Marzo 2013
Informe tĂŠcnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
Mercado Inmobiliario de Oficinas | C.A.B.A. y Zona Norte | Marzo 2013 |
Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 TucumĂĄn 117, 1 piso, CABA
Sucursal Lomas de San Isidro (011) 4719-9000 Sucre 1947, San Isidro
1 Marzo 2013
Informe técnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
Con la vuelta de las vacaciones y el inicio de clases se ha formalizado el inicio del año 2013. Como cada inicio de año, se generan expectativas e incertidumbres. El 2012 tuvo un inicio similar, con un cierre positivo. Las restricciones cambiarias si bien afectaron el mercado en general presentaron también oportunidades. Empresas, nacionales e internacionales viendo imposibilitadas sus posibilidades de girar dinero al exterior se han volcado a la inversión en bienes inmuebles y entre ellos el rubro elegido por la mayoría es el de oficinas. Las rentabilidades del 6-7% que presenta este rubro sumado a la seguridad que brindan sus locatarios lo convierte en uno de los más interesantes del mercado. Los contratos de alquiler se han firmado tanto en moneda peso como dólar, manteniéndose los valores. Esto implicó una pérdida de rentabilidad para los propietarios ya que el tipo de cambio tomado es el oficial. Actualmente del total de empresas para las cuales nuestro equipo está trabajando activamente, un 65% por empresas internacionales. El 63% de las empresas demanda una superficie superior a 500m2 y de éstas empresas el 30% demandan más de 1.500m2. Respecto a la zona de búsqueda un 59 % prefiere la ciudad de Buenos Aires y el 37% zona norte, siendo indiferente la localización de sus oficinas para el 4% de las empresas. La condición de sustentabilidad de las oficinas es cada vez más demandada por las empresas. Los desarrolladores han tomado nota de esto, y es por ello que el 100% de los edificios A+ inaugurados durante 2012 cuentan con algún tipo de certificación, como es el caso de Av. del Libertador 6350, Libertador 174, Libertador 77 y Ugarte 3636. Próximos a inaugurarse también encontramos Nodus, Al Rio y Thames Office Park II dentro de zona norte y Belgrano 955, Lima 1111 en la ciudad de Buenos Aires. El 100% de los edificios sustentables de la ciudad son ofrecidos por nuestro equipo, por lo cual nuestros brokers se han especializado en las características constructivas de los mismos. Cuenten con nosotros para realizar exposiciones respecto a este tema en su empresa, podremos exponer y explicar las últimas tendencias, los beneficios y debilidades que estos edificios presentan. Estamos trabajando intensamente en el desarrollo de nuevas herramientas y modalidades de ofrecimiento, estar a la vanguardia del mercado es nuestra misión. Creemos que nuestro diferencial es el trabajo personalizado y profesional. Es por ello que ponemos a su disposición la trayectoria de los brokers de nuestra División Oficinas así como la infraestructura con la que cuenta nuestra empresa L.J. Ramos, al servicio de 1 su empresa. A continuación los invitamos a conocer el estado actual de los índices mas relevantes de nuestro mercado.
TENDENCIAS DEL MERCADO CATEGORÍA A+ Alquiler
en
Capital Federal
2011
2012
2013
VACANCIA DEMANDA VALORES Alquiler
2011
en
Zona
Norte
2012
2013
VACANCIA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior. Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 Tucumán 117, 1 piso, CABA
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Marzo 2013
Informe técnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
STOCK Y VACANCIA A+ 3
Stock - Vacancia A+ (m² propios)
Distribución Stock - A+
800000 700000 56.562 m2 (8,40%)
600000
202.926 m2 23%
500000 400000
673.466 m2 77%
300000 200000
12,058m2 (5,94%)
100000 616.904 m2
190.868 m2
0 Capital
Stock
4
Capital
Zona Norte
Vacancia
DISTRIBUCIÓN DE VACANCIA A+ Capital Federal
DISTRIBUCIÓN DE VACANCIA A+ Zona Norte
120,00%
120,00%
100,00% 90,39%
100,00%
94,99%
100,00%
86,43%
98,70%
100,00% 100,00%
100,00% 96,33%
80,00%
80,00%
60,00%
60,00%
40,00%
40,00%
20,00%
Zona Norte
9,61%
0,00%
5,01%
0,00%
13,57%
1,30%
0,00%
0,00%
88,59%
20,00%
11,41%
3,67%
0,00%
100,00%
0,00%
0,00%
Vacancia
Vacancia
Stock
Stock
Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 Tucumán 117, 1 piso, CABA
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Informe técnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
STOCK PROYECTADO A+ Y A+GREEN Stock Proyectado – A+ y A+ Green (m² propios)
180.000 160.000 140.000
154.425 m2
120.000 100.000 80.000 60.000
69.570 m2
40.000 20.000 0 Stock Proyectado Capital Federal
Stock Proyectado Zona Norte
Distribución Stock Proyectado A+ Capital Federal
AV. MADERO (MACRO) 17%
Distribución Stock Proyectado A+ Zona Norte
COLECTORA PANAMERICAN A 1800 21%
BELGRANO DR MANUEL 955 19%
LIMA 1007 3%
AVALOS CORONEL INTENDENTE AMARO 4150 10%
CUYO 3400 5%
LIMA 1111 3%
AV. MADERO Y DELLA PAOLLERA (IRSA) 27%
ALEM Y CORDOBA (COSULTATIO) 31%
LAPRIDA 3125 21%
DEL LIBERTADOR 77 43%
Superficie Total: 74.280 m2
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Marzo 2013
Informe técnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
Stock Proyectado | A+ y A+Green (m2 propios)
PROA
TORRE ECHEVERRÍA
Av. Libertador 174, Vicente López
Echeverría 1050, Vicente López Solís 1800, Vicente López
Vicente López. A 100 mts de Av. General Paz. Profusión de medios de transporte público de pasajeros. Importantes arterias de accesos a la ciudad y al conourbano.
Vicente López. Frentista a la Vicente López. A 150 mts de Sobre Acceso Tigre de Panamericana, excelente acceso Av. del libertador. Panamericana, Próximo a la vehicular y transporte de Disponibilidad Abril 2012 Estación FFCC Mitre. pasajeros. Disponibilidad Abril 2012
Categoría
A+
A
A
A
Edificio desarrollado en dos SS, PB y 7 pisos. Fachada de curtain wall con DVH. Plantas libres con piso técnico, cielorrasos suspendidos y luminarias. Aire acondicionado por VRV. Bar en el último piso. Grupo electrógeno.
Desarrollado en SS de cocheras, PB y 5 pisos. Fachada en curtain Wall. Cocheras. Plantas libres preparadas para colocar piso tecnico y equipos de aire acondicionado
Edificio desarrollado en SS, PB y 17 pisos. Fachada de Curtian wall con DVH. Plantas libres con piso técnico y aire VRV
Descripción general
Edificio desarrollado en 2SS, PB y 15 pisos de oficinas. Plantas libres con piso técnico y cielorrasos suspendidos (placas acústicas) Sistema de aire acondicionado tipo VAV. Grupo electrógeno para servicios comunes.
Disponibilidad
Block
Pisos
5000 m2
Pisos
Sup. del edificio
14.860 m2
7000 m2
5000 m2
7700 m2
Sup. Por planta
557,54 m2
1000 m2
865 m2
454 m2
Sup. Disponible
8.363 m2
5000 m2
7700 m2
Ascensores
4 (Otis)
2(no se conoce)
3 (no se conoce)
3 (Madatec)
Cocheras
128
97
82
80
Sistema c/ incendio
Hidrantes, detectores de humos, alarma, sprinklers, escalera presurizada
Hidrantes
Hidrantes
Hidrantes
Precio/m2
USD 28 + IVA
U$S 18/20
U$S 21/23
U$S 24/m2
Edificio |Dirección
Ubicación y accesos
REGATA V. LÓPEZ T. DE LAS NACIONES Intendente Ubieto 695, Tigre
Capital Federal Zona Norte
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DICIEMBRE 2012
Informe técnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
STOCK A+GREEN 9
COMPOSICIÓN STOCK A+ GREEN (construidos y en construcción) Capital Federal
AMERICAN EXPRESS (Maipu 1210) 10%
LIBERTADOR 6350 6%
MADERO OFFICE (Cecilia Grierson 260) 17%
AV. BELGRANO 955 15%
ALEM y CORDOBA (CONSULTATIO) 25%
SAN MARTIN 344 12%
LIMA 1111 2% AV. MADERO (MACRO) 13%
10
Superficie total 115.545 m2
COMPOSICIÓN STOCK A+ GREEN (construidos y en construcción) Zona Norte :
6
COLECTORA PANAMERICANA 1800 22%
AVALOS CORONEL INTENDENTE AMARO 9% EDIFICIO PROA (Av. Del Libertador 174) 10%
GREENDING UGARTE (Ugarte 3636) 6%
AL RIO (Av. Del Libertador 77) 36%
NODUS (Laprida 3125) 17%
Superficie Total 43,249 m2
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Marzo 2013
Informe técnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
VALORES DE ALQUILER
11
Valores de Alquiler A+ Capital Federal
USD 29,00 USD 28,00 USD 27,00 USD 26,00 USD 25,00 USD 24,00 USD 23,00 USD 22,00
6 Valores de Alquiler A+ Zona Norte USD 30,00
USD 25,00
USD 20,00
USD 15,00
USD 10,00
USD 5,00
USD -
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DICIEMBRE 2012
Informe técnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
RENTABILIDAD A+ EVOLUCIÓN DE LA RENTABILIDAD A + Capital Federal (antes de impuestos) 7.200
80,00 70,00
3.700
38.00 31
31
30
9,79
8,27
8,00
37 3.500
32 3.100
26
27 2.800
9,73
12
18 2.110
2.060
30
10,53
8
13,07
10
20,00 10,00
1.800
12,00
1.600
10,50
20 2.280
29 2.900
30,00
28
40,00
28 2.570
3.200
50,00
4.500
4.500
60,00
10,24
6,30
6,48
6,74
2002
2003
2004
12,39
11,57
12,69 4,33
0,00 1998
1999
2000
2001
Alquiler
2005
2006
2007
Venta
2008
2009
2010
2011
2012 Mar-13
Rentabilidad 5.600
EVOLUCIÓN DE LA RENTABILIDAD A + Zona Norte ( antes de impuestos) 60
50
12,66 10,71 11,55
14,57 13,8
13,56
21
2.700 23
2.500 23
22 2.300
22 1.754
20 1.739
19 1.565
11 1.043
14,41
7 727
15 1.250
22 1.709
14,17 15,45 14,4
5 560
12,53
4 333
10
20 1.694
20
18 1.724
30
25 2.212
40
15,05 11,48 10,22 10,22 4,5
0 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004 Alquiler
2005
2006 Venta
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Mar-13
Rentabilidad
Nota: Para el calculo de la rentabilidad se tuvo en cuenta la situación actual del mercado de cambio. Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 Tucumán 117, 1 piso, CABA
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DICIEMBRE 2012
Informe técnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
ALQUILER VS VACANCIA A+ ALQUILER VS VACANCIA A+ Capital Federal 40
35,00%
35
30,00%
30
25,00%
25 20,00% 20 15,00% 15 10,00%
10
5,00%
5 0 98
99
00
01
02
03
04
05
06
Alquiler U$S/m2
07
08
09
10
11
0,00% 12 01/03/2013
Vacancia
ALQUILER VS VACANCIA A + Zona Norte
25
35,00%
24,5 30,00% 24 25,00%
23,5 23
20,00%
22,5 15,00%
22 21,5
10,00%
21 5,00% 20,5 20 2009
2010
2011 Alquiler U$S/m2
2012
0,00% 01/03/2013
Vacancia
Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 Tucumán 117, 1 piso, CABA
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Informe técnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
NUESTRO EQUIPO | DIVISIÓN OFICINAS
Desde el inicio de nuestras actividades, esta división se ha destacado nítidamente en el mercado, caracterizándose por tener un equipo de brokers que ha sabido alcanzar parámetros absolutamente profesionales, de acuerdo a las exigencias y necesidades de las grandes empresas nacionales e internacionales. Por eso somos reconocidos materializando negocios corporativos en la mayoría de los edificios AAA de la ciudad. La mayoría de nuestros clientes, forman parte de nuestra cartera desde hace una década. Desde el año 2005, parte del equipo se ha trasladado a nuestra oficina de zona norte en las Lomas de San Isidro, de esta manera, trabajando en forma coordinada con los brokers situados en el centro de la ciudad satisfaciendo en tiempo y forma las necesidades de nuestros clientes, independientemente del lugar físico donde se encuentren.
Mariana Stange Directora
Pablo Papadópulos Broker Senior
Mariano Costa Broker - Of. Central
Iván Jackson Broker - Of. Central
Eleonora Lefevre Broker Senior - Suc. Lomas
Eduardo Prassolo Broker - Of. Central
Eduardo Gibelli Broker - Suc. Lomas
Joaquín Vidiri Broker - Of. Central
Francisco Spini Broker - Suc. Lomas
Gabriela Avalle Broker - Of. Central
M.Silvina Lascano Broker - Of. Central
Gisela Arditi Asistente
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Marzo 2013
Informe técnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General
División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Acassuso, Miguel Vigo Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Emprendimientos Gustavo Fernandez División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira LABS Facundo Hidalgo Pablo Benegas
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