La rénovation d’un logement offre de multiples opportunités de changement

Rénover un bien immobilier est un projet ambitieux qui nécessite une planification rigoureuse. Pour assurer le bien-être de tous les habitants du logement et répondre aux diverses exigences en matière de fonctionnalité et de design, il est conseillé de prendre son temps et de bien réfléchir à l’avance à certains détails.

L’entretien d’un bâtiment est une tâche de grande ampleur qui s’avère également coûteuse. De nombreux propriétaires privilégient un entretien régulier du toit, des fenêtres et des façades pour répartir la charge financière sur une plus longue période. Il en va toutefois autrement lorsqu’il s’agit de rénover entièrement un bien immobilier. Le projet de rénovation commence par conséquent d’abord par un travail de réflexion et d’analyse. Une bonne planification s’accompagne de croquis et de mesures précises. On veillera notamment à placer les différents objets d’aménagement de façon à assurer une grande liberté de mouvement. En outre, le propriétaire du bien devra tenir compte du fait que ses exigences seront peut-être différentes dans dix ans. Il est donc recommandé d’envisager à cette occasion des mesures améliorant l’accessibilité du logement. La rénovation prévue peut également être le bon moment pour changer de style – pratique / fonctionnel, ou plutôt extravagant / esthétique ? On pourra aussi repenser le concept d’éclairage ou prévoir des espaces de rangement supplémentaires.

Des conditions de financement plus avantageuses

Les banques peuvent accorder des conditions de financement plus avantageuses pour la rénovation énergétique d’un bâtiment, ce qui est particulièrement intéressant pour les propriétaires de bâtiments anciens. Certes, il est peu probable que la Confédération encourage la couverture des hypothèques « visant l’efficacité climatique » avec moins de fonds propres afin que les banques puissent offrir des taux d’intérêt plus bas à leurs clients. En revanche, d’un point de vue réglementaire, un changement de pratique en matière d’évaluation des bâtiments est tout à fait envisageable : concrètement, selon les recommandations de l’Association suisse des banquiers, les banques pourraient à l’avenir prendre en compte des investissements tels que l’installation d’une pompe à chaleur ou la rénovation de l’enveloppe du bâtiment dans le calcul de la valeur du bien immobilier. Cela se traduirait par une augmentation du taux d’avance, en cas d’augmentation de l’hypothèque suite à une rénovation, plus faible que ce qu’il en est actuellement. La banque serait alors en mesure d’accorder de meilleures conditions de financement à son client, car elle doit à son tour couvrir le crédit avec moins de fonds propres en raison de la valeur plus élevée du bâtiment. Avec la baisse du taux d’avance, la pression de l’amortissement pour le preneur d’hypothèque diminue également.

Améliorer le taux de rénovation

L’âge moyen des biens immobiliers en Suisse est de 45 ans, de nombreux immeubles datant encore d’avant la Seconde Guerre mondiale. Ceux-ci sont généralement mal isolés et chauffés avec des énergies fossiles. On estime qu’en Suisse, les bâtiments sont responsables du tiers des émissions de gaz à effet de serre et de plus de 40 pour cent de la consommation d’énergie. Selon les experts, le taux de rénovation énergétique est d’un pour cent seulement, le prix des émissions de CO₂ ne s’avérant pas conforme au principe du pollueur-payeur : d’un point de vue financier, il est plus intéressant à court terme de remplacer un chauffage au fioul défectueux par un nouveau chauffage au fioul plutôt que d’installer une pompe à chaleur plus onéreuse. Il faut parfois jusqu’à

L’âge moyen des biens immobiliers en Suisse est de 45 ans.

15 ans pour rentabiliser l’achat d’une pompe à chaleur, dix ans pour un système photovoltaïque. Il devrait être financièrement plus intéressant pour les propriétaires et les acheteurs de bâtiments anciens de rénover leur bien immobilier, et les banques elles-mêmes devraient être incitées à financer davantage de rénovations énergétiques de bâtiments. Lors de la planification des différentes étapes de rénovation, le mot d’ordre est que tout ne doit pas être fait en une seule fois. On commencera par remédier aux plus gros problèmes. Pour cela, il est utile de procéder à une expertise approfondie du bien immobilier, de préférence par un spécialiste. En effet, selon l’état du bâtiment, le projet peut s’étaler sur plusieurs années. Avant toute intervention, il convient d’examiner en détail le comportement énergétique actuel du bâtiment. Cette analyse servira de base pour établir un plan de rénovation judicieux et efficace.

Un toit bien entretenu et isolé, étape par étape

Les greniers inhabités ne sont pas toujours isolés. Il en résulte des déperditions de chaleur souvent considérables, et il est donc recommandé d’inclure l’isolation des combles dans le plan de rénovation. L’un des signes d’une toiture bien isolée est le maintien de la neige sur le toit : sur un toit mal isolé, elle fondra assez rapidement du fait de la chaleur provenant de l’intérieur de la maison. Une isolation efficace du toit nécessite en premier lieu des matériaux de bonne qualité et en quantité suffisante. On emploie pour cela des nattes ou des panneaux en matériau isolant, les espaces creux de la charpente étant généralement remplis de matériaux isolants en vrac. Pour être fiable, la couche isolante doit avoir au moins 30 cm d’épaisseur. Tous les espaces intermédiaires, par exemple derrière les murs de jambette – les murs verticaux situés dans les combles entre les pentes du toit et le sol – doivent être bien isolés, tout comme l’escalier menant au grenier. L’assainissement et l’isolation des toits plats s’effectuent uniquement de l’extérieur, afin d’éviter toute perte de hauteur à l’intérieur. Le revêtement du toit est d’abord

Respecter le bon ordre

Pendant la rénovation, les habitants devront s’accommoder du fait qu’ils vivent dans un chantier – ou déménager temporairement. Si tout est bien planifié, il est possible de procéder à des rénovations partielles à intervalles réguliers, à condition bien sûr de préserver l’unité technique et visuelle du bâtiment rénové. Pour que les différentes phases de rénovation se déroulent sans problème, elles devront toutefois être réalisées dans le bon ordre. Avant de faire appel à une entreprise spécialisée, il s’agit de définir son budget. Celui-ci inclura l’ensemble des travaux de rénovation et des matériaux, mais laissera aussi une marge pour les surprises éventuelles. On vérifiera également où il est possible de faire des économies : peut-être en réalisant certains travaux soi-même, ou en demandant une aide financière, par exemple pour un projet d’amélioration de l’efficacité énergétique. entièrement remplacé, et ce n’est qu’ensuite que l’on procède à l’isolation. Il est recommandé de combler les cavités entre le toit et le plafond avec un matériau isolant. L’isolation doit être réalisée sans laisser d’espaces vides. Si la couche de matériau n’est pas parfaitement hermétique à l’air au niveau des raccords des murs, des fenêtres, des noues et de la cheminée, elle peut permettre des infiltrations de vapeur d’eau et l’apparition de condensation. L’assainissement de bâtiments anciens ou classés monuments historiques nécessitera à cet égard une attention particulière, car ils présentent généralement de multiples recoins, lucarnes et saillies au niveau du toit.

Remédier aux points faibles du toit

Des contrôles réguliers de la toiture permettent d’éviter les dommages importants. Si les points faibles sont identifiés et réparés à temps, les coûts de réparation et l’ampleur des travaux nécessaires seront maîtrisés. Au printemps, il convient d’inspecter le toit pour déceler les éventuels dégâts, parfois importants, causés par l’hiver. À l’automne, on veillera à éliminer tout défaut d’étanchéité afin d’empêcher l’eau de s’infiltrer et de préserver la structure du bâtiment. En cas de découverte de zones humides ou de traces de séchage sur la charpente, l’étanchéification est réalisée de l’extérieur. Après un gros orage, il est conseillé de vérifier la surface du toit afin d’éviter tout accident provoqué par une éventuelle chute de tuiles.

En cas de dommages à l’enveloppe du bâtiment

La présence de dommages sur les façades, tels que l’effritement du plâtre ou les taches sur les murs, est le signe que l’enveloppe du bâtiment doit être réparée. Avant d’entreprendre quoi que ce soit, il convient de déterminer la raison des dégâts, celle-ci déterminant le coût et l’ampleur de l’intervention requise. L’enduit extérieur devra par exemple être rénové en totalité ou seulement réparé par endroits. Dans le cas de façades suspendues ou de bardages en planches ou en panneaux, on aura tout intérêt à jeter un œil derrière les coulisses : il est en effet possible que le pare-vapeur soit endommagé ou que des moisissures soient apparues. Lors du contrôle, il convient d’accorder une attention particulière aux raccords de toit, ainsi qu’aux balcons, fenêtres, entrées et escaliers extérieurs. Ceux-ci constituent des points de jonction entre différents éléments de construction et leurs joints doivent donc être parfaitement étanches. Une façade isolée dans les règles de l’art permet de réduire la facture énergétique de jusqu’à 30 pour cent. Si des fissures sont mises au jour au niveau des joints, des fenêtres ou des portes lors d’un contrôle des façades, il est recommandé de les faire isoler sans tarder. Ces fissures des murs extérieurs peuvent en effet accumuler de l’humidité, laquelle peut occasionner des dommages jusqu’aux espaces intérieurs de la maison. Une couche d’isolation d’au moins 15 centimètres d’épaisseur de-

vrait suffire. Les matériaux utilisés à l’origine ainsi que leurs propriétés énergétiques doivent être pris en compte : on choisira en effet des isolants et des matériaux adaptés aux anciens. Certains matériaux ne peuvent pas être mis en œuvre ensemble, notamment pour des raisons de protection contre les incendies.

Un bilan énergétique amélioré grâce aux nouvelles fenêtres

Si une rénovation de la façade est déjà prévue, il peut être opportun de remplacer également les fenêtres. Avant toute chose, on procèdera à une évaluation de l’état actuel des fenêtres prenant en compte leur âge, le matériau utilisé, ainsi que les aspects esthétiques et bien entendu de fonctionnalité. Les matériaux utilisés dans les fenêtres modernes offrent des propriétés optimisées, qui contribuent notamment à améliorer le climat intérieur. Les vitrages isolants multiples améliorent également les valeurs énergétiques d’un bâtiment. Dans le cadre d’une telle rénovation, on pourra par exemple remplacer les fenêtres en aluminium qui ont plus de 40 ans : les profilés dits « froids » utilisés à l’époque présentaient des coefficients d’isolation extrêmement réduits. En hiver en particulier, lorsque les températures affichent des écarts importants, les cadres de ces fenêtres deviennent humides de l’intérieur, ce qui entraîne souvent l’apparition de moisissures dans les embrasures. Les profilés en aluminium isolés disponibles aujourd’hui permettent d’éliminer ce problème. Il est recommandé de laisser suffisamment de place dans les embrasures pour pouvoir éventuellement poser plus tard une couche isolante supplémentaire. En décalant la nouvelle fenêtre vers l’arête avant du mur, l’isolation ultérieure pourra être posée de manière à recouvrir le cadre et à éviter ainsi la formation de ponts thermiques. Les fenêtres étant appelées à durer plusieurs décennies, il est recommandé d’installer des modèles de qualité dans des murs correctement isolés.

Éliminer les pertes de chaleur par le sol

La cave peut également être à l’origine de déperditions de chaleur importantes lorsqu’elle n’est pas bien isolée. Si les caves des constructions récentes répondent généralement aux exigences actuelles, il convient d’examiner les caves des bâtiments plus anciens de près. Ce n’est que depuis une quarantaine d’années que les caves sont construites de façon à rester durablement sèches. Cela ne signifie pas pour autant que toutes les caves anciennes doivent être rénovées, car même lorsque l’humidité pénètre dans la maçonnerie par le bas, la substance de la maison n’est pas nécessairement menacée. En revanche, il est impératif d’intervenir lorsque l’enduit intérieur tombe des murs ou que ceux-ci présentent des marques noires dues à des attaques de champignons. L’assèchement et la modernisation de la cave sont toute-

Accroître les possibilités de vente

Même si elles sont relativement coûteuses, les mesures d’assainissement ou de modernisation en valent la peine car elles augmentent aussi le prix du bien immobilier. Une installation électrique modernisée permet notamment d’intégrer plus facilement une domotique intelligente. Lors d’une rénovation, il n’est pas uniquement question d’embellissements esthétiques et d’un confort accru : un logement peut également prendre plus de valeur s’il est équipé pour accueillir des personnes âgées. La modernisation s’avère donc être une forme de placement, et ce d’autant plus que les travaux d’assainissement et de modernisation effectués dans une perspective écologique bénéficient d’une aide financière de l’État. Dans certains cas, cette aide permet même de couvrir jusqu’à 30 pour cent des coûts. Une rénovation complète répartie sur deux périodes fiscales peut générer une économie d’impôts d’environ dix pour cent, voire même de 15 pour cent lorsqu’on y ajoute les subventions.

fois des processus coûteux, tant en termes de consommation énergétique que de finances. Si l’on souhaite utiliser la cave comme pièce d’habitation ou comme espace de stockage, elle doit être asséchée correctement. Si la cave n’est pas chauffée, on prévoira de plus une isolation au niveau du sol du rez-de-chaussée. Cela peut être l’occasion d’isoler également les tuyaux de chauffage et d’eau chaude. Une isolation des murs extérieurs ne sera intéressante que si la cave est chauffée, surtout dans un bâtiment ancien. Elle nécessite toutefois de dégager entièrement la cave, ce qui augmente considérablement le coût et l’ampleur des travaux. Le sol de la cave ne peut être isolé que de l’intérieur. Les murs de la cave sont isolés de l’intérieur, comme pour l’isolation intérieure d’un mur extérieur normal. Cela n’en vaut toutefois la peine que si les murs extérieurs de la cave sont secs. On emploie de préférence des matériaux de faible épaisseur avec une faible conductivité thermique. L’isolation des maisons sans cave est effectuée de l’intérieur par le sol. Dans ce cas, un renouvellement complet de la structure du sol est souvent nécessaire.