CONSEIL DE L'AVOCATE

Chantal MEZEN Avocat à la cour Immeuble Rocade -Entrée A- 3ème étage 97200 Fort-de-France

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LA VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT (VEFA)

La majorité des logements neufs (appartements ou maisons) sont vendus alors même qu’ils ne sont pas construits ou que la construction n’est pas achevée. On parle alors d’achat sur plan ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

En outre, en raison de l’exigence du format et des contraintes dactylographiques, des subtilités juridiques n’y ont pas été exposées. Ce contrat garantit l’achèvement du programme dans lequel l’acheteur s’est engagé à acquérir un logement neuf. Selon l'article 1601-3 du Code civil : « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage1 jusqu'à la réception des travaux. ». En effet, le jour de la vente, l’acheteur devient propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Cette opération est réglementée par la loi, afin de protéger l’acheteur qui s’engage alors même que le bien reste à construire.

I – L’INTERÊT DE LA VEFA

La VEFA est très souvent le choix d’une vie, un projet qui a fait l’objet d’une réflexion profonde. Le fait d’acheter sur plan vous permet de planifier un logement qui vous ressemble en personnalisant le style de l’habitation : mettre en plan un dressing ou aménager votre cuisine à votre guise. En dehors du fait que le promoteur reste le maître d’ouvrage pendant toute la durée de sa réalisation, la VEFA a de nombreux autres avantages tels que les frais de notaires réduits, les aides financières aux primo-accédants, les aides pour travaux aux normes énergétiques, la sérénité apportée par les garanties constructeur. Aussi tout acheteur dispose d’un délai de réflexion supplémentaire depuis 2014 grâce à la loi Hamon, à la signature d’un contrat de réservation. Cette loi offre aussi la possibilité de changer d’assurance-crédit-immobilier, via la délégation d’assurance. Néanmoins, la VEFA ne présente malheureusement pas que des avantages. La durée de chantier est parfois longue, ce qui va générer des frais financiers intercalaires, en plus des surprises au moment de l’entrée dans les lieux, comme les malfaçons.

II – LES GARANTIES ET RECOURS

La livraison de l’ouvrage consiste généralement en la remise des clés à l’acquéreur 28

et doit être différenciée de la réception des travaux qui s’est effectuée entre le vendeur et les différents entrepreneurs. Il est essentiel d’effectuer ce jour-là une visite minutieuse du bien et de consigner par écrit les finitions restant à effectuer et les différents défauts de conformité (carrelage mal posé, prises manquantes…), sources de conflits. En plus des garanties, biennale, décennale et de parfait achèvement attachées aux constructions d’ouvrage, la loi oblige le promoteur à fournir à l’acquéreur une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas d’inachèvement des travaux qui prend le forme d’un cautionnement donné par un organisme financier. Par ailleurs en cas de non-conformité du bien, l’acquéreur peut consigner le solde du prix de vente (5%) en le versant sur un compte spécial à la Caisse des dépôts ou chez le notaire rédacteur de l’acte jusqu’à ce que toutes les modifications soient réalisées. Enfin, si le vendeur ne réalise pas les réparations, l’acquéreur dispose du droit de saisir la justice afin d’obtenir des dommages et intérêts, ainsi qu’une diminution du prix, voire même l’annulation de la VEFA si les malfaçons sont importantes.