Mieten & Wohnen 2/2010 by Macher Peter

Nr. 2, M채rz 2010

M i e t e n &W o h n e n

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Z채hlt bei der SBB nur noch die Rendite? tipps f체r einen Umzug ohne Stress

MIETEN & WOHNEN 2|10

>EDITORIal Liebe Leserin, lieber Leser In Zürich zahlt man astronomische Mieten. Wer kann sich 3‘000 bis 4‘000 Franken für eine Vierzimmerwohnung schon leisten? Doch nicht nur in Zürich, sondern auch in anderen, kleineren Agglomerationen wird der Mangel an preisgünstigen Wohnungen zum Problem. Den gemeinnützigen WohnbaugenosRalph Hug senschaften kommt nun eine Schlüsselstellung zu. Denn sie sind die einzigen, die gewillt und in der Lage sind, preisgünstig zu bauen. Sie verzichten auf grosse Gewinne und kalkulieren vernünftig. Wer also will, dass in den Städten die Mietzinsmisere beseitigt und preisgünstig gebaut wird, muss die Genossenschaften fördern. Das Problem ist heute, dass sich die Gemeinnützigen im milliardenschweren Immobilienbusiness behaupten müssen. Alles entscheidet sich daran, ob ihnen der Marktzutritt ermöglicht wird. Wenn Städte Gestaltungspläne für neue Überbauungsgebiete erlassen, so sollten sie gezielt Genossenschaften als Investoren verpflichten, damit preiswerter Wohnraum entstehen kann. Oder sie sollten Privatinvestoren wenigstens verpflichten, dass ein Teil der Areale zwingend an Gemein-

nützige abgegeben wird. Ohne diese Verpflichtung kann kein günstiger Wohnraum entstehen. Die Städte stehen politisch in der Pflicht. Auch andere Grossgrundbesitzer haben aber eine Verantwortung, zum Beispiel die SBB. Viele wertvolle Areale an bester Lage bei den Bahnhöfen sind in ihrem Besitz (siehe S. 4). Auf diesen Arealen wäre der Bau von preisgünstigen Wohnungen möglich. Aber nur, wenn die SBB nicht nur mit kommerziellen Investoren, sondern auch mit den Gemeinnützigen zusammenspannt. Hier besteht offenbar noch Aufklärungsbedarf. Die Abteilung SBB Immobilien muss sich vermehrt auf die Ziele einer sinnvollen Stadtentwicklung besinnen und nicht nur die grösstmögliche Rendite im Auge haben. Viele Mietende fahren täglich Zug und verhelfen der SBB zu einem schönen und verlässlichen Umsatz. Jetzt ist es an der Zeit, dass die Bahn auch etwas für die Mietenden tut. Herzlich, Ihr

hug@pressebuero-sg.ch

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>INH a lT 3

Referenzzins Nehmen Sie Ihr Recht auf Mietzinssenkung wahr!

SBB-Areale Zählt nur die Rendite? – Kritik an der Immobilienpolitik der Bundesbahn.

Post Wegen Serviceabbau wird das adressmanagement schwieriger.

Wohneigentum Bald neue Steuervorteile für Hausbesitzer?

Schimmel Die wichtigsten Tipps im Kampf gegen den Schimmelbefall.

hotline Muss ich den Heizöleinkauf bezahlen?

Zügeln Was man beim Umzug beachten muss.

Service Broschüre «Problemlos zügeln!»

Fernsehen Bald freie Wahl der Set-Top-Box.

>IMPRESSUM Redaktion: Ralph Hug (rh), Pressebüro St.Gallen, Postfach 942, 9001 St.Gallen, Tel. 071 222 54 11, Administration und Adressverwaltung: M&W, Postfach 2271, 8026 Zürich Tel. 043 243 40 40, Fax 043 243 40 41 info@mieterverband.ch www.mieterverband.ch Ständige Mitarbeiterinnen: Ruedi Spöndlin (rs), Basel; Peter Macher, Zürich; Regula Mühlebach, Zürich; Michael Töngi, Zürich; anita Thanei, Zürich; Beat leuthardt, Basel; Walter angst, Zürich titelbild: Markus Traber

Gestaltung: Markus Traber, St.Gallen Druck: Ziegler Druck aG, Winterthur Beglaubigte Auflage: 109’466 Exemplare erscheinung: 9 x pro Jahr Abonnementspreis: Fr. 40.–/Jahr inserate und Beilagen: kg Werbeakquisition und Verlagsberatung, Tel. 043 810 83 63, kg@kiliangasser.ch; adelheid Kaegi, Tel. 079 797 50 48, ak@kiliangasser.ch herausgeber: Schweizerischer Mieterinnenund Mieterverband Deutschschweiz

nehmen Sie ihr Recht auf Mietzinssenkung wahr! W

ie das Bundesamt für Wohnungswesen per 2. März 2010 bekannt gegeben hat, bleibt der hypothekarische Referenzzinssatz wie bisher bei 3.0 Prozent. Damit ändert sich die für die Berechnung der Mieten massgebende Basis nicht. Es besteht insbesondere kein Grund für eine Mietzinsanpassung nach oben. Trotzdem sollten Mietende ihren Mietzins überprüfen, denn unter Umständen haben sie eine Senkung zugut. Dies wegen den beiden letzten

So hat sich der Referenzzinssatz entwickelt 2008 1. april 10. September

3.5 % 3.5 %

2009 1. Juni 1. September

3.25 % 3.0 %

2010 1. März

3.0 %

m&w | Der Referenzzinssatz für die Anpassung der Mieten bleibt ab März 2010 unverändert bei 3.0 Prozent. nach den beiden Senkungsrunden im letzten Jahr besteht bei einem teil der haushalte nach wie vor ein Potenzial für eine Senkung. Mietende, die noch keine Senkung erhalten haben, sollten diese jetzt bei ihrem Vermieter einfordern. Senkungen des Referenzzinssatzes vom 1. Juni 2009 sowie vom 1. September 2009. In dieser Zeit sank der Satz von 3.5 auf 3.0 Prozent. Da eine grosse Zahl von Vermietern darauf nicht reagiert und bis heute keine Senkung der Miete angekündigt hat, müssen die Mietenden das Heft selber in die Hand nehmen und eine Senkung verlangen. Wer das unterlässt, verschenkt Geld und zahlt zu viel Miete! Das müssen sie tun: Ω Schauen Sie im Mietvertrag nach, auf welcher Hypozinsbasis Ihre Miete beruht. liegt dieser Satz höher als der aktuelle Referenzzinssatz von 3.0 Prozent, so haben Sie anspruch auf eine Senkung. Ω Wichtig: auch wenn Sie kürzlich eine Mietzinssenkung erhalten haben

(auf den Referenzzinsstand von 3.25 Prozent), so besteht der anspruch auf eine weitere Senkung, nämlich auf den aktuellen Referenzzinsstand von 3.0 Prozent. Ω Schicken Sie Ihrem Vermieter einen Brief und berufen Sie sich darauf, dass Vermieter bei gesunkenem Referenzzins gesetzlich zu einer Mietsenkung verpflichtet sind. Musterbrief auf www.mieterverband.ch Ω Wenn Ihr Vermieter passiv bleibt, die antwort verweigert, den anspruch bestreitet oder Pauschalen für gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten von 0.5 Prozent oder mehr verrechnen will, so lassen Sie sich vom Mieterverband beraten.  Tipps, Berechnungsbeispiele, Musterbriefe, Mietzinsrechner: www.mieterverband.ch

> G a S TKOMMENTaR Schöne Worte der SBB – wann folgen endlich die taten? Infolge der grossen Nachfrage aus dem In- und Ausland nach Wohnungen im Grossraum Zürich nimmt die Wohnungsnot imPeter Schmid mer mehr zu. Bei jedem Wohnungswechsel werden die Mieten erhöht. Viele Neubauwohnungen entstehen im Stockwerkeigentum, und neue Mietwohnungen sind auch für den Mittelstand nicht mehr erschwinglich. Immer mehr Menschen finden trotz des hohen Anteils an Genossenschaftswohnungen keine bezahlbare Wohnung mehr und müssen aus der Stadt und aus ihrem sozialen Netz ziehen. Darum muss auch neuer zahlbarer genossenschaftlicher Wohnraum entstehen. Die Stadt Zürich selbst hat keine grossen Reserven mehr, jedoch die SBB, die grosse Gelände in der Stadt besitzt. Seit vier Jahren versuchen die Zürcher Genossenschaften, mit ihr zu Wohnbauprojekten zu kommen. Die SBB sind immer nett und freundlich und versprechen eine Zusammenar-

beit. Das hilft Abstimmungen zu gewinnen. Zum Beispiel beim HB Südwest. Nach der Abstimmung dann die Preisvorstellungen, die nur noch für 10% der Bevölkerung erschwinglich sind. An der Hohlstrasse soll nun eine Wohnsiedlung entstehen. Die Genossenschaften gaben auf Einladung der SBB ihre Vorstellungen bekannt und man versprach, ein Projekt zu entwickeln, dass auch für Genossenschaften machbar sein solle. Das Ergebnis: Sie erraten es sicher. Fazit: Die SBB wollen ihr Land dem Meistbietenden verkaufen, eine möglichst hohe Rendite steht im Vordergrund. Und

das auf dem Land, das sie damals sehr günstig gekauft oder geschenkt erhalten hat. Die Umzonungsgewinne werden abgeschöpft. Erst jetzt, wo Widerstand entsteht, kommt ein neues Angebot: Sie würden dann in einigen Jahren ein Projekt entwickeln nur mit den Genossenschaften. Wer soll das noch glauben? Die Stadtregierung und die Politik sind gefordert, von der SBB zu fordern. Diese steht in der Verantwortung, auch für die Orte und die Bevölkerung, wo sie Land hat. Peter Schmid, Präsident SVW Zürich MIETEN & WOHNEN 2|10

SBB-Areale in den Stä Bundesbahn nur noch U

m&w | Die SBB besitzen in den Städten wertvolle Baulandreserven. Diese könnten für den preisgünstigen Wohnungsbau genutzt werden. Davon würde eine breite Schicht der Bevölkerung durch massvolle Mieten profitieren. Doch die Bahn steht unter Renditedruck und will möglichst viel Geld aus den Arealen herausholen. Muss die immobilienabteilung der SBB umdenken? Hinweis, die SBB arbeite eng mit den Städten zusammen, und es gebe heute praktisch keine Bauvorhaben mehr ohne Wettbewerb. Doch dann sagte er auch: «Wir verhalten uns wie andere Eigentümer auch.» Ist nicht gerade dies das Problem? Private Inves-

toren bauen, um eine gute Rendite zu erzielen. Die SBB Immobilien tun dies auch, denn sie müssen Geld erwirtschaften. Sie sollen die grossen lücken in der SBB-Pensionskasse füllen und dann auch noch Millionen an die Erhaltung der Bahninfrastruktur beisteuern. 400 Mio. Franken fehlen bei dieser aufgabe, bestätigt Hans Werder, Generalsekretär des Departements für Umwelt, Verkehr und Energie. Muss also die SBB-liegenschaftsabteilung als Milchkuh herhalten?

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rs Schlegel, leiter der SBB Immobilien, hat im Moment keinen leichten Stand. Die Kritik an der Politik seiner Konzernabteilung wächst: Man schaue bloss auf die Rendite, statt dass man günstigen Wohnbau ermögliche, lautet der Vorwurf. Dieser wurde jüngst an einer vom Stadtzürcher MV und der architekturzeitschrift «Hochparterre» organisierten Diskussionsveranstaltung erhoben, die Emotionen gingen hoch. Urs Schlegel verteidigte sich mit dem

Vertane städtebauliche Chance: Büroneubau beim Bahnhof Wil SG

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«Angemessene Gewinne» Der leistungsauftrag des Bundes an die SBB verlangt von der Bahn nur, dass sie «angemessene Gewinne bei der Bewirtschaftung der liegenschaften» erzielt. Heute wird das aber so interpretiert, dass die Gewinnpotenziale auszuschöpfen sind. Wie bei der Post. So, wie jede PostFiliale mit Papeteriewaren vollgestopft ist, weil dies ein einträgliches Nebengeschäft ist, wird jeder grössere Bahnhof zur «Rail-City» umfunktioniert, in ein Einkaufsparadies

Milliardenpoker in Zürich: Wann kommen die Gemeinnützigen zum Zug? rh | In Zürich tobt der Kampf um die Wohnpolitik. Mietzinsnot, Brutalkündigungen und ein aus den Fugen geratener Wohnungsmarkt bilden den Hintergrund. Wie kann der Verlust von günstigem Wohnraum gestoppt und die Entmischung der Quartiere verhindert werden? Die linke (SP, al, Grüne) will den preisgünstigen Wohnbau durch Genossenschaften fördern und erhält dafür immer wieder die Unterstützung von CVP und EVP, die Rechte (FDP) setzt auf verdichtetes Bauen. Für die SVP sind die ausländer schuld am Wohnungsmangel. Im Fokus der Debatten stehen neue grössere Überbauungen: Ω Manegg Sihltal (Generalunternehmung Marazzi) Ω Westlink und letzibach altstetten (SBB)

Ω Hardturmareal (albers-Gruppe) Ω Zollfreilager (Freilager aG) Hier findet ein Milliardenpoker statt. Die Immobilienlobby will Gestaltungspläne ohne auflagen zur Nutzung, da dies auf die Rendite drückt. So aber entstehen niemals günstige Wohnungen. Daher fordert die linke, dass die Gemeinnützigen zum Zug kommen. Sie sind gewillt, Vierzimmerwohnungen für 2'000 Franken Miete zu bauen und die Siedlungen ohne Gewinnabsichten zu bewirtschaften. Bei arealüberbauungen soll ein Drittel für bezahlbaren Wohnraum reserviert bleiben. Dieser Druck zeigt jetzt bereits Wirkung. Beim Projekt Manegg im Sihltal hat die Generalunternehmung Marazzi eingewilligt, dass sie nicht nur ökologisch baut, sondern auch 30% der

Wohnfläche an Genossenschaften verkauft. So können Wohnungen mit Mieten von 2'100 bis 2'200 Franken entstehen. Nachdem die linke klargemacht hat, dass sie einen Gestaltungsplan ablehnen würde, wenn die Baugenossenschaften nicht zum Zug kommen, hat Marazzi einen entsprechenden Vertrag mit den Zürcher Baugenossenschaften abgeschlossen. Ein toller Erfolg. In bürgerlichen Kreisen hat er Verlegenheit ausgelöst, da die Gestaltungsplanvorlage von Hochbauvorsteherin Kathrin Martelli (FDP) keine solchen Zusagen enthielt. Es zeigt sich also, dass Investoren durchaus zu guten lösungen bereit sind, wenn ihnen das politische Umfeld bewusst ist und wenn die Stadt in den Verhandlungen entschieden genug auftritt.

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dten: Zählt für die die Rendite?

nach dem Modell des Zürcher Shopville. Früher verkauften die SBB areale aus ihrem Besitz nur im ausnahmefall. Heute ist das die Regel. «Hochparterre» hat errechnet, dass die Bundesbahn bis 2014 Stadtareale im Wert von 1,7 Milliarden Franken verkaufen will. «Verscherbeln die SBB Immobilien das Tafelsilber des Bundes?», fragt die Zeitschrift. Das Unbehagen über die Politik von SBB Immobilien wächst. In Zürich entstand bereits eine auseinandersetzung über das Projekt Europaallee hinter der Sihlpost. Dort entsteht auf ehemaligem SBB-Boden Zürichs neuestes Stadtviertel, hochverdichtet, mit UBS und dem Kanton (Fachhochschule) als potente langfristmieter. aber es wird mehr Büros als Wohnungen geben, günstige gar keine, und läden aus dem Kleingewerbe, die den Charme lebendiger Quartiere ausmachen, werden eben-

so fehlen. Zwar hat das Volk das Projekt in einer abstimmung gutgeheissen. Doch sind viele überzeugt, dass man sich noch die augen reiben wird, wenn einmal alles steht, was geplant wurde. triste Zukunft? laut «Hochparterre» besitzt die SBB in 27 weiteren Städten an die 50 Entwicklungsareale mit 1 Million Quadratmeter Fläche, von aarau bis lugano und von Rorschach bis lausanne. Was passiert dort? Die Zeitschrift kritisiert, dass nur an Toplagen städtebaulich und qualitativ hohe Standards gewährleistet sind. In der Provinz hingegen geht man weniger sorgsam vor. als Beispiel wird Wil SG genannt. Dort hatte die SBB beim Bahnhof einst sechs areale in ihrem Besitz. alle wurden verkauft. Wer heute mit dem Intercity in Wil durchfährt, darf am Gleisrand ei-

nen seelenlosen Geschäftsneubau bewundern. Soll das die Zukunft vieler Bahnzentren sein? Immer lauter wird der Ruf, dass SBB Immobilien enger mit den Städten kooperieren soll, keine areale mehr einfach so verscherbeln darf und mehr auf die städtebaulichen Bedürfnisse Rücksicht nehmen muss, etwa durch den Bau preisgünstiger Wohnungen. Dazu müsste man aber mit den gemeinnützigen Genossenschaften zusammenarbeiten. Peter Schmid, Präsident der Zürcher Gemeinnützigen, berichtet von grossen Versprechnungen der Bahn, von denen jedoch nur wenige eingehalten worden seien (siehe Gastkommentar Seite 3). Deshalb zweifelt er am echten Willen der Bahnmanager. Schmid verlangt ein Umdenken und eine abkehr vom reinen Renditedenken. So bleibt die Frage für die nächsten Jahre aktuell: Wer stellt die Weichen bei der SBB richtig?

Grossbaustelle beim HB Zürich: günstige Wohnungen entstehen hier nicht.

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Post baut Service weiter ab W

m&w | Die Post meldet seit kurzem Adressberichtigungen nicht mehr automatisch weiter. Dies aber verursacht bei mitgliederstarken Verbänden Probleme. So auch beim MV: es ist fast nicht mehr möglich, nicht gemeldete Adressen von Umgezogenen zu eruieren.

tenabgleich vermerkt. Für jede Meldung bezahlten die absender jeweils zwei Franken. Post macht kurzen Prozess Bei den abos für Zeitungen und Zeitschriften gibt es jetzt diesen Service nicht mehr. Oder besser ausgedrückt:

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er umzieht, kann bei der Post einen Nachsendeauftrag hinterlassen. Während zwei Jahren schickt dann die Post Briefe und Zeitungen an die neue adresse, auch wenn darauf noch die alte vermerkt ist. Die Post bot bisher professionellen absendern auch den Service, dass sie adressänderungen mitteilte, um möglichst wenig Probleme bei der Beförderung zu haben. auf einer Mutations-CD waren diese adressänderungen für den Da-

Das Unbehagen über den Service-Abbau der Post wächst.

Mehr zahlen, weniger leisten: Wie die Post ihren Service abbaut Ω Die Post verfügt im Jahr 2000, dass 20 Franken pro Monat bezahlen muss, wer nicht will, dass seine adresse an adresshändler weiterverkauft wird. als die Stiftung für Konsumentenschutz reklamiert, interveniert der Bundesrat gegen diese unzumutbare Praxis. Ω Um die Zustellung am nächsten Tag für a-Post zu sichern, verfügt die Post die frühere leerung der Briefkästen am abend. Ω Im Jahr 2003 verdoppelt die Post klammheimlich die Gebühr für so genannte «Unteradressen» bei Postfächern. Ω Kunden, die Zahlungen per Internet erledigen, erhalten keine Kontoauszüge auf Papier mehr. Ω Im Jahr 2006 wird der geplante abbau von 20% der Poststellen bekannt. Hunderte von Stellen stehen

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auf dem Spiel. Nur noch 200 von über 1'700 Poststellen sollen so bleiben wie heute. Ω Die Post erprobt wegen logistikproblemen bei den Verteilzentren die Nachmittagszustellung bei Privathaushalten. Das würde bedeuten, dass Briefe und Rechnungen (nicht aber Zeitungen) erst am Nachmittag in den Briefkasten kommen. Ω Wegen der drastisch sinkenden Briefpost sollen in naher Zukunft 2'500 Stellen gestrichen werden. Ω Im Oktober 2009 versucht die Post, die Tarife für die Zustellung von Mitgliederzeitschriften massiv zu erhöhen. Dabei missachtet sie die Grundsätze der Presseförderung. Das Departement von Bundesrat leuenberger pfeift die Post-Chefs zurück und lässt nur eine Erhöhung im Umfang der Teuerung zu.

Er kann nicht mehr so genutzt werden wie früher. Denn wenn ein abonnent seine adressänderung nicht selber gemeldet hat, macht die Post kurzen Prozess: Die Zeitungen und Zeitschriften kommen mit dem Vermerk «unzustellbar», «unbekannt» oder «weggezogen» zurück. Und zwar auch dann, wenn sich lediglich ein Paar getrennt hat und einer der beiden Partner aus der Wohnung ausgezogen ist. Oder wenn die anschrift nicht haargenau mit der adresse übereinstimmt. aus Datenschutzgründen hat die Post die Suchmöglichkeiten nach Umgezogenen stark reduziert. «Es ist jetzt fast nicht mehr möglich, jemanden zu eruieren», sagt Peter Macher vom Deutschschweizer Mieterinnenund Mieterverband. Macher ist jeden Monat mit Hunderten von adressänderungen von MV-Mitgliedern konfrontiert und befürchtet nun, dass umziehende Mitglieder, die nicht selber ihre neue adresse melden, in Zukunft kaum mehr ausfindig gemacht werden können. Dies trifft jedoch letztlich die Mitglieder des MV: Sie erhalten zum Beispiel «Mieten & Wohnen» nicht mehr zugestellt, obwohl sie ja mit dem Jahresbeitrag dafür bezahlt haben. Oder sie fallen aus dem Rechtsschutz heraus, wenn sie wegen eines Domizilwechsels die Einzahlung des Jahresbeitrags verpasst haben. Die Post trägt mit dem Serviceabbau dazu bei, dass diese Mitglieder leistungen nicht mehr erhalten, die sie im Grunde haben möchten und auf die sie auch einen anspruch haben. optimales Management? Wie so oft bei Unternehmen wird ein abbau der leistungen nicht bekannt gegeben, sondern einfach durchgeführt. So auch bei der Post in diesem Fall. Früher liess sie das adressmanagement durch die Firma DCl Data Care aG in Kriens lU extern besorgen. Dann übernahm sie diese Firma und wandelte sie in ein eigenes Kompetenzzentrum des Konzerns um. auf ihrer Homepage wirbt die Post aber weiterhin für ihre «umfassende Datenpflegelinie für ein optimales adressmanagement». Solche Werbung liest man nun mit gemischten Gefühlen.

engelstrasse: Der Auszug wird gestaffelt

m&w | im Juni 2009 haben 75 Mietende an der engelstrasse in ZürichAussersihl die Kündigung erhalten. 56 Mietende sind mit dem MV an die Schlichtungsbehörde gelangt. trotz unverständlichen Vorschlägen der Behörde konnte einiges erreicht werden.

Wohnung sterben zu können.» Nach der gescheiterten Schlichtungsverhandlung waren verschiedene Mietende bereit, ihren Fall mit dem MV zusammen ans Mietgericht weiterzuziehen. Das hat Treuhänder Beller zu Kompromissen bewogen. Das Bauvorhaben wird nun stärker gestaffelt. Im Frühling 2011 wird der Umbau nicht in drei Hauseingängen beginnen; in einer dritten Etappe werden die Bauleute erst im Frühling 2013 – also ein Jahr später als geplant – mit den arbeiten beginnen. Ungenügender Kündigungsschutz Zwei 78- und 85-jährige Frauen nutzen die Möglichkeit: Sie ziehen in die letzte Bauetappe um und können nun noch drei Jahre bleiben. andere Mietende werden das angebot des Treuhänders nutzen, eine umgebaute Wohnung zu beziehen. Die Wohnungsmiete wird zwar massiv höher sein als heute (der aufschlag beträgt rund 600 Franken oder 50 bis 70 Prozent des heutigen Nettomietzinses). Wer eine kleinere Wohnung übernimmt, kann die Mehrkosten jedoch in Grenzen halten. Ein Beitrag an die

Zügelkosten (einige Mietende werden zweimal umziehen müssen) und eine Mietzinsgarantie bis 2015 sind weitere willkommene Hilfen. Für die Mieterschaft bleibt die Bilanz nach abschluss der Verfahren trotzdem durchzogen. auf den Schock der Kündigung folgte die ernüchternde Erkenntnis, dass der Kündigungsschutz in der Schweiz völlig ungenügend ist. Dass man mit der Massenanfechtung für viele eine bessere lösung durchsetzen konnte, ist ein kleiner, aber wichtiger Trost.

Leerkündigung in der Zürcher Siedlung EngelStrasse: Die Anfechtung hat sich gelohnt.

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ie leerkündigung an der Engelstrasse hat Wellen geworfen (M&W berichtete im September 2009). Die Mietenden der erst vor dreissig Jahren gebauten Siedlung und der MV haben sich im letzten Sommer an die Eigentümerin und die Zürcher Stadtpräsidentin gewandt: Der Umbau könne etappiert, die Sanierung in bewohntem Zustand durchgeführt werden. Das Echo war lamentabel. Die Stadtpräsidentin hat sich nicht gemeldet. Und die an der Côte d’azur residierende Eigentümerin Charlotte Weinberg, Schwester des Zürcher Baulöwen Peter Steiner, hat ihren Treuhänder Werner Beller vorgeschoben und blieb unsichtbar. Ernsthafte Diskussionen über einen Verzicht auf die Kündigung konnten so nie geführt werden. auch die Schlichtungsbehörde ist nicht auf diesen antrag eingegangen. Für die 45 MieterInnen, die im März 2010 ausziehen sollten, hat das Schiedsgericht auch noch lächerlich kurze Mieterstreckungen verfügt: Zwei alte Frauen sollten bis 2012 bleiben können, alle anderen hätten schon früher ausziehen müssen. Für MV-anwältin Manuela Schiller ein Skandal: «Meine Klientinnen hatten schlaflose Nächte und waren verzweifelt. Sie sagten, dass sie nur noch hoffen würden, vor dem erzwungenen auszug aus ihrer

Livit hält sich nicht an Gerichtsurteil

ür die rund 200 Wohnungen wurden damals abrechnungshonorare von knapp Fr. 60'000 verrechnet, wovon rund Fr. 15'000 für die auswertung der Heizzähler waren. Den Rest von rund Fr. 45'000 wollte die livit aG einheimsen. Die Mietrechtsverordnung erlaubt den Vermietern, die Kosten im Rahmen der üblichen ansätze anzurechnen. Um die «üblichen ansätze» zu eruieren, machte das Kreisgericht eine Umfrage bei den Verwaltungen, die hauptsächlich im Raume St.Gallen tätig sind, und kam zum Ergebnis, dass sich der übliche ansatz auf 3,0% plus Mehrwertsteuer beläuft. Das Kreisgericht kürzte deshalb das Honorar um einen Drittel von 4,5% auf 3,0% plus MWSt. Die livit scheint dieses Urteil nicht zu beeindrucken. Sie korrigierte zwar

m&w | Vor drei Jahren wehrten sich Mietende der Überbauung Schlössli in St.Gallen gegen eine überrissene nebenkostenpauschale der Livit AG. obwohl diese vom Bezirksgericht zurückgefiffen wurde, kümmert sie sich nicht um das Urteil. die abrechnung der klagenden Überbauung Schlössli, verrechnet aber sonst weiterhin 4,5% Honorar (M&W berichtete). auf Reklamationen hin behauptete die livit, das Urteil beziehe sich nur auf die Überbauung Schlössli. Dies jedoch ist aus dem Urteil nicht herauszulesen. Klar und unmissverständlich heisst es dort, dass «sich der in der Region St.Gallen übliche Verwaltungskostenansatz [...] auf 3,0% beläuft». Dazu darf die Mehrwertsteuer für das Honorar verrechnet werden. auf Empfehlung des MV Ostschweiz zogen immer wieder Mietende den zu hoch verrechneten Ho-

noraranteil von der in Rechnung gestellten Nachforderung ab und informierten die livit mit Bezug auf das Gerichtsurteil. Darauf geht die livit nicht ein und mahnt die Mieter unter androhung einer Betreibung. Soweit bekannt machte die livit diese Drohung bis anhin nicht wahr, einerseits wohl, weil es sich meist um eher bescheidene Beträge handelt, andererseits aber auch, weil sie die Forderung gerichtlich geltend machen müsste. Die Haltung des Gerichtes aber kennt die livit bereits. Für Betroffene lohnt es sich also, hartnäckig zu bleiben und sich von den Drohungen nicht einschüchtern zu lassen. MIETEN & WOHNEN 2|10

neues Steuerschlupfloch? I

m Jahr 2004 reichte der frühere Direktor des HEV, Rolf Hegetschweiler, im Nationalrat eine parlamentarische Initiative ein. Unter dem Titel «Ersatzbeschaffung von Wohneigentum, Förderung der beruflichen Mobilität» will er erreichen, dass umziehende Wohneigentümer, die altes Wohneigentum verkaufen und neues erwerben, von der Grundstückgewinnsteuer befreit werden. Sozial gerechte Steuer Dabei ist die Grundstückgewinnsteuer heute in der Schweiz die einzige Steuer auf privaten Kapitalgewinnen. Und damit ist sie eine der sozial gerechten und nötigen Steuern. Sie ist nämlich eine Steuer auf unverdientem Mehrwert oder Gewinn, im Gegensatz etwa zur Einkommenssteuer auf redlich verdientem lohn. Der Deutschschweizer MV hat sich gegen Hegetschweilers Vorstoss ausgesprochen, weil es keine neuen Privilegien für die ohnehin privilegierten WohneigentümerInnen braucht (siehe www. mieterverband.ch unter aktuell/Medien, Vernehmlassungen). Pikant: auch der Bundesrat, alle Kantone ausser Neuenburg sowie die Finanzdirektorenkonferenz und das Bundesgericht sind gegen dieses neue Steuerschlupfloch. 70 Prozent der in der Vernehmlassung befragten Verbände und Organisationen, also die Mehrheit, lehnt das anliegen ab. Jetzt braucht es die Mithilfe aller kantonalen Mieterverbände, um in den bürgerlichen Reihen für aufklärung zu sorgen, dass dieses Projekt in der JuniSession 2010 definitiv beerdigt wird. heV torpediert Grundstückgewinnsteuer Würde der Nationalrat nicht dem Tenor aus der Vernehmlassung folgen, so würden die Kantone und die Gemeinden Einnahmen aus der Grundstückgewinnsteuer verlieren. Der HEV verfolgt das Ziel, die Grundstückgewinnsteuer wie die Handänderungssteuer überhaupt abzuschaffen. Diese Strategie des Verbands muss jetzt ein für allemal gestoppt werden. Doch wie konnte es überhaupt soweit kommen, dass das Bundesparlament diese kantonalen Grundstückgewinnsteuern auszuhöhlen beginnt? Der erste «Sündenfall» passierte beim Erlass des wichtigen Steuerharmonisierungsgesetzes des Bundes: Gegen den Willen des Bundesrats, der Finanz-

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m&w | eine Mehrheit aus SVP, FDP- und CVP-Politikern der nationalrätlichen Kommission für Wirtschaft und Abgaben will ein unerhörtes neues Steuerschlupfloch in der Sommersession 2010 des nationalrats durchboxen. SP-nationalrätin Margret Kiener nellen (Bern) erklärt im folgenden Beitrag, worum es dabei geht.

Gibt es bald neue Steuervorteile für Hausbesitzer?

direktorenkonferenz (FDK) und der politischen linken drückten die Hauseigentümerkreise den aufschub der Grundstückgewinnsteuer mit Unterstützung von SVP/FDP und CVP durch. Und zwar für den Fall, dass jemand als Ersatz für eine selbstbewohnte liegenschaft eine andere solche liegenschaft kauft (art. 12 absatz 3e Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan-

tone). Jetzt will der HEV ein neues Steuerschlupfloch öffnen: Der nicht in das Ersatzobjekt investierte Gewinn aus dem Verkauf der ersten liegenschaft soll erst später versteuert werden. also ein doppelter Gewinn für die begünstigten HauseigentümerInnen: Die Steuer wird tiefer, weil der Besitzesdauerabzug länger wird, und der nicht besteuerte Grundstückgewinn wirft länger Zins ab. Zusammengefasst: Dieser neue Gesetzesvorstoss ist mit allen Mitteln zu bekämpfen. Er ist nicht logisch, macht das Steuersystem noch komplizierter, erhöht den Verwaltungsaufwand und führt zu weiteren Steuerausfällen bei Kantonen und Gemeinden. Vor allem die CVP-Fraktion im Bundeshaus muss hier Farbe bekennen: Trägt sie diese unvernünftige Sache weiter mit oder folgt sie der Vernunft der vielen CVP-FinanzdirektorInnen in den Kantonen? Diese haben unisono gleich Stellung genommen wie der SMV/D. Nämlich gegen dieses neue Steuerschlupfloch wider jede Vernunft! Margret Kiener Nellen

Basler Mietende erhalten Auskunft m&w | in Basel können Mietende jetzt Auskunft verlangen, ob ihr Vermieter Förderbeiträge für eine energetische Sanierung einkassiert hat. Diese Beiträge muss er nämlich den Mietenden weitergeben.

as auskunftsrecht für Mietende wurde in der neuen Energieverordnung des Kantons Basel-Stadt verankert. Basel zieht damit mit der Stadt St.Gallen gleich, die im vergangenen Jahr ein ähnliches Einsichtsrecht für Mietende in ihrem Energiereglement festgelegt hat. Dieses Recht bringt Transparenz in energetische Sanierungen, die vielerorts durch staatliche Beiträge gefördert werden. Solche Sanierungen sind aus ökologischen Gründen erwünscht, doch können sich daraus Nachteile für Mietende ergeben. Dann nämlich, wenn sie zu ungerechtfertigten Mietaufschlägen führen. Der Vermieter ist zwar berechtigt, gewisse Kosten zu überwälzen, doch müssen davon die staatliche Beiträge in abzug

gebracht werden. Die Mieterschaft weiss in der Regel nicht, ob der Vermieter solche Beiträge bekommen hat. laut der neuen Basler Energieverordnung erteilt das amt für Energie und Umwelt auskunft über geleistete Beiträge, die bis zu einem Drittel der Kosten umfassen können. Mietende können also anfragen, ob bei der Sanierung der liegenschaft, in der sie wohnen, Förderbeiträge zum Zuge kamen. Das amt sieht vor, die geleisteten Beiträge im Internet zu publizieren. In einer Wegleitung werden die Vermieter auch darauf aufmerksam gemacht, dass Förderbeiträge von den zu überwälzenden Kosten abgezogen werden müssen.  Mehr Infos: www.aue.bs.ch unter Energie und Förderbeiträge

Sagen sie dem Schimmel sofort den Kampf an!

m&w | Gerade in der kälteren Jahreszeit treten in manchen Wohnungen Feuchtigkeitsprobleme auf. Bilden sich erst einmal Schimmelflecken, so ist einschreiten geboten. Aber wo liegt die Ursache? Und wer bezahlt den Schaden? ist Schimmel für die Gesundheit gefährlich? M&W beantwortet für Sie die wichtigsten Fragen.

Woher kommt der Schimmelpilz? Schimmelpilzsporen gelangen durch die aussenluft in Wohnräume. Das ist nicht weiter schlimm. aber entscheidend für das Wachstum sind luftfeuchtigkeit und ständig feuchte Oberflächen. Schimmelpilz bildet sich daher besonders häufig an den Innenseiten von aussenflächen, in Badezimmer und in Küchen. Kurz: überall dort, wo über längere Zeit viel Feuchtigkeit freigesetzt wird. Papier, Karton oder Tapeten mögen Schimmelpilze besonders.Die häufigste Ursache für Schimmelbewuchs ist Feuchtigkeitsniederschlag.

reizungen und Infekte der atemwege. Äussere anzeichen können Schnupfen, augenentzündung, Entzündung der Nasennebenhöhlen oder Hautreizungen sein. Was kann ich gegen Schimmelbewuchs tun? Wichig ist, die Situation richtig zu beurteilen. Mietende müssen Feuchte, Schimmel oder anzeichen dazu wie Verfärbungen dem Vermieter melden. am besten fotografiert man die Schadensituation und verschickt den Brief per Einschreiben. Selber Messungen oder Begutachtungen in auftrag zu geben empfiehlt sich nicht.

Woran erkenne ich Feuchtigkeitsprobleme? an sich ablösenden Tapeten und häufig beschlagenen Fenstern. Wenn sich bereits Flecken, Verfärbungen oder echter Schimmelbewuchs bilden, dann muss man dieses Problem sofort angehen.

Gibt es Sofortmassnahmen? Ja, zum Beispiel eignet sich häufiges lüften mit Durchzug. Nach einer Sanierung sollte dies ohnehin getan werden, um Sporen und Staub aus den Räumen zu entfernen. leichte Schimmelspuren auf Oberflächen kann man mit Wasser und Haushaltreiniger selber entfernen. ansonsten aber sollten Mietende nicht selber versuchen, Schimmel zu entfernen, denn es müssen die Ursachen für die erhöhte Feuchtigkeit beseitigt werden. Und dies ist Sache des Vermieters. Sind diese Ursachen unklar, so ist ein Fachmann beizuziehen. Vom häufig vorgebrachten argument von Vermieterseite, dass falsches lüften und somit der Mieter die Ursa-

Wer ist schuld, wenn Schimmelpilz auftritt? In aller Regel sind Baumängel, Schäden an der Gebäudehülle oder ungenügende Isolation die tiefere Ursache für Schimmelpilz. Falsches oder zu weniges lüften kann auch zur Schimmelpilzbildung führen oder sie verschärfen. Oft sind die lüftungsmöglichkeiten in Räumen mangelhaft. Schadet Schimmel meiner Gesundheit? Studien belegen, dass Feuchtigkeit und Schimmel die Gesundheit beeinträchtigen können. Die Folgen sind unter Umständen allergien, atemwegs-

Schimmelbefall in der Wohnung ...

che sei, darf man sich dabei nicht einschüchtern lassen. Was kann ich tun, wenn der Vermieter nicht reagiert? Da Schimmel als Mangel am Mietobjekt gilt, müssen Sie einen solchen geltend machen und unter Fristansetzung die Behebung verlangen, notfalls unter Hinterlegung des Mietzinses. Der MV hilft Ihnen mit dem Merkblatt «Mängel an der Mietsache», zu bestellen auf S. 15 oder über Internet www.mieterverband.ch

Neue Broschüre «Vorsicht Schimmel»: So heisst eine neue Wegleitung zu Feuchtigkeitsproblemen und Schimmel in Wohnräumen. Herausgegeben vom Bundesamt für Gesundheit (BaG) in Zusammenarbeit mit MV, HEV, SVIT. auf 70 Seiten findet man viele nützliche Informationen und Tipps zum Vorgehen. Gratis zu bestellen beim BAG, E-Mail: bag-chem@bag.admin.ch

... ist ein Grund für sofortiges Einschreiten.

>NEWS

Im Jahr 2009 verzeichnete der Hausverein, der Zusammenschluss der sozial verantwortlichen Hauseigentümer, den grössten Mitgliederzuwachs in seiner Geschichte. Er wuchs um zehn Prozent und zählt nun gegen 9’000 Mitglieder. Das erklärte Ziel des Verbands, der von SP-Nationalrätin Hildegard Fässler Präsidiert wird, ist es, die 10’000er-Marke zu durchbrechen. Er hat inzwischen mit Sektionsneugründungen auch in der Westschweiz Fuss gefasst.

Bilder Belfor aG

hausverein legt zu

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Mängel wieder Spitzenthema an der MV-hotline J

ede vierte Beratung bezog sich auf solche Mängel und Schäden, und die meisten anfragen gingen beim auszug aus der Wohnung ein. 14 Prozent der Hotline-anfragen betrafen das richtige Vorgehen sowie den anspruch auf Mietzinsreduktion, wenn etwa der Geschirrspüler nicht funktioniert, die Heizung ausgestiegen ist oder die Wohnung von Schimmelpilz befallen wird. 13 Prozent der anrufe drehten sich darum, ob die Mieterschaft beim auszug für Schäden wie etwa Wasserflecken auf dem Parkett, vom Rauchen vergilbte Tapeten oder für Brandlöcher im Spannteppich aufkommen muss und inwiefern die lebensdauer der betreffenden Einrichtungsteile bei der Bemessung der Entschädigung eine Rolle spielt. Der anteil der anrufe zu diesen Themen war im Vergleich zum Vorjahr gleich hoch. Weiter schlägt sich die unklare Rechtslage beim so genannten kleinen Unterhaltalt, für den die Mieterinnen und Mieter auch ohne Verschulden aufkommen müssen, in der Beratungsstatistik nieder: 3 Prozent der Beratungen betrafen dieses komplizierte Thema. Dabei ging es etwa darum, ob

m&w | 7‘759 Ratsuchende haben letztes Jahr die hotline des SMV/D angerufen, etwa gleich viele wie im Jahr davor. Das Spitzenthema waren wiederum Mängel und Schäden an der Mietwohnung.

eine Koppelung des kleinen Unterhalts an die Jahresnettomiete zulässig ist oder ob die Mieterschaft die Sicherung im Geschirrspüler selber ersetzen bzw. für den beigezogenen Fachmann finanziell aufkommen muss. Vorzeitig ausziehen Den zweiten Platz in der Statistik der Rechtsberatungen nahmen wie in den vorangegangenen Jahren Probleme von Mieterinnen und Mietern ein, die den Mietvertrag ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und/oder Kündigungstermin ordentlich kündigen wollen, also vorzeitig ausziehen. Mit einem seit Jahren gleichbleibenden anteil von 14 Prozent der Beratungen geht es dabei um die mietrechtlichen Regeln für diesen Fall, etwa wie viele Ersatzmieter dem Vermieter angezeigt werden müssen, ob für den Nachweis der Solvenz ein Betreibungsauszug beizubringen ist oder ob in der Wohnung musizierende Mieter zumutbar sind.

Bei gut 8 Prozent der anfragen ging es um die Heiz- und Nebenkosten, wobei der anteil gegenüber dem Vorjahr um rund 1 Prozent zugenommen hat. Die Nebenkostenabrechnungen sind teilweise so komplex, dass viele Mieterinnen und Mieter diese nicht selber überprüfen können. angesichts der massiv angestiegenen Heizölpreise war das Interesse besonders gross, dabei fachkundig unterstützt zu werden. Anzeige

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Muss ich den heizöleinkauf bezahlen? nung gehört, darf er Ihnen zur Hälfte belasten. Denn Sie wohnten ja genau während der halben Rechnungsperiode in der betreffenden Wohnung. Die Heizkosten muss er gemäss den so genannten Heizgradtagzahlen von Meteoschweiz aufteilen, sofern der Energieverbrauch nicht mit Wärmezählern gemessen wurde. Die Heizgradtagzahlen hängen von der Witterung ab. Sie zeigen, welcher anteil der Heizenergie eines ganzen Jahres in einem bestimmten Monat in einem be-

stimmten Ort der Schweiz verbraucht wird. Sie finden sie u.a. auf unserer Website unter www.mieterverband. ch/fragen/frage.php?id=117&shbe=1. Beim auszug aus einer Mietwohnung während der abrechnungsperiode der Nebenkosten haben Sie eben keinen anspruch auf eine Zwischenabrechnung. Oft wäre es gar nicht möglich, eine solche zu erstellen, da gewisse Rechnungen bei der Vermieterschaft nur einmal im Jahr eintreffen.

Achten Sie in der Nebenkostenabrechnung auf den Heizölpreis.

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Frage: Ende Dezember 2008 bin ich aus einer Wohnung ausgezogen. Nun schickt mir der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung für die PeriErika Wagner beantwortet Ihre ode von 1. Juli 2008 bis Fragen. 30. Juni 2009. Darauf wird mir ein Heizöleinkauf vom Januar 2009 sowie eine Rechnung für Gärtnerarbeiten im März 2009 in Rechnung gestellt. Diese Beträge haben auf der Abrechnung doch nichts zu suchen, da ich ausgezogen bin, bevor die betreffenden Zahlungen angefallen sind. Hotline: Da liegen Sie falsch. Die betreffenden Beträge befinden sich zu Recht auf der Nebenkostenabrechnung. Ihr Vermieter darf sämtliche Nebenkosten zusammenzählen, die zwischen 1. Juli 2008 und Ende Juni 2009 angefallen sind. Dazu gehören auch der Heizöleinkauf vom Januar und die Gärtnerrechnung vom März 2009. Weil Sie Ende Dezember ausgezogen sind, kann der Vermieter diese von Ihnen aber nur anteilmässig einfordern. Die so genannten neutralen Nebenkosten, wozu die Gärtnerrech-

ist ein früher Zahlungstermin zulässig? Frage: Soeben habe ich einen Mietvertrag abgeschlossen. Darin steht, ich müsse den ersten Mietzins bis 1. April bezahlen, obwohl das Mietverhältnis erst am 1. Juni beginnt. Ist dieser frühe Termin zulässig? Hotline: Nein, dieser frühe Zahlungstermin für den ersten Monatsmietzins ist rechtlich nicht haltbar. Denn damit will sich die Vermieterschaft ja für den Fall absichern, dass Sie doch nicht einziehen und auch nichts bezahlen.

als Sicherheitsleistung in Mietverhältnissen lässt das Gesetz aber nur eine Kaution zu, die im Eigentum der Mieterin oder des Mieters bleibt, aber auf einem Sperrkonto «eingefroren» wird. Eine derart frühe Mietzinszahlung ist eine unzulässige Form der Sicherheitsleistung. Nichts einzuwenden wäre, wenn der Vertrag die erste Mietzinszahlung bis Ende Mai vorsähe. Dass man den Mietzins immer für einen Monat im

Voraus bezahlen muss, ist üblich. Der Mietvertrag könnte zudem eine Kaution im Betrag von maximal drei Monatsmietzinsen vorsehen, die bis Ende Mai bezahlt sein müsste. Diese müsste aber, wie erwähnt, auf einem Sperrkonto deponiert werden, das auf Ihren Namen lautet. Wenn Sie eine solche Kaution bis Mietbeginn nicht bezahlt hätten, obwohl der Mietvertrag das vorsieht, könnte Ihnen der Vermieter den Einzug verweigern.

>NEWS Unverständliches Urteil Das Basler appellationsgericht hat den Rekurs eines Mieters abgeweisen, dem die Industriellen Werke Basel (IWB) sechs Wochen lang den Strom fürs Warmwasser und den lift abgestellt hatten. Daran war aber nicht der Mieter schuld, sondern der Vermieter, der die Stromrechnung schon lange nicht mehr bezahlt hatte. Der Mieter hatte sich mit Hilfe des MV Basel mit einer Beschwerde beim Baudeparte-

ment gegen das Vorgehen der IWB gewehrt, war aber sowohl beim Departement als auch bei der Regierung abgeblitzt. laut dem appellationsgericht hätte sich der Mieter an die IWB wenden und einen Härtefall geltend machen müssen. Er sei zu einer «eigenverantwortlichen abwehr» der Stromsperre in der lage gewesen. Immerhin rüffelte das Gericht die IWB, welche die Mietenden nicht korrekt informiert habe. Der MV Basel hat das Urteil als unverständlich kritisiert.

Auf 2,80 % gesunken Der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt per 1. März 2010 auf dem bisherigen Stand von 3,0 Prozent (siehe S. 3). Statistisch ist der Durchschnittssatz gegenüber dem Vorquartal von 2,86 auf 2,80 Prozent gesunken. Die nächste Bekanntgabe erfolgt auf den 1. Juni. Um eine weitere Senkung des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent auf 2,75 Prozent zu rechtfertigen, müsste der Durchschnittssatz auf 2,68% sinken. MIETEN & WOHNEN 2|10

Zügeln: Vermeiden Sie eine vorschnelle Unterschrift! H

aben Sie auch einen Horror vor der Wohnungsabgabe? Vielen Mieterinnen und Mietern geht es so. Sie bekommen weiche Knie, wenn der gestrenge Herr liegenschaftsverwalter zur Wohnungsinspektion erscheint, nachdem sie sich stundenlang mit Besen und Putzlappen abgemüht haben. In dieser Stresssituation lassen sie sich zu einer Unterschrift drängen, die sie nachher bereuen. laut Gesetz (art. 267a OR) hat die Vermieterschaft die Wohnung bei der Rückgabe zu prüfen. Deshalb führt sie in der Regel eine Wohnungsabgabe durch, bei der sie in anwesenheit der Mieterin oder des Mieters den Zustand der Wohnung kontrolliert.

lasten oder Sie schuldeten der Vermieterschaft einen bestimmten Betrag. Denn ein solches Protokoll kann unter Umständen als bedingungslose Schuldanerkennung ausgelegt werden, die Sie nicht mehr anfechten können. Im Prinzip gilt bei der Wohnungsabgabe das Gleiche wie nach einem Verkehrsunfall: Höchstens Fakten anerkennen, aber keine Schuld! aber was macht das denn für einen Unterschied? Wenn die WCSchüssel zersprungen ist, muss die Mieterschaft doch dafür aufkommen? Nein, das ist ein Irrtum. Zunächst einmal müssen Sie als Mieterin oder Mieter nur für Schäden aufkommen, die durch übermässige abnutzung oder unsorgfältigen Gebrauch entstanden sind. Beim Sprung in der WCSchüssel ist das nur dann der Fall, wenn dieser beispielsweise beim Herunterfallen einer Flasche entstanden ist. Nicht aber, wenn es sich um einen Materialfehler handelt. auch wenn Sie grundsätzlich für den Schaden verant-

wortlich sind, muss zudem die altersentwertung berücksichtigt werden. laut einer paritätischen Tabelle geht man bei einer Keramik-WC-Schüssel von einer lebensdauer von 35 Jahren aus. Ist die Schüssel so alt oder älter, zahlen Sie als Mieterin oder Mieter nichts mehr. Ist sie weniger alt, reduziert sich Ihr anteil pro Jahr um einen Fünfunddreissigstel. Fragliche Schuldanerkennung Steht im Wohnungsabgabeprotokoll nur «Sprung in der WC-Schüssel», so ist offen, ob es sich überhaupt um einen Fall von Unsorgfalt handelt. Heisst es hingegen «Sprung in der WCSchüssel zu lasten der Mieterschaft», hat die Mieterschaft ihre Verantwortung grundsätzlich anerkannt. Offen ist aber noch, wie viel die altersentwertung ausmacht. Wer die Formulierung «Sprung in der WC-Schüssel: Fr. 500.– zu lasten Mieterschaft» unterschreibt, verpflichtet sich grundsätzlich, diesen Betrag ohne Wenn und aber zu bezahlen. Ganz so heiss wird die Suppe allerdings nicht immer gegessen. Wieweit die Mietschlichtungsbehörden eine Schuldanerkennung in einem abgabeprotokoll gelten lassen, ist unterschiedlich. Vorsichtshalber sollten Mieterinnen und Mieter aber trotzdem keine unterschreiben. Und wenn der Vermieter droht: «Entweder Sie unterschreiben das abgabeprotokoll oder ich nehme die Schlüssel nicht entgegen!», dann schicken Sie ihm diese mit eingeschriebenem Brief möglichst am gleichen Tag zurück.

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Bei der Wohnungsabgabe darf man nicht in die «Unterschriften-Falle» tappen.

nicht in jedem Fall unterschreiben Bei der Wohnungsabgabe wird meistens ein Protokoll erstellt, das den Zustand der Wohnung festhält. als Mieterin oder Mieter sollten Sie dieses jedoch nur unterschreiben, wenn Sie mit dem Inhalt vollkommen einverstanden sind. Verweigern sollten Sie die Unterschrift dann, wenn im Protokoll steht, ein Schaden gehe zu Ihren

m&w | ende März wechseln wieder tausende von Mieterinnen und Mietern die Wohnung. Sie ziehen in eine neue Bleibe um. Viele stehen dabei unter Stress und machen Zugeständnisse, die nicht nötig wären. M&W sagt ihnen, worauf Sie beim Umzug achten müssen.

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Kleiner Unterhalt Gemäss Gesetz (art. 259 OR) gehen so genannte kleine ausbesserungen immer zu lasten von Ihnen als Mieterin oder Mieter, unabhängig vom Verschulden und der altersentwertung. Deshalb hat es keinen Sinn, bei der Wohnungsabgabe über die Kosten für fehlende Zahnputzgläser, undichte Duschenschläuche und zerbeulte Backbleche zu streiten. Diese gehen zu Ihren lasten. Zerrissene Storengurten und defekte Elektrogeräte beispielsweise gehören hingegen nicht

Cartoonist ‹efeu› sagt Adieu

Reale Komik In dem Jahrzehnt, in dem er fürs M&W tätig war, hat er rund 90 Cartoons entworfen, abgedruckt jeweils auf der Seite 13 beim Miettipp. Feurers Kunst, die Klippen des Mietalltags witzig und prägnant in Szene zu setzen, verrät nicht nur künstlerische Fähigkeiten, sondern auch viel Sinn für Zwischenmenschliches und ein feines Gespür für realexistierende Komik. Wie aber entsteht überhaupt ein Cartoon? «Den ersten Entwurf fertige ich mit dem Tuschstift an», schildert er seine arbeit. auf das leuchtpult, das er aus einer alten Druckerei retten konnte, ist er nicht wenig stolz. Der Entwurf wird anschliessend gescannt, und erst jetzt beginnt die arbeit am Computer. Mit dem Photoshop-Progamm kommen Farben, Schatten und Konturen in die Zeichnung. am Schluss resultiert eine pdf-Datei, die per E-Mail verschickt wird. Feurers Mieterinnen und Mieter waren keine Opfer geldgieriger Ver-

zum Kleinunterhalt, für den Sie aufkommen müssen. Wo die Grenze liegt, ist umstritten. In der Rechtsprechung von Mietgerichten und Schlichtungsbehörden setzt sich immer mehr die auffassung durch, zum Kleinunterhalt gehörten nur Reparaturen, die ein handwerklich normal begabter Mieter selber vornehmen kann. Was

m&w | Genau zehn Jahre lang hat «efeu» fürs M&W witzige Cartoons gezeichnet. Allen unseren Leserinnen und Lesern sind sie ein Begriff. Jetzt tritt er kürzer und verabschiedet sich von unserer Zeitschrift. Grund genug fürs M&W, einmal hinter die Cartoons zu blicken und den Zeichner «efeu» vorzustellen. mieter, sondern oft ausgebuffte, unkonventionelle Menschen mit viel Fantasie, die sich zu wehren wissen. Und die Hausbesitzer waren keineswegs nur finstere, auf Rendite versessene Kapitalisten im Nadelstreifenanzug, sondern Schlitzohren, die sich immer etwas Kurioses einfallen lassen. Plumpe Klischees sind Feurers Sache nicht, dazu ist ihm die überraschende Pointe zu wichtig. In «Efeu»’s Welt der Miete war man immer gern zuhause.

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feu» heisst mit richtigem Namen Ernst Feurer, und er ist unweit von Basel zuhause. Nur ein paar Meter sind es bis ins Elsass. Eine wunderschöne Gegend, in der gleichermassen Wald und Wein wachsen. Feurer geniesst die landschaft auf häufigen ausfahrten mit seinem Rennvelo, das hält ihn fit. In seinem atelier stellt er den Renner in die Ecke und wechselt gleich zum Zeichentisch. Mit Jahrgang 1947 naht bereits die Pensionierung, doch alt fühlt sich Feurer keineswegs. Tusche und Zeichenstift bleiben ihm noch ein paar Jährchen erhalten.

Von Cartoons allein kann Feurer jedoch nicht leben, obwohl sie in vielen Medien, von der «Basler Zeitung» bis zum «Nebelspalter», anzutreffen sind. Sein Haupterwerb sind Storyboards für die Werbung. Das sind zeichnerische Versionen eines Drehbuchs oder Visualisierungen von Konzepten, die als Grundlage zum Beispiel für Werbespots oder Filme dienen. Solche Bilderfolgen werden auch für aufwendige Produktionen wie Bühnenshows oder auch Musicals benötigt. Das zeichnerische Talent hat Ernst Feurer, der aus Oberuzwil SG stammt, in der Kunstgewerbeschule St.Gallen entfaltet. Später hat es ihn nach Basel verschlagen, wo er seither heimisch ist. Zum genuinen Basler, der seinen Vornamen nur als «Ärnschd» aussprechen würde, hat er es aber noch nicht gebracht. als ausgleich zum berufsmässigen Zeichnen malt er gerne, und sein atelier hat er längst in eine Galerie verwandelt. M&W lässt im Mietvertrag (meistens im Kleingedruckten) steht, ist nicht unbedingt massgebend. Denn die gesetzlichen Regeln über den Unterhalt einer Mietliegenschaft (art. 256 und 259 OR) dürfen vertraglich nicht abgeändert werden. Ruedi Spöndlin  Broschüre «Problemlos zügeln», Bestellung S. 15

«Efeu» nur ungern ziehen und dankt ihm an dieser Stelle für seine grosse arbeit!  www.efeu-cartoon.ch, www.storyboard-efeu.ch

Cartoonist Ernst Feurer an der Arbeit.

>NEWS WAK stimmt Bausparen zu Die Kommission für Wirtschaft und abgaben (WaK) des Nationalrats hat sich für die beiden Bauspar-Initiativen aus HEV-Kreisen ausgesprochen. Diesen Entscheid hat der SMV/D kritisiert: Das steuerbefreite Bausparen verursache hohe Steuerausfälle und begünstige die Reichen, indem aufgrund der hohen Steuerprogression vor allem Personen mit hohen Einkommen profitieren würden. Zudem habe das Volk bereits zwei Bauspar-Vorstösse abgelehnt. Der SMV/D hofft, dass der Ständerat die unnötigen Bauspar-Initiativen bachab schickt. Anzeige

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>DIENSTlEISTUNGEN SEKTIONEN Rechtsberatung – Mitgliedschaft – Versicherungen A ARGAU MV Aargau, PF, 5600 lenzburg 2 www.mvag.ch, e-mail: mvag@mvag.ch Rechtsberatung: 062 888 10 38 Telefonische Rechtsberatung: Nur für Mitglieder: Di 13–17h, allgemein: Mo und Di 8–12h, Do 14–18h, Sa 8–12h Sekretariat: Mo bis Fr 8–12h BA Se L/BA Se LL AnD MV Basel MV Baselland & Dorneck-Thierstein Clarastrasse 2, PF 396, 4005 Basel Tel. 061 666 60 90 (keine Rechtsauskünfte) Fax 061 666 60 98 Mo–Fr 9–12h, Mo–Do 13–16h Telefonische Rechtsberatung (Hotline): Tel. 061 666 69 69, Mo–Fr 9–12h, Mo–Do 13–16h Persönliche Rechtsberatung Basel: Mo bis Do 17–18.30h (Di und Mi nur für Mitglieder), Clarastrasse 2 Persönliche Rechtsberatung Binningen: Di 17.30–19h (Einlass bis 18.30 h) Curt Goetz-Str. 1 (Gemeindeverwaltung) Persönliche Rechtsberatung Liestal: Mo 17.30–19h, Rebgasse 15 Persönliche Rechtsberatung Reinach: Mi 17.30–19h (Einlass bis 18.30 h)Hauptstrasse 10 (Gemeindeverwaltung) Persönliche Rechtsberatung Pratteln: Do 17.30–19h, Oberfeldstrasse 11a B e Rn MV Kanton Bern Monbijoustrasse 61, 2. Stock, 3007 Bern, PF, 3000 Bern 23, Tel. 0848 844 844 www.mieterverband.ch/bern Rechtsberatung: Kostenlose Rechtsberatung für MV-Mitglieder durch spezialisierte Juristinnen und Juristen an folgenden Orten: Bern, Biel, Burgdorf, Interlaken, langenthal, Münsingen, UrtenenSchönbühl, Steffisburg, Thun Sprechstunden für alle Orte nur nach Voranmeldung bei der Geschäftsstelle: Tel. 0848 844 844. Bitte sämtliche Unterlagen mitbringen. FRe iB URG MV Deutschfreiburg, PF 41, 3185 Schmitten, Tel. 026 496 46 88 (keine tel. Rechtsauskünfte), e-mail: mieterverband.deutschfreiburg@gmx.ch Sekretariat: Susanne Heiniger Rechtsberatung Düdingen: «Stiftung Drei Rosen» (lokal Spielgruppe) alfons-aeby-Strasse 15, jeden 2. und 4. Mi im Monat, 19.30–20.30h) Rechtsberatung Murten: Deutsche Bibliothek, Deutsche Kirchgasse, jeden 1. + 3. Mo im Monat, 19–20h Rechtsberatung Freiburg: ab april: avenue Beauregard 13, 3. Stock, jeden 1. + 3. Do im Monat von 18–19h GL ARUS MV Glarus, lic. jur. Bettina Dürst Postgasse 42, 8750 Glarus Rechtsberatung: Tel. 055 650 24 65 Beratungen jeweils donnerstags nach tel. Vereinbarung von 14.00-16.00 Uhr

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GR AUB ÜnDen MV Graubünden, Postfach 83 7006 Chur Telefonnummer: 081 534 05 95 graubuenden@mieterverband.ch

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Rechtsberatung: 081 253 60 62 Mo 16-19h, Mi 12.30-14h, Fr 12.30-14h

Rechtsberatung: arbeitersekretariat des Kantons SH, Platz 7, 8201 Schaffhausen, Tel. 052 630 09 01

Wohnungsabnahmen: 081 534 05 95 wohnungsabnahmenMV@hispeed.ch LUZe Rn MV Luzern Hertensteinstrasse 40, 6004 luzern Tel. 041 220 10 22, Mo–Fr 9–12h www.mieterverband.ch/luzern Rechtsberatung Luzern: ohne Voranmeldung Di/Do 17.30–18.30h mit tel. Voranmeldung: Mo 9-12, Di 16-17h, Mi 15-17h, Do 16-17, Fr 9-12h und 14-15h Rechtsberatung Sursee: Sozialberatungszentrum Haselmatte 2b (bitte hinteren Eingang 2c benützen), ohne Voranmeldung Do 17.30-18.30 oB - UnD niDWALDen Sämtliche Dientleistungen durch den MV Luzern: MV Luzern Hertensteinstrasse 40, 6004 luzern Tel. 041 220 10 22, Mo–Fr 9–12h www.mieterverband.ch/luzern Rechtsberatung Luzern: ohne Voranmeldung Di/Do 17.30–18.30h mit tel. Voranmeldung: Mo 9-12, Di 16-17h, Mi 15-17h, Do 16-17, Fr 9-12h und 14-15h S t.GALLen/ thURGAU/ APPenZ e LL MV Ostschweiz Sekretariat: Webergasse 21, 9000 St.Gallen, Tel. 071 222 50 29 Rechtsberatung: St.Gallen: Webergasse 21, Di 17–19h (ohne Voranmeldung), Do 14–19h (nur nach tel. Voranmeldung) mit Schreibservice (Fr. 80.–/h)

Buchs: Schingasse 6, jeweils am 1. Mo des Monats 17–18h

Wattwil: Gemeindehaus, jeweils am 1. Mo des Monats 17–18h (nur nach Voranmeldung)

Wil: Marktgasse 4 (Büro lT Bühler Treuhand) Mo 17–18.30h (nur nach Voranmeldung) Rüti ZH: nach tel. Vereinbarung, Tel. 055 240 93 83

Kreuzlingen: Bahnhofstrasse 39

(Büros der Gewerkschaft Unia), Do 18 – 19.30 Uhr, Voranmeldung möglich, keine Beratung in den Schulferien.

Frauenfeld: Gaswerkstr. 9 (Büros des Gewerkschaftsbundes Thurgau), Di 18–19.30h, keine Beratung in den Schulferien. Die Beratungsstellen in Herisau und Rorschach mussten wegen mangelnder Nachfrage leider eingestellt werden. Telefonische Kurzauskünfte: St.Gallen, Mo–Fr 9–12h, 13–15h, Tel. 071 222 50 29

Region See und Gaster,

Mo–Fr 8–11.30 h, Tel. 055 240 93 83

S ChW y Z MV Kanton Schwyz Postfach, 8854 Siebnen, Tel. 055 440 84 64 Fax 041 822 04 33 www.mieterverband.ch/schwyz mvsz@bluewin.ch Mitgliedschaft Fr. 60.– p.J. Wohnungsabnahmen und Fachberatung bei Mängeln: Tel. 055 440 84 64 Rechtsberatung: Tel. anmeldung über das Sekretariat S oLothURn MV Solothurn, MV Grenchen, MV Olten Geschäftsstelle Tel. 0848 062 032 Mo–Fr 14–17h MV Solothurn Westbahnhofstrasse 1, 2. OG, PF 1121, 4502 Solothurn, Tel. 0848 06 20 32 Rechtsberatung: Mo und Mi 17–19h, Westbahnhofstrasse 1, 2. OG, 4502 Solothurn (MV Baselland und Dorneck-Thierstein siehe Baselland) MV Grenchen, Bettlachstrasse 8, 2540 Grenchen Rechtsberatung: Nur nach Voranmeldung: Sekretariat Do 14–17h, Tel. 0848 062 032 MV Olten und Umgebung PF 722, 4603 Olten, Tel. 0848 062 032, täglich von 14–17h Rechtsberatung: Di 17–19h, Stadthaus Olten, Part. Iinks URi Sämtliche Dientleistungen durch den MV Luzern: MV Luzern Hertensteinstrasse 40, 6004 luzern Tel. 041 220 10 22, Mo–Fr 9–12h www.mieterverband.ch/luzern Rechtsberatung Luzern: ohne Voranmeldung Di/ Do 17.30–18.30h mit tel. Voranmeldung: Mo 9-12, Di 16-17h, Mi 15-17h, Do 16-17, Fr 9-12h und 14-15h WALLiS MV Wallis aSlOCa, Sektion Wallis, Rue des Mayennets 27, Postfach 15, 1951 Sitten Rechtsberatung Brig-Glis: David Gruber, Rechtsanwalt & Notar, Überbielstrasse 10, 3930 Visp, jeden 2. und 4. Montag des Monats, 18–20h, Tel. 027 946 25 16 Siders, Rte de Sion 3, Café le Président Mo ab 18.30–20.30h, Tel. 027 322 92 49 Sitten, Sekretariat Rue des Mayennets 27, 1951 Sion, Tel. 027 322 92 49 Mo 9–11h und 14–17.30h, Voranmeldung erwünscht Mo–Di 8.30–11.30h, Tel. 027 322 92 49

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>SERVICE So können Sie MV-Verlagsprodukte bestellen:  Per E-Mail: info@mieterverband.ch  Direkt auf der Homepage: www.mieterverband.ch unter MV Dachverbände «Deutschschweiz»«Drucksachen»  Schriftlich, indem Sie auf dieser Seite die gewünschten Verlagsprodukte ankreuzen und die ganze Seite einsenden an: Schweizerischer Mieterinnenund Mieterverband Deutschschweiz, Postfach 2271, 8026 Zürich, oder faxen an 043 243 40 41.

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Bitte senden Sie mir die unten angekreuzten Produkte. Ich bin MV-Mitglied Ich bin nicht MV-Mitglied Ich wünsche MV-Beitrittsunterlagen Meine adresse: Name: Problemlos Zügeln (28 Seiten) Praktische Hilfe für den gut organisierten Umzug (die mietrechtlichen Fragen zum Umzug sind in der Broschüre «auszug und Einzug» behandelt). Mitglieder Fr. 6.–/ Nichtmitglieder Fr.8.– Bezug: Tel. 043 243 40 40 oder E-Mail: info@mieterverband.ch

Vorname: Strasse: PlZ / Ort: Telefon-Nummer (für Rückfragen):

Broschüren

Preis pro Broschüre: Fr. 6.– (+ Porto) für MV-Mitglieder Fr. 8.– (+ Porto) für Nichtmitglieder Mietzinserhöhung (24 Seiten) Überprüfen Sie Mietzinserhöhungen auf ihre Berechtigung hin! Sie können insbesondere ausrechnen, ob sämtliche früheren Hypozinssenkungen richtig gutgeschrieben wurden. Mietzinssenkung bei Veränderung des Referenzzinssatzes (28 Seiten) Wie Mieterinnen und Mieter vorgehen müssen, um bei sinkendem Referenzzinssatz eine Mietzinssenkung zu erhalten. Mit Musterbriefen und Checkliste für die Überprüfung des Mietzinses und die Berechnung der Mietzinssenkung. Nebenkosten und Heizungsabrechnung (32 Seiten) Damit Sie nur das bezahlen, was Sie wirklich müssen! Mit Muster von korrekten Heizungsabrechnungen und Musterbriefen. Abschluss eines Mietvertrages (28 Seiten) Was haben die einzelnen vertraglichen Festlegungen für Konsequenzen? Mängel an der Mietsache (28 Seiten) Rechte und Pflichten von Mieter- und Vermieterschaft bei der Behebung und abgeltung von Mängeln, die nicht durch die Mietenden verschuldet sind. Der vorzeitige Auszug (24 Seiten) Wie Sie dabei alle Klippen erfolgreich umschiffen. Musterbriefe. Beilage: Formular für Mietinteressentlnnen Kündigung (28 Seiten) Wie man richtig kündigt, was der Vermieter einhalten muss und wie man zu einer Mieterstreckung kommt. Beilage: Kündigungsformular. Problemlos Zügeln (28 Seiten) Praktische Hilfe für den gut organisierten Umzug (die mietrechtlichen Fragen zum Umzug sind in der Broschüre «auszug und Einzug» behandelt). Auszug und Einzug (32 Seiten) antwort auf alle mietrechtlichen Fragen zu diesem Thema. Paritätische Lebensdauertabelle (80 S.) Die Bewertung von Einrichtungen in Wohnund Geschäftsräumen

Gemeinsam Wohnen/Untermiete (20 S.) Wie Konkubinate und Wohngemeinschaften ihre Mietprobleme lösen können. Mit Vertragsmustern und Musterbriefen. Das Mietrecht: Gesetz und Verordnung (72 S.) alle Bestimmungen im praktischen Taschenformat mit nützlichen Tabellen. Daten und Adressen zum Mietrecht (120 S.) Handliches Nachschlagewerk mit vielen aktualisierten Daten. Die volkswirtschaftliche und soziale Bedeutung der Miete in der Schweiz (20 S.) Die wichtigsten Daten, Fakten und Zusammenhänge auf einen Blick. Fr. 8.– / Nichtmitglieder Fr. 10.– (+ Porto)

Formulare

Mängelliste / Wohnungsabnahmeprotokoll 3-teilig mit je 2 Durchschlägen und Deckblatt mit lebensdauertabelle. Fr. 4.– (+ Porto) Mietvertrag 3-teilig mit 1 Kopie und allgemeinen Bedingungen. Das korrekte und hilfreiche Mietvertragsformular. Fr. 4.– (+ Porto) Untermietvertrag 2-teiliges Formular mit 2 Kopien und Deckblatt mit wichtigen angaben zu Untermiete. Fr. 4.– (+ Porto)

Merkblätter

Die Merkblätter können kostenlos bestellt werden. Mietrechtliche Formvorschriften Fristen, Termine und Zustellungen Haustiere in der Mietwohnung Hund und Katz, Fisch und Vogel: Was ist in der Mietwohnung erlaubt? Das Mietzinsdepot Was Mieterinnen und Mieter über das Mietzinsdepot wissen müssen Frieren in der Mietwohnung Rechtsstreitigkeiten um das Raumklima Keine Angst vor der Schlichtungsbehörde Wie das Verfahren bei der Schlichtungsbehörde abläuft.

Wohnungsreinigung Was man im Umgang mit Reinigungsinstituten beachten muss. Mietrechttipps für junge Mieterinnen und Mieter Kurzinformationen für Junge, die erstmals eine Wohnung beziehen. Die Rechte als Hauswart/in Was Sie als Hauswart/in im Nebenamt wissen sollten!

Fachzeitschrift

«mietrechtspraxis/mp» Immer über die aktuellste mietrechtliche Rechtsprechung orientiert sein: mietrechtspraxis/mp, die Fachzeitschrift für schweizerisches Mietrecht (erscheint vierteljährlich) Fr. 86.–

Bücher

Das Mietrecht für die Praxis Neuauflage des juristischen Kommentars von lachat et al. für Mitglieder Fr. 65.– (+ Porto) für Nichtglieder Fr. 88.– (+ Porto) Mietrecht für Mieterinnen und Mieter von Macher / Trümpy (244 Seiten) Neuauflage des bewährten praktischen Führer durch den mietrechtlichen Dschungel für Mitglieder Fr. 20.– (+ Porto) für Nichtglieder Fr. 28.– (+ Porto) Wohnungsordner Den Wohnpapierkrieg im Griff. Mit Register, Tipps und den Broschüren «lebensdauertabelle» und «Gesetz und Verordnung». Fr. 20.– (+ Porto)

DVD

Abschied von der Hypozinskoppelung 10minütige DVD über das Problem der Hypozins-Mietzins-Kopplung Fr. 20.– (+ Porto) Argumente des MV gegen die Bausparinitiative der Hauseigentümerverbände «Nicht einmal ein Giesskannen-Prinzip» Fr. 20.– (+ Porto) MIETEN & WOHNEN 2|10

Freie Wahl der Set-top-Box

m&w | endlich will der Bund den Ärger mit der Set-top-Box beim Kabelfernsehen beseitigen. Dies fordert der Konsumentenschutz schon seit Jahren. Das Departement für Umwelt, Verkehr, energie und Kommunikation (Uvek) präsentiert nun einen Lösungsvorschlag.

gramme empfangen, die aber immer weniger wurden.

Bild m&w

Der Streit ums digitale Fernsehen ist endlich beigelegt.

ie Fernsehnation Schweiz hängt zu 65 Prozent am Kabel der Cablecom. Die meisten TV-Progamme werden heute in digitalisierter Form ausgestrahlt. Das heisst aber, dass es für die Entschlüsselung des Signals ein Empfangsgerät braucht. Dieses schwarze Kästchen mit dem Namen Set-Top-Box sorgte vor gut drei Jahren für rote Köpfe. Denn Cablecom nötigte den TV-Zuschauern diese Box auf, die rund 150 Franken kostet. Ohne sie konnte man nur noch analoge Pro-

Freie Wahl verhindert Stein des anstosses für den Konsumentenschutz war die Tatsache, dass der Cablecom-Kunde keine Wahl hatte, sondern die Box dieser Firma kaufen musste. Für den Fachhandel ergab sich ein grosses Geschäft, das nach ansicht von SP-Ständerätin Simonetta Sommaruga unnötig ist, da in den neueren TV-Geräten diese Box bereits integriert ist. Zur Entschlüsselung der Programme brauchte es nur noch eine so genannte Smartcard, die für rund 20 Franken verkauft werden könnte. Sommaruga forderte die freie Wahl der Set-Top-Box für den Empfang von digitalem Fernsehen. Der Zwang, dass man die Box beim eigenen Kabelnetzbetreiber beziehen muss, sollte wegfallen. Es zeigte sich denn auch, dass die Box überteuert war: Der ehemalige Preisüberwacher Rudolf Strahm setz-

te eine Preissenkung durch. Die freie Wahl ist aber noch nicht gewährleistet. Eine entsprechende Motion von Sommaruga wurde vor zwei Jahren in abgeänderter Form vom Parlament gutgeheissen. Jetzt, nach längeren Diskussionen, präsentiert das Uvek einen lösungsvorschlag in Form einer Gesetzesänderung. Die Kabelnetzbetreiber sollen verpflichtet werden, ein Grundangebot von mindestens 50 TV-Programmen anzubieten, das mit frei erhältlichen Set-Top-Boxen konsumiert werden kann. Der Zugang ist mit einer Steckkarte in die Set-TopBox gewährleistet. Das System darf insgesamt nicht teurer sein als der abo-Preis für das Grundangebot mit eigener Set-Top-Box. Von einer ausnahmeregelung profitieren anbieter wie Swisscom, die ihre Programme über Internet verbreiten. Die Vernehmlassung läuft bis 10. Mai 2010.  Gesetzesvorschlag des Uvek zur Set-Top-Box im Internet: www.uvek.admin.ch

AZB 8026 Zürich

>URTEIlE Fälligkeit nachzahlung von nebenkosten Die Nachzahlung aus Nebenkostenabrechnung wird erst fällig, wenn der Vermieter eine abrechnung vorlegt und dem Mieter die Belege dazu während einer angemessenen Frist zur Einsicht zur Verfügung hält. Wird nicht einmal die abrechnung vorgelegt, ist eine Zahlungsverzugskündigung unwirksam.

Canton de Vaud, Tribunal cantonal, Chambre des recours, 6. Januar 2005, Originaltext französisch. Publ. in mp 3/09

der so definierte Mietzins auf hypothetischer Vergleichsbasis (Statistik, Schätzung) bestimmt werden.

Verlängerungsoption Eine echte Option liegt nur vor, wenn der Mietzins nach Vertragsverlängerung bestimmt oder bestimmbar ist. Die vertraglich vorgesehene anpassung an den «ortsüblichen Mietzins» ist als Kriterium genügend klar. Selbst wenn Vergleichsbeispiele fehlen, kann

art. 1 OR; Bundesgericht, I. zivilrechtliche abteilung (4a_551/2008), 12. Mai 2009. Publ. in mp 4/09

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Rückzahlung nebenkosten nach handänderung Mit der Eigentumsübertragung übernimmt der neue Eigentümer sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Er haftet der Mieterin auch für die vor dem Eigentumsübergang entstandenen Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen. Tribunal des baux du Canton de Vaud, 9. Oktober 2001 (DG 339/99 und DG 191/00), Originaltext französisch. Publ. in mp 3/09

Übergang zu Fernwärmeheizung Mit dem Wechsel von Ölheizung auf Fernwärme werden neue Nebenkosten eingeführt. Mit der Fernwärme werden beispielsweise auch Kosten für Verzinsung und amortisation belastet. Der Wechsel muss daher mit dem amtlichen Formular angezeigt werden. art. 269d abs. 3 OR; art. 6a VMWG, Bezirksgericht liestal, 7. September 2006, Quelle: Mitteilungen BWO 42 Nr.8. Publ. in mp 3/09