.1 CONSEIL DE L'AVOCATE
LE MANDAT DE PROMOTION IMMOBILIERE
Chantal MEZEN Avocat à la cour
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Le contrat de promotion immobilière est défini à l’article 1831-1 du Code civil, repris à l’article L221-1 du Code de la construction et de l’habitation. « Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite "promoteur immobilier" s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. ».
Cette présentation juridique synthétique qui s’adresse à un public non initié demeure non exhaustive ou partielle. En outre, en raison de l’exigence du format et des contraintes dactylographiques, des subtilités juridiques n’y ont pas été exposées.
I – LA NOTION DE CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE
Le promoteur immobilier agit en vertu d’un mandat conclu à titre onéreux pour le maître d’ouvrage. Il va alors accomplir tous les actes nécessaires à la réalisation d’un programme de construction, incluant ainsi les opérations juridiques, administratives et financières. Le contrat de promotion immobilière implique donc plus d’obligation qu’un simple contrat de construction dans la mesure où le promoteur va aussi devoir supporter les fonctions incombant en principe au maître d’ouvrage. D’ailleurs, il est tenu à une obligation de résultat, ce qui lui impose de respecter ses objectifs de délais, de prix et de qualité prévus au contrat. Plus précisément, et tel que défini par la fédération des promoteurs immobiliers, le promoteur immobilier est celui qui « en prenant l’initiative d’un programme immobilier, et en assumant les risques financiers, administratifs et commerciaux de ce projet, rassemble de nombreux acteurs pour concevoir, réaliser et livrer un programme immobilier : depuis le bornage du terrain par le géomètre-expert jusqu’au service après-vente, en passant par les banques, les notaires, les bureaux d’études, les entreprises, mais aussi des designers ou des artistes ». Cette description rejoint aisément la définition doctrinale du promoteur comme « l’agent économique qui réalise un ou plusieurs immeubles neufs afin d’en faire acquérir la propriété à une ou plusieurs personnes ». Le promoteur immobilier propose
donc ses services au maître d’ouvrage qui souhaite réaliser un programme immobilier et s’engage à recourir à des tiers pour édifier un immeuble au nom et pour le compte du maître d’ouvrage. Les actes du promoteur engagent le maître d’ouvrage, mais seulement au titre du mandat spécial qui a été conclu entre eux. Le maître d’ouvrage sera donc tenu d’exécuter tous les engagements qui ont été contractés en son nom par le promoteur. La qualification de « mandat d’intérêt commun » par le législateur a pour conséquence l’impossibilité pour le maître d’ouvrage de révoquer le promoteur sans motif. À défaut de justification, la révocation du promoteur lui ouvre droit à une indemnisation. Cette qualification a aussi eu pour but de souligner le caractère hybride de la mission du promoteur, le contrat comportant aussi bien des éléments de mandat que de louage d’ouvrage.
II – LES EFFETS DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE En principe, le promoteur doit agir en respect des missions délimitées par son mandat. À ce titre, on considère que le maître d’ouvrage investit le promoteur d’un mandat général et que pour les actes sortant de ce champ le promoteur doit obtenir un mandat spécial. S’il outrepasse ses missions et passe des actes non conformes au mandat, le promoteur peut être considéré comme locateur d’ouvrage et ainsi engager sa propre responsabilité pour les actes conclus en dépassement du
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mandat, le maître d’ouvrage étant alors déchargé de toute responsabilité. Un autre cas emportant la qualification de louage d’ouvrage est celui dans lequel le promoteur joue aussi le rôle de constructeur, c’est-à-dire réalise lui-même une partie du programme de construction. Pour toutes les constructions d’immeubles à usage d’habitation, ou à usage mixte (professionnel et habitation), le législateur a prévu un régime spécial, ce pourquoi on parle de secteur protégé du logement. Ainsi, des règles spécifiques s’appliquent (articles L222-1 et suivant du Code de la construction et de l’habitation) en plus des dispositions générales. Ces règles sont d’ordre public, ce qui signifie qu’on ne peut y déroger. Le promoteur doit donc se charger de toutes les opérations : • juridiques : négocier et signer les différents contrats avec les entreprises ; • administratives : préparer l’opération de construction dans son entier (par exemple, faire la demande de permis de construire, faire assurer l’ouvrage…) ; • financières : le promoteur peut, lorsque cela est expressément prévu dans le contrat, avoir pour mission de rechercher des financements pour le compte du maître d’ouvrage. À titre d’exemple, le promoteur peut ainsi conclure des contrats, recevoir les travaux (à la place du maître d’ouvrage) ou encore procéder à tous les actes qu’exige la réalisation du programme de construction (articles 1831-2 du Code civil et L221-2 du Code de la construction et de l’habitation).
