Monografia marcella italiano operação urbana água espraiada by Marcella Italiano

OPERAÇÃOURBANA

ÁGUAESPRAIADA POTENCIAL TRANSFORMADOR DA CIDADE

MARCELLAITALIANO

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo Universidade Presbiteriana Mackenzie Trabalho Final de Graduação l Marcella Rodrigues Italiano Professor orientador l José Paulo de Bem São Paulo l Junho 2013

Agradecimentos

Aos meus pais Marcelo e Salete pelo apoio e paciência nas horas de trabalho, e noites mal dormidas Aos meus grandes amigos e os melhores professores Estê, Caren, Fê, Carol, Blan, Luquinhas, Lucão, Victor, Ricardo, Thayssa e Flávia

Sumário

INTRODUÇAO ....................................................................... 8 PARTE I ............................................................................... 10 1 l CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO .................................... 13 2 l OPERAÇÃO URBANA ................................................... 17 2.1 Operação Urbana Água Espraiada ....................... 20 3 l POTENCIAL TRANSFORMADOR ..................................... 31 PARTE II ............................................................................ 41 CONCLUSÃO ..................................................................... 52 BIBLIOGRAFIA................................................................... 54

Introdução

Hoje vivenciamos um processo de globalização e desenvolvimento dos meios de comunicação e transportes que se refletem nas cidades na forma de grandes infra estruturas. Sendo assim, são necessárias novas políticas urbanas que atendam as necessidades mais imediatas das cidades em acelerado processo de crescimento. Esse trabalho tem como foco principal as Operações Urbanas como meio viabilizador desses projetos de expansão e transformação da cidade, em particular a Operação Urbana Água Espraiada, que se encontra em uma região estratégica de alto interesse imobiliário. Dentro de São Paulo nota-se uma vertente expressiva de crescimento no quadrante sudoeste nas proximidades da Mar-

ginal do Rio Pinheiros e a tendência de concentração de grandes empresas e centros financeiros nesse setor, onde se encontra a O.U. em questão. A implementação de uma operação urbana, que envolve a parceria do setor público com a iniciativa privada, vem como uma alternativa para viabilizar as grandes obras de infra estrutura, revitalização de áreas estratégicas e implementação de pólos culturais, tendo em vista a incapacidade do governo em investir e gerenciar grandes obras desse tipo. Infelizmente, hoje em dia, nos deparamos com uma realidade em que os interesses mercado imobiliário são responsáveis muitas vezes por deixar o planejamento urbano em segundo plano. A valorização imobiliária é decorrente basicamente do valor de localização, que é composto pela infra estrutura de transportes, saneamento, comunicações etc. existentes no lugar. Se o Estado é responsável por esses investimentos, a população como um todo deveria receber os frutos dessa valorização em forma de habitação e equipamentos públicos, en-

tretanto o que se nota na formação dos novos centos financeiros é que o mercado i-mobíliario, que é certamente uma minoria, se apropria dessa valorização e pouco oferece em troca em termos de qualidade urbana. Dessa maneira, se perpetua a condição de cidade que encontramos hoje, o elitismo prevalece sobre os interesses gerais, criando situações de exclusão social e violência. Esse trabalho pretende expor de que maneira os principais mecanismos de captação de recursos da operação urbana consorciada Água Espraiada são utilizados com finalidade de proporcionar o maior benefício da população, execução das funções básicas de habitação, qualidade ambiental e de infra estrutura. Além disso, de que forma a operação urbana pode ser encarada como uma oportunidade de rever posturas dentro da política urbana para que seja criada uma nova forma de vivência da cidade. Pretende-se apontar os potenciais dessa operação e se de fato essas potencialidades estão sendo devidamente exploradas,

bem como os impactos causados pelas obras que estão sendo propostas, e as questões centrais que envolvem a elaboração do plano geral de intervenções.

A operação urbana pode ser encarada como mecanismo viabilizador de grandes transformações que sejam interessantes tanto para o mercado imobíliário quanto para o governo e a população, é necessário no entanto, além da revisão das politicas urbanas, um estudo de novas propostas, revisão de antigas diretrizes e estabelecimento de novas metas que condizem com a real situação da cidade atual. Consideremos os questionamentos colocados por Nadia Somekh no artigo “Um Projeto Urbano Para São Paulo?”: “Embora concordemos que o potencial existente de áreas tem transformação em SP, defina uma série de projetos urbanos possíveis colocamos a pergunta: como poderemos elaborar esses projetos com a necessária preocupação com o desenvolvimento metropolitano, sustentabilidade e inclusão social.”

PARTE I

Na primeira parte desse trabalho, foram coletados dados, mapas e informações que pudessem contribuir para a caracterização da Operação Urbana Água Espraiada e sua inserção no contexto não só da cidade e da metrópole mas também do país como um todo. A partir de uma análise geral do suporte físico da cidade, passamos a compreender os seus fluxos mais naturais, que ao longo do tempo foram se transformando nas grandes avenidas e rodovias de hoje. Entende-se então, a importância da transposição do eixo do espigão central na direção sudoeste, rumo a marginal do rio Pinheiros, e os motivos pelos quais a cidade naturalmente ‘‘caminha’’ nessa direção. Depois, partiu-se para para um estudo histórico de ocupação da Marginal Pinheiros e da formação da nova parte da cidade para entender o motivo pelo qual hoje estão sendo construídas novas pontes e avenidas e realizados grandes investimentos. Procurou-se entender e criticar os maiores benefícios e vantagens da implementação da operação urbana, e quais são as principais potencialidades desse mecanismo e de que maneira podem utilizados de forma a transformar o tecido urbano.

1 l Caracterização da Região Vetor Sudoeste de Expansão

Mapa 1 l Vetor Sudoeste e o relevo original – Desenho sobre desenho (sem data) de Luiz Antonio Vallandro Keating.

O mapa 1 em questão mostra, em relação aos aspectos geográficos do território, o vetor de expansão da cidade no sentido sudoeste. Quanto ao relevo, estão representados a serra da Cantareira ao norte, o espigão central (linha laranja tracejada) e na direção sul, a serra do mar e o litoral do estado, onde se localiza a atual cidade portuária de Santos.

O rio Tietê, que corre da direção leste-oeste, e o rio Tamanduateí, afluente do Tietê que corre na direção sudeste, formam juntos as primeiras grandes rotas de acesso a cidade e ao interior do estado.

Dentro desse cenário, numa colina próxima ao encontro do rio Tamanduateí e do córrego do Anhangabaú, está estrategicamente localizada a atual área da Sé, alvo da primeira ocupação da cidade. Ao leste do espigão central e junto à essas rotas de acesso, se estabeleceram também outras pequenas regiões ao redor de igrejas e a circulação entre elas se dava primeiramente por caminhos de burro que passavam sempre pela Sé, que tornou-se um ponto central de convergência e distribuição de fluxos. Os eixos Centro – Pinheiros e Centro – Santo Amaro como mostrado no mapa, marcam a transposição do espigão central na direção do rio Pinheiros, e indicam o processo de expansão

da cidade no sentido sudoeste. Atualmente, essa região é grande alvo de investimentos e transformações e é onde se encontra a Operação Urbana Água Espraiada.

No mapa 2 ao lado estão representados os principais sistemas viários da cidade. Podemos observar as varias centralidades que existem em sequência dentro do vetor sudoeste e que indicam o deslocamento das funções centrais nessa direção: Av. Paulista, Av. Faria Lima e Av. Luis Carlos Berrini, essa ultima está localizada dentro da área da OUAE. Além disso, nesse mesmo mapa, notamos a convergência de grandes avenidas em um mesmo ponto central. Os fluxos, desde as primeiras ocupações da cidade, se dão na forma de radiais que convergem para o centro, esse sistema radio-concêntrico é a configuração adotada por Prestes Maia no desenho do plano de avenidas da cidade. Hoje, existem dois grandes sistemas que reforçam esse tipo de desenho: a envoltória que é com-

posta pelas avenidas que delimitam o centro expandido da cidade, o mini anel viário metropolitano, e o Rodoanel também na forma de envoltória. Essa última tem como objetivo conectar as grandes rodovias de forma que não seja preciso circular por dentro da cidade para se ter acesso a todas elas e ainda está em construção.

No mapa 3 está representado em laranja o perímetro da OUAE e também estão indicados o mini anel viário metropolitano, o Rodoanel e as rodovias Anchieta e Imigrantes, principais caminhos em direção ao litoral e ao porto de Santos. A Av. Roberto Marinho, eixo principal da OUAE, é alvo de expansão por indicar um caminho independente do centro do interior do país em direção aos acessos ao porto, alternativo a Av. dos Bandeirantes, hoje saturada em termos de tráfego de veículos.

Mapa 2 l DE BEM, José Paulo - São Paulo Cidade, Memória e Projeto / Tese de doutoramento FAU-USP

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2 l Operação Urbana

< Mapa 3 l OUAE no contexto metropolitano

“Operação urbana é um

instrumento de intervenção de política urbana que marca a entrada do neoliberalismo na organização espacial das aglomerações urbanas. Sua origem remonta às ZAC-s (Zones d’Aménagement Concerté) da França e nas experiências em São Paulo de ‘operações interligadas’ esboçadas já do no final dos anos 1980, onde se tornou largamente utilizada em áreas com potecial de intensificação do uso do solo. A figura de operação urbana foi legalmente consolidada no Estatuto da Cidade promulgado em 2001” Whitaker, João (2004) O mito da cidade global Tese de doutoramento, FAUUSP, São Paulo.

As operações urbanas tem como objetivo principal promover

o reordenamento do espaço e o desenvolvimento em uma determinada região da cidade através da perceria entre o poder público e a iniciativa privada. Essa parceria se justifica pela falta de recursos da prefeitura para realizar grandes obras, então, o governo assume um papel de “regulador” do espaço urbano e permite que em determinadas áreas da cidade, exista a possibilidade de mudança de legislação e flexibilidade de zoneamento mediante o pagamento de uma contrapartida financeira dando o direito a construção acima dos índices urbanísticos já estabelecidos. Essa verba por sua vez, é utilizada dentro da própria operação urbana e investida em infraestrutura. Cada

área de operação urbana tem sua própria legislação específica e um plano de metas a serem cumpridas, bem como os mecanismos de incentivos e benefícios.

Para que a prefeitura também seja beneficiada pelas obras, é necessário que dentro da operação exista algum atrativo ao mercado imobiliário em construir, um dos motivos pelos quais essas tendem a se concenttrar em áreas com mais privilégios e atrativos do ponto de vista do mercado. Caso contrário, se houver valorização de imóveis existentes por causa das obras, os lucros serão captados exclusivamente pelo proprietário. Em São Paulo, as operações se concentram em áreas de expansão do setor imobiliário, com o objetivo de consolidar novas centralidades ou restaurar regiões consideradas degradadas como é o caso da O.U. Nova Luz. O mapa 4 ao lado mostra a localização das operações dentro da

cidade. No primero caso, os projetos incluem uma importante obra que serve como “âncora” e que é capaz de impulsionar o processo de renovação, por exemplo as grandes novas avenidas, que beneficia os proprietários de novas obras que ganham com a valorização dos imóveis. Por outro lado, caso a âncora não surta o efeito esperado, os prejuízos são pagos pelo governo. Assim o Estado se torna o principal parceiro do setor privado na reordenação de grandes áreas da cidade: ao realizar os grandes investimentos iniciais de infra estrutura dentro da operação, corre altos riscos de prejuízo, e nao tem previsão de retorno financeiro a curto prazo, enquanto para a iniciativa privada, os riscos são baixos, e as chances de lucro, altas. Atualmente as operações urbanas vigentes no município são: Faria Lima, Centro, Água Branca, Água Espraiada e a O.U. Rio Verde Jacu, que ainda não foi

^Mapa 4 l Operações Urbanas na cidade. Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano Operações Urbanas na cidade tem também o objetivo de recuperara áreas degradadas como é o caso da O.U. Nova Luz, ou da O.U. Mooca Vila Carioca que visa busca a requalificação urbana do vazio deixado pelas antigas indústrias < Mapa 5 l OUAE no contexto do município, tendo como referência os rios Tietê e Pinheiros, e o centro da cidade em laranja (subprefeitura Sé) fonte: PMSP

imprementada. Cada uma dessas operações tem objetivos e propostas diferentes. A O.U. Centro tem como objetivo gerar recursos que serão aplicados da revalorização da região central: recuperação de patrimônio histórico, valorização paisagística e criação de equipamentos culturais. Embora permita o maior potencial construtivo da cidade, essa operação nao despertou o interesse do mercado imobiliário e segundo Renato Balbim, técnico de planejamento e ‘ pesquisa do IPEA “mesmo em andamento a mais de 10 anos, não se mostrou um instrumento capaz de inventivar as transformações necessárias na região central da cidade e tampouco pode-se imaginar que a OU foi ‘apropriada’ pela população. Entre os principais objetivos da O.U. Faria Lima estão implantação de melhorias no sistema viário, e a criação de alguns equipamentos públicos e áreas verdes. O interesse do

mercado imobiliário da região provocou um desequilíbrio na região, onde os investimentos foram concentrados de maneira que “bairros como a Vila Olímpia tiveram transformações urbanas radicais, com seu perfil modificado de residencial unifamiliar para comercial de alto padrão em curto espaço de tempo” (Balbim), apontando um desequilíbrio urbano quanto a diversidade de usos. Já a O.U Água Branca tem um projeto urbanístico pouco detalhado de áreas verdes, macrodrenagem e melhorias no sistema viário. O objetivo principal era a criação de empregos na área e aumento de setor terciário, mas até então apenas algumas obras de pequeno porte foram realizadas e ao contrário do que se espera para a região, empreendimentos de uso residencial atraíram os investimentos do setor privado.

CEPAC O Certificado de potencial adicional construtivo são valores imobiliários utilizados como pagamento para a compra de direitos urbanísticos adicionais dentro do perímetro de uma operação urba na. Cada CEPAC equivale a um determinado valor de metro quadra do dependendo da operação, para a utilização em áreas adicionais de construção ou modificações nos padrões urbanísticos de um terreno ou projeto. Os CPEAC são vendidos em leilões e depois podem ser negociados livremente até que sejam vinculados a um lote dentro da operação. A prefeitura, utiliza os recursos acumulados através CEPAC para o financiamento das intervenções propostas dentro dos limites das duas operaçõesutilizam esse sistema: a Operação Urbana Consorciada Faria Lima e a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. 20

Esquema de potencial acicional de construção e obras públicas realizadas com recursos provenientes da contrapartida (FONTE: MONTANDON, 2001)

2.1 Operação Urbana Água Espraiada O grupo Light se tornou prorpietário de 20 milhões de metros quadrados na regiao do rio pinheiros, dos quais foram utilizados 4 milhões para a implantação de projetos de drenagem que envolviam a reversão do curso natural do rio, e da usina elevatória de traição . Essa usina eleva o nível do rio no trecho que recebe águas dos córregos Água Espraiada, Cordeiro e Traição, Por isso foi necessária a construção de um dreno que captasse as águas desses córregos e as lançasse no Pinheiros, obra que foi chamada de Dreno no Brooklin e que, em cujas margens, posteriormente, foi construida a avenida Luis Carlos Berrini. Por interesse do governo em promover obras viárias na região de várzea, ao longo das décadas de 40, 50 e 60 as terras da Light foram sendo desaproriadas para a construção de sistemas de tráfego, trevos, passagens, viadu-

tos e vias marginais expressas.

Em 1964, o prefeito Prestes Maia propos uma lei de melhoramentos urbanos que previa desapropriações ao longo do córrego Água Espraiada para a construção de uma avenida começando na Marginal Pinheiros e terminando no Jabaquara. Quase 10 anos depois o Departamento de Estradas e Rodagem (DER) reformulou o projeto para que a nova avenida fosse incorporada ao mini anel viário metropolitano, e que a avenida se tornasse uma via expressa de conexão da Marinal Pinheiros até rodovia dos Imigrantes. Depois do início das desapropriações a Câmara Metropolitana de Transportes modificou o projeto, e o traçado do mini anel foi transferido para a avenida Roque Petroni, e a faixa desapropriada foi sendo invadida e ocupada, e foram se formando diversas favelas. Para atender as exigências tecnológicas das multinacionais

Construção da Av. Roberto Marinho. (fonte: FIX, 2001)

que estavam se instalando em São Paulo, no final dos anos 70 foi inaugurado, com investimentos da iniciativa privada internacional, o Centro Empresarial de São Paulo, e além disso, no mesmo período, estavam em construção os prédios da Av. Luis Carlos Berrini, pela Bratke Collet, com o intuito de produzir um novo centro empresarial que fosse independente da Av. Paulista. A justificativa de escolha da Marginal Pinheiros foi a de que se encontravam juntos a melhor via expressa de circulação na cidade, e também, como era uma região ainda pouco povoada, a terra era mais barata e havia uma flexibilidade maior no zoneamento. Em frente a Berrini, do outro lado do rio, estava também em construção o bairro residencial que abrigaria a nova população de executivos que viriam trabalhar nessa região, o Panamby, que contaria com predios de altíssimo padrão, e uma grande infraestrutura de lazer e de apoio aos moradores e edifícios corporativos: Credicard Hall, Via Funchal e

grandes hotéis.

Com investimentos do setor público foram construídas novas malhas viárias que faziam a conexão do centro com a nova parte da cidade, que incluíam grandes tuneis e complexos viários: Av. 23 de Maio, túnel Tribunal de Justiça, túnel Ayrton Senna e túnel Presidente Janio Quadros, o primeiro do Brasil a atravessar o leito de um rio. Como recursos da prefeitura são inferiores ao que está sendo investido, surge a necessidade de associação com a iniciativa privada, onde a prefeitura atuaria como agente promotor e o setor privado como investidor.

Para atrair a atenção do mercado imobiliário, a prefeitura precisa investir numa obra “âncora” que promova a credibilidade de uma Operação Urbana, foi dentro desse cenário que foi projetada a Av. Água Espraiada de 7km de extensão, que faria a articulação da Berrini com o Aeroporto de Cogon-

has e a Rodovia dos Imigrantes e consequentemente, provocaria a valorização das terras próximas e maior retorno financeiro aos investidores. Plano de Intervenções

Mapa 5 l Investimentos públicos e privados na OUAE Maleronka, 2010, p.136. Elaboração da autora a partir de informações da Emurb e do Grupo da Operação Urbana até o ano de 2009.

LEI Nº 13.260 de 28 de dezembro de 2001 Estabelece diretrizes urbanísticas para a área de influência da atual Avenida Água Espraiada, de interligação entre a Avenida Nações Unidas (Marginal do Rio Pinheiros) e a Rodovia dos Imigrantes, cria incentivos por meio de instrumentos de política urbana para sua implantação, institui o Grupo de Gestão, e dá outras providências. (fonte:PMSP)

A legislação prevê diretrizes urbanísticas para a área delimitada pela Operação Urbana e cria incentivos através de políticas urbanas para sua implantação. Segundo a lei, a OUAE tem como objetivos gerais promover a diver-

sidade de usos, a dinamização dos espaços, criação de áreas verdes e melhorias no sistema viário. Tendo como principal atrativo para a iniciativa privada e âncora inicial a obra de extensão da Av. Roberto Marinho até a rodovia dos Imigrantes, a prefeitura promove a venda de certificados de potencial construtivo (CEPAC) e acumula fundos para investir na infraestrutura pra própria operação. A ponte estaiada Otávio Frias de Oliveira, concluída em 2003 e aferiu credibilidade para o empreendimento e estava entre um dos principais planos para o sistema de transporte para a área , como pode ser observado em amarelo no mapa 5 e que são: • prolongamento da Av. Chucri Zaidan até a Av. João Dias • alargamento da Av. Washington Luís dentro do perímetro da operação • implantação de vias locais margeando a avenida Água Espraiada (hoje chamada de Av.

Mapa 7 l Projeto do Parque linear do arquiteto Paulo Bastos

Roberto Marinho)

Em 2011, duas outras leis foram aprovadas a respeito de novas modificações no traçado viário:

^Mapa 8 l localização do Parque Linear v Mapa 9 l áreas verdes e municipais (PMSP)

• execução de via expressa suberrânea deconexão da Av. Roberto Marinho até a Rod. dos Imigrantes. • construção de uma via parque, margeando um parque linear proposto • execução de complexo viário entre as pontes João Dias e Morumbi (em frente ao parque Burle Marx no Panamby). Outra obra em andamento dentro da operação é a do monotrilho, a linha 17-Ouro do Metrô, em parceria com o governo do Estado. Sob trilhos elevados, o meio de transporte que é novidade na cidade fará inicialmente a conexão do aeroporto de Congonhas com a estação Morumbi da CPTM. Com 5,9km de extensão e 9 estações está previsto para 2014, e no futuro fará ligação

com a atual linha 1-Azul, com as novas extensões da linha 4-Amarela e 5-Lilás.

Dentro do planejamento para áreas verdes de lazer e equipamentos culturais está prevista construção de um parque linear, projeto do arquiteto Paulo Bastos, de aproximadamente 600 mil metros quadrados (mapa 7), na Lei 15.416/2011, de 22 de julho de 2011, assinada pelo prefeito Gilberto Kassab, sob justificativa de proteção ambiental. O projeto do arquiteto Paulo Bastos apresenta tratamento paisagístico para as margens do córrego, tratamento, represamento de águas pluviais em lagoas e equipamentos públicos culturais e educacionais ao longo dos, aproximadamente, 4km de extensão do parque. O mapa 8 mostra em laranja a localização do empreendimento dentro da operação e o mapa 9 , as áreas verdes existentes. 28

^Mapa 10 l favelas v Mapa 11 l ZEIS

Para a construção do parque, túnel e prolongamento da avenida será necessário um conjunto de desapropriações que envolvem todos os imóveis em situação irregular ou de risco nas margens do córrego no total de 8.194 imóveis, destes 1.104 formais e 7.090 informais e 14 núcleos de favelas, todas existentes na área diretamente de implantação do empreendimento. O EIA/ RIMA da operação de exige as famílias removidas sejam realocadas para dentro dos limites da mesma área em cumprimento ao Estatuto da Cidade, para isso foram criadas 24 ZEIS concentradas principalmente na região do Jabaquara, muitas dessas áreas não receberão HIS sob o argumento de que é possivel que sejam destinadas a implementação de áreas verdes e equipamentos sociais. No mapa 10 e no mapa 11, estão localizados os núcleos de favelas e as ZEIS destinadas a relocação das famílias atingidas. A OUAE é a primeira a utilizar

os recursos arrecadados através da venda de CEPAC para a construção de habitação de interesse social, hoje em dia, algumas favelas já foram removidas durante a primeira fase da construção da avenida, mas muitas ainda permanecem nas margens do córrego na parte que ainda não se encontra em obras. Inicialmente o EIA/RIMA da Operação, apontava a existência de 8500 famílias em situação de desapropriação. Um caso famoso de luta por moradia que ocorreu durante as obras de contrução da Avenida Roberto Marinho, foi a da comunidade da favela do Jardim Edith. Os moradres sofreram com as desapropriações, e a batalha de algumas famílias foi relatada por Mariana Fix, no livro Parceiros da Exclusão. A autora apresenta a versão de alguns moradores da favela, de como foi o processo de remoção, relata o posicionamento muitas vezes contraditório e injusto dos agentes do governo

responsáveis pelo mesmo. Hoje, o conjunto habitacional já foi concluído e representa a vitória da população de baixa renda que foi relocada para a mesma área.

A gestão da operação é realizada pela SP Urbanismo cujo objetivo fundamental é “dar suporte e desenvolver as ações governamentais voltadas ao planejamento urbano e à promoção do desenvolvimento urbano do Município de São Paulo”. O acompanhamento é feito pelo Conselho Gestor composto pelo Poder Público e Sociedade e a SEHAB (Secretaria Municipal de Habitação) “analisa as exceções e quantifica os CEPACs equivalentes à contrapartida” (Balbim).

A maior parte dos recursos foram utilizados em transformações no sistema viário, e pouco foi realizado em termos qualidade urbana e criação de espaços verdes e públicos, e não fica claro o que se pretende com a cri-

ação do parque linear, e a relação desse projeto com os investimentos realizados. Além disso, notase a concentração dos interesses imobiliários em imóveis de alto padrão principalmente na região próxima a Berrini, “reforçando o caráter monofuncional da área e contribuindo para a falta de oferta de espaços públicos com empreendimentos privados fechados para a cidade” (Balbim).

3 l Potencial Transformador

A parceria público privado através de operação urbana tem sido discutida como uma excelente opção na viabilização, aceleração de transformações previstas nos planos diretores e gestão estratégica da cidade. Uma das principais barreiras para a implementação de projetos urbanos é justamente a questão do financiamento, que a operação urbana tem como proposta uti-

lizar a valorização imobiliária da própria cidade como meio de captação de recursos. Reconhecese portanto, o importante papel da operação urbana como viabilizador de grandes transformações. Quais então seriam essas transformações necessárias na cidade atual? A existência de um mecanismo que permite reordenar o espaço urbano de uma porção da

cidade que apresenta potencial para se tornar uma centralidade, é uma alternativa para executar projetos de urbanização dentro do cenário que encontramos hoje. A falta de planejamento, a ocupação desordenada, a descontinuidade dos espaços, são alguns dos problemas que tem como consequência a segregação social, subutilização de áreas da cidade, infra estrutura inadequada, trânsito caótico etc. Podemos analisar de que forma a operação urbana cumpre seu papel como elemento transformador e atende algumas diretrizes principais do Estatuto da Cidade como: • justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização • cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social • oferta de equipamentos urbanos e comunitários, trans-

porte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais • o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana; • recuperação dos investimentos do poder publico que tenha resultado de valorização de imóveis urbanos

A cidade de São Paulo se apresenta como grande centro financeiro do Brasil e tem se destacado no cenário econômico mundial, por isso apresenta a grande tendência em abrigar sedes de grandes empresas nacionais e multinacionais. Para atender as necessidades dessas empresas, é necessário o cada vez mais o desenvolvimento das redes de transporte, conexões e comunicação e dentro da cidade, essa intensificação de fluxos de informação e pessoas é capaz de gerar novas centralidades urba-

nas e polos concentradores de infra estrutura. Em São Paulo, é possível notar esse deslocamento das funções centrais pela abertura das grandes avenidas e localização de centros de negócios a Avenida Paulista, Avenida Faria Lima e Berrini por exemplo. Esse deslocamento e desenvolvimento de novos espaços estratégicos requer um planejamento de forma que a cidade como um todo se desenvolva de acordo com alguns princípios listados por Ricardo Lima e Fernando Rezende em Rio

- São Paulo cidades mundiais: desafios e oportunidades :

• sustentabilidade: questão que vem sendo amplamente discutida, tanto quanto em relação ao meio ambiente, mas também quanto a capacidade de suporte de uma região em termos de tráfego de veículos, infra estrutura etc. • integração: conexão das redes de transporte, acessos • democracia: participação das

várias esferas da sociedade no processo de desenvolvimento e gestão (poder publico juntamente com a iniciativa privada e a sociedade civil)

A Avenida Roberto Marinho, eixo principal da OUAE, é uma dessas novas centralidades, frente de expansão imobiliária e de negócios e que tem se mostrado foco de investimentos em tecnologia na cidade. Por exemplo a construção da ponte estaiada Octavio Frias de Oliveira, com avançadas técnicas estruturais, a implantação do monotrilho, até então inédito na cidade, a proposta de construção de um grandioso parque linear colocam não só a avenida, mas a operação urbana como um todo dentro de uma situação de destaque. A questão chave é que a avenida apresenta um caminho em potencial ao litoral de São Paulo e o porto de Santos, atualmente em processo de expansão, Uma das características que definem essa nova centralidade é seu po-

tencial de interação econômica com outras regiões importantes dentro e fora da cidade.

Essa região estratégica portanto, apresenta potencial de transformação, e a implementação de uma operação urbana se torna interessante pois oferece a possibilidade de viabilização de grandes intervenções. Dentro do cenário que se encontra a cidade hoje, uma região com esse potencial pode ser encarada como oportunidade de rever alguns planos, e adotar novas posturas políticas de intervenções urbanas que sejam mais adequadas às necessidades atuais. No caso da Operação Urbana Água Espraiada, os objetivos estão bastante ligados à valorização imobiliária e modificações no sistema viário, e as intervenções previstas pela lei, são muito pontuais e genéricas e de certa forma não atendem às necessidades do local que deveria ser tratado como região especial de intervenção. A lei prevê

a criação de espaços públicos, construção de habitação de interesse social, melhorias no sistema viário que na verdade são orientações muito abrangentes, que se aplicam na cidade como um todo e nao aferem a operação urbana nenhum caráter especial. Portanto, seria necessário a formulação de propostas menos genéricas, que sejam adequadas a necessidades do lugar. “Não se espera que uma lei seja capaz de definir um projeto urbano. Entretanto, em uma operação urbana consorciada, ela deve ser, preferencialmente, a expressão de um projeto previamente elaborado ou o ponto de

partida para que o projeto se desenvolva. No caso da OUC Água Espraiada não é possível ler no texto legal a concepção da transformação que se pretende viabilizar. Essa lei coloca, de um lado, parâmetros genéricos para o empreendedor privado e, de outro, um programa desequilibrado para o poder público. O perímetro, como um todo, e os setores em suas partes

são grandes demais e internamente heterogêneos. E as obras propostas não são capazes de dar unidade para esse conjunto. Assim, essa leitura esclarece que o projeto da OUC Água Espraiada é ambíguo e que sua capacidade de transformar o tecido urbano ou de ativar o mercado imobiliário não está bem definida. Isso porque praticamente não há projeto. A característica propositiva do instrumento aparece claramente subaproveitada”

(MALERONKA, C. “Projeto e Gestão

na Metrópole Contemporânea. Um estudo sobre as potencialidades do instrumento ‘operação urbana consociada’ à luz da experiência paulista”. São Paulo, 2010 p. 135)

Maleronka diz então, que há falta de planejamento específico no caso da OUAE, o que seria necessário para justificar a operação urbana e que a caracterizaria como uma região especial de intervenção. Dessa forma, o potencial da operação de transformer o tecido urbano é

má aproveitada. O plano não deve ser elaborado com a finalidade de atrair investimentos e valorizar imóveis”(Maleronka), mas sim de atender a necessidades mais imediatas da população em geral, e propor soluções mais específicas para cara área de intervenção. O que mais se aproxima de um projeto específico na lei é que a área da operação foi subdividida em setores “com o objetivo de tratar de forma diferenciada as desigualdades existentes na região’’, mas ainda sim esses setores são muito extensos, e as características que as diferenciam ou os critérios de formação desses setores não são especificados. Segundo Maleronka, as propostas são muito genéricas, e isso faz com a operação não tenha nenhuma característica especial que a diferencie como local com potencial transformador. Além disso, um plano que visa a valorização excessiva de uma parte da cidade pode vir a causar o encarecimento da terra, e dos serviços

de maneira concentrada, afastando a populção com menor poder aquisitivo, causando o aumento da concentração de renda e resultados urbanísticos que se desvinculam do plano geral da cidade como um todo (Rezende, Lima), por exemplo criação de muitos condomínios fechados que atendem a demanda da população de maior renda e se fecham para a cidade. Portanto, também são necessarios deretrizes e projetos urbanos que são capazes de atingir diferentes padrões econômicos e provocar maior inclusão social. Para atender ás demandas específicas da população, é necessário identificar suas maiores carências e para isso, é preciso que se estabeleca um vínculo forte de comunicação entre o órgão de gestão e as pessoas de forma a atender o item do Estatuto da Cidade que diz respeito a gestão participativa e democrática. Não se percebe muita transparência quanto às intenções do poder público, e mostra falhas quanto

a legitimação da participação das entidades civis na elaboração dos planos de intervenção. Algumas questões são por Montandon em Land Readjustment e Operações Urbanas Consorciadas em relação ao método de formulação dos projetos urbanos para as novas operações: “Como estabelecer pactos entre os proprietários, entre os órgãos públicos, entre os investidores e entre todos esses agentes? Como legitimar esse pacto juridicamente?”, “Como implementar planos locais? A promoção de projetos urbanos estruturadores pressupõe a busca de resultados abrangentes. Para tanto é necessário intervir no conjunto de quadras e não lote a lote” e “Como viabilizar a parceria na promoção do desenvolvimento urbano atendendo à diversidade do padrão social?”. Nadia Somekh, apresentou um estudo de experiéncias internacionais de projetos urbanos e constatou que “projetos urba-

nos devem ser pensados a longo prazo”, deve ser definida “uma entidade admnistrativa públicoprivada central para a gestão e implementação do projeto” e diz que mesmo a participação do setor privado seja importante “a coordenação deve ser pública”. Além disso aponta como um elemento central de inclusão social a “busca de alternativas de trabalho e renda” na forma de incentivo a micro e pequenas empresas” e aponta como sendo essencial ao sucesso dos projetos “a criação de novas centralidades vinculadas ao sistema de transporte”. (Somekh, 2010) Tendo em vista os problemas e questionamentos mais pertinentes em relação a real eficácia das intervenções, o que pode ser feito então para que seja explorado ao máimo o potencial transformador da O.U?, Em uma avaliação das operações urbanas em São Paulo, foi possível detectar alguns aspectos relevantes para a promoção de grandes transfor-

mações urbanas a médio prazo, expostos por Angelica Alvim e Luis Guilherme Castro no livro Avaliação de Políticas Urbanas: contexto e perspectivas, e que procurou elementos capazes estruturar o plano de uma O.U que são:

• caracterização prévia do território de atuação: reconhecimento do contexto, condições e problemas pertinentes e identificação de potencialidades, permitindo assim, estabelecimento de linhas gerais de concepção urbanística, e justificar novas propostas

• desenvolvimento e estudo de viabilidade das diretrizes de intervenção: estudo das alternativas arquitetonicas e urbanísticas mais viáveis de maneira precisa e específica em sua concepção morfológica, funcional e estrutural, especificacão de componentes estruturais e construtivos, com o objetivo de compor o

programa de investimentos, prazos etc.

• estudo do potencial de nova construção: simulação e estudos de volumetrias e tipologias de usos e ocupações considerando o potencial adicional construtivo, a capacidade de suporte da infraestrutura instalada e a prevista, compatibilidade com os elementos ambientais e sociais já existentes.

• plano geral de implantação: “compatibilização das propostas de intervenção e ordenamento urbanístico, tendo em vista sua articulação e integração mútas em relação aos diversos sistemas e escalas redes e espaços complementares”

Pode-se dizer esses elementos indicam pontos chave na elaboração dos novos projetos de intervenção, e que certamente tem o potencial de ex-

trapolar os limites da operação urbana e servir de modelo para toda a cidade. O mecanismo da O.U. tem potencial transformador se for utilizado de maneira a atingir os diferentes setores da sociedade, e dessa forma atender às necessidades da cidade atual. Cabe aos órgãos responsáveis promover a melhor organização das propostas e estudos mais profundos de implantação e impactos mais específicos, a elaboração de projetos que mesmo pontuais sejam significativos para a região como um todo.

PARTE II

Na segunda parte desse trabalho, são apresentadas as propostas para uma área de intervenção dentro da Operação Urbana em questão. Destacam-se as características do entorno do lugar, os elementos que caracterizam a área, e então a proposta de objeto arquitetônico. A questão da habitação já se mostrou pertinente, e a proposta de conjunto habitacional, que contém não apenas as funções de moradia, mas também promove a diversidade de usos dentro do projeto, formato que condiz com a dinâmica das grandes cidades de hoje. Para evitar grandes deslocamentos por já saturadas avenidas, é altamente indicado o uso misto das edificações, ou seja, o uso habitacional, comercial e de serviços estejam presentes em um único projeto.

Localização e caracterização da área de projeto

< mapa de localização do terreno, ruas e avenidas importantes e equipamentos relevantes

A área da operação urbana é marcada por diversas favelas ao longo do córrego que sao alvo de desapropriações devido aos projetos que seráo implantados. A área selecionada para estudo e proposta de projeto arquitetônico foi escolhida dentro das ZEIS determinadas pela legislação, e pela existencia de terreno vago de propriedade da prefeitura, destinado a habitação de interesse social. O terreno está localizado na Avenida Washington Luís, junto a rua Palmares que é por onde é feito o acesso à avenida Jornalista Roberto Marinho. A Avenida Washington Luís é a continuação da Av. 23 de maio, e nesse ponto comporta os veículos cuja origem/destino são principalmente os bairros da zona sul da cidade. Nesse trecho da avenida Roberto Marinho está localizado o piscinão de contenção de enchentes junto ao córrego

Água Espraiada, que contém equipamentos de lazer que atendem a população local, além disso, está próximo ao local onde será implantado o parque linear, nota-se portanto a forte presença de equipamentos públicos de lazer nas proximidades. Na área, o uso do solo é residencial de baixa densidade, com presença de residências de até dois pavimentos. De acordo com o posicionamento adotado referente ao potencial de transformação da cidade da operação urbana apresentado na primeira parte desse trabalho, o conjunto habitacional é de alta densidade e de uso misto, pois busca justamente o dinamismo, a diversidade de usos, a interação social, concentração de comércio e serviços para que se evitem grandes deslocamentos. A alta densidade do conjunto se justifica pela presença de muitas favelas próximas ao terreno e que podem ser absorvidas pelas 560 unidades habitacionais propostas. Como relatado nesse

< Boletim da Subprefeitura de Santo Amaro, apresentando o projeto de HIS proposto para o mesmo terreno. O projeto apresentado nesse trabalho n찾o segue os padr천es de HIS. (fonte: PMSP)

^ implantação geral do conjunto proposto

trabalho as remoções nem sempre são muito pacíficas, e dessa forma todas as famílias teriam a chance de morar no mesmo lugar. O projeto não segue os padrões habitação de interesse social pois não foi pensado nesse sentido, embora tenha também a intenção de absorver as famílias das favelas atingidas pelas

obras da operação, procurou-se aplicar um novo conceito de conjunto habitacional que cumpra às necessidades urbanas da área de maneira geral, que promova a interação entre os moradores e que atenda pessoas com padrões econômicos diferentes oferecendo alta qualidade arquitetônica e

A idéia do projeto de conjunto habitacional, surgiu a partir da análise geral da situação habitacional dentro da OUAE.. A preocupação em realocar as famílias que serão atingidas pelas obras em áreas próximas as favelas de origem ou no presente caso, no próprio terreno em que ela se encontra. O projeto apresentado, se situa na área da favela Estevão Baião, que atualmente já se encontra sob o processo de remoção, e já existem projetos de habitacão de interesse social para o local. A idéia foi criar um conjunto habi-

tacional de com o objetivo nao só de abrigar os moradores mais que fosse um espaço de lazer e convívio para toda a população como um todo. Por isso foi proposto um espaço com usos diversificados, comércio, serviços e lazer, que atendesse os moradores do conjunto, mas que também servisse a toda a população da região. A favela também é conhecida como “Buraco Quente”, e esse nome, já indica que os moradores reconhecem o lugar pela sua topografia. O terreno está representado abaixo e a topog-

< modelo do terreno e sua topogradia

> croqui esquemático de concepção do projeto

radia foi uma questão chave para a concepção do projeto. São 16 metros de diferença entre as alturas da cota das ruas Viaza e rua Tapes, então se pensou na criação de 4 patamares principais e uma rampa que conectasse todos verticalmente. Para evitar que a inclinação da rampa fosse muito acentuada, optou-se pela criação duas praças em esquinas opostas do terreno, para criar um trajeto para o pedestre, onde o início/fim da rampa seria em uma das praças, e uma delas está a 7m do nível da rua Viaza, justamente para evitar a inclinação excessiva da rampa. Os 7m restantes para atingir-se o nível da rua, foram vencidos por escadas rolantes situadas numa terceira praça no nível da calçada da rua Viaza. Pode-se observar também que junto da calçada que contorna o terreno o declive é muito acentuado, por isso, optou-se pela criação de um recuo de 5m em relação a calçada para a criação de um plano reverso que tem como objetivo conectar através de jardins a de-

clividade da rua com a laje plana das quatro plataformas. Consequentemente, há um afastamento da fachada comercial e de serviços em relação a rua e portanto, buscou-se maximizar os acessos ao projeto respeitando os limites impostos pela topografia. Nesse caso, foram projetadas escadas que se acomodam no desnivel e conectam a calçada cinco pontos chave ao redor do terreno: basicamente 1 grande escada que conecta a calçada as cotas principais estabelecidas para as 3 plataformas, e uma para cada uma das duas praças. Uma das plataformas conecta diretamente o terreno no sentido transversal e essa conexão, é altamente provida de serviços, comércio e restaurantes, além disso, um grande equipamento, que no projeto foi apresentado como um estúdio de dança mas poderia ser uma academia, uma galeria de arte, creche ou outro equipamento. O projeto conta com 3 subsolos e 1 sobresolo com capacidade para 500 vagas

de veículos suficiente para todos os moradores do conjunto.

> estudo de fluxos no térreo

Volumetria A altura das torres foi limitada a 10 andares para evitar a criação de mais edificios altos. Além disso, para dar movimento e profundidade a fachada, criaramse planos difrentes o que além do que já foi citado aumenta a área ventilada da fachada, ao lado estão os croquis que mostram essa concepção, e também a elevação de uma parte da torre para evitar que existissem grandes “paredões” resolveu-se por elevar parte do prédio em 5 andares e uma parte em outros 5. Nas próximas páginas, estão cortes, elevações e perspectiva finais do conjunto proposto.

^ croquis da concepção da volumetria do projeto > implantação das torres e pavimento tipo

corte ongitudinal 1

corte ongitudinal 2

cortes transversais 1 e 2

elevaĂ§ĂŁo frontal

perspectiva geral

Conclusão

Após analisar os elementos essenciais a urbanização democrática e sustentável da cidade e relacioná-los com os princípios básicos de uma O.U, conclui-se que esse mecanismo de intervenção atualmente apesenta potencial transformador do tecido urbano reduzido devido ao planejamento pouco específico. Pode-se dizer que no caso da O.U. Água Espraiada, os benefícios oferecidos ao mercado imobiliário superam os que são oferecidos a população em forma de qualidade urbana, e o que diferencia essa O.U dentro da cidade que é justamente a questão habitacional, onde a lei especifica que as famílias que serão removi-

das devido às obras deverão ser relocadas para conjuntos habitacionais dentro dos limites da O.U, não se apresentou até então na forma de novos conjuntos habitacionais e remoções pacíficas, pelo contrário, esse processo foi marcado por muita luta da população e negligência dos órgãos públicos responsáveis. O resultado batalha é a conclusão do conjunto habitacional do Jardim Edite, construído em área nobre dentro da operação. A Operação Urbana Água Espraiada, apresenta alguns dos problemas gerais da cidade: trânsito carregado, desigualdade social, violência, falta de equipamentos públicos, poluição das águas e ocupação irregular, por outro lado carrega um potencial de conexão entre pólos de negócios (Faria Lima - Berrini - Porto de Santos) e nova centralidade o que pode ser encarado como uma oportunidade para que seja realizado um plano que possa servir de modelo para a cidade.

Cabe portanto, aos órgãos responsáveis, a elaboração de projetos específicos para a área, novos cálculos de potencial adicional construtivo compatíveis, o que certamente beneficiaria também o setor privado e o mercado imobiliário. Hoje nos encontramos em uma realidade onde a preocupação com o meio ambiente se mostra pertinente, e que as ações tomadas em nome da sustentabilidade agregam valor a terra, o que pode ser um ponto importante para o desenvolvimento de projetos que sejam para o bem geral da cidade como para a iniciativa privada. Isso não quer dizer que as medidas adotadas devam ser superficiais e de “fachada” mas que possam realmente serem encaradas como oportunidade de transformação da cidade. Além disso, é o que se espera de grandes cidades como São Paulo, que se coloca cada vez mais em evidência no cenário econômico mundial.

Como objeto arquitetônico proposto de acordo com o que se pretende e espera da área da operação urbana, apresenta-se um Conjunto Habitacional em área previamente ocupada por favela. Procurando se desvincular de padrões de habitação de interesse social o projeto busca a diversidade de usos, e habitação que atenda diversos níveis sociais, visando diminuir grandes deslocamentos da população, justa distribuição de benefícios obtidos através da O.U, além de proporcionar um espaço que agrega qualidade urbana para a região como um todo.

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