6 minute read
Sikre friluftsområde - be staten om hjelp......... s
Sikre friluftsområde – be staten om hjelp
Har du opplevd at tilgangen til den populære badeplassen, turstien eller skiløypa hindres av privat eierskap, utbygging eller næringsvirksomhet? Dette er nemlig de største utfordringene for tilgangen til naturen.
Advertisement
Vanligvis er det kommunale reguleringsplaner eller nasjonale vernebestemmelser som sikrer tilgangen til naturområder, og av og til får vi hjelp av allemannsretten eller hevd. Men hva med de områdene som er stengt for allmennheten som vi aldri har hatt tilgang til?
Siden 1950-tallet har staten bidratt til å kjøpe opp eller sikre råderetten over viktige friluftsområder for allmennheten. Og det skjer oftere enn du tror: Hittil er mer enn 2.500 områder sikret på denne måten. Ikke uventet, er det områder langs kysten som oftest blir kjøpt fri på denne måten.
Ifølge Miljødirektoratet ligger ni av ti frikjøpte områder helt eller delvis i 100-metersbeltet, men det er ingenting i veien for å bruke den samme ordningen også i fjellet.
Hva kan du få hjelp til?
Staten kan bidra med midler til å kjøpe eiendommer eller varig bruksrett til eiendommer hvor ■ Allmennhetens bruk er så stor at den overstiger det grunneier må akseptere i henhold til allemannsretten ■ Det er nødvendig med fysisk tilrettelegging for å ivareta arealet og sikre allmennhetens bruk ■ Området er utsatt for stort utbyggingspress, samtidig som det har en nøkkelfunksjon (for eksempel som en del av en sammenhengende kyststi)
Advokat Frode Kvernrød: 915 67 232 Advokat Anna Th. Flatmo: 905 09 652
Adv.flm. May Siri P. Dukane: 476 54 218
Eiendomsmegler Anne Berdal Fløttum Advokat Frode Kvernrød
Endringer i avhendingslova som trer i kraft fra 1.januar 2022.
Skrevet av Advokat Anna Therese Flatmo
Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved avhending av fast eiendom. Loven kommer til anvendelse ved kjøp og salg av fast eiendom, men også ved bytte og gaveoverdragelser. Loven gjelder ikke ved avtale om oppføring av ny bolig eller ved ekspropriasjon. Avhendingsloven angir en rettslig ramme for kjøp og salg av fast eiendom, og er ment å supplere en skriftlig avtale mellom kjøper og selger.
Avhendingslova trådte i kraft 01.01.1993, og etter å ha tjenestegjort i nærmere 20 år endres loven fra 1. januar 2022.
Til tross for at mye forblir som før, er det likevel klart at lovendringen stiller større krav til alle parter. Følgende endringer er gjeldende fra 01.01.2022: ■ Forskrifter til avhendingsloven (godkjent tilstandsrapport) ■ Endringer i avhendingsloven, vedtatt i 2019
FORMÅL
Formålet med endringene er å gjøre bolighandelen både tryggere og mer forutsigbar enten du skal kjøpe eller selge. Dette gjøres ved at det innhentes mer og bedre informasjon, og at informasjonen blir klart og tydelig formidlet før eiendommene selges. Jo mer som er avklart om tilstanden i forkant, desto mindre rom blir det for skuffelser på grunn av uventede tilstandsavvik senere.
Dette vil igjen redusere antall tvister, hvilket vil gjøre at bolighandelen blir tryggere for både kjøpere og selgere.
OVERGANGSBESTEMMELSER
Det er ikke gitt overgangsbestemmelser, da loven vil gjelde for overdragelser foretatt etter 01.01.2022. Det vil si at lovendringene vil gjelde for kjøpsavtaler som inngås etter 31.12.21. Det er med andre ord tidspunktet for budaksept som er avgjørende.
VIKTIGST LOVENDRING
Den viktigste endringen i loven, er at boliger ikke lenger selges «som den er/as is», hvor skjulte feil og mangler må være vesentlige før det utgjør en mangel kjøper kan reklamere på, og at det må utarbeides godkjente tilstandsrapporter før et salg.
KONSEKVENSER
Konsekvensene av endringene vil blant annet innebære at det er en strengere undersøkelsesplikt for kjøper, da kjøper ikke vil få anledning til å kreve erstatning for forhold/feil og mangler som det er opplyst om i prospekt og tilstandsrapport. Videre kan ikke kjøper kreve erstatning for forhold med verdi mindre enn kr 10 000.
Konsekvensene for selger er en skjerpet opplysningsplikt i og med krav til godkjent tilstandsrapport og vil nok medføre at det vil bli noe dyrere å selge bolig fra 01.01.2022.
FORSKRIFTEN
Forskriften inneholder krav til hvilke bygningsdeler og rom som skal undersøkes, hvordan undersøkelsene skal gjøres og hvordan den bygningssakkyndige skal presentere resultatet av disse undersøkelsene.
For det første er det flere rom og bygningsdeler som skal undersøkes når forskriften følges enn hva som kreves i de gamle boligsalgsrapportene.
For det andre er det nye og flere krav til hvordan undersøkelsene skal gjøres.
Forskriften innfører krav om at inventar og løsøre som hindrer den bygningssakkyndiges besiktigelse skal flyttes på slik at han faktisk får tilgang til det som skal undersøkes. Bad og rom under terreng skal som hovedregel undersøkes ved hulltaking.
For det tredje krever forskriften at den bygningssakyndige skal redegjøre for årsaken til og konsekvensen av dette når bygningsdeler får tilstandsgrad 2 eller 3.
Forskriften med hjemmel i endret § 3-10
Forskriften som definerer minimumskravene til godkjente tilstandsrapporter ble fastsatt i juni 2021, og samtidig ble det bestemt at lovendringene og forskriften settes i kraft fra 1. januar 2022.
Siden innholdet i forskriften har nær sammenheng med de andre endringene, tar jeg en kort gjennomgang av endringene i selve loven.
Kort om lovendringene:
HVA MÅ SELGER PASSE PÅ?
Den mest omtalte lovendringen, adgangen til å selge «som den er» fjernes ved salg til forbruker, jf ny § 3-9 andre ledd.
Adgangen til å selge «som den er», eller med andre generelle forbehold fjernes i forbrukerkjøpstilfellene. Forbehold som er spesifiserte nok til å kunne påvirke vurderingen som kjøperen gjør av eiendommen, rammes ikke av forbudet. Spesifiserte forbehold er fortsatt tillatt!
Selger bør innhente tilstandsrapport som minst tilfredsstiller kravene i forskriften til avhendingsloven, disse er «godkjente tilstandsrapporter». Ved en slik undersøkelse klargjøres tilstanden utover det forbrukerselgeren selv har forutsetning for å vite, og dermed reduseres sannsynligheten for at det etter salget oppdages skader eller feil som selger blir ansvarlig for.
Alt som er opplyst i en godkjent tilstandsrapport anses kjøper å være kjent med. Selger er beskyttet mot ansvar for det som er tydelig opplyst.
HVA MÅ KJØPER PASSE PÅ?
Kjøpers undersøkelsesplikt tydeliggjøres, jf ny § 3-10 første ledd.
Etter den nye bestemmelsen anses kjøper å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapport og andre salgsdokumenter.
Dette innebærer at kjøper løper en stor risiko hvis han ikke setter seg grundig inn i tilstandsrapporten og salgsoppgave samt øvrige dokumenter, og han kan ikke reklamere over det som er tydelig opplyst.
Lovfesting av det «abstrakte mangelsbegrepet» jf ny § 3-2 første ledd
Det er ikke slik at alle feil, skader eller lyter vil utgjøre kjøpsrettslige mangler som gir rett på prisavslag. Prisen på utbedring er ikke avgjørende. Vurderingen er hvilken tilstand som er objektivt forventbar ut fra de konkrete forholdene. Tilstanden til en gammel bolig må forventes å være forringet sammenlignet med en ny. To like gamle boliger kan også fremstå veldig ulikt på grunn av for eksempel ulikt vedlikehold, ulik bruk og værbelastning.
Egenandel for kjøper på kr 10 000-, jf ny §3-1 fjerde ledd
Bestemmelsen innebærer ikke i seg selv at kjøper kan kreve kompensasjon for utbedringskostnader utover kr 10.000,. Kostnaden eller tapet må skyldes en kjøpsrettslig mangel for at kjøper skal ha krav på prisavslag, men kjøper må dekke kr 10.000, selv.
Innvendig arealavvik, jf ny §33 andre ledd
Dersom innvendig bygningsareal er mindre enn opplyst, vil det i utgangspunktet være en mangel dersom avviket er mer enn 2 prosent og utgjør minst en kvadratmeter.
Har du spørsmål til ovennevnte eller det er behov for bistand er du hjertelig velkommen til å ta kontakt med oss.
HUNDEKJØRING på RØROS!
Kennel Dølanvollen Dogsledding Røros tilbyr guidet sledehundekjøring med utgangspunkt 10 minutters kjøring nordover fra Røros sentrum. Vi tilbyr en helhetlig opplevelse hvor du kommer tett på både hunder og natur. Du kjører ditt «eget» hundespann med 4-5 hunder, og får føle på det gode samspillet med hundene i magiske omgivelser og flott natur. Om du ønsker kan du bli med å gjøre klar hundene før vi kjører ut fra kennelen.
Send din forespørsel til arne.ros@roros.net eller ring +47 99544180. www.dogsleddingroros.no Vår adresse er Bentvollveien 67, VELKOMMEN!
