informe sobre la compra sobre plano en Málaga. Las promotoras suspenden.

2019

INFORME COMPRAVENTA SOBRE PLANO

GRADO DE CUMPLIMIENTO DE LAS PROMOTORAS

De Ley 57 AbogadosPara S.O.S. Vivienda

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INFORME SOBRE CUMPLIMIENTO DE NORMATIVA EN MATERIA DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR EN LA COMPRA DE VIVIENDAS.

ÍNDICE

1.- Introducción. Sobre la necesidad del informe.

2.- Datos base del informe. Muestreo.

3.- Obligaciones de los promotores con venta sobre plano. L.O.E.

4.- Obligaciones del R.D. 515/1989 y Decreto Junta Andalucía.

5.- Cumplimiento de los promotores con venta sobre plano. L.O.E.

6.- Cumplimiento de los promotores de las obligaciones de información.

7.- Media general de cumplimiento de las promociones analizadas

8.-Recomendaciones.

9.- Impresiones.

10.- Sobre SOS Vivienda. ANEXO 1. INFORME REDUCIDO DE CUMPLIMIENTO DE LAS PROMOTORAS ANEXO 2. PROMOTORAS CONSULTADAS QUE NO HAN DADO RESPUESTA.

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1.- INTRODUCCIÓN (viene del libro “Compra sobre plano” Ed. Ley 57 2015)

El presente informe viene a completar, ampliar y a hacer un seguimiento del realizado en 2018, que arrojó un dato preocupante respecto al grado de cumplimiento por los promotores inmobiliarios de la normativa reguladora de la compra sobre plano.

Cuando alguien se plantea comprar una vivienda nueva, se enfrentará a dos opciones: Terminada o en construcción, siendo la última, normalmente una vía que permite acceder a la vivienda a mejor precio y alargar en el tiempo la forma de pago, con cuotas asumibles hasta la entrega de la vivienda, momento en que se accede a la financiación hipotecaria, de ser necesario.

Desde el año 1968 este tipo de negocio venía a estar regulado por una ley, la 57/1968 de 27 de Julio, que mantenía su vigencia desde tiempos anteriores al inicio del periodo democrático en España, sin apenas sufrir alteraciones.

Sin embargo, en una semana de vorágine legislativa, en la que se publicaron más leyes que en toda una legislatura, apareció la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. «BOE» núm. 168, de 15 de julio de 2015.

Lo hizo, sin bombo, sin anuncio, sin que se hubiera trasladado al público su debate, cuando resultaba que en su interior contenía una amenaza silenciosa para quien compra una vivienda sobre plano, pues deroga, con efecto 31 de diciembre de 2015, una ley, de las poquísimas que quedaban en vigor desde la “era preconstitucional”, como la Ley 57/1968, de 27 de Julio sobre el percibo de cantidades a cuenta de la construcción de viviendas.

Esta norma, casi después de 50 años de vigencia desde su promulgación, fue derogada y sustituida, mediante la disposición final tercera de la Ley 20/2015.

Parece ser que el asunto no merece una norma “ad hoc” con debate público y el legislador acude a una disposición final de una ley tangencialmente conexa, para introducir una modificación en la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, que en su disposición adicional primera hablaba de Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

Así, un laberinto de concatenación de reformas vía disposiciones complementarias (una disposición final modifica una disposición adicional que a su vez termina con leyes y reglamentos), de normas ajenas a la materia, termina con una era de protección iniciada ante la “alarma social” provocada en los años 60 por continuos fraudes inmobiliarios, y termina con ella tras haberse contrastado que la era de los fraudes había vuelto y que las cosas no se habían hecho bien.

Así, miles (probablemente cientos de miles) de familias afectadas por algún concurso de alguna promotora (recordemos que en los últimos años la mayoría de las grandes promotoras y cooperativas de viviendas se declararon en concurso de acreedores y han terminado en liquidación, como Martinsa-Fadesa, AIFOS, Getafe Cuna de la aviación…) han visto como carecían de avales o seguros (que eran obligatorios e irrenunciables) o si los tenían las compañías de seguros negaban que cubrieran el riesgo especificado en la Ley 57/1968, y muchos de ellos todavía no han podido recuperar su dinero.

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Recientemente se ha sabido que los afectados de la anterior crisis que no reclamen antes de octubre de 2020 perderán la opción, por prescripción, de reclamar contra las entidades financieras que recibieron sus depósitos, todo ello en base a una modificación legislativa que reduce el plazo de prescripción de las acciones personales de 15 a 5 años (ver más información en este enlace https://ley57.com/blog/el-tribunal-supremo-da-de-plazo-hasta-2020-parareclamar-las-cantidades-entregadas-por-pisos-sin-terminar/ ).

Y las reformas parece se hacen para que esto no vuelva a pasar. (lo de que la factura de las cooperativas fallidas caiga sobre una aseguradora o un banco).

Una norma que sorprende pues en vez de incorporar mejoras a la protección del consumidor, incorporando las recomendaciones de fundadas resoluciones judiciales, contempla mejoras a la protección de … ¡las aseguradores y entidades financieras!

A la redacción del libro “Compra sobre plano” esperaba esta vez al menos las autoridades, promotoras, cooperativas, entidades de crédito, aseguradoras… hicieran las cosas bien.

Pero no es así.

Como veremos en el resultado de este informe, el público afronta su necesidad de vivienda sin conocer sus derechos, y sin exigirlos a los operadores inmobiliarios, de crédito y aseguradores.

El informe se basa en decenas de visitas a obras en ejecución en la provincia de Málaga, con un total de más de 7.100 viviendas en promoción. El método empleado es el de “mistery shopper” por el que los entrevistadores solicitaban información para la compra de una vivienda sobre plano por diferentes vías de consulta, centrándose en los medios electrónicos de comunicación y las llamadas telefónicas y visitas realizadas.

Los incumplimientos detectados son de todo tipo, falta de información en algunos, de documentación en otros, pero en casi todas las promociones consultadas hemos apreciado que se incumple la ley en la regulación de las cantidades entregadas a cuenta para la construcción de viviendas. De hecho, sólo en 8 se facilitó copia de certificado de cuenta especial y/o aval respecto de las garantías contratadas y se le informó de las condiciones de las mismas mediante muestra de una línea general de avales.

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5.- Cumplimiento de los promotores con venta sobre plano. L.O.E.

CUMPLIMIENTO RELATIVO A CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA Disposición adicional primera. Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. RD 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.

Publicidad en la promoción de viviendas sobre la percepción de cantidades a cuenta durante la 2% SÍ 98% NO construcción

Mención expresa a la entidad aseguradora o avalista garante

57% Sí

43% NO

Mención expresa a la entidad de crédito en la que

36% Sí

64%NO

figura abierta la cuenta especial en la que se ingresarán las cantidades

Copia del documento o documentos en los que se

formalizan las garantías entregadas a cuenta según la

Ley/1968 (Actualmente Disp. Ad. 1 Ley 38/1999)

7% SÍ

93%NO

Nombre de la entidad garante

57%SÍ

43% NO

Número de poliza correspondiente

7% SÍ

93% NO

Código Cuenta Cliente de la cuenta especial donde se realizarán los ingresos

26% SÍ

74% NO

Mencionar si el dinero se entrega como señal como parte del precio o como parte del precio y señal

12%SÍ

88% NO

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6.- Cumplimiento de los promotores de las obligaciones del R.D. 515/1989 y Decreto 218/2005 Junta Andalucía

CUMPLIMIENTO RELATIVO A LA INFORMACIÓN A SUMINISTRAR A LOS CONSUMIDORES EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS

Real Decreto 515/1989 y Decreto 218/2005 por el que se aprueba el Reglamento relativo a la información a suministrar a los consumidores en la compraventa de vivienda en Andalucía

Expresar si está en proceso de construcción o ha concluido Datos de inscricpión en el Registro Mercantil Plano general del emplazamiento de la vivienda Plano de la vivienda Descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción. Medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble Superficie útil

Descripción de las zonas comunes y de los servicios accesorios Descripción de los materiales empleados en al construcción, aislamientos termicos y acusticos Instrucciones sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

Datos identificadores de la inscricpion del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo

Precio total y forma de pago Autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de viviendas Estatuto y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios Información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad Información en cuanto al pago de lo tributos de toda clase que graven la propiedad

85% SÍ 15% NO

18% SÍ

82%NO

61% SÍ

39% NO

92% SÍ

2%NO

18% SÍ 82%NO

39% SÍ 61%NO93% SÍ 7% NO84% SÍ 16% NO

89%SÍ

16%SÍ

26%SÍ

89% SÍ 11%NO53%SÍ

11%NO

84%NO

74%NO

47%NO

1,87% SÍ 98,13%NO

0,93% 99,07%NO

19% SÍ 81%NO

Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales

Mención expresa a que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor

Mención a los artículos 1280 1º y 1279 del Código Civil

Derecho a la elección de Notario que corresponde al consumidor

21%SÍ

21%SÍ

18%SÍ

15%SÍ

79%NO

79%NO

82%NO

85%NO

15

Real Decreto 515/1989 y Decreto 218/2005 por el que se aprueba el Reglamento relativo a la información a suministrar a los consumidores en la compraventa de vivienda en Andalucía

Fecha de entrega de la vivienda y la fase en que en cada momento se

encuentra la edificación

70%SÍ

30%NO

Precio total de venta

92%SÍ

8%NO

Mención al IVA

95% SÍ

5%NO

Forma de pago

81%SÍ

19%NO

Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas

28%SÍ

72%NO

En caso de subrogación de hipoteca del promotor, información relativa a

la misma

4%SÍ

96%NO

Se hará constar que del importe total de la venta se decucirá cualquier

cantidad entregada a cuenta antes de la formalización del contrato

7%SÍ

93%NO

Documento Informativo Abreviado

32%SÍ

68%NO

Nota explicativa sobre el precio y las formas de pago68%SÍ

32%NO

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7.- Media general de cumplimiento de las promociones analizadas

De las 37 obligaciones anteriormente señaladas, en el siguiente gráfico mostramos el grado de cumplimiento general de las 107 promociones analizadas, encontrándonos que la mayoría, casi un 40% de las promociones analizadas, se encuentran en una media de grado de cumplimiento de las obligaciones del 30% al 39%:

90,00%

Media grado cumplimiento promociones

80,00% 70,00% 60,00% 50,00%

40,00% 30,00%39,25%

20,00%

10,00% 0,00%3,73% 2,80%

De 0% a 9%

10% o más

13,08%

20% o más

30% o más

17,75%

40% o más

12,14%

50% o más

5,60% 5,60% 0,93% 0 0

60% o más

70% o más

80% o más

90% o más

100%

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ANEXO 1. INFORME REDUCIDO DE CUMPLIMIENTO DE LAS PROMOTORAS

LA HERRADURA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pág. 27 - Icon Marina del Este

TORROX-COSTA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pág. 28 - Residencial Duna Beach

VÉLEZ MÁLAGA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pág. 29 - Almijara Homes

CHILCHES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pág. 30 - Seven Views

BENAJARAFE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pág. 31

- El Navío

EL RINCIÓN DE LA VICTORIA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pág. 32

- Conjunto residencial los saucos fase II y III - Edificio Cinema

MÁLAGA CAPITAL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Págs. 33-43

- Teatinos Sky Garden - Teatinos 24 - Hacienda Homes - Mirador Colinas del Limonar - Edificio Capital Teatinos - Quabit Hadar - Quabit Nova - Quabir Altair - Quabit Alcor - Eugenio Gross Quabit - Teatinos Home - Edificio Bulevar Teatinos - LarUniversia - Edificio Navis - Paraninfo Residencial - Torre Cañaveral

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- Residencial Altos del Azahar - Quabit Hacienda la Torre - Terrazas de Teatinos - Residencial Vega - Alegría Garden - Constancia 22 - Eleven Homes - Conjunto Residencial los Almendros - Conjunto Residencial el Carmen - Citrea - Plaza del Teatro - Limonar Garden - Edificio Kane - Hub Teatinos - Mosquerra - Huerto del Conde - Quabit Adhara

ALHAURÍN DE LA TORRE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Págs. 44-46

- Finca Peralta Garden - Finca Peralta Valley - Adosados Huerta Nueva - Edipsa Dalias - Edificio Alba fase III - Adosados Santa Clara Garden - Retiro 32 - Mar de Aral

CHURRIANA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Págs. 47-48

- Pizarrillo Residencial Fase I - Pizarrillo Residencial Fase II - Altos del Retiro - Viviendas Unifamiliares Calle Marcel Proust - Celere Pizarrillo

CÁRTAMA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Pág. 49- Edificio Maestro Albéniz

ALHAURÍN EL GRANDE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Pág. 50- Edificio Libertad 42

24

- Residencial L´Amistad

TORREMOLINOS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Pág. 51

- Alexia - Edipsa Álamos

BENALMADENA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Págs. 52-54

- Bayview Homes - Vía Celere Blossom - Iberliving Hills - The riad - Myramar Dos IV Fase - Celere Serenity - Big Blue Villas Torremuelle - Horizonte By Kronos Home

FUENGIROLA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Pág. 55

- Aljonoz Puerto - Middel Views - Panorámica

MIJAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Págs. 56-58

- La Cala Views - Myramar Seven Seas - Arya By the Beach - Jardines de las Lagunas - Residencial Mediterraneo - El Lagar de Quabit - Vista By Quabit Loma del Flamenco - Celere Vitta Nature

MARBELLA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Págs. 59-60

- Mirador de Cabopino - The Cape - Jardines de Guadaiza - Cañada Homes - Alborada Homes - Quabit Riverside

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ESTEPONA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Págs. 61-68

- Residencial Infinity - South Bay las Mesas - Alexia Estepona - Sunset Plazamar Residencial - Plaza Miguel Ángel Méndez - Scenic - Darya Estepona - Estepona Gardens - The Edge - Celere Palm Beach - Oasis 325 - Wellingtonia - Los Pedregales Quabit Fase I - Los Pedregales Quabit Fase II - Quabit Auditorium - One 80 Residence - Mesas Home - Valley Homes - Almenara Homes - Campanario Hills - Arroyo Beach

CASARES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pág. 69

- Quabit Casares Golf - Royal Casares Quabit

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