Til Social-, Bolig- og Ældreministeriet.
Holmenskanal22 1060Kbh.K
Alenesendtpr.e-mailtilpost@sm.dkognho@sm.dk Vedr.Deressagsnummer2023-1728.
LLO’s høringssvar til ”udkast til lov om ændring af lov om leje, lov om boligforhold, lov om leje af almene boliger og forskellige andre love (Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen og tilbudspligt m.v.”
LejernesLandsorganisationiDanmark(LLO)skalvenligsttakkeforathavefåetovennævnte lovforslagihøring.
LLOfinderatflereatlovforslagetpåenrækkepunkterforværrerlejernesnuværende retsstilling.
Flererettelsersomfølgeafsammenskrivningenerdelslavetmegetsent,oglavetsådetager mestmuligthensyntiludlejernesinteresserpåbekostningaflejerne,herunderforringelser medtilbagevirkendekraftmedhuslejestigningertilfølge.
Endeligternogleafdeforslåedeopstramninger,lavetudenatlukkekendtemulighederfor omgåelseaflejelovensregleromtilbudspligt.Lukkesdissesmuthullerikke,opnårmanikke entilstrækkeliglejerbeskyttelse.Udlejerkanderforblivevedmedatnægtelejerneat overtageejendommensomandelshavere.
OverordnetmenerLLO,atlovgivningensimplementeringafrettelseraffejlbørrettespå sædvanligvisistedetforatbelønnelandetsprivateudlejeremedtilbagevirkendekraft. Ligesomvisavnerenreelpolitiskviljetilatsikretilbudspligtenimodudlejersomgåelseheraf. Viviluddybedissesynspunkteridetfølgende.
Vedr. LF § 6, stk. 2 huslejestigninger med tilbagevirkende kraft.
Forslaget belønner lovovertrædelser.
Lovforslagetslårfastatdererlavetenfejlvedsammenskrivningenaflejeloven.Deterafden grundikkelovligtatindføjevilkåromnettoprisindekseringikontrakterindgåetd.1.juli2022 ogfremhvorlejenerreguleretefterlejelovens§19,stk.2.Kontrakterindgåetførdette tidspunkterikkeberørtaffejlen.
Hensettilordlydenilovforslagetkanderhellerikkeværetvivlomatlovenpånuværende tidspunktikkegivermulighedfornettoprisregulering.
Lovforslaget”genopliver”ulovligevilkår.Detbelønnersåledesudlejere,somharskrevet ulovligevilkårindikontrakterne.
Lovlydigeudlejere,somikkeharindføjetdeulovligevilkårikontrakterne,måderforærgre sigoverdeharoverholdtloven,daregeringenlæggeroptilatstillelovbrydernebedreendde lovlydige.
LLOskalalleredeafdenårsagopfordretilatforslagetikkevedtagesmedtilbagevirkende kraft.Detvilskabeenuheldigpræcedens,hvisudlejerefårlovatbrydelovenihåbomat fremtidigeregeringervilreddedemmedtilbagevirkendekraft.
Detskaldesudenunderstregesatenovertrædelsekanmedførebådebødeogfængselioptil firemånederjf.lejelovens§39,stk.1.
Lovforslagetbørsomminimumbeskrivehvordanudlejererstilletisager,hvordererindledt sagerefterstraffelovensreglerianledningafudlejerslovovertrædelse.
Forslaget betyder stigende husleje for flere lejere.
Forlejere,derharetulovligt”sovende”vilkåromnettoprisindekseringilejekontrakten,vil lovforslagetmedføreflereudfordringer,herunderhøjerehusleje.
Medlovforslagetviludlejerkunneregulerehuslejenoptilethøjereniveau.
Detfølgeraflejelovens§53,stk.2,atlejenkanreguleres”vedmeddelelse”.Vifortolkerdette således,atdettenaturligvisskalværeen lovlig meddelelse,ogatudlejerikkeharværet berettigettilatregulerehuslejenvednettoprisindekseringafhuslejen.Ministerietbedesbeellerafkræftedettesynspunkt.
Spørgsmåleterherefterhvilkenhuslejesomlejerneskalbetaleforfremtiden.Sker nettoprisindekseringenudfradetnuværendelovligeniveau,såledesatudlejereventueltkan gåglipaftidligerereguleringer?Ellergivermanmulighedforatudlejerforfremtidenkantage flereårsstigningermed?
Afhængigtafministerietsopfattelse,kanlejernerisikereatbliveramtafforholdsviststore huslejestigninger.Lejernemåhavehaftenrimeligforventningomatulovligevilkårikke kunnehåndhæves.DenneforventningbørikkebliveskuffetfraFolketingetsside.
Ministerietbørunderalleomstændighederredegøreyderligereforhvilketniveaulejenkan regulerestil,gernemedregneeksemplerfxforlejeaftalterindgåetpr.1.7.2022og1.7.2023pr. oghvadlejenkanregulerestilpr.ikrafttrædelsesbestemmelseni1.1.2024.
Ministerietbørligeledesredegøreforhuslejestoppetspåvirkningaflovforslaget.
Tilbagevirkende kraft i op til 18 måneder.
Detfølgerafjustitsministerietsvejledningomlovkvalitet,at”En sådan fremgangsmåde [lovgivning med tilbagevirkende kraft -red.] bør derfor kun benyttes, når afgørende hensyn gør
det påkrævet, og således at det tidsrum, hvori loven har tilbagevirkende kraft, bliver så kort som muligt.1”
Dentidligereregeringvarbekendtmedudfordringen,ogfremlagdeetlovforslagheromid.4. oktober2022,menlovforslagetbortfaldtianledningenafudskrivelsenaffolketingsvalgeti 2022.
HerefterharFolketingethaftrigmulighedforatændreloven.
Deterførstomtrentetårsenere,atmanovervejernærmestatvedtageetnæstenenslydende forslag.Enforsinkelsepåomkringetårerikkeettidsrum,derer”såkortsommuligt”.
Endviderevillovforslagetførsttrædeikraftpr.d.1.1.2024.
Ministeriet(ogJustitsministeriet)børovervejeomforslagetleveroptiljustitsministeriets lovgivningomtilbagevirkendekraft.
Detmåværeenskærpendeomstændighed,atlovforslageterbebyrdendeforborgerne(i hvertfaldlejerne)medtilbagevirkendekraft.
LLOmeneridetheletaget,atdetarbejdesomvarplanlagtomatlaveenmerefair lejereguleringiforbindelsemedvedtagelsenafdetsåkaldtehuslejeloft,burdegennemføres. Bådefordideterrimeligtatundersøgeomudlejereudoverstorelejestigningerved genudlejningtilligebørfårettilenautomatiskdyrtidsreguleringogforatundgåstore huslejestigningerforlejerne(ogevt.nyehuslejestop)ifremtiden.
Til LF § 1, nr. 8 Ét ud af flere huller i tilbudspligten lukkes.
Højesteretsblåstemplingafdesåkaldte”Six-packsalg”harværetbaggrundenforatlaveen opstramningaftilbudspligten.LLOhilserdenneændringvelkommen,menfinderatdenikke kanståalene.
DetervoresoplevelseatdekonkreteelementeriSix-packsalget,ersjældentforekommende, menerenigiministerietsintentionomogsåatladeetsådansalgudløsetilbudspligt.
Vifinderdog,atdenlangtofterebrugtesåkaldte”dobbelt-holding-metode”ikkeeromfattetaf denneskærpelse.LLOfinderatogsådettehulbørlukkes,såledesatudlejerikkekankomme udenomtilbudspligtenpådennemåde.Dennemetodeudgøreftervoresopfattelseetlangt størreudfordringifm.tilbudspligten.
Denforrigeregeringhavdesendtetlangtmerevirksomtforslagiførhøring,ogvifinderdet bedrøveligtatdettelangttammereforslagerstatterdette.
Vivilaftekniskeårsageropfordretil,atdetibemærkningerneilovforslagetfremgårhvad konsekvenserneervedejendommenssenereoverdragelse,ift.tilbudspligten.Fxnårdenye ejereafsix-pack-ejendommene vilsælgeejendommenevidere.
1 https://lovkvalitet.dk/lovkvalitetsvejledningen/retlige-graenser-og-almindelige-principper/3-2-almindeligeretsprincipper/3-2-2-tilbagevirkende-kraft/
VivilhensettilHøjesteretsfokuspå”fasteholdepunkter”ilovenoglovensbemærkninger opfordretilatlovbemærkningernebliversådetaljeredesommuligt.
Til LF § 1, nr. 3 og § 3, nr. 1 Lejerne skal betale mere i varmeregnskabet og har ingen mulighed for priskontrol.
Somledidenyereglerommulighedenforløbendeataflæseejendommensforbrug,sålægges deroptilatlejernealeneskalafholdedenneomkostning.
LLOmenerikke,atderergrundlagforatdenneudgiftskalvæltesoverpålejerne.
Vifinderligeledes,atderikkeerlavetentilstrækkeligmulighedforpriskontrolforlejernes side.Dereroftetaleomenservicesomforsyningsselskabetselvudførerogprissætter.
Medforslagetkanudlejersåledesudenkonsekvenserforhansegenøkonomivælgeden dyresteløsningogsendeheleregningenvideretillejerne.Detteerikkeilejernesinteresse.
Hvismanfinderatheleudgiftenskalvæltesoverpålejerne,såbørlejernehavemulighedfor atindhentealternativetilbudsomvikenderdetfraandredeleaflejeloven.
Anmodning om foretræde.
LLOskaludoverdettehøringssvaranmodeomforetrædeforFolketingetsboligudvalgmed henblikpåatuddybevoresbekymringerveddettelovforslag.
Medvenlighilsen
HeleneToxværd
LejernesLandsorganisationiDanmark
/AndersSvendsen