TFG 2019 ARQUITETURA E URBANISMO - ARQUITETURA IMOBILIÁRIA by leonardocapellini7

ARQUITETURA IMOBILIARIA LEONARDO CAPELLINI ARQUITETURA E URBANISMO

Revista TFG - Arquitetura e Urbanismo (Arquitetura Imobiliária - Uma proposta para gerar vendas) / Núcleo Docente Estruturante de Arquitetura e Urbanismo. Universidade de Marília. Vol.02, nº018(nov/dez. 2019) - UNIMAR - 2019.

TRIMESTRAL Endereço Eletrônico: http://www.unimar.br/cursos/graduação/arquitetura/ISSN2019-064versão eletrônica

1. Imobiliária 2. Futuro 3. Comércio 1.Universidade de Marília. Arquitetura e Urbanismo. CDD-018

REVISTA TFG - Arquitetura e Urbanismo UNIVERSIDADE DE MARÍLIA - UNIMAR ARQUITETURA E URBANISMO

ISSN2019-064 REVISTA TFG

VOL.02

CDD018 NOV2019

UNIVERDADE DE MARÍLIA Reitor MÁRCIO MESQUITA SERVA Vice-Reitor REGINA LÚCIA OTTAIANO LOSASSO SERVA Pró-Reitoria de Pós Graduação FERNANDA MESQUITA SERVA Pró-Reitor de Graduação JOSÉ ROBERTO MARQUES DE CASTRO Pró-Reitora de Ação Comunitária FERNANDA MESQUITA SERVA Curso de Arquitetura e Urbanismo FERNANDO NETTO

UNIVERDADE DE MARÍLIA NDE - NÚCLERO DOCENTE ESTRUTURANTE -

Ms FERNANDO NETTO / Coordenador/Arquiteto e Urbanista Dr. IRAJÁ GOUVEIA - Docente / Arquiteto e Urbanista Ms. WALNYCE O. SCALISE - Docente / Arquiteta e Urbanista Ms. SÔNIA C. BOCARDI MORAES - Docente / Arquiteta e Urbanista Ms. WILTON F. CAMOLESE AUGUSTO - Docente / Arquiteto e Urbanista

NÚCLEO INTEGRADO DE PESQUISA E EXTENSÃO - NIPEX -

Dra. WALKIRIA MARTINEZ HEINRICH FERRER - Coordenação

CPA - COMISSÃO PRÓPRIA DE AVALIAÇÃO - Dra. ANDRÉIA C. F. BARALDI LABEGALINI - Pesquisadora Institucional

COMISSÃO EDITORIAL - REVISTA TFG -

Ms. FERNANDO NETTO - Coordenador/Arquiteto e Urbanista Ms. WILTON F. CAMOLESE AUGUSTO - Docente / Arquiteto e Urbanista Ms. SÔNIA C. BOCARDI MORAES - Docente / Arquiteta e Urbanista Dra. WALKIRIA MARTINEZ HEINRICH FERRER - Coordenação FERNANDO MARTINS - Jornalista/MTB76.753

COORDENAÇÃO - ARQUITETURA E URBANISMO Ms. FERNANDO NETTO - Coordenador/Arquiteto e Urbanista

LEONARDO CAPELLINI

SUMÁRIO RESUMO............................................ 7 ABSTRACT......................................... 9 INTRODUÇÃO................................... 11 DESENVOLVIMENTO DO TEMA...... 17 EVOLUÇÃO HISTÓRICA................... 25 LEGISLAÇÃO..................................... 31 PROJETOS CORRELATOS............... 34 O PROJETO....................................... 63 CONCLUSÃO..................................... 75

RESUMO Na atualidade, as imobiliárias vêm lutando cada vez mais para atrair clientes e gerar vendas em seu nicho, porém, muitas vezes acabam esquecendo sua função para com o meio ambiente e se limitam aos projetos e procedimentos arquitetônicos retrógrados, que são mantidos por conta da tradição do ramo, mesmo que isso não gere nenhum resultado positivo.

Sendo assim, a principal finalidade deste projeto foi superar a estagnação dos modelos construtivos das imobiliárias, demonstrando que é de suma importância ter um espaço específico, projetado desde o princípio, com cada passo desenvolvido de acordo com cada função que uma imobiliária necessita, respeitando a praticidade e agilidade que são exigidas pelos clientes contemporâneos da era digital em que vivemos.

Este trabalho foi desenvolvido de acordo com o método de pesquisa explicativo, sustentando-se na investigação bibliográfica e análise histórica do assunto, apresentando modelos de projetos de sucesso que inspiram a proposta, em conjuntura com todo o processo de evolução do mercado imobiliário. Os principais projetos que foram analisados como parâmetro consistem na Imobiliária Toca Imóveis, em Marília – SP – Brasil e dois escritórios da capital paulista. Foram escolhidos tais projetos devido a longa permanência no mercado e consequente sucesso do primeiro, e a utilização de tecnologias atualizadas e sustentáveis nos escritórios, servindo de exemplos para a proposta apresentada. Entende-se que um projeto arquitetônico bem desenvolvido proporciona uma maior integração entre funcionários e clientes, em tudo que ambos procuram. Concluiu-se através das pesquisas, que desde as cores das paredes, publicidade da marca, marketing, até o tipo de revestimento escolhido influenciam e propiciam um ambiente gerador de força de vendas, mostrando que é indiscutível a necessidade de um investimento específico na arquitetura imobiliária.

PALAVRAS-CHAVE: Imobiliária, Mercado, Projeto.

ABSTRACT Nowadays, real estate agents have been struggling more and more to attract customers and generate sales in their niche, however, often end up forgetting their function for the environment and are limited to projects and retrograde architectural procedures, which are maintained because of the tradition of the industry, even if this does not generate any positive results.

Therefore, the main purpose of this project was to overcome the stagnation of the construction models of real estate agents, demonstrating that it is of paramount importance to have a specific space, designed from the beginning, with each step developed according to each function that a real estate agent needs, respecting the practicality and agility that are required by contemporary customers in the digital age in which we live.

This work was developed according to the explanatory research method, based on bibliographic research and historical analysis of the subject, presenting models of successful projects that inspire the proposal, in conjunction with the entire process of evolution of the real estate market.

The main projects that were analyzed as a parameter consist of Imobiliária Toca Imóveis, in Marília - SP - Brazil and two offices in São Paulo. Such projects were chosen due to the long stay in the market and consequent success of the first, and the use of updated and sustainable technologies in the offices, serving as examples for the proposal presented. It is understood that a well-developed architectural project provides a greater integration between employees and customers, in everything that both seek. It was concluded through the researches, that since the colors of the walls, publicity of the brand, marketing, until the chosen type of coating influence and propitiate an environment generator of sales force, showing that it is unquestionable the necessity of a specific investment in the real estate architecture.

KEYWORDS: Real Estate, Market, Project.

1. INTRODUÇÃO

O espaço imobiliário é o local no qual

tudo deve ser propício para negócios imobiliários, sejam eles locações, vendas, arrendamentos, comodatos ou permutas relacionadas à imóveis. A função da imobiliária é trabalhar para que a concretização desses negócios ocorra na qualidade de intermediadora e administradora de imóveis. O corretor de imóveis deve ter em mente que não vende somente um produto, mas sim, um serviço. (MACHADO, 2018)

‘‘As imobiliárias desempenham um trabalho essencial de aproximação entre o interesse dos proprietários de imóveis em vender ou alugar seu bem e o desejo dos pretendentes a aquisição ou locação de tais bens, tornando-se um elo entre essas duas partes e intermediando a negociação de forma direta ou partilhada, o que torna o negócio de venda e locação de imóveis mais simples e seguro.’’ (SEBRAE, 2019. p. 1).

A imobiliária precisa ser credenciada pelo CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, que é o órgão responsável por regulamentar e formar através de cursos os corretores de imóveis, profissional responsável por atuar no mercado. Sem o CRECI, a prática de comercialização de imóveis torna-se ilegal, sujeita à multa para aquele que exercer a profissão sem a credencial mencionada. (CRECISP, 2019).

1.1 JUSTIFICATIVA E RELEVÂNCIA DO TEMA

Partindo da necessidade de inovações para o mercado estudado, desde o início do trabalho tudo foi pensado para que atendesse as expectativas dos clientes e consumidores que frequentarão o local unindo-as com a colaboração ao meio ambiente. Nos dias atuais, os ambientes são comumente adaptados para receber esse tipo de comércio, ou seja, nem sempre são totalmente adequados para o exercício e conforto das atividades ali desenvolvidas. Sendo assim, pode-se concluir que a atividade proposta pelo trabalho será melhor executada e acordada com o projeto sendo desenvolvido desde o início, como proposto.

1.2 OBJETIVOS O objetivo deste trabalho foi desenvolver um estudo ante um projeto sobre uma imobiliária na qual atenda as demandas atuais para este segmento. Com levantamentos retirados de bases históricas, livros e sites especializados no tema, fora aqui desenvolvido um estudo para uma imobiliária funcional e agradável aos olhos fazendo com que o público final seja visivelmente impactado com a proposta.

Afinal, é de extrema importância que se compreenda através dessa obra que os negócios imobiliários representam uma atividade específica que merecem uma atenção arquitetônica singular e objetiva, uma vez que o negócio se inicia não com a busca efetiva de um imóvel, mas a partir do momento que o cliente entra na imobiliária.

A presente pesquisa também atentou-se quanto as pertinências ambientais, atribuindo ao projeto métodos sustentáveis para criação de um ambiente mais limpo e saudável, não apenas para si mesmo mas para benefício de toda cidade e seus cidadãos.

1.2 PROBLEMATIZAÇÃO 15

Como criar um espaço integrado, funcional e agradável que se estenda para fora da imobiliária de maneira que o cliente seja fidelizado? Segundo Kotler (1967, p. 38) “A chave para se gerar um grande nível de fidelidade é entregar um alto valor para o cliente.” Isso demonstra que a empresa deve não somente atender as necessidades do freguês, mas sim, superar as expectativas do mesmo fazendo com que ele se sinta mais vezes atraído para o local, criando um vínculo e se sentindo parte daquilo como um todo.

entendimento de Philip Kotler no tocante ao valor para o cliente:

“Valor entregue ao cliente é a diferença entre o valor total para o cliente e o custo total para o cliente. O valor total para o cliente é o conjunto de benefícios que os clientes esperam de um determinado produto ou serviço. O custo total para o cliente é o conjunto de custos em que os clientes consumidores esperam incorrer para avaliar, obter, utilizar e descartar um produto ou serviço”.

Sendo assim, nos próximos capítulos será possível conceber um novo conceito de imobiliária, baseado em superar as expectativas dos clientes, satisfazer suas necessidades e impressionar quando o assunto for negociação de imóveis.

2. DESENVOLVIMENTO DO TEMA 2.1 Conceito de imobiliária

Imobiliária, é uma agência ou empresa que atua no mercado imobiliário, na intermediação de venda ou locação de imóveis, tais como, casas e apartamentos, salas e escritórios, bem como proceder a administração de imóveis locados.

De acordo com o entendimento de Fijba (2017, p. 1):

“Imobiliária é uma empresa que vende e aluga imóveis, ou seja, negócios imobiliários. Imobiliário é uma propriedade, uma terra ou um edifício, relativo a imóvel”.

EXISTEM TIPOS DE IMÓVEIS O imóvel residencial diz respeito ao imóvel que inclui tanto a construção nova quanto casas de revenda. A categoria mais comum é a de casas uni familiares. Há também condomínios, gaiolas, moradias, duplex, tríplex, casas de alto valor e casas de férias.

Já um imóvel comercial consiste em centros comerciais e shoppings, hotéis e escritórios, incluindo edifícios médicos e educacionais. Edifícios de apartamentos são muitas vezes considerados comerciais, mesmo que eles sejam usados para residências, isso acontece porque eles são uma propriedade construída para produzir renda.

No que se refere a imóvel industrial, engloba-se a fabricação de edifícios e propriedades, bem como armazéns. Os edifícios podem ser utilizados para pesquisa, produção, armazenamento e distribuição de bens. Isso às vezes pode ser considerado também como um imobiliário comercial, mesmo que o zoneamento, construção e vendas são tratadas de formas diferentes. O terreno, por sua vez, incorpora terra vaga e fazendas. As subcategorias dentro de terrenos baldios incluem terreno em desenvolvimento, subdesenvolvido, precoce ou reutilização, subdivisão e montagem do local.

Esta definição de Fijba contém alguns pontos importantes do meio imobiliário, sendo eles as principais definições dos produtos trabalhados e disponíveis como mercadoria. Daí então a força motriz desse trabalho, aquilo que move o mercado, move também os negócios imobiliários e toda sua organização interna.

2.2 Divulgação e captação do cliente A publicidade no meio imobiliário funciona de maneira bem efetiva, ela surge desde as placas nos imóveis a serem comercializados, até aplicativos de smartphones, tudo para que o cliente possa acessar e obter informações sobre qualquer tipo de imóvel na ponta dos dedos.

Isso requer tecnologias de ponta, agilidade nos setores de publicidades dessas empresas e profissionais qualificados para executarem os serviços de campo na captação dos imóveis a serem trabalhados. A propaganda e o marketing digital possuem papel essencial aqui.

Atualmente o mercado imobiliário aderiu a tecnologia, segundo SECOVI-SP, 2017:

‘‘O mercado imobiliário aderiu à onda de aplicativos para smartphones. A facilidade de ter todas as informações sobre os imóveis de interesse na mão, a qualquer hora e lugar já se tornou realidade. A tendência é que esses tipos de tecnologias só cresçam no Brasil, é um custo barato para quem contrata, não tem custo para o cliente final e só traz qualidade.’’

A ideia é fazer com que o consumidor já chegue até a imobiliária com a cabeça potencialmente formada para exatos tipos de imóveis, ele já vai sabendo que comprará e depois será somente uma questão de tempo e burocracia.

Em um artigo da Harvard Business Review, analistas descobriram que os clientes que foram atingidos com uma profunda conexão emocional são duas vezes mais valiosos do que os clientes altamente satisfeitos.

Ou seja, o potencial cliente que cria um envolvimento emocional com o imóvel apresentado provavelmente irá adquiri-lo, pelo laço sentimental desenvolvido.

Todos esses sinais são claros de quando o cliente está pronto para adquirir o seu imóvel, seja ele para venda ou locação em geral.

2.3. PRIMEIROS PASSOS DO PROJETO ARQUITETÔNICO

A ideia foi integrar e usar com sabedoria os recursos naturais e as fontes energéticas através da tecnologia, o novo conceito de espaço imobiliário foi trazido como solução para as grandes necessidades encontradas nos principais centros de negócios atuais. O projeto discorreu e trouxe para os maiores problemas enfrentados pelos atuantes na área, um novo jeito de ser imobiliária foi o foco, e mostrou como um projeto arquitetônico pode favorecer e fomentar a força geradora de vendas com suas inovações.

3. EVOLUÇÃO HISTÓRICA 3.1 - Âmbito internacional O mercado imobiliário ao redor do mundo foi em grande parte baseado em créditos imobiliários e hipotecas feitas pelos bancos aos consumidores, até que, em 2008 após a “explosão” da bolha imobiliária nos Estados Unidos que afetou a economia mundial o conceito sobre a compra de imóveis teve uma alteração quando se diz respeito aos investimentos no setor.

3.2 Contexto nacional No Brasil, o contexto imobiliário está diretamente ligado à capacidade de adquirir crédito que a população possui, ou seja, os financiamentos habitacionais aquecem ou esfriam muito a compra e venda de imóveis no país. Abaixo alguns dados e citações importantes para entender essa prática recorrente no mercado.

Segundo Costa Farias (2010, p. 8): O Brasil iniciou seu sistema imobiliário tardiamente, apenas em 1964 [...], esses sistemas são o SFH e o BNH, que foram criados através da Lei nº 4.380, que anteriormente não havia nenhum sistema de financiamento para crédito imobiliário regulamentado. Um pouco mais tarde, passou-se a utilizar o FGTS como maior recurso facilitador em transações imobiliárias, por longos anos o mercado foi se estabelecendo e após altos e baixos, foi se tornando um grande meio de investimento para os brasileiros.

De acordo com Nogueira Costa (2017, p. 13):

“O mercado imobiliário nacional reaqueceu a partir de 2005 e até 2009 não se caracterizou por

boom

imobiliário,

pois

empreendedores ainda não operavam no limite de suas capacidades produtiva e de comercialização[...]”

O que ocorreu entre os anos de 2005 a 2009 foi uma reestruturação do mercado, buscando uma linearidade nos valores das transações, fato esse que veio a se consolidar em 2010 após cinco anos de uma linha tênue sem alguma base firme na movimentação de valores de imóveis.

3.3 Panorama atual Segundo o FinanceOne, a perspectiva para 2018 e 2019 são otimistas: ‘‘O cenário do mercado imobiliário é de crescimento. Segundo estudo da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), 2017 fechou com ligeira alta em relação ao ano anterior. O crescimento em lançamentos residenciais verticais foi de 5,2%, enquanto as vendas aumentaram 9,4%”.

A pesquisa ainda mostrou que houve redução de estoque, à que a oferta final de unidades residenciais em 2017 apresentou queda de 12,3% comparando com 2016. Já no acumulado do ano, as vendas superaram os lançamentos em 11.878 unidades.

Esse número é 12,6% de unidades vendidas. Com isso, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção - CBIC, conclui que o panorama do mercado imobiliário 2018 é favorável. A previsão é de que haja aumento de lançamentos e vendas. Ou seja, após alguns anos conturbados com trocas de governo e economia instável, o cenário atual tem progredido para um forte crescimento nessa área da economia, além do mais, os grandes financiadores de imóveis no Brasil estão com grande capital disponível para novos financiamentos, principalmente quando se trata de imóveis habitacionais populares.

A Caixa Econômica, principal financiadora do país, divulgou que fechou 2017 com saldo de R$432 bilhões na carteira de crédito de habitação. Comparando com 2016, o volume de empréstimos ficou 6,3% acima. De acordo com a Caixa Econômica Federal CEF, com esse resultado, a instituição ganhou 2,1 p.p. (pontos percentuais) de participação no mercado imobiliário e mantém a liderança no setor. A instituição é responsável por 69% das operações para compra da casa própria.

A carteira de crédito do banco, em 2017, foi 61% destinada a participação do habitacional. Segundo o vice-presidente de Habitação da Caixa, Nelson Antônio de Souza, o financiamento imobiliário será prioridade também este ano. Em 2018, o orçamento para crédito habitacional foi de R$82 bilhões, mesmo valor disponibilizado em 2017, que na verdade teve de contratação bruta R$86 bilhões na carteira de crédito. Segundo o vice-presidente, a meta física do ano passado foi de 650 mil unidades a serem lançadas somente pelos programas de habitação do Ministério das Cidades, fora as habitações do mercado.

Após os dados apresentados e as considerações feitas pelo presidente da CEF, é possível ver que o mercado imobiliário começa a reagir desde 2017 e promete ser consolidado em 2019 com índices e taxas positivas para quem pretende investir nessa área, após alguns anos de estagnação ocorridos desde meados de 2008 após a "explosão" da bolha que afetou o mundo.

4. LEGISLAÇÃO Em todas áreas da vida, as atitudes de um indivíduo precisam estar de acordo com a legislação nacional vigente, em todas suas ramificações, para que o mesmo não corra risco de sofrer danos ou medidas punitivas. No ramo imobiliário não é diferente. O possível cliente, antes de comprar ou alugar um imóvel de fato, precisa se atentar às leis competentes, para que não venha a acontecer eventuais contratempos. Quanto ao profissional de vendas ou o arquiteto, também é sensato que os mesmos busquem adquirir o conhecimento jurídico devido, uma vez que dessa forma, conseguirá compreender a influência do código legal no cotidiano do comércio.

As previsões legais pertinentes para este projeto se encontram no Código de Obras e Edificações do Município de Marília. Nele encontramos os passos a serem seguidos na construção da obra. Vê-se que, de acordo com o art. 4 do referido dispositivo legal, é necessário possuir alvará expedido pela Prefeitura, para execução de toda e qualquer obra, seja construção, ampliação ou modificação da fachada frontal.

Também é preciso atentar ao recuo definido pelo art. 14, inc. VI, da mesma lei. O mesmo define que para lotes de esquina, somente é permitida a construção de muros a partir de 6m (seis metros) do ponto de encontro do prolongamento das linhas retas que definem as testadas.

Ainda no mesmo código, em seu art. 53, inc. III, é estabelecido que haja locais demarcados de estacionamento para cada carro, com área mínima de 12,00 m² (doze metros quadrados). Por fim, prosseguindo no referido regulamento, encontra-se no art. 81 a determinação de uma área de 20,00 m² (vinte metros quadrados) ou mais nos compartimentos destinados à recepção, espera ou atendimento, em consultórios ou escritórios.

5. LEITURA DE PROJETOS CORRELATOS Os projetos analisados a seguir são de uma importante imobiliária de marcante atuação na região de Marília. O projeto é de 1992, e com algumas alterações, funciona até os dias atuais. Os arquivos foram retirados da Prefeitura Municipal de Marília. Já os demais projetos avaliados serviram de inspiração e fundamento para as tecnologias retiradas desses e aplicadas na proposta projetual.

5.1 Toca Imóveis – Marília-SP

Figura 1 – Fachada Toca Imóveis

O terreno mede 11,00 x 33,00, sendo 363m² de área total e 357,00 m² de área construída, não edificado apenas no fosso de iluminação, encontrado na parte posterior da figura do grande salão, onde encontra-se o setor de compra e venda dos imóveis. O conceito aberto utilizado na época da construção foi para que, se houvesse crescimento da empresa, adaptações necessárias pudessem ser feitas sem que fosse preciso trabalhar com a alvenaria, podendo ser facilmente substituída pela tecnologia drywall. Aos fundos do grande salão encontramos o elevador, que fora instalado após alguns anos.

Figura 2 - Pavimento Térreo

Ao centro, a sala da presidência e um hall de espera para a mesma. Já ao lado esquerdo, está o setor de locação, comercial e residencial. A parte mais ampla possui mais alvenaria do que vidro na fachada (oposto

grande

salão

vendas),

pois

incidência de sol no período da tarde é maior nessa região

terreno,

gerando

incômodo

para

funcionários. Com isso, foram projetadas aberturas de portas e janelas apenas para “vitrines” de exposições e acesso ao local.

Aos fundos, do centro para a esquerda, encontramse o depósito, cozinha de apoio, banheiro para o público

(somente

neste

pavimento

sem

adaptação PNE que não era prevista na época) e uma escada em espiral que permite acesso ao setor de marketing, que contém 5,00 x 10,00m. Já a escada atrás da recepção é a principal e dá acesso aos demais pavimentos (pavimentos esses não possuem ligação com marketing).

Figura 3 -

No primeiro pavimento são utilizados os seguintes setores:

Rescisão contratual Jurídico Administração Telefonia Laudos e vistorias

Marketing

Primeiro Pavimento

Todos

setores

mencionados

sofreram

modificações ao longo do tempo e encontram-se divididos atualmente por mesas e paredes de drywall e vidro temperado. Também é visível a continuação do fosso de iluminação e ventilação e, ao lado dele, o elevador e os banheiros masculino e feminino que compartilham uma pia. Esse banheiro atende o público e também os funcionários do pavimento térreo e primeiro andar.

Figura 4 - Recepção

Figura 5 – Setor de Locação Residencial

Figura 6 – Setor de Locação Comercial e Escada de Acesso ao Marketing

Figura 7 – Setor de Vendas

Figura 8 – Setor Administrativo

Figura 9 – Salão de Reuniões

Figura 10 – Área de Descanso para Funcionários

Figura 11- Terraço

As outras salas foram separadas para servidores da rede de telefonia, internet, sistemas de informática, armazenamento de materiais e arquivo documental. A sala de armazenamento de materiais não possui ventilação externa, somente ventilação “forçada”.

Já as salas dos servidores possuem ar condicionado e exaustor que permanecem acionados 24 horas para o não aquecimento das máquinas ali instaladas.

Ao lado esquerdo da figura vemos uma área “sem acesso” demonstrada nesse pavimento, porém, é a sala do marketing mencionada na primeira figura que possui acesso por meio de uma escada espiral feita com estrutura metálica demonstrada anteriormente.

Também encontrase um pequeno depósito de placas, a segunda escada que dá acesso aos pavimentos superiores localizada em frente aos banheiros e por fim, a sequência do elevador. O primeiro pavimento possui 182m².

O segundo pavimento possui 132 m², com medida de 11,00 x 12,00m além do marketing citado anteriormente. Neste pavimento é possível encontrar a seguinte distribuição:

Elevador Financeiro Banheiros Sala para reuniões menores

Figura 12 – Segundo

Mesa grande para reuniões internas

Esse pavimento quase não recebe público, como setor, possui apenas o financeiro para trâmites internos, já que a empresa não oferece caixa local e todos os pagamentos e recebimentos são realizados via boleto, o balcão visto é apenas para atendimento

interno de colaboradores.

O grande salão atualmente abriga uma mesa grande para reuniões internas, mesas individuais para descanso de funcionários, computadores com acesso à internet e uma pequena biblioteca. Pavimento

O financeiro, no canto superior direito, tem suas janelas voltadas para o fosso de iluminação e ventilação, não permitindo que o ambiente permaneça quente ou fechado demais, já que as demais janelas são voltadas para frente do prédio no qual se localiza a biblioteca e as mesas citadas anteriormente.

Figura 13 –

O terceiro pavimento é de uso exclusivo de funcionários e é utilizado somente para recreação ou grandes palestras. Em seu interior é possível encontramos um grande auditório com banheiro exclusivo, esse auditório é equipado com sistema audiovisual para videoconferências ou assistência nas palestras. A copa/cozinha, um banheiro exclusivo para funcionários e o terraço. Esse pavimento possui a medida de 12,00 x 11,00, totalizando área de 132,00 m².

Terceiro Pavimento

Também encontramos um banheiro para funcionários e outro de apoio ao bar; quando algum evento interno ocorre, os funcionários que trabalham no bar podem utilizar este sanitário sem que transitem em meio ao público para o acesso do outro banheiro pertencente ao pavimento. O restante do pavimento ainda permanece vazio, aguardando por futuras ampliações caso seja necessário. A área total da Toca Imóveis é de 805,00 m² inteiramente projetados para atender as necessidades dos clientes, além de fornecer um amplo estacionamento em sua lateral com vaga para 50 veículos com medida de 22,00 x 44,00, totalizando uma área de 968,00 m parcialmente coberta.

5.2 – Escritório TODOS Arquitetura – São Paulo/SP A empresa TODOS Arquitetura é uma renomada empresa paulista de arquitetura, que possui diversos clientes de alto padrão. Coca-Cola, Renault e PEPSICO são alguns exemplos. A referida empresa disponibilizou o projeto de seuescritório, situado na Rua Haddock Lobo, na capital do estado de São Paulo. Tal projeto muito se assemelha em vários aspectos apresentados neste trabalho, osquais serão analisados a seguir.

Figura 14 –

Em uma área de 205 m², o projeto traduz uma visão de workspace como uma plataforma de inovação, baseado em trabalho colaborativo e de aprendizado.

O espaço é todo trabalhado em conceito aberto, o que possibilita trocas e diálogo entre os funcionários, que ocupam duas grandes estações lineares de trabalho, no melhor modelo de trabalho colaborativo. As inúmeras janelas privilegiam a entrada de luz natural durante todo o dia, tornando a atmosfera solar e acolhedora.

Planta Baixa

Figura 15 – Escritório em Conceito Aberto

Figura 16 – Espaço com Iluminação Natural

A recepção possui lounges que conformam espaços de espera e de reuniões rápidas e informais. A sala de reunião central é o coração do projeto e garante o equilíbrio perfeito entre colaboração e privacidade. Ideal para momentos de concentração e reuniões formais. Por ser totalmente envidraçada, traz iluminação natural para o interior do ambiente, além de proporcionar integração com todas as demais áreas do local, desde a cozinha até o espaço de descompressão.

Figura 17 – Recepção

Figura 18 – Sala Central

Figura 19 –

Figura 20 – Espaço de Descompressão

Cozinha

5.3 – Escritório IT’S Biofilia – São Paulo/SP A IT’S INFORMOV, célebre empresa de arquitetura, engenharia e design para o mercado corporativo, ampliou sua sede em São Paulo, com o espaço que complementa os demais 2.000m² de seu escritório inaugurado em 2018.

O espaço compreende 350.0 m2 e seu diferencial é a aplicação do design biofílico, que integra elementos da natureza ao ambiente de trabalho no intuito de aumentar a produtividade e a sensação de bemestar dos funcionários.

A Biofilia vai além de incluir plantas no escritório. É um novo mindset para projetos corporativos com foco nos colaboradores. O design biofílico utiliza elementos da natureza, como iluminação, ventilação, texturas, cores e formas para compor um ambiente que promova a interação e contribua para o conforto da equipe. A aplicação da Biofilia está aliada à proposta da IT’S de realizar projetos humanizados, com foco nas pessoas.

Figura 21 – Planta Baixa

“É essencial considerar o aspecto humano em cada etapa do planejamento e da execução da obra, colocando as pessoas que de fato irão usufruir do espaço como protagonistas”, comenta Marcelo Breda, CEO da IT’S.

Além de proporcionar bem estar para os clientes e funcionários, amplia a ideologia de utilização de meios sustentáveis no projeto e integração com o meio ambiente.

Figura 22 – Recepção

Figura 23 – Hall de Entrada

Figura 24 – Área de Circulação Integrada

Figura 25 –

Figura 26 – Centro de Reuniões

Área dos Funcionários

6. O PROJETO 6.1 - Local

Figura 27 – Área

“A escolha do local foi definida após análise de todos os centros comerciais nas regiões de Marília, e, após dimensionamento do terreno e análise do fluxo de pessoas no local, o terreno escolhido fica na Avenida Sampaio Vidal em cruzamento com a Rua Álvares Cabral, possui área de 1.332,00 m² com testada de 37,00 metros para a Avenida Sampaio Vidal por 36,00 metros para a Rua Álvares Cabral. O lote é de topografia plana e ampla, por se tratar de uma esquina, auxiliará no acesso as vagas de estacionamento previstas no projeto de necessidades.

6.2 - Estudo sobre o entorno Situado em uma das principais avenidas da cidade, em congruência com a Rua Álvares Cabral. Está estrategicamente localizado em um ponto no centro comercial, em uma região com grande fluxo de pessoas a todo momento. Está a 100 m da Prefeitura Municipal, em frente à praça do Teatro Municipal, próxima a restaurantes, escritórios, cartórios e outros locais de atividade do profissional que atua em imobiliárias. Possui muita visibilidade por estar em uma esquina, sendo 37 m para Sampaio Vidal e 36 m para Álvares Cabral.

Figura 28 -

Entorno

6.3 – Sobre a construção A concepção do projeto foi desenvolvida para que ele tivesse grande parte em conceito aberto, para facilitar a integração dos setores. Sendo assim, maior parte dele é em conceito aberto. No piso térreo, a maioria das divisões do projeto foi projetada de modo envidraçado, proporcionando maior incidência solar em todos os espaços, desde as salas de reuniões até as sala de gerência. Em alvenaria, ficaram apenas os setores mais restrito, como o setor financeiro, jurídico, área para funcionários e banheiros, por exemplo. Quanto aos banheiros, dois deles são adaptados às normas da NBR 9050, sendo destinados aos clientes. No piso superior, encontra-se o auditório e sala da presidência, que, através de um mezanino, dão vista completa a todo piso inferior da imobiliária. O projeto também aposta na sustentabilidade. Com a utilização de placas fotovoltaicas, a empresa produz sua própria energia. O telhado verde, além de contribuir para o meio ambiente, auxilia integralmente na questão térmica da construção, trazendo mais frescor aos dias quentes e mais calor nos dias frios.

A captação de água da chuva também é feita neste telhado e reutilizada nos jardins e banheiros da imobiliária, através de uma cisterna de 10 mil litros, que armazena tal água. Foram instalados brises nas poucas janelas que tem leve incidência do sol na parte da tarde. O local possui estacionamento para 10 veículos, sendo 01 vaga de deficiente e 01 para idosos.

6.4 – Programa de necessidades A – Área para o setor comercial de vendas (42,20 m²) B – Área para o setor comercial de locação (51,35 m²) C – Área para setor administrativo e financeiro (28,75 e 26 m²) D – Área para setor jurídico (16 m²) E – Sala de reuniões (20, 20 e 29,55 m²) F – Sala da presidência (16,65 m²) G – Sanitários exclusivos para funcionários e sanitários para clientes (2,60 e 4,80 m²) H – Área de descanso para funcionários (24,60 m²) I – Copa/cozinha e lavanderia (15 e 2,65 m²) J – Recepção (30,40 m²)

6.4 – Partido arquitetônico O partido arquitetônico escolhido teve como referência a Arquitetura Contemporânea, pelo fato de trazer um projeto mais leve e objetivo, incorporar a funcionalidade e praticidade, utilizarse grande parte do concreto armado e do vidro e integrá-lo com a sustentabilidade proposta, os ambientes amplos e em conceito aberto trouxe facilidade nos fluxos dos clientes, processos e colaboradores do local.

O uso das cores foi um diferencial no projeto, já que possui grande interferência no bem-estar e nas sensações do ser humano. Quando o foco é o público, público esse que busca algo dentro do imobiliária, a cor fora fundamental quando empregada juntamente com os estudos de publicidade e marketing, e suas aplicações foram baseadas nas sensações que essas cores provocam.

A construção foi térrea para facilitar o acesso a todo tipo de pessoas, sejam elas com deficiência ou não. A imobiliária também contou com águas de fontes recicláveis, painéis de energia fotovoltaica.

6.5 - ORGANOGRAMA

Entorno

Figura 29 â&#x20AC;&#x201C; Organograma

Figura 30 â&#x20AC;&#x201C;

6.6 - FLUXOGRAMA

Fluxograma

7. CONCLUSÃO

O presente estudo, portanto, teve a intenção de trazer um projeto que inove o mercado imobiliário, que surpreenda a cidade de Marília.

Ademais, buscou o reconhecimento pelo seu modelo construtivo sustentável, que conscientiza os profissionais da área que no mercado atual há necessidade de investir em fontes energéticas sustentáveis, que minimizem os danos ambientais e auxilie as gerações futuras.

8. REFERÊNCIAS ARCHDAILY. Escritório Todos Arquitetura / Todos Arquitetura. 2019. Disponível em: <https://www.archdaily.com.br/br/921974/escritorio-todosarquitetura-todos-arquitetura? ad_source=search&ad_medium=search_result_projects>. Acesso em: out/2019.

ARCHDAILY. Escritório IT’S Biofilia / IT'S Informov. 2019. Disponível em: <https://www.archdaily.com.br/br/920529/escritorio-its-biofilia-itsinformov? ad_source=search&ad_medium=search_result_projects>. Acesso em: out/2019.

COSTA, Fernando Nogueira Imobiliário Nacional. 2019.

da.

Evolução

Mercado

FINANCEONE. Mercado imobiliário 2018: panorama atual e tendências. 2018. Disponível em https://financeone.com.br/mercado-imobiliario-2018/>. Acesso em: abr/2019.

INGAIA. Entenda o crescimento do mercado imobiliário pelo mundo. 2017. Disponível em <https://www.ingaia.com.br/entenda-o-crescimento-do-mercadoimobiliario-pelo-mundo/>. Acesso em: mar/2019.

MACHADO, Guilherme. Corretor de imóveis: venda mais que um produto, venda serviço. 2019. Disponível em <http://guilhermemachado.com/corretor-de-imoveis-venda-maisque-um-produto-venda-servico/>. Acesso em: mar/2019.

MARA DA COSTA FARIAS, Bianca. A evolução do mercado imobiliário brasileiro e o conceito de Home Equity. 2010.

OLIVEIRA, Andréa. Critérios e exigências legais para abrir uma imobiliária. 2019. Disponível em <https://www.cpt.com.br/cursosnegocios-imobiliarios/artigos/criterios-e-exigencias-legais-paraabrir-uma-imobiliaria>. Acesso em: mar/2019.

SEBRAE. Como montar uma imobiliária. 2019. Disponível em <http://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/ideias/comomontar-umaimobiliaria,30c87a51b9105410VgnVCM1000003b74010aRCRD> Acesso em: mar/2019.

TECIMOB. As principais leis do mercado imobiliário. 2018. Disponível em < https://tecimob.com.br/blog/as-principais-leisdo-mercado-imobiliario/>. Acesso em: abr/2019.

ANÁLISE DE PROJETO

IMPLANTAÇÃO TFG - TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO 2019 UNIMAR - UNIVERSIDADE DE MARÍLIA - ARQUITETURA E URBANISMO ARQUITETURA IMOBILIÁRIA

A concepção do projeto foi pensada desde os mínimos detalhes, buscando atender um público que não tinha até então um ponto de referência pensado exclusivamente para negócios imobiliários. A escolha do local e a modelagem da planta facilitam muito o acesso do público ao local. Por ficar em uma esquina da mais central avenida da cidade, tem excelente visualização. O projeto também se destaca por sua arquitetura contemporânea e pela ênfase à sustentabilidade, o que torna uma referência para os n o v o s escritórios comerciais a serem construídos ao seu redor.

LEONARDO ALMEIDA CAPELLINI

PROFESSORA:

MARIANA PETRUCELLI PIRES

ASSUNTO:

PLANTA TÉCNICA - TÉRREO

FOLHA:

02/10

PLANTA TÉCNICA TÉRREO TFG - TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO 2019 UNIMAR - UNIVERSIDADE DE MARÍLIA - ARQUITETURA E URBANISMO ARQUITETURA IMOBILIÁRIA

LEONARDO ALMEIDA CAPELLINI

PROFESSORA:

MARIANA PETRUCELLI PIRES

ASSUNTO:

PLANTA TÉCNICA - TÉRREO

FOLHA:

03/10

PLANTA TÉCNICA MEZANINO TFG - TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO 2019 UNIMAR - UNIVERSIDADE DE MARÍLIA - ARQUITETURA E URBANISMO ARQUITETURA IMOBILIÁRIA

LEONARDO ALMEIDA CAPELLINI

PROFESSORA:

MARIANA PETRUCELLI PIRES

ASSUNTO:

PLANTA TÉCNICA - TÉRREO

FOLHA:

05/10

PLANTA HUMANIZADA

TFG - TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO 2019 UNIMAR - UNIVERSIDADE DE MARÍLIA - ARQUITETURA E URBANISMO ARQUITETURA IMOBILIÁRIA

LEONARDO ALMEIDA CAPELLINI

PROFESSORA:

MARIANA PETRUCELLI PIRES

ASSUNTO:

PLANTA HUMANIZADA - TÃ&#x2030;RREO

FOLHA:

04/10

TFG - TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO 2019 UNIMAR - UNIVERSIDADE DE MARÍLIA - ARQUITETURA E URBANISMO ARQUITETURA IMOBILIÁRIA

LEONARDO ALMEIDA CAPELLINI

PROFESSORA:

MARIANA PETRUCIELLI PIRES

ASSUNTO:

PLANTA HUMANIZADA MEZANINO

FOLHA:

06/10

CORTES TFG - TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO 2019 UNIMAR - UNIVERSIDADE DE MARÍLIA - ARQUITETURA E URBANISMO ARQUITETURA IMOBILIÁRIA

LEONARDO ALMEIDA CAPELLINI

PROFESSORA:

MARIANA PETRUCELLI PIRES

ASSUNTO:

CORTES

FOLHA:

08/10

TFG - TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO 2019 UNIMAR - UNIVERSIDADE DE MARÍLIA - ARQUITETURA E URBANISMO ARQUITETURA IMOBILIÁRIA

LEONARDO ALMEIDA CAPELLINI

PROFESSORA:

MARIANA PETRUCIELLI PIRES

ASSUNTO:

VISTAS EM PERSPECTIVA

FOLHA:

10/10