Реформа управління і обслуговування житлового господарства Естонії Протягом квітня-грудня 2012 року, Фундація польсько-української співпраці „ПАУСІ» (КиївВаршава) реалізувала проект „Польський та український досвід управляючих компаній та сервісів для ОСББ” в Україні. Проект було профінансовано за кошти Міністерства закордонних справ республіки Польща. За підсумками проекту, українські експерти проекту підготували та опублікували аналітичні статті щодо підходів та практик обслуговування житла, думки та факти. Пропонуємо Вашій увазі чергову статтю.
Автор – Володимир Бригілевич Історичні, соціальні та правові аспекти реформи. Перші квартирні товариства в Естонії почали організовувати починаючи з 1996 року. Товариство – це неприбуткова юридична особа, створена мешканцями будинку або групи будинків для експлуатації і підтримання порядку свого житла. Воно укладає договори на купівлю води і тепла, послуг з ремонту та прибирання, наймає двірників, розраховує ціни на тепло і воду та інші послуги, виходячи з суми рахунків, виставлених усьому будинку енергетиками, водоканалом та обслуговуючими компаніями. Керує товариством правління виборний голова. Але квартирне товариство не передбачає колективної відповідальності за квартирні рахунки. За оплату використаних послуг кожен власник квартири відповідає особисто. Створення товариств заохочувалось державою і місцевою владою, оскільки вони були необхідними для завершального етапу реформи ЖКГ – передачі прав і обов’язків із експлуатації житла власникам. Будинкам, що створювали товариства, надавали консультації, інформаційні матеріалами, а також юридичну підтримку. Телебачення показувало зразково відремонтовані будинки і будинки, де самостійна діяльність тільки починалась. Створений Союз квартирних товариств допоміг багатьом новачкам, а його веб-сайт продовжує активно діяти й досі, оскільки, окрім необхідної інформації, тут можна отримати пораду або взяти участь в обговоренні проблем, що стосуються, як правило, усіх. З 1998 року новини про плановану приватизацію ЖЕКів і закон про приватизацію землі під багатоквартирними будинками, відповідно до якого, таке право надавалось тільки юридичним особам, надали нового імпульсу діяльності квартирних товариств. У майже ультимативній формі людям дали зрозуміти, що з приватизацією землі варто
поспішати і, якщо не оформити законне володіння землею до 2001 року, то цим займуться інші – зрозуміло, що на свою користь. Свою землю ніхто не хотів «дарувати», і товариства почали створюватись масово. Ті будинки, де організовувалось товариство, насамперед встановлювали лічильники води, тепла і газу (якщо їх не було) і починали самі виставляти рахунки мешканцям, відповідно до реального використання. Голови правлінь мудрували ціновими пропозиціями, порівнювали умови, запропоновані ремонтниками та сміттєвиками. Вищий орган товариства – збори мешканців - затверджував розміри відрахувань у ремонтний фонд, розміри пені для боржників і перевіряв правильність рахунків, з’совуючи до копійки, що і звідки взялось. На дорогі роботи оголошувались конкурси підрядників, яких з’явилось дуже багато в цей час, оскільки жеківські ремонтні і сантехнічні служби перетворились у невеликі фірми, що займались обслуговуванням будинків і, буквально, воювали за клієнта. Ревізійні комісії ретельно перевіряли договори, укладені головами товариств, з’ясовуючи підстави, на яких обирався той чи інший підрядник. Підвали будинків здавались в оренду під магазини та майстерні, і гроші за оренду ішли в бюджет товариства. В квартирних товариств та кооперативів з’явилась можливість акумуляції коштів, кредитування поточного ремонту і навіть реновації приміщень. Реформа ЖКГ Естонії тривала менше 10 років і ось основні її положення: - регулювання цін і керівництво комунальним господарством лягли на плечі місцевого самоврядування; - приватизація житла мала на меті звільнити державу і муніципалітети від турбот з його утримання та експлуатації, а в людей з’явилась реальна власність. Створився ринок житла; - у наданні соціальної допомоги виходили з принципу її максимальної адресності – допомогу безпосередньо отримує той, кому вона необхідна, а не підприємство; - підприємства комунального господарства приватизували. Регулювання цін на тепло, електрику і воду зберігалося, а все решта регулювалося конкурентним середовищем. Черговим етапом впровадження реформи управління житловою нерухомістю було утворення Асоціації, котра б об’єднала фахівців цієї галузі. Асоціація естонських спеціалістів з управління нерухомістю та утримання нерухомості (EKHHL) була заснована 16 листопада 1995 року у місті Тюрі в Естонії. Мета діяльності Асоціації – в національному масштабі організувати спільні дії юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, які працюють у сфері управління нерухомістю та утримання нерухомості, і спільно представляти інтереси членів Асоціації. Сьогодні Асоціація нараховує 95 членів по всій Естонії. Бюджет асоціації на 2006 рік становив 2,1 млн. естонських крон (приблизно 135 тис. євро), а на 2007 рік - 2,5 млн. естонських крон (приблизно 160 тис. євро).
Членами EKHHL можуть бути юридичні особи і фізичні особи-підприємці, зареєстровані у Республіці Естонії і зайняті у сфері управління нерухомістю та утримання нерухомості. Більшість членів Асоціації – це приватні компанії, 7 – фізичні особипідприємці і 3 – представники державного сектору (Estonian Pank, муніципалітет Талліна, Управління естонськими військовими спорудами). Найвищим органом Асоціації є загальні збори членів Асоціації. У 2005 році члени Асоціації обрали Правління у складі 7 членів з 3-річним строком повноважень. Правління Асоціації призначило професійну комісію та екзаменаційну комісію для розробки і проведення процедур підтвердження професійної якості фізичних осіб і сертифікації юридичних осіб у сфері утримання нерухомості. Асоціація EKHHL реалізувала кілька вагомих проектів з впровадження професійних стандартів і професійних сертифікатів з управління нерухомістю: Прийняття Кодексу добросовісної практики (2000 р.), внесення поправок до Статуту від 1995 р. (2000 р.), (2004 р.). Розробка професійних стандартів (2000 р.) та їхніх нових версій (2004 р.) і створення системи атестації й сертифікації (2000 р.). Розробка стандарту управління нерухомістю та утримання нерухомості EVS 807:2001 (2001 р.) і його нової версії EVS 807:2004 (2004 р.). Складання довідника спеціаліста з управління нерухомістю, посібника зі стратегії утримання нерухомості для власників нерухомості та посібника із заходів щодо купівлі (2004 р.). Розробка стратегії розвитку у сфері управління нерухомістю і утримання нерухомості EKHHL та Естонії на 2005 – 2010 роки (2005 р.). Впровадження стандарту управління нерухомим майном EVS 807:2004 Естонська Асоціація з-поміж усіх східноєвропейських професійних об’єднань найбільш просунулась у стандартизації послуг і впровадила свій класифікатор з управління нерухомістю. Принципи класифікації витрат, що в даний час використовуються в Естонії, базуються на основі відповідних німецьких стандартів DIN (Deutsche Institut fгuer Normung - німецького інституту стандартів). Принцип класифікації DIN був придатний для застосування, але виникла також необхідність визначити і класифікувати всі відповідні заходи, яких не було у словнику. Паралельно з їх описом важливо було розробити принципи формування відповідних витрат на ці заходи. Підхід, що базувався на класифікації різновидів діяльності, став основною концепцією стандарту. Таким чином, стандарт був побудований як перелік зобов'язань власника нерухомого майна (правових або договірних), включаючи докладний список описів відповідних заходів. У цьому списку була розроблена трирівнева ієрархія, де на першому рівні подані тільки принципи класифікації основних семи груп. (Табл. 1) На третьому (найнижчому) рівні, описи заходів були максимально уточнені, у тому числі і
стандартні критерії ефективності. Подана нижче класифікація дає враження про всю ієрархію заходів, розроблених в естонському національному стандарті. Табл. 1 Естонський стандарт управління нерухомістю EVS 807:2004 100 управління нерухомістю 200 технічне обслуговування будівель та допоміжних систем 300 прибирання і вивезення сміття з будинків та споруд 400 роботи з будівництва, ремонту та реконструкції 500 правові та контрактні зобов'язання власника 600 енергозабезпечення, послуги з постачання води та комунікацій 700 надання допоміжних послуг Викладений підхід до класифікації має такі переваги, коли йдеться про практичну реалізацію: Більшість з цих заходів, зазначених у стандарті, хоча і стосується зобов'язань або обов'язків власника, в основному узгоджуються з відповідною діяльністю фахівців та оперативних працівників. Отже, описи цих заходів придатні як специфікації для належного укладання контрактів. На третьому рівні ієрархії, всі ці заходи можна описати як статутні зобов'язання для власника та вимоги клієнта (користувача). У той же час ці описи можуть включати також технічні вимоги до діяльності і критерії, яких повинен дотримуватися підрядник. Усі зобов'язання і відповідна діяльність завжди нерозривно пов'язані з витратами, як і з точним часом, коли ці зобов’язання будуть виконуватися. Чим більш чітко описані заходи і план їхнього виконання, тим більш чітко відповідні витрати можуть бути пов'язані з цією діяльністю і пізніше використані для аналізу повного циклу інвестиції. Дотримуючись цих принципів, структура на основі видів діяльності дозволить провести порівняльний аналіз щодо ефективності цієї діяльності. Цей ієрархічний опис діяльності дозволить виробити найбільш відповідні програми навчання для різних категорій фахівців. Специфікація діяльності створить можливості для прогнозування ринку праці та необхідних навиків, а також підготувати відповідні форми документації та процедур, потрібних для сторін під час діяльності на ринку. Принципи класифікації діяльності з управління нерухомим майном. При розробці цих стандартів та класифікацій видів діяльності, Асоціація зіткнулась з проблемою термінології. В естонській мові терміни «управління» та «обслуговування» у цій сфері переважно використовувалися як синоніми. У той же час у літературі є різні підходи, які використовуються при описі об'єктів управління і діяльності з технічного обслуговування. У класичному розумінні, термін «управління» описує адміністративні функції і пов'язаний з «правлінськими» завданнями, такими як планування, організація,
координація і контроль. Усі ці функції призначені для досягнення мети, яка повинна бути представлена у вигляді рішення, звіту або іншого офіційного документа. Отже, у національному стандарті всі ремонтні роботи (чи роботи з обслуговування) були чітко відділені від адміністративної діяльності. Крім того, витрати пов'язані зі споживанням ресурсів (наприклад, споживанням енергії) користувачами приміщень, були класифіковані окремо від ремонтних робіт і управлінської діяльності. У національному стандарті наведено визначення терміна «управління нерухомим майном» - це поле для професійного виконання (здійснення) адміністративних заходів, спрямованих на збереження майна в стані, що дозволить використовувати його для функціональних цілей. У цьому визначенні враховано й інтереси власника (зберегти майно) й інтереси користувачів (використовувати приміщення). Разом з титулом власності, власник отримує зобов'язання управляти майном. Основною метою власника має бути збереження нерухомого майна. У Естонському національному стандарті адміністративна діяльність у цілях збереження власності поділяється на три основні групи: фізичне збереження – організація власності (в основному будівлі, її структури і комунальні послуги) таким чином, щоб підтримувати її в стані, що відповідає специфікаціям проектувальника і не становить небезпек для користувачів і для третіх осіб; правове збереження – керування зобов'язаннями таким чином, щоб власник не був обтяжений додатковими покараннями в результаті або невиконання зобов'язань, або через непрофесійну реалізацію цих зобов'язань; економічне збереження – організація та планування комплексу заходів таким чином, що власність буде залишатися доступною для власника, після виконання вимог та обмежень, встановлених у бюджеті. Після наведеного вище визначення терміна «управління нерухомим майном», варто розглянути два додаткові аспекти. По-перше, оскільки є управлінська (або адміністративна) діяльність, описана в стандарті, то і власники, і кваліфіковані менеджери потребують певної інформації для прийняття професійних і розумних рішень. Отже, для практичної реалізації стандартну у довідниках треба було запропонувати систему форм відповідної документації. По-друге, базуючись на принципах розрахунку витрат, тлумачення управління дозволило сформувати також досить чіткий розподіл праці для різних категорій (видів) фахівців з управління і технічного обслуговування. Управлінська діяльність завжди пов'язана з витратами часу, витратами на видаткові матеріали і витратами на зв'язок (комп'ютери, телефони тощо). Таким чином, у національному стандарті було описано близько 40 різних адміністративних заходів. Усі ці заходи підтримуються відповідними формами документації, процедурами підготовки та принципами для підготовки. Наступний крок при структуруванні діяльності полягає у визначенні абсолютно різних ремонтно-експлуатаційних робіт та класифікації їх найбільш відповідним чином пам’ятаючи про існуючий, але також і можливий розподіл праці в будівництві та секторі
нерухомості. Особливо тут необхідне тісне співробітництво з різними професійними асоціаціями. Поточні аналізи показують наступні тенденції: - хоча колишні керівники компанії надавали тільки послуги з аварійного ремонту будинків, але тепер широке коло планових, профілактичних і ремонтних робіт здійснюють спеціалізовані компанії, у яких більшість договорів підписано на умовах тендерів «цінаякість»; технічне обслуговування та оперативне керівництво вводяться на різних видах власності; - існує низка будівельних (інженерних) субпідрядників, що спеціалізуються на роботах для певних структур або для встановлення єдиних структурних елементів, або для надання комунальних послуг; ці компанії зацікавлені в розширенні свого контрактного періоду, тобто включення в нього періоду технічного обслуговування; це вплинуло на передумови для аналізу життєвого циклу, який використовуватиметься в даному секторі; і класифікація, що використовується в стандарті для технічного обслуговування, повинна слідувати цим тенденціям; - паралельно з обслуговуванням існуючих структур, елементів і систем штучного (збудованого) середовища, різні впорядкувальні (очисні) роботи стали особливо важливими, і прибуткові підприємства, використовуючи сучасні технології й устаткування для очищення компанії, розробили свої послуги в основному в трьох виділених галузях - послуги для відкритих майданчиків (обслуговування прибудинкових територій), для фасадів будівель, для житлових приміщень всередині будівлі. Отже, було б розумно визначити дві різні сфери для проведення ремонтних робіт: - технічне обслуговування – плановані, профілактичні, поточні (ситуативні) або аварійні роботи, що проводяться з метою зберегти або відновити всі технічні якості об'єктів (будівлі, її частин та елементів) до необхідного або узгодженого стандарту; - прибирання – конкретні роботи з технічного обслуговування орієнтовані на збереження територій, площ, простору, поверхні та приміщень від бруду і відходів, а також забезпечення гігієнічних норм і безпеки для користувачів цих територій, приміщень тощо. Профіль професії управителя нерухомим майном Естонський стандарт управління нерухомістю EVS 807:2004 впроваджує трирівневу ієрархію фахівців з управління нерухомістю і обслуговування нерухомості: Майстер з обслуговування нерухомого майна III категорії організовує технічне обслуговування структури будівель, інженерних систем і приміщень згідно з книгою технічного обслуговування. Майстер з обслуговування нерухомого майна III категорії інструктує обслуговуючий персонал і несе відповідальність за своєчасне і якісне виконання робіт. Робота є небезпечною і вимагає точного дотримання вимог безпеки. Умови праці змінюються, і особі потрібно працювати й ззовні, й усередині будинку. Рекомендується професійна середня освіта або середня освіта та 2-річний досвід роботи.
Менеджер з обслуговування нерухомого майна IV категорії організовує роботи з обслуговування об'єктів нерухомості та несе відповідальність за постійне утримання нерухомого майна на підставі договорів, підписаних з власниками або юридичними особами, які представляють власників. Робота складається з планування і організації утримання будівельних конструкцій, інженерних систем і приміщень. Робочі завдання включають інструктаж працівників з технічного обслуговування і ремонтних робіт, проведення розрахунків і стандартизації цін на технічне обслуговування, заповнення журналу технічного обслуговування (експлуатації) та аналізу записів, забезпечення безпеки праці і нагляд за ремонтно-експлуатаційними роботами. Рекомендується професійно-технічна середня освіта, професійна підготовка, затверджена кваліфікаційною комісією і 3-річний досвід роботи. Управитель нерухомим майном V категорії проектує технічно-експлуатаційні стратегії для об'єктів нерухомості та забезпечує, щоб вони впроваджувалися після отримання дозволу від власника. Така особа володіє поглибленими знаннями у всіх сферах обслуговування об'єктів нерухомості, консультує та навчає клієнтів (власників нерухомості і користувачів) і колег. Робочі завдання включають планування з обслуговування об'єктів нерухомого майна, проектування діяльності обслуговуючої компанії, складання стратегії розвитку компанії і проведення аналізу ефективності діяльності. Вимагається вміння керувати людьми і матеріальними ресурсами, орієнтація на результат і гнучкість. Рекомендується вища професійна освіта (вища середньої), професійна підготовка, затверджена кваліфікаційною комісією та 4-річний досвід роботи. Управитель нерухомим майном повинен мати добрі навики мовної практики, приємні манери, бути терпеливим, гнучким, спокійно ставитися до оточуючих. Для того, щоб виконувати свої завдання, управителі повинні бути незалежними, рішучими, орієнтованими на результат. Важливими є навики спілкування – і з підлеглими, і з клієнтами. Професія вимагає вміння незалежно і швидко приймати рішення, мати організаторські здібності. Необхідними вимогами для виконання цієї роботи є відмінна взаємодія, впевненість у собі і вміння формувати команду обслуговуючого персоналу. Успішна продуктивність праці та підвищення рівня кваліфікації вимагає постійного самовдосконалення та підвищення кваліфікації.