Путеводитель покупателя
Покупка дома в испании Все, что Вам необходимо знать
СОДЕРЖАНИЕ
Покупка жилья в Испании 03
Некоторые факты
04
Процесс покупки: 8 шагов
05
Проверка вашей финансовой способности
06
Правильный выбор местности
07
Выбор агента по недвижимости
08
Даты и продолжительность Вашего визита
09
Ознакомительное путешествие
10
Легальная проверка и банковский счет
11
Подписание частного договора
12
Официальные документы и ключи
13
Люди, вовлеченные в Вашу покупку
14
Агентство недвижимости
15
Адвокат
16
Нотариус
17
Другие вещи, которые Вам необходимо знать
18
Что такое НИЕ?
19
Возможно ли получить ипотеку в Испании?
20
Система налогов в Испании для иностранцев (I) и (II)
22
7 причин, почему покупать в Испании
Некоторые факты
В 2013 году было годовое увеличение в продаже недвижимости на13% иностранным гражданам. 28% из них купили на Коста Бланке (3,786 домов)
Когда глобальный кризис кредитования повлиял на рынок недвижимости в Испании, произошло существенное снижение цен на продажу недвижимости. С тех пор по более реалистичным ценам тысячи иностранных граждан решили, что это хороший момент для покупки дома, который они всегда хотели иметь в солнечной Испании. Продажи возросли с 2009 года.
Процесс покупки: 8 шагов Покупка недвижимости в Испании может показаться сложной иностранцу, но на самом деле это не так. В этом путеводителе мы предлагаем серию не вызывающих затруднений объяснений о шагах, которых Вам нужно следовать, а важность каждого из них упорядочена для того, чтобы полностью завершить процесс удовлетворительным образом.
1. ФИНАНСИРОВАНИЕ
2. МЕСТНОСТЬ
5. ОЗНАКОМИТЕЛЬНАЯ ПОЕЗДКА
6. ЛЕГАЛИЗАЦИЯ
4
3. АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
4. ДАТЫ
7. КОНТРАКТ
8. ЗАВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ
1. Знание Ваших финансовых возможностей
Прежде всего, необходимо знать, какой суммой Вы располагаете и каковы Ваши финансовые возможности. Потратить время и деньги на поиск недвижимости, за которую Вы не в состоянии расплатиться, может принести большое разочарование. Если Вам необходимо прибегнуть к внешним источникам финансирования, тогда нужно обратиться в банк для изучения различных возможностей. В Испании можно получить ипотечный кредит, который поможет в покупке недвижимости, при условии, если заявитель отвечает ряду требований по доходам и платежеспособности. В «Medland Spain» мы не рекомендуем делать запрос на ипотечный кредит, превышающий 50% стоимости объекта недвижимости: согласно нашему опыту, запросы на такие кредиты обычно отклоняются банком..
назначить поездку в Испанию.
Не забудьте проверить Ваши финансовые возможности прежде, чем
5
2. Правильный выбор местности
В зависимости от предпочтений, Вы можете выбрать недвижимость, расположенную непосредственно на побережье, или в несколько удаленном от нее районе. Необходимо обратить внимание на климатические условия, пейзаж, культурные традиции и доступность. А также такие факторы, как инфраструктура услуг (больницы, досуг, супермаркеты), качество пляжей, степень выносливости высоких температур, время года, которое Вы желаете проводить в Испании, и конечно же, учитывать частоту рейсов и стоимость авиа билетов.
лидирующей по продаже недвижимости иностранным гражданам зоне Испании, благодаря высококачественным пляжам, развитой сфере услуг и ценам
Главный офис «Medland Spain» расположен на Коста-Бланке (Аликанте),
6
3. Выбор агентства недвижимости
Не обязательным, но рекомендуемым условием является обращение в агентство недвижимости, которое поможет в выборе будущего жилья, отвечающего Вашим требованиям. Профессиональное агентство поможет в выборе лучших строительных компаний и проведет независимую консультацию по каждой из них в отдельности. Прибегнуть к услугам зарекомендовавшего себя в стране агентства является дополнительной гарантией нормального развития процесса покупки недвижимости. Мы поможем Вам сэкономить время, а в конечном итоге и деньги, т.к., основываясь на ваших пожеланиях, мы подготовим предварительный список объектов для
посещения, отбрасывая те варианты, которые не отвечают стандартам качества или финансовой платежеспособности застройщика.
4. Даты и продолжительность Вашего визита
В координации с агентством оговаривается календарь визитов в Испании. Идеальным вариантом является визит в будничные дни продолжительностью 3-4 дня, с учетом расписания авиарейсов, таким образом, нам будет гарантирован доступ к любым объектам недвижимости, а также банковским отделениям и юридическим конторам. В случае правильного планирования визита, необходимости в продлении его срока не будет. Существует возможность сократить срок пребывания, в случае если покупатель имеет точное представление об объекте недвижимости, который желает приобрести, или посещал место ранее. По возможности избегайте совпадения Вашего пребывания с
праздничными днями того или иного пункта, которые могут затруднить доступ к интересующим Вас объектам. Наше агентство проконсультирует Вас в этом вопросе.
5. Ознакомительная поездка
В случае если Вы договорились о визите с агентством «Medland Spain», то наши сотрудники встретят Вас в аэропорту и сопроводят в гостиницу, где Вы сможете оставить свой багаж. В зависимости от времени прибытия, разрабатывается маршрут визитов, намеченных на день Вашего приезда или на следующий день. Заранее составленная программа визита поможет сэкономить много времени, благодаря оптимизации маршрута с посещением объектов недвижимости, избегая бесполезной траты времени на длинные дистанции. Необходимо также позаботиться и об организации остановок для отдыха. Если
Вам понравится какой-либо объект, то наше агентство поможет предпринять следующие шаги.
9
6. Легальная проверка и банковский счет Если Вы решили приобрести какой-либо объект недвижимости, то вам необходимо открыть банковский счет в Испании. Для этого подходит любой банк, хотя рекомендуется выбрать именно тот банк, где говорят на понятном Вам языке. В «Medland Spain» мы всегда рекомендуем воспользоваться услугами независимого юриста, курирующего весь правовой процесс. По возможности, необходимо договориться о встрече с юристом, в конторе которого говорят на Вашем родном языке. При наличии времени во время Вашего визита можно получить и номер удостоверения личности иностранного гражданина NIE, необходимого при сделках с
недвижимостью, хотя данную процедуру можно отложить и на следующий раз. Все вышеизложенное можно и должно быть подготовлено Вашим агентством недвижимости в Испании.
10
7. Подписание частного договора
Если Вы решились на покупку недвижимости, то должны предоставить в залог некоторую сумму денег для бронирования выбранного Вами объекта (обычно 5000 евро), а также подписать частный договор купли-продажи. Данный договор устанавливает обязанности и права покупателя и продавца и действует до момента вручения ключей и подписания нотариально заверенного акта купли-продажи. Большинство договоров носят стандартный характер и не принимают больших изменений, т.к. испанское законодательство строго регулирует все стороны сделок с недвижимостью.
11
8.Подпись акта купли-продажи и вручение ключей
Акт купли-продажи подписывается в присутствии Нотариуса, после чего следует регистрация нотариально заверенного акта в Реестре недвижимости, процедура, гарантирующая правомерность сделки купли-продажи по отношению к третьим лицам. Редактирование и подпись нотариально заверенного акта, официального документа, всегда осуществляется на испанском языке, отсюда и необходимость в услугах юриста, который проконсультирует и переведет документ на родной язык покупателя. Обычно подпись нотариального акта ассоциируется с вручением ключей покупаемой недвижимости, моментом
перехода к покупателю права собственности и всех других прав (и обязанностей) в отношении объекта и с радостью покупки долгожданного дома.
Люди, вовлеченные в Вашу покупку В этом разделе мы попытаемся объяснить Вам роль различных профессионалов или компаний, которые могут участвовать тем или иным образом в процессе Вашей покупки недвижимости в Испании
1. Агентство недвижимости
2. Адвокат
3. Нотариальная контора
1. Агентство недвижимости
Миссией каждого агентства недвижимости является помощь людям из различных стран в поиске идеального дома в Испании. Хороший агент может предоставить неоценимые услуги, что касается выбора продукта, его презентации, содействия и руководства перед поездкой, сопровождения при просмотре определенного объекта недвижимости и услуг после продажи.
Целью каждого агентства должно быть чтобы процесс покупки был профессиональным, приятным и хорошо организованным опытом, предлагая самый лучший сервис и избегая какого-либо давления, все по максимуму законно и с финансовой гарантией. Если Вы нашли недвижимость, которая Вам нравится, агентство будет Вам содействовать в течение всего процесса покупки, присутствуя на переговорах с предпринимателем по строительству или застройщиком, помогая
координировать с адвокатами, предлагая Вам дельный совет о лучших возможностях и помогая открыть в банке счет или совершить любую административную процедуру, которая может потребоваться.
2. Юрист
Для покупки недвижимости в Испании нанять услуги юриста или представителя является не обязательным, как это происходит в других странах, но рекомендуемым условием, особенно, в случае иностранных покупателей, которым мы настоятельно советуем прибегнуть к услугам испанского профессионального юриста.Воспользоваться услугами испанского юриста, который говорит на нашем языке, является своего рода гарантом того, что процесс развивается в правильном направлении. Кроме того, он разъяснит нам правила сделки купли-продажи, так что мы всегда будем готовы к принятию лучших решений.Многие считают, что такая строгая и безопасная правовая система, какою является система законодательства Испании, вместе с ее Нотариусами и Регистраторами собственности, служит достаточным гарантом для совершения безопасной сделки купли-продажи, но это не так ввиду следующего:
Нотариус принимает участие только на конечном этапе сделки во время оформления акта купли-продажи. К этому моменту нами уже подписан частный договор и приняты соответствующие обязательства по нему, которые мы не вправе изменить. Кроме того, Нотариус выступает как нейтральное лицо, не представляя интересов ни одной из договаривающихся сторон, и вполне возможно, что не владеет нашим родным языком.
Поэтому мы настоятельно рекомендуем воспользоваться услугами юриста не только для помощи в сделке куплипродажи, но и для получения номера NIE, а также для осуществления других процедур и даже для уплаты ежегодных налогов.
3. Нотариальная контора
Нотариус – это специалист в области Права, состоящий на государственной службе, и чья деятельность направлена на обеспечение правовых гарантий граждан. Его функции и назначение на должность урегулированы нормами Государственной администрации, но, несмотря на это, нотариусы считаются независимыми специалистами, которые ведут свою деятельность на конкурентных началах, а это значит, что выбор нотариуса остается за нами.
Нотариус, как специалист в области Права, может посоветовать, как лучше поступить в вопросах, связанных с завещанием и наследством, но в сделках с недвижимостью его позиция нейтральна, т.к. он не является представителем ни одной из договаривающихся сторон. Поэтому необходимо нанять услуги юриста, который проконсультирует нас и посоветует, как лучше поступить в той или иной ситуации.
В Испании существует около 3 000 нотариусов, работающих в разных уголках страны, их можно встретить и в небольших населенных пунктах. Нотариусы являются членами Нотариальных коллегий.
Нотариальное засвидетельствование придает документу официальный характер и удостоверяет его подлинность. Регистрация договора купли-продажи в Реестре
собственности возможна только в том случае, когда документ прошел нотариальное заверение.
В присутствии Нотариуса также заверяются нотариальные акты доверенности для представления интересов лиц, оформляются акты завещания и многие другие документы, которые носят официальный характер и подлежат нотариальному засвидетельствованию
Другие вещи, которые Вам необходимо знать Ипотеки, налоги, административные авторизации, базовая информация, которая Вам поможет лучше понять процедуру и обязанности, когда Вы покупаете дом в Испании
Что такое N.I.E.?
NIE (“Número de Identidad de Extranjeros” на исп.) – это Идентификационный номер иностранца, выдаваемый Министерством внутренних дел, запрос на который делается в Национальной полиции, в отделе для иностранцев. Для осуществления любой сделки по купле-продаже недвижимости на территории Испании иностранный гражданин обязан иметь в наличии удостоверение NIE, т.к. данный документ используется также для уплаты налогов. Номер NIE носит чисто административный характер, и его приобретение не обязывает иностранного гражданина к проживанию в Испании. Номер не меняется, но у нас могут попросить справку из полиции для осуществления сделки куплипродажи.
Для приобретения NIE необходимо явиться в Национальную полицию, отдел для иностранцев. Расположение того или иного отделения полиции зависит от населенного пункта, в котором мы покупаем (или продаем) объект недвижимости. При нас должен быть паспорт, копии документов и недавно сделанные фотографии, а также заполненный формуляр. Часто бывает так, что с виду простая процедура может затянуться надолго, ввиду
большого числа желающих в некоторых испанских регионах, а также ввиду различных требований, предоставляемых в том или ином отделении. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов в Испании. Возможно, это будет стоить несколько дороже, но зато мы сэкономим время на простаивании в очередях и бюрократических процедурах.
Номер NIE можно получить и за пределами Испании, а точнее через Консульский отдел Министерства иностранных дел, хотя на данную процедуру может уйти больше времени.
Возможно ли получить ипотеку в Испании?
В настоящее время в прессе часто встречается информация о том, что получить ипотечный кредит в Испании невозможно вследствие экономического кризиса и неисполнения платежных обязательств по отношению ко многим испанским банкам. Но это не совсем так. Да, количество кредитов, выдаваемых испанскими банками, резко снизилось за последние годы с целью упорядочения финансовой системы кредитных учреждений, но верным также является и тот факт, что на платежеспособный спрос всегда найдется предложение по ипотечному кредиту. Основной деятельностью банка является предоставление кредитов, и практически любой банк предоставит ипотечный кредит иностранному клиенту, если он отвечает следующим требованиям:Сумма чистого дохода должна быть в три раза больше суммы всех кредитных платежей, уплачиваемых как в Испании, так и в стране проживания.Запрашиваемая сумма не может превышать 50-60% стоимости жилья. Так называемый “credit report” клиента в стране проживания не должен содержать никаких задолженностей. Жилой объект, который используется в качестве залога для гарантии выплаты кредита, должен отвечать требованиям законодательства. Сумма возраста самого молодого из супругов и срока действия ипотеки не должна превышать 75 лет.
Какова будет процентная ставка по ипотеке?
За последние годы ипотечные кредиты подорожали из-за ограниченной доступности к международным кредитам. Чаще всего процентные ставки составляют 4-5% и являются фиксированными в течение первого года, а затем пересматриваются в зависимости от изменения EURIBOR.
Сколько стоит оформление ипотечного кредита?
В зависимости от банка, от 3 до 4% стоимости запрошенной суммы кредита, что включает комиссионные за открытие кредитования, экспертную оценку (независимую оценку жилого объекта), расходы на Нотариуса и Реестр собственности.
Налогообложение иностранных физических лиц в Испании: Налоги во время купли-продажи
Мы рекомендуем, чтобы Вы рассчитывали на услуги адвокатских контор или рассчитывали на услуги консультанта по финансовым вопросам для того, чтобы кто-то мог Вам помочь с обязанностями.
Налог, который платится во время куплипродажи:
Здесь мы должны четко различать между покупкой новостройки (первая передача права) и покупкой жилья, бывшего в употреблении. При покупке новостройки в казну уплачивается налог на добавочную стоимость (IVA), который в настоящее время составляет 10%, и который мы должны суммировать к каждому платежу, уплачиваемому застройщику. Необходимо также уплатить и второй, гербовый налог (AJD), уплачиваемый при оформлении заверенного акта купли-продажи в присутствииНотариуса, и составляющий 1,5% от общей стоимости объекта недвижимости. Сумма данного налога может быть сокращена, в том случае если покупатель планирует использовать объект в качестве постоянного места жительства.
При покупке жилья, бывшего в употреблении, в казну уплачивается налог на передачу собственности (ITP). На сегодняшний день данный налог в Автономной области Валенсии составляет 10%. Покупатель располагает тридцатидневным сроком с момента подписания нотариального акта для уплаты данного налога.
Испанская система налогообложения: ежегодный налог
Налоги, уплачиваемые ежегодно: Существуют два главных налога, помимо более низких сборов, таких как Уборка мусора, – Налог на недвижимость (IBI) и подоходный налог с нерезидентов: IBI (налог на недвижимость) является муниципальным налогом, который взимается ежегодно и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости жилого объекта. Кадастровая стоимость устанавливается Мэрией в зависимости от вида собственности, ее расположения и общей площади. Как правило, такой налог может варьировать между 150 и 400 евро. Подоходный налог с нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) вз имается с граждан, которые будучи собственниками недвижимости в Испании,
постоянно проживают в другой стране, т.е. платят свои налоги не в Испании. Дома нерезидентов не могут считаться «постоянным местом жительства», ввиду чего с таких граждан взимается налог, рассчитываемый по следующей формуле: Расчётная формула: 19% или 24% (в зависимости от гражданства собственника) х Кадастровая стоимость х 2% (1.1% если в кадастровую стоимость были внесены изменения)
7
Reasons for buying in Spain now 1. Привлекательная цена: Цены снизились в среднем на 40%, а на некоторых участках доходит и до 70%. 2. Позитивные экономические данные: Экономисты на данный момент утверждают, что испанская экономика находится на пути к восстановлению 3. Банки предоставляют ипотеки снова: Становится проще получить ипотеку в Испании, поскольку банки возвращают готовность предоставлять займы клиентам. 4. Доходность от сдачи в аренду: Годовая доходность от сдачи в аренду на данный момент в среднем 4,7 % и она растет. Многие инвесторы начинают искать для покупки и вклада в качестве лучшей инвестиции.
5. Дешевле купить, чем арендовать: На данный момент средняя месячная оплата интереса меньше, чем средняя месячная стоимость аренды. 6. Поступление инвестиционных фондов: Это предоставляет уверенность , возвращаясь к сектору испанской недвижимости. 7. Выгода во владении: Некоторые люди видят владение недвижимостью предпочтительнее аренды. Покупка недвижимости – это инвестиция в пользующийся спросом вклад, тогда как аренда таковым не является, и многие видят владение более надежной гарантией для них и их семей.