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MARKTANALYSE 2014 / 2015
Serviced Apartments
Analyse der Marktsituation von Serviced Apartments in Deutschland - mit vertiefter darstellung am Standort Hamburg.
MARKTANALYSE 2014 / 2015 - SERVICED APARTMENTS
4. Kennzahlen der Serviced Apartments Untersucht werden Kennzahlen wie: Zufriedenheit der Betreiber, Vorausbuchungsfristen, Services, Handling Housekeeping, Wirtschaftliche Situation und Auslastung der Serviced Apartments , Aufenthaltsdauer der Gäste, Größe der angebotenen und nachgefragten Wohneinheiten ,Preisentwicklung
durch die Entscheidungsträger
Darstellungsart und Präsentation der Kennzahlen sind wichtig für die korrekte Wahrnehmung und Interpretation
der Serviced Apartments.
Kennzahlen bilden die Grundlage für betriebswirtschaftliche Entscheidungen. Die Entscheidungsträger benötigen Informationen, wie sich die von ihnen getroffenen Entscheidungen auswirken. Die Informationen sollen auch das Erkennen von Problemen und Chancen ermöglichen.
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Einschätzung der Entwiclkung Weiterhin positive Aussichten für den Markt der Serviced Apartments; Drei von vier Betreibern sind sich einig - aus ihrer Sicht wird sich der deutschsprachige Markt für Serviced Apartments auch in den nächsten zwei Jahren positiv entwicklen. 53 Prozent der Umfrageteilnehmer schätzen die Entwicklung als positiv, 22 Prozent sogar als sehr positiv ein. Nur zwei Prozent gehen von einer sich verschlechternden Marktsituation für Serviced Apartments aus. Damit setzt sich die Einschätzung der Vorjahre fort. Gegenüber 2012 verschob sich die Beurteilung um zehn Prozentpunkte zu “sehr positiv”.
Wie wird sich der deutschsprachige Markt für Serviced Apartments in den kommenden zwei Jahren entwickeln ? (auf einer Skala von 1 (sehr positiv) bis 5 (sehr negativ)
Die Serviced Apartments entwicklen sich weiter positiv: Die positive Gesamtmarkt-Einschätzung deckt sich mit der Beurteilung der Situation des eigenen Hauses: 77 Prozent der Betreiber bewerten die aktuelle wirtschaftliche Situation ihres Hauses als “gut” bzw. “sehr gut”. Weitere 18 Prozent geben an, dass die Lage “befriedigend” sei. Gegenüber dem Vorjahr sind die Zufriedenheits-Werte für das eigene Haus damit zwar um einige Prozentpunkte gefallen, was möglicherweise im Zusammenhang mit einer rückläufigen Auslastung steht. Nichtsdestotrotz ist die Gesamtzufriedenheit sehr hoch. Die Zahlen bestätigen einmal mehr, dass Serviced Apartments seit mehreren Jahren in Deutschland einer der erfolgsversprechendsten Wachstummärkte der Hotellerie sind und damit ein großes Potenzial für Betreiber und Investoren bieten. Gleichwohl ist anzumerken, dass Investmentoptionen für institutionelle Investoren aktuell kaum existieren. Die Folge: Sie wollen investieren, finden aber nur schwer geeignete Projekte.
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Das Apartmentangebot Das Angebot für Serviced Apartments in Deutschland wird dominiert von Studios. Die Services und zusätzlichen Annehmlichkeiten innerhalb der Einheit sind hier häufig auf ein Mindestmaß reduziert. Gleichwohl gibt es auch für Studios (1-Zimmer-Apartments) dieser Größe gelungene Lösungen, die den vorhandenen Platz optimal nutzen.
Welche Apartmenttypen bietet ihr Haus ? (in Prozent, Mehrfachantworten möglich)
Wunsch nach großen Wohneinheiten: Am gefragtesten (51 Prozent) sind bei den Gästen Studios mit mehr als 30 Quadratmetern. Damit festigt sich der Trend der Vorjahre einmal mehr: Wer beruflich viel unterwegs ist, möchte möglichst viel Komfort; mindestens jedoch mehr Platz als in einem herkömmlichen Hotelzimmer. Erneut ähnlich stark angefragt wie im Vorjahr wurden 2-Zimmer-Apartments mit mehr als 45 Quadratmetern (rund 44 Prozent). Auch die Zahl der Gäaste, die ein 2-Zimmer-Apartment mit weniger aks 45 Quadratmetern gebucht haben (17 Prozent), spiegelt eine konstante Entwicklung wider, die Anfrage nach 3-Zimmer-Apartments mit bis zu 70 Quadratmetern har sich sogar leicht erhöht. Einer der Vorzüge von Serviced Apartments zeigt sich bestätigt: Viele Gäste schätzen es, im Idealfall einen vollständig getrennten Wohn-und Schlafbereich nutzen zu können.
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Welche Apartmenttypen wurden 2013 in Ihrem Haus überwiegend nachgefragt ? (in Prozent, Mehrfachantworten möglich)
Zu beobachten ist: Große Einheiten werden stark nachgefragt, das Angebot in Deutschland wird aber der Nachfrage nach wie vor nicht gerecht. Insbesondere internationale Gäste, die Serviced Apartment - Produkte aus dem Ausland kennen, sehen ihre Erwartungshaltung im deutschen Markt nicht erfüllt.
Foto eines Apartments in New York
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Der Markt für Serviced Apartments entwickelt sich besser als erwartet.
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Die Auslastung Der Markt für Serviced Apartments in Deutschland wächst auf. Gäste kommen häufiger und länger: Die Auslastung der Häuser ist gestiegen.
Die Auslastung der Häuser nimmt zu: Eine Verbesserung der Auslastungssituation bemerkt etwa jeder fünfte Betreiber (“verbessert” : 9 Prozent, “deutlich verbessert “ : 14 Prozent). Gleichzeitig hat sich die Auslastung des eigenen Hauses nach Einschätzung gut jedes dritten Befragten verschlechtert (“verschlechtert”: 22 Prozent, “deutlich verschlechtert”: 17 Prozent). Nach mehreren sehr positiven Jahren zeichnet sich somit erstmals eine Tendenz zu geringeren Auslastungen im Vergleich zum Vorjahr ab. Dieses Ergebnis wird jedoch durch die eingangs erwähnte Aussage relativiert, wonach drei von vier Betreibern wirtschaftlich gut bzw. sehr gut darstehen. Auch im direkten Vergleich der Zahlen zeigt sich: Viele Häuser, die einen Rückgang der Auslastung verzeichneten, bewerteten ihre Situation gleichzeitig weiterhin als gut. Gestützt wird dieser Eindruck durch eine weitere Aussage: Beim Gros der Häuser - 38 Prozent - ist die Auslastung im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben.
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Wie hat sich die Auslastung Ihres Hauses 2013 gegen체ber dem Vorjahr ver채ndert ? (auf einer Skala von 1 (bis 20% gewachsen) bis 6 (bis zu 20% gesunken)
Wie hoch war die Auslastung Ihres Hauses 2013 ? Die konkreten Auslastungszahlen spiegeln die getroffenen Aussagen ebenfalls wider: 60 Prozent (und damit 14 Prozent weniger als im Vorjahr) der Befragten erreichten in ihren H채usern 2013 eine Auslastung von 70 Prozent und mehr.
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Die wirtschaftliche Gesamtsituation des Marktes ist sehr gut: Die Häuser wurden außerdem befragt, wie hoch die durchschnittliche Auslastung sein muss, um wirtschaftlich sinvoll agieren zu können. 23 Prozent gaben an, dass die Auslastung 70 Prozent und mehr betragen müsse. Wie zuvor erwähnt, haben 60 Prozent der Befragten diese Auslastung erreicht. Es ist davon auszugehen, dass große Teile des Marktes aktuell sehr nachhaltig wirtschaften können.
Wie groß muss die durchschnittliche Auslastung sein, um wirtschaftlich sinnvoll agieren zu können ?
Besonders bei den Zahlen zur wirtschaftlichen Betreibung eines Serviced Apartments lässt sich schnell erkennen, wie lukrativ dieses Nischensegment ist. Hierbei spielt besonders der niedrige Personalfator eine Rolle.
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Die Preise Auch wenn die Preise in 2013 weiter erhöht werden mussten, so bleibt das Nischen Segment dennoch sehr attraktv für Langzeit Aufenthalte gegenüber der klassischen Hotellerie.
Die Preise wurden leicht erhöht: In jedem zweiten Haus (52 Prozent) sind die Übernachtungspreise auch 2013 stabil geblieben. 41 Prozent der Betreiber haben ihre Preise erhöht - eine leichtere Steigerung gegenüber dem Vorjahr; 7 Prozent haben Preissenkungen vorgenommen. Damit setzt sich ein insgesamt nur sehr moderater Preisanstieg fort.
Inwiefern haben sich 2013 die Preise Ihres Hauses gegenüber dem Vorjahr verändert ?
Die Angabe von Durchschnittsraten für den Gesamtmarkt Deutschland macht aufgrund der Konzeptvielfalt innerhalb des Segments keinen Sinn. Die Anteile zwischen Short- und Longstay sind in den Häusern zu unterschiedlich.
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Die Aufenthaltsdauer Die Aufenthaltsdauer bleibt stabil: Die Aufenthalte haben sich gegenüber 2012 auf einem weiterhin stabilien Niveau eingepegelt: Wie auch im Jahr zuvor machten Buchungen im Midstay-Bereich (7 bis 27 Nächte), sowie im klassischen Langzeitsegment (mit 28 Nächten und mehr), mehr als die Hälfte aller Buchungen aus. In den zurückliegenden Jahren avancierte die Aufenthaltsdauer im Serviced Apartments, zu einem der zentralen und am meist diskutierten Themen des Marktes. Es wurde viel darüber berichtet, dass sich die Aufenthaltsdauern verkürzen. Mit dem Eintritt der großen internationalen Ketten, die mit einer Vielzahl an verhältnismäßig kleinen Apartments speziell auf Kurzzeitgäste zielen, schien diese Tendenz nochmals Vorschub zu erlangen. In der Umfrage von Boardinghouse Consulting widerspiegelte sich diese Einschätzung bereits im vergangenen Jahr nur bedingt. Auch die diesjährigen Zahlen bestätigen die weiterhin stabile Aufenthaltsdauer.
Wie ist die prozentuale Aufteilung der Aufenthalte an der Gesamtanzahl der Besuche in ihrem Haus 2013?
Diese Entwicklung wird von einem wichtigen Faktoren beeinflusst: Das Projektgeschäft in den Unternehmen, hat sich nach einer Pause weiter stabilisiert. Geschäftsleute gehen wieder mehr undlänger auf Reisen als noch vor zwei Jahren. Aufgrund dieser Entwicklung, setzen insbesondere die reinen Apartmenthäuser ihren Akquise-Fokus wieder verstärkt auf das Projektgeschäft und versuchen den Anteil der Reservierungen über die klassischen Buchungssysteme zu reduzieren, sowie zum Kerngeschäft zurückzukehren. Die letzten Jahre haben diesen Häusern aufgrund der durch kurzfristige Buchungen erzielbaren höheren Raten einerseits zwar mehr Umsatz beschert, allerdings ist auch der Kostenblock durch deutlich mehr Check-ins und Check-outs enorm gestiegen, die Erwartungshaltung der Gäste ist im Bezug auf die Dienstleistungen und Inhouse-Angebote auf Hotelniveau gewachsen.
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Die Zielgruppe Geschäftsreisende sind das wichtigste Klientel der Serviced Apartments: Sie bleiben unangefochten die zentrale Zielgruppe für Serviced Apartments. Jeder zweite Betreiber gibt an, dass mindestens 70 Prozent seiner Gäste Business-Kunden sind.
Wie groß ist der prozentuale Anteil der Geschäftsreisenden an der Gesamtanzahl der Besuche in Ihrem Haus 2013 ?
Gleichwohl nutzen Privatreisende immer häufiger - vor allem für ihre Städtetrips - ein Serviced Apartment als Unterkunft. Die Option zur Selbstversorgung, die Möglichkeit mehrere Personen in einem Apartment unterzubringen (Familien, Freunde) und dabei Kosten zu sparen, führen insbesondere in touristisch attraktiven Städten wie z.B. Berlin, Hamburg, und München zu einem stetig wachsenden Anteil an Individualreisenden. Buchungsportale wie booking.com füllen ganze Apartmentkomplexe mit internationalen Toursiten, die für wenige Tage in der Stadt verweilen. Auch Reiseveranstalter haben den Trend erkannt und das Segment der “Stadtapartments” in ihr Programm aufgenommen.
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Vielen Dank f端r Ihre Aufmerksamkeit.
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