Diversiteit in Sociale Huisvesting: Stadsvernieuwing vs. Stadsontwikkeling - 2020 by Nathalie Casteels

DIVERSITEIT IN SOCIALE HUISVESTING: Stadsvernieuwing vs. Stadsontwikkeling Stadsverbreding als een strategie om sociale huisvesting een plaats te geven in Gent (Case Watersportbaan)

Nathalie Casteels

DIVERSITEIT IN SOCIALE HUISVESTING: Stadsvernieuwing vs. Stadsontwikkeling Stadsverbreding als een strategie om sociale huisvesting een plaats te geven in Gent (Case Watersportbaan) Nathalie Casteels

Promotoren: prof ir.-arch. Peter Vanden Abeele en dr. ir.-arch. Luce Beeckmans Masterthesis ingediend tot het behalen van de academische graad van Master of Science in de stedenbouw en de ruimtelijke planning Academiejaar 2019-2020 Faculteit Ingenieurswetenschappen en Architectuur

â&#x20AC;&#x2DC;De auteur geeft de toelating deze masterthesis voor consultatie beschikbaar te stellen en delen van de masterthesis te kopiĂŤren voor persoonlijk gebruik. Elk ander gebruik valt onder de beperkingen van het auteursrecht, in het bijzonder met betrekking tot de verplichting de bron uitdrukkelijk te vermelden bij het aanhalen van resultaten uit deze masterthesis.â&#x20AC;&#x2122; Nathalie Casteels, augustus 2020

Met dank

aan Peter Vanden Abeele, voor de kennismaking met dit onderwerp en de verfijning van de ontwerpopgave aan Luce Beeckmans, voor de vele begeleidingen en verhelderende inzichten aan De Stadsacademie, voor de inspirerende workshops aan alle geĂŻnterviewden, voor de aangename gesprekken en hun reflecties aan Casper, voor zijn kritische blik en eeuwige geduld aan mama, voor al haar aanmoedigingen tijdens deze uitzonderlijke omstandigheden aan alle familieleden en vrienden die mij zo fijn omringen

dank jullie wel!

Preambule

Bij het uitwerken van deze masterthesis heb ik hinder ondervonden door de coronamaatregelen. Ik werd beperkt tot het geconsulteerde bronnenmateriaal van voor de coronacrisis en tot digitale bibliotheken. Een deel van het bronnenmateriaal heb ik hierdoor niet kunnen raadplegen waardoor dit voornamelijk een invloed heeft gehad op de uitwerking van mijn literatuuronderzoek in het tweede deel ‘IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling’.

Voor het derde deel ‘IN DE DIEPTE: cases-analyse’ en het vierde deel ‘OP PLAN: stadsverbreding’ werd ik beperkt tot het veldwerk, namelijk observaties en interviews, die ik voor de coronacrisis heb uitgevoerd. Door de maatregelen werden onder meer de interviews met de bewoners van de Watersportbaan niet meer opgestart. Ook mijn eigen observaties en terreinbezoeken van de wijk Watersportbaan-Ekkergem werden hierdoor beperkt tot het minimum en voornamelijk opgevangen door digitale bronnen.

Abstract

Nathalie Casteels, Master of Science in de stedenbouw en de ruimtelijke planning, Universiteit Gent Abstract van de masterthesis, ingediend 7 augustus 2020: Diversiteit in Sociale Huisvesting: Stadsvernieuwing vs. Stadsontwikkeling Stadsverbreding als een strategie om sociale huisvesting een plaats te geven in Gent (Case Watersportbaan)

Sinds de eeuwwisseling voert het Gentse stadsbestuur een actief beleid van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling. Twee stedenbouwkundige strategieën die verschillen in visie, schaalgrootte, methodiek en doelgroep. Tot op heden is er een leemte in de wetenschappelijke literatuur over het sociaal woonaanbod in stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten. Nochtans, zijn de wachtlijsten voor een sociale woning langer dan ooit tevoren. Met deze scriptie wordt er op zoek gegaan naar kansen en strategieën voor het verbreden van het sociaal woonaanbod in stadsvernieuwing en stadsontwikkeling in Gent. De scriptie vertrekt vanuit de oorsprong van sociale huisvesting, stadsvernieuwing en stadsontwikkeling in Gent door primaire bronnen zoals beleidsdocumenten en secundaire bronnen over het Gentse woonvraagstuk te raadplegen. Via een vergelijkende studie van de aanwezige stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten wordt nagegaan hoe het sociaal woonaanbod geëvolueerd is. Hierop volgend wordt het sociaal woonaanbod in het stadsvernieuwingsproject ‘Nieuw Gent Vernieuwt’ en het stadsontwikkelingsproject ‘Oude Dokken’ nauwgezet bestudeerd met behulp van primair bronnenmateriaal alsook interviews met experten. Deze bevindingen leiden uiteindelijk tot een nieuwe manier van werken voorgesteld onder de noemer stadsverbreding als een hybride van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling. Drie scenario’s worden uitgewerkt voor de case ‘de Watersportbaan’, waarbij een verbreding van het sociaal woonaanbod voorop staat. De taakstelling om meer sociale woningen te realiseren in Gentse stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten bleek te ambitieus. De afgelopen jaren is het sociaal woonaanbod in deze stadsprojecten nauwelijks tot niet toegenomen. Bij stadsvernieuwing verschuift de aandacht van het inrichten van sociale huisvesting naar premiestelsels voor private woningen. Bij stadsontwikkeling worden er ‘meer’ sociale woningen gebouwd dan bij stadsvernieuwing, maar op zeer gegeerde, moeilijk ontwikkelbare gronden waardoor deze onbetaalbaar zijn voor de sociale huisvestingsmaatschappijen. Hierdoor is het onduidelijk waar sociale huisvesting vandaag een plaats krijgt in Gent. Stadsverbreding reageert hierop door het instrumentarium van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling te diversifiëren, waardoor het aantal beschikbare sociale huurwoningen toeneemt, maar ook de keuzevrijheid van sociale huurders om indien mogelijk te stijgen op de sociale woonladder in hun nabije omgeving.

Kernwoorden: sociale huisvesting, stadsvernieuwing, stadsontwikkeling, stadsverbreding, het recht op menswaardig wonen, sociale mobiliteit, diversiteit

Extended abstract

Nathalie Casteels, Master of Science in Urbanism and Spatial Planning, Ghent University Abstract of Master’s Thesis, Submitted 7 August 2020: Diversity in Social Housing: Urban Renewal vs. Urban Redevelopment A new strategy to locate social housing in Ghent (Case Watersportbaan)

Since the turn of the century, the city council of Ghent pursued an active policy of urban renewal and urban redevelopment. Two strategies that differ in vision, scale, methodology and target group. Urban renewal integrates small-scale, social-spatial interventions in the existing environment with the aim of improving the real estate and the living qualities, redesigning the public space and increasing the supply of community facilities. Urban redevelopment on the other hand, has the intention to convert vacant, old industrial sites into vibrant residential areas. Until today, there is a remarkable gap in the scientific literature on the supply of social housing in urban renewal and urban redevelopment projects, even though the waiting lists for social housing are longer than ever before. This thesis explores new opportunities and strategies for broadening the supply of social housing in urban renewal and urban redevelopment in Ghent. The subjects of this research are the origins of social housing, urban renewal and urban redevelopment in Ghent. Data for this research are collected by consulting primary sources such as policy documents and secondary sources on the housing issue in Ghent. A comparative study of the existing urban renewal and urban redevelopment projects examines how the social housing supply has evolved. Subsequently, the supply of social housing in the urban renewal project ‘Nieuw Gent Vernieuwt’ and the urban redevelopment project ‘Oude Dokken’ is thoroughly studied using primary sources as well as semi-structured interviews with experts. These findings ultimately lead to a new strategy presented as a hybrid of urban renewal and urban redevelopment. Three scenarios are developed for the case ‘de Watersportbaan’, in which an expansion of the social housing supply is a priority.

In urban renewal the focus is changing from the provision of social housing to renovations of private houses by premiums. Urban renewal is mainly used to attract young, wealthy families and to make individual, affordable building more accessible. In urban redevelopment ‘more’ social housing is being built than in urban renewal, but on highly desirable, difficult-to-develop plots which makes it unaffordable for the social housing companies. In the urban renewal project ‘Nieuw Gent Vernieuwt’ is chosen to replace the neighbourhood with modernist high-rise buildings in green surroundings, in a mix of high-rise and low-rise buildings in a green neighbourhood park. Although the urban renewal project focuses strongly on the quality of decent housing and the quality of living, the connection with the vicinity remains limited. Is it possible to leave the residential enclave in the long term? The urban redevelopment project ‘Oude Dokken’ on the other hand, focuses on an exclusive form of housing for one specific type of inhabitants whereby social housing is fragmented and spread over various (un)attractive locations. As a consequence social housing has a very significant place at ‘Nieuw Gent Vernieuwt’ and a inferior place at ‘Oude Dokken’. It is therefore unclear where social housing is located in Ghent today. A new strategy is presented by diversifying the urban planning instruments of urban renewal and urban redevelopment. The strategy starts from the fundamental right to decent housing for everyone by focusing on the rental market in Ghent. This causes an increase of available (social) rental houses, and the free choice of social tenants to climb up (if possible) on the housing ladder in their vicinity. Keywords: social housing, urban renewal, urban redevelopment, the right to decent housing, social mobility, diversity 1

Stad Gent. (2018). Structuurvisie 2030: Ruimte voor Gent. Gent: Stad Gent.

The task of realising more social housing in Ghent’s urban renewal and urban redevelopment projects turned out to be too ambitious. In recent years, the social housing supply in these urban projects has hardly increased. The policy vision (planning process) and its effective realisation (implementation process) do not correspond due to: 1) The slowness of spatial processes and procedures, 2) The dependence on funding, 3) The dependence on other governments or private actors and 4) The social developments and the context1.

Inhoud

14 16 21

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling 1. Gents woonbeleid en wooncrisis 2. Historische context stadsvernieuwing, stadsontwikkeling en sociale huisvesting 3. Sociale huisvesting vandaag

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse 1. Catalogus stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten —Intermezzo 1: Instrumenten voor sociale huisvesting 2. Stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt —Intermezzo 2: Decreet Grond- en Pandenbeleid 3. Stadsontwikkelingsproject Oude Dokken —Intermezzo 3: Project De Zeemanstuin 4. Conclusie

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding 1. Werkgebied Watersportbaan-Ekkergem 2. De doelstellingen van de scenario’s 3. Het doorschuif-scenario: Case Borluut 4. Het domino-scenario: Case Zone B Project Gent Sint-Pieters 5. Het shift-scenario: Cases Jubileumlaan en Schollaert 6. Catalogus stadsvernieuwings-, stadsontwikkelings- én stadsverbredingsprojecten

26 32 46

52 61 63 73 75 87 89

94 97 98 104 110 116

DEEL 5. VOORUITBLIK: manifest voor sociale huisvesting en stadsverbreding 1. Aan alle betrokkenen

120

DEEL 6. BIBLIOGRAFIE 1. Persoonlijke communicatie 2. Workshops De Stadsacademie 3. Beleidsdocumenten en rapporten 4. Literatuur

124

122

126 126 127 128

DEEL 1. OPENING: diversiteit in sociale huisvesting 1. Introductie 2. Methodologie

DEEL 1. OPENING: diversiteit in sociale huisvesting

INHOUD 1. Introductie 1.1 Wat betekenen stadsvernieuwing en stadsontwikkeling? 1.2 Sociale huisvesting op een dieptepunt 1.3 Leeswijzer 2. Methodologie 2.1 Literatuurstudie 2.2 Interviews 2.3 Casestudies 2.4 Workshops De Stadsacademie

16 18 18 20 21 21 22 22 23

STADSVERNIEUWING 1. Sas- en Bassijnwijk 2. Zuurstof voor de Brugse Poort 3. Bruggen naar Rabot 4. Ledeberg Leeft 5. Nieuw Gent Vernieuwt 6. En Route 7. Muide Meulestede Morgen STADSONTWIKKELING 1. Oude Dokken 2. Project Gent Sint-Pieters

1. Introductie

Te midden van dit urgente sociale woonvraagstuk staat in Gent ook stadsvernieuwing en stadsontwikkeling al enkele tientallen jaren op de (politieke) agenda. Twee stedenbouwkundige strategieën die verschillen in visie, schaalgrootte, methodiek en doelgroep. Stadsvernieuwing gaat voornamelijk over de integratie van kleinschalige, sociaal-ruimtelijke interventies in het bestaande stadsweefsel met als intenties de leefomgeving en het woonpatrimonium te verbeteren, de publieke ruimte herin te richten en het aanbod van gemeenschapsvoorzieningen te vergroten. Stadsontwikkeling daarentegen lijkt in hoofdzaak de ruimtelijke doelstelling te hebben om leegstaande, oude industriële sites nieuw leven in te blazen en om te bouwen tot levendige woonwijken. Vandaag ontstaan in verschillende wijken nieuwe woonontwikkelingen waarbij de ene al wat grootschaliger en luxueuzer gepresenteerd wordt, dan de andere. Het onderzoek reageert hiermee op de masterstudio ‘Diversiteit in sociale huisvesting’ waarin er op zoek gegaan wordt naar de kansen en strategieën voor een verbreding van het sociaal huisvestingsvraagstuk. Met deze masterthesis tracht ik nieuwe, alternatieve oplossingen te exploreren. Als ruimtelijk planner en ontwerper zie ik ruimte om het sociaal huisvestingsvraagstuk te verbreden door het instrumentarium van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling te diversifiëren. Dit zal zich vertalen in een nieuwe manier van werken, namelijk de introductie van een stadsverbredingsproject in de stedelijke context Gent. Maar laten we niet op de zaken vooruit lopen en eerst starten met inzicht te verwerven in wat stadsvernieuwing en stadsontwikkeling betekenen.

DEEL 1. OPENING: diversiteit in sociale huisvesting

Ook de mediaberichten liegen er niet om. De nood aan sociale woningen is veel groter dan we denken. De wachtlijsten deinen uit en liggen hoger dan ooit tevoren. De vraag naar sociale woningen in Gent is groter dan het aanbod. Daarbovenop worstelen de sociale huisvestingsmaatschappijen met financiële beperkingen en problematieken. Ook bouwgronden zijn een schaars goed geworden, waardoor hoge grondprijzen een normaliteit zijn. Het is dan ook niet verwonderlijk dat een toenemende groep het steeds zwaarder heeft om hun woonrecht te volbrengen. Gestimuleerd door deze mediaberichten over de wooncrisis, de lange wachtlijsten, en de slechte woonkwaliteit van huurwoningen in de stedelijke context Gent, ben ik deze masterthesis gestart om onderzoek te voeren naar de diversiteit in het sociaal huisvestingsvraagstuk.

1 Het woonvraagstuk in Gent maar ook in Vlaanderen wordt onder meer toegelicht in de Inspiratienota Woonstad Gent van Taskforce Wonen, Stadsessay 01 – Breed wonen van de Stadsbouwmeester Gent en Wonen in Vlaanderen anno 2018 van het Steunpunt Wonen.

Dat de stad Gent groeit en een geweldige stad is om in te wonen, is zeker. En dat er nog heel wat verwezenlijkt moet worden omtrent wonen, is ook duidelijk. De woonmarkt kampt vandaag namelijk met een wooncrisis. Een wooncrisis met niet één uitdaging, maar met verschillende uitdagingen die bijgevolg niet op te lossen zijn met slechts één kant-en-klare oplossing. Niet onbelangrijk in deze uitdagingen is dat de Gentse woonvraag fundamenteel anders is dan de Vlaamse gemiddelden. Verschillende recent gepubliceerde onderzoeken1 werpen een blik op deze woonproblematiek. Eén cijfer springt eruit, namelijk dat de helft van de Gentenaars een woning huurt en één op drie sociale huurders zijn. Daarbij verkeert de helft van die huurwoningen in slechte staat en vragen deze dringend om renovaties en/of sloop.

1.1 Wat betekenen stadsvernieuwing en stadsontwikkeling? De masterthesis bouwt verder op twee actieve stemmen in het lokale debat, namelijk 1) Sociale innovatie als basis voor stadsontwikkeling? van onderzoekers Pascal Debruyne, Stijn Oosterlynck en Thomas Block en 2) Sociale stadsvernieuwing in een hippe stad. Overzicht van 30 jaar stadsvernieuwing in Gent 1977-2006 van burgerlijk ingenieur bouwkunde en planoloog Marc Heughebaert. Beide bronnen maken een analytisch onderscheid tussen twee vormen van stadsprojecten die aanwezig zijn in Gent: de ‘sociale stadsvernieuwingsprojecten’ en de ‘grootschalige stadsontwikkelingsprojecten’.

DEEL 1. OPENING: diversiteit in sociale huisvesting

Sociale stadsvernieuwing heeft een reikwijdte over de hele stad en start vanuit zogezegde ‘achtergestelde’ wijken of verkommerde volksbuurten in de 19de-eeuwse gordel met ontwikkelingspotentieel. Samen met de bewoners – sociale component van participatie van en productie door alle betrokkenen – wordt er gezocht naar nieuwe (woon)ontwikkelingen voor de wijk. Dit resulteert overwegend in kleinschalige, sociaal-ruimtelijke interventies die zich integreren in de bestaande wijk om de leefomgeving te verbeteren, de publieke ruimte herin te richten met de intrede van nieuwe buurten wijkparken, het woonpatrimonium te verbeteren en het aanbod aan gemeenschapsvoorzieningen te vergroten. De sociale component is met andere woorden sterk aanwezig in stadsvernieuwing. Met een aantal gerichte ingrepen wil men de woonproblematiek aanpakken in 19de-eeuwse arbeidersbuurten rond het stadscentrum. Stadsvernieuwing zou op die manier bijdragen aan de algehele ontwikkeling van de stadsbevolking en bovenal de sociaaleconomisch zwakkere groepen. ‘Zuurstof voor de Brugse Poort’, ‘Bruggen naar Rabot’, ‘Ledeberg Leeft’ en ‘Oud Sint-Amandsberg’ kunnen worden aangeduid als sociale stadsvernieuwingsprojecten in Gent. Grootschalige stadsontwikkelingsprojecten opereren op een ander schaalniveau en komen tot stand door publiek-private samenwerkingen op strategische (oud-industriële) restruimtes met winstopportuniteiten. Deze nieuwe wijken of stadsdelen kunnen herkend worden als de belangrijke visitekaartjes van de stad. Deze stadsprojecten zijn sterk ruimtelijk-economisch gericht en worden gerealiseerd om stedelijke ontwikkelingsproblemen op te lossen met externe financieringsmiddelen door het aantrekken van bijvoorbeeld gegoede inwoners, toeristen of private investeerders. Achter deze projecten gaat een strategie voor de herpositionering van steden door interlokale competitie schuil. In Gent kunnen ‘Flanders Expo/The Loop’, het ‘Project Gent Sint-Pieters’ en de ‘Oude Dokken’ aangeduid worden als grootschalige stadsontwikkelingsprojecten.

1.2 Sociale huisvesting op een dieptepunt

In de voorbije decennia hebben sociale stadsvernieuwing en grootschalige stadsontwikkeling zich parallel naast elkaar ontwikkeld in Gent. Hoewel stadsvernieuwing met projecten in de 19de-eeuwse gordel eerder zijn oorsprong vond dan stadsontwikkelingsprojecten, focust het stedelijk beleid zich nog steeds op stadsvernieuwing én stadsontwikkeling in Gent. Twee stedenbouwkundige strategieën die zich telkens concentreren op één bepaalde wijk, maar verschillen in visie, schaalgrootte, methodiek, doelgroep en bijgevolg ook in het sociaal woonaanbod. SOCIALE HUISVESTING IN STADSVERNIEUWING Stadsvernieuwing beschikt over een nauwgezette, ruimtelijke visie die afkomstig is uit het Ruimtelijk Structuurplan Gent (RSG) van 2003 waarin stadsvernieuwing structureel wordt ingezet om de leefbaarheid van 19de-eeuwse gordelwijken te verbeteren. Stadsvernieuwingsprojecten dienen in volgorde van prioriteit ‘één voor één’ of ‘wijk per wijk’ geherwaardeerd en aangepakt te worden. In het structuurplan wordt een tweesporenbeleid uitgewerkt dat focust op de lage woon- en leefkwaliteiten in de 19de-eeuwse gordel. Het ruimtelijk basisconcept moet de dichtst bebouwde gordelwijken zoals de Brugse Poort en de Rabot-Blaisantvest, verbinden met de binnenstad. Daarnaast wordt de menging van particuliere en sociale woningen geambieerd bij grote particuliere nieuwbouwprojecten. Bij de realisatie van

Het Groenevalleipark maakt deel uit van het stadsvernieuwingsproject Zuurstof voor de Brugse Poort. Bron: Stad Gent. (z.j.). Groenevalleipark. Geraadpleegd via https:// sogent.be/projecten/groenevalleipark

100 nieuwe wooneenheden dient minimum 20% daarvan sociale woningen te zijn.

SOCIALE HUISVESTING IN STADSONTWIKKELING Stadsontwikkeling kadert binnen het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen van 1997 waarin dynamische stadsontwikkeling van verwaarloosde of onderbenutte terreinen zoals stationsomgevingen in stedelijke gebieden wordt aangemoedigd. Stationsomgevingen dienen ontwikkeld te worden als ‘gemengde ontwikkelingspolen’ waar wonen, werken en vrijetijdsbestedingen hand in hand gaan (Vlaamse overheid, 1997). Volgens het Ruimtelijk Structuurplan Gent van 2003 dienen beide stationsomgevingen, met name Gent Sint-Pieters en Dampoort selectief verweven én verdicht te worden. Rond de stations worden nieuwe wijken ontwikkeld in verscheiden en gemengde woon-werkgebieden die beter in verbinding staan met de binnenstad (Stad Gent, 2003). Net zoals bij stadsvernieuwing, wordt ook bij stadsontwikkeling een menging van particuliere en sociale woningen vooropgesteld. Al blijkt in praktijk dat in hoofdzaak een exclusievere vorm van wonen voor één bepaald type inwoners wordt gepromoot, hoewel stadsgronden bewust zouden ingezet kunnen worden voor diegene dat er het meeste nood aan hebben.

De kernstad Gent met de twee stationsomgevingen, Gent Sint-Pieters en Gent-Dampoort, als ontwikkelingspolen. Bron: Stad Gent. (2003). Ruimtelijk Structuurplan Gent. Gent: Stad Gent.

R40

Tot op heden zijn er nog geen stadsontwikkelingsprojecten afgerond. Dezelfde vaststelling geldt ook voor de (geplande) sociale huisvestingsprojecten. Niet enkel kan de rol en de positie van sociale huisvesting in stadsontwikkelingsprojecten in twijfel getrokken worden, maar ook de werkelijke realisatie ervan. Ook bij stadsontwikkeling stemmen de beleidsvisie (het planningsspoor) en de effectieve realisatie ervan (het uitvoeringsspoor) niet overeen anno 2020. De afgelopen jaren is de taakstelling om bijkomend sociaal woonaanbod te realiseren in stadsontwikkelingsprojecten stadsboulevard als dreef met verbindende dus niet uitgevoerd. pleinen tussen de kernstadsbuurten en als concentratiegebied voor kleinhandel en kantoren

steenwegen als verdichtingsassen, gedragen door stamlijnen van openbaar vervoer dense en gemengde woonbuurten, verlucht door groenassen en een netwerk van groene stapstenen twee stationsomgevingen als hoogwaardige en complementaire ontwikkelingspolen voor kantoren en wonen

DEEL 1. OPENING: diversiteit in sociale huisvesting

2 Dit gaat over de stadsvernieuwingsprojecten Zuurstof voor de Brugse Poort, Bruggen naar Rabot, Ledeberg Leeft en Oud Sint-Amandsberg.

Het project Rinkkaai kadert in de globale ontwikkeling van de stationsbuurt Gent Sint-Pieters. Bron: Stad Gent. (z.j.). Rinkkaai. Geraadpleegd via https://sogent.be/ projecten/rinkkaai.

Het laatste decennium zette het Ruimtelijk Structuurplan Gent de bakens uit van het stadsvernieuwingsbeleid. Bij de opstart van de Structuurvisie 2030: Ruimte voor Gent in 2013 werden zowel de vooropgestelde taakstellingen als de uitvoering van de stadsvernieuwingsprojecten geëvalueerd. Over een tijdspanne van 10 jaar kan geconcludeerd worden dat in 2013 de gerealiseerde stadsvernieuwingsprojecten2 over het algemeen overeenstemmen met de richting en de ‘één voor één’ visie die in het RSG werd afgebakend (Stad Gent, 2003). De vooropgestelde timing werd helaas niet ingevuld. Met uitzondering van één stadsvernieuwingsproject, zijn alle stadsvernieuwingsprojecten anno 2020 nog steeds niet afgerond. Bovendien bleken de taakstellingen om de lage woon- en leefkwaliteiten te verbeteren en meer sociale woningen te realiseren te ambitieus. De beleidsvisie (het planningsspoor) en de effectieve realisatie ervan (het uitvoeringsspoor) stemmen met andere woorden niet overeen. Er kan vastgesteld worden dat het sociaal woonaanbod in stadsvernieuwingsprojecten nauwelijks tot niet toegenomen is de afgelopen jaren. Hoewel de ‘wijk per wijk’ visie vaak is afgerond, is de taakstelling om meer sociale woningen te realiseren bij stadsvernieuwingsprojecten afgeweken bij de uitvoering op het terrein.

ONDERZOEKSVRAGEN Zowel stadsvernieuwing als stadsontwikkeling kennen elk een andere benadering om (bijkomend) sociaal woonaanbod te realiseren. Beide strategieën hebben namelijk andere doelstellingen voor ogen. Waar het bij stadsontwikkeling voornamelijk gaat over het verbeteren van de woonkwaliteit, focust stadsvernieuwing ook op het verhogen van de leefkwaliteit. Er kan gezegd worden dat stadsvernieuwing bredere, sociaal-ruimtelijke ambities voor de leefbaarheid heeft dan louter bijkomend (sociaal) woonaanbod creëren. Stadsontwikkeling daarentegen focust zich eerder op de realisatie van nieuw woonaanbod voor meer gegoede inwoners, maar heeft daarbij weinig aandacht voor de sociale zijde. Hierdoor is het onduidelijk waar sociale huisvesting vandaag een plaats krijgt in zowel strategische stadsprojecten als in de hele stad. Deze opvallende vaststelling zal later in de masterthesis onderbouwd worden met een catalogus van stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten. Doorheen de masterthesis zullen dus drie centrale onderzoeksvragen uitgewerkt worden. Deze masterthesis tracht een antwoord te bekomen op de volgende onderzoeksvragen: 1. Waar krijgt sociale huisvesting een plaats in stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten? 2. Welke instrumenten en actoren bepalen de locatie en het aanbod van sociale woningen in stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten? 3. Hoe kunnen deze instrumenten en actoren van stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten aan elkaar gekoppeld worden zodat het aanbod en de kwaliteit van sociale huisvesting verbreed wordt?

DEEL 1. OPENING: diversiteit in sociale huisvesting

1.3 Leeswijzer

De masterthesis is opgedeeld in vijf hoofddelen. In het voorgaande deel ‘OPENING: diversiteit in sociale huisvesting’ wordt gesteld dat het sociaal huisvestingsvraagstuk verbreed kan worden door het instrumentarium van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling te diversifiëren. Het tweede deel ‘IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling’ bestaat uit een theoretisch onderzoek waarin de huidige beleidscontext en woonsituatie in Gent geschetst wordt. Daarnaast wordt de oorsprong van sociale huisvesting, stadsvernieuwing en stadsontwikkeling in Gent historisch onderzocht. Wat betekent sociale huisvesting vandaag? In het derde deel ‘IN DE DIEPTE: cases-analyse’ wordt via een vergelijkende studie van de aanwezige stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten nagegaan in welke mate het sociaal woonaanbod geëvolueerd is. Vervolgens wordt de plaats van het sociaal woonaanbod en de bijhorende instrumenten en actoren in het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt en het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken nauwgezet bestudeerd. Waar blijven er kansen liggen voor sociale huisvesting in stadsvernieuwing en stadsontwikkeling? In het vierde deel ‘OP PLAN: stadsverbreding’ volgt op basis van deze kennis een nieuwe manier van werken onder noemer van stadsverbreding met drie scenario’s voor de wijk Watersportbaan-Ekkergem. Stadsverbreding is een hybride van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling. Tot slot wordt in het vijfde deel ‘VOORUITBLIK: manifest voor sociale huisvesting en stadsverbreding’ afgestapt van het academische. Het manifest richt zich tot alle betrokkenen in het debat over diversiteit in sociale huisvesting. Doorheen het derde deel ‘IN DE DIEPTE’ worden drie intermezzi toegevoegd. De intermezzi zijn bedoeld om bepaalde aspecten van het onderzoek verder toe te lichten, zonder af te leiden van de essentie. Twee intermezzi zijn theoretisch ingebed en gaan onder meer over het instrumentarium dat vandaag voor handen is om sociale huisvesting te realiseren in stadsprojecten, maar ook over de gevolgen/kansen van het Decreet Grond- en Pandenbeleid. Het derde intermezzo bespreekt een specifieke case De Zeemanstuin waar (uitzonderlijk) een sociaal stadsontwikkelingsproject gerealiseerd wordt door het gemeentebedrijf sogent. Deze drie intermezzi zijn korte deelverhalen die het hele onderzoek ondersteunen en inspireren om te komen tot stadsverbreding.

2. Methodologie

De masterthesis kadert binnen De Stadsacademie, een transdisciplinair leerplatform waar studenten, professoren, beleidsmakers, bedrijven en middenveldorganisaties samenkomen, nadenken en kennis delen over hardnekkige stedelijke vraagstukken. Het programma van De Stadsacademie wordt vormgegeven door postdoctoraal onderzoeker bij het Fonds Wetenschappelijk Onderzoek Vlaanderen (FWO) en verbonden aan de vakgroep Architectuur en Stedenbouw Universiteit Gent Luce Beeckmans, de Gentse stadsbouwmeester en gastdocent Universiteit Gent Peter Vanden Abeele, directeur van het Centrum voor Duurzame Ontwikkeling en docent aan de vakgroep Politieke Wetenschappen Universiteit Gent Thomas Block en hoofddocent aan de vakgroep Architectuur en Stedenbouw Universiteit Gent Michiel Dehaene. Eén van de vraagstukken dit academiejaar waar De Stadsacademie en zeven studenten van uiteenlopende afstudeerrichtingen rond werken is ‘Wonen in diversiteit: kansen en strategieën voor een verbreding van het sociaal woonaanbod’. Deze masterthesis spitst zich toe op de kansen en de strategieën voor een verbreding van het sociaal woonaanbod in stadsvernieuwing en stadsontwikkeling.

2.1 Literatuurstudie

Voor de literatuurstudie heb ik gebruik gemaakt van primaire en secundaire bronnen. Om de huidige woonproblematiek en het woonbeleid in Vlaanderen en Gent beter te begrijpen, heb ik gebruik gemaakt van diverse beleidsdocumenten en rapporten. Voor Gent zijn dit onder meer het Ruimtelijk Structuurplan Gent, de Structuurvisie 2030: Ruimte voor Gent en de Inspiratienota Woonstad Gent. Van 2003 tot 2013 vormde het RSG het grondbeginsel van het ruimtelijk beleid in Gent. Volgend daarop bundelt de structuurvisie sinds 2018 niet alleen een vernieuwende ruimtelijke visie over de toekomst van Gent maar ook een mensgerichte visie. Het reikt een set van afwegingskaders en werkwijzen aan zodat Gent in de toekomst ruimtelijke en maatschappelijke verantwoorde keuzes kan maken. De inspiratienota van de Dienst Wonen uit 2018 biedt dan weer inzicht in de complexiteit van de wooncrisis. Diverse experten geven hun visie over het Gentse woonvraagstuk. Aanvullend hierbij is het artikel Gent, waar Mattheus zich nog altijd thuis voelt van Marc Heughebaert. Het artikel schetst de ontstaansgeschiedenis van het woonvraagstuk in Gent en koppelt dit aan de moeizame start van sociale huisvesting in de eerste helft van de 20ste eeuw. Vervolgens bundelt het boek Onzichtbaar aanwezig. Sociale huisvesting in Vlaanderen, vandaag van de Vlaams Bouwmeester de onderzoeksresultaten over kwaliteitsvolle sociale

DEEL 1. OPENING: diversiteit in sociale huisvesting

De masterthesis vormt een bundeling van meerdere onderzoeksmethodieken. Eerst heb ik me volledig ondergedompeld in een literatuurstudie om de huidige woonproblematiek en het woonbeleid in Vlaanderen en Gent beter te begrijpen. Daarnaast heb ik diverse interviews afgenomen met actieve spelers in het werkveld van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling in functie van het casestudie onderzoek. Aan de hand van drie casestudies wordt de plaats van sociale huisvesting onderzocht. Tot slot hebben drie workshops en een debat georganiseerd door De Stadsacademie, inzichten gegeven in de problematieken die praktijkwerkers dagelijks ervaren in sociale woningbouwprojecten.

De Stadsacademie Bron: Kerremans, J. (z.j.). De Stadsacademie. Geraadpleegd via http:// destadsacademie.be/.

De coronacrisis heeft een invloed gehad op de uitwerking van de masterthesis. Voor de literatuurstudie werd ik beperkt tot het geraadpleegde bronnenmateriaal voor de coronacrisis en tot de digitale bibliotheken. Ook voor de analyse van de wijk Watersportbaan-Ekkergem werden door de maatregelen onder meer de interviews met de bewoners van Watersportbaan niet meer opgestart. Bovendien zijn mijn eigen observaties en bezoeken tot de omgeving Watersportbaan-Ekkergem beperkt gebleven en voornamelijk opgevangen door digitale bronnen.

woningbouw. Het boek bestaat enerzijds uit de historiek van sociale woningbouw in Vlaanderen en de bijhorende analyse van zes kwalitatieve casestudies, en anderzijds uit twaalf aanbevelingen voor de opwaardering van sociale huisvesting. Ook het boek Huiszoeking: een kijkboek sociale woningbouw van onder meer Leo Peeters, Bruno De Meulder en Pascal De Decker koppelt de geschiedenis van de Belgische stedenbouw en sociale huisvesting aan goede praktijkvoorbeelden in Vlaanderen.

Literatuurstudie

2.2 Interviews

Voor het casestudie onderzoek heb ik enerzijds primair bronnenmateriaal bestudeerd en anderzijds interviews afgenomen met experts. In totaal heb ik zes interviews gedaan waarvan één interview met twee personen was. Zeven publieke en private actoren zijn gekozen op basis van hun expertise ten aanzien van het thema stadsvernieuwing en stadsontwikkeling. De zes interviews gebeurden telkens via de methodiek van een semigestructureerd interview. De data die uit hun bevraging gehaald zijn, zijn kwalitatief van aard. De participanten werden gevraagd om persoonlijke reflecties, bijvoorbeeld hun persoonlijke associaties, ideeën of welbevinden te geven over stadsvernieuwing en stadsontwikkeling, sociale huisvesting en het woonbeleid van de Stad Gent. De participanten konden vrij kiezen op welke van al deze aspecten ze wilden ingaan en op welke niet. De zes interviews worden in de masterthesis opgenomen door citaten uit de interviews weer te geven.

DEEL 1. OPENING: diversiteit in sociale huisvesting

Twee participanten werden bevraagd over hun ervaringen met stadsvernieuwing en stadsontwikkeling in Gent. Bart Van Bouchaute doceert ‘Politiek en Beleid’ in de opleiding Sociaal Werk van de Arteveldehogeschool Gent. Van Bouchaute deed onderzoek naar gentrificatie als strategie van stadsvernieuwing. Hij stelt vast dat de stadsvernieuwingslogica in de periode van 2000 tot 2010 niet geheel anders is dan de stadsontwikkelingslogica. Extern kapitaal vormt de hefboom naar vernieuwing. Kristof Gielen is regisseur van sociale woonprojecten op de Dienst Wonen van de Stad Gent. Reeds 10 jaar heeft hij ervaring met de sociale bouwen verhuuractiviteiten in de Gentse stedelijke context. Eén van zijn vaststellingen is dat de laatste jaren renovatie en vervangingsbouw van het sociaal woonaanbod prioritair geworden zijn. Daarnaast werden Leen Bonte en Liesbeth Bultinck bevraagd in één interview over hun ervaringen met stadsvernieuwing en meer specifiek met het stadsvernieuwingsproject ‘Nieuw Gent Vernieuwt’. Liesbeth Bultinck is namelijk het diensthoofd Stedelijke Vernieuwing en Leen Bonte is de programmaregisseur van Nieuw Gent van de Dienst Stedelijke Vernieuwing van de Stad Gent. Ze zijn beide nauw betrokken bij de ontwikkelingen van het stadsvernieuwingsproject. Voor het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken werden drie participanten bevraagd over hun ervaringen. Marc Heughebaert is de voorzitter van WoninGent, de ondervoorzitter van sogent en actief in de politieke partij Groen. Heughebaert is zeer begaan met het Gentse beleid rond stadsvernieuwing en sociale huisvesting. Zo heeft hij met enkele bewoners en Groen een hevige strijd gevoerd voor de aanleg van een groot ‘Koopvaardijpark’ in de oude dokken. Agnieszka Zajac is de projectleider van de Oude Dokken bij het verzelfstandigd autonoom gemeentebedrijf sogent. Frederic Vandeputte is de projectmanager van de Nieuwe Dokken voor Schipperskaai Development. Beide komen dagelijks in contact met de problematieken van het stadsontwikkelingsproject en volgen het op de voet op.

2.3 Casestudies

In deze masterthesis is er gekozen om een diepte analyse te doen aan de hand van casestudies. Deze casestudies zijn onderzocht aan de hand van primair bronnenmateriaal en interviews. Voor het onderzoek naar de plaats van sociale huisvesting in stadsvernieuwing en stadsontwikkeling wordt ingezoomd op twee casestudies, namelijk het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt en het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken. Beide projecten hebben een andere visie, schaalgrootte, methodiek en doelgroep. Het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt is een buitenbeentje onder de stadsvernieuwingsprojecten. Nieuw Gent is namelijk een sociale hoogbouwwijk waar opnieuw gekozen wordt voor een zeer hoge concentratie aan sociale huisvesting. Het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken daarentegen is het meest ‘prototypische’ stadsontwikkelingsproject. Oude Dokken richt zich op een exclusievere vorm van wonen voor één bepaald type inwoners, waar bijgevolg sociale huisvesting niet de belangrijkste ambitie is.

Interviews

Casestudies

Workshops De Stadsacademie

De twee casestudies kunnen gezien worden als uitersten, namelijk stigma vs. belangrijk visitekaartje, die weinig connectie hebben met de omliggende buurt en zich lijken te herhalen aan de sociale hoogbouwwijk de Watersportbaan en de stationsbuurt Gent Sint-Pieters. De Watersportbaan vormt vandaag nog geen stadsvernieuwings- of stadsontwikkelingsproject, maar het zou er wel één kunnen worden in de nabije toekomst. De voor de hand liggende werkwijze van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling kan omgekeerd worden. Ik ben er namelijk van overtuigd dat er meer kansen in stadsvernieuwing en stadsontwikkeling aanwezig zijn voor het verbreden van het sociaal woonaanbod die vandaag niet ten volle benut worden. Een nieuwe manier van werken of stadsverbreding met drie scenario’s worden bedacht voor de omgeving Watersportbaan-Ekkergem.

2.4 Workshops De Stadsacademie

Tijdens de laatste workshop op 13 december 2019 werd een debat ‘Diversiteit in Sociale Huisvesting’ georganiseerd in de Green Hub van de Universiteit Gent met diverse publieke actoren. De aanwezige actoren waren Pascal De Decker van KULeuven, LUNCHLEZING Sien Winters van KULeuven, Marc Heughebaert als voorzitter WoninGent, Mieke Dupont als algemeen directeur ABC, Kristof Gielen van Dienst Wonen Stad Gent, Michiel Hagenaars als coördinator Huuringent, Koen Van der Jeugt als coördiin nator SVK Gent, Kobe Debosscher als beleidsmedewerker Wonen OCMW Gent, Sylvia De Keyster van Dienst Stedenbouw Stad Gent en Rudi Van Landeghem als huisbewaarder van De Gentse Haard. De vragen werden gesteld door zes Kansen en strategieën voor een verbreding van het sociaal woonaanbod masterstudenten binnen De Stadsacademie. Het debat wordt in de masterthesis opgenomen door citaten uit het debat weer te geven. met Pascal De Decker (KU Leuven) &

Diversiteit Sociale Huisvesting Sien Winters (KU Leuven)

VRIJE TOEGANG

Vrijdag 13 december 2019 om 13u30 Stadsacademie, Gent Green Hub (benedenverdieping UFO) Sint-Pietersnieuwstraat 33, 9000 Gent

GEVOLGD DOOR DEBAT

Studenten in gesprek met de Gentse huisvestingsmaatschappijen, SVK, HuurinGent Welkom na inschrijving luce.beeckmans@ugent.be

Al deze informatie heeft mij geholpen in de zoektocht naar een nieuwe manier van werken; stadsverbreding waar sociale huisvesting opnieuw een plaats krijgt in Gent.

Affiche voor het debat van workshop 3 binnen De Stadsacademie. Bron: De Stadsacademie

Kort daarna volgde de tweede workshop op 15 november 2019 in de ontmoetingsruimte ‘De Zoete Inval’ over de Watersportbaan. Dimitri Vandenberghe, opbouwwerker Samenlevingsopbouw Gent, focust zich op het welzijn van zwakkere bewoners met voornamelijk psychische problemen in de wijk. Evelyne Deceur, wijkregisseur Watersportbaan-Ekkergem bij de Stad Gent lichtte de woonproblematieken, de uitdagingen en het buurtwerk aan de Watersportbaan toe. De workshop werd beëindigd met een fietstocht, geleid door Stefaan Vervaet, wijkregisseur Brugse Poort-Rooigem bij de Stad Gent in de sociale tuinwijk Malem.

DEEL 1. OPENING: diversiteit in sociale huisvesting

Tot slot vormde de drie workshops georganiseerd binnen De Stadsacademie – door Luce Beeckmans, Peter Vanden Abeele, Thomas Block en Michiel Dehaene – het startpunt van het onderzoek over diversiteit in sociale huisvesting. De eerste workshop vond plaats op 18 oktober 2019 in het Wijkgezondheidscentrum Nieuw Gent en spitste zich toe op het stadsvernieuwingsproject ‘Nieuw Gent Vernieuwt’. Leen Bonte, programmaregisseur bij de Stad Gent lichtte de uitdagingen van Nieuw Gent, het plan van aanpak en het ontwikkelingsplan Nieuw Gent Vernieuwt toe. Het ontwikkelingsplan bestaat uit de herontwikkeling en de revitalisering van de hoogbouwwijk. Thomas Block, directeur van het Centrum voor Duurzame Ontwikkeling en docent binnen de vakgroep Politieke Wetenschappen aan UGent, legde vervolgens de resultaten uit van het ‘Innovation Camp Nieuw Gent 2019’. De resultaten waren afkomstig van een drie dagen durende workshop waarin een groep studenten van de Universiteit Gent en de Nederlandse Radboud Universiteit brainstormden over de toekomst van Nieuw Gent. Dit gebeurde in samenwerking met wijkbewoners en experten waaronder Els Oyaert. Els Oyaert, wijkregisseur Wondelgem bij de Stad Gent, eindigde met enkele conclusies gebaseerd op de resultaten van het Innovation Camp. De workshop werd afgerond met een wandeling door de hoogbouwwijk samen met Ellen De Jans, coördinator bij het wijkhuis ‘Bij Pino’ van de KAA Gent Foundation en Cindy Vangampelaere, bewoonster van de hoogbouwtoren Jupiter en vrijwilligster Bij Pino.

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

3. Sociale huisvesting vandaag 3.1 Onzichtbaar aanwezig 3.2 Stadsontwikkeling als hefboom 3.3 Architectuurwedstrijden als kwaliteitscontrole

26 27 28 29 32 33 35 36 38 39 40 42 46 47 47 48

INHOUD 1. Gents woonbeleid en wooncrisis 1.1 Richting 20% sociaal woonaanbod 1.2 Getrapte werkwijze voor sociale huisvesting 1.3 Een breuk in het beleidsdenken 2. Historische context stadsvernieuwing, stadsontwikkeling en sociale huisvesting 2.1 Anti-stedelijk woonbeleid 2.2 Selectieve stadsvlucht en een eerste golf van stadsvernieuwing: krotopruiming door kaalslag 2.3 Strijd voor sociale stadsvernieuwing om de leegloop van de stad te stoppen 2.4 Zwarte Zondagen, een duwtje in de rug voor sociale huisvesting 2.5 Structuurplanning wordt de nieuwe basis voor stadsvernieuwing en stadsontwikkeling 2.6 Een tweede golf van stadsvernieuwing met een â&#x20AC;&#x2DC;wijk per wijkâ&#x20AC;&#x2122; aanpak 2.7 Stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling 26

De sociale huisvestingswijk Nieuw Gent in opbouw. Bron: Coolens, G. (1970-80). Sociale huisvesting. Geraadpleegd via http:// opac.amsab.be/Record/fo020827.

1. Gents woonbeleid en wooncrisis

Het is alom geweten dat de (sociale) woonproblematiek in de steden te wijten is aan eenzijdige beleidskeuzes binnen het Vlaamse woonbeleid. Decennialang focust de overheid op het promoten en stimuleren van individuele woningbouw en niet op huur. Onder andere de beruchte subsidiewet, de Wet De Taeye (1948), heeft van het kopen of bouwen van een particuliere woning na de Tweede Wereldoorlog een evidentie gemaakt. Verder kregen private eigenaars tot voor kort belastingvermindering voor de aankoop van een woning (de woonbonus) en ontvangen nog steeds financiële ondersteuning bij energiebesparende maatregelen. Ook het denkbeeld van de eengezinswoning als superieur ten opzichte van andere woonalternatieven is hier het resultaat van. Hierdoor kreeg zowel de private als de sociale huurmarkt een tweederangsrol toebedeeld (Hubeau et al., 2015, p. 537).

1.1 Richting 20% sociaal woonaanbod

Het aanbod aan sociale huisvesting in Gent bedraagt ca. 13% van het woonpatrimonium. De stad Gent heeft met ca. 13% sociale woningen per 100 huishoudens een hoger aandeel sociale woningen dan het Vlaamse gemiddelde van 6% per 100 huishoudens in de Vlaamse centrumsteden (Stadsmonitor, 2017, p. 162). Toch moet het huidige sociale woonaanbod van ca. 13% verdubbeld worden naar ca. 20% via de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) of de sociale verhuurkantoren (SVK) op de private markt om het grondrecht op wonen voor iedereen te garanderen (Taskforce Wonen, 2018, p. 110). Deze laatste is momenteel nog zeer beperkt in omvang met ongeveer 250 woningen in beheer in Gent. Onderzoekers kaarten al jaren aan dat het beschikken over een degelijke woning inhoudt dat je bepaalde rechten kan realiseren waardoor het woonrecht niet zomaar losstaat van andere sociale grondrechten. Sociale woningen lossen wel degelijk armoede op (Pannecoucke, & Stevens, 2019). Kristof Gielen, regisseur van sociale woonprojecten Dienst Wonen Stad Gent, ziet de stijging naar 20% wel als ‘een moeilijke ambitie die ook niet echt haalbaar is’ (Gielen, persoonlijke communicatie, 20 januari 2020). De sociale huisvestingsmaatschappijen hebben ondanks hun beperkte budget namelijk een zeer groot takenpakket zoals de bouw van zoveel mogelijk nieuwe woningen, grondverwerving, renovatie en beheer van het bestaand patrimonium en een gezond financieel beleid uitoefenen. Een complexe opdracht gezien de stijgende

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

De Stad Gent en sogent3 staan de komende jaren voor grote uitdagingen. De vraag naar betaalbare, kwalitatieve woningen is de afgelopen jaren toegenomen door de bevolkingsgroei, de stijgende woonprijzen op zowel de huur- als de koopmarkt en het nijpende tekort aan woningen. Uit de Inspiratienota Woonstad Gent van Taskforce Wonen Stad Gent blijkt dat de helft van de Gentenaars een woning huurt waarvan één op drie sociale huurders zijn. Een opmerkelijk cijfer tegenover andere Vlaamse steden (Taskforce Wonen, 2018, p. 10). Zwakke inkomensgroepen ondervinden moeilijkheden in de zoektocht naar geschikte, betaalbare huurwoningen met een goede woonkwaliteit. Zo roept vandaag de helft van de huurwoningen om renovatie of afbraak (Taskforce Wonen, 2018, p. 14). Ook moet de helft van de huurders overleven met één inkomen waardoor het merendeel van de huurders te veel uitgeeft aan de woonkost in verhouding tot het inkomen (Taskforce Wonen, 2018, p. 16). Bovendien is er op sociale huisvesting na geen volwaardig woonalternatief waardoor een steeds groeiende bevolkingsgroep het steeds zwaarder heeft om hun woonrecht te volbrengen (Hubeau et al., 2015, p. 541). Hoewel ‘het recht op menswaardig wonen’ sinds 1997 opgenomen is in de Vlaamse wooncode. Het Decreet koppelt dit recht aan een aantal criteria: een aangepaste en kwalitatieve woning, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid (Vlaamse overheid, 1997). Een zekere overheidssturing is nodig om het recht op menswaardig wonen te garanderen voor alle inwoners. De Stad Gent onderschreef dan ook in 2018 – als eerste stad in België – ‘The Shift’, het internationaal initiatief van de VN voor het recht op goede huisvesting. De Stad Gent toont hiermee dat het recht op menswaardig wonen vóór iedereen vooropstaat in hun beleidsdiscours (Taskforce Wonen, 2018, p. 3).

3 Sogent is een verzelfstandigd autonoom gemeentebedrijf dat het Gentse beleid voor stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uitvoert.

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

grondprijzen en het toenemend aantal minder kapitaalkrachtige huurders (De Meulder et al., 2008, p. 199). Gielen stelt dan ook vast dat renovatie of vervangingsbouw van het bestaand patrimonium bij de Gentse huisvestingsmaatschappijen prioritair is, omdat de kwaliteit van het woningpatrimonium niet zo bijster goed is. Bijgevolg schuiven sociale nieuwbouwprojecten naar de achtergrond (Gielen, persoonlijke communicatie, 20 januari 2020). Parallel hieraan kan worden vastgesteld dat de nieuwe (gerenoveerde) projecten eerst worden aangewend voor de herhuisvestingsoperatie van zittende huurders, waardoor kandidaat-huurders langer op de wachtlijst blijven staan. Op dit moment staan er zo’n 10.400 kandidaten op de wachtlijsten van Gent (Stad Gent, 2018, p. 209). Kristof Gielen wijst hiermee op twee fenomenen die gelijktijdig plaatsvinden, namelijk de absolute groei en de relatieve groei van het sociaal woonaanbod. Gielen vertelt dat het een moeilijke ambitie wordt om absoluut in aantal te stijgen, omdat de sociale huisvestingsmaatschappijen voor zeer grote uitdagingen staan, mede door het grote renovatieproces. Als het sociaal woonaanbod niet stijgt, blijft het absolute aantal sociale woningen status quo, waardoor relatief het sociaal woonaanbod daalt omdat de stadsbevolking nog steeds stijgt. Bijgevolg ontstaan er twee huisvestingsproblematieken. Ten eerste moeten de sociale huisvestingsmaatschappijen het huidige sociaal woonaanbod van ca. 13% onderhouden en bewaken. Ten tweede wil de stad het huidige sociaal woonaanbod verdubbelen naar ca. 20%. Gielen vermoedt dat het sociaal woonaanbod in Gent hierdoor op een ‘stand still’ zal komen te staan. Het renovatieproces van de sociale huisvestingsmaatschappijen is een werk van lange adem met als gevolg dat het sociaal woonaanbod in Gent het komend decennium verder achteruitgaat. Het is dan ook belangrijk dat de Stad Gent en de Gentse sociale huisvestingsmaatschappijen blijven investeren in nieuwe sociale woningbouw.

1.2 Getrapte werkwijze voor sociale huisvesting

In de Structuurvisie 2030: Ruimte voor Gent formuleert de Stad Gent de globale doelstellingen en ambities voor het ruimtelijk beleid tot 2030 en daarna. De Structuurvisie bundelt niet alleen een vernieuwende ruimtelijke visie over de toekomst van Gent maar ook een mensgerichte visie voor alle Gentenaars. Bij de opstart van Ruimte voor Gent in 2013 werden zowel de vooropgestelde taakstellingen als de stadsvernieuwingsprojecten uit het Ruimtelijk Structuurplan Gent van 2003 geëvalueerd, namelijk Zuurstof voor de Brugse Poort, Bruggen naar Rabot, Ledeberg Leeft en Oud Sint-Amandsberg. Uit die opvolging kan geconcludeerd worden dat de taakstelling om meer sociale woningen te realiseren te ambitieus bleek. In de Structuurvisie worden hiervoor vier oorzaken opgesomd: de traagheid van ruimtelijke processen en procedures; de afhankelijkheid van middelen; de afhankelijkheid van andere overheden of private actoren; de maatschappelijke ontwikkelingen en context (Stad Gent, 2018, p. 13).

Afbraak van de tweede Rabottoren dat deel uitmaakt van het stadsverniewingsproject Bruggen naar Rabot waarin drie sociale houwtorens gesloopt en vervangen worden door 8 lagere appartementsgebouwen. Bron: Lozie, P. (2017). Startschot sloop tweede Rabottoren. Geraadpleegd via https://www.polo-architects.be/nl/ nieuws/startschot-sloop-tweede-rabottoren/.

4 Budgetwoningen zijn woningen die ca. 20% onder de marktprijs verkocht worden aan een zeer specifieke doelgroep die moet voldoen aan een reeks voorwaarden.

De Stad Gent wil tegen 2030 inzetten op voldoende sociale huisvesting en andere vormen van betaalbaar wonen. Het huidige sociaal woonaanbod moet minstens op peil gehouden worden. De stad hanteert hiervoor ‘een getrapte werkwijze’ om het aanbod aan sociale huisvesting en budgetwoningen4 te verruimen:

5 De Groep Gent bestaat uit de Stad Gent en extern verzelfstandigde agentschappen maar ook het OCMW Gent, Ivago en het Havenbedrijf.

1. Braakliggende gronden van de sociale huisvestingsmaatschappijen worden maximaal ingezet voor sociale woningbouw. Ook bestaande sociale woningbouwprojecten kunnen verdicht worden met bijkomende woningen. 2. Gronden van de Groep Gent5 worden zoveel mogelijk ingezet voor sociale woningbouw en vervolgens voor budgetwoningen. Er wordt geëxperimenteerd met alternatieve, collectieve woonvormen als versterking van de private huurmarkt. 3. Een maximaal sociaal woonaanbod wordt geïntegreerd in projecten van sogent en de Groep Gent. Minimum 20% sociale woningbouw en 20% budgetwoningen vormen de maatstaf voor elk project. 4. Een mix aan woningtypes met sociale huisvesting en budgetwoningen wordt gestimuleerd in private projecten. Voor deze extra ontwikkeling kan plaatselijk hoger bouwen toegelaten worden, ruiloperaties gestimuleerd worden of andere (fiscale) compensaties voorzien worden. Hierbij is voldoende publieke (groene) ruimte nog steeds een criterium.

De 19 sociale assistentieappartementen aan de Botermarkt zijn een uitzondering bij het stadsvernieuwingsproject Ledeberg Leeft. Bron: Umans, J. (z.j.). Botermarkt. Geraadpleegd via https://www. voltarchitecten.be/project/294-botermarkt/.

Mede door een groot aantal maatschappelijke evoluties zoals de superdiversiteit6, de gezinsverdunning, de werkonzekerheid en de financiële crisis vraagt het woonbeleid om een totale omwenteling. Het nieuwe bestuursakkoord 2019-2024 Ambitie en durf voor Gent van fractieleiders Open VLD, Groen, sp.a en CD&V zet een hoopvolle stap richting deze omwenteling. Als het nieuwe beleid slaagt in zijn ambities vindt er ‘een even grote breuk in het beleid plaats als het circulatieplan voor de binnenstad’ (Heughebaert, persoonlijke communicatie, 22 januari 2020). De stad schakelt om van budgetkoopwoningen (woningen met 20% korting op de marktprijs) naar budgethuurwoningen (Q2) waardoor de focus niet meer op koop – van de voorbije legislaturen – maar op huur ligt. Er wordt gestreefd naar minimaal 200 bijkomende budgethuurwoningen. Daarnaast moet er meer kwalitatief sociaal woonaanbod vrijkomen voor het laagste bevolkingssegment. Bijkomende budgetten worden verleend voor de bestrijding van leegstand, onderhoud, renovatie, vervangingsbouw en nieuwbouw. De omschakeling van budgetkoopwoningen, 20% goedkoper dan de marktprijs, naar budgethuurwoningen komt er niet zomaar. De idee van budgetkoopwoningen dateert uit het eerste decennium van de 21ste eeuw. De eerste stadsontwikkelingsprojecten zoals de Oude Dokken en het Project Gent Sint-Pieters worden gerealiseerd via een ruimtelijk uitvoeringsplan met een verdeelsleutel van minimum 20% sociale woningen, 20% budgetkoopwoningen en 60% marktconforme woningen. Minimum 20% sociale woningen zouden worden gerealiseerd via het Decreet Grond- en Pandenbeleid, 20% budgetkoopwoningen zouden worden gerealiseerd om de gezinsvlucht7 tegen te gaan en 60% marktconforme woningen zouden worden gerealiseerd voor stedelijke investeringen in het publiek domein. In praktijk draait het anders uit. Het Decreet Grond- en Pandenbeleid wordt geschrapt en 20% sociale woningen moeten gerealiseerd en gehandhaafd worden op grondeigendommen van de Stad Gent (zie p. 73-74). De 20% budgetkoopwoningen worden niet de ingevuld door de beoogde doelgroep van lagere inkomensgroepen maar door vermogende tweeverdieners. De 60% marktconforme woningen zijn effectief duur en praktisch onbetaalbaar voor de gemiddelde Gentenaar. De

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

7 Vandaag vormt de stadsvlucht niet zo een belangrijk beleidsthema meer. De stad focust zich nu op de gezinsvlucht: een bepaalde doelgroep die de stad verlaat, want de stad is extreem intrek bij 20 tot 30 jarigen.

1.3 Een breuk in het beleidsdenken

6 Met de verschillende migratiegolven de voorbije halve eeuw evolueerden we in Europa van samenlevingen met een relatief grote homogeniteit in etnisch-culturele afkomst naar erg diverse samenlevingen met mensen met heel verschillende etnische-culturele achtergronden. Het basiskenmerk van superdiversiteit is dus de diversificatie van de diversiteit. De stelling is afkomstig uit het boek Superdiversiteit van Dirk Geldof.

De komende decennia is ‘sociale’ stadsvernieuwing via ‘een fijnmazig maatwerk’ in kansarme wijken de beleidsaanpak. Elke groep komt aan bod, maakt deel uit van de wijk, vindt toegang tot een juiste begeleiding voor onderwijs of werk om hun kansen te verhogen en tot slot faciliteert kansen tot zelforganisatie (Stad Gent, 2018, p. 209-210). Niettegenstaande, is de Stad Gent voor bepaalde beslissingen van sociaal wonen afhankelijk van hogere overheden. De Stad Gent suggereert aan de Vlaamse overheid om convenanten met de grote steden af te sluiten, zodat het aandeel sociale woningen kan toenemen ten koste van de minder kwalitatieve en te vervangen particuliere woningen (Stad Gent, 2018, p. 274).

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling 30

Website van de budgetkoopwoningen in Gent. Bron: Sogent. (z.j.). Projecten. Geraadpleegd via https://www.budgetwoningen.gent/woonprojecten.

initieel goedbedoelde verdeelsleutel van 20-20-60 blijft door een aantal maatschappelijke ontwikkelingen uit op het terrein.

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

GRONDPOSITIE VERSTERKEN De Groep Gent wil daarom de komende jaren investeren in zijn grondpositie. De Groep Gent bestaat uit verschillende actoren, maar wat betreft de grondeigendom zijn de drie belangrijkste spelers: de Stad Gent, sogent en OCMW Gent. De gronden van deze laatste actor worden beheerd door sogent. Aangezien het OCMW Gent nog gronden in zijn bezit heeft buiten de stad, hoopt de Groep Gent zo’n 30 miljoen euro op te halen uit de verkoop van deze gronden. Dit geld zou opnieuw geïnvesteerd worden om gronden in de stad aan te kopen. De Stad Gent maakt daarbovenop 12 miljoen euro vrij. In totaal zou er dus 42 miljoen euro aan investeringsmiddelen vrijkomen, waarvan Kristof Gielen verwacht dat 35 miljoen euro ook effectief zal belegd worden in grondposities. Of er ook effectief veel gronden mee kunnen aangekocht worden, valt te betwijfelen want ‘Je zit rap rond. Zeker op die schaal.’ De Groep Gent zou deze gronden via een ‘symbolische erfpacht’ verlenen aan de sociale huisvestingsmaatschappijen. Daardoor krijgen de maatschappijen – die nu vaak in moeilijke papieren zitten – meer financiële ademruimte omdat zij de hoge kost van de grondverwerving niet moeten dragen. Indien de Stad Gent dit beleid zou volhouden op lange termijn dan zitten hier kansmogelijkheden want ‘de stad blijft baas over eigen grond’ waardoor na afzienbare tijd een andere vorm van sociaal wonen kan geïntroduceerd worden (Gielen, persoonlijke communicatie, 20 januari 2020).

Budgetkoopwoningen in De Nieuwe Dokken dat deel uitmaakt van het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken. Bron: Sogent. (z.j.). De Nieuwe Dokken/Pergola. Geraadpleegd via https://www.budgetwoningen.gent/ woonprojecten/de-nieuwe-dokken-.

In de beleidsperiode 2019-2024 wil de stad afstappen van de verdeelsleutel 20-20-60. Hierdoor vindt een breuk plaats in het beleidsdenken. Kristof Gielen vertelt dat ‘sociale huisvesting heel duidelijk op de eerste plaats komt dus dat zou kunnen leiden naar een andere verdeling – meer dan 20% sociale woningen in stadsprojecten – maar er blijft wel een deel marktconforme, heel dure en zeer exclusieve woningen’ (Gielen, persoonlijke communicatie, 20 januari 2020). Gentse sociale huisvestingsmaatschappijen zullen worden ondersteund met een investeringssubsidie voor nieuwe sociale huurwoningen maar de stad vraagt met aandrang aan de Vlaamse Overheid het financieringsmodel en de gewestelijke sociale correcties voor sociale woningbouw te herzien (Bestuursakkoord 2019-2024, 2019, p. 12). Binnen het huidige financieringsmodel is bijkomend woonaanbod creëren een onoplosbaar probleem (zie p. 27-28).

19DE-EEUWSE GORDELWIJKEN: 1. Brugse Poort - Rooigem 2. Rabot - Blaisantvest 3. Sluizeken - Tolhuis - Ham 4. Muide - Meulestede - Afrikalaan 5. Macharius - Heirnis 6. Dampoort 7. Oud Gentbrugge 8. Ledeberg

2. Historische context stadsvernieuwing, stadsontwikkeling en sociale huisvesting Alvorens over te gaan naar de analyse van de casestudies is het belangrijk om de ruimere context en genese van stadsvernieuwing vanaf de jaren 1970 eerst te duiden. In deze historische schets wordt de evolutie van sociale huisvesting gekoppeld aan de ontstaansgeschiedenis van Gent. Historisch kunnen we spreken van een ‘anti-stedelijk beleid’ waarbij het ‘niet-stedelijke’ individuele wonen wordt aangemoedigd en bijgevolg stedelijk ‘sociaal’ wonen in verhouding zeer schaars aan bod komt. In Vlaanderen is het vernieuwd stedenbeleid van stadsvernieuwing in tegenstelling tot onze nabije buurlanden fundamenteel anders: de verbrokkelde eigendomsstructuur in steden, de historische beleidscontext die pas sinds een twintigtal jaar aandacht kreeg voor steden en tot slot het verticaal, sectoraal uitgebouwd bestuur. Dit heeft zich vertaald in weinig grootschalige en prestigieuze stadprojecten of massaal sociaal-ruimtelijke herontwikkelingsoperaties (Loeckx, & Vervloesem, 2012, p. 9).

Gentse arbeiderswoningen rond de eeuwwisseling. Bron: De Meulder, B., De Decker, P., Van Herck, K., Ryckewaert, M., & Vansteelant, H. (1999). Over de plaats van de volkswoningbouw in de Vlaamse Ruimte. In: Peeters, L. (1999). Huiszoeking: een kijkboek sociale woningbouw. Brussel: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap.

EEN MOEIZAME SOCIALE START Wat betreft sociale huisvesting, wordt het wachten tot aan de eerste helft van de 20ste eeuw voor de eerste realisaties. Onder impuls van de socialisten werd vanaf 1904 de eerste sociale huisvestingsmaatschappij, Gentse Maatschappij der Werkerswoningen vandaag gekend als WoninGent, opgericht. Gent vormde daarbij een koploper en nam een geringe start met de bouw van 301 sociale woningen tot aan de Eerste Wereldoorlog. Gedurende het interbellum zorgde de komst van de Nationale Maatschappij voor Goedkoope Woningen en Woonvertrekken (NMGWW) voor de stichting van bijkomende lokale sociale huisvestingsmaatschappijen in Gent en randgemeenten waaronder De Gentse Haard, Meirelbeeksche Goedkope Woningen, Gentbrugse Haard en Ledebergse Maatschappij tot het bouwen van Goedkope Woningen en Woonvertrekken. (Heughebaert, 2006, p. 25). Ook in het interbellum bleef de bouw van sociale woningen – mede door de oorlogsverwoestingen – bescheiden tot 1.346 bijkomende sociale woningen in Gent. Opvallend hierbij was dat de realisaties van, zowel sociale huur- als koopwoningen, plaatsvonden in Gentse buitenwijken en randgemeenten met uitzondering van twee stadsprojecten in de Brugse Poort door de Gentse Maatschappij der Werkerswoningen. Door de economische crisis bouwde de Stad Gent naast 1.346 sociale woningen van de huisvestingsmaatschappijen nog een bijkomend aantal van 702

Hoewel de Gentse woonproblematiek reeds zijn oorsprong vond in de 19de-eeuw, zien we dat tot op heden deze 19de-eeuwse erfenis van beluiken en eentonige arbeiderswijken met kleine woningen nog steeds aanwezig is in bepaalde stadsdelen zoals de 19de-eeuwse gordel, Ledeberg en Gentbrugge. Door de 19de-eeuwse industrialisering werden arbeiderswijken in een ongeziene concentratie opgetrokken in een gordel rond de binnenstad door speculatief privé-initiatief. Grote verkavelingen van goedkope en ondermaatse arbeiderswoningen werden gerealiseerd nabij fabrieksgebouwen. Tot op vandaag is de morfologie van 19deeeuwse gordel met een tiental arbeiderswijken – de ene wijk is al meer planmatiger dan de andere – nog steeds herkenbaar op de kaart. De gordel loopt van west naar noord over Brugse Poort, Rabot, Sluizeken richting Muide Meulestede en vindt aanknoping met het oostelijke stadsdeel van Macharius, Heirnis, Dampoort, Sas- en Bassijnwijk, Oud-Gentbrugge en Ledeberg (Heughebaert, 2006, p. 24). De 19de-eeuwse gordelwijken getuigen dat ze enerzijds aan sanering toe zijn en anderzijds de zones zijn waar sociale huisvesting de prioriteit is. De beluiken en eentonige arbeidswijken kunnen dan ook gezien worden als ‘de bakermat’ van de sociale woningbouw (Vlaams Bouwmeester et al., 2008, p. 10).

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

2.1 Anti-stedelijk woonbeleid

2020

2011

2004

2001

1994

1988

1958

1956

1953

1941

1930

1928

1923

1922

1921

1904 WO I

WO II

Gentse Maatschappij Gentse Maatschappij voor Goedkoope Woningen der Werkerswoningen

Gentse Maatschappij voor de Huisvesting

WoninGent

Huisvesting Scheldevallei

Gentbrugse Haard Gezonde Huisvesting Ledeberg

FUSIE

Ledebergse Maatschappij tot het bouwen van Goedkope Woningen en Woonvertrekken

Oost-Vlaamse Huurderscoรถperatie

FUSIE

De Goede Werkmanswoning

De Gezonde Werkmanswoning

FUSIE

De Gentse Haard

Volkshaard Huisvestingsmaatschappij van Vlaanderen Meirelbeeksche Goedkoope Woningen

ABC Antwerpen Merelbeekse Sociale Woningen

Habitare+

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

FUSIE

Sociale woningen van het stadsbestuur

Tijdlijn met de Gentse sociale huisvestingsmaatschappijen waarvan er vandaag nog 5 actief zijn in Gent: WoninGent, De Gentse Haard, Volkshaard, ABC Antwerpen en Habitare+.

stadswoningen. Gent strandde hierdoor op een totaal van 2.349 nieuwe sociale woningen voor de Tweede Wereldoorlog maar hierbij diende een kanttekening gemaakt te worden. Circa 17.000 Gentenaars waren op dat moment nog steeds gehuisvest in 6.000 beluikwoningen als gevolg van een continue tweestrijd tussen de socialisten en de katholieken. Zo verkozen de socialisten de bouw van sociale huurwoningen, de katholieken daarentegen opteerden voor een anti-stedelijk woonmodel van eigendomsverwerving. Decennialang heeft de katholieke aanpak op meer steun kunnen rekenen en bijgevolg individuele gezinswoningen gefinancierd en gefaciliteerd waardoor het Belgische bouwlandschap voorgoed bepaald is (Heughebaert, 2006, p. 25).

2.2 Selectieve stadsvlucht en een eerste golf van stadsvernieuwing: krotopruiming door kaalslag

KROTOPRUIMINGSACTIES IN DE BINNENSTAD In Gent ontstond een eerste golf van stadsvernieuwing waarbij de in onbruik geraakte fabrieken en de aanliggende arbeiderswijken in de binnenstad gesaneerd werden. Deze krotopruimingsacties door kaalslag hadden als doel om de historische binnenstad terug leefbaar en attractief te maken, maar monofunctionele appartementsgebouwen, kantoorcomplexen en winkelcentra kwamen ervoor in de plaats. Ook de sociale huisvestingsmaatschappijen en de projectontwikkelaars grepen hun kans om het ongezonde woningbestand in de binnenstad aan te pakken door bijna uitsluitend ‘sloop-nieuwbouw’-operaties (Knops, 1992, p. 14). Een tijdperk waarin sociale hoogbouwflats zoals de Watersportbaan, Nieuw Gent, Rabot en de Amelinckxblokken in de Groene Vallei, verrezen als resultaat van een autoritaire top-down planningsvisie op stadsniveau (Oosterlynck, & Debruyne, 2010, p. 26).

Sociale hoogbouwtorens aan de Watersportbaan. Bron: De Baenst, A. (1962). Sociale huisvesting. Geraadpleegd via http:// opac.amsab.be/Record/fo020786.

Gedurende lange tijd na de Tweede Wereldoorlog leverde de doorbraak van het ‘Congrès International d’ Architecture Moderne’ (CIAM) in België tot enkele merkwaardige hoogbouwwijken in de grotere steden. De industrialisatie, standaardisatie en functiescheiding van de stad werd als dominant stedenbouwkundig model op grote schaal voor sociale woningbouw gebruikt. Sociale woningbouw kon gezien worden als ‘proeftuin’ van het modernistisch gedachtengoed in de jaren ’50, ’60 en ‘70 en bijgevolg het voorwerp van hevige kritiek (De Meulder et al. , 1999, p. 36-39). In het merendeel van de projecten werden de oorspronkelijke voorziene complementaire collectieve voorzieningen niet ontwikkeld waardoor ‘het dan ook een legitieme vraag is of een aantal problemen in de hoogbouwwijken niet meer te maken hebben met dit ontbreken dan met de essentie van het modernistische denkkader. Hoe gerechtvaardigd allerlei kritieken achteraf op het modernisme ook zijn, de hoogbouwwijken van die jaren getuigen nog steeds van een haast vitalistische drang de stad (op)nieuw te maken en iedereen bij deze stad te betrekken’. Eenmaal verlost van de scherpe focus op arbeiders, richtte de sociale huisvestingssector zich op een steeds bredere en meer diverse doelgroep. Pas in 1961 werd een inkomensgrens opgelegd waarbij nog steeds 60% van de bevolking in aanmerking kwam voor een sociale woning. ‘Als instrument in de opbouw van de welvaarsstaat, mikte de sociale woningbouw op de zogenaamde middengroep van de bevolking’ (Vlaams Bouwmeester et al., 2008, p. 11-13).

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

In de eerste jaren na de Tweede Wereldoorlog ging alle overheidsaandacht naar de heropbouw en woningbouw als gevolg van de verwoestingen door de oorlog. De bouwpremies van de Wet De Taeye (1948) stimuleerde eigendomsverwerving van eengezinswoningen, en de subsidies van de Wet Brunfaut (1949) voor infrastructuurwerken bij sociale woningbouw moedigde groepswoningbouw aan (Knops, 1992, p. 14). Aan de rand van steden en gemeenten verrezen nieuwgebouwde buitenwijken, wat – mede door de gestage welvaartstijging vanaf midden de jaren 1950 – resulteerde vanaf midden jaren 1960 in een selectieve stadsvlucht waarbij de gegoede bewoners wegtrokken uit de binnenstad en uit de ‘betere’ 19de-eeuwse gordelwijken zoals het Sluizeke in Gent naar de suburbane gebieden (Heughebaert, 2006, p. 26).

Krotopruimingsacties leverden doorgaans veel verkrotting en onzekerheid op dan goede woningen. Bron: Knops, G. (1992). Stadsvernieuwing in beweging. Brussel: Koning Boudewijnstichting.

Doch, konden de krotopruimingsacties, de stadsvlucht niet bijhouden met als gevolg dat grote gaten in het binnenstedelijk weefsel en de betere 19de-eeuwse gordelwijken in Gent ontstonden. Vele woningen in slechte staat bleven door de grote onzekerheid bij eigenaars en bewoners leegstaan of werden onderdak voor migranten of studenten door het gebrek aan sociale huisvesting (Heughebaert, 2006, p. 26). Terwijl de stadsvlucht verder toenam, nam ook speculatie verder toe in de binnenstad van Gent. Dit vertaalde zich in een specifieke sociaal-ruimtelijke structuur waarin enerzijds de kapitaalkrachtige inkomensgroepen woonden buiten de stad en anderzijds de zwakkere inkomensgroepen zich verenigden in de 19de-eeuwse gordelwijken omdat de nieuwbouw in de binnenstad veel te duur was (Van Bouchaute, 2013, p. 26).

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

2.3 Strijd voor sociale stadsvernieuwing om de leegloop van de stad te stoppen

Langzamerhand kwam er vanaf 1977 tot 1982 – mede door de economische crisis vanaf 1973 en de kerende ecologische tijdsgeest – een kentering opgang waarin een ongewone coalitie van stedenbouwkundigen, monumentenzorgers en actieve stedelingen, de saneringsplannen en de grootschalige infrastructuurwerken in de binnenstad zoals de geplande Gentse metrolijn in de Leie, in vraag stelden (Heughebaert, 2006, p. 26). Bezorgde monumentenzorgers verdedigde steeds sterker het behoud van het aanwezige, bouwkundige erfgoed en het stadsbeeld door restauratie. Actiegroepen reageerden tegen de kaalslag, de verkeersdoorbraken, de speculatieve projecten, de gedwongen verhuisbewegingen, de autoritaire en gesloten top-down planningsvisie in Gent. Volgens het verbond was de toenemende onleefbaarheid, de verloedering en leegloop van de binnenstad te wijten aan deze politieke besluitvorming (Knops, 1992, p. 16). De jarenlange opgebouwde spanning tussen de modernistische kaalslag en grootschaligheid, en een nieuw, socialer planningsbeleid kwam tot uiting eind jaren zeventig in een strijd met een wat afwijkende woongemeenschap, ‘de pandinisten’ in Gent (Oosterlynck, & Debruyne, 2010, p. 27). DE PANDINISTISCHE AANSPRAAK OP SOCIALE STADSVERNIEUWING Vanaf 1978 tot 1980 streed het ‘Pandinistisch Verblijvingsfront’ voor het behoud van de woonfunctie in ‘het Pand’ in een verloederde, historische stadswijk ‘het Patershol’. De sociale relaties die zich gevestigd hadden in dit woonmilieu vormden het uitgangspunt van de toenmalige strijd tegen de modernistische stadsplanning van krotopruimingsacties door kaalslag in het centrum van de stad. De tegenbeweging bekritiseerde de politiek gesloten besluitvormingsprocessen en eiste hierdoor niet alleen meer aandacht voor leefbaar wonen in de stad, maar ook meer inspraak van de buurtbewoners in het stadsbeleid (Oosterlynck, & Debruyne, 2010, p. 24-25). Toen het Gentse stadsbestuur in 1980 besloot om het Pand hardhandig te ontruimen, was dat de drijfveer voor een betoging van ca. 1.500 mensen en leden van politieke fracties in Gent om sociale stadsvernieuwing te eisen (Oosterlynck, & Debruyne, 2010, p. 34). Vanuit een breder perspectief maakte de betoging aanspraak op stadskernvernieuwing en later sociale stadsvernieuwing, waarbij oude stadswijken geherwaardeerd moesten worden met de inspraak van de buurtbewoners en met respect voor het bestaande, sociale stadsweefsel (Heughebaert, 2006, p. 26). DE KOMST VAN DE HERWAARDERINGSINITIATIEVEN In navolging van deze reformatiebewegingen door monumentenzorgers, actiegroepen en stedenbouwkundigen volgden meer en meer herwaarderingsinitiatieven in de Vlaamse steden. De nieuwe stadsbesturen hoopten de evenwichten tussen wonen, werken, ontspannen en de leegloop uit de stad te herstellen. Deze doelstellingen vertaalden zich in praktijk door woongebouwen te herwaarderen, het openbaar domein te verbeteren en leefbaar te maken in functie van actieve weggebruikers en monumenten op te waarderen (Knops, 1992, p. 21). Ook de idee van woongebieden als ‘woonerven’ waarop zich een intensief sociaal netwerk kan enten, raakte gelanceerd, kreeg juridische ondersteuning en toonde zich in eerste realisaties.

Het Pand in het Patershol. Bron: AMSAB. (1987). Pand. Geraadpleegd via http://opac.amsab.be/ Record/fo018835.

Anders gezegd, vond de stadsvernieuwingsgedachte in Vlaanderen eind jaren ’70 zijn vertrekpunt (Knops, 1992, p. 48). Het jaar 1978 kan dan ook gezien worden als hét jaar voor de stads- en dorpsvernieuwing. Wel vijf Koninklijke Besluiten maakten financiële ondersteuningen mogelijk voor dorpsverbetering, voor stadsvernieuwingsoperaties, voor kleinere sociale huisvestingsprojecten in bestaande kernen, voor renovatieprojecten van sociale huisvestingsmaatschappijen en voor de saneringspremie voor particulieren. Alleen werden deze nieuwe besluiten opgericht naast de bestaande uitbreidingssystemen (Knops, 1992, p. 52).

Het Gentse Herwaarderingsbesluit leidde enerzijds tot een nieuw stadsvernieuwingsbeleid, maar anderzijds ook tot een nieuwe tweedeling. Het Gentse stadsbestuur vestigde in eerste instantie zijn aandacht op de vernieuwing van cultuur-historische wijken zoals het Patershol en het Prinsenhof. Arbeiderswijken die resteerde uit de 19de-eeuw met hun speculatief en slecht woonpatrimonium kwamen hierbij niet aan bod (Heughebaert, 2006, p. 27). Als reactie hierop probeerde een coalitie van actieve bewoners en organisaties de schrijnende woonproblematiek van de 19de-eewse gordel en sociale stadsvernieuwing opnieuw op de kaart te zetten. De woonproblematiek moest via sociale huisvesting herstellen, want verloederde arbeidswijken met zwakke bevolkingsgroepen verbeterden immers niet vanzelf. Een persconferentie in april 1988 over ‘Gent, meest verkrotte stad van Vlaanderen’ maakte duidelijk dat 41.000 woningen van een slechte woonkwaliteit dringend riepen om verandering (Van Bouchaute, 2013, p. 28). Ruim één derde van de Gentenaars was op dat moment gevestigd in minderwaardige woningen, in onder meer het sociaal passief van de 19de eeuw (Heughebaert, 2006, p. 27).

Betoging van ca. 1.500 mensen tegen de hardhandige ontruiming van het Pand. Bron: AMSAB. (1980). Pand. Geraadpleegd via http://opac.amsab.be/ Record/fo018836.

HET GENTSE HERWAARDERINGSBESLUIT 1982 Inhakend op de stadsvernieuwingscampagne volgde in 1982 het Herwaarderingsbesluit van Vlaams minister Akkermans in afwachting totdat het ooit tot een decreet op de stadsvernieuwing komt (Knops, 1992, p. 58). Met dit besluit bouwde de Vlaamse overheid verder op de sociale stadsvernieuwing en het participatiemodel dat in de loop van de jaren zeventig opgang kwam. Het Herwaarderingsbeleid subsidieerde steden, gemeenten en de sociale huisvestingsmaatschappijen voor de aankoop van gronden en te renoveren gebouwen in oude stadswijken. Steden konden de herwaarderingsgebieden – op basis van ruimtelijk en bouwkundig verval en sociale achterstelling – aanduiden mits dat de betrokkenheid en medezeggenschap van buurtbewoners bij plannen en projecten centraal stond. Daarnaast konden particulieren ook een renovatiepremie krijgen voor de verwerving van een woning (Heughebaert, 2006, p. 27). De minister hoopte een meer sociaal gemengd publiek te bekomen in steden, zonder de verdringing van de aanwezige bevolking. Sociale woningbouw moest de aanwezige bevolking meer woonkwaliteit bieden, en nieuwe bewoners werden gehuisvest door invulbouw en de opvulling van leegstand (Van Bouchaute, 2013, p. 27).

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

DE STADSVERNIEUWINGSCAMPAGNE 1980-‘82 Op verzoek van de Raad van Europa werd van 30 oktober ’80 tot 27 maart ’82 een sensibiliseringscampagne en beleidsvoorbereiding pro sociale stadsvernieuwing door de Vlaamse Deelregering opgezet. Zowel de bevolking als ambtenaren dienen overtuigd te worden om enerzijds stadsuitbreiding aan de kant te schuiven en prioriteit te geven aan leefbare stadskernvernieuwing, en anderzijds de problemen en belangen van de buurtbewoners voorop te plaatsen. In hoofdzaak moeten steden en gemeenten weer bewoonbaar worden voor alle bewonersgroepen ‘waarbij een prioritaire deelname en inbreng van de zwakste bevolkingsgroepen gegarandeerd wordt’ (Knops, 1992, p. 55). De campagne stelde enkele concrete beleidsvoorstellen voor, namelijk 1) Het Decreet Grond- en Pandenbeleid, 2) De volksinbreng, 3) De noodzakelijke coördinatie van de beleidsstructuren, 4) De heroriëntering van de financiën en 5) Een nieuw stadsherwaarderingsbesluit als praktijktoets. In praktijk volgde van de vijf voorstellen, enkel het herwaarderingsbesluit in 1982 (Knops, 1992, p. 56).

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

Het Gentse Herwaarderingsbeleid kantelde in de verkiezingen van 1988 wanneer Gent een paarse meerderheid kreeg met Frank Beke als Schepen van Ruimtelijke Ordening. Gedurende een korte periode 1988-1991 verschoof de politieke aandacht naar de 19de-eeuwse gordelwijken. In een tweede golf van de herwaarderingsgebieden werden ruime investeringsmiddelen voorzien in de Brugse Poort, Rabot en Muide Meulestede. Naast de erkende herwaarderingsgebieden stelde de stad zelf ook stadsvernieuwingsgebieden zoals de Sas- en Bassijnwijk in Gentbrugge aan, die met dezelfde insteek werden aangepakt (Heughebaert, 2006, p. 27). Schepen Frank Beke ziet de Sas- en Bassijnwijk als zijn meest geslaagde stadsvernieuwingsproject in Gentbrugge. ‘We kregen de kans om bedrijfspanden en autoboxen te slopen zonder veel verdringing. We konden kwalitatieve sociale woningen bouwen via een architectuurwedstrijd. Het heeft wel geduurd tot 2006 tot het klaar was, maar het resultaat is zeer goed.’ Ook bij een aantal andere projecten zoals de Muide liep de bouw van sociale huisvesting vertraging op. Uit de Sas- en Bassijnwijk groeide het grondbeginsel voor de latere stadsvernieuwingsprojecten in Gent: een stadswijk wordt in zijn geheel aangepakt met diverse functies op basis van een stedenbouwkundig plan met gedreven ontwerpers; het stadsbestuur neemt een actieve regierol op ten opzichte van externe partners in het werkveld; financieringsmiddelen van zowel de Vlaamse als de federale overheid worden strategisch ingezet (Van Bouchaute, 2013, p. 28). VAN SOCIALE HERWAARDERING NAAR ECONOMISCHE STADSONTWIKKELING Een nieuw besluit met andere beleidsaccenten volgt midden jaren 1988 door de opheffing van het indienen van nieuwe herwaarderingsgebieden. Het Besluit op Stadsontwikkeling van Vlaams minister Beysen reageert hiermee op de trage gang van zaken in de herwaarderingsgebieden en op de zwakke kenmerken zoals het gebrek aan werkgelegenheidsprojecten en het beperkte overheidsbudget. Met het Stadsontwikkelingsbesluit hoopt de minister vooral de economische attractiviteit van de steden te verhogen en bijgevolg meer gegoede inwoners te laten terugkeren naar de stad. Deze aanpak zou meer geld in het laatje brengen, wat wederom zou kunnen geïnvesteerd worden in de levendigheid van de stad, hoogwaardig wonen en de stedelijke financies. Met het Stadsontwikkelingsbesluit wordt gefocust op teloorgegane sites of buurten in de stad die een bedreiging vormen voor de ontwikkeling van de stad. Eens opgeknapt vormen deze sites of buurten een belangrijk visitekaartje in de concurrentie tussen de steden. Deze stadsontwikkelingsaanpak wordt mogelijk gemaakt via een publiek-private samenwerking (PPS) tussen privé-investeerders (hieronder vallen ook de sociale huisvestingsmaatschappijen) en de overheid. Met als gevolg dat de (woon)belangen van de plaatselijke bewoners, in tegenstelling tot de vorige besluiten, hier niet langer vertegenwoordigd worden (Knops, 1992, p. 129-130). Het Besluit op Stadsontwikkeling werd uiteindelijk praktisch niet toegepast door de vernietiging in 1995 door de Raad van State. Meer dan 10 jaar later zullen de eerste stadsontwikkelingsinitiatieven opnieuw opgestart worden in Vlaanderen en in Gent.

2.4 Zwarte Zondagen, een duwtje in de rug voor sociale huisvesting

Tussen 1989 en 1994 verschuift het accent in het stadsvernieuwingsbeleid naar specifieke kansarmoedebestrijding. Naar aanleiding van de eerste Zwarte Zondag op 24 november 1991 en de effectieve doorbraak van het Vlaams Blok, werden in een paniekreactie verschillende, nieuwe productiewijzen in de sociale woningbouw gelanceerd (Heughebaert, 2006, p. 28). Dit omdat anno 1989 het sociaal woonaanbod in Vlaanderen slechts 5% van het totale woningpatrimonium besloeg, hetgeen in schril contrast stond met de buurlanden met soms meer dan 30% sociale huisvesting (De Meulder et al., 1999, p. 70). ‘Domus Flandria’ (1991) vormde de pionier en was naast een urgentieprogramma ook een zoektocht naar alternatieve financieringsbronnen van de Vlaamse overheid om op drie jaar tijd, 10.000 sociale wooneenheden te bouwen via publiek-private samenwerkingen. De overheid experimenteerde met publiek-private financiering tot veel complexere vormen van publiek-private en/of publiek-publieke samenwerkingsverbanden rond sociale woningbouw. De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen introduceerde dan weer de CBO-procedure (zie p. 61) (Vlaams Bouwmeester et al., 2008, p. 8). Inspraak van de buurtbewoners werd hierdoor opzij gezet.

Sociale huisvesting aan de Scheldekaai in het stadsvernieuwingsproject Sas- en Bassijnwijk. Bron: Van Broeck, L., T’Jonck, P., & Dercon, B. (1995). Scheldekaai, Gent. In: Peeters, L. (1999). Huiszoeking: een kijkboek sociale woningbouw. Brussel: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap.

In dezelfde legislatuur volgt het ‘Vlaams Fonds voor de Integratie van Kansarmen’ met daaropvolgend tussen 1996 en 2003 het ‘Sociaal Impulsfonds’. Deze Vlaamse fondsen voor armoedebestrijding waren voornamelijk bedoeld voor steden en gemeenten met een hoge concentratie aan kansarmen en migranten. In Gent verschoof de beleidsaandacht van het herwaarderen van wonen in stadswijken naar een poging om de samenlevingsproblematieken in de ‘achtergestelde’ wijken zoveel mogelijk in toom te houden. Daarmee samenhangend werd geïnvesteerd in de infrastructuur van voorzieningen, de uitrusting van de wijk en de samenlevingsprojecten, maar wederom niet in het sociaal passief van de 19de eeuw (Heughebaert, 2006, p. 28).

Gedurende de bestuursperiode van 1995 tot 2000 sterft langzaamaan de paniekreactie n.a.v. Zwarte Zondag 1991 weg. Het ontstaan van structuurplanning in Vlaanderen wil het tij doen keren met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen uit 1997 dat graag het begrip ‘integratie’ hanteert. Rond de millenniumwissel start de Vlaamse Overheid met een ingrijpende vernieuwing van het stedenbeleid (Loeckx, & Vervloesem, 2012, p. 10-11). Stadsvernieuwingsprojecten worden integraal onderdeel van dit stedenbeleid om de voorheen aangemoedigde stadsvlucht nu te doen ombuigen. In Gent worden nieuwe investeringsmiddelen vrijgemaakt om de woonkwaliteit te verbeteren in de 19de-eeuwse gordelwijken. Een verbetering van de woonkwaliteit zou kunnen betekenen dat nieuwe bewonersgroepen van vooral jongeren en senioren opnieuw worden aangetrokken tot de stad. In een aantal stadswijken, waar reeds een hoger percentage aan sociaal woonaanbod aanwezig is, besluit men om niet langer nieuwe projecten van sociale huisvesting via stadsvernieuwing te introduceren (zie p. 52-60). Daarnaast wordt een nieuwe stedenbouwkundige strategie opgestart, namelijk die van stadsontwikkeling (Heughebaert, 2006, p. 28). Het beleid investeert vanaf nu niet alleen meer in de opwaardering van de meest problematische volkswijken, maar ook in brede stedelijke ontwikkelingen. Het Structuurplan moedigt de ontwikkeling van verwaarloosde of onderbenutte terreinen zoals stationsomgevingen in ‘gemengde ontwikkelingspolen’ aan, waar wonen, werken en vrijetijd hand in hand gaan (Vlaamse overheid, 1997). Niettegenstaande, neemt in dezelfde periode de diversiteit van de zwakkere bevolking in de 19de-eeuwse gordel toe door de intrede van nieuwkomers. Ook binnen de sociale huisvestingsmaatschappijen zorgen de striktere toewijsregels en een scherper accent op de laagste inkomensgroepen vanaf 1995 ervoor dat de nieuwe instroom van huurders zich vernauwt tot de allerlaagste inkomensgroepen. Die nieuwe arme instroom heeft als gevolg dat de jaren daarna de huisvestingsmaatschappijen in financiële problemen geraken omdat de huurinkomsten verminderen volgens het huurstelsel (Heughebaert, 2006, p. 29).

2.6 Een tweede golf van stadsvernieuwing met een ‘wijk per wijk’ aanpak

In de daaropvolgende bestuursperiode van 2001 tot 2006 ontstaat een tweede golf van stadsvernieuwing dat deze keer georganiseerd wordt door een nieuw ruimtelijk stedenbeleid. Het bestuursakkoord 2001 erkent eindelijk de woonproblematieken in de 19de-eeuwse gordel en

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

2.5 Structuurplanning wordt de nieuwe basis voor stadsvernieuwing en stadsontwikkeling

Een uitschieter van het Domus Flandria programma is het sociale woningbouwproject ‘Hollainhof’, een interessant ontwerp van Neutelings. Bron: Stad Gent. (z.j.). Alphonse de Hollainhof. Geraadpleegd via https:// stad.gent/nl/buitenlocaties/alphonse-de-hollainhof.

Hoofdzakelijk werden in praktijk grootschalige appartementsblokken in allerijl gebouwd. Het vooropgestelde sociaal woonaanbod werd uiteindelijk afgerond in medio 1998, maar zorgde ook voor veel kritiek over de ondermaatse kwaliteit van de woningen en de top-down planning (Heughebaert, 2006, p. 28). Het positieve gevolg van ‘Domus Flandria’ en de publiek-publieke of publiek-private samenwerkingen, is dat sociale huisvesting steeds vaker een volwaardig deel wordt van een overkoepelend stadsvernieuwings- of stadsontwikkelingsinitiatief. Sociale woningbouw transformeert hierdoor steeds vaker van een op zichzelf staand ‘sociaal woonwijk(je)’ naar een geïntegreerd stadsproject waar sociale huisvesting een onderdeel is (Vlaams Bouwmeester et al., 2008, p. 8-9). In Gent vormt sociale huisvesting slechts een volwaardig deel in de stadsvernieuwingsprojecten van de Sas- en Bassijnwijk en Zuurstof voor de Brugse Poort. Want naarmate de tijd vordert, wordt sociale huisvesting nauwelijks/tot geen onderdeel meer van het stadsvernieuwingsbeleid in Gent (zie p. 52-60).

wil de leef- en woonkwaliteit opkrikken ‘door het uitpitten van binnenkernen, het vergroenen van de omgeving en de heraanleg van het openbaar domein. De SIF-middelen moeten daartoe maximaal gebundeld worden, op basis van een goede planning en de in opmaak zijnde stadsontwerpen. Binnen het jaar moet een investerings- en actieplan worden opgemaakt, dat moet toelaten de buurten één voor één integraal aan te pakken en dit zal gebeuren in overleg met de bewonersgroepen’ (Algemeen beleidsprogramma 2001-2006, 2001, p. 7).

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

Daarnaast wordt in het akkoord de bouw van 2.000 sociale woningen, gespreid over het grondgebied van Gent, vooropgesteld en zal de Stad Gent zelf twee gemengde kwaliteitsvolle woningbouwprojecten realiseren (Heughebaert, 2006, p. 32). ‘Op die manier wordt gettovorming tegengegaan en wordt vermeden dat wijken gestigmatiseerd worden. Bij elke verkavelingsaanvraag moet een sociale mix nagestreefd worden.’ (Stadsbestuur Gent, 2001, p. 22). Dit betekent ook dat bij grootschalige stadsontwikkelingsprojecten een deel sociale woningbouw zal geïntegreerd worden. Ook het aanbod noodwoningen en doorgangswoningen van het OCMW zal verhogen. Tot slot worden verkrotte woningen door het stadsbestuur aangekocht, gesaneerd en doorverkocht als bouwkavel voor jonge gezinnen om de stadsvlucht tegen te gaan (Van Bouchaute, 2013, p. 44). De vooropgestelde beleidsdoelstellingen – de bouw van sociale woningen, twee woningbouwprojecten, noodwoningen en doorgangswoningen en de kavelprojecten – zijn maar beperkt in praktijk vertaald geraakt. Wat betreft de bouw van sociale woningen zijn er slechts 308 van de 2.000 woningen gerealiseerd. Daarnaast wordt een mildere versie van twee stadsvernieuwingsprojecten in praktijk omgezet. Tot slot verving sogent, met financiële steun van de Stad Gent, tussen 2007 en 2016 een 60-tal verwaarloosde woningen en onderbenutte terreinen (de zgn. ‘Stedelijke Woonkavels’) door nieuwe, frisse woningen voor een specifiek doelpubliek; jonge gezinnen met een gemiddeld inkomen. De Stedelijke Woonkavels brachten knappe architecturale eengezinswoningen op en maakte hierdoor individueel bouwen toegankelijker (sogent, z.j.). Het project bood een antwoord op verkrotting in de stad maar stelde weinig voor tegenover de broodnodige transformatie van tienduizenden woningen in de 19de-eeuwse stadsgordel. VAN KROTOPRUIMINGSACTIES IN DE BINNENSTAD NAAR EEN ‘WIJK PER WIJK’ AANPAK VOOR DE 19DE-EEUWSE GORDEL In 2003 volgt het Ruimtelijk Structuurplan Gent waarin stadsvernieuwing van de 19de-eeuwse gordel een prioriteit vormt (Stad Gent, 2003, p. 219). Het ruimtelijke basisconcept van stadsvernieuwingsprojecten is niet langer meer krotopruiming door kaalslag, maar is de verbindingsassen tussen de gordel en de binnenstad verbeteren door middel van ingrepen zoals een brug in de Groene Vallei naar de Brugse Poort. Binnen de meest dichtbebouwde gordelwijken – Brugse Poort, Rabot-Blaisantvest, Ledeberg en Sint-Amandsberg (oud gedeelte) – wordt stadsvernieuwing ingezet om de

wijken in volgorde van prioriteit ‘één voor één’ of ‘wijk per wijk’ te verruimen door middel van sloop, de woningen te verbeteren als hefboom in combinatie met vergroening en het aantrekkelijk maken van het openbaar domein. Stadsvernieuwing dient structureel iets te verbeteren aan de wijk. In het structuurplan wordt een tweesporenbeleid – met bijhorende inrichtingsprincipes – van stadsvernieuwing in de stadsgordel naar voor geschoven, namelijk spoor 1: de herstructurering van de woonomgeving; spoor 2: de duurzame verbetering van de individuele woningkwaliteit (Stad Gent, 2003, p. 295). Per legislatuur wordt de stadsvernieuwingscampagne met een plan en prioriteiten in een formele beslissing vastgelegd. Stedelijke fondsen en subsidies worden gebundeld ‘wijk per wijk’ om een tweesporenbeleid uit te voeren (Stad Gent, 2003, p. 297).

LEGENDE

Voor de wijk de Brugse Poort werd door het ontwerpbureau Nero, in samenwerking met Stramien een stadsontwerp bedacht dat kaderde binnen het Ruimtelijk Structuurplan Gent. Het ontwerp bestond uit twee cruciale ingrepen, namelijk 1) De introductie van een ‘zachte ruggengraat’ als leesbare ruimtelijke structuur en als middel voor identiteitsversterking en 2) De verruiming van de wijk door sanering, meer open ruimte en groen te implementeren. In het maximale scenario stelt het ontwerpbureau voor om zo’n 600 woningen te saneren en 950 nieuwe woningen herop te bouwen. De randen van de gordelwijk wijzigen het sterkst, maar ook in de wijk zelf blijft hoegenaamd geen enkel bouwblok onveranderd. Uit vrees voor de hoge investeringskosten en sociale verdringing herleidt het Gentse stadsbestuur het maximale scenario tot een minimum waarbij in totaal 89 woningen gesloopt en vervangen worden door drie collectieve woonprojecten met sociale huur- en koopwoningen, telkens gelegen aan een nieuw buurtpark. Wel blijft de ‘zachte ruggengraat’, omgedoopt tot ‘Rode Loper’ met scholen, een wijkbibliotheek, theater en kringloopwinkel uit het stadsontwerp behouden. Ook worden een aantal buurtparken waaronder het Groene Valleipark en het Pierkespark aangelegd (Vervloesem, 2012, p. 69-70). Volgens Leen Bonte, programmaregisseur Dienst Stedelijke Vernieuwing van de Stad Gent, heeft het stadsvernieuwingsproject ‘een gigantische impact’ gehad. ‘Ook politiek was het niet evident en een heel moedige en intensieve keuze geweest om daar al die onteigeningen en sloopwerken te doen in de Brugse Poort’ (Bonte, persoonlijke communicatie, 10 maart 2020). EEN MOEIZAME SOCIALE START 2.0 De vooropgestelde ambitie van 2.000 sociale woningen uit het bestuursakkoord van 2001 bleek te ambitieus. Gedurende de legislatuur van 2001 tot 2006 worden er in Gent 308 bijkomende sociale woningen gebouwd – met 2005 als historisch dieptepunt met 12 sociale woningen

Links: Schematische weergave van de ruimtelijke visie op Gent. Bron: Stad Gent. (2003). Ruimtelijk Structuurplan Gent. Gent: Stad Gent.

NIET ENKEL DE WOON- MAAR OOK DE LEEFKWALITEIT WORDT VANAF NU AANGEPAKT IN STADSVERNIEUWING In praktijk loopt het niet zo’n vaart. Niet enkel worden de wijkstructuurplannen van het bestuursakkoord 2001 nietig verklaard, maar ook de grote ambitie omtrent stadsvernieuwing wordt gereduceerd tot twee stadsvernieuwingsprojecten in de 19de-eeuwse gordel, namelijk Zuurstof voor de Brugse Poort en Bruggen naar Rabot (Heughebaert, 2006, p. 32). Deze twee stadsvernieuwingsprojecten worden beduidend anders aangepakt dan de voorbije legislaturen waar bijna uitsluitend ‘sloop-nieuwbouw’-operaties werden uitgevoerd om de woonkwaliteit te verbeteren. Vanaf het Ruimtelijk Structuurplan Gent vormt de 19de-eeuwse gordel niet enkel prioriteit, maar wordt ook de leefkwaliteit aangepakt door bijvoorbeeld parken aan te leggen of stedelijke voorzieningen te introduceren. Al blijkt de impact op de woonproblematiek van beide stadsprojecten een zacht afkooksel van de vooropgestelde ambitie.

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

Met het Ruimtelijk Structuurplan kiest Gent tegelijk voor ‘verbetering van het wonen van de aanwezige stadsbevolking en voor stadsversterking door het ombuigen van de stadsvlucht (van vooral jonge gezinnen met kinderen) en het aantrekken van nieuwe bewonersgroepen, vooral jongeren en aankomende senioren.’ Hiervoor dient in de periode 1997-2007 circa 13.000 bijkomende woningen gebouwd te worden waarvan het aantal sociale woningen ‘beter verspreid moet geraken over de stad’. Dit zou betekenen dat er op 10 jaar tijd, elk jaar 1.300 wooneenheden bijkomen met een minimum van 300 sociale wooneenheden. Sociale huisvesting zal gerealiseerd worden met een verdeelsleutel van minimum 20% per 100 wooneenheden in particuliere nieuwbouwprojecten. Voor projecten vanaf 50 wooneenheden wordt een minimum van 20% sociale huisvesting niet opgelegd, maar wel actief aangemoedigd (Stad Gent, 2003, p. 214-217).

SCHAALNI

SCHAALNIVEAU

GLOBAAL C

DRIE SCHAA

Vanuit de bestaand zowel programmatis

STADSNIVEAU Scharnier aan de 10 Een stedelijk park v Een groene bouleva De natuur binnen ha

STADSDEELNIVEA Steenwegen als dra Wonen en bedrijvig Een nieuw plein

FIETS/WANDEL PARCOURS

– waardoor slechts 15% van de ambitie waargemaakt wordt en het gemiddelde aantal woningen daalt tot 50 per jaar. Zoals eerder aangehaald, heeft dit lage cijfer ook te maken met de financiële moeilijkheden van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Daarbovenop is geen enkele woning van de stadsvernieuwingsprojecten instapklaar voor 2006 (Heughebaert, 2006, p. 33). Er kan vastgesteld worden dat de beleidsvisie (het planningsspoor) en de effectieve realisatie ervan (het uitvoeringsspoor) niet overeenstemmen. Deze vaststelling heeft een nefaste invloed op de uitbreiding van het sociaal woonaanbod in Gent.

WIJKNIVEAU De centrale as als r De buurtpleintjes Een boeiende stads

OPEN RUIMT

De verschillende niv realiseren van een de verschillende gro aansluiten op besta

VERKEER

In overeenstemming van het autoverkee

2.7 Stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

-Ring en Nieuwe wa

VERKEER

SOCIALE STADSVERNIEUWING -De Groendreef en langs het water. -Steenwegen: beste In de daaropvolgende jaren worden de stadsvernieuwingsprobedrijvigheid. -wijklus: ontsluiting jecten Zuurstof voor de Brugse Poort en Bruggen naar Rabot verder Aan dit hoofdverkee ontwikkeld. De jarenlange kennis en ervaring die de Stad Gent die functioneel als r Hierdoor wordt een heeft opgebouwd inzake een ruimtelijke en maatschappelijke bedrijvigheid, en die Daarnaast wordt oo stadsvernieuwing, worden vertaald in het stadsvernieuwingspro- LEGENDE krijgen de parkeerru STEDELIJK aan bij de commerc LEGENDE ject Ledeberg Leeft. Wat betreft het ruimtelijke deel, wisselen de actiesSCHARNIERPUNT af van de herwaardering PLEIN / KERN GROEN RUGGENGRAAT PARKHOF STEDELIJK van bestaande parken, naar de herinrichting van steenwegen, de bouw van een nieuwe SCHARNIERPUNT PLEIN / KERN GROEN RUGGEN ‘welzijnsknoop’, de heraanleg van het dienstencentrum en de bibliotheek tot renovatiepreLEGENDE mies voor particulieren en de bouw van nieuwe woningen. Onbewust verandert hiermee de STEDELIJK beleidsfocus van de Stad Gent naar betaalbaar wonen voor de middenklasse (zie p. PLEIN 52-60). SCHARNIERPUNT / KERN GROEN RUGGENGRAAT PARKHOF Volgens Leen Bonte, heeft de onteigenings- en sloopoperatie in de Brugse Poort voor een deel bepaald om vanaf Ledeberg Leeft minder woningen aan te kopen en te slopen in stadsverCONCEPT Het masterplanvoorstel voor de wijk nieuwingsprojecten (Bonte, persoonlijke communicatie, 10 maart 2020). STADSONTWERP Op maatschappelijk vlak staat de inspraak van buurtbewoners en verenigingen centraal in tegenstelling tot de eerste golf van stadsvernieuwing van krotopruiming door kaalslag. Projectleiders – van de Dienst Stedenbouw en andere betrokken diensten – volgen dagelijks de voortgang van stadsvernieuwingsprojecten op. Voor de ondersteuning van stadsvernieuwingsprojecten wordt de Dienst Stedelijke Vernieuwing opgericht met programma- en wijkregisseurs. Programmaregisseurs coördineren de verschillende beleidsoverschrijdende strategische projecten, en wijkregisseurs vormen het vaste aanspreekpunt in de wijk. De wisselwerking tussen de programma- en wijkregisseurs en de combinatie tussen een projectmatige en structurele benadering, levert hoge scores en mooie verwezenlijkingen op vlak van participatie in de Gentse stadsvernieuwingsprojecten. Ook in de daaropvolgende jaren vormt participatie de stuwende kracht voor de stadsvernieuwingsprojecten waaronder En Route in Dampoort en Sint-Amandsberg, en Muide Meulestede Morgen. Beide stadsvernieuwingsprojecten vinden hun vertrekpunt samen met bijvoorbeeld wijkbewoners, buurtorganisaties, ondernemers of experten door middel van interviews en workshops waarin uitvoerig wordt nagedacht over de toekomst van de wijk. Het buitenbeentje in deze rij is het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt. Op vraag van de sociale huisvestingsmaatschappij WoninGent volgt in 2016 een samenwerkingsverband tussen de Stad Gent, WoninGent en de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen voor de revitalisering van een sociale hoogbouwwijk Nieuw Gent. De eerste drie stadsvernieuwingsprojecten voor de Brugse Poort, de Rabot- en Blaisantvest en Ledeberg volgden elkaar in een snel tempo op. Toch speelt de vraag of de geplande maatregelen in verhouding tot de ernst van de woonproblematiek voldoende zijn naar de toekomst toe. De ingrepen in de kern van de wijken blijven eerder minimaal. Het stadsvernieuwingsproject En Route ontploft dan weer qua schaal waardoor het moeilijk is om tot een breed gedragen, globale visie te komen. Niettegenstaande, is de Stad Gent voor bepaalde beslissingen zoals infrastructurele maatregelen en financiën, afhankelijk van hogere overheden (Vervloesem, 2012, p. 71-78). In de Structuurvisie 2030: Ruimte voor Gent geeft de Stad Gent de suggestie aan de Vlaamse overheid om terug aandacht te hebben voor de betoelaging van stadsvernieuwingsprojecten die het mogelijk maken om slechte of moeilijk te saneren woonblokken aan te pakken (Stad Gent, 2018, p. 274).

Brugse Poort van de ontwerpbureau’s Nero en Stramien. Bron: Nero, Stramien. (2000). Eindrapport stadsontwerp. Geraadpleegd via http://www.complexestadsprojecten.be/Documents/02.01_Gent_Brugse_poort/Masterplan.pdf.

GROOTSCHALIGE STADSONTWIKKELING Niet alleen wordt er van bij het begin van de 21ste eeuw gefocust op stadsvernieuwingsprojecten in de 19de-eeuwse gordel, ook stadsontwikkelingsprojecten zoals de Oude Dokken en het Project Gent Sint-Pieters, doen hun intrede met het Ruimtelijk Structuurplan Gent uit 2003. Reeds in 1999 werd door het havendecreet de grens van het Gentse havengebied verplaatst, waardoor de gronden van de Oude Dokken eigendom werden van de Stad Gent. Met het Ruimtelijk Structuurplan transformeerde het gebied naar stedelijk wonen en werden de gronden overgedragen naar het stadsontwikkelingsbedrijf AG SOB, nu sogent. Sogent werd aangesteld door de Stad Gent om de herbestemming te coördineren en een nieuwe visie voor de ontwikkeling van de Oude Dokken te creëren (zie p. 75-86). Daaropvolgend werd in 2004 een architectuurwedstrijd gelanceerd voor het stadsontwikkelingsproject Nieuw leven in de Oude Dokken. Finaal werd voor het nieuwe stadsdeel het bureau OMA (Office for Metropolitan Architecture) uit Nederland gekozen. Ze stelden een hoogbouwwijk van ca. 3.200 woningen voor volgens ‘het brochettemodel’. Het model houdt in dat langsheen het water bebouwing wordt afgewisseld met groene publieke ruimtes.

Aan het begin van de 21ste eeuw werd ook het startschot gegeven voor het Project Gent Sint-Pieters. De aanleiding hiervoor is het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen uit 1997. In dit document worden ontwikkelingsperspectieven voor stationsomgevingen (op een kwalitatieve manier) geformuleerd. De directe stationsomgeving dient ontwikkeld te worden als ‘een gemengde ontwikkelingspool’ waar wonen, werken en vrije tijd hand in hand gaan. Het stadsontwikkelingsproject Gent Sint-Pieters wordt afgebeeld als één van de belangrijkste strategische realisaties van de 21ste eeuw. Voor de uitvoering van enkele concrete projecten wordt het autonoom gemeentebedrijf sogent aangesteld (sogent, z.j.). Het Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan: stationsomgeving Gent Sint-Pieters - Koningin Fabiolalaan werd goedgekeurd op 2006 en vormt, net zoals bij de Oude Dokken, een belangrijk instrument om een gemengd werken woonprogramma, onderwijs én sociale woningbouw te realiseren (Vlaamse overheid, 2006, p. 13). Het grootschalige ontwikkelingsgebied is opgedeeld in drie zones: zone A, B en C waarvan de twee laatste in eigendom zijn van het gemeentebedrijf. Tot op heden zal er enkel in de zones A en B sociale huisvesting aanwezig zijn.

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

Uiteindelijk reduceerde sogent het masterplan van het brochettemodel tot een eenvoudigere versie van ca. 1.500 woningen (sogent, z.j.). Een belangrijk instrument voor de realisatie van deze grootschalige projectontwikkeling is het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan: 135 – Oude Dokken, dat in 2011 werd goedgekeurd. Het ruimtelijk uitvoeringsplan vormt vandaag de basis van een gemengd woonprogramma en een bijhorend sociaal woonaanbod. Zo dient er vanaf een capaciteit van 100 wooneenheden bij particuliere nieuwbouwprojecten minimum 20% sociale woningen gerealiseerd te worden, met een absolute bovengrens van maximum 100 sociale huureenheden per locatie (Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan, 2011, p.15). Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het Decreet Grond- en Pandenbeleid. Helaas, vernietigde het Grondwettelijk Hof in 2013 de bepalingen over sociale normen en lasten uit het Decreet. Dit betekent dat de stadsdelen en/of -wijken die buiten het ruimtelijk uitvoeringsplan gelegen zijn, niet hoeven te voldoen aan deze sociale verdeelsleutel en bijgevolg ‘vrij spel’ hebben. Zo ondergaat de wijk ten westen van het projectgebied Oude Dokken vandaag een enorme transitie (zie p. 73-74).

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling 44

Masterplan van het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken volgens het brochettemodel. Bron: OMA. (2004). Gent Oude Dokken. Geraadpleegd via https://oma. eu/projects/gent-oude-dokken.

ZONE A Gebouw A3 met 52 sociale wooneenheden

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

ZONE B

ZONE C

Masterplan van het stadsontwikkelingsproject Gent Sint-Pieters. Enkel in Zone A en B worden sociale woningen gebouwd. Bron: BUUR. (2011). Gent Sint-Pieters. Geraadpleegd via http://buur.be/ project-item/gent-sint-pieters/.

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling 46

Gebouw A3 aan de linkerzijde voorziet een 50-tal sociale woningen in het stadsontwikkelingsproject Gent Sint-Pieters. Bron: Bogdan & Van Broeck. (2014). Presentatie (28/08/â&#x20AC;&#x2122;14). Geraadpleegd via https://www.gentcement. be/2014/08/wonen-en-werken-in-een-nieuwe-stationsbuurt.

2. Sociale huisvesting vandaag

De modernistische tabula rasa van weleer; de financiële problematieken van sociale huisvestingsmaatschappijen; een beleid van een zo gelijkmatig mogelijke spreiding van sociale woningen over de stad; de inperking van de ingebruikname van open ruimte; de schaarste aan bouwrijpe gronden op de vrije markt; vertogen over sociale stadsvernieuwing: het zijn allemaal elementen die spelen in de hedendaagse ontwikkeling van sociale huisvesting (Vlaams Bouwmeester et al., 2008, p. 15). In Gent maar ook in andere Vlaamse steden worden bouwgronden een schaars goed waardoor hoge grondprijzen een normaliteit geworden zijn. Daarbovenop leggen steden de nadruk op het aantrekken en behouden van beter gegoede inwoners (Vlaams Bouwmeester et al., 2008, p. 18).

8 Volgens de Vlaamse Woonraad en het Netwerk tegen Armoede zijn de vier meest courante woonvormen in het grijs circuit: 1) Campingwonen, 2) Kamerwonen, 3) Het tijdelijk ter beschikking stellen van leegstaande panden en 4) Mensonwaardige woonsituaties (Pannecoucke, & Stevens, 2019).

Maar ‘vormt sociale huisvesting een efficiënte strategie tegen kansarmoede of moet sociale huisvesting een sociale marktcorrectie beogen die voor een groot deel is gericht op een iets meer gegoede groep, vertaald in sociale mix?’ (Vlaams Bouwmeester et al., 2008, p. 18). De stad Gent heeft tot op heden ca. 13% sociaal woonaanbod, maar dit moet verdubbeld worden naar ca. 20% om het grondrecht op wonen voor iedereen te garanderen. Vanuit sociale rechtvaardigheid is de vraag dus of de stad Gent 13% sociale woningen moet inzetten voor een iets meer gegoede groep die na een lange zoektocht iets kan vinden op de reguliere markt, of voor een groep die anders in het ‘grijs circuit’8 terechtkomt? Aangezien de stijging naar ca. 20% geen haalbare ambitie is, vind ik dat het ca. 13% sociaal woonaanbod ingezet moet worden voor diegene die er het meeste nood aan hebben zodat ‘het recht op menswaardig wonen’ voor iedereen voorop geplaatst wordt.

3.2 Stadsontwikkeling als hefboom

Stadsontwikkelingsprojecten vormen vandaag een hele belangrijke hefboom om nog sociale woningen te realiseren in steden omdat verwaarloosde of onderbenutte terreinen bewust zouden ingezet kunnen worden voor diegene dat er het meeste nood aan hebben. Sociale woningbouw wordt een onderdeel van een groter strategisch stadsproject via publiek-private of publiek-publieke samenwerkingen. Door de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan kunnen kwaliteitsvoorwaarden opgelegd worden aan private ontwikkelaars. Naast het ruimtelijk uitvoeringsplan zijn er nog andere specifieke instrumenten die kunnen ingezet worden om sociale woningbouw te realiseren in Gent. Deze instrumenten worden toegelicht in een intermezzo en staan vrij van het Decreet Grond- en Pandenbeleid dat in een ander intermezzo wordt belicht (zie p. 73-74). In praktijk kan de Stad Gent en sogent wel een veel actievere rol

Historisch gezien is sociale woningbouwproductie in België altijd behoorlijk traag verlopen – in tegenstelling tot onze omringende buurlanden – door een ‘anti-stedelijk beleid’ (zie p. 32-45). Sociale huisvesting strookt namelijk niet met de norm van eigendomsverwerving waardoor de reikwijdte van de huisvestingssector vandaag afgenomen is tot zij die zich effectief geen eigen woning kunnen aankopen (Q1). Sociale huisvesting daalt hierdoor van een hoge plaats naar de laagste plaats op de ‘woningmarkt-hiërarchie’. Door de welvaartstijging wordt de publieke sector het toevluchtsoord van armerere huishoudens en huishoudens met ‘een rugzakje’ aan sociale en psychologische problemen. Sociale woningbouw transformeert hierdoor van een modernistische ‘proeftuin’ met een voorheen brede en diverse doelgroep naar een sociaal vangnet voor kansarmoede. De gevolgen hiervan zijn niet onbekend: een groeiende stigmatisering van de sociale woningbouw en een nefast ‘Not In My Back Yard-effect’ (Vlaams Bouwmeester et al., 2008, p. 17). De groeiende stigmatisering en het ‘NIMBY-effect’ leidt meestal tot de wens om sociale woningen te laten verdwijnen in het grotere geheel. In praktijk onderneemt de sociale woningbouw allerlei pogingen om uiterlijke verschillen tussen sociale en andere woningen uit te sluiten en sociale woningbouw ‘onzichtbaar’ te maken. Sociale huisvesting wordt op die manier Onzichtbaar aanwezig (Vlaams Bouwmeester et al., 2008, p. 19).

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

3.1 Onzichtbaar aanwezig

spelen in het ter beschikking stellen van stadsgronden, maar ook in het bouwen van sociale woningen. Helaas, is dit vaak een politieke afweging waarbij sociale huisvestingsmaatschappijen vaak te maken hebben met een ‘anti-politiek’ met ‘weinig vrienden van het sociaal wonen’ (Workshop 3, persoonlijke communicatie, 13 december 2019).

3.3 Architectuurwedstrijden als kwaliteitscontrole

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling

Vanaf begin jaren negentig wordt geëxperimenteerd met de wedstrijdformule onder architecten en stedenbouwkundigen voor de realisatie van stadsvernieuwings-, stadsontwikkelingsprojecten en dus ook sociale woningbouw. Met het stadsvernieuwingsproject Sas- en Bassijnwijk is een architectuurwedstrijd voorafgegaan aan de bouw van sociale huisvesting (De Meulder, et al., 1999, p. 72-73). In 1999 wordt de eerste Vlaams Bouwmeester bOb Van Reeth, aangesteld door de Vlaamse overheid met het oog op een beter en kwalitatiever architectuurbeleid. In 2017 volgt Gent met de eerste Gentse stadsbouwmeester Peter Vanden Abeele met als kerntaak om een bewustmaking rond architectuur te stimuleren en de ruimtelijke kwaliteit ervan te verzekeren in Gent. Lopende stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten worden voorgelegd aan de kwaliteitskamer, die zich uitspreekt over de kwaliteit van de ontwerpen (Stad Gent, 2018, p. 261). Ook de architecturale kwaliteit binnen sociale woningbouw wordt geïntroduceerd door diverse architectuurwedstrijden, de Open Oproep en de Meesterproef 2019 Sociaal Wonen9 van de Vlaams Bouwmeester. De doorsnee sociale huisvestingsmaatschappij vertoont wel enige terughoudendheid tegenover deze formules door voornamelijk financiële overwegingen. Onder meer in het stadsvernieuwingsproject Zuurstof voor de Brugse Poort is sociale huisvesting gerealiseerd via het instrument de Open Oproep. Volgens Kristof Gielen heeft dit in de praktijk wel voor moeilijkheden gezorgd want ‘die ontwerpen stonden nog ver van sociale huisvesting. Het ene al wat meer dan het andere. Bijvoorbeeld voor ‘Luizengevecht was een heel blits ontwerp gekozen maar voor de sociale huisvestingsmaatschappij was dat materiaalgebruik zoals zichtbeton en typisch schrijnwerk geen evidente opdracht’. De betaalbaarheid en het beheer van de woningen zijn belangrijke voorwaarden van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Door al de verantwoordelijkheden die een sociale huisvestingsmaatschappij vandaag moet dragen, is het beperken van risico’s een verstaanbare financiële keuze (Gielen, persoonlijke communicatie, 20 januari 2020).

9 Ik ben uitgekozen als één van de deelnemers van de Meesterproef 2019 Sociaal wonen voor het ontwerpen van een masterplan van de site Priesterage in Sint-Martens-Latem.

DEEL 2. IN BEELD: stadsvernieuwing vs. stadsontwikkeling 49 Sociale woningen aan Luizengevecht in de Brugse Poort. Bron: WoninGent. (z.j.). Groendreef 26. https://woningent.be/onze-gebouwen/groendreef-26#main-content.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

52 53 53 54 58 61

2. Stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt 2.1 Revitalisatie van Nieuw Gent 2.2 Stand van zaken anno 2020 2.3 Sociale huisvesting 2.4 Wijk van sociale stijging?

63 63 68 68 70

—Intermezzo 2: Decreet Grond- en Pandenbeleid

3. Stadsontwikkelingsproject Oude Dokken 3.1 Nieuw leven in de Oude Dokken 3.2 Stand van zaken anno 2020 3.3 Sociale huisvesting 3.4 Rijkelijk wonen aan het water

75 75 80 81 86

—Intermezzo 3: Project De Zeemanstuin

4. Conclusie 4.1 Het onderscheid tussen het planningsspoor en het uitvoeringsspoor 4.2 De plaats van sociale huisvesting in Nieuw Gent Vernieuwt en de Oude Dokken 4.3 Nieuwe onderzoeksvragen duiken op

89 89 91 91

INHOUD 1. Catalogus stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten 1.1 Verschuiving van sociale huisvesting naar premiestelsels voor private woningen in stadsvernieuwingsprojecten 1.2 Paradox: meer sociale woningen in stadsontwikkelingsprojecten 1.3 Een gebald overzicht van sociale huisvesting in Gent 1.4 Cases Nieuw Gent Vernieuwt en de Oude Dokken —Intermezzo 1: Instrumenten voor sociale huisvesting

1. Catalogus stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten Gent speelt een voortrekkersrol in het stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsbeleid in Vlaanderen. Uit een eigen analyse waarbij de plaats van sociale huisvesting in stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten in Gent onderzocht wordt, komt naar voor dat het sociaal woonaanbod nauwelijks tot niet toegenomen is in stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten (zie p. 60). Hoewel dit geen bewuste beleidskeuze van de Stad Gent is, wordt alsmaar minder de ontwikkeling van sociale huisvesting als prioritair gezien in de stadsprojecten.

1.1 Verschuiving van sociale huisvesting naar premies voor private woningen in stadsvernieuwingsprojecten

1.2 Paradox: meer sociale woningen in stadsontwikkelingsprojecten

Door de vernietiging van een aantal bepalingen uit het Decreet Grond- en Pandenbeleid in 2013 worden private eigenaars of ontwikkelaars niet meer verplicht door de Stad Gent om sociale woningen te voorzien in nieuwbouwprojecten. Door deze vernietiging heeft het autonoom gemeentebedrijf sogent besloten om de voorheen 20% sociale woningen in kleine stadsontwikkelingsprojecten zoals de Ecowijk Gantoise en De Porre, te verhuizen naar twee grotere stadsontwikkelingsprojecten, namelijk de Oude Dokken en het Project Gent Sint-Pieters. Sedert de eeuwwisseling zijn beide stadsprojecten het uithangbord van Gent. Het Ruimtelijk Structuurplan Gent voorziet in het richtinggevend gedeelte voor de opmaak van de ruimtelijke uitvoeringsplannen een verdeelsleutel van minimum 20% sociale woningen, 20% budgetkoopwoningen en 60% marktconforme woningen. Sociale huisvesting vindt daardoor plaats

Hoewel de eerste stadsvernieuwingsprojecten voor de Brugse Poort, Rabot-Blaisantvest en Ledeberg elkaar in snel tempo opvolgden, kan Ledeberg Leeft als een kantelpunt gezien worden. Vanaf Ledeberg Leeft wordt niet enkel de visie en de aanpak van stadsvernieuwingsprojecten gewijzigd, maar ook de plaats van sociale huisvesting. In Ledeberg Leeft, En Route en Muide Meulestede Morgen verdwijnt sociale huisvesting naar de achtergrond en wordt hoegenaamd niet meer opgenomen in de studie. Hoeveel sociale woningen aanwezig zijn in deze projecten en/of zullen bijgebouwd worden is onzeker. Een uitzondering op deze regel is het ‘atypische’ stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt waar opnieuw gekozen is voor 100% vervangingsbouw maar wel met grotere woonoppervlaktes. Stadsvernieuwing wordt bijgevolg voornamelijk ingezet om jonge kapitaalkrachtige gezinnen aan te trekken en individueel en betaalbaar bouwen toegankelijker te maken. Hierbij gaat er meer financiële ondersteuning, door premiestelsels, naar renovatiewerken van private woningen dan het inrichten van nieuwe sociale woningen. Bij stadsvernieuwing kan geconcludeerd worden dat de aandacht verschuift naar betaalbaar wonen voor de middenklasse.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

In deze masterthesis kent stadsvernieuwing zijn vertrekpunt met het project in de Sas- en Bassijnwijk richting de meer vertrouwde projecten zoals Zuurstof voor de Brugse Poort, Bruggen naar Rabot en Ledeberg Leeft. Decennialang heeft de stad ervaring in stadsvernieuwingsprojecten. Niet alleen de plaats en het aanbod van sociale huisvesting is geëvolueerd doorheen de tijd, maar ook de visie en de aanpak voor de wijken is gewijzigd in stadsvernieuwingsprojecten. Elke wijk vraagt om een andere aanpak, maar hoofdzakelijk wordt stadsvernieuwing in de 19de-eeuwse gordel ingezet voor het verbeteren van de leefomgeving, het herinrichten van de publieke ruimte met de intrede van nieuwe buurten wijkparken, het verbeteren van het woonpatrimonium (al dan niet sociaal en puntsgewijs) en het aanbod aan gemeenschapsvoorzieningen. Dit resulteert overwegend in kleinschalige, sociaal-ruimtelijke interventies die zich integreren in de bestaande wijk. Bij de eerste stadsvernieuwingsprojecten met Sas- en Bassijnwijk, Zuurstof voor Brugse Poort en Bruggen naar Rabot krijgt sociale huisvesting een prominente plek in stadsvernieuwing. Via sociale woningbouwprojecten – al dan niet op strategische locaties – wordt de woonkwaliteit in de wijk verbeterd.

op zeer gegeerde, maar ook moeilijk ontwikkelbare gronden waardoor deze zeer duur zijn voor de sociale huisvestingsmaatschappijen. Paradoxaal worden er vandaag meer sociale woningen gebouwd in stadsontwikkelings- dan in stadsvernieuwingsprojecten. Dat is te verklaren omdat er meer braakliggende gronden ter beschikking zijn dan elders in de stad. Hoewel het stadsontwikkelingsproject Gent Sint-Pieters gestart is met een minimum van 20% sociale woningen zal hier finaal meer dan 20% sociaal woonaanbod gerealiseerd worden. Enerzijds door de vernietiging van het Decreet Grond- en Pandenbeleid en anderzijds door het verband tussen het stadsontwikkelingsproject en het stadsvernieuwingsproject Bruggen naar Rabot. In Bruggen naar Rabot zullen er van de 572 sociale appartementen in de drie hoogbouwtorens, 366 appartementen vervangen worden door acht lagere appartementsgebouwen (WoninGent, 2018). Dit betekent dat er 206 sociale appartementen niet zullen vervangen worden in de Rabotwijk. In het stadsontwikkelingsproject Gent Sint-Pieters zullen uiteindelijk maar ca. 50 woningen gecompenseerd worden zodat het aantal sociale woningen in Gent plus minus status quo blijft. De compensatie komt wel zo laat dat de Rabottorens bijna volledig vervangen zullen zijn en de compensatie nog niet eens gestart is. De afgelopen jaren is de taakstelling om bijkomend sociaal woonaanbod te realiseren in stadsontwikkelingsprojecten dus niet uitgevoerd.

1.3 Een gebald overzicht van sociale huisvesting in Gent

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

De overzichtstabel is het resultaat van een eigen analyse. De tabel is opgedeeld in vijf kolommen, namelijk het stadsproject en zijn timing; de evolutie van het sociaal woonaanbod in het stadsproject (stijging/daling); de stedenbouwkundige strategie die toegepast is voor de verwezenlijking van sociale huisvesting in het stadsproject; het projecttype voor het sociaal woonaanbod; de ruimtelijke inplanting van sociale huisvesting in het stadsproject. Eerder in dit hoofdstuk werden de grote lijnen geschetst van de overzichtstabel met als eindconclusie dat het sociaal woonaanbod nauwelijks tot niet toegenomen is de afgelopen jaren in stadsvernieuwings- én stadsontwikkelingsprojecten. De vooropgestelde beleidsvisie (het planningsspoor) en de effectieve realisatie ervan (het uitvoeringsspoor) stemmen niet overeen. Hoewel de ‘wijk per wijk’ visie bij stadsvernieuwingsprojecten en de visie van de ‘gemengde ontwikkelingspolen’ bij stadsontwikkelingsprojecten vaak is afgerond, is de taakstelling om meer sociale woningen te realiseren (nog) niet uitgevoerd in praktijk. SOCIALE HUISVESTING IN STADSVERNIEUWINGSPROJECTEN Wat betreft stadsvernieuwing in Gent, is er een lange traditie van sociale huisvesting dat in deze masterthesis gestart wordt met de Sas- en Bassijnwijk. In de Sas- en Bassijnwijk zijn veel oude arbeiderswoningen onteigend en gesaneerd door de stad. Stadsvernieuwing is gebruikt om sociale woningen te bouwen – via een architectuurwedstrijd – waardoor uiteindelijk het sociaal woonaanbod zeer sterk gestegen is. Kristof Gielen spreekt over ‘een 1-op-1 vertaling naar sociale huisvesting als heel kwalitatieve huisvesting’. Heel strategische gronden aan de waterkant zijn gebruikt om sociale huisvesting een plaats te geven in de Sas- en Bassijnwijk. In de volgende stadsvernieuwingsprojecten in de Brugse Poort en de Rabot-Blaisantvest is die ‘1-op-1 vertaling naar kwalitatieve sociale huisvesting’ ook nog enigszins aanwezig (Gielen, persoonlijke communicatie, 20 januari 2020). In Zuurstof voor de Brugse Poort wordt de arbeiderswijk aan elkaar geregen door drie collectieve woonprojecten met sociale huur- en koopwoningen. Het sociaal woonaanbod stijgt en vindt plaats op centrale locaties – door de sanering van 89 woningen – die telkens gelegen zijn aan een nieuw buurtpark. Ook in Bruggen naar Rabot wordt geïnvesteerd in de woon- en leefkwaliteit en het publiek domein. De stad besliste dan ook in 2009 om de drie verouderde Rabottorens te slopen en te vervangen door acht lagere appartementsgebouwen op dezelfde, niet strategische locatie. Daarnaast wordt in het woonproject Tondelier 20% van het woonaanbod sociaal ingericht. Het sociaal woonaanbod over de ganse wijk daalt zachtjes. De nieuwe sociale woningen bevinden zich enerzijds geconcentreerd aan het uiteinde van de wijk en anderzijds gemengd en centraal gelegen in de wijk. Het stadsvernieuwingsproject Ledeberg Leeft kan als een kantelpunt gezien worden. Niet enkel de visie en de aanpak ten opzichte van de voorgaande stadsprojecten wijzigt, maar ook het gebied is anders dan de arbeiderswijken. Ledeberg is een deelgemeente en heeft een eigen dorpskern. Volgens Kristof Gielen ‘was het een heel sterke keuze van het bestuur om

VERSCHUIVING

+ SH

- SH

Bronnen afbeeldingen: Stad Gent. (z.j.). Stadsvernieuwing. Geraadpleegd via https://stad.gent/ nl/wonen-verbouwen/stadsvernieuwing. WoninGent. (z.j.). Posthoornstraat 44-72. Geraadpleegd via https:// woningent.be/onze-gebouwen/posthoornstraat-44-72#main-content.

++ SH

+ SH

Oude Dokken

—Meer financiële ondersteuning naar renovaties van private woningen dan SH —‘Hippe’ stadsontwikkeling

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

= SH

Project Gent Sint-Pieters

Sas- en Bassijnwijk Zuurstof voor de Brugse Poort Bruggen naar Rabot Ledeberg Leeft

++ SH

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

Woonwijk Tondelier

20% SH

Een uitzondering in deze rij is het ‘atypische’ stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt. Atypisch omdat de voorgaande projecten heel stad geïnitieerd zijn en Nieuw Gent Vernieuwt er op vraag is gekomen van de sociale huisvestingsmaatschappij WoninGent. De stad heeft gekozen in samenspraak met WoninGent om zes hoogbouwtorens te vervangen door ongeveer evenveel sociale woningen met grotere woonoppervlaktes. Via stadsvernieuwing worden sociale woningen stap voor stap, via een doorschuifsysteem, gesloopt en vervangen. Aangezien het bouwplan van Nieuw Gent Vernieuwt nog niet volledig klaar is, is het onzeker of het aantal sociale woningen gelijk blijft of stijgt. Momenteel zijn er onderhandelingen gaande om bijkomende sociale woningen te bouwen – in functie van het doorschuifsysteem – op verschillende locaties waaronder de Agaatstraat, de garageboxen aan de Berkhoutsheide, de Kikvorsstraat en de Zwijnaardsesteenweg. Op dezelfde, niet strategische locatie worden de nieuwe sociale woningen gebouwd. Niet strategisch omdat de wijk afgesloten is – een enclave – van ruimere voorzieningen en de kernstad. Niettegenstaande, vormt het doorschuifsysteem op verschillende locaties wel een complexe strategie.

Linksboven: Het sociale woonaanbod in het stadsvernieuwingsproject Sasen Bassijnwijk. Linksonder: Het sociale woonaanbod in het stadsvernieuwingsproject Bruggen naar Rabot. LEGENDE Sociale huisvesting dat gebouwd werd/wordt

Het stadsvernieuwingsproject En Route van het gebied Dampoort en Sint-Amandsberg focust, net zoals Ledeberg Leeft, op de kwaliteit van de bestaande private woningen. Sociale huisvesting verdwijnt bijgevolg naar de achtergrond en vormt geen prioriteit. Het stadsvernieuwingsproject ontploft qua schaal waardoor het moeilijk is om tot een breed gedragen visie te komen. De publieke ruimte inrichten, de wijken laten bloeien van onderuit en lokaal ondernemerschap vormen de eerste uitdagingen. Sociale huisvesting blijft hierdoor status quo maar net zoals bij Ledeberg Leeft, neemt dit niet weg dat er ook sociale huisvestingsprojecten naast het stadsvernieuwingsproject in Dampoort en Sint-Amandsberg gerealiseerd kunnen worden. Bij het stadsvernieuwingsproject Muide Meulestede Morgen is sociale huisvesting niet opgenomen als uitdaging in het stadsvernieuwingsproject desondanks de grote eigendomsposities van de sociale huisvestingsmaatschappijen. In Muide Meulestede heeft sociale huisvesting een zeer lange historische grondpositie. Hierdoor kan er vandaag geen bepaalde

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

jonge gezinnen aan te trekken die ook wat kapitaalkrachtiger zijn omdat ze toen in die sociale mix sterk geloofden’ (Gielen, persoonlijke communicatie, 20 januari 2020). Het stadsvernieuwingsproject focust bijgevolg eerder op individueler gerichte ingrepen zoals premiestelsels voor particuliere gezinnen dan projecten voor sociale huisvesting. Sociale huisvesting blijft status quo en wordt niet opgenomen in de studie. Dit neemt niet weg dat er ook sociale huisvestingsprojecten naast het stadsvernieuwingsproject in Ledeberg zijn, maar het aandeel zal kleiner zijn.

Zicht op de te slopen hoogbouwtorens van Nieuw Gent vanuit de Kikvorsstraat.

logica getrokken worden uit de gronden die wel of niet gebruikt worden voor het sociaal woonaanbod. Het woonaanbod blijft hierdoor status quo, maar ook hier kunnen naast het stadsvernieuwingsproject sociale huisvestingsprojecten gerealiseerd worden. SOCIALE HUISVESTING IN STADSONTWIKKELINGSPROJECTEN Stadsontwikkelingsprojecten worden – verschillend van stadsvernieuwingsprojecten – gerealiseerd op strategische (oud-industriële) restruimtes met winstopportuniteiten. Bij de Oude Dokken is dit op oud havengebied nabij een stationsbuurt en bij het Project Gent Sint-Pieters is dit in een stationsbuurt. In beide projecten wordt er gewerkt met een verdeelsleutel van minimum 20% sociale woningen, 20% budgetkoopwoningen en 60% marktconforme woningen in de ruimtelijke uitvoeringsplannen. Aangezien het in beide stadsprojecten gaat over braakliggende gronden, is het vanzelfsprekend dat het sociaal woonaanbod stijgt. Kristof Gielen vertelt dat ‘zowel in de Oude Dokken als de Fabiolalaan er meer sociale woningen zullen zijn dan 20%’ (Gielen, persoonlijke communicatie, 20 januari 2020). Dit komt enerzijds door de vernietiging van het Decreet Grond- en Pandenbeleid waarbij alle sociale woningen van kleinere stadsontwikkelingsprojecten verhuisd zijn naar grotere stadsontwikkelingsprojecten, en anderzijds door het compensatieaanbod van ca. 50 sociale woningen van het stadsvernieuwingsproject Bruggen naar Rabot naar het Project Gent Sint-Pieters.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

Wat betreft de ruimtelijke inplanting zijn de gronden naast het station van zowel de Oude Dokken als het Project Gent Sint-Pieters zeer gegeerd maar ook zeer duur door hun goede bereikbaarheid. Wel is de plaats van sociale huisvesting verschillend in de twee stadsontwikkelingsprojecten. Bij de Oude Dokken is sociale huisvesting versnipperd en verspreid over verschillende – de ene al wat aantrekkelijker dan de andere – locaties. De locaties zijn niet de best ontwikkelbare gronden, zelfs moeilijke gronden ten gevolge van dure infrastructurele kosten. Bovendien is er heel veel druk op de grond. Bij het Project Gent Sint-Pieters zijn er drie zones, namelijk Zones A, B en C. Enkel in Zone A en B worden er sociale woningen voorzien. In Zone A is er één veld ‘A3’ voor sociale huisvesting voorzien en in Zone B wordt een groot aandeel sociale huisvesting geclusterd. Ook hier zijn de gronden moeilijk ontwikkelbaar door een zeer grote ondergrondse parkeergarage, wat zorgt voor dure infrastructurele kosten. Daarnaast zijn er ‘claims’ van onder meer de Nationale Maatschappij der Belgische Spoorwegen op de gronden. Bijgevolg is het veld ‘A3’ geen prioriteit voor de sociale huisvestingsmaatschappij door de grote renovatieopdracht. De druk voor nieuwe sociale woningen komt hierdoor op Zone B terecht.

1.4 Cases Nieuw Gent Vernieuwt en de Oude Dokken

In de volgende hoofdstukken wordt verder ingezoomd op twee casestudies, namelijk het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt en het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken. Beide cases zijn gekozen om een aantal aandachtspunten te belichten waaronder hun benadering tegenover sociale huisvesting. Het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt is een buitenbeentje onder de stadsvernieuwingsprojecten, waar opnieuw gekozen wordt voor een zeer hoge concentratie aan sociale huisvesting. Nieuw Gent Vernieuwt is heel uitdrukkelijk gericht op sociale huisvesting in tegenstelling tot de andere stadsvernieuwingsprojecten. Het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken is het meest ‘prototypische’ stadsontwikkelingsproject. Sociale huisvesting is hier niet de belangrijkste ambitie, maar wel hoogwaardig wonen voor de beter gegoede inwoners. Twee uitersten – stigma vs. belangrijke visitekaartje – die weinig connectie hebben met de omliggende buurt en zich lijken te herhalen aan de sociale hoogbouwwijk de Watersportbaan en de stationsbuurt Gent Sint-Pieters. De hoofdstukken worden aangevuld met drie intermezzi. De intermezzi belichten bepaalde aspecten die het hele onderzoek ondersteunen en inspireren om te komen tot stadsverbreding. Het eerste intermezzo ‘Instrumenten voor sociale huisvesting’ is theoretisch ingebed en gaat over de instrumenten die vandaag voor handen zijn om sociale huisvesting te realiseren. In het tweede intermezzo Decreet Grond- en Pandenbeleid worden de gevolgen van de vernietiging van de bepalingen over sociale normen en lasten, maar ook de kansen van het Decreet belicht. Het laatste intermezzo ‘Project De Zeemanstuin’ bespreekt een specifieke case waar (uitzonderlijk) een sociaal stadsontwikkelingsproject gerealiseerd wordt door het gemeentebedrijf sogent.

Rechts: Het sociale woonaanbod in het stadsvernieuwingsproject Zuurstof voor de Brugse Poort. LEGENDE Sociale huisvesting dat gebouwd/gerenoveerd werd

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

OVERZICHTSTABEL AANBOD SH

STRATEGIE T.A.V. SH

PROJECTTYPE SH

RUIMTELIJKE INPLANTING SH

Sas- en Bassijnwijk 1996-2006

Stadsvernieuwing via SH

Nieuwbouw

Strategische locatie aan waterkant

Zuurstof voor de Brugse Poort 2000-…

Stadsvernieuwing via SH

Nieuwbouw

Strategische locaties, gekoppeld aan buurtparken

Bruggen naar Rabot 2005-2027

zacht

Stadsvernieuwing via SH

Vervangingsbouw en nieuwbouw

(Niet) strategische locaties, uiteinde en centraal in de wijk

Ledeberg Leeft 2006-…

±= geen visie

Geen – SH niet opgenomen in studie

Nieuw Gent Vernieuwt 2020-2030

? in onderhandeling

Stadsvernieuwing via SH

Vervangingsbouw met doorschuifsysteem

Niet strategische locatie, enclave

En Route 2012-…

±= geen visie

Geen - SH niet opgenomen in studie

Muide Meulestede Morgen 2013-…

±= geen visie

Geen - SH niet opgenomen in studie

Historische locaties, niet altijd strategisch

AANBOD SH

STRATEGIE T.A.V. SH

PROJECTTYPE SH

STADSONTWIKKELING

RUIMTELIJKE INPLANTING SH

Oude Dokken 2004-2025/30

Verdeelsleutel RUP 20-20-60

Nieuwbouw

Strategische locaties maar versnipperd, moeilijk ontwikkelbaar en duur

Project Gent Sint-Pieters 2004-2026

Verdeelsleutel RUP 20-20-60 en compensatie Rabot

Nieuwbouw

Strategische locaties maar moeilijk ontwikkelbaar en duur

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

STADSVERNIEUWING

SH = sociale huisvesting

INTERMEZZO 1

Instrumenten voor sociale huisvesting Welke instrumenten kunnen de sociale huisvestingsmaatschappijen vandaag inzetten om sociale woningen in stadsprojecten te realiseren? In dit intermezzo volgt een opsomming van de meest relevante formules die mogelijk zijn binnen het bestaande planningsinstrumentarium. Essentieel hierbij is het overleg tussen alle betrokken partijen om sociale woningen te realiseren. Naast het ruimtelijke uitvoeringsplan, zijn er nog andere specifieke instrumenten die in onderling overleg kunnen ingezet worden om bijkomend sociaal woonaanbod te realiseren. Deze formules staan vrij van het Decreet Grond- en Pandenbeleid, wat in ander intermezzo zal toegelicht worden (zie p. 73-74). De instrumenten die volgen worden door derden of een sociale huisvestingsmaatschappij gebouwd en na realisatie overdragen aan een sociale huisvestingsmaatschappij. Er is maar één formule waar de sociale huisvestingsmaatschappij woningen bouwt in opdracht van en na realisatie verkoopt aan een Community Land Trust. De zeven meest courante instrumenten zijn: 1) Grondaankopen en te renoveren woningen, 2) CBO-procedure, 3) D&B-procedure, 4) Voorkooprecht, 5) Erfpacht/Opstal, 6) CLT en 7) Sociaal beheer van woningen (WoninGent, z.j.).

D&B-PROCEDURE De D&B-procedure staat voor ‘Design and Build’. De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen stelt een ondernemer aan, die sociale woningen ontwerpt en bouwt op gronden van een sociale huisvestingsmaatschappij, de VMSW of een andere (sociale) woonactor. De VMSW maakt een raamovereenkomst met de ondernemer waarbinnen de sociale huisvestingsmaatschappij een opdracht kan gunnen. Het project wordt gerealiseerd door de ondernemer en dient te voldoen aan de wettelijke kwaliteitseisen van de normen en de ontwerprichtlijnen voor sociale woningbouw en het Bouwtechnisch Bestek Woningbouw. De sociale huisvestingsmaatschappij staat in voor de financiering en het beheer van het project.

CBO-PROCEDURE De CBO-procedure staat voor ‘Constructieve Benadering Overheidsopdrachten’. Bij de CBO-procedure ontwerpt en bouwt een ondernemer sociale woningen op eigen gronden waarna het project samen met de gronden verkocht wordt aan een sociale huisvestingsmaatschappij. De CBO-procedure bestaat uit 3 fasen. In fase 1 en 2 treedt de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) op als aanbestedende overheid en als lasthebber van de sociale huisvestingsmaatschappij. In fase 3 wordt de sociale huisvestingsmaatschappij de aanbestedende overheid/de bouwheer en voert de sociale huisvestingsmaatschappij de onderhandelingen met de ondernemer. Fase 1 is de selectiefase waarin de VMSW de intrinsieke kwaliteiten en de gestelde eisen van de aangeboden projectgrond beoordeelt. Fase 2 is de gunningsfase waarin de ondernemers die voldoen aan de selectiecriteria in fase 1 worden uitgenodigd voor het opmaken van offertes. De VMSW beoordeelt de projectvoorstellen en kiest de meest gunstig gerangschikte offertes binnen het budget voor fase 3. In fase 2 eindigt het mandaat van de VMSW. Fase 3 is de onderhandelingsfase tussen de sociale huisvestingsmaatschappij en de ondernemer. Deze onderhandelingen gaan over administratieve documenten voor de opmaak van het uitvoeringsdossier van het project.

INTERMEZZO 1: instrumenten voor sociale huisvesting

GRONDAANKOPEN EN TE RENOVEREN WONINGEN Grondaankopen zijn onbebouwde en bebouwde (te slopen) onroerende goederen. Te renoveren woningen zijn geen goede woningen met meer dan 15.000 euro investerings-, renovatie- of aanpassingskosten. De woning moet na de investeringen voldoen aan de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode. De sociale huisvestingsmaatschappij koopt gronden of gebouwen aan zodat een ondernemer ontwerpt en bouwt voor de huisvestingsmaatschappij. De sociale huisvestingsmaatschappij staat in voor de financiering van het project via eigen middelen.

INTERMEZZO 1 VOORKOOPRECHT Een sociale huisvestingsmaatschappij beschikt over een decretaal voorkooprecht dat is vastgelegd in de Vlaamse wooncode. Het recht van voorkoop is een wettelijk recht dat het voor een sociale huisvestingsmaatschappij mogelijk maakt om bepaalde gronden en gebouwen, bestemd voor woningbouw, bij voorrang aan te kopen. De sociale huisvestingsmaatschappij koopt gronden en gebouwen tegen dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden als de kandidaat-koper. De sociale huisvestingsmaatschappij gebruikt de gronden en gebouwen voor sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels op te realiseren.

INTERMEZZO 1: instrumenten voor sociale huisvesting

ERFPACHT/OPSTAL Het recht van erfpacht geeft het volle genot – minstens 27 jaar en maximum 99 jaar – over onroerende goederen van iemand anders grond. Het recht van opstal laat toe om gebouwen, werken of beplantingen – maximum 50 jaar – te bezitten op iemand anders grond. Een sociale huisvestingsmaatschappij verwerft het recht op iemands anders grond of een sociale huisvestingsmaatschappij staat zijn recht af aan private eigenaars of overheidsdiensten. Sociale woonprojecten worden gerealiseerd via een publiek-private samenwerking of via een mix van sociale koopwoningen, sociale huurwoningen of sociale kavels en woningen van de privésector. CLT CLT staat voor ‘Community Land Trust’. CLT is een woon- en gemeenschapsmodel waarbij betaalbare en kwalitatieve woningen worden verkocht aan mensen met beperkte middelen en waarbij de gronden in eigendom en in beheer blijven van de gemeenschap. De gronden zijn in eigendom van de stad of gemeente en worden via schenking, erfpacht of aandelen aan de CLT overgedragen. De CLT neemt de gronden in eigendom of verwerft er langdurig gebruiksrecht op. Het bouw- of renovatieproject kan gerealiseerd worden door een sociale huisvestingsmaatschappij die de goedkoopste oplossing biedt (verlaagde BTW en registratierechten). Wel zullen de woningen gebouwd worden volgens de wettelijke kwaliteitseisen van de normen en de ontwerprichtlijnen voor sociale woningbouw en het Bouwtechnisch Bestek Woningbouw. Na realisatie worden de woningen (zonder de grond) verkocht aan kandidaat-kopers die aan de CLT-voorwaarden voldoen. SOCIAAL BEHEER VAN WONINGEN* Het sociaal beheersrecht is het recht om geïnventariseerde ongeschikte en onbewoonbare of leegstaande woningen van private eigenaars in beheer te nemen. De stad of gemeente neemt het beheer van woningen over van private eigenaars. De woningen worden gerenoveerd conform de woonkwaliteitsnormen en worden verhuurd door een sociaal verhuurkantoor (SVK) als sociale huurwoningen voor minstens 9 jaar. Enerzijds wordt de woningkwaliteit verbeterd en anderzijds wordt het sociaal woonaanbod uitgebreid. Indien na 9 jaar de renovatiekosten nog niet zijn terugverdiend, wordt de termijn verlengd. In tegenstelling tot bij een sociale huisvestingsmaatschappij wijst een sociaal verhuurkantoor woningen toe via een puntensysteem dat gebaseerd is op het inkomen en de woonsituatie. *HUURINGENT Naast het sociaal beheersrecht door een sociaal verhuurkantoor is er ook het stedelijk verhuurkantoor ‘Huuringent’. Huuringent heeft als doel het aanbod en de betaalbaarheid van private huurwoningen in Gent te verbeteren door woningen in hoofdhuur te nemen tegen een overeengekomen prijs. De woningen worden nadien onderverhuurd aan personen met een bescheiden inkomen tegen een correcte huurprijs. Huuringent verhuurt woningen onder aan iedereen die voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden door een objectief toewijssysteem met een puntensysteem.

2. Stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt Dit hoofdstuk is gebaseerd op enerzijds de eerste workshop binnen De Stadsacademie en anderzijds verschillende interviews. Deze interviews gingen over de componenten van stadsvernieuwing alsook het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt. Hoogleraar Bart Van Bouchaute en regisseur van sociale woonprojecten op de Dienst Wonen van de Stad Gent, Kristof Gielen, schetsten de ontstaansgeschiedenis en de achterliggende visies van stadsvernieuwing in Gent. Programmaregisseur van Nieuw Gent van de Dienst Stedelijke Vernieuwing van de Stad Gent, Leen Bonte, legde haar (persoonlijke) ervaringen met het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt uit. De interviews worden in dit hoofdstuk opgenomen door citaten weer te geven.

2.1 Revitalisatie van Nieuw Gent

Zes verouderde sociale woontorens – Aurora, Milenka, Orion, Mercurius, Jupiter en Saturnus – maken plaats voor een nieuwe sociale woonontwikkeling. Ook het park in de wijk Nieuw Gent, het gebied rondom het Rerum Novarumplein en het Rerum Novarumplein worden vernieuwd. Met het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt moet de woonenclave heropgeleefd worden. Nieuw Gent wordt vandaag aan weerszijden gescheiden van andere stadswijken door grootschalige infrastructuren en campussen. De wijk wordt slechts op één plek, het Rerum Novarumplein, geschakeld met de Zwijnaardsesteenweg en de stad. Met het project ligt de Ontwikkelingsplan nadruk enerzijds op het vernieuwen van de sociale woningen en anderzijds op het verbeteren van het openbaar domein en de gemeenschapsvoorzieningen in de sociale wijk. Revitalisatie Nieuw Gent

Reijndorp

Vermeulen Architecten, Rejindorp, & Tractebel Engineering. (2017). Ontwikkelingsplan Revitalisatie Nieuw Gent. Gent.

ONTWIKKELINGSPLAN

In het voorjaar van 2016 werd een studieteam van De Nijl architecten, De Smet Vermeulen Tractebel Engineering Architecten, Reijndorp en Technum Tractebel Engineering aangesteld door de Stad Gent, WoninGent en de Vlaamse Maatschappij van Sociaal Wonen om een stedenbouwkundige voorstudie met een duurzame toekomstvisie voor de wijk Nieuw Gent op te maken. Twee jaar lang werkte het studieteam aan dit ontwikkelingsplan. De komende 10 à 15 jaar wordt het gebied rondom het Rerum Novarumplein en de hoogbouwzone met park vernieuwd. Het wijkpark met een grootte van ca. 3,5 hectare blijft hierbij behouden. Men hoopt met deze grootschalige vernieuwingsoperatie een ruimtelijke én sociale impact te hebben op de wijk. Ten eerste verbeteren de ruimtelijke vernieuwingsprojecten de kwaliteit van de woningen en de woonomgevingen. Ten tweede vergroten de sociaaleconomische en

WoninGent. WoninGent heeft uit eigen beweging contact opgenomen met de Stad Gent om een samenwerking aan te gaan voor Nieuw Gent. Aangezien de wijk zodanig veel problematieken kent die veel ruimer zijn dan een slechte woonkwaliteit, besloot de Stad Gent om niet enkel het woonpatrimonium te verbeteren maar ook actief in te zetten op de leefkwaliteit in de 26 oktober 2017 woonwijk. Al vormden de zes te slopen en te vervangen woontorens van de huisvestingsmaatschappij de drijvende kracht voor het stadsvernieuwingsproject. Vrijwel meteen besliste het Gentse stadsbestuur in samenspraak met WoninGent om de zes hoogbouwtorens met ca. 650 sociale appartementen te vervangen door ongeveer evenveel sociale woningen met grotere De Nijl Architectenwoonoppervlaktes (Bonte, persoonlijke communicatie, 10 maart 2020). Maar aangezien het bouwplan van Nieuw Gent Vernieuwt tot op heden nog niet klaar is, is het onbepaald of het De sociale hoogbouwwijk Nieuw De Smet Vermeulen Architecten Gent vernieuwt. aantal wooneenheden constant zal blijven of zal stijgen. Bron: De Nijl Architecten, De Smet

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

WoninGent / StadHet Gent / VMSW stadsvernieuwingsproject is er gekomen op vraag van de sociale huisvestingsmaatschappij

de sociaal-culturele ingrepen de maatschappelijke kansen en de samenleefkwaliteit van de bewoners van Nieuw Gent (De Nijl Architecten, De Smet Vermeulen Architecten, Rejindorp, & Tractebel Engineering, 2017, p. 3). 10 Type 1/2 betekent een appartement met 1 slaapkamer voor maximum 2 gezinsleden. Type 2/3 betekent een appartement met 2 slaapkamers voor maximum 3 gezinsleden. Type 3/4 betekent een appartement met 3 slaapkamers voor maximum 4 gezinsleden.

Voorafgaand formuleerden de Stad Gent en WoninGent drie uitgangspunten waaraan het ontwikkelingsplan moest voldoen, namelijk 1) De vervangingsbouw gebeurt volgens een ‘schuifplaatje’ waarbij eerst gebouwd en dan gesloopt wordt zodat het merendeel van de huidige bewoners kunnen verhuizen naar nieuwe sociale woningen binnen de wijk, 2) Het aantal sociale woningen blijft constant, gezien de nood aan sociale woningen in Gent en 3) Een hedendaagse woningmix van type 1/2, type 2/3 en type 3/410 wordt gerealiseerd omdat de meeste woningen nu type 1/2 (of studio’s) zijn. Deze drie uitgangspunten zijn bepalend geweest voor de ruimtelijke inplanting van de gebouwen. Vermits de woonoppervlaktes van de sociale woningen vandaag groter zijn en er meer grotere woontypes gevraagd worden met het behoud van hetzelfde woningaantal, is er een toename van het bouwvolume van ca. 35-40%. Deze verdichting vindt zowel plaats in de hoogbouwzone als in de zone rondom het Rerum Novarumplein (De Nijl Architecten et al., 2017, p. 5). Het ontwikkelingsplan is een langdurig proces van ongeveer 10-15 jaar. In deze tijdsperiode worden de bouw van sociale woningen alsook het vernieuwen van het openbaar domein en de sociaal-culturele beleidsmaatregelen gerealiseerd. Voor deze revitalisering stelde het studieteam vijf krijtlijnen op die de strategie vormen van het ontwikkelingsplan. De vijf krijtlijnen zijn: 1) Bouwen voor de buurt, 2) Nieuwbouw en beheer op maat, 3) Leesbare structuur met menselijke schaal, 4) Levendig park en 5) Vitaal centrum (De Nijl Architecten et al., 2017, p. 25-27).

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

Strategie

Links: Ontwikkelingsplan Nieuw Gent Vernieuwt. Bron: De Nijl Architecten, De Smet Vermeulen Architecten, Rejindorp, & Tractebel Engineering. (2017). Ontwikkelingsplan Revitalisatie Nieuw Gent. Gent.

a. Bouwen voor de buurt De vervangingsbouw van de zes hoogbouwtorens gebeurt aan de hand van een zogenaamd ‘schuifplaatje’ waarbij eerst woningen worden gebouwd alvorens de afbraak van woningen. Krijtlijnen Op de vrijgekomen plek kunnen nieuwe woningen gerealiseerd worden en zo verder. Dit De revitalisatie Nieuw Gent is een proces houdt in dat het merendeel van de huidige bewonersvan kunnen herhuisvest worden in van deze nieuwe woningen binnen de wijk. Bij dezeadem. verhuisbeweging zullenfactor de bewoners begeleid lange Een belangrijke is het tempo worden door de sociale huisvestingsmaatschappij. van de ruimtelijke vernieuwing. Vooralsnog wordt daarvoor een tijdsduur van ongeveer 15 jaar b. Nieuwbouw en beheer op maat aangehouden. In die periode zullen ruimtelijke De nieuwe woongebouwen in de hoogbouwzone en rond het Rerum Novarumplein bestaan uit vernieuwingsprojecten voor woningen en openbaar een mix van hoogbouw en laagbouw. Het aantal bouwlagen wisselt domein in hand gaan met sociaal-economische af van 3 tot 12. Omhand de sociale controle en cohesie te vergroten, en sociaal-culturele beleidsmaatregelen, op worden de woongebouwen onderverdeeld in kleinere gericht eenheden het vergroten van maatschappelijke kansen en de met aparte ingangen. Daarnaast bestaat het woonprogramma uit verschillende soorten woningen waaronder appartementen voor kwaliteit van samenleven. gezinnen met kinderen. Indien mogelijk zullen er ook woningen met zorg voor groepen gerealiseerd worden. Omouderen richtingentekwetsbare geven aan al deze deelprojecten, Deze woningmix zal aangevuld worden met collectieve ruimten programma’s en acties is een visie op hoofdlijnen waardoor de leefbaarheid in de hoogbouwzone aanzienlijk zal noodzakelijk. Een strategie voor de revitalisatie van verhogen. Nieuw Gent, waarmee in de loop van de jaren en veranderende omstandigheden koers kan c. Leesbareonder structuur met menselijke schaal worden gehouden. Deze strategie bestaat uit vijf Voor de nieuwbouwappartementen wordt gewerkt met een krijtlijnen. ‘tussenschaal’ die bemiddelt tussen hoog en laag. Zowel de gebouwen in de hoogbouwzone als de zone aan het Rerum Novarumplein-zullen qua voor bouwhoogte beter afgestemd worden op hun Bouwen de buurt. bestaande omgeving. De de Kikvorsstraat zullen - Nieuwbouw en gebouwen beheer opin maat. laag zijn-enLeesbare de gebouwen aansluitend op het park zullen middelstructuur met menselijke schaal. hoog tot hoog zijn. Ook het openbaar domein wordt heringericht - Levendig park. voor meer structuur en samenhang in de wijk. De woonprojecten Vitaal grenzend- aan hetcentrum. Rerum Novarumplein zijn relatief kleinschalig Metde deze krijtlijnensamenhang wordt de aanpak vanpark de en de en versterken ruimtelijke tussen het hoogbouw in een breder perspectief wordt geplaatst Zwijnaardsesteenweg. De kleinschalige nieuwbouwprojecten en kunnen ruimtelijke en sociale agenda’s op zorgen voor schuifruimte aan de start van het schuifplaatje. elkaar worden betrokken.

Bouwen voor de buurt Uitgangspunt bij de vernieuwingsopgave is

d. Levendig park Het wijkpark wordt gezien als ‘de ruggengraat’ van het woongebied met het centrale pad als ‘dorpsstraat’ voor informele ontmoetingen. Door enerzijds de hoogbouwtoren Aurora te slopen en anderzijds woningen te groeperen dichter bij de Kikvorsstraat, kan het park uitbreiden waardoor het een ruimtelijke samenhang krijgt. Daarnaast krijgt het park een naam en dus ook een bestemming.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

e. Vitaal centrum Het Rerum Novarumplein wordt gezien als ‘het hart’ van de woonwijk. Niet alleen krijgen sociale voorzieningen zoals een wijkrestaurant en een bibliotheek een prominente plek, ook nieuwe woningen zullen het plein beter afbakenen. Bovendien krijgt het plein een aangepaste inrichting zodat een levendig en uitnodigend centrum gecreëerd wordt. Bij deze herinrichting wordt de nadruk gelegd op de verbinding tussen de wijk en de Zwijnaardsesteenweg, die de schakel vormt met de stad door openbaar vervoer. Nieuwe ondernemers en handelaars worden ondersteund om zich te vestigen aan de steenweg zodat ontmoeting en uitwisseling tussen groepen aangemoedigd worden.

Zicht op de Christus Koningkerk die het beeldmerk is van het Rerum Novarumplein.

DE EIGENDOMSSTRUCTUREN EN HET SAMENWERKINGSVERBAND Sinds de jaren ’70 zijn de gronden van de zes hoogbouwtorens in het bezit van de sociale huisvestingsmaatschappij WoninGent. Het wijkpark, het Rerum Novarumplein en de gebouwen rondom het plein zijn overwegend in eigendom van de Stad Gent. De huisvestingsmaatschappij focust zich voornamelijk op de ruimtelijke vernieuwingsoperatie door de hoogbouwtorens te slopen en te vervangen door nieuwe woningen met een betere woonkwaliteit. De Stad Gent daarentegen concentreert zich – door zijn jarenlange kennis en ervaring in andere stadsvernieuwingsprojecten – op de sociale impact van de woonwijk. De Stad Gent heeft concrete plannen om de bewoners van Nieuw Gent te activeren en maatschappelijk te ondersteunen door de inrichting van een ‘wijkwerkplaats’. Deze wijkwerkplaats zal onder meer vrijwilligerswerk, opleidingen en werkplaatsen aanbieden voor de bewoners. Daarnaast zet de Stad Gent sterk in op het aantrekken van externe partners voor de Zwijnaardsesteenweg. De Zwijnaardsesteenweg is ‘de economische poot die het vrijetijdsaanbod in de woonwijk een beetje gemengder maakt. Zodanig dat er mensen van buiten de wijk een keer naar Nieuw Gent komen omdat er hier wél iets te beleven valt.’ WoninGent ‘doet vooral hun ding’ en de Stad Gent probeert zoveel mogelijk parallel daaraan (stap voor stap) het project actief te ondersteunen met allerlei ingrepen. Zo komt er in één van de gebouwen op het Rerum Novarumplein in de sokkel een wijkrestaurant. Het wijkrestaurant moet de juiste ‘look and feel’ krijgen zodat er ook mensen buiten de wijk naar daar komen. Ook in de collectieve ruimten in de hoogbouw met 12 bouwlagen wil de stad iets buurtgericht organiseren. Om dit alles te financieren heeft de Stad Gent samen met de Vlaamse overheid een ‘enorm budget met heel veel werkingsmiddelen’ voorzien. De Stad Gent financiert vanuit een meerjarenplan de wijkwerkplaats, de heraanleg van het Rerum Novarumplein en (gedeeltelijk) de aanleg van het park. De nieuwe woongebouwen daarentegen worden betaald door de huisvestingsmaatschappij WoninGent met eigen financieringsmiddelen. Het geraamde budget hiervoor is ca. 100 miljoen euro. Wel doen WoninGent en de Stad Gent beroep op subsidies voor de directe omgevingsaanleg van het openbaar domein rondom de gebouwen bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. Aangezien het stadsvernieuwingsproject 100% sociaal wonen is, zal dus en groot deel van het park en van de heraanleg van de Kikvorsstraat in aanmerking komen voor subsidies. Hierover wordt momenteel nog onderhandeld. Daarnaast heeft het stadsvernieuwingsproject in 2018 middelen ontvangen vanuit het stadsvernieuwingsfonds van de Vlaamse overheid. Tot nu toe wordt Nieuw Gent Vernieuwt uitsluitend gefinancierd met overheidsgeld. Private investeringen komen dus niet aan bod (Bonte, persoonlijke communicatie, 10 maart 2020).

Rechts: Voorbeelduitwerking van het Rerum Novarumplein. Bron: De Nijl Architecten, De Smet Vermeulen Architecten, Rejindorp, & Tractebel Engineering. (2017). Ontwikkelingsplan Revitalisatie Nieuw Gent. Gent.

buurtcentrum

moskee

bibliotheek

Christus Koningkerk

open huis

mutualiteiten

feestzaal kerk

medisch centrum economische, sociale functie

politie

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

school

zuidpoort

06 Uitvoering

Voorbeelduitwerking Rerum Novarumplein

WoninGent

2.2 Stand van zaken anno 2020 Eind 2015 zijn WoninGent en de Stad Gent gestart met het bestek te schrijven voor het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt. Vervolgens werd door een ‘twee stappen aanbesteding’ een studieteam geselecteerd voor enerzijds de opmaak van het ontwikkelingsplan en anderzijds de realisatie van de eerste 190 woningen. In het voorjaar van 2016 werd het studieteam van de Nijl architecten, De Smet Vermeulen Architecten, Reijndorp en Technum Tractebel Engineering gekozen. Eind dit jaar wordt gestart met de eerste drie bouwprojecten rondom het Rerum Novarumplein, namelijk 1) Een gebouw op de hoek van de Zwijnaardsesteenweg en het Rerum Novarumplein, 2) Een nieuw gebouw achter het Welzijnsbureau en het Buurtcentrum en 3) woningen op de hoek van de Zwijnaardsesteenweg met de Kikvorsstraat. In totaal gaat het over 90-tal nieuwe woningen die de herhuisvesting van de bewoners uit de eerste woontoren mee mogelijk zouden maken.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

Tot op heden is het onbepaald of het aantal sociale woningen (ca. 650 units) constant zal blijven of zal stijgen. Er wordt namelijk onderhandeld over bijkomende sociale woningen op verschillende locaties waaronder de Agaatstraat en de garageboxen aan de Berkhoutsheide. Opvallend is dat de aangrenzende hoogbouwtoren ‘Emile Vergeylen’ van WoninGent niet wordt opgenomen in dit schuifplaatje. In vergelijking met de andere zes torens zou dit gebouw reeds opgeknapt geweest zijn door een gevelrenovatie. Hoewel de binnenkant van het gebouw nog steeds in een slechte staat zou verkeren. Het studieteam heeft hierop ingespeeld in het ontwikkelingsplan door een halve cluster te voorzien, zodat op de plek van de toren de andere helft later gebouwd kan worden. De Stad Gent bereidt intussen de herinrichting van het wijkpark en de herinrichting van het Rerum Novarumplein voor. Het park zou worden heraangelegd in 2022 en 2023. De heraanleg van het centrale plein wordt voorzien bij de start van de volgende legislatuur in 2026. Ook de Kikvorsstraat wordt helemaal heraangelegd. Uiteraard komen bij al deze verschillende deelprojecten heel wat rioleringswerken kijken. Deze werken worden momenteel volop voorbereid zodat er kan gestart worden met de bouw op de voormalige plek van Saturnus. Vanaf daar wordt telkens opgeschoven in de Kikvorsstraat richting het Rerum Novarumplein. ‘Veel projecten hangen dus af van een ander project om concreet verder te kunnen.’ (Bonte, persoonlijke communicatie, 10 maart 2020).

SCHUIFPLAATJE WORDT VERSNELD Door bijkomend onderzoek naar de bestaande hoogbouwtorens bleek snel dat de vooropgestelde timing om in 2035 rond te zijn, niet haalbaar was. Bewoners zouden zodanig lang moeten blijven wonen in deze verouderde hoogbouwtorens dat WoninGent besloten heeft om het schuifplaatje te versnellen. WoninGent wacht niet op de eerste twee gebouwen aan het Rerum Novarumplein in het schuifplaatje. De huisvestingsmaatschappij heeft ondertussen de bewoners van de toren ‘Saturnus’ herhuisvest buiten Nieuw Gent. In het najaar van 2020 wordt Saturnus gesloopt en vervangen. Waarna Jupiter en Mercurius samen gesloopt en vervangen worden en daarna de overige drie: Orion, Milenka en Aurora. Ook bij Jupiter zullen vermoedelijk enkele bewoners herhuisvest worden buiten de wijk. Vanaf Mercurius zouden bewoners in Nieuw Gent kunnen blijven wonen. De reden dat het schuifplaatje in deze richting verloopt, is door de riolering en de nutsvoorzieningen. Door het schuifplaatje te versnellen, zal het stadsvernieuwingsproject in 2030 – als alles goed verloopt – zo goed als klaar moeten zijn. Minstens vijf jaar vroeger dan de voorziene datum in 2035.

2.3 Sociale huisvesting

HET GENTSE STADSBESTUUR IS DE BEPALENDE ACTOR Met het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt wordt resoluut gekozen voor een ‘nieuwe’ sociale woonwijk. In samenspraak met WoninGent heeft het Gentse stadsbestuur besloten de zes hoogbouwtorens te vervangen door minstens evenveel sociale wooneenheden. Weliswaar, wordt er een gevarieerd aanbod aan woontypes gerealiseerd en zijn de woonoppervlaktes van de sociale woningen groter dan voorheen. In totaal komt er zo’n 35.000 bruto vloeroppervlakte bij, waardoor het stadsvernieuwingsproject een moeilijke opdracht is met betrekking tot verdichting. Het is een bewuste beleidsvisie geweest om te blijven inzetten op sociaal wonen op deze locatie. De doorslaggevende redenen hiervoor waren de ellenlange wachtlijsten voor sociale woningen, alsook de

Rechts: Huidige situatie Nieuw Gent. Bron: De Nijl Architecten, De Smet Vermeulen Architecten, Rejindorp, & Tractebel Engineering. (2017). Ontwikkelingsplan Revitalisatie Nieuw Gent. Gent. De beschadigde gevel van de hoogbouwtoren Emile Vergeylen die niet wordt opgenomen in het stadsvernieuwingsproject.

Emile Vergeylen Aurora Milenka Orion Mercurius Jupiter

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

Saturnus

02 Situatie

Evaluatie structuur

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

weinige gronden die ter beschikking zijn om op andere plekken sociaal te bouwen in Gent. Al wordt deze beslissing niet door iedereen warm onthaald (Bonte, persoonlijke communicatie, 10 maart 2020). Op de workshop van Nieuw Gent stelde Els Oyaert, wijkregisseur Wondelgem bij de Stad Gent, zich de vraag of er ondanks de inspanningen van velen voldoende garantie is op een significant betere situatie voor de gemiddelde Nieuw Gentenaar in 2035-2050? Vele ervaringsdeskundigen die werken in de wijk zien te weinig perspectief in het doorbreken van de leefbaarheidsproblemen. Volgens Oyaert is het stadsvernieuwingsproject onlosmakelijk verbonden met de regelgeving omtrent sociaal wonen, inkomens en uitkeringen van de hogere overheden. Daarnaast blijft een sterk uitgebouwd netwerk van hulpverlening in de wijk noodzakelijk. Dit netwerk zet niet alleen in op basisbehoeften maar ook op levendige activiteiten die in andere stadswijken als vanzelfsprekend ontstaan (Workshop 1, persoonlijke communicatie, 18 oktober 2019). SOCIALE HUISVESTING GEBOUWD DOOR DE SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ In het stadsvernieuwingsproject worden de eerste 190 woningen gerealiseerd door het studieteam van de Nijl architecten, De Smet Vermeulen Architecten, Reijndorp en Technum Tractebel Engineering. Dit studieteam ontwierp eveneens het ontwikkelingsplan. De bouw van deze schuifwoningen verloopt via de klassieke procedure die bestaat uit de volgende stappen: een architect wordt aangesteld (in dit geval door de Stad Gent en WoninGent), de architect maakt de bouwplannen op, een aannemer wordt aangesteld en de woningen worden gebouwd op het terrein van de sociale huisvestingsmaatschappij. WoninGent staat in voor de financiering. Hoe de volgende woningen zullen gerealiseerd worden, is nog niet bevestigd (Bonte, persoonlijke communicatie, 10 maart 2020). a. Instrumenten voor sociale huisvesting Voor de nieuwe woongebouwen aan het Rerum Novarumplein wordt gewerkt met het recht van opstal. Het recht van opstal laat toe dat WoninGent gebouwen met een maximum van 50 jaar kan bezitten op gronden van de Stad Gent. Daardoor krijgt WoninGent – die nu in moeilijke papieren zit –meer financiële ademruimte omdat zij de hoge kost van de grondverwerving niet moeten dragen. Wanneer het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt afgerond is, worden de nieuwe rooilijnen vastgelegd en wordt er gewerkt met een grote grondenruil. De Stad Gent maakt een ruilovereenkomst op met WoninGent zodat de stad een groot deel van het park kan overnemen. In ruil krijgt WoninGent de gronden aan het Rerum Novarumplein (Bonte, persoonlijke communicatie, 10 maart 2020).

2.4 Wijk van sociale stijging?

Bij het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt blijft de vraag of sociale stijging uit de sociale hoogbouwwijk mogelijk is op de lange termijn? Hoewel het stadsvernieuwingsproject inzet op de bouw van sociale woningen, het vernieuwen van het openbaar domein, het inrichten van een wijkwerkplaats en het versterken van de Zwijnaardsesteenweg, blijft de connectie met de omliggende buurten beperkt. Deze omliggende wijken ondergaan op dit moment een enorme transitie en worden opgekocht door private ontwikkelaars. Ten zuiden van de sociale wijk aan de R4 wordt ‘Bro Upkot’ gebouwd, een hoogbouwtorens met meer dan 300 studentenkamers door de private ontwikkelaar Upgrade Estate. Vlakbij het Universiteit Ziekenhuis op een voormalig industrieterrein verschijnt het project ‘Forum’ van de private ontwikkelaar Alides met mix van bedrijven en luxueuze woningen. De volgende jaren worden

Het bestaande wijkpark van Nieuw Gent.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse 71 Het sociale woonaanbod van het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent dat via een doorschuifsysteem gebouwd wordt. LEGENDE Sociale huisvesting dat gebouwd wordt Sociale huisvesting in de aangrenzende wijk

in de omliggende omgeving van Nieuw Gent vele private projecten ontwikkeld voor specifieke doelgroepen. Maar wat hebben bewoners uit deze nabijgelegen wijken in een sociale woonenclave te zoeken? Leen Bonte hoopt dat deze vastgoedprojecten een positieve impact zullen hebben op de mix en het gebruik van Nieuw Gent. Door de sociale woonwijk om te vormen tot een mooie leefomgeving met een wijkpark, verwacht ze dat het negatief imago van Nieuw Gent verdwijnt. Op dit moment is het te vroeg om te concluderen of de woonsituatie beduidend beter zal worden voor de bewoners en/of de sociale woonwijk zal ‘openbreken’. De druk op de wachtlijsten van sociale huisvesting in Gent blijft wel enorm.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

De sociale laagbouw werd niet opgenomen in het stadsvernieuwingsproject.

Daarnaast kan worden vastgesteld dat een lange termijnvisie bij de sociale huisvestingsmaatschappijen ontbreekt. In Nieuw Gent grenst er aan de hoogbouwtorens sociale laagbouw uit dezelfde bouwperiode van de sociale huisvestingsmaatschappijen De Gentse Haard en de Volkshaard. Deze laagbouw werd niet opgenomen in het stadsproject hoewel de huisvestingsmaatschappijen destijds bij de opstart gecontacteerd zijn in 2015. In de tussentijd hebben De Gentse Haard en De Volkshaard dan toch besloten om deze sociale woningen te analyseren en te vernieuwen door renovatie of sloop in de volgende jaren. De stad lijkt bereid te zijn om het stadsvernieuwingsproject uit te breiden met nieuwe projecten (Bonte, persoonlijke communicatie, 10 maart 2020). Al blijft het wel een gemiste kans dat de sociale huisvestingsmaatschappijen – mede door financiële redenen – lijden aan kortetermijndenken en zo opportuniteiten verloren laten gaan.

INTERMEZZO 2

Decreet Grond- en Pandenbeleid

ONTWIKKELAARS KRIJGEN VRIJ SPEL De vernietiging van de sociale normen en lasten in het GPD heeft een aanzienlijke invloed op de uitvoeringsmethodes voor de realisatie van sociale huisvesting in Vlaamse steden en gemeenten. Dit heeft als resultaat dat (semi)publieke rechtspersonen, private eigenaars of ontwikkelaars, tot op heden niet meer verplicht worden om sociale woningen te voorzien in nieuwbouwprojecten en/of woningen te verkopen aan de sociale huisvestingsmaatschappijen of aan de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (Defoort, 2013, p. 195). Wel blijft het mogelijk om in ruimtelijk uitvoeringsplannen gebiedsspecifieke voorschriften met betrekking tot het sociaal woonaanbod op te nemen, zowel tegenover (semi)publieke actoren als private eigenaars of ontwikkelaars, op voorwaarde dat dit gebiedsspecifiek, evenredig en rechtszeker gebeurt (Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie et al., 2014, p. 2). In de ruimtelijk uitvoeringsplannen van stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten kan dus nog steeds een norm van minimum 20% sociaal woonaanbod en 20% bescheiden woonaanbod opgenomen worden. Niettemin beslaan deze ruimtelijk uitvoeringsplannen afgebakende stadsdelen waardoor de stadsdelen en/of -wijken die buiten deze stadsvernieuwings- of stadsontwikkelingsprojecten gelegen zijn, niet hoeven te voldoen aan de sociale normeringen en ‘vrij spel’ gekregen hebben. Dit verhaal speelt zich vandaag af in het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken. De wijken errond, zowel aan de kant van de Ham als aan die van de Afrikalaan, ondergaan een enorme transitie. Oude, leegstaande woningen en woonblokken aan de rand worden massaal opgekocht door private ontwikkelaars. Helaas, hoeven private actors geen sociaal woonaanbod te realiseren in deze nieuwbouwprojecten gelegen buiten het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan: 135 – Oude Dokken. Projecten zoals

13 De volgende bepalingen in het Decreet werden vernietigd: 1) De gewestelijke en gemeentelijke normen sociaal woonaanbod, 2) De normen sociaal woonaanbod in plangebied en 3) De gebiedsspecifieke typebepaling voor ruimtelijke uitvoeringsplannen waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod. 14 De volgende bepalingen in de VCRO werden vernietigd: 1) De weigering van een vergunning wegens onverenigbaarheid met de normen sociaal woonaanbod en 2) Het verval van de vergunning met sociale last.

Intussen vernietigde het Grondwettelijk Hof op 18 december 2013 – met het arrest nr. 145/2013 – de bepalingen over de sociale normen en lasten uit het Decreet13 en een aantal bepalingen uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)14 die hiermee onlosmakelijk verbonden waren. De overige bepalingen, waaronder 1) Het bindend sociaal objectief, 2) Het gemeentelijk actieprogramma en 3) De regeling inzake het bescheiden woonaanbod blijven bestaan. Het bindend sociaal objectief betekent dat elke Vlaamse gemeente de opdracht heeft om een aantal bijkomende sociale woningen te realiseren tegen uiterlijk 31 december 2025 (Vlaamse overheid, z.j.). Het arrest van 2013 maakt ongedaan dat een vergunning geweigerd kon worden indien het gevraagde sociaal of bescheiden woonaanbod niet gerealiseerd werd. Het Grondwettelijk Hof is van oordeel dat het verplicht opleggen van een sociale last aan een private actor op een onevenredige wijze afbreuk doet aan het Europeesrechtelijk verankerde vrij verkeer van kapitalen. Tenslotte wordt de sociale last zonder (wettige) compensatie aan ontwikkelaars opgelegd, nu de voorziene steunmaatregelen voor dergelijke projecten in GPD onrechtmatig niet aan de Europese Commissie werden aangemeld als staatssteun (Hectors, 2020).

INTERMEZZO 2: decreet gronden pandenbeleid

In dit intermezzo wordt dieper ingegaan op het Decreet Grond- en Pandenbeleid (GDP). Uit interviews met de Stad Gent en sogent kwam naar voor dat bij het sociaal ruimtelijke debat het grondbezit niet onbelangrijk is. Tot voor kort hadden Vlaamse steden en gemeenten met het GPD een bindend sociaal objectief dat voor de hele stad kon worden opgelegd. Het Decreet hield in dat voortaan minimaal 20% sociaal woonaanbod voorzien moest worden bij enerzijds (realiseerbare) onbebouwde bouwgronden in eigendom van publieke en semipublieke actoren, en anderzijds bij grote nieuwe verkavelings- en bouwprojecten in eigendom van private actoren. Op 27 maart 2009 werd het GDP goedgekeurd met als uitgangspunt om een bescheiden (de zgn. bescheiden last) en sociaal woonaanbod (de zgn. sociale last) te realiseren op publieke, semipublieke en private gronden. Het bindend sociaal objectief voorzag dat tot 2020 het aanbod sociale woningen moest aangroeien met 43.000 sociale huurwoningen, 21.000 sociale koopwoningen en 1.000 sociale kavels. Om dit mogelijk te maken werd een compensatie voorzien waarbij private actoren nu ook sociale woningen konden bouwen onder dezelfde voorwaarden als de sociale huisvestingsmaatschappijen (De Decker et al., 2010, p. 87). Belangrijk hierbij was dat de bouwheer beroep kon doen op de gegarandeerde afnameplicht van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen indien geen enkele sociale huisvestingsmaatschappij interesse toonde voor de sociale woningen (Gielen, persoonlijke communicatie, 20 januari 2020). Daarnaast werden de mogelijkheden voor het aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden verruimd (De Decker et al., 2010, p. 87).

INTERMEZZO 2 ‘Dockside Gardens’ van Life Tree Group maken gebruik van het stadsontwikkelingsproject om exclusieve en luxueuze architectuur dichtbij het water aan te prijzen, hoewel ze financieel én sociaal op geen enkele manier bijdragen aan dit stadsontwikkelingsproject. Bijgevolg worden exclusieve woningen gebouwd voor één bepaald type inwoners. PLEIDOOI VOOR COMEBACK De sociale normen en lasten in het Decreet hebben de juridische toets niet doorstaan, maar de legitimiteit ervan is nooit in vraag gesteld. De Vlaamse Regering heeft gekozen om niet te reageren op de vernietiging van een aantal cruciale bepalingen voor de uitbreiding van het sociaal woonaanbod in Vlaanderen. De comeback van deze sociale normen en lasten zou een zeer sterk juridisch afdwingbaar instrument zijn om nieuwe sociale woningen te laten bouwen door private ontwikkelaars. De grondvoorraad raakt uitgeput waardoor een sociale lastgeving absoluut noodzakelijk is om betaalbare woningen vandaag en in de toekomst in stedelijke contexten in de hand te kunnen houden. Niemand houdt de Vlaamse Regering tegen om het Decreet Grond- en Pandenbeleid opnieuw te herzien en eventueel terug in te voeren. Het valt nog af te wachten of dit in de nabije toekomst wordt vervolgd.

INTERMEZZO 2: decreet gronden pandenbeleid

Website van de projectontwikkelaar Life Tree Group. Bron: Life Tree Group. (2020). Dockside Gardens. Geraadpleegd via https://docksidegardens.be/.

3. Stadsontwikkelingsproject Oude Dokken

Dit hoofdstuk is tot stand gekomen door interviews over stadsontwikkeling en meer specifiek over het stadsproject Oude Dokken. Hoogleraar Bart Van Bouchaute en regisseur van sociale woonprojecten op de Dienst Wonen van de Stad Gent Kristof Gielen schetsten de ontstaansgeschiedenis en achterliggende visies van stadsontwikkeling in Gent. De voorzitter van WoninGent Marc Heughebaert, de projectleider van de Oude Dokken van sogent Agnieszka Zajac en de projectmanager van de Nieuwe Dokken voor Schipperskaai Development Frederic Vandeputte vertelden over hun (persoonlijke) ervaringen met het grootschalige stadsproject. De interviews worden in dit hoofdstuk opgenomen door citaten uit de interviews weer te geven.

3.1 Nieuw leven in de Oude Dokken

HET BROCHETTEMODEL Het AG Stadsontwikkelingsbedrijf Gent (AG SOB), nu het autonoom gemeentelijk bedrijf sogent, werd aangesteld door de Stad Gent om de herbestemming te coördineren en een nieuwe visie voor de ontwikkeling van de oude dokken te creëren. In 2004 werd een prijsvraag voor een stadsontwerp voor het project gelanceerd. Het masterplan, opgemaakt door het Nederlandse bureau OMA (Office for Metropolitan Architecture), werd geselecteerd als het winnende ontwerp. Het brochettemodel van een hoogbouwwijk van ca. 3.200 woningen langsheen het water, afgewisseld met groene publieke ruimtes zorgde voor verdeelde reacties. In de vertaling naar een ruimtelijk uitvoeringsplan werd het brochettemodel een mildere versie van ca. 1.500 woningen met extra wijkparken.

De meegroeimaquette van het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken in de tijdelijke expo ‘Oude industriehavens, nieuwe hotspots?’. De expo werd georganiseerd in de Bank van de Arbeid in Gent door sogent n.a.v. het 15-jarig project bestaan.

Het project kadert binnen het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen uit 1997. In het Structuurplan wordt dynamische stadsvernieuwing van verwaarloosde of onderbenutte terreinen zoals stationsomgevingen in stedelijke gebieden aangespoord. Strategische stedelijke projecten zijn een belangrijk instrument voor stedelijke vernieuwing. Volgend daarop wordt in het Ruimtelijk Structuurplan Gent uit 2003 de stationsomgeving Dampoort en de bijhorende gebieden van de noordelijke scharnier aangeduid als een stedelijk strategisch project ‘Scharnier’. Met het stedelijk strategisch project Scharnier staan de kwaliteit naar woonomgeving, aantrekkelijk stedelijk wonen en bereikbaarheid voorop (Vlaamse overheid, 1997, p. 202). Onder de noemer Scharnier vallen meerdere projecten waarvan het project Oude Dokken één is. De stad hoopt door nieuw leven in de dokken te brengen, de verdere aansnijding van de open ruimte buiten de stad te vermijden en haar aantrekkelijkheid te verhogen. Het plangebied vormt een overgangsgebied tussen de binnenstad, de haven en de deelgemeente Sint-Amandsberg en heeft de functie van een dubbele schakel die de stad en de haven, maar ook de binnenstad en de randstad met elkaar moet verbinden (Departement Omgeving, z.j.).

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

De omgeving rond de drie oudste dokken van Gent – het Houtdok in het noorden, centraal het Handeldok en het Achterdok in het zuiden – wordt omgevormd tot een gloednieuw stadsdeel van ruim 45 hectare groot. Met het stadsontwikkelingsproject wordt een gemengde stedelijke woon- en werkomgeving gevormd op een oude industriële havensite vlakbij het Dampoortstation. In het project voor de dokken ligt de nadruk op wonen door de bouw van ca. 1.500 nieuwe woningen. Daarnaast is er ook geringe plaats voor de aanleg van wijkparken, een kaaipromenade, kleinhandel, kantoren, recreatie en publieke buurtvoorzieningen (Vervloesem, 2012, p. 215).

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

In het masterplan van OMA schuilt een kritiek op de Belgische kust: de kust zit verscholen achter een gebouwenrij gericht op het water. In het masterplan voor de oude dokken ontwikkelt OMA het gebied als een onderdeel van de binnenstad waarbij het achterland zich net wel opent naar het ‘waterfront’. Door stroken van open en bebouwde ruimtes en kanalen haaks op het water te bouwen, kan iedereen, ook diegene die verder van het dok wonen, genieten van het uitzicht op het water en het groen. Het stedelijk gebied wordt aan elkaar geregen door dwarse stroken aan weerszijde van het water. Het Handelsdok maakt niet langer deel uit van de rand van de stad, maar wordt het nieuwe midden van het gebied dat zich aan beide kanaaloevers uitstrekt (OMA, z.j.). De nieuwe wijk wordt ruimtelijk verbonden met de stad door een nieuwe Handelsdokbrug en het verleggen van de ring naar de andere kade. De dwarse stroken variëren in breedte en geven een open perspectief op de binnenstad en de omliggende wijken. Tegelijkertijd bieden de stroken de mogelijkheid om met een fasering te werken. Iedere strook kan één voor één ontwikkeld worden en afgestemd worden op bijvoorbeeld de identiteit en eigenheid van het gebied, de beschikbaarheid van gronden of de vrije markt van woningen en kantoren. Hoge woondichtheden met grootschalige gebouwen in verschillende vormen, maten en materialen bepalen de skyline en de ruimtelijke samenhang aan weerszijde van het water. Twee opvallende ‘landmarks’ aan de Dampoort en het Houtdok wijzen het begin- en eindpunt van dit nieuwe stadsdeel aan. Nochtans, bestaat het ontwerp niet volledig uit een ‘tabula rasa’ want enkele beeldbepalende industriële gebouwen worden behouden zodat het karakter van de historische haven aanwezig blijft (Vervloesem, 2012, p. 215). VERTALING NAAR HET RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN Op de inplanting van het groen en het gebrek aan een groot stadspark kwam de meeste kritiek vanuit de politieke partij Groen en een bewonersgroep. De grootste zorg was dat dit de laatste kans zou zijn om een groot stadspark binnen de kleine stadsring en voor de aangrenzende dichtbebouwde 19de-eeuwse gordelwijken te realiseren. De groenstroken uit het masterplan zijn versnipperd in kleine stukken en gelimiteerd tot kijkgroen. De politieke partij Groen stelde een alternatief plan, ‘het Park aan het Water’, voor tussen het Handelsdok en de Afrikalaan (Bewoners voor een Koopvaardijpark, 2010). Ook over de omvang van het masterplan en de hoge woondichtheid waren veel tegenstrijdige reacties. Wat betreft de omvang van het stadsontwerp, zijn er volgens Agnieszka Zajac twee versies ingediend, namelijk 1) Een masterplan van de gronden – de perimeter van het ruimtelijk uitvoeringsplan – conform de prijsvraag en 2) Een masterplan dat een visie gaf voor nagenoeg het volledige gebied. ‘Ze zijn gewoon buiten de lijntjes gaan kleuren. We hebben alleen maar het gevraagde plangebied beoordeeld omdat dat het voorwerp van discussie was.’ Zajac vertelt dat OMA in 2004 iedereen heeft proberen wakker te maken met een visie op lange termijn en over het gehele gebied Afrikalaan11 (Zajac, persoonlijke communicatie, 14 februari 2020). Hoewel uit het masterplan een aantal grote lijnen zijn meegenomen, is de vertaling van het masterplan naar het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan: 135 – Oude Dokken behoorlijk bijgestuurd. De dokken vormen de stedelijke ruggengraat, die de gelaagde bandstructuur van woonzones en publiek groen aan elkaar rijgt. In het project voor de oude dokken ligt de nadruk op wonen, maar daarnaast zijn er ook aan het begin- en eindpunt van het nieuwe stadsdeel voorzieningen georiënteerd. De voorzieningen ter hoogte van het Houtdok in het noorden zijn landschappelijke en recreatieve functies in combinatie met de heropening van het Muidestation. Het Achterdok in het zuiden nabij het Dampoortstation bevat mobiliteitsgenererende functies met onder meer kantoren en kleinhandel. Tegelijk worden gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau zoals een school, buurtsporthal, horeca, tandartspraktijk en crèche voorzien aan het centraal gelegen monumentale Handelsdok. In het gebied van de dokken wordt een gemengd woonaanbod met onder meer eengezinswoningen, appartementen, cohousing en woonboten voorzien. In totaal worden er een 1.500 tal woningen gebouwd. Bepaalde deelprojecten

Het brochettemodel waarbij bebouwing langsheen het water wordt afgewisseld met groene publieke ruimtes. Bron: OMA. (2004). Tijdslijn Oude Dokken. Geraadpleegd via https:// stad.gent/nl/oude-dokken/tijdslijn-oude-dokken

11 Het gebied Afrikalaan situeert zich ten oosten van het plangebied. Voor dit gebied is er een ruimtelijk uitvoeringsplan Afrikalaan in opmaak. Volgens Agnieszka Zajac zullen een aantal grote lijnen uit het masterplan van OMA ook in dit ruimtelijk uitvoeringsplan terugkeren (Zajac, persoonlijke communicatie, 14 februari 2020). Met de affiche ‘‘T Koopvaardijpark’ wordt opgeroepen om een groot park in te richten aan de oude dokken. Bron: Bewoners voor een Koopvaardijpark. (2010). Gent 2020. Geraadpleegd via http://www.koopvaardijpark.be/images/Affiche%20 Koopvaardijpark.pdf.

De tijdelijke invulling DOK was een bewuste beleidskeuze van de Stad Gent die erop gericht was ‘om de plannen bij een groot publiek, het ‘hippe’ Gent te verkopen’. Marc Heughebaert vertelt dat dit strategisch plan het ‘glijmiddel’ was om de ontwikkeling aanvaardbaar te maken en eveneens mee mogelijk te maken (Heughebaert, persoonlijke communicatie, 22 januari 2020). Volgens Frederic Vandeputte, projectmanager voor de Nieuwe Dokken van Schipperskaai Development, heeft de tijdelijke invulling DOK ervoor gezorgd dat de plaats ‘kenbaar’ werd, een begrip in de hoofden van vele Gentenaars. Schipperskaai Development heeft als private partner DOK financieel ondersteund doorheen de jaren. De private ontwikkelaar is dankbaar voor dit tijdelijke project want DOK heeft ingespeeld op de gevoelswaarde van deze waterfrontontwikkeling (Vandeputte, persoonlijke communicatie, 23 januari 2020). De tijdelijke invulling DOK is hierdoor een ‘hipsterverhaal dat weinig geënt is op de buurt en van bovenaf wordt vormgegeven’ (Beeckmans, 2020, p. 33). Het project zal ogenschijnlijk hebben geholpen om hogere inkomensgroepen te bereiken en te betrekken als kandidaat-kopers.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

‘HIPPE’ STADSONTWIKKELING De jarenlange kennis en ervaring in participatietrajecten uit andere Gentse stadsvernieuwingsprojecten keert terug in het project Oude Dokken door diverse (tijdelijke) initiatieven. Voor het stadsontwikkelingsproject werden twee sporen gevolgd, namelijk spoor 1: het organiseren van ‘dialoogcafés’ en het oprichten van een ‘klankbordgroep’ en spoor 2: het organiseren van een locatieproject DOK. Het eerste spoor had als doel om de betrokkenheid van de bewoners en gebruikers uit de omliggende wijken te vergroten en om een groter sociaal draagvlak voor het project te creëren. In de dialoogcafés konden bewoners op een informele manier debatteren over het project. In de klankbordgroep wisselden lokale bewonersgroepen, woonbootbewoners, handelaars en andere belangengroepen kennis uit, werden standpunten verduidelijkt of suggesties gegeven (Vervloesem, 2012, p. 217). Het tweede spoor mondde uit in de tijdelijke invulling DOK van 2011 tot 2019. De terreinen aan de oostzijde van het Handelsdok fungeerden als een vrijplaats voor samenwerking en kruisbestuiving tussen kunstenaars, bedrijven, stedelijke en buurtgerichte initiatieven en socio-culturele organisaties. DOK werd een platform voor creatie, een werkplek en een evenementenplek. Tegelijkertijd werd de toe-eigening van dit vergeten havengebied geprikkeld (Vervloesem, 2012, p. 220).

DOK als ‘een werfplek voor verpozing en creatieve manoeuvers’. Bron: Facebookpagina DOK.

dienen te voldoen aan een verdeelsleutel van minimum 20% sociale woningen, 20% budgetkoopwoningen en 60% marktconforme woningen. De hoge woondichtheden werden aangepast aan de Belgische maatstaven met minimum 25w/ha in het grootstedelijk gebied en minimum 30w/ha in stationsomgevingen. De ruimtelijke samenhang van het gebied wordt versterkt met een aantal hoogteaccenten en zorgvuldig gepositioneerde ‘landmarks’. Aan het Houtdok en het Achterdok markeren enkele middelhoge torens op strategische plaatsen het gebied. Langs het centrale Handelsdok worden hoogteaccenten ingeplant zodat het ‘waterfront’ extra benadrukt wordt. De woningen kijken uit op het water, een park of een plein. Op de vraag naar meer bruikbaar groen, heeft de Stad bewust gekozen voor niet één groot stadspark maar voor drie wijkparken grenzend aan het Houtdok, het Handelsdok en het Achterdok. Drie nieuwe voetgangers- en fietsbruggen verbinden de groengebieden met de omliggende wijken zoals Sluizeken-Ham en Voormuide. Via de procedure van Open Oproep van de Vlaams Bouwmeester werd het bruggenontwerp van de Oostenrijkse architect Dietmar Feichtinger gekozen. Bovendien verbinden de bruggen het nieuwe woongebied met de binnenstad, want het nieuwe stadsdeel is voornamelijk gericht op de voorzieningen in het stadscentrum. Ook de stadsring van Dok-Zuid naar de Koopvaardijlaan-Afrikalaan wordt verlegd voor een betere aansluiting met het bestaande stadscentrum (Stad Gent, 2011).

Hou

Hand

Dok Noord

elsdo

tdok

Bataviabrug

De Nieuwe Dokken

k erdo Acht

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

Stapelplein

Station Dampoort

Wat er uiteindelijk overblijft van deze dynamiek en waar deze nieuwe initiatieven een plaats hebben gekregen in het definitieve programma, is voor mij niet duidelijk. Deze marketingstrategie vertaalt zich eerder in een monotone kruisbestuiving tussen één bepaald type inwoners.

LEGENDE Zone stedelijk wonen Zone publiek groen Zone gemeenschapsvoorzieningen Zone publiek domein met nabestemming stedelijk wo. Zone groenbuffer binnen industriegebied met nabestemming stedelijk wonen Aanmeerzone Eigendom sogent Eigendom sogent verkocht aan private ontwikkelaar Ontsluitingsweg RUP Verapazbrug RUP Afrikalaan RUP Dampoort

Agnieszka Zajac omschrijft het samenwerkingsverband tussen sogent en de private ontwikkelaars als ‘niet evident en complex’. Volgens haar heeft dit te maken enerzijds met de moeilijk ontwikkelbare sites door specifieke sloop- en infrastructuurwerken en anderzijds omdat er niets anders op de markt is dat kan gebruikt worden als referentieproject (Zajac, persoonlijke communicatie, 14 februari 2020). Frederic Vandeputte, projectmanager van de Nieuwe Dokken, bevestigt dat de ontwikkeling ‘zeer complex’ is omdat het project baanbrekend is op vlak van duurzaamheid. De private ontwikkelaar wordt bij specifieke vragen en onderhandelingen ondersteund door de verschillende diensten bij de Stad Gent en sogent. Vanuit sogent wordt het project zeer goed opgevolgd. Wel haalt Vandeputte aan dat ‘het zeer complex is om tot een algemene visie te komen die door alle diensten gedragen wordt’. Elke stadsdienst reageert vanuit zijn eigen expertise waardoor de visies soms niet verenigbaar zijn (Vandeputte, persoonlijke communicatie, 23 januari 2020).

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

Links: Het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken is overwegend rood ingekleurd. De gronden in het bezit van sogent worden stap voor stap verkocht aan publieke en/of private partners.

Om het stadsontwikkelingsproject financieel haalbaar te maken, worden praktisch alle gronden van sogent verkocht in fasen aan verschillende partners en met verschillende financiële structuren. De nodige infrastructuurwerken of ondersteunde werken om de terreinen bouwrijp te maken, worden financieel gedragen door de Stad Gent, sogent, De Vlaamse Waterweg, Europese subsidies en tot slot door de grondverkopen. Aangezien sogent een verzelfstandigd autonoom gemeentebedrijf is, moeten zij enkel hun werkingsmiddelen betalen en hoeven zij geen winst te maken. In theorie moet het project ‘break even’ zijn, de in- en uitgaven moeten overeenstemmen. De grondprijzen die aan de private partners gevraagd worden, zijn anders dan de residuele grondwaarden. De prijzen zijn van die orde dat private ontwikkelaars nog steeds sociale en private woningen kunnen realiseren. Zo zijn de kleinere parken of de woongroenzones tussen de gebouwen ook ten laste van de private partners. De sociale huisvestingsmaatschappijen zijn in dit project vragende partij om geen gronden te moeten aanschaffen, maar dat impliceert dat sogent geen inkomsten meer zou krijgen. Binnen deze boekhoudingslogica is sociale huisvesting het slachtoffer.

De Quantum Building aan het Dampoort station is ontwikkeld als één van de deelprojecten van het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken. Het kantoorgebouw fungeert als toegangspoort tot het nieuwe stadsdeel.

GEFRAGMENTEERDE EIGENDOMSSTRUCTUREN, BOEKHOUDINGSLOGICA EN SAMENWERKINGSVERBANDEN Reeds in 1999 werd door het havendecreet de grens van het Gentse havengebied verplaatst, waardoor de gronden van de oudste dokken eigendom werden van de Stad Gent. Met het Ruimtelijk Structuurplan Gent uit 2003 transformeerde het gebied naar stedelijk wonen en werden de gronden overgedragen naar het stadsontwikkelingsbedrijf AG SOB, nu sogent (sogent, z.j.). Bijgevolg zijn niet alle gronden uit het plangebied in eigendom van sogent. De overige gronden uit het plangebied zijn van diverse eigenaars met zowel een klein als een groot aandeel. De gronden in het bezit van sogent worden verkocht en ontwikkeld in fasen. De verschillende deelprojecten worden op een andere manier op de markt gebracht, ofwel via een publiek-private samenwerking, ofwel met recht van opstal, of een andere constructie. Volgens Agnieszka Zajac is het grote voordeel van deze fasering dat sogent ‘en cours de route’ leert uit zijn eigen bevindingen en dit kan bijsturen in andere fasen. Sogent is niet verplicht om exact dezelfde publiek-private samenwerking in een ander deelproject te herhalen. De Nieuwe Dokken, het Stapelplein en de Quantum Building zijn deelprojecten die via een publiek-private samenwerking op de markt zijn gebracht. Voor bepaalde velden wordt momenteel nog onderzocht of er kan gewerkt worden met een erfpachtformule zodat de gronden in eigendom blijven van sogent.

3.2 Stand van zaken anno 2020

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

Sogent is nu 16 jaar bezig met het project Oude Dokken terwijl het stadsontwikkelingsproject in de vooropgestelde timing maar 15 jaar zou duren. Sogent lijkt zich te hebben misrekend in de tijd door een zeer zwaar administratief traject van de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) naar een milieueffectenrapport (MER) en een mobiliteitseffectenrapport (MOBER). Agnieszka Zajac vertelt dat er onder andere veel problemen waren met het ruimtelijk uitvoeringsplan door bezwaarschriften. Ze stelt ook vast dat de private partners hun tijd nemen voor de opmaak van verkavelingsplannen en het aanvragen van vergunningen. Alle administratieve documenten vragen veel meer tijd dan de vooropgestelde timing. Eens de vergunning er is, gaat de uitvoering redelijk vlot. Anno 2020 kent het project zijn eerste realisaties en bewoners maar het project is nog niet volledig. Zajac denkt dat het nog een vijf- tot tiental jaren zal duren vooraleer het volledige project Oude Dokken afgerond is (Zajac, persoonlijke communicatie, 14 februari 2020). Na de goedkeuring van het ruimtelijk uitvoeringsplan in 2011 startte de eerste bouwwerf met de renovatie van de onstabiele kaaimuren. Hiervoor werkt sogent samen met De Vlaamse Waterweg en ontvangt het subsidies van het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling. Maar het eerste afgewerkte bouwproject werd één jaar later door buurtbewoners in gebruik genomen. De Bataviabrug is de eerste van drie nieuwe fietsers- en voetgangersbruggen die de nieuwe woonwijk met de binnenstad verbind. In 2015 volgde de opening van de Quantum Building aan de Dampoort. Het kantoorgebouw vormt de eerste ‘landmark’ die fungeert als toegangspoort tot het nieuwe stadsdeel. Tegelijk werd ook de wandel- en fietspromenade langs het Houtdok en de Schipperskaai aangelegd. In 2017 startte verschillende werven voor onder meer het park, het Kapitein Zeppospark, aan het Houtdok, maar ook verschillende woonprojecten zoals De Nieuwe Dokken met Schipperskaai Development als ontwikkelaar en Stapelplein met Adelaar Properties als ontwikkelaar (sogent, z.j.). Anno 2020 is het centrale veld van de Nieuwe Dokken gerealiseerd met twee woongebouwen van 74 woonentiteiten, maar ook met het stadsgebouw ‘Melopee’ waarin de school, de crèche en de buurtsporthal gevestigd is. De volgende fase, die nu in ontwikkeling is, is het noord veld met 122 woonentiteiten. De laatste fase is het zuid veld met ca. 200 woonentiteiten (Vandeputte, persoonlijke communicatie, 23 januari 2020). Voor het project Stapelplein verschenen ondertussen een 125 tal woonentiteiten in een woontoren en een Pallazo (sogent, z.j.). Met de herbestemming van de ACEC-site onder de naam Dok Noord, de tijdelijke invulling DOK en het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan: 135 – Oude Dokken hebben private ontwikkelaars gemerkt dat de buurt erg in trek en actief is. De omliggende wijken met Sluizeken-Ham en de wijk aan de Afrikalaan ondergaan momenteel een enorme transitie. Slechte woningen en woonblokken worden in de wijken errond massaal opgekocht door projectontwikkelaars voor kleinere woonontwikkelingen met 100% marktconforme woningen. Aangezien een aantal bepalingen uit het Decreet Grond- en Pandenbeleid vernietigd zijn, zijn projectontwikkelaars niet langer verplicht om sociale woningen te realiseren in nieuwbouwprojecten (zie p. 73-74). Bovendien zijn deze kleinschaligere ontwikkelingen gelegen buiten het plangebied van het ruimtelijk uitvoeringsplan waardoor sogent geen verplichtingen zoals een verdeelsleutel 20-20-60 kan opleggen. Tot op heden kan sogent niet bijsturen in wat er aan de rand van het project Oude Dokken aan het gebeuren is. Met als gevolg dat de private markt vrij spel heeft en veel kwaliteit – een gemengd woonaanbod, open ruimte, parken of voorzieningen – verdwijnt. De Stad Gent en het (Vlaamse) beleid moeten dringend nadenken over hoe projectontwikkelaars in de toekomst wel financieel én sociaal moeten bijdragen.

3.3 Sociale huisvesting

Stadsontwikkelingsprojecten zijn vandaag het concrete middel om sociale woningen te realiseren in de stedelijke context. Aangezien de grondvoorraad uitgeput raakt en de

Zicht op De Nieuwe Dokken vanop de Bataviabrug.

Sogent heeft de gronden van de voormalige havensite bouwrijp gemaakt. Het autonoom gemeentebedrijf staat onder meer in voor de renovatie van de kaaimuren, de saneringskosten van vervuilde gronden, de realisatie van de bruggen, de drie grote wijkparken en de kaaimuren, in samenwerking met de Stad Gent en andere Europese en Vlaamse overheden. Het gebied wordt door sogent klaargestoomd voor nieuwe invullingen. De gronden worden ontwikkeld in fasen waardoor de deelprojecten uiteenlopend op de markt gebracht worden, ofwel via een publiek-private samenwerking, ofwel met het recht van erfpacht/opstal, of een andere constructie. Van de gronden die sogent in zijn bezit heeft, worden er voorlopig twee verkocht of via het recht van erfpacht/opstal – hierover wordt nog onderhandeld – verleend aan sociale huisvestingsmaatschappijen. De overige gronden zijn reeds verkocht aan private ontwikkelaars met verschillende kwaliteitsvoorwaarden (Zajac, persoonlijke communicatie, 14 februari 2020). Deze voorwaarden zorgen ervoor dat de ontwikkelaars projecten realiseren die de beleidsprincipes van de Stad Gent hanteren. De private partners zijn gekozen op basis van hun wedstrijdvoorstellen betreffende de stedenbouwkundige en architecturale kwaliteit van de voorgestelde ontwerpen, de duurzaamheid en het innovatieve karakter van de projecten maar ook de werkwijzen en de communicatie met de buurt (sogent, z.j.). VERDEELSLEUTEL 20-20-60 Het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan: 135 – Oude Dokken dat in 2011 werd goedgekeurd, vormt vandaag een belangrijk planningsinstrument om een gemengd woonprogramma met sociale woningen en budgetwoningen te realiseren in een afgebakend plangebied. Alle nieuwbouwprojecten voor het Handelsdok van de private partners moeten gebouwd worden met een verdeelsleutel van minimum 20% sociale woningen, 20% budgetkoopwoningen (woningen met 20% korting op de marktprijs) en 60% marktconforme woningen. Zo dient er vanaf een capaciteit van 100 wooneenheden bij particuliere nieuwbouwprojecten minimum 20% sociale woningen gerealiseerd te worden, met een absolute bovengrens van maximum 100 sociale huureenheden per locatie (Stad Gent, 2011, p. 15). Daarnaast dienen

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

SOGENT IS DE BEPALENDE ACTOR Sogent werd door de Stad Gent aangesteld via een beheersovereenkomst om de herbestemming te coördineren en een nieuwe visie voor de ontwikkeling van de oude dokken te creëren. Sogent voert het beleid, dat uiteraard politiek is aangestuurd, van de Stad Gent uit. ‘Als de burgemeester morgen belt en iets beslist dan wordt dat gewijzigd.’ Daarnaast treedt sogent op als tussenschakel bij private partners en de lokale overheid. Bij het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken is sogent dus de bepalende actor wat betreft het sociaal woonaanbod. Het verzelfstandigd autonoom gemeentebedrijf start de gesprekken met de verschillende partners op. Agnieszka Zajac vertelt dat een heleboel partners gaande van private ontwikkelaars en sociale huisvestingsmaatschappijen tot andere Vlaamse overheidsbedrijven zoals NV Waterwegen en Zeekanaal en de OVAM, en de Europese overheid meewerken aan het stadsproject. Er worden sociale, publieke, private en internationale partners betrokken bij de ontwikkeling.

Het Stapelplein wordt ingericht voor een specifieke bevolkingsgroep.

uitvoeringsmethodes en de sociale last uit het Decreet Grond- en Pandenbeleid vernietigd is, kan sociale huisvesting enkel nog maar gerealiseerd worden op gronden van de Groep Gent, gronden van de sociale huisvestingsmaatschappijen, via een aantal instrumenten of via een aantal voorwaarden in het ruimtelijk uitvoeringsplan. De verankering om 20% sociale woningen af te dwingen bij 100 wooneenheden in elk nieuwbouwproject door private eigenaars of ontwikkelaars is verdwenen. Door deze onvoorziene omstandigheden heeft sogent besloten om de sociale woningen in kleine stadsontwikkelingsprojecten samen te brengen in twee grotere stadsontwikkelingsprojecten, namelijk de Oude Dokken en het Project Gent Sint-Pieters. Het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken vormt daarom een hele belangrijke hefboom om nieuw sociaal woonaanbod te realiseren in Gent. Sociale woningbouw wordt zo een onderdeel van een groot stedelijk project op oud havengebied.

20% grondgebonden woningen gerealiseerd te worden. Bij het deelproject De Nieuwe Dokken wordt 20% sociale woningen over de volledige ontwikkeling berekend, in tegenstelling tot 20% budgetwoningen en 20% grondgebonden woningen die per veld gerealiseerd moeten worden. SOCIALE HUISVESTING GEBOUWD DOOR DE PRIVATE ONTWIKKELAAR In het project Oude Dokken wordt de verdeelsleutel van 20-20-60 toegepast in De Nieuwe Dokken. In het deelproject van Schipperskaai Development worden ca. 120 sociale woningen op het risico van de private ontwikkelaar gebouwd gelijktijdig met de bouw van de andere woningen. Na realisatie worden de sociale huur- of koopwoningen verkocht aan sociale huisvestingsmaatschappijen. In De Nieuwe Dokken is het sociaal woonaanbod verdeeld over de drie velden met een eigen karakter, namelijk het noord veld, het centrale veld en het zuid veld. Per veld worden de woningen geclusterd in één of meerdere gebouwen op vraag van de sociale huisvestingsmaatschappijen (Vandeputte, persoonlijke communicatie, 23 januari 2020). Mede-eigendomssituaties met particuliere eigenaars zijn geen voorkeur voor de huisvestingsmaatschappijen omdat het beheer van de gemene delen onderhoudsvriendelijk, kwalitatief en betaalbaar moeten blijven voor de huurders. De Dienst Wonen van de Stad Gent raadt daarom aan ‘om het simpel te houden en een stuk af te zonderen voor sociale huisvesting’ (Gielen, persoonlijke communicatie, 20 januari 2020). Budgetwoningen daarentegen worden wel gemengd met marktconforme woningen. De sociale woningen bevinden zich op de drie velden telkens aan de zijde van de Koopvaardijlaan waardoor ze niet rechtstreeks uitkijken op de kaaipromenade en de waterkant.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

a. Fase 1: Het centrale veld Het centrale veld is tot op heden het eerste veld dat uitgevoerd is. Het veld bestaat uit twee woongebouwen ‘De Faar’ en ‘De Portier’ met 74 woonentiteiten, en het stadsgebouw ‘Melopee’ met een lagere school, crèche en buurtsporthal. De visie voor het centrale veld is ‘wonen rond een stedelijk plein’, het Kompasplein. Het centrale veld wordt door de private partner gezien als ‘de kapstok’ van de hele ontwikkeling door de ondergrondse parking en de introductie van duurzame mobiliteit. In het beentje van het woongebouw ‘De Portier’, het gebouw dat grenst aan de waterkant, werden zes sociale koopwoningen gerealiseerd door Schipperskaai Development. De zes woningen werden reeds verkocht aan de sociale huisvestingsmaatschappij ‘Kleine Landeigendom Het Volk’, die vervolgens de sociale koopwoningen doorverkoopt aan de kandidaten op de sociale kooplijst. In tegenstelling tot sociale huurwoningen, kunnen sociale koopwoningen wel in mede-eigendom zitten. De zes sociale koopwoningen zijn gemengd met marktconforme appartementen. In het centrale veld zijn het minste aantal sociale woningen gerealiseerd. De centrale ontwikkeling bevat 8% sociale woningen, 20% budgetwoningen en 72% marktconforme woningen, omdat 20% sociaal woonaanbod over het volledige project gerekend wordt. De zes koopwoningen zijn ruimtelijk ingepland naast een woongroenzone, een kleinere groenzone tussen de bouwvelden. Op het gelijkvloers van het beentje komt een ‘mobiliteitsinnovatiepunt’, een uitleendienst voor elektrische fietsen en voertuigen in combinatie met een horecazaak waar een gezonde levensstijl centraal staat (Vandeputte, persoonlijke communicatie, 23 januari 2020). b. Fase 2: Het noord veld De noordelijke ontwikkeling bestaat uit vijf woongebouwen met 122 woonentiteiten, waarvan de eerste twee gebouwen ‘Pergola’ en ‘Bijoux’ momenteel in opbouw zijn. De overige drie gebouwen zijn ‘Dames en Heren’, ‘Dubbeltuupe’ en ‘Koopvaarders’. De visie voor het noord veld is ‘een centrale, collectieve moestuin’ die verschillende doelgroepen samenbrengt. Volgens de ontwikkelaar draagt de moestuin bij aan de sociale cohesie tussen de bewoners onderling. De drie woongebouwen ‘Bijoux’, ‘Dames en Heren’, ‘Dubbeltuupe’, grenzend aan de waterkant, zijn puur markt gebonden en worden gebouwd voor het luxesegment. ‘Pergola’, gelegen aan de Koopvaardijlaan, bestaat uit een mix van 25 budgetkoopwoningen en 38 marktconforme woningen. Tot slot wordt in ‘Koopvaarders’ aan de Koopvaardijlaan 35 sociale huurwoningen voorzien. De 35 woningen worden geclusterd en gebouwd door de ondernemer waarna het project verkocht wordt aan een sociale huisvestingsmaatschappij. In het project De Nieuwe Dokken zijn heel wat vooruitstrevende technologieën zoals een warmtenet gebruikt waardoor de realisatie van 35 sociale huurwoningen op problemen stuit

c. Fase 3: Het zuid veld Ook in de laatste fase wordt voor de zuidelijke ontwikkeling een opdeling gemaakt tussen een deelfase zuid 1 en zuid 2. Schipperskaai Development is momenteel de verkavelingsvergunning voor het zuid veld aan het voorbereiden, maar stoot op problemen door het mobiliteitsvraagstuk van de Verapazbrug op de korte en de lange termijn. Op de lange termijn is het de bedoeling dat langs de sporen een ondergrondse tunnel aangelegd wordt naar het Dampoortstation zodat de Koopvaardijlaan geen doorgangsweg meer vormt en het gevaarlijke knooppunt aan de Dampoort opgelost is. In het zuid veld zouden een 200-tal woonentiteiten komen. Het bouwveld heeft daarmee het grootste aantal wooneenheden en dus ook het grootste sociaal woonaanbod. In het eerste gebouw ’t Kofschip’ aan de woongroenzone, wordt onderzocht of er een 40 tal sociale erkende assistentiewoningen zouden kunnen komen. De ontwikkelaar heeft vernomen via het OCMW Gent dat er nood is aan woningen voor ouderen in de Dampoortwijk. Daarnaast staat er in de ambitie voor De Nieuwe Dokken dat 10% woningen voor ouderen moeten voorzien worden. In de overige twee woongebouwen aan de Koopvaardijlaan zouden een 40 tal sociale huurwoningen gerealiseerd worden door de private ontwikkelaars en vervolgens verkocht worden aan een sociale huisvestingsmaatschappij. De zuidelijke ontwikkeling bevat 20% sociale woningen, 10% sociale assistentiewoningen, 20% budgetwoningen en 50% marktconforme woningen. Wat betreft de ruimtelijke inplanting, worden de drie woongebouwen geclusterd aan de kant van de Koopvaardijlaan (Vandeputte, persoonlijke communicatie, 23 januari 2020). d. Instrumenten voor sociale huisvesting Voor de realisatie van ca. 120 sociale huur-, assistentie- en koopwoningen over de drie bouwvelden met ca. 400 woningen, worden twee verschillende methodes gebruikt. De zes sociale koopwoningen op het centrale bouwveld zijn gebouwd en gefinancierd op eigen risico van de private ontwikkelaar. Na de bouw zijn de koopwoningen verkocht aan de sociale huisvestingsmaatschappij ‘Kleine Landeigendom Het Volk’. De overige sociale huur- en assistentiewoningen in het noord en zuid veld worden via de CBO-procedure opgericht. De CBO-procedure staat voor Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (zie p. 61-62). Bij dit instrument ontwerpt en bouwt de ondernemer sociale woningen op eigen gronden waarna het project samen met de gronden verkocht worden aan een sociale huisvestingsmaatschappij. In tegenstelling tot de zes sociale koopwoningen, worden bij de CBO-procedure de private ontwikkelaar en de aannemer naarmate de werken vorderen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen betaald (Vandeputte, persoonlijke communicatie, 23 januari 2020).

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

en bijgevolg vertraging oploopt (zie p. 85). De ontwikkeling van het noord veld zal daarom worden opgedeeld in een deelfase A en B. Het sociaal woonaanbod zal als laatste gerealiseerd worden op het bouwveld. De noordelijke ontwikkeling houdt 29% sociaal wonen, 20% budgetwoningen en 51% marktconforme woningen in. Alle sociale huurwoningen kijken uit op de centrale, collectieve moestuin (Vandeputte, persoonlijke communicatie, 23 januari 2020).

Het deelproject De Nieuwe Dokken van de private ontwikkelaar Schipperskaai Development wordt momenteel gebouwd. Bron: De Nieuwe Dokken. (2020). Wonen aan ‘t water. Baden in ‘t licht. Geraadpleegd via https://denieuwedokken.be/.

Acht

erdo

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

k elsdo

Hand

Hou tdok

Het deelproject De Nieuwe Dokken waarbij het sociaal woonaanbod verdeeld is over 3 velden. LEGENDE Het centrale veld

4. Pergola 5. Bijoux 6. Dames en Heren 7. Dubbeltuupe 8. Koopvaarders Het zuid veld 9. ‘t Kofschip

6 7

1 2 3

e. Ontwerp stuit op problemen De private ontwikkelaar stelt vast dat door de vooruitstrevende technologie van het warmtenet met speciale vacuümtoiletten en het etagestation, de sociale woningen op verzet stoten bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de sociale huisvestingsmaatschappijen. Bovendien wordt het volledige warmtenet en het etagestation beheerd door een coöperatie van alle bewoners, wat niet meteen strookt met de visie van de VMSW en de huisvestingsmaatschappijen. Frederic Vandeputte vertelt dat het een hele opgave is om deze vernieuwde technieken 1 op 1 te vertalen in de ‘rigide’ FS3-tabel van de VMSW. Bovendien is het moeilijk om deze sociale woningen gefinancierd te krijgen aangezien er in feite geen marge meer is. Ook staan de sociale huisvestingsmaatschappijen ‘niet te springen’ om daar sociale woningen te realiseren. Bij sociale huisvesting zijn er veel herstellingen voor toiletten, waardoor vacuümtoiletten door hun hoge kostprijs niet meteen gewild zijn. Indien de eerste toiletten nog zouden gefinancierd worden door de VMSW, komen de herstel- en de vervangingskosten nadien ten laste van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Vandeputte vertelt dat ze deze praktische belemmeringen niet voorzien hadden. Sogent ondersteunt de private ontwikkelaar en probeert nu een afwijking aan te vragen bij de VMSW (Vandeputte, persoonlijke communicatie, 23 januari 2020).

Links: Het sociale woonaanbod in de Oude Dokken is versnipperd en verspreid over moeilijk ontwikkelbare locaties. LEGENDE Sociale huisvesting in de Oude Dokken

1. en 2. zijn de oorspronkelijke locaties waarop de huisvestingsmaatschappijen dienden te bouwen, 3. is de nieuwe locatie waarover onderhandeld wordt Sociale huisvesting in de aangrenzende wijken Ontsluitingsweg

SOCIALE HUISVESTING GEBOUWD DOOR DE SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ Volgens het vooropgestelde ontwikkelingsplan worden twee gronden in eigendom van sogent ter beschikking gesteld aan de sociale huisvestingsmaatschappijen, WoninGent en ABC. De gronden zijn gelegen aan weerszijde van de Verapazbrug en aan de kant van Dok-Noord. Niet alleen zijn de percelen de minst aantrekkelijke locaties net naast de Verapazbrug, maar zijn deze ook zeer smal. Doordat de percelen moeilijk ontwikkelbaar zijn en bijgevolg om hoge infrastructuurkosten vragen, hebben de huisvestingsmaatschappijen laten weten dat ze daar niet willen bouwen want ‘ze hebben geen euro om te betalen’. Momenteel wordt er onderhandeld over een nieuwe locatie. Het voorlopig gekozen bouwveld is gelegen aan het Achterdok, aan de kant van de Koopvaardijlaan, maar de sociale huisvestingsmaatschappijen moeten bereid zijn om hierin mee te stappen. De nieuwe locatie zou op een andere manier op de markt gebracht worden, ofwel met het recht van erfpacht, ofwel met het recht van opstal, zodat de huisvestingsmaatschappijen de dure grondkost niet moeten dragen. Op het bouwveld zou naast sociale huisvesting ook een andere woonvorm, een wooncoöperatie ‘CODAK’ (Compact Collectief en Coöperatief onder één dak)12 geïntroduceerd worden. Wat betreft de twee terreinen aan de Verapazbrug, is sogent in gesprek met De Vlaamse Waterweg om te bekijken wat de bouwmogelijkheden zijn.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

Het noord veld

1. De Faar 2. De Portier 3. Melopee

Losstaand van het ontwikkelingsplan van sogent, heeft de sociale huisvestingsmaatschappij ABC via het recht van voorkoop een terrein gekocht binnen het plangebied van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Aan de kop van het bouwblok in de Kraankindersstraat zouden nieuwe sociale woningen gebouwd worden (Zajac, persoonlijke communicatie, 14 februari 2020).

3.4 Rijkelijk wonen aan het water

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

Bij het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken blijft de initieel goedbedoelde verdeelsleutel van 20-20-60 – door een aantal onvoorziene omstandigheden – uit het op het terrein. Ook al benadrukt sogent dat het gloednieuwe stadsdeel een heel verscheiden publiek aantrekt, tonen de vastgoedwebsites een heel ander verhaal. De 3D-visualisaties en de bijhorende prijzen op de websites, suggereren dat het in hoofdzaak over een exclusieve vorm van wonen gaat voor één bepaald type inwoners. Zo bedraagt een budgetwoning met één-slaapkamer ongeveer 200.000 euro in De Nieuwe Dokken. De beoogde doelgroep, lagere inkomensgroepen, voor de budgetkoopwoningen blijft uit en blijken welgestelde tweeverdieners te zijn. Ook bij de marktconforme woningen schieten de verkoopsprijzen de hoogte in, een zeer luxueus aanbod wordt voorgesteld. Wat betreft de 20% sociale woningen, kon sogent een radicalere keuze hebben gemaakt want ‘op eigen terreinen kan je een 100% regel opleggen’ (Workshop 3, persoonlijke communicatie, 13 december 2019). Sogent had even goed voor de omgekeerde verhouding 60% sociale woningen, 20% budgetwoningen en 20% marktconforme woningen kunnen kiezen, maar die beslissingen zijn elders genomen. Het beleid en de investeringen blijken zeer politiek gestuurd te zijn. Het aantal nieuwe sociale woningen is niet van het niveau dat ze de wachtlijsten in de sociale woningbouw zullen oplossen, hiervoor zal meer nodig zijn. Sogent speelt in het project Oude Dokken meer de rol als ontwikkelaar. De ‘mindset’ van dit stadsontwikkelingsproject is helemaal niet gericht op sociaal wonen en dat is ook heel duidelijk. Een nieuw soort (rijk) leven in Gent lijkt het boegbeeld van het stadsontwikkelingsproject te zijn. De dringende nood aan betaalbare (huur)woningen op de private woningmarkt bij lagere inkomensgroepen zal alvast met dit ‘Wonen aan ‘t water, baden in ’t licht’ niet verholpen worden. Bovendien heeft sogent ook niet de juiste ‘knowhow’ om dergelijke megaprojecten aan te sturen. Niet alleen duurt de ontwikkeling veel langer dan men oorspronkelijk dacht, daarbovenop is een soort van ‘beleggingsstedenbouw’ ontstaan in het stadsontwikkelingsproject. Ook de omliggende wijken voelen de impact van dergelijk grootschalig project. Uiteindelijk dringt zich de vraag op of de Stad Gent en sogent te midden van een wooncrisis zich horen bezig te houden met grootschalige stadsontwikkeling dat focust op één bepaald type bevolking waar geen dringende woonnood heerst? Zou het woonbeleid van sogent zich niet beter bezighouden met de realisatie van sociale woningbouwprojecten in plaats van met prestigieuze projecten? Dit besef lijkt alvast door te sijpelen in het nieuwe bestuursakkoord 2019-2024 (zie p. 26-31). Het sociaal woonaanbod bij het project Oude Dokken is versnipperd en verspreid over verschillende – de ene al wat aantrekkelijker dan de andere – locaties door de ontwikkeling in fasen. De percelen zijn moeilijk ontwikkelbaar wat zorgt voor zeer dure infrastructuurkosten. Bovendien zijn de braakliggende gronden gelegen nabij het Dampoortstation, wat de druk en de prijs op de grond doet opdrijven. Door de strikte normeringen in de sociale huisvesting, de hoge financieringskosten, de lange doorlooptijd van de administratie en de onderhandelingen tussen sogent, private ontwikkelaars en de sociale huisvestingsmaatschappijen lopen de sociale ontwikkelingen in dit project vertraging op. Wanneer sociale huisvesting plaats neemt in het stadsontwikkelingsproject, is onduidelijk. Het sociaal woonaanbod ontwikkelt door de private ontwikkelaar, zal schijnbaar als eerste gerealiseerd worden. De ontwikkelaar streeft ernaar om de woningen ‘niet leesbaar’ te maken en uiterlijke verschillen tussen de sociale en de andere woningen uit te sluiten. Of de architectuur door de sociale huisvestingsmaatschappijen ook zo vernieuwend gaat zijn en zal passen binnen het grotere geheel van het stadsontwikkelingsproject valt nog af te wachten.

12 De Stad Gent probeert een antwoord te bieden op de grote doelgroep die zoekt naar betaalbare huurwoningen op de private woningmarkt via Community Land Trust, Wooncoop en Wooncoöperatie ‘CODAK’. Wooncoöperatie CODAK is een woonbedrijf waarbij bewoners-coöperanten (aangevuld met kapitaal van investeerders) aandeelhouder zijn en bijgevolg verantwoordelijk zijn voor het beheer en onderhoud.

VAN EEN SOCIALE HOOGBOUWWIJK NAAR EEN WOONWIJK VAN DE 21STE EEUW Het woonproject kent een lange voorgeschiedenis dewelke dateert van 1971. In de jaren ’70 waren er reeds plannen om een sociale woonwijk ‘Hogeweg’ te realiseren met ca. 700-900 woongelegenheden in hoogbouw, gelijkaardig aan het model van Nieuw Gent. In 1982 werden de gronden door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) doorverkocht aan vier huisvestingsmaatschappijen: WoninGent, De Gentse Haard, Het Volk en de Goede Werkmanswoning. De Stad Gent opperde ervoor om de bouwdichtheid te verminderen, maar de maatschappijen hielden voet bij stuk aan het hoogbouwidee. Daarnaast waren er sporen teruggevonden van enkele (ondertussen beschermde) prehistorische grafcirkels, waardoor de onderhandelingen uiteindelijk strandden (Herregodts, 2008). Pas in september 2008 kwam er schot in de zaak, maar van het hoogbouwmodel was geen sprake meer. Het studiebureau ‘Omgeving’ stelde in opdracht van de VMSW een masterplanvisie op, waarbij een 330-tal woningen met een maximale bouwhoogte van vier verdiepingen verspreid over vijf woonclusters rondom een park zouden gerealiseerd worden. Voor de uitvoering werd in 2010 een samenwerkingsovereenkomst opgemaakt tussen het stadsontwikkelingsbedrijf sogent en de sociale huisvestingsmaatschappijen WoninGent17, De Gentse Haard en Het Volk. Dit publiek-publieke samenwerkingsverband betekende de echte start van het project (sogent, z.j.). EEN MIX VAN SOCIALE EIGENAARS Het autonoom gemeentebedrijf sogent werd aangesteld als de coördinator van het algemeen masterplan en het concept van de wijk Hogeweg. Door de complexe, historische eigendomsstructuur moest het terrein worden herverkaveld door sogent. Sogent heeft alle gronden gekocht aan de geactualiseerde kostprijs en de netto bouwgrond per perceel weer verkocht aan de sociale huisvestingsmaatschappijen. Voor de realisatie van de 109 private woningen of de budgetwoningen staat sogent in, zodat de kosten van de netto bouwgrond gedrukt worden en de doelstellingen in het woonbeleid gehaald worden (Deboom, 2008). Van deze 109 woningen zullen 107 via een publiek-private samenwerking gebouwd worden, en 2 zullen met het project ‘Stedelijke Woonkavels’18 van sogent geconstrueerd worden. De 220 sociale woningen worden verdeeld onder de drie huisvestingsmaatschappijen, namelijk 110 sociale koopwoningen voor de Kleine Landeigendom Het Volk en 110 sociale huurwoningen voor WoninGent en De Gentse Haard. Zowel de private budgetwoningen als de sociale koop- en huurwoningen zijn verspreid over vijf woonclusters rondom een park. Elke cluster bestaat uit een mix van private en sociale woningen en van appartementen en grondgebonden woningen (sogent, z.j.). De sociale woningen worden deze keer wel geplaatst op aantrekkelijke locaties in het masterplan, in tegenstelling tot het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken waar sociale huisvesting geplaatst wordt in een uithoek en op versnipperde locaties. EEN MOOI SOCIAAL PLAATJE Voor het woonproject werkt het autonoom gemeentebedrijf met het instrument ‘beeldkwaliteitsplan’

16 Budgetkoopwoningen zijn woningen die ca. 20% onder de marktprijs verkocht worden aan een zeer specifieke doelgroep die moet voldoen aan een reeks voorwaarden.

17 De sociale huisvestingsmaatschappij De Goede Werkmanswoning is sinds 2011 gefuseerd onder WoninGent.

18 Sogent verving tussen 2007 en 2016 met financiële steun van de Stad Gent, een 60-tal verwaarloosde woningen en onderbenutte terreinen (de zgn. Stedelijke Woonkavels) door nieuwe, frisse woningen voor een specifiek doelpubliek; jonge gezinnen met een gemiddeld inkomen. De Stedelijke Woonkavels brachten knappe architecturale eengezinswoningen op en maakte hierdoor individueel bouwen toegankelijker (sogent, z.j.). De nieuwe sociale woonwijk De Zeemanstuin. Bron: Dujardin, F. (z.j.). Woonproject Hogeweg Gent. Geraadpleegd via http://www.ectv.be/projecten/57/ woonproject-hogeweg-gent.

INTERMEZZO 3: project de zeemanstuin

Dit intermezzo belicht een uitzonderlijk sociaal stadsontwikkelingsproject De Zeemanstuin ofwel Hogeweg in Sint-Amandsberg. In tegenstelling tot de andere stadsontwikkelingsprojecten, bestaat dit project uit 329 nieuwbouwwoningen waarvan 70% of 220 sociale woningen en 30% of 109 budgetkoopwoningen16 zijn. Met het stadsproject worden geen marktconforme woningen gerealiseerd wat een prestatie op zich is, maar wel sociale en meer budgetvriendelijke (hoewel deze nog steeds prijzig zijn) appartementen en grondgebonden woningen met tuin.

Project De Zeemanstuin

INTERMEZZO 3

INTERMEZZO 3 waarin randvoorwaarden en ontwerprichtlijnen voor de bebouwing en de publieke ruimte worden geformuleerd. De rijwoningen en laagbouwappartementen worden ontwikkeld door zowel projectontwikkelaars (een team van Durabrik en Mevaco) als door de sociale woningbouwmaatschappijen, maar een duidelijke architecturale neerslag blijft deze keer uit. In het woonproject De Zeemanstuin is sociale woningbouw onzichtbaar aanwezig. Door verschillende ontwerpers te kiezen en verspreidt woningen te laten ontwerpen, worden uiterlijke verschillen tussen sociale en private woningen uitgesloten. Aangezien geen enkele woning identiek is, wordt er een grote variëteit aan types woningen voor diverse huishoudens aangeboden. Er wordt gestreefd naar een ‘subtiele diversiteit’ binnen een financieel haalbaar kostenplaatje (sogent, z.j.).

INTERMEZZO 3: project de zeemanstuin

Het stadsontwikkelingsproject De Zeemanstuin werkt met ongewone verdeelsleutel van 1/3 sociale huurwoningen, 1/3 sociale koopwoningen en 1/3 budgetkoopwoningen en ‘toch klopt dat budgettair’, vertelt Kristof Gielen. Zo heeft de Stad Gent een renteloze lening gegeven aan sogent om de 109 bescheiden woningen te bouwen. Deze budgetwoningen worden na realisatie doorverkocht aan private eigenaars. Met deze opbrengst wordt de infrastructuuraanleg van het terrein betaald. De VMSW op zijn beurt, heeft subsidies verleend voor de realisatie van de 220 sociale woningen en hun nabije omgevingsaanleg. Volgens Kristof Gielen is het al zover dat sogent de lening van de Stad Gent aan het terugbetalen is tot 2023 (Gielen, persoonlijke communicatie, 20 januari 2020). Wat zou overeenkomen met de uiteindelijke opleverdatum van het gehele project.

Overzichtsplan van het stadsontwikkelingsproject De Zeemanstuin. Bron: Omgeving. (2014). Harmonieuze diversiteit in nieuwe stadswijk Hogeweg. Geraadpleegd via https:// www.gentcement.be/2014/04/ harmonieuze-diversiteit-in-nieuwe-stadswijk-hogeweg.

4. Conclusie 4.1 Het onderscheid tussen het planningsspoor en het uitvoeringsspoor De masterthesis werd aangevat met de vaststelling dat zowel bij stadsvernieuwings- als stadsontwikkelingsprojecten de taakstelling om sociale woningen te realiseren te ambitieus bleek te zijn in praktijk. De beleidsvisie (het planningsspoor) en de effectieve realisatie ervan (het uitvoeringsspoor) stemmen niet overeen. De afgelopen jaren is het sociaal woonaanbod in stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten nauwelijks tot niet toegenomen. Hoewel dit geen bewuste beleidskeuze van de Stad Gent is, wordt alsmaar minder de ontwikkeling van sociale huisvesting als prioritair gezien in de stadsvernieuwingsprojecten. Doorheen de jaren is steeds meer financiële ondersteuning door premiestelsels gegaan naar de renovatiewerken van private woningen en het verbeteren van de leefkwaliteit dan het inrichten van nieuwe sociale woningen. Bij stadsvernieuwing kan geconcludeerd worden dat de aandacht verschuift naar betaalbaar wonen voor de middenklasse.

a. De traagheid van ruimtelijke processen en procedures Talrijke ruimtelijke processen en procedures gaan vooraf aan stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten. Bij het planningsproces treedt vaak vertraging op door de complexe regelgeving en door de financiering die noodzakelijk is om het stadsproject en sociale huisvesting te realiseren. Zo zijn bij de realisatie van de Oude Dokken een 20-tal subsidiedossiers aangevraagd bij diverse partners om het stadsontwikkelingsproject financieel haalbaar te maken. Deze subsidies komen onder meer van de Stad Gent en sogent, maar ook van andere Vlaamse overheden en Europa. Dit maakt dat de dossiers grondig opgemaakt moeten worden en enige tijd vragen. Het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken heeft vertraging opgelopen door een zeer administratief traject van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) naar een milieueffectenrapport (MER) en een mobiliteitseffectenrapport (MOBER). Ook de bezwaarschriften die ingediend werden op het ruimtelijk uitvoeringsplan, moesten behandeld worden. Daarnaast nemen private ontwikkelaars hun tijd voor de opmaak van verkavelingsplannen en het aanvragen van vergunningen. Alle administratieve documenten nemen veel meer tijd in beslag dan oorspronkelijk gepland.

DE OORZAKEN Maar welke oorzaken zorgden ervoor dat het sociaal woonaanbod in stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten nauwelijks tot niet toegenomen is de afgelopen jaren? Waarom is er een onderscheid tussen het planningsspoor en het uitvoeringsspoor? In de Structuurvisie 2030: Ruimte voor Gent formuleert de Stad Gent reeds vier oorzaken, namelijk 1) De traagheid van ruimtelijke processen en procedures, 2) De afhankelijkheid van middelen, 3) De afhankelijkheid van andere overheden of private actoren en 4) De maatschappelijke ontwikkelingen en context (Stad Gent, 2018, p. 13). Het analytische onderzoek van de twee casestudies, Nieuw Gent Vernieuwt en de Oude Dokken, bevestigen deze vier oorzaken.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

Ook bij stadsontwikkeling vormt sociale huisvesting geen prioriteit. De stadsontwikkelingsprojecten promoten een exclusievere vorm van wonen voor één bepaald doelpubliek, de beter gegoede inwoners. Het inrichten van sociale huisvesting is hierdoor eerder ‘bijkomstig’ dan prioritair. Aangezien de projecten plaatsvinden op teloorgegane, vaak braakliggende sites in de stad zouden hier ‘meer’ sociale woningen gerealiseerd kunnen worden op eigen stadsgronden. Enkel op deze manier zou het sociaal woonaanbod (nu: ca. 13%) in de huidige context uitgebreid kunnen worden naar de gevraagde 20% sociale woningen in Gent om het grondrecht op wonen voor iedereen te garanderen. Maar tot op heden, zijn de geplande sociale woningen nog steeds niet uitgevoerd in de stadsontwikkelingsprojecten. Wederom komt het planningsspoor niet overeen met het uitvoeringsspoor.

b. De afhankelijkheid van financieringsmiddelen Door het subsidiariteitsprincipe zijn de Stad Gent en de sociale huisvestingsmaatschappijen wat betreft de inzet van financieringsmiddelen zoals subsidies en huurinkomsten afhankelijk van anderen. Zo zijn de sociale huisvestingsmaatschappijen voor hun huurinkomsten afhankelijk van de inkomenssituatie van de gezinnen en personen die zij huisvesten. Maar door striktere toewijsregels en een scherper accent op de laagste inkomensgroepen vanaf 1995 heeft de instroom van huurders zich doorheen de jaren vernauwt tot de allerlaagste inkomensgroepen. De reikwijdte van de huisvestingssector is vandaag afgenomen tot zij die zich effectief geen eigen woning kunnen aankopen (Q1). Deze evolutie heeft ervoor gezorgd dat de financiële situatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen er sterk achteruit op is gegaan. Als reactie hierop heeft de Vlaamse Regering de huurprijsberekening15 voor een sociale woning gewijzigd vanaf 1 januari 2020. De sociale huisvestingsmaatschappijen hanteren de berekeningswijze zoals voorzien in het besluit van de Vlaamse Regering. Door de huurders meer te laten betalen, lopen de huisvestingsmaatschappijen minder het risico om onderuit te gaan. Dit verklaart waarom de sociale huisvestingsmaatschappijen niet meteen enthousiast zijn om sociale woningen met vooruitstrevende (zeer dure) technologieën zoals in De Nieuwe Dokken over te kopen. Ook de moeilijk ontwikkelbare gronden en daarnaast zeer gegeerde gronden aan de Oude Dokken en het station Gent Sint-Pieters maken het financieel complex voor de sociale huisvestingsmaatschappijen om hier te ontwikkelen. Bijgevolg hinkt sociale huisvesting tegenover de realisatie van de private woningen achterop.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

Door de afhankelijkheid van financieringsmiddelen werken de sociale huisvestingsmaatschappijen met een korte termijnvisie. De maatschappijen weten namelijk niet wat binnen 5 jaar wel of niet mogelijk gaat zijn en welke middelen ze hiervoor ter beschikking zullen hebben. In Nieuw Gent is er naast de sociale hoogbouw in eigendom van WoninGent, ook sociale laagbouw in eigendom van De Gentse Haard en de Volkshaard. De laagbouw is niet opgenomen in het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt hoewel de maatschappijen destijds bij de opstart gecontacteerd zijn in 2015. Ondertussen hebben De Gentse Haard en de Volkshaard toch besloten om dit patrimonium te analyseren en te vernieuwen. Waarom hebben de sociale huisvestingsmaatschappijen dat 5 jaar geleden niet kunnen vertellen? c. De afhankelijkheid van andere overheden of private actoren Net zoals bij de afhankelijkheid van financieringsmiddelen, zijn de Stad Gent en de sociale huisvestingsmaatschappijen door het subsidiariteitsprincipe voor bepaalde beslissingen afhankelijk van andere overheden. Door de sectorale regelgeving in Vlaanderen is het zeer complex om tot een algemene visie te komen in stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten die door alle diensten gedragen wordt. Zowel bij het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt als bij het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken zijn de visies niet altijd verenigbaar. Bij De Nieuwe Dokken loopt de bouw van de sociale huisvesting vertraging op doordat er gewerkt is met vooruitstrevende technologieën die in eigendom zitten van een coöperatie. Niet enkel strookt deze mede-eigendomssituatie niet met de visie van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen, daarnaast is het een hele uitdaging om dit binnen het beperkte budget van sociale woningbouw gefinancierd te krijgen. De sociale huisvestingsmaatschappijen staan bijgevolg niet te springen voor deze sociale woningen. Bij Nieuw Gent Vernieuwt zijn er gemengde meningen over het stadsvernieuwingsproject waar resoluut gekozen wordt voor een ‘nieuwe’ sociale woonwijk. De ellenlange wachtlijsten voor een sociale woningen alsook de schaarse stadsgronden zijn de doorslaggevende redenen voor deze beslissing. Wel blijkt het vooropgestelde schuifplaatje in het ontwikkelingsplan te optimistisch. Sommige torens zijn in zo’n slechte staat dat het schuifplaatje versneld wordt en bewoners herhuisvest worden buiten de wijk. Veel deelprojecten van Nieuw Gent hangen af van een ander projecten zoals nieuwe rioleringen en nutsvoorzieningen, om concreet verder te kunnen. Daarnaast zijn er binnen de stadsprojecten soms geschillen over het takenpakket van sogent zoals de aanleg van het openbaar domein. Dit omdat de Stad Gent met de Groendienst en de Wegendienst de expertise in huis heeft, wat bij sogent minder aanwezig is. Binnen stadsontwikkelingsprojecten gaat sogent vaak samenwerkingsverbanden aan met private en publieke actoren. Binnen de Oude Dokken is het samenwerkingsverband tussen sogent en de private en publieke actoren niet evident en complex omdat de sites zeer moeilijk ontwikkelbaar zijn en omdat er niets gelijkaardigs is op de markt dat kan gebruikt worden

15 De huurprijs voor een sociale woning wordt voortaan gebaseerd op de inkomsten van alle gezinsleden, met uitzondering van de kinderbijslaggerechtigde kinderen; de inkomensdefinitie wordt geactualiseerd zodat duidelijk is welke inkomsten worden meegerekend en welke niet; er wordt geen rekening meer gehouden met een minimaal inkomen; er wordt een energiecorrectie ingevoerd dat een toeslag vastlegt voor woningen die energetisch beter presteren; de marktwaarde wordt voortaan berekend aan de hand van een objectief schattingsmodel (Vlaamse overheid, z.j.).

als een referentieproject. De constellatie en de morfologie van de gronden voor de sociale huisvestingsmaatschappijen in de Oude Dokken is een maat te hoog. Zo wordt er momenteel onderhandeld over een nieuwe locatie voor sociale woningen waarop de sociale huisvestingsmaatschappijen zouden kunnen bouwen. d. De maatschappelijke ontwikkelingen en de context Tot slot beïnvloeden verschillende maatschappelijke ontwikkelingen en de context de stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten en hun bijhorende trajecten. Met de context wordt de beleidscontext en de stedelijke context bedoelt. Binnen de huidige beleidscontext is sociale huisvesting verkokerd. Net zoals alle beleidsvelden, is sociale huisvesting geduwd in een ‘hokje’. Het gevolg van dit ‘hokjesdenken’ is dat organisaties die op hetzelfde beleidsterrein bezig zijn, langs elkaar heen werken. Daarnaast is sociale huisvesting sterk bepaald door politieke beslissingen. Helaas, heeft sociale huisvesting in het verleden en tot op vandaag te maken met een anti-politiek dus met weinig vrienden van het sociaal wonen. Hoewel gronden in de stad een schaars goed worden, worden deze niet voldoende sociaal ingezet. Dit wordt mede bepaald door de vernietiging van de sociale normen en lasten in het Decreet Grond- en Pandenbeleid. Dit heeft als resultaat dat private eigenaars en ontwikkelaars niet meer verplicht worden om sociale woningen te voorzien in nieuwbouwprojecten.

4.3 Nieuwe onderzoeksvragen duiken op

Nu het derde deel ‘IN DE DIEPTE: cases-analyse’ afgerond is, duiken er nieuwe onderzoeksvragen op voor het vierde deel ‘OP PLAN: stadsverbreding’. De gezichtshoek van de masterthesis wordt vanaf hier aangepast door een nieuw pallet aan deelvragen: Welke middelen van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling kunnen aan elkaar gekoppeld worden zodat het aanbod en de kwaliteit van sociale huisvesting verbreed wordt? Welke actoren bepalen de locatie en het aanbod van sociale woningen in stadsverbreding? Waar worden sociale woningen geplaatst in stadsverbreding? Wat heeft stadsverbreding te bieden tegenover zijn omliggende buurt? Hoe is sociale stijging mogelijk uit sociale huisvesting op de lange termijn? In het volgende deel zullen deze vragen beantwoord worden door drie scenario’s voor de wijk Watersportbaan-Ekkergem voor te stellen.

In de masterthesis werd bewust ingezoomd op twee specifieke cases, namelijk het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt en het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken. In Nieuw Gent Vernieuwt wordt gekozen voor een nieuwe sociale woonontwikkeling. Het stadsvernieuwingsproject zet zowel in op ruimtelijke als sociale ingrepen zoals het inrichten van een wijkwerkplaats en het versterken van de Zwijnaardsesteenweg, maar de connectie met de omliggende buurt blijft beperkt. Daarnaast ondergaan deze wijken op dit moment een enorme transitie en worden deze opgekocht door private ontwikkelaars. Is sociale stijging uit de sociale hoogbouwwijk mogelijk op de lange termijn? Bij het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken is het geplande sociaal woonaanbod versnipperd en verspreid over verschillende – de ene al wat aantrekkelijker dan de andere – locaties door de ontwikkeling in fasen. De braakliggende percelen van het voormalig oud havengebied zijn moeilijk ontwikkelbaar wat zorgt voor zeer dure infrastructuurkosten. De realisatie van sociale huisvesting zal bijgevolg nog enkele jaren duren. Sociale huisvesting krijgt dus in het ene project: een zeer noemenswaardige plaats (enclave), en in het andere: een ondergeschikte plaats. Hierdoor is het onduidelijk waar sociale huisvesting vandaag een plaats krijgt in zowel de strategische stadsprojecten als in de hele stad.

DEEL 3. IN DE DIEPTE: cases-analyse

4.2 De plaats van sociale huisvesting in Nieuw Gent Vernieuwt en de Oude Dokken

INHOUD 1. Werkgebied Watersportbaan-Ekkergem

2. De doelstellingen van de scenario’s

3. Het doorschuif-scenario: Case Borluut 3.1 Doorschuifoperatie 3.2 De buurt opladen 3.3 Componenten stadsvernieuwing en stadsontwikkeling

98 99 101 102

4. Het domino-scenario: Case Zone B Project Gent Sint-Pieters 4.1 Coöperatie met een sociale mix 4.2 Componenten stadsvernieuwing en stadsontwikkeling

104 105 107

5. Het shift-scenario: Cases Jubileumlaan en Schollaert 5.1 Ruiloperatie 5.2 Ruiloperatie levert renovatieopportuniteit op 5.3 Componenten stadsvernieuwing en stadsontwikkeling

110 111 113 113

6. Catalogus stadsvernieuwings-, stadsontwikkelings- én stadsverbredingsprojecten

116

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

# = aantal sociale woningen Bron: STAM. (1961). Stedenbouw in Gent. Geraadpleegd via https:// stamgent.be/assets/files/site/digital-expo/sleutelmomenten-stedenbouw/1961.jpg.

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

Nachez #84 WoninGent

Anseele #107 WoninGent

Van Beveren #108 WoninGent

Dennenhof #132 Volkshaard

Rozenhof #132 Volkshaard

Borluut #132 De Gentse Haard

Jubileumlaan #286 WoninGent

Elektra #200 WoninGent

BelvĂŠdĂ¨re #153 ABC

1. Werkgebied Watersportbaan-Ekkergem

De Watersportbaan situeert zich in de wijk Watersportbaan-Ekkergem. De wijk Watersportbaan-Ekkergem bestaat uit de Blaarmeersen, Neermeersen, Ekkergem en Bijloke. Aangezien de Blaarmeersen meer dan twee derde van de wijk inneemt, is de werkelijke bevolkingsdichtheid in de Neermeersen dubbel zo groot dan in de Stad Gent. De afgelopen jaren is het profiel van de populatie in de Neermeersen sterk veranderd. In de sociale hoogbouwwijk zijn drie op vijf bewoners alleenstaand en het aantal eenoudergezinnen is ook beduidend groter dan in de Stad Gent. In vergelijking met de Stad Gent scoort de populatie opmerkelijk slecht op de inkomstenindicatoren. Daarnaast neemt het percentage rechthebbenden op een verhoogde tegemoetkoming (wat aanzien wordt als een ruwe indicator voor armoede) alsmaar toe. In de hoogbouwwijk, de Neermeersen, bedraagt dit bijna zes op tien bewoners tegenover gemiddeld twee op tien inwoners van de Stad Gent. Tot slot is er een enorme toename in het aandeel etnisch-culturele minderheden en daalt de gemiddelde leeftijd (Wijkgezondheidscentrum Watersportbaan, 2018). Het is duidelijk dat de wijk Watersportbaan-Ekkergem meer dan ooit nood heeft aan een integrale en wijkgerichte toekomstvisie.

De scenario’s vertrekken vanuit de Watersportbaan. De Watersportbaan is de oudste sociale hoogbouwwijk, gebouwd van 1959 tot 1965, die Gent kent. Om de naoorlogse woningnood en uit de wil om een maximum aan natuur te sparen, werd gekozen voor hoogbouw aan de Neermeersen. Het modernistisch geïnspireerde urbanisatieplan voorzag de bouw van elf blokken met ca. 1.300 appartementen op slechts 14% bebouwde oppervlakte. De oost-west georiënteerde inplanting liet nog veel ruimte voor groen, recreatie en voorzieningen. Het stadsbestuur verkocht de loten bouwgrond aan zes verschillende huisvestingsmaatschappijen die actief waren in Gent: de Gentse Maatschappij voor de Huisvesting, De Goede Werkmanswoning, Volkshaard, De Gentse Haard, de Oost-Vlaamse Huurderscoöperatie en de Huisvestingsmaatschappij van Vlaanderen (zie p. 34). Helaas, werden in praktijk de geplande gemeenschappelijke voorzieningen beperkt gerealiseerd omwille van budgettaire redenen (Van Causenbroeck, 1998, p. 53-55). Vandaag zijn de woontorens in eigendom van vier huisvestingsmaatschappijen, namelijk WoninGent, De Gentse Haard, de Volkshaard en ABC. Enkele torens waaronder ‘Dennenhof’ en ‘Rozenhof’ van de Volkshaard werden reeds gerenoveerd in 2010. Net zoals de hoogbouwtoren ‘Belvédère’ van ABC in 2015. De hoogbouwtorens van WoninGent en De Gentse Haard verkeren vandaag dus in een mindere staat.

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

In dit vierde deel verandert niet de inhoudelijke opstelling van de masterthesis maar wel de gezichtshoek. Het panorama van de vorige hoofdstukken maakt plaats voor stadsverbreding: nieuwe principes en programma’s worden scenario’s op plan. Drie scenario’s bundelen de kansen en de strategieën voor een verbreding van het sociaal woonaanbod. Deze nieuwe manier van werken valt onder de noemer stadsverbreding. Stadsverbreding is een hybride van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling. Zowel de visie als de methodiek van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling vormen de aanleiding voor stadsverbreding. Ik ben er namelijk van overtuigd dat er meer kansen in stadsvernieuwing en stadsontwikkeling aanwezig zijn voor het verbreden van het sociaal woonaanbod die vandaag niet ten volle benut worden. In het voorgaande deel ‘IN DE DIEPTE: cases-analyse’ werden twee casestudies van Nieuw Gent en de Oude Dokken, en drie intermezzi bewust gekozen om talrijke kansen voor stadsverbreding te belichten. Deze kansen worden dan ook gebruikt en gecombineerd in deze scenario’s.

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

Bijloke

Ekkergem

Station Gent Sint-Pieters

Wijk Watersportbaan-Ekkergem

Neermeersen

Blaarmeersen

De Watersportbaan vormt vandaag nog geen stadsvernieuwings- of stadsontwikkelingsproject, maar het zou er wel één kunnen worden in de nabije toekomst. Met stadsverbreding ontmoeten stadsvernieuwing én stadsontwikkeling elkaar. De kansen in stadsvernieuwing en stadsontwikkeling worden samengevoegd in drie scenario’s voor de Watersportbaan. Vandaag zijn er reeds ad hoc initiatieven in de hoogbouwwijk aanwezig, maar deze initiatieven zijn niet afgestemd op een overkoepelende wijkvisie. Om een sterk verhaal in de scenario’s naar voor te laten komen, wordt de grootte van het werkgebied Watersportbaan-Ekkergem telkens gewijzigd en afgestemd op de doelstellingen. Daarnaast wordt er gewerkt met specifieke cases om de scenario’s te ondersteunen.

2. De doelstellingen van de scenario’s

2. Het aantal (sociale) huurwoningen uitbreiden

3. De fysische staat van de (sociale) huurwoningen verbeteren

4. Stijging op de woonladder mogelijk maken

De drie scenario’s trachten de kwantiteit en kwaliteit van de wijk Watersportbaan-Ekkergem te verbeteren. Met kwantiteit wordt het aantal beschikbare (sociale) huurwoningen in functie van het recht op menswaardig wonen bedoeld. Zowel bijkomende sociale woningen als huurwoningen in de brede omgeving zorgen voor sociale mobiliteit van kwetsbare personen. Met kwaliteit wordt de fysische staat van de woningen bedoeld. Tot slot zijn deze scenario’s hypothetisch en zijn deze voer tot discussie over de interventiemogelijkheden van stadsverbreding.

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

Drie scenario’s bundelen de kansen en de strategieën voor een verbreding van het sociaal woonaanbod in Gent. De scenario’s vertrekken vanuit dezelfde vooropgestelde doelstellingen. De scenario’s keren terug naar het fundamenteel recht op menswaardig wonen vóór iedereen dat sinds 1997 is opgenomen in de Vlaamse wooncode. Het recht steunt op een aantal criteria: een aangepaste en kwalitatieve woning, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid (Vlaamse overheid, 1997). Naast sociale huisvesting is er geen volwaardig woonalternatief waardoor een toenemende bevolkingsgroep het steeds zwaarder heeft om hun woonrecht te volbrengen. Daarnaast kaarten onderzoekers al jaren aan dat de Gentse huurmarkt gebukt gaat onder een slechte woonkwaliteit. De drie scenario’s richtten zich dus tot de betaalbare huurmarkt (Q2) die het sociaal woonaanbod ondersteunt.

1. Het fundamenteel recht op menswaardig wonen

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

3. Het doorschuif-scenario: Case Borluut

Het scenario bestaat eruit om verspreid in de wijk Watersportbaan-Ekkergem bijkomende sociale woningen én budgethuurwoningen te realiseren. De budgethuurwoningen hebben als doelgroep inkomens die net te hoog zijn voor sociale huisvesting maar hoegenaamd geen huuraanbod vinden in Gent. Om dit bijkomende woonaanbod te realiseren, wordt gewerkt op een ‘tussenschaal’. De tussenschaal bemiddelt tussen kleine en grote gebouwen en is bijvoorbeeld een appartementsgebouw met ca. 10 à 20 woonunits. Deze gebouwen met een tussenschaal zijn verouderd en dienen afgebroken of gerenoveerd te worden. De nieuwe sociale woningen kunnen gerealiseerd worden door de sociale huisvestingsmaatschappijen door het decretaal voorkooprecht toe te passen en/of (on)bebouwde onroerende goederen of te renoveren gebouwen aan te kopen. De sociale woningen kunnen nadien via de sociale huisvestingsmaatschappij verhuurd worden. De budgethuurwoningen zijn de volgende stap op de woonladder voor de wijkbewoners en kunnen worden aangekocht via het voorkooprecht of kunnen gedurende jaren in gebruik zijn van de Stad Gent door het recht van erfpacht of het recht van opstal. Bij dit laatste hoeft de Stad Gent de gronden en/of gebouwen niet aan te kopen, wat financieel voordeliger is. De budgethuurwoningen worden ontwikkeld door het autonoom gemeentebedrijf sogent. Sogent kan in samenwerking met private partners de appartementsgebouwen renoveren of bouwen. Vervolgens kunnen de huurwoningen via het stedelijk verhuurkantoor ‘Huuringent’ in hoofdhuur genomen worden, zodat een correcte huurprijs verzekerd is. Huuringent werkt tot op heden samen met particuliere eigenaars maar kan ook met sogent werken om zo het huuraanbod in Gent uit te breiden. Het verbreden van het (sociaal) huuraanbod in de directe omgeving van de hoogbouwtoren maakt mogelijk dat de bewoners van Borluut kunnen verhuizen naar dit nieuwe woonaanbod. De bewoners van Borluut kunnen, indien ze dit wensen, in hun vertrouwde omgeving blijven wonen en stijgen op de woonladder naar een budgethuurwoning. Door deze doorschuifoperatie komt de sociale hoogbouwtoren grotendeels leeg te staan en kan deze op zijn beurt weer gerenoveerd worden in nieuwe sociale woningen in combinatie met eventueel budgethuurwoningen. Deze woningen kunnen afgestemd worden op de huidige en toekomstige vraag zoals bijvoorbeeld flexibele woningtypes voor grotere gezinnen. Op deze manier kan er op termijn een sociale vooruitgang geboekt worden in de volledige wijk Watersportbaan-Ekkergem.

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

3.1 Doorschuifoperatie

Het werkgebied van het doorschuif -scenario wordt blauw aangeduid.

De modernistische hoogbouwtoren ‘Borluut’ van de sociale huisvestingsmaatschappij De Gentse Haard, is gelegen in de sociaal hoogbouwwijk de Watersportbaan en dateert uit 1963. Vandaag verkeert de toren van twaalf bouwlagen in een slechte staat. Borluut dient bijgevolg grondig gerenoveerd te worden. Als alternatief voor de klassieke renovatie door de sociale huisvestingsmaatschappij, wordt gewerkt met stadsverbreding. De hoofddoelstellingen van stadsverbreding maken niet alleen het recht op menswaardig wonen voor iedereen mogelijk maar ondersteunen ook sociale mobiliteit. De huurmarkt is hierbij een belangrijke component. Met dit scenario wordt de omliggende stadsomgeving sterk betrokken bij de renovatie van Borluut.

Sociaal woonaanbod

De sociale hoogbouwtoren ‘Borluut’ aan de Watersportbaan verkeert in een slechte staat

Grondaankopen /te renoveren woningen

Voorkooprecht

Nieuwe sociale woningen worden gerealiseerd door SHM’s

Erfpacht/opstal

Voorkooprecht

Nieuwe budgethuurwoningen worden gerealiseerd door sogent

Borluut komt leeg te staan en kan gerenoveerd worden in nieuwe sociale woningen

Het merendeel van de sociale bewoners van Borluut kunnen verhuizen naar het nieuwe huuraanbod

Doorschuifoperatie in en buiten de wijk

De nieuwe sociale woningen in de wijk worden verhuurd via de SHM’s De nieuwe budgethuurwoningen in de wijk worden gebouwd door PPS’en en verhuurd via Huuringent

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

Als reactie hierop wordt in de wijk Watersportbaan-Ekkergem het (sociaal) huuraanbod uitgebreid op een ‘tussenschaal’

100

Een wijkpark geeft een functie aan de publieke ruimte rond de hoogbouwtorens

Om de sociale hoogbouwwijk De Watersportbaan een bestemming te geven in de wijk, wordt deze opgeladen met functionele initiatieven

Commerciële of publieke voorzieningen zoals een supermarkt of een kinderopvang vullen de leegstaande plinten van de hoogbouwtorens in zoals Borluut

In dit doorschuif-scenario met als case de hoogbouwtoren Borluut vormt tijdsduur een belangrijke parameter. Door in te zetten op geïntegreerde woonprojecten met een tussenschaal wordt een graduele verspreiding in de wijk teweeg gebracht. Om dit stadsverbredingsproject haalbaar te ontwikkelen, kan de verhuisbeweging vanuit Borluut naar dit nieuwe huuraanbod in de wijk niet één op één gebeuren. Er zullen nog steeds sociale bewoners van Borluut – volgens het klassieke verhuismechanisme van de sociale huisvestingsmaatschappijen – verhuizen naar andere locaties buiten de wijk Watersportbaan-Ekkergem. Het doorschuif-scenario is bijgevolg geen plausibel scenario om meerdere hoogbouwtorens van de Watersportbaan op deze manier te renoveren en/of te vervangen.

3.2 De buurt opladen

De verspreide wooninitiatieven maken een verbinding tussen Borluut en de wijk Watersportbaan-Ekkergem. Borluut is gesitueerd in de modernistische hoogbouwwijk de Watersportbaan die tot op heden weinig meerwaarde – die voorbijgaat aan het wonen – te bieden heeft aan zijn bewoners en zijn stedelijke omgeving. De sociale hoogbouwwijk kan verankerd worden in de ruimere wijk door deze op te laden met functionele initiatieven. Sinds enige tijd worden er ad hoc initiatieven zoals de ‘Leeftuin’ georganiseerd door Samenlevingsopbouw Gent die bewoners weer onder elkaar brengt. Maar deze initiatieven kaderen niet binnen een overkoepelende visie. De Watersportbaan heeft een verhaal nodig op schaal van de grotere wijk Watersportbaan-Ekkergem zodat de Watersportbaan een bestemming krijgt. Voorbeelden van initiatieven die het monofunctionele wonen openbreken, zijn een wijkpark en commerciële of publieke voorzieningen in de leegstaande plinten. Een wijkpark kan een functie geven aan de publieke ruimte of de ‘groene beton’. De open en groene ruimte dat rond de hoogbouwtorens aanwezig is, is zeldzaam in de stad en mag dus niet verkwanseld worden. De Groendienst van de Stad Gent kan instaan voor de aanleg en het onderhoud van het wijkpark. Commerciële voorzieningen zoals een supermarkt of een sportwinkel, of publieke voorzieningen zoals een kinderopvang of een buurtcentrum vullen de leegstaande en transparante gelijkvloerse ruimten van de hoogbouwtorens zoals Borluut in, en zorgen voor een nieuwe dynamiek in de wijk. Sogent kan voor deze invulling op zoek gaan naar geschikte, externe partners en instaan voor het onderhoud. De Watersportbaan kan door dergelijke (sociale) initiatieven worden opgeladen in de buurt.

101

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

Links: Tijdlijn waarin het doorschuif-scenario wordt uitgelegd.

Om bijkomend woonaanbod te realiseren, wordt in dit scenario met als case de hoogbouwtoren Borluut, gewerkt op een tussenschaal. De tussenschaal zijn verouderde appartementsgebouwen met ca. 10 à 20 woonunits en worden rood aangeduid.

Aanvoerder

Onroerend goed verwerven Initiatieven hoogbouwwijk

DS G STA EDIN R RB

Renovatie en nieuwbouw sociale woningen Doorschuifoperatie ondersteunen Verhuur sociale woningen

RECH TO WON P EN

1. 2. 3.

Doorschuifoperatie ondersteunen Verhuur budgethuurwoningen Renovatie en nieuwbouw budgethuurwoningen Initiatieven hoogbouwwijk

Om te kunnen spreken over een nieuwe manier van werken oftewel stadsverbreding, is het belangrijk om de verschillende componenten van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling te duiden. Te beginnen met de componenten van stadsvernieuwing die in het doorschuif-scenario terugkeren. Het doorschuif-scenario bestaat uit kleinere ingrepen die zich integreren in het bestaande stadsweefsel Watersportbaan-Ekkergem. Deze initiatieven hebben als doel het bestaande huurpatrimonium te verbeteren en te verbreden. Hierdoor kunnen een groot deel van de bewoners van de Watersportbaan – gelijkaardig aan het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt – doorschuiven naar een nieuwe woning en indien ze dit wensen, stijgen op de woonladder. De sociale woningen in de hoogbouwtoren Borluut komen leeg te staan waardoor deze op hun beurt gerenoveerd kunnen worden. Daarnaast focust stadsvernieuwing sterk op de leefbaarheid in de buurt. Aan de Watersportbaan wordt de publieke ruimte heringericht tot een wijkpark voor zijn bewoners en de omliggende wijken. Ook het aanbod van gemeenschapsvoorzieningen wordt vergroot in de Watersportbaan door bijvoorbeeld de transparante gelijkvloerse ruimten in te vullen met een supermarkt, een kinderopvang of een buurtcentrum. Wat betreft stadsontwikkeling, worden de budgethuurwoningen gecoördineerd door het autonoom gemeentebedrijf sogent die op zoek gaat naar externe partners. De huurwoningen worden gerealiseerd door publiek-private samenwerkingen. Al worden hier wél de woonbelangen van de plaatselijke bewoners vertegenwoordigd, want de budgethuurwoningen worden gemengd met sociale woningen. De (opgeknapte) budgethuurwoningen blazen nieuw leven in de wijk Watersportbaan-Ekkergem.

Schematische weergave van de aanwezige actoren.

REFERENTIES

102

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

3.3 Componenten stadsvernieuwing en stadsontwikkeling

Doorschuifplaatje Nieuw Gent Vernieuwt

De hoogbouwtoren en de publieke ruimte herinrichten en opladen met buurtgerichte functies Hoogbouwplein - KPW architecten

Van Borluut naar sociale woningen

Van Borluut naar budgethuurwoningen

Van de wijk WatersportbaanEkkergem en aangrenzende wijken naar Borluut

Bewoners-stromen in het doorschuif-scenario.

103

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

Van Borluut naar aangrenzende wijken

104

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

4. Het domino-scenario: Case Zone B Project Gent Sint-Pieters

Het pioniersproject is een onderdeel van de oprichting van een sociale coöperatie. De grond voor de realisatie van een woonproject in Zone B is in eigendom van sogent en wordt door het recht van erfpacht met een bepaalde duur aan de coöperatie overgedragen. Dit laat toe dat sogent de controle behoudt en de grond niet volledig uit handen geeft. Aangezien sogent de projectleider is van het stadsontwikkelingsproject Gent Sint-Pieters, wordt sogent ook bij dit stadsverbredingsproject aangesteld als projectleider zodat een symbiose tussen stadsontwikkeling en stadsverbreding kan ontstaan. Het woonproject in Zone B bestaat uit een mengeling van 70% sociale woningen (Q1) en 30% budgethuurwoningen (Q2). De budgethuurwoningen hebben als doelgroep inkomens die net te hoog zijn voor de sociale huisvesting maar hoegenaamd geen huuraanbod vinden in Gent. Het aantal sociale woningen in het pioniersproject in Zone B wordt gelijkgesteld aan het aantal sociale woningen (ca. 100 units) in Blok 3 van de Jubileumlaan. Het aantal budgethuurwoningen komt hier bovenop (ca. 30 units) zodat verdere ontwikkeling mogelijk gemaakt wordt. Door deze werkwijze worden meerdere publieke en private partners aandeelhouder van de sociale coöperatie. Het project in Zone B wordt gebouwd door private partners door de ‘Design and Build’-procedure. De aandeelhouders staan in voor de financiering en het beheer van het pioniersproject. De 30% budgethuurwoningen zijn de ‘financieringsbron’ of de ‘hefboom’ voor de verdere ontwikkeling van het domino-scenario. Bewoners en investeerders brengen kapitaal in voor de budgethuurwoningen en krijgen in ruil hiervoor jaarlijks een dividend van een bepaald percentage. De opbrengst van de budgethuurwoningen kan wederom geïnvesteerd worden in een volgende woonproject binnen de coöperatie.

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

4.1 Coöperatie met een sociale mix

105

Het werkgebied van het domino -scenario wordt blauw aangeduid.

Langs de Jubileumlaan staan 3 oostelijke hoogbouwtorens onregelmatig ingeplant. De drie bestaande gebouwen in eigendom van WoninGent zijn in hun geheel compleet verouderd en dienen vervangen te worden op korte termijn. In plaats van de klassieke sloop- en vervangoperatie door de sociale huisvestingsmaatschappij, wordt er gewerkt met stadsverbreding. Zo kan op het leegstaande terrein in Zone B van het stadsontwikkelingsproject Gent Sint-Pieters een eerste pioniersproject gerealiseerd worden. Het Project Gent Sint-Pieters bestaat namelijk uit drie zones A, B en C waarvan enkel in A en B sociale woningen door de sociale huisvestingsmaatschappijen worden voorzien. In Zone B wordt een groot aandeel sociale huisvesting geclusterd waardoor de gronden verkocht worden of in erfpacht gegeven worden aan de huisvestingsmaatschappijen. Mede door dure infrastructurele (grond)kosten en de financiële problematieken van de huisvestingsmaatschappijen wordt dit een zeer langdurige en moeizame ontwikkeling. Als alternatief hiervoor, kan Zone B als een pioniersproject aangeduid worden binnen dit stadsverbredingsproject. Uiteindelijk worden met dit domino-scenario de doelstellingen van stadsverbreding, namelijk het recht op menswaardig wonen voor iedereen, sociale mobiliteit en het uitbreiden van de (sociale) huurmarkt mogelijk gemaakt.

Mix van: 30% Budgethuur 70% SW

Blok 3 in de Jubileumlaan staat leeg en kan vervangen worden door een nieuw project binnen de coöperatie. Op lange termijn kunnen de torens 1 voor 1 gesloopt en vervangen worden

De sociale hoogbouwtorens in de Jubileumlaan en de Watersportbaan worden ontwikkeld fase per fase binnen de coöperatie

De sociale bewoners van Blok 3 in de Jubileumlaan kunnen verhuizen naar het pioniersproject ‘Zone B’

Doorschuifoperatie in de wijk

Binnen de coöperatie worden de sociale woningen verhuurd via ‘SVK Gent’. De budgethuurwoningen worden verhuurd via ‘Huuringent’

Het pioniersproject bestaat uit een mix van sociale huurwoningen en budgethuurwoningen. De budgethuurwoningen zijn de ‘hefboom’ voor de verdere ontwikkeling in de Jubileumlaan maar ook in de hoogbouwwijk de Watersportbaan

Binnen de coöperatie wordt een pioniersproject gebouwd op het terrein Zone B via de ‘Design and Build’-procedure

Erfpacht/opstal

Terrein in Zone B in eigendom van sogent

Het leegstaande terrein wordt ingebracht in de coöperatie

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

Een coöperatie wordt opgericht door sogent met een mix van publieke en private partners

Een leegstaand terrein in ‘Zone B’ van het stadsontwikkelingsproject Gent Sint-Pieters kan ingezet worden voor een sociaal pioniersproject

Sociaal woonaanbod

Drie sociale hoogbouwtorens in de Jubileumlaan verkeren in een slechte staat

106

Nauwe samenwerkingen tussen professionele woonactoren zoals sogent en Huuringent zijn waardevol en worden dan ook aangemoedigd. De budgethuurwoningen worden verhuurd door het stedelijk verhuurkantoor Huuringent zodat een correcte huurprijs verzekerd is. De sociale huurwoningen van de coöperatie daarentegen worden verhuurd door het ‘Sociaal Verhuurkantoor Gent’. Bewoners van Blok 3 aan de Jubileumlaan kunnen verhuizen naar de nieuwe sociale huurwoningen gesitueerd in Zone B aan het Project Gent Sint-Pieters. Door deze ontwikkeling komt Blok 3 leeg te staan en kan deze vervangen worden (in een volgende fase) door een nieuw project binnen de coöperatie. Met dit pioniersproject maken de sociale huisvestingsmaatschappijen kennis met de werking van een coöperatie en kunnen deze na verloop van tijd ook gronden en gebouwen inbrengen in de coöperatie. Het uiteindelijke doel is om enerzijds de sociale huisvestingsmaatschappijen te overtuigen van de voordelen van een coöperatie, en anderzijds om de hoogbouwtorens van de Watersportbaan één voor één in te brengen in de coöperatie, te slopen en te vervangen door een nieuw sociaal project. Aangezien de torens tot op heden in eigendom zijn van vier sociale huisvestingsmaatschappijen wordt er gewerkt met een ontwikkeling fase per fase. Deze ontwikkeling in fasen maakt mogelijk dat de sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen instappen wanneer ze maar willen. Daarnaast kunnen sociale bewoners, indien ze dit wensen, door de coöperatie binnen de bestaande wijk Watersportbaan-Ekkergem verhuizen en opklimmen op de woonladder.

4.2 Componenten stadsvernieuwing en stadsontwikkeling

Om het mechanisme van stadsverbreding te duiden, wordt uitgelegd welke componenten geleend worden van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling. Het domino-scenario is grotendeels gebaseerd op stadsontwikkeling maar waar bij stadsontwikkeling de ‘sociale’ component van stadsvernieuwing ontbreekt, wordt hier door de oprichting van een coöperatie een sociaal programma toegevoegd. Voor de oprichting van de coöperatie wordt een participatieproces opgezet zodat bewoners bewust gemaakt worden waar ze instappen zodat er een zeker engagement is. Dit participatieproces is essentieel om tot een goed draagvlak en wederzijds begrip te komen. Maar, deze processen mogen wel niet te lang duren. Ook het bouwen van de nieuwe (sociale) huurwoningen mag niet te lang duren. Meestal worden sociale woningen door financiële problematieken of administratieve hindernissen pas als één van de laatste projecten gerealiseerd. Dit keer gebeurt het omgekeerde door een pioniersproject. De herstructurering van de buurt wordt op gang getrokken door een sociale coöperatie en draagt op deze manier bij tot de ontwikkeling van de ganse wijk. In dit scenario is de sociale woonontwikkeling in een coöperatie de driver.

107

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

Links: Tijdlijn waarin het domino-scenario wordt uitgelegd.

Er ontstaat een uitwisseling tussen Blok 3 van de Jubileumlaan en Zone B van het stadsontwikkelingsproject Gent Sint-Pieters zoals in het rood wordt aangeduid.

Projectleider

Kapitaal inbrengen Participatieproces organiseren

Kapitaal en onroerend goed inbrengen DS G STA EDIN R RB

RECH TO WON P EN

1. 2. 3.

Verhuisbeweging ondersteunen Verhuur budgethuurwoningen Kapitaal inbrengen Nieuwbouw sociale woningen en budgethuurwoningen

Verhuisbeweging ondersteunen Verhuur sociale woningen

Aangezien de elf hoogbouwtorens in verschillende jaren gebouwd zijn en in eigendom zijn van vier huisvestingsmaatschappijen gebeurt de ontwikkeling in fasen. Met de graduele ontwikkeling – gelijkaardig aan het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken – kan het programma gebouw per gebouw bijgestuurd worden. De teloorgegane site Zone B van het stadsontwikkelingsproject Gent Sint-Pieters wordt ingevuld met het eerste pioniersproject onder de vorm van een sociale coöperatie. Bovendien wordt de grond ingezet voor een menging van sociale en budgethuurwoningen. De ontwikkeling in fasen levert ook op de lange termijn een herverdeling van de wijk Watersportbaan-Ekkergem op. Het pioniersproject vormt een belangrijk visitekaartje voor de verdere ontwikkeling en het aantrekken van nieuwe partners waaronder de sociale huisvestingsmaatschappijen.

Schematische weergave van de aanwezige actoren.

REFERENTIES

Coöperatie met een sociaal oogmerk waarbij sociale woningen in erfpacht gegeven zijn. Collectief Goed vult het hiaat tussen de SHM en de private huurmarkt. Coöperatie Collectief Goed

108

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

Kapitaal inbrengen

Sociaal stadsontwikkelingsproject met een mix van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en budgetkoopwoningen met sogent als coördinator. Project De Zeemanstuin

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding 109 Van Blok 3 Jubileumlaan naar sociale woningen in Zone B Gent Sint-Pieters

Van Blok 3 Jubileumlaan naar bugethuurwoningen in Zone B Gent Sint-Pieters

Bewoners-stromen in het domino -scenario.

110

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

5. Het shift-scenario: Cases Jubileumlaan en Schollaert

In plaats van overdruk te organiseren in de wijk Ekkergem, wil dit stadsverbredingsproject het verouderd woonweefsel effectief en efficiënt vernieuwen en het sociaal woonaanbod verbreden door op weloverwogen locaties te verdichten. Zo bevindt er zich een leegstaand terrein ter hoogte van het Securex-gebouw aan de Jubileumlaan dat momenteel gebruikt wordt als openbaar domein. Het terrein is in eigendom van de Stad Gent en kan bijgevolg ingezet worden voor de ontwikkeling van een vierde hoogbouwtoren aan de Jubileumlaan. Daarnaast is het niet wenselijk om het bedrijventerrein Schollaert aan de Nieuwewandeling te verdichten met winstgevende en monofunctionele huisvesting in de dichtbebouwde wijk Ekkergem. Voor dit stadsverbredingsproject wordt het autonoom gemeentebedrijf sogent aangesteld als projectleider door zijn expertise in de grondenruil van de Meibloemsite voor het Redersplein in Gent. Sogent maakt een ruilovereenkomst op met de private ontwikkelaar zodat sogent het bedrijventerrein Schollaert kan overnemen. In ruil krijgt de private ontwikkelaar de grond naast het Securex-gebouw. Uiteraard, is de grond van eenzelfde waarde als het bedrijventerrein en mag de ontwikkelaar hierop een nieuwbouwproject realiseren in overeenstemming met de aanwezige sociale huisvesting. Op die manier kan het gemeentebedrijf de Schollaert-site ontwikkelen met een mengeling van sociale woningen en budgethuurwoningen. Ook hier worden de budgethuurwoningen gebouwd voor de lagere inkomens die net te hoog zijn voor sociale huisvesting. In dit scenario vormt de sociale woonontwikkeling op de Schollaert-site de driver voor de verdere ontwikkeling van het verouderde bouwblok waarin de site zich bevindt. Met deze ruilovereenkomst worden nauwe samenwerkingsverbanden tussen professionele woonactoren zoals sogent en Huuringent aangemoedigd. De budgethuurwoningen worden verhuurd door stedelijk verhuurkantoor Huuringent en de sociale woningen op de

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

5.1 Ruiloperatie

111

Het werkgebied van het shiftscenario wordt blauw aangeduid.

Reeds enkele jaren zijn private ontwikkelaars geïnteresseerd in de wijk Ekkergem. Teloorgegane bedrijventerreinen worden opgekocht met als doel deze – zonder sociale verplichting door de gedeeltelijke afschaffing van het Decreet Grond- en Pandenbeleid – luxueus te ontwikkelen. Zopas werd de oude Elektrion-site ontwikkeld tot ‘WATT’ door de private ontwikkelaars Revive en Canal Properties. Ook het bedrijventerrein Schollaert aan de Nieuwewandeling is opgekocht door een private ontwikkelaar met als intentie de site te transformeren in winstgevende woningen voor een specifieke doelgroep. Stadsverbreding wil de incrementele vastgoedontwikkeling van dit gebied aan de kant schuiven en de (woon)belangen van de plaatselijke bewoners weer voorop plaatsen. Als alternatief voor de gentrificatie van de wijk, wil stadsverbreding net bewust ontwikkelen en stijgende vastgoedprijzen beperken. Net zoals bij de voorgaande scenario’s vormen het recht voor menswaardig wonen voor iedereen en het verbreden van het (sociaal) huuraanbod met sociale mobiliteit de doelstellingen.

Ruilovereenkomst tussen sogent en private ontwikkelaar

De sociale woningen worden verhuurd via ‘SVK Gent’. De budgethuurwoningen worden verhuurd via ‘Huuringent’

De Schollaert- en de Jubileumlaan-site worden herbestemd en herverdeeld met een sociaal perspectief

Mix van: Sociale woningen Budgethuur Buurtgerichte functies ...

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

Sogent wil de Schollaert-site sociaal ontwikkelen en maakt een ruilovereenkomst op zodat de private ontwikkelaar op een leegstaand terrein voor het Securex-gebouw in de Jubileumlaan kan bouwen

Sociaal woonaanbod

In de dichtbebouwde wijk Ekkergem is het bedrijventerrein Schollaert opgekocht door een private ontwikkelaar om daar winstgevende huisvesting te bouwen

112

Deze ruiloperatie geeft meer ademruimte aan het bouwblok van de Schollaert-site waardoor een renovatieopportuniteit ontstaat voor verouderde woningen in het bouwblok

SALE

Eigenaars hoeven deze lening niet terug te betalen gedurende de periode dat ze er wonen. Bij verkoop wordt het bedrag geint

Stad Gent geeft een lening aan kwetsbare eigenaars voor een grondige renovatie

€ Op deze manier ontstaat een ‘rollend fonds’ voor renovaties van private woningen wat opnieuw kan gebruikt worden voor aangrenzende bouwblokken

De renovatieopportuniteit van private woningen in het bouwblok wordt geleid door de Stad Gent

Schollaert-site kunnen dan weer verhuurd worden via het Sociaal Verhuurkantoor Gent. Het aanbod (sociale) huurwoningen wordt uitgebreid in de wijk Ekkergem. Door deze ruiloperatie krijgen de twee terreinen een nieuwe bestemming en een herverdeling met een sociaal perspectief. De wijk Watersportbaan-Ekkergem krijgt een mix van woontypes die sociale mobiliteit voor sociale huurders uit de modernistische hoogbouwwijk mogelijk maken. Daarnaast krijgen de plaatselijke bewoners van het bouwblok waarin de Schollaert-site zich bevindt, de kans om hun verouderde, private woningen te renoveren. De bewoners hebben nu de zekerheid dat ze in hun vertrouwde wijk kunnen blijven wonen én ook kunnen investeren.

5.2 Ruiloperatie levert renovatieopportuniteit op

Doordat de vastgoeddruk op het bouwblok afneemt, kunnen kleinschalige renovaties van private wooneenheden gerealiseerd worden. Voor deze interventies wordt de Stad Gent aangesteld als de projectleider. Vaak hebben eigenaars van woningen in slechte staat te weinig financieringsmiddelen om een grondige renovatie te realiseren. De Stad Gent brengt hier verandering in door een lening te geven aan deze eigenaars. De lening die wordt uitgekeerd, hoeven de eigenaars niet terug te betalen gedurende de periode dat ze er wonen, maar zal bij de verkoop van de woning worden geint. Indien de woning verkocht wordt met winst zal hier ook een deel van naar de Stad Gent gaan. Op deze manier ontstaat ‘een rollend fonds’ dat opnieuw geïnvesteerd kan worden in andere bouwblokken. Door de ontwikkeling van de Schollaert-site en de kleinschalige renovaties te combineren in eenzelfde bouwblok wordt de woon- en leefkwaliteit van de bewoners integraal aangepakt.

5.3 Componenten stadsvernieuwing en stadsontwikkeling

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding 113

Links: Tijdlijn waarin het shift-scenario wordt uitgelegd.

In stadsverbreding ontmoeten stadsvernieuwing en stadsontwikkeling elkaar. Het shiftscenario bestaat zowel uit een vernieuwingscomponent dat gelinkt kan worden aan stadsvernieuwing, als een ontwikkelingscomponent die gelinkt kan worden aan stadsontwikkeling. Net zoals bij stadsontwikkeling worden twee ongebruikte terreinen, namelijk de Jubileumlaan-site en de Schollaert-site ontwikkeld. Het grote verschil in dit stadsverbredingsproject is dat de ontwikkeling geruild wordt. Sogent kiest er bewust voor om het verouderde bouwblok met de Schollaert-site in Ekkergem integraal te ontwikkelen. In de plaats van de vastgoedontwikkeling voor een specifieke doelgroep toe te staan op de Schollaert-site in de wijk, beslist sogent om deze te verplaatsen naar terrein tegenover het Securex-gebouw. De vastgoedontwikkeling – gelijkaardig aan de wijken gelegen buiten het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken – wordt ‘weggeschoven’ uit het bouwblok. Daarnaast past sogent een herverdelingsmechanisme toe waarbij enerzijds een specifieke doelgroep gekoppeld wordt

Door een ruilovereenkomst tussen twee braakliggende terreinen in het roze aangeduid, ontstaat een renovatieopportuniteit in het bouwblok van de Schollaert-site. De te renoveren woningen worden rood aangeduid.

Projectleider renovaties

Projectleider ruiloperatie

DS G STA EDIN R RB

Nieuwbouw sociale woningen en budgethuurwoningen

RECH TO WON P EN

Verhuur budgethuurwoningen

1. 2. 3.

Onroerend goed dat gerenoveerd moet worden

Verhuur sociale woningen

aan sociale huisvesting in de Jubileumlaan en anderzijds sociale huisvesting ingezet wordt om de vastgoeddruk te beperken in het bouwblok. Hierdoor vindt de ontwikkeling niet geïsoleerd maar geïntegreerd plaats. Sociale huisvesting blijft niet geconcentreerd op één plek in de sociale hoogbouwwijk de Watersportbaan, maar wordt geïntegreerd in de wijk Ekkergem. Tot slot krijgen bewoners de kans door deze herverdeling om op te klimmen op de woonladder.

Schematische weergave van de aanwezige actoren.

Door te ontwikkelen op doordachte locaties en daarmee de vastgoeddruk te beperken, kunnen kleinschalige ingrepen die zich integreren in het bestaande stadsweefsel gerealiseerd worden. Deze initiatieven, gekoppeld aan stadsvernieuwing, hebben als doel het bestaande, verouderde woonpatrimonium van private eigenaars te verbeteren. De idee is gebaseerd op het renovatieproject ‘Dampoort KnapT OP’ van het OCMW Gent. Door deze dubbele wisselwerking van enerzijds een ruiloperatie tussen twee terreinen en anderzijds een renovatieopportuniteit van private woningen, wordt de woon- en leefkwaliteit sterk verbeterd in dit bouwblok.

114

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

REFERENTIES

Ruilovereenkomst tussen de Stad Gent en de private ontwikkelaar Meibloemsite en Redersplein Gent

Wijkrenovatie van het OCMW Gent waarbij verouderde, private woningen van noodkopers worden gerenoveerd. Dampoort KnapT OP!

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding 115 Van Blok 4 Jubileumlaan naar sociale woningen op de Schollaert-site

Van Blok 4 Jubileumlaan naar budgethuurwoningen op de Schollaert-site

Bewoners-stromen in het shift -scenario.

Het doorschuif-scenario Case Borluut

116

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

Het domino-scenario Case Zone B Project Gent Sint-Pieters

Het shift-scenario Cases Jubileumlaan en Schollaert

6. Catalogus stadsvernieuwings-, stadsontwikkelings- én stadsverbredingsprojecten

117

In de drie scenario’s stijgt het aantal sociale woningen (Q1) en het aantal betaalbare huurwoningen (Q2) in de wijk Watersportbaan-Ekkergem. In het eerste scenario, het doorschuif-scenario, kan de hoogbouwtoren Borluut gerenoveerd worden door de bewoners van Borluut te verhuizen naar nieuwe sociale woonprojecten in de naastgelegen wijk. Door middel van een doorschuifoperatie worden (sociale) huurwoningen gepositioneerd op versnipperde en historische locaties in de wijk Watersportbaan-Ekkergem. Met het domino-scenario wordt een coöperatie met een pilootproject opgericht in Zone B van het stadsontwikkelingsproject Gent Sint-Pieters. Door een terrein buiten de hoogbouwwijk de Watersportbaan te kiezen, kunnen bewoners verhuizen naar dit nieuwe coöperatieproject. Hierdoor kan de hoogbouwwijk fase per fase vervangen worden door nieuwe gebouwen. Aangezien de Watersportbaan een woonenclave is van sociale woningen, kan deze locatie gelezen worden als historisch maar niet altijd strategisch. Tot slot ontstaat met het shift-scenario een renovatieopportuniteit van een verouderd bouwblok in de wijk Ekkergem door eerst twee terreinen met elkaar te ruilen. Op strategische en soms historische locaties kan doordacht ontwikkeld en gerenoveerd worden met een rollend renovatiefonds.

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

Naast stadsvernieuwing en stadsontwikkeling wordt een derde stedenbouwkundige strategie toegevoegd: stadsverbreding. Stadsverbreding is een hybride van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling. De derde stedenbouwkundige strategie combineert kansen voor het uitbreiden van het sociaal huuraanbod in Gent. Tot op heden worden deze kansen niet ten volle benut aangezien de afgelopen jaren het sociale aanbod nauwelijks tot niet toegenomen is in Gentse stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten. Deze opvallende vaststelling is onderbouwd door een catalogus van stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten in het derde deel ‘IN DE DIEPTE: cases-analyse’. In het vierde deel ‘OP PLAN: stadsverbreding’ wordt de catalogus aangevuld met stadsverbreding aan de hand van drie scenario’s. De drie scenario’s spelen zich af in de wijk Watersportbaan-Ekkergem met specifieke casestudies, namelijk 1) Het doorschuif-scenario: Case Borluut, 2) Het domino-scenario: Case Zone B Project Gent Sint-Pieters en 3) Het shift-scenario: Cases Jubileumlaan en Schollaert. De catalogus gepresenteerd aan de hand van een overzichtstabel, toont de evolutie van het aanbod sociale woonaanbod (en/of huurwoningen) in het stadsproject; de stedenbouwkundige strategie die toegepast is voor de verwezenlijking van sociale huisvesting (en/of huurwoningen) in het stadsproject; het projecttype voor het sociaal woonaanbod (en/of huurwoningen); de ruimtelijke inplanting van sociale huisvesting (en/of huurwoningen) van sociale huisvesting in het stadsproject.

OVERZICHTSTABEL

118

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

STADSVERNIEUWING

AANBOD SH

STRATEGIE T.A.V. SH

PROJECTTYPE SH

RUIMTELIJKE INPLANTING SH

Sas- en Bassijnwijk 1996-2006

Stadsvernieuwing via SH

Nieuwbouw

Strategische locatie aan waterkant

Zuurstof voor de Brugse Poort 2000-…

Stadsvernieuwing via SH

Nieuwbouw

Strategische locaties, gekoppeld aan buurtparken

Bruggen naar Rabot 2005-2027

zacht

Stadsvernieuwing via SH

Vervangingsbouw en nieuwbouw

(Niet) strategische locaties, uiteinde en centraal in de wijk

Ledeberg Leeft 2006-…

±= geen visie

Geen – SH niet opgenomen in studie

Nieuw Gent Vernieuwt 2020-2030

? in onderhandeling

Stadsvernieuwing via SH

Vervangingsbouw met doorschuifsysteem

Niet strategische locatie, enclave

En Route 2012-…

±= geen visie

Geen - SH niet opgenomen in studie

Muide Meulestede Morgen 2013-…

±= geen visie

Geen - SH niet opgenomen in studie

Historische locaties, niet altijd strategisch

AANBOD SH

STRATEGIE T.A.V. SH

PROJECTTYPE SH

STADSONTWIKKELING

RUIMTELIJKE INPLANTING SH

Oude Dokken 2004-2025/30

Verdeelsleutel RUP 20-20-60

Nieuwbouw

Strategische locaties maar versnipperd, moeilijk ontwikkelbaar en duur

Project Gent Sint-Pieters 2004-2026

Verdeelsleutel RUP 20-20-60 en compensatie Rabot

Nieuwbouw

Strategische locaties maar moeilijk ontwikkelbaar en duur

RUIMTELIJKE INPLANTING SH EN HW

AANBOD SH EN HW

STRATEGIE T.A.V. SH EN HW

PROJECTTYPE SH EN HW

Het doorschuif-scenario Case Borluut

Door ingrepen in de bestaande wijk kan de hoogbouwtoren gerenoveerd worden

Nieuwbouw en renovatie door doorschuifsysteem

Strategische (historische) locaties die versnipperd maar ingebed zijn in de wijk

Het domino-scenario: Case Zone B Project Gent Sint-Pieters

Door een coรถperatie met een pilootproject kan de hoogbouwwijk fase per fase vervangen worden

Nieuwbouw door ontwikkeling in fasen

Historische locaties, niet altijd strategisch

Het shift-scenario: Cases Jubileumlaan en Schollaert

Door een ruiloperatie ontstaat er een renovatieopportuniteit in het bouwblok

Nieuwbouw en renovatie door rollend fonds

Strategische (historische) locaties in de wijk

119

DEEL 4. OP PLAN: stadsverbreding

STADSVERBREDING

SH = sociale huisvesting HW = huurwoningen

120

121

DEEL 5. VOORUITBLIK: manifest voor sociale huisvesting en stadsverbreding

INHOUD 1. Aan alle betrokkenen 1.1 Op bovenlokaal niveau 1.2 Op lokaal niveau

122 122 122

1. Aan alle betrokkenen

122

DEEL 5. VOORUITBLIK: manifest voor sociale huisvesting en stadsverbreding

1.1 Op bovenlokaal niveau Wonen is een grondrecht, een grondrecht dat sinds 1997 opgenomen is in de Vlaamse wooncode. Dit recht beschikt over een aantal criteria waaronder een aangepaste en kwalitatieve woning in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met een toenemende woonzekerheid. Een woning zorgt ervoor dat mensen kunnen participeren in de maatschappij met bepaalde verantwoordelijkheden. Anno 2020 wordt het recht op wonen niet gewaarborgd voor vele Vlamingen en Gentenaars. Het aantal wachtenden op een sociale woning neemt toe en toch wordt er te weinig geïnvesteerd in de (sociale) huurmarkt, hoe valt dat te rijmen? De gemiddelde wachtduur voor een sociale woning bedraagt zo’n 3 à 4 jaar, maar in steden zoals Gent kan dit oplopen tot 10 jaar. Bijna evenveel gezinnen wachten op een sociale woning als het aantal gezinnen dat vandaag een sociale woning huren. Een groot deel van het woonbudget gaat nog steeds naar het stimuleren van eigenaarschap. Verontrustend hierbij is, dat een fractie van het woonbudget naar de huurmarkt gaat met als gevolg dat er onvoldoende sociale woningen bijkomen en dat de vastgoedprijzen op de private huurmarkt stijgen door schaarste. Kwetsbare huishoudens hebben op sociale huisvesting na geen volwaardig woonalternatief. Ook de voorbije jaren steeg de kansarmoede bij Vlaamse gezinnen fors. Hoog tijd dat de Vlaamse Regering zijn verantwoordelijkheid opneemt en een sociaal woonbeleid voorop plaatst. Ik wil de Vlaamse regering erop wijzen dat kwetsbare gezinnen moeten ondersteund worden in hun recht op wonen zodat de armoede in Vlaanderen kan dalen. Tot op heden investeert de Vlaamse Regering hoofdzakelijk in vervangingsbouw en renovatie van sociale huisvesting in steden en gemeenten. Maar om de ellenlange wachtlijsten weg te werken, is een financiële inspanning van de Vlaamse Regering noodzakelijk. Door een plafond op het zogenoemde ‘bindend sociaal objectief’ (BSO) wordt deze schaarste niet opgelost. Ook de vernietiging van de sociale normen en lasten in het Decreet Grond- en Pandenbeleid zorgt ervoor dat er vandaag geen juridisch afdwingbaar instrument is voor het recht op wonen. Ik ben ervan overtuigd dat de Vlaamse Regering meer initiatief kan tonen voor de woonproblematiek in Vlaanderen door een socialer woonbeleid op te maken. Er moet blijvend geïnvesteerd worden in sociale woningen in steden en gemeenten, want dit gebeurt vandaag lang niet genoeg. Vandaar mijn dringende oproep aan de Vlaamse Regering om sociale huisvesting te zien als een unieke opportuniteit om een sociaal en duurzaam antwoord te geven op de Vlaamse wooncrisis. Help ons de wachtlijsten weg te werken. Help ons meer betaalbare huisvesting te realiseren. Help ons een gelijke toegang tot het recht op wonen aan te bieden dat iedereen aanbelangt. Vanwege de lage rentevoet is investeren in sociale huisvesting een interessante beleidskeuze want sociale woningen lossen wel degelijk armoede op.

1.2 Op lokaal niveau

De Gentse wooncrisis treft uiteenlopende huishoudens die allen één ding gemeenschappelijk hebben: hun inkomen is te beperkt om in Gent te kunnen huren. Nochtans heeft de Stad Gent met ca. 13% sociale huurwoningen per 100 huishoudens een hoger aandeel sociale woningen dan het Vlaamse gemiddelde van 6% in de centrumsteden. Toch moet het huidige sociale woonaanbod verdubbeld worden naar ca. 20% om het grondrecht op wonen voor iedereen te garanderen. Hoewel dit geen bewuste beleidskeuze van de Stad Gent is, wordt alsmaar minder de ontwikkeling van sociale huisvesting als prioritair gezien in stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten. Het sociale woonaanbod is de afgelopen jaren dus nauwelijks tot niet toegenomen in deze stadsprojecten. De Stad Gent, sogent en de Gentse sociale huisvestingsmaatschappijen zijn bijgevolg niet geslaagd in hun taakstelling om voldoende bijkomende sociale woningen te realiseren in stadsvernieuwings- en stadsontwikkelingsprojecten. Als we de Gentse wooncrisis willen tegengaan, dan dienen we ook het instrumentarium van stadsvernieuwing en stadsontwikkeling te diversifiëren. De Watersportbaan vormt vandaag nog geen stadsvernieuwings- of stadsontwikkelingsproject, maar het zou er wel één kunnen

Geachte Stad Gent, sogent en de Gentse sociale huisvestingsmaatschappijen door te kiezen voor stadsverbreding in de wijk Watersportbaan-Ekkergem worden kwalitatieve sociale en betaalbare huurwoningen gerealiseerd in een inclusieve woonomgeving. Het stedelijk verhuurkantoor ‘Huuringent’ ziet er op toe dat de private huurwoningen betaalbaar blijven. Stadsverbreding verbetert op deze manier de woonzekerheid van kwetsbare huishoudens. Daarom zie ik stadsverbreding samen met het woonbeleid als belangrijke instrumenten in de strijd tegen armoede. Stadsverbreding moet ondersteund worden door structurele maatregelen in andere beleidsdomeinen. Deze beleidsdomeinen werken elkaar niet tegen, maar vullen elkaar aan. Een sociaal woonbeleid vanuit de Vlaamse Regering is dus noodzakelijk. Enkel zo kan stadsverbreding een inclusieve en duurzame toekomst geven aan de wijk Watersportbaan-Ekkergem.

123

Stadsverbreding wil: - Sociale en kwetsbare huurders ondersteunen; - Het aantal sociale huurwoningen en betaalbare huurwoningen uitbreiden; - De fysische staat van de sociale huurwoningen en de betaalbare huurwoningen verbeteren; - Een stijging op de woonladder mogelijk maken voor sociale en kwetsbare huurders; - Een toekomstvisie geven aan sociale huisvesting door stadsgronden bewust te ontwikkelen; - Een plaats geven aan sociale huisvesting en betaalbare huurwoningen; - Een hefboom zijn voor een verdere wijkontwikkeling; - Ongebruikelijke samenwerkingsverbanden aanmoedigen.

DEEL 5. VOORUITBLIK: manifest voor sociale huisvesting en stadsverbreding

worden in de nabije toekomst. Om sociale huisvesting in de wijk Watersportbaan-Ekkergem een plaats te geven in de Stad Gent, moet er gekozen worden voor stadsverbreding. Stadsverbreding is een stedenbouwkundige strategie die stadsvernieuwing en stadsontwikkeling met elkaar verenigd. Maar waarom moeten de Stad Gent, sogent en de sociale huisvestingsmaatschappijen kiezen voor stadsverbreding aan de Watersportbaan? Stadsverbreding bundelt de kansen en de strategieën voor een verbreding van het sociaal woonaanbod in de wijk Watersportbaan-Ekkergem. Een verbreding van het sociaal woonaanbod houdt niet enkel een toename van het aantal beschikbare sociale huurwoningen in, maar ook de keuzevrijheid van sociale huurders om indien mogelijk te stijgen op de sociale woonladder. Stadsverbreding vertrekt vanuit het fundamenteel recht op menswaardig wonen door zijn aandacht te vestigen op de huurmarkt. De huurmarkt is decennialang onevenredig ontwikkeld en heeft te kampen met een ondermaatse woonkwaliteit en een nijpend tekort aan woningen.

124

125

DEEL 6. BIBLIOGRAFIE

INHOUD 1. Persoonlijke communicatie

126

2. Workshops De Stadsacademie 2.1 Workshop 1: Nieuw Gent 2.2 Workshop 2: Watersportbaan 2.3 Workshop 3: Debat ‘Diversiteit in sociale huisvesting’ 3. Beleidsdocumenten en rapporten

126 126 126 126

4. Literatuur

128

127

1. Persoonlijke communicatie Bonte, L. (2020, 10 maart). Bultinck, L. (2020, 10 maart). Gielen, K. (2020, 20 januari). Heughebaert, M. (2020, 22 januari). Van Bouchaute, B. (2020, 13 januari). Vandeputte, F. (2020, 23 januari). Zajac, A. (2020, 14 februari).

2. Workshops De Stadsacademie 2.1 WORKSHOP 1: NIEUW GENT Block, T. (2019, 18 oktober). Bonte, L. (2019, 18 oktober). De Jans, E. (2019, 18 oktober). Oyaert, E. (2019, 18 oktober). Vangampelaere, C. (2019, 18 oktober). 2.2 WORKSHOP 2: WATERSPORTBAAN Deceur, E. (2019, 15 november). Vandenberghe, D. (2019, 15 november). Vervaet, S. (2019, 15 november). 2.3 WORKSHOP 3: DEBAT ‘DIVERSITEIT IN SOCIALE HUISVESTING’ De Decker, P. (2019, 13 december).

DEEL 6. BIBLIOGRAFIE

De Keyster, S. (2019, 13 december). Debosscher, K. (2019, 13 december). Dupont, M. (2019, 13 december). Gielen, K. (2019, 13 december).

126

Hagenaars, M. (2019, 13 december). Heughebaert, M. (2019, 13 december). Van der Jeugt, K. (2019, 13 december). Van Landeghem, R. (2019, 13 december). Winter, S. (2019, 13 december).

3. Beleidsdocumenten en rapporten De Nijl Architecten, De Smet Vermeulen Architecten, Rejindorp, & Tractebel Engineering. (2017). Ontwikkelingsplan Revitalisatie Nieuw Gent. Gent. Departement Omgeving. (z.j.). Gent Scharnier. Geraadpleegd via https://rsv.ruimtevlaanderen.be/RSV/ Ruimtelijk-Structuurplan-Vlaanderen/Strategische-projecten/Zoek-naar-projecten/Projecten/projId/22. Pannecoucke, I., & Stevens, H. (2019, 3 oktober). (Over)Leven in armoede: het woonverhaal van mensen in armoede. Bijdrage gepresenteerd op (Over)Leven in armoede: het woonverhaal van mensen in armoede., Brussel. Geraadpleegd via https://www.wonenvlaanderen.be/nieuws/ advies-vlaamse-woonraad-over-overleven-armoede-het-woonverhaal-van-mensen-armoede. Stad Gent. (2003). Ruimtelijk Structuurplan Gent. Gent: Stad Gent. Stad Gent. (2011). Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 135 – oude dokken. Geraadpleegd via https://stad.gent/nl/wonen-verbouwen/gemeentelijke-rups-en-bpas/bekijk-de-geldende-plannen/ deelgebied-9-gent-centrum/135-rup-oude-dokken. Stad Gent. (2018). Structuurvisie 2030: Ruimte voor Gent. Gent: Stad Gent. Stadsbestuur Gent. (2001). Algemeen beleidsprogramma 2001-2006. Gent. Stadsbestuur Gent. (2019). Bestuursakkoord 2019 – 2024: Ambitie en durf voor Gent. Geraadpleegd via https://stad.gent/ nl/over-gent-en-het-stadsbestuur/stadsbestuur/wat-doet-het-bestuur/bestuursakkoord. Stadsmonitor 2017. (2017). Een monitor voor leefbare en duurzame Vlaamse steden. In Stadsmonitor 2017, Hoofdstuk 4 Wonen en woonomgeving (p. 159-206). Peer: Drukkerij Hendrix. Taskforce Wonen. (2018). Aanbevelingen Taskforce Wonen. Gent: Stad Gent. Taskforce Wonen. (2018). Inspiratienota Woonstad Gent. Gent: Stad Gent. Vanden Abeele, P., & Provo, B. (2018). Stadsessay 01: Breed wonen. Gent: Stadsbouwmeester Gent.

Vlaamse overheid. (1997). Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Brussel: Vlaamse overheid. Vlaamse overheid. (2006). Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan: stationsomgeving Gent Sint-Pieters - Koningin Fabiolalaan. Geraadpleegd via http://www.projectgentsintpieters.be/voorstelling-project/documenten/rup. Vlaamse overheid. (z.j.). De huurprijs van een sociale huurwoning. Geraadpleegd via https://www.wonenvlaanderen.be/ sociale-woonactoren/de-huurprijs-van-een-sociale-huurwoning. Vlaamse overheid. (z.j.). Regelgeving Decreet Grond- en Pandenbeleid. Brussel: Vlaamse overheid. Vlaamse overheid. (z.j.). Sociaal wonen: Regeling voor sociale last. Brussel: Vlaamse overheid. Wijkgezondheidscentrum Watersportbaan. (2018). Jaarverslag 2018. Gent: Wijkgezondheidscentrum Watersportbaan. WoninGent. (2018). Projectenboekje WoninGent. Gent: WoninGent. Geraadpleegd via https://woningent.be/sites/ default/files/PROJECTENBOEKJE%202018.pdf. WoninGent. (z.j.). Bestaande financiële en juridische formules voor verhuren van sociale woningen die door derden zijn gebouwd. Gent: WoninGent.

127

Vlaamse overheid. (1997). Decreet houdende de Vlaamse wooncode. Brussel: Vlaamse overheid.

DEEL 6. BIBLIOGRAFIE

Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, & Vlaams minister van Financiën, Begroting, Werk, Ruimtelijke Ordening en Sport. (2014). Omzendbrief betreft: Mogelijkheden om sociaal wonen in ruimtelijke uitvoeringsplannen te verankeren. Brussel: Vlaamse Regering.

4. Literatuur Beeckmans, L. (2020). Een pleidooi voor meer diversiteit in stadsontwikkeling. In S. De Caigny (Reds.), Architectuurboek Vlaanderen NÂ°14: Wanneer attitudes vorm krijgen (pp. 29-36). Antwerpen: Vlaams Architectuur instituut. Bewoners voor een Koopvaardijpark. (2010). Koopvaardijpark: Laatste kans op een groot park voor de Binnenstad. Geraadpleegd via http://www.koopvaardijpark.be/. De Decker, P., & Meeus, B. (2015). Woonnood in Vlaanderen: feiten, mythen, voorstellen. Antwerpen: Garant. De Decker, P., et al. (2010). Ruimte voor wonen. Antwerpen: Garant. De Meulder, B., De Decker, P., Van Herck, K., Ryckewaert, M., & Vansteelant, H. (1999). Over de plaats van de volkswoningbouw in de Vlaamse Ruimte. In: Peeters, L. (1999). Huiszoeking: een kijkboek sociale woningbouw. Brussel: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap. De Meulder, B., Hens, T., & Kempenaers, J. (2008). Onzichtbaar aanwezig: sociale huisvesting in Vlaanderen, vandaag. Brussel: Ministerie van de Vlaamse gemeenschap Vlaams Bouwmeester. Deboom, T. (2008). Woonproject Hogeweg. Geraadpleegd via https://gentblogt-archief.stad.gent/2008/11/09/woonproject-hogeweg.html. Debruyne, P., Oosterlynck, S., & Block, T. (2008). Sociale innovatie als basis voor stadsontwikkeling? Grootschalige stadsprojecten versus sociale stadsvernieuwing in Gent. Planologisch Nieuws, 28(3), p. 18-33. Defoort, P-J. (2013). Rechtsgevolgen van de vernietiging van de sociale last door het Grondwettelijk Hof. T.R.O.S., 2013(72), p. 173-207. Hectors, K. (2020). Grondwettelijk Hof vernietigt de sociale last uit het Vlaamse Gronden Pandendecreet. Geraadpleegd via https://www.schoups.com/nl/nieuws/4631/ grondwettelijk-hof-vernietigt-de-sociale-last-uit-het-vlaamse-grond-en-pandendecree. Herregodts, D. (2008). Grote sociale woonwijk na bijna 40 jaar wachten. Geraadpleegd op https://www.standaard. be/cnt/do22ndg0?articlehash=406F088B743D8A763C9E678D19FC8EC028CCF529E48818C46E8F116BC464B67BB 9AADBC235F4D0FED57EDF87D935A1A2F87BDAE3E8B5973FD031E446E0C0AE15 Heughebaert, M. (2006). Gent, waar Mattheus zich nog altijd thuis voelt. Oikos, 38(3), p. 22-36.

128

DEEL 6. BIBLIOGRAFIE

Heughebaert, M. (2011). Sociale stadsvernieuwing in een hippe stad. Overzicht van 30 jaar stadsvernieuwing in Gent 1977-2006. Met naschrift 2007-2011. PowerPointpresentatie. Knops, G. (1992). Stadsvernieuwing in beweging. Brussel: Koning Boudewijnstichting. Loeckx, A., & Vervloesem, E. (2012). In trialoog met een weerbarstige werkelijkheid. In Vervloesem, E., De Meulder, B., & Loeckx, A. (2012). Stadsvernieuwingsprojecten in Vlaanderen â&#x20AC;&#x201C; (2002-2011). Brussel: ASP. OMA. (z.j.). Gent Oude Dokken. Geraadpleegd via https://oma.eu/projects/gent-oude-dokken. Oosterlynck, S., & Debruyne, P. (2010). De strijd voor een stad op mensenmaat in Gent. Het Pandinistisch Verblijvingsfront en de herwaardering van de stad als woonomgeving. Brood & Rozen, 2010(3), p. 24-41. Pannecoucke, I., & Stevens, H. (2019, 3 oktober). (Over)Leven in armoede: het woonverhaal van mensen in armoede. Bijdrage gepresenteerd op (Over)Leven in armoede: het woonverhaal van mensen in armoede., Brussel. Geraadpleegd via https://www.wonenvlaanderen.be/nieuws/ advies-vlaamse-woonraad-over-overleven-armoede-het-woonverhaal-van-mensen-armoede. Sogent. (z.j.). 15 Jaar stadsontwikkeling in de Oude Dokken. Geraadpleegd via https://sogent. be/15-jaar-stadsontwikkeling-de-oude-dokken. Sogent. (z.j.). Onze opdracht. Geraadpleegd via https://sogent.be/onze-opdracht. Sogent. (z.j.). Project Gent-Sint-Pieters. Geraadpleegd via https://sogent.be/projecten/project-gent-sint-pieters.

Sogent. (z.j.). Stedelijke Woonkavels. Geraadpleegd via https://sogent.be/projecten/stedelijke-woonkavels. Sogent. (z.j.). Zeemanstuin. Geraadpleegd op https://sogent.be/projecten/zeemanstuin. Van Bouchaute, B. (2013). Gentrificatie als strategie van stadsvernieuwing? Gentse stadsvernieuwing in de 19de-eeuwse gordel 2000-2012. Gent: Academia Press. Van Causenbroeck, B. (1998). Rode daken. De Goede Werkmanswoning 75 jaar. Gent: AMSAB. Vervloesem, E. (2012). Stadsvernieuwing in Vlaanderen. In Vervloesem, E., De Meulder, B., & Loeckx, A. (2012). Stadsvernieuwingsprojecten in Vlaanderen â&#x20AC;&#x201C; (2002-2011). Brussel: ASP.

129

DEEL 6. BIBLIOGRAFIE

Vlaams Bouwmeester, et al. (2008). Onzichtbaar aanwezig. Sociale huisvesting in Vlaanderen, vandaag. Gent: New Goff.