Fundos Imobiliários by Marcelo Gomes Freire

Índice Introdução......................................................... 4 O que são e como funcionam os Fundos Imobiliários? .................................................... 5 Vantagens.......................................................... 6 Riscos.................................................................. 8 Qual a diferença entre comprar imóveis e investir em Fundos Imobiliários? ............. 9 Tributações e impostos ............................... 12 Custos ................................................................ 13 Como investir................................................... 14 Pontos para análise....................................... 15 Conclusão.......................................................... 17

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Introdução Olá, investidor. Se te disséssemos que você pode ser proprietário de um imóvel e receber mensalmente os aluguéis sem problemas de inadimplência e com valores altos, você acreditaria? E mais: e se esse imóvel fosse um hotel ou um shopping? E se, para finalizar, os rendimentos possam ser isentos de imposto de renda? Pois é, isso é possível. Sabemos que no Brasil existe uma cultura muito grande de investimento em imóveis, como casas e apartamentos. Mas, por ser uma opção de baixa liquidez (ou seja, não é de uma hora para outra que você conseguiria vender), nem sempre é uma boa alternativa para você. Para driblar esse ponto negativo da aplicação direta em imóveis, os fundos de investimento imobiliário, também conhecidos como FIIs, vêm ganhando força. Se você tem interesse nessa modalidade de investimento, é importante conhecer exatamente como ela funciona. Por esse motivo, preparamos esse manual para te apresentar as principais informações sobre os FIIs.

Boa leitura! Equipe Levante

O que são e como funcionam os Fundos Imobiliários? Explicando de uma forma simplificada, os Fundos de Investimento Imobiliário são como condomínios fechados, cujos apartamentos ou casas - também chamados de cotas podem ser comprados por qualquer pessoa. Mas antes que você se anime, saiba que, se for o titular dessas cotas, não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo. Embora esses papéis estejam no seu nome, o investidor não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal, contratual ou relativa aos imóveis integrantes do fundo. Cada fundo aplica os recursos investidos pelos cotistas conforme necessidades específicas, como em empreendimentos imobiliários rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais. Podem ser shoppings, edifícios comerciais, galpões logísticos, agências bancárias e muitas outras opções. Além disso, também é possível a aquisição de títulos relacionados ao setor, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) ou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Todo FII tem um regulamento próprio que determina qual é a política de investimentos do fundo, determinando se irá investir apenas em imóveis prontos e destinados ao aluguel de salas comerciais ou se será genérico e permitirá a compra de imóveis prontos ou em construção, para aluguel ou venda. Ao comprar imóveis, o fundo terá como renda a sua locação, venda ou arrendamento. Se optar por aplicar em títulos e valores imobiliários, a renda virá dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou pela diferença entre os preços

de compra e de venda. Em ambos os casos, os rendimentos ou alugueis são distribuídos periodicamente aos cotistas. Por ser uma espécie de “condomínio fechado”, não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes do fim do prazo de duração. Como a maioria dos fundos não determina um prazo específico, o investidor que decidir sair do investimento somente poderá recorrer ao mercado secundário, quando vende diretamente suas cotas a outro investidor sem precisar sair do ambiente da Bolsa. Para aplicar em fundos de investimento imobiliário, o procedimento é bem parecido com a compra de ações, já que esse tipo de fundo tem suas cotas negociadas na Bolsa de Valores. Neste caso, você pode comprar esses papeis durante as chamadas ofertas públicas ou negociando diretamente com outros investidores no mercado secundário (neste caso, a operação pode ser feita por plataformas de negociação online - o home broker da sua corretora).

Vantagens 6

Custo baixo: se optar por investir em fundos, e não diretamente em imóveis, o investidor não gastará com documentações que chegam a 5% do valor do imóvel e levam um bom tempo para ficarem prontas. Opções de qualidade: qualquer investidor pode investir em empreendimentos imobiliários de alta qualidade apenas adquirindo cotas. É possível começar com R$ 100. Diversificação: os fundos costumam investir em shoppings, indústrias, galpões logísticos, hotéis, imóveis comerciais ou residenciais, o que reduz o risco de inadimplência ou vacância. Outro fator positivo é que é possível acessar empreendimentos em diversas localidades e afastar possíveis riscos regionais. Fracionamento: você não precisa comprar grandes valores porque é possível comprar ou vender cotas por unidade. Neste caso, você pode negociar conforme sua disponibilidade e necessidade financeira. Comodidade: esqueça as preocupações com administração dos imóveis, como cobranças e renovações de contratos, manutenção e recolhimento de impostos. No caso dos fundos, essas tarefas mais burocráticas ficam sob a responsabilidade do administrador e de uma instituição financeira. Benefícios fiscais para pessoas físicas: ao contrário do que acontece com os donos diretos de imóveis, que sofrem tributação de Imposto de Renda com alíquota progressiva de 0% até 27,5%, os FIIs têm isenção de IR (vamos detalhar isso mais para frente no manual).

Riscos Imprevistos: assim como acontece com os fundos que investem em ações, existe um risco de mercado. O que isso significa? O investidor estará sujeito a uma série de imprevistos ou situações adversas, como crises econômicas que podem afetar o setor imobiliário como um todo. A redução da taxa de ocupação dos empreendimentos do fundo (vacância) e atrasos na realização de obras (no caso de imóveis em construção) são exemplos que também podem atrapalhar a distribuição dos rendimentos aos cotistas. Liquidez: por ser um “condomínio fechado”, o FII não permite que suas cotas sejam resgatadas pelos investidores. Isso só pode ser feito em caso de liquidação do fundo ou ao final do vencimento no caso de fundos que têm um prazo determinado. Desta forma, o único jeito de você se desfazer da aplicação é vender suas cotas para outro investidor. Mas fique atento: nem sempre você vai encontrar pessoas dispostas a comprar sua participação no fundo, o que pode tornar o processo mais devagar que o esperado.

Qual a diferença entre comprar imóveis e investir em Fundos Imobiliários? Muito provavelmente você conhece alguém que comprou um imóvel para viver da renda gerada com o aluguel. Se te falássemos que essa é uma atitude mais arrojada do que investir em um Fundo Imobiliário, você acreditaria? A maioria das pessoas provavelmente não, mas essa é uma realidade. Os FIIs têm menos riscos e são considerados uma categoria de investimento mais conservadora do que quando comparamos com um imóvel físico. Isso porque são geridos por profissionais, estando menos sujeitos a possíveis imprevistos. Por exemplo, quando um imóvel fica vazio por muito tempo, os custos de manutenção são muito altos e qualquer outro problema que tenha de ser resolvido, deve ser feito apenas pelo próprio dono. Se você não quer ter esse tipo de dor de cabeça para resolver, ter uma casa ou apartamento para alugar a terceiros pode não ser a sua melhor opção.

Ainda não ficou muito claro? Veja abaixo uma comparação entre as opções de compra de imóveis e investimentos em FII:

Quais são as preocupações? Dono de imóvel: escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobranças… Investidor: através do Home Broker, é possível negociar cotas sem se preocupar com burocracia e dia-a-dia do investimento. Basta ter conexão com internet.

Liquidez Dono de imóvel: são muitas variáveis que tornam a venda de um imóvel uma tarefa difícil. Problemas externos, como a crise econômica, pesam bastante no poder de compra das pessoas. Investidor: não existem as complicações do mercado comum, mas na maior parte dos casos a venda é feita de pessoa para pessoa dentro da Bolsa. Por isso, pode ser que você não consiga vender no mesmo momento (mas muito provavelmente não vai levar tanto tempo quanto um imóvel físico).

Custos de venda Dono de imóvel: a taxa média cobrada por corretores é de 6% do valor do imóvel. Isso sem contar todo o valor gasto com as documentações. Investidor: em média, é cobrado 0,5% de corretagem (o valor pode variar conforme a corretora escolhida).

E os impostos? Dono de imóvel: os aluguéis relativos aos imóveis de propriedade direta são tributados pelo Imposto de Renda. Investidor: não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído, o que aumenta seu o retorno. Como é feita a gestão? Dono de imóvel: o proprietário de um imóvel de aluguel, em geral, não tem tempo para observar o dia-a-dia do imóvel e encontrar maneiras de melhorar os seus ganhos, por isso acaba tendo mais dor de cabeça com esse tipo de problema. Investidor: os fundos contratam profissionais especializados no setor para otimizar a rentabilidade.

Tributações e impostos Os rendimentos recebidos por investidores pessoa física são isentos de Imposto de Renda, o que pode ser muito vantajoso à primeira vista. Mas fique atento, porque para que o benefício fiscal tenha validade as seguintes condições precisam ser atendidas: – O beneficiado precisa ter menos do que 10% das cotas do fundo; – O fundo de investimento imobiliário precisa ter no mínimo 50 cotistas; – As cotas do fundo têm de ser negociadas exclusivamente na Bolsa ou em mercado de balcão organizado. Aqui, vale fazer mais uma observação importante: a isenção do pagamento de imposto vale apenas para os rendimentos. Se houver lucro nas operações de compra ou venda de cotas, será preciso pagar 20% de IR. No caso de investidor pessoa jurídica, a tributação de 20% é obrigatória, tanto sobre os rendimentos quanto sobre o lucro da venda de cotas. Outra dica importante: o IR dos FIIs não é retido na fonte, como a maioria dos títulos de Renda Fixa. Por esse motivo, se você tiver de pagar algum imposto, terá de pagar por meio de um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).

Custos Assim como os demais fundos disponíveis no mercado, os FIIs também embutem uma série de custos que precisam ser levados em conta na hora da aplicação. O principal deles é a chamada taxa de administração, que paga a equipe por trás da gestão e a estrutura de distribuição do fundo. O percentual cobrado varia conforme o fundo e o gestor. Outro custo é a taxa de performance, cobrada quando o desempenho do fundo supera o benchmark (o índice de fundos imobiliários, Ifix, serve como parâmetro) e funciona como uma espécie de remuneração extra à equipe de gestão. Por último, existe a taxa de colocação, que é uma comissão paga referente à comercialização das cotas dos fundos.

Como investir O investimento em cotas de Fundos Imobiliários pode ser feito em dois momentos. Mercado Primário: as cotas de FIIs são lançadas por Ofertas Públicas Primárias, com valor determinado e quantidade mínima de aquisição. Na emissão primária, não existe corretagem e a aquisição é feita por Boletim de Subscrição. Mercado Secundário: depois de encerrada a oferta inicial, a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) começa a negociar as cotas na Bolsa. Neste caso, a compra e venda de das cotas é feita entre investidores na Bolsa e não mais diretamente com o fundo. Em ambos os casos, as negociações de compra e venda só podem ser feitas através de uma corretora. O primeiro passo é analisar o mercado. Veja se é um bom momento para investir em imóveis. Durante momentos de crise, como a que o Brasil viveu, pode não ser uma boa opção. Depois, é importante ver se o preço do fundo está de acordo com o esperado. Isso significa que os fundos podem estar “caros” ou “baratos”. Em ambos os casos, pode significar oportunidade ou problema.

Pontos para análise Além disso, é importante avaliar os seguintes quesitos:

Qualidade do empreendimento Veja qual é a localização dos imóveis que compõem a carteira do FII, sua classificação (classe A, AA...), certificações (LEED, Green Building...), histórico de vacância e seu potencial de valorização. Todos esses pontos irão determinar o valor do m² das locações, o que pode ajudar a determinar a qualidade dos inquilinos

Retorno de rendimento esperado (Dividend Yield) Observe o histórico de quanto o fundo vem distribuindo mensalmente. Considere para esse cálculo o valor atual da cota, ou seja, o valor que irá investir na sua compra (nunca o valor da cota no lançamento).

Qualidade dos inquilinos Alguns fundos já estão com os inquilinos instalados e com contratos de locação em curso. Avalie a qualidade desses inquilinos, a capacidade de gerar caixa, o risco de crédito e histórico de inadimplência.

Diversificação de segmentos Para diminuir os riscos, as possibilidades de segmentos são várias. As principais são: Shoppings, Lajes Corporativas de andares inteiros ou conjuntos comerciais, Industriais, Galpões de Logística, Hotéis e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), Cotas de FIIs, SPEs e Ações de empresa

do setor imobiliĂĄrio. O investidor tem tambĂŠm a oportunidade de acessar empreendimentos em diversas localidades, o que ajuda a diminuir fatores regionais.

Conclusão O que achou da possibilidade de se tornar dono de imóvel sem precisar desembolsar fortunas? Como você pode ter percebido, investir em Fundos Imobiliários não é um bicho de sete cabeças e é recomendado para quem deseja diversificar a carteira. No lugar de gastar muito e ter as dores de cabeça que todo dono de imóvel tem, investir em FIIs tem a vantagem da possibilidade de participação em um grande investimento com um investimento inicial bem menor. Isso sem contar o potencial de valorização e a gestão feita por profissionais qualificados. Com uma boa análise e segurança na hora de investir, você pode ter lucros significativos. Para isso, conte conosco e com as nossas ideias de investimento! Um abraço, Equipe Levante

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