Mieten und Wohnen by Macher Peter

Nr. 1, Februar 2010

M i e t e n &W o h n e n

w w w. m i e t e r ve r b a n d .c h

Schluss mit Ertragsk端ndigungen! Pensionskassen als Selbstbedienungsladen

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> editori a l Liebe Leserin, lieber Leser Brutalkündigungen sind nach wie vor ein Thema. Sie häufen sich in den Ballungsgebieten, wo die Wohnungsmärkte verrückt spielen. Und damit ist nicht nur Zürich gemeint. Auch in weniger dynamischen Agglomerationen wie Bern machen sich solche unerfreulichen Tendenzen bemerkbar. Wir greifen in dieser Ralph Hug M&W-Ausgabe (S. 4) ein Beispiel aus einem zentrumsnahen Quartier der Hauptstadt auf. Von der Kündigung ist unter anderem eine Familie mit sechs Kindern betroffen. Sie ist nun auf Wohnungssuche, doch es ist fraglich, ob sie innert nützlicher Frist einen finanziell zumutbaren Ersatz finden kann. Der Vermieter zeigt sich leider nicht bereit, eine mieterfreundliche Sanierung durchzuführen. Er plant mit höheren Renditeerwartungen nach dem Umbau. Je schwieriger die Wohnungslage ist, desto mehr wachsen aber auch die Chancen, dass die Schutzrechte von Mietenden von den Behörden besser gewahrt werden. Es besteht daher kein Anlass, den Kopf hängen zu lassen, sondern konsequent seine Rechte zu suchen. Das hat sich zum Beispiel für jenes betagte Mieterpaar ausbezahlt, das in Dietikon Op-

fer einer Renditekündigung wurde. Das heisst, der Vermieter verschickte den blauen Brief, nur um vom Nachfolger mehr Miete verlangen zu können. Die Schlichtungsbehörde hat diese Kündigung für missbräuchlich erklärt, da der Vermieter seiner Beweispflicht nicht nachgekommen ist. Er hat nämlich klar darzulegen, dass die erhöhte Miete noch zulässig ist und sich im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit bewegt. Ein schöner Erfolg für die Mieterschaft (S. 16)! Dort, wo Kündigungen unabwendbar sind, werden die Erstreckungsfristen entscheidend. Das Gesetz sieht in Härtefällen bis zu vier Jahre Fristerstreckung vor. Die Schlichtungsbehörden sind heute gehalten, den gesetzlichen Spielraum endlich voll auszuschöpfen, um dem sozialen Schutzgedanken des Mietrechts gerecht zu werden. Ist nicht jede Kündigung in einem exzessiv gewordenen Wohnungsmarkt an sich schon ein Härtefall? Herzlich, Ihr

hug@pressebuero-sg.ch

> I nh a l t

3 Mietrecht Blaue Briefe aus Renditegründen sollen verboten werden.

Fristerstreckungen Ein Leerkündigungsfall in Bern wirft Fragen auf.

6 Abriss Rausschmiss nach 50 Jahren im Escherpark Zürich 9 Presseförderung Postverwaltungsrat zurückgepfiffen

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10 Wohnbauförderung Neuer Anlauf im Kanton Bern 11 Hotline Kann ich die Wohnung früher abgeben?

12 Betreibungen Wie kann ich ungerechtfertigte Einträge vermeiden? 15 Service Broschüre «Mietzinssenkung bei Veränderung des Referenzzinssatzes» 16 Schlichtungsbehörden Mieterschaft in Dietikon erhielt Recht.

> impre s s u m Redaktion: Ralph Hug (rh), Pressebüro St.Gallen, Postfach 942, 9001 St.Gallen, Tel. 071 222 54 11, Administration und Adressverwaltung: M&W, Postfach 2271, 8026 Zürich Tel. 043 243 40 40, Fax 043 243 40 41 info@mieterverband.ch www.mieterverband.ch Ständige MitarbeiterInnen: Ruedi Spöndlin (rs), Basel; Peter Macher, Zürich; Regula Mühlebach, Zürich; Michael Töngi, Zürich; Anita Thanei, Zürich; Beat Leuthardt, Basel; Walter Angst, Zürich Titelbild: Markus Traber

Gestaltung: Markus Traber, St.Gallen Druck: Ziegler Druck AG, Winterthur Beglaubigte Auflage: 109’466 Exemplare Erscheinung: 9 x pro Jahr Abonnementspreis: Fr. 40.–/Jahr Inserate und Beilagen: kg Werbeakquisition und Verlagsberatung, Tel. 043 810 83 63, kg@kiliangasser.ch; Adelheid Kaegi, Tel. 079 797 50 48, ak@kiliangasser.ch Herausgeber: Schweizerischer Mieterinnenund Mieterverband Deutschschweiz

Thanei: Ertragskündigungen endlich verbieten!

Stossende Praxis «Ich habe Fälle erlebt, wo Mietende auf die Strasse gestellt wurden, bloss weil der Vermieter aus der Wohnung einen höheren Ertrag herausholen wollte», sagt Thanei. Nach dem Rausschmiss wurde die gleiche Wohnung zu einem deutlich höheren Preis vermietet, ohne dass irgend etwas an der Wohnung verbessert worden wäre. Im Fachjargon heissen solche blauen Briefe «Ertragskündigungen», weil die Vermieter jeweils einen zu geringen Ertrag aus der Miete geltend machen. Ist dieses Vorgehen überhaupt erlaubt? Ja, leider. Das Bundesgericht hat diese stossende Praxis abgesegnet. Solche Kündigungen verstiessen nicht gegen Treu und Glauben, so das

m&w | Kündigungen, um vom nachfolgenden Mieter einen höheren Mietzins zu verlangen, sollen künftig nicht mehr möglich sein bzw. als missbräuchlich angefochten werden können. Dies verlangt MV-Präsidentin Anita Thanei in einer neuen Parlamentarischen Initiative, die sie im Nationalrat eingereicht hat. oberste Gericht in einem Entscheid, solange der neue Mietzins orts- und quartierüblich ist und somit nicht übersetzt ist (BGE vom 22. Dezember 2004, C. 343/2004). Viele Fachleute hätten dieses Urteil aus Lausanne kritisiert, sagt Thanei. Vor allem, weil damit der Sinn und Zweck der Missbrauchsgesetzgebung verletzt werde: «Die Kündigung soll nicht als Waf-

fe eingesetzt werden, um eine Mietzinserhöhung durchzusetzen.» 50 RatskollegInnen haben die Initiative mitunterzeichnet, die meisten

aus dem linksgrünen Lager. Es sind aber auch einige Mitglieder aus der CVP-Fraktion dabei. FDP und SVP glänzen durch Abwesenheit, mit einer

einzigen Ausnahme: SVP-Vertreter Alfred Heer aus Zürich hat ebenfalls unterschrieben. Ein gutes Omen, dass das Anliegen auch in bürgerlichen Kreisen Gehör findet?

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rtikel 271 OR sei dahingehend zu ergänzen, dass eine Kündigung durch den Vermieter anfechtbar ist, wenn sie ausgesprochen wird, um von einer neuen Mieterschaft einen höheren Mietzins zu verlangen.» So lautet der Text des jüngsten Vorstosses von Anita Thanei im Nationalrat. Die Zürcher SP-Nationalrätin und Mieterpräsidentin reagiert damit auf Missbräuche, die insbesondere im aus dem Lot geratenen Wohnungsmarkt von Zürich vorkommen.

‹Ein besserer Kündigungsschutz ist dringlich› Die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist ernst. 70% der Bevölkerung der Schweiz wohnt in den urbanen Regionen, ein sehr grosser Teil davon in den Städten Zürich, Basel, Genf, Bern und Lausanne. In den städtischen Anita Thanei Grossregionen herrscht Wohnungsknappheit und Mietzinsnot. Die im Zusammenhang mit der erweiterten Personenfreizügigkeit wachsende Einwanderung und die teilweise steigenden Einkommen haben die Wohnungsnachfrage noch verstärkt. Dieser Nachfrageüberhang ist ein Nährboden für Missbräuche. Die Mietpreise für Abbruchobjekte oder stark vernachlässigte Wohnungen grenzen teilweise an Wucher. Für solche Objekte müssen dringend die

bestehenden mietrechtlichen Mängelrechte durchgesetzt werden. Es geht nicht an, dass Menschen in von Schimmel befallenen Wohnungen hausen müssen. Der Missbrauch grassiert noch mehr bei den begehrten Mietobjekten. Immer häufiger werden Kündigungen gegenüber langjährigen Mieterschaften zur Erzielung einer höheren Rendite ausgesprochen. Davon betroffen sind zunehmend ältere Menschen, die auf dem freien Wohnungsmarkt keine Wohnung mehr finden. Auch Familien, Alleinerziehende und Alleinstehende in knappen finanziellen Verhältnissen leiden darunter. Selbst der sogenannte Mittelstand wird in die Agglomerationen verdrängt. Damit langjährige Mietende in den städtischen Agglomerationen nicht aus ihrer Wohnung vertrieben werden, besteht dringender Handlungsbedarf im Bereich des Kündigungsschutzes.

Kündigungen zur Erzielung einer höheren Rendite von einem neuen Mieter müssen missbräuchlich sein. Nur ein besserer Kündigungsschutz und nicht die Kündigung der Abkommen betreffend die Personenfreizügigkeit bekämpft das wirkliche Problem. Eine Auflösung der Abkommen, wie das die SVP verlangt, wäre kurzsichtig und verheerend, da die positiven Effekte überwiegen. Die Schweizer Wirtschaft hat die Zahl der Arbeitsplätze in unserem Land in den letzten Jahren um einige hunderttausend vermehrt. Das war nur möglich dank der Zuwanderung von meist gut qualifizierten Arbeitskräften aus den Ländern der Europäischen Union. Somit nützen griffige flankierende Massnahmen, welche den Missbrauch an der Wurzel bekämpfen, weit mehr als die xenophoben, populistischen Forderungen der Rechten. Anita Thanei, Präsidentin SMV/D MIETEN & WOHNEN 1|10

Muss das sein, Herr Pr S

m&w | Leerkündigungen auch in Bern: Die Wifag-Fürsorgestiftung will sanieren und günstige Wohnungen in teure Duplex-Logen umwandeln. Opfer ist unter anderem eine achtköpfige Familie. M&W fragt den Präsidenten der Fürsorgestiftung, ex-SVP-Ständerat Prof. Ulrich Zimmerli: Muss das wirklich sein? Wohnungen sollen nicht nur saniert, sondern in Duplexwohnungen umgewandelt werden. Für diesen Zweck würden Räumlichkeiten wie Estriche und Vorratskammern genutzt. Marti: «Es ist offenkundig, dass hier erschwinglicher in teuren Wohnraum umgewandelt werden soll.» Das zentrumsnahe Kirchfeldquartier mit seiner ruhigen Wohnlage biete sich dafür geradezu an. Die Praxis gewisser Zürcher Immobilienfirmen, ohne soziale Rücksicht und unter Ausnützung des schwachen Mieterschutzes den in Altliegenschaften schlummernden Mehrwert zu realisieren, scheint nun auch in Bern Einzug zu halten. Aber ausgerechnet durch die Wifag? Die Druckmaschinenherstellerin ist als soziales Unternehmen bekannt, selbst in der jetzigen Krise mit Massenentlassungen. VR-Präsident Prof. Ulrich Zimmerli steht auch der Fürsorgestiftung vor. Die Mieter fragen sich: Weiss er überhaupt, was die Verwaltung macht?

in den letzten zehn Jahren rund 12'000 Franken», berichtet Thomas Marti. Unter anderem wurde ein gemeinsamer Velounterstand im Garten erstellt. Aber auch die Verwaltung selber nahm gewisse Erneuerungen vor. So wurden die Fenster er-

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echs Kinder hat die Familie S., das jüngste ist zwei und das älteste fünfzehn Jahre alt. Im Haus an der Anshelmstrasse 15 in Bern ist deshalb immer etwas los. Das stört Nachbar Thomas Marti überhaupt nicht, im Gegenteil: «Solche Familien erhalten das Quartier am Leben», sagt er. Bis vor kurzem war das Kirchfeldquartier überaltert. Jetzt ziehen vermehrt junge Eltern nach und geben der Gegend ein neues Gepräge.

Früher sozial, heute brutal? Leergekündigte Liegenschaft der Wifag in Bern

Doch die Idylle ist gefährdet, zumindest im Dreifamilienhaus, in dem auch Thomas Marti wohnt. Im vergangenen Juli flatterte allen Mietpartien die Kündigung auf Ende Juni 2010 ins Haus. Die Besitzerin will das Haus renovieren und umbauen. «Die Liegenschaft muss komplett saniert werden, insbesondere die Ablauf- und Wasserleitungen sind in einem desolaten Zustand», hiess es im Schreiben der Allgemeinen Fürsorgestiftung Wifag/Polytype. Auf eigene Kosten renoviert Niemand bestreitet, dass Renovationen nötig sind. Vor allem das Dach der Liegenschaft ist reparaturbedürftig. Der Renovationsstau hat aber seinen Grund: Die Stifterin, Ursula Wirz, war in Bern als sozial denkende Mäzenin bekannt. Die Verwaltung willigte damals ein, dass die Bewohner auf eigene Kosten ihre Wohnungen erneuern konnten. «Wir investierten

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setzt, und die Wohnung im Parterre wurde vor fünf Jahren sogar totalrenoviert. Sozialer Geist ade? Offensichtlich ist der soziale Geist der Stifterin entschwunden, seit sie im Jahr 2007 gestorben ist. Die Verwaltung stellte nämlich auf stur, als die von der Kündigung Betroffenen das Gespräch über eine mieterfreundliche Sanierung suchten. Sie will partout nicht einschwenken und hält an der Leerkündigung fest. «Wir können die Liegenschaft nur im leeren Zustand sanieren», so Verwalter HansPeter Baumann. Dies wird aber von Fachleuten bestritten. Auch Thomas Marti sagt: «Das leuchtet nicht ein.» Die Mieter hätten sogar einen temporären Auszug angeboten, um eine sozialverträgliche Renovation zu ermöglichen. Das Beharren auf der Leerkündigung hat für Marti seinen Grund: Die

Nur drei Monate Erstreckung Familie S. hat die Kündigung angefochten. Im Oktober 2009 fand die Schlichtungsverhandlung im Mietamt

Eine Erstreckung bis zu vier Jahren ist möglich m&w | Wer eine Kündigung erhalten hat, kann sie anfechten und eine Fristerstreckung verlangen. Das Gesetz sieht eine maximale Erstreckung von vier Jahren vor. Die Schlichtungsbehörde gewährt eine Erstreckung, wenn die Kündigung für den Mieter eine Härte zur Folge hat, die schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Vertrags. Es kann eine erstmalige und eine zweite oder dann eine definitive Erstreckung gewährt werden. Wichtig ist, dass der Härtefall klar dargelegt wird. Als Härtegründe gelten die Wohnungsknappheit, die finanziellen Verhältnisse, das vorgerückte Alter, die lange Mietdauer und Verwurzelung im Quartier, der schlechte Gesundheitszustand einer Person, Probleme mit dem Schulbesuch der Kinder etc.

of. Zimmerli? der Stadt Bern statt. Frau S. machte einen Notstand geltend: Sie könne mit sechs Kindern nur schwer eine Wohnung für 1'700 Franken in einem sozialen Umfeld finden, das beiden Eltern die Erwerbstätigkeit erlaubt. Sie

Thomas Marti fragt: Wieso keine mieterfreundliche Sanierung?

forderte die maximale Erstreckungsfrist von vier Jahren. Die Verwaltung dagegen betrachtete die Kündigungsfrist von knapp einem Jahr als genügend und sah damit auch ihre soziale Verantwortung als erfüllt an. Da kein Vergleich zustande kam, entschied die Schlichtungsbehörde: Die Kündigungsfrist wird erstmalig um drei Monate bis Ende September 2010 erstreckt. Ist das nicht viel zu wenig? Christian Rageth, Leiter des Berner Mietamts, räumt ein, dass die Praxis in Bern eher restriktiv sei und weit unter dem gesetzlichen Maximum liege. Hier aber sei dem Härtefall dadurch Rechnung getragen worden, dass der Familie eine Ersterstreckung zugebil-

Erstreckung1234: Fälle aus der jüngsten Praxis

Der Ermessensspielraum der Schlichtungsbehörden ist gross. Dies zeigt eine Zusammenstellung von diversen Erstreckungsentscheiden: Fall Mietdauer 5 Jahre. Mieter haben 3 Kinder und sind in guten finanziellen Verhältnissen. Es kann nicht verlangt werden, dass sich Lebensstil tiefgreifend verändert. Ersterstreckung 2 1/2 Jahre, Alleinerziehende Mutter mit vier Kindern. Eine zweite Erstreckung wird gewährt, wenn intensive Zweiterstreckung 1 Jahr Suchbemühungen nachgewiesen werden. Ohne eigenbedarfsähnliche Interessen des Vermieters wäre maximale Erstreckung angebracht. Grosse Härte (lange Dauer des Mietverhältnisses, 4 Jahre 25 Jahre, finanzielle Schwierigkeiten des Mieters und nicht dringender Eigenbedarf des Vermieters) rechtfertigt eine lange Erstreckung Mietdauer 28 Jahre. Mieterin 87jährig, nur noch Ersterstreckung 2 Jahre, Eintritt in Pflegeheim möglich erstmalig, zweite Instanz: 1 1/2 Jahre 15jähriges Mietverhältnis, Regel ist die erstmalige 6 Monate, einmalig Erstreckung, für definitve Erstreckung bedarf es besonderer Gründe Bei Vorliegen einer Härte (Vater, 3 Kinder, Eigen3 Jahre einmalig investitionen Fr. 20‘000.-, Vertrauen auf lange Mietdauer) und nicht dringender Eigenbedarf des Vermieters rechtfertigt sich eine lange Erstreckung Mietdauer 7 Jahre. Betreuung der Eltern hindert Keine Erstreckung Suchbemühungen nicht. Lange Wohndauer bedeutet nicht zwingend Quartierverbundenheit. Zweimaliger Umzug innter 2 Jahren zumutbar. Suche auf alle Quartiere ausdehnen. Erstreckungsdauer Erstmalige Erstreckung 3 Jahre, einmalig

ligt wurde. «Sie kann also noch einmal ein Gesuch um eine zweite Erstreckung stellen, wenn sie nichts findet.» Ersterstreckungen seien in Bern eine Ausnahme, sonst werde meistens eine definitive Erstreckung

festgelegt. Dennoch stellt sich die Frage: Wie stark muss sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt noch verschlechtern, bis die Schlichtungsbehörden den Spielraum des Mieterschutzes ausschöpfen?

Schlappe für SVP-Kantonsrat

&W-LeserInnen erinnern sich: Preisig macht mit seinem stark vernachlässigten Dreifamilienhaus in Hinwil als Vermieter keine gute Figur (siehe letztes M&W). Er weigert sich, das Haus instandzustellen und für Ordnung zu sorgen. Dagegen setzte sich die Mieterin Petra Tinner zur Wehr. Als Reaktion darauf erhielt sie die Kündigung mit dem Grund eines angeblichen Eigenbedarfs. Tinner focht diese an. Jetzt ist der Entscheid der Schlichtungsbehörde bekannt. Sie hob Preisigs Kündigung als rechtsmissbräuchlich auf – ein voller Erfolg für Petra Tinner. Im Entscheid zog die Behörde den Eigenbedarf in Zweifel: Selbst

m&w | Schlappe für SVP-Kantonsrat Peter Preisig aus Hinwil: Die Schlichtungsbehörde hat seine Kündigung einer Mieterin für rechtsmissbräuchlich und daher ungültig erklärt. wenn ein solcher gegeben sei, hätte der Vermieter im gleichen Haus zwei andere Wohnungen zur Verfügung, von denen die eine leer und die andere an jemand vermietet sei, dem er ohnehin kündigen wolle. Also eine klare Rachekündigung. Bezüglich der Mängel hatte Tinner einen Teilerfolg. Die Schlichtungsbehörde sah es als erwiesen an, dass das Kamin ein Loch hat und die Immissionen der Nachbarin übermässig sind (es fehlte ein Beweisverfahren). Eine ungenügende Raumtemperatur sah sie für den Winter 2008/2009

nachgewiesen. Daher gestand sie der Mieterin eine Mietherabsetzung zu, und zwar von 20% für die Periode vom 1. Dezember 2008 bis 31. März 2009, von 15% bis April 2009 und von 10% ab diesem Zeitpunkt. Bei den Fenstern wurden keine Mängel als wahrscheinlich angenommen, da Vorfenster vorhanden seien. Da aber irrt die Behörde, sie hätte vor Ort nachschauen sollen. M&W hat diese «Vorfenster» im Keller besichtigt: Die meisten sind unbrauchbar und müssten erst repariert werden. Der Entscheid ist noch nicht rechtskräftig. MIETEN & WOHNEN 1|10

Credit ‹Schmiss›: Rau m&w | Fünfzig Jahre lang hat Eva Bader der Credit Suisse Miete bezahlt. Jetzt, im Alter von 83 Jahren, wird sie von der Bank auf die Strasse gesetzt. Die CS will mit Neubauten mehr Rendite aus ihrem Grundstück in Zürich-Enge herausholen. Eva Bader blickt in eine ungewisse Zukunft.

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enige Tage vor Weihnachten fand in Zürich eine von den Quartiervereinen organisierte Kundgebung für bezahlbare Wohnungen statt. Auch Eva Bader war dabei, und zwar auf dem Podium. Die rüstige 83-Jährige hielt eine Ansprache vor der versammelten Menge, es war wohl die erste dieser Art in ihrem Leben. «Ich hatte wahnsinniges Lampenfieber», blickt Eva Bader zurück. Doch sie meisterte die Aufgabe souverän. Am Mikrofon erzählte sie, was sie in den vergangenen Monaten in Sachen Wohnungsmiete alles erlebt hatte. Eva Bader wohnt mit ihrem Ehemann Otto, der 88 Jahre alt ist, in einem Mehrfamilienhaus an der Scheideggstrasse unweit vom Bahnhof Enge und dem Rietberg-Museum. Das ist eine bevorzugte Wohnlage: Nur sieben Minuten sind es zu Fuss zum See. «Früher ging ich oft zum Schwimmen», erzählt sie. Obwohl bald 65 Jahre alt, darf sich die Siedlung Escherpark, wo sie wohnt, sehen lassen. Ein prächtiger Baumbestand, der teils unter Schutz steht, prägt die Umgebung. Die Siedlung mit insgesamt dreizehn Wohnhäusern und 75 Wohnungen wurde 1945 von der Kreditan-

Noch kann sie lachen: Mieterin Eva Bader, 83 Jahre alt, wehrt sich gegen den Auszug.

fort zufrieden: «Wir wollen gar keinen ‹Schischi› wie Steamer oder Whirlpool.» Bei ihrem Einzug vor fünfzig Jahren kostete die Wohnung noch 280

Franken Miete. Heute zahlt Eva Bader 1'660 Franken pro Monat. Für Zürich sehr günstig, besonders an diesem bevorzugten Standort. In den vergangenen Jahrzehnten wurde die

Siat – ein Fonds der Credit Suisse mit ‹Renditesteigerungspotenzial›

In der Siedlung Escherstalt erbaut. Eva Bader zog 1958 mit park stehen etliche Bäume ihrem Mann ein. «Und das will man unter Schutz.

abreissen!», sagt sie und führt durch ihre Dreieinhalbzimmer-Wohnung. Sie wirkt immer noch grosszügig und keineswegs so, als ob man sie nicht renovieren könnte. In der geräumigen Stube gibt es sogar ein Cheminée. Eva und Otto Bader sind mit dem Kom-

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rh | Die Siedlung Escherpark in Zürich gehört der Grossbank Credit Suisse. Genauer gesagt dem Credit Suisse Real Estate Fund Siat. Dieser Immobilienfonds ist an der Schweizer Börse kotiert und mit 184 Liegenschaften im Wert von 2,02 Milliarden Franken einer der grössten Wohnimmobilienfonds der Schweiz. Die Manager konzentrieren sich auf Wohnbauten und Neubauprojekte ab 10 Mio. Franken, «die über Renditeund Wertsteigerungspotenzial verfügen», wie es im Prospekt heisst. Die Rendite, die an die Anteilsinhaber ausgeschüttet wird, betrug 3,6% und liegt über dem Durchschnitt aller Immobilienfonds. Im Werbeflyer ist auch zu lesen, dass sich der Fonds auf eine «nachhaltige Substanzerhaltung» konzentriere. Die Frage stellt sich: Ist es nachhaltige Substanzerhaltung, wenn im Escherpark dreizehn gut erhaltene Wohnblöcke abgerissen werden? Der Widerstand gegen solche Rendite-

projekte auf Kosten von Mietenden wächst. Die Escherpark-BewohnerInnen haben im vergangenen Herbst den Fondsmanagern, die im schicken Einkaufszentrum Sihlcity residieren, eine Petition mit 1'500 Unterschriften überreicht, welche die Erhaltung der Siedlung fordert. Die Bank soll sie an einen gemeinnützigen Bauträger verkaufen. Die Stadt wird aufgefordert, sich gegen die um sich greifende Vertreibung des Mittelstands zu engagieren. Kurz vor Weihnachten führten diverse Zürcher Quartiervereine eine Kundgebung für bezahlbare Wohnungen durch. Trotz grimmiger Kälte kamen 800 Leute. Diese Demonstration ist der bisherige Höhepunkt des Protests gegen den Wohnwahnsinn in der Limmatstadt. Sie hat in breiten Kreisen das Bewusstsein für die Mietzinsnot geschärft. Mit der Folge, dass die Wohnpolitik im städtischen Wahlkampf zum Thema Nummer eins aufgestiegen ist.

s nach 50 Jahren Siedlung zweimal renoviert, unter anderem wurden die Aussenhüllen isoliert. Verwöhnt wurde die Mieterschaft allerdings nicht. Zum Beispiel hat Eva Bader die Küche für erhebliches Geld selber erneuern lassen. Auch den Wohnungsanstrich haben sie und ihr Ehemann selber übernommen, weil sie einfach nicht länger zuwarten mochten. Bei Hypothekarzinssenkungen mussten sie eine Mietanpassung nach unten einfordern. Von selbst geschah nichts. Eva Bader lebte in der Erwartung, die Wohnungen würden bald einmal erneuert. So verlautete jedenfalls aus der Verwaltung, die von Wincasa besorgt wird. Stattdessen flatterte ihr im vergangenen Sommer die Kündigung ins Haus. Bis Oktober 2011 müssten sie ausziehen, da alle Wohnhäuser abgerissen werden. Den Mietenden im oberen Teil der Siedlung wurde ebenfalls gekündigt, sie müssen schon innert Jahresfrist ausziehen, da die CS dort früher mit den Neubauten beginnen will. Diese Massenkündigungen waren der Beginn des Mieterwiderstands im Escherpark. Viele Kündigungen wurden angefochten. Inzwischen ist der Fall Escherpark das bekannteste Beispiel für die «See-

Die Mietenden leben seit Monaten zwischen Bauvisieren.

feldisierung» Zürichs – jener Prozess also, der nach den Vorgängen im Seefeld-Quartier benannt ist und der die Umschichtung eines Stadtteils durch die Zerstörung von günstigem Wohnraum bezeichnet. Apropos: Für die von der CS geplanten neuen Wohnungen im Escherpark wird man Mieten von rund 1'000 Franken bezahlen müssen – pro Zimmer, nicht pro Wohnung! Das können sich Eva und Otto Bader nicht leisten. Was tun? Vorderhand lassen sie die Dinge auf sich zukommen. Ins Altersheim wollen sie nicht umziehen, dafür fühlen sie sich

zu vital. Einen Umzug in eine andere Umgebung können sie sich auch nicht vorstellen. «Wir haben in der Nachbarschaft lauter Freunde und Bekannte, und viele sind über 60 Jahre alt. Wir sind ja schon ein Altersheim!», sagt sie lachend. Die Kontakte unter den Nachbarn funktionieren. Unter dem Druck der Kündigung sind freilich einige Mieter bereits ausgezogen, ihre Wohnungen stehen nun leer. Seit die Bauvisiere im Garten stehen, wissen alle, dass die Tage des Escherparks gezählt sind. Ob das Steuer noch herumgerissen werden kann, weiss Eva Bader nicht. «Heute regieren nur noch Geld und Macht», sagt sie. Es sei ein «heller Wahnsinn», dass der Escherpark nur aus Gründen der Rendite abgerissen werden soll. In diesen Tagen wird der Streit vor der Schlichtungsbehörde verhandelt. Von der Politik erwartet Eva Bader trotz ihrem Auftritt an der Kundgebung und den tröstenden Worten von Stadtrat Martin Waser wenig: «Dort, wo das Geld regiert, kann man nichts machen», ist sie überzeugt. Und trotzdem gibt sie die Hoffnung nicht auf, noch lange bleiben zu können, in ihrer «Heimat», wie sie sagt.

Schwindel mit ‹Internet-Genossenschaft›

ie Webseite www.gbh-baugenossenschaft-helvetica.ch sieht auf den ersten Blick professionell aus. Hier stellt sich eine gemeinnützige Baugenossenschaft vor, die «preisgünstiges Miet- und Wohneigentum für Schweizer Mittelstandsfamilien und für benachteiligte Personen» anbietet. In einer Fotogalerie sind verschiedene Siedlungen zu sehen. Unter «Neue Mietobjekte» sind projektierte, sehr günstige Wohnungen in der Stadt Luzern ab 890 Franken pro Monat aufgelistet, die ab Mitte 2010 verfügbar seien. Und unter «Neue Mitarbeiter» sind vier nette junge Damen zu sehen, die soeben ihre Tätigkeit bei der GBH aufgenommen haben. Alles Schwindel. Weder zeigen die Fotos Wohnungen der GBH noch sind die vier Damen Mitarbeitende der Genossenschaft, wie die «SonntagsZeitung» herausgefunden hat. Die Siedlungen stammen aus den USA und Singapur, die Fotos der Damen aus Online-Kontaktbörsen. Bei der

m&w | Im Internet wird der gute Ruf von Genossenschaften missbraucht, um gutgläubige Wohnungssuchende aufs Kreuz zu legen. Dies zeigt ein Fall, der kürzlich im Kanton Luzern bekannt wurde. Im Mittelpunkt steht die Webseite einer angeblichen «Baugenossenschaft Helvetica». ganzen Webseite handelt es sich um einen Betrug, der darauf abzielt, Interessenten anzulocken und ihnen Geld abzuknöpfen. Dies erfuhren zwei Mitglieder des MV Luzern, die auf Wohnungssuche waren und dabei auf diese Webseite stiessen. Als sie Interesse zeigten, sollten sie zuerst 5'000 Franken Anteilskapital einzahlen. Ohne dass sie überhaupt eine der Wohnungen je gesehen hatten. Das kam ihnen zu Recht spanisch vor, weshalb sie sich beim MV Luzern nach der fraglichen Genossenschaft erkundigten. MV-Geschäftseiter Beat Wicki: «Wir rieten den Interessenten, auf keinen Fall Geld einzuzahlen, sondern sich zuerst genau zu erkundigen.» Da stellte sich bald heraus, dass mit der so genannten «Baugenossenschaft» etwas nicht stimmen konnte. Als einer der Interessenten die Sta-

tuten verlangte, hätte er dafür zuerst 30 Franken einzahlen sollen. Recherchen ergaben, dass hinter der Genossenschaft ein gewisser Paul Schnyder steckt. Auf die Frage, wo denn die erwähnten Luzerner Wohnungen stünden, gab er die Adresse einer Parzelle an, auf der seit längerem ein Gewerbegebäude zum Verkauf steht. Von angeblichen Genossenschaftswohnungen weiss niemand etwas. Neu an diesem Fall ist, dass Internetgauner nicht nur perfekt gefälschte Webseiten kreieren, sondern dass sie den guten Ruf der Gemeinnützigen ausnützen und Arglose so hinters Licht zu führen suchen. Wer genau hinsieht, muss allerdings bei der Helvetica-Webseite misstrauisch werden. Sie ist anonym und enthält Rechtschreibfehler. Der MV hat gegen den Betreiber Strafanzeige eingereicht. MIETEN & WOHNEN 1|10

Pensionskassen als Selbstbedienungsladen P

m&w | Die Abstimmung vom 7. März über den Umwandlungssatz muss auch Mietende interessieren. Denn die Pensionskassen und der Mietwohnungsmarkt haben viel miteinander zu tun. Im folgenden Beitrag beleuchtet ex-Preisüberwacher Rudolf Strahm, frührerer Präsident des SMV/D, diesen Zusammenhang und kritisiert die Ausrichtung der Pensionskassen auf den Finanz- statt auf den Wohnungsmarkt.

des Pensionskassenvermögens reduziert. Und während sie bisher bis 75% des Vermögens in hypothekargesicherte Anlagen (Grundpfandtitel, Pfandbriefe) investieren durften, sind es seit Anfang 2009 nur noch 50%. Insgesamt also eine Einschränkung der Investitionen im Wohnungsbau. Für einige Pensionskassen hat diese Limitensenkung zur Folge, dass sie in Zukunft nicht mehr zusätzliche Kapitalien in den Wohnungsbau stecken oder – im Extremfall – dass sie längerfristig sogar ihren Wohnungsbestand abbauen. Sicher werden für den Wohnungsneubau aus dieser Quelle weniger Mittel zur Verfügung stehen. Mehr PK-Gelder in die Spekulation Gleichzeitig wurden die Limiten für Anlagen in Wertpapiere – Aktien, Fondstitel, Hedge Fonds-Papiere – stark ausgebaut. Eine neue Kategorie von Anlagen wurde explizit erlaubt: nämlich bis 15% der Pensionskassenvermögen in spekulative Anlagen wie Hedge-Fonds, Dach-Hedge-Fonds, PrivateEquity-Gesellschaften, kurz in jene neuen «Finanzmarktinstrumente», die nicht kontrolliert werden und keiner staatlichen Aufsicht unterstehen. Bei diesen spekulativen Anlageformen sind die Verluste oft unwiederbringlich, die Vermögensteile sind dann definitiv verloren. Solche spekulativen Gelder laufen unter der schönfärberischen Bezeichnung «alternative Anlagen». Nur Insider wissen, dass damit riskante Finanzmarktanlagen gemeint sind. Kurz vor der Finanzkrise im Jahr 2008 umfassten diese spekulativen «alternativen» Anlagen aller Pensionskassen bereits 40 Milliarden Franken, ihre Summe näherte sich schon der Gesamtsumme aller Wohnungsanlagen. Bei jenem Posten sind auch Bild m&w

ensionskassen sind neben den Wohnbaugenossenschaften die wichtigsten Erbauer und Anbieter von Mietwohnungen im Lande. Rund 60 Milliarden Franken Pensionskassenvermögen sind in Liegenschaften investiert und weitere 15 Milliarden werden von ihnen für Hypothekardarlehen zur Verfügung gestellt. Mehr als 200’000 WohnunRudolf Strahm gen im Land wurden durch unsere Pensionskassen finanziert oder gebaut. Ursprünglich waren die alten, gut situierten Pensionskassen vor allem auch gute Wohnungsanbieter; und

Pensionskassen sollen in Wohnungen investieren und nicht in spekulative Geschäfte.

viele von ihnen haben seinerzeit mehr als die Hälfte ihres Vermögens in den Wohnungsbau gesteckt. Nur in einem einzigen Fall hat jemals eine Pensionskasse mit Mietwohnungen Verluste eingefahren, und in diesem speziellen Fall war erst noch eine zwielichtige Baufirma im Spiel. Unter Druck geraten Doch diese traditionelle, volkswirtschaftlich sinnvolle Anlageform der Pensionskassen ist massiv unter Druck geraten. Während die Pensionskassen bisher 50% ihrer Versichertenvermögen in Liegenschaften in der Schweiz investieren konnten, wurde diese Anlageform auf maximal 30%

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einige Milliarden an – zum Teil unwiederbringlichen – Verlusten der Pensionskassen entstanden. Im Griff der Finanzmarkt-Berater Wie ist es zu dieser Investitionsverschiebung – weg vom Wohnungsbau, hin zu spekulativen und riskanten Finanzmarktanlagen – gekommen? Der Druck kam in der eidgenössischen BVG-Kommission ausgerechnet von jenen Pensionskassenberatern, AssetManagern und Bankiers, die am meisten an den Finanzmarktanlagen der Pensionskassen verdienen. Sie bildeten eine Subkommission, nahmen noch weitere «Spezialisten» der Finanzmarktszene hinzu und schlugen die erwähnte Liberalisierung in Richtung mehr Finanzmarkt-Spekulation vor. Die fachlich überforderte BVGKommission segnete diese neuen Anlagerichtlinien im BVV-2 im Juli 2008 diskussionslos ab. Darauf wurden sie auf Antrag des interessehörigen Bundesrats Couchepin ausgerechnet am Vorabend der Finanzkrise, nämlich Mitte September 2008, definitiv verabschiedet. Die Pensionskassen sind zu einem Selbstbedienungsladen von Vermögensverwaltern, Asset Managern, Anlageberatern geworden. Die Verwaltungskosten betragen heute durchschnittlich 770 Franken pro Versicherten und Jahr. Die Jungen zahlen am meisten, weil sie noch lange einzahlen müssen. Wer heute 25jährig ist, muss mit diesem System in seinem Leben über 30'000 Franken an Verwaltungsund Vermögensverwaltungskosten mitfinanzieren! Kurswechsel nötig Diese Fehlentwicklung zu einem Selbstbedienungsladen und zu mehr Investitionen in Finanzmarktanlagen statt in Wohnungen ist wohl nur korrigierbar, wenn das Volk am 7. März die ganze Vorlage zum sogenannten Umwandlungssatz ablehnt und damit dem Bundesrat ein Signal zu einer Korrektur setzt. Rudolf Strahm

Leuenberger pfeift voreilige Post-Chefs zurück

m&w | Abfuhr für den gelben Riesen: Die Posttarife für Mitgliederzeitschriften werden dieses Jahr nur um die Teuerung erhöht. Dies hat das Departement von Bundesrat Moritz Leuenberger entschieden. Die Intervention des SMV/D hat sich gelohnt!

&W-LeserInnen erinnern sich: Die Post wollte für das Jahr 2010 die Beförderungspreise für die Mitgliederpresse brutal erhöhen. Um volle 28% hätten sie beim M&W heraufgesetzt werden sollen. Das hätte den Deutschschweizer Mieterinnenund Mieterverband finanziell schwer getroffen. Nicht nur sein Budget, sondern auch jenes vieler weiterer Nonprofit-Organisationen und Verbände wäre von einem Jahr auf das andere aus den Fugen geraten.

mentsbeschluss. Der SMV/D intervenierte denn auch sogleich bei der Post und beim zuständigen Departement für Umwelt, Verkehr und Energie (Uvek), als das Vorhaben der Post

Entgegen der Presseförderung Die Mitgliederpresse profitiert von vergünstigten Posttarifen. Diese sind demokratiepolitisch begründet: Weil die Organisationen der Zivilgesellschaft einen wichtigen Beitrag an die Meinungsbildung in der Schweiz leisten, werden sie vom Staat gefördert. Dies hat das Parlament im Jahr 2007 festgelegt, als es den politischen Rahmen für die Presseförderung bis ins Jahr 2011 festlegte. Die abrupte Tariferhöhung lag quer zu diesem Parla-

bekannt wurde. Es könne nicht sein, dass die Post ein vom Parlament festgelegtes Regime durch drastische Tariferhöhungen unterlaufe, reklamierte der MV. In einem Schreiben an Bundesrat Moritz Leuenberger gab er seinem Ärger über das unverfrorene Vorgehen der Post-Oberen Ausdruck. Noch im Dezember entschied das Uvek, die geplante Tariferhöhung nicht zu gestatten. «Sie widerspricht den Grundsätzen, die vom Parlament im Rahmen der Revision des Presseför-

derungssystems gutgeheissen wurden», hält das Uvek unmissverständlich fest. Bundesrat Leuenberger hatte sich im Nationalrat dafür eingesetzt, dass die Preiserhöhung auf den Teuerungsausgleich zu beschränken sei. Und dabei bleibt es nun – zu Recht. Zu hoffen bleibt, dass die Post die politischen Rahmenbedingungen, in die sie eingebettet ist, inskünftig besser beachtet. Es scheint, als zählten in ihrer Optik nur noch finanzielle Gesichtspunkte. Im Bestreben, den Ertrag zu steigern, verrennt sie sich immer mehr. Ein Beispiel dafür ist die Idee einer Briefkastengebühr, die dem vormaligen Konzernchef Michel Kunz letztlich den Kopf gekostet hat. Nur Leistungen abbauen und gleichzeitig Tarife und Gebühren erhöhen, um den Rückgang der Briefpost zu kompensieren – damit schafft sich die Post keine Freunde.

Erster Erfolg für IG Talgut in Winterthur m&w | Die Petition gegen den Abriss des Talgut-Quartiers in Winterthur (M&W berichtete) zeigt Wirkung. Die Grundeigentümer beginnen offener zu informieren.

den seien, weichen Sie aus. Die von der «Billigen Gesellschaft» durchgeführte Studie habe ergeben, dass eine Sanierung «mehr Nachteile als Vorteile» bringen würde. Offengelegt wird diese Studie nicht. Auch zum Studienauftrag, mit dem die «Billige

Gesellschaft» zu einem Vorprojekt für den Neubau kommen will, werden keine Details bekanntgegeben. Auf dem Weg zu einem offenen Dialog mit den BewohnerInnen müssen die Grundeigentümer noch ein paar Schritte weitergehen. Renovation statt Abriss gefordert: Talgutquartier in Winterthur.

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m 7. Dezember 2009 haben die Interessengemeinschaft Talgut und der MV dem Winterthurer Stadtrat Walter Bossert 2300 Unterschriften gegen den Abriss des Talgut-Quartiers übergeben. 50 Personen nahmen an der von der IG und der Regionalgruppe Winterthur des MV-Zürich organisierten Kundgebung teil. Nicht an der Petitionsübergabe teilgenommen haben die Vertreter/innen der vier Grundeigentümer. Die zum Sulzer-Konzern gehörende Aktiengesellschaft zur Erstellung billiger Wohnhäuser (GES) und die drei Baugenossenschaften WGT, GWG und HGW haben sich aber schriftlich zu Wort gemeldet. Mit einem an alle MieterInnen und GenossenschafterInnen verteilten Infoblatt antworteten sie auf einen Teil der Fragen und Forderungen, welche die IG Talgut und der MV gestellt haben. Die neue Offenheit der Bauträger hat jedoch Grenzen. Der zentralen Frage, ob Alternativen zum Abriss des ganzen Quartiers und seiner preisgünstigen Wohnungen geprüft wor-

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Bern: Der Grundstein ist gelegt D

er Mieterinnen- und Mieterverband Kanton Bern (MVB) ist über diesen Entscheid sehr erfreut. Das Engagement hat sich gelohnt, und es zeigt sich heute, dass es richtig war, die Volksinitiative «Günstig Wohnen» zurückzuziehen und damit Raum zu schaffen für einen Gegenvorschlag, der den Grundstein zur Wiedereinführung der Wohnbauförderung legte. Mit dem Gesetz über die Förderung des preisgünstigen Mietwohnungsangebots (PMG) werden gemeinnützige Wohnbauträger Beiträge an Konzepte, Machbarkeitsstudien sowie Standortevaluationen erhalten. Weiter wird eine Förderstelle geschaffen, welche die gemeinnützigen Wohnbauträger bei der Entwicklung von Projekten unterstützt und berät. Die dafür vorgesehenen finanziellen Mittel beschränken sich auf 2 Millionen Franken jährlich und stellen für den MVB das absolute Minimum dar. Ein Wermutstropfen ist die vorgesehene Befristung des Gesetzes auf vier Jahre. Wohnbauförderung ist eine Aufgabe, die auf lange Frist ausgerichtet ist und ihre positiven Wirkungen erst mittel- bis langfristig zeigt. Umso wichtiger ist es, dass der MVB am Ball bleibt und darauf hinarbeitet, dass die unsinnige Befristung in der nächsten Legislatur wieder aufgehoben wird. Anzeige

m&w | In der Dezembersession hat der Grosse Rat des Kantons Bern das Gesetz zur Förderung des preisgünstigen Mietwohnungsangebots verabschiedet. Nach sechs Jahren hat der Kanton Bern nun wieder eine gesetzliche Grundlage für die Wohnbauförderung erhalten.

Rickenbacher: ‹Ich hoffe auf innovative Projekte› m&w | Laut dem Berner Volkswirtschaftsdirektor Andreas Rickenbacher (SP) wird das neue Wohnbauförderungsgesetz im Kanton Bern voraussichtlich nächstes Jahr in Kraft treten. Was bedeutet der Erfolg beim PMG für den Wohnstandort Kanton Bern? Das PMG hat Signalwirkung. Der Kanton Bern ist wieder in der Wohnbauförderung aktiv. Unterstützt wird ausschliesslich der preisgünstige Mietwohnungsbau. Angesprochen sind die geAndreas Rickenbacher meinnützigen Wohnbauträger, also in erster Linie Wohnbaugenossenschaften. Sie können in der Vorphase eines Neubau- oder Sanierungsprojekts auf kantonale Unterstützung zählen. Ich hoffe, dass dadurch zahlreiche innovative Projekte an die Hand genommen werden und wir so längerfristig ein qualitativ gutes und erschwingliches Mietwohnungsangebot für alle Bevölkerungsgruppen haben. Wann wird das PMG umgesetzt? Und wann wird eine positive Wirkung erwartet?

In Kraft treten wird das PMG voraussichtlich auf Anfang 2011. Ob und wann positive Wirkungen eintreten, hängt davon ab, wie viele Projekte mit Unterstützung des PMG geplant und schliesslich realisiert werden. Unsere Unterstützung ist ein Angebot. Es ist nun an den gemeinnützigen Wohnbauträgern, diese neuen Möglichkeiten zu nutzen und in entsprechenden Projekten umzusetzen. Welche Herausforderungen im Wohnbereich müssen in den nächsten Jahren im Kanton Bern angepackt werden? Das wirksamste Instrument für die Wohnbauförderung ist meiner Ansicht nach die Raumplanung. Der Kanton hat hier aber nur einen engen Gestaltungsspielraum. Gefordert sind vor allem die Gemeinden. Mit einer geschickten Zonenplanung und vernünftigen Überbauungsordnungen haben sie es in der Hand, Wohnbau an gut erschlossenen Lagen zu fördern und Impulse für die Erneuerung bestehender Bausubstanz zu setzen. Es geht nicht darum, auf der grünen Wiese mehr zu bauen, sondern besser und dichter. Hohe Wohnqualität an zentralen Standorten also. Glücklicherweise gibt es immer mehr solcher Beispiele im Kanton Bern.

Ständeratskommission votiert für Vergleichsmiete Haben Sie Mietprobleme?

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m&w | Der Ständerat hat mehr Gehör für die Mietrechtsrevision als der Nationalrat. Seine Rechtskommission berät im Moment den Gesetzesentwurf, und sie hat auch die Vergleichsmiete als Modell für die Überprüfung der Anfangsmietzinsen gutgeheissen.

achdem die grosse Kammer im vergangenen Sommer nicht auf die Vorlage des Bundesrates eintreten wollte, hat die Rechtskommission der kleinen Kammer anders entschieden und ist im November 2009 auf die Vorlage eingetreten. Das Stimmenverhältnis von 7:4 zeigt, dass es unterschiedliche Meinungen gibt. Der SMV/D hat das Eintreten der Kommission begrüsst: Sie nehme die Sorgen der Mietenden ernst, und der Zeitpunkt für eine neue Mietzinsgestaltung sei günstig. Im Januar 2010 hat die ständerätliche Kommission die Detailberatung des Gesetzesentwurfs aufgenommen und sich mit den Modellen zur Mietpreisermittlung befasst. Mit 9:3 Stimmen hat die Kommission dem Antrag des Bundesrates zugestimmt, wonach die Anfangsmietzinsen von Wohnungen mit einem Vergleichsmietemodell überprüft werden können, ob sie missbräuchlich sind. Eine Minder-

heit der Kommission will die Wohnräume von gemeinnützigen Wohnbauträgern oder der öffentlichen Hand in die Statistiken aufnehmen. Eine weitere Minderheit lehnt das Modell der Vergleichsmiete ab und möchte das geltende Recht beibehalten. Die Detailberatung in der Kommission wird fortgesetzt. Anzeige

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Triftiger Grund gegen Waschmaschine? Grund haben und verhältnismässig sind. Die betreffende Vertragsklausel müsste also einen triftigen Grund haben, sonst ist sie unbeachtlich. Ob im konkreten Fall ein technischer Grund vorliegt, welcher der Installation einer privaten Waschmaschine entgegensteht, ist ohne genaue Kenntnis des betreffenden Gebäudes natürlich schwer zu beurteilen. Ich wäre jedenfalls vorsichtig, wenn sich in meinem Mietvertrag eine derartige Klausel fände. Befindet sich die Klausel in vorgedruckten Vertragsbedingungen, die nicht extra für das betreffende Mietobjekt formuliert wurden, kann man eher davon ausgehen, dass es keinen triftigen Grund für ein Verbot gibt.

Ein Waschturm in der Wohnung sollte erlaubt sein.

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Frage: Kürzlich haben Sie geschrieben, heutzutage dürfe man ohne Zustimmung der Vermieterschaft in seiner Wohnung eine eigene WaschmaschiErika Wagner beantwortet Ihre ne installieren. Wie Fragen. verhält es sich nun, wenn in meinem Mietvertrag ausdrücklich steht, dies sei verboten? Hotline: Eine Klausel im Mietvertrag, welche die Installation einer eigenen Waschmaschine verbietet, schränkt die Nutzung der betreffenden Wohnung ein. Gemäss anerkannter juristischer Lehrmeinung sind solche einschränkenden Klauseln nur verbindlich, wenn sie einen sachlichen

Muss ich die Wohnung früher abgeben? finden. Das wäre am 28. Februar. Da dieser ein Sonntag ist, verschiebt sich der Abgabetermin gemäss Artikel 78 OR aber auf den folgenden Montag, den 1. März. Viele Mietverträge sehen abweichend vom Gesetz vor, dass die Abgabe am ersten Tag nach Ablauf der Mietdauer mittags zu erfolgen hat. Wenn Sie einen derartigen Vertrag haben, müssten sie also auf jeden Fall

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Frage: Ich habe meine Wohnung auf Ende Februar gekündigt. Da der letzte Tag des Februars auf einen Sonntag fällt, verlangt die Vermieterin, dass ich die Wohnung schon am Freitag, den 26. abgebe. Muss ich das? Hotline: Nein, gemäss Gesetz müssen Sie Ihre Wohnung erst am Montag, 1. März abgeben. Laut Gesetz hat die Abgabe am letzten Tag der Mietdauer zur Geschäftszeit stattzu-

erst am 1. März abgeben, selbst wenn der 28. Februar kein Sonntag wäre. In gewissen Kantonen, etwa in Zürich, ist eine derartige Verschiebung des Abgabetermins sogar ortsüblich. Das heisst, sie gilt selbst dann, wenn nichts davon im Mietvertrag steht. Muss gemäss Vertrag oder Ortsüblichkeit eine Wohnung erst am 1. des Monats abgegeben werden, findet gemäss Artikel 78 OR eine weitere Verschiebung auf den nächsten Werktag statt, wenn der 1. auf einen Sonn- oder Feiertag fällt. Heutzutage geht man in der Regel davon aus, dass Samstage den Sonntagen gleich gestellt sind. Wenn der Abgabetermin auf einen Samstag fällt, verschiebt er sich also um zwei Tage auf den nächsten Montag. Häufig steht dies sogar im «Kleingedruckten» zum Mietvertrag. In Zweifelsfällen empfiehlt sich eine Absprache mit der Vermieterschaft.

>Mail Es braucht eine Bewilligung Zum Artikel «Bewilligung für eigene Waschmaschine?», M&W Nr. 9/2009 Als Hauswart betrachte ich diesen Artikel nicht nur aus dem rechtlichen Blickwinkel, es gibt auch eine sicherheitsbedingte Betrachtungsweise. Die meisten Mietenden verbinden diese Waschmaschine mittels einer Schnellkupplung in Bad oder Küche mit einem Wasserhahn. Dieser Anschluss kann bei modernen Mischbatterien gravierende Folgen haben.

Steht eine solche Mischbatterie nicht im Anschlag auf «kalt», sind Warmund Kaltwassernetz über diese Armatur verbunden. Durch das Waschmaschinenventil wird der Wasserfluss gesteuert. Ist dieses Ventil geschlossen, was die meiste Zeit der Fall ist, kann bei offenem Hahn und vorhandenen Druckunterschieden Warmwasser in das Kaltwassernetz (oder umgekehrt) fliessen.

Das führt dazu, dass beim Nachbar, der am Duschen ist, plötzlich an Stelle von 35°C warmem, über 50°C heisses Wasser aus der Brause fliesst! Es werden auch Säuglinge mit der Brause abgeduscht... Deswegen braucht es eine formelle Bewilligung seitens der Verwaltung, damit durch Kontrolle des Wasseranschlusses solche Personenschäden verhindert werden können. Roger Villiger, Buchs AG MIETEN & WOHNEN 1|10

Kann ich einen ungere im Betreibungsregiste D

ie ehemalige Vermieterin verlangt von Peter Meier 700 Franken, weil er beim Auszug einen Sprung im Lavabo hinterlassen hat. Dass das Lavabo deswegen ersetzt werden muss, stimmt zwar. Nicht richtig ist jedoch, dass Peter Meier dafür aufkommen muss. Denn das betreffende Lavabo ist schon mehr als 35 Jahre alt. Somit ist seine Lebensdauer abgelaufen und die Instandstellung geht zu Lasten der Vermieterin. Obwohl die Rechtslage eindeutig ist, droht die Vermieterin Peter Meier mit einer Betreibung. Deshalb überlegt er sich, ob er die 700 Franken trotzdem bezahlen soll. Eine Betreibung möchte er wenn immer möglich vermeiden, um im Betreibungsregister nicht als säumiger Zahler dazustehen.

ben. Wenn die Vermieterin ein entsprechendes Begehren stellt und die Gebühr von 40 Franken vorschiesst, stellt das Betreibungsamt Peter Meier einen so genannten Zahlungsbefehl zu. Dieser ist allerdings kein verbindlicher Befehl. Peter Meier kann dagegen innert 10 Tagen «Rechtsvorschlag» erheben. Dann wird das Betreibungsverfahren gestoppt. Will die Vermieterin an ihrer Forderung festhalten, muss sie dann den ordentlichen Rechtsweg einschlagen, an die Mietschlichtungsbehörde und später allenfalls ans Mietgericht gelangen. Vermutlich lässt die Vermieterin die Sache nach einem Rechtsvorschlag aber auf sich beruhen. Denn ihre Chancen auf dem Rechtsweg sind gleich null. Gerade das ist für Peter Meier aber unbefriedigend. Denn die Betreibung bleibt im Betreibungsre-

gister verzeichnet und wird während fünf Jahren Interessierten auf Anfrage bekannt gegeben. Hauseigentümer und Liegenschaftsverwaltungen verlangen von Mietinteressentinnen und -interessenten meistens, dass sie selbst einen Betreibungsregisterauszug beschaffen und ihrer Bewerbung beilegen. In den nächsten fünf Jahren hat Peter Meier deshalb auf der Wohnungssuche schlechte Karten, weil er keinen leeren Betreibungsregisterauszug vorlegen kann. Hätte ein Gericht die Forderung der Vermieterin für unberechtigt erklärt, würde die Betreibung hingegen nicht mehr auf dem

Zahlungsbefehl: Klappt’s diesmal?

m&w | Im vergangenen Dezember hat der Tessiner Nationalrat Fabio Abate (FDP) eine Parlamentarische Initiative eingereicht, in der er die rasche Löschung ungerechtfertigter Zahlungsbefehle im Betreibungsregister verlangt. Zur Begründung verweist er auch auf Mietende, die bei der Wohnungssuche Nachteile erleiden, wenn sie dem Vermieter einen Betreibungsregisterauszug vorlegen müssen, in dem ungerechtfertigte Zahlungsbefehle vermerkt sind. Abate schlägt vor, dass die Forderungen gestrichen werden sollen, wenn sie innert einer bestimmten Frist nicht vor Gericht geltend gemacht werden. Der ehemalige Ständerat Jean Studer (SP) aus Neuenburg hatte bereits früher eine solche Forderung deponiert, war aber damit nicht durchgekommen. Bild MV Basel

Schlechte Karten bei der Wohnungssuche Gemäss schweizerischem Recht kann jeder jeden ohne Begründung betrei-

m&w | Immer wieder bezahlen Mieterinnen und Mieter Geld, obwohl sie dieses gar nicht schulden. Dies weil sie aus gutem Grund eine Betreibung vermeiden wollen. Der heutige Datenschutz im Betreibungsrecht ist mangelhaft und sollte verbessert werden.

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Der Basler MV wächst weiter Erfreulicher Zuwachs beim Mieterinnen- und Mieterverband Basel (MVB): Kürzlich hat er die Schwelle von 10'000 Mitgliedern überschritten. Eine schöne Entwicklung! Die drei jüngsten Neumitglieder durften auf der Geschäftsstelle des MVB am Claraplatz einen Blumenstrauss in Empfang nehmen. Auf unserem Bild zu sehen sind (v.l.n.r.) Arif Chughtai, Mitglied Nr. 10'000, Susanne Saladin, Mitglied Nr. 9'999, Patrizia Bernasconi, Geschäftsleiterin MVB, sowie Martin Géza Tereh, Mitglied Nr. 10'001.

chtfertigten Eintrag er vermeiden? Betreibungsregisterauszug nen und wäre eliminiert.

treffende Betreibung nicht mehr auf einem Betreibungsregisterauszug. Ein Gerichtsverfahren ist allerdings aufwändig. Da es sich um eine mietrechtliche Angelegenheit handelt, muss sich Peter Meier zuerst an die Mietschlichtungsbehörde wenden, die in einem kostenlosen Verfahren einen Einigungsvorschlag vorlegt. Dabei schlägt sie häufig auch vor, dass sich die Vermieterschaft zum Rückzug ihrer Betreibung verpflichtet? Es

erschei-

An die Schlichtungsbehörde und ans Gericht Wenn in unserem Fall die Vermieterin den Rechtsweg nicht beschreitet, kann Mieter Peter Meier die Unrechtmässigkeit der Forderung grundsätzlich von sich aus gerichtlich feststellen lassen. Nach erfolgreichem Abschluss dieses Verfahrens erscheint die be-

ist also gut möglich, dass Peter Meier wieder zu einem leeren Betreibungsregisterauszug kommt, indem er die Schlichtungsbehörde anruft. Trotzdem bleibt der Datenschutz im Betreibungsrecht unbefriedigend. Wenn jemand eine Betreibung einleitet und die Sache nach erfolgtem Rechtsvorschlag auf sich beruhen lässt, sollte im Betreibungsregisterauszug nichts davon vermerkt sein. Ruedi Spöndlin

Mit dem Zweihänder

m&w | Mit einer Massenbetreibung gegen seine Mieterschaft will ein Basler Grossvermieter Nachforderungen für ARA-Gebühren eintreiben. Doch viele Mietende lassen sich davon nicht einschüchtern und setzen sich gemeinsam zur Wehr

er Streit der Mietenden in der Überbauung Sperrstrasse/Hammerstrasse in Basel mit ihrem Vermieter Gribi Theurillat geht darauf zurück, dass es die Industriellen Werke Basel während Jahren versäumt hatten, der Siedlung ARA-Gebühren in Rechnung zu stellen. Als sie dies bemerkten, stellten sie eine grosse Nachrechnung. Diese will die Vermieterin Gribi Theurillat auf die Mietenden überwälzen. Einzelne Mietende sollen weit über 1'000 Franken nachzahlen. In Einzelfällen erreichen die Beträge gar 3'000 und 5'000 Franken. Die Betroffenen suchten in dieser Situation Hilfe beim MV. Eine juristische Prüfung ergab, dass die ARA-Gebühren nicht geschuldet sind, da sie in den Mietverträgen nicht unter den Nebenkosten ausgeschieden sind. «Also sind sie schon in der Miete inbegriffen», sagt Beat Leuthardt, Leiter der MVB-Rechtsabteilung. Es sei nicht angebracht, dass Mietende solche Gebühren doppelt bezahlten. Statt an die Schlichtungsbehörde zu gelangen, wie dies der normale Weg wäre, hat nun Gribi Theurillat zum

Zweihänder gegriffen: Der Vermieter schickte Dutzenden von betroffenen Mietpartien einfach einen Zahlungsbefehl mit Betreibungsandrohung ins Haus. Ein Einschüchterungsversuch, der nur eine Antwort zulässt: unverzüglich Rechtsvorschlag erheben. Damit wird die Forderung bestritten, und der Vermieter muss vor Gericht. Auf Anraten des MV haben etliche Mietende dies befolgt und Rechtsvorschlag erhoben. Der MV hat über 30 Rechtsvorschläge seiner Mitglieder gesammelt und eingereicht. Für Leuthardt ist das Vorgehen von Gribi Theurillat unverständlich. Er verweist darauf, dass schon seit längerem Ver-

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Ein Zahlungsbefehl des Vermieters sorgt in dieser Basler Siedlung für Ärger.

handlungen stattfinden, um individuelle Lösungen zu finden. «Für einige der 62 Mietparteien konnten bereits annehmbare Kompromisse gefunden werden», sagt Leuthardt. Mit seinem fragwürdigen Vorgehen exponiert sich Urs Gribi, operativer Chef der Generalunternehmung, stark. Er präsidiert nämlich gleichzeitig den Schweizerischen Verband der Immobilientreuhänder (SVIT). Macht das Verhalten des Präsidenten Schule?

>NEWS

Vorsicht vor ‹Karagounis›! Unter dem Namen «Alysander Karagounis» treibt ein Internet-Lockvogel weiter sein Unwesen. Er bietet eine Wohnung an der Dufourstrasse in Zürich für 1‘250 Franken Monatsmiete inklusive Nebenkosten an. Karagounis behauptet, er sei Techniker und derzeit in Griechenland tätig, weshalb er die Wohnung vermiete. Die Mietdauer kann zwei Monate bis zehn Jahre dauern. Bei «Karagounis» handelt es sich offensichtlich um denselben Betrüger, der früher unter dem Namen «Bret Slater» gefälschte Lockvogelinserate bei Internet-Wohnungsanbietern platziert hat und von Interessenten jeweils Vorschussmieten kassiert, die sie dann nie wiedersehen. Der Betrüger wurde kürzlich auf dem ImmoPortal von Homegate angetroffen. MIETEN & WOHNEN 1|10

> dien s t l ei s t u ngen s ektionen Rechtsberatung – Mitgliedschaft – Versicherungen A argau MV Aargau, PF, 5600 Lenzburg 2 www.mvag.ch, e-mail: mvag@mvag.ch Rechtsberatung: 062 888 10 38 Telefonische Rechtsberatung: Nur für Mitglieder: Di 13–17h, Allgemein: Mo und Di 8–12h, Do 14–18h, Sa 8–12h Sekretariat: Mo bis Fr 8–12h Base l/Base lland MV Basel MV Baselland & Dorneck-Thierstein Clarastrasse 2, PF 396, 4005 Basel Tel. 061 666 60 90 (keine Rechtsauskünfte) Fax 061 666 60 98 Mo–Fr 9–12h, Mo–Do 13–16h Telefonische Rechtsberatung (Hotline): Tel. 061 666 69 69, Mo–Fr 9–12h, Mo–Do 13–16h Persönliche Rechtsberatung Basel: Mo bis Do 17–18.30h (Di und Mi nur für Mitglieder), Clarastrasse 2 Persönliche Rechtsberatung Binningen: Di 17.30–19h (Einlass bis 18.30 h) Curt Goetz-Str. 1 (Gemeindeverwaltung) Persönliche Rechtsberatung Liestal: Mo 17.30–19h, Rebgasse 15 Persönliche Rechtsberatung Reinach: Mi 17.30–19h (Einlass bis 18.30 h)Hauptstrasse 10 (Gemeindeverwaltung) Persönliche Rechtsberatung Pratteln: Do 17.30–19h, Oberfeldstrasse 11A B e rn MV Kanton Bern Monbijoustrasse 61, 2. Stock, 3007 Bern, PF, 3000 Bern 23, Tel. 0848 844 844 www.mieterverband.ch/bern Rechtsberatung: Kostenlose Rechtsberatung für MV-Mitglieder durch spezialisierte Juristinnen und Juristen an folgenden Orten: Bern, Biel, Burgdorf, Interlaken, Langenthal, Münsingen, UrtenenSchönbühl, Steffisburg, Thun Sprechstunden für alle Orte nur nach Voranmeldung bei der Geschäftsstelle: Tel. 0848 844 844. Bitte sämtliche Unterlagen mitbringen.

Graubünden MV Graubünden, Postfach 83 7006 Chur Telefonnummer: 081 534 05 95 graubuenden@mieterverband.ch

S chaffhausen MV Schaffhausen und Umgebung PF 2128, 8201 Schaffhausen Tel. 052/624 13 87

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Buchs: Schingasse 6, jeweils am 1. Mo des Monats 17–18h

Fre iburg MV Deutschfreiburg, PF 41, 3185 Schmitten, Tel. 026 496 46 88 (keine tel. Rechtsauskünfte), e-mail: mieterverband.deutschfreiburg@gmx.ch Sekretariat: Susanne Heiniger Rechtsberatung Düdingen: «Stiftung Drei Rosen» (Lokal Spielgruppe) Alfons-Aeby-Strasse 15, jeden 2. und 4. Mi im Monat, 19.30–20.30h)

1. Mo des Monats 17–18h (nur nach Voranmeldung)

Wil: Marktgasse 4 (Büro LT Bühler Treuhand) Mo 17–18.30h (nur nach Voranmeldung) Rüti ZH: nach tel. Vereinbarung, Tel. 055 240 93 83

Kreuzlingen: Bahnhofstrasse 39

Rechtsberatung Murten: Deutsche Bibliothek, Deutsche Kirchgasse, jeden 1. + 3. Mo im Monat, 19–20h

(Büros der Gewerkschaft Unia), Do 18 – 19.30 Uhr, Voranmeldung möglich, keine Beratung in den Schulferien.

Rechtsberatung Freiburg: Ab April: Avenue Beauregard 13, 3. Stock, jeden 1. + 3. Do im Monat von 18–19h

Frauenfeld: Gaswerkstr. 9 (Büros des Gewerkschaftsbundes Thurgau), Di 18–19.30h, keine Beratung in den Schulferien.

Glarus MV Glarus, Fabiola Ellinger Postfach 106, 8868 Oberurnen Tel: 055 622 24 28

Die Beratungsstellen in Herisau und Rorschach mussten wegen mangelnder Nachfrage leider eingestellt werden.

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Mo–Fr 8–11.30 h, Tel. 055 240 93 83

S chw y z MV Kanton Schwyz Postfach, 8854 Siebnen, Tel. 055 440 84 64 Fax 041 822 04 33 www.mieterverband.ch/schwyz mvsz@bluewin.ch Mitgliedschaft Fr. 60.– p.J. Wohnungsabnahmen und Fachberatung bei Mängeln: Tel. 055 440 84 64 Rechtsberatung: Tel. Anmeldung über das Sekretariat S olothurn MV Solothurn, MV Grenchen, MV Olten Geschäftsstelle Tel. 0848 062 032 Mo–Fr 14–17h MV Solothurn Westbahnhofstrasse 1, 2. OG, PF 1121, 4502 Solothurn, Tel. 0848 06 20 32 Rechtsberatung: Mo und Mi 17–19h, Westbahnhofstrasse 1, 2. OG, 4502 Solothurn (MV Baselland und Dorneck-Thierstein siehe Baselland) MV Grenchen, Bettlachstrasse 8, 2540 Grenchen Rechtsberatung: Nur nach Voranmeldung: Sekretariat Do 14–17h, Tel. 0848 062 032 MV Olten und Umgebung PF 722, 4603 Olten, Tel. 0848 062 032, täglich von 14–17h Rechtsberatung: Di 17–19h, Stadthaus Olten, Part. Iinks Uri Sämtliche Dientleistungen durch den MV Luzern: MV Luzern Hertensteinstrasse 40, 6004 Luzern Tel. 041 220 10 22, Mo–Fr 9–12h www.mieterverband.ch/luzern Rechtsberatung Luzern: ohne Voranmeldung Di/ Do 17.30–18.30h mit tel. Voranmeldung: Mo 9-12, Di 16-17h, Mi 15-17h, Do 16-17, Fr 9-12h und 14-15h Wallis MV Wallis ASLOCA, Sektion Wallis, Rue des Mayennets 27, Postfach 15, 1951 Sitten Rechtsberatung Brig-Glis: David Gruber, Rechtsanwalt & Notar, Überbielstrasse 10, 3930 Visp, jeden 2. und 4. Montag des Monats, 18–20h, Tel. 027 946 25 16 iders, Rte de Sion 3, Café le Président S Mo ab 18.30–20.30h, Tel. 027 322 92 49 Sitten, Sekretariat Rue des Mayennets 27, 1951 Sion, Tel. 027 322 92 49 Mo 9–11h und 14–17.30h, Voranmeldung erwünscht Mo–Di 8.30–11.30h, Tel. 027 322 92 49

Bei Ihrem lokalen MV werden Sie kompetent beraten. MV Oberwallis Rechtsberatung Visp: David Gruber, Überbielstrasse 10 Anmeldung Tel. 027 946 25 16, jeden 2. und 4. Mi Zug MV des Kantons Zug Sekretariat: Industriestr. 22, PF 732, 6301 Zug, Tel. 041 710 00 88, Fax 041 710 00 89. Mo 14–17h, Di–Fr 9–11.30h mvzug@bluewin.ch Tel. Rechtsberatung nur für Mitglieder: Mo 17.30–19.30h, Tel. 041 710 00 88. Persönliche Rechtsberatung für Nichtmitglieder kostenpflichtig: St.-Oswalds-Gasse 18 (vis-à-vis Stadtbibliothek), 6300 Zug Fr 17–19h Zürich MV Zürich Sekretariat: Tellstr. 31, 8026 Zürich, Tel. 044 296 90 20. Fax 044 296 90 26 www.mieterverband.ch/zuerich Geschäftsstelle Zürich: Mo-Mi 15.30-18h; Do 15.30-19h Beratung nach tel. Voranmeldung: Tel. 044 296 90 25 oder 055 212 50 35 Geschäftsstelle Winterthur: Mi und Do 18.15-20.15h; Fr 15-17h. Beratung nach tel. Voranmeldung: Tel. 055 212 50 35 oder 044 296 90 25 Rechtsberatung: Geschäftsstelle Zürich: Mo–Mi 15.30–18h; Do 15.30–19h Beratung nach telefonischer Voranmeldung: Tel 044 296 90 25 Geschäftsstelle Winterthur: Mi und Do 18.15–20.15h (Termine am Freitagnachmittag für Mitglieder nach tel. Vereinbarung) Bülach: Sekretariat Unia, Müsegg 3, Di 18.30–19.30h Dietikon: Stadthaus Dietikon, Bremgartnerstrasse 22, Trauzimmer, 2. Stock, (Warteraum Cafeteria) Mi 17.30–19h (geschlossen während Schulferien) Oerlikon: Affolternstr. 30 (ehem. technische Berufsschule) Mi 18.30-19.30h, Voranmeldung möglich unter 044 296 90 25 Rüti: Eichwiesstr. 2, 055 240 93 83 (tel. Voranmeldung) Stäfa: Kronenstr.9, 044 928 19 98 (tel. Voranmeldung) Wädenswil: Schulhaus Eidmatt I, 2. Stock, Zi 5, Eidmattstr. 15, Mi 19–20.30h (geschlossen während Schulferien)

> Service So können Sie MV-Verlagsprodukte bestellen:  Per E-Mail: info@mieterverband.ch  Direkt auf der Homepage: www.mieterverband.ch unter MV Dachverbände «Deutschschweiz»«Drucksachen»  Schriftlich, indem Sie auf dieser Seite die gewünschten Verlagsprodukte ankreuzen und die ganze Seite einsenden an: Schweizerischer Mieterinnenund Mieterverband Deutschschweiz, Postfach 2271, 8026 Zürich, oder faxen an 043 243 40 41.

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Preis pro Broschüre: Fr. 6.– (+ Porto) für MV-Mitglieder Fr. 8.– (+ Porto) für Nichtmitglieder Mietzinserhöhung (24 Seiten) Überprüfen Sie Mietzinserhöhungen auf ihre Berechtigung hin! Sie können insbesondere ausrechnen, ob sämtliche früheren Hypozinssenkungen richtig gutgeschrieben wurden. Nebenkosten und Heizungsabrechnung (32 Seiten) Damit Sie nur das bezahlen, was Sie wirklich müssen! Mit Muster von korrekten Heizungsabrechnungen und Musterbriefen.

Das Mietrecht: Gesetz und Verordnung (72 S.) Alle Bestimmungen im praktischen Taschenformat mit nützlichen Tabellen. Daten und Adressen zum Mietrecht (120 S.) Handliches Nachschlagewerk mit vielen aktualisierten Daten. Die volkswirtschaftliche und soziale Bedeutung der Miete in der Schweiz (20 S.) Die wichtigsten Daten, Fakten und Zusammenhänge auf einen Blick. Fr. 8.– / Nichtmitglieder Fr. 10.– (+ Porto)

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Fachzeitschrift

Mängelliste / Wohnungsabnahmeprotokoll 3-teilig mit je 2 Durchschlägen und Deckblatt mit Lebensdauertabelle. Fr. 4.– (+ Porto)

«mietrechtspraxis/mp» Immer über die aktuellste mietrechtliche Rechtsprechung orientiert sein: mietrechtspraxis/mp, die Fachzeitschrift für schweizerisches Mietrecht (erscheint vierteljährlich) Fr. 86.–

Mängel an der Mietsache (28 Seiten) Rechte und Pflichten von Mieter- und Vermieterschaft bei der Behebung und Abgeltung von Mängeln, die nicht durch die Mietenden verschuldet sind.

Mietvertrag 3-teilig mit 1 Kopie und allgemeinen Bedingungen. Das korrekte und hilfreiche Mietvertragsformular. Fr. 4.– (+ Porto)

Bücher

Der vorzeitige Auszug (24 Seiten) Wie Sie dabei alle Klippen erfolgreich umschiffen. Musterbriefe. Beilage: Formular für Mietinteressentlnnen

Untermietvertrag 2-teiliges Formular mit 2 Kopien und Deckblatt mit wichtigen Angaben zu Untermiete. Fr. 4.– (+ Porto)

Kündigung (28 Seiten) Wie man richtig kündigt, was der Vermieter einhalten muss und wie man zu einer Mieterstreckung kommt. Beilage: Kündigungsformular.

Merkblätter

Abschluss eines Mietvertrages (28 Seiten) Was haben die einzelnen vertraglichen Festlegungen für Konsequenzen?

Problemlos Zügeln (28 Seiten) Praktische Hilfe für den gut organisierten Umzug (die mietrechtlichen Fragen zum Umzug sind in der Broschüre «Auszug und Einzug» behandelt). Auszug und Einzug (32 Seiten) Antwort auf alle mietrechtlichen Fragen zu diesem Thema. Paritätische Lebensdauertabelle (80 S.) Die Bewertung von Einrichtungen in Wohnund Geschäftsräumen Gemeinsam Wohnen/Untermiete (20 S.) Wie Konkubinate und Wohngemeinschaften ihre Mietprobleme lösen können. Mit Vertragsmustern und Musterbriefen.

Die Merkblätter können kostenlos bestellt werden. Mietrechtliche Formvorschriften Fristen, Termine und Zustellungen Haustiere in der Mietwohnung Hund und Katz, Fisch und Vogel: Was ist in der Mietwohnung erlaubt? Das Mietzinsdepot Was Mieterinnen und Mieter über das Mietzinsdepot wissen müssen Frieren in der Mietwohnung Rechtsstreitigkeiten um das Raumklima Keine Angst vor der Schlichtungsbehörde Wie das Verfahren bei der Schlichtungsbehörde abläuft. Wohnungsreinigung Was man im Umgang mit Reinigungsinstituten beachten muss.

Das Mietrecht für die Praxis Neuauflage des juristischen Kommentars von Lachat et al. für Mitglieder Fr. 65.– (+ Porto) für Nichtglieder Fr. 88.– (+ Porto) Mietrecht für Mieterinnen und Mieter von Macher / Trümpy (244 Seiten) Neuauflage des bewährten praktischen Führer durch den mietrechtlichen Dschungel für Mitglieder Fr. 20.– (+ Porto) für Nichtglieder Fr. 28.– (+ Porto) Wohnungsordner Den Wohnpapierkrieg im Griff. Mit Register, Tipps und den Broschüren «Lebensdauer tabelle» und «Gesetz und Verordnung». Fr. 20.– (+ Porto)

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Abschied von der Hypozinskoppelung 10minütige DVD über das Problem der Hypozins-Mietzins-Kopplung Fr. 20.– (+ Porto) Argumente des MV gegen die Bausparinitiative der Hauseigentümerverbände «Nicht einmal ein Giesskannen-Prinzip» Fr. 20.– (+ Porto) MIETEN & WOHNEN 1|10

Kündigung aufgehoben

m&w | Die Schlichtungsbehörde des Bezirks Dietikon hat eine Brutalkündigung als missbräuchlich aufgehoben. Das betroffene betagte Mieterpaar kann aufatmen. Der Vermieter wollte sie loswerden, um mehr Miete kassieren zu können.

teurer. Offensichtlich soll durch den Rausschmiss auch die letzte Wohnung teurer werden. Die Kündigung verstosse gegen Treu und Glauben und sei missbräuchlich, machte G. mit Hilfe von MV-Anwältin Anita Thanei in der Anfechtung geltend. Nun hat die Schlichtungsbehörde des Bezirks Dietikon entschieden: Sie hob die Kündigung auf und akzeptierte weder die eine noch die andere Begründung. Ein toller Erfolg!

Bild m&w

Ein 85-jähriger Mieter in diesem Wohnblock in Dietikon kann aufatmen.

&W-LeserInnen ist der Fall bekannt (siehe M&W Nr. 8/2009). Der Vermieter, die Züri West Immobilien GmbH, hatte dem 85-jährigen G. und seiner 75-jährigen Ehefrau mit zwei Begründungen gekündigt: Erstens würden sie die Nachbarn durch Lärm stören, und zweitens sei die Miete zu tief, man wolle einen marktüblichen Zins erzielen. Schnoddrig hiess es: «Die Mieter passen nicht mehr in dieses Haus.» Das betroffene Seniorenpaar wohnt seit 36 Jahren in der ältesten Wohnung im Block. Diese ist daher auch die günstigste, die anderen Wohnungen sind bis zu 350 Franken

Vermieter muss beweisen Im Entscheid vom 23. Dezember 2009 heisst es, dass die behaupteten Störungen der Nachbarn nicht nachgewiesen seien. Wichtig ist freilich, was die Behörde zur Ertragskündigung sagt. Ein höherer Ertrag sei laut Bundesgericht ein legitimer Grund zum kündigen und nur dann missbräuchlich, wenn ein höherer als der bezahlte Mietzins missbräuchlich ist. Die Behörde hatte also zu prüfen, ob der fragliche Mietzins tatsächlich so erhöht werden kann, dass er noch orts-

und quartierüblich ist. Dies zu beweisen ist gemäss Bundesgericht Sache des Vermieters. Er muss klare Belege bezüglich Orts- und Quartierüblichkeit einreichen und nachweisen, dass ein höherer Mietzins nicht missbräuchlich ist. Im vorliegenden Fall sei dieser Beweis sei nicht erbracht, urteilt die Schlichtungsbehörde. Denn der Vermieter hatte lediglich einen Mietspiegel der Liegenschaft sowie einen Auszug aus dem Angebot des Internet-Anbieters Homegate über Mietobjekte in Dietikon eingereicht. Beides lasse keinen objektiven Vergleich mit anderen Liegenschaften zu, hält die Behörde fest. Der Entscheid ist noch nicht rechtskräftig. Doch es zeigt sich einmal mehr, dass selbst mit unserem schwachen Kündigungsschutz bei skandalösen Ertragskündigungen eine erfolgreiche Gegenwehr möglich ist. Voraussetzung ist, dass die Betroffenen nicht passiv bleiben, sondern den blauen Brief anfechten.

AZB 8026 Zürich

> Urtei l e Anrechenbare Heizkosten Von der Rechnung für die Sanierung der Warmwasserleitungen sind die Auslagen für die vorgängige Reinigung, nicht aber die im Zusammenhang mit der Behandlung der rostenden Leitungen anfallenden Kosten nebenkostenfähig. Tribunal des baux du Canton de Vaud

(XG06.31668), 7. November 2007, (Originaltext französisch). Publ. in mp 3/09

Nebenkosten Die Mehrwertsteuer auf Verwaltungskosten kann nur überwälzt werden, wenn der Vermieter nachweist, dass er diese Steuer entrichten musste. Reparatur- und Materialkosten für Zähler zur Ablesung von Heiz- und Warmwas-

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serkosten sind nicht nebenkostenfähig. Mehrkosten für ein neues, mit Energie aus der Heizanlage betriebenes Warmluftgebläse in der Waschküche müssen als neue Nebenkosten mit amtlichem Formular angezeigt werden. Tribunal des baux du Canton de Vaud (XG05.16303), 24. Januar 2007, Originaltext französisch. Publ. in mp 3/09

Verjährung der Rückforderung von Nebenkosten Der Rückforderungsanspruch des Mieters für nicht geschuldete Nebenkosten verjährt nach einem Jahr (E. 3.1) ab tatsächlicher Kenntnis des Anspruchs (E. 2.2). Der vom Mieter nachzuweisende Irrtum bezieht sich nicht auf die Nebenkostenabrechnung als solche, sondern auf die Rechtsfrage, ob die Nebenkosten im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet wurden (E. 3.1). Unbehelflich ist der Hinweis des Vermieters, er habe das Geld für Nebenkosten verwendet und sei daher nicht mehr bereichert (E. 4.1). Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivil- und Strafrecht, 4. September 2007. Publ. in mp 3/09