4ο Πανελλήνιο Συνέδριο Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας
Κοκοτή Μαρία Τριανταφυλλόπουλος Νικόλαος
Αποτίμηση της Ανάπτυξης Συγκροτήματος Κατοικιών στο Μεταξουργείο Αθηνών
Βόλος 24-27 Σεπτεμβρίου 2015 1
1. Εισαγωγή
Το συγκρότημα κατοικιών Πηγή: www.gekterna.com
Αντικείμενο της μελέτης είναι η ανάπτυξη ενός συγκροτήματος κατοικιών που κατασκευάστηκε έξι χρόνια πριν, από τον όμιλο εταιρειών ΓΕΚ-ΤΕΡΝΑ στο Μεταξουργείο Αθηνών. Διερευνώνται οι παράγοντες που συμβάλουν στην επιτυχία του κατασκευαστικού έργου. Αναλύεται ο ρόλος της ιδιωτικής πρωτοβουλίας για οικιστικές παρεμβάσεις σε υποβαθμισμένες αστικές περιοχές, οι οποίες θα λειτουργήσουν «πιλοτικά». 2
1. Εισαγωγή Οι βασικές παράμετροι της επιτυχίας ενός έργου ανάπτυξης κατοικιών είναι: • Επιχειρηματικοί • Οικονομικοί • Πολεοδομικοί • Αρχιτεκτονικοί Τα κύρια θέματα που διερευνήθηκαν στη μελέτη είναι: α) Γιατί και με ποιόν τρόπο υλοποίησε η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ Α.Ε. το έργο. β) Ποια ήταν η σύλληψη των αρχιτεκτόνων για το σχέδιο. γ) Αν οι χρήστες του κτηρίου είναι ικανοποιημένοι από την επιλογή τους. δ) Πως αντιμετωπίζεται το κτήριο από τους περιοίκους. 3
2. Το Συγκρότημα Κατοικιών 2.1. Περιγραφή
Είναι μια μοντέρνα αρχιτεκτονική δομή Αναπτύσσεται περιμετρικά ενός εσωτερικού αιθρίου Είναι κατασκευασμένο σε πέντε ορόφους Περιλαμβάνει 42 διαμερίσματα Διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα και Συστήματα ασφαλείας στις εισόδους
Ο χώρος της πισίνας Πηγή: www.gekterna.com
Το εσωτερικό αίθριο Πηγή: www.gekterna.com
4
2. Το Συγκρότημα Κατοικιών 2.1. Περιγραφή
Οι εσωτερικοί χώροι του κτηρίου 5 Πηγή εικόνων: www.gekterna.com
2. Το Συγκρότημα Κατοικιών 2.1. Περιγραφή
Οδός Γερμανικού Πηγή: προσωπικό αρχείο
Οδός Γερμανικού με Μαραθώνος Πηγή: προσωπικό αρχείο
6
2. Το Συγκρότημα Κατοικιών 2.2. Θέση Το υπό μελέτη συγκρότημα κατοικιών βρίσκεται στο κέντρο του Μεταξουργείου, στην Οδό Μυλλέρου
Το Μεταξουργείο και η θέση του κτίσματος Πηγή: www.googleearth.com & ιδία επεξεργασία
7
3. Η περιοχή του Μεταξουργείου 3.1. Υφιστάμενη Κατάσταση 3.1.1. Δομημένο Περιβάλλον Μικρός κτισμένος όγκος και αραιή δόμηση Μεγάλη ποικιλία ως προς το κτιριακό της απόθεμα Πλήθος ανακηρυγμένων κτισμάτων ως διατηρητέα Εγκαταλελειμμένα κτίρια σε κακή κατάσταση Χαρακτηριστικό ΟΤ της περιοχής Πηγή: Τουρνικιώτης, 2012: 409
Χρήσεις γης: Κατοικία Εμπόριο Αναψυχή Πολιτιστικοί χώροι Αδόμητα οικόπεδα Οι υφιστάμενες χρήσεις γης Πηγή: Ερευνητικό Πρόγραμμα Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, 2013: 128 & ιδία επεξεργασία
8
3. Η περιοχή του Μεταξουργείου 3.1. Υφιστάμενη Κατάσταση 3.1.2. Ισχύον Πολεοδομικό Καθεστώς ΦΕΚ 567/Δ/1979: • Ένταξη στο Ιστορικό κέντρο της Αθήνας ΦΕΚ 80/Δ/1988, ΓΠΣ Αθήνας: • Τόνωση κατοικίας • Ανάπλαση της περιοχής ως υποβαθμισμένη • Προστασία φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος της ΦΕΚ 616/Δ/1998: • Κύρια χρήση γης η γενική κατοικία • Απομάκρυνση των μη συμβατών προς την κατοικία χρήσεων • Προώθηση παραδοσιακών επαγγελματικών και ψυχαγωγικών χώρων
Οι θεσμοθετημένες χρήσεις γης Πηγή: Ερευνητικό Πρόγραμμα Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, 2013: 129 & ιδία επεξεργασία
9
4. Η Επένδυση στο Συγκρότημα από την Εταιρεία 4.1. Σκοπιμότητα της Ανάπτυξης Προσφορά - Χώρος
Ζήτηση - Χρήση Έρευνα αγοράς
Ανάλυση τοποθεσίας Πολεοδομικοί κανονισμοί
• ΦΕΚ 616/Δ/98: Επιτρεπόμενη χρήση γης: Κατοικία Το οικόπεδο πριν την ανέγερση Πηγή: Τουρνικιώτης, 2012: 410
• Προσδιορισμός Αγοράς - Στόχου • Κατάλληλος τύπος οικιστικής παρέμβασης
Υφιστάμενη κατάσταση • Τάση ανάπτυξης ως περιοχή κατοικίας • Ενδιαφέρον πολεοδομικός ιστός και ιστορικός χαρακτήρας • Συγκέντρωση πολιτιστικών δραστηριοτήτων 10
4. Η Επένδυση στο Συγκρότημα από την Εταιρεία 4.1. Στρατηγική Προώθησης και Σχεδιασμού
Στόχοι της ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ: Κατασκευή πρωτοποριακού οικιστικού έργου υψηλής αισθητικής Πρόταση εναλλακτικής κατοίκησης σε κεντρική ιστορική περιοχή της Αθήνας Προσέλκυση ατόμων που αναζητούν ιδιαίτερη ποιότητα διαβίωσης
Διοργάνωση Αρχιτεκτονικού Διαγωνισμού
Η ανακοίνωση του διαγωνισμού, Το λογότυπο Η έκθεση των προτάσεων στο Μουσείο Μπενάκη Πηγή εικόνων: Buerger κ.ά., 2007
11
4. Η Επένδυση στο Συγκρότημα από την Εταιρεία 4.2. Το Αρχιτεκτονικό Σχέδιο
Η εταιρεία ανέθεσε την εκπόνηση του έργου στη μελέτη με τίτλο «Μια γειτονιά σπιτιών στο χώρο». Αφετηρία της ιδέας ήταν η σημασία του υπαίθριου χώρου, ως βασική παράμετρος για τη δημιουργία ποιοτικής κατοικίας. Κεντρικός πυρήνας του συγκροτήματος είναι μια υπαίθρια εσωτερική πλατεία (αίθριο), η οποία τονίζει τη συλλογική διάσταση της ζωής μέσα σε αυτό. Αρχικό σκίτσο των αρχιτεκτόνων. Πηγή: Buerger, κ.ά., 2007: 44
12
5. Η Λειτουργία του Συγκροτήματος Κατοίκων Το συγκρότημα κατοικιών της ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ διατέθηκε στην αγορά το 2009, συμπίπτοντας με την έναρξη της οικονομικής κρίσης. Προσαρμογή της επένδυσης στις τρέχουσες οικονομικές συνθήκες: •Μείωση των τιμών εκμίσθωσης •Προώθηση ενοικιάσεων
Σήμερα • Απορρόφηση: Περίπου τα μισά διαμερίσματα (20/42) • Κύριο ιδιοκτησιακό καθεστώς: Ενοικίαση
13
6. Αποτελέσματα Ερωτηματολογίων 6.1. Οι κάτοικοι του Συγκροτήματος 6.1.1. Ανθρωπογεωγραφία των Κατοίκων του Συγκροτήματος Συλλέχθηκαν συνολικά 17 ερωτηματολόγια από 20 διαμερίσματα που κατοικούνταν τη χρονική περίοδο 5-9/6/2015 Ηλικιακή σύνθεση: 30 – 39 ετών Σύνθεση νοικοκυριών: Μονομελή και ζευγάρια Οικονομική κατάσταση: Ανώτερες εισοδηματικές τάξεις Επίπεδο εκπαίδευσης: Πτυχιούχοι ανώτερων βαθμίδων εκπαίδευσης Προέλευση: Ανατολικά και Βόρεια προάστια, κέντρο Αθήνας Η ομάδα χρηστών συμπίπτει με αυτή που στόχευε να προσελκύσει η κατασκευάστρια εταιρεία. Μέσο εισόδημα ανα ΟΤΑ και περιοχές προέλευσης Πηγή: Αγγελίδης, 2012:6 & ιδία επεξεργασία
14
6. Αποτελέσματα Ερωτηματολογίων 6.1. Οι κάτοικοι του Συγκροτήματος 6.1.1. Λόγοι Εγκατάστασης στο Συγκρότημα και στην Περιοχή
Η απόφαση κατοίκησης επηρεάστηκε κυρίως από τα χαρακτηριστικά του συγκροτήματος και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα της περιοχής. Η Εταιρεία προωθούσε με έμφαση τα συγκεκριμένα στοιχεία.
15
6. Αποτελέσματα Ερωτηματολογίων 6.1. Οι κάτοικοι του Συγκροτήματος 6.1.3. Η αντίληψη των Κατοίκων-Χρηστών Πόσο προνομιούχο/τυχερό θεωρείτε τον εαυτό σας που κατοικεί σε αυτό το συγκρότημα;
Θεωρείτε ότι η κατοίκηση σας στο συγκρότημα ανταποκρίθηκε στις προσδοκίες σας;
8
10
4
6 1
1 Καθόλου 0
Λίγο 0
Αρκετά
Καθόλου
Πολύ Πάρα πολύ
2
Λίγο
2
Αρκετά
Πολύ Πάρα πολύ
Έπειτα από ένα διάστημα κατοίκησης, θα προτείν ατε σε άλλα πρόσωπα να κατοικήσουν σε αυτό το συγκρότημα; Το κτήριο ανταποκρίθηκε στις προσδοκίες των
χρηστών του.
9
5 3
θεωρείται ένα ξεχωριστό οικοδόμημα, προσφέρει προνόμια διαβίωσης.
Καθόλου 0 Λίγο0
Αρκετά
Πολύ Πάρα πολύ
που
Ικανοποίησε τις καθημερινές τους ανάγκες προσφέροντας τους αίσθηση συναισθηματικής πληρότητας. 16
6. Αποτελέσματα Ερωτηματολογίων 6.1. Οι Κάτοικοι του Συγκροτήματος 6.1.3. Η αντίληψη των Κατοίκων-Χρηστών
Σας αρέσει να περνάτε όσο το δυνατόν περισσότερο χρόνο στο σπίτι σας;
8
Σας αρέσει να μοιράζεστε την εμπειρία της κατοίκησης στο σπίτι σας προσκαλώντας φίλους; 7
8
6
3 1 Καθόλου 0
Λίγο
1 Αρκετά
Πολύ Πάρα πολύ 0 Καθόλου 0
Λίγο
Αρκετά
Πολύ Πάρα πολύ
Οι κάτοικοι επιδιώκουν να περνάνε όσο το δυνατόν περισσότερο χρόνο στην κατοικία τους, αποδίδοντας της μεγάλη πολιτιστική αξία. Επίσης, τους αρέσει να μοιράζονται την εμπειρία της κατοίκησης τους με οικεία πρόσωπα. 17
6. Αποτελέσματα Ερωτηματολογίων 6.1. Οι Κάτοικοι του Συγκροτήματος 6.1.3. Η αντίληψη των Κατοίκων-Χρηστών Οι σχέσεις σας με τους κατοίκους του συγκροτήματος πώς είναι;
Θεωρείτε ότι υπάρχει αίσθηση κοινότητας μεταξύ των κατοίκων του συγκροτήματος;
11
9
5 1 Πολύ0κακές
Κακές 0
Ουδέτερες
Καλές
Πολύ καλές
4 1
1
Καθόλου
Λίγο
2
Αρκετά
Πολύ Πάρα πολύ
Αντιλαμβάνονται σε μεγάλο βαθμό πως ανήκουν σε μια δομή συλλογικής κατοίκησης. Όλοι έχουν όλοι καλές σχέσεις μεταξύ τους και έχουν αναπτύξει φιλικούς δεσμούς. Ο στόχος της εταιρίας και τον αρχιτεκτόνων να δημιουργηθεί αίσθηση κοινότητας, επετεύχθη.
18
6. Αποτελέσματα Ερωτηματολογίων 6.2. Οι Περίοικοι του Συγκροτήματος 6.2.1. Η Αντίληψη των Περιοίκων για το Οικιστικό Συγκρότημα Ποια είναι η γνώμη σας σχετικά με το συγκεκριμένο οικοδόμημα; 8
5
8
Οι περισσότεροι κάτοικοι έχουν θετική γνώμη για το κτήριο σαν επένδυση.
5
Ως αρχιτεκτονική δομή, θεωρούν ότι δεν ταιριάζει αισθητικά στην περιοχή. Αρνητική
01
2
3
4
5
Θετική
Η ανάπτυξη του συγκροτήματος συνέβαλε στην αναβάθμιση της περιοχής;
6
Στην
6 5
διαδραμάτισε
5 4
Καθόλου
Λίγο
Αρκετά
πλειονότητα
τους
σημαντικό
θεωρούν ρόλο
ότι στην
αναβάθμιση της περιοχής.
Πολύ Πάρα πολύ
19
6. Αποτελέσματα Ερωτηματολογίων 6.2. Οι Περίοικοι του Συγκροτήματος 6.2.1. Η Αντίληψη των Περιοίκων για το Συγκρότημα Κατοικιών Ποια είναι η γνώμη σας σχετικά με τους κατοίκους του συγκεκριμένου συγκροτήματος; 14
Οι περίοικοι έχουν κυρίως ουδέτερη γνώμη για τους κατοίκους του συγκροτήματος. 6 1 Αρνητική
3
2 1
Δεν τους αντιλαμβάνονται σαν «εισβολείς»
2
3
στο χώρο τους. 4
5
Θετική
Σε τι βαθμό θεωρείτε ότι υπάρχει η αίσθηση «γειτονιάς» μεταξύ των κατοίκων της περιοχής και των κατοίκων του συγκροτήματος;
Στην πλειοψηφία τους, θεωρούν ότι δε διαμορφώνεται αίσθηση γειτονιάς μεταξύ
10
11
τους. Το αποτέλεσμα είναι αναμενόμενο, λόγω 5
των
πολύ
κοινωνικοοικονομικών
διαφορετικών χαρακτηριστικών
των δυο πληθυσμιακών ομάδων (εντός και Καθόλου Λίγο
Αρκετά Πολύ 0 Πάρα πολύ 0
εκτός).
20
7. Συμπεράσματα Θετικά
Αρνητικά
Οι κάτοικοι του συγκροτήματος θεωρούν ότι η κατοίκηση τους ανταποκρίθηκε στις προσδοκίες τους και είναι ικανοποιημένοι από αυτήν.
Οι αρχιτέκτονες δεν κατάφεραν να κάνουν αντιληπτό τον τρόπο με τον οποίο εντάσσουν το κτίσμα στο ευρύτερο περιβάλλον (δομημένο και κοινωνικό).
Οι περίοικοι αναγνωρίζουν το γεγονός ότι η περιοχή έχει ανάγκη από επενδυτικές παρεμβάσεις και αντιμετωπίζουν θετικά τους νέους κατοίκους.
Οι αρχιτέκτονες κατάφεραν να ικανοποιήσουν τις ανάγκες των κατοίκων χρηστών.
Η τρέχουσα οικονομική κρίση, έχει παρεμποδίσει την πλήρη εκμίσθωση του έργου και γενικότερα, έχει επιβραδύνει την αναπτυξιακή πορεία της περιοχής.
Το γενικό οικονομικό κλίμα, δεν επιτρέπει την ξεκάθαρη εκτίμηση σχετικά με την επιτυχία ή όχι του έργου
Η εταιρεία επανέφερε στο κέντρο της Αθήνας νέους κατοίκους, οι οποίοι κατά τη διαμονή τους απολαμβάνουν την ποιότητα ζωής που τους προσφέρει το κτήριο. Η περιοχή του Μεταξουργείου έχει όλα τα θετικά χαρακτηριστικά για να αποτελέσει τόπο κατοικίας.
21
Ευχαριστώ!
22