pas d’offre Thèmes

équivalente sur le territoire national, comme par exemple un stage en immersion linguistique. Néanmoins, frais de transport et d’hébergement ne sont pas couverts.

Qui sont les publics prioritaires ?

Il existe des catégories de personnes qui peuvent bénéficier d’un financement en dehors des priorités définies comme prioritaires. Il s’agit de personnes en CDI : - dont la qualification est considérée comme insuffisante au regard de l’évolution des technologies et de l’organisation du travail ; - qui ont 20 ans d’activité professionnelle, ou qui sont âgés d’au moins 45 ans et disposent d’une ancienneté minimum d’un an de présence dans la dernière entreprise qui les emploie ; - qui envisagent la création ou la reprise d’une entreprise ;

Management d’une étude notariale

- qui reprennent une activité professionnelle après un congé de maternité ou un congé parental ; - qui bénéficient de l’obligation d’emploi prévue à l’article L. 5212-13 du Code du travail, notamment les travailleurs handicapés.

Formation entre périodes d’activité

deux

Enfin, pour la catégorie particulière des salariés qui effectuent de multiples remplacements, il est possible de déposer un dossier de prise en charge, Actalians prend en charge les actions de formation qui se réalisent hors temps de travail entre deux périodes d’activité, pour autant qu’elles relèvent du plan de formation prioritaire de la profession – toutefois, seuls les frais pédagogiques sont pris en charge.

Jordan Belgrave

Durée maximale de formation de prise en charge

Pédagogie prise en charge plafonnée à

Prise en charge for- Prise en charge faitaire des salaires (limitée) des frais annexes Non

Non

Stages catalogue Inafon

40 h

40 €/h

Non

Oui

Stages comptabilité Inafon

84 h

40 €/h

Non

Oui

Formations à distance Inafon

36 j

200 €/j

Non

Oui

Actualisation des connaissances juridiques et secrétariat, hors Inafon

5j

280 €/j

Non

Oui

Universités régionales

1j

Prise en charge de la pédagogie

Non

Non

Université Chambre des notaires de Paris

1j

Prise en charge de la pédagogie

Non

Non

Université de Lyon

5j

40 €/h

Non

Uniquement transport

Informatisation des offices

10 j

240 €/j

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Les chinoiseries du marché de l’art

S

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elon la société ArtPrice, site internet, référence controversée du milieu de l’art, qui publie la liste des revenus générés par artiste, le marché de l’art en 2013 représente 12,05 milliards de dollars soit une augmentation de 13% par rapport à l’année précédente, un record historique qui survient après une baisse de plus de 9% en 2012. Ce marché est constitué par les ventes de ce que

l’on désigne comme « Fine art » c’est-à-dire les peintures, sculptures, dessins, photographies, estampes. En ces temps de crise qui sont donc les acheteurs sur un tel marché ?

La Chine arrive en tête avec un montant de 4,078 milliards de dollars (+21%), devant les Etats-Unis, le Royaume Uni, et… la France qui conserve néanmoins la quatrième position

avec 549 millions de dollars et une part de marché de 4,56%. En dix ans, les ventes sur ce marché ont plus que doublé en dépit de la baisse observée en 2012.

Depuis 2008 et malgré la crise financière, jamais les enchères n’ont été aussi élevées. En 1989, « Les noces de Pierrette » trônaient au sommet des enchères enregistrées dans une vente aux enchères publiques en atteignant 51,6 millions de dollars. Cette somme a aujourd’hui plus que triplé. En 2012, « Le Cri » de Munch est vendu à 120 millions de dollars. En 2013, la vente par Christie’s à New York d’un triptyque du peintre britannique Francis Bacon consacré à Lucian Freud, atteint 127 millions de dollars, pendant que « Les joueurs de cartes » de Cézanne atteignent 191 millions d’euros.

Ainsi, qui sont les artistes les plus vendus ? Si Munch, Bacon, Cézanne se sont particulièrement illustrés récemment, l’observation de la période 2008-2012 montre que Picasso (1,35 milliards d’euros), Warhol

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Notons au passage que dans le top des œuvres les plus chères, il n’y a qu’une femme artiste sur 3191. Mais alors, si on nous permet la formule juvésienne, « Où sont les femmes » ? La réalité reste que l’accès au marché du « fine art » est encore difficile pour les artistes féminines.

Un rapport d’information du Sénat du 27 juin intitulé « La place des Femmes dans l’art et la culture : le temps est venu de passer aux Actes », a récemment attiré l’attention sur cette problématique de l’invisibilité des créatrices. En France, seuls 15% des œuvres muséographique sont produites par des femmes.

Très peu de rétrospectives leurs sont consacrées autant par les galeries, que les fondations ou les musées.

De même, elles demeurent souvent absentes des Festivals, ou sont cantonnées à la place de maîtresse de cérémonie. La langue française hésite encore d’ailleurs à passer les termes « auteurs, peintres, compositrices »… au féminin.

Les créatrices sont pourtant nombreuses mais elles manquent de visibilité. La bataille se joue avant tout à un niveau idéologique.

Dans nos représentations, l’image de l‘artiste est avant tout masculine. Pour faciliter l’accès au public des œuvres produites par des

femmes, plusieurs solutions ont été envisagées. Des lieux de créations spécialement réservés aux femmes pourraient être créés Le collectif H/F a également demandé que les candidatures de sélections d’œuvre par les musées soient rendues anonymes. Si la manœuvre pourrait permettre qu’un plus grand nombre d’œuvre de femme soient sélectionnées dans les collections publiques, cela ne résoudraient cependant pas la question des collections privées. Les investisseurs toujours à la recherche de la perle rare, qui prendra de la valeur rapidement, ne sauraient cependant tarder à s’intéresser à leurs productions. Le futur pourrait nous surprendre. Espérons-le du moins.

Et qu’en est-il des salles des ventes ? Repaire incontournable du marché de l’art, la salle de vente est la scène de tous les suspens. Entre 1988 et 2013, parmi tous les Picasso vendus, 13 le sont par Christie’s et 8 par Sotheby’s.

La Chine, aujourd’hui en pôle position sur le marché, ne disposait dans les années 1990 d’aucune maison de ventes aux enchères. Aujourd’hui, Pékin se partage le marché avec New-York et Londres.

Lorsqu’on s’intéresse à la clientèle, il n’y a pas de mystère, au regard des sommes actuellement atteintes, les acheteurs sont des millionnaires. Mais qui sont-ils vraiment ? Alors que les familles de qataris investissent dans les œuvres occidentales, les nouveaux millionnaires chinois achètent avant

tout… des œuvres chinoises, d’artiste du XXe siècle ou carrément contemporains.

Toutefois, il serait dommage de limiter le marché de l’art aux salles de ventes et aux transactions record qui défraient la chronique.

Si l’achat d’une œuvre d’art reste un luxe, il est néanmoins possible d’acquérir des œuvres lorsque l’on dispose d’un budget limité.

Au-delà la dimension plaisir, l’achat d’art bénéficie d’avantages fiscaux importants et peut ainsi se révéler être un choix stratégique dans la gestion d’un patrimoine ou d’une succession.

Au final, l’un des freins majeurs à l’achat d’art reste souvent l’impression que ce marché est réservé aux professionnels ou aux

1 - http://quoi.askmedia.fr/

HÔTEL DES VENTES DE METZ MARTIN-BAILLY & ASSOCIÉS

43 rue Dupont des Loges - 57000 METZ Téléphone 03 87 36 68 53 - Télécopie 03 87 36 93 02 hdvmetz@orange.fr INVENTAIRES – ESTIMATIONS VENTES AUX ENCHERES

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(1,31 milliards d’euros) et Zhang Da Qian (1,21 milliards d’euros) sont les artistes les plus rémunérateurs des cinq dernières années.

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amateurs éclairés. Les « Je n’y connais rien », « Je vais me faire rouler », « l’art contemporain ne me parle pas et l’ancien est trop cher »… sont légion. Pour pallier cette difficulté, les acheteurs en herbe pourront alors se tourner vers un expert spécialisé en art. Dotés d’une excellente connaissance du marché, ils pourront conseiller et accompagner l’acheteur en prenant en compte ses goûts mais aussi son budget.

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2-http://www.liberation.fr/ societe/2012/07/19/nouveauscandale-a-drouot_834429

Sans se substituer à l’acheteur, l’achat d’une œuvre étant un choix très personnel, les experts spécialisés dans le monde de l’art pourront éviter aux acheteurs de se faire piéger par les effets de mode, les cotes fluctuantes et sauront s’assurer

que le choix coup de cœur est également un choix stratégique d’un point de vue patrimonial. Ces experts travaillent de concert avec les notaires.

Mais comment explquer le déclin de la France sur le marché ? Si « Le marché de l’art est un marché de séduction », comme le déclare Francis Briest, l’un des associés de la maison de vente parisienne Artcurial au journal « Les Echos », serait-il temps de revoir le maquillage et la garde robe ?

d’alarme. Selon le rapport, la France n’aurait pas suffisamment pris en compte la dimension géopolitique du marché de l’art. De plus, et toujours selon le rapport, « l’hyper-financiarisation du marché de l’art aurait fait émerger des collectionneurs « stars », devenus leaders de goûts » pour désigner des artistes médiatiques au détriment d’artistes moins connus.

Pourtant tous les acteurs français du marché de l’art semblent réunis dans la capitale.

En 2012, un rapport du Sénat sur l’art contemporain en France intitulé « Agissons pour l’art d’aujourd’hui expression vivante de notre société » faisait déjà retentir la sonnette

La maison Drouot, certes frappée de quelques scandales2 , ne sombre pas, Christie’s, Sotheby’s et Artcurial se retrouvent sur les Champs Elysées, de nouvelles galeries ouvrent dans

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Qu’en est-il de la réglementation ? En matière de société de vente volontaire, la réforme apportée par la loi n° 2000-642 du 10 juillet 2000 avait mis fin au monopole des commissaires-priseurs en initiant une libéralisation du marché. Depuis, les sociétés de ventes volontaires doivent obtenir l’agrément du Conseil des ventes volontaires de meubles aux enchères publiques (CVV), autorité créée par la loi et chargée de veiller au respect de la réglementation. Elles doivent comprendre parmi leurs dirigeants, leurs associés ou leurs salariés au moins une personne ayant la qualification requise pour diriger les ventes. Dans le sillon

de la mise en conformité à la Directive du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur (2006/123/CE), la loi n°2011-850 du 20 juillet 2011 a continué la libéralisation des ventes volontaires de meubles aux enchères publiques en détruisant les distinctions entre galeries, intermédiaires pour réaliser des ventes de gré à gré et les commissaires priseurs. Désormais ces acteurs nationaux peuvent vendre aux enchères publiques des neufs et des marchandises en gros, permettant ainsi aux maisons de vente d’effectuer des ventes de gré à gré y compris après une vente aux enchères. Quel est l’objectif de la modification de la régulation française ? S’aligner sur les dispositions juridiques à l’étranger. La démarche, compte tenu de l’orientation du marché était nécessaire mais était-elle trop tardive ?

En 2010, Michèle AlliotMarie, favorable à l’ouverture du capital de Drouot3 déclara : « Dans un marché extrêmement concurrentiel, le grand nombre d’intervenants et leur taille modeste nous fragilisent ».

Au-delà de la réglementation, d’autres voies doivent être explorées pour renforcer l’attractivité de la France auprès des collectionneurs et des créateurs.

De nouveaux lieux de création pourraient être mis en place, la formation des artistes pourrait être revalorisées, de nouvelles formes de mécénat pourraient être inventées…

Ainsi, si des avancées ont été effectuées, des pistes restent donc explorer pour permettre à la France de retrouver une place majeure sur le marché de l’art.

Alors que les chinoiseries ont émergé de l’influence chinoise sur les artistes européens du XVII au XVIIIe siècle, il apparait désormais que le grand bond du marché de l’art chinois en 2013 constitue un renouvellement des incitations à l’évolution du droit français vers plus de libéralisme.

Sarah-Louise Gervais

3 - h t t p : / / w w w. l e s e c h o s . fr/30/09/2010/LesEchos/20774166-ECH_marche-de-l-art--mitterrand-juge---urgente--la-reforme.htm

Laure NEJMAN Expert Agrée en Joaillerie Ancienne et Moderne Assesseur à la Commission et Conciliation d’Expertise Douanière Expert près la Cour d’appel de Paris Expertises en vue de partages Expertises en vue de successions Expertises pour certificats assurance Estimations en vue de ventes aux enchères ou directes Contre-expertises, conseils Sur rendez-vous en toute confidentialité Laure NEJMAN – 41 rue de Maubeuge 75009 PARIS – Tél . 06 80 43 69 18 laurenejman.expert@free.fr

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la ville lumière. En 2010, Larry Gagosian, inaugure sa galerie avec l’artiste Cy Twombly, Emmanuel Perrotin ouvre de nouveaux espaces. Faudrait-il s’en prendre au programmations ?

L’organisation régulière de foires diverses et variées nous contredit… Biennale des antiquaires, la FIAC, la création d’une nouvelle biennale d’art contemporain à Belleville confirment bien l’animation dans ce secteur.

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Petit focus sur les OPCI

l’OPCI sera adaptée en fonction de la nature des investisseurs. Un OPCI peut être : - « grand public », c’est à dire ouvert à tous les souscripteurs (investisseurs « qualifiés » ou non), avec un ensemble de règles plus contraignantes afin de protéger les intérêts de l’investisseur; - à Règle de Fonctionnement Allégée (RFA) qui sont exclusivement réservés à des investisseurs qualifiés2 ou avertis, avec un ensemble de règles beaucoup moins contraignantes que celles des OPCI grand public.

L

1 - Depuis la publication du décret n°2011-923 du 1er août 2011 2 - Au sens des articles D 411-1 à D 411-4 du Code monétaire et financier

Les chiffres clés du marché des OPCI.

e OPCI sont des investissements de plus en plus en vogue dans la mesure où la pierre reste une valeur sure. Très liquide, l’OPCI offre un investissement accessible à tous pour qui souhaite fortifier son patrimoine.

Son actif se compose d’un minimum de 60% d’investissements à caractère immobilier. En outre, l’OPCI doit détenir au moins 10% d’actifs liquides afin faire face aux demandes de retraits formulées par ses porteurs de parts.

Qu’est ce qu’un OPCI ?

L’OPCI peut revêtir deux formes : - le Fonds de Placement Immobilier (FPI), dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques. Il s’agit de copropriété sans personnalité morale.

- La Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) qui est une société anonyme ou par actions simplifiées1, disposant de la personnalité morale. Les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus values d’actions.

Enfin, indépendamment de sa forme juridique, la formule de

L’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est défini par l’ordonnance n°2005-1278 du 13 octobre 2005.

Il s’agit d’un fonds immobilier régulé dont le cadre juridique est inspiré de celui des OPCVM. Il est aussi soumis à un visa préalable de l’AMF. Son objet réside dans la distribution aux porteurs de parts, de revenus provenant de la gestion d’un patrimoine immobilier. Il peut aussi investir en acquérant des valeurs telles que des actions, des obligations ou encore participer au capital d’OPCVM.

Evolution des encourts Avec un total d’actifs bruts de 26,3 milliards d’euros au 31 décembre 2012 contre 21,3 milliards d’euros au 31 décembre 2011, le marché des OPCI poursuit sa croissance.

Toutefois, ces encours bruts ont progressé moins vite que l’encours net (+23% pour les premiers contre +36% pour les seconds).

La progression des encours nets totaux détenus par des OPCI est restée soutenue en 2012 mais a marqué le pas par rapport à l’exercice 2011 (+ 36% en 2012 contre + 119% en 2011).

Le nombre de nouveaux OPCI est en revanche en forte baisse : 20 agréments délivrés en 2012 contre 68 pour 2011 : - 16 OPCI RFA avec effet de levier - 4 OPCI RFA sans effet de levier

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Cette évolution est principalement la conséquence de la suppression dans la loi de finance de 2012 d’un avantage fiscal sur les plus-values retirées de la cession d’actifs immobiliers. La baisse du nombre de dossiers d’agrément ne préjuge donc pas d’une désaffection des investisseurs pour ce type de véhicules d’investissement. En effet, de nombreuses créations initialement prévues pour 2012 avaient été finalement avancées au quatrième trimestre de l’année 2011 pour les raisons fiscales précitées. Enfin, un nombre record d’agréments de sociétés de gestion d’OPCI et d’extensions de programmes d’activité à la gestion d’OPCI ont été accordés, ce qui démontre l’intérêt que porte le secteur de la gestion d’actifs pour ce type d’organismes de placement.

Au 31 décembre 2012, on dénombre ainsi 157 OPCI vivants3 (11 de plus qu’au 31 décembre 2011) gérés par 40 sociétés de gestion (soit 7% des société de gestion de portefeuilles françaises).

Répartition des encours selon la nature des actifs immobiliers

3 - Les OPCI vivants sont ceux qui disposent d’un actif non nul.

Ainsi, 38 OPCI agréés ont été dissous ou pas encore lancés au 31/12/2012.

Les OPCI investissent majoritairement dans l’immobilier de bureau depuis 2010 (56% en 2012 et 57% en 2011). La répartition des encours par nature a très peu évolué au cours de l’exercice 2012 et confirme l’attrait de l’immobilier de bureau alors que la part du logement continue de diminuer (6% en 2012 et 7% en 2011).

La part prépondérante des bureaux et commerces s’explique, entre autre, par les stratégies d’externalisation d’immeubles au sein d’OPCI suivies par certains grands groupes industriels et commerciaux.

Le taux d’occupation des immeubles détenus par les OPCI, tout type de biens confondu, s’élevait au 31 décembre 2012 à 93%.

Pourquoi souscrire auprès d’un OPCI ?

Les bienfaits d’une souscription auprès d’une OPCI sont légions : - Une épargne accessible à tous : leur spécificité immobilière permet à tous les épargnants d’investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros.

- Une diversification à la carte : l’OPCI est, par nature, un fonds diversifié sur des actifs immobiliers et financiers.

Chaque OPCI peut donc mettre en œuvre des stratégies de gestions très différentes allant de la plus sécuritaire à la plus risquée. Mais quelque que soit le choix opéré, le compartiment obligatoire investi en immobilier direct apportera un caractère sécuritaire à l’ensemble.

- Un patrimoine immobilier mutualisé : Souscrire dans un OPCI revient à un investissement réparti sur plusieurs dizaines d’immeubles répartis sur les principales villes françaises, voire européenne.

Cette mutualisation assure une bonne répartition de son placement.

- Un dividende régulier : Quelque soit la forme de l’OPCI choisit, ils sont contraints de redistribuer une part des plus values et du résultat qu’ils génèrent.

- Un projet patrimonial sur mesure : préparer sa retraite, protéger sa famille, obtenir

des revenus immédiat, transmettre un patrimoine sont autant de solutions possibles apportées par les OCPI. - La disponibilité de l’épargne : l’OPCI est un produit qui dispose d’un compartiment de liquidités obligatoire. Il rend aussi l’immobilier plus liquide que sur le marché immobilier traditionnel.

Comment fonctionne un OPCI ?

Les OPCI sont gérés par des sociétés de gestion de portefeuille (SGP), qui peuvent être juridiquement des sociétés anonymes, des sociétés par actions simplifiées ou des sociétés en commandite par actions.

La SGP doit recevoir un agrément spécifique de l’AMF pour la gestion d’OPCI. Elle coordonne la vie de l’OPCI en intervenant dans 3 domaines principaux : - L’investissement : la SGP définit la stratégie de l’OPCI. Elle réalise les investissements immobiliers et les arbitrages. Elle peut également prendre en charge la gestion de la poche financière ou la confier à un partenaire spécialisé ; - La gestion locative : la SGP optimise l’occupation des immeubles, assure la gestion courante, l’entretien, les travaux, etc ; - L’information des associés : la SGP diffuse l’information nécessaire au suivie de la vie du placement : acquisitions ; comptes ; mouvements locatifs, valeur liquidative, etc.

Réginald Leplenier

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Actualités des partenaires

Fondation ARC

© Manuel Braun

Interview d’Axelle Davezac, Directrice générale

Pouvez-vous nous expliquer brièvement quel est l’objectif de la Fondation ARC ?

Alors que nous ne guérissions que 1 cancer sur 3 il y a 20 ans, nous en guérissons aujourd’hui 1 sur 2. L’objectif de la Fondation ARC, c’est de poursuivre cette avancée et de guérir 2 cancers sur 3 d’ici 2025. Depuis une dizaine d’années, la recherche connait en effet une phase d’accélération sans précédent.

La connaissance des cancers et des facteurs de risque progresse, les outils de diagnostic sont de plus en plus précis et les voies thérapeutiques se multiplient.

Nous sommes plein d’espoir !

Quelles actions allez-vous mener pour guérir 2 cancers sur 3 ?

Depuis plus de cinquante ans maintenant nous jouons un rôle déterminant et reconnu dans l’orientation, la structuration et l’animation de la recherche sur le cancer en France, notamment en soutenant les jeunes chercheurs et des projets ambitieux de recherche fondamentale. Nous entendons maintenir cet engagement.

La Fondation ARC, fondation abritante reconnue d’utilité publique, a remplacé l’association ARC en mars 2012. Ce changement de statut a été l’occasion d’affirmer une stratégie scientifique singulière avec pour ambition de véritablement accélérer l’histoire. Dans cette perspective, nous avons décidé de nous engager résolument dans l’ère de la médecine 4P. Une médecine préventive, prédictive, personnalisée et participative.

Ces quatre « P » sont les piliers sur lesquels repose notre stratégie scientifique. « Préventive » parce qu’environ 40 % des cancers sont évitables. « Prédictive », pour identifier les risques propres à chaque individu de développer un cancer. « Personnalisée » afin d’adapter les traitements à chaque patient et obtenir une réponse thérapeutique optimale avec le moins d’effets secondaires. Et enfin, « Participative » pour rendre l’individu acteur de sa santé, tant en terme de prévention que de traitements.

Ces quatre piliers constituent le cadre dans lequel la Fondation ARC met en œuvre ses partenariats scientifiques et les soutiens qu’elle apporte aux projets qu’elle finance. Dans le domaine des traitements personnalisés, outre le nombre important de projets de recherche fondamentale financés par la Fondation ARC, nous sommes partenaires de trois essais cliniques d’envergure internationale (Winther, Safir 02 et AcSé) qui évaluent des approches de thérapies dites ciblées, c’est-à-dire adaptées au profil moléculaire des tumeurs de chaque patient. La participation scientifique et financière massive de la Fondation ARC à de tels essais cliniques correspond également à une volonté de réduire les délais entre l’émergence des pistes thérapeutiques et la mise à disposition de traitements

innovants au bénéfice des patients. Cette volonté se traduit, de manière plus générale, par l’encouragement de la recherche translationnelle qui rapproche recherche fondamentale et recherche clinique.

Dans le cadre de son investissement pour la prévention des cancers, la Fondation ARC a conclu au début de l’année 2014 un partenariat inédit avec la Fédération française de triathlon et la Fédération française de la randonnée pédestre, de manière à sensibiliser le grand public aux bienfaits d’une activité physique régulière, intense ou modérée, sur la diminution des risques de cancer.

Le 3ème Plan cancer 2014-2019 vient d’être lancé par le Président de la République, qu’en attendez-vous ?

Les précédents Plans cancer ont contribué à positionner la France à un très bon niveau mondial en ce qui concerne la recherche sur le cancer et la prise en charge des patients. La création des cancéropôles et de l’INCa (Institut National du Cancer) a notamment permis d’organiser les réseaux de recherche et de soins et de structurer les politiques de santé. Si ces cadres sont maintenant bien établis, le troisième Plan cancer doit relever plusieurs défis. J’en citerais trois qui nous paraissent essentiels : réduire les inégalités sociales et territoriales qui existent face à la maladie ; amplifier la prévention et le dépistage qui permettent d’éviter ou de traiter précocement les cancers ; et, enfin, faire en sorte que chaque patient ait accès à l’innovation thérapeutique le plus rapidement possible. C’est un plan ambitieux qui prend la mesure des enjeux et des réalités de la lutte contre le cancer. La Fondation ARC sera vigilante quant à sa mise en œuvre.

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Actualités des partenaires

La Fondation ARC a souhaité combler un manque. En publiant « Les révolutions de la recherche sur le cancer - 15 années de progrès, 12 défis pour l’avenir », nous avons mis à la disposition du grand public un livre qui fait le point sur les récents progrès de la recherche, décrypte ses enjeux à venir et présente les nouvelles solutions porteuses d’espoir pour prévenir, soigner et guérir la maladie. Le cancer est une maladie extrêmement complexe et les progrès successifs, aussi importants soient-ils, sont souvent perdus dans le flot des découvertes et des énigmes qui demeurent.

Il nous semblait donc important de mettre en perspective les progrès accomplis ces 15 dernières années et d’exposer aux lecteurs les enjeux et les pistes qui attendent la recherche sur le cancer et les soins dans les années à venir.

© Fondation ARC

Le succès remporté par le livre, disponible gratuitement sur notre site Internet, montre qu’il est un formidable moyen d’information. Mais s’il apporte beaucoup de réponses, il soulève aussi des questions auprès du public. Nous avons donc accompagné sa diffusion par une série de rencontres, les Cafés

© Arnaud Coppet

Vous avez publié un livre en début d’année, pourquoi ?

de la recherche, dont le format permet au grand public de questionner simplement et directement des chercheurs lors de soirées dans des cafés. Des rencontres que nous souhaitons informelles et conviviale, sans filtre institutionnel et sans filet pour les chercheurs, organisées dans plusieurs villes tout au long de cette année.

Comment peut-on vous aider ?

Les projets scientifiques portés par la Fondation ARC sont ambitieux. La recherche clinique nécessite des moyens considérables pour produire des résultats fiables établis lors d’études de grande ampleur. Chaque année, nous affectons 30 millions d’euros à nos missions sociales. Indépendante des pouvoirs publics et des institutions de recherche, les ressources de la Fondation ARC proviennent exclusivement de nos donateurs et testateurs. Cette générosité nous permet de déployer une stratégie scientifique originale pour identifier, sélectionner et mettre en œuvre, en France et à l’international, les meilleurs projets de recherche.

Si certains donateurs veulent nous soutenir de leur vivant, d’autres souhaitent perpétuer leur soutien avec

un legs ou une assurance-vie. En 2012, donations, legs et assurancesvie représentaient plus de la moitié des ressources de la Fondation !

Dans cette contribution considérable, nous ne voyons pas de « petit » acte de transmission mais des gestes d’une symbolique forte, des contributions pérennes à la lutte contre le cancer, chacun à sa mesure. Quelle que soit la situation fiscale, patrimoniale et familiale de chacun, une équipe de la Fondation ARC accompagne le donateur ou le testateur pour établir un projet de transmission conforme à ses souhaits.

Fondation ARC pour la recherche sur le cancer 9, rue Guy Môquet - BP 90003 94803 Villejuif Cedex Tél : 01 45 59 59 59 Mail : contact@fondation-arc.org Site Web : www.fondation-arc.org

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Veille et actualités juridiques

LES BIENS DU COUPLE (1ère partie) La notion de couple et plus généralement la notion de famille a été repensée par la loi du 17 mai 2013.

(1) En effet, la cour d’appel de Chambéry a décidé que l’application de la loi nationale des époux aux conditions de fond du mariage, prévue par la convention franco-marocaine du 10 août 1981 était contraire au nouvel ordre public international institué par la loi du 17 mai 2013 en ce qu’elle interdisait le mariage de personnes de même sexe. Aux termes du nouvel article 202-1 du code civil, « les qualités et conditions requises pour pouvoir contracter mariage sont régies, pour chacun des époux, par sa loi personnelle. Toutefois, deux personnes de même sexe peuvent contracter mariage, lorsque, pour au moins l’une d’elles, soit sa loi personnelle, soit la loi de l’Etat sur le territoire duquel elle a son domicile ou sa résidence le permet ».

L’intention du législateur est donc bien de permettre aux personnes dont la loi nationale interdit le mariage homosexuel de bénéficier de ce droit en application de la loi française, et ce bien que cette possibilité soit contraire à des conventions internationales que la France aurait signé antérieurement. La cour d’appel entend ainsi garantir l’effectivité du droit au mariage pour tous, écartant via le mécanisme de l’exception d’ordre public des conventions ayant un effet supérieur à la loi interne.

Par conséquent depuis la loi du 17 Mai 2013 loi dite « Mariage pour Tous », une égalitématrimoniale et patrimoniale est établie permettant tant aux personnes hétérosexuelles qu’homosexuelles de d’être soumis du droit des régimes matrimoniaux dans son intégralité.

Cette nouvelle notion du couple, et le droit au mariage entre les personnes de même sexe, se sont vus érigés, par un arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 22 octobre 2013 comme une nouvelle composante de l’ordre public français(1).

En revanche, les juridictions françaises n’ont pas rendu de décisions novatrices concernant les pacsés et les concubins. Il est donc préférable de s’intéresser aux décisions relatives aux couples mariés.

Ainsi ces derniers seront confrontés en cours d’union au statut des biens du couple (I), mais également aux conséquences patrimoniales de la dissolution du mariage (II). Ils auront également la possibilité d’opérer une mutabilité de leur régime matrimonial, avec un panel de choix enrichi par l’introduction d’un nouveau régime conventionnel (II) I Le statut des biens du couple La qualification des biens du couple est essentielle pour le fonctionnement du régime (A). En effet, de la nature du bien, dépendent les pouvoirs conférés aux époux ainsi que les limites au droit de propriété sur certains biens appartenant en propres à un époux, instaurées par le droit des régimes matrimoniaux (B).

A. Précisions relatives à la qualification des biens La Cour de cassation énonce les règles applicables à la demeure des époux, qu’elle constitue ou non leur logement familial. En effet, la première chambre civile de la Haute cour rappelle qu’une demeure, en régime de communauté, ne peut être qualifiée simultanément de bien commun et de bien propre, la qualification de bien commun devant être privilégiée faute de preuve contraire (1). En outre, la Cour affirme que la qualification d’un bien au vu des textes applicables ne saurait être modifiée par le comportement des époux (2).

1. La primauté de la qualification de biens communs, faute de preuve contraire, en régime de communauté Première chambre civile de la Cour de cassation, 29 mai 2013 (n°11-26.067) A défaut de preuve contraire, un bien acquis au cours du régime de communauté constitue un bien commun.

Dans cette affaire, la Cour de cassation avait été saisie afin de répondre à plusieurs questions, cependant, nous nous cantonnerons ici à la question de savoir quelle est la nature d’un bien acquis en cours de régime de communauté.

En l’espèce, des époux mariés sous le régime de la communauté de meubles et acquêts depuis 1932, avaient acquis par actes des 16 et

20 janvier 1975 une maison constituant pour 78/214èmes un bien commun et un bien propre de Monsieur à hauteur des 136/214èmes restants.

Monsieur lègue par la suite à l’un de ses trois enfants, sa fille, 27/78e de la maison lui appartenant en propre, par le biais d’un testament olographe existant déjà au décès de son épouse en 1981.

Par testament daté du 8 avril 1992, l’époux déclare ensuite léguer aux enfants d’un de ses fils, la maison, en précisant qu’ils ne pourraient bénéficier à cette fin de ce qui reste de la quotité disponible.

A la suite du décès de l’époux, une partie de ses héritiers (son troisième fils, ses deux petits- enfants et sa seconde épouse) assigne sa fille, héritière également, en liquidation et partage de la communauté des époux et de leurs successions.

Pour ce faire, la Cour de cassation a dû s’interroger sur la nature de ce bien afin de valider ou non l’homologation de l’état liquidatif provoquant le partage de la communauté.

Alors que la Cour d’appel de Paris dans un arrêt confirmatif du 15 septembre 2010 avait débouté l’héritière de sa demande en nullité de l’état liquidatif établi le 20 octobre 2004 et homologué l’état liquidatif attribuant les 136/214èmes du prix de vente de la maison à ses deux petits- enfants pour moitié chacun ; la Cour de cassation casse et annule cet arrêt.

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En effet, la première chambre civile de la Cour de cassation au visa de l’article 1402 du Code civil affirme qu’ « à défaut de preuve contraire, un bien acquis au cours du régime de communauté constitue un bien commun ».

Il était nécessaire que la Haute cour statue sur cette question afin de savoir quels étaient les pouvoirs de l’époux sur le bien et ainsi comment il lui était possible d’en disposer.

Dans cette affaire, la Cour de cassation rappelle que faute de prouver que le bien

est propre, le bien acquis en cours de régime est commun. Le bien ne peut donc relever des deux qualifications, faute de preuve contraire. La première chambre civile de la Cour de cassation fait une application pure et simple voire stricte de l’article 1402 du Code civil(2).

En effet, elle fait application de la présomption de communauté prévue à l’article 1402 alinéa premier du Code civil, s’inscrivant alors dans une lignée jurisprudentielle classique. De surcroît, le second alinéa de ce même article dispose

Veille et actualités juridiques

que la preuve de la propriété personnelle de l’époux doit être établie par écrit, excepté pour les biens portant en eux-mêmes preuve ou marque de leur origine.

En l’espèce, l’héritière ne rapportait pas les actes d’acquisition. En conséquence, la maison a dû être qualifiée de bien commun.

En revanche, une telle solution doit se cantonner aux biens dits ut singuli c’est-àdire aux biens appréhendés dans leur individualité. En effet, la solution peut différer lorsque les biens sont appréhendés ut universi c’est-à-dire comme formant

(2) Si le bien est présumé commun, il n’en demeure pas moins qu’un droit à récompense apparaitra au bénéfice de l’une des masses propres. La thématique du droit à récompense sera exposée dans les développements suivants.

Lancement du site web « horizon-notaire.fr » des étudiants du Master 2 Droit notarial et du DSN de l’Université DE Poitiers. « L’expérience de chacun est le trésor de tous » – Gérard de Nerval L’association Horizon notaire fut créée il y a bientôt 21 ans avec pour moteur, l’envie d’instituer une structure capable d’assister les étudiants issus du Master 2 droit notarial et du DSN de Poitiers dans leurs projets tant pédagogiques que professionnels. Le lancement de ce nouveau site internet traduit l’objectif recherché par l’association cette année : assurer le développement d’un réseau professionnel notarial, qui fera le lien entre l’Université de Poitiers et les notaires.

En reprenant la gestion de l’association pour l’année Universitaire 2013/2014 les étudiants du master 2 droit notarial ont été soucieux d’inscrire leur action dans la continuité des lignes dessinées par les membres fondateurs, tout en y apportant une touche personnelle. Aussi, nous avons décidé de placer cette année associative sous le signe du rassemblement et de la cohérence. Désireux de donner à l’association une légitimité et une représentativité, nous avons sollicité le concours des différents partenaires et instances du notariat.

Afin de permettre une assistance effective des jeunes diplômés dans leur insertion professionnelle et soucieux de créer des liens durables et concrets entre les différentes générations du notariat, nous avons concentré nos efforts sur l’élaboration d’un site internet. C’est grâce à l’aide des étudiants du Master Web Editorial de Poitiers que ce projet a pu voir le jour. Ce site abrite aujourd’hui un annuaire des anciens élèves du Master 2 droit notarial et du DSN de Poitiers, une

banque de CV et d’offres de stages. Toutes ces informations sont sécurisées au moyen de codes d’accès réservés aux personnes inscrites sur le site.

C’est donc avec une émotion particulière que le mercredi 26 mars 2014, les membres de l’association ont organisé une grande soirée de lancement en présence de leur directrice, Madame le Professeur Rose-Noëlle SCHÜTZ, du directeur du Diplôme Supérieur du Notariat, Monsieur Denis ROCHARD et de nombreux autres de leur professeurs. Etaient également présents, entre autres, Maître Didier MARCHAND, Président du Conseil Régional des Notaires de la Cour d’Appel de Poitiers, Maître Jean-François MEUNIER, Président de la Chambre des Notaires de la Vienne, ainsi que de nombreux autres notaires de la région.

Tous ces projets novateurs n’auraient pas vu le jour sans le soutien de Monsieur Pascal SIMÉON, Directeur Régional des Archives Généalogiques ANDRiVEAU de Poitiers et de Monsieur Bruno CHAPTAL de CHANTELOUP, Directeur Territorial Bancaire de la région Poitou-Charente pour la Caisse des Dépôts et Consignations, leurs partenaires privilégiés.

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Veille et actualités juridiques

partie d’un ensemble unique de biens. En telle hypothèse, une autre distinction est à opérer. Il faut distinguer selon la nature du bien composite. Si ce bien est commun, les biens le composant conservent leur nature tout en coexistant.

La coexistence de biens de nature différente n’entraîne pas leur requalification en biens communs, quand bien même le bien qu’ils forment est lui-même qualifié de bien commun. C’est notamment le cas du fonds agricole commun exploitant, parmi des parcelles communes, une ou plusieurs parcelles propres(3). Néanmoins, cette dérogation ne s’applique pas lorsque le bien universel est dit « propre ». En effet, en telle hypothèse, la règle de l’accessoire trouve à s’appliquer si bien que les biens communs composant ce bien propre deviendront propres également(4).

Pour conclure, un bien unique ou un unique bien acquis pendant la communauté est soumis à la présomption de communauté posée à l’article 1402 du Code civil à défaut de preuve écrite contraire.

Cette stricte qualification des biens se retrouve également dans le régime de la séparation de biens.

(3) C’est notamment ce qu’a jugé la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 17 décembre 1996 (n°94-12.989).

(4) La première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 19 décembre 2012 a fait application d’une telle règle à un pas-de-porte dépendant d’un fonds propre. En effet, elle a jugé ce pas-de- porte comme étant un bien propre également (Cass Civ. 1e 19 déc. 2012 n° 11-21.957).

2. L’impossible dénaturation des biens en régime de séparation de biens avec société d’acquêts Cour d’appel de Paris, 24 avril 2013 (n°12-09-407) La séparation de biens avec société d’acquêts n’est pas un régime de communauté

conventionnel si bien que les règles de gestion des biens diffèrent. Ce n’est pas non plus un régime de séparation de biens pure et simple.

En l’espèce, des époux en 1976 avaient dans leur contrat de mariage adopté un régime matrimonial de séparation de biens avec adjonction d’une société d’acquêts. Cette société d’acquêts était constituée de tous les revenus, gains, économies et acquêts faits par les époux pendant le mariage, à l’exception des biens pouvant être qualifiés de propres en vertu de l’article 1404 du Code civil ; et était administrée par l’époux seul. Suite à leur divorce en 2002, l’époux assigne son épouse devant le Tribunal de Grande Instance de Meaux afin qu’il soit dit que la clause relative à la société d’acquêts est de nul effet et à titre subsidiaire, que le régime est une séparation de biens pure et simple. Selon lui, la société d’acquêts ayant été alimentée uniquement par ses seuls revenus, un déséquilibre financier caractérisé a été créé ; et il convient de le corriger en affirmant les biens de la société d’acquêts comme étant ses biens personnels. L’époux débouté en première instance interjette alors appel.

Le 24 avril 2013, la Cour d’appel de Paris se prononce, et confirme le jugement rendu en première instance.

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Paris a dû s’interroger sur la nature des biens d’un tel régime afin d’en déduire les règles qui leur étaient applicables et le régime des époux.

En l’espèce, la Cour d’appel de Paris, après avoir qualifié les biens du couple, a estimé que le régime matrimonial des époux se rapprochait du régime de la communauté légale et qu’il en différait en ce qui concerne la gestion des acquêts et le sort des dettes contractées par un époux au cours du mariage. De surcroît, elle a affirmé que la société d’acquêts ainsi constituée ne pouvait être assimilée à un régime de séparation de biens pur et simple.

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Paris commence par rappeler que les clauses du contrat de mariage ont eu pour effet de créer deux catégories de biens : les biens personnels soumis aux règles de la séparation et les biens faisant partie de la société d’acquêts régis par les règles de la communauté.

Elle évoque donc ici l’avantage d’une séparation de biens à laquelle on adjoint une société d’acquêts. En effet, elle affirme la nature des biens et les règles qui leur sont applicables afin de rappeler qu’il convient de concilier l’idéal séparatiste et l’esprit communautaire ; mais qu’en aucun cas il convient de requalifier un tel choix en régime de séparation de biens.

Si sur ce point la Cour d’appel de Paris ne se fonde pas sur un texte légal – ce qui peut être justifié par le fait que la société d’acquêts n’est nullement organisée par le Code civil – on peut cependant estimer que la Cour d’appel se fonde implicitement sur l’article 1134 alinéa premier du Code civil sur la force

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obligatoire du contrat. En effet, le contrat de mariage contenant une clause relative à la société d’acquêts est avant tout un contrat.

Les époux, parties à ce contrat, doivent donc le respecter. Les époux ayant eux-mêmes défini les biens auxquels ils souhaitaient donner une nature commune afin de créer un patrimoine familial à coté de leurs patrimoines personnels respectifs ; ils doivent respecter la nature qu’ils leur ont conférée par convention.

En conséquence, les époux ne peuvent demander la requalification des biens, et ne peuvent pas non plus demander à titre subsidiaire la requalification de leur régime matrimonial dans la mesure où la requalification demandée ne correspond pas à la nature du régime mis en place ; et ce quand bien même certains actes notariés faisaient référence à un régime de séparation pure et simple. En effet, la Cour d’appel rappelle qu’elle n’est pas tenue par de telles qualifications(5).

De surcroît, concernant également la qualification des biens, cette solution paraît logique eu égard aux faits de l’espèce. En l’espèce, l’époux demande une telle requalification au moment de son divorce, en affirmant que son épouse n’a pas du tout contribué à la société d’acquêts. Cependant, il peut lui être reproché que ceci n’est pas nouveau. En effet, l’épouse n’y a pas contribué pendant toute leur union soit pendant une durée égale à vingt-six ans.

Par conséquent, l’époux avait une parfaite connaissance des biens compo-

sant la société d’acquêts ; d’autant plus qu’il en avait l’administration exclusive.

Ainsi, les époux auraient pu demander, avant de divorcer, le changement de leur régime matrimonial.

Pour conclure, il convient de vérifier qu’un tel régime de séparation de biens auquel est adjointe une société d’acquêts répond parfaitement aux besoins réels des époux avant de l’adopter.

En outre, la rédaction de la société d’acquêts doit être extrêmement précise quant à son contenu et à sa gestion afin d’éviter tout risque.

Bien qu’obéissant à la distinction bien propre – bien commun, le logement de la famille quant à lui fait l’objet d’un traitement particulier en cours d’union.

B. Le cas particulier du logement de la famille A la fois par des décisions de rejet et de cassation, la Cour de cassation façonne un cadre juridique relatif au logement de la famille, elle lui consacre effectivement un rôle fondamental dans le mariage et ce jusqu’à la date de l’ordonnance de non conciliation qui correspond à la réalité judiciaire d’un divorce à venir.

A cet effet, nous verrons que la Cour fait du logement de la famille une charge du ménage par excellence (1), en allant peut être trop loin, mais nous verrons aussi que l’occupation du logement familial ne peut recouvrer un caractère onéreux qu’à partir du jour de l’ordonnance de non conciliation, sans report possible (2).

Veille et actualités juridiques

1. Le logement de la famille : charge du ménage par excellence Première chambre civile de la Cour de cassation, 25 septembre 2013 (n°1221.892) Dans cette affaire, la Cour de cassation a dû se prononcer sur la question du financement du logement familial par un époux séparé de biens. Toutefois, derrière cette question du financement, la Cour suprême a surtout du rechercher s’il y avait réellement eu une contribution excessive aux charges du ménage, et donc si le financement intégral d’un bien indivis par un seul époux devait supposer le versement d’une créance à cet époux sur le fondement de l’article 214 du Code civil.

La Cour nous apporte ici une réponse en deux temps : tout d’abord sur le plan de la qualification du logement familial en charge du ménage puis sur celui de la preuve de la contribution aux charges du ménage, elle nous affirme donc que « d’une part, après avoir relevé que les époux étaient convenus en adoptant la séparation de biens qu’ils contribueraient aux charges du mariage dans la proportion de leurs facultés respectives et que chacun d’eux serait réputé avoir fourni au jour le jour sa part contributive en sorte qu’aucun compte ne serait fait entre eux à ce sujet et qu’ils n’auraient pas de recours l’un contre l’autre pour les dépenses de cette nature ( ... ) ; que, d’autre part, que l’immeuble indivis constituait le domicile

(5) On note, bien que la Cour d’appel de Paris ne se fonde pas en l’espèce sur un texte légal que c’est précisément l’article 12 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le juge n’est pas tenu des qualifications qui lui sont proposées et qu’il doit donner aux faits leur exacte qualification.

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Veille et actualités juridiques

conjugal, (... ) M. X...ne pouvait réclamer le versement d’une indemnité compensatrice au titre d’un prétendu excès de contribution aux charges du mariage pour avoir financé seul l’acquisition de ce bien. »

(6) CASS 1ère civ, 19 oct 2004, n°0115.094 : arrêt emblématique de cette tendance jurisprudentielle .

(7) Pourvoi n° 94-19625

Cette décision s’intègre parfaitement dans l’ensemble jurisprudentiel actuel. En effet, même si durant les années 2000(6), la Cour de cassation ne faisait jouer qu’à titre incident la contribution aux charges du ménage. La jurisprudence ne reconnaissait le logement comme charge du ménage que lorsqu’un époux demandait à se voir reconnaître créancier de son époux pour avoir financer seul le logement familial, et que celui-ci avait en réalité sous-contribué aux charges du ménage. Ainsi, la Cour jugeait que le financement intégral correspondait à sa part de contribution aux charges du ménage sur le fondement de l’article 214 du Code civil. Aujourd’hui, la Cour de cassation a opéré un revirement jurisprudentiel dans des arrêts du 20 juin ( n°10- 27.003 ) et du 4 juillet 2012 ( n°11-14.391 ), le remboursement de l’emprunt relatif au financement du logement de la famille est une forme d’exécution de l’obligation de contribuer aux charges du ménage.

Dorénavant, la Cour admet bien le recours à la contribution aux charges du ménage pour le financement du logement à titre principal. Les arrêts suivants de la Cour de cassation ont bien montré le changement de tendance consacré par elle, et l’importance du logement de la famille comme charge

du ménage, sans que la condition de sous-contribution n’ait plus à jouer.

Notre espèce concerne également le financement du logement de la famille par un seul époux. En effet, M. X et Mme Y se sont mariés en 1974 et ils ont adopté le régime de la séparation des biens par un contrat signé le 21 août 1974. L’article 2 du contrat de mariage précise que chacun des époux contribue aux charges du ménage dans la proportion de leurs facultés respectives et que ceux-ci seraient réputés avoir contribué aux charges du ménage au jour le jour. Toutefois, durant leur mariage, les époux ont acheté un bien ensemble, ce bien indivis pour moitié entre les époux a cependant été entièrement financé par Mr X dans la mesure où Mme Y était totalement démunie. Les époux ont par la suite décidé de divorcer, l’ordonnance de non-conciliation est intervenue le 22 mai 2000, accordant à Mr la jouissance privative du domicile conjugal, le jugement de divorce a été finalement prononcé en 2002 et confirmé par un arrêt de 2005.

Mr X a alors saisi la justice quant à des problèmes de liquidation et de partage d’un immeuble indivis. En effet, M. X recherche à être reconnu créancier de Mme pour un excès de contribution aux charges du ménage à travers l’entier financement du logement conjugal.

Un arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence du 12 avril 2012 a débouté M. X du fait que les époux étaient réputés avoir contribué aux charges du ménage à proportion de leurs facultés

respectives au jour le jour, aucun compte ne pouvait alors être fait alors même que le financement avait été intégralement réalisé de son fait. Mr X s’est alors pourvu en cassation afin de faire reconnaître son droit à une créance.

Dans cet arrêt de rejet, la Cour de cassation s’est accordé au raisonnement de la Cour d’Appel et a rejeté toute créance de Mr X sur Mme Y pour l’achat d’un immeuble indivis qui fut le logement familial du temps de leur mariage.

Tout d’abord, la Cour de Cassation affirme de façon assez conventionnelle au vu de sa jurisprudence antérieure que le financement du logement de la famille, même à travers un emprunt est bien une contribution aux charge du ménage.

Mais ensuite, la Cour reprend un de ses apports nés d’une jurisprudence du 1er octobre 1996(7) qui détermine que de telles clauses relatives aux contributions aux charges du ménage posent une présomption de contribution aux charges du ménages irréfragable, dès lors, les époux ont bien respecté leur obligation de contribution aux charges du ménage énoncée à l’article 214 du Code civil quelque soit la contribution réelle qui a été faite durant le mariage. Ainsi, aucun recours entre les époux ne peut être fait sur le fondement de la contribution aux charges du ménage, et notamment sur la question d’un excès de contribution. Mr X n’est donc pas en droit de demander une indemnité compensatrice lors de la liquidation

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Veille et actualités juridiques

du régime matrimonial même s’il a financé seul un bien indivis, celui-ci appartient pour moitié à chacun des époux, et sa valeur doit être divisée entre les deux époux.

Si cette décision n’est pas une décision surprenante du fait qu’elle entre parfaitement dans la logique jurisprudentielle actuelle quant au logement de la famille, il n’en demeure pas moins qu’au vu du cas d’espèce et notamment du fait qu’il s’agisse d’époux séparés de biens, certaines interrogations peuvent être énoncées, même si nous ne possédons pas réellement de réponses.

L’article 214 du Code civil et l’obligation de contribuer aux charges du ménage obéissent à une volonté communautaire, les époux ont l’obligation de coopérer pour les besoins du mariage. Ainsi, les dépenses entrant dans la catégorie des charges du ménage devront forcément être à la charge des deux époux, même si la contribution n’est pas entièrement équilibrée, la disproportion des facultés est prise en compte. La Cour de cassation fait entrer l’emprunt pour le financement du logement familial dans la catégorie des charges du ménage, cette qualification est entièrement logique dans la mesure où le logement demeure le fondement du mariage. Malgré l’ampleur de son financement, le logement est l’investissement premier du couple et sa charge première, charge du ménage par excellence dans la mesure où c’est là que le mariage va se développer et le ménage prendre forme.

Le fait que les époux soient séparés de biens n’entre pas ici en compte dans la mesure où la contribution aux charges du ménage est une obligation indissociable du mariage, cette obligation appartenant au régime primaire qui détermine et protège la vision du mariage et ses fondements, notamment le logement de la famille, quelque soit le régime matrimonial.

Toutefois, nous savons que les clauses relatives à la contribution aux charges du mariage utilisées par les époux dans leur contrat de mariage sont désormais des clauses de style lorsque les époux choisissent le régime de la séparation de biens.

Ces clauses peuvent cependant être dangereuses pour les époux notamment lorsqu’un seul époux finance intégralement le logement de la famille comme en l’espèce. Mme se retrouve propriétaire d’un bien, pour moitié, qu’elle n’a pas du tout financé. On peut alors se demander si de cette façon, la Cour de cassation n’admet pas une forme de donation, en se fondant sur la distinction du titre de propriété et le financement ? De la même façon, on peut s’interroger sur la création d’une communauté à travers le logement familial.

Celui-ci serait obligatoirement partagé entre les deux époux quelque soit le financement.

On peut également s’interroger sur l’opportunité d’une présomption irréfragable quant aux comptes entre époux relatifs à la contribution aux charges du ménage prévus par le

contrat de mariage. Bien que ces clauses répondent à la volonté des parties dans la mesure où ils ont choisi d’organiser leur contribution aux charges du ménage de telle façon qu’aucun compte ne peut être fait entre eux, il n’en demeure pas moins qu’elles ont une portée injuste en pratique.

Afin de protéger les notaires rédacteurs des contrats de mariage, il convient de leur conseiller d’étayer au maximum leurs conseils en évoquant cette possibilité du financement unique d’un époux sans qu’il n’y ait eu un excès dans la contribution et donc un remboursement par son époux, celle-ci ayant vocation à se multiplier pour les époux séparés de biens.

On peut s’intéresser à un autre exemple jurisprudentiel au sein duquel la problématique du logement en tant que charge du mariage est illustrée.

La contribution aux charges du mariage et le droit de créance Première Chambre civile de la Cour de Cassation, 15 mai 2013 (n° 11-26-933).

L’arrêt sur lequel nous allons nous pencher porte sur le régime de la séparation de biens et plus précisément sur la portée de la clause traditionnelle relative aux charges du mariage des contrats de séparation de bien.

Le contrat de mariage stipule toujours la clause de style selon laquelle chacun des époux est réputé avoir contribué au jour le jour aux charges du mariage, de sorte

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En l’espèce, Monsieur X et Madame Y se sont mariés le 12 juillet 1986 sous le régime de la séparation de biens, leur contrat comportait une clause relative aux charges du mariage selon laquelle les époux ne seraient assujettis à aucun compte entre eux, ni à retirer quittance l’un de l’autre, les charges étant réputées avoir été réglées au jour le jour.

Après le divorce, le mari réclame une créance au titre du remboursement pendant le mariage de l’emprunt destiné à financer l’acquisition indivise du logement familial et du coût des travaux d’aménagement et de réparation de ce bien.

Celui-ci avance qu’il a payé plus que sa quotte part.

Après un jugement de première instance, appel a été interjeté devant la Cour d’appel de Bourges.

En l’espèce, la cour d’appel rejette la demande formée par le mari aux motifs essentiels, d’une part, que les dépenses invoquées correspondent à une contribution “équitable” aux charges du mariage, dès lors que le mari disposait de revenus beaucoup plus importants que ceux de son épouse, les paiements qu’il a effectués l’ont été en proportion

de ses facultés contributives, et, d’autre part, que la clause relative aux charges du mariage prévoit qu’ils ne seront assujettis à aucun compte entre eux.

Le pourvoi formé par le mari reproche à la cour d’appel, compte tenu de cette clause, de ne pas avoir recherché si la femme établissait, indépendamment du financement de l’immeuble, que le mari n’avait acquitté aucune des charges du mariage. Autrement dit, Monsieur X, demandeur au pourvoi, se situait sur le terrain probatoire : l’épouse aurait dû, pour triompher, renverser la présomption de contribution stipulée au contrat de mariage.

On sait en effet que, selon la règle traditionnelle de l’article 214 du Code civil, les époux contribuent aux charges du mariage à proportion de leurs facultés respectives.

Il faut donc s’assurer que le remboursement effectué n’ait pas dépassé les facultés contributives de l’intéressé, auquel cas il y aurait sur contribution susceptible d’ouvrir une créance. À cet égard, le mari avait soutenu qu’étant au chômage durant une certaine période, le remboursement du prêt avec les fonds provenant d’une succession excluait la qualification de contribution aux charges du mariage.

Il lui est répondu que les juges du fond ont constaté que pendant toute la durée de la vie commune, le mari avait disposé de revenus confortables tandis que ceux de son épouse, qui

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qu’ils ne seront assujettis à aucun compte entre eux.

Cette clause qui figure dans tout contrat de séparation de biens a la vertu d’éviter les comptes d’indivision pendant la durée du mariage.

Mais à l’issue du mariage, à l’heure des comptes, elle peut receler quelque vice.

C’est exactement le cas en l’espèce.

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avait travaillé de manière épisodique, avaient été beaucoup plus faibles et irréguliers, si bien que les paiements effectués par le mari avaient été en proportion de ses facultés contributives. En d’autres termes, compte tenu des revenus moyens du mari durant le mariage, les remboursements effectués par ce dernier ne traduisaient aucune surcontribution : il n’était pas allé au-delà de ce que lui imposait l’article 214 du Code civil.

La Cour de cassation devait donc déterminer si les dépenses effectuées par Monsieur relevaient de la contribution aux charges du mariage et si elles étaient conformes à ses facultés contributives.

Autrement dit l’époux séparé de biens peut-il réclamer, au moment de la liquidation du régime matrimonial, le versement d’une indemnité compensatrice au titre d’un prétendu excès de contribution aux charges du mariage pour avoir financé seul l’acquisition de l’immeuble indivis qui constituait le domicile conjugal, incluant ainsi dans la notion de charges du mariage les dépenses liées à l’acquisition du logement familial ?

La première Chambre civile de la Cour de cassation rejette dans son arrêt du 15 Mai 2013 le pourvoi formé par Monsieur X. Autrement dit celle-ci se prononce dans le même sens que la Cour d’appel.

La Cour de cassation relève que l’immeuble indivis constituait le logement de la famille. Elle rejoint La cour

d’appel qui a pu décider que le paiement des dépenses afférentes à l’acquisition et à l’aménagement de ce bien participait de l’exécution par le mari de son obligation de contribuer aux charges du mariage.

La portée de la présomption instituée par la clause de répartition de ces charges n’ayant pas été débattue devant les juges du fond, ceux-ci, qui, sans être tenus de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ont constaté que, pendant toute la durée de la vie commune, le mari avait disposé de revenus confortables tandis que ceux de son épouse, qui avait travaillé de manière épisodique, avaient été beaucoup plus faibles et irréguliers, ont souverainement estimé que les paiements effectués par le mari l’avaient été en proportion de ses facultés contributives.

Par conséquent, dans cet arrêt, la Cour de cassation s’était retranchée derrière l’appréciation souveraine de la clause relative aux charges du mariage opérée par les juges du fond, qui ont pu estimer qu’elle interdisait aux époux de prouver que l’un ou l’autre ne s’était pas acquitté de son obligation.

Elle ne prend donc pas parti sur la nature de la présomption, le grief étant “nouveau”. Or, la solution quant à elle n’est pas totalement nouvelle, elle avait déjà été admise en 1996 (Cass. 1re civ., 1er oct. 1996, no 9419.625).

En rejetant le pourvoi, la Cour de cassation imprime à la présomption conven-

tionnelle la nature d’une présomption irréfragable.

La clause stipule que les époux ne seront assujettis à aucun compte entre eux.

Par conséquent, l’époux défendeur, Madame Y, pourra s’en prévaloir pour s’opposer à toute demande de créance fondée sur cette clause.

Quelle que soit la nature de la présomption issue de cette clause de style, il résulte de l’arrêt du 15 mai 2013 que le remboursement d’un emprunt destiné à acquérir un immeuble en indivision est une charge du mariage. Cette qualification est toutefois subordonnée à une double condition.

D’abord, l’immeuble indivis doit avoir été affecté au logement de la famille, ensuite, il faut une distorsion de revenus.

On peut citer un autre arrêt intéressant sur le même thème : Cass. 1re civ., 12 juin 2013, no 11- 26.748 Ce refus d’établir un compte de l’indivision “transforme” la séparation de biens en communauté d’acquêts. Dans le régime légal, l’acquisition est commune, dès lors qu’elle a été financée avec des revenus communs. Et, si elle a été financée avec des deniers propres à l’un des époux, l’époux solvens peut prétendre à une récompense évaluée en fonction de la valeur actuelle du bien.

Le régime de la séparation de biens serait-il plus communautaire que le régime de la communauté ? Les notaires ne

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devraient-ils pas supprimer la clause relative à la présomption de contribution aux charges du mariage des contrats de séparation de biens ou au moins la rédiger en sorte que le régime de la séparation de biens reste un régime séparatiste ?

Rendre la présomption irréfragable, comme on le suggère de plus en plus souvent aujourd’hui, ne saurait semble-t-il suffire car il n’est pas évident que cette présomption impose d’écarter toute discussion en cas de financement par l’un des époux ; il faut aller plus loin, comme le suggèrent les notaires eux-mêmes, en stipulant par exemple que si l’un des époux participe à l’achat d’un bien immobilier indivis avec son conjoint, au-delà

de la quotité d’achat, la différence ne pourra en aucun cas générer un rétablissement en fin de régime et sera irréfragablement considérée comme une modalité de la contribution aux charges du mariage, ou encore en prévoyant, de manière plus innovante, que « les époux entendent regarder les biens acquis en indivision comme autant de sociétés d’acquêts excluant qu’ils puissent se réclamer aucune créance pour l’investissement de deniers propres dans la réalisation de cette acquisition indivise. » De la même manière, la Cour de cassation cherche à protéger le logement familial de toute spéculation et de tout caractère onéreux tant que le lien matrimonial n’est pas rompu.

2. L’occupation du logement familial nécessairement gratuite jusqu’à l’ordonnance de non-conciliation Première chambre civile de la Cour de cassation, 23 octobre 2013 (n°12-21-556) « La décision par laquelle le juge du divorce reporte ses effets patrimoniaux entre les époux à la date à laquelle ils ont cessé de cohabiter et de collaborer, n’a pas pour effet de conférer à l’occupation du logement conjugal par l’un d’eux un caractère onéreux avant la date de l’ordonnance de non-conciliation, sauf disposition en ce sens dans la décision de report ».

La Cour de Cassation a été saisi, dans cet arrêt, de la question de savoir si

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l’indemnité d’occupation du logement familial envers l’indivision post-communautaire s’étendait de la date de la cessation de la cohabitation et de la collaboration à la date du partage.

La Cour suprême de l’ordre judiciaire a apporté une réponse claire et précise sur ce point, elle nous affirme que « la décision par laquelle le juge du divorce reporte ses effets patrimoniaux entre les époux à la date à laquelle ils ont cessé de cohabiter et de collaborer, n’a pas pour effet de conférer à l’occupation du logement conjugal par l’un d’eux un caractère onéreux avant la date de l’ordonnance de non-conciliation » contribuant ainsi à protéger le logement familial comme cadre indiscutable du mariage. Il convient toutefois de revenir à la fois sur les faits et la procédure avant de s’attarder plus longuement sur les apports et les conséquences d’une telle décision.

En l’espèce, M. X et Mme Y se sont mariés sans contrat le 13 mai 1989, leurs intérêts pécuniaires étaient donc soumis au régime légal, c’est-à-dire le régime de la communauté réduite aux acquêts. Les époux ont cessé de collaborer et de cohabiter le 30 juin 1996, mais la demande de divorce et l’ordonnance de non conciliation qui s’ensuit ne sont intervenus que plus tard, l’ordonnance de non-conciliation a été rendu le 27 janvier 2006, et n’a été irrévocable qu’à partir du 30 mars 2007.

Le jugement du JAF du 30 mars 2007 prononçant le divorce a reporté la date des effets du divorce à la

date de la cessation de la cohabitation et de la collaboration comme le permet l’alinéa 3 de l’article 262-1 du Code civil. Toutefois, ce faisant, le jugement a également attribué préférentiellement l’immeuble commun à l’époux.

Le Tribunal de Grande Instance a alors, dans une décision du 17 juin 2010 et rectifié le 10 novembre 2010, accordé au profit de la communauté puis de l’indivision post-communautaire une indemnité d’occupation du fait de sa jouissance privative du bien commun à compter du 15 mai 2004 à la date de jouissance divise. L’époux redevable de l’indemnité a donc fait appel de la décision, la Cour d’appel de Lyon saisi de l’affaire a confirmé la décision du TGI le 5 mars 2012.

En effet, celle-ci se fonde sur l’articulation des articles 262-1 et 815-9 du Code civil pour établir que l’indemnité d’occupation d’un bien indivis, le bien commun est devenu indivis suite à la liquidation de la communauté, se calcule à partir de la date de la cessation de la cohabitation et de la collaboration, soit le 30 juin 1996, jusqu’à la date de partage. Pour la Cour d’appel, il faut prendre en compte la date de l’effet du divorce entre les époux relativement à leurs biens et celle-ci correspond à la date de la cessation de la cohabitation et de la collaboration.

C’est sur ce point que la Cour de cassation, saisi d’un pourvoi en cassation formé par M. X, va être en désaccord avec la Cour d’appel.

Dans cet arrêt de cassation, la Cour énonce au visa de l’article 262-1 du Code civil que l’occupation du logement familial ne peut acquérir un caractère onéreux qu’à partir de la date de l’ordonnance de non conciliation. Ainsi, l’indemnité d’occupation d’un bien indivis ne pouvait être requise que pour le temps d’occupation entre la date d’ordonnance de non conciliation et la date de partage.

La Cour de cassation dans cet arrêt du 23 octobre 2013 ne fait que reprendre la volonté du législateur établie à l’article 262-1 du Code civil. A son image, elle pose un principe mais également un tempérament.

Toutefois, même si la Cour ne fait qu’une application stricte de la loi, il convient d’en analyser les tenants et les aboutissements.

Selon la Cour, par principe, l’occupation du logement familiale ne peut avoir de caractère onéreux avant la date d’ordonnance de non conciliation. Cette date correspond au jour où le divorce prend effet entre les époux quant aux biens, ainsi c’est à partir de cette date que le législateur considère que le lien matrimonial est réellement rompu et qu’il est nécessaire de liquider la communauté de biens qui a pu les unir.

En effet, suite à l’ordonnance de non-conciliation, seuls les détails pratiques sont à régler, mais la volonté de divorcer est établie alors que la date de la cessation de la cohabitation et de la collaboration n’est pas toujours irrévocable,

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La Cour, comme le législateur, refuse que le logement familial soit concerné par cette date de report, le logement doit rester un bien neutre, commun et gratuit jusqu’à ce que l’extinction du mariage soit effective.

La Cour laisse une certaine porte ouverte pour les juridictions du fond dans la mesure où ceux-ci peuvent prévoir dans la décision de report, certaines dispositions prévoyant que le logement familial et son occupation ont un caractère onéreux. Cette opportunité ouverte aux juridictions du fond décidant du report de la date de la prise d’effets du divorce se comprend dans la mesure où certaines circonstances d’espèce vont

justifier le caractère onéreux de l’occupation du logement familial. Par exemple, un couple se sépare mais ne divorce que vingt ans plus tard, et seul un des époux aura profiter du logement de la famille, bien commun et fondement du couple, dans cette hypothèse le juge qui reportera les effets au jour de la cessation de la cohabitation et donc de la séparation pourra alors admettre qu’il soit nécessaire d’indemniser l’époux qui n’a pu profiter du bien commun alors même qu’il en est le propriétaire.

Cette application exacte de la volonté du législateur se comprend parfaitement dans la mesure où le législateur comme la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation a vocation à « sanctuariser » le logement de la famille et à renfoncer son caractère indissociable du mariage. Ainsi, ni le juge ni le législateur n’a la volonté de faire du logement un objet de spéculation et de créances entre époux avant que le lien matrimonial ne soit réellement éteint.

Nous avons ainsi vu à travers deux arrêts intéressants de la Première chambre civile

de la Cour de cassation que le logement de la famille est le bien du couple par excellence et qu’il dispose d’un statut à part du fait de son caractère emblématique, toutefois, il n’en demeure pas moins qu’il doit être liquidé à l’image des autres biens du couple.

Travail réalisé par : Marine BASSAT, Stéphane BIJAUDY, Aurore BONIN, Lazslo BONNOT, Sylvain BRUN et Abigaïl CASTALDIN MASTER II DROIT NOTARIAL UNIVERSITE MONTPELLIER I Promotion 2013-2014 L’ensemble des veilles juridiques et des travaux scientifiques réalisés par nos soins est consultable sur notre site internet : http://lou-notari.forumactif. com/forum

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un élément de collaboration pouvant toujours intervenir ensuite rejetant alors le report des effets du divorce à cette date. Toutefois, il est généralement admis qu’on puisse reporter la date des effets au jour de la cessation de la cohabitation et de la collaboration entre les époux, lorsque le divorce est prononcé bien plus tard après la séparation des époux.

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