Правовий статус управителя нерухомим майном в Україні Протягом квітня-грудня 2012 року, Фундація польсько-української співпраці „ПАУСІ» (КиївВаршава) реалізувала проект „Польський та український досвід управляючих компаній та сервісів для ОСББ” в Україні. Проект було профінансовано за кошти Міністерства закордонних справ республіки Польща. За підсумками проекту, українські експерти проекту підготували та опублікували аналітичні статті щодо підходів та практик обслуговування житла, думки та факти. Пропонуємо Вашій увазі чергову статтю.
Автор: Володимир Бригілевич Чинне законодавство України у сфері регулювання створення та діяльності об’єднань багатоквартирних будинків, їх відносин з органами місцевого самоврядування, з постачальниками комунальних послуг, а також у сфері регулювання правового статусу управителя житловим фондом на сучасному етапі є недосконалим та потребує значного доопрацювання. Недосконалість зумовлюється в першу чергу застарілим законодавством, що на сучасному етапі не може належно врегулювати увесь спектр відносин у сфері житлового права; проекти нових законів також на жаль, часто не відповідають на усі питання та проблеми, що стоять перед ЖКГ України, залишаючи прогалини, які доводиться рано чи пізно заповнювати. Аналіз основних проектів нормативно-правових актів, що, можливо, в найближчому майбутньому будуть прийняті Верховною Радою України, а також окремі чинні нормативно-правових актів, що регулюють сферу діяльності управителя, висвітлить, які, на нашу думку, основні вади та прогалини даних актів у тому, що стосується управління житловим фондом та правових засад діяльності управителя. Це такі нормативно-правові акти, як проект Житлового Кодексу України, проект змін до Закону про ОСББ та діючий Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків».
2.2.1. Правові засади регулювання діяльності управителя визначені у Законі України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Чинний закон про ОСББ, будучи свого часу дуже прогресивним нормативним актом і започаткувавши в Україні нову форму організації співвласників
багатоквартирного будинку та управління ним, все ж сьогодні вже дещо застарів та потребує внесення змін та доповнень, зокрема, у сфері регулювання діяльності управителя житловим фондом Закон не дає повного й детального врегулювання поняття управителя, його функцій, принципів здійснення діяльності, вимог до його кваліфікації та систему відповідальності за невиконання своїх обов’язків. А сьогодні вже визріла потреба доповнити його цими положеннями, адже крок за кроком ми наближаємось до європейської моделі управління житловим фондом, що передбачає не лише відповідального власника, а й відповідального, професійного та ефективного управителя житловим фондом. Так, у законі прописано, що управитель - це юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію. Варто звернути увагу на недосконале положення Закону щодо використання терміна „юридична особа” стосовно управителя і відсутність можливості для фізичних осіб здійснювати цю діяльність. Адже поняття управителя більш доцільно було б застосовувати до особи фізичної. Зрештою, функції, які зазвичай виконують управителі – а це поточний догляд за житловими приміщеннями, зберігання їх у непогіршеному стані, більш притаманні для виконання конкретними особами, а не юридичною особою, за якою важко закріпити персональну відповідальність у разі неналежного виконання своїх обов’язків. Окрім того, навіть стосовно юридичної особи Закон не передбачає конкретного механізму настання відповідальності. У статті 11 Закону щодо утримання житлового комплексу на балансі використовується вже, на нашу думку, застаріле поняття „утримання на балансі” і його невідповідність міжнародній, зокрема, європейській практиці. Процедура передачі приміщень від одного балансоутримувача до іншого також, на нашу думку, не відповідає сучасним критеріям та вимогам, що використовуються у господарстві нерухомістю, а її тривалість та бюрократизованість викликають сумніви щодо бодай можливості її ефективного проведення. Вважаємо, що доцільніше було б вживати термін „управління”, як це прийнято в усіх країнах Європи, адже саме він найбільш повно відображає те, що законодавець має на увазі, використовуючи термін „утримання на балансі”. При цьому відзначимо що прийняття такого положення вже буде суперечити новому Житловому Кодексу у разі його прийняття, адже у проекті ЖК вже не використовуються поняття «балансоутримувача» та «утримання на балансі». Об’єднання співвласників, згідно зі статтею 11 Закону про ОСББ, також може за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини. Це положення викликає сумніви у своїй доцільності, адже тоді незрозумілими видаються мотиви створення ОСББ - виникає запитання, а який тоді сенс створювати ОСББ, проходити тривалу та непросту процедуру, лише для того, щоб потім вирішити, що нехай все залишиться так як є? Стаття 12 Закону про ОСББ також містить норму, що балансоутримувачем може бути й об'єднання співвласників, які можуть
здійснювати управління неподільним та загальним майном через статутні органи об'єднання, шляхом передачі всіх або частини функцій з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором або делегування визначених статутом повноважень з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації. Знову ж виникає запитання в чому відмінність понять „утримання на балансі” та „управління”? Адже балансоутримувачем може бути і ОСББ, і попередній власник, і „будь-яка юридична особа” і, відповідно, управителем також може бути і ОСББ, і попередній власник, і „будь-яка юридична особа”, і навіть асоціація. Чи не виглядає так, що „утримання на балансі” є взагалі поняттям ефемерним, яке фактично означає, що певний житловий будинок просто повинен бути десь прилаштований чи, інакше кажучи, до чогось прикріплений? Чи не єдина відмінність між ними є те, що згідно зі статтею 11 про утримання житлового будинку, балансоутримувач забезпечує управління житловим будинком, а стаття 12 встановлює, яким чином здійснюється управління майном житлового комплексу. Зокрема, воно може здійснюватись управителем шляхом: - належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників; - накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів відповідно до законодавства; - отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває у нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку. Видається, що така невизначеність понять є неприпустимою в нормативноправовому акті і для вирішення проблеми з термінами варто закріпити більш чітке та зрозуміле визначення цих понять, насамперед щодо поняття „балансоутримувач”. Вважаємо, доцільним буде взагалі вилучити з Закону положення про балансоутримувача, замінивши його на «власники/співвласники багатоквартирного будинку», адже дані особи є не лише власниками квартир (житлових приміщень), але й нежитлових приміщень на праві спільної часткової власності (ст. 19 закону про ОСББ). Необхідно чітко виписати, що у випадку створення в будинку об’єднання співвласників будинку тільки ОСББ може виступати як організація власників багатоквартирного будинку і відповідно, вирішувати усі питання щодо управління ним; якщо ж будинок перебуває в комунальній (або державній) власності, то тим, хто виконує функції «балансоутримувача» є відповідні органи муніципальної або державної влади. Закріплення норми, що «балансоутримувачем» може бути ще й „будь-яка юридична особа” видається недоцільним з огляду на відсутність конкретизуючих положень. І саме тому ще раз наголосимо: видається доцільним включити в закон про ОСББ (і новий житловий кодекс) положення про те, що безпосередньо функції управителя може виконувати саме фізична особа, виступаючи в цій ролі самостійно або як працівник
компанії (організації). Це дозволить ефективно контролювати діяльність управителя і, відповідно, підвищить рівень відповідальності за вчинені дії. Багато запитань виникає й щодо іншого положення статті 11, яким визначено, що ОСББ може укладати договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини. У такому випадку, кожна організація, навіть без будь-якого досвіду роботи у цій сфері, без підготовленого персоналу, кадрів, може записати у своєму статуті „управління житловими будинками ” і отримати таке право. Безперечно, зважаючи на те, що реформування сфери ЖКГ в Україні розтягнулось на довгі роки і проводиться украй неефективно, неможливо очікувати на швидку появу належно підготовлених кадрів, якщо й національне законодавство жодним чином цьому не сприяє. Настільки широке формулювання цього положення, без будь-яких мінімальних вимог навряд чи може допомогти вирішити проблему з створення управляючих компаній та появи професійних управителів. Наявність принаймні мінімальних стандартів у сфері управління є обов’язковою умовою у будь-якій європейській державі. У сучасних реаліях створення та діяльності управляючих компаній, вважаємо, що навіть вимога для такої організації пройти кількаденне стажування чи тренінг на тих же тренінг-семінарах, що постійно організовуються по всій території України вже був би значним прогресом і фактично, така організація відразу б отримала безцінний досвід - теоретичні знання, практичні навички, поради тренерів, експертів, учасників, що вже мають власний досвід та напрацювання у сфері управління нерухомістю, усі необхідні посібники, матеріали і контакти осіб, до яких можна звернутись у разі виникнення певних проблем чи нових питань у сфері управління житлом. Стаття 13 Закону про ОСББ регулює відносини власників приміщень і управителя. Знову ж таки – закон передбачає укладення договору між власниками приміщень і управителем, а не балансоутримувачем. А проте саме він (балансоутримувач), як записано в Законі, „забезпечує” управління майном будинку. Крім того, Закон передбачає, що укладення договору між власником окремого приміщення у житловому комплексі та управителем є обов'язковим і не залежить від членства в об'єднанні, за винятком ситуації, коли власник і управитель є однією особою. То яким же чином тоді балансоутримувач може виконувати свою функцію – забезпечувати управління майном? Доцільно було б, якщо поняття балансоутримувача збережеться, надати йому єдине і основне повноваження – обирати на конкурсній основі управителя майном і підписувати з ним договір від свого імені (тим більше, балансоутримувачем згідно із законом може бути юридична особа – чи то саме ОСББ, чи органи місцевого самоврядування і, зрештою, „будь-яка юридична особа”). Окрім того, з прогресом реформ ЖКГ В Україні балансоутримувачами повинні були б залишитись фактично тільки ОСББ - як основна форма об’єднань власників житла і органи місцевого самоврядування – якщо певна частина житла перебуватиме у їхній власності (або „на балансі”).
Варто взяти до уваги, що при підписанні договору між управителем та усіма власниками приміщень може виникнути проблема, коли не всі власники житла в будинку погодяться на одну кандидатуру управителя. У такій ситуації, процес його обрання та підписання з ним договору може затягнутись на невизначено тривалий термін. А якщо це повноваження (тобто обрання управителя будинку) належатиме до компетенції балансоутримувача, який виступатиме як юридична особа у складі відповідної кількості повноважних представників, то тоді таких проблем із затвердженням кандидатури не мало б виникати. Ще одним суттєвим недоліком Закону є відсутність положень про відповідальність управителя за неналежне виконання своїх обов’язків або допущення ним зловживань чи недоцільного використання коштів. Звичайно, коли управитель і балансоутримувач поєднані в одній особі, наприклад, і тим, і іншим виступає ОСББ, то про яку відповідальність можна говорити? Неможливо самому собі винести догану чи анулювати з собою договір (який, до речі у такому випадку не укладається). Сподівання на те, що членами ОСББ є власники приміщень будинку і навряд чи вони здійснюватимуть управління цим будинком неналежним чином навряд чи можна вважати достатньою підставою залишення факту відсутності відповідальності поза увагою. Стаття 29 Закону передбачає відповідальність за порушення законодавства про об’єднання, зокрема, й за порушення умов договорів, укладених відповідно до закону, проте вони виписані не чітко, які саме негативні наслідки можуть настати для порушників, які види покарань вони можуть понести. Немає відсилань навіть до чинного законодавства, зокрема, цивільного, адміністративного, кримінального кодексів, не кажучи про те, що набагато ефективніше і головне, зрозуміліше для читачів закону було б включення в текст закону положення про конкретні види покарань за допущені порушення. Стаття 13 Закону містить ще одну норму про те, що спори щодо змісту конкретного договору вирішуються за згодою сторін або у судовому порядку. У законі ж вказано, що договори між сторонами укладаються на основі Типових договорів, зразки яких затверджуються відповідним органами і які залишають сторонам дуже мало „простору для маневрів”, тобто, практично неможливість відступу від основних вимог чи включення додаткових положень, які не регулюються законодавством, які спори мали б виникати? Очевидно, краще було б чітко виписати норму про те, що порушення договору однією зі сторін призводить до настання відповідних наслідків і вказати яких саме, замість того, щоб місяцями вирішувати потенційні спори у судах щодо, наприклад, різного трактування сторонами положень договору.
2.2.2 Сфера діяльності управителя згідно з чинним законодавством
Поза тим, що поняття управителя нерухомим майном, сфера його діяльності та правовий статус не знайшли належного відображення та регулювання у чинному українському законодавстві, існують нормативні акти, що намагаються конкретизувати та заповнити цю прогалину. Оскільки законодавство не подає визначення управителя згідно з міжнародними стандартами (наприклад, так, як це встановлено у польському законодавстві), було введено термін особа, що здійснює управління. Це визначення, очевидно, мало на меті відобразити реальних осіб, що виконують таку діяльність, адже зрозуміло, що на сьогодні в Україні такі функції практично у повному обсязі покладені на ОСББ в особі їх голів. Саме голови ОСББ на сьогодні виконують функції, покладені в західних країнах на професійно підготовлених управителів. Саме тому в цьому розділі варто пам’ятати, що під поняттям управитель розуміються також і ці особи (голови ОСББ, їх представники тощо). Як вже було зазначено, сфера діяльності управителя визначається чинним законодавством, а саме: Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 року, а також допоміжними документами, зокрема, Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України № 13 від 02.02.2009 «Про затвердження Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд» (Додаток 2.3.1). Закон (ст. 1, п. 13) визначає, що управитель це - юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію. Наказ Мінжитлокомунгоспу № 13 конкретизує, що особою, що здійснює управління будинком, є: у разі самоуправління будинком - власники, співвласники будинку, створені ними органи, організації та об'єднання або балансоутримувач чи будь-яка інша особа, як уповноважена від імені власників, співвласників будинку виконувати функції з управління будинком, у разі здійснення управління будинком відповідно до договору із власниками, співвласниками усіх житлових і нежитлових приміщень об'єкта або за їх дорученням із балансоутримувачем - управитель. Управитель визначається власниками, співвласниками або за їх дорученням балансоутримувачем у встановленому законодавством порядку. Якщо об'єкт перебуває у спільній власності кількох співвласників, вони відповідно до своєї частки у праві спільної власності беруть участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна. Рішення щодо надання певній особі повноважень на укладення та виконання договору управління таким об'єктом приймається за згодою співвласників відповідно до законодавства. Управління будинком визначається як дії, спрямовані на забезпечення сталого функціонування будинку та прибудинкової території відповідно до їх цільового
призначення і збереження їх споживчих якостей, а також на організацію забезпечення потреби мешканців будинку в отриманні житлово-комунальних послуг відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил. Функції з управління будинком та забезпечення його належної експлуатації власники, співвласники або за їх дорученням балансоутримувач здійснюють самостійно чи через особу, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком (далі - управитель). Відповідно, управління будинком передбачає виконання таких функцій: планування заходів щодо збереження та сталого функціонування об'єкта, наданого в управління, та організацію забезпечення потреб мешканців об'єкта в отриманні житлово-комунальних послуг відповідно до вимог пункту 3.3 цих Правил; ведення передбаченої законодавством звітності, а також технічної документації щодо стану, утримання та експлуатації об'єкта відповідно до вимог пункту 3.6 цих Правил; організацію належної експлуатації та утримання об'єкта відповідно до його цільового призначення; організацію забезпечення потреб мешканців об'єкта в житлово-комунальних послугах відповідно до встановлених нормативів, норм, стандартів, порядків і правил; організацію роботи з мешканцями об'єкта; проведення заходів щодо енергозбереження. Тому, суть діяльності управителя відповідно до законодавства можна визначити як відповідальність за стале функціонування і збереження споживчих властивостей об'єкта, наданого в його управління, відповідно до його цільового призначення, а також відповідальність за організацію забезпечення потреби мешканців об'єкта в отриманні житлово-комунальних послуг відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил. а) Порядок прийому на роботу управителя. Об’єднання, яке шукає кандидатуру на роль управителя, може використовувати різні засоби для налагодження контакту з підходящою на цю роль особою: дати оголошення про проведення конкурсу на заміщення посади управителя в засобах масової інформації; вступити в переговори з управителем близько розташованих об’єднань; подати заявку в службу зайнятості населення. Зі свого боку управитель може: розміщати об’яви, пропонуючи свої послуги управителя справами об’єднання в засобах масової інформації;
рекомендувати себе безпосередньо власникам квартир і нежитлових приміщень, загальним зборам співвласників, правлінню Об’єднання, які шукають кандидата на роль управителя. Після першого контакту особи, що претендують на роль управителя, запрошуються на співбесіду з членами Правління ОСББ. Тут уточнюються обсяги робіт, цілі, професійні кваліфікаційні напрямки роботи управителя згідно з уявленнями кандидата щодо посадового окладу. Професійними задачами управителя є здійснення управлінської діяльності та турботи зі збереження вартості будівельних елементів будинку, які відносяться до об’єктів спільної власності. Він може приймати на себе і ряд додаткових завдань, поставлених перед ним Об’єднанням, як завдання індивідуального характеру. Управитель може виконувати обов’язки як посадова особа, може наймати штатних і позаштатних працівників. Стосунки власників приміщень і управителя регулюються договором між ними, який укладається на основі Типового договору, форму якого затверджує спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики (Додаток 2.3.2). У разі передачі частини функцій з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі між власником приміщення і цією юридичною особою укладається окремий договір. Для здійснення функції з управління будинком власники, співвласники можуть самостійно укласти з управителем договір (далі - договір про управління), що оформляється відповідно до законодавства, або уповноважити будь-яку іншу особу на здійснення від їх імені таких дій. Управитель фактично є виконавчим органом об’єднання співвласників багатоквартирного будинку і відповідальним за управління об’єктами спільної власності Об’єднання. Істотними умовами договору є: (Додаток 2.3.3) найменування сторін; предмет договору; права сторін щодо здійснення управління житловим комплексом; обов'язки сторін щодо надання послуг по експлуатації житлового комплексу та оплати цих послуг; вичерпний перелік послуг; вартість кожної послуги та загальна вартість щомісячного платежу; порядок контролю та звіту сторін; наслідки невиконання умов договору; перелік форс-мажорних обставин; строк дії договору, умови продовження та припинення дії договору, дата укладення договору.
Укладення договору між власником окремого приміщення у житловому комплексі та управителем є обов'язковим і не залежить від членства в об'єднанні, за винятком випадку, коли власник і управитель є однією особою. б) Передача об’єкту управління управителю. (Додаток 2.3.4.) Для приймання-передачі об'єкта в управління утворюється відповідна комісія у складі представників попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, власників, співвласників та особи, що буде здійснювати управління будинком. Комісію очолює представник сторони, яка приймає. Комісія визначає технічний стан об'єкта відповідно до вимог законодавства та складає акт приймання-передачі об'єкта в управління (з управління) (далі - акт приймання-передачі об'єкта). Кожній із сторін, що бере участь у прийманні-передачі об'єкта, надається примірник акта приймання-передачі, підписаний членами комісії та затверджений керівництвом кожної сторони - юридичної особи. На початку діяльності управителя, важливим моментом є підбір фінансовоекономічних та технічних документів, створення передумов для ефективного управління фінансовими коштами Об’єднання та забезпечення подальшої нормальної експлуатації. Загальні кроки: Відкриття поточного рахунку. - для тільки що створеного об’єднання управитель разом з бухгалтером об’єднання має повноваження для відкриття рахунку в банку. Необхідно також виготовити печатку та штамп об’єднання; - якщо об’єднання вже функціонує, воно вже має рахунок в банку, тоді потрібна тільки зміна оригіналу підпису на банківський карточці, яка дає право на підпис фінансових документів. Повідомлення членів об’єднання. При вступі на посаду управитель направляє всім членам об’єднання повідомлення, в якому відзначено номер телефону, адресу, часи прийому , адреси та телефонні номери термінових служб (наприклад, слюсарів - сантехніків, служб ремонту ліфтів, двірника, прибиральниці). Якщо змінено номер поточного рахунку також його новий номер, на який члени об’єднання у майбутньому будуть вносити місячні платежі. Повідомлення третіх осіб. Управитель також інформує усі організації, які перебувають з об’єднанням в господарчих, правових та трудових відносинах (комунальні служби, охоронні підприємства та ін.), усіх тих, хто раніше надавав послуги з управління та обслуговування житлового будинку. Він повідомляє всім сторонам угод, що він є єдиним партнером у
переговорах. Він вивчає ефективність попередніх угод та, виходячи з висновків, може змінити умови угоди чи заключити нові. Працюючи з угодами, управитель забезпечує на попередньому етапі нормальну експлуатацію будинку. Тільки після вивчання та перевірки всіх умов угод та відношень з партнерами, Управитель може вибрати альтернативу (змінити зміст робіт, більш приємні ціни, інших партнерів). Прийом та підготовка адміністративних документів Для того, щоб належним чином здійснювати управління будинком управителю треба мати документи фінансового та бухгалтерського обліку, а також звітності. Якщо будь-які документи відсутні, треба їх замовити за ініціативи управителя чи правління. Як правило, цими документами є: Статут об’єднання; основні дані по об’єкту управління: найменування об’єднання, адреса із зазначенням вулиці, номеру будинку, загальної площі, частин та елементів будинку, які перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання, кількість квартир, нежилих приміщень, гаражі та інші належні до будинку споруди, плани будівництва та місцезнаходження будівельних майданчиків; персональні данні: список всіх членів об’єднання, в якому вказані прізвища, імена, адреси, телефони, місця роботи, сімейний статус, корисна та загальна площа квартир, частка права спільної власності на неподільне майно у багатоквартирному будинку; список наймачів - тих, хто не приватизував квартиру, та мешкає в будинку без права власності, (їх представником є колишній власник - виконком району, чи міста); інші документи: протоколи загальних зборів об’єднання, рішення суду, стосовно об’єднання, всі угоди з третіми особами, річний фінансовий план, фінансові та бухгалтерські звіти. Бухгалтерські документи веде бухгалтер об’єднання який працює по трудовій угоді . При вступі на посаду управитель повинен ознайомитись з технічним станом та функціонуванням об’єктів спільної власності. При цьому треба встановити пошкодження, дефекти, які необхідно усунути, обсяг необхідного ремонту на цей час та в майбутньому. Це відбувається при безпосередньому технічному огляді об’єкту управління комісією, до складу якої включено Правління та управителя. Також можуть бути запрошені технічні експерти та спеціалісти. Для забезпечення належного функціонування і збереження споживчих властивостей об'єкта та організації забезпечення потреб мешканців об'єкта житловокомунальними послугами відповідно до стандартів, нормативів, норм, порядків і правил, особа, що здійснює управління будинком, у порядку, передбаченому законодавством, укладає договори: із мешканцями об'єкта - про надання житлово-комунальних послуг; із виробниками - про умови надання житлово-комунальних послуг;
із виконавцями - про надання житлово-комунальних послуг у разі якщо особа, що здійснює управління будинком, не є виконавцем цих послуг). Особа, що здійснює управління будинком, контролює виконання таких договорів.
в) Завдання і обов’язки управителя Завдання і обов’язки управителя, стосуються, як правило, внутрішніх відносин об’єднання, але буває, що й зачіпають зовнішні відносини зі сторонніми для об’єднання особами. Такими завданнями і повноваженнями, що не можуть лімітуватися рішенням членів об’єднання, є: Виконання рішень власників квартир і нежитлових приміщень, прийнятих Загальними зборами. Контроль за виконанням правил користування житловими приміщеннями і правил внутрішнього розпорядку. Прийняття мір, в тому числі і надзвичайних, які необхідні для підтримки у належному стані будинку, або відбудови об’єктів спільної власності. Управління спільними коштами об’єднання. Приймання від мешканців коштів на видатки по податках та поточні витрати, погашення заборгованості і тощо в рамках управління загальною власністю. Прийняття до відома та реєстрація побажань власників квартир та нежитлових приміщень, а також прийом офіційних документів, адресованих всім мешканцям. Подання претензій боржникам та позивних заяв до суду або заяв для безсудового розгляду при умові, що управитель уповноважений на це членами об’єднання. Погодження робіт в інтересах одного із співвласників і оформлення заявок на проведення робіт. Збереження коштів об’єднання на окремому рахунку. Це право може бути надано з обмеженнями і залежати від згоди чи Правління, чи третьої особи. Проведення річних Загальних зборів членів Об’єднання. Скликання позачергових Загальних зборів співвласників за вимогою більше як чверті загальної кількості членів об’єднання. Скликання Загальних зборів з письмовим попередженням в термін, визначений Статутом. Виконання ролі голови під час проведення зборів. Підготовка протоколу рішень і підписання протоколу повноважними особами. Розробка річного господарського плану. Фінансова звітність і річний звіт в обсязі згідно з рішенням Загальних зборів. Завдання управителя, які хоч і підлягають затвердженню, можуть змінюватись залежно від згоди сторін.
Завдання, які покладають на управителя, поділяються на: загальноуправлінські господарсько - майнові технічні, юридичні додаткові або побічні, що можуть оплачуватись частково чи належати до дії зі спеціальною винагородою. Це роботи з: складання, затвердження і утримання в належному стані адміністративних та фінансових документів (архівні, технічні, договірні, ділові папери Об’єднання, протоколи тощо), ведення картотек, підготовка і видача довідок, розмноження ділової документації та її розсилка і тощо; забезпечення функцій ведення господарства об’єкта управління: укладання договорів на послуги і забезпечення послуг, контроль за виконанням положень безпеки виконання робіт, ведення прийому відвідувачів, прийом скарг і пропозицій, заяв, попередження аварій та збитків загальної власності, виконання відповідних замовлень окремих власників; управління фінансами: розробка господарського плану і контроль за його виконанням, складання річного фінансового звіту, подання його на затвердження Загальних зборів Об’єднання, контроль або самостійне ведення бухгалтерського обліку, управління коштами Об’єднання, отримання і виконання всіх платежів, дотацій, субсидій, заборгованостей, управління резервними відрахуваннями на ремонт і утримання спільної власності; технічного управління: періодичний огляд будинку з виявленням дефектів, залучення експертів з підготовкою висновків, керівництво і відповідальність за технічне обслуговування і ремонт будинку, санітарний стан і благоустрій прибудинкової території, визначення потреб, проведення конкурсів на виконання робіт, оцінка вартості виконаних робіт залежно від якості виконання, ведення технічної документації та її збереження, календаря гарантійних строків, розробка коротко- і довгострокових планів на проведення ремонтно-будівельних робіт; виконання обов’язків, які потребують юридичних знань: дотримання Статуту об’єднання, затвердженого кошторису доходів і видатків, виконання і контроль за виконанням іншими чинного законодавства. Тобто для здійснення належного управління житлом від управителя неодмінно вимагається належна кваліфікація і досвід з питань будівництва, фінансів і права. г) Порядок здійснення управління будинком Протягом одного місяця з дати підписання акта приймання-передачі об'єкта в управління особа, що здійснює управління будинком, письмово повідомляє мешканців
об'єкта про своє місце перебування, номери телефону та факсу, адресу електронної пошти, режим роботи, адреси і телефони диспетчерських, аварійних та ремонтних служб, терміни та умови укладення (переукладення) договорів про надання житловокомунальних послуг, номер поточного банківського рахунку для внесення платежів за житлово-комунальні послуги тощо. Особа, що здійснює управління будинком, відкриває рахунок в установі банку для отримання та здійснення платежів за житлово-комунальні послуги для кожного окремого об'єкта, наданого їй в управління. Для накопичення коштів на здійснення поточного та капітального ремонтів особа, що здійснює управління будинком, відкриває окремі рахунки. Протягом трьох місяців з моменту підписання акта приймання-передачі об'єкта в управління особа, що здійснює управління будинком, складає перспективні довгостроковий (на 7-10 і більше років) та середньостроковий (на 3-5 років) плани заходів, спрямованих на забезпечення ефективного утримання, збереження належного технічного стану та споживчих якостей об'єкта. Такі плани повинні містити перелік, обсяги та терміни проведення необхідних робіт, їх очікувану вартість, джерело фінансування. Особа, що здійснює управління будинком, веде бухгалтерський облік та складає фінансову, статистичну та іншу передбачену законодавством та договором про управління звітність. Особа, що здійснює управління будинком, зберігає та веде технічну документацію щодо стану, утримання та експлуатації об'єкта. Щорічно під час підготовки до опалювального періоду особа, що здійснює управління будинком: - складає графік підготовки об'єкта до опалювального періоду - не пізніше 1 травня та періодично інформує власників, співвласників (які самостійно здійснюють управління будинком) чи замовника про його виконання; - готує інформацію щодо договірних відносин з виробниками та виконавцями послуги з централізованого опалення - не пізніше ніж до 1 серпня; - складає паспорт готовності об'єкта до опалювального періоду. Особа, що здійснює управління будинком, здійснює організацію забезпечення мешканців об'єкта послугами згідно з укладеними договорами: з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; комунальними; з ремонту приміщень, будинків, споруд. Особа, що здійснює управління будинком, веде облік власників, співвласників (у тому числі тих, які у будинку не проживають), наймачів та орендарів житлових і нежитлових приміщень об'єкта. Особа, що здійснює управління будинком, забезпечує інформацією власників, співвласників, які у будинку не проживають, та мешканців об'єкта шляхом: особистого прийому фізичних та представників юридичних осіб; адресної розсилки інформаційних
матеріалів; розміщення оголошень, звернень, повідомлень та інформаційних листівок у спеціально відведених для цього місцях; проведення зустрічей та загальних зборів тощо. Особа, що здійснює управління будинком, звітує перед мешканцями об'єкта, а також власниками, співвласниками окремих приміщень об'єкта, які у ньому не проживають, про проведену роботу, стан виконання договорів, передбачених цими Правилами, перспективних, річних фінансових та господарських планів.