Sobre o Autor
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CLAUDIO MARTINETTI JUNIOR �ócio-fundador de MARTINETTI – CONSULTORIA JURÍDICA, banca de advogados formada em 2011, desde 2005 atua no segmento jurídico. Trabalhou para empresas privadas especialmente no contencioso cível e, também, com análise e elaboração de contratos. Atualmente, é palestrante, CEO, advogado, pós-graduando em Direito Imobiliário e especialista em Processo Civil.
ÍNDICE 4 pág.....................................................................Prólogo 5 pág.....................................................Conceitos básicos 7 pág.....................................Compra de imóveis usados 10 pág..............Compra de imóveis novos ou na planta 12 pág....................Ultimas considerações e Conclusão
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aquisição de um imóvel talvez seja a transação mais importante da vida da maioria das pessoas. Isto porque essa negociação envolve a realização de um sonho e, também, cifras elevadas, logo, distingue-se de todas as transações do cotidiano. Dito isto, é aconselhável que este momento seja cercado de cuidados para que os candidatos a compra de um imóvel não vejam seus sonhos se transformarem em pesadelos, tampouco amarguem prejuízos irrecuperáveis.
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PRÓLOGO
Com o propósito de dar respaldo jurídico aos candidatos a compra de um imóvel, propomo-nos a escrever o presente e-book. É fato que não é possível exaurir o tema, pois variáveis relevantes podem ocorrer no processo de aquisição imobiliária e, por isso, o acompanhamento de um advogado especializado pode evitar que compradores de primeira viagem caiam em armadilhas.
Guia Prático - Aquisição do primeiro imóvel sem traumas
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m linhas gerais, primeiramente, é ideal que os candidatos a compradores visitem o maior número possível de imóveis sejam eles usados, novos ou na planta para que identifiquem o que melhor atenderá as necessidades da família em termos de localidade e tamanho. É importante considerar que imóveis usados podem exigir reformas e o custo de manutenção pode impactar as finanças de curto prazo. Imóveis novos, nunca ocupados, geralmente são mais caros e estão desprovidos de equipamentos básicos para ocupação, por exemplo: pisos, aquecedores de água e até
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CONCEITOS BÁSICOS
esquadrias em janelas, os quais precisarão ser colocados, imediatamente, após a compra para dar condições de uso ao imóvel. Já imóveis na planta podem ser mais baratos do que imóveis prontos para morar, mas é preciso ter tempo para esperar que a obra seja concluída para depois passar a equipar e ocupar o imóvel. É imensamente relevante que os candidatos a aquisição de um imóvel avaliem se o bem a ser adquirido cabe no orçamento da família, haja vista que divida do financiamento, condomínio e/ou IPTU pode levar a perda do imóvel. Assim sendo, planeje-se financei-
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Após transpor os primeiros passos para aquisição imobiliária, ou seja, definir a localidade, o tamanho, a qualidade e o preço, antes de considerar o negócio fechado, algumas precauções devem ser observadas. Para maior compreensão do tema vamos dividir os cuidados a serem tomados em duas circunstâncias distintas: 1) imóveis usados adquiridos de pessoas desconhecidas. 2) imóveis novos ou na planta adquiridos de incorporadoras ou construtoras.
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ramente!
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o que toca a imóveis usados, para garantir a segurança jurídica da transação, o candidato a compra do bem deve focar não apenas na legalidade da documentação do imóvel, mas também na idoneidade do vendedor, haja vista que a frustração do negócio poderá advir de restrições de venda do próprio bem, assim como de indisponibilidade de venda de bens por parte do vendedor. Quanto ao bem, é imprescindível exigir a apresentação da matrícula atualizada do imóvel extraída no Cartório de Registro de Imóveis para constatar:
1) se está correta a descrição do bem na certidão em comparação com o que se visualizou no local, assim como a regularidade da construção na Prefeitura; 2) quem é o proprietário do imóvel – se é mesmo o vendedor – ; 3) se o bem está gravado com algum ônus (hipoteca, alienação fiduciária, penhora, caução, usufruto, servidão, restrição ambiental, etc). Concomitantemente, deve-se exigir a apresentação de certidão negativa de débitos de IPTU, extraída na Prefeitura, bem como, se o imóvel estiver localizado em condomínio, certidão negativa de
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COMPRA DE IMÓVEIS USADOS
Veja, o artigo 1.245 do Código Civil Brasileiro assim determina:
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Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 1° Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
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Da leitura do artigo retro se extrai o espírito do jargão jurídico: “Só é dono quem registra”, eis que não há outra modalidade de transferência de bem imóvel exceto pelo registro da escritura na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, enquanto não é concluído esse processo permanece, para todos os fins, o vendedor como proprietário do bem. Portanto, deve-se respeitar essa solenidade e somente o proprietário do imóvel ou seu procurador pode outorgar escritura de compra e venda ao comprador. Cumpre observar que, a escritura pública de compra e venda será dispensada no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário e da Habitação e em casos que o valor do imóvel for inferior a trinta vezes o salário mínimo vigente no país e a transferência da propriedade se consumará pelo registro do documento particular no Cartório de Registro de Imóveis. Entretanto, caso você já tenha realizado uma transação de compra e venda imobiliária de modo diverso (ex: contrato de gaveta, imóvel em loteamento irregular, etc), procure um advogado especializado em direito imobiliário para auxiliar a regularizar a documentação imobiliária, imediatamente, e mitigue os elevados riscos do seu investimento. Superada a análise da documentação do bem, como já dito, é preciso verificar a idoneidade do
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débitos condominiais assinada pelo sindico do condomínio juntamente com e ata de eleição do síndico. Se qualquer um desses itens não for atendido pelo vendedor, não evolua na negociação, pois do ponto de vista jurídico os riscos não podem ser mensurados. Friso: Não aceite realizar contrato de gaveta com a promessa de regularização posterior da documentação imobiliária, vez que este tipo de instrumento não traz nenhuma confiança e todos os riscos serão suportados pelo comprador.
estado, governo federal, receita federal, justiça do trabalho, INSS, bancos, financeiras entre outros, para evitar que ocorra fraude contra credores. Portanto, consultar os órgãos de proteção ao crédito e requerer a certidão negativa de protestos é recomendado. Mediante a exibição de todos os documentos e certidões, do imóvel e do vendedor, e submissão destes a análise dos dados por um especialista a compra poderá ser realizada com alto nível de segurança jurídica.
Se o vendedor for uma pessoa jurídica, imperativo requerer a exposição dos atos constitutivos da empresa, bem como toda a documentação pessoal dos sócios, a fim de comprovar a sua aptidão para transacionar e os poderes dos procuradores para o ato. Considerando que o patrimônio de cada pessoa é o que garante o pagamento de eventual dívida contraída, é indispensável obter certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais do vendedor, bem assim certidões negativas de ações cíveis, criminais, fiscais e trabalhistas da justiça federal e estadual. É fundamental verificar se o vendedor possui dívidas com o município, com o Guia Prático - Aquisição do primeiro imóvel sem traumas
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vendedor antes de concretizar a compra de um imóvel e, para isso, deve-se exigir a apresentação de documentos pessoais e certidões que afiancem essa condição. De início, deve-se exigir a apresentação da cópia do RG e CPF do vendedor para confrontar com os dados do proprietário que consta na matricula do imóvel. Em ato contínuo, é necessário pedir a exibição da certidão de nascimento ou casamento do vendedor para se apurar o estado civil dele. Isto porque, se o vendedor for casado ou viver em união estável é obrigatório conferir também a idoneidade do cônjuge e obter a concordância dele para a consumação da venda do imóvel, sob pena de ter o pacto anulado.
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á no que toca a compra de imóveis novos ou na planta de incorporadoras ou construtoras outros serão os cuidados a serem observados pelos candidatos a compra de um imóvel. Primeiro, não se pode deixar de consultar o passado da construtora ou incorporadora. É importante saber se a empresa é capaz de entregar o empreendimento à venda, especialmente, se o imóvel for comprado na planta. Consulte, por exemplo, os órgãos de defesa do consumidor (PROCON), o site do Reclame aqui, o site do Tribunal de Justiça do Estado e a fanpage do facebook da vendedora. Se a incorporadora ou construtora apre-
sentar muitas reclamações nesses veículos evite realizar a compra, pois a probabilidade do problema de outros consumidores se repetir com você é grande! Vale destacar que, a maioria das construtoras e incorporadoras são empresas sérias e comprometidas com seus consumidores, mas uma breve pesquisa pode evitar dissabores que vão muito além do descumprimento do contrato. É de suma importância que se exija da vendedora a apresentação do memorial descritivo de incorporação, verificar se o projeto está aprovado na Prefeitura e se está devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Importante saber, ain-
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COMPRA DE IMÓVEIS NOVOS OU NA PLANTA
1) dados da construtora ou incorporadora e de seus procuradores; 2) a descrição da unidade adquirida; 3) o preço e forma de pagamento; 4) os índices de atualização do saldo devedor; 5) prazo para entrega do imóvel; 6) formas de rescisão do contrato por inadimplência da construtora ou incorporadora e inadimplência ou mera desistência do adquirente. Para imóveis novos e prontos para morar exija a apresentação do “habite-se” e confronte os materiais aplicados na obra com aqueles indicados no memorial descritivo de incorporação. Antes de assinar o contrato consulte da idoneidade da construtora ou incorporadora mediante a exibição dos mesmos documentos já elencados para compra de imóveis usados.
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da, se a construção do imóvel vai ser iniciada e concluída por conta e risco da incorporadora ou dependerá da venda integral das unidades. Fuja da segunda situação! Estabeleça no contrato claramente:
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ÚLTIMAS CONSIDERAÇÕES Por fim, para evitar surpresas quanto aos custos integrais da aquisição imobiliária não se esqueça de dimensionar e provisionar despesas com a escritura de compra e venda, recolhimento de imposto sobre a transação de bens (ITBI) e registro da escritura na matricula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
CONCLUSÃO Pronto! Seguindo as orientações que destacamos nesse e-book você está apto a adquirir com segurança o seu primeiro imóvel. Mas, se ainda assim, se sentir inseguro, surgirem situações aqui não elencadas ou persistirem dúvidas contate um advogado especialista em direito imobiliário e garanta a realização dessa grande conquista sem traumas.
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