“ธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุด”
โดย นายกิตตินันท์
ปัญจลักษณ์
รายงานฉบับนี้เป็นส่วนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตรปริญญาบริหารธุรกิจบัณฑิต(การบัญชีบริหาร) คณะวิทยาการจัดการ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วิทยาเขตศรีราชา พ.ศ. 2555
“ธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุด”
โดย นายกิตตินันท์
ปัญจลักษณ์
รายงานฉบับนี้เป็นส่วนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตรปริญญาบริหารธุรกิจบัณฑิต(การบัญชีบริหาร) คณะวิทยาการจัดการ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วิทยาเขตศรีราชา พ.ศ. 2555
วันที่ 30 เดือน กรกฎาคม พ.ศ. 2555 เรื่อง ขอส่งรายงานการฝึกงาน เรียน อาจารย์ที่ปรึกษา สาขาการบัญชีบริหาร ผู้ช่วยศาสตราจารย์ พัชนิจ เนาวพันธ์ ตามที่ข้าพเจ้า นายกิตตินันท์ ปัญจลักษณ์ นิสิตสาขาการบัญชีบริหาร คณะวิทยาการจัดการ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วิทยาเขตศรีราชา ได้เข้ารับการฝึกงาน ระหว่างวันที่ 19 เดือน มีนาคม พ.ศ. 2555 ถึง วันที่ 1 เดือน มิถุนายน พ.ศ. 2555 ในตาแหน่งพนักงาทาบัญชีและ ผู้ช่วยผู้สอบบัญชีที่บริษัท บัญชีไทย จากัด และได้รับมอบหมายให้ศึกษาและทารายงานเรื่อง ธุรกิจซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุด บัดนี้ การฝึกงานดังกล่าวได้สิ้นสุดลงแล้ว ข้าพเจ้าขอส่งรายงานดังกล่าวมาพร้อมกันนี้ จานวน 1 เล่ม เพื่อขอรับคาปรึกษาต่อไป จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา
ขอแสดงความนับถือ
(นายกิตตินันท์ ปัญจลักษณ์)
ชื่อ .. นายกิตตินันท์.........................นามสกุล... ปัญจลักษณ์..............................ชื่อเล่น..นิว...................... E-mail …darktrick_newna@hotmail.com…....... โทรศัพท์.... 083-1204540.................................................. ชื่อสถานที่ประกอบการ........บริษัท..บัญชีไทย..จากัด............................................................................... ที่อยู่ .....137/60-61ถ.สุขมุ วิท ต.ศรีราชา อ.ศรีราชา จ.ชลบุร.ี .......เบอร์โทรศัพท์..038-773466-9..................... ตาแหน่งงานที่ฝึกงาน.......พนักงานบัญชี , ผู้ช่วยผู้สอบบัญชี................................................................... รายละเอียดงานที่ทา...จัดทาหน้ารายงานผู้สอบ ....working paper....บันทึกภาษี....ทาแบบนาส่งภาษีเงินได้.....จด บันทึกรายการค้า................................................................................................................. ................................. ....
ข้อคิดหรือข้อแนะนาสาหรับน้องๆ ...บริษัท ที่ฝึกงานโดยทั่วไปก็เหมือน บริษัทรับสอบบัญชีอื่นๆ คือเป็นช่วงที่งานจะเยอะ โดยจะเลิกงานเป็นเวลา มีการ ทางานช่วงวันเสาร์บ้าง ส่วนวันหยุดจะเป็นไปตามข้อกาหนดของบริษัท พีๆ่ ที่บริษัทเป็นกันเองคุยด้วยได้แต่เราควร รู้จักกาลเทศะรู้ว่าเวลาไหนควรทาอะไร............................................................................................................. ............................................................................................................................. ........................................ เหมาะสมให้น้องฝึกงานต่อ
ไม่เหมาะสมให้น้องฝึกงานต่อ
ก
กิตติกรรมประกาศ รายงานฉบั บ นี้ จัดท าขึ้ น เนื่อ งจากขณะฝึก งาน ทางบริษั ทที่ฝึก งานได้ม อบหมายงานที่ เกี่ยวข้องกับการจัดทารายการทางบัญชีและการสอบบัญชี โดยวัตถุประสงค์ในแต่ละเรื่องที่ได้รับ มอบหมาย ท าให้ มี ค วามรู้ ค วามเข้ า ใจในระบบการท างานของบริ ษั ทที่ ป ระกอบธุ รกิ จ ซื้อ ขาย อสังหาริมทรัพย์ การบันทึกรายการ การเสียภาษี อีกทั้งในการศึกษาภาคทฤษฏีที่ผ่านมายังไม่ทราบ รายละเอี ย ดของขั้ น ตอนการด าเนิ น งาน กฎระเบี ย บและข้ อ สั ญ ญาของธุ ร กิ จ ประเภทซื้ อ ขาย อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อการทางานในภายหน้า กระผมขอขอบพระคุณบริษัทบัญชี ไทยจากัด ที่ให้ความอนุเคราะห์ในการฝึกงาน คุณพรจันทร์ ยิ้มฟุ้งเฟื่อง พี่ที่ดูแลการฝึกงาน และ ขอขอบพระคุณพี่ๆที่บริษัทบัญชีไทยที่ให้คาแนะนาและความรู้ในการทางาน จากการศึ ก ษาค้ น คว้ า และการฝึ ก งาน ท าให้ ท ราบถึ ง ระบบของงานและขั้ น ตอนการ ดาเนินงานการเตรียมเอกสาร สัญญาซื้อขาย การจดทะเบียนซื้อขายกรมที่ดิน การทาสัญญา และการ ยกเลิก สัญญา ซึ่งประโยชน์ที่ ได้รับจากรายงานฉบับนี้ คือ ทาให้ ทราบถึงข้อกาหนดของสัญญา สามารถนารายการที่เกิดขึ้นมาบันทึกบัญชีได้อย่างถูกต้อง ช่วยป้องกันความผิดพลาดจากการทา สั ญ ญาที่ ผิ ด รู ป แบบ และการท าผิ ด สั ญ ญาได้ โดยขอขอบคุ ณ แหล่ ง ข้ อ มู ล ได้ แ ก่ ห้ อ งส มุ ด มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ พี่ๆที่บริษัทบัญชีไทย และเว็บไซต์ต่างๆ รายงานฉบับนี้สาเร็จได้ด้วยความกรุณาของมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วิทยาเขตศรีราชาที่ ให้การอบรมและการศึกษา ขอขอบคุณคณะครู อาจารย์มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ที่ประสิทธิ ประสาทวิชาความรู้ให้ ขอขอบคุณ ผศ.พัชนิจ เนาวพันธ์ อาจารย์ที่ปรึกษาการฝึกงานที่คอยดูแลและ ให้คาแนะนาในการจัดทารายงานฉบับนี้ ขอขอบคุณ คุณพ่อ คุณแม่ ที่ให้การสนับสนุนการศึกษา สุดท้ายนี้ขอขอบคุณอาจารย์สาขาการบัญชีบริหารทุกท่าน ผู้ ปลูกจิตสานึกในเรื่องความซื่อสัตย์ต่อ วิชาชีพนักบัญชีจนกระทั่งทาให้ รายงานฉบับนี้สาเร็จลุล่วงไปได้ด้วยดี กิตตินันท์ ปัญจลักษณ์ 1 มิถุนายน 2555
ข
คานา รายงานฉบับนี้เป็นหนึ่งในส่วนประกอบของการฝึกงานภาคฤดูร้อน ประจาปีการศึกษา 2555 โดยผู้จัดทารายงานฉบับนี้ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อแสดงผลของการฝึกงานใน บริษัท บัญชีไทย จากัด จากการศึกษาผ่านการทางานจริง ทาให้ทราบถึงข้อมูลที่มีประโยชน์ต่อการศึกษา ซึ่งทาง ผู้จัดทาต้องการที่จะถ่ายทอด เผยแพร่ความรู้ ความเข้าใจที่ได้รับจากการฝึกงานในครั้งนี้ให้บุคคล ต่างๆที่สนใจได้ทาการศึกษาหาความรู้ โดยเนื้อหาจะกล่าวถึงที่มา วัตถุประสงค์ และประโยชน์ที่ ได้รับ วิธีการบันทึกบัญชี ร่วมทั้งทราบแนวคิด ของระบบต้นการทางานของธุรกิจประเภทซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ พร้อมทั้ง ตัวอย่างการทารายการจริง ภาษีที่เกิดขึ้นจาการประกอบการ รวมถึง สัญญาแบบต่างๆที่ใช้ในการทาสัญญาซื้อขาย ผู้ จั ด ท ารายงานฉบั บ นี้ ขอขอบพระคุ ณ ภาควิ ช าชี พ บั ญ ชี คณะวิ ท ยาการจั ด การ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ที่ได้ให้โอกาสผู้จัดทาในการจัดทารายงานเล่มนี้ และขอขอบพระคุณ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ พัชนิจ เนาวพันธ์ ที่ให้ความกรุณาให้คาแนะนาเกี่ยวกับองค์ประกอบของ เนื้อ หา รวมทั ้ง แนวการจัด ท ารายงานฉบับ นี้แ ละหวัง ว่า รายงานฉบับ นี้จ ะเป็น ประโยชน์ต่อ ผู ้ส นใจในธุร กิจ ประเภทนี ้ และสามารถน าความรู ้ที ่ไ ด้ร ับ จากรายงานไปประยุก ต์ใ ช้ใ น ชีวิตประจาวันได้อย่างถูกต้อง หากเกิดข้อผิดพลาดหรือข้อบกพร่องประการใดในรายงานฉบับนี้ ผู้จัด ทาขออภัย ไว้ ณ ที่นี้ด้ว ย และยิน ดีรับ ฟัง ข้อ คิด เห็น และข้อ เสนอแนะต่า งๆ เพื่อ ปรับ ปรุง แก้ไขในโอกาสต่อไป
นายกิตตินันท์ ปัญจลักษณ์ ผู้จัดทา
ค
สารบัญ หน้า กิตติกรรมประกาศ
ก
คานา
ข
สารบัญ
ค
สารบัญแผนภูมิ
จ
สารบัญภาพ
ฉ
บทที่ 1 บทนา ความสาคัญของการฝึกงาน
1
วัตถุประสงค์หลักของการฝึกงาน
1
ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากการฝึกงาน
1
บทที่ 2 การฝึกงาน ณ บริษัท บัญชีไทย จากัด สถานที่ตั้ง
2
ประวัติ บริษัทบัญชีไทย จากัด
3
ผังการจัดองค์การและการบริหารจัดการ
4
ผลิตภัณฑ์ของบริษัทฯ
5
กลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ
6
งานที่ได้รับมอบหมาย
9
ประโยชน์ที่ได้รับจากการฝึกงาน
11
ข้อเสนอแนะ
11
ประเด็นสาคัญจากการฝึกงานนาสู่รายงานการศึกษา
11
ง
สารบัญ(ต่อ) หน้า บทที่ 3 กิจการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์(ประเภทห้องชุด) วัตถุประสงค์ของการศึกษา
12
การบัญชีสาหรับกิจการค้าอสังหาริมทรัพย์
14
ความหมายและลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
24
กระบวนการดาเนินงานโดยทั่วไป
25
การทาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
26
ภาษีสาหรับธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์
37
การคิดภาษีจากมาตรการยกเว้นภาษีบ้านหลังแรก
42
การยกเลิกสัญญา
43
ข้อวิเคราะห์เปรียบเทียบ
46
สรุป
47
ข้อเสนอแนะ
47
บรรณานุกรม
48
จ
สารบัญแผนภูมิ หน้า แผนภูมิที่ 1. แผนผังองค์กร
4
2. ตารางการปฏิบัติงาน
9
3. ความแตกต่างของธุรกิจ
46
ฉ
สารบัญภาพ หน้า ภาพที่ 1. แผนที่ตั้งบริษัท บัญชีไทยจากัด
2
2. พนักงานในบริษัท บัญชีไทย จากัด
5
3. กลุ่มตลาดอุตสาหกรรม
6
4. กลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ทรัพย์
7
5. กลุ่มตลาดการบริการทางการเงิน
7
6. กลุ่มลูกค้าทั่วไป
8
7. ตัวอย่าง : การชาระค่าจอง
16
8. ตัวอย่าง : การชาระค่าทาสัญญา
16
9. ตัวอย่าง : การบันทึกรายได้เงินจอง
17
10. ตัวอย่าง : การบันทึกรายค่าทาสัญญา
18
11. ตัวอย่าง : รายได้เงินดาวน์งวดที่
19
12. ตัวอย่าง : รายได้เงินดาวน์งวดที่
20
13. ตัวอย่าง : การบันทึกรายได้เงินดาวน์งวดที่
21
14. ตัวอย่าง : รายได้เงินโอน
22
15. ตัวอย่าง : การบันทึกรายได้เงินโอน
23
16. ตัวอย่าง : ผังการจดทะเบียนโอนกรมที่ดิน
25
ช
17. ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด1/10
27
18. ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด2/10
28
19. ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด3/10
29
20. ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด4/10
30
21. ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด5/10
31
22. ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด6/10
32
23. ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด7/10
33
24. ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด8/10
34
25. ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด9/10
36
26. ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด10/10
36
27. ตัวอย่าง: เอกสารภาษีในการซื้อขาย
38
28. ตัวอย่าง: เอกสารภาษีในการซื้อขาย
39
29. ตัวอย่าง:ใบรับค่าพยาน
40
30. ตัวอย่าง : หนังสือยกเลิกสัญญา กรณีที่ทั้งสองฝ่ายตกลงยกเลิกสัญญา
45
1
บทที่ 1 บทนา ความสาคัญของการฝึกงาน การฝึ ก งานเป็ นแหล่ ง ทางการเรีย นรู้ อย่ างหนึ่ ง ซึ่ง เป็ นทั้ งการศึก ษาและการปฏิ บัติ ใ น สถานการณ์จริง โดยเริ่มตั้งแต่รากฐานของการทางาน การใช้ชีวิตการใช้อุปกรณ์ต่างๆในสานักงาน การดาเนินงาน ระบบงานและหน้าที่ที่ต้องรับผิดชอบของแต่ละแผนกแต่ละฝ่าย นอกจากนี้การ ฝึกงานยังเป็นการฝึกความรับผิดชอบต่อหน้าที่ การเรียนรู้การแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นการทนต่อความ กดดัน วัตถุประสงค์หลักของการฝึกงาน 1.เพื่อแสวงหาความรู้เพิ่มเติมนอกการเรียนการสอน 2.เพื่อออกมาเผชิญโลกภายนอกเรียนรู้การทางานในสถานการณ์จริง 3.เพื่อเรียนรู้การอยู่ร่วมกัน การเข้าสังคม 4.เพื่อฝึกการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นจริง สามารถหาทางออกของปัญหาได้ ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากการฝึกงาน 1.ทราบความต้องการในการทางานของตัวเอง 2.มีประสบการณ์การทางานสามารถนาไปใช้ประโยชน์ในการประกอบวิชาชีพได้ 3.สามารถอดทนต่อสถานการณ์ ความกดดัน เรียนรู้การแก้ไขปัญหาและข้อผิดพลาด 4.มีความรับผิดชอบต่องานที่ได้รับมอบหมายมาปฏิบัติ
2
บทที่ 2 การฝึกงาน ณ บริษัท บัญชีไทย จากัด สถานที่ตั้ง บริษัท บัญชีไทย จากัด ที่อยู่ 137/60-1 สุขุมวิท ตาบลศรีราชา อาเภอศรีราชา ชลบุรี 20110 โทรศัพท์(Tel) 038-773466-9 โทรสาร (Fax) 038-773470 เวลาทาการ วันจันทร์ – ศุกร์ 08:00 – 17:45 วันเสาร์ 08:00 – 17:45 สินค้าและบริการ รับตรวจสอบทา บัญชี ตรวจบัญชี
ภาพที่1 แผนที่ตงั้ บริษัท บัญชีไทยจากัด ที่มา http://maps.google.co.th/
3
ประวัติ บริษัทบัญชีไทย จากัด
บริษัท บัญชีไทย จากัด ได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อวันที่ 10 ตุลาคม 2537 ทะเบียนนิติบุคคลเลขที่ 0205537004745 ทุนจดทะเบียน 1,000,000 บาท โดยกรรมการของบริษัทมี 2 คน ตามรายชื่อดังต่อไปนี้ 1. นายฉัตรมงคล เขมาภิรัตน์ 2. นายวิสันติ์
เศรษฐกูลวิชัย.
ซึ่งการลงนามผูกพันบริษัทได้ต้ องลงลายมือชื่ อของนายฉัตรมงคล เขมาภิรัตน์ หรือ นายวิสันติ์ เศรษฐกูลวิชัย และประทับตราสาคัญของบริษัท วัตถุประสงค์ทั่วไปของบริษัท ประกอบการกิจการ รับจ้างวางระบบบัญชี และสอบบัญชี หน่วยงานภายในองค์กร หน่ ว ยงานของบริ ษั ท จะสามารถแบ่ ง แยกตามลั ก ษณะการให้ บ ริ ก ารของบริ ษั ท ซึ่ ง ประกอบด้วย 2 หน่วยงาน คือ 1. หน่วยงานให้บริการด้านการตรวจสอบบัญชี (Audit) 2. หน่วยงานให้บริการทาบัญชี (Accounting)
4
แผนผังองค์กร
บริษัท บัญชีไทย จากัด
นาย มนศักดิ์ แซ่ตั้ง ผู้จัดการบริษัท
นางสาวอารยา ชลาธรชัยกุล
นางสาวกัญชริญา ฤทธิ์มหา
นางสาวนันทพร คานึงการ
ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต
ฝ่ายบุคคล ฝ่ายธุรการ ฯลฯ
ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต
นางสาวพจมาน สุดสี
นางสาวพรจันทร์ ยิ้มฟุ้งเฟื่อง
พนักงานบัญชี
พนักงานบัญชี
นายกิตตินันท์ ปัญจลักษณ์ พนักงานฝึกงาน แผนภูมิที่ 1 แผนผังองค์กร
5
ภาพที่2 พนักงานในบริษทั บัญชีไทย จากัด
ผลิตภัณฑ์ของบริษัทฯ บริษัทเป็นสานักงานบัญชี ที่มุ่งให้บริการรับทาบัญชี สอบทาบัญชี วางระบบบัญชี และ การจัดทางบการเงินเพื่ อวัดผลการดาเนินงาน โดย นักบัญชีมืออาชีพ และ ตรวจสอบบัญชี โดย ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต เรารับทาบัญชีโดยเน้นคุณภาพงาน ความถูกต้อง ความซื่อสัตย์ และความรวดเร็วตรงต่อ เวลา เราอบรมและฝึกฝนนักบัญชีให้มีความเชี่ยวชาญในวิชาชีพบัญชี และมีความรับผิดชอบใน การทางานบัญชี พร้อมทั้งพัฒนาระบบของสานักงานบัญชีอย่างต่อเนื่องมากว่า 18 ปี โดยมีลูกค้า ให้ความไว้วางใจใช้บริการทาบัญชีเป็นจานวนมาก โดยบริษัทได้พัฒนาให้สามารถบริการรับทา บัญชี ตรวจสอบบัญชี วางระบบบัญชี จดทะเบียนบริษัท แก่ลูกค้าได้อย่างเป็นระบบ
6
กลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ 1. กลุ่มตลาดอุตสาหกรรม บริษั ทได้ใ ห้บ ริการทาบัญชีและสอบบัญชีใ นกลุ่มบริษั ทที่อยู่ ในกลุ่มตลาด อุต สาหกรรมโดยประกอบด้ วยอุ ตสาหกรรมยานยนต์ แ ละอะไหล่ อุ ต สาหกรรม พลังงานไฟฟ้าน้ามันและทรัพยากรธรรมชาติ อุตสาหกรรมเคมีและยา และ กลุ่มสินค้า อุตสาหกรรมจักรกลและอะไหล่
ภาพที่3 กลุ่มตลาดอุตสาหกรรม
2. กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทรัพย์ บริ ษั ท ได้ ใ ห้ บ ริ ก ารท าบั ญ ชี แ ละสอบบั ญ ชี ใ ห้ บ ริ ษั ท ซื้ อ ขายอสั ง หาริ ม ทรั พ ย์ ประเภทต่า งๆ ไม่ ว่า จะเป็น บริษั ทซื้อ -ขาย บ้านอาคารห้องชุด ธุรกิ จจัดสร้างบ้า น รวมถึงธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีสิ่งปลูกสร้าง
7
ภาพที่4 กลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ทรัพย์
3. กลุ่มการบริการทางการเงิน บริษัทให้การบริการด้านคาแนะนาในการปฏิบัติงานกับลูกค้า โดยผู้เชี่ยวชาญ การ ปฏิบัติหน้าที่ ในการให้บริการทางการเงิน การดาเนินงานทางด้านการปฏิบัติการทาง การเงิน สามารถแบ่งออกได้ เป็น 2 ส่วนประกอบด้วยกัน คือ กลุ่มธุรกิจธนาคาร (Banking) และกลุ่มธุรกิจประกัน (Insurance)
ภาพที่5 กลุ่มตลาดการบริการทางการเงิน
8
4. กลุ่มลูกค้าทั่วไป บริษัทได้ทางบการเงินและตรวจสอบงบการเงินให้กับกิจการเจ้าของคนเดียว ห้าง หุ้นส่วนต่างๆ ทั้งจดทะเบียนและไม่จดทะเบียน โดยทาการบันทึกบัญชีในแต่ละรอบ บัญชีและนาส่งภาษีประเภทต่างๆของธุรกิจรวมทั้งนาส่งงบการเงินให้กรมพัฒนาธุรกิจ การค้า
ภาพที่6 กลุ่มลูกค้าทั่วไป
9
งานที่ได้รับมอบหมาย ลา การฝึกปฏิบัติ ดับ ที่ 1. การเรียนรู้ระบบงาน 2.
3.
4.
5.
6.
7.
คาอธิบายวิธีการปฏิบัติ
หมายเหตุ คุณประโยชน์ที่ได้รับ หรือสิ่ง ที่ได้เรียนรู้เพิ่มเติมจากการศึกษาในชั้น เรียน การเข้าโปรแกรมทางบัญชี รู้ระบบการทางาน ขั้นตอนการผ่านงาน การเรียนรู้แผนกในองค์กร สายการทางาน ตรวจสอบเอกสาร จาทากระดาษทาการ และ เรียนรู้กระบวนการในการตรวจสอบบัญชี ทาการวิเคราะห์เกี่ยวกับ การปรับหมวดบัญชีใหม่ ตามมาตรฐานปี ต้นทุน รายได้ ค่าใช้จ่าย 2555 ต่างๆ จัดทาแนวการสอบบัญชี การตรวจสอบ ณ สิ้นงวด เรียนรู้การทาหมายเหตุการณ์ประกอบงบ ของยอกคงเหลือของสินค้า การตรวจสอบยอดคงเหลือ ณ วันสิ้นงวด จัดทาหมายเหตุ จัดทาการตรวจสอบงบ นารายการยอดเงินฝาก เรียนรู้การตรวจสอบยอดเงินฝาก การ กระทบยอดเงินฝาก (Statement)ของธนาคารมา บันทึกยอดเคลื่อนไหว และการขอเอกสาร ธนาคาร เทียบกับยอดเคลื่อนไหว ที่ใช้ในการตรวจสอบ ของบัญชี บันทึกบัญชีในสมุดรายวัน ทาการบันทึกรายการรับ การบันทึกบัญชีในบริษัทจริงการแก้ไข รับ ชาระหนี้โดยทาเอกสาร ข้อผิดพลาดการเข้าแฟ้มเอกสาร แนบกับใบเสร็จรับเงินและ สาเนาใบกับกับภาษี บันทึกบัญชีในสมุดรายวัน ทาการบันทึกการจ่ายชาระ การบันทึกบัญชีในบริษัทจริงการแก้ไข จ่าย หนี้ โดยทาเอกสารแนบกับ ข้อผิดพลาดการเข้าแฟ้มเอกสาร ใบใบเสร็จรับเงินจากลูกค้า การบันทึกภาษี หัก ณ ที่ บันทึกบัญชีการให้บริการ รูปแบบของใบหัก ณ ที่จ่ายการลงลายมือ จ่ายจากการให้บริการ ทาเอกสารแนบกับ สาเนา ชื่อ การตรวจยอดหัก ณ ที่จ่ายที่บันทึกกับ ใบหัก ณ ที่จ่าย ภ.ง.ด 3/53ที่ยื่นภาษีไป
10
ลาดั บที่
การฝึกปฏิบัติ
คาอธิบายวิธีการปฏิบัติ
หมายเหตุ คุณประโยชน์ที่ได้รับ หรือสิ่ง ที่ได้เรียนรู้เพิ่มเติมจากการศึกษาในชั้น เรียน
8.
ทา ภ.ง.ด 50
ทาการยื่นแบบเสียภาษี ภ.ง.ด 50
มีการกรอกแบบบางส่วนที่ไม่เคยได้ลง เช่น เลขประจาตัวผู้ทาบัญชี ผู้สอบบัญชี ที่ต้องตรงกับ แบบ สบช.3
9.
ทาแบบ สบช.3
ได้ฝึกการกรอกแบบ สบช.3ของกิจการที่ ไม่เคยกรอกมาก่อน
10.
ทา บอจ.5
11.
ทาการปิดบัญชี
12.
ทาการบันทึก ภาษีซื้อ-ขาย
ทาการกรอกแบบ สบช.3 ของบริษัทที่รับทาบัญชี โดยนาตัวแบบเอกสารมา จากเว็ปdbdของ กรมสรรพากร ทาแบบ บอจ ให้กิจการ ใหม่ โดยดูจาก บอจ.5ของ บริษัทลูกค้า ปรับชื่อ กรรมการและอัตราส่วน ของหุ้นให้เท่ากันกับ ปัจจุบัน นารายการจากงบทดลอง มาทางบแสดงฐานะ การเงิน งบกาไรขาดทุน ทารายได้จากการขาย ค่าใช้จ่ายในการขายและ บริหาร ลงรายการค้า ซื้อขายใน โปรแกรมExpress แผนภูมิที่ 2 ตารางการปฏิบัตงิ าน
ฝึกการกรอก บอจ.5 ได้ศึกษารูปแบบ กฎหมายของผู้มีสิทธิ์ลงชื่อผูกพันธ์กับ กิจการ
ได้ปิดบัญชีในบริษัทจริง ได้ทางบการเงิน เปรียบเทียบได้ ทาหมายเหตุประกอบงบ แบบใหม่
ได้ลองบันทึกภาษี จริงได้จัดแฟ้มเอกสาร ภาษีซื้อ-ขาย
11
ประโยชน์ที่ได้รับจากการฝึกงาน 1.ได้เรียนรู้สิ่งต่างๆภายในองค์กร ได้รู้สายการทางาน ระบบการทางาน 2.ได้ค้นหาความชอบของตัวเองเนื่องจากได้ทาทั้งการสอบบัญชีและทาบัญชี 3.ได้เรียนรู้รูปแบบธุรกิจใหม่ๆที่เกิดขึ้นจากการทารายการ 4.ได้เตรียมความพร้อมก่อนเข้าทางานจริงที่กาลังจะเกิดขึ้น 5.ได้เรียนรู้การผูกมิตรภาพความสัมพันธ์กับผู้ร่วมงานหรือผู้มาติดต่อ 6.ได้นาความรู้จากการเรียนมาใช้ เช่น การลง Fonts ขอโปรแกรมทางบัญชีExpress 7.ได้เรียนรู้ระบบของการสอบบัญชี การตรวจสอบเอกสาร ข้อเสนอแนะ การฝึกงานเป็นสิ่งที่ดีต่อการทางานทาให้เราเรียนรู้อะไรหลายหลายอย่างเกี่ยวกับงานที่เรา จะทาได้พบปะพูดคุยแลกเปลี่ยนประสบการกับพี่ๆที่ทางาน ได้เรียนรู้แนวคิดแนวปฏิ บัติการวางตัว ในองค์การ รวมถึงได้ปรับตัวกับผู้คน ประเด็นสาคัญจากการฝึกงานนาสู่รายงานการศึกษา เนื่องจากธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีขั้นตอนการทางานหลายขั้นตอน รวมถึงมีข้อ กฎหมายที่น่าสนใจมาเกี่ยวข้อง ทาให้เกิดความอยากรู้อยากทาในการทารายการของธุรกิจประเภทนี้ รวมถึงธุรกิจประเภทสามารถพบเห็นได้อย่างมากมายใน ปัจจุบัน ซึ่งน่าจะก่อให้เกิดประโยชน์ใน การศึกษาธุรกิจประเภทนี้เพื่อสร้างฐานความรู้ไว้ใช้ในการทางานในอนาคต
12
บทที่ 3 ธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์(ประเภทห้องชุด) วัตถุประสงค์ของการศึกษาธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ 1. เพื่อทราบรายละเอียดของขั้นตอนการทาสัญญา อสังหาริม ทรัพ ย์ ประเภทห้องชุดนี้ถือเป็น 1ในปัจจัย 4 ที่จาเป็นต่อการดาเนินชีวิต ดังนั้นเราควรทราบวิธีการของการทาสัญญาการลงลายมือชื่อในสัญญาและขั้นตอนของ การทารายการเพื่อเป็นประโยชน์ต่อเราหากมีการซื้อขาย 2. เพื่อศึกษาประเภทของธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถูกแบ่งออกเป็น 3 ประเภทใหญ่ ซึ่งมีความหมายของ แต่ละรูปแบบที่แตกต่างกันออกไป นอกจากนี้ลักษณะของการทารายการก็ยังแตกต่างกัน ออกอีกด้วยทาให้เป็นที่น่าสนใจในการศึกษากว่า รูปแบบธุรกิจอื่นๆ 3. เพือ่ ให้ทราบข้อกาหนดในสัญญา ข้อกาหนดในสัญญาซื้อขายที่ล งลายมือชื่อในสัญญา จะเป็นข้อผูก มัดระหว่างผู้ ซื้อ และผู้ขายหากฝ่ายใดทาผิดสัญญาจะก่อให้เกิดความเสียหายขึ้นได้ เราจริงควรทราบ ข้อกาหนดของสัญญาที่ทาขึ้นและระวังข้อสัญญาที่กาหนดร่วมกันไว้
13
4. เพื่อให้ทราบภาษีต่างๆของธุรกิจ ธุ ร กิ จ ซื้ อ ขายอสั ง หาริ ม ทรั พ ย์ มี ภ าษี ที่ เ กี่ ย วข้ อ ง หลายชนิ ด เราจึ ง ควรทราบถึ ง รายละเอียดของภาษีรูปแบบต่างๆการคานวณภาษีที่ถูกต้อง 5. เพื่อศึกษาวิธีการลงบัญชี การรับรู้รายได้ รายได้ของธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นได้หลายรูปแบบตามสัญญาที่ตกลงไว้ และระยะเวลาของรายได้ที่เกิดขึ้นใน1รายการมีหลายครั้งและก่อผลในระยะยาว
14
การบัญชีสาหรับกิจการค้าอสังหาริมทรัพย์ ประเภทการรับรู้รายได้1ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งรายได้ออกได้เป็น 3 ประเภท คือ 1. การขายที่ดิน 2. การขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 3. การขายอาคารชุด วิธีการรับรู้รายได้ การรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ สามารถรับรู้รายได้ ได้ 3 วิธี คือ 1. รับรู้รายได้ทั้งจานวน 2. รับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทาเสร็จ 3. รับรู้รายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกาหนดชาระ *กรณีที่ไม่อาจรั บ รู้รายได้ตามข้อ 1-3 ให้บันทึก เงินที่ไ ด้รับเป็นเงินมัดจา หรือเงินรับ ล่วงหน้าการรับรู้รายได้ที่ธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุดเลือกใช้คือวิธีที่ 1และ วิธี ที่3 ส่วนวิธีที่2 จะนิยมใช้กับธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
1
ที่มา:http://www.jarataccountingandlaw.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=421553&Ntype=7
15
วิธีที่ 1การรับรู้รายได้ทั้งจานวน วิธีการนี้จะใช้เมื่อเมื่อผู้ขายได้โอนความเสียงและผลประโยชน์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ ซื้อแล้ว กล่าวคือ ขบวนการการก่อให้เกิดรายได้เสร็จสมบูรณ์แล้วหรือกล่าวได้ว่าการซื้อขายเป็นการซื้อขาย แบบงวดเดียวคือจ่ายชาระเงินค่าห้องทั้งหมดตามสัญญาทันทีโดยไม่มีการดาวน์ และจะรับรู้รายได้ ต้นทุนขาย และกาไรขั้นต้น ทั้งหมด ในวันทีทาการชาระเงินพร้อมทั้งทาการโอนกรรมสิทธิ์ในวัน เดียวกันนั้นเลย วิธีที่ 3 รับรู้รายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกาหนดชาระ วิธีการนี้จะมีการบันทึกรายได้หลายขั้นตอน แต่เป็นวิธีที่เกิดขึ้นจริงและนิยมใช้มากที่สุด เนื่องจากวิธีการนี้จะแบ่งการชาระเงินออกเป็นช่วง 3 ช่วง ช่วงที่ 1 เมื่อทาสัญญาจะซื้อจะขาย ตกลงกันเรียบร้อยผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินค่าจองและค่าทาสัญญาไว้ เป็นหลักประกัน ก่อน 1ก้อน ช่วงที่ 2 ทุกเดือนหรือครบกาหนดในสัญญาการชาระในแต่ละงวดผู้ซื้อจะจ่ายชาระเงินที่ค้างเป็น งวดๆหรือที่เรียกว่าจ่ายเงินดาวน์ ช่วงที่ 3 เมื่อถึงงวดสุดท้ายของสัญญา ผู้ซื้อจะจ่ายเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดในสัญญา รวมทั้งค่าโอน กรรมสิทธิ์ โดยผู้ขายจะต้องทาการโอนกรรมสิทธิ์ ไปยังผู้ซื้อในวันนี้ด้วยหรือแล้วแต่จะตกลงกัน
16
ช่วงที่1
ภาพที่7 ตัวอย่าง : การชาระค่าจอง
ภาพที่8 ตัวอย่าง : การชาระค่าทาสัญญา
17
ภาพที่9 ตัวอย่าง : การบันทึกรายได้เงินจอง
18
ภาพที่10 ตัวอย่าง : การบันทึกรายค่าทาสัญญา
19
ช่วงที2่
ภาพที่11 ตัวอย่าง : รายได้เงินดาวน์งวดที่ 1
20
ภาพที่12 ตัวอย่าง : รายได้เงินดาวน์งวดที่ 2
21
ภาพที่13 ตัวอย่าง : การบันทึกรายได้เงินดาวน์งวดที่ 1
22
ภาพที่14 ตัวอย่าง : รายได้เงินโอน
23
ภาพที่15 ตัวอย่าง : การบันทึกรายได้เงินโอน
24
ความหมาย คานิยามและลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์2 อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดินกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน รวมทั้งสิทธิทั้งหลายอัน เกี่ยวกับสิทธิในที่ดินด้วย อาคารชุด หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือครองกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละ ส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ห้องชุด หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะแต่ละบุคคล ทรัพย์ส่วนบุคคล หมายถึง ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของ เจ้าของห้องชุดแต่ละราย ทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ได้แก่ ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือ ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสาหรับ เจ้าของร่วม เงินจอง หมายถึง เงินขั้นต้นจานวนเล็กน้อยที่ชาระแก่ผู้ขาย เพื่อเป็นหลักประกันในชั้นต้นที่จะเข้า ทาสัญญาจะซื้อจะขายในอสังหาริมทรัพย์ นั้น ซึ่งบางครั้งอาจเรียกว่าเงินมัดจา เงินจองนี้มักถือเป็น ส่วนหนึ่งของเงินวางเริ่มแรก เงินวางเริ่มแรก หมายถึง จานวนเงินเบื้องต้นตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ผู้ซื้อจะต้องชาระแก่ผู้ขาย ใน บางครั้งเงินวางเริ่มแรกอาจจะแบ่งชาระเป็นหลายงวดก็ได้ เงินค่างวด หมายถึง จานวนเงินส่วนที่เหลือของมูลค่าตามสัญญาหลังจากการจ่ายเงินวางเริ่มแรก แล้ว ซึ่งเงินค่างวดนี้จะชาระเป็นครั้งเดียวหรือผ่อนชาระหลายครั้งก็ได้ ความเป็นอิสระต่อกัน หมายถึง การติดต่อทางการค้าในสภาพที่มีความเป็นอิสระ ไม่มีความเกี่ยวพัน ระหว่างกัน 2
ที่มา: กรมที่ดิน ; http://www.sureprop.com/page/1448
25
การก่อสร้างตามสัญญา หมายถึง การก่อสร้างเฉพาะพื้นที่ที่เปิดขายหรือพื้นที่ที่เปิดจองของแต่ละ ครั้ง กระบวนการดาเนินงานโดยทั่วไปของธุรกิจประเภทซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ภาพที่16 ตัวอย่าง : ผังการจดทะเบียนโอนกรมที่ดิน
26
การทาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อผู้ขายและผู้ซื้อมีความมั่นใจและตกลงจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นแล้ว 1.ถ้าผู้ซื้อชาระเงินภายในงวดเดียวคือพร้อมจะซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ทันทีก็สามารถนัด เจ้าของที่ดิน ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ สานักงานที่ดิน โดยใช้สัญญาซื้อขาย ฉบับของสานักงานกรม ที่ดินได้ทันที 2.หากผู้ซื้อต้องการทยอยชาระค่าที่ดินหรือต้องการซื้อขายกัน แบบผ่อนดาวน์ซึ่งเป็นที่ นิย มในการซื้อขายอสัง หาริม ทรัพย์ ที่ดิน และโดรงการจัดสรรต่าง ๆ ซึ่งต้องใช้ระยะเวลานัด หมายในการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นเวลานานหลายวัน โดยผู้ซื้อจาเป็นต้องมีการมัด จาเงินบางส่วน ให้กับผู้ขาย และทั้งสองฝ่ายต้องทาสัญญาจะซื้อจะขายกันขึ้นโดยเนื้อหาในสัญญาจะซื้อจะขาย นั้น จะต้องระบุ 2.1 ชื่อ 2.2 ที่อยู่ 2.3 เลขบัตรประจาตัวประชาชน ของผู้จะซื้อ ผู้จะขาย 2.4 รายละเอียด ของบ้าน โฉนดที่ดิน ราคา และส่วนลด 2.5 จานวนเงินมัดจา 2.6 ระบุวันชาระ 2.7 จานวนเงินที่ เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ 2.8 กาหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ 2.9 การตกลงชาระค่าธรรมเนียม โอน ภาษี และค่า ใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ 2.10 เงื่อนไขอื่นๆเพิ่มเติม เช่นค่าปรับ หากผิดสัญญาต่อกันทั้ง 2 ฝ่ายและโดยลงนาม ร่วมกันต่อหน้า พยาน
27
ภาพที่17 ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บริษทั เชอร์รี่ฮิลด์ เอสเตท ห้อง502 หน้า1/10 ในหน้านี้จะระบุ ชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประจาตัวประชาชน ของผูจ้ ะซื้อและ ผูจ้ ะขาย
28
ภาพที่18 ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บริษทั เชอร์รี่ฮิลด์ เอสเตท ห้อง502 หน้า2/10 ในหน้านี้จะระบุรายละเอียด ของบ้าน โฉนดที่ดิน ราคา และส่วนลด
29
ภาพที่19 ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บริษทั เชอร์รี่ฮิลด์ เอสเตท ห้อง502 หน้า3/10 ในหน้านีจ้ ะระบุจานวนเงินมัดจา ระบุวันชาระ จานวนเงินที่ เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ ระบุวันโอน แต่เนื่องจากห้อง502นีจ้ ะโอนเมื่อชาระเงินดาวน์ครบจึงเว้นวันโอนไว้ลงในวันที่รับชาระเงินงวดสุดท้าย
30
ภาพที่20 ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บริษทั เชอร์รี่ฮิลด์ เอสเตท ห้อง502 หน้า4/10 ในหน้านีจ้ ะระบุ เงื่อนไขอื่นๆเพิ่มเติม ค่าปรับ หากมีการผิดสัญญา หรือบอกเลิก
31
ภาพที่21 ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บริษทั เชอร์รี่ฮิลด์ เอสเตท ห้อง502 หน้า5/10 ในหน้านี้จะระบุเงื่อนไขเพิ่มเติม
32
ภาพที่22 ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บริษทั เชอร์รี่ฮิลด์ เอสเตท ห้อง502 หน้า6/10 ในหน้านี้จะระบุเงื่อนไขเพิ่มเติม
33
ภาพที่23 ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บริษทั เชอร์รี่ฮิลด์ เอสเตท ห้อง502 หน้า7/10 ในหน้านี้จะเป็นการลงนามร่วมกันต่อหน้าพยานโดนลงร่วมกัน 3 คนคือ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และพยาน
34
ภาพที่24 ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บริษทั เชอร์รี่ฮิลด์ เอสเตท ห้อง502 หน้า8/10 ในหน้านี้จะป็นการสรุปยอดเงินรวมส่วนลด
35
ภาพที่25 ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บริษทั เชอร์รี่ฮิลด์ เอสเตท ห้อง502 หน้า9/10 ในหน้านี้เป็นรายละเอียดประกอบในการให้ส่วนลดต่างๆ
36
ภาพที่26 ตัวอย่าง: สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด บริษทั เชอร์รี่ฮิลด์ เอสเตท ห้อง502 หน้า10/10 ในหน้านี้จะเป็นการสรุปยอดเงินที่เหลือหลังจากหักเงินมัดจาและส่วนลด
37
ภาษีสาหรับธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ สาหรับทุกๆธุรกิจที่ประกอบการอยู่ในปัจจุบัน คงหนี้ไม่พ้นการเสียภาษี ซึ่งภาษีเป็นสิ่งที่ สาคัญสาหรับการพัฒนาประเทศ ซึ่งภาษของธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วย 1.ภาษีหัก ณ ที่จ่าย อาจเป็นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายถ้าเรียกเก็บจากบุคคลธรรมดา หรือภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่ายหากเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล โดยคานวณใน อัตราร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า3 2.ภาษีธุรกิ จเฉพาะ การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบีย นอาคารชุดตาม กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดให้ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งทางค้าหรือหากาไร ที่ต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยชาระภาษีในอัตราร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะ มากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 3.3 ของราคา ขาย) 4 3. อากรแสตมป์ - บุคคลธรรมดา เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจานวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาท ของราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม - นิติบุคคล เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจานวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของ ราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า 4. ภาษีอื่นๆ ที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน เช่น ค่าพยาน ค่าคาขอ ค่าจดทะเบียน ฯลฯ
3
ที่มา http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht01.asp
4
ที่มา http://www.land.co.th/land-info-top-3-2.asp
38
หมายเหตุ สาหรับผู้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
ภาพที่27 ตัวอย่าง: เอกสารภาษีในการซื้อขาย
39
ภาพที่28 ตัวอย่าง: เอกสารภาษีในการซื้อขาย
40
ภาพที่29 ตัวอย่าง:ใบรับค่าพยาน
41
ตัวอย่างการคานวณภาษี 1. จากตัวอย่างราคาซื้อขาย คือ 855,000 บาท ราคาประเมิน คือ 807,712.50 บาท ซึงจะเห็นได้ว่ามีการ หักภาษีเงินได้นิติบุคคล หัก ณ ที่จ่ายไว้ 8,550 บาท หาได้จาก 1% ของ 855,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่า 2. มีการหักภาษีธุรกิจเฉพาะและรายได้ส่วนท้องถิ่นไว้ 25,650 บาทและ 2,565 บาท ตามลาดับ ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะคิดมาจาก 3% ของราคาขาย855,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่า ส่วนรายได้ส่วนท้องถิ่นมาจากร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ 10%ของ 25,650 บาท 3. อากรแสตมป์ 4,275 บาท มาจาก 855,000 ราคาซื้อที่สูงกว่าราคาประเมินหารด้วย อัตราค่า ภาษีอากร ราคาขาย 200 บาทต่อภาษีอากร 1 บาท 4. ภาษีอื่นๆ 220 บาท มาจาก ค่าคาขอ 20 บาท ค่าธรรมเนียม 100 บาท และค่ามอบอานาจ อีก 100 บาท
42
การคิดภาษีจากมาตรการยกเว้นภาษีบ้านหลังแรก หลักเกณฑ์การปฏิบัติ5 1. ผู้มีเงินได้ต้องจ่ายค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดินหรือห้องชุดในอาคารชุด ระหว่าง วันที2่ 1 กันยายนพ.ศ. 2554 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2555 และมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ใน อสังหาริมทรัพย์นั้นให้แล้วเสร็จภายในช่วงเวลาดังกล่าว 2. ผู้มีเงินได้ต้องใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ครั้งแรกภายใน 5 ปีภาษี นับแต่ปีภาษีที่มีการจดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ และต้องใช้สิทธิดังกล่าวเป็นเวลา 5 ปีภาษีต่อเนื่องกัน โดยให้ใช้ สิทธิ ยกเว้นภาษีเป็นจานวนเท่าๆ กันในแต่ละปีภาษี 3. ผู้มีเงินได้ต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดินหรือห้องชุดใน อาคารชุด เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยมาก่อน 4. ผู้มีเงินได้ต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเป็นเวลาติดต่อกันไม่น้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องไม่เคยมี การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์มาก่อน ไม่ว่าจะทั้งหมดหรือบางส่วน 5. ผู้มีเงินได้ต้องไม่เคยเป็นผู้ใช้สิทธิหักลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ยืม สาหรับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารอยู่อาศัย 6. ผู้มีเงินได้ต้องไม่เคยเป็นผู้ใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัย เดิมและซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยใหม่ และต้องไม่เคยเป็นผู้ใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้
5
ที่มา http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=504167
43
การยกเลิกสัญญา การจะยกเลิกสัญญาใดๆก็ตามนั้นต้องเกิดจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งของผู้ทาสัญญาผิดคาสัญญาที่ กาหนดไว้ในหนังสือสัญญาโดยฝ่ายที่ถูกผิดสัญญามีสิทธิ์ที่จะขอยกเลิกสัญญาโดยสามารถเรียกร้อ ง ค่าเสียหายจากการผิดสัญญาพร้อมเบี้ยปรับเงินเพิ่มได้ตามข้อตกลงในสัญญาหรือตามที่กฎหมาย บัญญัติไว้ *เว้นแต่การยกเลิกสัญญานั้นเป็นการตกลงยินยอมของทั้ง2ฝ่ายามารถดาเนินการได้โดยปกติ แนวการเขียนหนังสือยกเลิกสัญญา6 ที่อยู่ (ชิดขวา) วัน/เดือน/ปี (ชิดขวา) เรื่อง ขอบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย เรียน กรรมการ หรือผู้จัดการโครงการ อ้างถึง สัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด โครงการ ....... เลขที่ ……. ลงวันที่ …. ระหว่าง …. ผู้จะซื้อ กับ บริษัท .... ผู้จะขาย ตามที่ข้าพเจ้า …….. ได้ทาสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด โครงการ .........กับ .......... จากัด (มหาชน) ตามสัญญาจะ ซื้อจะขายเลขที่ ……. ลงวันที่ ….. ราคาห้องชุดรวมทั้งสิ้น ……… บาท (จานวนเงินตัวเขียน)กาหนดวันโอน กรรมสิทธิ์หลังก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จประมาณ เดือน ........ รายละเอียดปรากฎตามเอกสารอ้างถึงนั้น ข้าพเจ้าได้ข้าพเจ้าได้ชาระเงินจอง เงินทาสัญญาและเงินผ่อนดาวน์ รวม … งวด รวมเป็นเงินจานวนทั้งสิ้น ……บาท (…………...บาทถ้วน) แต่ปรากฏว่า บริษทั ของท่านผิดสัญญา โดย...........ระบุสาเหตุ ทาให้ข้าพเจ้า ได้รับความเสียหาย โดยหนังสือฉบับนี้ ข้าพเจ้าจึงขอบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด โครงการ ................ที่ทาขึ้น นับตั้งแต่ วันทื่ที่ลงในหนังสือฉบับนี้ เป็นต้นไป พร้อมทั้งเรียกเงินคืนที่ได้ชาระไปแล้วทั้งหมดจานวน …….… บาทรวม ดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 (สิบห้า) ต่อปี นับจากวันที่ได้รบั ชาระเงินจากข้าพเจ้าจนกระทั่งชาระแล้วเสร็จ โดย บริษทั ท่านจะต้องชาระเงินคืนให้กับข้าพเจ้าภายใน 30 วันนับ จากวันที่ท่านได้รบั หนังสือฉบับนี้ หากท่าน เพิกเฉยไม่ดาเนินการชาระเงินพร้อมดอกเบี้ยคืน ข้าพเจ้าจาเป็นต้องดาเนินการทางกฎหมาย ฟ้องร้องบังคับคดี รวมทั้ง ร้องเรียน สคบ. เพื่อขอความเป็นธรรมแก่ผบู้ ริโภคให้ถึงที่สดุ ขอแสดงความนับถือ 6
ที่มา http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=110154
44
ลงชื่อ…………………………… หมายเหตุ ที่ อยู… ่ ……………………………………………………………………………………………………. เบอร์โทรศัพท์
45
ภาพที่30 ตัวอย่าง : หนังสือยกเลิกสัญญา กรณีที่ทั้งสองฝ่ายตกลงยกเลิกสัญญา
46
ข้อวิเคราะห์เปรียบเทียบ ข้อ เรื่อง ที่ 1. การบันทึกบัญชีรายได้
ธุรกิจทั่วไป -รายได้จากการขายหรือ บริการ -รายได้อื่น
2. ข้อกาหนดทางกฎหมายสัญญา -ไม่มีการเขียนสัญญาแน่ชัด ต่างๆ 3. การเรียกร้องค่าเสียหายจากการ -ส่งสินค้าคือขอใบลดหนี้ ขาย -เปลี่ยนสินค้าใหม่
ธุรกิจซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ -รายได้จากการจอง -รายได้ค่าทาสัญญา -รายได้จากการดาวน์ -รายได้จากการโอน -รายได้อื่น -ต้องทาสัญญาซื้อขายทุก ครั้ง -ตกลงยอมความ ขอ ส่วนลดหากตกลงไม่ได้ อาจเกิดการฟ้องร้องเรียก ค่าเสีย ยกเลิกสัญญา -ภาษีหัก ณ ที่จ่าย -ภาษีหัก ณ ที่จ่าย -ภาษีบุคคลธรรมดา -ภาษีนิติบุคคล -ภาษีธุรกิจเฉพาะ -อากร แสตมป์ -ภาษีอื่นๆจากกรมที่ดิน สูงสุดมากถึง 36 เดือน
4. ภาษีที่ต้องชาระ
-ภาษี ซื้อ-ขาย -ภาษีหัก ณ ที่จ่าย(บริการ) -ภาษีบุคคลธรรมดา -ภาษีนิติบุคคล
5. ระยะเวลาชาระเงินค่าสินค้า
ส่วนมากระยะยาวสุดจะให้1 เดือน ใช้เงินในการลงทุนไม่สูงมาก ใช้เงินในการลงทุน นัก ระดับสูง เติบโตตามวัฎจักรของสินค้า เติบโตเมื่อสภาพ เศรษฐดกิจดีมีการลงทุน ในระดับสูง
6. ระดับการลงทุน 7. สภาวะเศรษฐกิจ
3 ความแตกต่างของธุรกิจ
47
สรุป การบัญชีของธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีขั้นตอนในการทารายการยุ่งยากหลายขั้นตอน และมีข้อกาหนดของสัญญาทางกฎหมายมาเกี่ยวข้อง นอกจากนี้การรับรู้รายได้จากการขายยังถูก แบ่งออกเป็น รายได้ที่ได้รับจากเงินมัดจาหรือเงินงวดแรกที่เกิดขึ้นจากการทาสัญญา รายได้จากการ ดาวน์หรือรายได้ที่ได้รับในแต่ละงวดจนถึงงวดสุดท้าของสัญญา และรายได้จากการโอนรายได้งวด สุดท้ายที่รวมค่าใช้จ่ายส่วนที่เหลือทั้งหมดและค่าใช้จ่ายในการทาสัญญาโอนที่ดินที่กรมที่ดิน นอกจากการรับรู้รายได้มีหลายขั้นตอนแล้วการเสียภาษีของธุรกิจประเภทนี้ยังมีมากมาย ซึ่ง ประกอบไปด้วย ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะอากรแสตมป์และภาษีอื่นๆ ที่เรียกเก็บจากกรม ที่ดิน ข้อเสนอแนะ สิ่งที่สาคัญในการทาธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีเพียงการบันทึกรายการซื้อขาย หรือการทราบข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเท่านั้น แต่การทาธุรกิจประเภทนี้จะสาเร็จได้ต้องมี ลูกค้าที่มีคุณภาพมีประสิทธิภาพ หรือมีกาลังทรัพย์ที่เพียงพอในการซื้อขาย เนื่องจากธุรกิจประเภท เป็นธุรกิจที่มีการซื้อขายในระดับราคาที่สูงมากหากได้ลูกค้าที่ไม่มีคุณภาพอาจทาให้ธุรกิจประสบ กับความลมเหลวได้ ดังนั้นอีกฝ่ายที่มีบทบาทสาคัญในธุรกิจประเภทนี้คือ สินเชื่อ ฝ่ายสินเชื่อเป็น ฝ่ายที่มีหน้าที่ในการรวบรวมข้อมูลสินเชื่อ ซึ่งเป็น ข้อมูลที่แสดงให้เห็นถึงความสามารถและความ ตั้งใจในการชาระหนี้ของลูกค้า โดยข้อมูลสินเชื่อจะต้องมีปริมาณมากพอที่จะใช้ในการพิจารณา วิเคราะห์ให้สินเชื่อ เพื่อลดความเสี่ยงภัยอันเกิดจากการตัดสินใจให้สินเชื่อได้ โดยจะต้องมีความ ถูกต้อง ครบถ้วน และเพียงพอที่จะใช้พิจารณา นอกจากนี้ยังต้องระมัดระวังในเรื่องค่าใช้จ่ายที่อาจ เกิดขึ้นในการรวบรวมข้อมูล ไม่ว่าจะค้นหาและรวบรวมข้อมูลเองหรือว่าจ้างบุคคลภายนอก รวบรวมข้อมูล และที่สาคัญก็คือ ข้อมูลสินเชื่อที่ได้มานั้นต้องสามารถนามาใช้ในการตัดสินใจและ วิเคราะห์สิน เชื่อได้ ภายในระยะเวลาที่กาหนด
48
บรรณานุกรม
บริษัท บัญชีไทย จากัด. 2554. ประวัติขององค์กร. แหล่งที่มา.กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวง พาณิชย์www.dbd.go.th. 1 มิถุนายน 2555. ผศ.นิพันธ์ เห็นโชคชัยชนะ และ วาสนา ดวงดารา การบัญชีภาษีอากร Tax Accounting. พิมพ์ ครัง้ ที่ 1 กรุงเทพมหานคร :ห้างหุ้นส่วน จากัด ทีพีเอ็น เพรส , 2554. ไพจิตร โรจนวานิช และคณะ คาอธิบายประมวลรัษ ฎากร เล่ม 1 กรุงเทพ:บริษั ทสามเจริ ญ พาณิชย์(กรุงเทพ)จากัด , 2553. บัณฑิตวิทยาลัย มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์, การเขียนรายการเอกสารและสิ่งอ้างอิง, http://www.grad.ku.ac.th/thesis/manual/soc53-07-chap04.pdf. (online: 07/06/2555) บริษัท สานักงานจรัสทนายความและการบัญชี จากัด, การบัญชีสาหรับธุรกิจ http://www.jarataccountingandlaw.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=494885&Ntype=3. (online: 09/06/2555) กรมสรรพากร,อัตราภาษี และการคานวณภาษี ,http://www.rd.go.th/publish/841.0.html(online: 09/06/2555)
49
บริษัท พัฒนกิจบัญชี ภาษีและการฝึกอบรม จากัด http://www.pattanakit.net/%E0%B8%A3%E0%B8%A7%E0%B8%A1%E0%B8%9A%E0%B8% 97%E0%B8%84%E0%B8%A7%E0%B8%B2%E0%B8%A1%E0%B8%A0%E0%B8%B2%E0 %B8%A9%E0%B8%B5/%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%9A%E0%B9%8 9%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%AA%E0%B8%B5%E0%B8%A2%E0% B8%A0%E0%B8%B2%E0%B8%A9%E0%B8%B5%E0%B8%AD%E0%B8%A2%E0%B9%88 %E0%B8%B2%E0%B8%87%E0%B9%84%E0%B8%A3.html (online: 09/06/2555) มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 26 การรับรู้รายได้สาหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, http://www.jarataccountingandlaw.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=421553&Ntype=7( online: 09/06/2555) นโยบายบ้านหลังแรก ข้อสรุปและบทวิเคราะห์ความคุ้มค่าภาษีของผู้ซื้อ ใครได้ประโยชน์ http://liblog.dpu.ac.th/tit/?p=544(online: 09/06/2555)