La nulité de la vente immobilière

Chantal SAINT-CYR Avocat à la Cour

SAINT-CYR AVOCATS SELARLU

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LA NULLITÉ DE LA VENTE IMMOBILIERE

La vente d’un bien immobilier peut être annulée en raison de vices du consentement ou de la capacité à contracter.

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Il pèse sur le vendeur un devoir général d'information, d'ordre public. Le manquement à cette obligation peut entraîner la nullité du contrat s'il a provoqué un vice du consentement (C. civ., art. 1112-1). Si la vente est annulée c’està-dire « comme si » la vente n’avait jamais eu lieu.

1. Les vices du consentement

- L’erreur : En général, il s’agit de l’erreur portant sur une qualité substantielle de la chose vendue : celle-ci doit être d’une importance telle que, sans elle, la partie qui l’a commise n’aurait pas contracté. La charge de la preuve pèse sur l’acquéreur. Ex de nullité: la contenance de l’immeuble, la constructibilité d'un terrain, la conformité de l'immeuble vendu aux règles d'urbanisme et au règlement de copropriété, compte tenu de la non-conformité des installations sanitaires et de l'exiguïté des locaux … - Le dol : Le dol suppose des manœuvres, des mensonges, le silence ou réticence dolosive du vendeur qui dissimule un élément qui, s’il avait connu, aurait empêché la vente. Ex : vente d'un immeuble dans laquelle le vendeur avait dissimulé à l'acquéreur l'arrêté d'interdiction d'habiter, la commune qui fait l'acquisition de terrains en dissimulant au vendeur le déclenchement de la révision du PLU, le vendeur qui dissimule à l'acquéreur l'existence d'un projet de nature à priver d'ensoleillement l'immeuble vendu ou qui ne lui révèle pas le fait que l'eau du puits de la maison vendue n'est pas potable ou d’un arrêté d'interdiction d'habiter la présence de capricornes dans la maison vendue, ou du niveau des nuisances sonores provenant du bar dans l'appartement ,ou du fait que l’immeuble avait été inondé au minimum à 2 reprises, la présence d’amiante ou de termites

Le délai de prescription de l’action en nullité est de 5 ans, à compter du jour où l’erreur a été découverte, (C. civ., art. 1144 et 2224).

2. La capacité et le pouvoir de vendre un bien immobilier

Il faut être capable de contracter (ce n’est pas le cas des mineurs et des incapables majeurs) La vente suppose en cas de cogestion des époux, qu’elle soit passée conjointement. La vente d’un bien commun conclue sans l'accord du conjoint est nulle (a. 1427 du C. civ). C’est une nullité relative, qui ne peut être dénoncée que par le conjoint. La vente du logement familial relève de la cogestion (a. 215, alinéa 3, du C.civ).

Le délai d'exercice de l'action en nullité est d'1 an à partir du jour où l'époux dont les pouvoirs ont été méconnus a pris connaissance de l'acte et il ne peut dépasser 1 an après la dissolution du régime matrimonial.

3. La vente par le promettant à un tiers à la promesse de vente

En matière de promesse de vente immobilière, le promettant s’engage à maintenir son offre pendant toute la durée du contrat au profit du bénéficiaire. Ce manquement peut être sanctionné par la clause pénale ou l’octroi de dommages et intérêts sur le terrain de la responsabilité contractuelle avant la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse, la vente passée avec un tiers qui connaissait l’existence de la promesse est nulle (a. 1124, al. 3, a. 1200, al. 1er, a. 1240 C. civ.,) ; après la levée de l’option, la vente est formée. Si le promettant a vendu à un tiers, la nullité de la vente est possible, à condition que le bénéficiaire démontre que le tiers connaissait son existence (a. 1200, al. 1er, 1240 C.Civ). Si le tiers est de bonne foi, le conflit se règle par la date des actes s'ils ne sont pas publiés ou par celle de la publication s'ils le sont (a. 1198, al. 2 C. civ.,).