VAR F AST IGHET
TIDNINGEN FÖR STYRELSEMEDLEMMAR OCH PRIVATA HYRESHUSÄGARE
NR 1 2021
Dags för Digital stämma? Vad gäller vid
ANDRAHANDSUTHYRNING?
LADDSTOLPAR STÄLLER KRAV Hur ska de boende kunna ladda sina bilar?
AKTUELLT I VÄSTERBOTTEN ANTALET KLAGOMÅL PÅ STÖRANDE GRANNAR HAR ÖKAT UNDER DET SENASTE ÅRET
.
.
"STYRELSENS ANSVAR VID STORNINGAR"
LÅT EXPERTEN GÖRA JOBBET. Vi kan industriportar, garageportar, ytterdörrar, säkerhetsdörrar och entrépartier. Umeå
Tel: 090-12 06 20
INNEHALL
4 FOTO: CHRISTIN HUME
Nr 1 2021
6 FOTO: MATHEUS FRADE
20 24 26 2
FOTO: VATTENFALL
18
04
DAGS FÖR DIGITAL STÄMMA? Hur löser bostadsrättsföreningen styrelsemöten?
06
STYRELSENS ANSVAR VID STÖRNINGAR Klagomål på störande grannar har ökat.
11
AKTUELLT I VÄSTERBOTTEN Läs om vad som händer i Västerbotten.
15
VAD GÄLLER VID ANDRAHANDSUTHYRNING? Rättigheter och skyldigheter.
18
LADDSTOLPAR STÄLLER KRAV PÅ BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR Hur ska de boende kunna ladda sina bilar?
20
UMEÅS ÄLDSTA BYGGFÖRETAG – FRAMTIDEN STAVAS HÅLLBARHET Har format Umeå under 80 år!
22
HUSHÅLLEN FÅR TA SMÄLLEN FÖR RETURPAPPERET En höjning av avfallstaxan 2022.
24
SOLCELLER: FÖRUTSÄTTNINGARNA AVGÖR Vad är det som är viktigast att tänka på.
26
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR BEHÖVER FÅ BÄTTRE KOLL PÅ EKONOMIN Saknar en långsiktig plan och går med underskott.
Annonsförsäljning: Ansvarig utgivare: Tryckeri: Distrubition: Produktion: Framsida: Text: Foto:
Chillimedia Janne Glasberg Ågrenshuset Posten Chillimedia Surface Andreas Lindegren Andreas Lindegren, Pixabay
Annonsförsäljning: Jim Johansson 070-579 49 84 jim@chillimedia.se
Ulf Grenholm 072-548 54 13 ulf@chillimedia.se
Huset byggt på 40-50-60-talet?
Avloppsrör i gjutjärn? Kanske är det på tiden att börja se över dessa och slippa vattenskador och höga kostnader. Kontakta oss så berättar vi hur man renoverar gamla rör utan att riva ut väggar och golv.
Daniel Löfvenmark: 076-770 80 66, daniel.lofvenmark@proline-group.se P-O Nilsson: 070-836 34 76, p-o.nilsson@proline-group.se Filip Granberg: 070-104 00 17, filip.granberg@proline-group.se
Lärlingsgatan 20, Umeå www.proline-group.se
3
DAGS FÖR DIGITAL STÄMMA? Hur löser bostadsrättsföreningen styrelsemöten och årsstämman när rekommendationen är att inte träffas fysiskt? En tillfällig lagstiftning tillåter årsstämmor på distans via digitala lösningar. Här följer tips på hur just din bostadsförening får ett lyckat digitalt möte.
4
online, menar Fredrik Johansson, affärsområdeschef på Allabrf, som tillhandahåller en digital plattform för bostadsrättsföreningar och boende i bostadsrätt. Idag finns flera alternativ, exempelvis Google Hangouts, Skype, Zoom och Microsoft Teams, som alla tillåter gruppkommunikation via chatt och videosamtal.
Effektivt möte
Men att hålla möten på distans innebär andra och nya utmaningar jämfört med tidigare då styrelsemötet eller årsstämman hölls i fysisk form. Precis som tidigare är det viktigt, om inte än viktigare, med en tydlig agenda som man följer. Tipset från Allabrf är att skicka ut agendan innan mötet och informera om syfte och
FOTO: RIKSBYGGEN
Hur löser man som bostadsrättsförening årsstämman när rekommendationen är att inte träffas fysiskt? Den frågan har nog de flesta styrelser ställt sig sedan pandemin drabbade Sverige. Efter att regeringen beslutat om en tillfällig lag som tillåter årsstämmor att genomföras på distans utan möjlighet till att fysiskt delta, är den självklara lösningen för de flesta att genomföra stämman med hjälp av digitala lösningar. Likaså kan det ordinarie styrelsearbetet fortsätta med hjälp av digitala lösningar. – Det viktigaste just nu är att försöka hejda spridningen av Covid-19. Men det betyder inte att styrelsemöten behöver ställas in. Styrelsearbetet bör inte behöva avstanna alls. Utöver mail- och telefondialog så kan styrelsen enkelt hålla möten
ANNA ROSÉN, AFFÄRSUTVECKLARE PÅ RIKSBYGGEN.
tidsram för att undvika att samtal svävar iväg och mötet drar ut på tiden. Ett annat tips är att alla deltagare stänger av sina mikrofoner när de inte pratar för att undvika störningsljud, exempelvis barn i bakgrunden eller hunden som skäller. – Det kan möjligtvis kännas lite ovant i början. Men när man väl vant sig så kan det t.o.m. i vissa fall bli smidigare än fysiska möten, säger Johansson. En annan viktig del är att testa tekniken innan. Det blir extra viktigt om det är en årsstämma som ska hållas. Det finna många exempel som blivit till humorinslag, bland annat när Osby kommunfullmäktige skulle hålla sitt första möte digitalt. Det blev viralt och tog plats i nationell tv, bland annat i SVT.
Egen tjänst
”
Under pandemin har det även utvecklats nya lösningar, specifikt framtagna för att lösa problemet med årsstämmor. Bland annat har Riksbyggen tagit fram en ny tjänst som ska hjälpa föreningar att kunna genomföra årsstämman digitalt på ett demokratiskt sätt. En förening som använt den nya tjänsten är BRF Kemisten i Umeå som består av 235 lägenheter. – Det är ett jättebra substitut till den vanliga stämman, säger Christoffer Sjölund, ledamot i BRF Kemisten i Umeå. Tjänsten, som går under namnet Digital stämma, består bland annat av en app där deltagarna inte bara kan följa stämman, utan även rösta under stämmans gång. Det enda som krävs är internetuppkoppling samt en mobiltelefon, surfplatta eller en dator. – När folk inte ska träffas i stora grupper och man inte ska träffa nytt folk så är ett videomöte med appen ett jättebra substitut, säger ledamoten Sjölund. Då behoven ser olika ut i olika föreningar har Riksbyggen tagit fram tre olika paketlösningar som innefattar allt från teknik till genomförandet av stämman till förberedelse av protokoll. Att alla som deltar är behöriga säkerställs med hjälp av Bank-ID. – Genom Riksbyggen stämma erbjuder styrelsen sina medlemmar möjligheten att delta på sina villkor vilket vi tror kommer leda till ett högre deltagande på stämmor. Det leder i sin tur till ökat engagemang, säger Anna Rosén, affärsutvecklare på Riksbyggen.
FOTO: RIKSBYGGEN
FOTO: CHRISTIN HUME
”
Genom Riksbyggen stämma erbjuder styrelsen sina medlemmar möjligheten att delta på sina villkor
Tips för att lyckas med möten online: • Det finns flera kostnadsfria digitala tjänster som styrelsen kan använda sig av. Google Hangouts, Skype och Microsoft Teams är tre klassiska verktyg för möten online. Dessa är kostnadsfria och erbjuder gruppkommunikation via chatt, videosamtal och/eller röstsamtal. Inga förkunskaper krävs. • Förbered en tydlig agenda inför styrelsemötet. Som alla andra styrelsemöten är en tydlig agenda minst lika viktig när det sker online, om inte viktigare. Skicka ut en agenda innan mötet börjar och informera om syfte och tidsram för att undvika att ert samtal svävar iväg eller drar ut på tiden. • Se till så att alla blir hörda. Vi är alla olika bekväma med att ha videomöten. För att undvika att någon känner sig exkluderad bör den som håller i mötet gå laget runt så alla deltagare får säga sin åsikt. • Juridiskt korrekt tillvägagångssätt. När styrelsemöten och styrelsebeslut fattas på distans är det viktigt att fastställa att hela styrelsen har fått underlag och att alla har teknisk möjlighet att delta. Styrelsen ska även vara beslutsför och upprätta protokoll som sedan undertecknas av åtminstone en protokollförare, ordförande och ytterligare en ledamot. 5
FOTO: MATHEUS FRADE
STYRELSENS ANSVAR VID STÖRNINGAR Antalet klagomål på störande grannar har ökat under det senaste året och som styrelse ingår det i ens arbetsuppgifter att utreda och dokumentera när störningsanmälningar inkommer. Att arbeta hemifrån har blivit allt vanligare sedan coronapandemin drabbade Sverige. Enligt statistik från Statistiska centralbyrån arbetar var tredje person idag hemifrån, åtminstone någon dag i veckan. Det har också lett till att antalet störningsärenden ökat, något som bland annat SR och Svt rapporterat om tidigare.
Men hur gör man som bostadsrättshavare om man upplever sig störd av sin granne? Det första rådet är att själv ta kontakt med den berörda grannen för att försöka lösa situationen.
”
Det är en avvägning som man måste göra hela tiden
FOTO: MAGNUS GLANS
”
BJÖRN SVENSSON, FASTIGHETSJURIST PÅ HSB RIKSFÖRBUND.
6
– Det första steget är att knacka på och prata med grannen – att man upplevde att det väsnades för mycket igår. Har grannen exempelvis fest kan man gå dit medan festen pågår och be dem sänka volymen. När man g jort det och grannen inte slutar att störa, då kan man vända sig till sin bostadsrättsförening och styrelse, säger Björn Svensson, fastighetsjurist på HSB Riksförbund.
Men vad som egentligen är en störning är öppet för tolkning och diskussion. Att grannen exempelvis har fest någon enstaka gång per år får man räkna med. Man får också ha överseende med om grannen jobbar sent eller natt och vill duscha efter arbetspasset, även om det är mitt i natten eller tidig morgon. – Det finns inget solklart svar på den frågan. Generellt sett är en störning antingen ett ljud, lukter eller om grannen uppvisar hotfullt beteende. Det är de klassiska störningarna. Sen måste man bedöma om det är en tillräckligt allvarlig störning eller inte, förklarar Björn Svensson.
Vad är en störning?
Alla människor är olika och därav påverkas man också olika av ljud och lukter. Men praxis är att man utgår från vad som får anses som normalt. Att exempelvis en person är extra
ljudkänslig och därav tycker grannen stör kan få finna sig i att leva med vad som uppfattas som oväsen. – Har man exempelvis astma och är jätteallergisk mot parfymer och tvättmedel så är det inte säkert att det är en störning i lagens mening. Skulle en person som inte har astma eller allergi bli störd av lukten? Är man ljudkänslig och störs av att det springer barn på övervåningen, skulle en som inte är ljudkänslig störas av det? Lagen tar inte hänsyn till att personer är extra känsliga.
”
Ett bra första steg som styrelse är att inta en slags medlande roll mellan grannarna
”
För den delen är det inte uteslutet att själv prata med grannen och förklara sin situation, men ur ett juridiskt perspektiv går det inte att göra något. – Det som står i bostadsrättslagen är att man ska se till de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas, förklarar Björn och fortsätter: – Vad bör skäligen tålas i en flerfamiljsbostad? Man bor ju inte ensam, utan tillsammans med en massa andra. Så det är en avvägning som man måste göra hela tiden, är det en störning som skäligen bör tålas eller inte?
– Ordningsregler som en bostadsrättsförening satt upp måste följa bostadsrättslagen. Sen måste även reglerna följa vad som benämns som ”ortens sed”. Ortens sed kan man översätta till vad som är allmänt accepterat på orten, exempelvis om flera bostadsrättsföreningar har det som regel, att det ska vara tyst 22.00, då är det en sed.
Testa medla
Men det finns fall då störningarna inte slutat, trots att man själv försökt medla med grannen. Då är nästa steg att den drabbade bostadsrättshavaren tar kontakt med bostadsrättsföreningens styrelse och gör en störningsanmälan. Styrelsen är då skyldig att utreda vad som hänt, något som ofta börjar med att man försöker medla mellan de två grannarna. – Då är det upp till styrelsen att göra en bedömning. Är det en störning i lagens mening eller är det den som anmält som är extra känslig? Finns det kanske en konflikt sedan ti digare mellan parterna? Ett bra första steg som styrelse är att inta en slags medlande roll mellan grannarna – att man pratar med de båda parterna och försöker reda ut vad som hänt! Man kan också prata med andra grannar runt omkring för att höra om de upplevt störningar från den utpekade
grannen. Bara för någon upplevt att de blivit störda behöver det som sagt inte stämma. I de fall som styrelsen anser att en störning har skett kan först en muntlig tillsägelse eller informell varning ske, något som man gör genom att prata med den berörda grannen. – Hjälper dock inte det utan störningen fortsätter att upprepas ska man skicka skriftlig anmodan om att störningen ska upphöra, en så kallad rättelseanmodan. Viktigt att känna till är att om man skickar en rättelseanmodan måste man även som styrelse skicka en kopia till socialnämnden i kommunen. Även detta är reglerat i bostadsrättslagen och är en skyddslagstiftning för de boende som nu riskerar att bli uppsagda på grund av störningarna. Är det ett missbruk eller psykisk ohälsa som ligger bakom störningarna ska socialtjänsten kunna hjälpa till, förklarar Svensson. I de flesta fallen upphör störningarna när den berörda parten får en rättelseanmodan, men inte i alla fall. Nyttjanderätten till bostadsrätten kan i så fall förverkas. – Föreningen har då rätt att säga upp bostadsrättshavaren för avflyttning och bostadsrätten kan komma att tvångsförsäljas. Bostadhavaren kan i dessa fall be
Egna regler
Många bostadsrättsföreningar har egna regeldokument som alla boende uppmanas att efterleva. Reglerna kan bland annat innehålla klockslag för när det ska vara tyst i huset, exempelvis klockan 22.00. För den delen betyder inte det att det måste vara knäpptyst i huset, inte heller att regeln i sig har något juridiskt värde om det skulle uppstå en störningskonflikt mellan två grannar. OO
O
OO
7 LAS MER PA NASTA SIDA! >
om tillstånd från styrelsen att själv få sälja bostaden, annars sker detta genom Kronofogdens omsorg. Bostadsrättshavaren har också rätt att överklaga beslutet och ärendet avgörs då i domstol.
”
Det finns exempel på där den klagande grannen själv har blivit den som stört Ta hjälp
”
Att ärendet kan komma att avgöras i domstol ställer därför höga krav på styrelsens dokumentation och just därför är rådet från HSB och Björn Svensson att ta hjälp av en jurist om man planera att skicka en rättelseanmodan. Det finns fall där Hovrätten avslagit en styrelses försök att säga upp en boende på grund av att doku-
mentationen inte var tillräcklig. – En rättelseanmodan måste göras helt korrekt, annars är den inte giltig. Det kan exempelvis handla om att den är för vagt utformad. När man uppmanar en boende att upphöra med ett beteende, måste det tydligt framgå vad det är för typ av beteende. Vad anser föreningen att den boende har g jort för att orsaka störningen? Bostadsrättshavaren måste nämligen ha något att rätta sig efter. Man ska också vara medveten om att om man väljer att klaga ska man ha goda grunder för detta. Det finns
nämligen fall, visserligen ovanliga, men där den som klagat i slutändan blivit av med sin bostad till följd av upprepade klagomål där man inte ansett att det funnits grund för klagomålen. – Det är ovanligt, men det finns exempel på där den klagande grannen själv har blivit den som stört. Ofta har det dock handlat om personer med psykiska sjukdomar. Det är tragiskt, men det är inte heller hållbart att en granne bankar i väggen eller knackar på dörren så fort den upplever sig det minsta störd.
LAGEN TAR INTE HÄNSYN TILL ATT PERSONER ÄR EXTRA KÄNSLIGA.
HEJ FÖRETAGARE! Upptäck K-Rauta för Proffs
HEJ FÖRETAGARE! • Personlig kontaktperson Upptäck för Proffs • KontoK-Rauta med rabattavtal samt
Vi Bygger det du behöver!
Bygg och renovering av bostadsrätter och fastigheter. Vi står för trygghet,
Vi Byggerkvalitet det duoch behöver! noggrannhet!
faktureringsmöjlighet • Personlig Plockningkontaktperson och utkörning • Konto med rabattavtal samt • Generösa öppettider faktureringsmöjlighet • Handla snabbt och smidigt • Plockning och utkörning med egen utfart • Generösa öppettider Ansök idag via k-rauta.se • Handla snabbt och smidigt medvåra egenProffssäljare. utfart eller direkt hos Tel: 090-2001950 Ansök idag via k-rauta.se eller direkt hos våra Proffssäljare. Tel: 090-2001950
Lagervägen 5, Umeå Öppettider: Vard 7-19, Lör 9-16, Sön 10-16
www.nystedtsbygg.se 070-623 www.nystedtsbygg.se • 070-623 5353 2727 8
Lagervägen 5, Umeå Öppettider: Vard 7-19, Lör 9-16, Sön 10-16
Markarbeten - Enskilda avlopp
Markarbeten - Enskilda avlopp
Återförsäljare av: Återförsäljare av Conclean/Graf avloppslösningar Conclean/Graf avloppslösningar Nordiska kvalitetspooler 070-549 37 55 • www.marklundochson.se
Boka din annonsplats till höstens utgåvor redan idag!
VAR F A ST I G
TIDNINGE N FÖR PRIVA STYRELSEM TA HYRE EDLEMMA SHUS ÄGAR R OCH E
NR 1 2021
ANDR
AKTU ANTA
de kunn
ELLT I VÄ OMÅL
LSENS
LÅT EXPE
Jim Johansson 070-579 49 84 jim@chillimedia.se
Vi kan Umeå
industripor
Tel: 090-12
tar, garag
06 20
DSUT
ANDE
HYRN
sina bilar ?
ytterdörrar,
LER KR
AV
GRANNA
ANSVAR
R HAR
ÖKAT UND
ER DET
VID STO. RNINGA SENA
STE ÅRET
R"
RA JOBB
säkerhetsd
örrar och
entrép artier.
Från dränering och asfaltering till avlopp och plattsättning
oss f –Vitahjälper kontaktdig med Vi hjälper dig 090-2 oss för offert! dränering medmed alla typer av markarbeten! 090-200 39 90 – ta kontakt med en oss för offert! Glöm inte möjlighg!et ra till 090-200 39 90
OT TEN
RTEN GÖ
eportar,
ING?
R STÄL
a ladda
STERB
PÅ STÖR
HET
stämma?
STOLPA
de boen
LET KLAG
"STYRE
Ulf Grenholm 072-548 54 13 ulf@chillimedia.se
AHAN
LADD
Hur ska
Digital
r vid
.
Dags för Vad gälle
Vi hjä Vi hjälper dig med d med dränering – ta ko
ET.
ROT-avd
ten Glöm inte möjligheag! till ROT-avdr www.chillimedia.se
www.m
www.marktjanst.net www.marktjanst.net
Din kompletta VVS-Leverantör Vi utför alla typer av rörarbeten. Från små arbeten i villor och lägenheter till stora nybyggen på tusentals kvadratmeter. Inget jobb är för litet eller för stort för våra rörmontörer.
Kontakta oss: Umeå
Telefon:090-139 116 E-post: info.umea@johanssonsror.se Adress: Storgatan 7 A, 903 20 Umeå
9
SUC
É! C C SU Med ny teknik blästrar vi skonsamt hela fasaden trären, samt målar ert hus!
Vi blästrar skonsamt hela fasaden trären, med ny teknik. Vi blästrar skonsamt hela fasaden trären, med ny teknik. Ring Lars 070-593 16 30 eller gör offertförfrågan på vår Ring Lars 070-593 16 30 eller gör offertförfrågan på vår hemsida: www.lmu.se Nyttja ditt ROT-avdrag! hemsida: www.lmu.se Nyttja ditt ROT-avdrag!
Mejla till mikael.j@lmu.se
Vi blästrar skonsamt hela fasaden trären, med ny teknik. Ring Lars 070-593 16 30 eller gör offertförfrågan på vår hemsida: www.lmu.se Nyttja ditt ROT-avdrag! www.lmu.se
www.lmu.se
Vi blästrar skonsamt hela fasaden trären, med ny teknik. www.lmu.se på vår Ring Lars 070-593 16 30 eller gör offertförfrågan hemsida: www.lmu.se Nyttja ditt ROT-avdrag!
VI KAN VÄRME, KYLA OCH VENTILATION Oavsett om solen gassarwww.lmu.se utomhus eller om det är långt under nollstrecket, så är ett behagligt inomhusklimat viktigt för vårt välmående. Norrlandsexperten hjälper dig med service, underhåll och rådgivning av värme, kyla och ventilation i hemmet. Allt för det perfekta inomhusklimatet. 070-200 07 04 www.norrlandsexperten.com
10
AKTUELLT I VÄSTERBOTTEN Nya krav på flerbostadshus
Kraven gäller dock en begränsad del av landets flerbostadshus – de som idag har sämst energiprestanda. Dessutom skiljer sig kravet till viss del mellan landets olika län. Den som äger ett flerbostadshus i Västerbottens, Norrbottens eller Jämtlands län som har ett primärenergital som överstiger 180 kWh/m² och år ska installera system för individuell mätning och debitering, IMD, av värme. För övriga län i landet är primärenergitalet 200 kWh/ m². Det kommer dock att ges tid för landets byggnadsägare att göra andra energieffektiviserande åtgärder istället för att installera en mätare. Alternativa åtgärder som utförs, antingen som mindre separata åtgärder eller som en större renovering, ska förbättra byggnadens energiprestanda så mycket att byggnaden inte längre omfattas av krav på IMD. Det kommer också att finnas möjlighet till undantag om fastighetsägaren kan påvisa att det inte är tekniskt genomförbart eller lönsamt att installera IMD i en enskild byggnad.
Kravet på IMD gäller flerbostadshus som har en central källa för distribution av värme till lägenheterna och omfattar inte fastigheter som värms med direktverkande el. Krav på mätare av tappvatten på lägenhetsnivå omfattar endast fastighetsägare som utför en ombyggnad av ett flerbostadshus som innefattar ny installation av tappvarmvatten eller som väsentligt ändrar befintliga installationer för tappvarmvatten. Även i detta falla kan man söka undantag om det går att påvisa att det inte är tekniskt genomförbart eller lönsamt att installera IMD i den enskilda byggnaden. Kraven träder i kraft den 1 juli 2021, samma datum ska den som vill undantas från kraven ha redovisat detta.
skyltsystemet varit stort enligt Avfall Sverige och närmare 100 kommuner och kommunala bolag samt lika många privata aktörer som producenter och fastighetsägare har laddat ner materialet till skyltsystemet som finns tillgängligt gratis. Skyltsystemet har också som syfte att hela Norden ska använda samma system. Ursprunget är danskt och systemet har även lanserats på Island och i Norge, medan Finland planerar att göra det under året. – EU har satt som mål att harmonisera insamlingssystemen inom Europa. Vi har fört fram att det nordiska skyltsystemet skulle kunna vara en lösning för detta. Även FN har visat intresse och tror att ett enhetligt skyltsystem kan vara ett förhållandevis enkelt och billigt sätt för länder att klättra uppåt i avfallshierarkin, säger Anna-Carin Gripwall, kommunikationschef på Avfall Sverige. För att underlätta ytterligare lanserades nyligen en ny webbsida för skyltsystemet, www.sverigesorterar. se, där all information finns samlad och det finns möjlighet att ladda ner materialet. – Vi vill göra det lätt för kommuner, producenter och andra organisationer att ta del av skyltsystemet. På sidan finns lättillgänglig information om hur skyltsystemet ska användas, hur andra har g jort och möjligheten att ta del av materialet, säger Anna-Carin Gripwall.
Lättare att hitta nytt skyltsystem För lite över ett halvår sedan lanserades ett nytt skyltsystem för att göra det enklare att sortera rätt, vilket förhoppningsvis ska öka återvinningen. Sedan lanseringen har intresset för OO
O
OO
LAS MER PA NASTA SIDA!11>
Förlängd tillfällig lag Coronapandemin förde med sig många nya utmaningar, bland annat hur landets bostadsrättsföreningar skulle kunna genomföra den obligatoriska årsstämman. För att underlätta införde regeringen en tillfällig lag för bolags- och föreningsstämmor, däribland att stämman kan genomföras på distans utan möjlighet för medlemmarna att delta fysiskt, exempelvis genom telefon eller en digital tjänst. Lagen gällde initialt fram till den sista december 2020, men inför årsskiftet förlängde regeringen den tillfälliga lagen att gälla fram till den sista december 2021. – Att ha möjlighet att delta på stämman på distans är en välbehövlig åtgärd som skapar möjlighet för föreningar att ta sitt ansvar samtidigt som både äldre och personer i riskgrupp kan delta på ett tryggt sätt. Tack vare utvecklad teknik och en ny vardag av distansmöten ser vi alla möjligheter med att fortsätta hålla föreningsstämman digitalt, säger Stefan Lindberg, bolagsjurist på SBC Sveriges bostadsrättscentrum AB.
Så blev bostadsåret 2020
FOTO: SVENSK MÄKLARSTATISTIK
Många var det som trodde att bostadsmarknaden skulle få en negativ prisutveckling efter att coronapandemin näst intill lamslagit både Sverige och världen. Så blev det inte. Istället blev det ett händelserikt år
HANS FLINK, AFFÄRSUTVECKLINGSCHEF PÅ SVENSK MÄKLARSTATISTIK.
12
på bostadsmarknaden, bland annat eftersom många till följd av pandemin började söka nytt boende och året summerades med nya rekordsiffror. – Trots pandemin präglades 2020 av såväl prisökningar som stora försäljningsvolymer. Under året såldes 120 000 bostadsrätter, vilket var över 8 000 fler än förra året, som då var rekord, säger Hans Flink, affärsutvecklingschef på Svensk mäklarstatistik. Det i sin tur ledde även till en ny toppnotering i försäljningsvärdet för samtliga försäljningar, bostadsrätter och villor under året. – Det sammanlagda försäljningsvärdet för bostadsrätterna och villorna blev drygt 510 miljarder kronor vilket är 14 procent högre än förra året, säger Hans Flink. Med ökad efterfrågan under året så steg även priserna i stort sett i hela riket, sett till hela året. Bostadsrättspriserna steg i snitt i riket med 7 procent, men ökningen sågs inte i alla län. – För länen konstaterar vi övervägande prisökningar på årsbasis. I 19 av 21 län ökade priserna medan de minskade i Dalarna och var oförändrade i Västernorrland, säger Flink.
Stärkt minoritetsskydd För att minska risken för att oseriösa aktörer ska kunna få inflytelserika positioner i bostadsrättsföreningar och därefter missköta föreningens ekonomi har riksdagen beslutat om ändringar i lagen om ekonomiska föreningar och aktiebolag. Syftet är att stärka minoritetsskyddet och på så sätt motverka regelmissbruk. Lagändringen har i media kallats för ”Lex Ida” med anledning av en uppmärksammad kapning av bostadsrättsföreningen Ida i Malmö. Lagändringen innebär att det blir lättare för medlemmar att begära en särskild granskning av styrelsens arbete. Bolagsverket kan nu utse en särskild granskare eller minoritetsrevisor utan att frågan först behandlats på
MEDLEMMAR SOM KRÄVER GRANSKNING UTAN GOD GRUND KAN DOCK BLI ERSÄTTNINGSSKYLDIGA.
en stämma. En särskild granskare är en oberoende person, ofta en advokat eller revisor, som får till uppdrag att granska föreningens eller bolagets räkenskaper, förvaltning eller särskilda åtgärder och förhållanden under en viss förfluten tid. – Bostadsrättsföreningarna ”Kinesiska muren” och ”Ida” i Malmö är exempel på fall som varit omskrivna på grund av missförhållanden. Därför är denna lag mycket välkommen. Möjligheten har funnits tidigare, men enligt förslaget räcker det nu att 10 procent av medlemmarna begär granskning direkt hos Bolagsverket, och det behöver inte ens behandlas på stämman. Medlemmar som kräver särskild granskning utan god grund kan dock bli ersättningsskyldiga, säger Stefan Lindberg, bolagsjurist på SBC Sveriges bostadsrättscentrum AB. Lagen trädde i kraft den 1 januari 2021.
Ditt fullserviceföretag inom VVS Ditt fullserviceföretag inom VVS Ditt fullserviceföretag inom VVS • VVS-Service • • • • • • • • • • • • • •
VVS-Entreprenad VVS-Service Ombyggnationer & renoveringar VVS-Entreprenad VVS-Service Värmepumpar Ombyggnationer VVS-Entreprenad & renoveringar Byte av blandare och talettstolar Värmepumpar Ombyggnationer & renoveringar Injuustering av värmesystem Byte av blandare och talettstolar Värmepumpar
• av värmesystem • Injuustering Byte av blandare och talettstolar
• Injuustering av värmesystem 090-80 000 • www.norrtech.se
Vi är ett fullserviceföretag inom VVS som jobbar mot både företagskunder och privatVi är ett fullserviceföretag inom VVS som personer. Vårt mål är att erbjuda snabba jobbar mot både företagskunder ochutan privatoch kundanpassade lösningar, dock Vi är ett fullserviceföretag inom VVS som personer. mål är att snabba att tumma Vårt på kvalitet. Du erbjuda som kund ska alljobbar mot både företagskunder och privatochkänna kundanpassade dockarbete. utan tid dig 100% lösningar, nöjd med vårt personer. Vårt mål är att snabba att tumma på kvalitet. Du erbjuda som kund ska Ska du anlita en VVS-Firma i Umeå medalloch kundanpassade lösningar, dock utan tid känna dig 100% nöjd med vårt arbete. omnejd så har du kommit rätt. att på kvalitet. Du som kund ska Skatumma du anlita en VVS-Firma i Umeå medalltid känna nöjd med omnejd sådig har100% du kommit rätt. vårt arbete. Ska du anlita en VVS-Firma i Umeå med omnejd så har du kommit rätt.
090-80 000 • www.norrtech.se 090-80 000 • www.norrtech.se
er därför Vi växer som företag och sök d dig! nya uppdrag tillsammans me
Solcellsmarknaden exploderar! En klimatsmart investering i solenergi återbetalas på kort tid. Med de bidrag och incitament som finns idag förkortas den tiden ytterligare. Vi har professionell kompetens och erfaren personal inom området och erbjuder både produkter och tjänster med bra garantier från trygga leverantörer.
Elinstallationer, elservice, datanätverk, KNX & fastighetsautomation, Ny teknik – Solceller & elbilsladdning
Kontakta oss för rådgivning av ditt projekt
Pär Lindström, 0910 - 21 50 03, 070 - 363 67 47, par@elit-el.se Anders Marklund, 0910 - 21 50 02, 070 - 363 67 42, anders@elit-el.se 13
Relining sparar både tid och pengar. Med flexibelt foder renoverar vi enkelt dina stammar inifrån och du slipper månader av arbete med att bila sönder golv, väggar och tak. Det blir lika starkt som nya rör. Kontakta oss – vi löser dina problem.
Dygnet-runt-jour: 090-18 80 80 • 0910-180 90 • 0950-109 99
Dygnet-runt-jour: 090-18 80 80 • 0 Dygnet-runt-jour: 090-18 80 80 • 0910-180 90 • 0950-109 99
NYHET!
Vår största varvtalsstyrda bergvärmepump NIBE F1355 är en intelligent och kraftfull värmepump med inverterteknik, dubbla kompressorer och möjlighet till multianläggning med upp till nio enheter. Värmepumpen passar för fastigheter med stort uppvärmningsbehov och finns i storleken 4–28 kW och nu i 6–43 kW. Läs mer om våra fastighetslösningar på proffs.nibe.se.
HITTA DIN NÄRMASTE ÅTERFÖRSÄLJARE
Vännäs/Vindeln Lars-Anders VVS 070-655 36 24
14
Umeå Norrtech & VVS Industri 090-690 46 80
Tärnaby Tärnaby rör 070-321 03 25
VAD GÄLLER VID ANDRAHANDSUTHYRNING? Frågan om vad som gäller vid en andrahandsuthyrning av en bostadsrätt har blivit allt vanligare sedan Högsta domstolen kommit med vägledande domar och regelverket förändrades 2014. Här följer grunderna i både rättigheter och skyldigheter, både för bostadsrättsföreningen och bostadsrättsinnehavaren. Andrahandsuthyrning av bostadsrätter har blivit allt vanligare och regelverket är för många, både bostadsrättsinnehavare och bostadsrättsföreningar, en djungel att djupdyka i och förstå. Under de senaste åren har flera förändringar skett i regelverket för att göra rättigheter och skyldigheter tydligare och Högsta domstolen har genom två vägledande fall tydligare förklarat vad som räknas som andrahandsuthyrning och inneboende, något som blivit mer aktuellt när allt fler väljer att hyra ut delar av sin hyresrätt. Det första som gäller vid en andrahandsuthyrning är att bostadsrättsinnehavaren måste söka tillstånd hos styrelsen för att få lov att hyra ut bostaden. Giltiga skäl ses idag som ganska generösa och utökades bland annat under 2014 för att även innefatta om bostaden är svårsåld på grund av marknadsläget och uthyr-
ning till närstående, alltså inte enbart till egna barn. Utöver detta anses bland annat sjukdom, arbete eller studier på annan ort och provboende i samboförhållande som giltiga skäl för uthyrning i andrahand. Det är dock upp till bostadsrättsföreningens styrelse att godkänna andrahandsuthyrningen. Om en
”
För att förhindra missförstånd bör styrelsen sätta upp tydliga rutiner
”
uthyrning sker utan tillstånd eller om uthyrningen sker trots att styrelsen inte gett sitt samtycke kan konsekvenserna bli allvarliga för den som hyr ut bostaden. Om inte medlemmen följer styrelsens anmaning till rättelse – att omgående upphöra med
den otillåtna andrahandsupplåtelsen, kan föreningen säga upp medlemmens nyttjanderätt till lägenheten. – Bostadsrättsföreningen har handlingsutrymme att säga upp nyttjanderätten till lägenheten och begära att bostadsrättsinnehavaren flyttar om otillåten andrahandsuthyrning sker, säger Stefan Lindberg, bolagsjurist på SBC Sveriges bostadsrättscentrum.
Undvik missförstånd
För att undvika att missförstånd uppstår bör styrelsen ha rutiner för vad som gäller för andrahandsuthyrning och säkerställa att samtliga boende är införstådda i reglerna. Det är också upp till föreningens styrelse att ta beslut om hur länge bostaden får hyras ut i andrahand – vanligt är att tillstånd ges över en tid på sex eller tolv månader med möjlighet OO
O
OO
15 LAS MER PA NASTA SIDA! >
till förlängning om skäl finns. Sedan förändringen 2014 har även bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en avgift när en bostadsrättshavare hyr ut lägenheten i andra hand, förutsatt att det står i föreningens stadgar. Om det inte står i stadgarna är rådet att föreningen ändrar sina stadgar om man vill ha möjlighet att ta ut avgiften. Avgiften får som mest motsvara tio procent av prisbasbeloppet per år och lägenhet och det finns inget som hindrar att föreningen tar ut en lägre avgift.
”
Det är av stor vikt att känna till fällorna vid andrahandsuthyrning av din bostadsrätt
”
– För att förhindra missförstånd bör styrelsen sätta upp tydliga rutiner för vad som gäller vid andrahandsuthyrning och försäkra sig om att alla medlemmar tagit del av vad som gäller, säger Stefan Lindberg. Viktigt att känna till är att bostadsrättsinnehavaren kan överklaga om en styrelse nekar till andrahandsuthyrning, något som sker till hyresnämnden. Som styrelse ska man ha goda skäl att neka till andrahandsuthyrning, exempelvis om man köpt en bostadsrätt enbart i syfte att tillgodogöra sig hyra, utan att själv avse bo i lägenheten, eller om den tillfälliga hyresgästen har bristande referenser och betalningsmöjlighet.
till annan person, men själv behålla ett rum som nyttjas som förråd, klassas som andrahandsuthyrning och kräver tillstånd. Det har Högsta domstolen slagit fast. Men att hyra ut till annan person och själv behålla ett rum som man nyttjar ett par gånger i månaden för övernattning klassas dock inte som andrahandsuthyrning enligt en vägledande dom, utan som inneboende och kräver därmed inte tillstånd av styrelsen. Som bostadsrättsinnehavare ska man dock vara medveten om att ansvaret för lägenheten fortsatt ligger hos innehavaren. Därför ska man alltid upprätta ett kontrakt gentemot den tillfälliga hyresgästen, oavsett om det handlar om en inneboende eller en andrahandsuthyrning av bostaden. Man bör även känna till att många föreningar idag ser illa på bostadsrätter som enbart köps för att hyras ut i andrahand, något som blivit allt vanligare under senare år när bostadspriserna skenat. Det framgår i en rapport från SBC Sveriges bostadsrättscentrum. 65 procent uppger i undersök-
ningen att man anser att styrelsen borde neka medlemskap i bostadsrättsföreningen om bostaden endast köps i syfte att hyra ut den i andrahand, följt av 52 procent som vill neka medlemskap om köparen har dåliga referenser från tidigare boende. Därför är det viktigt att som bostadsrättsägare känna till vad som gäller kring andrahandsuthyrning, då ett uteblivet medlemskap i föreningen kan medföra stora konsekvenser. – Det är av stor vikt att känna till fällorna vid andrahandsuthyrning av din bostadsrätt, inte minst då många ser illa på att bostäder enbart köps i syfte att hyras ut i andrahand. Inledande bör du som vill hyra ut din bostadsrätt lämna in en skriftlig ansökan till styrelsen där skäl till uthyrning, hur lång tid bostaden hyrs ut till och till vem tydligt framgår. Efter godkänd ansökan är det även viktigt att upprätta ett andrahandskontrakt och framförallt inte glömma att det fortfarande är ditt ansvar att avgiften till föreningen betalas i tid, oavsett vem som bor i din lägenhet, säger Stefan Lindberg. Vid andrahandsuthyrning:
• Ansökan om andrahandsuthyrning sker till bostadsrättsföreningens styrelse. • I ansökan ska det bland annat framgå varför, vem som ska hyra samt under hur lång tid uthyrningen ska ske. • Det är upp till styrelsen att godkänna eller avslå ansökan samt ange under hur lång tid uthyrningen får ske.
Undvik fällorna
16
FOTO: SAMUEL REGAN-ASANTE
Det är också viktigt att lära sig skillnaden mellan vad som är andrahandsuthyrning och inneboende, något som ibland kan vara svårt att utröna. Grundregeln säger att det handlar om andrahandsuthyrning om uthyrning sker av hela bostaden till annan person "för självständigt brukande". Att hyra ut hela sin bostad
GLÖM INTE ATT DET FORTFARANDE ÄR DITT ANSVAR ATT AVGIFTEN TILL FÖRENINGEN BETALAS I TID.
• Bostadsrättsföreningen har rätt till att ta ut en extra avgift av bostadrättshavaren om detta är infört i föreningen stadgar. • Vid otillåten andrahandsuthyrning, trots att styrelsen uppmanat bostadsrättshavaren att upphöra med uthyrningen, kan föreningen säga upp medlemmens nyttjanderätt till lägenheten.
FRÅN SPADTAG TILL HANDTAG Vi hjälper er genom hela byggprocessen, från bygglovsansökan till färdig byggnad! Kontakta oss idag!
• Fasad • Tak • Renoveringar • Ny & tillbyggnader
Kontakta oss, så sköter vi resten! 070-644 40 75
Döbelnsgatan 17, Umeå • 090-12 22 33 • www.vnb.se
Södra Ersmarksgatan 21 • Lundbergs-bygg.se
Stort engagemang Erfarna elektriker
Vi utför elarbeten mot både privatpersoner och företag
Kluckande avloppet? Kluckande ljud eller stopp ii avloppet?
ViVirenspolar avloppsledningarmed medkamera. kamera. renspolaroch och besiktar besiktar era era avloppsledningar
• ELINSTALLATIONER • LADDBOXAR • SOLPANELER
Ring Ring070070-344 34432 32 95 95 Jour JourDygnet DygnetRunt Runt
Vi Vi löser löser proppen! proppen!
RING SÅ SPOLAR VI!
ring 070-643 60 11
www.elgruppenumea.se 17
Laddstolpar ställer krav på bostadsrättsföreningar FOTO: JOHN GUTHED
Laddbara bilar är framtiden. Det ställer dock nya krav på landets bostadsrättsföreningar och samfälligheter som står inför en ny utmaning – hur ska de boende kunna ladda sina bilar?
FOTO: VATTENFALL
Under de senaste åren har utvecklingen av eldrivna fordon gått i rasande takt och intresset för att äga en laddbar bil, dvs en laddhybrid eller en ren elbil, har exploderat. Under februari månad stod de laddbara bilarna för 34,8 procent av det totala antalet nyregistrerade personbilar i Sverige, en trend som spås fortsätta under året. Allt fler laddbara bilar ställer också krav på den så kallade laddinfrastrukturen. Under de senaste åren har ett stort antal publika laddpunkter byggts runt om i landet, men den största utmaningen står bland annat landets bostadsrättsföreningar och samfälligheter inför – hur ska man täcka det ständigt ökande laddbehovet bland de boende?
MÄRTA KLEVEN FALCK, ARBETAR PÅ VATTENFALL MED LADDNINGSLÖSNINGAR FÖR ELFORDON.
18
– Tänk långsiktigt och framtidssäkrat. Utvecklingen går väldigt snabbt, snabbare än vad många bedömer, säger Märta Kleven Falck, som arbetar på Vattenfall med just laddningslösningar för elfordon.
”
Installationen blir billigare per laddbox om man gör flera på en gång
”
Den snabba utvecklingen och allt större laddbehov innebär att man som bostadsrättsförening eller samfällighet inom en snar framtid bör undersöka vilket behov som finns bland de boende. Inte bara just nu, utan försöka göra en uppskattning om hur det kommer att se ut kommande år. Planerar flera att köpa en laddbar bil inom ett par år, är det något man bör ta höjd för när man börjar planera för att installera laddboxar. – Tänk på framtida behov, hur många platser behöver man elektrifiera? Installationen blir billigare per laddbox om man gör flera på en gång. Man ska också komma ihåg att finns det laddplatser så tenderar fler att köpa en laddbar bil, så det ska man
också försöka ta höjd för. Behovet kommer bara att bli större, säger Märta Kleven Falck.
Förutsättningar Hur förutsättningarna för landets bostadsrättsföreningar och samfälligheter ser ut varierar och bygger bland annat på huvudsäkring och vilken kapacitet de redan befintliga elledningarna klarar av. Det avgör nämligen vilken effekt laddboxarna kan ha samt hur många som kan installeras inom föreningen eller samfälligheten. – Det finns olika effekt vilket påverkar hur snabbt de laddar. Men man behöver egentligen inte så stor effekt, det räcker ofta med 3,7 kW eftersom bilarna står och laddar över natten. Det är den bästa lösningen om man inte har så mycket effekt i fastigheten. Genom att välja den lägsta effekten, 3,7 kW, kan man undvika merkostnader för installationen som det skulle innebära om man valde att byta huvudsäkring och dra nya elledningar. Att byta säkring innebär ofta också en högre elnätsavgift, något som är viktigt att ta med i den ekonomiska kalkylen. 3,7 kW uppskattas ladda 2 mil/timme medan nästa steg, 11 kW, uppskattas ladda 6 mil/timme. – Vill man ha snabbare laddning
kan man gå upp till 11 kW, men då rekommenderar vi dynamisk lastbalansering. Då optimeras laddarna efter hur mycket effekt som finns i fastigheten och man riskerar inte att säkringen ska gå. Laddningen begränsas när elförbrukningen i huset är hög, men när den går ner nattetid så ökar effekten till laddboxarna. Det är en framtidssäkrad lösning om man vill ha en snabbare laddning.
Hur man väljer att göra som styrelse är självklart upp till var och en. Vissa väljer exempelvis att få förbrukningsstatistiken skickad till sig för att i sin tur debitera respektive användare. Vill man dock ha den enklaste lösningen, som kräver minimal insats av föreningen, är den bästa lösningen att välja en leverantör som kan debitera respektive boende direkt och sedan återbetalar detta till föreningen.
”
Det är viktigt att man tänker rättvist och ekonomiskt
De olika lösningarna för att installera laddboxar är många, en av dessa är InCharge som Vattenfall själva erbjuder. Precis som Märta förespråkar är det en helhetslösning. – I erbjudandet ingår laddstation, installation och laddtjänster. Där ingår både kundservice och support och man får tillgång till en
”
FOTO: JOHN GUTHED
En annan viktig del enligt Märta är att fundera över hur debiteringen för användandet av laddboxarna ska fungera rent praktiskt. Ett sätt är att höja parkeringsavgiften för de som använder en laddbox, men utifrån likarättsprincipen så är detta sällan uppskattat. – Här tycker jag att det är viktigt att man tänker rättvist och ekonomiskt. Välj en leverantör som kan hantera betalningen av laddningen, så inte en boende med en liten hybrid behöver betala lika mycket för laddningen som en med en stor Tesla. Just elförbrukningen är en viktig del och att välja en leverantör som kan sköta både administrationen och som har kundservice och support dygnet runt är något som jag rekommenderar.
FOTO: JENNIE PETTERSSON
Rättvist för alla
Stort nätverk
kundportal där varje användare kan logga in och se sin laddningsstatistik. Det ingår även betalhantering, där vi fakturerar användarna utifrån deras förbrukning, så föreningen behöver inte bry sig om administrationen. Tjänsten innebär också att användarna får tillgång till hela den laddinfrastruktur som InCharge, ett av Sveriges största laddnätverk, idag består av. Med ett laddkort får man tillgång till samtliga laddpunkter och kan på så sätt utnyttja laddnätverket under exempelvis bilsemestern.
VATTENFALLERBJUDER LADDSTATION, INSTALLATION OCH LADDTJÄNSTER.
Er lokala entreprenör när det gäller BALKONGER FÖNSTER FASADER
070-101 60 05 | info@montageteknik.se | montageteknik.se |
nmt_balkonger
19
UMEÅS ÄLDSTA BYGGFÖRETAG – FRAMTIDEN STAVAS HÅLLBARHET
Du har garanterat sett deras logotyp på olika byggen runt om i Umeå, OF Bygg, men det du kanske inte känner till är att företaget bakom logotypen varit med och format Umeå under 80 år! Vi har fått en pratstund med byggföretagets VD Lars Fredriksson om hur han ska få företaget att blomstra i minst ytterligare 80 år. Glädjen över den nya positionen kunde ha blivit kortvarig. Den första januari klev Lars Fredriksson på posten som VD för Umeås äldsta byggföretag, OF Bygg, och alla vet vad som följde och än pågår – coronapandemin. Men byggbranschen klarade sig oväntat bra. – Coronapandemin har påverkat ganska lite faktiskt. Det var lite initialt, men alla kunder verkar ha anpassat sig snabbt och idag är det verksamhet som vanligt med olika förfrågningar, säger Lars Fredriksson. OF Bygg, som idag består av OF entreprenad, OF maskin och OF byggservice har ett långt förflutet i Umeåregionen. Redan för över 80 år sedan, 1937, startade företaget och tog sig an sitt första byggprojekt. Inte riktigt lika lång tid inom bolaget har Fredriksson, men hela sin arbetskarriär har han arbetat för samma arbetsgivare. – Jag brukar säga att jag har jobbat inom företaget sedan jag började, säger han skämtsamt och fortsätter: – Det innebär att jag började i företaget direkt efter gymnasiet – 20
det var 1989. Genom åren har jag bland annat arbetat som arbetsledare, platschef, personalansvarig och projektchef.
”
I och med att vi har en lång historia vet vi att marknaden går upp och ner Hållbar personal
”
Att OF Bygg ger personal möjlighet till att vidareutbilda sig och på så sätt byta tjänst inom företaget tror och anser han är en av nycklarna till att företaget har en sådan lång historik. Personalomsättningen är låg, vilket är viktigt då kompetens inom vissa arbetstjänster kan vara svår att hitta. – Just tjänstemannasidan är svårare. Det är många olika grenar inom bygg och det är framför allt platschefer och arbetsledare som vi ofta är ute och letar. Där jobbar vi idag med att skapa kanaler till
högskolan för att hitta kompetensen. Men vi jobbar även hårt med att få kontinuitet inom de egna leden – att personalen vill stanna hos oss. Det är inte ovanligt att vi plockar upp personal från våra egna led och vidareutbildar dem. Hållbarhet är ett begrepp som alla företag vill förknippa och marknadsföra sig med, men behöver inte alltid handla om miljö. – Vi har inte växt personalmässigt under goda år. I och med att vi har en lång historia vet vi att marknaden går upp och ner. Att då behöva hantera personalförändringar när det är konjunktursvängningar, det påverkar alla i företaget. Därför har vi en strategi om att bli effektivare, men inte växa organiskt. Vi ökar istället volymen med den befintliga personalen. På så sätt behöver vi inte starta om hela tiden – personalen är vår viktigaste resurs!
Lång historia Idag har företaget cirka 120 anställda som till vardags arbetar med en bred portfölj av bygguppdrag och i och
med sin långa historia har företaget varit med och byggt några av de mest välkända byggnaderna i staden. Dragonskolan, Volvo, Korskyrkan, MVG-gallerian, Åhlénshuset och brandstationen är bara några exempel. – Vi bygger alla typer av byggnader, främst åt proffsbeställare. Skolor, förskolor, sjukhus, lägenheter, fabriker och industrier. Vi har inga filialer ute i landet, ända sedan vi startade har Umeå varit navet. Just därför är det viktigt att vi har en bred portfölj för att inte bli för känsliga under konjunktursvängningar. Arbetar men enbart i Umeå och dess kranskommuner går det inte att nischa sig för mycket. Man skulle exempelvis bara ha kunnat hålla på med bostäder, som varit en stark marknad under de senaste åren, men det går ju upp och ner. Vi vill se oss som långsiktiga, förklarar Fredriksson. Bakåt i historien har dock företaget varit större sett till antalet anställda, men allt efter att branschen förändrats, till stor del genom teknisk utveckling.
”
Vi har en agenda om att vara klimatneutrala år 2045
”
– Historiskt sett var OF Bygg som störst, rent personalmässigt, på 50- och 60-talet. Då var det mellan 300–400 anställda. Nu är branschen inte lika personalkrävande och det behövs inte lika många för att bygga samma volym. Alla byggprojekt som företaget utfört har dock inte skett på uppdrag av andra. Bostadsprojektet kvarteret Begonian är ett exempel på ett projekt som de drivit helt i egen regi. Kvarteret, som just nu uppförs på Grubbe, består av bostadsrätter som alla redan har blivit sålda. – Det är också en del av vår strategi där vi fått tillgång till mark och förverkligar ett projekt. Att bygga i egen regi har vi hållit på med sedan 90-talet.
OF PERSONAL, ROGER ARKMO OCH PER-OLOV FÄLLMAN.
Hållbara byggen Att använda sig av lokal personal och vidareutbilda inom de egna leden är en typ av hållbarhet. En annan, som stått i strålkastarljuset under de senaste åren, är hur man bygger mer hållbart. – Vi har en agenda om att vara klimatneutrala år 2045 genom Byggföretagen (branschorganisation, reds. anm) där vi är medlemmar. Där har man en tidsplan med hållpunkter för att nå målet. Det är en plan som vi alla i branschen delar. Vi kanske har varit dåliga på att marknadsföra det, med vad vi gör för att bygga hållbart, men det genomsyrar allt vi gör. Likt el istället för fossila bränslen ska revolutionera transportsektorn har trä framför betong blivit en av byggbranschens vägar mot hållbarhet. – Det vi tror på är att bygga mer i trä, inte bara mindre bostäder utan flervåningshus. Det tror jag vi kommer se mer av framöver. Det kanske låter enkelt, trä istället för betong, men det har sina utmaningar. – Från att ha byggt mycket trähus så försvann det nästan helt i mitten av 1900-talet. De stora miljonprojekten byggdes i betong. Man har nästan tappat ett sekel av utveckling och erfarenheter, men nu börjar man på olika håll få grepp om det igen och det börjar bli realistiskt att genomföra det. Hållbarhet spelar nämligen in igen. Betong är enkelt att bygga i och framför allt så är det hållbart. Trä är
ett levande material, mer känsligt för fukt under byggnationen, och ska för att kunna ersätta annat byggmaterial vara lika hållbart i längden. – Det är inte aktuellt att bygga fastigheter som man måste riva efter 25 år för att de inte längre håller. Det är en av utmaningarna. En annan är att det är levande material som rör på sig och då att bygga på höjden kräver att materialet fått krympa klart eller tillåts att röra på sig för att det ska fungera.
Framtiden stavas trä En tredje utmaning är att det inte får plats lika många våningar i ett trähus som mäter detsamma som ett som byggs i betong. – I detaljplanen står det att ett hus får mäta x meter på höjden. Bygger du i betong får du då exempelvis fem våningar, men i trä får du bara fyra våningar på samma höjd. Både volymen och projektekonomin påverkas. Lars Fredriksson tror dock starkt på inriktningen mot fler träkonstruktioner och hoppas att de snart ska få ta sig an ett större trähusprojekt som byggs på höjden. – Vi har visioner om trähusbyggnader, antingen om en beställare kommer med en god idé om ett hus eller i egen regi – då kommer vi att göra det. Vi har några spår just nu, men det ligger några år framåt i tiden. Fram till dess gäller det att kratta manegen så man är redo.
21
FOTO: ANDRYS STIENSTRA
Hushållen får ta smällen för returpapperet Från och med 2022 får landets hushåll räkna med en höjning av avfallstaxan. Detta efter att regeringen valt att avskaffa producentansvaret för returpapper och istället föra över ansvaret till landets kommuner. Detta trots massiv kritik från flera tunga organisationer.
22
Beslutet innebär ett avsteg från arbetet mot en cirkulär ekonomi och de globala hållbarhetsmålen. Om det skrotade producentansvaret för returpapper ska ses som en modell för framtiden finns det all anledning att vara orolig, säger Lars Stjernkvist, ordförande Avfall Sverige.
Ska rädda tidningsbranschen
Bakgrunden till beslutet bygger enligt regeringen på att tidningsbranschen haft en kraftigt minskad användning av tidningspapper de senaste åren och intäkterna för insamlingen av returpapper har sjunkit stadigt. Det i kombination med att Förpacknings- och tidningsinsamlingen, FTI, som genom ägarbolaget Pressretur ansvarat för insamlingen, inte valde
FOTO: HANS ALM
I slutet av förra året beslutade regeringen att avskaffa det så kallade producentansvaret för returpapper, detta trots massiv remisskritik från bland annat Naturvårdsverket, Kemikalieinspektionen, SKR, Avfall Sverige och en rad kommuner och bygg- och bostadsorganisationer. Producentansvaret innebär att det är producenterna som får stå för kostnaderna för insamlingen av returpapper, så som gamla tidningar, reklamblad och andra trycksaker, men det ansvaret förs nu över till landets kommuner. – Regeringens besked innebär att vi överger den miljörättsliga principen om att förorenaren ska betala, vilket producentansvaret är ett tydligt uttryck för.
ANDERS KNAPE, ORDFÖRANDE FÖR SKR.
trycksaker från och med 2022 då landets kommuner tar över ansvaret. Från FTI:s och Pressreturs sida har man meddelat att man är villig att samarbeta och de har presenterat ett förslag till Avfall Sverige och SKR kring hur kommunerna skulle kunna nyttja befintligt insamlingssystem för returpapper från och med 2022.
Dyrare avfallstaxa
Men det handlar om det praktiska. Den massiva kritiken som framfördes inför beslutet grundar sig främst i att kostnaderna för insamlingen förs över till landets kommuner, kostnader som i sin tur kommer att drabba kommunernas invånare. – SKR och Avfall Sverige har efterfrågat en dialog med regeringen för att hitta en lösning som både förenklar återvinningen och möter mediernas problem. Istället väljer regeringen att köra över kommunerna, utan att överhuvudtaget förankra sina förslag. Det blir dyrt för hushållen och är dessutom ett vågspel
om miljön, säger Anders Knape, ordförande för SKR. Enligt SKR och Avfall Sverige, som fört gemensam sak mot beslutet, kommer upphävandet av producentansvaret leda till dyra lösningar för insamling och återvinning. Eftersom det är kommunerna som få ta kostnaden så kommer kostnaderna för detta överföras via avfallstaxan på bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare, vilket i slutändan innebär att de boende får betala. Detta trots att många hushåll har en minimal användning och förbrukning av returpapper. Faktum är att nästan hälften av allt returpapper idag utgörs av reklam! – Varför regeringen väljer att låta kommunerna och medborgarna betala notan för att ta hand om detta många gånger oönskade material, dessutom från kommersiellt starka aktörer, ställer vi oss helt oförstående till, säger Lars Stjernkvist. Uppskattningen är att det rör sig om ett antal hundralappar per hushåll och år.
FOTO: FTI
att söka tillstånd för att insamling av tidningspapper, hade g jort att Sverige stått utan tidningspappersinsamling och tidningarna hade själva fått stå för kostnaderna enligt nuvarande förordning. – Genom dagens beslut avlastar regeringen tidningsbranschen i dess ansträngda ekonomiska situation, utan att tumma på Sveriges möjligheter att nå miljömålen eller främjandet av en cirkulär ekonomi, sa dåvarande miljö- och klimatminister, Isabella Lövin, i samband med regeringsbeslutet i december 2020. – Nu säkrar vi möjligheten för starka och oberoende medier i hela landet. Det är oerhört viktigt för vår demokrati. Var du än bor i landet ska du kunna ta del av nyheter och papperstidningen fyller fortfarande en viktig funktion för många, sa kultur- och demokrati¬minister Amanda Lind efter beslutet. Enligt beslutet ska ett nytt insamlingssystem finnas på plats för gamla dagstidningar, reklamblad och andra
DET NYA BESLUTET KRING RETURPAPPER KOMMER DRABBA KOMMUNERNAS INVÅNARE.
23
SOLCELLER:
FÖRUTSÄTTNINGARNA AVGÖR Funderar din bostadsrättsförening på att installera solceller? Förutsättningarna är det som avgör om det är en lönsam affär. Erik Wallén från jämförelsetjänsten Solcellskollen reder ut vad som är viktigast att tänka på. Allt fler bostadsrättsföreningar funderar över om solcellsinstallationer är den framtida vägen att gå? Ur ett miljöperspektiv är det svårt att argumentera emot att installera solceller och därmed bli självförsörjande på ”grön” el, men verkligheten innefattar mycket mer än miljöargumentet. Det som uteslutande avgör om en bostadsrättsförening väljer att lägga hundratusentals kronor på en installation är just den ekonomiska biten. – Det första man behöver ta reda på är den totala elförbrukningen i bostadsrättsföreningen och sedan storleken på taket. Det är framför allt elförbrukningen som avgör, förklarar Erik Wallnér, som är VD och medgrundare av jämförelsetjänsten Solcellskollen.se En avgörande del i hur en framtida solcellsanläggning ska utformas grundar sig i bostadsrättsföreningens elavtal. Har alla boende separata elavtal eller har föreningen ett gemensamt elabonnemang? I de fall där bostadsrättsinnehavarna har enskilda avtal och vill fortsätta så utformas solcellsinstallationen så att den ska omfatta elförbrukningen i de gemensamma utrymmena, exempelvis tvättstuga och förråd. I det andra fallet, med ett gemensamt elabonnemang, kan anläggningen byggas för att ha kapacitet att även omfatta alla lägenheter i föreningen. Att ha ett gemensamt elavtal är något som Wallnér rekommenderar om man vill maximera sin solcellsanläggning och därmed göra gott för både miljön och föreningens och den privata ekonomin. – Det rekommenderar jag i många fall. Ska man installera solceller och ha en rejäl installation så är det bra att slå ihop elavtalen. Har man redan IMD, individuell mätning och debitering, har man kanonbra förutsättningar för solceller och att alla i fastigheten ska kunna ta del av den, säger Wallnér. 24
Skuggfritt
Rätt förutsättningar är också viktigt för att solcellsinstallationen ska vara lönsam. Rätt förutsättningar handlar, precis som villa- och fritidshusägare som installerat solceller, om läge. – Tak som pekar åt syd, väst eller öst. Syd är bäst, men öst och väst fungerar. Taket ska även vara skuggfritt, åtminstone en stor del av dagen, allra helst mellan 9–15 under sommarhalvåret. Tak som pekar åt syd är som sagt bäst, även öst och väst fungerar, men man får räkna med att solprodukten blir cirka 80 procent av vad den är i perfekta förhållanden.
TAKET SKA ÄVEN VARA SKUGGFRITT, ÅTMINSTONE EN STOR DEL AV DAGEN, ALLRA HELST MELLAN 9–15 UNDER SOMMARHALVÅRET.
Lutningen på taket spelar mindre roll, däremot skicket på taket. Installerar man solceller kommer de sitta där i runt 30 år, vilket innebär att underhåll av tak bör planeras innan eller i samband med att solcellsinstallationen ska ske. – Det kan bli en synergieffekt med takomläggning. Höga hus som kräver stora byggställningar blir en stor merkostnad, oavsett om man installerar solceller eller gör om taket, så att göra det efter varandra kan spara pengar för föreningen.
empelvis bostadsrättens styrelse eller arbetsgrupp som arbetar med att ta fram ett solcellsförslag. Just därför väljer många föreningar att ta hjälp av en konsult för att undvika missar. – Framför allt är det större projekt som brukar ta in en konsult. I sammanhanget, där en solcellsanläggning kostar från 100 000 kronor till flera miljoner, är konsultkostnaden en liten del.
Säkringen ställer till det
När de grundläggande frågorna om årsförbrukning, förutsättningar för taket och säkring är besvarade är det dags att börja ta in offerter. – Precis som med andra byggprojekt som man genomfört ska man ta in underlag och offerter från flera aktörer och jämföra. Tidigare undersökningar, ett par år gamla, har visat att många tidiga solcellsinstallationer hade bristfällig installation. Enligt Wallnér så har branschen mognat under de senaste åren då installationerna blivit ett vanligare arbete för installationsföretag. Rådet är dock alltid att be om referensarbeten. – Det har kommit högre krav från både försäkringsbolag och myndigheter, men självklart är det bra att kolla på referenser när man väljer installatör.
Ett annat viktigt steg, som kan försvåra beslutet, är hur stor säkring som finns i fastigheten. Regeln, som är reglerad i ellagen, säger att de som har en säkring på upp till 100 ampere har rätt till skattereduktion. – Bostadsrättsföreningar kan vara lite krångligt rent generellt för det är olika regler. Har man under 100 ampere så är det inga konstigheter. Då kan man även sälja el och få skattereduktion. Efter 100 ampere så får man inte skattereduktionen. För den delen betyder inte det att alla fastigheter som kliver över gränsen behöver välja bort solceller. – Då dimensionerar man istället solcellsanläggningen så man använder det mesta av produktionen i det egna huset. Reglerna kan kännas krångliga att sätta sig in för ex-
Ta in offerter
Välkommen till Umeås äldsta byggföretag Det är vår och våra medarbetares förmåga till anpassning och förnyelse som gjort oss till ett av de största och mest aktade byggföretagen i Umeå.
OF Bygg utför de stora entreprenaderna. OF Byggservice genomför projekten upp till ett par miljoner. OF Maskin hyr ut verktyg, maskiner och bodar.
Mätarvägen 2, Västerslätt • 090-17 52 30 • www.ofbygg.com
25
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR
BEHÖVER FÅ BÄTTRE KOLL PÅ EKONOMIN Många av landets bostadsrättsföreningar saknar en långsiktig plan och går med underskott, något som kan bli kostsamt för de boende i framtiden.
FOTO: SWEDBANK
I Sverige finns uppskattningsvis runt 26 000 aktiva bostadsrättsföreningar, vars styrelser sitter på ansvaret för miljardbelopp. Enligt siffror från intresse- och serviceorganisationen Bostadsrätterna, som har runt 8 500 bostadsrättsföreningar som medlemmar, har styrelserna i landets alla bostadsrättsföreningar ansvaret för fastigheter med ett taxeringsvärde på drygt 1 000 miljarder kronor. Ofta består styrelserna av personer som inte är utbildade inom området, utan som sköter styrelsearbetets uppgifter på sidan om ordinarie arbete. Att sakna rätt kunskap kan dock bli en kostsam affär för bo-
ARTURO ARQUES, SWEDBANK OCH SPARBANKERNAS PRIVATEKONOM.
26
stadsrättsföreningen, något som rapport från förra året från Swedbank och sparbankerna pekar på. Enligt rapporten är det många bostadsrättsföreningar som inte täcker sina kostnader – så många som hälften går med underskott. Rapporten visar att många bostadsrättsföreningar bland annat sparar för lite, underskattar slitagekostnaderna och dessutom har för låga avskrivningar. Det i sin tur kan leda till höjda månadsavgifter för de boende när det är dags för renovering och underhåll i föreningen. – Kombinationen av underskott och för låga avskrivningar gör att föreningens sparande blir för lågt. Den dagen det är dags för till exempel en ny hiss kommer det saknas pengar för att köpa en ny. Har man inte g jort avskrivningar för slitaget drabbas föreningen dessutom av extra kostnader eftersom den gamla hissen fortfarande har ett bokfört värde, säger Arturo Arques, Swedbank och sparbankernas privatekonom. Det är därför viktigt att styrelsen i en bostadsrättsförening har förståelse för
vad de olika ekonomiska begreppen betyder som åligger en styrelse samtidigt som man har bra insikt i både underhållskostnaderna, slitagekostnaderna och sparandet. Om man inte har det bör man undersöka vilken kompetens som finns inom föreningen för att förstärka styrelsen. Om kompetens inte finns bör man ta extern hjälp.
Långsiktig plan Att ha en långsiktig teknisk underhållsplan är av största vikt för att kunna planera för framtida underhåll och renoveringar. Många bostadsrättsföreningar har en sådan plan, men ofta sträcker de sig bara 10–20 år framåt i tiden. Rekommendationen enligt rapporten är att en sådan plan bör sträcka sig 50 år framåt i tiden så att exempelvis stambyten och hissar kommer med i underhållsplanen redan från början, något som underlättar sparandet. En hiss slits varje dag, men byts kanske först efter 30 år, vilket innebär att det finns risk att hissen inte funnits med i kalkylen för sparandet från början. Det blir
med andra ord en otrevlig och kostsam överraskning den dagen hissen måste bytas och sparandet inte räcker till.
”
Det är bättre att höja avgiften lite varje år
”
För att undvika ett stort upplåningsbehov och kraftigt höjda månadsavgifter i framtiden behöver föreningen därför göra en realistisk bedömning av slitagekostnader och upprätta en teknisk underhållsplan som sträcker sig 50 år framåt så att styrelsen kan börja sparandet till nya byggnadskomponenter i tid. Åtgärderna lär dock innebära höjda årsavgifter för många bostadsrättsföreningar. – Som styrelseordförande i en bostadsrättsförening vinner man sällan popularitetspoäng bland föreningens medlemmar på att höja månadsavgiften. Men det är bättre att höja avgiften lite varje år än jättemycket den dagen det är dags för en större renovering, säger Arturo Arques.
VI SKAPAR RELATIONER OCH BYGGER PÅ DITT FÖRTROENDE
Välkommen att besöka oss på www.bjurbacks-bygg.se
Trygg & stabil VVS i Umeå Vi utför allt från rådgivning och enkla lösningar till avancerade installationer och reparationer inom VVS.
Gustafssons Rör i Umeå AB Formvägen 12 B, 906 21 Umeå Växel: 090-200 30 91 E-Post: info@gustafssonsror.se
27
Returadress: Mediainvest i Timrå AB, Terminalvägen 12, 861 36 Timrå