Vår fastighet Västerbotten nr 2 2022

SÄSONG FÖR RADONMÄTNING Minst vart tionde år ska värdet kontrolleras. AKTUELLT I VÄSTERBOTTEN Läs om vad som händer i Västerbotten.

BOSTADSBYGGANDET MINSKAR Brist på cement.

7 MILJARDER SATSADES PÅ

BOSTÄDER I UMEÅ

Umeå placerar sig på topp-tio-listan.

FRÅGA JURISTEN – SOLCELLER Ahlgrens advokatbyrå svarar på en läsarfråga.

HÖJDA AVGIFTER VÄNTAR Räntehöjningar och inflation väntas slå hårt.

STYRELSENS ANSVAR ATT HÖJA AVGIFTEN Behöver höja årsavgiftent.

S PARA EL – VIKTIGARE ÄN NÅGONSIN Elpriserna skjuter i höjden.

FÖRBERED FASTIGHETEN FÖR SKYFALL Under hösten kan stora mängder regn komma.

Nyman

Lindegren

Lindegren,

SÄSONG FÖR RADONMÄTNING

Från och med den 1 oktober är det så kallad eldningssäsong i Sverige. Det innebär också att säsongen för radonmätningar inleds. Minst vart tionde år ska radonvär det kontrolleras, för att säkerställa de boendes hälsa.

Radon anses vara den vanligaste orsaken till att drabbas av lungcancer, näst efter rökning, enligt Strålsäker hetsmyndigheten. Myndigheten har ansvar för strålsäkerhet, där radon ingår. Enligt studier som utförts i bostäder ökar risken för lungcancer med 16 procent från grundrisken per 100 becquerel per kubikmeter inom husluft under långvarig exponering av radon.

som är en ideell branschförening för mätlaboratorier, åtgärdsföretag, konsulter och tillverkare.

Uppskattningen är att ungefär 14 procent av antalet lungcancerfall i Sverige orsakas av radon. Det mot svarar ungefär 500 fall per år, varav 450 orsakas av radon i kombination med rökning, en kombination som innebär ytterligare ökad risk för lung cancer. 50 av fallen är icke-rökare. Slutsatsen är att det på sikt går att undvika omkring 200 lungcancerfall om året om radonhalten i hus med radonvärden över 200 Bq/m3 sänks till nivåer runt 100 Bq/m3 eller ännu lägre.

– Det är väl belagt i olika forsk ningsstudier att radon ökar risken att få lungcancer. I Sverige beräknas att cirka 500 människor varje år får lung cancer som en följd av radon i luft. Kombinationen rökning och radon innebär en ökad risk för uppkomst av lungcancer. Risken för icke-rökare är lägre än för rökare, men inte försum bar. Ansvariga myndigheter bedömer att radon är orsak till att ungefär 50 icke-rökare i Sverige varje år drabbas av lungcancer, säger Dag Sedin, ord förande för Svensk Radonförening,

– Resultaten från forskningen om hälsorisker med radon visar att det inte finns ett tröskelvärde när radonhalten plötsligt blir farlig. Även låga radonhalter kan alltså orsaka lungcancer, men ju högre radonhalter vi utsätts för desto större är risken att drabbas, säger Dag Sedin.

Ansvar

I Sverige är det fastighetsägare av flerbostadshus som är skyldiga att se över radonsituationen för de boende. Samma ansvar har styrelser i bostads rättsföreningar. Rekommendationen

från Miljöförvaltningen är att mätning bör ske minst vart tionde år, eftersom radon kan läcka in i otätheter som uppstår när byggnaden åldras.

En myt som fortfarande lever kvar är att det endast är äldre hus som har problem med förhöjda värden av radon, men så är inte fallet. Förhöjda halter av radon kan förekomma i både äldre och nya fastigheter. Radon kan komma från byggnadsmaterial, hus hållsvattnet eller från markradon, som är den klart dominerande radonkällan i både flerbostadshus och småhus. Därför är rekommendationen att även utföra mätning efter större ombyggnationer eller renoveringar i ett flerbostadshus, exempelvis efter stambyte eller förändringar av venti lationssystem.

Säsong för mätning

Under perioden 1 oktober till 30 april pågår den så kallade eldningssäsongen i Sverige. Det är den period som vi normalt sett värmer våra fastigheter och vädring sker i mindre omfattning. Det är också säsong för radonmät ning, för att resultatet ska bli så korrekt som möjligt.

–  Det är viktigt att genomföra regelbundna mätningar av framför

allt bostaden där vi vistas mycket. Det krävs en långvarig exponering av radon för att utveckla lungcancer, men radon orsakar cirka 500 fall per år, säger Johan Peterson på företaget Nomor, som utför radonmätningar.

Egentligen kan mätning utföras året om, men för att få årsmedelvärde för radonhalten ska mätningen utföras under eldningssäsong och under minst två månader. Den innebär i praktiken att mätning måste påbörjas senast i slutet av februari.

men tillsynsansvaret ligger på landets kommuner, en tillsyn som fungerar bristfälligt. I en enkätundersökning, som gick ut till landets samtliga 290 kommuner under augusti 2022, uppger 27 procent av kommunerna att de inte ställer några krav på fastighetsägarna att mäta radonhalten och 22 procent av kommunerna har inte med radon i tillsynsplanen. Var femte kommun informerar inte kommuninvånarna om vikten av radonmätning.

– Vi vet att många fastighetsägare i Sverige inte mäter sina radonvärden som de egentligen borde och allt för ofta visar våra mätningar för höga gränsvärden, säger Johan Peterson och fortsätter:

Fakta radon:

• Radon är en osynlig och luktfri gas som bildas när det radioaktiva grundämnet

kommer

– Viktigt är också att mätningen utförs på ett korrekt sätt. Placeras mä tenheterna på fel ställen kan resultatet bli missvisande, förklarar Johan.

Ansvaret ligger på fastighetsägare och bostadsrättsföreningars styrelse,

Dag Sedin, Svensk radonförening, instämmer.

– Jag kan bara återigen påtala att det är bekymmersamt att många inte tar ansvar för dessa kontroller och att det gör att människor idag arbetar och lever i bostäder med förhöjda värden.

” Ofta visar våra mätningar för höga gränsvärden ”

Vi är ett fullserviceföretag inom VVS som jobbar mot både företagskunder och privatpersoner. Vårt mål är att erbjuda snabba och kundanpassade lösningar, dock utan att tumma på kvalitet. Du som kund ska alltid känna dig 100% nöjd med vårt arbete.

Vi är ett fullserviceföretag inom VVS som jobbar mot både företagskunder och privatpersoner. Vårt mål är att erbjuda snabba och kundanpassade lösningar, dock utan att tumma på kvalitet. Du som kund ska alltid känna dig 100% nöjd med vårt arbete. Ska du anlita en VVS-Firma i Umeå med omnejd så har du kommit rätt.

Ska du anlita en VVS-Firma i Umeå med omnejd så har du kommit rätt.

Vi är ett fullserviceföretag inom VVS som jobbar mot både företagskunder och privatpersoner. Vårt mål är att erbjuda snabba och kundanpassade lösningar, dock utan att tumma på kvalitet. Du som kund ska alltid känna dig 100% nöjd med vårt arbete.

Ska du anlita en VVS-Firma i Umeå med omnejd så har du kommit rätt.

AKTUELLT I VÄSTERBOTTEN

Pilotprojekt mot vräkningar

Ingen ska bli vräkt. Den målsättningen lanserade bostadsfastighetsbolaget Heimstaden i våras.

Efter att ha identifierat förbätt ringspunkter inom vräkningsprocessen har Heimstaden tagit beslut om en nollvision mot vräkningar. Målsätt ningen är att visionen ska vara upp fylld 2030. Ett delmål är att antalet vräkningar ska ha halverats senast 2025.

– Varje dag tittar vi på hur vi kan utveckla och förbättra vårt agerande. Vi sätter hyresgästen först och med nollvisionen ökar vi insatserna för deras välbefinnande, säger Marie Jacobsson, bosocial samordnare och initiativtagare till Heimstadens nollvi sion mot vräkningar.

Genom att utöka samarbetet med kommun och socialtjänst, arbeta smartare och förebyggande, så hoppas bolaget att hyresgäster som hamnar i trångmål inte behöver lämna sina hem. Umeå är en av fem pilotkommu ner som valts ut till projektet.

– Vi är jätteglada att kommunerna vill vara en del av vår nollvision och samarbeta för att minska antalet vräk ningar och i ett tidigare skede ge stöd till individer som av olika anledningar riskerar att förlora sin bostad, säger Jacobsson

Samarbete om hållbar stadsutveckling

Sex norrländska städer har gemen samt lämnat in en regionalfondsan sökan för att tillsammans utveckla en attraktiv region.

Umeå, Skellefteå, Luleå, Örn sköldsvik, Sundsvall, Östersund samt forskningsinstitutet RISE har gemen samt lämnat in en regionalfondsansö kan till Tillväxtverket om hållbar urban utveckling. Syftet med ansökan är att ta ett gemensamt ansvar för stadsut vecklingen i norra Sverige.

– Målet är att tillsammans möta de utmaningar vi står inför, att skapa en attraktiv region för 1 miljon invånare, en region med klimatneutral hållbar stadsutveckling och hållbara livsmiljö er, säger Janet Ågren (S), ordförande i kommunstyrelsens planeringsutskott.

Tillsammans har städerna identifie rat flera områden som ska utvecklas gemensamt, däribland klimatomställ ning och mobilitet samt social hållbar het, kultur och boendemiljöer.

Vill underlätta fastighetsutveckling

Genom Bygglots vill Umeå kommun underlätta för aktörer som planerar att bygga på köpt mark eller på mark

de planerar att köpa.

Umeå kommun vill förenkla processen för de som vill utveckla en fastighet. Genom vad som kommunen kallar Bygglots ska den som planerar att utveckla en fastighet snabbare få kontakt med representanter från kommunen.

– Det ska vara enkelt att kontakta oss och att få svar på sina frågor. Bygglotsen är en arena för samtal där fastighetsutvecklaren får snabb respons på sin idé och möjlighet till vägledning för att vidareutveckla sitt förslag. Tjänstepersonerna i gruppen har en samordnande roll och efter mötet får fastighetsutvecklaren hjälp vidare i processen, säger Helen Nilsson, mark- och exploateringschef.

Via kommunens hemsida beskriver fastighetsutvecklaren projektet och kommunen bokar ett möte med berörda verksamheter inom kommu nen. Allt från större exploateringspro jekt, bostadsrättsföreningar som vill utveckla fastighet eller företag som

LAS

ROBERT RÖSTH

istället hyresvärden vitvaror från före taget, som står för all service och som byter ut dem vid behov.

– Som en del i vårt mål att bli klimatneutrala i hela värdekedjan till 2050 fokuserar vi på att utveckla cirkulära produkter och tjänster. Att abonnera på vitvaror är ett effektivt sätt att säkerställa hög kvalitet på service och samtidigt minska produk ternas miljöpåverkan, säger Stefan Borgquist, produktägare Europa, Electrolux.

Först ut att köpa tjänsten i Sverige är Stockholms Kooperativa Bostads förening, SKB, som har över 8 000 lägenheter i 146 fastigheter. Tanken är att tjänsten framöver ska spridas till fler europeiska länder.har utvecklingsidéer för fastigheten för att företaget ska kunna växa, upp manas att ta hjälp.

– Ett ja eller nej till projektet ges inte vid ett första möte, utan det är just en tidig dialog. Efter dialogen kan förslaget gå vidare till beredning för djupare analys av förutsättningar och lämplighet. Om förslaget stämmer överens med kommunens övergri pande inriktning och bedöms lämpligt blir det ett politiskt ärende för att till exempel genomföra markanvisning eller påbörja arbetet med en de taljplan, säger Helen Nilsson. Mer information: www.umea.se/bygglots

Umeå dyrast i norra Sverige

För landets studenter handlar det inte enbart om att komma in på rätt ut bildnings på universitetet, de ska även ha råd att bo.

Under pandemin skedde en stor del av undervisningen digitalt. Det i sin tur ledde till att färre studenter köpte en bostad på universitetsorten. Nu är den tiden förbi och fler letar nu bostad, något som märktes i augusti då det var terminsstart.

– I år väntas fler unga, som ofta är på jakt efter små lägenheter, flytta till studentstäderna, säger Marcus Svanberg, VD på Länsförsäkringar Fastighetsförmedling.

Men studenternas möjlighet att

köpa en mindre bostad varierar be roende på vilken studentstad de ska studera i. Det visar en kartläggning från Länsförsäkringar fastighetsför medling.v

Inte helt oväntat toppar Stockholm listan över de dyraste genomsnitts priserna per kvadratmeter. Strax över 97 000 kronor per kvadratmeter får en student i Stockholm betala, medan studenter i Uppsala, Lund och Göte borg får betala en bit över 60 000 kronor.

Men i norra Sverige är priserna mer överkomliga. I Luleå kostar en kvadratmeter i genomsnitt strax över 29 500 kronor och i Östersund strax över 23 500 kronor. Umeå sticker ut som den dyraste studentstaden i norra Sverige med ett kvadratmeterpris på en bit över 44 000 kronor, medan Sundsvall håller lägst pris, strax över 16 500 kronor.

Abonnemang på vitvaror

En ny abonnemangstjänst ska minska antalet vitvaror som slängs i onödan.

68 procent av de 24 största all männyttiga hyresvärdarna uppger att de kasserat vitvaror som de tror hade kunnat gå att reparera. Detta enligt en enkätundersökning som Vinnova och Electrolux genomförde under 2019. Som svar har Electrolux lanse rat en abonnemangstjänst på vitvaror för hyresvärdar. Genom tjänsten hyr

FOTO: MASKOT

Bostadsbyggandet minskar

Det rådande världsläget, höjda räntor, stigande inflation och dyrare byggnadsmaterial får bostadsbyggandet att minska. Samtidigt växer bostadsskulden. Fram till 2030 behöver nästan 600 000 nya bostäder byggas i Sverige för att möta efterfrågan.

Bostadsbristen i Sverige är utbredd. I Boverkets senaste enkät uppger 70 procent av landets kommuner att de har underskott på bostäder. I siffror handlar det om 204 av landets 290 kommuner.

Vetskapen om bostadsbristen har drivit på byggandet. 2021 var ett re kordår, cirka 71 500 bostäder påbör jades, detta trots rådande pandemi. Men 2022 ser betydligt mörkare ut. Det rådande ekonomiska läget, med höjda räntor och stigande inflation, tillsammans med det osäkra världs läget, har fått bostadsbyggandet att bromsa in. Enligt Boverkets senaste prognos kommer cirka 61 000 nya bostäder att påbörjas under 2022. Nästa år spås utvecklingen sjunka ytterligare – under 50 000! Det rimmar dåligt med byggbehovsberäk ningen, det vill säga hur många bostä der som behöver byggas per år fram till 2030 för att möta efterfrågan.

– Vi skulle behöva hålla en fortsatt hög takt i bostadsproduktionen. Det finns tyvärr mycket som talar för att underskottet på bostäder kommer att bestå under lång tid. Vi står inför en utmaning om vi ska lyckas nå en

bostadsmarknad i bättre balans, säger Anders Sjelvgren, generaldirektör vid Boverket.

Av de påbörjade bostäderna förra året var runt 34 000 nya hyresrätter, medan bostadsrätter i flerbostadshus stannade på 21 000. Minskningen fram 2023 förutspås bli 40 respekti ve 35 procent.

– För hyresrätter finns signaler om ökad mättnad, där den stora skillnaden i hyra mellan nyproduktion och bestånd utgör en risk, säger Hans-Åke Palmgren, analytiker på Boverket.

Prognosen från branschorga nisationen Byggföretagen är inte muntrare. Antalet påbörjade bostäder i flerbostads- och småhus spås sjunka till 56 700 under 2022 och till 45 100 under 2023.

Brist på cement

Anledningarna till inbromsningen i byggandet är flera, men att de infaller samtidigt ger vad Robert Boije, chefsekonom på SBAB, kallar för en ”perfekt storm”. Kraftigt stigande räntor, stigande inflation, högre

ANDERS SJELVGREN, GENERALDIREKTÖR VID BOVERKET.

” Vi står inför en utmaning om vi ska nå en bostadsmarknad i bättre balans ”

kostnader för byggmaterial och även sämre tillgång till vissa byggmaterial, exempelvis cement, bidrar alla till minskat byggande.

brist är det nu något av en perfekt storm mot bostadsbyggandet och vi utesluter inte en ännu större nedgång i byggandet än i vår prognos. Risk bilden ligger på nedåtsidan”, säger Robert Boije.

– De dramatiskt höga priserna på många insatsvaror går inte att kom pensera genom att höja priserna på nya bostäder eftersom priserna faller kraftigt på andrahandsmarknaden. Samtidigt bidrar högre räntor till försvårade finansieringsmöjligheter. Även om vi alltjämt har stor bostads

– Nio av tio byggföretag uppger att man påverkas av prisökningar på varor eller tjänster som är nödvändiga för verksamheten, säger Catharina Elmsäter-Svärd, VD för branschorga nisationen Byggföretagen. Skulden ökar

För varje år som går utan att den årliga byggbehovsberäkningen uppnås, ökar skulden som måste byggas årligen fram till 2030. Boverket har redan skrivit upp

bedömningen av bostadsbehovet. Medan det under 2021 färdigställdes cirka 53 000 nya bostäder i Sverige, vilket var under det dåvarande årliga behovet, måste de nu tillkomma en bit över 63 000 nya bostäder per år fram till 2030. Sammanlagt handlar det om strax över 570 000 bostäder!

– En förväntad nedgång i bostads byggandet framöver, samtidigt som det stora behovet av nya bostäder består, tyder på att de stora utma ningar bostadsmarknaden har stått inför under lång tid riskerar att bestå även under lång tid framöver, säger Bengt J Eriksson, bostadsmarknadsa nalytiker på Boverket.

7 MILJARDER SATSADES

PÅ BOSTÄDER I UMEÅ

Umeå placerar sig på topp-tio-listan över bostadsinvesteringar i landet. Men trots det byggs det för lite bostäder. Målsättningen är 2000 nya bostäder per år.

Det råder bostadsbrist i över 200 av landets 290 kommuner och Norrland är inget undantag. Framför allt är det i kommunerna längs norrlandskusten som rapporterar underskott, medan flera av inlandskommunerna antingen har överskott eller balans på bostads marknaden. Nordmaling, Umeå, Robertsfors, Skellefteå och Piteå kommun har alla underskott.

handläggare.

– Hur bostadsbyggandet blir olika år är konjunkturberoende men beror även på en lång rad andra parame trar. Det vi kan styra över är våra processer. Jämför vi oss nationellt så vet vi att vi redan gör ett riktigt bra jobb men vi vill vässa oss ytterligare. Våra processer ska bli ännu bättre och vi ska ha en planberedskap som möjliggör för ökat bostadsbyggande, sa Mikael Berglund (S), byggnads nämndens ordförande, i samband med att handlingsplanen presenterades i augusti 2020.

skulle planläggas, i och med att vissa planer överklagas eller upphävs.

När Umeå kommun tidigare i år presenterade ett nytt remissprogram för bostadsförsörjningen fram till 2030, kvarstår många utmaningar.

– Vi måste få fart på bostadsbyg gandet i Umeå. Kommunens mål är att bostadsbyggandet ska öka till 2 000 bostäder per år, men hittills har resultaten inte varit i närheten av det. Vi behöver fler småhus, fler hyreslä genheter och fler bostadsrätter, säger Anders Ågren.

Umeå har under många år haft en målsättning om att öka antalet invånare. Med det har även mål satts upp för bostadsbyggandet. År 2020 presenterades en handlingsplan med över 60 olika åtgärder med syftet att främja och underlätta byggandet av nya bostäder. Bland åtgärderna fanns effektivare processer och fler

Minst 2000 nya bostäder När handlingsplanen presenterades hade det byggts strax över 3400 nya bostäder under de senaste tre åren och planlagts för lika många. Kommunfullmäktiges målsättning var att det under kommande år skulle byggas 2 000 nya bostäder årligen, men att minst 2 500 nya bostäder

Målsättningen med det nya förslaget till riktlinjer för perioden 2022–2030 är att bland annat nya och befintliga bostäder ska bidra till att ge ökad rörlighet på bostadsmark naden, främja inflyttningen, bredda utbudet av bostäder, motverka segre gation och fler prisrimliga bostäder på bostadsmarknaden

– Samtidigt som vi har tillväxt och allt fler vill bo i Umeå, vilket är väldigt

FOTO: JIMMIE SCHMORANZ, UMEÅ KOMMUN

glädjande, så ökar andelen äldre i befolkningen och därmed sker en kontinuerlig förändring av behoven. Att utveckla bostadsbeståndet tar många år och därför är det viktigt att vi gör ett nytt avstamp för att skapa möjligheter till en bra långsiktig planering, säger Janet Ågren (S), ordförande i kommunstyrelsens pla neringsutskott.

Kiruna bäst

Även om Umeå kommun inte hittills nått upp till målsättningen om 2000 nya bostäder årligen ligger kommu nen bra till sett till investerade kronor.

I hela riket byggstartades drygt 11 000 bostadsprojekt till en beräk nad kostnad på nästan 445 miljarder kronor under perioden januari 2019 till juli 2022, enligt en rapport från Byggfakta. Det motsvarar i genom snitt 43 000 kronor per invånare. För Umeå var motsvarande siffra cirka 56 000 kronor per invånare under perioden.

Sammanlagt uppgick byggnads kostnaderna för bostäder under perioden till en bit över 7 miljarder kronor.

Topplistan över investerade kronor i bostäder per invånare toppas däremot av Kiruna med över 140 000 kronor per invånare. Placeringen beror med all säkerhet på den byggboom som följt när centrum flyttats. Åre knep andraplatsen och även Älvdalen finns med på topp-tio-listan.

FOTO: ROBERT RÖSTH

Fråga juristen – Solceller

Ahlgrens advokatbyrå svarar på en läsarfråga om sol cellsanläggningar. Personen har en solcellsanläggning på sin hyresfastighet och frågar om de nya reglerna gällande underhåll av dem. Personen undrar vad det kommer att innebära för fastighetsägare.

Den 1 december 2022 träder Elsäkerhetsverkets nya föreskrifter och allmänna råd (2022:3) om kontroll av starkströmsanläggningar och elektrisk utrustning i kraft. Föreskrifterna innefattar bland annat nya krav på underhåll och fortlöpande kontroller som berör just solcellsanläggningar. Syftet med den fortlöpande kontrollen av an läggningen är att säkerställa att den elektroniska utrustningen uppfyller gällande bestämmelser. Kontrollens omfattning och intervall ska bland annat anpassas till anläggningen ålder och användning.

En nyhet med de nya föreskrifterna är att innehavaren av anläggningen ska fastställa rutiner för den fortlöpande kontrollen. Rutinerna ska grunda sig på en riskbedömning som tar hänsyn till anläggningens utförande, ålder, omgi

vande miljö och användning. Rutinerna ska do kumenteras såvida inte anläggningen är avsedda för enskilda ändamål. Du kan utföra enklare kontroller själv men mer djupgående kontroll bör utföras av ett elinstallationsföretag. Fastighets ägare kommer ha en skyldighet att tillse att den som utför arbete på anläggningen är behörig att utföra arbeten på starkströmsanläggningar. Som fastighetsägare har du också en skyldighet att tillhandahålla dokumentation, instruktioner och anvisningar avseende anläggningen till den som utför arbete på anläggningen.

En stark rekommendation om det ska installeras en ny anläggning är att själv begär att få denna dokumentation av den som installerar anläggningen om denne själv inte överlämnar dokumentationen.

Tips på vad som bör framgå av rutinerna: Kontrollernas omfattning och intervall.

Vilka kontrollmetoder som ska användas vid de olika kontrollerna, exempelvis isolationsprovning eller okulär kontroll.

Hur resultatet av kontrollerna dokumenteras.

Hur upptäckta brister ska omhändertas.

Vem som har i uppgift att genomföra kontrollerna och vilken kompetens som krävs för de olika kontrollerna.

ALEXANDER CRONA, ADVOKAT, AHLGRENS ADVOKATBYRÅ

VÄNTAR

Tuffare ekonomi väntar landets bostadsrättsföreningar när inflationen och räntorna stiger. Trots väntat motstånd från bostadsrättsägarna är rådet att landets föreningar ser över ekonomin och höjer avgifterna vid behov.

Räntehöjningar och stigande inflation väntas slå hårt mot många av landets bostadsrättsföreningar. Enligt en nationell studie som presenterades tidigare i år riskerar så många som

25 procent av alla bostadsrättsför eningar i Sverige kraftigt höjda må nadsavgifter. Studien baseras på strax under 5 200 bostadsrättsföreningar och publicerades av allabrf.se, som ut vecklar och erbjuder digitala tjänster för bostadsrättsföreningar.

Studien har granskat föreningarnas räntekänslighet, det vill säga hur motståndskraften är mot framtida räntehöjningar. En kombination av hög belåningsgrad och låg avgiftsnivå ger högre räntekänslighet.

– Det är stor skillnad mellan för eningar. Cirka 25 procent av fören ingarna är förhållandevis opåverkade av räntehöjningar medan cirka 25 procent riskerar en mycket kraftig påverkan. Det motsvarar cirka 250 000 faktiska hushåll i Sverige. Om man utgår från att 70 procent av alla

boende dessutom har rörliga bolån, är det många hushåll som kan få det riktigt tufft, säger Hampus Dahlstedt på allabrf.se.

Genom att multiplicera en fören ings totala skulder med en procent enhet och därefter dividera med för eningens totala årsavgifter ges en bild av hur mycket föreningen behöver höja årsavgiften om räntekostnaderna stiger med 1 procentenhet. Enligt studien är det främst två grupper av bostadsrättsföreningar som har hög räntekänslighet. Dels nyproducerade

Även små bostadsrättsföreningar med små lån, kan ha hög räntekänslighet ”

bostadsrättsföreningar med stora skulder, dels föreningar som har en för låg avgiftsnivå.

– Kanske förvånande, men även små bostadsrättsföreningar med små lån, kan ha hög räntekänslighet på grund av att avgifterna är för låga. Många gånger ligger dessa mindre lån även på 100% rörligt vilket gör att månadsavgiften behöver höjas betyd ligt snabbare, säger Fredrik Johansson på allabrf.se.

behöva höja sina avgifter. Bostads rättsägarna drabbas därmed av en dubbel räntesmäll i och med höjd ränta för de privata lånen. Motståndet mot höjd årsavgift kan därför komma att vara stor från bostadsrättsägarna, men trots detta måste styrelsen våga agera, menar SBC.

– När det kommer till månadsav giften är det självkostnadsprincipen som gäller, det vill säga att avgiften ska täcka drift, kapital och även sli tagekostnader. Problemet för en del föreningar har varit att slitagekostna derna är för lågt beräknade och inte stämmer överens med verkligheten. Det leder till att marginalerna blir små när räntor och övriga kostnader plötsligt ökar, säger Markus Pålsson, affärsområdeschef ekonomisk förvalt ning på SBC.

inflation och högre räntor, både på bostadsrättsföreningens och den egna ekonomin. En förening med sund ekonomi leder till låga framtida avgifter och ett högt värde på bosta den. Att ha för låga avgifter gynnar bara medlemmar som tänker sälja sin bostad idag, tyvärr på bekostnad av framtida medlemmar och de som väljer att bo kvar, säger Arturo Arques, privatekonom för Swedbank och Sparbankerna.

Det är därför viktigt att föreningar na agerar skyndsamt och även infor merar sina medlemmar hur ekonomi och avgifter kommer att påverkas.

Se över ekonomin

Även Sveriges Bostadsrättscentrum AB, SBC, som erbjuder olika tjänster åt bostadsrättsföreningar, varnar nu för att det kan bli betydligt dyrare för både bostadsrättsföreningar och bostadsrättsägare. Prognosen från SBC är att en majoritet kommer att

Markus Pålsson får medhåll av Arturo Arques, Swedbank och Sparbankernas expert på området. Tar föreningen ut för låga avgifter är risken stor för att framtida med lemmar får betala för det slitage som nuvarande medlemmar inte betalar fullt ut för.

– Som bostadsrättshavare är det viktigt att ha koll på effekten av hög

– Det är klart att det blir tufft eko nomiskt för många bostadsrättshavare när både räntor, avgifter och inflation pressar upp hushållets utgifter. Men individens ökade kostnader är ett problem som måste lösas på annat sätt än genom föreningens avgifter. Att styrelser ska våga ta ut full avgift för medlemmars boendekostnader blir en av våra viktigaste frågor i höst, säger Markus Pålsson.

MARKUS PÅLSSON, AFFÄRSOMRÅDESCHEF EKONOMISK FÖRVALTNING PÅ SBC & ARTURO ARQUES, PRIVATEKONOM FÖR SWEDBANK OCH SPARBANKERNA.

Styrelsens ansvar att höja avgiften

Det är bostadsrättsföreningens styrelse som ansvarar för föreningens ekonomi –ett ansvar som nu ställs på sin spets när räntor höjs och inflationen ökar. Lägg där till rekordpriser för el. Det leder i sin tur till ökade drift- och underhållskostnader för Sveriges bostadsrättsföreningar. För många föreningar innebär det också minskat utrymme för sparande.

årens pandemi då man inte velat höja avgifterna för de boende och skjutit upp underhåll. Avgifterna ska vara anpassade för föreningens kostnadsstruktur som är kopplade till ökningar i olika index, där underhållsplanen är en viktig komponent, förklarar Gustavsson.

Viktiga aspekter

Men att som styrelse sätta rätt avgift kan vara komplext och kräver sin kunskap.

Det är många faktorer som spelar in, däribland lån, vilket innefattar ränta och amortering, drift- och underhållskostnader och tillgångar, exempelvis lokaler eller hyresrätter.

– En stor del föreningar behöver göra gradvisa höjningar av avgifterna och i en del fall rejäla. Annars kan det leda till ökad belåning och mer drastiska avgift sökningar i framtiden med ännu större konsekvenser, säger Jonas Gustavsson, expert ekonomisk förvaltning på Nabo.

Historiskt sett, ett par år bakåt i tiden, har mycket små avgiftshöjningar skett, vilket kan stå bostadsrättsinnehavarna dyrt nu. Enligt förvaltningsdata från Nabo, som omfattar 464 bostadsrätts föreningar, ökade avgifterna med endast 0,6 procent under 2021. Samtidigt var inflationsnivån under samma period 2,2 procent och kostnader för underhåll och entreprenad ökade med 2,2 procent.

– Många bostadsrättsföreningar har i praktiken haft en reell sänkning av avgiften när den justerats för inflation. Det är flera anledningar, exempelvis ett lågt ränteläge och de två senaste

– En viktig aspekt är också förening ens tillgångar som till exempel lokaler och hyresrätter. Dessa bör inte användas för att väga hela ekonomin då det finns risker med båda, men generellt är de en inkomstbringare som påverkar fören ingens ekonomi, säger Peder Ahlberg, ekonomisk förvaltare på Fastighetsägarna service.

En annan viktig aspekt är att un derhållskostnader ska ta hänsyn till underhållscykeln, det vill säga sådant som kommer att kräva underhåll eller reno vering i framtiden, exempelvis en hiss. Det är inte ovanligt att avsättningar för underhåll bortanför boendehorisonten underskattas.

– En låg avgift kan göra att det eventuellt inte finns medel till att hålla huset i bra skick, men om du har höga avgifter som inte går till något utan bara ligger på hög är det självklart inte heller

bra. Det bästa är såklart låga avgifter med en välskött fastighet. Ett mål för en bostadsrättsförening bör vara ett nollresultat efter avsättning för framtida underhållsbehov, säger Peder.

Styrelsens beslut

I tider när många bostadsrättsför eningar kan tvingas höja avgifterna, i vissa fall rejält, är det viktigt för styrelsen att känna till att avgiften inte är förhandlingsbar. Årsavgiftens storlek är en fråga som är exklusiv för styrelsen att besluta om och plötsliga höjningar är inte ovanliga. Faktum är att det inte finns någon gräns för hur hög en höjning av årsavgiften får vara, allt beror på vad nuvarande styrelse anser är en rimlig summa och det finns ingen möjlighet att överklaga en höjning av årsavgiften.

Som styrelse bör man däremot försöka undvika onödiga konflikter genom att redogöra den ekonomiska situationen för de boende inom föreningen.

– Alla personer väger ju inte samma saker som viktiga. Vissa tycker det är jätteviktigt att amortera medan andra tycker det är viktigare att man har en fin omgivning, även om det ger lite högre kostnader, säger Peder och fortsätter:

– I sådana lägen är det bra att ha en ekonomisk förvaltare som har koll på föreningens ekonomi och som kan ge råd om vilka vägval föreningen bör göra för att bibehålla en god ekonomi.

Många bostadsrättsföreningar behöver höja årsavgiften för att möte de ny ekonomiska utmaningarna, ett beslut som kan komma att skapa konflikter.

Spara el – viktigare än någonsin

Elpriserna har skjutit i höjden och det är idag viktigare än någonsin att minska el förbrukningen, både för klimatet och den egna ekonomin. Många åtgärder kräver tid och stora investeringar av exempelvis ägare av flerbostadshus – men inte alla. Alla kan vi, boende som fastighetsägare och bostadsrättsföreningar, minska elför brukningen genom enkla och i många fall billiga åtgärder.

Ingen har missat att elpriserna skjutit i höjden, så pass att frågan blev en av de viktigaste och mest omde batterade valfrågorna när Sverige gick till val i september. Oron för den ekonomiska situationen är stor, även om norra Sverige, elområde 1 och 2, inte drabbats lika hårt av skenande elpriser som de södra delarna av landet, elområde 3 och 4. En kost nadsprognos från Stockholms handel skammare visar att kombinationen av höga elpriser, höjda räntor och ökade drivmedels- och livsmedelsutgifter kommer att öka utgifterna för en ge nomsnittlig tvåbarnsfamilj i villa med 54 000 kronor under 2022. Under 2023 kommer kostnaderna att öka ytterligare 38 000 kronor jämfört med 2022.

– Människor kommer att tvingas lägga om sina vanor för att kunna

hantera kostnadsökningarna. När vardagslyxen och de bekväma tjänsterna plockas bort, när reno veringar och investeringar skjuts på framtiden så märks det hos företagen. Konkurser och arbetslöshet väntar runt hörnet. Våra politiker måste gräva ner stridsyxan och samla sig så att krisens effekter kan minskas snabbt och kraftfullt, säger Andreas Hatzigeorgiou, VD för Stockholms Handelskammare.

Fastighetsägare, bostadsrättsför eningar, samfälligheter och enskilda hyresrättsinnehavare och bostads rätts- och villaägare står alla inför en utmanande vinter. För att spara pengar har många börjat se över sin elkonsumtion i ett försök att minska den. Bland annat har beställningar på solceller ökat så kraftigt att det nu råder lång väntetid för att få

anläggningen installerad. Likaså har beställningarna av värmepumpar lett till väntetider på upp till sex månader. Skräcken inför vintern märks även på försäljningsportalen Blocket. I början av september ökade antalet sökningar på ved med 57 procent, sökningarna på kaminer med 67 procent och sökningarna efter vedpannor med 42 procent.

– På Blocket ser man direkt vad som händer i samhället och ekonomin och en sak som höga elpriser påverkar direkt vad folk letar efter på Blocket, säger Ebba Rosencrantz, pressansva rig på Blocket.

Enkla åtgärder

I ett längre perspektiv bör fastig hetsägare och bostadsrättsföreningar ta in extern hjälp som ser över el, belysning, värme, kyla, vatten och

ventilation för att energioptimera fastigheten. Men elkrisen är nu och för att minska förbrukningen snabbt och på kort sikt finns flera åtgärder att göra.

rörelsesensorer i allmänna utrym men som tvättstuga och förråd och dygnstimer eller skymningsrelä som släcker utomhusbelysningen dagtid. Alla dessa åtgärder är relativt enkla och billiga och som snabbt kan minska elförbrukningen kraftigt och därmed elkostnaden.

En annan åtgärd som ger resultat snabbt är att sänka inomhustempera turen. Varje grad sparar 5–7 procent av värmekostnaden.

Stor skillnad

En av de första åtgärderna är att se över de produkter som förbrukar el. Att byta ut belysning till lågen ergilampor eller LED-belysning är en åtgärd som alla bör göra. Fastig hetsägare, bostadsrättsföreningar och samfälligheter bör även installera

En annan åtgärd som ger snabbt re sultat är att se över energimärkningen på produkter som används ofta. Disk maskiner, torktumlare, tvättmaskiner och kyl- och frysskåp drar alla ström, men skillnaden i förbrukning är stor.

– Även energimärkningen är viktig då det kan finnas stora pengar att spara på elräkningen över tid. Det

gäller särskilt nu när elpriserna är så höga, säger Ebba Ljungberg, produktoch konsumentexpert på Prisjakt.

Exempelvis kostar ett kylskåp med energimärkning F dubbelt så mycket i elkostnad i elområde 2, 552 kronor per år, jämfört med ett kylskåp med bra energimärkning, 269 kronor per år, enligt en jämförelse som Prisjakt och Compricer utfört för vanliga produkter i hemmen. Ännu större skillnad är det för torktumlare, 724 kronor jämfört med 301 kronor, på årsbasis.

För fastighetsägare, bostadsrätts föreningar och samfälligheter finns det stora besparingar att göra genom att välja energieffektiva produkter.

– I dessa tider av höga och stigande elpriser är det viktigt för oss alla att se över vår elförbrukning, säger Christina Sahlberg, sparekonom på Compricer.

Som fastighetsägare bör man förbereda sig i god tid och se över fastighetens skydd.

Skyfall är inget ovanligt under höstens månader, vilket kan ställa till med stora och kostsamma skador för fastighetsägare. Villaägare är den grupp som drabbats mest frekvent, men även ägare av flerbostadshus kan drabbas av vattenskador om det kommer rikliga mängder med regn och åtgärder inte vidtagits i tid. Skyfall har blivit allt vanligare under de senaste åren till följd av klimat förändringarna, något som bland annat försäkringsbolagen märker av. Anmälda skador har ökat och med det ersättningarna.

– När det är väldigt torrt får marken problem att ta upp stora mängder regn som faller på en kort tid. Det leder till att regnet då tar andra vägar samt skapar översväm ning inte bara på gator utan tyvärr även i källare, säger Erik Arvidsson, skadeförebyggare Folksam.

Förvara smart

I och med att många fastigheters källare rymmer förråd, som i sin tur kan innehålla stora värden, både eko nomiska och sentimentala, är rådet att minska risken för att vatten som tränger in skadar lösöre.

risken för översvämning vid skyfall om man har en bra lutning från byggna den. Det är även viktigt att rensa och se över dagvattenbrunnar, hängrännor och om det finns en trappnedgång att även rensa golvbrunnar där, säger Erik Arvidsson.

För att förebygga att vatten samlas och översvämmar dagvattenbrunnar som finns vid källarnedgångar som ligger utomhus är rådet att bygga ett skyddande tak för att mindre vatten ska samlas vid trappnedgången. Samma råd gäller vid garageportar som ligger på källarnivå.

Många av åtgärderna för att före bygga vattenskador till följd av stora mängder regn handlar om kontroller. Är tak, fönster, dörrar och andra öppningar täta? Har stuprör och drä neringsrör rensats och är i bra skicka, så att de kan leda bort vattnet? Lutar marken bort från fastigheten så att avrinning kan ske åt rätt håll? Annars är risken att vatten tar sig in, vilket oftast slutar med översvämning i källare där bland annat förråd eller tvättstuga kan finnas.

– När det kommer kraftiga skyfall efter en period av torka är risken för översvämningsskador stor, inte minst i källare. Fastighetsägare bör förbereda sig så gott de kan. Kontrollera till exempel vad som finns i källaren och flytta upp lösa saker på hyllor, tipsar Peter Stark, jurist och boendeexpert på Konsumenternas försäkringsbyrå.

Rekommendationen är att saker som förvaras i källare ska placeras minst 50 centimeter ovanför golvet. Skulle vatten tränga in i källaren är det viktigt att snabbt bryta ström men, eftersom vatten är strömföran de. Bäst är det om förrådsförvaring kan ske på vindsplan.

– Förutom att placera sina saker femtio centimeter upp minskar även

Egen pump

Även om åtgärder vidtas för att minska risken för vattenskador bör landets fastighetsägare vara beredda på det värsta – om det skulle inträffa. Att installera översvämningsskydd i källare, exempelvis en avstängnings bar golvbrunn, ökar fastighetsägarens chanser att förhindra och begränsa skador som kan uppstå om dagvat tensystemet blir översvämmat. Likaså att säkerställa tillgång till pumpar, för att snabbt kunna pumpa ut vatten som tränger in i fastigheten för att minska skadorna. Att förlita sig på att räddningstjänsten ska ha resurser för detta är inget som rekommenderas. En översvämmad fastighet kommer sällan ensam.

Efter regn kommer solsken. Samma sak gäller omvänt. Under hösten kan stora mängder regn komma på kort tid, vilket ökar risken för översvämningar.

Stabila och hållbara laddboxar för laddning av elbilar med Typ 2-kontakt. Perfekt som laddstolpe för bostadsområden och arbetsplatser med gemensamma parkeringar.

Finns

att öka värdet finns vi på och tryggt.

på tryggt.

Att investera och

• Alla modeller är tillverkade i plåt och aluminium

• Försedda med belysning

Utrustade med Typ-2 anslutning och

1-fas eller 3-fas, upp till 16 Amp

• Vägg eller stolpmonterade

trivsel och trygghet! Flera effekter av ett införande gör investeringen lönsam, t.ex. att hyresgästerna blir bättre på att sköta om lokaler och utrustning.

Vännäs. Med partner.

Vindeln och Vännäs. hela länet. Med långsiktig partner.

lokalkontor Skogsvinge.

Returadress: Mediainvest i Timrå AB, Terminalvägen 12, 861 36 Timrå BOKNINGSSYSTEM Levereras med uttag eller med fast monterad laddkabel

Med passagesystem försvåras möjligheterna till inbrott i fastigheten, vilket ökar tryggheten för hyresgästerna. Om RFID-taggar kommer bort är det lätt att göra dem obrukbara. ObjeQT stänger ute obehöriga och sparar pengar.

PASSAGESYSTEM

Huvudkontoret Lycksele

systems

QT systems ab Finnbacksgatan 11 921 32 Lycksele

921 32 Lycksele

QT systems ab Finnbacksgatan 11 921 32 Lycksele

Telefon:

Telefon: 0950-700 570 E-post: info@qtsystems.se Webb: www.qt-systems.se

www.qt-systems.se

Telefon: 0950-700 570 E-post: info@qtsystems.se Webb: www.qt-systems.se