Як поляки побудували систему управління нерухомістю. Протягом квітня-грудня 2012 року, Фундація польсько-української співпраці „ПАУСІ» (Київ-Варшава) реалізувала проект „Польський та український досвід управляючих компаній та сервісів для ОСББ” в Україні. Проект було профінансовано за кошти Міністерства закордонних справ республіки Польща. За підсумками проекту, українські експерти проекту з Європейського інституту нерухомості (Краків, Польща) та українські фахівці з обслуговування нерухомості підготували та опублікували аналітичні
статті щодо підходів та практик обслуговування житла, комерційної
нерухомості, формування житлової політики в містах та розвитку ринку. Пропонуємо Вашій увазі чергову статтю.
Автор: Ігор Скоропад (Житомир) Вже 20 років як Україна започаткувала реформу житлово-комунального господарства, прийнявши Закон «Про приватизацію державного житлового фонду», але, зробивши перший крок, залишила головний Закон – Житловий Кодекс - фактично на рівні радянської республіки. Безумовно, були інші передові кроки, такі як прийняття Закону « Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», але реального впливу на стимулювання розвитку житлово-комунальних послуг, послуг з управління таким майном, як житловий будинок, не відбулося. І на сьогодні проблемою залишається розвиток професійного управління житловими будинками як вже у створених ОСББ, так і у будинках, які продовжують обслуговуватися комунальними ЖЕКами. Аналізуючи результати проекту „Польський та український досвід управляючих компаній та сервісів для ОСББ” , який був реалізований Фундацією польсько-української співпраці ПАУСІ на протязі 2012 року, я, як його учасник, хотів би зупинитися саме на аналітичній інформатиці, за схемою «у них – у нас» і більш ретельно її висвітлити. А саме: «у них» - Польща : 1. Управителем житлового будинку є фізична(юридична) особа, яка має професійну ліцензію. 2. Управитель внесений до єдиного Реєстру управителів і має професійну посаду «управитель нерухомістю».
3. Управитель нерухомістю має право виконувати технічну експертизу нерухомості. 4. Управитель нерухомістю має обов’язкове страхування цивільної відповідальності на суму 50 тисяч євро. 5. Управитель нерухомістю має право самостійно обирати спосіб виконання діяльності, як найманий працівник або як незалежний підприємець. 6. Управитель нерухомістю, відповідно до Закону, несе професійну відповідальність та повинен відповідати кваліфікаційним вимогам. Крім того, у Польщі прийнято Положення про «Професійні стандарти управителя нерухомістю». «у нас» - Україна : На жаль, у нас серед досягнень у даному напрямку можна заявити лише про наступне: 1.На початку 2012 року спільним Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства та Міністерством освіти, науки, молоді та спорту України було затверджено Перелік вищих навчальних закладів з підготовки, перепідготовки та підвищення кваліфікації фахівців для житлово-комунального господарства. 2. Внесено доповнення до Довідника кваліфікаційних характеристик професій працівників у розділі « Послуги підприємств житлового господарства». Додана така професія як « Менеджер (управитель) житлового будинку(групи будинків)». Але наступних кроків державою для реального розвитку управителів нерухомістю у нашій країні більше зроблено не було, на жаль… Що ж робити? Як при такому стані наявних нормативно-правових умов можна забезпечити розвиток ринку управління багатоквартирними будинками? Перш за все, вважаю, потрібна політична воля керівництва держави і відповідне замовлення суспільства. Наразі мешканці багатоповерхівок, з одного боку, невдоволені існуючою ситуацією, коли фактично монопольний ЖЕК сам управляє будинком, сам виробляє/виконує і сам контролює надання житловокомунальних послуг споживачам, а, з другого боку, ці люди не готові передати подібні функції іншій приватній особі, яка б представляла їх інтереси у якості єдиного замовника послуг у того ж самого ЖЕКу. Суспільна думка, що чинить перепону розвитку як ОСББ, так і інституту управителів нерухомістю, базується на остраху, що держава та міська влада залишать таких мешканців наодинці зі своїми проблемами у будинку. Мешканцям багатоповерхівок вигідніше знаходитися у стані, коли їм надано право розпоряджатися своєю квартирою, а сам будинок знаходився б на балансі місцевої влади, як комунальна власність. І саме такий стан, до речі, є у більшості міст держави. Саме цей чинник, вважаю, є головною перешкодою у розвитку управителів нерухомістю у житловому фонді. Зрозуміло, що будь-який підприємець, навіть з академічною освітою та досвідом управління, навряд чи ризикне конкурувати
з міською владою, яка має не тільки матеріально-фінансові важелі, але і певні повноваження. Тому конче потрібно вимагати від керівництва держави провести інвентаризацію житлового фонду країни та визначитися з фактичною власністю де-юре. Державі прийшов час сказати своїм 95% громадянамвласникам та співвласникам житлового фонду, що їх майно більше не є комунальною власністю. А власність зобов’язує! І саме з цього моменту власники квартир будуть змушені визнати себе відповідальними не тільки за свої квартири, а й за спільне майно. Саме після цього відкриється шлях до розуміння того,що споживачі не тільки самостійно зможуть обирати управителя свого будинку та виконавців послуг, але і будуть змушені це робити. Саме тоді з’явиться попит та пропозиції щодо управителів. Безумовно, надалі буде потрібно удосконалювати законодавчу базу. Потрібно прийняти Закон, який би врегульовував діяльність створення та функціонування ОСББ, діяльність управителів; необхідно вирішити питання з адресною монетизованою допомогою малозабезпеченим мешканцям багатоквартирних будинків, тощо. Але саме таким шляхом потрібно поступово йти до мети. А мета у нас всіх одна - реально впровадити ринкові відносини у сферу житлово-комунального господарства, впровадити інститут управління майном та зробити утримання житлового фонду країни якісним та ефективним.