Desembre 2016
3 El control de lloguers i la incidència sobre el mercat de l’habitatge 5 Modificacions de la Llei 24/2015 sobre emergència en l’àmbit de l’habitatge 7 En el codi civil català la vídua o vidu té certs drets però no la llegítima 8 Qui paga l’IBI en una compravenda? 8 Fer obres en muntants i baixants obre la porta a rebaixar el cost de l’assegurança 9 El preu mitjà del metre quadrat d’habitatge adquirit a Barcelona el segon trimestre de 2016 és de 3.208 euros 10 El lloguer d’habitatge puja el 8% a Barcelona, fins a 767 euros al mes. A Lleida puja el 2,3% fins a 385 euros al mes 14 El lloguer de l’habitatge en el món 16 La rendibilitat del lloguer d’habitage a Barcelona 18 Avantatges fiscals en l’IVA i en l’IRPF aplicables en les obres en béns immobles 19 Rehabilitar per corregir i revaloritzar. Entrevista al responsable de la nova oficina tècnica de la Cambra 20 Visita a cases i edificis singulars: llum i color són protagonistes al recinte modernista de Sant Pau
Editorial
Alternatives al control dels lloguers
E
l control dels lloguers com a mesura de política econòmica ha estat utilitzat a nombrosos paï sos europeus després de la Segona Guer ra Mundial, no tan sols amb objectius propis de la política d’habitatge, sinó i sobretot per a la consecució d’objec tius més generals com la millor distribució de la renda, l’esta bilitat dels preus i la millora del consum privat d’altres béns. Encara que la instrumentalit zació concreta dels sistemes de control dels lloguers ha va riat d’un país a l’altre, els seus efectes han estat similars: reducció de l’oferta d’habitatge per llogar, absència d’obres de conservació i millora, ineficiència en la distribució de la renda i reducció de la mobilitat de les famílies en el mercat residencial i de treball. Per aquests motius, la disconformitat en el control de lloguers com a mesura de política d’habitatge no ve motivada per l’objectiu, sinó per les seves conseqüències. Els seus efectes negatius varen portar la majo ria de països, als anys seixanta, a eliminar gradualment els controls sobre els lloguers i a deixar funcionar els mercats, alhora que s’establien tant mesures de subsidiació per a les famílies els ingressos de les quals no els permetien pagar una renda de mercat com d’incentius per a la construcció d’habi tatge nou de lloguer moderat, públic i privat. Aquestes alternatives a la interven ció pública s’han demostrat eficaces per atendre les necessitats d’allotjament de les famílies amb ingressos baixos i/o en situacions de precarietat.
Il·lustració: Cadafalch
Sumari
A casa nostra, el control dels lloguers va ser més estricte i va durar més que als països europeus, la qual cosa va com portar una autèntica congelació de preus, contractes indefinits i subrogacions fins a dues generacions. No va ser fins a 1985 que va començar un procés de liberalit zació que va culminar amb la Llei d’Arren daments Urbans de 1994. Si bé el mer cat de lloguer s’ha anat normalitzant, les conseqüències del control del lloguer han estat la reducció del parc d’habitatges de lloguer a la ciutat de Barcelona de les 300.000 unitats de 1960 a les 200.000 de 2011, una majoria aclaparadora de l’habi tatge en propietat i un parc de lloguer vell i mal mantingut. 1
Tot un univers
de serveis
Estudis econòmics i socials
El control del lloguers i la incidència sobre el mercat de l’habitatge
L
’abril de 2014, la Comissió Europea va publicar el número 515 d’Economic Papers titulat “La regulació del Mercat de Lloguer a la Unió Europea". El treball, redactat per l’equip de la Direcció General per a Assumptes Econòmics i Finan cers, no és una posició oficial de la Comissió Europea, però recull els treballs tècnics per valorar l’impacte de la regulació, els seus efectes en els mercats i en els preus dels habitatges. L’estudi té una gran rellevància per a aquells que com la Cambra de la Propietat Urbana es tem interessats en un funcionament eficient
dels mercats de l’habitatge, en arrendament i en propietat. Els autors arriben a la conclusió que el control del lloguer (fixació de la renda contractual i dels increments) té conseqüències negatives en els mercats de l’habitatge. En canvi, una regulació encertada de les relacions entre arrendadors i arrendataris (durada dels contractes, motius per al cessa ment de l’arrendament, requeriments formals, etc.) contribueix a desenvolupar un mercat privat de lloguer que actua atenuant els factors de volatilitat dels mercats de l’habitatge.
Un estudi de la UE adverteix sobre les conseqüències negatives del control dels lloguers
Principals conclusions i recomanacions de l’estudi de la Comissió Europea En el darrer capítol de l’estudi es resumeixen les conclusions i recomanacions, un extracte del qual reproduïm a continuació:
La Cambra és Confiança, Eficàcia i Seguretat Des de l’experiència de més de 100 anys al servei del propietari, a la Cambra trobarà: • Els serveis jurídics, fiscals i tècnics més complets del mercat en matèria immobiliària • Experiència i seguretat legal • Tracte personalitzat • Estalvi de temps i diners • Bonificacions econòmiques per als associats a la Cambra
Comunitats de propietaris Administració de lloguers Agència immobiliària Assessorament Fiscal i Tributari Serveis Tècnics per a l’Edificació Assessoria Jurídica Assegurances de lloguer i de la llar Gestoria Normativa i notícies del sector Dipòsit de fiances
Tot un univers de serveis en el món de la propietat urbana Sol·liciti informació més detallada sobre el que podem fer junts
www.cpubcn.com Via Laietana, 22 - 08003 Barcelona (932 954 900) Can Bruixa, 4, baixos - 08028 Barcelona (934 111 899) Av. Madrid, 20, baixos - 25002 Lleida (973 270 488) E-mail: info@cpubcn.com
La regulació del mercat de lloguer té àmplies conseqüències per a la dinàmica dels mercats d’habitatges i les finances de les famílies. “Un mercat de lloguer, ben desenvolupat i efi cient, capaç de constituir una alternativa viable a la propietat com a sistema de tinença, juga un paper equilibrador moderant les pres sions a l’alça dels preus i suavitzant les dinàmiques cícliques dels mercats d’habitat ge. Aquest és especialment el cas quan és una plataforma d’accés a l’habitatge per als joves i les famílies amb ingressos baixos, en què proveeix una alternativa viable, o un primer graó, a l’accés a l’habitatge en propietat”. El control dels lloguers té un impacte desestabilitzador significatiu en el conjunt del mercat de l’habitatge, ja que incrementa la volatilitat dels preus de les cases quan s’enfronten a canvis en els factors fonamentals (canvis en població, renda familiar, tipus d’interès...). “Per això quan s’estableixen controls en els preus dels lloguers i en els seus increments, els responsables polítics haurien de tenir en comp te les seves més àmplies implicacions en l’estabilitat dels mercats de l’habitatge i con siderar-los en el context dels incentius exis3
Legislació
Modificacions de la Llei sobre emergència en l’àmbit de l’habitatge El nou text en tràmit parlamentari de la legislació autonòmica sobre emergència en l’àmbit de l’habitatge introdueix modificacions respecte a l'aprovat el juliol del 2015. Recapitular el procés i destacar-ne els elements principals ajuda a centrarnos sobre el contingut i l’estat actual.
Una encertada regulació de l’arrendament contribueix a atenuar la volatilitat del mercat de l’habitatge
L
a Llei 24/2015, del 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica assenyalava en l’exposició de motius que Cata lunya és una de les comunitats amb més casos d’emergència social en l’àmbit de l’habitatge, tant pel que fa a la pèrdua de l’habitatge original com a la pobresa energètica. Va ésser aprova da per unanimitat de tots els grups polítics amb presència al Parlament. La Llei, que va entrar en vigor el 6 d’agost de 2015, regula quatre mesures diferents, to tes relacionades amb la manca de recursos per a l’habitatge. tents per a l’adquisició d’habitatges com els incentius fiscals i altres mesures amb efec tes macroeconòmics com la regulació hipotecària”.
Un sistema judicial eficient és imprescindible per assolir tot el potencial del mercat de lloguer
4
Un sistema judicial eficient és imprescindible per assolir tot el potencial dels mercats de lloguer. La qualitat del sistema judicial es considera essencial per al funcionament dels mercats de lloguer.
Els inconvenients dels controls del lloguer en termes d’inesperades conseqüències per a l’estabilitat dels mercats de l’habitatge i d’efectes negatius en la mobilitat laboral advertirien contra el seu ús per a objectius redistributius. “Les preocupacions socials com la provisió d’habitatge assequible per a joves i famílies amb baixos nivells d’ingressos i les situaci ons de privació d’habitatge requereixen políti ques més específiques, que ampliïn les polítiques socials i no afectin l’eficiència dels mercats de lloguer.
Fins fa ben poc, els estats membres de la Unió han afavorit més fortament l’accés a l’habitatge en propietat i han subestimat el paper del mercat de lloguer en la reducció de la pressió sobre els preus de l’habitatge. “La progressiva reducció del mercat de llo guer a la Unió Europea es deu als incentius que afavoreixen l’accés a l’habitatge en propietat, que distorsionen la inversió residencial i incrementen els riscos macrofinan cers.”
Els aspectes qualitatius de la negociació del contracte de lloguer no tenen un impacte directe en la dinàmica dels mercats d’habitatge. “Forçar el balanç correcte entre els incentius de l’arrendador i arrendatari —per exemple, millorant la durada de l’arrendament i evitant la segmentació del mercat entre arrendataris existents i nous, tot assegu rant els drets de propietat de l’arrendador— poden reduir les ineficiències del mercat de lloguer i corregir les mancances dels mercats sense contribuir a desequilibrar el mercat de l’habitatge”.
El treball de l’equip d’Assumptes Econòmics i Financers de la Comissió Europea conclou que “el control del preu dels lloguers tendeix a tenir efectes adversos sobre la dinàmica dels mercats de l’habitatge, ja que incrementa la volatilitat dels preus dels habitatges quan s’enfronten a canvis en els factors fonamentals (canvis en la població, en la renda familiar, en la inversió residencial i en els tipus d’interès). En canvi, els aspectes qualitatius de la regulació que afecten la relació llogater-propietari no tenen un impacte sobre la dinàmica dels preus dels habitatges”.
1. Mesures contra el sobreendeutament re
lacionat amb la manca de recursos per a l’habi tatge, establint un mecanisme de segona opor tunitat per tal que les persones amb deutes contrets pel pagament de l’habitatge poguessin començar de nou i no es veguessin abocades a l’economia submergida.
2. Mesures per aturar els desnonaments per
mitjà d’un lloguer social obligatori que havia de ser ofert pels grans tenidors d’habitatge. Tenien la condició de grans tenidors les entitats financeres i les seves filials, inclosa la SAREB, i empreses titulars de més de 1.250 m2 habitables. L’habitatge ofert havia de ser preferentment l’afectat, el lloguer havia de tenir una durada de tres anys i la renda no podia su perar entre el 10 i el 18% dels ingressos famili ars. En el cas de persones físiques arrendado res l’Administració havia de facilitar ajuts per al pagament del lloguer.
3. Mesures per evitar la pobresa energètica.
Les empreses subministradores no podran fer talls d’aigua, llum o gas a llars vulnerables. La Llei emplaçava les administracions públiques a signar convenis amb les empreses perquè as sumissin la despesa de les factures impagades.
4.
Mesures per garantir la funció social de la propietat. S’establia la cessió obligatòria de pisos buits en mans de les entitats fi nanceres i grans empreses a l’Administració
durant un període de 3 anys per tal d’augmen tar el parc de lloguer social. Per últim, la Llei introduïa modificacions a la Llei del dret a l’habitatge per tal d’incorporar sancions per incompliment. De fet, la Llei 24/2015, feia recaure la garantia del dret a l’habitatge no només sobre les administracions públiques sinó també sobre els privats, les entitats financeres i les empreses titulars de més de 1.250 m2 habitables d’habitatge, i els obligava a un lloguer social per un mínim de tres anys i amb una renda que, en molts casos, no cobreix l’IBI i les despeses de funcionament de l’immoble. Això sí, la Llei exceptuava d’aquesta obligació els operadors públics: Institut Català del Sòl, ajuntaments, societats municipals ... Sis mesos després de la seva entrada en vi gor, l’Administració de l’Estat va presentar recurs d’inconstitucionalitat i va demanar la suspen sió de gran part de les propostes en matèria d’ha bitatge, si bé la part relativa a la pobresa energè tica es mantenia. La decisió es basava en dos motius: d’una banda, la regulació d’elements de la legislació processal, civil i concursal és competència del govern central, i de l’altra, la vulneració del dret de propietat. En aquesta situació el govern de la Genera litat va comprometre's davant les forces soci als a redactar una nova norma que recuperés l’esperit de la 24/2015. El nou text va entrar al Parlament el passat mes d’octubre i es troba avui en tràmit ordinari. El nou text, jurídicament més ben construït, manté sense grans modificacions les me sures abans proposades, si bé l’obligació d’un lloguer social obligatori en els casos de desnonament de persones en risc d’exclusió social es limita a les entitats finance res, i s’exclouen les persones jurídiques titulars de més de 1.250 m2 d’habitatges, amb la qual cosa intenta donar resposta a les crítiques que la mesura va tenir en considerar que anava més enllà de la concepció constitucional de la funció social de la propietat d’un habitatge.
El nou text en tràmit exclou de l’obligació d’un lloguer social als titulars de més de 1.250 m2 habitables
La Llei va ser recorreguda per vulneració del dret a la propietat i per envair competències del govern central
5
Comunitat de propietaris
El cotxe elèctric ha entrat al Llibre V del Codi civil de Catalunya, relatiu al Règim de Propietat Horitzontal. Les modificacions introduïdes en aquest text estableixen que els propietaris de vehicles elèctrics puguin tramitar i procedir en el termini d’un mes a la instal·lació d’endolls d’electricitat d’ús privatiu en una plaça d’aparcament en una comunitat de propietaris. L’Institut Català d’Energia (Icaen) facilita informació i assessorament sobre aquesta normativa, i des de la seva pàgina web es pot descarregar el model de document de comunicació i sol·licitud d’instal·lació a la comunitat de propietaris.
La Generalitat amplia a 58 milions d’euros els ajuts al lloguer per al 2016 El Departament de Governació, Administracions Públiques i Habitatge de la Generalitat de Catalunya ha ampliat fins a 58 milions d’euros els ajuts destinats al lloguer d’habitatge previstos per al 2016. Amb aquest increment preveu donar resposta a les 39.839 sol·licituds tramitades per l’Agència de l’Habitatge a Catalunya, que suposen un augment del 60% en relació al 2015. Enguany el nombre de sol·licituds tramitades de la ciutat de Barcelona ha estat de 4.199, un 50% més que el 2015. Els ajuts al lloguer van destinats a persones titulars d’un contracte d’arrendament amb un nivell d’ingressos familiars per sota els mínims establerts per l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya. Per accedir als ajuts el lloguer contractat a la ciutat de Barcelona pels sol·licitants no pot superar els 600 euros mensuals de renda contrac tual. A Tarragona i Girona el màxim establert és de 450 euros mensuals, a Lleida és de 400 euros, i a les Terres de l’Ebre, 350 euros mensuals.
Stratos Paradias és reelegit president de la UIPI i Agustí Pujol és nomenat vicepresident de l’entitat
La identitat digital de les comunitats de propietaris és, des del passat 2 d’octubre, imprescindible per realitzar qualsevol tràmit amb l’Administració Pública. L’entrada en vigor de la Llei 39/2015, del procediment administratiu comú, obliga les comunitats a utilitzar el seu certificat digital, ja que desapareix la possibilitat de comunicar-se amb l’Administració pel tradicional mètode de taulell i registre. De fet, les comunitats ja es van veure obligades a estrenar-se en el tema de certificats digitals fa un parell d’anys per a la presentació dels tributs dels models 347 i 184, corresponents a les declaracions informatives anuals d’operacions amb terceres persones i d’entitats en règim d’atribució de rendes. Per a més informació contacteu amb al Servei d’Administració de Finques de la Cambra al telèfon 93 295 49 01 o per correu electrònic a l’adreça finques@cpubcn.com 6
En les darreres eleccions en la Unió Internacional de la Propietat Urbana (UIPI) ha estat reelegit com a president de l’entitat l’advocat de la Cort Suprema d’Atenes Stratos Paradias. Així mateix ha estat elegit en el càrrec de vicepresident l’arquitecte tar ragoní Agustí Pujol, president del Consell General de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya. La UIPI, fundada l’any 1923 per a la defensa dels drets dels propietaris immobiliaris a Europa, agrupa actualment entitats i associacions de més de 25 països. Des de la seva seu a Brussel·les dóna veu als intereressos dels propietaris immobiliaris a l’hora de desenvolupar normativa legal, fiscal, tècnica i energètica davant dels organismes de la Unió Europea.
Habitat 3 gestiona 250 habitatges de propietaris particulars per a lloguer social La gestora de pisos Fundació Habitat 3, impulsada per la Taula del Sector de Catalunya, ha aconseguit allotjar 722 persones en risc d’exclusió social als 250 habitatges que han estat cedits per part de propietaris particulars a la ciutat de Barcelona. Aquesta fundació garanteix als propietaris el cobrament de la renda durant la vigència del contracte, i es compromet, un cop finalitzat aquest període a fer devolució de l’habitatge en bon estat. També ofereix al propietari, en cas de ser necessàries, obres d’adequació de l’habitatge, l’opció de finançar les obres d’adequació i subvenció del 20% del cost total. Els béns immobles que requereixen obres estructurals queden exclosos del programa. Per a més informació contacteu amb Habitat 3 al telèfon 93 539 3999, Rocafort, 241-243, o la pàgina web habitat3.cat
Legislació
En el codi civil català la vídua o vidu té certs drets però no la llegítima
F
a unes setmanes, en una sala d’espera, dues senyores d’avançada edat em van sorprendre quan, tot fullejant les revistes de premsa rosa, van començar a debatre sobre els drets successoris de la parella de cert personat ge nacional de la premsa del cor. Com a oient involuntària de la conversa vaig sentir curiositat quan una de les interlocutores va parlar del terç de millora i del terç de lliure disposició en relació als drets que la vídua podria exigir legalment en cas de ser exclosa o rebre una atribució insufi cient en el testament del seu cònjuge. La senyora coneixia l’existència d’aquestes fi gures, no la seva concepció jurídica real, però em va semblar imprudent interrompre la con versa. Ara bé, em va motivar mentalment a co mençar a escriure aquest article amb el propòsit d’informar les persones que, com la meva com panya de sala d’espera, puguin estar interes sades a conèixer els drets successoris del vidu exclòs o amb atribucions insuficients. El veïnatge civil determina la successió La primera dada a tenir en consideració a l’ho ra de determinar aquests drets és el veïnatge civil del causant o finat en el moment de la seva mort. Aquesta determinació no és caprit xosa en tant que aquest veïnatge determinarà quina legislació s’haurà d’aplicar a la successió i, en conseqüència, els drets successoris del cònjuge vidu. En aquest sentit s’ha de tenir en consideració que dintre de l’estat espanyol hi ha comunitats autònomes que tenen legislació successòria pròpia, com és el cas de Catalu nya, el País Basc, Balears o Aragó, per exem ple. En la resta s’aplicarà el codi civil estatal. Si la persona ha residit 10 o més anys a Ca talunya, per exemple, tindrà veïnatge civil cata là. Si el termini de residència ha estat inferior a 10 anys però superior a 2 anys, hauríem de comprovar si el causant va realitzar o no manifestació d’adquisició de veïnatge civil. Un cop resolt el veïnatge veiem les princi pals diferències entre aquests codis. En el dret successori estatal el cònjuge vidu és legitimari, és a dir, malgrat que el cònjuge premort no li hagi atribuït cap dret testamentàriament o l’atribució resulti insuficient podrà reclamar la llegítima. Ara bé, els drets legitimaris que el codi civil estatal reserva al vidu o vídua no són drets en plena propietat sinó en usdefruit amb un con tingut i una extensió que variaran depenent de
les persones amb qui concorri a la successió. El dret estatal divideix l’herència en tres ter ços: el terç de llegítima estricta, el de millora i el de lliure disposició; aquest darrer, com el seu propi nom indica, pot ser objecte de disposició de forma absolutament lliure pel causant. Així, si el cònjuge vidu concorre a la succes sió amb fills i descendents del causant, el dret d’usdefruit del cònjuge recaurà sobre l’anome nat terç de millora. En defecte de descendents, però concorrent amb ascendents, el dret d’us defruit serà de la meitat de l’herència, i, final ment, en defecte de descendents i ascendents, serà el dret d’usdefruit de dos terços de l’he rència. A Catalunya, en canvi, el cònjuge vidu no és legitimari, i els drets del vidu o vídua són molt més limitats que en el dret estatal. El codi civil català reserva al cònjuge vidu l’anome nat any de plor o de viduïtat, regulat al llibre de família. Aquest dret li permet ús de l’habitatge familiar i ser alimentat a càrrec del patrimoni del cònjuge premort, però únicament de for ma temporal: durant l’any següent a la mort del causant. El codi civil català també regula la quarta vidual, que permet al cònjuge vidu que, amb els seus béns propis juntament amb tots aquells que li puguin haver atribuït a la liquidació del règim econòmic matrimonial i a l’herència del cònjuge premort, no tingui recursos suficients per atendre les seves necessitats, reclamar fins a una quarta part com a màxim de l’actiu hereditari líquid del causant seguint les regles de càlcul legalment preestablertes. És de fet un dret que depèn de les circumstàncies del còn juge creditor i, per tant, en molts casos la seva reclamació no procedeix. Tot reflexionant sobre els escassos drets que tenen reservats a Catalunya els cònjuges vidus, i la confusió que pot crear l’existència de dife rents règims successoris, sóc conscient que al gunes persones poden originar o patir, per des coneixement, situacions no desitjades. A la sala d’espera les senyores van interrom pre la conversa quan els va tocar el seu torn. Jo ja tenia el guió del meu article fet i la deter minació d’informar i aconsellar un cop més en la importància d’un assessorament legal que garanteixi el destí mortis causa del nostre patri moni i la situació en la qual quedaran els nostres éssers estimats en aquells moments en què per les lleis de la natura ja no puguem intervenir.
Mar Escutia Lletrada del Servei Jurídic de la Cambra
A Catalunya el vidu o vídua exclòs del testament té dret a l’ús de l’habitatge durant un any
En el dret successori estatal el cònjuge supervivent és legitimari
7
Jurisprudència
Qui paga l’IBI en una compravenda? La sentència del Tribunal Suprem de 15 de juny de 2016 ha declarat com a doctrina jurisprudencial que en el supòsit de compravenda d’immobles el venedor pot repercutir sobre el comprador el cost del l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) en la proporció del temps en què cadascuna de les parts han tingut la titularitat dominical. Aquesta sentència dóna resposta definitiva a la doctrina contradictòria de les sentències de diferents audiències provincials en relació a l’aplicació de l’article 63.2 de la Llei d’Hisendes locals, segons la qual el pagament de l’IBI anual correspon al propietari en la data de cobrament de l’impost, que coincideix de fet amb el primer dia natural de l’any. Així doncs, el Tribunal Suprem resol que si bé l’abonament de l’impost correspon al propietari en la data del cobrament, aquest podrà repercutir la part proporcional al temps de tinença sense necessitat de pacte previ.
Estadística d’habitatge
Fer obres a muntants i baixants obre la porta a rebaixar el cost de l’assegurança En les pòlisses d’assegurances de comunitats i d’edificis en propietat vertical on es presen ten amb més freqüència sinistres és en la cobertura de danys per aigua. "És per això que, en fun ció de l’estat de les canonades d’aigua en l’edifici, poden variar molt el preu de la pòlissa i també les condicions de contractació, per exemple, en l’aplicació de franquícies que la companyia de duirà en cas de sinistre", explica Roger Filella, director de la corre doria d’assegurances Cambrassegur. Per aquest motiu des de Cam brassegur s’aconsella els propietaris que han fet obres de renovació en muntants i baixants, així com obres al terrat o la teulada, que sol·li citin a la seva asseguradora una revisió de la pòlissa amb l’objectiu d’eliminar franquícies i d’abaixar el preu de les primes que paguen anualment. "Els edificis de més de 35 o 40 anys de construcció en què es substi tueixen els baixants i muntants d’origen per d’altres de materials més resistents és el cas més evident en què convé renegociar el contracte", explica Roger Filella. "Altres renovacions, reparacions i rehabilitacions de la finca, i especialment de la façana, són també una bona ocasió per revisar les cobertures contractades", afegeix. La corredoria d’assegurances Cambrassegur, especialitzada en as segurances de la propietat immobiliària urbana, va ser creada el 2002 per donar cobertura a les necessitats dels propietaris de béns immobles. Actualment les assegurances d’edificis, sigui en comunitat de propieta ris o propietat vertical, sumen el 45,2% del volum de primes intermediades per la corredoria. Les cobertures per impagament de lloguers representen el 31,4% i les assegurances de la llar suposen el 15,4%.
El preu mitjà del m2 d’habitatge adquirit a Barcelona el 2T de 2016 és de 3.208 euros Nombre compravendes Habitatge Habitatge nou usat
Barcelona
Preu en € per m2 construït Habitatge Habitatge nou usat
Total
299
3,474
3.725
3.148
3.208
Ciutat Vella
52
399
4.844
3.340
3.536
Eixample
23
385
3.833
3.210
3.259
3
331
2.386
2.447
2.445
Les Corts
10
205
4.026
3.510
3.530
Sarrià-Sant Gervasi
60
340
5.231
4.440
4.457
Gràcia
20
307
3.540
3.495
3.498
Horta-Guinardó
46
334
1.813
2.234
2.163
3
229
1.582
1.820
1.812
Sant Andreu
13
349
2.827
2.372
2.396
Sant Martí
68
547
3.254
3.068
3.096
Districtes municipals
Sants-Montjuïc
Nou Barris
Font: Col·legi de Registradors
El segon trimestre del 2016 es van registrar a Barcelona un total de 3.787 operacions de compravenda d’habitatge, que van tenir un preu mitjà de transmissió de 3.208 euros de mitjana per metre quadrat.
Per a més informació contacteu amb Cambrassegur al telèfon 93 310 12 83 o bé enviant un correu electrònic a corredoria@cambrassegur.com
Un total de 655 habitatges han estat ini ciats a la ciutat de Barcelona en el primer semestre del 2016 segons dades dels visats del Col·legi d’Aparelladors. Tots els districtes de la ciutat han presentat visats per a la nova construcció d’habitatges. Sants-Montjuïc, amb 187 habitatges, seguit de l’Eixample, amb 100 habitatges, encapçalen la llista. En el mateix període es van visar com a acabats un total de 345 habitatges. HortaGuinardó és el districte on més se’n van contruir (81 unitats), seguit de Gràcia (74 unitats) i Sant Martí (65 unitats). Els districtes on no s’ha visat cap final d’obra en aquest període han estat Ciutat Vella, Sants-Montjuïc i Nou Barris. 8
La compravenda immobiliària és el tema del seminari d’Enfoque XXI a la Cambra La compravenda immobiliària és el tema del seminari monogràfic que Enfoque XXI ha programat per al proper dimarts 20 de desembre, a la sala d’actes de la Cambra, entitat col·laboradora amb aquesta empresa de formació jurídica per a professionals. Antonio Recio Córdova, president de l’Audiència Provincial de Barce lona, exposarà el tractament fiscal de la compravenda immobiliària i les opcions de plantificació. Els drets dels consumidors en la compraven da d’immobles és el tema de la ponència del doctor en Dret Francisco Echeverría Summers, i l’advocat Alejandro Fuentes-Lojo Lastres infor marà sobre la compravenda d’immoble arrendat. L’advocat Javier Ra gué Santos de Lamadrid centrarà la seva ponència sobre els aspectes contractuals de la compravenda immobiliària. L’obertura del seminari serà a càrrec de Joan Ràfols Esteve, president de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.
Borsa immobiliària
Les hipoteques a tipus fixe sumen el 20% del total de signades el 2T del 2016 Les hipoteques a tipus fixe sumen el 20,6% del total signades en el segon trimestre del 2016 a l’estat espanyol, el que suposa un nou màxim històric. En el primer trimestre del l’any les hipoteques a tipus fixe no van arribar al 10%. El termini de contractació dels nous crèdits hipotecaris s’ha mantingut en una durada mitjana de 23 anys, segons informació publicada pel Col·legi de Registradors.
El Departament de la Borsa Immobiliària de la Cambra confirma el canvi de tendència del mercat i detecta un increment de la de manda i de l’activitat tant pel que fa a la com pravenda d’habitatges com al mercat del lloguer. Aquest departament ofereix els seus serveis a socis i no socis, i treballa en equip amb els experts del Servei Jurídic i del Servei d’Arquitectura de la Cambra per assessorar i oferir garanties als propietaris en tot el procés de gestió del seu immoble. Si es tracta d’una compravenda el propietari pot comptar amb els professionals de la Cambra des de la primera entrevista fins a la signatura de transmissió davant de notari. En cas de cessió d’un habitatge en lloguer, el servei és completament gratuït per al propietari i inclou la recerca de llogater, sol·licitud de garanties, redacció de contracte, tramitació de la fiança i de l’impost per actes jurídics documentats o ITP, fins a concloure tot el procés de contracte d’arrendament amb els advocats del Servei Jurídic. La Cambra ofereix també la possibilitat de contractar l’administració de l’immoble. Els propietaris interessats a vendre o llogar el seu bé immoble poden concertar entrevista presencial amb els professionals de la Borsa Immobiliària a Via Laietana, 22 o bé la delegació de Les Corts, al carrer Can Bruixa, 4. Els telèfons de contacte són 93 295 4908 i 628 703 979, i el correu electrònic borsa@cpubcn.com 9
Mercat de lloguer
El lloguer d’habitatge puja el 8% a Barcelona, fins a 767 € al mes
Més del 62% dels contractes signats el primer semestre se situen per sota la mitjana de la ciutat
El preu del lloguer mensual no recupera els màxims del 2008
El preu de lloguer per metre quadrat ha pujat l’11,29%, fins a 11,8 euros
813
792
761
748
720
678
688
737
767
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
I semestre 2016
Preu mitjà del lloguer contractual en €/mes
Font: Informe de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona sobre mercat de lloguer d’habitatge
E
La demanda creix més ràpid del que ho pot fer l’oferta i s’agreuja el desajust
l preu del lloguer d’habitatge a la ciutat de Barcelona ha pujat el 8,05% entre gener i juny del 2016, fins a 767 euros mensuals. Es tracta de l’augment semestral de nous con tractes registrats més significatiu des del segon semestre del 2014, data en què es va iniciar la recuperació del preu dels lloguers. Aquesta xifra queda a certa distància dels màxims del lloguer generats per la bombolla immobiliària, quan la mitjana de lloguer va assolir els 813 euros al mes, d’acord amb l’informe sobre el mercat de lloguer de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. Si bé tots els districtes han registrat un aug ment de preus en el primer i en el segon trimes tre del 2016, per sobre la mitjana del 8,05% de creixement s’hi han situat els tres districtes més cars de la ciutat —Sarrià-Sant Gervasi, l’Eixam ple i les Corts— i també Sant Martí i Ciutat Vella. Aquest fet comporta que la diferència de preus entre districtes se segueix ampliant, i ac tualment el lloguer mitjà de Sant Gervasi ja su pera el doble que el de Nou Barris. Freqüència de renda La segmentació per intervals de renda mostra que més del 62% del total dels 19.407 nous contractes signats s’ha situat per sota els 767 euros mensuals de mitjana de la ciutat. L’inter val de preus amb més volum de contractació va
10
ser el d’arrendaments mensuals entre els 600 i 750 euros, que representen el 27% del total. Coincideix també amb la franja amb més con tractes registrats als districtes de Sants-Mont juïc, Sarrià-Sant Gervasi, Gràcia, Sant Andreu i Sant Martí. En canvi a Ciutat Vella, Horta-Guinardó i Nou Barris l’interval entre 450 i 600 euros al mes va ser el de més volum de contractació. Preus per metre quadrat En el primer semestre de l’any el preu per metre quadrat ha augmentat l’11,29% de mitja na a la ciutat, fins als 11,8 euros. Del total de nous contractes registrats prop del 60% se situen per sota aquesta mitjana. És destacable en aquest semestre que men tre Sarrià-Sant Gervasi, les Corts i l’Eixample encapçalen el lloguer més elevat en valors ab soluts, els districtes amb lloguers per metre quadrat més cars són Sarrià-Sant Gervasi se guit de Ciutat Vella, les Corts, Gràcia i l’Eixam ple (vegeu quadre adjunt). És també interessant ressaltar una caiguda del 2,1% de la superfície mitjana dels habi tatges amb nou contracte de lloguer, una da da que fins al primer trimestre del 2015 s’havia mantingut molt estable. Finalment, i a diferència del 2015, durant el 2016 coexisteix un augment del volum de con
La majoria dels contractes se situen entre 450 i 750 € al mes Preu del lloguer per districtes €/mes I semestre 2016
€/m2 I semestre 2016
Sarrià-Sant Gervasi 1.113 Les Corts 949 L’Eixample 883 Mitjana ciutat 767 Gràcia 759 Sant Martí 739 Ciutat Vella 710 Sants - Montjuïc 643 Sant Andreu 620 Horta - Guinardó 612 Nou Barris 540
Sarrià-Sant Gervasi Ciutat Vella Les Corts Gràcia L’Eixample Mitjana ciutat Sant Martí Sants - Montjuïc Horta-Guinardó Sant Andreu Nou Barris
Distribució percentual de la freqüència de renda per intervals de preu 10,64
14,3 13,4 12,7 12,4 12,0 11,8 11,3 11,1 10,3 10,1 9,2
27,36
5,78
14,60
17,68
tractes i un augment dels preus, fet que posa de manifest que el desajust entre oferta i demanda s’està agreujant, ja que probablement la demanda creix més ràpidament del que ho pot fer l’oferta. Dels nous contractes del primer semestre del 2016 el 73% es van integrar en propietat horitzontal, mentre que la propie tat vertical va aportat el 27% de nous con tractes restant.
La superfície mitjana dels habitatges amb nous contractes ha disminuït el 2,1% fins a juny del 2016
Menys de 450 euros al mes De 450 a 600 euros al mes De 600 a 750 euros al mes De 750 a 900 euros al mes De 900 a 1.300 euros al mes Més de 1.300 euros al mes
23,93
La propietat horitzontal ha integrat el 73% dels nous contractes, i la vertical el 27% restant
Font: Informe de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona sobre mercat de lloguer d’habitatge 11
El lloguer d’habitatge a la ciutat de Lleida es manté en 385 euros al mes
Evolució del lloguer a Lleida 2008-2015 Mitjana anual del lloguer mitjà contractual (euros/mes) 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016 primer semestre
458
432
406
407
395
376
375
385
385
Font: Departament de Territori i Sostenibilitat. Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana
La mitjana del preu de lloguer per m2 ha estat de 5,5 euros a Lleida en el segon trimestre del 2016
En el primer semestre del 2016 la mitjana de preu del lloguer d’habitatge a la ciutat de Lleida va ser de 385,62 euros mensuals, xifra que de fet coincideix amb la mitjana anual del 2015. Quan es pren com a referència la variació intersemestral, en canvi, es registra un creixement del 2,33% fins a juny del 2016. En el segon trimestre del 2016, la majoria dels nous contractes, el 54,3%, es van acordar per un preu que oscil·la entre els
301 i els 450 euros mensuals, mentres que l’interval de lloguer entre 121 i 300 euros va ser el segon més freqüent, i va integrar el 25,8% dels nous contractes. Pel que fa a la mitjana del preu per metre quadrat en el segon trimestre del 2016, va ser de 5,57 euros. Durant el mateix període, la superfície mitjana dels habitatges cedits per a nous contractes en règim de lloguer ha estat de 81metres quadrats.
El lloguer a Catalunya puja el 3,4% fins a 495 euros al mes
La mitjana del lloguer al conjunt de Catalunya integra disparitat de preus i qualitat d’edificació
La renda contractual mitjana al conjunt de Catalunya en el primer semestre del 2016 va ser de 495,16 euros al mes, el 3,4% superior al primer semestre del 2015. L’augment de preus més elevat s’ha registrat en el conjunt de municipis agrupats a les comarques de la Regió Metropolitana de Barcelona (RMB), on la mitjana del lloguer d’habitatge ha estat de 570 euros al mes i ha suposat un augment intersemestral del 4,84%. Les set comarques que formen part de la RMB són el Barcelonès, el Baix Llobregat, el Vallès Occidental, el Vallès Oriental, el Maresme, el Garraf i l’Alt Penedès. Pel que fa a la mitjana del preu de les vint ciutats de més mercat de lloguer a Catalunya en el mateix període ha estat de 505 euros al mes, cosa que ha suposat un augment del 4,59%. La disparitat de preus que conformen la mitjana a Catalunya integra diversitat de preus condicionats per la ubicació geogràfica, pel mercat d’oferta i demanda, i per la qualitat de construcció.
Mitjana del lloguer mensual d’habitatge el primer semestre del 2016 en euros a les principals ciutats de l’àrea metropolitana de Barcelona i a les 20 poblacions (en blau) de més mercat de lloguer de Catalunya, exclosa Barcelona Badalona 566 Castelldefels 801 Cerdanyola del Vallès 634 Cornellà de Llobregat 548 Esplugues de Llobregat 722 Figueres 416 Gavà 731 Girona 498 Granollers 510 L’Hospitalet de Llobregat 532 Lleida 385 Manresa 351 Mataró 525 Mollet del Vallès 505 Montcada i Reixac 520 El Prat de Llobregat 590
Reus 388 Rubí 511 Sabadell 527 Sant Adrià de Besòs 566 Sant Boi de Llobregat 572 Sant Cugat del Vallès 958 Santa Coloma de Gramenet 496 Sant Feliu de Llobregat 638 Sant Joan Despí 683 Sant Just Desvern 983 Sitges 865 Ripollet 490 Tarragona 436 Terrassa 469 Vic 439 Vilanova i la Geltrú 433
Font: Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, a partir de les fiances de lloguer dipositades a l’Incasòl 13
Mercat de lloguer
El lloguer de l’habitatge en el món
aquestes variants. És de fet la informació més coneguda i publicada de l’estudi sobre preus i salaris a 71 ciutats del món que UBS porta a terme des del 1971. L’estudi també inclou altres conceptes de necessitat bàsica, com ara el temps necessari per comprar un quilo de pa i d’un quilo d’arròs, i una taula del preu d’accés a un habitatge de lloguer. De la mateixa manera que el preu d’aquests productes ha de ser comparat en termes rela tius, el preu del lloguer ha de ser analitzat tenint en compte el cost de la vida, els salaris, i la combinació de totes dues dades, que aporten informació sobre el poder de compra dels ciu tadans. Així doncs, el poder de compra domèstic a Barcelona es quantifica en l’estudi en 69,4 punts. Lió, amb un preu de lloguer més baix que a Barcelona en canvi té 16 punts més de poder de compra, però Milà, amb un preu mitjà del lloguer que gairabé dobla el de Barcelona té un poder de compra 7 punts per sota del de Barcelona. I Frankfurt, on el lloguer és una mica més econòmic que a Milà, en canvi el poder ad quisitiu és 34 punts superior, és a dir, 97 punts, prop dels 100 sobre els quals està referenciat l’índex, corresponent a la ciutat de Nova York. A Barcelona comprar un Big Mag reque reix 21 minuts de treball, un quilo de pa 14 i un iPhone6 són 59 hores. A Lió són 16, 10 i 47 respectivament, a Milà 18, 16 i 53, i a Frankfurt 13, 10 i 41.
El cost d’accés a l’habitatge es debat a les grans ciutats
La creixent concentració de població en les grans ciutats posa pressió en l’habitatge
4000
2500
l cost de l’habitatge ha sigut al llarg dels anys tema d’estudi i de debat a totes les grans ciutats. La concentració de població i de l’activitat econòmica a les grans àrees metropo litanes, que ha continuat malgrat la crisi, provo quen un creixent desequilibri entre oferta i demanda d’habitatge. Aquest és un repte que comparteixen totes les grans ciutats. Si observem i comparem el cost del llo guer d’habitatge de Barcelona amb el d’al tres grans ciutats del món podem obtenir un escenari inicial que posiciona en un context global la realitat local. La mitjana de preu del lloguer estàndard a Barcelona és de 740 dò lars, a Lió, 670, i en altres ciutats no capitals europees s’incrementa considerablement. És el cas de Frankfurt (1.220 dólars), i Milà (1.340 dòlars), segons dades del banc UBS del 2015. Ara bé, el preu del lloguer és una dada inte ressant però no suficient per poder fer una anà lisi comparativa, ja que s’han d’introduir també les variants del cost de vida i del salari. Els rànquings temps de treball necessari per com prar un Big Mac de McDonalds o un iPhone 6 d’Apple a diferents ciutats del món integren
Misterzee
E
Metodologia Per calcular el preu mitjà mensual d’un habitatge estàndard a la ciutat l’estudi d’UBS selecciona els habitatges de dimensions, ubicació i nivell de confort més freqüents a cadascuna de les ciutats. Les dades són corresponents a l’any 2014 i s’indiquen en dòlars. Per calcular el cost de vida l’estudi parteix d’una selecció de 122 béns i serveis que formen part dels hàbits de consum mensual d’una família europea de tres persones. El preu del lloguer ha estat exclòs d’aquest índex. El salari mitjà s’obté a partir d’una selecció de 15 professions de diferents sectors representatives del mercat laboral europeu. Finalment, el poder de compra domèstic s’obté comparant el cost de vida a la ciutat amb el salari anual net de mitjana dels seus habitants. L’estudi del banc UBS està referenciat amb índex = 100 corresponent a la ciutat de Nova York.
El poder de compra domèstic a cada ciutat és molt dispar en relació al preu de lloguer d’habitatge
Comprar un iPhone6 requereix 59 hores de treball a Barcelona, 47 hores a Lió i 41 a Frankfurt
Preu en dòlars del lloguer mensual d’un habitatge estàndard a la ciutat
3.890
Font: Prices and Earnings 2015. UBS. Dades corresponents a l’any 2014
2.360 2000
14
Dublín
Zuric
Nova York
Londres
Oslo
Viena
1.730
Tòquio
Atenes
1.650
Copenhagen
Lisboa
1.610
Ginebra
Barcelona
1.610
1.770
1.440
Hèlsinki
Tallinn
1.370
Munic
Berlín
1.340
Milà
Lió
1.340
Brussel·les
770
1.280
Roma
760
1.220
Frankfurt
740
1.090
1.220
Amsterdam
690
1.020
Shangai
690
900
Madrid
670
880
Estocolm
640
800
630
Budapest
0
550
Praga
500
Varsòvia
1000
Moscou
1500
París
1.940 1.760
15
Economia
De què parlem quan diem rendibilitat del lloguer d’habitatge a Barcelona
E La renda mitjana del lloguer d’habitatge a Barcelona ha estat històricament entre el 2,5 i el 3%
ls últims mesos els mitjans de comunicació han publicat dades procedents de diverses fonts sobre la rendibilitat de l’activitat de lloguer d’habitatge per a residència permanent, donant xifres que van del 6 al 20%, i d’aquesta mane ra han contribuït a crear un clima d’autèntica alarma social sobre l’evolució dels preus de lloguer a la ciutat. Totes aquestes infor macions tenen en comú que no expliquen la metodologia de càlcul ni les fonts estadístiques. Davant d’aquesta situació, és important co mençar aclarint conceptes i aportant algunes dades: Rendibilitat en renda. Es calcula com a per centatge del lloguer anual en relació al valor de l’immoble. La rendibilitat pot ser neta o bruta en funció de si al lloguer anual es descompten o no les despeses que suporta l’arrendador.
Rendibilitat econòmicafinancera. Com porta calcular el valor avui de tots els paga ments i cobraments en el temps des de la inver sió inicial i la desinversió final. Obliga a realitzar hipòtesis sobre la taxa de descompte a aplicar, el preu final de venda i l’evolució del preu del lloguer en el període temporal previst per a la inversió. El resultat obtingut serà molt diferent segons aquestes hipòtesis. Com més elevat si gui el preu de venda final i més baixa la taxa de descompte, més elevada serà la rendibilitat econòmicafinancera resultant. Partint de l’estadística de preus de lloguer elaborada per la Cambra a partir del registre de fiances dipositades a l’Institut Català del Sòl i al de preus d’habitatge de segona mà del Col·legi de Registradors de la Propietat, un estudi encarregat per l’Ajuntament de Barcelona ha estimat la rendibi-
Un estudi per a l’Ajuntament de Barcelona mostra grans diferències entre barris Lloguer mensual
Valor renda
Rendibilitat lloguer
El Raval
556
170.400
3,91%
Barri Gòtic
657
225.000
3,50%
Barceloneta
536
190.100
3,38%
St. Pere, Sta. Caterina i la Ribera
620
257.200
2,89%
Fort Pienc
640
250.000
3,07%
Sagrada Família
628
262.300
2,87%
Dreta de l’Eixample
894
364.700
2,94%
Antiga Esquerra de l’Eixample
787
306.400
3,08%
Nova Esquerra de l’Eixample
686
228.400
3,60%
Sant Antoni
678
229.300
3,55%
Poble Sec – El Parc Montjuïc
536
128.300
5,02%
1.073
583.800
2,20%
Putxet i el Farró
714
361.200
2,37%
Vila de Gràcia
631
338.300
2,24%
Camp d’en Grassot i Gràcia Nova
639
250.500
3,06%
Camp de l’Arpa i Clot
569
214.900
3,18%
Parc i la Llacuna del Poblenou
658
203.000
3,89%
Vila Olímpica del Poblenou
997
322.000
3,72%
Poblenou
649
242.100
3,22%
1.200
638.500
2,26%
Barris
Sant Gervasi - Galvany
Diagonal Mar i Front Marítim
3T 2015
* Les despeses s’han estimat el 15% del lloguer
Les rendibilitats més elevades es donen al Poble Sec i al Raval, i les més baixes es donen a Diagonal Mar i Sant Gervasi
16
litat neta en renda del lloguer d’habitatge a la ciutat de Barcelona en el 3r trimestre de 2015. Aquesta se situa a la ciutat de Barcelona lleugerament per sota el 3,5% (vegeu quadre) si bé amb grans diferències d’un barri a l’altre. Les rendibilitats més elevades es donen al Poble Sec i al Raval, tots dos amb el nivell de lloguer més baix, però també amb els valors de venda més barats. Diagonal Mar i Sant Gervasi registren les rendibilitats més baixes, ja que malgrat tenir els lloguers més ele vats de la ciutat, els valors en venda també són els més elevats. Aquestes taxes són més elevades respecte de les registrades el 2007, ja que si bé els preus dels lloguers han recuperat gran part del perdut en la crisi, els valors en venda dels habitatges encara no ho han fet. A la ciutat de Barcelona, la rendibilitat neta en renda del lloguer ha estat històricament entre el 2,5 i el 3%. Són molts els operadors immobiliaris que intenten atreure els inversors, nacionals o
estrangers, buscant “les altes rendibilitats que ofereix el lloguer a la ciutat”. Ho fan parlant de rendibilitats financeres, basades en un preu de compra baix i expectatives d’un preu de venda al cap de 3 o 5 anys molt més elevat i sense tenir en compte els importants costos fiscals que suporta la compravenda d’immobles al nostre país. L’arrendament d’habitatge de residència per manent, com a activitat econòmica de particu lars i empreses, sempre ha estat a Barcelona i Catalunya un negoci de relativa baixa rendibilitat, que exigeix molta professionalitat en la selecció de la inversió i l’administració dels immobles, per molt que rendibilitats en renda entorn del 3% puguin semblar avui molt atractives si tenim en compte que els tipus d’interès es mouen al voltant del 0%. Aquesta baixa rendibilitat explica la reducció en xifres absolutes i relatives del parc d’habitatges en arrendament a Barcelona des de 1960 i l’atractiu, per la seva ma jor rendibilitat, del lloguer temporal i turístic.
Molts operadors immobiliaris no tenen en compte l’important cost fiscal de la compravenda
17
Fiscalitat
Entrevista
Avantatges fiscals aplicables en les obres en béns immobles El propietari persona física que fa obres en l’habitatge o local de la seva propietat, o en l’edifici de la seva comunitat, té dret a certs avantatges fiscals en l’IVA i en l’IRPF, l’aplicació dels quals dependrà de si es tracta d’obres en un habitatge per a ús particular, si és un bé immoble cedit en règim de lloguer, o si es tracta d’una venda. Habitatge d’ús particular
Hisenda diferencia entre obres de conservació i reparació, obres d’ampliació i millora, i obres de rehabilitació
Els treballs de la comunitat tenen el mateix tractament fiscal que els particulars
18
En les obres en un bé immoble d’ús particular des tinat a habitatge, tant si són despeses de conservació i reparació com si són obres d’ampliació i millora hi ha la possibilitat d’aplicar un IVA (Impost sobre el Valor Afegit) reduït del 10% (en lloc del general del 21%) quan: • han passat més de dos anys des de la construcció del bé immoble o de la darrera re habilitació sobre l’element d’actuació, • el cost del material no excedeix el 40% del total de la factura. A Catalunya, el propietari que fa obres a l’habitatge habitual que compleixen amb el restrictiu criteri de rehabilitació d’Hisenda pot deduir-ne l’1,5% en l’IRPF, fins a un màxim de 9.040 euros anual. També el propietari que ha adquirit el seu habitatge habitual abans del 2013 i fa obres considerades de rehabilitació és susceptible de deduccions en l’IRPF. Hisenda considera que és rehabilitació quan el 50% del cost total de les obres són de consolidació o tractament d’elements estructu rals, façana, coberta... i és també superior al 25% del valor d’adquisició de l’edificació o del seu va lor de mercat si fa més de 2 anys de l’adquisició.
Consulta Si les obres es realitzen per la comunitat de propietaris, és necessari que la factura figuri a nom del contribuent? No. Si en la factura s’identifica la comu nitat de propietaris com a destinatària final el contribuent podrà justificar la inversió i despesa feta mitjançant els rebuts emesos per la comunitat, en funció del coeficient de participació que hi tingui, en els quals se li exigeixi el pagament de les quantitats que proporcionalment li corresponguin, els documents acreditatius del pagament d’aquestes quanitats, els documents justi ficatius de les obres fetes i altres mitjans de prova admesos en dret.
Bé immoble cedit en lloguer Són deduïbles en la declaració de l’IRPF (Im post sobre la Renda de les Persones Físiques) les despeses de reparació i conservació necessàries per a l’obtenció d’ingressos. Es li mita la deducció al fet que les despeses, jun tament amb els interessos, no excedeixin els ingressos obtinguts per l’arrendament. Són amortitzables en l’IRPF les obres de millora i ampliació.
En cas de venda En cas de venda d’un bé immoble les factures d’obres de millora i d’ampliació es poden addicionar al cost d’adquisició, reduint així el guany patrimonial de la transmissió en la cor responent declaració de l’IRPF.
Consulta Quina diferència hi ha entre obres de conservació i reparació i obres d’amplia ció i millora? Les obres de reparació i conservació són les destinades a conservar la vida útil de l’immoble, la seva capacitat productiva o el seu ús. Per exemple, pintar, reparar o subs tituir la instal·lació de l’ascensor, o de la ca lefacció, renovar la cuina o el bany... En canvi es considera millora la instal·la ció d’ascensor en un edifici que no en tenia. Les obres d’ampliació són les destinades a augmentar la superfície habitable amb tan caments fixos per a tot l’any. La realitat és que diferenciar bé entre el que Hisenda entén per un concepte o un al tre no sempre és fàcil, i convé assessorar-se en cas de dubte. Per a més informació pots contactar amb el servei d’Assessoria Fiscal de la Cambra al 93 319 28 78
Rehabilitar per corregir i revaloritzar La Cambra crea una oficina tècnica per donar serveis integrals
L
a Cambra de Barcelona ha creat una ofi cina tècnica amb professionals que enten guin les necessitats i la problemàtica que supo sa per als propietaris el manteniment dels béns immobles. L’objectiu és donar serveis integrals als propietaris, tant si es tracta de reformar un habitatge com de rehabilitar un edifici. Ajudar els propietaris en tot el procés, des de la diagnosi i prescripció inicial, l’assessorament en la con tractació d’obres, la tramitació de permisos i ajuts municipals, i el seguiment del procés fins al control final per donar el vistiplau a la factura. La direcció d’aquesta oficina ha sigut confia da a Ángel Martínez Paniagua, que ha estrenat aquest novembre el despatx a les oficines de la Cambra a Via Laietana, 22. En aquesta entrevista ens explica quina és la seva funció. Quan hi ha problemes urgents per solucionar és quan els propietaris s’enrecorden dels tècnics? Sovint és així, els propietaris ens contacten després de parlar i tenir pressuposts dels indus trials, i hauria de ser a la inversa. Per millorar la gestió del manteniment i rehabilitació és acon sellable partir de l’estudi global d’un tècnic, que conegui les necessitats de la finca i dels seus propietaris, i que planifiqui les intervencions i la feina dels industrials. Un tècnic de capçalera? Efectivament, de la mateixa manera que els pa cients confien en un metge de capçalera els pro pietaris d’immobles haurien de comptar amb un tècnic de capçalera. El darrer decret de l’ITE (Inspecció Tècnica de l’Edifici), el 67/2015, introdueix el concepte de pla de rehabilitació i obliga també a tenir un Lli bre de l’edifici, cosa que, a la pràctica, va as sociada a comptar amb la figura de tècnic de capçalera. La rehabilitació, quins conceptes engloba? La rehabilitació pot ser correctiva però també preventiva i de millora dels béns immobles. La intervenció per aportar millores pot repercutir en un increment de la renda i una revalorització de l’actiu. I pel que fa a la normativa? Un tècnic de capçalera també ajuda a portar al dia la normativa que els béns immobles han de complir, com el reglament electrotènic de baixa
Ángel Martínez (a la dreta) és un arquitecte tècnic amb una àmplia experiència professional, des dels seus inicis amb constructors i promotors fins a l’especialització dels darres anys en el treball amb administradors de finques
La nova ITE obliga a tenir un llibre de l’edifici que, a la pràctica, va associat a tenir tècnic de capçalera
tensió, el certificat de solidesa d’elements exte riors a Barcelona en edificis de més de 15 anys, etc. En rehabilitació la legislació va per davant de la societat. Hem de fomentar la cultura de la prevenció i de la conservació, ja que a mitjà ter mini actuar amb aquests criteris estalvia costos en manteniment correctiu i evita costos econò mics imprevistos. I en eficiència energètica? Actuar en un element constructiu en una obra de rehabilitació suposa una oportunitat per apli car criteris de millora de l’eficiència energètica. Si bé té un cost inicial més elevat, a llarg termini aporta un estalvi energètic i una revalorització de la propietat. S’ha d’estudiar cada cas, però un exemple molt clar són les parets posteriors de només 15 cm i sense pont tèrmic en edificis construïts en tre 1950 i 1970. En aquests casos implementar un sistema d’aïllament tèrmic (SATE) extern pot suposar entre un 30 i un 40% d’increment de l’obra, però en una mitjana de 4 anys es recu pera la inversió.
Aïllar façanes posteriors pot suposar un estalvi energètic que permet recuperar la inversió en una mitjana de 4 anys
El missatge final és... L’objectiu és ajudar també els propietaris a ad quirir cultura de la rehabilitació, que en altres països d’Europa està més establerta, i fomentar que adoptin criteris globals i a llarg termini en la gestió de la seva propietat. 19
Fotografia: Robert Ramos i Pere Virgili
Visita a cases i edificis singulars
Llum i color són protagonistes al recinte modernista de Sant Pau
L
a visita a Sant Pau Recinte Mo dernista permet conèixer l’obra més emblemàtica de l'arquitecte Llu ís Domènech i Montaner i el concep te de ciutat jardí hospitalària de l’ar quitectura europea de l’època. Amb pavellons independents, envoltat de zones enjardinades, i connectats per galeries subterrànies, l’objectiu era crear un entorn saludable i de ben estar per al pacient i el seu entorn. Domènech i Montaner va dirigir la construcció d’onze dels pavellons, a partir del 1902, gràcies al llegat del
banquer Pau Gil, d’origen barce loní i afincat a París. Finestres de dimensions gene roses, vitralls i ceràmiques per potenciar la llum natural i el co lor, espais per compartir pacients i familiars orientats al sud per do nar entrada al sol. Des del 1930 fins al 2009 ha mantingut l’activitat hospitalària. Avui és una joia modernista que acull un centre de coneixement i un interessant programa d’activi tats musicals.
La visita guiada a Sant Pau Recinte Modernista és un passeig per la seva història, i la tarifa general és de 16 €, amb opció de tarifes reduïdes. També hi ha entrades per a la visita lliure i avantatges especials per a veïns de la zona. El programa d’activitats culturals i musicals s’ofereix a preus accessibles. Per a més informació consulteu la pàgina web www.santpaubarcelona.org o truqueu al 93 553 78 01.
E.F.
La ceràmica, els vitralls i les escultures amb motius florals i socials estan presents a tot el recinte, i molt especialment al Pavelló de l’Administració
Desembre 2016 Junta de Govern: Joan Ràfols Esteve, president Carlos Rodríguez Farfán de los Godos, vicepresident Carles Domingo Pagès, comptador Núria Vallet-Barceló Nubiola, tresorera M. Eugènia Capdevila Adrio, vocal Cristina Montané Martínez, secretària de la Junta
Edita: Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona Via Laietana, 22 i Princesa, 1-3 08003 Barcelona Telèfon: 93 319 28 78 - Fax: 93 319 29 02 cambra@cpubcn.com / www.cpubcn.com Oficina a les Corts: Can Bruixa, 4 08028 Barcelona Telèfon: 93 411 18 99 / lescorts@cpubcn.com Oficina a Lleida: avinguda Madrid, 20 25002 Lleida Telèfon: 973 270 488 / lleida@cpubcn.com
Coordinació: Eulàlia Furriol Disseny: Fons Gràfic Impressió: Masanas Gràfiques Dipòsit legal: B 14343-2016