Vorarlberger Immobilienmarkt by Russmedia Digital GmbH

Mai 2011/2. Ausgabe

Der vorarlberger Immobilien-Markt

VORARLBERGER NACHRICHTEN

Dienstag, 31. Mai 2011

Der Vorarlberger immobilien-markt

Mai 2011/2. Ausgabe

Der vorarlberger ImmobIlIen-markt

VORARLBERGER NACHRICHTEN

mmobilien wurden nicht zuletzt aufgrund der Finanzmarktturbulenzen der vergangenen Jahre auch in Vorarlberg zum stabilen Wert, dem man vertraut. Ob Immobilien als Anlageobjekt „so gut wie Gold“ sind, kann von den interviewten Experten zumindest teilweise bejaht werden. Bei der Wahl der richtigen Immobilie darf mit einer jährlichen Rendite von 3 bis 5% gerechnet werden. Immobilien haben Bestand – denn selbst wenn sie an Wert verlieren sollten – sie lösen sich nicht in Luft auf wie so manches Wertpapier. Der aktuelle Immobilienmarkt hat in Vorarlberg zwar im ersten Quartal nachgelassen. Allerdings ändert die kurzfristig nachlassende Nachfrage nichts an der Wertigkeit einer Immobilie – vor allem hierzulande: Im Bundesschnitt kostet eine Eigentumswohnung 129.927,– Euro, Vorarlberg liegt mit durchschnittlich 174.877,– Euro an der Bundesspitze. Nach dem Anstieg von knapp 8,6% bei Vorarlberger Immobilienverkäufen von 2009 auf 2010 sank diese Zahl im ersten Quartal 2011 um 11%. Der Gebrauchtwohnungs- und Hausmarkt ist weiterhin attraktiv und wird laut Einschätzung der Experten noch attraktiver. Derzeit sind in beliebten Lagen wie z. B. Seegemeinden kaum Gebrauchthäuser zu bekommen. Wichtig ist, die Lebenszykluskosten eines Objektes zu betrachten. Neubauten wie Sanierungen erbringen einen ökologischeren besser gedämmten Hausbestand in Vorarlberg – ein wichtiger Schritt, um die Ziele der Energieautonomie 2050 zu erreichen. Dazu mehr im Innenteil. Weiters lesen Sie in dieser Ausgabe unseres Immobilienjournals, was beim Bau des Traumhauses in Eigenregie zu beachten ist, was eine steuerliche Beratung herausholt und wie „intelligentes Wohnen“ für Sicherheit und Komfort sorgen kann.

Ihr Redaktions-Team

Impressum Verleger (Medieninhaber) und Hersteller: Vorarlberger Graphische Anstalt Eugen Russ & Co., Gutenbergstraße 1, 6858 Schwarzach. Redaktion: Andrea Fritz-Pinggera. Titelbild: Philipp Steurer/ VN. Fotos: Shutterstock, Philipp Steurer, FH Vorarlberg. Umsetzung: Patricia Leitner. Anzeigenberatung: Vorarlberger Medienhaus, 6858 Schwarzach, Gutenbergstraße 1, Tel. 05572 501-4, Fax 05572 501-245. Erscheinungsdatum: 31. Mai 2011

Ländle-Lebensqualität zieht an Nach leichtem Rückgang steigende Immobiliennachfrage Immobilientrend. Werte, die bestehen, sind in Vorarlberg nach wie vor gefragt. Nachdem der Vorarlberger Immobilienmarkt in den ersten drei Monaten dieses Jahres um ca. 11% nachgelassen hat, ist nach Analyse der aktuellsten Zahlen bereits wieder ein Anstieg vermerkbar.

die hohe Scheidungsrate sowie der Anstieg von Singlehaushalten die Parameter in diesem Bereich noch etwas verschärft. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in zentraler Lage steigt am stärksten, gefolgt von Mietwohnungen. Krise förderte Immobilienkauf

Der Einbruch bei den Anträgen zur Wohnbauförderung im ersten Quartal 2011 ist für Lothar Hinteregger, den Chef der Wohnbauförderungsabteilung im Land Vorarlberg, kein Rätsel. Es gab einen riesigen Vorzieheffekt im Dezember, erläutert er mit Hinweis auf die mit Jänner 2011 geänderten Wohnbauförderungsrichtlinien, bei der einheitliche Einkommensobergrenzen von 5000 Euro netto pro Monat festgelegt wurden. Weiters sind die verschärften Kreditbedingungen der Banken spürbar und zeigen ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Kredite sind schwieriger zu bekommen, für die Verwirklichung des Wohntraums müssen mehr Eigenmittel und Sicherheiten vorhanden sein als noch vor drei Jahren. Eine leichte Erholung ortet hingegen MaklerFachgruppenobmann Elmar Hagen – neben den Best-Agern sind nun Jungfamilien wieder verstärkt unter den Kunden zu finden. Hohe Lebensqualität zieht an Das als äußerst attraktives Wohnumfeld geltende Land Vorarlberg punktet mit Lebens- und Arbeitsqualität. Dies untermauert auch Mag. Elmar Hagen: Die starke Industrie und das starke Gewerbe im Ländle, gepaart mit einem attraktiven Lebensraum, verzeichnet einen entsprechenden Zuzug: Neue Arbeitskräfte, die insbesondere aus Deutschland jährlich ins Land kommenlassen die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum ungebrochen boomen. Ebenso hat

Für Thomas Peter, Geschäftsführer der WKV, liegen weitere Gründe auf der Hand. Nicht zuletzt der in den vergangenen Jahren verzeichnete Run auf Immobilien löste auch hierzulande einen Boom aus. Die durch Finanzcrash und darauffolgende Wirtschaftskrise verunsicherten

Anleger nahmen Geld aus Sparbüchern, Anleihen und Fonds und investierten vermehrt in Grundstücke und Anlegerwohnungen. Eine gewisse Marktsättigung sei damit eingetreten, die sich im 1. Quartal 2011 zeigte, so Peter. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hingegen ungebrochen hoch. Attraktive Seegemeinden Vorarlbergs Immobilienhändler berichten: Im Luxussegment ist die Nachfrage deutlich zurückgegangen. Teure Häuser, sprich Werte über 400.000 Euro, sind derzeit (noch) schwer

an den Mann oder die Frau zu bringen. Der Markt für Grundstücke und Häuser von 300.000 bis 350.000 Euro sowie Wohnungen ist weiter vorhanden. Begehrt, aber momentan schwer verfügbar sind Gebrauchtimmobilien. Top: Die Nachfrage nach Wohnungen und Grundstücken in Bodenseegemeinden und die Suche nach gebrauchten Häusern in Hard, Bregenz, Lochau oder Hörbranz. Verschiebung zum Geschosswohnbau Die Verfügbarkeit von Grundstücken ist – insbesondere im dichtbesiedelten Rheintal – ein

wichtiges Thema. Thomas Peter konstatiert eine klare Verschiebung vom Einfamilienhaus zum Geschosswohnungsbau. Dies lässt sich an den Förderungen des Landes Vorarlberg ablesen: Die Einfamilienhausförderungen nahmen ab, jene von Wohnanlagen wurden mehr. Auch Elmar Hagen vermerkt eine Verschiebung vom Eigentumsmarkt in Richtung Mietwohnungsmarkt. Vorarlbergs Wohnbauträger sind daran, diesen Bedarf zu decken – täglich entstehen in Vorarlberg vier neue Wohneinheiten. Bevölkerungsstatistik Vorarlberg www.vorarlberg.at

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Dienstag, 31. Mai 2011

„Intelligent wohnen“ nicht nur im Alter In Vorarlberg wird Technologie für den längstmöglichen Erhalt der Selbstständigkeit entwickelt eHoming. Komfort, Information, Sicherheit und Energiesparen sind jene Aspekte, die das Thema „Intelligent wohnen“ charakterisieren. Egal ob man es smart Wohnen, eHoming oder vernetztes Wohnen nennt – das „Intelligente Wohnen“ gewinnt auch hierzulande an Bedeutung. Während in Jacques Tatis Filmkomödie „Mon Oncle“ das futuristische, automatisierte Haus noch schmunzeln ließ, kann Gebäudeautomatisierung mittlerweile als Hilfe im Pflegebereich dienen. Ein Vorarl„Komplex ist nicht die Technik, sondern der Benutzer.“ Guido Kempter, Fachhochschule Dornbirn

berger Entwicklungskonsortium an der Fachhochschule Dornbirn setzt sich mit Wohnkonzepten auseinander, die mehr Komfort, Wirtschaftlichkeit, Energieeffizienz, Flexibilität und Sicherheit schaffen. „Ambient Assisted Living“, kurz AAL, ist der fachliche Überbegriff dafür und wird oft als „intelligente Wohnumgebung“ übersetzt. Vorarlbergs Bauträger bieten bereits Immobilien mit diesen Wohnkonzepten an. Made in Vorarlberg Integrierte Sicherheits- und Gebäudemanagement-Systeme die andere Teilsysteme steuern und den Blick aufs Ganze ermöglichen werden selbstverständlicher. Prof. (FH) Dr. Guido Kempter leitet das Forschungszentrum Nutzerzentrierte Technologien (UCT) an der Fachhochschule Dornbirn. Seit Beginn der AAL-Thematik ist er damit befasst. Der Mensch, quasi der Nutzer, kam 2007 in den Mittelpunkt der wesentlich älteren Gebäudeautomatisierung.

Anders wohnen – in jedem Alter Intelligente Wohnkonzepte sind für Senioren ebenso interessant wie für Personen, die Energie sparen möchten. Das Vorarlberger Forschungszentrum setzt auf Bussysteme, mit klassisch verkabelter Technologie im Gebäude für die Raumautomatisierung. Wer neu baut und dies berücksichtigt benötigt Sensoren und eine entsprechende Vernetzung. Die Schalttechnik und helligkeitsabhängige Steuerung des Lichtes ist z. B. ein wichtiger Aspekt im Hinblick auf Energieeffizienz. In bereits bestehenden Gebäuden kann auch einiges nachgerüstet werden – über Funktechnologie und einen zentralen Rechner sind Schließmechanismen, Jalousien, Licht und Heizung steuerbar. Energieeinsparung Nach einer Analyse der Verbrauchergeräte kann – z. B. durch Austausch durch neuere Geräte – bis zu 30% Energie eingespart werden. Bei automatischer Ein- und Ausschalttechnologie können weitere 10% eingespart werden. Wenn der Benutzer auf eventuelles Fehlverhalten aufmerksam gemacht wird, werden nochmalig 10% eingespart. Verschiedene Kommunikationskanäle, bildliche oder akustische Signale, werden genutzt.

lich agiert. Also kein Aufheizen und anschließendes Drosseln, weil der Sensor in der Sonne liegt etc.“ Die beste Technologie nutzt allerdings nichts, wenn das Nutzerverhalten nicht angepasst wird. Dr. Guido Kempter bringt es auf den Punkt: „Die Herausforderung, der wir uns stellen lautet: falsches Nutzerverhalten z. B. mittels verschiedener Sensoren zu erkennen, zurückzuspiegeln und eine messbare Veränderung herbeizuführen.“ Sensoren zur Pflegeunterstützung Der gezielte Einsatz von Technologie ermöglicht auch ein seniorengerechtes und barrierefreies Wohnen. Durch Automatisierung elektrischer und elektromechanischer Komponenten im Wohnumfeld kann der Alltag erleichtert werden. Moderne Technik berücksichtigt unterschiedlichste Bedürfnisse und gewährleistet älteren, behinderten und chronisch kranken Menschen eine möglichst lan-

Raumsensoren können der Sicherheit und Energieeffizienz dienen.

bei außergewöhnlicher längerer Ruhe beispielsweise je nach Tageszeit. Licht und Biorhythmus Am Garnmarkt in Götzis wird derzeit im Haus der Generationen geforscht. Es entstehen

wird, dass sich Leistung oder Geschwindigkeit wandeln. Ein veränderter Gang, eine veränderte Motorik wären wichtige Informationen für die Prävention. Diese Information kann zuerst zur Person selbst oder zur Pflegeperson durchgegeben werden. Gesundheitsdaten via Funk

Seniorenwohnungen, in denen noch weitere „Spezialitäten“ eingebaut sind. Mit zunehmendem Alter gerät der Biorhythmus außer Takt. In einer großen EU-Studie wurde mit Hilfe von Sensorikanalysen überprüft, wann Personen welches Licht brauchen. Jemand ist z. B. am Vormittag wenig aktiv – oder gerade in der Ruhephase hyperaktiv – hier kann mit aktivierendem (blauem) oder beruhigendem (roten) Licht eingewirkt werden.

Im Ulmer-Areal wurde eine barrierfreie i+R Schertler-Alge-Wohnung der besonderen Art umgesetzt. Das Vital-Monitoring myVitali von Massive Art überwacht z. B. Gesundheitsdaten wie Blutdruck und Puls, Blutzucker sowie Gewicht, Körperfett und Muskelmasse. Die Messwerte werden über Funk automatisch an das System geschickt und können über einen berührungssensitiven Bildschirm im Wohnbereich abgerufen werden. Familie, Pflegepersonal, Arzt oder Personen des Vertrauens erhalten mit Zustimmung des Bewohners einen Zugang zu den erfassten Daten. Über die Gebäudesteuerung werden die Notruffunktionen, eine Einbruchalarmierung sowie die Überwachung des Raumklimas umgesetzt. Letzteres wird ebenfalls für die Interpretation des Gesundheitszustandes herangezogen. Neben den gesundheitsrelevanten Daten werden zusätzlich noch Themenbereiche wie ein effizienter Energieeinsatz überwacht.

Das Haus schlägt Alarm

Bedienbarkeit im Fokus

Notfallsysteme bestehen hingegen aus Bewegungs-, Druck- und Schallsensoren. Erstere werden für Bewegungsdiagnosen verwendet. Bei einem vom Bewegungsprofil abweichenden Ablauf kann reagiert werden. Mittels Drucksensoren wird festgestellt, ob eine Person z. B. gestürzt ist. Als weiteres, praktikableres Notfallsystem gibt es auch Schallsensoren, die den Schallpegel messen. Das System unterscheidet, ob eine Vase herabfällt oder jemand stürzt und kann einen Notfall auslösen.

Ist eine alltagstaugliche Bedienbarkeit der verschiedenen Medien für das „Intelligente Wohnen“ durch eine technikfremde, respektive technikängstliche Generation überhaupt möglich? Dr. Kempter widerspricht: wenn Nutzer von der Sinnhaftigkeit einer Einrichtung überzeugt sind, machen sie mit Begeisterung mit, so sein Fazit. Bei allen Technologien ist die Usability – die Bedienbarkeit – wichtig. Die Optimierung ist daher ein Schwerpunkt der Forscher und Techniker. Dazu fand erst kürzlich an der FH der UDAY IX statt, in dem auch Pflege- und Assistenztechnologien breiten Raum fanden.

Richtiges Nutzerverhalten trainieren Wird z. B. zu lange gelüftet, erklärt das System – auf dem Computerbildschirm oder als Durchsage – dass dieses Verhalten falsch ist, da die Heizung hochgefahren und zu viel Energie verbraucht wird. Dr. Kempter: „Intelligent ist ein System dann, wenn es auch Wetterprognosen miteinbezieht und die Heizungssteuerung so effizient wie mög-

FOTO: UCT FH Vorarlberg

Biosensoren werden zur Pflegeunterstützung eingesetzt und getestet. FOTO: UCT FH Vorarlberg

ge Selbstständigkeit daheim. Unmittelbare Hilfestellung kann aus der Ferne erfolgen: In der Wohnung installierte Sensoren messen und übermitteln z. B. per SMS an Verwandte oder Pflegepersonen, ob und wie aktiv eine Person ist und warnen

Mehr Komfort, Sicherheit und Ersparnis verspricht das Konzept des „intelligenten Wohnens“.

Dr. Kempter: Viel wichtiger wäre allerdings, wenn das System erkennt, wann eine Person in Gefahr ist – wenn z. B. gemeldet

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 31. Mai 2011

Altersgerecht und gut wohnen Sich ändernde Wohnbedürfnisse bereits frühzeitig einplanen

Zukunftsplanung. Häuser und Wohnungen sollen sich an die wechselnden Nutzungsbedürfnisse der Bewohner anpassen. Nach der Familienphase folgt die Pensionsphase, in der die Möglichkeit zum altersgerechten Wohnen von Bedeutung ist. Seine Immobilie schon von Beginn an so zu planen, kaufen oder umzubauen, ist die eine Möglichkeit. Sich für den letzten Lebensabschnitt eine geeignete Wohnform zu suchen, welche die größtmögliche Autonomie garantiert, die andere. Infrastruktur Das Häuschen im Grünen oder die ruhige Wohnung an der Peripherie sind entgegen früherer Meinungen nicht unbedingt die idealsten Wohnformen, wenn man älter wird. Das ideale Wohnen im Alter hängt von zahlreichen individuellen Faktoren ab. Ein intaktes Umfeld, gute

soziale Kontakte und funktionierende Nachbarschaftshilfe sind ein Teil des Ganzen und Goldes wert – sofern noch vorhanden. „Für ein sicheres und altersgerechtes Wohnen im vertrauten Umfeld ist eine frühzeitige Planung von großem Vorteil.“ Katharina Böhler, Geschäftsfeldleiterin Wohnbau Rhomberg Bau GmbH

Eine altersgerechte Infrastruktur und Architektur sind somit bedeutende Kriterien. Barrierefreiheit Wer aufgrund von geänderten Bedingungen nicht mehr auf Hilfe in seiner Umgebung rechnen kann, tut gut daran, sich seinen Wohnstandort zu überlegen. Das selbstbestimmte Wohnen fällt in

Eigenständigkeit dank Unterstützung gilt auch beim Wohnkonzept.

einer altersgerechten Lage am leichtesten: wenn eine fußläufige Nähe zu Geschäften, Arzt, Apotheke oder Café gegeben ist, wird der Alltag besser bewältigbar. Die Wohnung selbst sollte barrierefrei sein – das rechnet sich übrigens auch in jungen Jahren, wenn man die eingeschränkte Mobilität nach allfälligen Sportunfällen oder für die Bewältigung des Alltages mit einem Kleinkind samt Kinderwagen etc. bedenkt. Verlagerung ins Erdgeschoss

Rollstuhlgerechte Zugangsmöglichkeiten sind ein Muss für das altersgerechte Wohnen.

Wer bereits beim Bau oder Kauf darauf achtet, hat mehr Komfort – in jedem Lebensalter. So sollten keine Schwellen und mind. 80 cm Türdurchgangsbreite vorhanden sein. Das Bad muss – ob mit Gipsbein, Rollator oder Rollstuhl – aufsuchbar sein. Im Hinblick auf beschwerlicheres Gehen und Treppensteigen verlagern viele Hausbesitzer das Wohnen im Alter komplett in das Erdgeschoss. Auch dafür sollten im Vorfeld bereits die Sanitäranlagen angedacht und eingeplant

werden. Das schöne, geräumige Bad im Dachgeschoss nutzt der Hausbesitzerin, die im Pflegebett im adaptierten Wohnzimmer liegt kaum mehr. Betreutes Wohnen Vermehrt wird in Vorarlberg in verschiedenen Gemeinden oder Wohnanlagen das „betreute

Wohnen“ angeboten. Ziel ist die Sicherstellung des selbstbestimmten Wohnens im Alter, solange wie dies pflegebedingt überhaupt möglich ist. Betreutes Wohnen beinhaltet Angebote durch Besuchsdienste, Gesundheitsdienste etc. Weitere Merkmale sind neben altersgerechten Wohnungen die soziale Alltagsbegleitung durch eine Betreuungskraft, Kontakt und Geselligkeit in einer Hausgemeinschaft sowie die Absicherung für Not- und Bedarfsfälle. Die Vorarlberger Bauträger setzen dabei auf zentral gelegene Projekte in einem überschaubaren Umfeld. Angestrebt wird eine relativ kleine Wohnungsanzahl. Quartiersplanungen beinhalten zumeist bereits eine Durchmischung von Eigentumswohnungen und betreuten Wohneinheiten.

Wohnen im Alter benötigt: Altersgerechte Lage und Infrastruktur N ähe zu Geschäften, Arzt und Apotheke, öffentlichen Verkehrsmitteln  Gastronomie und Freizeitangebote  Nähe zu persönlichen Beratern wie Bank, Notar und Steuerberater N ähe zu Vereinen und Clubs mit altersspezifischen Angeboten Altersgerechte Architektur und Ausstattung  Bewegungsfreiheit und Mobilität  Beseitigung von Barrieren  Förderung der Selbstständigkeit und

Beweglichkeit

Wertschätzung des Alters  Förderung des sozialen Umfelds  Förderung des nachbarschaftlichen Kontakts  Hilfestellung in allen wichtigen Fragen

Zwischen Wunschvorstellung und Realität Österreichweite Erhebungen zu Wohnwünschen im Alter

Trend. Wir werden älter und sind länger agil, das ist die schöne Nachricht. Dass sich 74% der heutigen Berufstätigen erwarten, ihre Kinder würden sich im Alter um sie kümmern, ist eine optimistische Betrachtungsweise, die in der jüngsten IMAS-Studie zum Thema „Der Lebensabend in den Augen der Bevölkerung“ zutage kam. Die Studie zeigt die Ergebnisse einer Repräsentativbefragung zur Situation im Alter und der Bedeutung von betreutem Wohnen auf.

Lange agil zu bleiben, ist den Österreichern vergönnt.

Laut Prognosen werden bis zum Jahr 2030 rund 38 Prozent der österreichischen Bevölkerung über 60 Jahre alt sein. Diese Generation wird zur wichtigen Zielgruppe für den Wohnungsmarkt, weshalb

zunehmend deren Wohnwünsche ausgelotet werden. So befasste sich auch eine GfKUmfrage imAuftrag der Raiffeisen Bausparkasse mit der Einstellung der 50- bis 65-Jährigen zum Thema Eigenheim. Sie ergab, dass 65 Prozent dieser Altersgruppe ihre eigenen vier Wände haben oder in einem familieneigenen Domizil leben. Aus ihrer Sicht ein starkes Argument für die Schaffung von Wohneigentum: Man muss keine Miete zahlen und hat quasi ein Zusatzeinkommen. Jeder Zweite sieht Immobilien zudem als attraktive Geldanlage an. Aber nicht mehr unbedingt als Besitz für Generationen: Mehr als ein Drittel der befragten Eigenheimbesitzer will sich noch nicht festlegen, ob sie das Haus oder die Wohnung einmal weitervererben oder sich irgendwann davon trennen wollen, um mit dem Erlös eigene Pläne zu realisieren. Individuell gesehen macht es daher sehr viel Sinn, sich mit der Thematik Wohnen im Alter früh genug auseinanderzusetzen.

nochmalige Übersiedelung im höheren Lebensalter ein. Naturgemäß stehen betreute Wohnformen hoch im Kurs. Man will weiterhin selbstbestimmt leben, aber auf Wunsch Hilfe zur Verfügung haben. Eine weitere Umfrage dazu ergab eine breite Zustimmung zu diesem Wohnmodell: 98 Prozent der befragten Pensionisten befürworten es, von

den Berufstätigen kennen es 87 Prozent und davon wiederum bewerten 95 Prozent das „betreute Wohnen“ positiv. Steigender Bedarf Experten befürchten, dass der Bedarf rascher wachsen wird als das Angebot. Immerhin nimmt sich aber eine steigende Zahl von

Übersiedlung im Alter Relativ viele Personen kalkulieren in ihrer Lebensplanung eine

Besuchsdienste ermöglichen den längeren Verbleib in gewohnter Umgebung.

Anbietern des Themas an. Verschiedene Vorarlberger Bauträger entwickeln Projekte mit barrierefreien Wohneinheiten sowie „betreutes Wohnen“ in Kooperation mit Sozialzentren. Andere Ansätze wollen mit Hilfe von Gebäudeautomatisierung sicheres und energieeffizientes Wohnen in den eigenen vier Wänden ermöglichen.

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Dienstag, 31. Mai 2011

Dem einen lieb, aber nicht jedem teuer Sachverständige führen eine seriöse Immobilienschätzung durch

Wertermittlung. Jede Immobilie ist einmalig. Jede Immobilie ist anders. Daher hat jede Immobilie auch ihren Wert – der Verkaufspreis, den der Nachbar erzielt hat, ist kein relevanter Maßstab für die eigene Immobilie, die verkauft werden soll. Wenn eine Wohnung oder ein Haus verkauft, gekauft oder vererbt werden soll, dann ist es wichtig, den derzeitigen Wert des Objektes seriös zu ermitteln. Das ist eine komplexe Angelegenheit. Jede Liegenschaft ist ein Unikat und auch die persönliche Situation, in der eine Immobilie verkauft oder gekauft wird, beeinflusst den Marktwert. Wer beispielsweise wegen einer Scheidung verkaufen muss, ist aufgrund der Eile gezwungen, einen Preisabschlag zu akzeptieren, wer hingegen nicht unter Zeitdruck steht, kann auf ein gutes Angebot warten.

ger ermittelt, die andere Seite – die Verkaufspraxis zeigt, dass der emotionale, persönliche Wert und der tatsächliche Verkaufspreis nicht selten weit auseinander liegen. Das Elternhaus, in dem man seine Kindheit verbracht hat und an das man schöne Erinnerungen knüpft, oder das Eigenheim, das man in mühsamer, jahrelanger Eigenregie errichtet hat, haben für den Verkäufer einen höheren Wert als für den Käufer. Der Eigentümer betrachtet seine Immobilie – meist unbewusst – subjektiv im besten Licht. Der Käufer oder ein neutraler Immobiliensachverständiger sieht nur die harten Fakten. Die Lage an einer verkehrsreichen Straße oder die nicht zeitgemäße und unpraktische Raumaufteilung sowie schlechte Energiewerte wirken sich negativ auf den Wert aus. Wie wird der Wert ermittelt?

Emotionaler- vs. Sachwert Den Wert, den der Verkäufer seiner Immobilie beimisst, ist die eine Seite, welchen Wert aber ein unabhängiger Sachverständi-

Der Immobilienwert wird zu einem großen Teil durch das Objekt selbst bestimmt – Lage, Ausstattung, Raumaufteilung und Bausubstanz sind wesent-

liche Faktoren. Aber auch das Umfeld spielt eine nicht zu unterschätzende Rolle: an sich vergleichbare Wohnungen erzielen in einer aufstrebenden, wirtschaftlich interessanten Region einen anderen Verkaufswert als etwa in einer Talschaft. Ein geplantes Großprojekt in der Nachbarschaft drückt auf den Preis, gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen in der Nähe wirken sich positiv aus. Alle diese Faktoren sind bei der Ermittlung des Verkaufswertes zu berücksichtigen. Eine seriöse Immobilienbewertung ist eine komplexe Angelegenheit, welche die Beiziehung eines Sachverständigen im Anlassfall dringend erfordert. Schein oder Sein Die Basis für eine seriöse Bewertung ist die persönliche Besichtigung und umfassende Bestandsaufnahme. Der Zustand einer Immobilie lässt sich auf den ersten Blick oft nicht feststellen. Damit keine Mängel unentdeckt bleiben, sollte das Objekt vom Keller bis zum Dach überprüft

Verschiedene Situationen (Verkauf, Erbe) erfordern den Wert einer Immobilie realistisch bewerten zu lassen.

werden. Heizungs- und Sanitäranlagen sowie Fenster und Türen wollen kritisch begutachtet werden. Professionelle Sachverständige oder Gutachter haben einen erfahrenen Blick in Bezug auf Immobilien. Nicht alles, was ein Verkäufer beim ersten Gespräch über die Liegenschaft erzählt, muss der Wahrheit entsprechen. Der Profi klärt auch etwaige Dienstbarkeiten ab. Folgende Kriterien werden in der Regel beurteilt:

 Verträge wie Mietvertrag

oder Baurechtsvertrag  Baubeschreibung  Zonenplan

Je mehr Informationen der Käufer oder Sachverständige sammelt, desto sicherer ist anschließend das Bewertungsergebnis. Es gibt zahlreiche Quellen: einige Unterlagen sind kostenpflichtig zu beschaffen, für andere braucht die Recherche ein wenig Zeit und Aufwand. Wertermittlung

 Raumaufteilung  Architektur, Substanz,

Produktqualität  Innenausbau, Ausbaustandard, Dämmung  technische und sanitäre Einrichtungen  Lage des Gebäudes  Eigenschaften des Grundstücks  rechtliche Aspekte Der Schätzer benötigt eine Reihe von Unterlagen, auf die er seine Bewertung stützen kann:  Pläne  Grundbuchauszug

Der emotionale Wert eines Objektes entspricht nicht seinem realen Verkaufswert.

Mit einer seriösen Preisermittlung durch einen Immobiliensachverständigen hat der Verkäufer gute Karten bei der Preisverhandlung in der Hand, aber nicht immer muss der Schätzwert schlussendlich der Verkaufswert sein. Fachleute für die Wertermittlung einer Immobilie finden sich sowohl unter Immobilienmaklern wie Banken. Abzuraten ist von einer reinen Immobilienbewertung via Internet. Die dort verwendeten oder verwerteten Parameter können nur annähernd eine Richtung, aber keine seriöse Wertermittlung darstellen.

Bauwirtschaft als statistischer Konjunkturmotor 2011 findet die erste Gebäude- und Wohnungszählung seit 2001 statt Statistik. Wohnen ist einerseits ein Grundbedürfnis und andererseits ein zentraler, sozialer und wirtschaftlicher Faktor. Das Dach über dem Kopf kostet, sowohl bei der Errichtung eines Eigenheimes oder dem Kauf einer Eigentumswohnung, sowie im Fall der Miete, die im Normalfall stetig steigt. Die Errichtung von Wohnraum ist bedeutsam als Schaffung von extrem langlebigen Gebrauchsgütern sowie als genereller Wirtschaftsmotor. Gewerbliche oder industrielle Bauträger planen und verwirklichen Projekte, von Wohngebäuden angefangen bis zu weiteren Hochbauprojekten. Bereits mit der Planung und Vorbereitung setzt der Einfluss auf die Konjunktur ein, weshalb Daten über baubewilligte Wohnungen, aber auch über die bewilligten Bruttogeschossflächen sämtlicher Gebäude im Rahmen der Kon-

junkturstatistiken von Eurostat Berücksichtigung finden. Einfluss auf Verbraucherpreisindex Ganz allgemein sind Wohnungskosten eine der wichtigsten Ausgaben, die jemand vom Haushaltseinkommen finanziert. Im Zuge der Mikrozensus-Erhebungen,

die mit dem Schwerpunkt „Erwerbstätigkeit“ Woche für Woche von einem geschulten Stab von Interviewern von Statistik Österreich durchgeführt werden, werden auch einige Fragen zur Wohnsituation, vor allem aber zum Wohnungsaufwand gestellt. Deren Ergebnisse sind nicht nur aussagekräftige sozialstatistische Werte, sie fließen auch in den

Floriert die Bauwirtschaft hat dies positive Konjunkturfolgen.

Verbraucherpreisindex ein. Die Statistik Austria wertet das gesamte Zahlenmaterial entsprechend aus. Heuer wieder Gebäudezählung Wie weit Neubau nicht nur zur langfristigen und qualitativen Erneuerung des Bestandes an Gebäuden und Wohnungen, sondern auch zur besseren quantitativen Versorgung von Haushalten und anderen Wirtschaftssubjekten notwendig ist, kann aus der immer wieder zu aktualisierenden Ermittlung des Bestandes geschlossen werden. Genügten hierzu in der Vergangenheit Zehnjahresintervalle (früher „Häuserund Wohnungszählung“, zuletzt „Gebäude- und Wohnungszählung“ mit der Volkszählung zur Wende jedes Jahrzehnts), so ist in Verwertung der elektronischen Medien und ihres Einsatzes im

„E-government“ die kurzfristige Wartung im Adress-, Gebäudeund Wohnungsregister möglich. Heuer erfolgen im Zuge der statistischen Erhebungen wieder im ganzen Bundesgebiet eine Gebäude- und Wohnungszählung. Stichtag, 31. Oktober 2011 Wie zu Beginn jeden Jahrzehnts findet eine Volkszählung, zusammen mit einer Gebäude- und Wohnungszählung sowie einer Arbeitsstättenzählung statt. Im Unterschied zu früheren Zählungen gibt es diesmal allerdings keine Fragebögen. Die Bürgerinnen und Bürger sind somit entlastet und müssen keinerlei Formulare ausfüllen. Alle Zählungsgegenstände werden aus den Daten der Verwaltungsregister ermittelt. Die Wichtigsten sind das Zentrale Melderegister (ZMR) sowie das Gebäude- und Wohnungsregister (GWR).

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Dienstag, 31. Mai 2011

Gewährleistungsfrist bei Immobilien Bauherren haben das Recht auf mängelfreie Gebäude – oder Schadenersatz

Gewährleistungsrecht. Bei unbeweglichen Sachen – also gerade Immobilien – beträgt die Gewährleistungsfrist drei Jahre. Bauunternehmer haften für die vereinbarten und für die im Verkehr gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften des Werkes. Das Gesetz räumt der Verbesserung der mangelhaften Sache den Vorzug vor der Preisminderung und Wandlung des Vertrages ein. Ein anderes Unternehmen mit der Mangelbehebung zu beauftragen und dies in Rechnung zu stellen, ist nicht vorgesehen: Es muss dem Unternehmer zunächst die Möglichkeit eingeräumt werden, den Mangel zu beheben. Recht auf Preisminderung Erst wenn eine Mängelbehebung etwa unmöglich ist oder der Unternehmer dem Verlangen des Gewährleistungsberechtigten nicht oder nicht in angemessener Frist nachkommt, hat dieser das Recht auf Preisminderung. Die gesetzliche Beweiserleichterung reduziert das Prozessrisiko des Kunden bzw. – wenn der Mangel „nicht nur geringfügig ist“ – ein Recht auf Wandlung, das heißt Aufhebung des und Rücktritt vom Vertrag. Für Mängel, die erst nach Übergabe auftreten, haftet der Unternehmer nicht. Mitunter kann dem Übernehmer jedoch der Nachweis Schwierigkeiten bereiten, dass ein bestimmter

Trotz professioneller Sorgfalt können bei Bauprojekten durch verschiedene Faktoren Mängel entstehen.

Mangel schon im Zeitpunkt der Übergabe vorhanden war.

herren so bleiben wie sie sind, führen jedoch im Ausgleich zu einer Preisminderung.

Mängelrüge  Behebbare

Entdeckte Mängel müssen umgehend dokumentiert werden und der Bauüberwachung gemeldet werden. Die Behebung sollte sofort eingeleitet werden.  Geringe

Mängel können mit dem Einverständnis der Bau-

Mängel sind von der ausführenden Firma in Ordnung zu bringen, da sonst die Rechnung nicht bezahlt wird.

 Unbehebbare

Mängel können, wenn sie unwesentlich sind, zu einer Preisminderung führen; wenn sie wesentlich sind, ist es notwendig, die gebauten Teile abzutragen und neu auszuführen.

daher den Gegenbeweis antreten. Gelingt ihm dieser nicht, wird er gewährleistungspflichtig. Wichtig ist, dass die Rechtsfolgen der Gewährleistung nicht schon mit dem Vorhandensein des Mangels eintreten, sondern diese vom Erwerber innerhalb der Gewährleistungsfrist gerichtlich geltend gemacht werden müssen. Bei schwerwiegenden Mängeln ist die Inanspruchnahme professioneller, sprich anwaltlicher Hilfe ratsam. Gewährleistungsfrist

Versteckte Mängel

Mancher Mangel ist gut versteckt und erst nach Fertigstellung feststellbar.

Sollten Mängel erst nach Übernahme des Gebäudes offenkundig werden, muss auf eine vollständige Dokumentation der Baustelle mit Angaben zur ausführenden Firma und damals abgeschlossenen Verträgen zurückgegriffen werden, um Ansprüche geltend zu machen. Vor einigen Jahren hat der Gesetzgeber eine Beweiserleichterung für Gewährleistungsberechtigte geschaffen: Es wird vermutet, dass der Mangel schon bei der Übergabe vorhanden war, wenn er innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe festgestellt wird. Der Unternehmer muss

Bei unbeweglichen Sachen beträgt die Gewährleistungsfrist drei Jahre, was nicht nur beim Kauf, sondern auch bei Arbeiten an solchen Sachen der Fall ist, z. B. bei Maurer-, Spengler- oder Bodenlegerarbeiten. Der Beginn der Gewährleistungsfrist beginnt mit der vollständigen Ablieferung der Sache zu laufen, was bei Bauobjekten in der Regel der Zeitpunkt der förmlichen Übergabe des Objekts sein wird. Auf den Zeitpunkt der Erkennbarkeit des Mangels kommt es nicht an. Treten daher beispielsweise erst fünf Jahre nach Übergabe eines Hauses Mängel am Objekt auf, kann der Käufer allenfalls Scha-

denersatzansprüche gegen den Unternehmer geltend machen, für welche jedoch ein Verschulden des Unternehmers Voraussetzung ist. „Wie besichtigt“-Klausel Ein Gewährleistungsausschluss gilt selbstverständlich auch nicht für ausdrücklich Zugesichertes: Etwa wenn ein Verkäufer z.B. behauptet, die Elektrik sei erneuert worden und sich nach Übergabe das Gegenteil herausstellt. Dann ist der Kaufpreis zu mindern, auch wenn laut Vertrag jegliche Gewährleistung ausgeschlossen ist. Auch die gängige Vertragsbestimmung „Im besichtigten Zustand übernommen“ schließt nur für solche Mängel, die man bei sorgfältiger Besichtigung erkennen kann, die Gewährleistung aus. Für geheime Mängel ist trotz der „Wie-besichtigt“-Klausel Gewähr zu leisten. Auch in puncto Energieeffizienz kann man sich nicht entziehen: Trotz vertraglichem Gewährleistungsausschluss muss die Person, die ein Gebäude ohne Energieausweis verkauft, dafür Gewähr leisten, dass die Energieeffizienz dem Alter und der Art des Gebäudes entspricht.

Recherche mit Google Earth, VOGIS und Co Informationsvorsprung dank digitaler Technik – informieren vor der eigentlichen Besichtigung, zu Hause am PC Recherche. Wer sich erste Informationen über die Lage eines Grundstückes, über Grenzverläufe, Nachbarn oder Geländedarstellungen holen möchte, hat vom PC aus mit wenigen Klicks einen hervorragenden Überblick. Google Earth macht dies mit seinen Luftbildern ebenso möglich wie das geographische Informationssystem des Landes Vorarlberg, kurz VOGIS genannt. Mussten früher Informationen über Liegenschaften wie Gren-

zen, Widmung, Gefahrenzonenplan und vieles andere mühsam von verschiedenen Stellen unter großem Zeitaufwand zusammengesucht oder angefordert werden, ist das heute einfach: Die moderne Datenverwaltung ermöglicht die gewünschten Informationen zusammengefasst darzustellen. Das VOGIS-System funktioniert mit digitalisierten, übereinander projektierbaren Themenkarten wie Satellitenaufnahmen, Straßenkarten oder Höhenschichtlinien die gleichzeitig mit Daten-

banken verknüpft sind. Interessant ist dies vor allem für Grundstücke in exponierten Lagen, für die der Gefahrenzonenplan von Belang ist. Grundbuch am Bezirksgericht Das in den Bezirksgerichten geführte Grundbuch ist öffentlich einsehbar. Wer sein Traumgrundstück gefunden hat, kann mit den verfügbaren öffentlichen Daten wesentliche weitere Informationen einholen. Was hier vermerkt

ist, gilt, denn auch Konkurse, bestehende Sachwalterschaft, Minderjährigkeit oder ein laufendes Versteigerungsverfahren sind im Lastenblatt eingetragen. Eine Recherche im Grundbuch ist bei Einsicht vor Ort kostenlos, nur für die Onlinerecherche ist eine Gebühr zu berappen.

VOGIS

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Grundbuch

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 31. Mai 2011

Mit Vermietung Eigentum schaffen Anlegerwohnungen als langfristige und stabile Veranlagung von Vermögen

Wertbeständigkeit. Beim Erwerb von Immobilien kann dank großer Nachfrage und auch in Vorarlberg nach wie vor steigender Preise Vermögen gebildet werden. Neben Standort und Infrastruktur der Wohnung sind gute Beratung im Vorfeld und eine gute steuerliche Vertretung weitere Erfolgskriterien. Anlegerwohnungen sind eine solide Veranlagungsform mit Wertbeständigkeit. Auch Immobilienexperte Elmar Hagen kann dank langjähriger Erfahrung bestätigen, dass mit Immobilien Geldverlust vermieden und Kapital gesichert werden kann: „Als stabiler Sachwert ist die Anschaffung einer Anlegerwohnung, gesetzt den Fall sie wird indexgesichert vermietet, nach wie vor rentabel – vor allem wenn man Steuervorteile lukriert. Der Investorenwohnungsmarkt wächst“, erläutert der Fachgruppenobmann der Vorarlberger Immobilientreuhänder und Bauträger. Gute, urbane Lagen sind sehr gefragt. Und: Kunst und Kultur ziehen an. Wo ein entsprechendes Angebot herrscht, fällt auch die Vermietung leicht. Vor allem die Ballungszentren wie Dornbirn, Bregenz und die Hofsteiggemeinden sind bei Anlegern sehr be-

liebt. Wird eine vom Land Vorarlberg geförderte Anlegerwohnung (ingesamt sind dies 80 Objekte im Neubau, 20 in alter Bausubstanz) erworben, muss man sich über die geeigneten förderungswürdigen Objekte und die Antragstellung frühzeitig erkundigen. Weiters ist man bei Vermietungen an – ebenfalls förderungswürdige Mieter – den Höchstmietzinsatz von € 6,20 pro Quadratmeter Nutzfläche gebunden, dies muss in den Gesamtberechnungen berücksichtigt werden und ist auch der Grund, warum manche Anleger eine frei finanzierte Wohnung bevorzugen.

den Mieteinnahmen erfolgt die Rückzahlung teilweise über die monatlichen Raten, beim derzeit noch niedrigen Zinsniveau ist die „Wohnimmobilien gelten als sichere Vermögensanlage und sind daher ideal zur Vorsorge prädestiniert.“ Bernhard König, Geschäftsführer Hinteregger Immobilien GmbH

Zinsbelastung überschaubar – mit allerdings deutlich steigender Tendenz.

Optimierung der Rendite

Steuerprofis berechnen Eigenkapitaleinsatz

Zur Optimierung der Rendite sollte das Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdfinanzierung bereits in der Anfangsphase fixiert werden. Der Investor kann unter bestimmten Bedingungen die Refundierung der vom Bauträger in Rechnung gestellten Umsatzsteuer vom Finanzamt beantragen. Durch diese Möglichkeit des Vorsteuerabzuges erfolgt der Erwerb einer Vorsorgewohnung zum Nettokaufpreis. Das allein ist bereits sehr interessant. Von den erzielten Mieteinkünften ist im Gegenzug die Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Mit

Im Vorfeld muss jeder Investor Berechnungen über die Kreditsumme und Abstattung in Bezug auf monatliche Rückzahlungen im Verhältnis zu den Mieteinnahmen durchführen: Es gilt die Zinsentwicklung mithilfe eines Steuerberaters oder Wirtschafttreuhänders und mit Finanzierungsexperten zu analysieren und mit dem Eigenkapitaleinsatz abzustimmen. „Als Makler wünsche ich mir generell mindestens eine 30-prozentige Eigenkapitalquote der Käufer“, meint Elmar Hagen. Ich empfehle jedoch die Finanzierung mit Steuerprofis

durchzurechnen. Bei Anlegerwohnungen kann die Eigenkapitalquote bis zu 50% betragen, bei einer höheren Quote ist die Auswirkung auf die steuerliche Abschreibung allerdings bereits im Vorfeld genau zu betrachten. Bei Kleinstwohnungen mit geringem Mietertrag ist durchzurechnen, ob eine Kreditfinanzierung überhaupt sinnvoll ist. Diese Fragen kann am besten ein Steuerberater beantworten. Gewollte und ungewollte Verluste Da sich durch die höheren Zinsbelastungen in den Anfangsjahren im Verhältnis zu den Mieteinnahmen Verluste ergeben, können diese jährlichen Anfangsverluste mit den anderen Einkünften in jedem veranlagten Jahr gegenverrechnet werden, sodass bezahlte Steuern (Einkommensteuer, Lohnsteuer) refundiert werden. Allerdings sind auch Investitionen zu tätigen. Mag. Elmar Hagen: Die Abwohnung ist ein Faktor bei jedem Objekt – ein Teil der Miete muss immer reinvestiert werden. Die Rendite wird zwar kleiner weil man die Immobilie in Schuss halten muss – aber dies kann auch steuerlich wieder interessant sein. Mietausfälle miteinberechnen

Anlegerwohnungen benötigen einen höheren Zeiteinsatz als Wertpapiere.

Voraussetzung für die steuerlichen Vorteile ist, dass alleine aus der Vermietung der Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren insgesamt ein „Totalüberschuss“ (Summe aller Netto-Mieteinnahmen abzüglich Zinsbelastungen und 1,5% Abschreibung vom Netto-Kaufpreis samt Nebenkosten in 20 Jahren nach dem Anschaffungszeitpunkt) erzielt werden kann. Ist dies nicht der Fall, wird „Liebhaberei“ unterstellt und die steuerlichen Vorteile müssen wieder zurückbe-

zahlt werden bzw. werden von vornherein nicht anerkannt. Dem Finanzamt ist eine Prognoserechnung vorzulegen. Mietausfälle oder Leerstände durch Mieterwechsel sind in dieser ebenfalls zu berücksichtigen. Achtung Spekulationssteuer Wer eine Vorsorgewohnung erwirbt, muss sich über die Langfristigkeit dieser Anlage im Klaren sein. Die Immobilie kann durchaus später wieder verkauft werden – allerdings nicht vor 10 Jahren. Wird die Vorsorgewohnung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung, die Berechnung erfolgt von „Tag zu Tag“, verkauft, so muss die vom Finanzamt ursprünglich refundierte Vorsteuer aliquot (pro Jahr ein Zehntel) wieder an das Finanzamt abgeführt werden. Zudem ist ein eventueller Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis abzüglich Nettokaufpreis inkl. Nebenkosten und sonstiger Kosten) mit dem vollen Steuersatz zu versteuern. Zeiteinsatz berücksichtigen Künftigen Entwicklungen am Anlegerwohnungs- und Immobilienmarkt sieht Elmar Hagen mit Spannung entgegen. Der Immobiliensektor fürchtet sich nicht vor steigenden Inflationsraten. Die Kreditkosten steigen derzeit wieder deutlich, welche Auswirkungen das konkret hat, wird sich zeigen. „Der Vorarlberger Markt funktioniert“, ist Hagen überzeugt. Eines muss dem Käufer einer Investorenwohnung allerdings klar sein: Im Gegensatz zu Wertpapieren und Fonds benötigt eine Wohnung mehr Aufmerksamkeit und Zeiteinsatz. Aber auch hier ist Abhilfe möglich: Professionisten helfen bei der Wahl des richtigen Objektes, bei der Kaufabwicklung, der Vermietung und dem Facilitymanagement, wenn es um Instandhaltung etc. geht.

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 31. Mai 2011

Die Immobilie als Investment

Um Anlegerwohnungen optimal nutzen zu können, lohnt sich schon vor dem Kauf die Beratung durch Profis Anlegerwohnung. Die Wirtschaftskrise mit finanziellen Verlusten für viele Anleger, aber auch laufende Diskussionen über private Altersvorsorge haben dazu geführt, dass Immobilien als Geldanlage interessant sind und weiterhin auch bleiben. Immobilien gelten als sichere, wertbeständige und „steuerfreundliche“ Geldanlage. Die Vorteile von Anlegerwohnungen sind vielfältig, aber nicht jede Wohnung eignet sich zur Geldanlage. Voraussetzung sind u. a. der Standort und die Infrastruktur der Wohnung. Unter Anlegerwohnung oder auch Vorsorgewohnung versteht man im Allgemeinen eine Eigentumswohnung, die zum Zweck der Vermietung erworben wird. Vielfach werden solche Wohnungen auch so gekauft, dass sie später einmal als Alterswohnsitz genutzt werden können. Grundsätzlich sollen sie aber dem Eigentümer ein zusätzliches Einkommen einbringen und/oder als sichere Geldanlage dienen. Anlegerwohnungen sind eine solide Veranlagungsform mit hoher Kapitalsicherheit durch Wertbeständigkeit. Die Rendite kann sich erfahrungsgemäß zwischen 3,5 und 5 Prozent bewegen. Der Ertrag einer Vorsorgewohnung besteht im Wesentlichen aus:

  

Mietertrag Wertsteigerung Nutzung steuerlicher Vorteile

Immobilien, Grund und Boden sind Sachgüter, die in ihrem Wert beständig sind und bei denen kaum Wertschwankungen zu erwarten sind. Die Immobilie ist vor allem für jene Investoren interessant, die längerfristig anlegen wollen – laut Experten sollte die Behaltedauer einen Zeitraum von 10 Jahren nicht unterschreiten. Obwohl man grundsätzlich jede Eigentumswohnung zur Vorsorge vermieten kann, hat sich in den letzten Jahren gezeigt, dass sich kleinere Wohnungen am besten eignen. Kriterien einer guten Anlegerwohnung Das entscheidende Kriterium ist die Lage der Wohnung. Im städtischen Gebiet oder in Grenznähe zur Schweiz oder Liechtenstein sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen interessant, da dort hauptsächlich junge, alleinstehende Menschen auf Wohnungssuche sind. Hier gibt es die meisten Wohnungssuchenden. In ländlichen Regionen sind auch 4-ZimmerWohngungen für Familien gefragt. Weitere Pluspunkte sind ein hoher Wohnwert mit einer guten, modernen Ausstattung

und einem idealen Grundriss mit einer optimalen Raumaufteilung. In der Beliebtheitsskala ganz oben ist: Eine ruhige, sonnige Wohnung im Grünen mit guter Nahversorgung, Bildungs- und Freizeiteinrichtung und idealer Verkehrsanbindung. Die Ausstattung ist modern, praktisch, barrierefrei, pflege„Die möglichst einfache Vermietbarkeit ist der Maßstab und die Grundvoraussetzung eines guten Anlageobjektes.“ Markus Bösch, Geschäftsleiter Volksbank Vorarlberg Immobilien GmbH & Co OG

leicht und strapazierfähig – das Preis-Leistungs-Verhältnis muss stimmen, will man eine lukrative Rendite erzielen. Ein guter Tipp ist, sich selbst kritisch zu befragen: Würden Sie für diese Wohnung in dieser Gegend und mit dieser Ausstattung die angeführte Miete plus Betriebskosten bezahlen? Würden Sie in dieser Wohnanlage leben wollen? Langfristige Wertanlage Vermietete Ertragswohnungen werfen keine schnellen Gewinne ab, es handelt sich trotzdem um eine interessante Vorsorgemög-

lichkeit. Experten gehen von einer weiteren Zuwanderung nach Vorarlberg aus, auch der Bedarf an Ein- und Zwei-PersonenHaushalten wird weiter steigen. Die Bevölkerung ist flexibler als noch vor Jahrzehnten, aus privaten oder beruflichen Gründen wird häufiger umgezogen – Mietwohnungen werden daher bevorzugt. Beste Voraussetzungen für Ertragswohnungen. Beratung durch einen Profi Da die meisten Käufer einer Vorsorgewohnung keine Immobilien-Fachleute sind, ist die Beratung eines Immobilienprofis, d. h. eines Steuerberaters, absolut zu empfehlen. Er kann eine detaillierte Prognoserechnung für das Finanzamt erstellen, anhand derer ein kumulierter Gewinn erwirtschaftet wird und eine Liebhaberei ausgeschlossen werden kann. Jeder Anleger muss sich auch fragen, ob er sein Geld so langfristig binden will. Wirtschaftstreuhänder Mag. Jur. Siegfried Metzler: „Immobilien sind eine Möglichkeit ein zusätzliches Einkommen, das nicht durch den Faktor Arbeit gegründet wird, zu schaffen. Dies gilt insbesondere für die Zeit in der jemand nicht mehr aktiv ist. Es ist eine Investition um

eine zusätzliche Einkunftsquelle zu schaffen – und diese ist dann eine gute, wenn man die steuerrechtlichen Vorgaben erfüllen kann. Risikofaktoren beachten Ein Risikofaktor ist der Ausfall der Miete und sollte in die Kosten-Nutzen-Rechnung miteinbezogen werden. Gerade in kleinen Wohnungen kann es zu einem häufigeren Mieterwechsel kommen, was für die Eigentümer einen größeren Aufwand bedeuten kann. Die Betreuung der Mieter schreckt auch manchen Investor ab oder er überlässt die Mietverwaltung einem professionellen Immobiliendienstleister. Eine Vorsorgewohnung erfordert mehr Auseinandersetzung mit der Veranlagung als alternative Produkte der Geldanlage – das kann aber auch den Reiz ausmachen. Bei Wohnungen hat der Investor ein breiteres Gestaltungsspektrum. Das setzt aber voraus, dass der Investor sich laufend um die Wohnung kümmert und sich auch ein Basiswissen über Immobilien hat oder sich aneignet – oder sich in jedem Fall vorher von Experten beraten lässt – seien dies Steuerberater, Notar oder Immobilienmakler.

Steuerrecht zum Vorteil nutzen Bei Anlegerwohnungen bereits frühzeitig professionelle Beratung beanspruchen

Steuerrecht. Für Anlegerwohnungen müssen ebenso wie für selbst genutzte Immobilien Grundsteuer, Grunderwerbssteuer, Umsatzsteuer und im Vermietungsfalle etwaige weitere Steuern (Einkommenssteuer) bezahlt werden. Allerdings kann man sich im steuerlichen Sinne einiges zurückholen: Das beginnt beim Kauf bei der die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht und bereits in Höhe von 20 % vom Netto-Kaufpreis (ohne Umsatzsteuer) abgezogen werden kann. Voraussetzung ist, dass künftig für die Vermietung der Wohnung jeweils Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt wird. Dies hat natürlich Einfluss auf den Netto-Kaufpreis, der etwa 10 % bis 12 % niedriger ausfallen kann als bei Kauf einer Anlegerwohnung ohne Option zur Umsatzsteuerpflicht. Mag. jur. Siegfried Metzler ist Steuerberater sowie Präsident der Vorarlberger Wirtschaftstreuhänder und vertritt damit auch die Anliegen der Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Bilanzbuchhalter im Ländle. Er führt zum Thema Anlegerwohnung aus: „Es ist ein Vorteil, wenn man durch die Vermietung der Wohnung erreicht, dass diese Einkunftsquelle als steuerliche Einkunftsquelle betrachtet wird.“ Nicht steuerlich relevante Einkunftsquellen werden

vom Finanzamt als Liebhaberei beurteilt. Eine Einkunftsquelle kann nur angenommen werden, wenn mittels Prognoserechnung nachgewiesen wird, dass in einem „Eine Investorenwohnung ist eine wertbeständige Geldanlage mit zusätzlich steuerlichem Vorteil. Nägele übernimmt die komplette Abwicklung, von der Mietersuche inkl. Mietvertrag bis zur Mietgarantie.“ Dieter König, Verkauf Nägele Wohn- und Projektbau GmbH

absehbaren Zeitraum ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben zu erwarten ist. Zeitraum der Berechnung Bei den Anlegerwohnungen ist der Zeitraum mit 20 Jahren ab Beginn der Vermietung, max. 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen vorgegeben. Mag. jur. Metzler: „Um die Liebhaberei zu beurteilen muss man vor Abschluss des Kaufvertrages eine Prognoserechnung erstellen, die 20 bis 23 Jahre im voraus die Einnahmen und Ausgaben auflistet. Dies am sinnvollsten mit einem Steuerberater bzw. Wirtschaftstreuhänder, der hier vor einigen Fallstricken warnen und professionell beraten kann. Er kann

auch die Vor- und Nachteile von zinsgestützten Darlehen, die Inanspruchnahme von Förderungen, verschiedenen Kreditformen etc. erläutern.“ Die Einnahmen gilt es unter allfälligen Indexerhöhungen und Ausfällen, wie Mieterwechsel, oder Zahlungsverzügen zu beurteilen, die Ausgaben mit allfälligen Preissteigerungen und der Zinsentwicklung sowie der Zinsen die evtl. auch geringer werden – es sei denn man hat einen endfälligen Kredit aufgenommen, zu betrachten. Unliebsame „Liebhaberei“ Wird vom Finanzamt die Vermietung einer Anlegerwohnung aufgrund der negativen Überschussberechnungen als „Liebhaberei“ eingestuft, kann dies schwerwiegende Nachteile haben: Es können Überschüsse der Ausgaben über die Einnahmen, die jemand meist in der ersten Phase hat – da die Ausgaben und Zinsen evtl. höher sind als die Einnahmen – nicht mit anderen Einkunftsquellen aufgerechnet werden, und wirken somit auch nicht steuerentlastend. Ein weiterer Nachteil ist, dass man bei einer Neubauwohnung, die Vorsteuern, die in den Herstellungs- oder Anschaffungskosten enthalten sind, nicht als Bargeld zurückbekommt. Für die Prognoserechnung kommt der Zinsprognose besondere Bedeutung zu.

Es gibt einen Markt für langfristige Anleiheemissionen (bis zu 30 Jahre), aus diesen können die Zinsaufwendungen für den Prognosezeitraum (20 bzw. 23 Jahre) abgeleitet werden. Sondertilgungen sinnvoll? Wer Sondertilgungen vornehmen möchte und diese vonAnfang an in die Prognoserechnung (innerhalb der ersten zehn Jahre) miteinbezieht hat einen konkreten Plan. Wer plötzlich zu einer Erbschaft kommt oder eine Lebensversicherung ausbezahlt erhält und „Der Wohnungsmarkt bietet derzeit sehr gute Rahmenbedingungen für eine sichere Veranlagung in eine Investorenwohnung. Profitieren Sie von vielen Steuervorteilen und aussichtsreichen, langfristigen Renditen.“ Roberto Romanin, Verkaufsleiter ZIMA Wohn Baugesellschaft mbH

nun eine niedrigere Rückzahlung damit erzielen möchte, geht eine „Änderung des Plans“ ein. Das ist auch eine Veränderung der Bewirtschaftung der Vorsorgewohnung und kann in vielen Fällen zum Nachteil sein: die Anfangsverluste können nicht steuermindernd geltend gemacht und die späteren Einnahmenüber-

schüsse sind voll zu versteuern. Wenn Sondertilgungen bereits in der Prognoserechnung berücksichtigt wurden, liegt keine Planänderung vor. Hier empfiehlt es sich ebenfalls unbedingt ein Wirtschaftstreuhandbüro bzw. einen Steuerberater aufzusuchen. Diese sind Spezialisten, wenn es um Finanzierung, Planungsrechnung, Investitionsrechnung, Kostenrechnung oder Unternehmensbewertung geht. „Ansonsten können nur die schlechten Tropfen übrigbleiben“, meint Siegfried Metzler als Präsident der Vorarlberger Wirtschaftstreuhänder und empfiehlt die frühzeitige Einbeziehung von Profis. Inflationsgeschüzte Anlage Eine Anlegerwohnung kann als Geldanlage, die vor Inflation geschützt ist, betrachtet werden. Es kommt allerdings auf das gesamte Zusammenspiel z. B. von Standort, Bauqualität, Vermietungsund Bewirtschaftungsqualität an. Weiters ist auf Risikostreuung mit anderen Vermögensveranlagungen, Risikoneigung und Risikoeigenschaft einzugehen. Für alle Fragen dazu empfiehlt er allerdings eindeutig: „Fragen Sie Ihren Steuerberater bzw. Wirtschaftstreuhänder – am besten bevor eine Anlegerwohnung erworben wird.“

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Der vorarlberger Immobilien-Markt

Dienstag, 31. Mai 2011

Der Vorarlberger immobilien-markt

Werterhalt mit guter Energiebilanz Gebäudeökologie rechnet sich auch ökonomisch, in Betriebskosten wie Gesamterhalt

Werterhalt. Neben idealer Lage, toller Architektur und Wohnkomfort hat ein Kriterium so stark an Bedeutung gewonnen, dass es den Wiederverkaufswert einer Immobilie künftig beeinflussen kann: Der Energiever„Energieeffizientes und ökologisches Bauen ist auch ökonomisches Bauen – sofern die gesamten Kosten über die Lebensdauer eines Gebäudes betrachtet werden.“ Harald Gmeiner, Energieinstitut Vorarlberg

brauch eines Gebäudes kann als Kostenfaktor eine größere Rolle spielen. Für den Bau- oder

Kaufentscheid bei Wohnraum sind derzeit überwiegend die Errichtungs-/Kaufkosten ausschlaggebend. Dies wird sich nicht nur mit Blick auf die globale Energiepreissituation ändern – davon sind Experten einhellig überzeugt. In Betrachtung der Gesamtlebensdauer eines Gebäudes wird jetzt schon mehr für den Betrieb (Energie, Erhaltung, Serviceleistungen wie Lift, Erneuerung, Reinigung etc.) als für die Errichtung ausgegeben. Gesamtbetrachtung Ein gut gedämmtes Haus mit geringem Energieverbrauch ist in Bezug auf seinen Gesamtwert und auch seinen Verkaufswert langfristig ökonomischer. Ener-

gieeffiziente ökologische Häuser halten ihren Marktwert langfristig. Die sogenannten Best Practice Buildings, sprich Nullenergie-, Passiv- oder Energieplushäuser sind eine Sache der langfristigen Wertsicherung und zusätzlich weisen solche Gebäude eine hohe Behaglichkeit auf. Jährlich 3 % Sanierungsquote Zentraler Bestandteil beim Thema Energieeffizienz im Zuge der Energieautonomie 2050 ist, bestehende Gebäude in Vorarlberg energieautonomiekompatibel zu sanieren. Will man das Ziel des Landes erreichen, müssen in etwa 3 % des Gebäudebestandes pro Jahr in Richtung Passivhaus oder Energieplushaus saniert werden. Wenn schon sanieren, dann richtig, rät Baumeister Harald Gmeiner vom Energieinstitut. Da der Energiepreis absehbar stetig steigt, und die Ressourcenverfügbarkeit sinkt, ist die Rechnung klar. Best-practice-Lösung

Ein geringer Energieverbrauch wirkt langfristig werterhaltend.

Wenn ein Gebäude saniert wird, sollte bevorzugt eine Best-pract-

ice-Lösung angestrebt werden. Sinnvoll ist, Maßnahmen in einem Gesamtkonzept zu betrachten. Vor allem bei Sanierungen von Altbauten oder wenn einzelne Schritte umgesetzt werden, ist darauf zu achten, dass die Energiebilanz stimmt. Bei Sanierungen bei der die Haushülle zu viele Kältebrücken enthält (alte Fenster, ungedämmte „Ein massiv erbautes Haus bietet wichtige Vorteile. Bei Gebäudehülle und Energieversorgung sollten auf ein optimales Verhältnis zwischen dem, was ökonomisch machbar und ökologisch sinnvoll ist, geachtet werden.“ Helmut Haberl, Geschäftsführer Haberl Baugesellschaft m.b.H.

Keller und Geschossdecken etc.) zeigt eine Gesamtberechnung der Einsparung vor dem Durchführen einzelner Maßnahmen eindrucksvoll den Unterschied. Diese Betrachtung geht über die reinen Energiekosten hinaus und beinhaltet die gesamten Kosten,

die nach der Errichtung anfallen – wie Instandhaltung, Wartung, Erneuerung, Reinigung und hier fällt die Bilanz klar zugunsten von Passivhäusern, Nullenergieoder Plusenergiehäusern aus. Ein in diesem Sinne „schlecht gebautes“ Haus hat Nachfolgekosten – und ist damit im Endeffekt teurer. Neue Konzepte als Herausforderung Die leistungsfähige und innovative Vorarlberger Bauwirtschaft ist laufend daran, Innovationen auszutüfteln, die der Bevölkerung zugute kommen. Neue Konzepte und Technologien bei Sanierungen erweisen sich als Winwin-Situation für alle: Für den Eigentümer bedeutet dies eine hohe Versorgungssicherheit, einhergehend mit einer Entlastung des Geldbeutels und der Wertsicherung der Immobilie. Der beste Standard in Sachen Energie ist langfristig werterhaltend und ermöglicht behagliches Wohnen sowie höchsten Wohnkomfort. Heizrechner online:

www.energieinstitut.at

Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 31. Mai 2011

Weichenstellung für Nachhaltigkeit Mit Energie- und Gebäudeausweis in die Energiezukunft Vorarlberg

Energie-„Typenschein“. Mit der Wohnbauförderung setzt das Land Vorarlberg gezielte Maßnahmen, um die Lebensqualität der Menschen weiter zu verbessern. Neben dem Anliegen, zu erschwinglichen Bedingungen entsprechenden Wohnraum zu bieten, spielt bei der Wohnbauförderung des Landes die Nachhaltigkeit eine immer wichtiger werdende Rolle. Die Weichenstellung in Richtung ökologisches Bauen wurde in Vorarlberg nicht nur mit dem Energieausweis, sondern zusätzlich mit dem Gebäudeausweis getroffen. Der Energieausweis Seit 1. 1. 2009 ist bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden und Nutzungsobjekten (Wohnungen, Büros oder betriebliche Objekte) dem Käufer oder Nutzer ein Energieausweis

vorzulegen. Der Energieausweis darf höchstens zehn Jahre alt sein und ist spätestens bei Abgabe der Vertragserklärung auszuhändigen. Der Ausweis dokumentiert die Gesamtenergieeffizienz des bestehenden Gebäudes und bietet Hinweise für mögliche Verbesserungsmaßnahmen. Dabei wird im Energieausweis die Qualität der Gebäudehülle und der Haustechnik berechnet und ausgewiesen. Er definiert die Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz, die das Gebäude nach der Errichtung (Neubau) oder nach einem Zubau bzw. einer umfassenden Sanierung erreichen muss. Der Energieausweis ist verpflichtend vorzulegen bei:  baurechtlichen

Verfahren (Neubau, Sanierung)

Der Energieausweis verschafft Wohnungskäufern wichtige Energieinformationen.

 zivilrechtlichen

Verfahren (Vermietung, Verkauf, Inbestandgabe)  Inanspruchnahme von Landesfördermitteln (Wohnbau-, Sanierungsberatung-, Biomasseu. Wärmepumpenförderung) Worüber informiert der Energieausweis? Der Energieausweis informiert potenzielle Käufer oder Bestandnehmer über die Energieeffizienz des betreffenden Gebäudes und verschafft ihm damit eine vergleichbare Information über den energetischen „Normverbrauch“ eines betreffenden Objekts.In die Berechnung der Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes fließen u. a. die Beschaffenheit der Gebäudehülle (Fassade, Fenster, Dach etc.), die haustechnischen Einrichtungen wie Heizungsanlagen, Lüftung, Kühlung, Warmwasseraufbereitung und die vorgesehene Nutzung ein. Aus diesen Angaben werden Kennzahlen errechnet, die über den Heizwärmebedarf, den Heizenergiebedarf, den Kühlenergiebedarf etc. Aufschluss geben sollen. Der Energieausweis hat darüber hinaus Empfehlungen für die Optimierung der Energieeffizienz zu enthalten und ist nach Maßgabe der landesrechtlichen Bauvorschriften zu erstellen.

Punkte sammeln mit dem Gebäudeausweis Der Gebäudeausweis ist eine Entwicklung der Vorarlberger Wohnbauförderung zur gesamtheitlichen (energetischen, ökologischen und gesellschaftspolitischen) Betrachtung von Gebäuden. Wie auch der Energieausweis ist er ein Bestandteil der Einreichunterlagen für Gebäude, welche mit Unterstützung der Wohnbauförderung „Erdwärme, Photovoltaik und Holzbau sind unser Thema. Mit diesen umweltund ressourcenschonenden Maßnahmen setzen wir neue Maßstäbe im ökologischen Wohnbau und halten dadurch die Betriebskosten unserer Objekte niedrig.“ Manfred Eisbacher, Projektmanagement und Verkaufsleitung, Schertler-Alge GmbH

errichtet werden. Auch für die Sanierungsberatungsförderung ist die Erstellung eines Gebäudeausweises erforderlich, falls im Sinne der Wohnbauförderung eine „umfassende Sanierung“ geplant ist. Er beinhaltet sowohl die Überprüfung der Gebäudehülle sowie darüber hinaus

 den

Standort (Flächen- und Grundbedarf)  die Materialwahl (ökologische Bewertung, …)  die Innenraumqualität (Emissionsfreiheit …) Der Gebäudeausweis besteht aus vielen Maßnahmen, durch die bei der Umsetzung Ökopunkte gesammelt werden um das zu sanierende Gebäude in eine entsprechende Förderstufe einzustufen. Als Handlungsleitfaden zeigt der Gebäudeausweis wie ökologisch das Haus nach den Maßnahmen ist. Fünf Förderstufen mit unterschiedlichen Fördersätzen sind möglich. Energetisch umfassende Sanierungen werden nach Ökopunkten und dem Heizwärmebedarf, Bauteilsanierungen nach dem U-Wert eingestuft. Für die Förderstufe 1 genügen Energieausweise vor und nach der Sanierung. Ausführliche Information Das Land Vorarlberg informiert in der „Energieausweis-Zentrale“ im Web ausführlich zur Thematik inklusive einer Liste der Ersteller des Energieausweises und inwiefern ältere Gebäudeausweise verwendet werden können oder nicht etc.

 die

Planung (Behaglichkeit und Funktionalität)

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 31. Mai 2011

Ein Wintermantel ohne Löcher ... Gebäudedämmung als wichtiger Schritt zur Energieautonomie 2050

Energieeffizienz. Das vom Land Vorarlberg seit Langem unterstützte und im Zuge von EU-Richtlinien sowie der „Energieautonomie 2050“ forcierte Passivhauskonzept ist einfach erklärt: Das Gebäude hat quasi einen „dicken Wintermantel ohne Löcher“, so Baumeister Harald Gmeiner vom Energieinstitut Vorarlberg. Durch gute Verglasung und gute Wärmedämmung herrscht wenig Wärmeverlust, daraus resultiert der geringere Heizaufwand. Klares Bekenntnis Das Land Vorarlberg will mit der Energieautonomie 2050 die Unabhängigkeit von Energieimporten erzielen. Bis zu 80% des Energieverbrauches – beim Wohnen, Arbeiten, Fahren (Mobilität) Leben und Produzieren – sollen durch Effizienzmaßnahmen, Verhaltensänderungen und Energieeinsparung ohne

Komfortverlust erzielt werden. Der Bereich (Wohn)bau hat dabei einen entsprechend großen Part in diesem ambitionierten Projekt: Schließlich wird mehr als ein Viertel des gesamten Energieverbrauches benötigt, um Wohnräume warm zu halten.

mit einem niedrigen Energieverbrauch. Zusatzwärmequelle können auch kleine Pellets-, Stückholzöfen oder Wärmepumpen, die die Wärme aus der Erde oder aus der Abluft beziehen, sein. Gekippte Fenster sind passé

Ziel: Komfort bei niedrigem Verbrauch Die Wärmeverluste werden beim Passivhaus – dank einem dichten „Mantel“ derart stark verringert, dass nur mehr eine kleindimensionierte „Restheizung“ notwendig ist. Diese wird zu großen Teilen aus Wärmegewinnung durch Sonneneinstrahlung, sowie der Abwärme von Personen und technischen Geräten gedeckt. Der verbleibende Heizenergiebedarf kann durch eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Zuluftnachheizung erfolgen. Das Ergebnis ist ein hoher Wohnkomfort gekoppelt

Passivhäuser erreichen die enorme Energieeinsparung durch besonders energieeffiziente Bauteile und durch Lüftungstechnik. Passivhäuser benötigen durch ihre kompakte Hülle eine sogenannte Komfortlüftung, die ohne die Fenster aufzureißen ,und so den Heiz- und Energieaufwand in die Höhe zu treiben, „Würden Sie im Winter nur mit einem T-Shirt bekleidet nach draußen gehen? Eine effiziente Wärmedämmung spart Energie. Bei Wilhelm+Mayer berechnet ein Bauphysiker alle Bauteile und gibt deren Ausführung vor. Uns ist wichtig, dass für sinnvollen Energieeinsatz und behagliches Raumklima das richtige gemacht wird.“ Kurt Ofenbeck, Bauleiter Wilhelm+Mayer Bau GmbH

Mit bester Dämmung Förderungen lukrieren und Heizkosten sparen.

funktioniert. Entgegen mancher Meinung darf man in einem Passivhaus die Fenster jederzeit öffnen, wenn man Lust dazu hat. Wer allerdings die Fenster im Winter gekippt lässt, zieht Kälte herein. Für die richtige Menge an frischer, staubgefilterter Luft sorgt die automatische Komfortlüftung mit Wärmerückgewinnung.

Moderne Fenster komplettieren eine gute Gebäudehülle.

Neue Lüftgewohnheiten Richtig lüften wird mit der Komfortlüftung einfach. Das Wissen um die Funktionsweise erbringt ein geändertes Nutzerverhalten der Bewohner: Es wird nicht nach außen gelüftet, sondern konstant frische Luft, die auf Raumtemperatur gebracht wird, zugeführt. Ein Wärmetauscher führt die Abluft ab – aber vorher wird in getrenntem Kreis noch die frische Zuluft damit gewärmt. Das Plus für Allergiker: Die Komfortlüftung sorgt mit ihren Filtern dafür, dass Pollen draußen bleiben. Heizkosteneinsparung und Sicherheit Das Passivhaus ist der weltweit führende Standard beim energiesparenden Bauen: Die Energieeinsparung beim Heizen beträgt über 80% gegenüber den gesetzlich vorgeschriebenen Neubau-Standards. Die Heizkosten betragen nur 10 bis 25 € pro

Monat (abhängig von Benutzerverhalten) – der Ausstieg aus dem Energiepreiskarussell fällt Passivhausbewohnern leichter. Der Heizwärmebedarf liegt im Passivhaus unter 15 kWh/m2 Nutzfläche. Der Entscheid für dieses Wohnmodell wird durch die ab 2020 EU-weit geltenden strengen Energiestandards wesentlich forciert. Vorarlbergs Bauträger setzen mit Ihnen Ihr Passivhaus gerne um. Die gute Hülle und die Energieeffizienz zahlen sich auch bereits beim Errichten finanziell aus – Ökopunkte werden gesammelt und attraktive Förderungen von 315 € (Förderstufe 1) bis 1150 € (Förderstufe 6) pro Quadratmeter können lukriert werden.

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Licht und Energieeffizienz im Eigenheim Neue Lichtkonzepte sorgen für Wohlbefinden und geringeren Verbrauch

Lichtfaktor steuert Wohlbefinden Eine gute Ausleuchtung ist wichtig für das Wohlbefinden im Eigenheim. Gleichzeitig lässt sich im Beleuchtungssektor sinnvoll energiesparen. Das automatisierte Ein- und Ausschalten von Lichtquellen fällt noch nicht unter den Themenbereich „intelligent wohnen“. Intelligent ist, wenn das System weiß, welches Licht Personen zu jeder Tageszeit

benötigen. Das wird z. B. mithilfe von zwei Röhren oder LED möglich. Ausreichend Lichtintensität Bei schlechter oder falscher Ausleuchtung stellen sich Augenbeschwerden, aber auch andere Beschwerden ein, wie: Kopfschmerzen, Schlafstörungen, Tagesmüdigkeit, Antriebsstörungen, Reizbarkeit, Unruhezustände, Konzentrationsschwäche, Allergien, Appetitlosigkeit etc.

 Natriumdampf-Niederdruck-

lampe: 150–200 lm/Watt Energieeinsparung durch Raumautomation Der Einsatz von Gebäudebussystemen bringt auch für die Raumbeleuchtung eine Energieeinsparung. (Siehe Grafik) Möglichst große Leuchtfläche

Die Lichtausbeute von künstlichen Lichtquellen wird durch technologische Weiterentwicklung sukzessive verbessert.

An der Decke sollte eine möglichst große Leuchtfläche erzeugt werden. Biologisch wirksame Leuchten strahlen ihr Licht großflächig direkt und/oder indirekt ab. Sie nutzen Leuchten- und Raumelemente als reflektierend helle Flächen. Die Boden- oder Tischfläche sollte immer dunkler sein, um Blendung zu verhindern.

 Glühlampen/Halogen:

Elektrosmog vermeiden

Energieeinsparung durch Leuchtquellenauswahl

Personen klagen dennoch über Nervosität, Unruhe, Reizbarkeit, Verspannung, Rückenschmerzen, Schlafstörungen und Müdigkeit. Abstandseinhaltung, Isolierung und Netzfreischaltung schützt vor Elektrosmog.

Lichtinstallationen in 12 Privatwohnungen ergaben Einflüsse auf den Schlaf und die Tagesmüdigkeit: Teilergebnisse des Experimentes zeigten einerseits Auswirkungen auf die Schlafqualität, andererseits auf die kognitive Leistungsfähigkeit.

Besser schlafen – dank Licht Je mehr Licht eine Person am Tage erhält, desto mehr Schlafhormon Melatonin produziert sie in der Nacht. Die Schlafqualität verbessert sich. Experimentelle

Bis Energiesparlampen ihre volle Leuchtkraft zur Entfaltung bringen können, brauchen sie immer eine gewisse Vorlaufzeit. Das können zwischen 150 bis 300 Sekunden sein.

Energieeinsparung durch Raumautomation Quelle: UCT FH Vorarlberg 100% Stromverbrauch

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Auch Beleuchtungstechnologie erzeugt elektromagnetische Strahlung. Die Strahlungsstärke liegt jedoch deutlich unterhalb der Grenzwertempfehlungen der ICNIRP. Elektrosensible

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LICHT. Wer das Büro von Dr. Guido Kempter im Forschungszentrum Nutzerzentrierte Technologien der FH Dornbirn betritt, wird je nach Tageszeit mit unterschiedlichem Licht empfangen. Das blaue bzw. kalte Licht aktiviert morgends, das rote bzw. warme Licht entspannt und kommt zu fortgeschrittener Bürozeit zum Einsatz. Dass solche Lichtkonzepte nicht nur in Forschungszentren, sondern bald verstärkt in Eigenheimen zum Einsatz kommen sollen, ist eine Wunschvorstellung des Forschers.

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 31. Mai 2011

Kurz, intensiv und mehrmals am Tag Beim Lüften wird viel falsch gemacht – mit feuchten Folgen Wohnklima. Wohnungen und Häuser die aufgrund ihres Alters und ihrer Konzipierung über keine kontrollierte Be- und Entlüftung verfügen, müssen systematisch gelüftet werden. Beim täglichen Lüften geschehen aus Unwissenheit, Gewohnheit oder Bequemlichkeit viele Fehler, die zu höheren Heizkosten, einem schlechteren Raumklima oder zu Schimmelbildung und womöglich Ärger mit Vermietern führen.

allem im Winter käme, so glauben nach wie vor viele, beim Lüften von außen feuchte Luft in den Wohnraum und würde so die trockene Heizungsluft aufbessern. Das stimmt nicht: Beim Lüften gelangt trockene Luft in den Raum und feuchte Luft entweicht nach draußen. Die richtige Lüftungsdauer ist somit entscheidend – und gekippte Fenster während der Heizperiode sind energetisch betrachtet blanker Unsinn.

Vor allem im Mietwohnungsbereich werden immer wieder „Schimmelprozesse“ geführt. In diesen wird die Verschuldensfrage eruiert: ob Schimmel baulich bedingt auftritt und somit eine Mietminderung vorliegt oder Mieter selbst durch falsches Heiz- und Lüftverhalten oder verstärkte Kondensation durch Wäschetrocknen, vermehrtes Aufstellen von Pflanzen u. ä. für

Bitte keine Fenster kippen! Je schneller die Feuchtigkeit nach draußen wandert, desto besser. Allerdings ist Stoß- oder Querlüften jedem gekippten Fenster vorzuziehen. Querlüften bei geöffneten Fenstern und Türen von 1 bis 5 Minuten sowie Stoßlüften von 5 bis 10 Minuten durch völlig geöffnete Fenster sollte mehrmals täglich durchgeführt

serdampf setzt sich an Scheiben, Wänden und Ecken in Form von Kondenswasser-Tropfen ab. Dadurch tritt u. a. Schimmelbefall auf. Je mehr Personen, desto feuchter ... Übrigens: Menschen, Tiere und Pflanzen erzeugen laufend Feuchtigkeit, die an die Umgebungsluft abgegeben wird. Je mehr Personen im Haus sind und je mehr Bewegung herrscht, desto öfter muss gelüftet werden. Pro Person rechnet man mit 0,5–2 Liter Wasser pro Tag an Feuchtigkeitsabsatz. Sogar bei Abwesenheit entsteht Wasserdampf z. B. durch Zimmerpflanzen. In einem durchschnittlichen Haushalt werden täglich mehr als 10 Liter Wasser an die Raumluft abgegeben.

dampf aus den wärmeren Räumen setzt sich als Kondenswasser an den kälteren Oberflächen im nicht beheizten Raum ab. Temperaturunterschiede von mehr als 4–5°C in der Wohnung/im Haus sollten vermieden und auch unbenutzte Räume als Schimmelprophylaxe leicht temperiert werden. Mit einem Hygrometer kann die relative Luftfeuchtigkeit kontrolliert werden. Die relative Feuchte der Raumluft sollte in der Heizperiode zwischen 40 und 60 Prozent liegen, um Kondenswasserschäden vorzubeugen. Vor

frische Luft zugeführt werden. Mindestens alle zwei Stunden sollte daher die gesamte Raumluft gegen frische Außenluft getauscht werden, um den hygienischen Standards zu genügen. Sauerstoffreiche Frischluft hilft beim Abbau diverser Schadstoffe aus Einrichtungsgegenständen und Haushaltschemikalien. Im Sommer richtig lüften Wenn die Temperaturen im Sommer steigen, ist es in gedämmten Häusern in der Regel angenehm

Feuchtigkeit regelmäßig abführen

Das Wohnklima wirkt sich auf das Wohlbefinden der Bewohner aus.

die veränderte Luftfeuchtigkeit und ihre Folgen verantwortlich sind. Energie und Gesundheit Einiges kann durch richtiges Lüften vermieden werden: Man beugt durch das Abführen der Feuchtigkeit einer Schimmelbildung vor und hebt durch Sauerstoffzufuhr die Luftqualität. Vor allem zwischen November und März gilt es Regeln zu beachten: Wer im Winter richtig lüftet, spart Heizkosten, denn trockene Luft erwärmt sich schneller als feuchte. Beim Öffnen der Fenster entweicht die feuchte Luft und trockene gelangt in den Raum. Die ursprüngliche Raumtemperatur ist nach dem Schließen der Fenster rasch wieder erzielt: die einströmende trockene Außenluft erwärmt sich nach dem Schließen der Fenster und Türen schnell an den Wänden, Decken, Böden und Einrichtungsgegenständen und kann nun wieder Feuchtigkeit aufnehmen – damit wird Tauwasser- und Schimmelbildung vermieden.

werden. Gekippte Fenster kühlen die Wände und den Fensterbereich zu sehr ab, im Winter ist dies unbedingt zu vermeiden. Je wärmer die Luft ist, umso mehr Wasserdampf kann sie aufnehmen. Bei kürzeren Lüftungen geht die Feuchtigkeit nach draußen, aber die gespeicherte Wärme bleibt in den Wänden. Bei Dauerlüftung kühlen die Räume unnötig aus, Wärme geht verloren, Luft kühlt an kalten Flächen ab und Was-

Beim täglichen Duschen und Kochen steigt die Raumluftfeuchtigkeit stark an. Bei beschlagenen Fensterscheiben sollte gleich gelüftet werden, damit trockene Luft von draußen in den Raum geführt wird. Diese nimmt die Feuchtigkeit auf und führt sie ab. Das Schlafzimmer sollte gleich nach dem Aufstehen gelüftet werden, wenn erst am Abend gelüftet wird, sind längere Lüftungszeiten erforderlich. Wäsche im Innenraum aufzuhängen ist immer ein Feuchte- und häufig ein Schimmelproblem. Fachleute sind sich einig: Kein Wäscheaufhängen in Wohnräumen, und niemals direkt auf Heizkörpern. Zu bevorzugen sind Waschküchen, Terrassen und Balkone! Lüften auch bei Regenwetter Auch bei Regen sollte gelüftet werden, um die Feuchtigkeit aus dem Raum abzuführen. Damit die Feuchtigkeit nicht in der gesamten Wohnung verteilt wird, sollten Badezimmer- und Küchentür, aber auch ungeheizte Räume geschlossen bleiben. Kalte Räume sollen nicht durch offene Türen mitgeheizt werden, der Wasser-

allem in geschlossenen und gut beheizten Räumen wird dieser Wert oft unterschritten, was zu einer verminderten Atemleistung und einer Beeinträchtigung der Schleimhäute führen kann. Sauerstoff macht Köpfe frei Wir atmen sauerstoffreiche Luft ein und verbrauchte, kohlendioxidangereicherte Luft aus. Eine gute Raumluftqualität wird durch viel Sauerstoff und geringen CO2Gehalt in der Luft bestimmt. Kopfweh und Müdigkeit sind typische Folgen von CO2-reicher, und damit schlechter Luft, welche die Konzentration beeinträchtigt. Für eine gute Luftqualität in einem Raum müssen pro Person stündlich etwa 20 bis 30 m3

kühl. Es gilt den hohen Temperaturunterschied von außen nach innen zu beachten und nicht sorglos Fenster und Türen zu öffnen. Dann strömt sehr warme und feuchte Luft in kühle Räume mit relativ kühlen Wandoberflächen. Die warme Luft wird rasch abgekühlt, die Feuchtigkeit kondensiert an diversen Oberflächen – der sogenannte Schwitzeffekt entsteht. Diese Feuchtigkeit sitzt fest und wird nicht nach außen transportiert – das kann auf Dauer die Bildung von Schimmel fördern. Bevorzugte Lüftzeiten im Sommer sind frühmorgens und nachts. Kühle Kellerräume sollten niemals während des Tages bei hohen Temperaturen gelüftet werden. Strömt warme Luft in diese Räume, kondensiert sie an den kühlen Kellerwänden, und bildet wiederum einen idealen Nährboden für Schimmelsporen. Zukunft: kontrollierte Be- und Entlüftung

Trockene Luft von außen ... Hartnäckig hält sich ein Mythos innerhalb der Bevölkerung: Vor

Gute Raumluft und -feuchtigkeit sind ein Gesundheitsaspekt.

Feuchtigkeit und Schimmelbildung müssen umgehend behoben werden.

Bis die reine Fensterlüftung durch moderne Wohnbau- und Energiestandards und damit einhergehend eine kontrollierte Be- und Entlüftung ausgedient hat, wird es noch ein Weilchen gehen. Verschiedene Raumlüftungssysteme können, je nach Gebäudeart und weiteren Gegebenheiten nachträglich eingebaut werden. Bis dahin gilt für vernünftige Heizkosten und ein gesundes, hygienisches Wohnklima sowie als Vorbeugung gegen „Schimmelprozesse“ nur eines: lüften, lüften, lüften!

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 31. Mai 2011

Wer die Spielregeln kennt, baut leichter Beim Bau in Eigenregie ist einiges zu beachten, was sonst Bauträger erledigen HAUSBAU. Grundstück erworben, Pläne in der Tasche, Finanzierung gesichert? Herzliche Gratulation, dann kann dem erfolgreichen Hausbau wenig im Wege stehen! Wer einen reibungslosen Ablauf von der Planeinreichung bis zur Bauabnahme seines Eigenheimes garantieren möchte, ist mit Wissen und gut aufbereiteten Unterlagen auf der Siegerseite. Behördliche Auflagen gehören bei jedem Bauprojekt dazu. Die Baurechtsabteilungen der Vorarlberger Gemeinden sind bemüht,

kann die Erstellung der Baupläne durch autorisierte Berufsgruppen (Architekten, Baumeister, Planungsbüros) Rückfragen verkürzen oder das behördliche Verfahren optimieren. Vorher bei der Gemeinde informieren In mehreren Gemeinden ist vor der Einbringung des eigentlichen Bauantrages eine sogenannte „Baugrundlagenbestimmung“ verpflichtend. Unabhängig davon kann sich ein Bauherr vorab bei

die im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Bauflächen ausgewiesen sind. Bauvorhaben müssen dabei der am Standort geltenden Flächenwidmung entsprechen – so kann ein Einfamilienhaus nicht einfach in Betriebs- oder Landwirtschaftsgebiet errichtet werden. Darüber hinaus kann die Kommune in Bebauungsplänen weitere Parameter festlegen wie z. B. die Anzahl der Geschosse, eine Baunutzungszahl, Gestaltung und dergleichen. Selbstverständlich hat ein Baugrundstück eine ordnungsgemäße Erschließung aufzuweisen; Zufahrt, Wasserversorgung sowie eine Abwasserbeseitigung müssen vorhanden sein. Sollten fremde Grundstücke befahren werden um zum eigenen Grundstück zu gelangen, muss ein Fahrrecht sichergestellt sein. Ebenso sind Leitungsführungen für die benötigte Infrastruktur über fremde Liegenschaften rechtlich abzusichern. Auf gute Nachbarschaft ...

Baustile werden in Bezug auf das Ortsbild geprüft.

mit Auskünften und Service jedem Bauwerber zur Seite zu stehen. Dennoch gilt es zu berücksichtigen, dass das Baugesetz manche Hürde vorsieht und von der Planeinreichung bis zur Erteilung der Baugenehmigung unterschiedlich viel Zeit verstreichen kann. So können aus den durchschnittlichen 6 bis 8 Wochen bei allenfalls notwendigen Nachreichungen oder -justierungen doch Monate werden. Professionelle Pläne Nach wie vor verwirklichen Bauwerber ihren Traum vom Eigenheim mit eigen kreierten Plänen. Wenn das Wissen, welche Notwendigkeiten und Gesetzmäßigkeiten Baubeschreibungen und Pläne beinhalten müssen, vorhanden ist, erleichtert dies die Bewilligungsverfahren. Ansonsten

der Baubehörde informieren, ob sein Traumhaus spezifische Parameter einzuhalten hat. Ähnliches kann mit einem Vorprüfungsverfahren bewerkstelligt werden. Was es sonst noch gibt Je nach Art des zu errichtenden Objektes richtet sich das durchzuführende Bauverfahren. Neben den Baubewilligungsverfahren unter Einbeziehung der Nachbarn kommen Freigabeverfahren für anzeigepflichtige Bauwerke, das sind z. B. Gartenhäuschen, kleine Garagen etc. in Betracht. Daneben kann es auch während des Bauens zu baupolizeilichen Überprüfungen kommen. Flächenwidmung Grundsätzlich ist eine Bauführung nur in jenen Bereichen möglich,

Das Baugesetz regelt ebenso die einzuhaltenden Abstände zu den Nachbarn. Nur ausnahmsweise kann durch die Baubehörde eine sogenannte Abstandsnachsicht genehmigt werden. Grundsätzlich gilt: mit guter Kommunikation lassen sich bereits im Vorfeld viele Dinge klären und der Grundstein für eine gute Nachbarschaft legen. Regelmäßige und frühzeitige Gespräche ersparen allen Beteiligten viel Zeit und unter Umständen sogar Kosten. Weiters gilt es zahlreiche bautechnische Vorschriften zu beachten, wie Brandschutz, Sicherheit, Statik, Hygiene, Schallschutz und die Energieeinsparung. Erlaubt ist nicht immer, was gefällt Während in der einen Gemeinde ein Einfamilienhaus, das an einen griechischen Tempel erinnert durchaus eine Baugenehmigung

Beim Bauen müssen verschiedenste Auflagen berücksichtigt werden.

erhält, kann dies in der Nachbargemeinde erschwert werden. Die Thematik des „Orts- und Landschaftsbildes“ wird immer im Einzelfall geprüft. Oftmals wird der Bürgermeister als Baubehörde hier von beratenden Gremien unterstützt. Ist dies in der einen Gemeinde ein eigener Bauausschuss, kann es in einer anderen Gemeinde ein „Gestaltungsbeirat“ sein. „Beim privaten Hausbau ist ein verlässlicher Partner sehr wichtig. Termintreue und hohe Qualität zu einem erschwinglichen Fixpreis sind die wesentlichen Kriterien in der Kaufentscheidung.“ Dieter Stähele, Geschäftsführer Ammann Bau GmbH

Diese beratenden Gremien geben hierbei eine Empfehlung ab, ob das Bauwerk aufgrund seiner architektonischen Ausgestaltung in die Umgebung passt. Generell hat sich ein Bauwerk in das Orts- und Landschaftsbild einzufügen. Das betrifft nicht nur den Baustil an sich, sondern auch die Größe, die Dachgestaltung (Flach- oder Satteldach, Pult- oder Walmdächer) und andere Parameter. Denkmal- oder Naturschutz Neben den baugesetzlichen Bestimmungen gibt es mitunter

andere Gesetze zu beachten. Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, dürfen nur mit entsprechender Genehmigung des Bundesdenkmalamtes verändert werden. Für Bauten im Nahbereich von Gewässern sowie ab einer bestimmten Größe benötigen eine Genehmigung nach dem Gesetz über Naturschutz und Landschaftsentwicklung. Und auch zu öffentlichen Straßen gibt das Straßengesetz Mindestabstände vor, für deren Unterschreitung wieder ein eigenes Verfahren notwendig ist. All diese Umstände sind bei der Planung zu berücksichtigen, da sie die Verfahrensdauer beeinflussen können Profis wissen, was Sache ist Bauträger nehmen dem Häuslebauer all diese Fragen ab und erledigen von der Planung bis zur Fertigstellung alles rund um den Hausbau. Erfahrung und Expertenwissen, eine klare Kalkulation, Termin- und Qualitätsgarantien werden von der Vorarlberger Bauwirtschaft gegeben. Wer sein Eigenheim dennoch in Eigenregie errichten möchte, fährt mit guter vorheriger Beratung am besten: Eine Terminvereinbarung mit dem zuständigen Bauamt räumt allfällige Fragen aus und ist der erste Schritt zum reibungslosen Bauverfahren.

Was ist im Zuge eines Bauverfahrens zu beachten? Gute Vorbereitungen sichern einen guten Start des Bauvorhabens Vorbereitung. Neben dem Baugesetz gibt es eine Reihe weiterer Vorgaben, die Bauwerber betreffen können. Dazu zählen etwa notwendige Bewilligungen bzw. Abklärungen auf Grundlage der naturschutz-, denkmalschutzoder straßenrechtlichen Bestimmungen. Zu beachten sind daher folgende Grundlagen:

Bebauungsplan

Flächenwidmungsplan

Baugrundlagenbestimmung

Der Flächenwidmungsplan gibt Auskunft darüber, wo und was gebaut werden kann, z. B. ob Wohn-, Bürohäuser oder gewerbliche Bauten errichtet werden können. Gebäude können im wesentlichen nur auf Grundstücken errichtet werden, die als Baufläche gewidmet sind. In den Flächenwidmungsplan kann in den kommunalen Bauämtern Einsicht genommen werden.

In einer Baugrundlagenbestimmung werden auf Antrag für ein einzelnes Baugrundstück Aussagen zu Bebauungsmöglichkeiten getroffen: z. B. Anzahl der Geschosse, Abstände (Baugrenzen oder Baulinien) zu öffentlichen Straßen, Bebauungsdichte, Architektur und anderes mehr. Eine Baugrundlagenbestimmung hat den Vorteil, dass der Bauherr noch vor der Planung Hinweise

Viele Gemeinden haben für Teile des Ortsgebietes „Bebauungspläne“ erlassen. In diesen werden grundsätzliche Aussagen über die Art und Weise der Bebauung (Baunutzungszahl, Geschosszahl, Baulinie, Baugrenzen, u.dgl.) gemacht.

erhält, was auf seinem Baugrundstück möglich ist. Für einige Bereiche ist sie verpflichtend: meist betrifft das historische Zentren.

sation). Von Bedeutung ist auch die Lage anderer Infrastrukturleitungen wie Strom, Gas, Telefon und dergleichen.

Versorgungsleitungen

Energieberatung

Ein Baugrundstück benötigt neben der rechtlich gesicherten Zufahrt eine Mindesterschließung mit Infrastrukturleitungen. Ganz wichtig ist die Anschlussmöglichkeit an die Wasserversorgungsund Abwasserleitungen (Kanali-

Seit 2008 benötigt ein Bauantrag für ein Wohngebäude auch einen Energieausweis. Dieser darf nur von hierzu qualifizierten Personen erstellt werden und gibt Auskunft über die thermisch-energetische Qualität eines Gebäudes.

Seit 2008 wird für Bauanträge bei Wohngebäuden ein Energieausweis benötigt.

Informationen über die baurechtlichen Standards zu Heizsystemen, Wärmedämmung, Energiekennzahlen u. a., erhalten Sie durch das Energieinstitut Vorarlberg. Die Beratung wird von den Kommunen finanziert und ist in den Sprechstunden des Energieberaters kostenlos. Naturgefahren Besonders in Hangbereichen und in der Nähe von Fluss- und Bachläufen können Fragen der Sicherheit des Baugrundstückes vor Naturgefahren (Wildbachsicherheit, Steinschlag, Rutschungen etc.) von Bedeutung sein. Eine erste Information gibt der Gefahrenzonenplan des Forsttechnischen Dienstes für Wildbach- und Lawinenverbauung, der in den Bauämtern eingesehen werden kann.

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 31. Mai 2011

Günstiger mit einem Doppelhaus Finanzielle Gründe sprechen für den Bau einer Doppelhaushälfte

Doppelhaus. Der Bau von einem Eigenheim ist nicht nur Wunschtraum und Ziel vieler Familien, die Umsetzung dieses „Traumes“ bedeutet auch umfassende Planung, sehr viel Arbeit und Finanzierungsbedarf. Wenn es um die Realisierung eines Bauvorhabens geht, entscheiden sich immer mehr Bauherren bewusst für ein Doppelhaus. Durch den Bau einer Doppelhaushälfte können die Kosten eines Bauvorhabens deutlich gesenkt und somit Geld eingespart werden. Dies kann unter Umständen auch bei einem begrenzten Budget den Bau eines Eigenheims ermöglichen.

Professionelle Hilfe ist unabdingbar, damit aus zuerst geplanten Luftschlössern stabil gebaute Häuser werden. Gute Planungen sind dafür Grundvoraussetzung. Informationen für die Bauherren können aufwendige und teure Umplanungen vermeiden. Vorarlbergs Bauwirtschaft hat das Know-how, kompetente Fachleute und vielfach die idealen Baugründe für die Verwirklichung des Doppel(traum)hauses. Geteilte Kosten Warum die Doppelhaushälfte dazu beiträgt, die Kosten eines Bauvorhabens zu senken? Eine Viel-

zahl von Kosten kann umgelegt und mit dem Eigentümer der anderen Hälfte geteilt werden. Auf welche Höhe sich diese Ersparnis beläuft, lässt sich verallgemeinert nur sehr schwer beziffern. Die Kostenersparnis beginnt bereits bei den durchschnittlich kleiner benötigten Grundstücksflächen (ca. 300 m2), die Erschließungskosten werden geteilt und drei statt vier Außenwände verbilligen sowohl Material, Bau- wie nachfolgend die Energiekosten. Das Doppelhaus wirkt sich auch vorteilhaft bei den Planer- oder Architektenkosten, bei der Baustelleneinrichtung, dem Aushub und dem eigentlichen Bau – bis hin zum Kostenvorteil bei Entsorgung oder dem Materialkauf in größeren Mengen aus. Energieersparnis

Mit einem Doppelhaus lässt sich Hauseigentum günstiger verwirklichen.

Beglaubigung von Kaufverträgen Der Legalisator – eine aussterbende Spezies Immobilienkauf. Eine aus dem Jahr 1900 stammende gesetzliche Bestimmung ermöglicht die Beglaubigung von Kaufverträgen nicht nur Notaren, sondern auch sogenannten „Legislatoren“. Diese sind nur in jenen Gemeinden ansässig, in denen kein Notar eine Kanzlei hat. Diese „aussterbende“ Spezis erbringt in Vorarlberg (und auch in Tirol) Dienstleistungen, für die ansonsten Notare aufgesucht werden müssten, respektive die an Bezirksgerichten vorgenommen werden. Legalisatoren haben ihren Sitz teilweise in Gemeindeämtern, können jedoch von daheim aus arbeiten. Ein Legalisator beglaubigt Unterschriften, die innerhalb des Amtsgebiets (in der Regel die Wohnortgemeinde) für Grundbuchsangelegenheiten getätigt werden (z. B. auf Kaufverträgen). Dadurch ist keine Beglaubigung der Unterschrift durch einen Notar mehr nötig. Allerdings muss die Unterschrift

Kaufverträge müssen beglaubigt werden.

leistende Person dem Legalisator persönlich bekannt sein oder dessen Identität muss durch zwei Personen bestätigt werden, die diesem persönlich bekannt sind. Der Legalisator selbst erstellt jedoch keine Verträge und führt auch keine rechtliche Überprüfung von Verträgen durch. Fullservice durch Notar Bei Immobilientransaktionen geht es meist um sehr viel Geld und erfordert sachkundige, unabhängige und juristisch sattelfeste Beratung. Notare bieten einen umfassenden Rundum-Service: Der Notar beglaubigt nicht nur Kaufverträge, er berät in einer ersten unentgeltlichen Rechtsauskunft, erstellt den erforderlichen Kaufvertrag, übernimmt auch die Treuhandschaft, bei der der Kaufpreis in Verwahrung genommen wird und erst an den Verkäufer ausgefolgt wird, wenn der Käufer als Eigentümer eingetragen ist. Verschiedene weitere Prüfungen können im Zuge der Vertragserstellung vorgenommen werden wie Widmung, Eigentumsverhältnisse, Anschluss ans Wegenetz etc. Verschiedenste Behördenwege werden dem Käufer ebenfalls abgenommen, inklusive der Vorschreibung und Abführung der Steuern (Grunderwerbssteuer, Grundbuchseintragungsgebühr etc.). In Vorarlberg stehen 22 Notare zur Verfügung.

Durch die gemeinsame Wand sinken die Energiekosten, denn beide Wohnparteien profitieren gegenseitig, wenn geheizt wird. Die Energieersparnis kann sich gegenüber dem Einzelhaus auf 10 bis 20 Prozent belaufen. Besonders günstig ist es, zusammen eine Heizungsanlage zu nutzen. Sowohl bei der Anschaffung als auch im Unterhalt kann dadurch Geld gespart werden, wenn sich zwei Bauherren die Haustechnik

und Heizungsanlage teilen. Jede Doppelhaushälfte kann aber auch über ihre eigene Haustechnik verfügen. Trennwand mit Schallschutz Bautechnisch sollte bei jeder Doppelhaushälfte besonders auf eine gründliche Schallisolierung der gemeinsamen Wand geachtet werden. Ausreichende Schallschutzanforderungen schützen vor späterem Ärger. Bestimmte Entscheidungen – etwa über

Gartenzaun, Parkplätze, Carport, spätere Abstellareale etc.– bedürfen verschiedenster Absprachen und Kompromissbereitschaft. Für absolute Individualisten ist das Doppelhaus weniger geeignet. Am wichtigsten, ob Doppel- oder Einzelhaus, ist: gute Nachbarschaft und gute Kommunikation mit jenen, mit denen man unmittelbar Grundgrenzen oder Wände teilt, führt zu entspannterem Wohnen und langfristigem Wohlfühlen im eigenen Traumhaus ...

Wohnbauförderung beim Eigenheim/Doppelhausbau Wer sich an diesem Ablauf orientiert, kommt unkompliziert und rasch zu seiner Wohnbauförderung:  sich

gratis vom regionalen Energieberater über ökologisches Bauen beraten lassen  Haushaltseinkommen berechnen und personenbezogene Förderungsvoraussetzungen prüfen  Finanzierung prüfen: Kann ich mir die Immobilie wirklich leisten?  Zweifelsfragen direkt mit der Wohnbauförderung abklären  Einreichplanung und Baubewilligung erwirken  Gebäudeausweis ausstellen lassen (in den Förderstufen 2–5)  Antrag bei der Wohnbauförderungsstelle abgeben  Prüfung und Freigabe der Förderung  Darlehensurkunde beglaubigt unterschreiben  Baufortschritt (Rohbau) melden  6 0% des Darlehens werden ausbezahlt  Fertigstellung und Einzug melden  ökologische Maßnahmen nachweisen (in den Förderstufen 2–5)  restliches Darlehen wird ausbezahlt

Orchestrierte Bauleitung Mehr Komfort und Haftungssicherheit durch Generalunternehmen Bauorganisation. Wer für seine Bauagenden ein Generalunternehmen einsetzt, hat entscheidende Vorteile: Alles wird aus einer Hand umgesetzt, Abläufe und Leistungen werden koordiniert, das spart für den Bauherrn Zeit und in der Regel auch sehr viele Nerven. Wer will schon gerne auf seiner eigenen Baustelle ein „Hinterholz 8“ erleben? Wer Profis beauftragt, hat einige Vorteile und Garantien ,die sich schließlich rechnen und die etwaigen höheren Angebotskosten eines Generalunternehmens rechtfertigen.

immer wieder unvorhergesehene Ereignisse eintreten, denen der Generalunternehmer dank seiner Erfahrung in Organisation, Baubegleitung und Bauaufsicht mit Lösungskompetenz und Flexibilität begegnen kann.

Vorarlbergs Bauträger bieten ihre Erfahrung in Planung, Organisation, Baubegleitung und -aufsicht an. Die Professionisten garantieren verlässliche Umsetzung, saubere und termingerechte Arbeit sowie Budgettreue und Kostentransparenz. Beim Bau können

Ein Ansprechpartner

men mit Know-how spielend überschreiten kann. Ein weiteres großes Plus: Der Bauherr hat nur einen Ansprechpartner, das erhöht den Komfort im Zuge von Bauarbeiten ganz maßgeblich. Haftung bei Baumängeln

„Wir planen und bauen nach den individuellen Wünschen und Vorstellungen unserer Kunden.“ Harald Rummer, Verkaufs- und Projektleitung Dobler Hausbau GmbH

Verschiedene Fachbereiche gilt es im Zuge des Projektmanagements und Zeitplanes zu orchestrieren. Bei einem Bau in Eigenregie sind rasch Grenzen erreicht, die ein erfolgreiches Generalunterneh-

Wer ein Generalunternehmen beauftragt, hat viele Vorteile.

Die Spezialisten haften für ihre Leistung, die sie vertraglich übernommen haben. Diese Haftung umschließt die Schäden, welche die Mitarbeiter des Unternehmens, in welcher Form auch immer, anrichten sowie die Qualität und Pünktlichkeit der zu erbringenden Leistung. Problemquellen Da auf einer Baustelle verschiedene Firmen hintereinander und zusammen arbeiten, ist die Frage des Verschuldens an einem Problem nicht immer einfach. Wenn eine Firma an einem Bauteil arbeitet, den eine andere erstellt hat, muss sie zuerst in zumutbarem Ausmaß feststellen, ob die Vorarbeiten richtig ausgeführt wurden. Beim Generalunternehmer ist unerheblich, welche Firma einen Schaden verursacht hat – was eine allfällige Abwicklung enorm beschleunigt. Generell verzahnen sich beim Generalunternehmer die Abläufe zur Errichtung und Fertigstellung des Bauprojektes zum Vorteil des Bauherrn. Mehr Informationen unter: www.notar.at/immobilien

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 31. Mai 2011

Haus, Wohnung & Co (ver)erben Wer sind eigentlich die Berechtigten bei Erbe, Pflichtteil oder Schenkung?

Erben. Schenken und Vererben von Immobilien wirft immer eine ganze Reihe von rechtlichen und steuerlichen Fragen auf. Mit der Abschaffung der Erbschafts- und Schenkungssteuer per 1. 8. 2008 wurde es zudem attraktiver, das Immobilienvermögen noch zu Lebzeiten unter den Nachkommen aufzuteilen. Die komplexe Materie des Vererbens von Immobilien erfordert das umfassende Wissen von Rechts-, Immobilien-, Steuer- und Finanzexperten. Wer sich ohne konkrete Fragen einen generellen und verständlichen Überblick verschaffen will, kann sich in dem gemeinsamen Ratgeber der Hypo Landesbank sowie der Vorarlberger Eigentümergesellschaft „Immobilien erben und verschenken“ einen Überblick verschaffen. Erben kann man aufgrund der gesetzlichen Erbfolge oder einer letztwilligen Anordnung eines Erblassers. Jeder kann selbst regeln, was nach seinem Tod mit seinem Vermögen geschieht. Ohne Vorkehrungen – wenn also z. B. kein Testament vorhanden ist – kommt es zur gesetzlichen Erbfolge. Im Zuge dessen geht das Vermögen an den Ehegatten/ die Ehegattin und die nächsten Verwandten des Verstorbenen über. Verschwägerte Personen

 2.

Parentel: Dazu gehören die Eltern der verstorbenen Person und deren Nachkommen (Brüder und Schwestern und deren Nachkommen). Wenn beide Elternteile noch leben, erbt jeder die Hälfte des Nachlasses. Ist ein Elternteil verstorben, treten an seine Stelle dessen Nachkommen (Brüder und Schwestern). Hat der vorverstorbene Elternteil keine Nachkommen, erhält dessen Anteil der andere Elternteil. Wenn auch in der 2. Parentel niemand vorhanden ist, wird die 3. Parentel herangezogen.  3. Parentel: Darunter fallen die Großelternpaare der verstorbenen Person oder deren Nachkommen. Ist auch hier niemand mehr vorhanden, wird geprüft, ob in der 4. Parentel jemand vorhanden ist.  4. Parentel: Dazu gehören die Urgroßeltern, nicht aber deren Nachkommen. Wenn ein Urgroßelternteil vorverstorben ist, haben seine Nachkommen kein Eintrittsrecht. Lebensgefährten und Partnerschaften Gesetzlich sind Lebensgefährten nicht erbberechtigt. Sie werden als fremde Personen eingestuft. Damit Lebensgefährten nach dem Tod bedacht werden, sollte

In Erbangelegenheiten ist juristische Beratung ein Muss.

erben im österreichischen Erbrecht nicht. Hierzulande gilt das „Parentel“-System, in dem die Verwandten nach einer exakt festgelegten Reihenfolge zum Zug kommen. Es gibt vier Linien („Parenteln“):  1. Parentel: Darunter fallen die

direkten Nachkommen der verstorbenen Person (Kinder, Enkelkinder, Urenkel). Wenn alle Kinder noch leben, wird die Erbschaft unter ihnen nach Köpfen geteilt. Bei vier Kindern erhält beispielsweise jedes Kind ein Viertel. Wenn ein Kind bereits vorverstorben ist, treten dessen Nachkommen an seine Stelle, die wiederum zu gleichen Teilen erben. Wenn ein Kind kinderlos verstorben ist, gebührt dessen Anteil gleichteilig den übrigen Geschwistern. Erst wenn in der 1. Parentel niemand mehr vorhanden ist, kommt die 2. Parentel zum Zug.

durch ein Testament, Versicherung oder die Einräumung eines Wohnrechtes vorgesorgt werden. Die für Ehegatten maßgeblichen Bestimmungen sind auf eingetragene Partner und eingetragene Partnerschaften sinngemäß anzuwenden. Daher hat die eingetragene Partnerin/der eingetragene Partner ein gesetzliches Erbrecht wie eine Ehegattin/ein Ehegatte.

Erbrecht. Letztere beerben sich untereinander nur, wenn sie mit der verstorbenen Person einen Elternteil gemeinsam haben. Achtung! Pflichtteil! Das Pflichtteilsrecht sieht einen Anspruch auf einen Anteil des Nachlasswertes vor und sieht eine finanzielle Vergütung vor. Der Pflichtteilsanspruch ist nicht der Anspruch, bestimmte Gegenstände aus dem Nachlass zu erhalten, sondern lediglich eine Forderung gegen die Erbin/den Erben bzw. die Erbinnen/Erben. Die Pflichtteilsberechtigte/der Pflichtteilsberechtigte hat im Zuge des Verlassenschaftsverfahrens das Recht, die Schätzung des Nachlasses zu verlangen. Der Pflichtteil wird vom reinen Nachlasswert berechnet, also von dem, was von den Aktiven nach Abzug aller Schulden und Verfahrenskosten übrig bleibt. Pflichtteilsberechtigt sind  die Nachkommen (die Kinder,

wenn diese verstorben sind, die Enkelinnen/Enkel u. s. w.)  die Ehegattin/der Ehegatte  die Eltern Höhe und Berechnung des Pflichtteils Die Höhe des Pflichtteils ist vom gesetzlichen Erbrecht abhängig. Der Pflichtteilsanspruch beträgt bei den Nachkommen des Verstorbenen und seiner Ehegattin/ seines Ehegatten immer die Hälfte der gesetzlichen Erbquote, bei den Vorfahren ein Drittel. Die Berechnung erfolgt vom reinen Nachlasswert, also von dem, was von den Aktiven nach Abzug aller Schulden und Verfahrenskosten übrig bleibt. Im Einzelfall kann die Berechnung jedoch recht kompliziert sein, da unter Umständen auch Schenkungen, die die Verstorbene/der Verstorbene zu Lebzeiten gemacht hat, Beachtung finden können. Verzicht auf das Erbrecht Mittels Notariatsakts kann der Erbe zu Lebzeiten auf seinen Erb- und/oder Pflichtteilsan-

Wer zu Lebenszeiten seinen Nachlass regelt, sorgt für seine Erben gut vor.

spruch verzichten. Ein derartiger Verzicht wird oft gemacht, wenn der Verzichtende zu Lebzeiten bereits seinen Erbanspruch ausgezahlt erhält. „Wer den Rat von Experten einholt, kann weitestgehend Streitereien und Zerwürfnisse in der Familie vermeiden.“ Markus Hagen, Rechtsanwalt und Präsident der VEV

Bei einem Erbverzicht erhält der Verzichtende beim Erbfall nichts mehr. Der Verstorbene konnte zu seinen Lebzeiten dem Verzichtenden lediglich auf den Pflichtteil noch etwas zugewendet haben, wenn er es mochte. Pflichtteil kann nicht umgangen werden Versucht der Erblasser die Pflichtteilsansprüche zu umgehen indem er Vermögen vor seinem Tod verschenkt, kommt die Schenkungsanrechnung zum Zug. Dadurch wird verhindert, dass der Pflichtteilsanspruch aller oder bestimmter Personen vom Erblasser durch unentgeltliche Zuwendungen zu Lebzeiten geschmälert oder gänzlich vereitelt wird. Auf Verlangen eines pflichtteilsberechtigten Kindes oder Ehegatten sind deshalb

Uneheliche-/Adoptivkinder Adoptierte und uneheliche Kinder sind ebenfalls erbberechtigt. Adoptivkinder sind sowohl gegen ihre leiblichen wie auch gegen ihre Adoptiveltern gesetzlich erbberechtigt. Uneheliche Kinder sind den ehelichen in rechtlicher Hinsicht seit 1991 gleichgestellt – sie erhalten denselben Erbteil wie eheliche Kinder. Stiefeltern und Stiefgeschwister verfügen hingegen über kein gesetzliches

Eine frühzeitig geregelte Aufteilung von Besitz erhält die Familienharmonie.

bestimmte Schenkungen an pflichtteilsberechtigte Personen oder auch Dritte rechnerisch dem aktiven Nachlassvermögen hinzuzufügen, so als wäre die Schenkung nicht vorgenommen worden. Von diesem rechnerisch erhöhten Nachlass ist der Pflichtteilsanspruch neu zu berechnen. Erbrecht nach Scheidung Gesetzlich erbberechtigt ist nur der Ehegatte, welcher mit dem Erblasser im Zeitpunkt seines Todes in aufrechter Ehe lebt. Der Ehegatte erbt neben Kindern des Erblassers und deren Nachkommen ein Drittel des Nachlasses, neben den Eltern und Großeltern zwei Drittel, neben Urgroßeltern alles. Sind neben Großeltern auch Nachkommen vorverstorbener Großeltern vorhanden, bzw. Nachkommen vorverstorbener Geschwister, erhält der Ehegatte auch deren Erbteil. Unter bestimmten Voraussetzungen gebührt ihm Unterhalt von den Erben und ein Wohnrecht in der ehelichen Wohnung samt Haushaltssachen. Ist die Ehe zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers bereits geschieden, hat der frühere Ehegatte kein Erbrecht. Grundsätzlich empfiehlt sich in der komplexen Materie die Kontaktaufnahme mit Experten. Mehr Informationen unter: www.help.gv.at

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 31. Mai 2011

Immobilienbewertung im Erbfall Nur Sachverständige sorgen für eine klare und unstrittige Wertermittlung

Gutachten. Wer eine Immobilie erbt oder bereits zu Lebzeiten verschenkt, will den Wert wissen. Darüber hinaus gibt es weitere Anlassfälle für eine Immobilienbewertung. Um den Wert einer Immobilie festzustellen und mit dem restlichen Vermögen vergleichbar zu machen, ist eine Bewertung erforderlich. Je nach Art, Nutzung und Nutzbarkeit der Immobilie wählt der Sachverständige eine unterschiedliche Bewertungsmethode. „Wird eine Immobilie zum Beispiel nur zu Ertragszwecken genutzt (z. B. Fachmarktcenter),

setzt der Sachverständige ein anderes Verfahren ein als bei einem privat genutzten Einfamilienhaus. Auch die Markterfahrung und das Know-how des Sachverständigen wirken sich auf das Ergebnis und die Ausführungen des Gutachtens aus“, erklärt Prokurist Richard Richter, Liegenschaftsbewerter der Hypo Immobilien in Dornbirn.

bilie und dem damit verbundenen Aufwand ab. Die Honorare sind gesetzlich geregelt. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen „Auch die Markterfahrungen und das Know-how des Sachverständigen beeinflussen das Gutachten.“ Richard Richter, Liegenschaftsbewerter Hypo Immobilien GmbH

Honorar Was eine Schätzung durch einen unabhängigen, gerichtlich beeideten Sachverständigen kostet, hängt von der jeweiligen Immo-

Privat- und Gerichtsgutachten. Bei einem Privatgutachten wird hauptsächlich nach Aufwand abgerechnet. Bei einem Gerichts-

Erbrechtsaspekte beachten Wohnrecht für Lebensgefährten absichern Recht. Wenn jemand verstirbt und eine Immobilie hinterlässt, die womöglich auch vermietet war, ergeben sich weitere Aspekte im Erbrecht. Hier stehen sich die persönlichen Rechte, die noch zu Lebzeiten Einkünfte oder Vorteile brachten, und andererseits das Eigentumsrecht an der Immobilie gegenüber. Mit dem Tod erlöschen persönliche Rechte und Pflichten wie Vorkaufsrecht, Wohnrecht, Fruchtgenussrecht, Leibrenten oder Altersversorgungsansprüche. Eigentumsrechte Für den überlebenden Partner ist es natürlich wesentlich, ob er im

vormals gemeinsamen Haushalt bleiben kann oder nicht. Wenn die Immobilie ausschließlich dem Verstorbenen gehört hat und der Ehepartner (oder eingetragene Partner) nicht Alleinerbe ist, wird im Rahmen des soge„Das Thema Immobilien erben und verschenken wird in unserem Ratgeber verständlich erklärt.“ Wolfgang Bösch, Geschäftsführer Hypo Immobilien GmbH

nannten „Vorausvermächtnisses“ für ein Wohnrecht gesorgt. Das „Vorausvermächtnis“ räumt dem Ehegatten das Recht ein, in der

Wohnung – wenn sie zum Nachlass zählt – zu wohnen und dass ihm alle beweglichen Dinge wie Haushaltsgeräte, Möbel, Teppiche, Geschirr etc. die zur Fortführung der bisherigen Lebensverhältnisse dienen, gebühren. Wohnrecht für Lebensgefährten? Was für Ehepartner und eingetragene Partnerschaften gilt, ist für Lebensgefährten nicht vorgesehen. Wenn diese nicht Miteigentümer der Wohnung sind, müssen sie nach dem Tod des Eigentümers ausziehen. Ein vorheriger Besuch beim Notar oder Anwalt ermöglicht die Absicherung eines Wohnrechtes oder einer Schenkung im Todesfall. Wurden keine vorhergehenden Maßnahmen getroffen muss man sich darüber im Klaren sein, dass Lebensgefährten kein gesetzliches Erbrecht zusteht. Mietverträge bestehen weiter

Für Ehepartner und eingetragene Partner gilt das Erbrecht.

Durch den Tod eines Vermieters wird ein bestehendes Mietverhältnis nicht aufgehoben. Die Erben oder grundbücherlichen Eigentümer treten an die Stelle des Verstorbenen im Mietvertrag. Sämtliche Vertragsbedingungen bleiben unverändert erhalten.

gutachten erfolgt die Abrechnung nach dem Wert der Liegenschaft. „Die Richtwerte für ein Privatgutachten liegen bei ca. € 800,– für ein Grundstück und gehen bis ca. € 1500,– für ein Einfamilienhaus“, erklärt Richard Richter. Hinzu kommen 20% Umsatzsteuer und allfällige Spesen. Bei aufwendigen Erhebungen können diese Richtwerte teilweise stark überschritten werden. Weitere Anlassfälle Auch bei einem Immobilienverkauf oder bei gerichtlichen Auseinandersetzungen (z.B.Scheidung,

Konkurs) kann eine Bewertung notwendig sein. Für Banken und Versicherungen sind Immobilienbewertungen ein absolutes Muss. Ebenso für steuerliche Zwecke oder fürs betriebliche Controlling. Wahl des Sachverständigen Ist von Gesetzes wegen ein Gutachten erforderlich, wählt das Gericht oder der Gerichtskommissär (Notar) den Sachverständigen aus. Wer ein Privatgutachten benötigt, sollte vor Auftragserteilung nach Referenzen fragen und ein Honorarangebot einholen.

Musterwohnung – so will ich auch wohnen Besichtigen Sie die Revital-Musterwohnung und Sie können Ihre Traumwohnung real erleben Musterwohnung. Wohnen ist eines der wichtigsten Grundbedürfnisse des Menschen. Traumhaft wohnen ist einer unserer größten Wünsche. Dies muss aber kein Wunsch bleiben. Dennoch stellen sich Fragen wie: Was muss meine Wohnung können? Was ist mir bei der Raumaufteilung besonders wichtig und auf was muss ich achten? Stellen Sie sich vor, Sie stehen auf dem noch unbebauten Grundstück oder Sie halten die ersten Pläne in der Hand. Wie groß sind das Schlafzimmer, die Kinderzimmer und das Wohnzimmer wirklich? Passt alles so hinein, wie ich das will? Drum prüfe, wer sich bindet Eine Musterwohnung zu besichtigen, hilft bei der Entscheidung. Die Grundrissqualität lässt sich hier genauso leicht feststellen wie die Bau- und Ausstattungsqualität – ob Sie sich nun für diese Wohnung interessieren oder für ein anderes Projekt. Welche Materialien werden verwendet? Auf welche Details wird Wert gelegt? Wie hell ist die Wohnung trotz großer überdachter Terrasse? Diese und viele andere Fra-

gen können schon im Vorfeld durch die Besichtigung einer Musterwohnung beantwortet werden. „Besichtigen Sie die Revital-Musterwohnung und Sie können Ihre Traumwohnung real erleben. Somit wissen Sie genau, wie Sie wohnen werden.“ Simon Blum, Kundenberater Revital Bauträger GmbH

Besichtigen Sie unsere Musterwohnungen ... ... denn Revital bietet Ihnen diese Möglichkeit. Wir präsentieren Ihnen unsere Musterwohnungen in Schwarzach, Dornbirn und Weiler – hier können Sie sich von der Revital-Qualität vor Ort überzeugen und hautnah erleben, wie sich das Wohnen in Ihrer neuen Wohnung „anfühlt“. Zudem bieten unsere Musterwohnungen die ideale Gelegenheit, um neue Ideen und Fantasien entstehen zu lassen. Diese besprechen wir gerne in einem persönlichen Gespräch mit Ihnen und lassen so Ihren persönlichen Wohntraum Anzeige entstehen.

Gute Architektur ist kein Luxus…

er Der Mittelpunkt der Arbeit des Unternehmens der Nußbaum Architektur Bau GmbH basiert auf der Auseinandersetzung mit den Menschen, der Umwelt, der vorgegebenen Situation und dem Umgang damit. Die Qualität an Raumgefühl, als Ziel des Unternehmens für die Schaffung von Nutzbauten, die Erfüllung des Raumprogrammes, resultiert aus den Komponenten der gedanklichen Vorstellungen der Bauherren, sowie dem Miteinbeziehen von Licht und Gestalt. Der Arbeitsbereich der Nußbaum Architektur Bau GmbH ist weit gefächert, erstreckt sich von der Planung, statischen Berechnung, Bauleitung und Baukoordination von Kleinbauten, Sanierungen, Umbauten, Zubauten über Betriebsgebäuden bis hin zu öffentlichen Gebäuden. Planungsarbeiten werden nicht nur auf den deutschsprachigen Bereich hin fokussiert, sondern reichen vom südländischen Raum hin bis nach Südamerika. Die ganzheitliche Projektbearbeitung schließt sämtliche erforderlichen Behördengänge, das Durchsetzen der nötigen Bewilligungen, Verhandlungen sowie Vertragsabschlüsse mit ein. Optimal geplante, gut koordinierte Baufortschritte, die Zusammenarbeit mit den Behörden, das Miteinbeziehen von verlässlich erwiesenen Partnern / Professionisten ermöglichen es, dass Zeit- bzw. Kostenrahmen eingehalten werden. Der Zugriff auf technisches Equipment, dem neuesten Stand angepasst, ermöglicht ein hohes Maß an Flexibilität und exaktem Arbeiten. Die einzelnen Entwicklungsschritte eines Projektes werden durch 3DAnimationen in Form von Bildern oder Filmen dem Bauherrn übermittelt, so dass auch der Kunde beim Entwicklungsprozess bzw. bei der Ausführungsplanung ständig mit einbezogen werden kann. Dies alles ist durch das Potential des Teams der Nußbaum Architektur Bau GmbH möglich, das sich auszeichnet durch hohe Kompetenz, fachliches Know How der Mitarbeiter, überdurchschnittliche Motivation und dem persönlichen Einsatz jedes Einzelnen, der Kommunikation untereinander, sowie der permanenten Weiterentwicklung.

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