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Tras 20 años, hay nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria ¿Qué mejoras considera?
En abril fue presentada la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442, que reemplaza la anterior ley de 1997. Para hablarnos en profundidad sobre los principales aspectos de este cuerpo legal conversamos con Doris González Lemunao, encargada nacional de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, quien en exclusiva respondió todas las consultas de “Negocio & Construcción”
¿Cuál es la importancia que tiene la aprobación de esta nueva ley de copropiedad?
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Esta nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, cobra especial relevancia en torno al desafío de administrar la vida en común y propender a una mejor convivencia entre copropietarios y residentes en general. Por ejemplo, se establecen con mayor claridad las responsabilidades, facultades y alcances de cada órgano de administración; se regula y formaliza la labor de los administradores de condominios; se establecen procesos de resolución extrajudicial y judicial de confl ictos; se simplifi ca la estructura de quórums para la adopción de acuerdos, y se robustece el apoyo estatal a los condominios de interés público. Desde luego, el Doris González Lemunao, encargada nacional de la Secretaría Ejecutiva de Condominios
gran desafío consiste en que esta norma cobre sentido en la vida cotidiana de las personas. Y ese es, precisamente, uno de los objetivos centrales de la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
¿Esta ley va a permitir solucionar y evitar problemas de convivencia dentro de los condominios o edificios (mascotas, ruidos, problemas administrativos), lo que ha sido un dolor de cabeza para vecinos y administradores?
Existía un vacío en materia de regulaciones que difi cultaba la convivencia y la resolución de problemas al interior de los condominios. Esta nueva normativa establece estas regulaciones, desde lo más elemental, como es la tenencia de mascotas, hasta materias más complejas, como
Ministerio vivienda Inmobilario
regulaciones para la administración. Con esta ley se fortalece el rol del Estado Ciudadano, partiendo por los municipios, juzgados; y hasta la labor del propio ministerio también se fortalece, creando un organismo estatal —la Secretaría Ejecutiva de Condominios— que generará canales para el diálogo y para recoger los problemas y sugerencias de los vecinos, de manera de colaborar en la resolución de las distintas tensiones que existen en los condominios. Asimismo, permitirá facilitarles el acceso a programas de mejoramiento.
Se crea un registro nacional de administradores de condominios, ¿cuál es el fin de esta figura?, ¿quién va a fiscalizar esto?
Para ello es que esta ley establece la creación de un Registro Nacional de Administradores, que será administrado por el Minvu y que entregará más seguridad, ofreciendo a las comunidades la oportunidad de contar con personas califi cadas para ese servicio. De esta manera la nueva ley “Con esta ley se fortalece el rol del Estado Ciudadano, partiendo por los municipios, juzgados y hasta la labor del propio ministerio también se fortalece, creando un organismo estatal —la Secretaría Ejecutiva de Condominios— que generará canales para el diálogo y para recoger los problemas y sugerencias de los vecinos”
exigirá que el rol de la administración se modernice y adapte a los nuevos tiempos, con mejores estándares de calidad en su servicio, para entregar respuestas acordes a las reales necesidades de las comunidades. El registro nacional de administradores de condominios tiene dos objetivos fundamentales: En primer lugar, establecer determinadas condiciones orientadas a garantizar un adecuado ejercicio de la administración de un condominio. En segundo lugar, generar una estructura pública que permita a los residentes de condominios efectuar reclamaciones cuando quienes administran actúan negligente o indebidamente.
La seguridad está contemplada en esta nueva ley con lo del seguro colectivo obligatorio para incendios y un plan de emergencia, ¿cómo se va a ir implementando en edificios y condominios que no cuentan con administración?
La Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria crea un instrumento de mucha importancia para hacer el seguimiento y exigir el cumplimiento de las disposiciones legales: el Registro de Condominios Habitacionales. Por primera se contará con la identifi cación de cada condominio existente en el
país, ya sea que esté compuesto por casas o por edifi cios de departamentos, o bien, que estén orientados a grupos sociales de alta renta o a benefi ciarios de subsidios del estado; hayan sido construidos en 2022 o en 1940. Contar con ese registro es el primer paso para propiciar el cumplimiento efectivo de la ley, pues permitirá tener el pulso respecto de la situación de las copropiedades en Chile y encaminar acciones de diversa índole.
En el caso de los condominios de viviendas de interés público, tanto las municipalidades, como los gobiernos regionales y los Serviu, cuentan con facultades para generar programas de apoyo fi nanciero. Además, la ley posibilita el establecimiento de administradores provisorios, y, desde el rol de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, tenemos la misión de coordinar y armonizar la actuación del sector frente a los condominios existentes y complementarla con nuevas iniciativas. Todo esto no quiere decir que el desafío resulte sencillo, pero hay herramientas disponibles, y, por supuesto, hay convicción sobre la necesidad e importancia de utilizarlas.
Un aspecto que nos ha llamado la atención son las nuevas condiciones para la construcción de condominios (artículos 55 y 59), ¿qué exigencias agregan y qué va a significar para las empresas constructoras?
En términos generales, la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria no plantea un escenario demasiado diferente en términos de exigencias urbanas y de construcción.
Detrás de normas como las de los artículos 55 y 59, donde, por ejemplo, se analiza la relación de un nuevo condominio con la trama vial existente, o bien, se regula la opacidad de los deslindes, a fi n de promover una mejor comunicación entre bienes privados de dominio común y bienes públicos, lo que hay es una preocupación por construir mejores ciudades. Es decir, que un proyecto en condominio no signifi que romper un tejido, una trama urbana, que se piense en la integración de diferentes formas de movilidad y que las decisiones constructivas de un nuevo condominio, no provoquen condiciones de mayor inseguridad en el espacio público.
En tanto, hacia dentro del condominio, las nuevas exigencias se orientan a generar mejores condiciones para sus habitantes, como por ejemplo: asegurar la disponibilidad de estacionamientos para personas con movilidad reducida, contar con estacionamientos para bicicletas, disponer una mayor cuota de estacionamientos en condominios de vivienda social, para que se ocupen las vías públicas, o que un edifi cio con más de 200 unidades, cuente con bienes diferenciados para facilitar la circulación de las personas, entre otras medidas.
Desde algunas miradas, puede que uno de los cambios más signifi cativos en esta línea, se relacione con la exigencia dispuesta para los condominios tipo B, referida a la ejecución de redes, instalaciones y obras de urbanización asociadas a un permiso. N&C
