CRITICAL
IDENTITAS
Jurnal ini membahas terkait efek atau dampak dari rencana tata guna lahan yang menggunakan zoning atau zonasi pada perkembangan permukiman. Peraturan Zonasi penggunaan lahan ini bertujuan untuk mengontrol pembangunan perumahan yang semakin meluas ke pinggiran kota dan menyebabkan urban sprawl terutama di daerah pinggiran kota Surabaya dan daerah batas antara kota Surabaya dan Sidoarjo. Daerah daerah pinggiran kota Surabaya Sidoarjo ini memiliki perkembangan pembangunan perumahan yang sangat pesat karena banyaknya permintaan masyarakat akan tempat tinggal berbentuk rumah tapak. Indonesia memiliki peraturan dalam mengatur zoan penggunaan lahan atau rencana tata guna lahan terutama untuk permukiman. namun, hingga saat ini belum ada peraturan yang jelas mengenai batas tanah yang digunakan untuk jenis bangunan tempat tinggal seperti rumah maupun apartemen. pembangunan perumahan menjadi sebuah pendukung pemenuhan kebutuhan tempat tinggal bagi masyarakat dan mewujudkan kemajuan ekonomi kota serta untuk melestarikan karakteristik pedesaan dan pertanian sebagai sumber daya alam. Rencana tata guna lahan digunakan sebagai panduan atau alat perencanaan sebuah kota untuk mengontrol ketersediaan dan penggunaan tanah dan bangunan. tata guna lahan juga merupakan panduan manusia dalam mendorong perkembangan sosial ekonomi. pemerintah Indonesia masih dianggap belum menyediakan peraturan zonasi yang detail pada tiap zona sehingga perencana belum dapat merencanakan jenis dan tipe bangunan yang harus dibangun dan belum dapat menentukan jenis bangunan yang cocok untuk kebutuhan perumahan masyarakat Indonesia. Rencana tata guna lahan berpengaruh pada perbatasan antar kota seperti Surabaya dan Sidoarjo akibat adanya pembangunan perumahan proyek pengembang yang menggeser perumahan penduduk asli yang menyebabkan hilangnya permukiman dan alam yang hilang akibat pembangunan perumahan yang dibangun pengembang untuk dijadikan pemenuhan permintaan masyarakat akan rumah tapak namun menyebabkan hilangnya sumber daya alam seperti semakin sempitnya lahan pertanian akibat tergusur oleh pembangunan perumahan terutama perumahan berbentuk rumah tapak. Perkembangan suatu wilayah akan terus berkembang seiring berjalannya waktu. Banyaknya permintaan kebutuhan akan tempat tinggal terus meningkat. Pembangunan perumahan sebenarnya dapat diikuti dengan zonasi agar tidak terjadi sprawl namun hingga saat ini Indonesia belum memiliki peraturan zonasi yang jelas untuk perumahan sehingga para pengembang perumahan dengan mudah membangun perumahan baru yang dibangun dilahan pertanian. Pembangunan perumahan oleh pengembang ini sering kali tidak memperhatikan kondisi alam atau fungsi lahan seperti lahan yang seharusnya digunakan sebagai sawah dijadikan perumahan. Dalam hal ini, perencana harus memperhatikan rencana pembangunan dengan menggunakan CDL ataut Co existing Dividing Line sebagai dasar pengontrol pembangunan yang semakin meluas. CDL pada pembatasan penggunaan lahan dianggap efektif dalam mengontrol pembangunan di daerah perbatasan seperti di perbatasan Sidoarjo dan Surabaya. Agar pembangunan kawasan desa, pinggiran kota, maupun perumahan pengembang selaras pembangunannya, perlu adanya koordinasi yang kompak antar pihak swasta (pengembang), pemerintah, dan masyarakat. CDL ini sebagai pedoman penentu pembatas sebagai pengontrol pembangunan akan membantu pemerintah daerah dan para pengembang dalam merencanakan pembangunan terutama untuk perumahan.
RUMUSAN PERSOALANKASUS
Penelitian ini menggunakan metode pengumpulan data dengan mengambil sampel data di daerah perbatasan Sidoarjo dan Surabaya dengan mengambl data dari dokumen pemerintah daerah, pengembang perubahan, dan perangkat desa, dimana wilayah studi yang digunakan adalah desa Tambaksumur yang terletak di perbatasan Sidoarjo dan Surabaya. Jurnal ini membahas terkait pengaruh LUZ atau Land Use Zoning yang merupakan pembatasan penggunaan lahan terhadap pembangunan perumahan di pinggir kota Sidoarjo yangberbatasan dengan pinggir kota Surabaya. Penelitian Land Use Zoning pada pembangunan kawasan perumahan di desa Tambaksumur berfokus pada implementasi Pembatasan Penggunaan Lahan pada kawasan pembangunan perumahan dengan menyelaraskan perkembangan pembangunan perumahan dengan pembangunan desa. Dalam pembatasan penggunaan lahan harus memperhatikan batas batas wilayah yang akan dikembangkan dan batas batas antar wilayah dengan membentuk garis sebagai penentu batas daerah. Jalur atau garis yang merupakan pembatas dua jenis pembangunan atau disebut CDL (co existing Dividing Line). Dalam menentukan CDL, perencana dan pengembang harus mengetahui pola lingkungan asli atau pola pedesaan yang akan dibangun. Menentukan CDL juga harus memperhatikan kondisi eksisting seperti memperhatikan batas lahan pertanian, pekarangan, dan jalan agar tidak terjadi pembangunan yang berlebihan yang dapat melanggar peruntukan penggunaan lahan. Dalampembangunan perumahanterdapat aspek aspek yang dijadikanpenentuanfaktor untuk CDL seperti bentuk rumah, tipe perumahan, garis perumahan, keberadaan jalan, RTH, topografi, sejarah, fasilitas sosial, dan saluran utilitas. Faktor faktor tersebut merupakan dasar penentuan CDL untuk mengontrol pembangunan kawasan dan mengontrol peruntukan lahan perumahan. Pemerintah Indonesia menetapkan Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (NSP) yang memberikan zonasi penggunaan lahan dengan dua kriteria utama untuk pengembangan zona berkembang dan zona konservasi. Ekspansi pembangunan kota kota di Indonesia sebagian besar terjadi melalui batas batas administratif. Kategorisasi ini akan memudahkan perencana dalam perencanaan pembangunan kawasan, sehingga mengurangi tumpang tindih antara perumahan berbasis pemilik rumah dengan perumahan proyek pengembang. Pesatnya pertumbuhan kota Surabaya dan Sidoarjo semakin banyak pula permintaan masyarakat akan kebutuhan tempat tinggal bentuk rumah tapak. Melihat kesempatan ini, para pengembang semakin gencar membangun perumahan terutama di daerah pinggir kota seperti di desa Tambaksumur yang dinilai masih memiliki nilai lahan yang lebih murah dari pusat kota sehingga pengembang beranggapan masyarakat akan membeli rumah di pinggiran kota. Tidak adanya zonasi yang jelas dalam pembangunan perumahan berdampak pada masalah sprawl. Penelitian ini menjelaskan kondisis eksisting desa Tambaksumur yang memiliki lahan peruntukan untuk permukiman. Desa Tambaksumur yang terletak diperbatasan Surabaya Sidoarjo mempengaruhi perkembangan pesat antara dua kota ini karena masyarakat akan semakin tertarik membeli rumah di pinggir kota yang lebih terjangkau meskipun jauh dari tempat pusat kegiatan.
SOLUSI
Perlu adanya regulasi atau peraturan yang jelas terkait pembatasan penggunaan lahan dalam membangun perumahan terutama pembangunan rumah tapak yang membutuhkan lahan yang lebih luas untuk memenuhi permintaan masyarakat akan kebutuhan tempat tinggal. Pemerintah perlu segera membuat peraturan jelas yang berisi detail detail aturan terkait batas batas daerah, batas batas peruntukan lahan, dan batas batas pembangunan perumahan agar tidak terjadi urban sprawl. Urban Sprawl atau perluasan wilayah kota merupakan masalah pengembangan kota yang disebabkan oleh pembangunan yang tidak terkontrol terutama pembangunan perumahan komersil yang tidak dikontrol akibat tidak adanya peraturan jelas terkait batasan pembangunan perumahan dan batas peruntukan lahan untuk permukiman. Pemerintah harus segera menyediakan peraturan pembatasan penggunaan lahan pembangunan perumahan agar para pengembang tidak sembarangan dalam membangun perumahan untuk dijualkarenamemanfaatkanpemahamanmasyarakat yangmasihmenganggaprumahdipinggir kota lebih murah walau tingkat aksesibilitas rendah dan membutuhkan waktu lama untuk mencapai pusat kegiatan dan membutuhkan biaya lebih mahal untuk mencapai pusat kegiatan. Pemerintah harus segera menyediakan peraturan pembatasan pembangunan perumahan dan diimbangi dengan membangun sarana transportasi umum yang lebih memadai. Sehingga masyarakat dapat hidup lebih sejahtera, aman, dan nyaman. Dengan adanya peraturan penggunaan lahan untuk pembangunan perumahan akan menghindarkan dari perluasan perkotaan yang tidak terkontrol dan dapat memaksimalkan penggunaan lahan untuk peruntukan lain, contohnya seperti terjaganya lahan pertanian sehingga masyarakat yang berprofesi sebagai petani tidak akan kehilangan lapangan pekerjaan akibat lahan pertanian tergusur oleh pembangunan perumahan.
DAFTAR PUSTAKA
Tutuko, P., & Shen, Z. (2016). The effect of land use zonings on housing development: the introduction of cdl approach in the border area of Surabaya and Sidoarjo Regency, Indonesia. Procedia Social and Behavioral Sciences, 227, 107 114.