Guia 1ra vivienda by Antonio Perdomo Mendez (nito)

SE VENDE

SE ALQUILA

SE VENDE

{gpv} GUร A PARA LA PRIMERA VIVIENDA Versiรณn 1.3.2

g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

Manuel y Melissa Analistas & Economistas

Abogados

{gpv} Banqueros

GUÍA PARA LA PRIMERA VIVIENDA

Fiduciarias

Constructores & Promotores

Agrimensores & Tasadores

g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

Contenido

Intro - ¿Qué encontrarás en esta Guía? 04 Agradecimientos 05 colaboradores 06 Nuestros patrocinadores 07

1 Un caso de estudio: 1.1 La historia de Manuel y Melissa

1.2 Aportan los economistas y financistas 1.2.1 Alínea tus objetivos | Juan Camilo González 1.2.2 Espera el tiempo correcto | Luis Veras 1.2.3 Cada centavo cuenta | Javier León 1.2.4 Todo tiene su lado bueno y su lado malo | H. Vásquez 1.3 Aportan los constructores y promotores 1.3.1 10 cosas que debes tener en cuenta | E. Martínez 1.3.2 Evaluando posibilidades | Fermín Acosta 1.3.3 La inflación a tu favor | Héctor Bretón 1.3.4 El momento de comprar | Emil Montás

2 La compra de tu vivienda 2.1 2.2 2.3

Claves para el contrato de compra | Marielle Garrigó ¡Sin agrimensores nada! | Cecilio Santana Revisa bien tus papeles | Héctor Alies

3 Rol de las fiduciarias, el encaje legal y bono de la primera vivienda 3.1 3.2

¿Qué es una fiduciaria? | Andrés Rivas Garantía de compra | Gustavo Vergara

08 24 25 29 36 38 41 42 48 52 56 61 62 66 74 79 80 88

3.3 3.4

Bono de vivienda de bajo costo | Germania Montás El maravilloso 8x20

4 Financiamiento

94 99

4.1 Antes de tomar tu préstamo 4.1.1 Licencia para deber 4.1.2 Crédito responsable 4.1.3 Construye tu historial de crédito | Gustavo Zuluaga 4.2 La solicitud de tu préstamo 4.2.1 Proceso del préstamo hipotecario | Irlonca Tavárez 4.2.2 A ojo de buen banquero | Robinson Portorreal 4.2.3 Evaluación de préstamo | Susana Reid 4.2.4 El valor de la propiedad | Carlos C. García Mena 4.3 La negociación de tu préstamo 4.3.1 Préstamos para ingenuos 101 4.3.2 El futuro hipotecado 4.3.3 ¿Cómo estructuramos tu préstamo? | Yolanda Guzmán 4.3.4 La tasas de interés | Jacqueline Mora 4.3.5 Protegiendo tu inversión | Ernesto Santos 4.3.6 Top 8 de los contratos hipotecarios | J. C. Muñoz

101 102 108 113 117 118 122 126 130 134 135 137 140 143 147 151

5 Comparador de préstamos hipotecarios

154

g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

Todos los “PRIMEROS”, son memorables: El primer carro, primera novia o novio, primer viaje, etc... Siendo nuestra primera vivienda uno de los más gratificantes. Sin embargo, esta agradable sensación de tener nuestro primer techo, se puede convertir con facilidad en una pesadilla si no tomamos en cuenta ciertos detalles. Esta guía recopila el punto de vista de los más destacados profesionales en el ámbito inmobiliario. Sus consejos y recomendaciones señalan los puntos claves que todos debemos analizar en el momento que decidimos adquirir nuestro primer techo. Hemos organizado este compendio alrededor de la historia de una joven pareja que se empieza a embarcar en su primera vivienda, una situación con la que muchos de nosotros nos podemos identificar y que estos expertos en la materia tienen para aconsejarnos.

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Agradecimientos

Esta Guía existe gracias a la generosidad y la desinteresada colaboración

Los patrocinadores de la GPV, cada uno de ellos, aceptaron su participa-

de sus 24 autores individuales, que sacaron tiempo de sus apretadas

ción en esta iniciativa de educación financiera, sin condicionamientos,

agendas para aportar sus más de 500 años de experiencia acumulada.

titubeos ni exigencias, depositando su confianza en nuestras ideas y

Cada uno de ellos, inmediatamente, acogió el reto de ser parte de este

buena voluntad. Sinceramente, ¡gracias!

proyecto, y todos supieron valorar su importancia y necesidad en la

En la parte editorial contamos con el apoyo de Annet Cárdenas, quien

realidad del mercado dominicano.

quiso colaborar con nosotros desinteresadamente, y a quien le debemos

Por eso, nuestro agradecimiento va a Juan Camilo González (desde

buena parte de la calidad mostrada en este producto.

Accendo Finanzas en Colombia), Luis Veras (nuestro CFA); mis

Nicole Mateo y Melissa Morales, del equipo de Argentarium, fueron las

economistas de cabecera, Javier León, Harold Vásquez y Jacqueline

facilitadoras de la logística de la GPV, nada sencillo, tratándose de 24

Mora; los expertos del negocio, Elizabeth Martínez y Mélido Marte; los

colaboradores, 16 patrocinadores y 6 proveedores distintos, que hicieron

presidentes Fermín Acosta y Héctor Bretón; Emil Montás; mi barra de

posible un producto de calidad en tiempo récord.

abogados de lujo, Marielle Garrigó, Héctor Alies y Julio César Muñoz; los

Finalmente, a Anceli Peguero y Álvaro Chan, los talentosos fundadores

expertos fiduciarios, Andrés Rivas y Gustavo Vergara; mis banqueros de

de Otaku Media, les debemos el diseño y la línea gráfica de la Guía de la

referencia, Susana Reid, Gustavo Zuluaga, Irlonca Tavárez y Robinson

Primera Vivienda. Ojalá que el lector esté de acuerdo conmigo en que

Portorreal y, finalmente, los profesionales de primera línea en sus áreas,

esta forma, atractiva, moderna y ágil, es la que invita a conocer, página

Cecilio Santana, Germania Montás, Carlos García y Ernesto Santos.

por página, la historia verídica de Manuel y Melissa.

Agradecimientos

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gracia s

nue s tr o s

{ c o lab o rad o re s } JUAN Camilo González

Luis Veras, CFA

Javier León

Harold Vásquez

Elizabeth Martínez

FERMíN acosta

HéCTOR Bretón

Emil Montás

marielle garrigó

cecilio santana

Héctor Alies

andrés rivas

gustavo vergara

germania montás

gustavo zuluaga

irlonca tavárez

Robinson portorreal

Susana reid

carlos c. garcía mena

Yolanda guzmán

Jacqueline mora

Ernesto santos

Julio césar Muñoz

g u Ă a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

gracia s

nue s tr o s

{ patr o cinad o re s }

1.1

PROMOTORES CORREDORES CONSTRUCTORES

ANALISTAS

LA COMPRA DE TU VIVIENDA VENTAJAS FIDECOMISO PARA COMPRA.

AGRIMENSORES Y TÍTULOS

PROCESOS E INTERACCIÓN FIDECOMISOS

REGÍMENES DE CONDOMINIOS

BONO VIVIENDAS ECONÓMICAS

ANTES DE TOMAR TU PRÉSTAMO

LA SOLICITUD DE TU PRÉSTAMO

un ca s o de e s tudi o p o r argentarium

LA NEGOCIACIÓN DE TU PRÉSTAMO

¿QUÉ DECIDIR? LICENCIA PARA DEBER. CRÉDITO RESPONSABLE. PREPARACIÓN PARA UN PRÉSTAMO.

Manuel & Melissa

EL ROL DE LAS FIDUCIARIAS

COMPRA Y VENTA

hi s t o ria

SE ALQUILA

SE VENDE

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Acompañemos a eSTA PAREJA por LAS PREGUNTAS QUE ELLOS HACEN A LOS EXPERTOS QUE SABEN LOS PASOS A TOMAR CUANDO SE DECIDE COMPRAR O ALQUILAR.

arde un sábado en la noche, Melissa me escribió al celular: “¡Jefe!”, y me mandó una foto del anillo de compromiso que su novio Manuel le acababa de obsequiar. Con los dos me unía una relación profesional y de amistad de muchos años, y celebré aquel compromiso como el mío. Ambos jóvenes profesionales son bien maduros, y tienen claras sus metas individuales y compartidas. Una de ellas, me contó Melissa cuando llegó a la oficina el lunes, es su primer hogar. Esa primera vivienda sería la más grande inversión de sus vidas, y desde ya habían decidido organizarse para hacerla de la mejor manera posible.

“¿Están pensando alquilar o comprar?”, le pregunté, para ver por dónde iban los planes de los tórtolos. “Manuel está decidido a comprar, pero yo no estoy tan segura... Pienso que debemos explorar las diferentes opciones. ¿Tú qué opinas, Alejandro?”. LentAMENTE se llega más lejos

Aunque el proceso de adquirir un primer hogar es sencillo, no deja de ser nuevo para la mayoría de las jóvenes parejas, y requiere una planificación, preparación y acciones previas que deben sopesarse y ejecutarse con tiempo. Hacerlo de forma improvisada, por los montos en riesgo, puede ser devastador.

“Yo pienso que Manuel no debe cerrarse a la posibilidad de alquilar... Es una opción más que debe evaluarse, igual que la de comprar una vivienda.”

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Melissa asintió. “Luego nos sentamos a revisar los números de alquilar versus comprar, pero en este momento tan inicial, toca estar abierto a todo”, le comenté a mi querida compañera de trabajo. “Recuerden algo: Así de importante como es la decisión que tomarán ahora, deben saber también que no está predeterminada ni grabada en piedra.” “¿A qué te refieres, Alejandro?”

“Que no necesariamente esa vivienda con la que ustedes inaugurarán su matrimonio será la misma, ni en el mediano, ni en el largo plazo. Consideren comenzar pequeño y crecer poco a poco.” “Por ejemplo: El cuando ustedes se casen o comiencen a vivir juntos determinará la necesidad de su primera vivienda. ¿Será que pueden darse un tiempo, para poder irse preparando, y mejorar en términos personales y financieros?”, pregunté.

“Es una posibilidad, claro que sí. Incluso, hemos pensando comprar ‘en planos’ un pequeño apartamento”, me adelantó Melissa. “Para que nos dé tiempo a acumular un buen inicial, y podamos comenzar debiendo la menor cantidad posible.” “¡Excelente! Y recuerden que de tomar esa ruta, deben evaluar la mayor cantidad de proyectos, para conocer el historial y solvencia de los constructores, el perfil de los otros compradores y del área donde vivirían.” Melissa sonrió. “Estamos en eso. Algo que me preocupa es la distancia, pues aunque las oportunidades más económicas están en las afueras de la ciudad, tenemos que pensar en el costo de transporte para ambos... E incluso en la misma seguridad, que sólo se complica cada vez más.” Primeros pasos

“Ya veo, y me alegra mucho que ustedes se están dando tiempo para tomar su decisión.

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Aprovechen este período para tomar estas cinco acciones en lo financiero.” “Primero: Melissa, aún sin casarse, vayan planificando sus finanzas conjuntamente. Comprométanse con un presupuesto básico, por lo menos para lograr su primer ahorro programado en común.” “Segundo: Aunque luego revisaremos cuánto pueden invertir en una primera vivienda (si es que deciden comprar), presupuesten desde ya, un ahorro del 40% de sus ingresos conjuntos para ‘engordar’ la cuenta del inicial, y también

para los gastos que vendrán de su eventual mudanza.” “¿No es mucho 40%, Alejandro?”

“Quizás. Pero como viven con sus padres, oblíguense a ese ahorro. En cualquier caso, guarden lo más que puedan ahora... y luego un poco más. ¡Ya verás lo conveniente que será posteriormente!” “Tercero: Asegúrense de que esos fondos se depositen en una cuenta de ahorro programada que ofrecen muchas entidades. A mayor monto, mayor tasa de interés. Con cada RD$10,000 que acumulen, maximícen-

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lo, abriendo un depósito a plazo fijo con tasas hasta dos y tres veces mayores que las cuentas de ahorro. ¿OK?” “Perfecto. ¿Y es tan importante depositarlo en una única cuenta de ahorro?” “Sí, Melissa. Luego, cuando el banco o la asociación vaya a evaluar su capacidad de pago, podrá constatar que así como fueron disciplinados en su ahorro, podrán serlo también en el pago de su hipoteca.” “Cuarto: ¿Manuel y tú han revisado su historial de crédito recientemente?”

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Sonrojada y bajando la mirada, Melissa me confesó: “Siéndote sincera, no. Me da vergüenza hablar de eso en particular... Tiempo atrás tuve un problemita con una tarjeta de crédito que no le he contado.” “¡Pues piérdela! La vergüenza, quiero decir. Así como se intercambian pruebas de laboratorio, deben intercambiarse sus historiales de crédito. Véanlo como un proyecto en común y apóyense para fortalecerse y corregir cualquier debilidad o error del pasado. De eso se trata el matrimonio, ¿verdad? Tienen tiempo, incluso para construir y mejorar su score de crédito.” “Así haremos, Jefe. ¿Y el quinto paso?” “Llámate a Manuel de una vez, y ¡Díganme adónde les llevaré a almorzar para celebrar ese compromiso!”

Melissa y Manuel se sentaron juntos frente a mí para contarme de su compromiso y sus planes para adquirir una primera vivienda. Aunque estaban felices, hasta radiantes, por lo menos la prometida estaba un poco preocupada con la decisión de si comprar o alquilar su primer hogar. “Líder”, me advirtió Manuel, como dejándome claro que el tema no se debatiría mucho, “yo no creo en eso de alquilar. Será que me sale mi papá, pero a mí me gusta la idea de tener lo mío.” Siguió: “¿Pagarle a alguien por usar algo, y que al final no me quede nada más que el gasto? No creo, no.” Sonreí, pues Manuel expresaba, más que una idea racional o bien pensada, un sentimiento muy humano que todos tenemos de poseer lo propio, de asegurar el techo de la familia, y de aspirar a una estabilidad y una permanencia que es difícil visualizar con un alquiler.

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“Manuel”, le dije a mi querido pupilo, “Te entiendo como no te puedes imaginar pero... Una pregunta: ¿Han siquiera considerado la opción de alquilar?” Algo ansiosa, Melissa ni lo dejó responder: “Pues no, Alejandro. Aunque le he dicho que tenemos que explorar todas las alternativas, Manuel está cerrado en su decisión. Pero dinos, por favor, si crees que es algo que debemos explorar.” Costos y desventajas del dueño

“Una decisión de esta envergadura no es para tomarla a ciegas. Está muy bien tener su preferencia, pero tomando en consideración el impacto tan grande que comprar una vivienda tiene en su situación patrimonial, como mínimo les obliga a considerar todas las alternativas.” “Adelante, Líder, lo escuchamos”, aceptó decir el joven Manuel, resignado ante la influencia de su prometida.

“En segundo lugar, recuerden algo: Esta no será la primera y única vivienda para su nueva familia. Como les dije antes, hay un momento para todo, y es casi seguro que en la medida que su hogar crezca, bien podría ser necesario mudarse a una propiedad más grande.” “Eso lo hemos pensado”, admitió Manuel. “El punto es”, continué, “que al momento de comprar asumen unos costos, a veces ocultos, que podrían no recuperar en el caso de que luego vayan a mudarse y adquirir otra propiedad en el futuro cercano.” “¿Cómo cuáles? Por ejemplo, los gastos involucrados en la adquisición de una propiedad (tanto de impuestos como con la banca), “Ambos deben recordar, en primer lugar, que además de las comisiones que tendrán que esta es una decisión, además de emocional y pagar al corredor que eventualmente les muy personal, económica.” venderá el apartamento.” “No se cieguen. No permitan que los patrones “A mí esos costos no me preocuparan”, les de otros, sean de sus padres o de una idea roadmití, “Si ustedes me aseguraran que estarán mántica de ustedes mismos, les evite tomar en la casa por un buen tiempo, digamos que 10 un camino racional.” años. Pero, ¿Es ése el caso?”

Al momento de comprar asumen unos costos, a veces ocultos, que podrían no recuperar en el caso de que luego vayan a mudarse.

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“Realmente, no. Es como dices, Alejandro...”, reconoció Melissa, “Ojalá que esta sea una casa de transición, pues la que hemos visto hasta ahora es sólo de dos habitaciones, y nuestro sueño (que incluye dos o tres hijos) requiere una casa algo más grande.” “Sí, es lo lógico y ojalá que así sea. Pero también quiero que piensen en esto: No crean que un apartamento se vende, en todo momento, como ‘pan caliente’”. “Dependerá mucho del mercado, de la oferta que haya de otras propiedades, del desarrollo y perfil del residencial donde compren, y de la situación económica del país en general al momento de vender.” “Aunque personalmente estoy convencido que los bienes raíces son buenas inversiones en el largo plazo (digamos, a más de cinco años), tampoco puedo asegurarles que si deciden vender en sólo 24 o 36 meses lo podrán hacer fácilmente, ni en las mejores condiciones. ¿Comprenden?”

Esquivándome la mirada, y comprensiblemente molesto, Manuel reiteró: “Pero Alejandro, alquilar es tirar dinero a un zafacón, eso no tiene sentido.” Depende, Manuel, ¡depende!

“¿Investigaron los alquileres en propiedades parecidas? Ya me dijiste que no. Te sorprendería saber que hay momentos, como el actual en muchas partes de Santo Domingo, donde una propiedad que para adquirirla tendrías que pagar una cuota de préstamo de RD$40,000 la puedes alquilar por solo RD$20,000.” “Me consta”, asintió Melissa. “He visto varias ya, aunque de menor valor.” “Además de los gastos que les señalé anteriormente, hay otros. Algunos obvios, como son los de mantenimiento, del condominio, de mejoras necesarias (¡que siempre hay que hacer!), de seguros y hasta de impuestos (el necio impuesto del 1% si la propiedad excede RD$6.7 millones). Si alquilaran, estos gastos correrían por cuenta del propietario, y no de ustedes.”

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“Claro, el costo más importante es el menos evidente. Me refiero al de oportunidad. Es decir, que si ustedes cuentan con un ahorro de RD$1,000,000 que pondrían como inicial para el préstamo hipotecario, ese es un dinero que ya comprometieron en varilla y cemento.” Manuel: “Si, Líder. En varilla y cemento, pero también aumentando en valor.” “Depende, Manuel, depende. Eso lo sabrán al momento de vender.” “Ahora bien, ¿Existe la posibilidad de que no logren vender a un precio que les permita recuperar el monto invertido, todos los costos y algo de ganancia?” Ambos jóvenes asintieron: “Existe”. “También sabemos que están perdiendo la oportunidad de poner el millón a producir, bien invertidos y con relativamente poco riesgo, hasta RD$10,000 mensuales. Y ese es un dinero que, capitalizándolo, podría servirles para luego comprar su casa más grande y con menos deuda.”

También sabemos que están perdiendo la oportunidad de poner el millón a producir, bien invertidos y con relativamente poco riesgo, hasta RD$10,000 mensuales.

“En conclusión, Melissa y Manuel, deben pensar un poco más su decisión. Es demasiado importante para no hacerlo.” “De acuerdo, Alejandro, de acuerdo...”

anuel y Melissa no compraron la vivienda que tenían vista. Después de pensar en lo que conversamos, decidieron alquilar. No hablamos más al respecto, hasta después, cuando regresaron de su luna de miel. Quien se me acercó fue Melissa, en el trabajo. Todavía bronceada de una larga y romántica estadía en el Norte, me informó, más tranquila, de su decisión. “Jefe: Teníamos pensada una propiedad muy bonita en las afueras de la ciudad. Aunque contábamos con el inicial de 20% del valor del apartamento, la cuota del préstamo igual nos iba a salir en RD$36 mil”, me contó Melissa. “Eso está bien. Por lo menos tenían ese inicial. He visto parejas meterse en líos hipo-

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Realmente la decisión no fue “alquilar”. Más bien, decidimos “posponer la compra”

tecarios con sólo 10% del valor de la propiedad, y eso es un error”, le dije, como para apoyarla en su decisión. “Pero…”, muy curioso yo, le pregunté, “¿Qué les convenció para no comprar, sino alquilar su primera vivienda?” Melissa, sonriente, respondió: “Bueno, realmente la decisión no fue ‘alquilar’. Más bien, decidimos ‘posponer la compra’. ¿Que por qué? Por varias razones.” “En primer lugar, ese 20% de inicial representaba el 100% de todos nuestros ahorros. Una vez le pagáramos eso al constructor, nos quedaríamos sin un centavo, ni siquiera para irnos a Cabarete de luna de miel como hicimos.” “Recordé lo que siempre has dicho, de la importancia de tener un fondo de emergencia para cubrir gastos fijos, incluyendo las cuotas de los préstamos.”

“La realidad, Jefe, es que en ese escenario íbamos a estar viviendo de nómina en nómina, sin ningún tipo de reserva.” Le dije: “Ustedes dos fueron, más que prudentes, sabios. Al final, no sólo se trata de tener un techo propio. La idea también es poderlo disfrutar en paz, y en ese escenario que me cuentas se exponían a situaciones de mucha tensión.” “Así es, Alejandro. Además, Manuel y yo revisamos números con lo que nos dijiste de alquilar versus comprar, y caímos en cuenta, luego de investigar, que una propiedad muy parecida a la que íbamos a comprar se alquilaba con RD$16 mil… Es decir, que tendríamos un ahorro de RD$20 mil… ¡Mensuales!”. Melissa siguió: “No, no me mires así. Te conozco. Créeme, la idea no es que vamos a gastar ese dinero. Decidimos que durante los próximos 24 meses lo seguiremos pagando, pero a nosotros mismos, no al banco.” Sonreí. “Explícame más.”

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“Manu y yo ya nos habíamos planificado para la cuota mensual de RD$36 mil. La mantendremos. RD$16 mil de alquiler y los otros RD$20 mil para una cuenta de ahorro programada.” “Es decir, no le pondremos la mano a ese dinero, sino que lo combinaremos con el dinero de nuestro inicial, que también lo estamos invirtiendo, de tal forma que en aproximadamente 18 meses (más o menos), nuestro inicial será del 50% del valor de otra propiedad más grande que tenemos vista y en la que podremos ver crecer nuestra familia con tranquilidad.” “¡Pero Melissa! ¡Tú más que ingeniera pareces banquera!”, la relajé. “Qué va, Jefe. Fue una idea de los dos. Pospusimos comprar por dos razones adicionales. Revisé mi historial de crédito por el problemita que tuve con la tarjeta hace dos años. Aunque saldé la mora hace tiempo, todavía impactaba mi ‘score’ de crédito. Consulté, y me aseguran

Decidimos que durante los próximos 24 meses lo seguiremos pagando, pero a nosotros mismos, no al banco. que en dos años de buen manejo ya eso no afectará negativamente mi acceso al crédito.” “Así es. Buena idea. ¿Y la otra?” “La estabilidad laboral de Manuel. Aunque a él le va muy bien en su trabajo, todavía no ha cumplido su primer año, y pensamos que es conveniente, para fines de avalar sus ingresos y capacidad de pago frente al banco, que tenga dos, casi tres, años de ingresos registrados en nómina.”

“Eso sí, Alejandro. Cuando llegue el momento nos tienes que ayudar a elegir y a negociar nuestro préstamo hipotecario con el banco. ¿Nos lo prometes?” Dos años después Iba con Melissa rumbo a uno de los bancos que ella y Manuel estaban considerando para tomar su préstamo hipotecario. En el camino, revisamos algunos de los temas que estaban preocupándoles. La parejita estaba en mucho mejor situación ahora que de recién comprometidos. Todo había marchado, según lo planificado, y tenían una excelente situación para negociar con los bancos y las asociaciones de ahorros y préstamos. Melissa había logrado llevar su “score de crédito” hasta ser AAA+, mientras que Manuel se estabilizó en su empresa. Ambos como pareja habían sido lo suficientemente disciplinados, con mucho esfuerzo, para mantener su plan de ahorro programado, a tal punto que en el tiempo transcurrido

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El año pasado pasamos un susto médico que, aunque afortunadamente pasó sin mayor contratiempo, pudimos enfrentarlo financieramente, manteniendo nuestra paz y estabilidad financiera.

lograron duplicar su ahorro inicial, además de haber establecido su fondo de reserva para cualquier emergencia.” “Tenías razón con lo del fondo de reserva”, me comentó Melissa. “El año pasado pasamos un susto médico que, aunque afortunadamente pasó sin mayor contratiempo, pudimos enfrentarlo financieramente, manteniendo nuestra paz y estabilidad financiera.” Dos factores se aliaron a favor de la pareja: Ambos aumentaron sus ingresos, y lograron duplicar el monto del inicial. En vez de comprometer el 30% de sus ingresos combinados para el pago de su cuota hipotecaria, solamente le asignarían un 20%. El otro 10% serviría para complementar sus ahorros del retiro. Evaluaron diferentes alternativas de préstamos hipotecarios, y se decidieron por un plazo de 15 años. Aunque en algunos bancos les vendieron la idea de pagar en 30 años, la descartaron.

“Eso es un gancho, Alejandro. Es verdad que la cuota iba a ser más baja, pero con un plazo a 30 años, al año 10 todavía deberíamos lo mismo.” Le dije a Melissa que aunque me parecía bien esa idea, era importante que la cuota fuera manejable para ambos. “Sí, lo es. Y tenemos nuestro fondo para emergencias. Voy más allá. Lo tomaremos a 15 años, pero cada vez que podamos, haremos pagos extraordinarios, para saldar más rápidamente.” “Jefe”, me dijo, “Lo que quiero es que nos ayudes a escoger el mejor banco para el hipotecario. ¿Con cuál nos vamos? ¿O son todos iguales? Quedé en tomarme un café con Manuel y Melissa en el centro comercial donde ellos habían hecho la última “tarea” que les había asignado. Luego de ordenar algo de tomar, Melissa sacó la computadora para ver:

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¿En cuál banco o asociación tomarían su préstamo?

“Esto es bastante más complejo de lo que yo me imaginaba, Alejandro”, me adelantó Melissa. “Yo pensaba que para sacar un préstamo, lo único que importaba era la tasa de interés, pero, al buscar las otras informaciones que me indicaste, veo que hay muchas otras variables que debemos tomar en consideración”, suspiró Melissa. “Así es, Melissa. Pero por lo menos no tuviste que moverte demasiado. En este mismo ‘mall’ están casi todas las entidades financieras donde tenías que hacer tu tarea y, por lo que veo, lo has hecho de mil maravillas.” En efecto, frente a nosotros se abrió una hoja de Excel donde, entidad por entidad, se desglosaban las tasas de interés, las comisiones y otros gastos que determinarían la cuota mensual del préstamo hipotecario de nuestra parejita.

Había algunos gastos que Melissa desconocía. “Por ejemplo, Alejandro, eso de que me cobrarían una comisión por saldar el préstamo de forma anticipada es nuevo para mí.” “Si, Melissa. Algunas entidades tienen esa política, pero observa que no todas la tienen, y que su severidad dependerá de si les prepagas el préstamo antes de 12, 24 o 36 meses.” “Eso veo, Jefe. También observo que hay diferencias en cuanto a las pólizas de seguro. Algunos bancos aseguran el valor del préstamo, y otros el valor de la propiedad.” “Correcto. Y es importante que tu vivienda esté bien asegurada. Al final del día es tu principal activo, una parte fundamental de tu patrimonio. Independientemente de si tienes un préstamo o no, espero que siempre mantengas un buen seguro sobre la propiedad.” Seguí: “Observa también que el seguro de vida aplicará para ambos, pues son co-deudores en el préstamo. Incluso, hay algunas entidades que, además de asegurar el saldo

Eso es un gancho, Alejandro. Es verdad que la cuota iba a ser más baja, pero con un plazo a 30 años, al año 10 todavía deberíamos lo mismo.

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del préstamo en caso de muerte, lo hacen en caso de discapacidad.” “Alejandro: En cuanto a las tasas, ¿Por cuál me voy? ¿Tasa fija o variable?”

“¡Excelente pregunta! En la medida de lo posible, mi recomendación es que te vayas por las tasas fijas... Y mientras fijas por más tiempo, tanto mejor.” “¿Por qué, Jefe?” “Es un tema de perfil de riesgo. Siendo éste su primer gran préstamo, ya de por sí, ustedes están asumiendo un compromiso muy grande. Aunque ahora mismo las tasas de interés son muy atractivas, debes recordar que no siempre se quedarán en ese nivel. Es decir, que bien podrían subir a futuro.”

“¡No me asustes!”, exclamó Manuel, que había permanecido callado. “No es asunto de miedo, Manuel. Sólo quiero asegurarme de que ustedes sepan que ese 10.0% que ahora ofrecen algunas entidades podría variar.” “¿Que cuánto? No podría decirte, pero en los últimos años, esas tasas han promediado 12.5%, y han llegado a subir hasta 15.2%. ¿Volverán a subir tanto? No lo sé. Quizás no en los próximos 12 o 24 meses, pero es importante saber que podrán pagar la cuota mensual de llegar a subir a esa tasa de interés. ¿OK?” “Listo, Alejandro. Estamos claros.” “Pues si tienen eso claro, brindemos por su primera hogar y su primer préstamo hipotecario. ¡Muchas felicidades!”

1.2

¿Comprar o alquilar?

M a n u e l y M e l i s s a c o n s u lta n a Los Analistas y Economistas: JUAN Camilo González

Luís Veras, CFA

Javier León

Harold Vásquez

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1.2.1

Controlando el “Yo quiero” Juan camilo gonzález se ha especializado en la investigaci ó n , dise ñ o y evaluaci ó n de proyectos de aprendizaje en F inanza S , y dirige actualmente A ccendo , un L aboratorio de E ducaci ó n F inanciera en C olombia .

alinea tu s o bjetiv o s

n bate y una pelota de béisbol cuestan RD $110, si el bate cuesta RD$100 más que la pelota, ¿cuánto cuesta la pelota? Manuel, Melissa, ¿qué contestarían ustedes a una sencilla pregunta como la anterior?… ¿RD$10? ¿RD$100? ¿RD$20? He realizado esta pregunta un sinnúmero de veces, y en el 90% de los casos la respuesta resulta incorrecta; muy pocos contestan adecuadamente: RD$5. Hagan sus cálculos, y lo comprobarán. Si la pelota cuesta RD$10, entonces el costo total sería de RD$120 (RD$10 la pelota y RD$110 el bate), no RD$110. La respuesta correcta es de RD$5 (RD$5 la pelota y RD$105 el bate). Los frecuentes errores con el resultado de este simple ejercicio de lógica me motivan –de entrada- a compartir una buena y una no tan

buena noticia. La buena es que he descubierto que fallar aquí, nada tiene que ver con lo bueno o malo que seamos en matemáticas. La no tan buena: la razón por la que fallamos es que nuestro cerebro está programado para ahorrar energía tomando decisiones rápidas. Es así como -todos los días- terminamos, aunque no queramos, desviándonos de pensamientos y comportamientos óptimos, y sensatos por tomar “atajos mentales”. ¿Por qué es importante esto? Porque ustedes están a punto de tomar una decisión financiera y, de los millones de decisiones que deberán tomar en su vida, comprar o arrendar una vivienda es una de las que mayor impacto terminará teniendo sobre sus Finanzas Personales.

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Aceptemos también que, si bien no hay Empecemos por aceptar que una de las verdades absolutas en Finanzas Personamayores dificultades frente a comprar o arren- les, aprovechar las herramientas que brinda dar es que no existe un solo lugar donde esté la Educación Financiera para evaluar las optoda la información que necesitarían para ciones, permite tomar decisiones informadas, tomar la mejor decisión y, que si lo hubiera, aunque a la luz de la economía, o de la opinión serían tantas las variables y escenarios que de sus familiares y amigos esas decisiones patendrían que considerar, que humanamente no rezcan “irracionales”. contarían con la capacidad para analizarlos. ¿Cuáles son, entonces, los aspectos Comenzando por el principio

emocionales y los aspectos racionales que juegan a la hora de decidir –y cómo hacerlo– de cara a comprar o arrendar nuestra primera vivienda?

Hay que alinear los objetivos personales y familiares con la decisión de compra o renta.

Si antes de decidir, ya tienen opiniones como El primer ejercicio lo llamaré maten sus teorías “arrendar es darle la plata a otro”, “comprar preferidas, y busca superar lo que los cientísignifica construir un patrimonio”, “los ficos denominan los sesgos de confirmación, precios de la vivienda siempre suben”, o “con es decir descartar las nuevas informaciones una casa propia, uno siempre tiene un respalque contradigan sus creencias; también de dis- do seguro”, dense la oportunidad de encontrar ponibilidad, que significa afirmar que algo es argumentos que demuestren lo contrario, y cierto, en función de la facilidad con que se les evalúen el peso de los mismos antes de tomarocurren ejemplos; y de la prueba social: creer los por ciertos. que cuántas más personas encuentran correcEl segundo ejercicio consiste en alinear los ta una idea, más correcta es. objetivos personales y familiares con la de-

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cisión de compra o renta. Para esto pueden preguntarse: ¿para qué queremos realmente el inmueble?, y ¿cómo cambian nuestros planes personales y profesionales en caso de comprar o arrendar? Piensen, por ejemplo, que si son personas que prefieren la flexibilidad y movilidad laboral, así como estar siempre cerca de su trabajo, podría ser más ventajoso arrendar. No olviden los numeritos

Finalmente, hablemos de números. Para esto, es necesario, ante todo, que las opciones sean comparables, algo así como sumar manzanas con manzanas, y no con peras o mangos. Tanto el inmueble que arrendarían, como el que comprarían, deben ser lo más similares posible.

En este caso, el cálculo más simple para evaluar la decisión sería: si al sumar las cuotas de arrendamiento, éstas son menores, calculadas anualmente, a lo que pagarían por los intereses del crédito, más los costos de reparaciones, impuestos, seguros y cuotas de administración, sería conveniente arrendar, destinando el “excedente” de dinero que pagarían en la cuota del crédito a una inversión. En cambio, en el momento en que el costo de arrendar sea mayor al costo que pagarían por el crédito hipotecario, lo más recomendable sería comprar. -¿Qué es mejor entonces?

-No se desesperen, pero la respuesta es depende. Se trata de una evaluación que debe

basarse en sus preferencias, expectativas y planeación financiera, así como en la coyuntura y perspectivas económicas del momento en que quieran tomar la decisión. Sin embargo, siempre será preciso reconocer los sesgos en los que pueden caer al momento de elegir, y si a esto le suman un análisis riguroso de sus capacidades financieras y del mercado de la vivienda, tomarán la decisión adecuada para ustedes y su familia. Las finanzas tienen algo de ciencia y algo de intuición: pregunten, investiguen, proyéctense, asesórense y combínenlas en su justa medida, es la fórmula para no caer, ni en la ilusión del control, ni en las trampas del deseo

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1.2.2

Mangos en tiempo de mangos L u i s A . V e r a s , CFA

e s pera el tiemp o c o rrect o

C FA , con m á s de 1 0 a ñ os de e x periencia en mercados financieros internacionales . A ctualmente es S ocio - F undador de C ollega C apital , S R L , una firma de asesor í a en gesti ó n de patrimonios .

ueno, Melissa y Manuel, a mucha gente no le gusta que le hablen de números, pero en estos temas saber hacer sus cuentas es sumamente importante, y a mí me ha tocado darles la pequeña charla con las cifras. Comencemos por decir que la adquisición de la primera vivienda es una de las grandes metas de la mayoría de las parejas que, como ustedes, desean forjarse un futuro, y proveer un ambiente estable para su familia. Sin embargo, la ilusión de lograr objetivos de gran envergadura, muchas veces trae consigo la influencia de las emociones al momento de tomar tan importante decisión. Es por este motivo que al momento de evaluar la posibilidad de adquirir una primera

vivienda, se deben identificar las utilidades a recibir y el costo de obtenerlas. La utilidad y el costo de ser propietario de una vivienda

Los beneficios de ser propietario de una vivienda primaria se podrían resumir en que permite la posesión y disfrute de la propiedad, sus mejoras y los derechos que éstos conlleven; funge como instrumento de acumulación y apreciación de capital; provee seguridad financiera; puede servir de colateral para tomar créditos y, algo muy vital, provee tranquilidad emocional. Vistos los beneficios, no se pueden obviar los costos, como el préstamo hipotecario, que es que la principal herramienta que permite a los

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individuos y familias adquirir viviendas. ¿Pero qué significa realmente tomar un préstamo? Desde la perspectiva de los resultados obtenidos, y el costo de dichos resultados, podemos decir que un préstamo no es más que servicio que consiste en el derecho de usufructuar la propiedad, mientras se acumula suficiente capital, para completar el valor de compra de la propiedad. Una vez realizado esto, es decir, cuando se salda el préstamo en su totalidad, y sólo entonces, es que se adquieren de pleno derecho los demás beneficios. Dicho de otra manera, se paga un interés (un gasto) por el derecho de ahorrar en un bien inmueble, mientras se disfruta del uso del mismo. Como sabemos, un préstamo se satisface mediante cuotas periódicas, compuestas por una porción correspondiente al interés, es decir, al gasto o costo por el servicio, y otra porción correspondiente al capital a acumular a favor del valor de la propiedad.

En la práctica, a lo largo de la amortización de un préstamo, el gasto total por ese servicio, es considerablemente superior al capital que está siendo acumulado. De hecho, durante la mayor parte de la vida del préstamo, alrededor de un 75% del tiempo, por ejemplo, los primeros 15 años de un préstamo de 20 años, el monto de la cuota correspondiente a interés -gasto-, es significativamente superior al monto correspondiente al principal, es decir a la acumulación de capital. No obstante, tenemos otro importante costo, a veces olvidado. El mismo se refiere a la abdicación o renuncia a las rentas financieras que pudiera proveer el capital utilizado para adquirir el inmueble. Dicho de otra manera, el costo de oportunidad. En adición, se debe considerar el gasto correspondiente a una póliza de seguro, la cual pudiera agregar entre 0.5% y 1% al costo de ser propietario. Finalmente, habría que incorporar algunos gastos transaccionales, como

En la práctica, a lo largo de la amortización de un préstamo, el gasto total por ese servicio, es considerablemente superior al capital que está siendo acumulado.

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impuestos, gastos de cierre y gastos legales . -Ay, por favor, más al pasito, que no estoy entendiendo mucho… -No hay problemas, Mira Melissa, compilando lo ya presentado, podemos ver que el costo de ser propietario mediante financiamiento se puede resumir en la tasa de Interés sobre el monto pendiente por saldar; el costo de oportunidad, que representa la tasa de rendimiento o la rentabilidad dejada de percibir sobre los montos acumulados, es decir, sobre el monto del inicial, así como de la proporción de las cuotas mensuales correspondientes a capital. También hay que tomar en cuenta los gastos de seguro, los impuestos y los gastos de cierre y legales. A los fines de realizar un ejemplo-ejercicio, tomemos en consideración las condiciones promedio del mercado actual. Al hacer las va-

loraciones correspondientes, se puede estimar que para un inmueble financiado al 80%, la sumatoria de los gastos relacionados a una compra financiada ronda alrededor de entre un 13.4% y un 14.2% anual del costo total de la propiedad, para el primer año. Y esto es sólo el gasto; habría que sumarle aproximadamente un 0.9% correspondiente a los abonos a capital, lo cual representa un flujo de caja total de entre un 14.3% y un 15.1% para el primer año . Esto se reduce, conforme pasen los años, pero no mucho: para el año 10, el flujo de caja necesario para sustentar la operación todavía representa poco más de un 12%, aun luego de considerar ajustes por inflación y apreciación del inmueble. Si tomamos un 13% anual como promedio, para los primeros 10 años, del flujo de caja necesario para sustentar una operación

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El inquilino, ahorrando, e invirtiendo, e incluso luego de hacer ajustes por aumentos de alquiler, habría acumulado al cabo del año 15 un capital financiero superior al valor de mercado de esa propiedad.

invertir a través de instrumentos financieros, en adición al monto que tenía intencionado para que sirviera de inicial, en caso de compra. He aquí, desde el mismo inicio dela operación, la obtención del segundo beneficio mencionado: fungir como instrumento de acumulación y apreciación de capital. Complementando al alquiler Adicionalmente, se empieza a tener acceso Recordemos los beneficios en los cuales sega los demás beneficios de manera prorrateada mentamos la utilidad de ser propietario de desde el origen de la operación, engrosanla vivienda en la cual se reside. Podemos ver rápidamente que el alquiler cubre el primer be- do el valor neto de un individuo o familia. Este neficio citado, de permitir la posesión y disfrute capital acumulado puede ser utilizado como de la propiedad, pues es ése justamente el ser- colateral para préstamos, o mejor aún, para realizarse autopréstamos. vicio recibido, y por el cual se paga una renta. Si proyectamos los cálculos correspondienAhora bien, ¿Cómo obtiene un inquilino los demás beneficios que obtiene un propietario? tes, se puede verificar que el inquilino de este ejemplo, ahorrando, e invirtiendo según desYa vimos que en las condiciones actuales de crito, e incluso luego de hacer ajustes por mercado, un inquilino podría tener un exceso de flujo de caja superior al de un comprador, en aumentos de alquiler, habría acumulado al cabo del año 15 un capital financiero superior al valor alrededor 5% del valor total de la propiedad, de mercado de esa propiedad , incluso después anualmente. Entonces, dicho inquilino puede de ajustado por inflación y apreciación. utilizar este exceso de dinero para ahorrar, e de compra, y la comparamos con el mercado de alquileres de la ciudad de Santo Domingo, el cual en los últimos tiempos ha promediado alrededor de un 8% del valor del inmueble, vemos un diferencial de flujo de caja que ronda un 5% anual, a favor de la decisión de alquilar.

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pueden verse agravados, en vez de beneficiados, al utilizar bienes raíces como principal método de acumulación de capital. Destacamos la liquidez limitada, lo cual pudiera impedir solventar alguna situación de gran trascendencia, y para la cual un fondo de emergencia no fuere suficiente, por ejemplo, una enfermedad terminal, discapacidad, problemas penales, necesidad inmediata de Tranquilidad emocional mudarse de ciudad o país, escapar una revuelEste beneficio es comúnmente citado como ta civil, entre otros; o incluso pudiera disuadir la razón principal por la cual muchas personas favorecen comprar en vez de alquilar, aún aprovechar diligentemente oportunidades procuando desde el punto de vista económico-fi- fesionales o de inversión que requieran rápida acción. nanciero, sea más racional alquilar. También existe el riesgo de mudarse en una Ciertamente, no es para menos. vivienda, y que al cabo de poco tiempo se Una pareja que decide alquilar tiene que enfrentar la incertidumbre de permanencia en una presenten situaciones que convierten a la promisma propiedad, mientras trata convertir dicha piedad en menos deseadas, como filtraciones de difícil reparación, imperfecciones de consvivienda en un hogar para su nueva familia. trucción que no fueron evidentes en el pasado, Sin embargo, este enfoque tradicional no permite ver muchos factores emocionales que vecinos poco civiles, cambios demográficos en Esto significa que, con las condiciones de mercado que han predominado en los últimos años, la opción de alquilar, ahorrar e invertir el excedente, puede permitir acumular suficiente capital para comprar una vivienda nueva, de contado, cinco años antes de lo que le tomaría a un comprador en convertirse en único e irrestricto propietario de su vivienda.

La decisión de alquilar y construir capital mediante el ahorro y la inversión financiera trae consigo una importante tranquilidad emocional: la segregación de los riesgos de flujo de caja y el capital acumulado.

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Por otro lado, la decisión de alquilar y construir capital mediante el ahorro y la inversión financiera trae consigo una importante tranquilidad emocional: la segregación de los riesgos de flujo de caja y el capital acumulado. El que compra mediante financiamiento, condiciona la recepción final de los beneficios esperados al cumplimiento con la totalidad de los pagos pautados a lo largo de la vida del préstamo. el sector urbano donde se encuentra, o nuevas Esto quiere decir, que una familia que tenga tecnologías en las más recientes construccioya 18 años pagando religiosamente su hipotenes, etc. ca, por alguna situación circunstancial, como Todos estos son riesgos que pueden perturbar pérdida de ingresos, discapacidad, entre otros, la tranquilidad emocional del que compra, mas puede quedar imposibilitada de realizar los no así del que alquila, pues este último puede pagos durante algunos meses, perdiendo así su rápidamente, y con bajo costo, cambiar de vivivienda, y con ella, todo el capital que le tomó vienda. Mientras tanto, el costo promedio de años en acumular disciplinadamente. hacer líquida una vivienda puede alcanzar hasta En cambio, un inquilino tiene separado su un 15%, cuando se consideran comisiones de capital económico de su vivienda, permiventa, el costo de oportunidad y el costo del tiéndole enfrentar con mayor facilidad una dinero durante el período de venta, impuestos, situación como la descrita, pues si se viera depreciación de mejoras, entre otros. imposibilitado de seguir pagando su alqui-

ler, perdería el beneficio del uso de la vivienda, pero su capital financiero acumulado a través de los años quedaría intacto. Para finalizar, debemos insistir en resaltar que cada situación es única. Puede haber coyunturas en las cuales la combinación de condiciones de crédito excepcionales, un precio de oportunidad, características únicas del inmueble y expectativas de mercado positivas para el sector urbano en el cual se encuentra, puedan cambiar radicalmente una recomendación. Por eso, cada individuo o familia debe analizar su propia condición, la situación del inmueble que desean evaluar para compra, el entorno económico y de mercado, además de cualquier circunstancia que pueda ayudar a la familia a tomar la decisión que mejor vaya, acorde con sus objetivos de vida.

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1.2.3

Los números se sacan con pinzas Javier león H.

cada centav o cuenta

A ctualmente es profesor de finanzas de A ulahispana con 1 0 a ñ os de e x periencia en el sector financiero dominicano .

stimados Manuel y Melissa, antes de decidirse a comprar una vivienda, les recomiendo que saquen bien los números, como les explicó Alejandro. Ésta probablemente sea la decisión financiera más importante de sus vidas; no la tomen de manera impulsiva. ¡Recuerden que estarán invirtiendo todos los ahorros que han acumulado al día de hoy y los de los próximos 5, 10 o 15 años! Según su situación financiera, ustedes estarían poniendo todos los ahorros de los principales años productivos de sus vidas en una sola propiedad ilíquida, que no resultaría fácil de vender “de un día para otro” a un precio razonable de mercado, y que proba-

blemente no suba mucho de precio en los próximos años, debido a la gran cantidad de propiedades en venta que hay en el mercado actualmente. No es difícil encontrarse en las calles de nuestro país un edificio con 5 letreros de “Se Vende”, y que al lado estén construyendo dos edificios nuevos. De todas formas, si después de pensarlo detenidamente deciden comprar una vivienda, otro tema que deben de tomar en cuenta es si van a comprar una vivienda lista o un proyecto en planos. En caso de que se vayan a decidir por la segunda opción, deben de hacer nuevamente un análisis al respecto, ya que sin darse cuenta pudieran estar haciendo una terrible inversión.

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¿A qué te refieres Javier?

Yo veo que mucha gente compra sus viviendas en planos. La constructora les imprime un plano con un diseño bien atractivo, y le proporciona al comprador la facilidad de poder pagar poco a poco. Sí, eso es muy conveniente, pero la mayoría de la gente ignora dos factores muy importantes a la hora de negociar el precio: el riesgo del constructor, y el costo de oportunidad que paga por su dinero. Todos hemos escuchado sobre proyectos que se han quedado sin terminar, porque quebró la constructora, de apartamentos con vicios de construcción o entregados en una fecha mucho más tarde que la prometida. El riesgo del constructor se refiere a la probabilidad de que la constructora quiebre, y no

les entregue el apartamento a tiempo o con las características acordadas. Por eso es muy importante investigar sobre la trayectoria de la constructora encargada del proyecto que están considerando, y la experiencia que han tenido sus clientes con ella. El costo de oportunidad

También hay gente que ignora el costo de oportunidad del dinero que tiene que adelantar, es decir, el inicial, y las cuotas que se pagan antes de que le entreguen la propiedad. Ese costo de oportunidad son los intereses que ganarían, si en vez de adelantarle dinero gratis a la constructora, lo tuvieran invertido, por ejemplo en un certificado financiero bancario. Adelantando dinero están literalmente financiando a la constructora, y ésta debe pagarles por usar nuestro dinero. Esa es la razón por la cual, al comprar una vivienda en planos deben exigir un descuento importante en relación con el precio de una similar que ya está lista. La proporción de

ese descuento a exigir dependerá de qué tan “buena paga” sea el constructor, la cantidad de dinero que tengan que adelantar, y el tiempo que falte para la supuesta “fecha de entrega”. En fin, si la vivienda no les sale significativamente más barata en planos, mejor ahorren, vayan ganando intereses, y cómprenla más adelante, cuando esté lista. Así no asumen el riesgo del constructor, se ganan el costo de oportunidad, y probablemente puedan negociar mejor precio pagándola de una vez.

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1.2.4

Ying-yang hipotecario Harold vásquez D octor en econom í a , con 1 5 a ñ os de e x periencia en ense ñ anza universitaria sobre temas de econom í a y finanzas . A ctualmente trabaja como subdirector del D epartamento I nternacional del B anco C entral de la R ep ú blica D ominicana e imparte charlas sobre manejo de finanzas personales .

t o d o tiene s u lad o buen o y s u lad o mal o

ara Manuel y Melissa, Antes de tomar la decisión de comprar o alquilar una vivienda, primero deben tener claras dos cosas, en las cuales creo que muchas personas están equivocadas. Estas son: “El que alquila está perdiendo su dinero, porque lo regala a otro”. Esto es falso. Alquilar una vivienda es como alquilar cualquier otro servicio, como un carro o pagar por un ticket de avión. Te beneficias del servicio que recibes, y no incurres en los altos costos de adquirir y mantener ese bien o servicio que estás alquilando. “Es mejor comprar, preferiblemente en planos, porque el valor de la vivienda siempre sube”. Totalmente falso también. Recuerden que la pasada crisis mundial se originó en el mercado

inmobiliario. Yo, que vivía en Estados Unidos en ese entonces, vi los precios de las viviendas caer entre 25% y 30% en la ciudad de Atlanta. Una vivienda es un activo muy seguro, pero nada garantiza que al momento de vender, su valor sea mayor que al momento de comprar, sobre todo si descontamos el efecto de la inflación. Al momento de vender, el valor de la vivienda dependerá de muchos factores, por ejemplo, la situación económica del país, el desarrollo del vecindario, etc., y muchas otras cosas que ustedes no controlan. Pienso que para una pareja como ustedes, que inician la formación de una familia, alquilar es una buena idea. Lo mejor es que aprovechen que viven con sus padres, y ahorren lo más posible antes de casarse.

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Alquilar les podría ayudar a no tener un compromiso tan fuerte como el de una casa desde el inicio del matrimonio.

Ya casados, alquilar les podría ayudar a no tener un compromiso tan fuerte como el de una casa desde el inicio del matrimonio. Recuerden que es importante tener cierta holgura de recursos para hacer actividades de pareja que fortalezcan aún más la relación, y el compromiso de comprar, más todos los gastos y responsabilidades impositivas que conlleva, puede hacer difícil realizar otras actividades en pareja. Aunque les deseo toda la felicidad del mundo, las estadísticas demuestran que más de la mitad de los matrimonios fracasan antes de los 5 años, y por eso pienso que trabajar en la consolidación de la unión entre ustedes debe ser su prioridad. Finalmente, si definitivamente van a adquirir un apartamento, yo no recomendaría comprarlo con menos del 20% de inicial, ya que la carga de las cuotas podría ser muy pesada. También me gusta la idea de comprar en planos, ya que pueden programar los pagos a

dos o tres años, dependiendo de la duración de la obra, y a la vez conseguir un buen descuento. Pero nunca olviden que comprar en planos tiene sus riesgos. Hagan sus diligencias de conocer al constructor y, si es posible, verificar otras viviendas que haya construido en el pasado.

1.3

¿Y si compramos en planos no es mejor?

M a n u e l y M e l i s s a c o n s u lta n a Los Constructores, Promotores y Corredores: Elizabeth Martínez

FERMÍN Acosta

HECTOR Bretón

Emil Montás

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1.3.1

¡Ok, entremos en detalles!

1 o c o s a s q ue debe s tener en cuenta

Elizabeth martínez

A sociada en ventas en R E M A X M etropolitana ,

con 16 a ñ os de e x periencia en el sector inmobiliario .

Hola, Melissa y Manuel. Me preguntan qué es mejor, ¿comprar o alquilar?

Esta interrogante debe venir acompañada de muchas preguntas de mi parte: ¿Me permiten acompañarles en este camino para la toma de esa decisión? Les pregunto, porque muchas veces, los clientes lo que buscan es la validación de lo que quieren escuchar, y mi trabajo no es complacerles, sino asesorarles en su mejor decisión inmobiliaria. Un asesor inmobiliario es un buen médico de cabecera, con conocimientos de finanzas, profesor, psicólogo, arquitecto, ingeniero, terapeuta, coach, y ustedes merecen la mejor atención para que hagan lo que más les convenga.

Veo que no se han puesto de acuerdo aún en si comprar o alquilar, pero para comenzar necesito validar lo que SÍ quieren: 1- ¿Quieren 1,2 o 3 habitaciones?

Este es el primer paso para que se den cuenta de los planes. Con una habitación, son ustedes dos planificando el crecimiento de la familia a unos años, y prefieren tener posiblemente un mejor carro, áreas sociales con piscina, gimnasio, tal vez los estudios superiores son muy importantes para sus metas, y el aspecto social y los amigos ahora son vitales para su crecimiento. Dos o más habitaciones es para pensar en familia casi de manera inmediata, o porque ya la tienen, Van a vivir con la suegra, o van a visitar los hijos de tu pareja los fines de semana.

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2-¿Quieren casa o apartamento?

No es verdad que vivir en cualquiera es lo mismo. Vivir en un apartamento es para llevar una vida más práctica, sencilla y simple, de más acceso a los lugares que necesitan y seguridad. Si escogen una casa, deben también pensar en si la prefieren en un proyecto cerrado o individual, y si están dispuestos a limpiar más, fumigar, y a tener todas las responsabilidades que esto trae. Descubran el encanto que cada lugar puede proveerles. 3- ¿Nueva o usada?

Si es nueva, saben que la inversión inicial es en hierros, toldos y pintura. Lo nuevo es nuevo. Mudarse en algo nuevo trae otras cosas, como formar juntas de vecinos, los vicios de construcción, y esperar que los vecinos tengan una forma de pensar similar a la de ustedes. Si deciden mudarse en una propiedad usada, deben tomar en cuenta que posiblemente van a hacer remodelaciones y actualizaciones que

no necesariamente le darán valor a la propiedad, pero sí la van a poner acorde al gusto de ustedes. 4- ¿Aquí o allá? ¿En qué les beneficia vivir en un sector, y por qué no quieren vivir en otro?

Verifiquen si les conviene vivir cerca de la suegra, del trabajo, del gimnasio o de la línea del Metro, y qué beneficios a corto y largo plazo van a obtener. Cuando definan todo esto, la toma de decisión entre ambos va a ser más fácil. 5-¿Cuánto nos prestan?

El préstamo va a ser parte vital para ayudarles a dar esa respuesta que buscan. Las instituciones bancarias prestan entre el 70 o el 80, y hasta el 90% del valor de tasación de la propiedad, y es por ello que es importante que sepan si tienen capacidad crediticia, y cuánto les prestan. Ambos son un apoyo para el otro, por lo que es importante que los dos tengan un buen crédito y relación con su banco de confianza. Deben demostrar que ganan 4 veces la cuota a prestarles para que no se vean comprometidos, o incurran en incumplimientos con su banco, y se les dañe su crédito.

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6- ¿Cuánto tienen ahorrado para el inicial?

Este debe ser un número real, que esté a mano, con el que puedan contar de manera inmediata, y que les sirva para separar la propiedad con un mínimo del 10% a la firma del contrato. Muchas veces se hacen planificaciones de separar con bonos de diciembre, doble sueldo y regalías, que en mayo no saben si las van a recibir. Este dinero debe estar en una cuenta para su uso inmediato. 7- ¿Cuáles características son innegociables?

Tamaño, terminaciones, nivel, y ubicación: Norte, Sur, Este u Oeste... Muchas veces los hombres sólo buscan un espacio fuera de su habitación donde colocar su televisor y punto. Las mujeres, en cambio, quieren baños y cocinas nuevos, habitaciones amplias, lugares de almacenar los trastes, y que quepan sus

muebles. ¿Qué necesita cada uno para sentirse cómodo en su nuevo hogar? 8- ¿Qué tiempo quieren vivir en esta nueva vivienda? ¿Uno, dos años, o para siempre?

Unificar este tiempo les ayudará a planificar su futuro. 9- ¿Necesitan a alguien más para tomar esta decisión? ¿Cuentan con unos pesos de regalo o herencia?

La pregunta viene, porque muchos jóvenes prefieren poner una cuenta bancaria para que les regalen efectivo, y luego utilizarlo para la compra para de su casa. Otros, los que tienen más suerte, tienen un padrino o abuelo que les da un sustancioso regalo en efectivo que facilita la compra. Por eso ustedes deben estar claros dónde van a obtener su ingreso. Si se fijan, estas preguntas dependen de su realidad económica actual y futura, que es importante que yo conozca para asesorarles en esta toma de decisión.

La primera inversión no es dónde ustedes quieran, sino dónde ustedes puedan

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La compra o alquiler de una propiedad es un cambio de status. Van a un lugar mejor del que se encuentran ahora: de la casa de sus padres a su primer apartamento, soñando con todo lo que no tienen y quieren: una habitación grande, un estudio, una gran cocina, todo nuevo o en mejor condición…

…O bajan su status, para organizarse a futuro, y deciden alquilar o comprar algo más sencillo hasta que puedan invertir correctamente. Si deciden comprar o alquilar una vivienda como primera inversión, además de ponerse de acuerdo con su pareja, la respuesta sincera

sobre el presupuesto real que tienen es la que debe guiarles y responderles lo que deben hacer. La primera inversión no es donde ustedes quieran, sino donde ustedes puedan. ¿Qué es mejor? Lo que no les afecte como pareja, les ayude a crecer financieramente, no les comprometa económicamente, sino que les rete a mantener su crédito, y en el momento justo, tener los ahorros para crecer y dar el próximo paso, que es hacer la compra de su segunda vivienda. Si deciden comprar, es porque contestaron, y se pusieron de acuerdo en, al menos, 7 de las 9 preguntas formuladas, y las que les quedan son fáciles de manejar por ustedes. Les felicito por querer dar el próximo primer paso. Si les asalta la duda en más de 5 preguntas, y no han logrado ponerse de acuerdo, lo mejor sería alquilar hasta que estén listos. Para alquilar, algunas preguntas son impor-

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tantes tenerlas basadas en presupuesto pero es algo más flexible y menos comprometedor. Con dos depósitos, un mes por adelantado y el pago de gastos legales es suficiente de inicio, aunque siempre recomiendo tener un colchón de dos o tres meses de la mensualidad en una caja secreta por si llega un tiempo de “vacas flacas”. Así no quedan mal, ni dañan su credibilidad y crédito. La décima pregunta, entiendo que puede surgir ahora: ¿Tienen el teléfono de algún agente inmobiliario? Si la respuesta es sí, procuren que sea reconocido en el mercado donde quieren comprar o alquilar, que les pueda orientar sin apasionamiento pero con certeza; que les rete para encontrar lo que quieren y pueden pagar; que pertenezca a una empresa reconocida, y que

trabaje a tiempo completo; que les indique qué pueden y qué no deben comprar y, principalmente, que les caiga bien, y que sientan que pueden confiar en él. Un Agente es el asesor de su inversión en inmuebles, y necesitan uno que camine con ustedes a través del tiempo que dure este proceso. En nuestro país, lamentablemente, todos vendemos casas o apartamentos, pero yo digo que el hecho de que alguien viva en una casa, no indica que la puede y sepa vender, así como porque tenga un corazón no se convierte en cardiólogo. ¡Zapatero a su zapato! ¡Cuenten conmigo para su decisión!

Un Agente es el asesor de su inversión en inmuebles, y necesitan uno que camine con ustedes a través del tiempo que dure este proceso.

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1.3.2

Definiendo posibilidades fermín acosta

E mpresario con 2 0 a ñ os de e x periencia en el sector de la construcci ó n . E s C E O de C risfer I nmobiliaria , una empresa dedicada a la construcci ó n y comercializaci ó n de viviendas .

l o s punt o s q ue deben c o n s iderar

porque si es como inversión, para ser los propietarios, con ella obtendrían una renta, con la cual, a su vez, podrían solventar la hipoteca. Pero, déjenme continuar… también tienen que tomar en cuenta su propia capacidad financiera. ¿Ustedes pueden ahorrar el inicial y sustentar las cuotas del financiamiento? No, no me respondan ahora… Bajo estas consideraciones, si la respuesta fuera sí, entonces para ustedes sería mejor comprar. Y puedo citarles algunas de las ventajas que brinda el ser propietario de su vivienda, como es que un techo propio para ustedes y su familia, significa independencia y estabilidad emocional, -¿Y si fuera como inversión? -Bueno, Manuel, ahí, al igual que si es por corto empoderamiento. Digamos que es el famoso “sueño americano”, en su versión criolla. plazo, entonces la evaluación sería diferente,

stedes me preguntan qué es mejor, si comprar una vivienda o alquilarla, y en verdad, Melissa y Manuel, contestar de manera absoluta a esa interrogante podría ser muy arriesgado e impreciso, en tanto que esa decisión depende de muchas variables, generales unas y particulares otras, que tienen que ver, no sólo con el monto de la inversión a realizar, sino también, con las condiciones particulares de los interesados. Por ejemplo, ¿Cuál es objetivo que ustedes tienen, corto, mediano o largo plazo? Vamos a asumir que es de largo plazo, y que quieren la casa o el apartamento para vivir ahí…

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Además, se logra estabilidad en la ubicación, y se acaban esas mudanzas frecuentes, que a veces son insoportables. Por si fuera poco, la compra de una vivienda resulta una inversión segura, cuya plusvalía digan lo que digan- tiende a superar los costos más altos que supone ser propietario en lugar de inquilino. También hay que considerar que los gastos en intereses, normalmente muy altos, son deducibles de los impuestos a pagar. Como joven pareja que son ustedes, Melissa y Manuel, me imagino que estén tratando de hacer planes familiares de largo plazo, y eso queridos, es otra ventaja que tiene ser dueño de su propia vivienda, por supuesto sin olvidar el historial crediticio que se forjan al ser propietarios, porque esa condición les permitirá crear las bases para realizar múltiples operaciones futuras. Ahora bien, si ya definieron su capacidad de compra, entonces deben estudiar temas como:

¿Qué necesita la familia para su hogar? En este punto, estoy hablando de cuántas habitaciones, cuántos baños, número de parqueos, etc., etc… Tengan en cuenta que el tamaño y las facilidades de una vivienda deben ir en armonía, tanto con la demanda de servicios por parte de la familia, dependiendo de cuántos miembros son, y también de la capacidad para sustentarla… Una casa muy grande puede significar costos innecesarios para los residentes, y, por el contrario, si es muy pequeña, habrá incomodidad para disfrutarla.

Fermín, nos han explicado también que debemos analizar la ubicación de la vivienda…

-Claro que sí, la ubicación es fundamental, dado el impacto que puede tener esta variable en el desenvolvimiento de la vida de la familia, así como en la valoración futura de la propie-

dad. Por eso es de alta trascendencia estudiar la ubicación con detenimiento. Una ubicación, que es mejor para una familia, no necesariamente sería recomendable para otra. ¿Qué deben tomar en consideración? Por mencionar algunos elementos, si les queda cerca de su lugar de trabajo, y si tienen acceso a servicios públicos, tales como agua, energía y transporte. Ustedes todavía no tienen hijos, pero ya vendrán, entonces también tienen que pensar en si los centros de estudios adecuados para sus hijos quedan accesibles. Y tampoco pueden obviar la cercanía o lejanía de los centros comerciales y lugares de esparcimiento –eso es muy importante para la calidad de vida-, y los planes para el desarrollo urbanístico de la zona donde van a vivir. Con todo lo que hemos hablado, se me estaba pasando un elemento con el que quizás debería haber comenzado… ¿Qué tipo de construcción quieren? ¿Aspiran a vivir en

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condominio o en una vivienda unifamiliar? ¿De qué materiales la prefieren? ¿Qué terminación les gustaría? Todas esas son preguntas que deben hacerse si aspiran a convertirse en propietarios de una vivienda…, y ya que estamos en este punto, debo advertirles que la construcción es un sector muy invadido, y frecuentemente personas o empresas, sin el conocimiento o la experiencia necesarios deciden construir viviendas, y luego los proyectos caen en dificultades que frustran el sueño de familias como la de ustedes. Por eso es importante que, si finalmente deciden adquirir la vivienda, sean muy cuidadosos al momento de elegir a quién le comprarán su casa. -Ay, Dios mío, Manuel, te lo dije, que las cosas no eran tan simples, como salir a comprar una casa… -Melissa, si son cuidadosos, como les recomiendo, no creo que tengan problemas.

Cuando estén buscando casa, encontrarán múltiples ofertas, pero ustedes pregunten e investiguen si se trata de una empresa de tradición en el sector de la construcción, y si en su personal hay capacidad administrativa y técnica. También cuestionen si esa empresa trabaja con crédito de un banco o de una asociación. Esa sería una buena señal, en tanto que las entidades de intermediación financiera son extremadamente selectivas al momento de otorgar financiamientos a constructores. Otro detalle muy esclarecedor es si la compañía construye y vende con fideicomisos, porque ese es un indicio fundamental de transparencia y eficiencia. Por último, pero no menos importante está el saber si el proyecto en el que piensan invertir está aprobado por las autoridades, es decir, si cuenta con todos los permisos correspondientes.

Con frecuencia, aunque no lo crean, del cumplimiento de todos estos requisitos sobre los que hemos conversado, depende más el éxito de los proyectos que de la propia disposición de los recursos financieros por parte del desarrollador

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1.3.3

La inflación a tu favor Héctor Bretón S. presidente de la asociaci ó n dominicana de constructores y promotores de vivienda ( acoprovi )

¿ Qu é e s mej o r ? ¿ P o r q u é ?

dejando a un lado los aspectos de índole social Melissa, yo sé que tú estás más interesada en y humano, concentrándome sólo en el punto alquilar, pero sin lugar a dudas, que tengas tu de vista económico. vivienda propia le traería tranquilidad y seguPara ver si es mejor alquilar o vender, debemos ridad a ti y a los tuyos, lo que se traduciría en analizar el efecto de la inflación. A veces, el un bienestar general, que es directamente pro- dinero generado en algún instrumento financieporcional a la salud física y mental de la familia ro, como los certificados, es mayor a la inflación, y en ese caso el alquilar no parece mala idea. que conforman tú y Manuel. Pero, cuando ocurre lo contrario, y la inflaEsa tranquilidad y seguridad proveen el ción es mayor al rendimiento del instrumento ambiente propicio para que puedan seguir generando riquezas, algo que sería sumamen- financiero utilizado, la inflación absorbe los intereses generados por el instrumento te difícil si su familia viviera en un estado de financiero. intranquilidad. La opinión de un constructor

En este sentido, les pudiera enumerar cientos Sacando cuentas… Bastarían dos ejemplos de lo que podría de razones sociales y humanas de por qué suceder con ustedes: resulta mejor comprar que alquilar. Pero en Imaginemos que el precio de la vivienda que este momento quiero explicarles mi análisis,

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iban a comprar era de RD$3,000,000.00, pero como ustedes tenían RD$1,000,000. Entonces, el préstamo que iban a solicitar era de RD$2,000,000.00. Supongamos que la compra la iban a realizar en octubre del 2012. En ese momento, el Índice de Costo Directo de la Construcciones de viviendas (ICDV) que realizan la Oficina Nacional de Estadísticas (ONE) y la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI) para vivienda económica era de 121.04 puntos. Dos años después (octubre 2014) era de 132.87 puntos. -¿Qué quiere decir eso? - No seas impaciente, Manuel, déjame terminar. Eso significa que la inflación en la construcción de vivienda fue de apenas 10% en esos dos años, por lo tanto, si consideramos que el precio de la vivienda fuera directamente proporcional al costo directo de su construcción, entonces una vivienda que en octubre del 2012 costaba RD$3,000,000.00, a octubre

del 2014 costaría RD$3,300,000.00, o sea, RD$300,000.00 de diferencia. -¿Pero cuánto dinero nos podría generar de intereses el certificado? Melissa, eso serían unos RD$166,000.00, considerando una tasa de 8% anual, y si a eso le sumamos el ahorro mensual de los RD$20,000.00, con los intereses que generan, RD$524,000.00, más el millón de capital, ahora tú y Manuel contarían con RD$1,690,000.00 para el inicial; y como la vivienda ahora cuesta RD$3,300,000.00, entonces ustedes sólo tendrían que solicitar de préstamo la suma de RD$1,310,000.00, en lugar de los RD$2,000,000.00, que eran anteriormente. Obviamente hicieron excelente decisión. -Pero, ¿qué hubiera pasado si la inflación hubiera sido mucho mayor? -Ah, ahí, imaginemos que la inflación en esos dos años fuera de 30%, para no hablar de las hiper inflaciones que hemos

tenido, como en los años 1984, en 1990 o en 2013. En este escenario, la vivienda que costaba RD$3,000,000.00, ahora costaría RD$3,900,000.00, por lo que el préstamo a solicitar sería de RD$2,210,000.00

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(RD$3,900,000.00, menos RD$1,690,000.00) en vez de ser 2 millones. En este caso, la mejor decisión para ustedes hubiera sido comprar la vivienda, y no alquilarla. Esto, sin tomar en cuenta el aumento de precios que normalmente tienen los inmuebles por otros factores que normalmente ocurren, como es el mejoramiento del entorno, el aumento del costo de la tierra, etc. Otros riesgos

Obviamente, los escenarios en realidad no son tan simples. También ustedes tendrían que analizar el riesgo de tener el dinero en un certificado frente al riesgo de tenerlo en un inmueble. Sea cual sea el escenario a estudiar, es una verdad indiscutible que a largo plazo invertir en un inmueble es una buena idea. -También nos han dicho que sería mejor alquilar donde vivimos, y utilizar el dinero en invertir en un negocio…

-Eso es cierto si el negocio es muy bueno, estable y rentable. Pero, Manuel y Melissa, ustedes saben que no siempre los negocios funcionan, aunque los inmuebles sí siempre aumentan de valor a medida que pasa el tiempo. En nuestro país, por lo menos en las

últimas décadas, nunca ha habido una disminución de los precios de los inmuebles. Por lo tanto, aparte de las consideraciones personales de cada persona, la decisión de compra o alquiler deberá realizarse estudiando el efecto de la inflación.

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1.3.4

El momento de comprar Emil montás P residente de la A sociaci ó n de E mpresas I nmobiliarias , con m á s de 15 a ñ os de e x periencia , F undador de la E mpresa L a C osta D estinations , l í der en la promoci ó n y venta de propiedades tur í sticas de la R ep ú blica D ominicana .

y el a s e s o r inm o biliari o

¿Comprar o alquilar? He ahí la cuestión…

En realidad, Manuel y Melissa, ésa es una pregunta que suelen hacerme mucho, y la respuesta definitivamente nunca es la misma, ¿saben por qué? Pues, porque va a depender de varios factores, tales como tendencia del mercado, situación crediticia del individuo, expectativas de los clientes, etc. No se preocupen, trataré de ser lo más llano posible en mi explicación. Si son primerizos –disculpen, pero así les decimos a los compradores de su primera vivienda-, como sé que es su caso, van a ver la adquisición de su casa como la realización de una meta que se les inculcó desde muy chicos. Sin embargo, deben considerar que su casa nunca podrá ser vista como una inversión, sino

como un gasto, o más bien como la representación de seguridad para ustedes y sus futuros hijos, una obligación, que, como cabeza de familia, vas a sentir tú, Manuel. No obstante, primero deben saber si su condición es la idónea para comprar una vivienda. Veo muchos clientes que cometen el error de comprar una propiedad obteniendo una hipoteca de hasta el 90%, y se alegran mucho al decir que son propietarios de tal o cual propiedad, cuando lo que han asumido es un enorme pasivo hasta por 30 años. En nuestro país, las tasas de préstamos son muy altas, y tomar una hipoteca podría constituir un compromiso mayúsculo. Mi consejo es que tomen una hipoteca por un tiempo no mayor a 15 años, y que la misma no represente más del 60% del valor del inmueble.

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Otro consejo es contemplar la fluctuación de la tasa, situación habitual en nuestro mercado. Que la cuota a apagar les permita dejar un margen en caso de variación. Y por último, traten siempre de amortizar el capital cada vez que puedan, preferiblemente los primeros años. Si su economía es vulnerable, y no cuentan con unos ingresos constantes y recurrentes, es muy riesgoso asumir comprar, aunque posean lo necesario para pagar la hipoteca. Recuerden que ser inquilino no es ofensivo, podría ser algo transitorio hasta tener una economía más sana, e incluso podría ser la mejor decisión en un mercado de devaluación de la propiedad, cosa que está demostrado que es posible… ya la premisa de que las propiedades no bajan de precio, es cosa del pasado… Está demostrado que en un mercado especulativo y de alzas desproporcionadas, puede pasar.

El mejor momento para alquilar

Basado en el mercado, un buen momento para alquiler es cuando las propiedades están bajando de precio. Por ejemplo, eso sucedió recientemente en la Florida, entre otros lugares de Estados Unidos. En ese país, producto de la crisis financiera originada en el mercado hipotecario a finales del 2007, las propiedades, luego de llegar a valores impensables, comenzaron a bajar drásticamente de precio, por lo que tener un activo como un inmueble, se convirtió en un dolor de cabeza para los dueños, al saber que su propiedad cada día costaba menos, al punto de valer menos que el monto de la misma hipoteca. ¿Y para comprar?

Según mi experiencia, cuando las tasas de interés de los préstamos hipotecarios son bajas, y se ofrecen fijas por cierto tiempo, es un buen momento para la compra. También es una excelente oportunidad, si en-

Mi consejo es que tomen una hipoteca por un tiempo no mayor a 15 años, y que la misma no represente más del 60% del valor del inmueble.

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“Lo primero que deben elegir es a su agente inmobiliario, quien será su asesor.”

cuentran propiedades que posean incentivos fiscales y/o bonos tierra. Por ejemplo, las propiedades que gozan de bonos tierras a través de la ley de fideicomiso, o los proyectos que se benefician de incentivos

fiscales por medio de la Ley 158-01 de Incentivo Turístico, y que crea el Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR).

den comprar a través de una hipoteca. Deben adquirir no sólo lo que les guste, sino lo que puedan pagar. Si compran algo que al final no podrán pagar, Recomendaciones para la adquisición estarían a punto de tomar su peor decisión, Pero, Manuel y Melissa, si finalmente ustedes la de comprar una “jaula de oro, con de todo, se deciden a comprar su primera vivienda, lo primero que deben elegir es a su agente inmo- pero no la podrán disfrutar”… Recuerden que cuando hay problemas finanbiliario, quien será su asesor inmobiliario. Con él, deben hacer “una confección” de lo que cieros, la familia paga las consecuencias, y no quieren eso, ¿o sí? tienen, lo que buscan, su realidad financiera, sus gustos, expectativas, etc… El inicio de la búsqueda Mientras más información maneje su agente, La búsqueda de la vivienda de sus sueños, mejor será el resultado de su búsqueda. Manuel y Melissa, comienza luego de que Fíjense, que hablo de asesor inmobiliario, no sepan cuánto el banco les puede prestar, y de un vendedor…, que no es lo mismo. que este capital represente una cuota acepEl vendedor sólo les querrá vender, mientable, dejando un margen para imprevistos, tras que el asesor les orientará en lo que más le como variaciones en la cuota, y calculando el convenga, según su realidad, y hasta les podrá capital que pretenden aportar, producto de sus decir que no compren, si es eso lo que les ahorros. conviene. Además, por supuesto, a todo lo anterior Luego de que elijan a su asesor, con él deben sumarle las consideraciones sobre sus mismo, pre califíquense en el banco, si preten- gustos y preferencias, así como la tipología de

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la propiedad, es decir, si quieren una casa o un apartamento, etc. Pídanle a su agente que primero les envíe por mail todos los resultados de su búsqueda, para que vayan descartando desde antes de salir, y puedan organizar mejor las visitas o citas con las propiedades que reúnan las características ideales para ustedes. Después de que hayan elegido la unidad correspondiente, y que el precio y forma de pago se ajusten a sus posibilidades, necesitan solicitar la documentación legal y fiscal de la propiedad. Si van a tomar una hipoteca, la entidad hipotecaria les va a entregar la lista de documentos que deben presentar a la hora de solicitar su hipoteca, y aún si no fueran a usar una hipoteca, los documentos son muy similares. En todo esto su agente los podrá ayudar. En conclusión, mi mejor consejo para la hora de comprar, es elegir un buen agente, y recuerden que el agente no lo pagan ustedes;

el agente gana una comisión que se la paga el propietario, por lo que tendrán un verdadero asesor de manera gratuita. ¿Que dónde pueden conseguir un buen agente?

Nada más tienen que visitar página de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ww.aei.org. do), y elegir el que más les convenga. Si no, en la propia Asociación pueden pedir que les recomienden uno.

Pídanle a su agente que primero les envíe por mail todos los resultados de su búsqueda.

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2 La Compra de tu vivienda

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2.1

Lo que compras vs. lo que te venden A lguna s clave s para el c o ntrat o de c o mpra de la primera vivienda

M a r i e l l e G a r r ig ó A bogada con 20 a ñ os de ejercicio profesional . A ctualmente es directora de la P r á ctica C orporativa de la firma M edina G arrig ó .

a compra de la primera vivienda es un paso trascendental en la vida de toda persona. Evidencia la voluntad de echar raíces en un lugar y es, además, una operación económica importante que amerita –como lo han hecho Melissa y Manuel- cuidadosa ponderación. La joven pareja actuó de manera informada y, durante el proceso de evaluación, recurrió al oportuno consejo de su asesor financiero. Los resultados reflejan la sabiduría de su decisión. Una vez decidida la compra, toca implementarla. Ese proceso, para ser exitoso, conlleva también la obtención de información clara y completa; así como la intervención de terceros, como los agrimensores, abogados, asesores de seguro, que lo asistan en su verificación y sobre todo en hacer constar –por

escrito- asuntos que, en principio, parecerían totalmente obvios. Por ejemplo: ¿Estoy comprando la casa que creo que estoy comprando? Legalmente, todo aquel que sufre un daño por causa de otro, puede acudir a los tribunales de justicia para requerir ser indemnizado por quién lo causó. Igualmente, instancias administrativas responden ante reclamos por publicidad engañosa. Sin embargo, esas disputas conllevan gastos, económicos, de tiempo, y ni hablar de los efectos sobre su tranquilidad. Por eso, antes de salir de estampar su firma en el acta de recibo del inmueble, o de buscar las llaves, como comprador, debe sentirse satisfecho de que cuenta con un contrato que

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responde claramente a una serie de preguntas sobre temas básicos que, si fuera necesario, permitirán la rápida solución de cualquier disputa que pudiera impactar su derecho de propiedad. Debida Diligencia

Antes de firmar cualquier carta de intención, oferta de compra o promesa de venta -todas frecuentes en las adquisiciones de inmuebles sobre planos- o de firmar el contrato de compraventa definitivo, el comprador - como han de hacerlo también Melissa y Manuel, si finalmente se deciden a comprar una vivienda-, debe asegurarse de que el vendedor mantenga a su disposición la siguiente información. * Razón social del vendedor, incluyendo documentación corporativa con su registro mercantil al día. Recibo de la DGII en que conste el último * pago del impuesto sobre la propiedad (IPI), y certificación en que conste que el vendedor se encuentra al día en sus obligaciones

fiscales, incluyendo obligaciones frente al ayuntamiento; Copia del certificado de título que ampara el * inmueble objeto de la venta, libre de gravámenes o copia de la mensura o plano del inmueble aprobado por las autoridades. Copia del reglamento de condominio, si lo * hubiere. Si se trata de un inmueble en uso, reciente* mente desocupado o que cuenta con servicios públicos instalados: evidencia del pago al día de los mismos. Contrato de Compraventa

Una vez acordado el objeto, negociado el precio y el momento de la entrega; se redactarán uno o varios contratos, que harán la venta perfecta entre las partes, y luego -tras su depósito ante el Registro de Títulos- frente a terceros. En el proceso de adquisición de un inmueble sobre planos, el comprador debe asegurarse de que con-

tractualmente o el costo de incumplir con la entrega puntual del inmueble sea elevado; y por ende, en las promesas u opciones que sean suscritas, los pagos exigibles al comprador deben vincularse a hitos en el proceso de construcción.

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Recuerde que “el contrato es la ley entre las partes”, y que la “ley es dura, pero es la ley”. El uso de agentes escrow o de fiduciarias resulta idóneo para asegurarse de que el comprador pueda recibir la totalidad o una parte sustancial de los fondos avanzados, si fuera preciso terminar el contrato.

El Contrato de Compraventa: Qué incluir y qué eliminar

Recuerde que “el contrato es la ley entre las partes”, y que la “ley es dura, pero es la ley”; por eso ojo con lo que firma. Algunas cláusulas

no deben faltar, otras están de más. A seguidas la muestra. Las que deben estar…

1. Descripción clara del inmueble: Mientras más específica, mejor. Particularmente, la ubicación y extensión superficial exacta. En esta etapa, es altamente recomendable la intervención de un agrimensor que verifique que el inmueble a comprar es el mismo que figura en el plano presentado por el vendedor. Igualmente, debe incluirse toda especificación acordada por las partes, ajustes en la distribución de las áreas sociales, por ejemplo. Con anterioridad a la fecha de entrega del inmueble, el comprador está llamado a realizar una inspección de su futuro hogar, a los fines de verificar que habrá de recibirlo, tal y como fue descrito en el objeto del contrato. En caso de existir cualquier discrepancia, las partes podrán identificarla rápidamente, y buscar una forma de remediarla de manera satisfactoria para ambas.

2. Declaración expresa de que el inmueble adquirido se encuentra libre de toda carga o gravamen: Esto es, que al momento de la transferencia del derecho de propiedad no existirán hipotecas o privilegios registrados a favor de acreedores del contratista o antiguo propietario, incluyendo el fisco y los empleados. 3. Distribución de gastos: El comprador es responsable por el pago del impuesto de transferencia, y por los honorarios profesionales incurridos en el suministro de los servicios que contrate directamente, y así debe constar en el contrato. 4. En lo que respecta a las garantías, el comprador debe asegurarse de conservar la protección que le confiere la ley contra los vicios ocultos. En ese sentido, es recomendable indicar que el vendedor le brinda garantía al comprador contra los vicios ocultos –como mínimo-, de conformidad con lo establecido bajo los términos del derecho común.

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5. Finalmente, es importante recordar que la relación comprador-vendedor, en la mayoría de los casos, no culmina con la entrega de las llaves. Es por eso, que resulta pertinente establecer la obligación recíproca de cooperar en el suministro de toda la información (incluyendo documentación) que fuera necesaria para el perfeccionamiento de la transacción acordada por las partes, esto es, la transferencia del inmueble de manos del vendedor al comprador –por un monto determinado- libre de cargas y gravámenes, para su uso y disfrute pacífico con todas las garantías que a tales fines contempla la ley.

Las que se deben eliminar… 1. Cualquier autorización implícita para modificaciones unilaterales por parte del vendedor: Todo ajuste al inmueble adquirido, sea en términos de metraje, distribución o alteraciones en la zonificación deben ser previamente informados por escrito al comprador,

y su silencio no deberá interpretarse como aceptación a las modificaciones propuestas. Dichas modificaciones deberán ser aprobadas por escrito por el comprador, y así debe constar en el contrato. 2. La facultad de incurrir en gastos adicionales por cuenta del comprador sin notificación previa: El vendedor no puede disponer de carta blanca para incurrir en costos adicionales que posteriormente deberán ser asumidos por el comprador. Sin aprobación previa, el costo adicional no debe ser aceptable ni transferible. 3. Cualquier disposición que conlleve la renuncia total o parcial por parte del comprador a las garantías de disfrute y uso pacífico del inmueble y contra vicios ocultos que contempla la ley a su favor. El uso de términos ambiguos, la entrega de documentación incompleta, desactualizada o la ausencia de una persona de contacto para canalizar cualquier inquietud sobre la adquisición de la propiedad son un indicador de la cantidad

La relación comprador-vendedor, en la mayoría de los casos, no culmina con la entrega de las llaves. de tiempo que podría conllevar la finalización de un contrato adecuado. La buena noticia para Melissa y Manuel, y muchas otras parejas y familias como ellos, es que cuentan con abogados para eso. Ingenieros, contratistas, financieros, abogados, agrimensores, tasadores, se encargan de asistirles en la compra de su primera vivienda. La tarea de convertirla en su hogar, descansa por completo en sus manos. ¡Buena suerte!

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2.2

¡Sin agrimensores nada! Cecilio Santana A grimensor , cart ó grafo , tasador y consultor catastral . E s profesor universitario en la facultad de ingenier í a y arquitectura de la U A S D e I N T E C , con 40 a ñ os de e x periencia . A ctualmente labora en la firma C ecilio S antana & A sociados , as í como en S antana S ilvestre & A sociados , S . R . L .

n o te la juegue s

elissa, Manuel, me dice Alejandro que ustedes están pensando en comprar su primera vivienda. ¿Es así? ¿Ya han visto algo que les interese? ¿No? Pues cuando encuentren alguna propiedad en la que de verdad estén interesados, tengan en cuenta que no es recomendable hacer ningún tipo de negociación en materia inmobiliaria sin una consulta previa de un agrimensor. -¿Un agrimensor?, y ¿para qué?

-Ah, Manuel, es que para comprar una propiedad se deben hacer varias verificaciones y comprobaciones, pero la gente común se fía de un profesional del derecho solamente, y eso es un grave error, ya que las documentaciones de hoy día, que soportan el derecho de propiedad deben ser verificadas previamente, realizando un trabajo de Diagnóstico Catastral.

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-¿Y eso qué es?

-Les explico, un Diagnóstico Catastral comienza por hacer las investigaciones primarias en la sala de consulta, donde se establece la veracidad de los datos suministrados versus el contenido en los datos de los archivos de la sala de consulta. A partir de estos datos, vamos al terreno a realizar el levantamiento parcelario previa la colocación y ocupación de las placas para la georeferenciación satelital, lo que nos permitirá hacer los cálculos de las coordenadas de los puntos perimetrales de la propiedad, así como verificar si la documentación a mano se corresponde con la medición realizada, haciendo el montaje de ese levantamiento en la base cartográfica catastral de la jurisdicción inmobiliaria. Eso nos dirá si la documentación está errada o correcta en la ubicación geográfica, y en la posición correcta de la parcela madre.

-¿El levantamiento parcelario del que usted nos habla es tan importante?

-Muchísimo. La mayoría de los actos de ventas generados en la actualidad tienen múltiples errores, que se deben a problemas de ubicación geográfica y de colindancias, y eso es en los casos considerados como simples, ya que en los casos complejos, los propios abogados han ocasionado litis sobre terrenos registrados, por las confusiones de índole técnico. La seguridad técnica y jurídica de un comprador con una verdadera orientación, debe ser sobre la base del uso de un profesional de la agrimensura calificado. Lógicamente en el mundo del Señor hay de todo, pero esto es como tener un médico de cabecera para la salud, un abogado para los temas legales y un agrimensor para la seguridad de los bienes inmobiliarios. -Discúlpenos Don Cecilio, pero nosotros no sabíamos que el trabajo de los agrimensores resultaba tan vital en eso de comprar una vivienda…

La mayoría de los actos de ventas generados en la actualidad tienen múltiples errores, que se deben a problemas de ubicación geográfica y de colindancias.

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La función principal del Agrimensor, es la de participar en el establecimiento del status físico jurídico de la propiedad en el sistema de jurisdicción inmobiliaria, a través de la ley No.108-05 y sus reglamentaciones.

-No se preocupen, no son muchos los que conocen que la función principal de un profesional de la Agrimensura, es decir un Agrimensor, es la de participar en el establecimiento del status físico jurídico de la propiedad en el sistema de jurisdicción inmobiliaria, a través de la ley No.108-05 y sus reglamentaciones. Incluso, los agrimensores son considerados como auxiliares de la justicia por la particularidad de tener fe pública. -¿Cuáles son sus labores específicas?

consolidación parcelaria, y replanteos, entre otras figuras combinadas que pueden generarse a partir de la particularidad de cada caso. Además de esta función en la jurisdicción inmobiliaria, hacemos valuaciones y a actividades geocartográficas, más bien llamadas hoy día el ejercicio de la Ingeniería en Geométrica. No los quiero abrumar, pero todo eso independientemente de que los agrimensores también nos dedicamos a la Cartografía, Fotogrametría, Batimetría, Geodesia, Sistema GIS y Sistema Lidar.

-Los agrimensores brindamos nuestros servicios técnicos a los sectores público y privado; a nivel oficial a las instituciones centralizadas y descentralizadas; y en lo referente a los servicios privados, lo hacemos a nivel empresarial, como también a nivel individual. También los agrimensores nos dedicamos a ejecutar procesos catastrales, tales como deslindes, subdivisión, refundiciones, actualización de mensura, regularización parcelaria,

Y permítanme explicarles, para que no les quede duda, que la formación del Agrimensor en la actualidad está muy vinculada a los avances técnico-científicos, a partir de la gran red de transbordadores espaciales, lo que ha facilitado un gran adelanto en la tecnología, con el apoyo de la ciencia informática. Como ustedes saben, todos esos avances han contribuido al desarrollo de la comunicación, la telefonía, el Internet, la TV por cable, la música,

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entre otras aplicaciones del sistema de información geográfica(GIS), a partir del geoide WGS-84, dando paso también, y estableciendo la plataforma que hoy tenemos en las redes sociales. Sin confusión en los títulos

Manuel y Melissa, en relación con los certificados de títulos, tienen que saber que hay muchas confusiones hasta de los propios abogados, ya que a menudo se confunde una Constancia Anotada con un Certificado de Título, y esto se debe generalmente a que los certificados de títulos y las constancias anotadas vienen impresas en un papel similar en el formato viejo, que en la parte superior dice Certificado de Titulo No., pero a veces no nos damos cuenta que a ese certificado de título ya se le ha hecho una rebaja, y desde el momento que se hizo la rebaja se convierte en una constancia anotada. Eso se indica en la parte superior e inferior del contenido del propio documento, pero

no todo el mundo lo sabe, por eso es que deben tener a un profesional de la agrimensura que los oriente en ese sentido, para no cometer errores haciendo una compra de un documento que muchas veces ha sido cancelado. Para evitar esto, también deben hacer un proceso catastral primero antes de la compra. Por si acaso, les explico que el formato viejo tiene un tamaño mayor, y las inscripciones aparecen en la parte trasera del documento. También, en caso de un préstamo a una entidad financiera, antes se emitía un documento adicional para esa entidad, llamado Certificado del Acreedor Hipotecario, el que era cancelado al momento del saldo de la deuda con la entidad financiera. Hoy día, a partir de la aplicación de la nueva ley inmobiliaria No.108-05, este tema ha cambiado mucho en la Dirección Nacio-

nal de Registros de Títulos. En primer lugar, el formato de los certificados de títulos, que ahora son más pequeños, además del uso de diferentes colores, según y de acuerdo con la clasificación de cada documento. Por ejemplo, los Certificados de Títulos son de color azul; la Constancia Anotada es de color rosado y la Certificación del Acreedor Hipote-

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cario es de un color como verde con amarillo. Por otra parte, aparece el término “Matrícula” con un número, y las inscripciones ya no se hacen en el reverso de cada documento, sino que para que ustedes, o cualquier interesado, puedan ver lo que ocurre en cada propiedad deben hacer una investigación en la sala de consulta, que tiene carácter y uso públicos. Sin embargo, si quisieran hacer una investigación más precisa, deben depositar una solicitud puntual de lo que desean en la Dirección Regional de Registro de Títulos correspondiente. Escollos en el camino de la compra

En el proceso de la adquisición de una vivienda, yo, como agrimensor, les digo que puede haber varios contratiempos. Los principales tienen que ver con elementos técnicos y sistemas en el servicio que se presta en la propia institución. Es evidente que se requiere de una mayor gestión de servicios y celeridad para sacar los expedientes con mayor prontitud, ya que el

tiempo para tramitar un expediente considerado como normal y sin problemas, oscila entre los seis(6) y ocho(8) meses, y los expedientes que tienen problemas menores sobrepasan el año.

Los expedientes que caen dentro del tema de superposiciones, por lo general están dentro de los dos (2) años.

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Los expedientes que caen dentro del tema de superposiciones, por lo general están dentro de los dos (2) años, ya que la institución no tiene la capacidad técnica, administrativa y de gestión para darles solución a los múltiples problemas que se le presentan, más aun cuando los que dirigen están limitados en esas habilidades gerenciales.

-Pero eso es demasiado tiempo… -Visto así, es lamentable que una persona que esté gestionando un préstamo en una entidad bancaria por lo general pierda la oportunidad de hacer el negocio. Con decirles que el país ha perdido muchísimas inversiones, tanto nacionales como extranjeras en pequeños, medianos y grandes proyectos, dada la inseguridad de la propiedad inmobiliaria, y el problema de la falta de capacidad de la institución para darle solución rápida a un problema de carácter técnico, que en caso de ser resuelto, podría traer grandes capitales y, por ende, se generaría una gran actividad económica en beneficio de los servidores privados, las entidades oficiales y la República Dominicana, en general. Desafortunadamente, ni ustedes como compradores, ni otros adquirientes pueden hacer nada por el momento, porque se trata de un problema institucional, y los incumbentes son sordos, mudos y ciegos.

En la actualidad, nos sentimos indefensos como ciudadanos y usuarios de la jurisdicción; se requiere una mayor celeridad en todos los procesos, y esencialmente en la parte de los tribunales, que es donde mayor tiempo se pasan los expedientes. Avances, poco a poco

Ahora, bien, Manuel y Melissa, siendo honesto, debo decirles que la jurisdicción inmobiliaria, en términos generales, ha avanzado mucho con relación a lo que teníamos antes, pero todavía debemos seguir avanzando como para decir que hemos asimilado el nuevo sistema de registro en República Dominicana, y que tenemos mayor seguridad jurídica en cuanto a los activos en el país. Por ejemplo se requiere que la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y las Direcciones Regionales aceleren el proceso de revisión de los expedientes; que el tema de superposiciones parcelarias sea resuelto con mayor rapidez, en base al uso de mayor personal técnico y ad-

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ministrativo, ya que las brigadas topográficas hábiles son insuficientes para atender todos los casos que se presentan a diario por problema de desplazamientos y montajes parcelarios. Otra cosa es que se le debe dar mayores facilidades al profesional de la agrimensura para que

pueda darles seguimiento a sus expedientes, así como los funcionarios tienen que prestarle mayor atención a cada expediente en particular, ya que las revisiones aparentemente son ágiles, pero lograr las firmas de cada expediente es difícil, y no se entiende el por qué.

El tema de los tribunales de tierras, llámese de jurisdicción original o el superior, en verdad opera con mucha lentitud, aunque existen excepciones, y algunos expedientes han salido con el tiempo establecido en la ley y en los reglamentos. Por último, creo y entiendo que las instituciones de profesionales deben habilitar un espacio de orientación para todos los posibles adquirientes de un inmueble -como ustedes-, que podría ser el Colegio Dominicanos de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA), la Asociación Dominicana de Agrimensores (ASODAGRIM), el Colegio de Abogados y otras asociaciones y entidades relacionadas. Independientemente de todo eso, Melissa y Manuel, aunque he tratado de dar respuesta a todas sus interrogantes, les digo que estoy a su completa disposición en cuanto a cualquier tema relacionado con la jurisdicción inmobiliaria, básicamente en la parte catastral.

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2.3

Piensa en frío

C o mpre s a q uien c o mpre s , revi s a bien tu s papele s

Héctor Alies

A bogado especialista en D erecho I nmobiliario . S ocio G erente de A lies R ivas C onsultores , firma de abogados y consultor í a . C oordinador de la M aestr í a en D erecho I nmobiliario de la P U C M M .

Consideraciones legales a tomar en cuenta

La información contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo aquel interesado en conocer el estado jurídico de un inmueble, y se entiende, además, que sobre un inmueble registrado no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados. En tal virtud, Manuel y Melissa, si ustedes definitivamente están interesados en comprar una vivienda, les exhorto a que, antes de realizar cualquier tipo de desembolso, se informen y conozcan la situación registral del inmueble que desean comprar.

Hacer esta investigación, les permitirá a ustedes, como compradores, determinar quién es el legítimo propietario, y si existe alguna carga, gravamen o afectación que afecte al inmueble. Por ejemplo, nunca es recomendable adquirir un inmueble afectado por una litis, o que posea varios gravámenes hipotecarios. Para eso, con sólo tener la designación de la parcela, solar o unidad de condominio, ustedes, o cualquier interesado, se pueden dirigir a cualquiera de las Salas de Consultas de la Jurisdicción Inmobiliaria, y buscar gratuitamente ese inmueble, con la ayuda de un auxiliar para tales fines. Si el resultado se desea con mayor forma-

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Deben tener mucho cuidado con los duplicados por pérdida. Son los más utilizados para estafar o defraudar a una persona.

lidad, se solicita una certificación del estado jurídico del inmueble en el Registro de Títulos correspondiente a la ubicación del inmueble. Esta última, casi con toda seguridad, es requerida por los bancos o asociaciones. Tiene un valor actual de RD$500.00. -¿Y ya? -No Manuel, hay otras cosas sobre las que deben ser advertidos: Siempre fírmenle un contrato al titular registral. Si en la certificación dice que está casado o que está en copropiedad, recuerden que, en cada caso, la esposa o esposo y los demás copropietarios deben firmar. Eviten que les vendan la cosa de otro.

Siempre percátense de que su vendedor tiene en su poder el duplicado del Certificado de Título. No debe tener abreviaturas, interlineados, raspaduras, tachaduras o espacios en blanco. Para lograr la transferencia, se debe depositar ese documento. Ahora bien, deben tener mucho cuidado con los duplicados por pérdida. Son los más utilizados para estafar o defraudar a una persona. Vivir en un condominio

El desarrollo inmobiliario que vive la República Dominicana ha provocado que al momento de adquirir un inmueble, la primera opción sea un apartamento. Esto se debe a cuestiones de seguridad, ahorro o a las exigencias por vaRegistrar, registrar y… registrar riaciones en el uso del suelo de determinado Ahora bien, después que hayan comprado, sector. Manuel Melissa, recuerden pagar el impuesto Sin embargo, esta situación presenta una de transferencia, y registren. En nuestro país, República Dominicana, lo que no está en el Re- realidad irrefutable y a las que muchos le cuesta adaptarse: se debe convivir simulgistro, no tiene efectos. Primero en el tiempo, táneamente en un régimen de propiedad primero en el derecho. No tener su Certificado de Título, puede perjudicar su acceso al crédito. y copropiedad. Por eso, Manuel, Melissa, si

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compran en un condominio, de pleno derecho, ustedes pasan a ser parte de un consorcio de propietarios. Aunque según la temática hay quórums, las decisiones que se tomen son vinculantes para la minoría disidente o los ausentes (debidamente convocados). Es decir, no siempre se decide lo que ustedes, como propietarios, quieran, pero deben respetar la decisión. La contribución para el cuidado y mantenimiento de las áreas comunes es parte esencial de vivir en un condominio. No todo queda en la cuota del préstamo hipotecario. No olviden que el incumplimiento en el pago de la cuota de mantenimiento tiene consecuencias legales. Para eso la ley ha previsto un privilegio, que aplica como garantía para el consorcio de propietarios. Si ustedes no pagan, podrían perder su apartamento. La cuota de mantenimiento puede ser proporcional a cada derecho, o igual entre todos. Investiguen a cuánto asciende esa cuota antes

de adquirir, y eviten disgustos posteriores. Deben saber que si compran en un condominio, se someten a un Reglamento que presenta todas las disposiciones a las que ustedes estarían atados. Les recomiendo leerlo previamente (pídanselo a su vendedor o promotor), pues en ese documento se colocan, muchas veces, normas de convivencia y prohibiciones. Por ejemplo: horarios para fiestas, prohibición de mascotas, de lavar el carro en el parqueo, etc. Si adquieren un apartamento en un condominio, se vinculan a mantener intacta la fachada, y no pueden realizar obras nuevas sin la autorización de la unanimidad de los condóminos presentes en la asamblea convocada. Manuel, Melissa, antes de comprar en un condominio, investiguen cuáles y cuántos sectores conforman su unidad, y cuáles son las áreas comunes. No quieran más parqueos de los que les corresponden, aunque su familia crezca (eso se prevé); no quieran acceder al

Revisen bien el reglamento de condominio, pues en este documento se colocan, muchas veces, normas de convivencia y prohibiciones. (pídanselo a su vendedor o promotor).

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techo para secar la ropa, si el mismo se vendió como pent-house; no quieran una piscina, si no estaba en el proyecto. Con el tema de los parqueos, es muy común que muchas personas utilicen parqueos que realmente no les corresponden, ya sea por

confusión, por la incorrecta indicación al adquirir su unidad o porque los que van llegando van cambiando convenientemente la distribución. ¿Quieren estar seguros? Consulten el plano de división para la constitución de condominio y la planilla de descripción de unidades, que también están disponibles en las Salas de Consultas de la Jurisdicción Inmobiliaria. Recuerden que la Administración es simple o compleja, según la cantidad de unidades de condominio que existan. No crean que es lo mismo administrar y mantener un edificio de 8 apartamentos que uno de 70. Mientras más unidades, se torna más complejo el cobro, la adopción de decisiones, el respeto al Reglamento o la limpieza. En todo caso, pregunten si existe un fondo de reserva para responder a los gastos extraordinarios o urgentes, ordinarios o extraordinarios o innovaciones que afecten a todo el edificio

o a las cosas y elementos comunes. Cuiden su inversión. Es necesario que el condominio cuente con una póliza de seguro permanente contra los riesgos (incendio, terremoto, etc.), por su valor real. Esto es diferente al seguro que se contrata con el banco por el valor de la hipoteca. Cuando ustedes compran en un condominio, adquieren todos los derechos sobre la unidad. No existe tal cosa como: compro el apartamento y un parqueo, pero el vendedor se queda con un parqueo y el porcentaje sobre el terreno. Es un todo. En definitiva, toda persona que forma parte del consorcio de un condominio debe preocuparse por conocer y entender las implicaciones y características del mismo. Existe la falsa creencia de que todo lo que sea jurídico es de dominio exclusivo de los abogados, pero no es así: la vida en condominio debe concitar el interés de todos.

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3 Rol de las fiduciarias, el encaje legal y el bono para la compra de tu vivienda

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3.1

¿Qué es una fiduciaria? Andrés rivas ha trabajado en sector financiero por m á s de 20 en diferentes pa í ses de L atinoamérica . A ctualmente es G erente G eneral de la F iduciaria P opular , S . A .

pr o tecci ó n para tu inver s i ó n

Melissa, Manuel, ¿saben en qué consiste el negocio fiduciario?, porque es importante que conozcan al menos algunos detalles de estas empresas, que resultan de mucha utilidad también en el sector inmobiliario… -Bueno, algo nos han estado diciendo… -Mira, Melissa, una Fiduciaria es una empresa, cuyo objetivo primario es custodiar y administrar bienes que le fueron traspasados por sus dueños en beneficios de ellos mismos, o de las personas que éstos designaron. Esa labor de administración puede ser tan simple como guardar un dinero e invertirlo por un tiempo determinado o tan compleja como administrar los recursos para gestionar un proyecto para construir hasta un aeropuerto o una central hidroeléctrica.

En forma sencilla, digamos que cada grupo de bienes administrados dentro de esta empresa que llamamos Fiduciaria constituye lo que se conoce como un fideicomiso, y que cada fideicomiso se maneja como si fuera una compañía separada dentro de la Fiduciaria. Por lo tanto, cada fideicomiso tiene sus propias cuentas bancarias, sus propios activos, sus estados financieros. En fin, es un ente independiente de los otros fideicomisos y de la misma Fiduciaria. Por consiguiente, una Fiduciaria maneja muchos fideicomisos. -Pero, ¿cómo puede una Fiduciaria para hacer cosas tan diferentes?

-No es tan complicado, Manuel. La misión de la Fiduciaria dentro de cada fideicomiso que administra está establecida en un contrato.

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Este documento equivale al acto constitutivo de una empresa o a la constitución, en el caso de nuestro país, la República Dominicana, por lo tanto en ese documento se establecen las reglas del juego. El rol de la Fiduciaria es cumplir y hacer cumplir las reglas establecidas en cada contrato, es como un árbitro en un juego de béisbol, y para eso, además del personal con que cuenta, cada fideicomiso que administra tendrá los asesores y el personal necesarios para poder cumplir con las obligaciones establecidas en el acuerdo que se firmó. -¿Entiendes, Manuel? Continuando con el símil del béisbol, la Fiduciaria cuenta para cada fideicomiso con los árbitros necesarios para cubrir todas las jugadas, y tiene a su disposición la repetición instantánea, para asegurarse que la sentencia fue correcta, consultando constantemente el libro de las reglas de juego. Para culminar la descripción de labor de las Fiduciarias, es importante resaltar que en la

República Dominicana no todas las Fiduciarias son iguales. Están las que pertenecen a instituciones financieras, las que tienen relación con puestos de la Bolsa de Valores, y las llamadas independientes, que no pertenecen a ninguno de los grupos anteriores. Obviando algunas diferencias sobre los negocios que pueden hacer cada una de ellas, lo importante de destacar para el consumidor es que todas las Fiduciarias tienen un regulador que las vigila y asegura que manejen los recursos que le fueron encomendados de forma adecuada, y siguiendo las órdenes que recibieron, y que al igual que con las instituciones financieras y las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), a la hora de elegir una Fiduciaria, se deben tomar en cuenta todas las alternativas del mercado, y escoger aquella Fiduciaria donde nos sentimos más cómodos y seguros. Recuerde que está depositando en ella su confianza y parte de su patrimonio.

El rol de la Fiduciaria es cumplir y hacer cumplir las reglas establecidas en cada contrato, es como un árbitro en un juego de béisbol.

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Como compradores, deben investigar, tanto al promotor de la vivienda, como el fiduciario que está gestionando el fideicomiso.

Especificaciones para el sector inmobiliario

Pero, yendo al centro de la cuestión que nos atañe en esta ocasión, y que es la que les interesa a ustedes. En el proceso de la adquisición de una vivienda, principalmente, una Fiduciaria lo que busca es brindar seguridad al comprador de una vivienda, al proteger sus aportes una vez seleccionada la propiedad que quiere adquirir en un proyecto que no se ha construido, o que está en la fase de construcción. En este punto es necesario destacar que ustedes, Melissa, Manuel, como compradores, deben investigar, tanto al promotor de la vivienda, como el fiduciario que está gestionando el fideicomiso. De esta forma se sentirán tranquilos con la inversión inmobiliaria que están por realizar. Paso a paso con Melissa y Manuel

En las próximas líneas les explicaremos, paso a paso, qué debe hacer un comprador de una vivienda, cómo se interactúa con la Fiduciaria,

y por qué los proyectos que tienen fideicomisos son más seguros que los que no lo tienen. Paso 1.

Hacer realidad un sueño. Una vez el comprador ve un proyecto que le guste, debe llamar a la promotora que está desarrollando el proyecto y hacer al menos las siguientes preguntas: a. ¿El proyecto se está desarrollando a través de un Fideicomiso? Comenzar por esta pregunta es importante, ya que no todos los proyectos inmobiliarios se construyen bajo la figura del fideicomiso, por lo tanto no todos los proyectos ofrecen a los compradores la seguridad fiduciaria en su inversión. b. ¿El proyecto tiene la acreditación del INVI como vivienda de bajo costo? Si el proyecto tiene la acreditación del INVI como un proyecto de viviendas de bajo costo quiere decir que el comprador puede acceder, si cumple los requisitos, a ser beneficiario del bono de devolución del ITBIS que ofrece el gobierno dominicano para ayudar a los compradores de su primera

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vivienda. En caso contrario, si no se tiene la acreditación, es un proyecto en el cual no se podrá obtener esa ayuda del gobierno. c. ¿Cuándo se espera comenzar la construcción y entregar la vivienda que estoy interesado en comprar? Un punto importante a la hora de elegir una vivienda que está en proceso de construcción es saber el tiempo que tenemos para pagar el inicial. Ese tiempo permite poder ir abonando, mes a mes, una cantidad de dinero acordada en el fideicomiso de preventa, y poder completar el inicial dentro de un plazo establecido. Adicionalmente, estos pagos realizados dentro de un fideicomiso nos ayudan a demostrar nuestra capacidad de asumir obligaciones. d. Las siguientes preguntas que deben hacer son en referencia al precio de compra, y conocer exactamente qué estamos comprando, ¿Qué quiero decir con esto? Que debemos preguntar por ejemplo: ¿Cuál vivienda estoy comprando?, ¿qué características tiene?,

¿cuáles son los acabados?, y por supuesto ¿cuánto costará?. e. Como últimas preguntas antes de tomar la decisión de comprar, el interesado debe conocer, ¿qué pasa si a la mitad del camino me ocurre algo, y no puedo seguir pagando el inicial, o no me aprueban el crédito bancario? ¿Tengo que pagar alguna penalidad? Este tema siempre es importante, porque debemos tomar en cuenta todos los escenarios posibles, y conocer sus consecuencias. Paso 2.

La “hora 0”. Ya con el escenario claro, y decidido a comprar la vivienda en un proyecto administrado por una Fiduciaria, lo próximo que tiene que hacer el comprador o compradora es entregar al promotor la información que éste le pide para poder elaborar el contrato de opción de compra.

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Para evitar sorpresas en el futuro, es mejor que el comprador esté lo más claro posible desde antes de firmar el contrato. En este paso existen Fiduciarias que sólo piden información básica, y otras que piden datos adicionales. La recomendación es que en esta fase entreguen la mayor cantidad de información disponible, ya que de esa forma la Fiduciaria les podrá orientar sobre el monto

aproximado del préstamo que podrá solicitar a la institución financiera en el futuro, y de esa forma tener más claro el escenario desde el inicio. Recuerden que la compra de la vivienda es una de las inversiones más importantes que se hace en la vida, por lo tanto, para evitar sorpresas en el futuro, es mejor que el comprador esté lo más claro posible desde antes de firmar el contrato. Aunque no todas las Fiduciarias prestan ese servicio de hacer un pre-análisis financiero, esta información es muy importante para que el comprador o compradora, en conjunto con el promotor del proyecto, diseñen un plan de pago para el inicial, adaptado a la realidad del cliente. Este plan de pago puede permitir, en muchos casos, crear un historial de pagos dentro del fideicomiso, que le demuestre a las instituciones de intermediación financiera que el adquiriente

puede hacer frente a una cuota del préstamo bancario, y con ello facilitar la aprobación del préstamo hipotecario a largo plazo necesario para completar el precio de compra de la vivienda. Es importante que el comprador no se sienta presionado por el vendedor, y averigüe aproximadamente cuándo le podrá prestar su institución de confianza y, además, calcule cuánto podrá pagar como inicial durante el plazo de pre-venta y construcción del proyecto. Paso 3.

Haciendo camino al andar. Con la firma del contrato de opción de compra o de intención de compra, el adquiriente de la vivienda realiza sus pagos mensualmente directamente en una cuenta del fideicomiso los montos acordados. La Fiduciaria le entrega tanto a él o ella, como al promotor, un estado de cuenta con los aportes realizados y los faltantes por realizar.

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Como se explicó en el paso anterior, este historial de pagos, realizado dentro del fideicomiso, sirve de referencia bancaria, que demostrará a la Institución Financiera donde se solicitará el crédito hipotecario de largo plazo la capacidad de pago del cliente. En esta fase, el fideicomiso garantiza al comprador que el dinero aportado será utilizado única y exclusivamente para construir el proyecto que él está comprando. Por otro lado, si el proyecto está en la fase de preventa, y el mismo no fue financieramente viable, por la falta de interés del mercado en el proyecto, al comprador se le devuelve sus aportes, más los intereses que generaron, mientras los fondos estuvieron disponibles en el fideicomiso. Bajo este mecanismo el comprador de la vivienda tiene mucha más seguridad que cuando compra una vivienda fuera del esquema fiduciario, dígase entregando sus aportes directamente al promotor o constructor de la vivienda.

Paso 4.

Casi llegamos. No se desesperen. Faltando pocos meses para la culminación del proyecto, la Fiduciaria, a través del promotor, contactará al cliente para ir solicitando la aprobación del crédito hipotecario en la institución financiera de su preferencia. Adicionalmente, si el comprador puede aplicar al Bono de ITBIS se inicia el proceso de solicitud del mismo. En este caso, el cliente debe dirigirse inicialmente a la institución que le financiará la vivienda, y entregarle a la misma todos los documentos requeridos por ésta; una vez obtenga la pre-aprobación del crédito, debe dirigirse con esa comunicación escrita al promotor, y entregársela. Si aplica para el Bono ITBIS, ha de entregar, además, los documentos que le solicitará la Fiduciaria para gestionar su solicitud. Cuando esté completo el expediente de solicitud del Bono por parte del cliente, la Fiduciaria lo deposita en la Dirección General de Impuestos

El fideicomiso garantiza al comprador que el dinero aportado será utilizado única y exclusivamente para construir el proyecto que él está comprando.

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Internos (DGII), y ésta responderá con la aprobación o rechazo de la solicitud. El pago del Bono siempre lo recibirá la Fiduciaria directamente de la DGII. Si se recibe antes del desembolso del crédito hipotecario, será aplicado como un pago al inicial de la compra de la vivienda, por lo que el monto del crédito solicitado será más bajo; por otro lado, si es recibido luego de obtenido y desembolsado el crédito bancario (próximo paso), el monto del Bono será entregado por la Fiduciaria directamente a la institución que dio el financiamiento, como un aporte extraordinario al capital del préstamo, reduciéndolo y, por tanto, la cuota mensual para el adquiriente también disminuye. Paso 5.

La mejor parte. Una vez concluida la obra, el cliente recibirá formalmente su vivienda. Este proceso se inicia con la firma del contrato de crédito a largo plazo con la Institución Financiera. El contrato lo firman el comprador, la

institución que da el financiamiento, el promotor del proyecto y la Fiduciaria. Simultáneamente con la firma del contrato, se pagan los impuestos de transferencia del inmueble, en caso que aplique, de acuerdo con el valor del mismo, y se hace un acto formal de entrega, donde el comprador revisa su inmueble, junto con el promotor y un representante de la Fiduciaria, y firma un documento de aceptación del mismo. ¡Ya somos propietarios!

En ese momento, el comprador se convier-

te en propietario y, a partir de ese instante, asumirá nuevas responsabilidades, como son cumplir con el reglamento de condominio, y hacer respetar el mismo por sus vecinos, mantener su propiedad en buenas condiciones, y realizar los pagos mensuales de mantenimiento, si aplica en su comunidad, algo que es sumamente importante para que su nueva propiedad no pierda valor en el tiempo, y por último, claro está, debe hacer los pagos de las cuotas del crédito hipotecario a largo plazo.

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3.2

Garantía de la compra

L a s pregunta s q ue s iempre debe s hacer

gustavo vergara

M aster en A dministraci ó n de E mpresas ( M B A ) , con énfasis en F inanzas , con m á s de 18 a ñ os de e x periencia en el sector financiero con énfasis en la estructuraci ó n , negociaci ó n y administraci ó n de productos desde el punto de vista comercial , financiero y legal . ( F ondos de I nversi ó n , portafolios de inversi ó n , productos de captaci ó n , estructuras fiduciarias ) . H a sido P residente de D os C ompa ñ í as F iduciarias en C olombia y desde hace 3 a ñ os se desempe ñ a como V P E jecutivo – G erente G eneral de F iduciaria B H D

migos, si por fin ustedes están pensando en comprar una vivienda, les interesará conocer algunas de las situaciones y preguntas que deberían hacerse, pero que típicamente nadie le plantea al Constructor. También deben saber qué beneficios tiene la utilización de la figura del fideicomiso en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Por ejemplo: ¿Compró una vivienda, sin saber si el solar sobre el cual se piensa desarrollar el proyecto es de propiedad del promotor?; ¿analizó los títulos de propiedad del solar sobre el cual se va a construir el proyecto, para asegurarse de que no el solar no tiene

ninguna afectación legal o limitaciones al dominio?; ¿al momento de la compra, le preguntó al promotor si contaba con la Licencia de Construcción?; ¿le preguntó si contaba con los permisos del Ayuntamiento?; ¿se aseguró de que el proyecto que se piensa construir esté permitido con la regulación vigente?; ¿le preguntó al promotor, cómo es la estructura de financiación del proyecto?; ¿ se aseguró de que su dinero sólo fuera utilizado siempre y cuando el proyecto fuera viable, técnica, financiera y comercialmente?; ¿compró una vivienda dentro de un proyecto habitacional que nunca comenzó

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a desarrollarse, y si lo hizo, su desarrollo fue parcial, no le cumplieron lo prometido, y perdió su dinero?; ¿compró una vivienda durante el proceso de construcción, en la fecha de entrega no había salido el título de propiedad y, por ende, no pudo conseguir financiamiento, dado que no se podía hipotecar la vivienda? -Son muchas interrogantes, en verdad…

-Sí, Manuel, y todas las preguntas anteriores representan situaciones reales, que pueden ser muchas más, y se han derivado normalmente de inconvenientes que suelen tener los proyectos inmobiliarios al desarrollarse en solares que están sometidos en un proceso sucesoral, en procesos de deslinde, en embargos o litis judiciales, o son proyectos que no presentan un estudio previo de factibilidad, su estructura financiera es débil, o tienen un ritmo inferior en la velocidad de las ventas a lo esperado.

-¿Cómo puede suceder eso?

-Melissa, debes saber que a veces ocurre que desarrolladores, desafortunadamente, toman el dinero de los compradores del proyecto actual, para adquirir por ejemplo el solar en donde van a desarrollar el próximo proyecto, o para terminar el proyecto anterior que se quedó sin flujo de caja, lo que se deriva de proyectos técnicamente mal estructurados, que difícilmente pueden obtener los diferentes permisos para ser ejecutados en regla, considerando, por ejemplo, el impacto ambiental, la densidad y niveles de altura permitidos, las especificaciones mínimas técnicas requeridas para aguantar un terremoto o huracán, entre otras posibles dificultades. Lamentablemente, estos inconvenientes difícilmente son conocidos por los compradores, que siempre confiaron, y jamás se atreven a preguntar si el proyecto en donde estaban comprando tiene algún tipo de inconveniente como los listados anteriormente a manera de ejemplo.

Algunos desarrolladores, toman el dinero de los compradores del proyecto actual, para adquirir por ejemplo el solar en donde van a desarrollar el próximo proyecto, o para terminar el proyecto anterior.

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Garantías del fideicomiso

Pero, Melissa, Manuel, no hay por qué temer, para fortuna de ustedes y de todo el país, este tipo de situaciones tienen una menor probabilidad de ocurrencia cuando el proyecto es administrado bajo un fideicomiso. Cuando un desarrollador decide contratar a una fiduciaria para que administre su proyecto bajo un contrato de fideicomiso, la fiduciaria realiza una debida diligencia para verificar la situación jurídica del solar en donde se va a desarrollar el proyecto, previendo la existencia de un riesgo futuro para obtener los títulos individuales de las unidades a ser construidas. Al ser transferido el solar a nombre del fideicomiso y, al ser la fiduciaria la representante legal de dicho fideicomiso, ésta no permite que el solar sirva de garantía de ningún préstamo, hasta tanto se cumplan las condiciones que demuestran la factibilidad comercial y técnica del proyecto.

La fiduciaria evalúa la factibilidad técnico-financiera del proyecto, evaluando la probabilidad de éxito del mismo, y decidiendo anticipadamente si administrará o no dicho proyecto. Esto es una garantía para los compradores e inversionistas que no tienen conocimientos técnicos para decidir comprar o invertir en determinado proyecto. La fiduciaria suple esa debilidad. También la fiduciaria es la que custodia el dinero pagado por los compradores durante una fase denominada factibilidad. Hasta tanto el proyecto sea factible, es decir que tenga un nivel mínimo de ventas, obtenga los permisos, logre el financiamiento y la situación jurídica del solar haya sido constatada, el dinero de los compradores es “sagrado”, nadie lo toca, nadie lo utiliza, y el desarrollador no puede contar con él. En caso de que no se demuestre la factibilidad en un período de tiempo pre establecido,

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La fiduciaria es la que lleva la contabilidad del proyecto, asegurando que todo lo que pase por allí, sea registrado de forma correcta. Cada una de las partes involucradas, si así se llegare a acordar, tendría acceso a la información finanContabilidad organizada ciera del proyecto. Información transparente y A lo largo de todo el proceso de construcción, la fiduciaria es la que administra la totalidad del confiable. Esto indica que, al momento de distribuir dinero que ingresa al proyecto proveniente de utilidades, es la fiduciaria la que informa el relos compradores, y de los aportes que haga el sultado económico del proyecto, y es la que desarrollador, provenientes del crédito para la distribuye dicho resultado entre los beneficonstrucción y de los inversionistas. Al ser “la que tiene la chequera del proyecto”, ciarios del proyecto, es decir desarrollador, inversionistas, acreedores, etc. la fiduciaria es la que realiza los pagos a los El negocio Fiduciario permite cambiar de suplidores por la compra de materiales y manera organizada el modelo de negocio servicios, asegurando que el dinero está siendo típico del sector edificador, basado fundaempleado realmente en la construcción del mentalmente en la construcción para vender. proyecto, y no en el pago de elementos que no Mediante la incorporación de esquemas tienen nada que ver con el mismo. Un proyecto administrado de esta manera, se fiduciarios se permite generar confianza en todos los agentes del mercado, y reactivar la vuelve más “banqueable”, más atractivo para que las entidades de intermediación financiera dinámica de las ventas con un debido control de riesgos. quieran financiar la construcción del mismo. la fiduciaria le devuelve el dinero a los compradores, incluyendo los rendimientos que hayan generado los mismos durante el tiempo que estuvieron en custodia.

La fiduciaria es la que realiza los pagos a los suplidores por la compra de materiales y servicios, asegurando que el dinero está siendo empleado realmente en la construcción del proyecto.

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En términos puntuales, la fiducia inmobiliaria tiene por finalidad la administración de recursos y bienes relacionados con un proyecto inmobiliario o la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución del mismo. Para los compradores significa seguridad el manejo de sus recursos por una entidad fiduciaria, que sólo entrega recursos de acuerdo con el cumplimiento de ciertas condiciones, los dineros de

los compradores no entran al patrimonio del promotor, ni se mezclan con otros proyectos que el Promotor esté ejecutando o piense ejecutar en el futuro, y dependiendo del tipo de negocio fiduciario, hasta la transferencia del título en algunos casos es realizada por el fiduciario. El negocio fiduciario en el sector inmobiliario dominicano viene a constituir parte fundamen-

tal de cualquier proyecto, independientemente del destino, ya sea residencial o no, o de la escala del mismo. El uso del fideicomiso facilitará el desarrollo de la actividad edificadora y la concertación de grandes proyectos de desarrollo para el país. La promoción de su utilización a todo nivel abona el terreno para seguir construyendo más y mejores proyectos, también promoviendo la transparencia y la formalidad en el sector.

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3.3

Bono vivienda bajo costo Germania Montas

E conomista , especialista en T ecnolog í a de I nformaci ó n , con 20 a ñ os de e x periencia en materia fiscal . H a desempe ñ ado posiciones del m á s alto nivel en el Área de T ecnolog í a de I nformaci ó n para los sectores p ú blico y privado . A ctualmente es socia fundadora de C onsultores para el D esarrollo .

de s pejand o duda s

anuel y Melissa, quizás sería mejor que comience por recordar que en el año 2011 se promulgó la Ley 189-11 de para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la Republica Dominicana, que a partir de su artículo 129 introduce disposiciones para el fomento de los Proyectos habitacionales de Bajo Costo. En el artículo 131 de esa misma Ley, se dispone un régimen de exenciones fiscales para los constructores, y en uno de sus párrafos establece un denominado “bono o subsidio directo”, en proporción a la carga fiscal que conlleva la construcción de la vivienda. -¿Y qué dice esa ley sobre las viviendas de bajo costo, que según me ha comentado Manuel, sean las que posiblemente más nos convengan, si vamos a comprar?

-¿Impaciente, no, Melissa? Te entiendo. Pues te digo que, al día de hoy, se ha establecido que una vivienda de bajo costo es aquella que forma parte de un Proyecto acreditado como tal por el organismo competente, que es el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), y que tienen un precio de hasta RD$2.3 millones. Por tanto, es muy importante que al adquirir una vivienda, si se está interesado en obtener el bono, se verifique que el INVI haya calificado como tal el Proyecto. En este sentido, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) publicó recientemente un aviso, informando que el valor máximo del precio de venta de las viviendas desarrolladas por los fideicomisos que se considerarán como de bajo costo, según la Ley 189-11 es de RD$2,307,060.92.l

g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

Esa institución explicó que este monto corresponde al valor ajustado por inflación para el año en curso. El precio considerado hasta la fecha era de RD$$2,225,000.00, según las calificaciones emitidas por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI). ¿Quién administra los bonos?

Por su lado, el organismo competente para administrar los bonos es la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) que, mediante la Norma 01-2015, estableció en sus artículos 8, 12 y 23 la forma en que ustedes, y todos los interesados, pueden aprovechar para obtener un bono para el inicial de su vivienda, o aplicarse al capital insoluto del préstamo, en caso de que el adquiriente haya completado el inicial. Este bono, que hemos dicho se trata de un subsidio otorgado por el Estado a quienes adquieran una vivienda de bajo costo, puede ser utilizado para abonarlo a su inicial.

-Ok, Ok, comprendo, pero, ¿Ese bono se aplica a todas las viviendas llamadas de bajo costo?

-No, Manuel, no todas las viviendas aplican para este programa, para que puedan optar, deben adquirir una vivienda que forme parte de un proyecto, cuya construcción se esté ejecutando a través de un fideicomiso que esté a cargo de una Fiduciaria. Por consiguiente, el primer paso es ubicar proyectos de construcción de viviendas de bajo costo clasificadas como tales por el INVI, y que su construcción esté gestionada por una Fiduciaria. Luego, hay que asegurarse que esté debidamente registrado en la DGII, identificando el número de unidad y el proyecto habitacional. -Y, ¿a cuánto puede ascender ese famoso bono? -El valor del bono es el monto de ITBIS reconocido por los organismos estatales (DGII-INVI)

como parte del costo de la vivienda, por lo que puede variar. El monto aproximado del bono es del 10% del precio. Para obtener su bono, deben acercarte a la Fiduciaria, que es la entidad que debe realizar el trámite ante la DGII, y externarle que desean solicitarlo. En ese momento ya debe estar formalizado con la Fiduciaria el proceso de separación de la vivienda, y tiene que haber una entidad financiera dispuesta a otorgarte un financiamiento. -Nos imaginamos que los requisitos son innumerables… -Ni tanto, son los normales. Por ejemplo deben presentar una carta del adquiriente, autorizando a la DGII a transferir a favor del fideicomiso el monto del bono. También tienen que demostrar que no poseen otra vivienda. Esto sustentado mediante una Certificación de la Dirección General de Catastro Nacional. Como ustedes ya están casados, en su caso, ambos cónyuges deberán cumplir con este requisito.

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Además, como ya les expliqué, debe existir un contrato de financiamiento para el adquiriente con una entidad financiera, y tienen que presentar documentos que avalen que ustedes como adquirientes han realizado algún pago

La fiduciaria será responsable de la entrega del bono recibido en favor del adquiriente para completar el inicial o abonar al préstamo.

por la vivienda a la fiduciaria, por ejemplo el de separación. Otro requisito es presentar copia del contrato tripartito de compra-venta entre la entidad de crédito, el fideicomiso y el adquiriente, en el que se haga constar el precio de venta de la vivienda. Por supuesto, también tienen que llevar una copia de la cédula de identidad del o los adquirientes, y para demostrar que ustedes, como compradores, se encuentran en cumplimiento de sus obligaciones tributarias, en caso de que sean asalariados, solamente deben obtener constancia de las retenciones que les ha realizado su empleador. Si el adquiriente posee un negocio que, según creo, no es el caso de ustedes, Melissa y Manuel, pues entonces debe obtener una certificación en una oficina de la DGII o en la oficina virtual de esta institución. -¡¡¡Ufff!!! Y dices que no es complicado… -Bueno, bueno, pero al menos es un alivio y

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una ayuda. Además, deben saber que las solicitudes de compensación según la misma norma 1-2015 serán procesadas y tramitadas por la DGII dentro de los 20 días siguientes de su recepción. Sin embargo, no aplica el Silencio Administrativo, establecido en el Código Tributario. El bono será otorgado si existieran las asignaciones presupuestarias otorgadas para el fondo especial de reembolso. La fiduciaria será responsable de la entrega del bono recibido en favor del adquiriente para completar el inicial o abonar al préstamo, según se acuerde con el comprador.

¿Algo más que debamos saber?

Otra información de interés, es que la fiduciaria, en nombre del adquiriente, podrá solicitar a la DGII una certificación donde haga constar que el adquiriente califica para la obtención del bono, aunque en ese momento no se disponga de un contrato definitivo. Esto es muy útil, porque el trámite puede avanzar, utilizando el contrato de promesa de venta entre el adquiriente y la fiduciaria, y anexar la certificación de pre-calificación de financiamiento. En esta situación, el desembolso del bono se hará una vez sea depositado el contrato tripartito, o depositando una certificación de la fiduciaria, indicando que el inmueble se encuentra desarrollado en el 80%. En caso de que el beneficiario no llegara a adquirir la vivienda, la fiduciaria deberá devolver el monto entregado por la DGII como “Bono de Vivienda de Bajo Costo”.

La fiduciaria, en nombre del adquiriente, podrá solicitar a la DGII una certificación donde haga constar que el adquiriente califica para la obtención del bono.

g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

3.4

El maravilloso 8x20

pr é s tam o s a 8 % de ta s a fija p o r 2 0 a ñ o s c o n el encaje legal .

Argentarium

demás de las facilidades que el Estado Dominicano está otorgando bajo el “bono de la primera vivienda”, el Banco Central de la República Dominicana (BCRD) también ha dispuesto de ciertas facilidades para obtener préstamos hipotecarios para la vivienda en condiciones blandas a través de la banca.

La más reciente facilidad del encaje legal fue de marzo de 2015 y contempla, además de financiamientos blandos para los constructores, condiciones para préstamos hipotecarios extraordinariamente buenas.

¿Cómo es que el Banco Central otorga estas facilidades?

1. Una tasa de interés máxima de 8% anual. 2. La tasa fija por 20 años. 3. El plazo del préstamo de hasta 20 años.

De hecho, no es la primera vez que lo hace. Básicamente, el BCRD permite que las entidades de intermediación financiera (como los bancos múltiples o las asociaciones de ahorros y préstamos) puedan utilizar para otorgar préstamos hipotecarios, fondos que ahora tienen “congelados” en la forma de encaje legal.

Estos préstamos tienen las siguientes ventajas:

¿Qué se necesita para poder acceder a estas condiciones tan atractivas?

1. Sólamente aplicarán para préstamos nuevos. No aplica para re-financiar préstamos hipotecarios ya existentes.

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2. Debe ser para la primera compra de una vivienda. 3. Exclusivamente podrán ser desembolsados para financiar viviendas económicas de bajo costo. 4. Las viviendas económicas de bajo costo deben pertenecer a proyectos desarrollados bajo fideicomiso al amparo de la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso. A diferencia de la Dirección General de Impuestos Internos, según el instructivo del Banco Central, una “vivienda económica de bajo costo” tendrá un valor máximo de hasta RD$2.4 millones. Mis recomendaciones para beneficiarte de estas condiciones son las siguientes:

1. Asegúrate que el proyecto donde estás pensando adquirir la vivienda cumple con las condiciones de la Ley 189-11.

2. Conversa tan pronto puedas con tu entidad financiera . Debes especificarle tu interés en adquirir un préstamo hipotecario bajo “las facilidades de cobertura de encaje legal otorgadas por el Banco Central.” 3. ¡Hazlo con tiempo y pronto, pues los recursos del encaje legal liberados para ser utilizados en el financiamiento de viviendas económicas son relativamente limitados y se acaban muy rápidamente! Definitivamente, si logras obtener tu vivienda con estas condiciones tan especiales, habrás conseguido de los mejores préstamos hipotecarios de los últimos 30 años.

g u Ă a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

101

4.1 fi na nci a mi ento

Antes de tomar el prĂŠstamo

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g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

4.1.1

Licencia para deber Argentarium

t o ma la prueba

pesar de sus poderes redentores, igual que con el fuego, con el crédito no se debe jugar. Al crédito recurrimos para una primera vivienda. Al crédito se apuesta para capitalizar las PYMES. Con el crédito nos “montamos”. A muchos, el crédito los saca de un lío hasta la próxima nómina o el cobro pendiente. En definitiva, ¡qué difícil sería para muchos (¿demasiados?) vivir sin crédito! Sin embargo, el crédito no es para todo el mundo. Estoy convencido de ello, a juzgar por el tipo de preguntas que recibo de quienes ya son deudores en el mercado bancario dominicano. Es tal el nivel de desconocimiento generalizado sobre este proceso, que estoy convencido que, previo a tomar un crédito bancario, al po-

tencial deudor se le debe aplicar un “examen” para ver, no sólo si califica para el préstamo, sino... ¡Si entiende en lo que se está metiendo! Dependiendo de la “nota” obtenida en el “Examen para Deber Argentarium” (EDA), se podría variar el tipo de educación financiera ofertada al deudor para que pueda salir airoso de su crédito. No dudo que, en algunos casos, y hasta que el potencial deudor se eduque mejor, lo mejor sería que se abstenga de firmar un documento que lo podría llevar a la salvación o la maldición económica.

Examen para deber Argentarium (eda)

Instrucciones: El EDA consta de 20 preguntas de opción múltiple. Responder sin consultar con otros. Tómese su tiempo. Las respuestas correctas se publicarán en la columna Argentarium.

103

g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

1) Si nunca he tomado un préstamo en el pasado, la banca no me prestará:

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

2) La única forma de crear historial de crédito es con un préstamo a cuotas, como los de consumo o hipotecarios.

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

3) Para los bancos, es malo que yo esté en “CICLA” o en DataCredito, pues significa que estoy de alguna forma “fichado” negativamente.

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

4) Siempre es mejor trabajar con dinero ajeno. Si voy a comprar algo, lo mejor sería que me presten el 100%, sin yo tener que poner un depósito o inicial.

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

5) Si me dan la opción, prefiero un préstamo hipotecario a 40 años que a 12 años. La cuota será más llevadera, y así podré comprar una casa más grande.

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

6) El plazo de un préstamo no importa. Si quiere saldarlo o pagarlo de forma anticipada, no hay mayor inconveniente.

a) Así es. Al banco le da igual. b) Eso no es cierto. c) No sé.

7) Al momento de tomar un préstamo con un banco, no sirve para nada leer los contratos con sus letras chiquitas, pues son todos iguales, y no hay nada que yo pueda hacer para modificarlos:

a) Así es, además, nadie los entiende. b) Eso no es cierto. c) No sé.

8) Yo decido dónde tomar el préstamo por la tasa de interés que me ofrezcan. A mejor tasa, mejor será el préstamo.

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

9) Es imposible que si tomé un préstamo a una tasa de 10%, 18 meses después el interés suba al 24%.

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

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10) No importa dónde tomes el préstamo. Banco es banco, asociación de A&P es asociación de A&P. Al final, es lo mismo. Lo importante son las condiciones del préstamo (como la tasa de interés), no dónde lo tomo.

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

11) Si puedes, es mejor poner en garantía un depósito a plazo fijo, para conseguir una mejor tasa de interés.

a) Así es. Además, no me descapitalizo. b) Eso no es cierto. c) No sé.

12) Si me atraso unos días (15 o 20 pero menos de 30 días) en un préstamo, no pasará nada. Lo que no debo es llegar a más de un mes en mora.

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

13) El banco sólo puede cobrar una cuota de mi préstamo de la cuenta que yo le indique. No puede “morder” de mis otras cuentas en ese banco.

16) No tiene sentido pagar un préstamo en mora de hace muchos años atrás. Mi crédito ya está “dañado”, y los bancos no me volverán a prestar por aquella mala racha de antes.

14) Dejar de pagar un préstamo en Banco X sólo me afectará en el préstamo que tengo en ese banco. Mis demás créditos en otros bancos no afectarán.

17) Revisé mi buró de crédito. Vi que mi banco no está reportando un préstamo grande que tengo con ellos. Eso me conviene, para mejorar mi “score”, pues pensarán que tengo menos deuda.

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

15) Si garantizas un préstamo es sólo como referencia, para que le presten al amigo que estás garantizando. Ese amigo es el responsable del préstamo, si deja de pagar, es su problema.

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

a) Así es, eso me alegró. b) Eso no es cierto. c) No sé.

18) Las tasas de interés de los préstamos nunca bajan. Sólo suben.

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

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g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

19) En una feria, la mejor tasa es la más bajita, aunque sea fija menos tiempo.

a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.

20) Luego de saldar un préstamo, no tengo más nada que hacer.

a) Así es. Salí del lío. b) Eso no es cierto. c) No sé.

Resultados de la prueba Luego de una semana aplicando el Examen para Deber Argentarium (EDA), place compartir las respuestas correctas y un primer análisis de quiénes acertaron, y quiénes fallaron en la prueba para saber si se está, o no, certificado para endeudarse. La nota de los 1,090 examinados decepcionó: Promedió un 67%. Sólo 33 personas (3% del total) lograron acertar en todas las preguntas. Mientras 20% sacó una “nota” superior al 80%, 36% se “quemó” con notas de 60% o menos.

aciert o s y fall o s

Sorprende lo anterior, por una razón bien elemental: ¡Todas las preguntas al EDA que publicamos en la primera parte de esta serie tenían la misma respuesta! Es decir, la opción correcta o más acertada (la “b”) era la contraria a lo afirmado en cada pregunta. Por ejemplo, 75% de los encuestados afirmaba que decidía “dónde tomar el préstamo por la tasa de interés que me ofrezcan. A mejor tasa, mejor será el préstamo”. ¿Realmente es así? Lo cierto es que... ¡No! He conocido personas con préstamos al 23% que quisieron sustituir

su deuda por una con una tasa de 18%. Estos deudores, pecando de ingenuos y víctimas de ciertas prácticas poco transparentes, no se dan cuenta que el nuevo préstamo, luego de cargos y comisiones asociados, en vez de costarle 18%, costará... ¡25%! ¿La moraleja? Hasta tanto las autoridades exijan que lasa tasas de interés publicada sean tasas efectivas (y no nominales, como en la actualidad), el posible deudor debe sopesar estos costos asociados antes de tomar un préstamo.

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Una mayoría (64%) piensa que “No importa donde tomes el préstamo. Banco es banco, asociación de A&P es asociación A&P. Al final es lo mismo.” Esa respuesta es incorrecta. Dependiendo de las políticas, los estilos de negocio y las fortalezas relativas de las diferentes entidades financieras, será más o menos conveniente tomar un préstamo en banco X, asociación Y que en banco Z o la asociación W. Por ejemplo, será más conveniente tomar una deuda hipotecaria en una AA&P, con una política de tasas de interés estables por contar con fondos baratos de cuentas de ahorro, que en un banco de ahorro y crédito que depende totalmente de dinero costoso y volátil. “Si puedes, es mejor poner en garantía un depósito a plazo fijo, para conseguir una mejor tasa de interés.” Es decir, la clásica mala práctica que describimos en “El secuestro del ahorro”. Sólo 37% afirmó lo contrario: Que sería mejor simplemente utilizar los fondos del depósi-

to a plazo fijo para hacer el gasto planificado, y luego reponerlo como un ahorro programado, pagándose a ellos mismos... Y evitando pagarle a los bancos hasta 8% por “permitirle” utilizar... ¡Sus propios ahorros! Increíblemente, una clara mayoría (55%) piensa que “Para los bancos, es malo que yo esté en “CICLA” o en DataCredito, pues significa que estoy de alguna forma ‘fichado’ negativamente.” No, estar en un buró de crédito no es negativo, ni implica estar “fichado”. Pensar así ignora que los burós recogen todo nuestro historial de pago, y que si es positivo, es una herramienta fundamental para acceder a nuevos créditos en las mejores condiciones posibles.

La importancia de la EDA

Aunque el “examen” es sujeto a muchas mejoras, su importancia no fue puesto en duda por los 1,090 participantes de nuestras redes sociales que lo tomaron. Para el 91%, el EDA es “muy valioso”, y afir-

Vamos a buscar nuestro historial de crédito.

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g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

maron que “ojalá todos lo tomaran antes de tomar un préstamo”, para así poder tomar decisiones más acertadas. Segmentando los resultados por diferentes variables, también queda claro que los más pobres son quienes más necesitan el examen para identificar las áreas de conocimiento a mejorar. Aquellos con ingresos inferiores a los RD$15 mil sólo respondieron correctamente 56% de las preguntas, comparado 74% de los más adinerados en el estudio. En otras palabras, quienes más necesitan estas preguntas financieras, antes de endeudarse, son quienes más verían perjudicados sus ya magros ingresos. Finalmente, algo de esperanza: Mientras más exposición a estos contenidos de educación financiera, mayor el puntaje en el EDA y, pensamos, mejor el conocimiento del posible deudor para asumir compromisos con responsabilidad.

Aquellos que “no se pierden la columna o redes sociales de Argentarium” promediaron 72% en el EDA, versus 62% de quienes leen la columna por primera vez. ¿La moraleja del EDA? Pienso que la educación financiera, mientras más práctica y cercana al momento de la toma de decisión, mayor efectividad tendrá. Estoy seguro de ello. Algo como el EDA debe convertirse en herramienta obligatoria para que futuros deudores bancarios saquen, con tiempo, su licencia para deber.

Aquellos con ingresos inferiores a los RD$15 mil sólo respondieron correctamente 56% de las preguntas.

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4.1.2

El crédito responsable

maximi z a tu s c o re

Argentarium

esde hace años, en la República Dominicana, la banca está utilizando nuevas herramientas de análisis y seguimiento de riesgos, que en gran medida han hecho posible la democratización del crédito en el país. Hasta recientemente, estas herramientas eran del dominio solamente de algunos genios que trabajan en los burós de crédito y los departamentos de riesgos y crédito de nuestros bancos, pero últimamente la más conocida de ellas, el “score” o puntaje de crédito ha hecho su debut público. ¿Qué tan genio había que ser para entender los nuevos instrumentos? Tomemos, por ejemplo, la definición que la Ley 288-05 de

los burós de crédito, da a los sistemas de “puntaje” crediticio: “una metodología que se basa en modelos de tipo probabilísticos, matemáticos y econométricos, que tratan de medir una serie de variables y datos con la finalidad de obtener información valiosa para la toma de decisiones crediticias, aplicando evaluaciones actuariales estadísticas por medio de programas informáticos especializados retrospectivo y de tendencia inferencial para tal fin.” Quien lo lee, no lo entiende. Tocaría leerlo varias veces para llegar a lo siguiente: un “score” de crédito es un punto numérico que trata de representar el nivel de riesgo futuro que un deudor representa para una entidad. ¿Qué es “riesgo”? Para estos fines digamos

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que es la probabilidad de que ese deudor, o cliente, deje de cumplir o honrar sus compromisos (por ejemplo, el pago de su tarjeta de crédito), en la forma que se había establecido originalmente. En resumen, un “score” no es más que la aproximación, imperfecta e incompleta, de nuestra “calificación” de qué tan buen crédito seremos para una entidad de intermediación financiera. ¿Cómo es que estos modelos trabajan?

El tema va más allá del espacio de este escribidor, pero simplifiquémoslo de esta forma: existen clientes “buenos” (los que nunca se atrasan) y clientes “malos” (los que se han atrasado). Un modelo de score crediticio identifica cuáles son las características de cada uno de estos clientes, de tal forma que sirvan como base para determinar el perfil de riesgo de nuevos clientes. Simplificándolo, imaginemos lo siguiente: en un análisis estadístico, resulta que el 80% de

los clientes que estaban copando el 100% de sus límites de crédito en sus tarjetas eventualmente caían en mora. Mientras tanto, de los clientes que sólo copaban 50% de sus límites, menos de un 10% terminaba en mora. Sin tener que ser un modelo estadístico, dada esta información, el sentido común nos llevará a la conclusión de cuáles son los clientes más y menos riesgosos al momento de dar un crédito.

Cada banco tiene su propio sistema de puntaje y, cada vez más, algunos están comprando estos “scores” de los burós de crédito mismos. Conocemos de dos: Caltec Score Predictivo de Data Crédito y TuScore de TransUnion.

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Tu Score es un modelo estadístico de riesgo de crédito que calcula la probabilidad de incumplimiento FUTURO de pago del consumidor dominicano.

En su cuenta de Twitter, el gerente general de TransUnion describe su modelo de puntaje de la siguiente forma: “Tu Score es un modelo estadístico de riesgo de crédito que calcula la probabilidad de incumplimiento FUTURO de pago del consumidor dominicano.” Agrega que el sistema fue desarrollado en el 2011, evaluando el comportamiento de crédito de 1,200,000 dominicanos y utilizando 48 meses de información. El sistema de TransUnion otorga puntos en una escala de entre 408 y 713 puntos. “Cuanto más alto es Tu Score, menor es el riesgo” apunta TransUnion y agrega: “Cuando Tu Score está entre 693-713 puntos, la probabilidad de incumplimiento es de 1.6%”, mientras que si tienes un puntaje en el rango inferior (408458), el riesgo es de que las probabilidades de que incumplas suben a... ¡un 98.5%! Aunque no tenemos igual detalle o explicación por parte de Data Crédito, en su caso, el puntaje oscila en una escala de 150 hasta 950

puntos, estableciendo que a mayor el puntaje, mejor riesgo somos para las entidades financieras (ya que nuestra probabilidad de quedar mal o en mora son menores). Como cuando estábamos en el colegio, a muchos nos interesaría saber cómo los modelos de “score” o “puntaje” llegan a asignarnos nuestras notas. De esa forma, cumpliendo X, no excediendo Y y siempre asegurando que estamos en Z, podríamos sacar una buena “nota” frente a las modelos de los bancos o los burós de crédito. Lamentablemente, no tenemos una receta o menú de acciones o condiciones específicas que aseguren un nivel específico en la escala de puntajes. De hecho, hay entidades financieras que utilizan su propio sistema interno y nuestra “nota” en esos sistemas ni siquiera nosotros la podríamos conocer, a diferencia del sistema de DataCredito (que es gratuito para el usuario) o de TransUnion (que puede ser comprado y monitoreado de forma periódica).

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Aunque cada sistema es, en cierta forma, una “caja negra” (es decir, no sabemos lo que ocurre internamente), en el inserto describimos una serie de recomendaciones que la Comisión Federal del Comercio de los Estados Unidos hace a los clientes bancarios de ese país y que, para los fines, pienso que bien pueden ser de utilidad para los usuarios del crédito en la República Dominicana. Las entidades financieras, las autoridades y los burós de crédito deben seguir ampliando y edificando a los clientes bancarios del país, los existentes y los potenciales, para que conozcan mejor el cómo se les evalúa utilizando la metodología de los puntajes de crédito. No se trata de socializar un “truco” para engañar al sistema de puntaje. Nuestra aspiración es que se eduquen los usuarios del crédito para que sepan con qué vara se les mide, de tal forma que puedan tener el más amplio acceso posible al crédito y en las mejores condiciones, conforme a sus

propios niveles de riesgo y comportamiento. Recomendaciones para optimizar su score de crédito: 1. ¿Has pagado tus facturas a tiempo?

Tu historial de pago es un factor significativo en tu score. Si los informes recientes indican que tienes facturas o compromisos en atraso, que tu cuenta ha sido referido a una oficina de cobranza legal, es altamente probable de que te afecte tu crédito negativamente. 2. ¿”Explotaste” tus tarjetas de crédito?

Muchos sistemas evalúan el monto de deuda que tienes en relación a los límites de crédito aprobados que tienes a tu favor. Si el monto que debes está cerca de tu límite de crédito, esto probablemente te afectará adversamente en tu “score”. 3. ¿Desde cuándo tienes crédito?

Generalmente, los sistemas de puntaje consideran la longevidad de tu historial de crédito.

Algunos sistemas de “scoring” toman en consideración si se han hecho muchas indagaciones de crédito en tu archivo. Si has solicitado muchos nuevos productos de crédito, esto podría ser negativo.

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Un historial de crédito insuficiente o limitado (o no existente) bien puede afectar tu “score” negativamente, aunque factores como puntualidad en tu pago y bajos niveles de endeudamiento pueden neutralizar el tener poco historial.

dagaciones de crédito en tu archivo. Si has solicitado muchos nuevos productos de crédito, esto podría ser negativo. Se trata sobre todo de indagaciones para apertura de crédito, no aquellas que son simplemente de “revisión” de portafolio o seguimiento.

4. ¿Has solicitado crédito últimamente?

5. ¿Cuántas cuentas de crédito tienes y qué tipo de cuentas son?

Algunos sistemas de “scoring” toman en consideración si se han hecho muchas in-

Aunque es bueno tener acceso al crédito, tener demasiadas tarjetas de crédito puede tener un efecto negativo en tu “score”. Algunos sistemas también toman en consideración qué tipo de crédito tienes, ponderando favorablemente cuentas en entidades formales, y castigando si tienes préstamos de financieras informales, por ejemplo. “Recuerda que el crédito es dinero” Benjamin Franklin, Educándonos, ganaremos todos. Fuente: Comisión de Comercio Federal de los EE.UU.

113

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4.1.3

Contruye tu historial

cr é dit o mutu o o individual

gustavo zuluaga V icepresidente E jecutivo de N egocios de la A sociaci ó n L a N acional de A horros y P réstamos , entidad financiera donde labora desde el a ñ o 2000.

Un préstamo hipotecario para Melissa y Manuel

Aunque personalmente no los conocemos, Melissa y Manuel, nuestro común amigo, Alejandro, nos ha hablado muchísimo de ustedes, y nosotros, aquí en La Nacional, quisiéramos ayudarlos, brindándoles algunos consejos y recomendaciones para que puedan tener éxito en la solicitud de un préstamo hipotecario, si finalmente se deciden a adquirir su primera vivienda como pareja. A fin de irse preparando para tomar un préstamo hipotecario, lo primero que deben hacer es investigar sobre su propio historial de crédito. En caso de ser favorable, si tienen un dinero ahorrado, deben ir pensando en buscar

opciones de viviendas que se ajusten a sus necesidades económicas. Si no tienen dinero para el inicial, entonces deben buscar opciones que se encuentren en proceso de construcción, que les permitan ir pagando el inicial en cuotas hasta que el inmueble esté listo, y puedan hacer el financiamiento del largo plazo. Si el crédito de alguno de ustedes o el de los dos, no es favorable, entonces primero deben normalizar su situación, y luego de que lo hagan, deben tratar de buscar alguna opción que esté en construcción para que puedan ir construyendo su historial en 10 o 12 meses, y con sus pagos al día, estén en condiciones

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g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

También es fundamental que ustedes, como potenciales compradores analicen su situación personal, y prioricen en Estableciendo prioridades sus gastos, además de mantenerse al día en La primera meta de ahorros debe ser un estodos los créditos y servicios. timado del inicial para la vivienda que les Asimismo, es recomendable realizar deinteresa a ustedes. Por eso es necesario estar consciente de la clase de inversión que desean pósitos de todos los ingresos que perciben mensualmente en una cuenta de ahorros, obtener basado en los ingresos, y saber qué porque, aunque tengan que retirar para sus clase de vivienda están en capacidad de gastos en el mismo mes, esto dejará la evicomprar, qué monto de préstamo y qué tasas dencia de sus ingresos mensuales reales, y de interés ofrecen en el mercado de acuerdo reflejará sus movimientos. con su necesidad y su capacidad de pago, El dinero que puedan recibir de otras activiademás de verificar en el sistema financiedades, que no sean propias del salario, también ro qué institución asegura una menor tasa de interés por más tiempo que les permita cumplir deberán depositarlo para evidenciar ingresos. En cuanto al ahorro, deben siempre ahorrar con las obligaciones. de optar por una opción de financiamiento de vivienda.

Ustedes, como potenciales compradores analicen su situación personal, y prioricen en sus gastos.

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Para solicitar su préstamo, ustedes, deben irse preparando, por lo menos un (1) año antes de la compra. mensual, para cuando tengan que comprar, tomen un préstamo donde la cuota no sobrepase el 30% de su ingreso mensual. Para solicitar su préstamo, ustedes, como

joven pareja que son, deben irse preparando, por lo menos un (1) año antes de la compra, porque por lo general, se evalúa el historial crediticio de los últimos doce (12) meses de los solicitantes. Además, para ir acostumbrándose a la cuota, es recomendable ir ahorrando en una cuenta de ahorros un valor aproximado a la cuota del préstamo que ya hayan calculado en las calculadoras de préstamos que ofrecen las distintas instituciones. Si su crédito se encuentra bien, tienen un plan de ahorros, y tienen reunido el inicial de un inmueble, pueden optar por el trámite de un préstamo de vivienda de manera inmediata, a sabiendas de que hay gastos de trámites del financiamiento e impuestos que también deben reunirse, además de gastos de mantenimiento, elementos de terminación (toldos, herrajes, seguridad, etc.). En este sentido, es recomendable que se documenten bien sobre las penalidades con la

entidad financiera elegida, con la que previamente deben haber iniciado o fortalecido su relación comercial, ya que esto les puede facilitar el proceso en cuanto a documentos requeridos y acompañamiento y asesoría en la formalización del crédito. Algo bueno es que para optar por un préstamo hipotecario, no se requiere ningún tipo de experiencia crediticia, pero si ustedes la tienen, deben tomar en cuenta que los créditos deben mostrar un excelente comportamiento crediticio, además, de no olvidar que no deben endeudarse por encima de su capacidad de pago. En el mercado de ahorro y crédito existen muchos productos que podrían ayudarles a mejorar su perfil en la solicitud de un préstamo hipotecario. Algunos recomendables son las cuentas de ahorro con depósitos frecuentes, las de ahorro programado, los certificados financieros, las tarjetas de crédito con uso responsable, así como los préstamos personales,

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los de vehículos, y los préstamos con garantía en Certificados financieros. Un muy buen manejo de su crédito siempre es lo ideal, pero cada crédito abierto les reducirá, a ustedes como potenciales compradores su capacidad de pago al momento de ser evaluados, por lo tanto es bueno que al momento de solicitar su préstamo hipotecario eviten tener préstamos vigentes o por lo menos tener pocos préstamos próximos a finalizar. Al momento de solicitar un crédito hipotecario, NO deben tener atrasos recurrentes y a más de 60 días en facilidades abiertas o de reciente actividad. Lo importante es procurar realizar todos los pagos al día, para que al momento de evaluar su score crediticio, sea bueno. Nunca elijan un inmueble sin documentación y, sobre todo, no se sobreendeuden. -Bueno, Melissa, Manuel, hasta aquí nuestras recomendaciones, ¿alguna pregunta?

Es recomendable que se documenten bien sobre las penalidades con la entidad financiera elegida, con la que previamente deben haber iniciado o fortalecido su relación comercial.

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4.2 fi na nci a mi ento

Solicitando tu prĂŠstamo

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4.2.1

Proceso del préstamo hipotecario

revi s and o cada pa s o

i r l o n c a t a VÁ r e z m . A l a v e r A ctualmente es directora de N egocios de A laver y tiene 19 a ñ os de e x periencia en el sector financiero nacional .

í, Manuel y Melissa, estoy al tanto de que numerosos expertos les han hablado mucho sobre este tema, pero nunca está de más insistir. Les digo y les repito, que la fase de conseguir el financiamiento para la adquisición de una vivienda llega, luego de que hayan tomado la decisión de cuál es la vivienda idónea, es decir después de haber pasado por el proceso de análisis de condiciones de precios, comparando con otras unidades del área, que se encuentren en venta, o con una tasación; y que ya hayan seleccionado la ubicación más conveniente, por ejemplo, que la vivienda esté situada en una zona céntrica, o cerca del lugar donde ustedes trabajan. También deben haber analizado las dimen-

siones del inmueble, de acuerdo con el tamaño de su familia y, por supuesto, su capacidad de compra, calculando de cuánto disponen para el inicial, y hasta qué punto pueden endeudarse. En todo el sector financiero formal es muy parecido el proceso para optar por un crédito hipotecario, variando más bien en condiciones de tasas de interés y plazos. Para cualquier caso, deben reunir una serie de documentos, comenzando por los de identificación e identidad de todos los involucrados en la operación. Aquí deben considerar que, al ser casados, deben incluir obligatoriamente las informaciones de ambos cónyuges, además de los documentos de los vendedores, ya sean

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personas físicas o representantes de empresas, y los de los apoderados, si el vendedor, se encuentra fuera del país. También deben presentar los documentos de ingresos, entre los que aplican las cartas de trabajo, los estados financieros personales y las copias de estados de cuentas. En caso de ser pareja, como ustedes, deben incluir la información de ambos. Mientras más transparentes y documentados sean en esta parte, más soporte tendrá su análisis de capacidad de pago, y mayores serán las probabilidades de aprobación. Otra recomendación es no dejar de incluir en su carta laboral el tiempo que tienen en la empresa o institución donde trabajan y la posición que ocupan. Les ayudará.

servicios y los precios. Elijan el más conveniente para ustedes. Recuerden que la tasación puede ser, además, una herramienta útil para negociar un precio justo con el vendedor. Además, deben presentar el “score” de comportamiento o buró de crédito, un documento que es normalmente solicitado por el mismo banco a los proveedores de buró de crédito, para esto deben tener en cuenta autorizar la indagación, porque no es legal que indaguen su historial de crédito sin su autorización. En este punto se adiciona el comportamiento de pago de sus créditos, el tiempo que tienen de experiencia usando créditos y el promedio de los montos de préstamos que hayan tomado. Es práctica en muchas entidades financieras Seguir por el camino En cuanto a la tasación del inmueble, este paso que los evalúen con estos principales requiimplica la participación de uno de los tasadores sitos, más el tener un producto de ahorros autorizados por cada banco o asociación. Sobre con ellos, ayuda a que puedan darles la esto, pidan la lista, y verifiquen la calidad de los aprobación.

¡En marcha!

Una vez confirmada la aprobación, deben proceder a diligenciar las documentaciones propias ya del proceso de Compra-Venta-Hipoteca. Estas documentaciones incluyen el título de propiedad deslindado, pues no es válido ya para el sector formal el trabajar con Cartas Constancia. Asimismo, deben presentar la certificación de cargas y gravámenes del inmueble, para verificar que esté libre de cargas, ya que en el sector financiero es práctica prestar en primer rango. Este documento lo tramitan en el Registro de Títulos de cada provincia, y tarda aproximadamente 10 días en promedio para entregarlo. Su vigencia es de 30 días. Otro documento a incluir en el expediente es la certificación de estar al día o que el inmueble a comprar esté exento del impuesto a las viviendas suntuarias y solares urbanos no edificados (IVSS), que se tramita en la Dirección

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Otro documento a incluir en el expediente es la certificación de estar al día o que el inmueble a comprar esté exento del impuesto a las viviendas suntuarias y solares urbanos no edificados (IVSS).

General de Impuestos Internos de cada provincia, y tarda, como máximo, 3 días para ser entregado. Si el vendedor es una sociedad comercial, algo que es muy común en los nuevos proyectos, entonces corresponde entregar a la entidad financiera para fines de contrato copia de los Estatutos Sociales de la empresa, copia certificada del Acta de la Junta General Constitutiva y su nómina de asistencia, así como de su Registro Mercantil vigente, copia de su Registro Nacional de Contribuyentes (RNC), y del acta de Asamblea General que eligió las autoridades actuales y su nómina de presencia, original o copia certificada en la Cámara de Comercio del acta de asamblea que autoriza la venta del inmueble y designa la persona autorizada a firmar en nombre de la sociedad. Los llamados poderes especiales que se solicitan son válidos en el caso de personas que apoderan a otras para representarlos en el contrato. En este punto, deben tomar en

cuenta que todo poder ha de estar debidamente legalizado, y con los sellos correspondientes, por eso les recomiendo consultar siempre en el departamento legal del banco o asociación las especificaciones de los poderes, según sea su caso. También deben presentar el recibo de pago de los impuestos de transferencia, que ascienden al 3% del valor de la vivienda, y sólo aplica para viviendas de valor igual o mayor a RD$1,510,000.00. Las viviendas con valor por debajo de ese monto están exentas de este gravamen, que se debe pagar en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Seguros, seguros

En relación con los documentos de seguros de vida, han de estar debidamente firmados, y lo recomendable es que se informen a fondo sobre este tema, y verifiquen siempre las coberturas de esta póliza, juntos, como pareja. Melissa y Manuel, eso es muy importante. Por montos altos o edad avanzada puede que

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los adquirientes necesiten hacerse algunos análisis médicos. Todo dependerá de la póliza. Igualmente importante es que ustedes obtengan toda la información posible acerca de las coberturas de los seguros de siniestros para la propiedad, que también tienen que estar debidamente firmados, cuando los vayan a presentar. ¡Ahora sí!

Una vez completada y correcta la documentación, ya están listos para la elaboración del contrato. Es fundamental que ambos, Manuel y Melissa, lean bien el contrato antes de firmar, porque estarán rubricando, en un solo documento, la compra y la hipoteca del inmueble, y el vendedor la venta. Todo en el mismo documento. Listas las firmas, incluyendo la del representante de la entidad financiera y la del notario, se procede a depositar el documento en el Registro de Títulos de la provincia, con los recibos de pagos de impuestos. Este organismo se

encarga de ejecutar la compra-venta-hipoteca, y de enviar a la entidad financiera el nuevo título de propiedad a nombre de ustedes con la hipoteca inscrita. Este documento lo mantendrá en custodia hasta saldar el crédito. Concluidos los pasos anteriores, la entidad financiera procede a realizar el desembolso, según las instrucciones acordadas, que pueden ser el pago a la constructora o al vendedor, como crédito a su cuenta o a través de saldos. Ustedes pueden elegir su fecha de pago mensual de acuerdo con su forma de ingresos. Planifíquenla bien entre los dos, y tengan pendiente dejar depositada la primera cuota del préstamo en su cuenta de ahorros.

Cuiden su crédito, paguen al día, y mantendrán las puertas abiertas.

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4.2.2

A ojo de buen banquero ROB I NSON PORTORREAL

P residente del C onsejo de A dministraci ó n de la C oop R eservas con 20 a ñ os de e x periencia en la B anca D ominicana . E s egresado de la U niversidad A ut ó noma de S anto D omingo en L icenciatura en A dministraci ó n de E mpresa S . P ost G rado en C omercio I nternacional y F inanzas de la U niversidad de B arcelona . P osee formaci ó n en C apacitaci ó n .

ecidirse a adquirir su primera vivienda es un paso y una decisión sumamente importante para cualquier joven pareja. Por eso, Melissa y Manuel, han hecho muy bien en buscar asesoría con expertos en estos temas inmobiliarios. Para que ustedes estén al tanto, las entidades financieras, al momento de otorgar un crédito hipotecario toman en consideración algunas variables fundamentales, como son su capacidad de pago, es decir, el resultado de dividir la cuota mensual del préstamo entre el

salario mensual que ustedes devengan. La idea es conocer si ustedes, como futuros deudores, podrán cubrir con su sueldo las cuotas mensuales del préstamo, que incluye el abono al capital, y el pago de los intereses y los seguros. Este índice, les advierto, no debe superar el 30% de los ingresos. Además, los bancos toman en cuenta también la capacidad de endeudamiento de los solicitantes, que en este caso serían ustedes. Este coeficiente resulta de dividir todas las cuotas mensuales y obligaciones financie-

Siempre deben procurar que este índice no sobrepase el 45% de sus ingresos, y es el que permite que los deudores.

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También es aconsejable que no sobregiren sus límites de tarjetas de crédito, y una medida prudente es que consulten su historial de crédito, al menos dos (2) veces al año.

ras que tienen los deudores entre sus ingresos mensuales. Siempre deben procurar que este índice no sobrepase el 45% de sus ingresos, y es el que permite que los deudores, es decir, ustedes, tengan disponibilidad para afrontar los demás gastos corrientes y familiares, tales como salud, alimentación, educación, transporte, etc.

30, 60 y 90 días. También se verifica el estatus legal, o si los deudores están castigados. -¿Y qué pasa con esa información, si es negativa?

-Melissa, todas esas situaciones adversas y el estatus de los deudores son bien documentados por los oficiales del banco y los analistas al incluirlos en sus informes. Además, está algo que los bancos llamamos “score predictivo”, que es un indicador esta-¿Se le quedó por mencionar alguna otra dístico que proyecta la probabilidad de pago variable? de un cliente en los próximos doce (12) meses, -Aún me faltan dos que les quiero mensobre la base del comportamiento de pago cionar, Manuel. Por ejemplo, otra variable a considerar es el historial de crédito de ustedes en los últimos doce (12) meses en las deudas activas. como solicitantes, que se obtiene medianEste indicador es provisto por los burós de te una consulta en los Burós de Crédito, donde crédito. se analiza el comportamiento y disciplina de También debo decirles que, en adición a pago. estas variables principales, en los bancos utiPor lo general, en los bancos se validan los lizamos otras como colaterales, entre las que diferentes estatus de las deudas activas y anles podría mencionar las pólizas de seguros, teriores de los deudores, como los pagos que están al día, o los que se encuentran vencidos a el valor de la garantía, la cobertura, la de-

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seabilidad de la garantía, y las denominadas “variables sociodemográficas”. Todas estas variables son combinadas en una herramienta automatizada, como un simulador, que emite un sistema de puntajes o credit scoring. Bien calculado

Cada institución financiera define su apetito de riesgo, y hasta dónde desean llegar en los créditos otorgados. Casi siempre, los bancos seleccionan clientes, cuyo historial de crédito y predicción no proyecten posibles moras de 90 días. Los solicitantes no deben presentar atrasos injustificados o estatus adversos, como incobrable, legal o castigado. Las instituciones financieras parten de un punto de corte del score predictivo. Por ejemplo: Score Predictivo mayor o igual a 645, se traduce en un posible 96% de probabilidad de pago sin moras a 90 días.

Variables y probabilidades

-Bueno, tanto Manuel como yo, tenemos un historial de crédito limpio, pero, ¿Qué pasaría si no fuera así?

-En las situaciones de clientes sin historial de crédito, entonces en los bancos utilizamos variables sociodemográficas que nos ayudan a calcular probabilidades. Validamos la estabilidad laboral, si el solicitante cuenta con referencias personales y comerciales, su nivel de bancarización, etc. La capacidad de pago siempre será una variable de alto peso para los solicitantes sin score. En los bancos también verificamos los ingresos mensuales, mediante los movimientos de las cuentas nominales de los solicitantes, es decir los movimientos o estados de cuentas corrientes o de ahorros. Para solicitar un préstamo, específicamente con nosotros, en el Banco de Reservas de la República Dominicana, lo recomendable es

solicitar la lista de requisitos del crédito, y entregar los documentos e informaciones, para que el Banco pueda validar los indicadores y situaciones especiales a documentar. Asimismo, si les interesa un préstamo hipotecario con nosotros, les sugiero realizar los pagos de sus obligaciones puntualmente, tanto de las tarjetas de crédito, como de los créditos en cuotas. También es aconsejable que no sobregiren sus límites de tarjetas de crédito, y una medida prudente es que consulten su historial de crédito, al menos dos (2) veces al año, para identificar alertas y posibles situaciones desconocidas.

Y por favor, nunca, nunca, proporcionen informaciones que carezcan de validez, porque suministrar datos no veraces, lo más probable es que afecte la decisión de otorgarles o no el crédito. -¿Alguna otra recomendación a tomar en cuenta durante el proceso de evaluación del crédito?

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-Sería excelente que mantuvieran una comunicación efectiva con su ejecutivo de cuenta, para validar cualquier situación oportunamente, porque los bancos cuentan con herramientas de seguimiento de estatus, tanto telefónica como electrónicas. Otras dos cosas que serían recomendables, es que informen y documenten a su ejecutivo de cuentas sobre cualquier situación de deterioro o falta de pago en otra institución financiera, y mantener un monitoreo de los cambios de estatus en los burós de créditos locales.

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4.2.3

Evaluación de préstamo

¡ Qu é anali z ar !

Susana reid C uenta con una e x periencia en el sector bancario de m á s de 30 a ñ os . E n la actualidad , se desempe ñ a como vicepresidente S enior de R iesgos del B anco D ominicano del P rogreso , tiene a su cargo las á reas de R iesgo O peracional , R iesgos de M ercado y L iquidez , S eguridad de la I nformaci ó n y A dministraci ó n R iesgo de C rédito .

ueridos Manuel y Melissa, sé que el amigo Alejandro les ha estado apoyando en la toma de una decisión tan trascendental como la de adquirir o no ahora su primera vivienda, y ésa es una de las aspiraciones de progreso que comparten la mayoría de las personas: alcanzar a tener su casa propia, en la cual formar su familia, ver crecer a sus hijos, y llegar a la vejez con la tranquilidad de un techo propio. Ese paso importante en la vida, normalmente se logra con sacrificios, con planificación y, cada vez más, con el apoyo de financiamiento bancario a muy largo plazo. Actualmente, déjenme decirles que la oferta de créditos hipotecarios es amplia, y existen

incentivos que auguran una mayor abundancia de ofertas a tasas competitivas, incluyendo tasas fijas por un tiempo definido, y plazos hasta 30 años con pagos de cuotas mensuales. Las entidades de crédito, ante una solicitud de financiamiento para la adquisición, construcción o remodelación de una vivienda, realizan una evaluación de los riesgos que implica el conceder el crédito, y las posibilidades de recuperar el dinero prestado con la rentabilidad ajustada al riesgo asumido. Esta evaluación se hace en función de las políticas de crédito vigentes en la institución, las cuales son un reflejo de su estrategia de negocios. Por lo tanto, las exigencias y los

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parámetros de aprobación varían entre las distintas entidades de crédito. Factores claves para otorgar un crédito hipotecario

No obstante las diferencias, varios factores son claves a través de las instituciones de crédito para evaluar el otorgamiento de un crédito hipotecario, como es la experiencia de crédito e historial de pago, a través de lo cual se evalúa el nivel de exposición de crédito que el cliente ha tenido, y la puntualidad en que ha cumplido con sus compromisos. También se analiza su capacidad de pago, tanto presente y futura, para hacer frente al crédito hipotecario, así como a las demás deudas y obligaciones del deudor. Otro aspecto tomado en cuenta es la garantía a ser otorgada en respaldo del crédito, evaluada a través de una tasación. En términos generales, los bancos exigen una serie de requisitos a la persona que solicita un crédito hipotecario, o de cualquier tipo, a fin de

determinar que ésta contará en el futuro con los ingresos suficientes para pagar las cuotas del crédito, y de esa forma asegurar la recuperación del dinero desembolsado. Los documentos necesarios

Los documentos solicitados le permiten a la institución financiera obtener información acerca de la solvencia económica, los consumos y el perfil de cumplimiento de obligaciones del potencial cliente. Para permitir a la institución recabar información sobre el solicitante y evaluarlo para el otorgamiento de un crédito se considera imprescindible presentar la cédula y otros documentos de identidad, a fin de confirmar la identidad y datos del solicitante, incluyendo la edad, la cual en un crédito hipotecario que en promedio se otorga a plazos entre 15 y 30 años es muy relevante. Por lo general, las políticas de las instituciones establecen que la suma de la edad del solicitante y el plazo del crédito no exceda los

En términos generales, los bancos exigen una serie de requisitos a la persona que solicita, a fin de determinar que ésta contará en el futuro con los ingresos suficientes para pagar las cuotas del crédito.

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65 o 70 años, según el caso, para asegurar que los pagos se realicen durante el período en que la persona está en el mercado laboral, antes de la edad de retiro, y esto también toma en cuenta la edad para calificar para seguro de vida en instituciones que lo soliciten. Se requiere documentación que compruebe la estabilidad de los ingresos, pues las institu-

ciones financieras evalúan el nivel y estabilidad de los ingresos que tiene el solicitante, para determinar su capacidad para hacer frente al compromiso de la deuda hipotecaria y a sus demás acreencias. Como evidencia, se solicita carta del empleador, o record de pago de nómina, en caso de asalariados y si son trabajadores independientes, se pide declaración jurada de patrimonio y estados de cuenta que evidencien los ingresos declarados. Estados de cuentas con sobregiros recurrentes o con inestabilidad en sus depósitos son factores que influyen para que un crédito sea denegado. La estabilidad laboral es otro punto que valora la institución al analizar los ingresos, tomando en cuenta el tiempo que tiene la persona en la ocupación, favoreciendo a los que llevan por lo menos uno o dos años en la actividad, y que han demostrado constancia y permanencia a través de los años. Asimismo, con respecto a la capacidad de

pago y nivel de endeudamiento, las instituciones financieras evalúan la capacidad mensual de pago, para determinar el monto máximo de la mensualidad que el solicitante puede pagar. A partir de esta mensualidad, y de los posibles plazos del crédito, determinarán el monto máximo de crédito que pueden otorgar. Las entidades establecen como condición un por ciento máximo del ingreso mensual a ser destinado al pago de la deuda, que varía, pero que por lo general se coloca entre 30 y 40%. En relación con el historial de pago, uno de los principales insumos para evaluar al cliente es precisamente el reporte de crédito disponible a través de los buros de crédito acreditados en el país. Con esto se valida si el solicitante es buen pagador, con énfasis en el historial de los últimos 12 a 24 meses. El tener créditos previos en distintos productos facilita el clasificar para un crédito hipotecario. Un historial de atrasos recurrentes, mora actual o castigos, son criterios que

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los factores explicados arriba, que un solicitante es sujeto de crédito, se determina el monto a prestar, basado en la capacidad de pago del deudor y el valor de la garantía. Las entidades suelen conceder préstamos hipotecarios por un importe máximo equivalente al 80% a 90% del valor de tasación de la vivienda, sujeto a que la cuota a pagar no soLa importancia del “score” brepase el límite de endeudamiento máximo Por último, pero no menos importante, está permitido por sus políticas. el famoso puntaje de crédito o “score”, pues La garantía representa al banco una alternamuchas entidades hoy en día basan su decisión de crédito utilizando un puntaje de crédito para tiva de recuperar los fondos prestados en caso de incumplimiento, de ahí la importancia que le el solicitante. Un “score” de crédito predice, utilizando técnicas estadísticas, la probabilidad da el banco a tener una garantía debidamente formalizada y asegurada mediante una póliza de que una persona honre sus compromisos. Normalmente, cuanto más alto es el “score”, contra todos riesgos. En resumen, Manuel y Melissa, adquirir una menor es la probabilidad de que el deudor invivienda en el momento y en las condiciones cumpla en sus pagos. Cuidando su historial que uno desea no siempre es posible, pero en de pago y la gestión de sus financiamientos, la medida que conozcan los criterios que utiliun solicitante puede contribuir a obtener un zan las entidades para evaluar y conceder los “score” favorable. Luego que la institución determina, mediante créditos hipotecarios, podrán ir construyenpesan en contra de la aprobación del crédito, al igual que la existencia de sobregiros en las líneas disponibles, el tomar muchos créditos al mismo tiempo, y el reflejar en el buró frecuentes consultas por parte de instituciones financieras, sin que se evidencie otorgamiento de crédito.

do su perfil de crédito para poder acceder a ese financiamiento que les permita lograr ese objetivo. Y tengan la seguridad de que cuánto mejor sea su perfil, mejores serán las condiciones, en plazo y tasa, que podrán disfrutar.

En la medida que conozcan los criterios que utilizan las entidades para evaluar y conceder los créditos hipotecarios, podrán ir construyendo su perfil de crédito para poder acceder a ese financiamiento.

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4.2.4

El valor de la propiedad

el r o l del ta s ad o r

Carlos joaquín García Tasador con m á s de 15 a ñ os de e x periencia . A ctualmente es G erente de C . G . E studios & Aval ú os , S . R . L ., una compa ñ í a especializada en tasaciones en general , es miembro del I nstituto de Tasadores D ominicanos , I nc . ( I TA D O ) , Valuador Panamericano U PAV y M aster I nternacional en C atastro y Aval ú os de la U niversidad de J aén , E spa ñ a .

“La visión del Tasador”

sobre todo, ¿a quién responde el tasador?, ¿a Aunque muchos que se encuentren en la quién lo contrata? misma situación de ustedes, Melissa y Manuel, -Queridos Melissa y Manuel, veo que tienen podrían pensar que la tasación de un inmuemuchísimas dudas e interrogantes. Sin ble solamente se hace si se va a financiar una embargo, para esas inquietudes que me planvivienda, este proceso tiene múltiples aplitearon la respuesta es simple: La persona o caciones y fines, y se realiza de acuerdo con entidad que contrata al tasador suele ser la el interés de una persona, que, por ejemplo, más interesada en determinar el valor del puede hacer una tasación cuando tenga alguna mercado del inmueble, que pudiera variar según la necesidad, pero, sea quien sea el inquietud sobre el precio de la vivienda o incontratante, el tasador responde a sí mismo, mueble que está en compra o venta, o para porque debe ser imparcial y desinteresado de que sirva como instrumento de negociación. la propiedad que se está tasando. -Pero, ¿quién contrata al tasador?, ¿nosotros, como compradores, la empresa o la Importancia de la tasación persona que nos va a vender la casa, o el banco Y no olviden que la tasación es fundamenal que le vamos a solicitar el préstamos?, y tal a fin de estimar el valor que tiene en el

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mercado un inmueble que se pondrá como garantía en un préstamo hipotecario. Asimismo, es de utilidad para informar y orientar al comprador, y también al vendedor, cuando vayan a tomar una decisión con respecto a la compra o venta de un inmueble. Otros aspectos en que la tasación es importante son para establecer la renta de un bien, determinar el valor de liquidación para un proceso de subasta, calcular la justa compensación en una Litis judicial o fijar el valor de un inmueble para fines de repartición entre herederos. El proceso para realizar una tasación se inicia con la definición del objetivo de la misma, a fin de establecer el mejor método a utilizar para determinar el valor del inmueble en el mercado. Por supuesto, es necesario hacer una visita al inmueble para proceder con el levantamiento de informaciones tales como: el tipo de inmueble, la descripción y medición de las

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edificaciones y mejoras, incluyendo su distribución interna, los materiales de construcción utilizados, las amenidades de que dispone y sus condiciones físicas, entre otros detalles. Luego es preciso hacer un estudio de mercado de inmuebles parecidos en la zona o zonas cercanas con características similares, que servirán de base para hacer el proceso de homologación de las muestras para determinar el valor, según el enfoque que se utilice. -Melissa, te noto aún inquieta, ¿tienes otra pregunta? -Sí, los tasadores, al momento de realizar su evaluación, ¿toman en cuenta la ubicación geográfica de la vivienda? Por supuesto, en una tasación, también es importante analizar la zona y el vecindario en que está ubicado el inmueble, así como determinar el mejor y más alto uso de la propiedad. -Ay, excúseme licenciado por mis tantas preguntas, pero quisiera saber, ¿qué es lo que más impacta positivamente en el valor de una casa?

-Precisamente, entre los elementos que impactan más positivamente en el valor de un inmueble se encuentran su localización, condiciones físicas y el entorno en que se encuentra la propiedad, mientras que los que más inciden en su depreciación son el deterioro físico o la falta de mantenimiento, es decir el uso, desuso o abuso de la edificación, así como la contaminación social en el entorno, y la contaminación por factores externos, como fábricas, negocios nocturnos, talleres, iglesias, etc. Finalmente, se elabora un informe, que por lo general tiene una portada, la tabla de contenido, la hoja de presentación del trabajo, la certificación del valor, la información de la documentación legal, el análisis de la zona y el vecindario, el mejor y más alto uso, la descripción de las edificaciones y mejoras, siempre indicando los materiales, condiciones físicas y depreciación. Además, debe incluir un análisis del valor, aplicando los enfoques de valuación, de

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acuerdo con el tipo de inmueble y finalidad del trabajo; las observaciones, las condiciones contingentes y limitantes; una copia de la documentación legal; la localización del inmueble; un plano ilustrativo y fotografías. La validez y vigencia de un trabajo de tasación se extiende por un período de tiempo máximo de 18 meses, siempre y cuando no haya habido una modificación significativa en el inmueble o en su entorno u otros factores que pudieran afectar el valor, como la tasa de cambio, la inflación, etc. El trabajo de valuación debe ser siempre

Melissa, tenemos que buscar información de cómo negociar el préstamos.

realizado por un profesional capacitado con los conocimientos de las normas y metodologías valuatorias, que esté totalmente informado de los cambios económicos, jurídicos y sociales que afectan al inmueble. El tasador debe ser preferiblemente miembro del Instituto de Tasadores Dominicanos, Inc. (ITADO), la única entidad en el país que se preocupa por la preparación y educación continuada de sus miembros y que, además, está avalada y es miembro de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, (UPAV).

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4.3 fi na nci a mi ento

La negociaciĂłn de tu prĂŠstamo

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4.3.1

Préstamos para ingenuos 101 Argentarium

i nunca es nuestra culpa, decía Bach el de Juan Salvador Gaviota, “entonces nunca podremos asumir responsabilidad. Y si no somos responsables, siempre seremos víctimas.” Así como en la vida, así en las finanzas. Frente a tantos embates que recibimos como consumidores, de servicios financieros o no, nada peor que tirarse a víctimas y sentirse abusado por un proveedor, sea este bancario o no. De todas las decisiones económicas y patrimoniales que asumimos en nuestras vidas, capaz que la más importante sea la adquisición de una vivienda propia, muchas veces financiada con un préstamo hipotecario. Como en cualquier relación de pareja, todo al principio luce perfecto. Sólo con el tiempo,

los cambios y la experiencia, es que caemos en cuenta que no todo es tan idílico como creíamos. Así recibimos una oferta para financiar el 90% de nuestra vivienda, a una tasa inicial espectacular y, aunque usted no lo crea en nuestro país, a 30 años de plazo para “aligerar” la cuota. Demasiados son los dominicanos, como yanquis fueron muchos durante la burbuja inmobiliaria del Norte, que caen en el error de firmar un contrato de esa naturaleza sin antes ponderar alternativas y reconocer los riesgos. Primero vamos con la tasa de interés.

La historia no es nueva, y ya en este espacio es repetitiva: el costo del dinero cambia en el tiempo. A veces mucho. No será el mismo, y

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aún menos en un contrato que durará décadas. Por ejemplo, esa maravillosa tasa inicial del 10% en su préstamo para vivienda que ahora se puede estar promocionando (mediadas de 2015), está bien cerca del mínimo de 10.2% que se ha disfrutado en ese producto de los últimos cinco (¡y hasta 30!) años. Desde el 2010, esa tasa de interés ha llegado a ser muy superior (15.2%) , de hecho, el promedio, durante estos años de bonanza o tasas extremadamente bajas ha sido un 12.5%. ¿Moraleja? Que es para ese 15% de tasa máxima que debemos de estar preparados en vez de asumir una postura de negación o de víctima, al ver que el banco nos ajusta el interés como, irremediablemente, lo hará. Muchas veces. Sigamos. Más variará, por la tasa de interés, la cuota mensual de un préstamo que por el plazo o el período de tiempo por el que lo asumimos. Nos engañamos pensando que por firmar el

contrato a 30 años siempre tendremos una menor cuota. Inicialmente, como vemos, es así: la cuota será de sólo RD$10.2 mil a 30 años. Asumiendo, claro, que la tasa de interés se mantiene invariable. Ahora bien, ¿sabrá el cliente que, si en vez de endeudarse por 30 años lo hace por la mitad del tiempo (15), su cuota sería sólo RD$2 mil superior?¿Sabrá el cliente que esa “economía” en su cuota mensual de RD$2 mil pesos la perderá, como en efecto la han perdido miles de clientes, con un simple aumento en la tasa de interés de 2% (del 12% al 14%)? Me pregunto si el cliente que firma a 30 años sabrá que, cinco años después de haber firmado su contrato, seguirá debiendo el 98% del pagaré que firmó. Mientras, aquel que lo asumió a 10 años habrá amortizado el 36% y el de 15 años el 16% de lo debido. Quien no tiene la capacidad para acumular el 20% de lo necesario para adquirir una vivien-

da, o no la debería comprar en ese momento o, quizás, debería aspirar a una más económica. Ese pago inicial de un 20% tiene su razón de ser. En los Estados Unidos, por ejemplo, el que solo acumula un inicial de 10% (financiando un 90%) es dos veces más propenso a perder su vivienda que quien, sabia y prudentemente, ahorra su 20% de inicial. Ojalá estos datos sirvan para evitar, aunque sea, una sola víctima más.

Manuel, ¿A 30 años nos convendría?

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4.3.2

El Futuro Hipotecado

Argentarium

Todos somos hipotecarios ahora, y como parece que Argentarium es el único analista que muestra cierta preocupación con este fenómeno, pensé que sería conveniente, para mostrar mis “credenciales hipotecarias”, que en esta oportunidad comparta con los lectores algunos consejos prácticos sobre estos préstamos.

Es su casa, no lo olvide

La compra de una primera vivienda es uno de esos momentos memorables en la vida. Recuerdo la compra del hogar de mis hijos y la noticia de que la Asociación La Previsora aprobó mi solicitud de préstamo. “El hombre que ha trabajado, economizado y pagado por un hogar, es un hombre mejor”, fue una frase

lapidaria acuñada por el BNV de antes. En sus memorias (recientemente publicadas), Alan Greenspan, ex-presidente de la Reserva Federal, que algunos responsabilizan de la actual crisis hipotecaria de ese país, va más allá. Para el “Maestro”, como le dicen, “mientras más personas tengan vivienda propia, mayor será su compromiso con el futuro del país y mejor la esperanza de lograr la unidad de la nación.” Desde el punto de vista filosófico, Greenspan motiva su respaldo a la flexibilización del crédito hipotecario, para que el derecho de propiedad, piedra angular de una economía de mercado, sea respetado, es básico que sea compartido lo más ampliamente posible.

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Manuel, organizados podemos dar el gran paso.

En un país como el nuestro, donde el déficit habitacional es tan profundo, el ahorro monetario tan frágil, y la industria de la construcción es igualmente importante para el bienestar de toda la economía, ¿quién no apoyaría la ampliación del crédito a la vivienda?

La edad de la turbulencia

A este título, el Maestro le agregó a la portada de su autobiografía: “Aventuras en un nuevo

mundo.” No puedo dejar pasar el paralelo con la dinámica que actualmente caracteriza el sistema bancario de la República Dominicana. Mientras todos tengamos claros que la magnitud, la velocidad y el alcance del crecimiento hipotecario en el país es algo sin precedentes para más de una generación de banqueros, y sus clientes, podemos estar tranquilos. Eso sí: entremos a este nuevo mundo mejor in-

formados y conscientes, no solamente de las grandes oportunidades que tenemos como nación por delante, sino también conscientes de sus riesgos. Al igual que las oportunidades, los riesgos del futuro nos afectarán a todos, sin importar que se obtenga (o no) un financiamiento hipotecario. Ya, por lo visto, hasta el futuro está hipotecado. No hay marcha atrás. Bienvenidos a casa.

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Decálogo Hipotecario

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INVESTIGUE, COMPARE Y NEGOCIE

No tome su decisión con una cerveza en mano, luego de disfrutar a Sergio Vargas en su “feria” hipotecaria favorita. Tómese su tiempo, visite a más de un banco o asociación, investigue las condiciones, apuntándolas unas al lado de otras. Compare. Con ese documento en mano, negocie de manera informada.

NO CAIGA EN GANCHOS

Algo le aseguro: la tasa que su banca le ofrezca en la feria no será la tasa que disfrutará por la vida de su préstamo. Cambiará. No decida cuánto puede asumir de cuota en base a la tasa de feria. El 10.95% es excelente, pero ¿Podrá pagarla, si cambia a un 18%?

¿CUÁNTO PUEDES FINANCIAR?

Dicen que una familia puede financiar una vivienda que represente entre 2 y 2.5 veces sus ingresos anuales. Calcule sus cuotas fijas de préstamos viejos y la hipotecaria (al 18%). Ese monto no debería exceder el 30% o 35% de sus ingresos mensuales.

ESOS COSTOS “SUBMARINOS”

La tasa de interés no es el único costo que asumirá con su préstamo hipotecario. Otros saldrán. Investigue cuáles son antes de comprometerse. Ya emergerán los gastos de cierre, gastos legales, seguros de vida y FHA. ¡No olvide los impuestos de Don Guarocuya!

EL INICIAL A PAGAR IMPORTA

Porque su banco le preste el 80% del valor de la propiedad, no quiere decir que tiene que asumir tanta deuda. Asuma lo que sea factible según su propio cálculo de capacidad de pago y apetito de riesgo. El préstamo es para adquirir y mantener su vivienda.

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DOCUMENTE SUS INGRESOS

Cuando el banco calcula su capacidad de pago, querrá ver, además de una carta de su empleador (al cual posiblemente llamarán), el movimiento de sus cuentas para verificar los depósitos que allí se realizan. Si usted es un profesional independiente, el depositar de manera recurrente todos sus ingresos será algo imprescindible.

REVISE Y CUIDE SU HISTORIAL

El primer paso en todo este proceso debe ser obtener su informe de historial crediticio más reciente (de los dos proveedores existentes). Verifique si tiene algún error. Las cuentas “castigadas” son malas noticias. Si tiene balances en mora, páguele a su antiguo acreedor.

“YO NUNCA HE DEBIDO UN CHELE”

No dude que esta frase le complicará obtener su crédito. Si nunca ha tomado prestado, ¿Cómo se sabrá que es buena paga? Obtenga dos tarjetas de crédito, o un préstamo pequeño, y deje rastro de que es un buen pagador.

MI BANQUERO Y YO

Es buena idea mantener una buena relación con un banco principal y su banquero, y donde su oficial de cuentas no será movido cada mes. Maneje bien sus cuentas y tenga varios de sus productos. Le servirá de referencia después. Ya verá.

EXISTE LA LEY DE MURPHY

Su vida luce bien ahora. ¿La tasa? 10.95%. La economía crece a un 10%. Su empresa lo promovió. Su pareja trabaja. Lo bombardean con anuncios para que se saque esa casita de la cabeza. El mundo da vueltas. ¿Recuerda el 2003? Ahorre para los imprevistos.

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4.3.3

¿Cómo Estructuramos tu Préstamo? Yolanda Guzmán

E gresada meritoria de la carrera de C ontabilidad de la P U C M M , con m á s de

30 a ñ os de e x periencia en el sistema financiero dominicano . D esde el 2006 es miembro de la A sociaci ó n C ibao de A horros y P réstamos , donde se desempe ñ a como V icepresidente de N egocios Z ona N orte .

l momento de tomar su primer préstamo hipotecario para la vivienda, Melissa y Manuel, y todas las jóvenes parejas como ustedes, han de saber que la decisión acerca del plazo en que lo tomarán, debe estar vinculada a su nivel de ingresos y a su capacidad de pago. Tengan en cuenta que deben tomar un plazo que genere una cuota, que represente, como máximo, el 25% de sus ingresos mensuales. También deben saber que optar por el plazo más largo, les permitirá tener cuotas más bajas y más cómodas; pero,

al mismo tiempo, tendrán que cubrir el pago de intereses por más tiempo. Optar por plazos largos, en cambio, les permitiría reaccionar mejor a reducciones o pérdidas momentáneas de ingresos. El plazo de 15 años sería muy conveniente como largo plazo. Mientras los plazos sean más cortos, las cuotas mensuales serán más altas; pero tendrán que cubrir menores montos correspondientes a intereses. Consideren el plazo de 10 años, un plazo mediano, que ofrece las ventajas anteriores, de forma equilibrada.

Optar por plazos largos, en cambio, les permitiría reaccionar mejor a reducciones o pérdidas momentáneas de ingresos.

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si quieren cumplir rápido con ese compromiso; En cuanto al monto, pueden financiar hasta el o si negociaran una tasa que en el momento 80 % del valor de la tasación de la vivienda. era alta, es buena idea hacer pagos extraordiY si tienen recursos disponibles, sin opción de narios a sus préstamos hipotecarios. invertirlos en actividades productivas, les con- Sería excelente para ustedes, como clientes, viene aportar un inicial alto para la adquisición porque así podrían reducir el tiempo para saldo de tu vivienda, lo que hará que el monto de su de su deuda, y también ahorrar en el pago de préstamo sea menor. intereses. De esta forma, tienen la posibilidad de saldar su En este sentido, no olviden ni por un minuto, deuda en menor tiempo, y ahorrar en el pago que los pagos extraordinarios pueden reducir de intereses. sus niveles de liquidez, por tanto aumenta el No obstante, deben considerar que, desde la riesgo de incumplimiento; si cayeran, y no puposición del comprador, mientras menos inicial dieran pagar las cuotas mensuales, la entidad aporten, menor será su riesgo de pérdida, en no reconocería, para los fines, el que hayan caso de que involuntariamente incurrieran hecho pagos extraordinarios. en atrasos, y se produjera la ejecución de su Tasa fija o variable inmueble. A veces, los potenciales compradores se La entidad financiera prefiere que el comprador debaten entre optar por un préstamo de tasa aporte un mínimo en el costo de adquisición fija o uno de tasa variable. Para tomar esa dedel inmueble para compartir el riesgo. cisión, ustedes deben investigar acerca de la Ahora, si se proponen reducir los costos de fitendencia de las tasas en el mercado. nanciamiento, en cuanto a tasas e intereses; o Si la tendencia es a la baja, no sería bueno para Discutiendo el monto

Les conviene aportar un inicial alto para la adquisición de tu vivienda, lo que hará que el monto de su préstamo sea menor.

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ustedes fijarla a largo plazo; pero si, por el contrario, la tendencia es al alza, entonces sí les conviene que sea fija. Podemos afirmar que una tasa fija, pero alta por largo tiempo, no es conveniente; sin embargo, aún una tasa alta-fija, les permitirá desarrollar una mejor planificación de sus ingresos. En una economía como la dominicana, de alta volatilidad en las tasas, las tasas fijas son definitivamente una opción. Para concluir, y como consejo a tomar en cuenta en lo que respecta a la estructura o las condiciones de su préstamo hipotecario, antes de firmar el pagaré, revisen bien y asegúrense de que no exista penalidad por cancelación anticipada o abonos extraordinarios, porque hoy día, las entidades están penalizando a los prestatarios que realizan abonos extraordinarios. Además, deben conocer cuál es la tasa de mora, el monto de los gastos de cierre, el tiempo de estabilidad de la tasa (tipo de re-

La entidad financiera prefiere que el comprador aporte un mínimo en el costo de adquisición del inmueble para compartir el riesgo.

visión), y, por favor, percátense de que el contrato o pagaré no contenga cláusulas abusivas. Antes de finalizar, y aunque sabemos que ese no es el caso de ustedes, Manuel y Melissa, resulta válida la advertencia para cualquier potencial comprador de que no se quiera pasar de listo mintiendo sobre los ingresos que recibe para calificar en la aprobación de un crédito, pues, con el tiempo, esa mentira se devuelve en su contra, con intereses y cargos por mora.

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4.3.4

La Tasa de Interés

J a Cq u e l i n e M o r a

U n ga s t o o una o p o rtunidad

E conomista , especialista en temas de macroeconom í a aplicado a la empresa , con m á s de 1 5 a ñ os de e x periencia . A ctualmente es G erente G eneral de A nal í tica E mpresarial , una compa ñ í a de inteligencia econ ó mica y estrategias de negocio .

a tasa de interés es, quizás, el elemento más importante a la hora de que ustedes, Melissa y Manuel, tomen la decisión de asumir un endeudamiento para adquirir una vivienda. -¿Por qué?

- Pues, debido a que es la parte más importante de los pagos al banco. De hecho, durante los primeros 10 años del préstamo, de cada RD$100 que ustedes pagan de cuota, aproximadamente RD$89 corresponden a pagos de interés, bajo la tasa de interés actual. Permítanme explicarles: La tasa de interés para préstamos hipotecarios se ha ubicado en los últimos 5 años como promedio alrededor del 12%, fluctuando entre 16% en agosto 2011,

y 10% en junio de 2014. Esta diferencia es significativa a la hora de tomar un préstamo. -¿Cómo así?

- Por ejemplo, si ustedes hubiesen tomado un préstamo hipotecario a 25 años en junio de 2014, a una tasa de 10%, su cuota hubiese sido aproximadamente RD$18,500, mientras que este mismo préstamo en agosto del 2011 hubiese pagado RD$28,000 de cuota. Sin embargo, como las tasas de interés en general no son fijas por mucho tiempo para el préstamo, cuando las tasas bajan, pues se puede negociar una disminución de la cuota… pero cuando suben, por lo general también aumenta la cuota.

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Lo primero

Por si ustedes no saben exactamente qué es la tasa de interés, eso es lo que nos “carga” o cobra la institución financiera por poner a nuestra disposición una cantidad de dinero, que en este caso es para comprar una vivienda. La tasa refleja lo que la institución podría percibir por ese dinero, si lo utilizara para otros fines. En el caso de los préstamos hipotecarios, su tasa suele ser más baja que la que se cobra en otros tipos de préstamos, como por ejemplo préstamos de consumo. Por ejemplo, para el mismo período analizado, la tasa promedio de préstamos de consumo fue de 20%. -¿…?

- Espera Manuel, esta diferencia tiene varias razones, como que cuando una institución presta a un individuo para, digamos, comprar un televisor o pagar otras deudas, por lo general no tiene ninguna garantía real de

repago, más allá que la disposición a pagar y su capacidad de pago en el tiempo. Pero, en el caso de un préstamo hipotecario, el deudor pone como garantía una casa, la cual representa una posibilidad de cobro para el banco. Adicionalmente, por lo general, las familias no quieren poner en riesgo su hogar y, por ende, tienden a tener un mejor comportamiento de pago en los préstamos hipotecarios. Las tasas y los plazos

Por lo general, los préstamos para la vivienda son a 20 o 30 años, comparado con los 3 y 5 años para los préstamos personales. Siendo así, las instituciones valoran una relación estable a largo plazo, y esto se refleja en menores tasas de interés. ¿Quieren saber cómo influencia la tasa de interés en la cuota? Pues bien, atiendan bien, la cuota de un préstamo de vivienda refleja dos cosas principalmente: una es el interés que se debe pagar al banco por el dinero prestado no

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Al final del primer año, la deuda sería RD$1,986,500.00. Si la tasa no cambia en el tiempo, al final del décimo año, la deuda de ustedes sería de RD$1,750,000.00, y el pago anual de intereses alrededor de RD$213,000.00.

pagado, y otra es el repago del desembolso inicial. Esto último se conoce como amortización, y es lo que realmente iría disminuyendo su deuda en el tiempo. Como con el pago de cada cuota, ustedes repagarían una parte del préstamo, entonces, con el tiempo, el monto del interés pagado va disminuyendo. Vamos a verlo con un ejemplo: Imaginen que van a comprar una vivienda con un precio de RD$2,200,000.00, de los cuales van a aportar RD$200,000.00 de sus ahorros. Es decir que necesitan un préstamo por un valor de RD$2,000,000.00. Una institución financiera, les aprueba un préstamo a 25 años, con una tasa de interés de 12%. La cuota estimada por este préstamo sería de RD$21,065.00 al mes, o RD$252,775.00 al año. De este monto, durante el primer año, RD$239,273.00 corresponden a intereses, mientras que RD$13,500.00 fue la disminución del capital inicial.

Es decir, que al final del primer año, la deuda sería RD$1,986,500.00. Si la tasa no cambia en el tiempo, al final del décimo año, la deuda de ustedes sería de RD$1,750,000.00, y el pago anual de intereses alrededor de RD$213,000.00. Variaciones… siempre variaciones…

Pero, lamentablemente, las tasas de interés no son constantes en el tiempo, como lo muestra la realidad. Por lo general, Manuel y Melissa, las instituciones fijan la tasa de interés en préstamos hipotecarios por un período que va de 6 meses a 2 años. Las fluctuaciones podrían tener efectos muy negativos sobre su bolsillo si no se planifican. En el ejemplo que les puse anteriormente, si las tasas de interés suben 2 años luego del préstamo de 12% a 16%, eso les implicaría un incremento de la cuota a RD$27,200.00, es decir RD$6,000.00 más, casi un 30% superior a la cuota inicial.

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Esos ejemplos que les expliqué antes, nos demuestran que las fluctuaciones de las tasas de interés deben ser tomadas en cuenta a la hora de tomar un préstamo de vivienda. Les sugiere que si toman un préstamo en momentos de ferias, o en períodos de muy bajas tasas de interés, deben tomar en cuenta que su cuota podría incrementarse en el tiempo, y por ende debemos planificarnos para poder asumir al menos un 20% de cuota adicional. Manuel, Melissa, no olviden que muchos tienden a dejar su presupuesto sin espacio a la hora de endeudarse para un préstamo hipotecario, lo que los hace vulnerables, y a sus familias también. No cometan ese error. Finalmente, es importante que tomen en cuenta, que el préstamo de vivienda les da también la oportunidad de tener grandes ganancias. Un amigo me comentó una vez que el 12% de tasa de interés era exagerado. Él vivía en un apartamento que costaba aproximadamente RD$1,800,000.00, y pagaba de alquiler RD$9,000.00. Si él comprara el apar-

tamento, tendría que pagar de intereses casi RD$12,000.00, es decir RD$3,000.00 más de lo pagaría de alquiler. Según su punto de vista: “…el interés es un gasto igual que el alquiler, así que por qué pagar más”. Sin embargo, mi amigo tomó en cuenta varias cosas, como que el monto del alquiler se va ajustando en el tiempo, mientras que si las tasas se mantienen en su promedio, él pagaría una cuota prácticamente igual. También analizó que el valor del préstamo va disminuyendo en el tiempo, y el valor de la vivienda se va incrementando, y que en 10 años su ingreso sería más alto, la cuota del préstamo sería constante, y el alquiler sería mayor. Es decir que esa tasa de interés representa para nosotros, y por supuesto también para ustedes, la oportunidad de acumular riqueza en el tiempo. Pero recordemos que esa capacidad de acumularla es mayor a medida que la tasa es menor.

Ya comprendí, hay que dejar el presupuesto con espacio para otros gastos además del hipotecario.

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4.3.5

Protegiendo tu inversión

E r n e s t o SANTOS

la imp o rtancia del s egur o

E x perto en R iesgos y S eguros con 1 4 a ñ os de e x periencia en la industria aseguradora . E s autor y coordinador del programa de M aestr í a en S eguros de la E scuela de G raduados de U N I B E ( E G R U ) , y ejecutivo en una de las aseguradoras l í deres del mercado dominicano .

elissa y Manuel, lo primero es felicitarlos por tomarse su tiempo para sopesar y buscar consejo respecto de su decisión de adquirir su primera vivienda. Es muy grato conocer que se ocuparon de fortalecer sus finanzas antes de dar el paso y que, al posponer la adquisición, lograron paso a paso, mejorar las condiciones económicas para afrontar con responsabilidad el compromiso con la entidad financiera y, sobre todo, disfrutar su hogar en tranquilidad. En este momento, que están evaluando el banco para el préstamo hipotecario, deben continuar, como hasta ahora, ponderando las alternativas e implicaciones. Durante este tiempo, ¿han pensado en los

imprevistos que pueden afectar sus finanzas? ¿Qué puede suceder a su vivienda alquilada, o la que tienen previsto adquirir? ¿Qué puede pasarles a ustedes? ¿Qué pasa si el país es afectado por una catástrofe natural? Me refiero a los riesgos a los que estamos expuestos, que forman parte de la vida, y que, considerando su característica principal, la probabilidad, no podemos controlar. Como es incierto cuándo podría presentarse ese evento adverso, es sabio prevenir y prepararse. Sé que el año pasado afrontaron una situación de salud, la cual pudieron resolver sin mayores problemas, gracias a su fondo de emergencia. Sepan que ese “susto médico” también pudo ser cubierto por un seguro de

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salud sin afectar su reserva, sino que el seguro, conforme a las coberturas de su plan, habría cubierto sus gastos o gran parte de ellos. Es importante que tengan presente que ante los riesgos, los seguros son la solución más eficaz. Protección ante los imponderables

Podrán pensar, “¿pero, y qué tiene que ver el seguro con nuestra decisión?”. Mucho, precisamente por lo que puede pasar, y considerando la exposición catastrófica que tiene nuestro país, la República Dominicana, a huracanes y terremotos, los bancos han tomado medidas para proteger sus carteras de préstamos hipotecarios. Al momento de contratar el préstamo, notarán que, además del capital e intereses en la cuota mensual, figura el costo principalmente de dos seguros: de vida y de incendio. No quiero preocuparlos, pero la realidad es que día a día nos enfrentamos-hasta sin percatarnos-, a diversas situaciones que pueden

tener implicaciones negativas para nosotros, y generar pérdidas de patrimonio. Ante la falta de uno de ustedes, el otro quedaría en una situación vulnerable para hacer frente a los compromisos asumidos, y lo mejor es que el préstamo quede saldado mediante un seguro, garantizando el patrimonio familiar, y permitiendo, de esta forma, “recomenzar” al sobreviviente. También consideren que existen daños físicos a la propiedad, que estando protegida con el seguro de incendio, podrán reparar o reconstruir en caso que sean parciales, o si fueran totales, quedar librados de la deuda, de- cerciorarse que sea una compañía que puede pendiendo de las coberturas del mismo. garantizar esa promesa en el tiempo, y conocer a quién contactar ante una reclamación. Elementos a tomar en cuenta Segundo: En lo relativo al seguro de incenEntonces, en relación con los seguros deben dio, consulten a su banco si están asegurando tomar en cuenta principalmente lo siguiente: el valor de tasación de la vivienda, o sólo el Primero: Es importante que conozcan cuál monto del préstamo. es la aseguradora que respalda los seguros. En ambos casos, hay una brecha de coberSi bien los bancos procuran contar con protura, que ante la eventualidad de un siniestro, veedores solventes y confiables, es saludable

Es importante que conozcan cuál es la aseguradora que respalda los seguros.

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puede tener implicaciones desfavorables para ustedes. Lo idóneo es asegurar a valor de mercado. En sentido general, los bancos requieren que este seguro sea vinculado al préstamo, sin

opción para el cliente, es decir, no siempre será posible que contraten el seguro individualmente, y hagan una cesión de derecho a favor del banco. Esto así, pues como se trata de una garantía complementaria del crédito, de esta forma garantizan que la protección se mantenga en vigor. Tercero: En lo que respecta al seguro de vida. Consulten si los protege a ambos, al que figure como titular y al co-deudor, pues tal como indicamos previamente, si alguno falta, con la indemnización del seguro quedaría saldado el préstamo. Si es opcional, recomiendo que de todas formas lo contraten, pero individualmente (que no esté mancomunada la póliza). Acérquense a un intermediario de seguros para conocer las opciones del mercado y una protección acorde con su patrimonio e intereses, respecto de sus planes futuros y más allá del préstamo. Además, podrían considerar que sea con ahorros y también con coberturas

adicionales como pago anticipado en caso de enfermedad o por incapacidad, entre otras. En tal caso, podrán hacer una cesión de derecho a favor del banco por el monto adeudado. Cuarto: Pregunten por las coberturas contratadas en ambos casos, y por las exclusiones. En el caso de incendio, la póliza contempla también las denominadas “líneas aliadas”, que son coberturas, digamos, complementarias. En algunos casos, podría limitarse sólo a incendio, huracán y terremoto. Por consiguiente, aún asegurados, ustedes, sin darse cuenta, están descubiertos ante contingencias, tales como daños por agua, inundación, robo, entre otras coberturas disponibles. Sobre el seguro de vida, deben tener en cuenta que éste regularmente sólo tiene la cobertura de riesgo, es decir, por fallecimiento. Es importante validar si tiene cobertura por muerte accidental, y estar informados de las exclusiones.

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Quinto: Al momento de llenar el formulario del seguro de vida, la verdad y nada más que la verdad. Los seguros de vida deudor como los colectivos, implican un proceso de contratación más simplificado que al contratarlos de manera individual. Aunque el cuestionario de salud es más limitado, es importante declarar con sinceridad el historial clínico. No hacerlo puede comprometer la cobertura. Sexto: con relación al seguro de vida, podría requerir la realización de evaluación médica y análisis clínico, según el monto del préstamo. Tengan en cuenta ese proceso para su planificación y que, ante un riesgo agravado, la aseguradora podría declinar, y estar en la necesidad de contratarlo individualmente, si el banco así lo requiere. Melissa y Manuel, consideren asegurar el contenido de su hogar, que es parte importante de su patrimonio. Espero haber contribuido a una buena decisión, y a que puedan sentirse más tranquilos.

Estamos más tranquilos al saber que los seguros son parte vital de la compra.

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4.3.6

de los contratos hipotecarios Julio cÉsar muñoz

Es abogado, especialista en regulación de mercados financieros, con más de 10 años de experiencia en el área. Actualmente es socio fundador de Capital, Abogados & Consultores.

no todos los días primero, 5 o 15 caen en días laborables. Esto puede producir una desprogramación de la amortización del préstamo, que muchas veces observan al final de la vigencia del mismo.

1. Revisión de penalidad por cancelación anticipada del préstamo

2. Revisión de penalidad por abono extraordinario al capital

Uno de los aspectos de más relevancia es la existencia o no de penalidad por saldar o cancelar anticipadamente el préstamo. Hoy día, debido a la fuerte competencia entre ofertas de tasas para préstamos hipotecarios entre entidades, los casos en donde existe la obligación de pagar una penalidad por saldar el préstamo antes del plazo acordado es importante conocerlo, cuál es el alcance de esa penalidad, y el monto o porcentaje que estarían obligados a pagar si deciden cambiar de entidad.

La penalidad por abono extraordinario al capital entra en efecto cuando desean amortizar el préstamo más rápido que el programa o tabla de amortización que acuerden con las 4. Penalidades por gestión de cobros entidades. En ocasiones, estos abonos extraorEs importante conocer si se generan cargos dinarios generan un monto como penalidad. adicionales cuando el préstamo pasa a un 3. Imputación de los pagos fuera de proceso de gestión de cobros extraordinario, fecha por feriado así como el monto y la frecuencia con que se Las cláusulas de los contratos establecen qué pueden generar dichos cargos. Muchas veces, sucede cuando los pagos se realizan fuera de la entidad no tiene control de esos gastos, pues la fecha de pago prevista en el contrato, pues

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provienen de un tercero que presta estos servicios, pero siempre el cliente tiene derecho a conocerlos de antemano. 5. Tarifario de gastos y honorarios legales

Los préstamos hipotecarios consignan muchas obligaciones, formalidades y penalidades que deben estar previstas en un tarifario complementario para gastos y honorarios legales. Estos gastos pueden generarse con ocasión de un trámite legal necesario y propio del proceso o de un incumplimiento por parte del deudor. Ustedes, como clientes, tienen derecho a conocer estos gastos con antelación, aunque, con frecuencia la entidad financiera no controla estos gastos, que provienen de un tercero que presta estos servicios. 6. Autorización para retención o entrega de duplicado del dueño en favor de la entidad financiera

A los propietarios-deudores hipotecarios, que es en lo que ustedes se convertirán, si por fin

adquieren su vivienda a través de un préstamo hipotecario, les corresponde el derecho, y hasta la obligación, de custodiar sus certificados de propiedad, conocidos también como duplicados del dueño. En ocasiones, las entidades ofrecen el servicio de gestionar y retirar el documento ante el Registro de Titulo sin costo adicional para los clientes, para que éstos puedan procurarlo por sus oficinas. Verifiquen si el contrato establece la potestad de la entidad de retener el certificado del deudor, o si ofrece la gestión de trámite y retiro del certificado para luego entregarlo al cliente. 7. Cobertura de pólizas de vida y restricciones, exclusiones o períodos de carencia

Los préstamos hipotecarios vienen atados a pólizas de vida y otros riesgos, que son pagadas por el deudor en las cuotas ordinarias del préstamo. Es importante conocer las coberturas de estas pólizas, así como las exclusiones y carencias que las mismas con-

Es importante verificar el costo de las penalidades para que planifiques tu compra. tienen. También deben saber cuáles entidades son las proveedoras de estas pólizas y sus solvencias como aseguradoras. 8. Inicio del préstamo: firma o desembolso

Las obligaciones del préstamo comienzan desde el mismo momento en que se formaliza. En los casos de financiamiento de compra de vivienda que será entregada en un momento posterior a la firma del préstamo, es importante verificar cuándo se inicia el cumplimiento de las obligaciones por parte del deudor, ya sea a partir de la firma, o del desembolso del préstamo a terceros.

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Comparador Hipotecario Después de consultar a los expertos, decidimos visitar diferentes entidades bancarias y solicitar información sobre las tasas de interés, los gastos de cierre, otras comisiones y las cuotas mensuales que resultan tomando en cuenta estas condiciones:

Manuel Melissa 28 años 25 años RD$50 mil RD$30 mil

Empleo estable, formal, por más de 3 años. Excelente salud. Excelente historial, ninguna mora.

Empleo estable, formal, por más de 2 años. Excelente salud. Buen historial, mora en tarjeta hace 4 años (saldada).

Sobre la propiedad: Un apartamento nuevo, en las afueras de Santo Domingo. Valor de la propiedad: Valor del préstamo: Plazo solicitado:

RD$2,500,000

RD$2,000,000

20 años

154

155

g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

(5 de 19 bancos)

BPD

APAP

Scotiabank Progreso Bonao

Opciones de tasa

Tasa fija: 8.95% - 10.95% 9.75% 9.00% 10.50% 11.00% Tiempo de tasa fija (en meses) 12 - 24 12 12 12 12 - 24 Tasa variable: Tasa de interés (en % anual): 13.70% - 14.70% 9.80% 9.00% 9.75% 11.00% Comisiones asociadas: Comisión por cancelación anticipada: 1.5% - 2.0% 3.0% 2.0% 1.5% Aplicable si se cancela antes de (en meses) 36 36 36 Gastos de cierre: Gastos legales o por abogado (en RD$ 0%): 8,000 12,560 15,000 5,000 4,200 Otros gastos de cierre (si aplican):

7,000

Gastos por seguro: Seguro de vida (si aplica): 464 835 835 600 1,531 Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,450 1,608 1,542 1,523 Seguro de vivienda calculado sobre el valor de: Propiedad Propiedad Préstamo o propiedad Propiedad Propiedad Resumen de cuota mensual pagada: Principal: 3,013 2,720 2,994 2,720 2,634 Interés (asumiendo la opción de tasa más baja): 14,917 16,250 15,000 16,250 16,666 Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 835 835 1,408 600 1,531 Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,450 1,608 1,450 1,543 1,523

20,215

20,579

20,852

21,113

22,354

Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.

156

g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

(10 de 19 bancos) BLH

ACAP

Vimenca Alaver Banreservas

Opciones de tasa Tasa fija: 0.95% 10.5% - 13.5% 10.95% 10.95% Tiempo de tasa fija (en meses) 12 12 - 24 - 36 12 12 Tasa variable: Tasa de interés (en % anual): 10.50% 10.50% 10.95% 11.50% 11.00% Comisiones asociadas: Comisión por cancelación anticipada: Aplicable si se cancela antes de (en meses) Gastos de cierre: Gastos legales o por abogado (en RD$ 0%): 974 1,508 1,554 766 1,856 Otros gastos de cierre (si aplican):

3,542

8,000

Gastos por seguro: Seguro de vida (si aplica): 974 1,508 1,554 766 1,856 Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,208 1,450 1,208 1,269 967 Seguro de vivienda calculado sobre el valor de: Propiedad Propiedad Préstamo Propiedad Préstamo Resumen de cuota mensual pagada: Principal: 2,326 2,468 2,326 2,162 2,326 Interés (asumiendo la opción de tasa más baja): 18,250 17,500 18,250 19,167 18,250 Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 974 1,508 1,554 766 1,856 Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica):

1,208

1,450

1,208

1,269

967

22,758

22,926

23,338

23,363

23,398

157

g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

(15 de 19 bancos)

BHD León

BDI Romana

Duarte

Banesco

Opciones de tasa Tasa fija: 11.25% - 15.25% 12.00% 12.00% 11.50% 12.00% Tiempo de tasa fija (en meses) 12 - 60 12 24 12 12 Tasa variable: Tasa de interés (en % anual): 11.25% 11.50% 14.00% 11.00% 11.75% Comisiones asociadas: Comisión por cancelación anticipada: 2.5% 2.5% Aplicable si se cancela antes de (en meses)

12 24

Gastos de cierre: Gastos legales o por abogado (en RD$ 0%): 14,078 0.50% 0.25% 0.40% 10,290 Otros gastos de cierre (si aplican): 1,250 Gastos por seguro: Seguro de vida (si aplica): 1,060 1,800 928 2,088 1,322 Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,851 1,170 1,624 1,934 1,392 Seguro de vivienda calculado sobre el valor de: Propiedad Préstamo Propiedad Propiedad Propiedad Resumen de cuota mensual pagada: Principal: 2,235 2,162 2,022 2,310 2,022 Interés (asumiendo la opción de tasa más baja): 18,750 19,167 20,000 18,333 20,000 Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 1,060 1,800 928 2,088 1,322 Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,851 1,170 1,624 1,934 1,392

24,029

24,298

24,574

24,666

24,736

158

g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )

(19 de 19 bancos)

Bancamerica

Promerica La Nacional

Santa Cruz

Opciones de tasa Tasa fija: 14.50% 11.95% 12.00% Tiempo de tasa fija (en meses) 6 12 12 Tasa variable: Tasa de interés (en % anual): 12.50% 14.50% 13.95% 11.50% Comisiones asociadas: Comisión por cancelación anticipada: 2.0% - 3.0% 2.0% Aplicable si se cancela antes de (en meses) 12 24 Gastos de cierre: Gastos legales o por abogado (en RD$ 0%): 7,400 11,000 6,960 8,400 Otros gastos de cierre (si aplican): 800 2,000 Gastos por seguro: Seguro de vida (si aplica): 779 1,856 2,552 Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,524 1,792 1,450 Seguro de vivienda calculado sobre el valor de: Propiedad Propiedad Propiedad Propiedad Resumen de cuota mensual pagada: Principal: 1,889 1,433 2,035 2,266 Interés (asumiendo la opción de tasa más baja): 20,833 24,167 19,917 20,000 Gasto mensual por seguro de vida (si aplica): 779 1,856 2,552 Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica): 1,524 1,792 1,450

25,026

25,599

25,600

26,268

Guía de la Primera Vivienda © 2015, Alejandro Fernández W. Diseño y diagramación: Otaku Media, Anceli Peguero y Álvaro Chan Gráficos e ilustraciones: Istock Photo / Otaku Media Corrección de estilo: Annet Cárdenas Vega Logística: Nicole Mateo F. Santo Domingo, República Dominicana, Junio de 2015

A rgentarium con los verdaderos M anuel y M elissa que sirvieron de inspiraci ó n para esta guía .

Todos los derechos de la obra están reservados. Queda prohibida su reproducción total y parcial, sea por medios mecánicos o electrónicos, sin la debida autorización del autor.