UN MARCHÉ DU RETAIL « BIPOLAIRE »

Dimitri Collignon (JLL Luxembourg) et Muriel Sam (Immobel Luxembourg) dressent le bilan du marché immobilier commercial en 2021 et nous livrent les tendances de demain pour le secteur.

Après une année 2020 marquée par le choc de la crise sanitaire, 2021 devait être celui du rebond en termes de consommation des ménages au Grand-Duché. Qu’en est-il vraiment ? Après avoir connu une chute record de 6,9 % pour le Luxembourg en 2020, selon les estimations d’Oxford Economics, la consommation des ménages a enregistré un rebond de 5,3 %. « Si la consommation n’est pas encore revenue à son niveau d’avant-crise, cela devrait être le cas en 2022 », explique Dimitri Collignon, head of retail agency chez JLL Luxembourg, qui se montre tout de même prudent en raison du contexte inflationniste actuel. « Selon le Statec, nous sommes passés d’une inflation de 0,6% fin 2020 à 4,1% en décembre 2021 ! Symbole de cette inflation, des géants comme Ikea, Zara, H&M ou Primark ont annoncé des hausses de prix de 9 à 10% cette année. » Comparativement à l’indexation des salaires et à l’augmentation du coût de la vie, ces hausses de prix devraient avoir un impact important sur les chiffres d’affaires en 2022.

En 2021, JLL a enregistré pour 21.545 m² de prise en occupation au Luxembourg, soit un tout petit peu moins que l’année précédente (23.155 m²). « Les chaînes de supermarché comme Delhaize, Lidl et Colruyt ont enregistré à eux seuls 37% du volume. Cela illustre leur expansion au Grand-Duché. Nous pouvons également qualifier le marché du retail de ‘bipolaire’. En effet, le luxe demeure une valeur sûre, mais aussi le marché du low cost, comme en témoignent les transactions réalisées par Action, Lidl et Trafic, entre autres », ajoute Dimitri Collignon. La pandémie a accéléré la tendance du e-commerce et, selon Immobel, celle-ci devrait impacter le parc immobilier luxembourgeois. « Nous allons très probablement observer le renouvellement partiel ou une hybridation des magasins traditionnels avec de nouveaux espaces et plateformes logistiques type last mile. Proches de la ville et facilement accessibles, la localisation idéale de ces espaces sera semblable à celle des retail parks, situés en périphérie immédiate des centres urbains », explique Muriel Sam, head of development au sein d’Immobel Luxembourg. « Avec une conscientisation évidente de la consommation et l’accélération de la tendance écoresponsable, nous allons voir davantage de commerces proposant des circuits courts, des producteurs locaux, des produits sains, sans emballage, en lien avec une forme de shopping plaisir qui donne du sens. »

L’activité dans le centre de la capitale a connu un beau rebond et une vingtaine de nouvelles transactions ont été signées en 2021. Dans le quartier de la Gare, si la disponibilité des surfaces commerciales reste élevée, la situation tend tout de même à s’améliorer avec l’ouverture de quelques nouveaux points de vente en 2021.

Pour Muriel Sam et Immobel Luxembourg, la tendance du shopping plaisir dans les centresvilles ne devrait pas disparaître. « Il représente le besoin fondamentalement humain d’avoir une activité sociale. Toutefois, cela évoluera très certainement vers plus de plaisir que de shopping. Finalement, l’expérience devient plus importante que le produit que l’on achète », explique la head of development.

En termes de valeurs locatives, le loyer « prime » (la valeur moyenne haute) dans les axes du centre de la capitale est passé de 150 €/m²/mois en 2020 à 140 € en 2021. En revanche, les loyers « primes » sont restés stables pour les centres commerciaux (110 €/m²/mois).

Auteur A. B.