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绿舟城市 OASIS
IN THE
CITY
・绿・水・人・
青岛水悦城项目 2011.1022
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青 岛 水 悦 城 项 目
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青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT
PROJECT
目次
青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
01
设计理念
Design Concept
13
02
商业设施规划构思
Commercial Concept
20
03
基地分析
Site Analysis
42
04
体量研究
Volume Study
45
05
总平面规划概念
Master Plan Concept
48
06
建筑规划
Architectural Design
58
07
环境规划
Landscape Design
75
08
图纸
Drawings
89
09
附件
Appendix
101
绿舟城市 ・绿・水・人・
2
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効果図 01 ｌ
CG 01
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効果図 02 ｌ
CG 02
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効果図 03 ｌ
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効果図 04 ｌ
CG 04
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効果図 05 ｌ
CG 05
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効果図 06 ｌ
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効果図 07 ｌ
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効果図 08 ｌ
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効果図 09 ｌ
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効果図 10 ｌ
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设计理念 Design Concept
01
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绿舟城市
Oasis in the city
【绿舟城市】
具备5个功能的场所
01
人群聚集、交流的场所
关键词
Experience 追求生活乐趣的场所 站在全新的角度追求生活的乐 趣
02
Relaxation 放松的场所 怡然自得的放松之所
休憩
03 -城市中的绿洲-
放松
Exchange 交流的场所 切实体验到人与人轻松交流的 场所
水 Water
-心灵驿站--休憩的空间-
--交流的空间-
04
绿洲 Green
Merge 融合的场所 绿洲、水景与建筑完美融合， 成为人们的聚会之所
05 --放松的场所-
--融合的场所-
交流
Dispatch 发送信息的场所 灵感碰撞，产生并发出新信息 的场所
人 People
喷涌而出的清泉附近必定栖息着生命。我们着力将自然元素引入基地之内，打造人群聚集和交流的场所。造访这里人们，在短 暂的停留中，必将发现一处适合自己的怡然自得之所，同时邂逅新的体验，并被这里吸引，期待着下一次造访。我们倾力奉献 的绿洲与水景完美结合的‘绿舟城市’方案，为人们提供了人与自然和谐共生的理想之地。
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概念说明
ｌ
Design Concept
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绿舟城市
01
Oasis in the city
Experience 体验之所
追求生活乐趣的场所 －
创造体验价值： Customer Experience Management
－
希望长时间停留并反复造访的主题公园式商业空间
－ －
■ 5种人生乐趣
静谧的 绿洲公园 被绿洲环绕的 购物广场 人流聚集的 下沉广场
娱乐设施
FEEL：
THINK：
心灵的愉悦 感动・放松
充满喜悦 创造性・灵感
ACT： 精彩的生活态度 发现适合自己的 生活方式
享受嬉水乐趣的 亲水广场
RELATE： 人与人的联系 共鸣・信用・信赖
在展厅接触 时尚潮流信息
洒满阳光的 平台广场
SENSE
SENSE： 通过感官获得 身体的愉悦
FEEL ACT
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RELATE THINK 概念说明
ｌ
Design Concept
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绿舟城市
02
Oasis in the city
Relaxation 放松的场所
被绿洲环绕的健康社区
这里是追求LOHAS（Lifestyles of Health and Sustainability）生活理念的人们聚集的 理想社区。根据自己的生活方式，发现适合自己的地方，体验无尽的生活乐趣。 以有机形象为主基调的商业设施充分回应着人们内心的期待与渴望，我们旨在创造一个扎 根于本土的高级品牌。
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概念说明ｌ
Design Concept
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绿舟城市
03
Oasis in the city
Exchange 交流的场所
这是一个通过直接体验取得自身经验的地方。透过看、听、闻、触、品，5种感觉，在日常生活体验中，获取新发现，赢得新机遇。
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概念说明ｌ
Design Concept
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绿舟城市
04
Oasis in the city
GREEN TERRACE 屋顶平台
SUNKEN GARDEN 下沉式广场
PASSEGE GREEN 街道・绿化
PLAZA GREEN 广场、绿地
RIVER 景观河
WATER PARK 亲水广场
PLAZA GREEN 广场、绿地
Merge
融合的场所
STREET FURNITURE 景观小品
绿洲、水景与建筑完美融合，在时光的流逝中，这里是永远不变的聚会、欢乐的场所。建筑自然融入水景与绿化之中，如此美轮美奂的场景， 给人们带来无穷的快乐与享受。
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概念说明ｌ
Design Concept
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绿舟城市
信息 之泉
娱
05
Oasis in the city 生命之泉
引领文化、时尚、美食的流行趋势。时尚潮流千变万化，富有生命力的建 筑永不落伍。
被绿洲与水景环绕 的休闲广场
Dispatch 发生信息的场所
文化
Cinema 电影院 欣赏最新的娱乐节目。
Residence Tower 被绿洲与水景环绕 的私密性强的住居 区
Prestigeous Car Display 豪车展览销售空间
食
Restaurant・Caffe 提供各色美食。
餐饮店
服
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Fashion show / Shops
时装展
/
生活
技术
商店
通过名牌服装店，服装展览诠释最新的流行趋势。
概念说明ｌ
Design Concept
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商业设施规划构思 Commercial Concept
02
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城市概况
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商业设施规划构思
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Commercial Concept
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青岛主要商圈
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商业设施规划构思
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Commercial Concept
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李村商圈商业设施概要
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商业设施规划构思
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Commercial Concept
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周边住宅市政设施
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商业设施规划构思
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Commercial Concept
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周边区域商业设施
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商业设施规划构思
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Commercial Concept
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开发理念
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商业设施规划构思
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Commercial Concept
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设施战略
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商业设施规划构思
ｌ
Commercial Concept
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基本方向性计划
MD战略（功能整理） 1.品质与依赖度都很高的贴近生活型MD ⇒通过引入高品质的会员制超市来满足周边居民对安心安全日常生活的需要，以此实现对社区商圈的巩固。
2.流行性，娱乐性、丰富性较高的MD ⇒作为摩尔型购物中心，应会集流行性高、娱乐性较高专卖店铺，以丰富多彩的流行服饰及趣味休闲项目吸引商圈内的年轻客层。
3.复数导入吸引力强的集客核心业态 ⇒在同一设施内复数导入吸引力强的集客核心业态来吸引不同目的属性的客层。以达到扩大商圈和来增加店频度的目的。
4.具有差异化的独创MD ⇒通过创造具有‚仅此一家‛效果的特色MD，来实现与周边商业差异化的同时，对地区内的商业地标形成也有帮助。
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商业设施规划构思
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Commercial Concept
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集客核心设施研讨1 业种
观点
大型超市
虽然周边有多家大型超市，但从大卖场目前在此地区的经营状况来考虑，今后 也会继续受到周边居民的欢迎，作为贡献销售额的主力店铺继续保留，特别是 作为与日常生活息息相关的业种，有助于提高顾客来店频率。
◎
家电
周边没有高水平的大型店铺存在，根据周边住宅的开发状况考虑，设置电器店 的话有成为集客核心店的实力。为了提升差异化建议导入更为商品丰富，价格 有竞争力的大型电器专卖店。
◎
家具，装饰 ・ 建材
在本项目地有建材家具业集中地区，其中包括如红星美凯龙等大型店，竞争十 分激烈。 无论从规模体量还是商品数量都难以与红星美凯龙对抗，因此建议在摩尔导入 居家精品杂货类店铺而非大型家具店。
△～×
儿童
虽然周边商城设有儿童服饰用品到游乐教育设施，但普遍水平不高。但作为本 项目主要客户目标的家庭层，为实现无缺陷MD导入此业种是必要的。
◎
运动户外
周边设施目前仅有体育服装类和户外用品类店铺。考虑到项目地周围的高尔夫 球场和奥林匹克公园的存在，可导入与其相关体育商品，另外针对周边年轻客 层对日常休闲时尚类运动品牌的消费潜力，建议导入综合型体育用品店。
◎
书籍
目前的现状是周边没有大型书店，市中心的商业设施中也少有见到。 书店作为时间消费型业态，与其它业态的互动也很高，以目前社会上对教育的 关心程度，预计今后的需求也会增高。因此，作为与竞争设施的差异化业态建 议导入书店。能与咖啡，文具，杂货等产生互动的复合形式最为理想。
◎
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评价
商业设施规划构思
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Commercial Concept
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集客核心设施研讨2 业种
观点
周边商业设施中目前还未出现。 为提升整体的时尚印象，营造流行氛围希望能引入大型快速时尚店。
○
居家生活
现在周边商业设施里有少量生活杂货类店铺存在。建议引入新都市生活提案型 且具有一定规模和品位的居家生活类杂货专卖店。
○
餐饮 ・ 美食广场
建议本项目导入具有相当规模且品种丰富的美食餐饮区域，成为一个集客的主 力。并且以添加主题性等方式来实现与其它设施美食广场的差异化。 （项目内办公楼与住宅的需求也可同时实现）
◎
娱乐休闲
周边的家佳源都有引入娱乐设施，但种类尚不丰富档次也不高。本项目可考虑 不局限于普通的娱乐游戏或KTV类业态，引入全新的青岛市内尚未出现的娱乐休 闲类设施而实现差异化。
◎
电影院
虽然近邻商业设施都有电影院。但是为提升设施的综合实力还是有必要设置的。 可通过引入新型且有名的影院来实现差异化效果从而提升吸引力。
○
大型时装店
宠物
国内商业设施内的宠物店还仅局限于上海等一部分一线城市中，为体现设施独 特性可以考虑引入宠物店，但市场状况和反应如何尚存疑问，需要慎重考虑。
△～×
运动健身
可通过导入运动健身设施吸引中高层收入人群，还有利于同项目的办公楼与住 宅的价值体现。另外会员制运动健身场所可以形成定期客户从而拉动商业的消 费。
○
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评价
商业设施规划构思
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Commercial Concept
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各事例差异化业态研究（日本） Ｓｕｎｓｈｉｎｅ Ｃｉｔｙ 【集客作用】 ・水族馆 ・天象仪 ・特色美食广场 ・剧场 ・博物馆 ・酒店 ・眺望台 【地址】 东京都丰岛区东池袋3-3-1 【商业面积】 67,942㎡ 【开业日】 1978年10月
位于日本屈指可数的商业繁华地带池袋。除了时装，杂货，美食等约280店铺之外还有形形色色的 娱乐设施（水族馆，天象仪，特色美食广场，剧场，眺望台等），酒店和文化设施，具有吸引广域 客户的能力，MD的多样性很高，所面向的顾客层也很广。
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商业设施规划构思
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Commercial Concept
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Ｐａｌｅｔｔｅ ｏｗｎ
各事例差异化业态研究（日本）
Ｔ
ＣＡＮＡＬ ＣＩＴＹ ＨＡＫＡＴＡ 【集客作用】 ・摩天轮 ・游乐园 ・Live House ・车展展厅 ・奥特莱斯
【集客作用】 ・剧场 ・电影院 ・酒店 ・主题游乐公园 ・特色美食广场
【地址】 东京都江东区青海1 【商业面积】 29,846㎡ 【开业】 1999年7月
代表东京台场地区的娱乐场所，拥有此地区象征性的摩天轮。设施内除了拥有160店铺左 右的摩尔外，游乐园，供小型演出的Live House等娱乐机能也很充实。另外还有与车站 相连的交通便利优势和周边如富士电视台，科学博物馆等观光设施存在。
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【地址】 福冈县福冈市博多区住吉1-2 【商业面积】 42,508㎡ 【开业】 1996年4月
设施由复数的建筑群构成。除230间左右的贩卖，饮食店面外，还有主题游乐公园，舞台 剧剧场，电影院，酒店（凯悦，华盛顿）等设施。时装以年轻流行店铺为主，2011年秋 季集结了快速时尚型店铺的新楼即将开张。
商业设施规划构思
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Commercial Concept
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各事例差异化业态研究（韩国） ＳＨＩＮＳＥＧＡＥ ＣＥＮＴＵＭ ＣＩ
【集客作用】 ・SPA ・溜冰场 ・高尔夫练习场 ・电影院 ・剧场 ・屋顶庭院
ＣＯＥＸ Ｍａｌｌ
【集客作用】 ・大型书店 ・电影院 ・水族馆 ・泡菜博物馆
【地址】 釜山市海云台区佑洞1495 【商业面积】 293,905㎡ 【开业】 2009年3月 以涵盖从奢侈品牌到流行品牌多层次商品的新世界百货为核心，加上SPA，溜冰场，电影 院，剧场，室内高尔夫练习场等多业种复合设施。 屋顶设有公园供客人休息，以拥有商业面积29.3万平米，680家以上的店铺著称而获得吉 尼斯世界纪录最大百货店称号。
【地址】 首尔市江南区三成洞159 【商业面积】 85,000㎡ 【开业】 2000年5月 位于首尔的地下型购物中心，规模为市内最大级别。以年轻流行品牌为中心的260家店铺 覆盖了年轻一族至家庭客户层，另外还有可以代表韩国的大型书店BANDI&LUNIS，以及电 影院，水族馆，泡菜博物馆等多种时间消费型娱乐设施，通过通道还连接了百货店，议 会厅，酒店，免税店等周边设施。
高尔夫练习场 会员制SPA 美食广场，客服柜台 屋顶庭院
文化交流场所 展厅，活动厅
电影院
主题餐厅
画廊
店 书店
溜冰场
铺
美食广场
SPA Centum广场
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商业设施规划构思
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各事例差异化业态研究（中国） 朝阳大悦城
西九龙中心 【集客作用】 ・电影院 ・KTV ・职业体验中心 ・溜冰场
【集客作用】 ・游乐园 ・溜冰场 ・特色集市
【地址】 中国北京市朝阳区朝阳北路 【商业面积】 23万㎡ 【开业时间】 2010年5月
朝阳大悦城位于北京东侧朝阳区内高级住林立的朝青地区的城市综合体，项目定位品质 时尚中心，以家庭为主题包装商业。除了百货和摩尔外还有电影院，KTV，溜冰场等娱乐 设施，特别是面向青少年的职业体验型教育中心蓝天城是本设施的最大特色。
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【地址】 香港九龍深水埗欽州街37K 【商业面积】 7.56万㎡ 【开业时间】 1994年
位于香港西九龙的心脏地带，人口众多消费潜力巨大的地区。设施内除满足购物功能的 商场外还设置了溜冰场和香港唯一室内过山车（停运中）的游乐园，娱乐机能十分充实。 在5层和7层的苹果商场汇集了很多面向女性的时装及杂货集市，形成了摩尔中的小摩尔。
商业设施规划构思
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Commercial Concept
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差别化要素的探讨
Ｓｐｏｒｔｓ ＋ Ｅｎｔｅｒｔａｉｎｍｅｎｔ
各色运动休闲项目荟萃的综合娱乐设施。 提供可以方便参与的体育运动设施以及游乐游戏项目， 营造出轻松愉快的空间，为家庭和朋友间提供一个自由的娱乐场所。
・Basketball ・Table tennis ・Golf
・Billiards
・Futsal
・Roller skates
・Tennis
・Bowling
・Batting
・Darts
・Volleyball ・Game arcade
・Archery
・Karaoke
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差别化要素的探讨
Ｆｏｏｄ ＋ Ｅｎｔｅｒｔａｉｎｍｅｎｔ
除了一般的餐厅，还可为其设计一个具有主题性的饮食空间。 在与众不同的氛围里一边享受美食一边同家人朋友共度美好时光。 ・饺子
・甜点
・拉面
・面包
・乌冬面
・特色美食
・章鱼烧
・小吃
ｅｔｃ
・咖喱
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差别化要素的探讨
Ｅｄｕｃａｔｉｏｎ ＋ Ｅｎｔｅｒｔａｉｎｍｅｎｔ
面向儿童的职业体验型主题公园。 让儿童们体验各色职业的同时， 认知社会和工作的意义等，从而提高各方面素质。
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商业设施规划构思
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B1F平面布局
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1F平面布局
与中心广场环境联动配置餐饮类店铺
Education+ Entertainment
项目前期为 销售处
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商业设施规划构思
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Commercial Concept
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2F平面布局
与中心广场环境联动配置餐饮类店铺
Education+ Entertainment
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商业设施规划构思
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Commercial Concept
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3F平面布局
Fashion Face SOHO
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Commercial Concept
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基地分析 Site Analysis
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基地分析图 规划用地靠近城阳区中心。南侧的正 阳路为东西贯通城阳区的主干道，交 通极为繁忙。正阳路沿线随处可见大 型商业设施，作为城阳区的繁华轴线 未来将会获得更大发展。用地西侧的 长城路是南北贯通城阳区的主干道， 南侧连接高速公路与机场，同时沿线 还有青岛大学、人民医院、世纪公园 等公共设施，是公共性较高的一条轴 线。用地位于这两条道路的交汇处， 是城阳区内极富代表性的街区。
高速公路 长 城 路
学 校
高速公路
集中的商业设施 全新的繁华中心 行 政
用地南侧的地块内正在规划大型商业 设施及办公设施，未来将会产生大量 新的人流。
规划用地 正阳路
用地北侧的地块内是高档住宅区，相 对于南侧公共性来说，这里更多地强 调了私密性，体现了静谧安静的特点。
医 院 城阳站
铁道
公园 机场
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规划用地
干线道路
住宅区
高速公路
公共设施
集中的商业设施
商业
铁路
基地分析图
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Location
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道路交通分析図
服务车辆出入口
用地南侧的正阳路和西侧的长城路是贯通 城阳区东西南北的干线道路，是配备了辅 道的宽敞的道路，同时交通也极为繁忙。 相反，用地北侧的徳阳路则车辆稀少，较 为安静。
地下停车场出入口
地下停车场出入口
徳阳路
规划用地
多数来访者会利用正阳路与长城路。我们 将机动车主出入口设在交通量较小的徳阳 路和春城路一侧，缓解交通拥堵的同时， 使得用地与做为干线道路的正阳路和长城 路的连接更为顺畅。 将前往办公楼的回车廊设在面向正阳路的 用地正面。而将服务车辆的出入口避开人 流拥挤的南面与东西面，布置在北侧，最 大限度地利用道路连接条件。
正阳路 正阳路与长城路沿线设有多处公交车站， 在公交车站附近布置公共性强的设施。 长 城 路
回车廊出入口
交通量：大
与干线道路的连接
交通量：中
停车场出入口
交通量：小
公交车站
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春 城 路
道路交通分析図 ｌ
Traffic Analysis
绿舟城市 ・绿・水・人・
44
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体量调查 Volume
Study
04
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绿舟城市 ・绿・水・人・
45
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05
01
– 绿丘方案–
– 地形景观方案–
02
04
– 立体迷宮方案–
– 流动的和谐方案–
03
– 景观轴方案–
青岛水悦城项目 QINGDAO DAOCHENG CHENG YANG YANG COMMERCIAL QING YANG QU QU ZHENGZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT DISTRICT PROJECT PROJECT
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体量调查 ｌ
Volume Study
绿舟城市 ・绿・水・人・
46 46
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绿丘方案 初期示意草图
以下沉广场为中心，通过连续起伏的绿化将设施整体连接在一起，使设施内外都形成绿丘。对开放空间进行绿 化，提高设施的舒适度吸引人们前来，从而带来更佳的经济效益。
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初期示意草图 ｌ
The first sketch
绿舟城市 ・绿・水・人・
47
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总平面设计概念 Master Plan Concept
05
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绿舟城市 ・绿・水・人・
48
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总平面图 以位于下沉广场中央的‚生命之泉‛为核心延伸的亲水空间包围着整个设施。千姿百态的水景将各个空间有机地结合在一起，形成和谐统一的整体。 本设施自然融入作为‚绿舟城市‛的本地区，必将被这里的居民所接受和喜爱。
22m
17m
42m
42m 42m
24m 39m
33m
18m
33m
21m 42m 33m 21m
39m
13m
28m 42.9m 18m 42.9m
青岛城阳区PJ经济技术指标
青岛水悦城项目
40M
Scale 1/1500
0M 5M
20M
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总平面图
ｌ
Master Plan
用地面积：
101238 M2
总建筑面积： 其中 商业： 办公： SOHO： 住宅： 建筑密度： 建筑最高高度：
310710 74160 20350 10880 58170 38.98 42.9
M2 M2 M2 M2 M2 ％ M2
地上建筑面积： 地下建筑面积： 容积率： 绿化率： 停车数量：
158170 152540 1.56 22.05 1950
M2 M2
绿舟城市
・绿・水・人・
％ 台 49
房地产智库 www.fdc01.com 从下沉广场中央涌出的泉水，为人们的心灵带来愉悦和抚慰。人们被流水 所吸引，沿着亲水空间逐渐访遍整个设施。
01 商业中心 －生命之泉－
环绕下沉广场的商业设施以‘生命之 泉’为中心，在巨大的环游动线上布 置各色店铺。 ‘生命之泉’是亲水 空间的源头，从这里涌出的水流遍整 个设施。
中心轴 以下沉广场 为中心的商业区
功能分区概念
被绿洲与水景环绕的 住宅区
－生命之泉－
A.向心性与广场空间的形成
以展示会场为中心的 目标性商业区
－展示中心－
主入口
02街区中心 －中心轴 展示活动广场－
动 静 B缓冲区的形成
动的空间
静 在面向正阳路的基地中央打造富有震撼视觉效果的3层挑 空展示活动空间。从活动广场进一步向北延伸的通景形 成整个设施的中轴线，丰富的绿化与水景构成的宜人景 观延绵不绝，美不胜收。 青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
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动 功能分区概念
ｌ
静的空间 Zoning
绿舟城市 ・绿・水・人・
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功能分区分析图 住宅
高层
SOHO
商业设施
F栋
裙房 商业设施
E栋
D栋
展示中心＋商业设施 C栋
高层 办公栋
商业设施
商业设施
A栋 裙房 商业设施
B栋
青岛城阳区PJ经济技术指标 商业楼 办公楼 Ａ
层
高
地下商业入口
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楼
C
楼
D
楼
E
楼
F
楼
SOHO楼
地下停车场 （含地下机房面积）
住宅楼
地下商业
占地面积
占地面积
占地面积
占地面积
占地面积
占地面积
占地面积
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
合
层
高
占地面积
层
高
占地面积
层
高
计
停车场面积
停车数量
m
m2
m2
CARS
12F
3.2
1400
1400
11F
3.2
2800
2800
10F
3.2
4900
4900
m2
9F
3.9
1500
4.2
1000
3.2
4900
7400
8F
4.2
3630
4.2
1600
3.2
4900
10130
7F
4.2
3630
4.2
1600
3.2
4900
10130
6F
4.2
3630
4.2
1600
3.2
4900
10130
5F
4.2
3630
4.2
1600
3.2
4900
10130
4F
4.2
3630
4.2
1600
3.2
4900
10130
1050
6.0
140
4.2
1600
3.2
4900
22210 29340
3F
6.0
5480
3820
3230
1990
2F
6.0
5480
5190
5060
3680
3020
1800
6.0
140
6.0
70
3.2
4900
1F
6.0
8290
7230
8550
5170
3020
2100
6.0
140
6.0
70
3.2
4900
B1FL
6.0
27580
6.0
140
6.0
70
6.0
4460
33300
650
65550
B2FL
4.0
19970
4.0
140
4.0
70
4.0
510
66300
1300
86990
99600
1950
310710
合 计
青岛水悦城项目
B
占地面积
m
垂直动线塔楼
楼
19250
16240
16840 74160
10840
6040
4950
47550
功能分区分析图
20350
ｌ
Zoning
10880
58170
39470
地上建筑面积
地下建筑总面积
158170
152540
绿舟城市 ・绿・水・人・
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視線分析
英語タイトル
视线分析
为控制容积率布置开放空间，通过建筑和建筑之间的开放空间将延伸视线引向下沉广场，并与周围位于环游动线上的人们的视线共同形成交织视线。
从中心轴穿过商业中心的视线
被绿洲和水景环绕的静谧的居住环境
从交叉点穿过商业中心的视线
商业 商业
住宅区
交织视线 商业 商业
热闹的空间
商业
展示中心
目的性 商业
目的性 商业
从中心轴穿过商业中心的视线
形成连续一体的体量
从交叉点穿过商业中心的视线 横跨3个分区的中心轴 青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
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视线分析
ｌ
View Analysis
绿舟城市 ・绿・水・人・
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整体建筑景观 ■建筑景观整体构思 Morphology形态学 姿态千变万化的水，春华秋实的植物，将这些自然界中存在的形态元素融入景观设计之中，构建生态健康的人居环境，实现人与自然的和谐共生。
电影院
地下百货商店入口
办公栋
商业设施
展示中心
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住宅
SOHO栋
商业设施
目的性商业设施
整体建筑景观
ｌ
Elevation
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立面景观 ■立面景观 立面的东西向较长，为基地赋予整体统一感的同时，彰显了高贵典雅的气势。起伏与变化的立面与笔直的基地线形成对比。在基地中央，极富标志性的外立 面设计具有强大的视觉冲击力。在整个设计中，富有动感与韵律的外墙东西向铺陈展开。外墙的主要材料为石材，在石材灰石材的基底上镶嵌铝合金幕墙， 沉稳、大气、凝练、唯美的设计风格为建筑赋予历久弥新的魅力。
店铺
垂直动线塔楼
石材和玻璃立面
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玻璃立面
沿街商业
立面景观
ｌ
Elevation
轻量天桥
石材立面
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车辆和行人的动线分析 设置通往地下停车场的4组机动车坡道。其中2组为商业·办公楼的工作人员服务，1组为商业后区服务，1组为住宅 服务。在北侧的地面标高设置商业卸货区。
商业后区用
住宅用
住宅区 商业用 中心轴
地下停 车场
车辆动线 行人动线 地下车道 街区入口
商业・办公用
住宅入口
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车辆和行人的动线分析
ｌ
Circulation Analysis
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房地产智库 www.fdc01.com 在地下1层面向下沉广场设置地下商店街，并在北侧设有地下商店街专用的卸货区。地下1层同时设置可容纳650 部车辆的地下停车场。
地下规划
在地下2层设置做为主力店铺的超市（19,970㎡），商品可以直接通过1层卸货区和货用EV进行输送。地下2层设 置可容纳1300部车辆的停车场。
地下商业
地下商业入口 地下停车场
下沉广场
地下商业主入口 EV厅
地下商业入口
卸货区
EV厅 地下停车场 超市
EV厅 EV厅
地下停车场
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地下规划
ｌ
Underground PLAN
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商业动线分析
■人流 打造以下沉广场的‚生命之泉‛为中心的环游动线。在2层标高设置面向下沉 广场的连续的绿化步行平台，形成以下沉广场为中心的环游动线。步行平台 进而将面向正阳路的整个商业设施联系在一起。
３F
２F
从平台远眺
１F
地下超市入口
1F商业入口 青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
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地下超市入口
商业动线分析
ｌ
Circulation Analysis
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建筑规划 Architectural Design
06
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商业
B栋, C栋
Commercial Building–B,–C Architectural Planning
办公标准层 3630 ㎡
商业C栋
商业
商业
B栋
信息处理中心 470 ㎡
C栋
商业B栋
集会展示广场 1030 ㎡
1 FL
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商业
主力店铺
Commercial Building–A Architectural Planning
放映室-1 面积：175㎡ 110席
主力店铺 2850 ㎡
A栋
2300 ㎡
放映室-6 面积：160㎡ 110席 放映室-7 面积：195㎡ 120席
放映室-8 面积：195㎡ 120席
放映室-9 (3D MAX) 面积：640㎡ 490席
商业A栋
放映室-2 面积：240㎡ 150席 放映室-3 面积：260㎡ 160席
放映室-4 面积：360㎡ 210席
放映室-5 面积：340㎡ 210席
超市专用入口
1 FL
2 FL
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3 FL
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下沉式广场 宛如景观艺术小品的 玻璃电梯井 坡道
路径Ｃ
路径Ｃ
宛如景观艺术小品的 螺旋阶梯将成为令人 驻足的景致
标志性的 大阶梯
平缓的阶梯
路径Ａ 宛如景观艺术小品的 玻璃电梯井
路径Ｂ
路径Ｄ 从东北，利用电梯 进入
路径Ｃ 从西北、利用坡道 或者大阶梯进入
路径Ａ 从西南，利用大阶梯 进入
路径Ｂ 从东南利用平缓的阶 梯进入
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设计概念示意草图
绿舟城市 ・绿・水・人・
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入口设计方案比较
Ａ方案
Ｂ方案
门字型方案，确保通往中央广场的通透的视线通道
面向交叉路口布置大玻璃盒子的方案
→兼顾超市入口形象的打造和通往街区中央的景观视线通道。
→优先打造面向正阳路和长城路的超市正面形象。
从电梯，自动扶梯 到超市的动线
电 梯
从电梯，自动扶梯 到超市的动线
※Ａ方案中的电梯位置
电 梯
LEASE
LEASE
LEASE LEASE
自动扶梯
自动扶梯
地下２层平面图
有必要调整与超 市联动的电梯和 自动扶梯的位置。
１层平面图
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电 梯
LEASE LEASE
自动扶梯 ※Ａ方案中的电梯位置
电 梯
自动扶梯
地下２层平面图
１层平面图
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办公楼平面形状
利用曲线平面形状的办公楼案例 Ａ．品川Inter City
※均为日本设计作品 Ｂ．汐留City Center
标准层面积：约2,000㎡ 使用率：约65％
标准层面积：约3,850㎡ 使用率：约70％
约11m
约15m
约10m
约18m 办公区
办公区 约50m
约30m
办公区
办公区 约80m 约90m 标准层平面图 Ｓ=１/１０００ 青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
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标准层面积：约2,950㎡ 使用率：约65％
标准层平面图 Ｓ=１/１０００
约45m
约12m
约17m
Ｃ．Act City滨松
办公区 约75m 标准层平面图 Ｓ=１/１０００
绿舟城市 ・绿・水・人・
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办公楼立面推敲
方案‐１ 椭圆形平面＋石材百叶
・椭圆形办公楼在形状上不裙房实现完美结合，同时实现高效的办公楼平面。 ・石材百叶使建筑在丌同视角呈现出丌同的表情，打造出独具特色，富有变化的城市景观。 ・夜晚，灯光透过百叶倾泻而出，演绎充满个性的建筑照明效果。
立面图 青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
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标准层平面图 绿舟城市 ・绿・水・人・
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办公楼立面推敲
方案‐２ 长方形平面＋点状方窗
・基本上采用长方形平面，并在转角处加以曲线变化，实现不裙房的完美协调关系。 ・窗户采用不裙房设计风格相一致的点状方窗。 ・绘画式风格的窗户图案凸显富有个性的建筑表情。
立面图 青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
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标准层平面图 绿舟城市 ・绿・水・人・
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办公楼立面推敲
方案‐３ 长方形平面＋水平线条
・基本上采用长方形平面，并在转角处加以曲线变化，实现不裙房的完美协调关系。 ・窗户采用不裙房设计风格相一致的点状方窗。 ・强调水平线条的立面设计。
立面图 青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
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标准层平面图 绿舟城市 ・绿・水・人・
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住宅
住宅 泉水广场 绿地广场
住宅 泉水广场
住宅
绿地广场
泉水广场
住宅 泉水广场
小溪 水
住宅的布局
住宅
从春城路开始动线
住宅布局可实现富有变化的景观视野
Residential Building Architectural Planning
住宅
住宅
集中布置在东北角。与其他区域分离， 形成独立的居住领域，居民隐私得到 充分保护。 住宅全部朝南布置，避免了单一均质 的住宅排布，创造出富有变化的景观 视野。
石头围墙
确保私密性的花园内部
可形成组团的住宅布局 青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
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确保南向采光 通风良好的建筑形态布局
日照分析
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住宅
Residential Building Architectural Planning
绿色自然和水景景观尽在咫尺的住宅布局。对立面也进行立体绿化。
住宅 绿地广场
住宅 住宅
住宅
绿地广场
小溪
住宅
住宅 泉水广场
水
住宅 住宅
住宅
住宅
石头围墙
水景围绕着住宅区
石头和水形成缓冲区
私密性花园内部
绿意盎然的环境
绿化与水景构成的半私密空间环绕着住宅区，同时作为商业区与居住区分隔的缓冲区。
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住宅
Residential Building Architectural Planning
经济适用房 高级住宅
「深宅大院」般 幽深的入口道路
经济适用房和高级住宅的布局
高级住宅(150㎡×2)
经济适用房(80㎡＋60㎡)×2
・住宅区内部布局： 将基地分为南北两侧，南侧设置经济适用房的小型住宅，北侧设置高级住宅。 波浪形天际线的设计让所有住户能够共享阳光。住宅设计确保全部住户都拥有南向房间，且拥有南向阳台。 南侧立面设计为曲面，可达到住宅间视线互相避让的目的。此外，能够在进退有致的立面上的进行立体绿化。 青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
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商业设施的改进方针
商业设施的改进方针 １．关于曲线的利用 →设施整体形象不变〃在可能的范围内将曲线改为直线。
２．关于来访者流线 →尽力减少复杂的副动线、打造简洁的主动线。
３．关于店铺布局 →减少店铺空间的隔断〃确保灵活分割。
地上修改草案
地下修改草案
・仅限于需要打造商业设施门面的部位采用曲线。商业设施的内侧〃沿北侧德阳路一 面和T字型相邻用地一侧以及住宅楼一侧都可采用直线。
・对于自中央广场延伸出来的主动线〃尽量使其简洁且长度适宜。通过对副动线进行整理〃 实现分区的完整。
・尽量减少副动线〃着力打造构成商业设施骨架的明确的主动线。同时〃沿主动线适 当设置从地下下沉广场到地上挑空空间和竖向动线。
・关于相对主动线进深较深的地方〃可设置副主力店铺来进行应对。 ・适当设置下沉广场作为前往地下的引导空间〃确保地上与地下主动线的连续性。
・关于办公楼下部的商业设施〃通过将办公楼的核心筒设在中央〃建筑各面都可作为 正面〃在外围设置主动线。 ・把被分割开的设施体量适度整合〃简化地上部分动线的同时〃为店铺分区赋予灵活 性。
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商业设施的改进方针
商业设施的改进方针 １层修改平面（方 案）
体量整合
都可采用直线
体量整合
引导人从地上前往地下 的下沉广场
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引导东侧人流的商业街 形状的动线
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商业设施的改进方针
商业设施的改进方针 ２层修改平面（方 案）
形成明确的主动线
在外围设计动线
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体量整合
主动线上的挑空
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商业设施的改进方针
商业设施的改进方针 ３层修改平面（方 案） 面向屋顶庭园的餐厅
1部可以4层共用
在外围设计动线
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主动线上的挑空
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商业设施的改进方针
商业设施的改进方针 地下1层修改平面（方 案） 形成明确的主动线
餐饮区等副主力店铺租借的设想
与正阳路地下商店街的接驳
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引导人从地上前往地下的下沉广场
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环境规划 Landscape Design
07
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景观方针
泉
风
‚The Oasis‛ 基地与新城中心相邻，位于绿色环绕的住宅区。发挥得 天独厚的区位优势，打造与青岛新城相匹配的绿意盎然的 商业中心。 商业中心的景观设计以
‚ The Oasis ‛ 为方针。
将自然环境元素充分融入开放空间中，将室外也打造成 为商业中心的重要组成部分。 自古以来， 的场所。
‚The Oasis‛
‚ Oasis ‛ 就是人群聚集，休憩与交流
青岛老城区内汇集了大海、河流、山丘、海角等丰富的 自然景观资源。 新城拥有丰富的地下水资源，同时面向胶州湾（内海）， 气候温和湿润。从丰富的水环境中获得灵感，将以 『 泉・风・丘・溪 』为主题的开放空间点缀在商业景观 之中。
泉：Spring 风：Wind 丘：Green Terrace 溪：Stream
‛ The Oasis ‛ 为高端度假式的自然景观优美的商 业中心。
丘
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溪 绿舟城市 ・绿・水・人・
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Landscape Image Plan
正阳路
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开放空间的展开
Wind & Human
Green
1．『蔵风得水』 中国风水讲求『藏风聚气，得水为上』。 在这里，我们将开放空间与建筑整体规划，竭力打造以绿 洲上的泉水为核心的魅力无穷的室外环境。 2．人流 将建筑比作山丘，伴随着风与水的流动，自然环境元素 一一展开，场景的变幻引导着人流。
Hill Water
Wind & Human
Oasis Spring
3．景观节点 将人流汇集处定位为可以轻松休闲的景观节点，在这里 打造『广场・水景・绿化』，提升开放空间的逗留魅力。
Hill
Water
Green
Hill Oasis Spring
Wind & Human
Hill
Oasis Spring
Green
Hill
Green
Hill
Hill Water
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开放空间内举办的各种活动
市 Bazaar
健康 Health
Oasis 在开放空间中加入商业功能 ■ 市场： Bazaar ■ 娱乐・文化・艺术： Amusement ■ 休息：Amenities ■ 健康：Health 可以展开以上4项活动的场所。
休息 Amenities
娱乐・文化 艺术 Amusement
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开放空间的性格构成
Resort side
Private
Public Green Open Space Passive
Closed
1．南北 南：将正阳路面定位为都市面，作为 商业中心的正面形象，在这里布 置广场型开放空间。 北：考虑到与住宅区相邻，在这里布 置绿化丰富的公园型开放空间。
2．东西 西：靠近市中心，定位为基地内的 「繁华中心」，力求打造尺度巨 大的建筑空间。
Walkable Amenities in Inter Space
东：考虑到住宅的布局，力求打造人 体尺度的建筑空间与步行空间。
Active
Open
Plaza Open Space Casual
正阳路
Formal
3．基地内部空间 打造优美的建筑间隔空间（Inter Space）。积极利用空间，点缀水 景・绿化・广场・小径等景观元素 （Walkable Amenities），增添 散步的乐趣。
Urban Side
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Walkable Amenities : Water features
千姿百态的水景 - 1
[ Sunken : Fountain,Cascade ]
[ Water Fall ]
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Walkable Amenities : Water features千姿百态的水景 - 2 [ Water way ]
[ Mist ]
[ Thin Basin ] Thin Basin + Mist : Holiday,Summer Plaza : Weekday,Winter
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Walkable Amenities : Water features千姿百态的水景 - 3 [ Basin ]
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[ Biotope ]
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Walkable Amenities : Water features千姿百态的水景 - 4 [ Bubble ]
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[ Pop-up
fountain]
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Walkable Amenities : Water features千姿百态的水景 - 5 [ Spring ]
[ Spring ]
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[ Spring ]
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Walkable Amenities : Green features
四季百花 - 1
1．灌木植被绿化 Green wave： 成为地面与屋顶融为一体的绿色 天然绒毯。 Flower wave： 是欣赏四季百花的花园。
Green wave
2．种植高大乔木 Spiral trees： 沿着螺旋形的景观轴线种植街道 树。 Forest： 绿叶、百花、红叶，色彩缤纷的 妆点着四季。。
Forest
Flower wave Spiral trees
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Walkable Amenities : Green features [ Green wave]
白三叶
[ Flower wave]
千头柏
龙柏
红瑞木
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四季百花 - 2
酸浆草
鸢尾
萱草
粉花绣线菊
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Walkable Amenities : Green features [ Spiral trees]
法桐
鵝掌楸（马褂木）
[ Forest]
水杉
五角枫
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四季百花 - 3
香樟
绦柳
唐黄櫨
栾树
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图纸 Drawings
08
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41.4 18.0
18.0
41.4
12.0 24.0 35.0
6.0
35.0
38.2
6.0
38.2
21.0
21.0
0.0
-6.0 35.0 35.0
24.0
35.0 35.0
6.0
12.0
28.0
-6.0 18.0 42.9 18.0
18.0
42.9 12.0
-6.0
总平面图
青岛水悦城项目
40M
Scale 1/1500
0M 5M
20M
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S=1:1500
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地下二层： 商业面积：19970m² 地下停车场面积：66300m² 停车台数：1300台
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地下二层平面图
40M
Scale 1/1500
0M 5M
20M
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S=1:1500
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地下一层： 商业面积：27580m² 地下停车场面积：33300m² 停车台数：650台
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地下一层平面图
40M
Scale 1/1500
0M 5M
20M
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S=1:1500
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一层平面图
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40M
Scale 1/1500
0M 5M
20M
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S=1:1500
绿舟城市 ・绿・水・人・
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二层平面图
青岛水悦城项目
40M
Scale 1/1500
0M 5M
20M
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S=1:1500
绿舟城市 ・绿・水・人・
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三层平面图
青岛水悦城项目
40M
Scale 1/1500
0M 5M
20M
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S=1:1500
绿舟城市 ・绿・水・人・
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标准层平面图
青岛水悦城项目
40M
Scale 1/1500
0M 5M
20M
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S=1:1500
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北立面
南立面 青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
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东立面
西立面 青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
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剖面图-1
剖面图-2 青岛水悦城项目 QING DAO CHENG YANG QU ZHENG YANG COMMERCIAL DISTRICT PROJECT
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剖面图-3
剖面图-4
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附件 Appendix
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技术经济指标
青岛水悦城项目技术经济指标 商业楼 办公楼 Ａ
层
高
楼
B
楼
C
楼
D
楼
E
楼
F
楼
SOHO楼
地下停车场 （含地下机房面积）
住宅楼
地下商业
占地面积
占地面积
占地面积
占地面积
占地面积
占地面积
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
层
高
占地面积
层
高
占地面积
层
高
计
占地面积
停车场面积
停车数量
m
m2
m2
CARS
12F
3.2
1400
1400
11F
3.2
2800
2800
10F
3.2
4900
4900
m
占地面积
合
m2
9F
3.9
1500
4.2
1000
3.2
4900
7400
8F
4.2
3630
4.2
1600
3.2
4900
10130
7F
4.2
3630
4.2
1600
3.2
4900
10130
6F
4.2
3630
4.2
1600
3.2
4900
10130
5F
4.2
3630
4.2
1600
3.2
4900
10130
4F
4.2
3630
4.2
1600
3.2
4900
10130
1050
6.0
140
4.2
1600
3.2
4900
22210
3F
6.0
5480
3820
3230
1990
2F
6.0
5480
5190
5060
3680
3020
1800
6.0
140
6.0
70
3.2
4900
29340
1F
6.0
8290
7230
8550
5170
3020
2100
6.0
140
6.0
70
3.2
4900
39470
B1FL
6.0
27580
6.0
140
6.0
70
6.0
4460
33300
650
65550
B2FL
4.0
19970
4.0
140
4.0
70
4.0
510
66300
1300
86990
99600
1950
310710
合 计
19250
16240
16840
10840
6040
4950
47550
20350
10880
58170
地上建筑面积 158170
地下建筑总面积 152540
74160
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用地面积：
101238 M2
总建筑面积： 其中 商业： 办公： SOHO： 住宅： 建筑密度： 建筑最高高度：
310710 74160 20350 10880 58170 38.98 42.9
M2 M2 M2 M2 M2 ％ M2
地上建筑面积： 地下建筑面积： 容积率： 绿化率： 停车数量：
158170 152540 1.56 22.05 1950
M2 M2 ％ 台
绿舟城市 ・绿・水・人・
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绿舟城市 ・绿・水・人・
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