สารบัญ
01 บทนำและ ควำมเป็นมำ
02
03
ข้อมูล โครงกำร
ข้อมูลทำง กำยภำพ
04 กำรวิเครำะห์ ที่ตั้งโครงกำร
05 รำยละเอียด โครงกำร
06 กำรประเมิน ควำมเป็นไปได้ ของโครงกำร
SIGNIFICANCE OF THE PROJECT ที่มาและความสาคัญ
1 บทนำและควำมเป็นมำ
OBJECTIVES OF PROJECT วัตถุประสงค์ของโครงการ SCOPE OF STUDY ขอบเขตการทางาน WORKING PROCESS กระบวนการทางาน
ที่มาและ ความสาคัญ PROGRAMMING
- ศึกษาการจัดเตรียมโปรแกรมในโครงการสถาปัตยกรรม - การประเมินความต้องการของเจ้าของและผู้ใช้อาคาร - การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการทั้งการวิเคราะห์ ด้านเทคนิคและการลงทุนการวิเคราะห์สภาพที่ตั้งโครงการ - การรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ข้อมูลเพื่ อจัดลาดับความต้องการ ของเนื้อที่และอุปกรณ์ - การจัดทาเนื้อหาของรายละเอียดโครงการ เรียนรู้วิธีการจัดสร้าง ความสัมพั นธ์ขององค์ประกอบโครงการ - พิ จารณากฎหมายข้อบังคับ มาตรฐานที่เกี่ยวข้อง และการประเมิน ผลกระทบที่มีต่อโครงการเพื่ อนาไปสู่การออกแบบสถาปัตยกรรม รวมถึงเกณฑ์ในกรเลือกบริเวณและเกณฑ์ประเมินการออกแบบ
ปัจจุบันกรุงเทพมหานครได้มีการ ขยายความเจริญเข้าไปสู่จังหวัด ข้างเคียงต่าง ๆ ทาให้เมืองรอบ ข้างมีการหมุนเวียนของเศรษฐกิจ อยู่ตลอดเวลา รวมถึงการ เปลี่ยนแปลงของวิถีชีวิตของคน เมือง และประชากรจากต่างจังหวัด ที่มีการย้ายถิน ่ ฐานเข้ามา
“ทาให้เกิดความต้องการในด้านที่ อยู่อาศัยมากขึ้น”
01
วิเคราะห์รูปแบบการเดินทาง
ข้อเสีย
ข้อดี
กรุงเทพฯ และปริมณฑล
รถยนต์ ส่วนตัว
รถโดยสาร ประจาทาง
มีความอิสระ และ ความเป็นส่ วนตัว ในการเดินทาง
ราคาถูก ทางเลือก มาก มีเส้ นทาง กระจายอยู่ทั่ว กรุงเทพฯ
จะพบกับปัญหา การจราจรติดขัด และราคา ค่าใช้จ่ายค่า บารุงที่สูงสู ง
ไม่ตรงเวลา บาง ยานพาหนะขาด มาตรฐาน การ ดูแลที่ดี
เรือโดยสาร ประจาทาง
AIRPORT RAILINK
รถไฟไทย
BTS
ราคาถูก ไม่ต้อง เจอกับปัญหา การจราจรติดขัด บนถนน
ราคาถูก มี เส้ นทางเข้าสู่ เมืองไปจนถึงทั่ว ประเทศ
สถานีตั้งอยู่ใน ตัวเมือง มีความ สะดวกรวดเร็ว ในการเดินทาง
สะดวก รวดเร็ว เชื่อมต่อ จุดสาคัญ จาก กลางเมืองไป จนถึง ปริมณฑล
สะดวก รวดเร็ว เชื่อมสนามบินสู่ กลางเมือง
รอบน้อย หมดไว ไม่รองรับการ เดินทางช่วง กลางคืน
ขาดการดูแล ด้าน ความปลอดภัย และ สุ ขอนามัย มีปัญหาด้านความ ล้าช้ามาก
ราคาแพง และ การใช้งานจานวน มาก ทาให้เกิด ปัญหาความ แออัดและความ ล่าช้า
ราคาแพง รอบ การใช้งานไม่ เพี ยงต่อความ ต้องการ
ราคาแพง รอบ น้อย ลาบากใน การเข้าถึงตัว สถานี
MRT
02
จากการเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียของการเดินทางด้วยวิธี ต่าง ๆ สามารถวิเคราะห์ได้ว่า
ที่มีข้อดีมากที่สุด
รถไฟฟ้าเป็นวิธีการเดินทาง
ทั้งด้วยความสะดวก จานวนสถานี และยังเป็น เส้นทางสู่เมือง อีกทั้งในด้านความรวดเร็วในการเดินทาง สะดวกต่อการ เดินทางในเมืองที่มีการจราจรติดขัด ปัจจุบันรถไฟฟ้ามีการพั ฒนาที่ชัดเจน มีการกระจายตัวเพิ่ ม ้ ทาให้เกิดการพั ฒนาของการคมนาคม สายสีต่าง ๆ เข้าถึงชานเมืองมากขึน รวมถึงเป็นปัจจัยสาคัญในการขยายตัวของเศรษฐกิจของย่านที่มีรถไฟฟ้าตัด ผ่าน
03
6 ทาเลชานเมือง ราคาที่ดินขึ้นสูงสุด พั ฒนาการ
+9.77%
บางนา
+9.77%
บางใหญ่
+7.45%
รังสิต-ลาลูกกา
+7-10%
พระราม 2
้ มีราคาเพิ่ มขึน
+6.73%
แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด ราคาต่อตารางวา 0
ปัจจุบันรถไฟฟ้าเป็น ส่วนสาคัญของระบบ เศรษฐกิจ และการ คมนาคมการเข้าถึง ของรถไฟฟ้าทาให้ ที่ดินในย่านชานเมือง
+5.54%
20,000
40,000
60,000
80,000
04
วัตถุประสงค์
เพื่ อศึกษาการจัดทา รายละเอียดโครงการเพื่ อ สังเคราะห์เป็นโปรแกรม และความเป็นไปได้ของ โครงการ
เพื่ อเป็นที่อยู่อาศัยที่ ตอบสนองความ ต้องการตามปัจจัย ขั้นพื้ นฐาน
เพื่ อตอบสนอง กลุ่มเป้าหมายที่มี การขยายตัวมากขึ้น
เพื่ อเป็นการเสนอแนว ทางการจัดสรรพื้ นที่ที่มีอยู่ อย่างจากัดให้เกิดประโยชน์ สูงสุดทั้งในด้านเศรษฐกิจ และสิ่งแวดล้อม
05
ย่านรังสิตเป็นย่านที่เหมาะกับการสร้างคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นย่านการศึกษาที่มีศักยภาพพร้อมผู้เช่า ตลอดไป
06
สิ่งที่ศึกษา
ขอบเขตการศึกษา สถานที่
รังสิต คลองหลวง
เลือกที่ดินที่เหมาะสมจากการวิเคราะห์ จากโครงการตัวอย่าง วิเคราะห์และเปรียบเทียบที่ดินแต่ละที่
ระยะเวลา ข้อมูล
70 วัน
(7 สิงหาคม 2563 –16 ตุลาคม 2563)
ที่มาและความสาคัญ วัตถุประสงค์ของโครงการ กระบวนการดาเนินงาน แนวคิดการจัดตั้งโครงการ ขั้นตอนการาวิเคราะห์ และสังเคราะห์ ข้อมูลที่เกี่ยวกับโครงการ กฎหมายที่เกี่ยวข้อง ข้อมูลเชิงกายภาพ และข้อมูลด้านทฤษฎี การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงเทคนิค แนวคิดการจัดทา โครงการ วางผัง จุดขาย
เลือกที่ดินจากการวิเคราะห์ เพื่ อหา Feasibility และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง วิเคราะห์ Feasibility เพื่ อหาความคุ้มทุน
สรุปผลจาก Feasibility
ออกแบบและนาเสนอโครงการ
การประเมินความเป็นไปได้ของโครงการ
07
วิธีการดาเนินงาน
1. คัดเลือกหัวข้อ โครงการที่สนใจ
2.ศึกษาค้นคว้าจาก เอกสารแหล่งข้อมูล เบื้องต้น
3. สารวจย่านรังสิต
4. วิเคราะห์ข้อมูล ที่สารวจเบื้องต้น
5. กาหนดกลุ่ม เป้าหมายเบื้องต้น
9. กาหนดแนวทางการ 7. กาหนดหลักการการ 6. ค้นคว้าข้อมูล 8. ค้นหว้าข้อมูล ในการสร้าง เลือกคอนโดมิเนียม วิเคราะห์ และสรุป วิเคราะห์ และสรุป คอนโดมิเนียม 10 แห่ง คอนโดในย่านรังสิต คอนโดมิเนียม 10 แห่ง
08
2 ข้อมูลโครงกำร
CASE STUDY การทบทวนโครงการกรณีศึกษา SUMMARY OF CASE STUDY ANALYSIS วัตถุประสงค์ของโครงการ TARGET OF THE PROJECT เป้าหมายของโครงการ
CASE STUDY โครงการตัวอย่าง 10 โครงการ
MT RESIDENCE
BE CONDO
D CONDO CAMPUS RESORT
KAVE CONDO
KAVE TU
KAVE TOWN SHIFT & KAVE TOWN SPACE
COMMON TU
MODIZ LAUNCH
PLUME CONDO
ATTITUDE BU
09
3
10
11
ข้อสรุปแนวทางการออกแบบ SITE AREA APPROX
28,600-32,000 SQM
TOWER TYPE
LOW RISE
LAND REGULATION
ORANGE-YELLOW DISTANCE TO UNI.
FACILITY
- FITNESS – PARK - SWIMMING POOL - LAUNDRY - CO-WORKING SPACE –WIFI - SECURITY
NFA
70% OF FLOOR AREA
<700 M
NUMBER OF FLOOR
8 FLOOR 23 M MAX HEIGHT FLOOR TO CEILING HEIGHT
2.4 M
SITE SHAPE
MOSTLY SQUARE CENTER
PARKING LOT
32% OF ROOM AMOUNT
STYLE
TRENDY AIMIMG FOR UNI STUDENT
ELEVATOR
83 UNITS : 1 ELEVATOR
GREEN SPACE
20% OF LAND AREA
FACILITY LOCATED ON
12
ข้อสรุปแนวทางการออกแบบ ROOM AREA PRICE
ROOM DETAIL
65,000 BAHT/SQM
ROOM TYPE RATIO
18%
1 BEDROOM
28 SQM. ROOM PRICE : 1.82 MB SIZE :
82%
1 BEDROOM PLUS
44 SQM. ROOM PRICE : 2.86 MB SIZE :
ค่าส่วนกลาง
50 BAHT/SQM/MONTH
TOTAL
714 ROOM
1 BEDROOM 1 BEDROOM PLUS
ROOM SELL POINT WORKING CORNER
MODERN ROOM STYLE
13
ผู้ปกครองนักศึกษา
“university student”” Lifestyle & character
social life
privacy
smart living
EDUCATION RELAXATION
hasty life
hobby
entertainment
LIVING
14
PROJECT IMAGE STANDARD PUBLIC FACILITY
BASIC LIVING FACILITY -LAUNDRY -MAILBOX
SECURITY FACILITY -24HR. SECURITY -KEYCARD -CCTV
15
PROJECT IMAGE USER BASED FACILITY
EDUCATION PURPOSES -Co working space
RELAXATION PURPOSES
LIVING PURPOSES
-Public Garden
-Fitness -Public Swimming pool
16
PROJECT IMAGE EXTRA FACILITY
RELAXATION PURPOSES
LIVING PURPOSES
-Jogging track
-Boxing Room -Game Room -Music Room
17
SITE SELECTION PROCESS กระบวนการเลือกที่ตั้งโครงการ
3 ข้อมูลทำงกำยภำพ
CRITERIA SITE SELECTION เกณฑ์การเลือกที่ตั้งโครงดการ SITE INFORMATION ข้อมูลที่ตั้งโครงการ SUMMARY SITE SELECTION สรุปข้อมูลที่ตั้งโครงการ
กระบวนการเลือกที่ตั้งโครงการ
1
สร้างเกณฑ์
การคัดเลือกที่ตั้งโครงการพร้อมให้ค่าน้าหนักตามความสาคัญ
2 วิเคราะห์และให้คะแนนที่ดิน
โดยใช้เกณฑ์และค่าน้าหนักที่ได้จัดตั้งไว้ นาคะแนนไปสู่ขั้นตอนการวิเคราะห์ข้อมูลทางเทคนิค
3 สรุป
ที่ตง ั้ โครงการทางกายภาพ และข้อมูลทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
18
การสร้างเกณฑ์พิจารณาในการเลือกที่ตั้งโครงการ TARGET
DEMAND
CRITERIA
PERCENT
การเดินทางที่สะดวกสบาย มีรถประจาทางผ่าน เดินทางสะดวก
การเข้าถึง
35 %
สภาพแวดล้อม
35 %
ทาเลที่ดิน
30 %
ความสบายในการพั กอาศัย และการใช้ชีวิต อยู่ใกล้สิ่งอานวย ความสะดวก มีสภาพแวดล้อมที่ดี
UNIVERSITY STUDENT
ความรวดเร็วในการเข้าถึง มหาวิทยาลัย
19
เกณฑ์การพิ จารณา
ระยะทางสู่ มหาวิทยาลัย 15%
น้าหนัก
3 2 1
3 2 1
น้อยกว่า 300 เมตร น้อยกว่า 500 เมตร มากกว่า 700 เมตร
3 2 1
3 2 1
10%
ติดถนนใหญ่ น้อยกว่า 300 เมตร น้อยกว่า 500 เมตร
3 2 1
2 1
2%
น้อยกว่า 300 เมตร น้อยกว่า 500 เมตร น้อยกว่า 700 เมตร
3 2 1
3 2 1
รถจักรยานยนต์รบ ั จ้าง
5%
น้อยกว่า 300 เมตร น้อยกว่า 500 เมตร มากกว่า 700 เมตร
3 2 1
3 2 1
รถไฟฟ้า
3%
น้อยกว่า 500 เมตร น้อยกว่า 1,500 เมตร น้อยกว่า 2,500 เมตร
3 2 1
3 2 1
รถส่วนตัว การเดินเท้า
ระยะห่างจากถนนใหญ่ 10%
รถประจาทาง ระยะทาง สู่ขนส่ง สาธารณะ 10%
คะแนน
น้อยกว่า 500 เมตร น้อยกว่า 1,500 เมตร น้อยกว่า 2,500 เมตร
10% 5%
การเข้าถึง 35 %
ตัวชี้วัด
20
เกณฑ์การพิ จารณา
ระยะห่างจาก ห้างสรรพสินค้า
สภาพแวดล้อม
ระยะห่างจากตลาดนัด / แหล่งรับประทานอาหาร
น้าหนัก
ตัวชี้วัด
คะแนน
6%
น้อยกว่า 5 กิโลเมตร น้อยกว่า 10 กิโลเมตร น้อยกว่า 15 กิโลเมตร
3 2 1
9%
น้อยกว่า 300 เมตร น้อยกว่า 500 เมตร มากกว่า 700 เมตร
3 2 1
35 % ความสงบ
6%
ดี ปานกลาง ต่า
3 2 1
มุมมองสู่ภายนอกอาคาร
8%
ดี ปานกลาง ต่า
3 2 1
ความปลอดภัย
6%
ดี ปานกลาง ต่า
3 2 1
21
เกณฑ์การพิ จารณา
ราคาที่ดินต่อตารางเมตร (+ค่ารื้อถอน)
ทาเลที่ดิน 30 %
สัดส่วนรูปที่ดิน
ขนาดที่ดิน
น้าหนัก
9%
ตัวชี้วัด น้อยกว่า 25,000 บาท
12%
3
มากกว่า 50,000 บาท
3 2 1
น้อยกว่า 1:1.53 มากกว่า 1:2 มากกว่า 1:2.5
3 2 1
10k-15k ตร.ม.
3
8k-10k ตร.ม. หรือ 15k-17k ตร.ม.
2
<6k-8k ตร.ม. หรือ 17k->19k ตร.ม.
1
25,000 – 50,000 บาท
9%
คะแนน
1
22
2 1
BU 2
SELECTION
SITE
1
3
23
SITE 1
BU
SITE 1 ตาแหน่ง ขนาดที่ดิน ราคาที่ดิน
ติดถ.พหลโยธิน 13,464 m2 62,500 บาท /ตร. วา
รูปร่างที่ดิน
สี่เหลี่ยมผืนผ้า
ระยะทางไป BU เดิน 330 m (7 min) รถยนต์ 1.6 km (3 min) ผังสี : เหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย)
path
drive 156.00
72.00
BU
24
สภาพแวดล้อม N
อาคารพาณิชย์
S
ร้านอาหาร อาคารพาณิชย์
E
คลองน้า ทุ่งหญ้า
W
ถนนพหลโยธิน
บริบททาง สังคม เป็น zone ที่มีหอพั กรอบ ๆ ค่อนข้างเก่า ระยะห่างจากสิ่ง อานวยความสะดวกไม่มาก ด้านตรงข้ามเป็น Mall แต่ต้องข้ามสะพานลอย ทาให้เดินไกล
s • • •
• • •
o
SITE 1
•
BU
เดินเท้าค่อนข้างสะดวก บรรยากาศด้านหลัง site เป็นทุ่งหญ้าโล่ง คลองน้า หน้า site ค่อนข้างกว้าง
w
หากสร้างโครงการที่มีจุด ขายแปลกใหม่ จะเป็น คอนโดที่โดดเด่นใน zone
ต้องไปกลับรถไกล ไม่ใกล้กับสิ่งอานวยความ สะดวกมากนัก สิ่งอานวยความสะดวกบริเวณ รอบ ๆ ไม่ค่อยมีความ หลากหลาย
t •
เป็น zone ที่ไม่ค่อยมีสิ่ง อานวยความสะดวกและมีแต่ หอพั กเก่า อาจทาให้ไม่น่าสนใจ
25
SITE SURROUND SITE 1
1
4
2
3
1
2
3
4
26
SITE 2 ตาแหน่ง ขนาดที่ดิน ราคาที่ดิน
BU SITE 2
รูปร่างที่ดิน
ติด ถ.พหลโยธิน 8,640 m2 62,500 บาท /ตร. วา สี่เหลี่ยมผืนผ้า
ระยะทางไป BU เดิน รถยนต์
175 m (6 min) 1.3 km (2 min)
ผังสี : ส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)
path
drive
BU 216.00 40.00
27
สภาพแวดล้อม N
S
อาคารพาณิชย์ หอพั ก คอนโดมิเนียม attitude BU
E
ถนนพหลโยธิน
W
บ้านเรือน
บริบททาง สังคม ่ ีหอพั กหลาย เป็น zone ทีม แห่ง ทาให้มีสิ่งอานวยความ สะดวกค่อนข้างมาก ด้านข้างมีคอนโดมิเนียมที่ ได้รับผลตอบรับดีแ
s • • •
ใกล้มหาวิทยาลัยมากสาหรับ การเดิน อยู่ติดถนนใหญ่ อยู่ใกล้สิ่งอานวยความ สะดวกต่าง ๆ
w • • •
o BU
•
โครงการด้านข้างได้รับความ นิยม อาจทาให้เกิด demand บริเวณ zone นี้
หน้า site ค่อนข้างแคบ ด้านข้างเป็นคอนโด / หอพั ก ทาให้เสีย privacy มุมมองรอบ site ไม่ค่อย สวยงาม ต้องไปกลับรถ
t •
่ งจากมี อาจมีเสียงรบกวน เนือ หอพั กและบ้านเรือนค่อนข้าง หนาแน่นอยู่รอบ site
SITE 2
28
3
1
2
SITE 2
SITE SURROUND
1
2
3
29
SITE 3 ตาแหน่ง ขนาดที่ดิน ราคาที่ดิน
BU
ติดถ.พหลโยธิน 11,000 m2 65,000 บาท /ตร. วา
่ มผืนผ้า รูปร่างที่ดิน สี่เหลีย ระยะทางไป BU เดิน 380 m (4 min) รถยนต์ 380 m (1 min) ผังสี : ส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)
Drive / path
SITE 3
BU
50.00 220.00
30
สภาพแวดล้อม N
อาคารพาณิชย์ โรงงาน
S
อาคารพาณิชย์ โรงงาน
E W
ถนนพหลโยธิน
อาคารพาณิชย์ โรงงาน
s
บริบททาง สังคม เป็น zone ที่มีโรงงานและ อาคารพาณิชย์โดยรอบ ห่างไกลจากสิ่งอานวยความ สะดวก รอบ ๆ ไม่มีหอพั ก / คอนโดมิเนียม อยู่ฝั่ง เดียวกับ BU ทาให้เดิน / ขับรถไปสะดวก
• • •
เดินทางด้วยรถยนต์สะดวก ไม่ต้องกลับรถ สามารถเดินเท้าได้
w • • •
o
BU •
ได้กลุ่มเป้าหมายที่นอกเหนือ จากนักศึกษา
อยู่ใกล้โรงงานหลายแห่ง ห่างไกลสิ่งอานวยความ สะดวก มุมมองจาก site ไม่ค่อย สวยงาม
t • •
โรงงานอาจส่งเสียงรบกวน อาจมีคนงานพลุกพล่าน ทาให้ ศูนย์เสียความเป็นส่วนตัว และ ไม่ปลอดภัย
SITE 3
31
1
SITE 3
2
SITE
SURROUND
3
4
5
32
การเข้าถึง 35 %
สภาพแวดล้อม
35 %
ทาเลที่ดิน 30 % รวม
เกณฑ์การพิ จารณา
น้าหนัก
ระยะทางสู่มหาวิทยาลัย ระยะห่างจากถนนใหญ่ ระยะทางสู่ขนส่งสาธารณะ
SITE 1
SITE 2
SITE 3
15% 10% 10%
5.83 10 10
10 10 10
12.5 10 10
ระยะห่างจากห้างสรรพสินค้า ระยะห่างจากตลาด / ศูนย์อาหาร ความสงบ มุมมองสู่ภายนอกอาคาร ความปลอดภัย
6% 9% 6% 8% 6%
4 99 66 8 4
4 3 4 5.3 6
ราคาที่ดินต่อตารางเมตร (+ค่ารื้อถอน) ่ น สัดส่วนรูปทีด ิ ขนาดที่ดิน
9%
9
9
9
9% 12%
3 12
3 8
3 12
72.3
72.1
80.83
4 3 2 2.6 4
33
SUMMARY
150.00 60.00
site 3 site 2
BU
site 1 60
SITE 1
70
80
90
่ ุดจากทั้ง 3 ทีด ่ ิน แต่เนือ ่ งจากทีด ่ ินที่ 1 ถึงแม้ที่ดินที่ 1 จะอยู่ไกลจากมหาวิทยาลัยทีส ่ นั้นได้คะแนนส่วนมากมาจากระยะห่างทีน้อยกว่าถึงห้างสรรพสินค้าและแหล่งศูนย์ อาหาร ทาให้ที่ดินนี้ได้คะแนนมากที่สุดในการเลือกที่ดน ิ
ที่ตั้ง ขนาด
: คลองหลวง รังสิต เยื้องมหาวิทยาลัยกรุงเทพ : 13,464 ตารางเมตร / 7 ไร่ 0.8 ตารางวา
34
SITE PHYSICAL ANALYSIS วิเคราะห์ที่ตั้งโครงการทางกายภาพ
4 กำรวิเครำะห์ที่ตง ั้ โครงกำร
LAW AND REGULATION กฏหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการ SHAPE OF SITE รูปร่างของที่ตั้งโครงการ ALTERNATIVE SCHEMATIC MASS ALTERNATIVE SCHEMATIC MASS PUBLIC SERVICE – FACILITY สิ่งอานวยความสะดวกส่วนกลางของโครงการ FUNCTION DIAGRAM FUNCTION DIAGRAM
วิเคราะห์กายภาพที่ตั้งโครงการ
35
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522
่ ค “อาคารชุด” หมายความว่า อาคารทีบ ุ คลสามารถแยกการถือ กรรมสิทธิอ ์ อกได้เป็นส่วน ๆ โดย แต่ละส่วนประกอบด้วกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์ส่วนบุคคลและ กรรมสิทธิ์รว ่ มในทรัพย์ส่วนกลาง
ทรัพย์สินส่วนตัว
ทรัพย์สินร่วม
กรรมสิทธิ์
ระบบป้องกันอัคคีภย ั
ระบบระบายอากาศ
ระบบการกาจัดขยะ
ระบบการปรับอากาศ
ระบบการระบายนา้
ระบบการก่อสร้าง ที่ได้มาตรฐาน
กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ( พ.ศ.2543 )
อาคารอยู่อาศัยรวม
ระยะร่น
พื้ นที่ว่าง
ความสูงของอาคาร
รูปแบบอาคาร
36
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง EIA –
รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ENVIRONMENTAL IMPACT ASSESSMENT
เป็นการศึกษาถึงผลกระทบ เช่น ดิน น้า อากาศ ่ นแปลงอย่างไรที่มีต่อระบบนิเวศน์ เช่น ป่าไม้ เสียง ว่าจะมี การเปลีย สัตว์ป่า สัตว์น้าเป็นต้น ่ ีจานวนห้องชุด (unit) โครงการคอนโดมิเนียม ทีม ตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
กฎกระทรวงผังเมืองรวม มีวัตถุประสงค์เพื่ อใช้เป็นแนวทางใน การพั ฒนา และการดารงรักษาเมืองและบริเวณที่ เกี่ยวข้องหรือชนบท ในด้านการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน การคมนาคมและการขนส่ง การสาธารณูปโภค บริการ สาธารณะ และสภาพแวดล้อม
พระราชบัญญัติทางหลวง พ.ศ. 2535
สาหรับอาคารตึกแถว แนวกันสาดหรือส่วนยื่นนอกสุดของอาคารต้อง ห่างจากเขตทางหลวงต้องเว้นระยะ 6.00 เมตรระยะเว้นที่ว่างด้านหน้า ต้องก่อสร้างเป็นถนนมีผิวจราจรกว้างไม่น้อยกว่า 6.00 เมตร
กฏกระทรวงฉบับที่ 33 “อาคารขนาดใหญ่” หมายความว่า อาคารที่มีพื้นที่รวมกัน ่ ี ทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชัน ้ ใดในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร หรืออาคารทีม ความสูงตั้งแต่ 15.00 เมตรขึ้นไป และมีพื้นที่รวมกันทุกชัน ้ หรือชัน ้ หนึ่งชัน ้ ใดใน หลังเดียวกันเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้าง ่ ส่วนใดของอาคารเป็นทีอ ่ ยู่อาศัยหรือประกอบ ขึ้นเพื่ อใช้อาคารหรือส่วนหนึง กิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภทโดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชัน ้ ใด ในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
37
กฎหมายที่ส่งผลต่อที่ดิน ที่ดินประเภท ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) พื้ นที่ดิน 8 ไร่ 0.8 ตารางวา (13,464 ตารางเมตร)
38
การเลือกการวางผัง ALTERNATIVE 2 พื้ นที่ส่วนกลาง 1 Bedroom unit 2 Bedroom unit ที่จอดรถ พื้ นที่ดินโครงการ
714 UNITS
พื้ นที่ส่วนกลาง 1 Bedroom unit 2 Bedroom unit ที่จอดรถ พื้ นที่ดินโครงการ
พื้ นที่ส่วนกลาง 1 Bedroom unit 2 Bedroom unit ที่จอดรถ พื้ นที่ดินโครงการ
812 UNITS
616 UNITS
s มี facility ที่รวมกัน
w ห้องแถวนอกไม่ได้
s
o Facility ขนาดใหญ่
t ไม่มีมุมมองที่
o
อยู่ตรงกลาง
ต่อเนื่อง เข้าถึงง่าย
มุมมอง facility ภายใน
เชิญชวนคนภายนอก
ALTERNATIVE 3
ได้ unit จานวนมาก facility แยก 2 อาคารชัดเจน
w t
โครงการดู ปิดทึบ อึดอัด ด้านนอกไม่เห็น facility ที่เป็นจุดขาย
s
มี facility ขนาดใหญ่ ต่อเนื่อง / เข้าถึงง่าย
o ด้านหน้าเป็น
มุมมองที่เชิญชวน
w t
ได้จานวน unit น้อย Privacy / security ต่า
39
EDUCATION PURPOSES
LIVING PURPOSES
-Jogging track -Swimming pool
-Game Room -Fitness -Boxing Room -Music Room
-garden
PUBLIC FACILITIES
-Co working space
RELAXATION PURPOSES
BASIC LIVING FACILITY -LAUNDRY -MAILBOX
SECURITY FACILITY -24HR. SECURITY -KEYCARD
-CCTV
40
ส่วนต้อนรับ ส่วนบริการสาธารณะ ส่วนพนักงาน ส่วนชั้นห้องพั ก
41
5 รำยละเอียดโครงกำร
PLAN ผังพื้ นอาคาร ROOM TYPE ประเภทห้องขาย PERSPECTIVE ทัศนียภาพ SUMMARY สรุปผล
PLAN facility
Park
Fitness
Swimming pool
ลิฟต์โดยสาร บันไหนีไฟ lobby park fitness swimming pool
42
PLAN 1 bedroom 1 bedroom plus ลิฟต์โดยสาร บันไดหนีไฟ
43
1 BEDROOM
5.50
5.00
28 sq.m
• • •
1 BEDROOM 1 BATHROOM LIVINGROOM
• •
KITCHEN WORKING AREA
44
FURNITURE
1 BEDROOM 45
1 BEDROOM PLUS
5.50
8.00
44 sq.m
• • •
1 BEDROOM 1 BATHROOM LIVINGROOM
• •
KITCHEN WORKING ROOM
46
FURNITURE
1 BEDROOM PLUS
47
CO-WORKING ROOM
48
FITNESS ROOM
49
MEETING ROOM
50
EXTERIA PERSPECTIVE EXTERIA PERSPECTIVE EXTERIA PERSPECTIVE
51
AREA REQUIREMENT 1 BEDROOM 28 SQM TOTAL AREA
588 UNITS 16,464 SQM
1 BEDROOM PLUS 44 SQM TOTAL AREA
TOTAL 714 UNITS
126 UNITS 5,544 SQM
18%
3 UNITS : 1 PARKING LOT (34%) TOTAL 240 PARKING LOT 45 UNITS : 1 ELEVATOR TOTAL 16 ELEVATOR
SUMMARY
PARKING 3,900 SQM FACILITY 1,100 SQM GREEN AREA 2,588 SQM TOTAL BUILDING AREA 33,640 SQM SALEABLE AREA 19,096 SQM
82% 1 BEDROOM 1 BEDROOM PLUS
52
6 กำรประเมินควำมเป็นไปได้ ของโครงกำร
FEASIBILITY STUDY ความเป็นไปได้ของโครงการ SUMMARY สรุปความเป็นไปได้ของโครงการ
FEASIBILITY INTERIOR BUILDING COST A PARKING BUILDING COST
AREA X UNIT PRICE (THB/SQM) AREA X UNIT PRICE (THB/SQM) AREA X UNIT PRICE (THB/SQM)
AREA (SQM)
COST (THB/SQM)
TOTAL (THB)
3,300
8,900
35,600,000
33,640
18,000
605520000.00
3,900
9,900
38,610,000
TOTAL
679730000.00
B
FIXED EQUIPMENT COST
5% OF A
C
CO â&#x20AC;&#x201C; WORKING SPACE
D
SWIMMING POOL
E
LANDSCAPE
F
EXTRA FACILITY
G
SITE DEVELOPMENT
5% OF A
H
TOTAL OF CONSTRUCTION COST
A+B+C+D+E+F+G
I
SITE ACQUISITION AND DEMOLITION
DEPENDS ON LAND PRICE
J
MOVABLE EQUIPMENT
K
AREA X UNIT PRICE (THB/SQM) AREA X UNIT PRICE (THB/SQM) AREA X UNIT PRICE (THB/SQM)
AREA X UNIT PRICE (THB/SQM)
5%
33986500.00
660
25,000
16500000.00
780
20,000
15600000.00
3,572
3,000
10716000.00
1,620
16,900
27378000.00
5%
33986500.00 138167000.00
11,232
28,750
322,920,000
5% OF A
5%
33986500.00
PROFESSION FEE
3.75% OF H
6%
8290020.00
L
CONTINGENCY
10% OF H
10%
13816700.00
M
ADMINISTRATIVE AND OPERATING COST
1% OF H
1%
1381670.00
TOTAL
H+I+J+K+L+M
53
Room type
ขนาดห้อง (ตร.ม.)
ราคา (บาท/ตร.ม.)
ราคาห้อง (บาท)
unit
total
1 bedroom
28
60,000
1,680,000
588
987,840,000
1 bedroom plus
44
60,000
2,640,000
126
332,640,000
714
1,320,480,000
TOTAL
ปี
เงินลงทุน
ค่าใช้จ่ายในการดาเนินการ
ผลตอบแทน
กาไรสุทธิ
0
1,198,291,890
1
2,500,000
924,336,000
1,981,431,300
2
2,000,000
132,048,000
2,111,479,300
3
1,500,000
66,024,000
2,176,003,300
Total
5,000,000
1,122,408,000
1,456,304,633
1,666,667
374,136,00
485,434,878
1,198,291,890
เฉลี่ย
IRR = 485,434,878 x 100/ 1,198,291,890
= 40.51 %
BENEFIT COST RATION = 1122408000/1,198,291,890
= 0.94
กาไร = ((1,456,304,633 X 100)/1,198,291,890)-100
= 21.00 %
ระยะเวลาคืนทุน = 1,198,291,890 / 485,434,878
= 2.47ปี
54