Реформа управління і обслуговування житлового господарства Литви. Протягом квітня-грудня 2012 року, Фундація польсько-української співпраці „ПАУСІ» (КиївВаршава) реалізувала проект „Польський та український досвід управляючих компаній та сервісів для ОСББ” в Україні. Проект було профінансовано за кошти Міністерства закордонних справ республіки Польща. За підсумками проекту, українські експерти проекту підготували та опублікували аналітичні статті щодо підходів та практик обслуговування житла, думки та факти. Пропонуємо Вашій увазі чергову статтю.
Автор: Володимир Бригілевич Історично-соціальні аспекти реформування житлового господарства та управління ним. Житлові реформи в усіх пострадянських республіках розпочались після 1990 року. кожна держава обрала власний шлях реформування сфери ЖКГ, зокрема, взявши за зразок досвід інших західноєвропейських країн. У Литві основні господарські реформи, а також реформа сектору житлового господарства розпочались після відновлення незалежності у 1990 році. Житловий фонд Литви до 1990 року належав: Державному фонду; Муніципальному фонду; Підвідомчому фонду; Кооперативній власності; Приватному володінню; Інші форми власності і володіння. Основним і першим кроком на початку реформи у 1991 році була загальна приватизація фонду державного орендованого житла, яка відбулась у досить короткий термін, і з того часу житло стало власністю мешканців. Зміна житлової політики означала реструктуризацію житлово-комунального сектору з відмовою від прямого регулювання ринку житла, а жителі набули право власності на житло. Приватизація була здійснена швидко, продано 532 900 квартир, що раніше були в державній та комунальній власності. Земля, на якій побудовані житлові
будинки, не була приватизована. Будинки та квартири купувалися заплативши 23% їх вартості готівкою і 77% чеками. Щодо диверсифікації житлового фонду Литви, то він є традиційним для країн колишнього соцтабору та пострадянських республік. У містах переважають багатоквартирні будинки, в сільській місцевості - індивідуальні будинки. Міський житловий фонд складає 64%, у сільській місцевості - 36%. Кожного року збільшується розмір фонду за рахунок новозбудованих багатоквартирних будинків чи квартир. Більшість жителів Литви (66%) живуть у багатоквартирних будинках, побудованих ще в 1961-1990 рр. В даний час склалася така ситуація, що дуже часто стан і якість житла не відповідають сьогоднішнім чинним технічним вимогам. У результаті старіючого житлового фонду і дорожчання енергоресурсів було дуже важливо провести модернізацію таких будинків. Наприклад, за оцінками Асоціації центрального опалення Литви, споживання теплової енергії в не реконструйованих будинках в 2-3 рази вище, ніж у нових (реконструйованих) будинках. За даними Департаменту статистки Литви в кінці 2008 року житловий фонд становив 1307,5 тисячі квартир, що включає 83,3 млн. м2 корисної площі. Будівництво житла в Литві до 2004 року було значно скорочено. На зменшення будівництва вплинули такі фактори: - зменшення прямого фінансування держави і низькі доходи жителів; - великі витрати на обладнання нової інфраструктури; - обмежена пропозиція призначених для будівництва ділянок землі (невирішені питання відновлення прав по земельній власності). Згідно з даними міністерства охорони навколишнього середовища: у 1990-их роках було побудовано 22100 квартир; в 2001 - 2004 рр. - тільки 3785 квартир. У 2004 році будівництво квартир почало зростати: у 2004 році було побудовано 6804 нові квартири; у 2005 році - 5933 квартири; в 2006 році - 7292 квартири; в 2007 році - 9286 квартир.
Статистичні дані житлового фонду Литви. Побудовані квартири 2000-2009 рр. 11829 9286 7292 6804 5933 4463378545624628
9400
1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
У країні на тисячу жителів припадає 390 квартир, корисної житлоплощі на одного проживаючого становить 24,9 кв.м.. Житловий фонд досягає близько 83,4 млн.кв.м. У Литві налічується близько 40 тисяч багатоквартирних будинків і більшість з них приватизовано. Більшість жителів Литви (66 %) проживає у багатоквартирних будинках.
Жилищный фонд 2001- 2008г.г. (млн.кв.м.) 83,3
84 82 80
79,4 79,5 79,4
80,2
80,8
81,4
82,1
78 76 1 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
97% житлового фонду є у приватній власності. Тільки 3% фонду – у державній або комунальній власності, фактично це орендований соціальний фонд.
Cтруктура ж илищного фонда сообстве нности 2008г. 3% государст в енная или самоуправ лен ий
97% частная
Законодавчі реформи. Прийняття нових актів У 2004 році Уряд Литовської Республіки затвердив Житлову Стратегію Литви, в якій визначені довготривалі цілі та завдання політики держави в області житла до 2020 року. Впроваджуючи в життя цю стратегію в 2004 році були затверджені програми розвитку фонду соціального житла, модернізації багатоквартирних будинків, в яких передбачені правові, фінансові та організаційні засоби. У Литві не розвинений ринок орендованого житла (у країнах ЄС орендується близько 20-30 % від усього фонду житла). Соціальне житло в 2004 році становило лише 2,4 % від усього фонду житла. Особливо не вистачає соціального житла сім'ям з низькими доходами. Для реалізації цілей і завдань Житлової Стратегії програма розвитку Соціального житла постійно оновлюється. У 2008 році затверджена Програма Розвитку Фонду Соціального Житла на 2008-2010 роки. Згідно з Житловою стратегією Литви до 2020 року частина фонду соціального житла повинна бути збільшена на 4-5 %, тобто фонд соціального житла протягом 2004 - 2020 рр. повинен бути збільшений на 25-30 тисяч квартир. За формування житлової політики в Литві відповідає міністерство Охорони навколишнього середовища. В управлінні житлом також беруть участь і органи місцевого самоврядування. Вони контролюють надання соціального житла, виконує наглядові функції використання споруд, видають дозволи на зведення нового житла і ліквідацію непридатних до проживання будинків. Органи місцевого самоврядування також контролюють діяльність адміністратора і товариства власників багатоквартирних будинків. Сьогодні житловий сектор Литви регламентується такими основними правовими актами: Конституція Литовської республіки;
Цивільний кодекс Литовської республіки від 2001 р.; Закон Литовської республіки № І-1374 від 28.05. 1991 „Про приватизацію квартир”; Закон Литовської республіки від 2000 р. „Про товариства власників багатоквартирних будинків”; Закон Литовської республіки „Про державну підтримку для купівлі або оренди житла і модернізації багатоквартирних будинків”; Закон Литовської республіки № І-1394 від 30.05.1991 „Про вступ в силу Закону Литовської Республіки про приватизацію квартир”; Закон Литовської республіки „Про відновлення прав власності громадян на збережену нерухомість”; Закон Литовської республіки „Про землю”; Закон Литовської республіки від 1996 р. „Про будівництво”; Постанова уряду від 21 січня 2004р. № 60 (Житлова стратегія); Постанова уряду від 23 вересня 2004р. № 1213 (Програма модернізації багатоквартирних будинків); Статут житлового товариства; Договір (типовий) про об’єднану діяльність; Постанова Уряду № 603 від 23.05.2001 „Про затвердження Постанови про управління (адміністрування) загальним (спільним) майном в багатоквартирному будинку”; Накази міністерств навколишнього середовища та фінансів від 12 серпня 2005р. (Порядок модернізації багатоквартирних будинків); Наказ міністерства навколишнього середовища (Порядок атестацій підприємств, Виконання технічних вимог щодо об'єктів загального користування, Порядок обговорення для зміни житлового приміщення на нежитлове); Рішення органів місцевого самоврядування (Ціни адміністративних і експлуатаційних видатків). А також іншими підзаконними правовими актами (Рішення уряду, укази міністра тощо). Управління об'єктами загального користування багатоквартирних будинків. Поняття управління в литовському праві, цілі управління Мета управління - вчинити дії, необхідні для збереження об'єктів (майна) загального користування та забезпечення використання їх за цільовим призначенням. Управління об'єктами загального користування багатоквартирних будинків проводиться наступними шляхами: 1. у багатоквартирному будинку засновується житлове товариство або 2. укладається договір об'єднаної діяльності або
3. керівник відповідної служби органу самоврядування призначає адміністратора (управителя) об'єктами загального користування у багатоквартирному будинку. Відповідно до литовського законодавства, власники квартир та інших приміщень володіють спільною частковою власністю, яка складається з окремих частин. Їм належать: приміщення загального користування в будинках (коридори, сходові клітки тощо), основні конструктивні елементи (підвали, дахи тощо) механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання загального користування (ліфти, система опалення, вхідний трубопровід, електроінсталяція тощо), Власники квартир та інших приміщень зобов'язані відшкодувати відповідну частину витрат, пов'язаних з обслуговуванням будівлі, податками та іншими платежами, які регулярно гуртуються в накопичувальний фонд на ремонт будівлі. Способи і форми управління багатоквартирними будинками Отже, у Литві сьогодні існує 3 основні правові форми організації управління багатоквартирним будинком: Товариство власників багатоквартирних будинків (житлові товариства); Договір про об’єднану діяльність з управління спільним майном; Адміністратори (управителі), призначені органами місцевого самоврядування. 1. Товариства власників БКБ (багатоквартирного будинку) Товариство (об’єднання) власників багатоквартирного будинку - це некомерційна організація, що здійснює загальні права, обов'язки і відстоює спільні інтереси власників квартир і приміщень цього будинку, що виникають у зв'язку з користуванням, доглядом і наглядом за об'єктами загального користування багатоквартирного будинку та управлінням земельної ділянки, відведеної відповідно до законодавчих актів . • Товариство не має права засновувати підприємства і займатися іншою діяльністю, яка не має стосунку до користування, управління, догляду та нагляду за об'єктами загального користування багатоквартирного будинку та відведеної земельної ділянки; • Об'єкти загального користування багатоквартирного будинку належать на правах спільної часткової власності власникам квартир і приміщень цього будинку. Частина загальної власності власника приміщень відповідає співвідношенню корисної площі приміщень, що належить йому на правах власності, і загальної корисної площі житлового будинку. • Рішення приймаються більшістю голосів. Одна квартира - один голос. Рішення приймаються на зборах. • Відповідно до закону Про товариства власників багатоквартирних будинків, член товариства за рішенням товариства зобов'язаний оплатити витрати з експлуатації, догляду та ремонту майна загального користування відповідно до обов'язковими вимогами до експлуатації та користування, передбаченими в правових актах, а також до догляду за
площею земельної ділянки, пропорційно частці власника у спільній власності. Крім цього, член суспільства зобов'язаний сплатити всі встановлені суспільством внески і виконувати всі інші рішення, прийняті компетентними органами управління суспільством. 2. Управління та догляд за багатоквартирним будинком в умовах відсутності товариства. Договір об'єднаної діяльності Співвласники багатоквартирного будинку можуть управляти і обслуговувати об'єкти загального користування і без створення товариства, але в цьому випадку вони зобов'язані укласти Договір об'єднаної діяльності. Договір об'єднаної діяльності укладається на підставі цивільного кодексу Литовської Республіки. Власники квартир та інших приміщень в багатоквартирному будинку для управління спільним майном мають право і можливість укласти загальний (спільний) договір. Учасники об’єднаного договору уповноважують одного з учасників договору діяти від імені власників житла цього будинку і приймати рішення, що відображені в договорі. Уповноважена особа організує управління і експлуатацію багатоквартирного будинку і його технічний стан. 3. Управління житловим фондом адміністраторами і управительськими компаніями У тому випадку, якщо не створюється товариство і не укладається договір об'єднаної діяльності для обслуговування та догляду за об'єктами загального користування призначається адміністратор нерухомим майном. Адміністратором можу бути юридична особа, що має право на цю діяльність і в встановленому порядку отримала відповідну атестацію. Адміністратор діє від імені власників квартир та інших приміщень багатоквартирного будинку. Адміністратором може бути спеціально створене для цього органами місцевого самоврядування підприємство, інше державне підприємство, уповноважене рішенням органів місцевого самоврядування виконувати ці функції, або підприємство від іншої установи, атестоване у певному порядку та з досвідом адміністрування. Підприємство органу місцевого самоврядування (комунальне), що виконує функції адміністратора не може бути постачальником послуг з ремонту та обслуговування будинків, які воно адмініструє. Послуги з ремонту та обслуговування житлових будинків купуються шляхом проведення конкурсу (тендеру) виходячи з критеріїв ціни і якості. Адміністративні витрати беруть на себе власники всіх приміщень пропорційно до своєї частки в спільній власності. Тарифи на адміністративні витрати затверджує виконавчий орган місцевого самоврядування.
Адміністрування припиняється після реєстрації товариства власників багатоквартирного будинку та його статуту, або ж після укладення договору об'єднаної діяльності власників (співвласників) цього будинку. Недоліки управління адміністраторами Мешканці часто скаржаться на діяльність адміністратора в зв'язку з якістю і цінами виконаних робіт (а також у зв'язку з браком інформації, пов'язаної з використанням зібраних на потреби будинку засобів і коштів). Незважаючи на це, жителі все одно не поспішають створювати товариства. Тільки близько 20 відсотків багатоповерхових будинків управляють і доглядають самі власники житла, які створили житлові товариства. У 2008 році Міністерство охорони навколишнього середовища замовило соціологічне дослідження щодо ситуації у житловому секторі. Метою було вияснення умов проживання, вивчення доходів і витрат домашніх господарств, вияснення ставлення жителів до житлових програм кредитним систем тощо. Було опитано 1003 респондентів. Більш докладну інформацію про дослідження можна знайти на сайті Міністерства навколишнього середовища: www.am.lt. Результати дослідження показали, що близько 50 процентів учасників опитування оцінили свої житлові умови позитивно, 44 процентів – як задовільні, 6 процентів – як незадовільні.
6%
утвердительны удовлетворительны неудовлетворенны
50% 44%
Найчастіше респонденти як позитив житла відзначали гарне місце розташування будинку, гарний дизайн житла, добре спланований простір (територія навколо будинку) тощо. Найчастіше названими недоліками були неекономічність, високі податки, віддаленість від центру міста тощо. 41 процент учасників дослідження оцінили роботу адміністратора як дуже добре, 39 процентів заявили, що діяльність адміністратора можна вважати задовільною, 16 процентів незадоволені діяльністю адміністратора і 4 проценти не склали своєї думки.
16%
4% 41%
39%
очень хорошо удовлетворительным неудовлетворенным безмнение
Ключовими скаргами на діяльність адміністратора були: брак інформації про виконані роботи і витрати, брак інформації про плановані робот, відсутність прозорості діяльності та низький рівень кваліфікації, погана якість робіт тощо. 46 процентів жителів, у чиїх будинках було створені житлові товариства, вважають що якість життя покращилася після створення товариства; 37 процентів вважає, що залишилося без змін; 5 процентів стверджує що умови житла тільки погіршились і 13 процентів не склали своєї думки з цього питання. Ще 19 процентів хотіли б платити менше і жити в хороших умовах. Мешканці будинків, у яких не створені товариства заявили, що серед них бракує ініціативних мешканців, які б зайнялися створенням товариства власників багатоквартирного будинку (54 відсотків). Ще 44 процентів респондентів вважають, що це пов'язано і з незацікавленістю при створені товариства взяти на себе борги неплатоспроможних жителів. Їх також лякають витрати на управління, складні процедури створення товариства, але в цей же час вони вважають, що послуги професійного адміністратора є дорогими і ненадійними. Форми самоорганізації та самоврядування управителів та управляючих компаній Уряд Литовської Республіки 21 січня 2004 року постановою № 60 прийняв і затвердив «Стратегію розвитку житла в Литві». У „Стратегії розвитку житла у Литві” ставилася мета в найкоротші терміни створити єдину систему управління та координації суб'єктів управління та експлуатації житлом Литви. Керуючись цією постановою, 30 січня 2008 року була заснована неурядова організація «Палата з управління й технічного обслуговування житла Литви», яка у своїх лавах об'єднала організації та підприємства, що здійснюють всі види і форми управління та експлуатацію житлом.
Литовська палата з управління житловим фондом і технічного обслуговування є неурядовою і неприбутковою організацією. Членами організації є об'єднання (асоціації) з управління житловим фондом та організації, що знаходять під їх керівництвом, керуючі (управляючі) компанії, що постачають комунальні житлово-комунальні послуги, громадські будівлі (громадська власність), асоціації власників житла тощо. Основними напрямками діяльності Литовської палати з управління житловим фондом та обслуговування є: координація діяльності членів, представлення їх інтересів на міжнародному та національному рівнях, захист прав і законних інтересів споживачів, інформування споживачів, сприяння економічним і соціальним інтересам власників. Метою організації є виконання функцій незалежного інституту контролю, відповідального за спостереження управлінням житловим фондом, постачання послуг належної якості, а також відповідальність за укладенням, аналізом і моніторингом Кодексу етики для постачальників. Основні цілі Палати Керуючись принципами самоврядування: Координувати дії суб'єктів управління та експлуатації житловими будинками. Навчати голів, членів керівних органів житлових товариств, представників договору об'єднаної діяльності, працівників товариств, адміністраторів і працівників управляючих компаній (підприємств), організувати підвищення кваліфікацій, надавати правову та іншу допомогу для поліпшення якості наданих ними послуг господарям квартир і іншим мешканцям будинків. Представляти інтереси мешканців у державних, судових та інших органах влади, муніципального самоврядування. Захищати права і законні інтереси власників житла та інших приміщень, інших жителів будинків, захист прав і правових інтересів споживачів комунальних послуг, споживачів тепла, гарячої води, газу, електроенергії, води та інших ресурсів. Приймати і розбирати скарги мешканців і побутових споживачів та вимагати від порушників припинити правопорушення. Основними заходами, що проводить Литовська Палата з управління житловим фондом та обслуговування будинків з метою досягнення поставлених цілей є наступні: Палата організує навчання, курси підвищення кваліфікації для власників будинків, постачальників, постачальників послуг з управління та інших відповідальних осіб з управління житловим фондом. Юристи організації надають споживачам - власникам будинків усні, письмові та телефонні консультації щодо їхніх прав, надають інформацію про діючі національні і правові акти ЄС у цій галузі, виступають посередниками у вирішенні спорів. Організація надає юридичні висновки для урядових установ. Якщо відбуваються серйозні порушення
Литовська палата з управління житловим фондом та обслуговування розглядає недобросовісні дії і приймає рішення в комісії з етики управління. Організація бере активну участь у розробці політики державного житлового, здійснення цілей житлової стратегії держави. Це допомагає органам влади в реалізації постанови Уряду про управління житловим фондом і технічне обслуговування будинків. Литовська палата з управління житловим фондом та обслуговування вносить пропозиції, висновки, зауваження, думки при підготовці та прийнятті правових актів, бере участь в опрацюванні проектів нормативно-правових актів у державних установах, подає зауваження до діючих правових актів. Палата надає допомогу уряду з метою здійснення енергозбереження та ремонту будинків. Надає рекомендації для власників будинку і асоціацій управителів (менеджерів), як раціональніше, краще, дешевше і більш ефективно досягнути очікуваних результатів в економії енергії. Фахівці палати проводять навчання та тренінги для власників будинку як прийняти справедливі законні рішення, для органів об'єднань власників житла та керуючі компанії - як вирішити різні питання, як управляти конфліктами, розглядати скарги. Литовська палата з управління житловим фондом та обслуговування активно співпрацює з Урядом, комітетом парламенту Литви з охорони навколишнього середовища, Міністерством навколишнього середовища, Міністерством енергетики, Міністерством економіки, Міністерством юстиції, Державним органом з захисту прав споживачів, з іншими урядовими установами, місцевими і регіональними органами влади, неурядовими організаціями. Палата тісно співпрацює з організаціями в інших країнах, бере участь у спільних тренінгах, семінарах, проектах. Основним джерелом фінансування організації є членські внески, національні кошти і оплачувані послуги (діяльність). Структурно Литовська палата з управління житловим фондом та обслуговування складається з незалежних міських і районних організацій. Основні напрямки діяльності Асоціації координуються Радою Литовської палати з житлового управління та обслуговування, що складається з 8 чоловік. Чинний президент Юозас Антанаітіс виконує повсякденну діяльність, представляє об'єднання в державних, муніципальних та інших установах. Вищим органом організації є з'їзд Литовської палати з управління житловим фондом та обслуговування. Фінансові операції контролюються Ревізійною комісією. Особливості прийняття та оскарження рішень та здійснення контролю при різних способах управління Порядок прийняття рішень Щоб прийняти рішення з питань, які не стосуються категорії обов’язкових робіт, управитель спільним майном організовує голосування. Рішення приймаються двома способами: голосуванням на зібранні власників або письмовим голосуванням, порядок якого встановлений Урядом.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини власників квартир та інших приміщень. Прийняття рішення в житлових товариствах приймається в порядку, встановленому уставом товариства. На зібранні повинно бути не менше воловини членів товариства, а рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало неменше половини присутніх на даному зібранні. Порядок оскарження рішень Кожний член житлового товариства або учасник договору про об’єднану діяльність, якщо він вважає, що його права ущемлені або рішення прийнято з порушенням закону, має право звернутися до суду, для захисту своїх прав або відміни рішення органу управління. Оскарження рішень адміністратора виконується в такому ж порядку, як і в житлових товариствах. Крім того, власники квартир та інших приміщень мають можливість оскаржити дію чи бездіяльність адміністратора в органах місцевого самоврядування. Більше половини власників квартир мають право письмово подати вимогу місцевому самоврядуванню замінити призначеного адміністратора іншим і ця вимога повинна бути виконана. Здійснення контролю Фінансово-господарську діяльність в товариствах здійснює вибрана ревізійна комісія або ревізор. За вимогою членів 1/5 частини членів товариства суд повинен призначити експертів для перевірки фінансово-господарської діяльності органу управління. Контроль за виконанням законів і діяльності житлових товариств здійснює у встановленому законом порядку органи самоврядування. Контроль за діями адміністратора здійснює орган місцевого самоврядування, а також інші органи державної влади і державні установи та уповноважені члени власників квартир та інших приміщень. На принципах самоуправління і самоконтролю в Палаті з управління і технічного обслуговування житла Литви діє Комісія з етики і Комісія з вирішення спірних питань. Наслідки приватизації для управління житловим фондом Приватизація змінила структуру управління житлового фонду. Прискорено приватизуючи орендований державний житловий фонд, не було приділено достатньо уваги створенню відповідної системи експлуатації та правового нагляду за будівлями. Після здійснення приватизації в нормативних актах з управління спільної часткової власності було передбачено, що самі власники можуть управляти своєю власністю, організувавши товариство або уклавши договір спільної діяльності. 100% товариств не
організувалися, тому що власники квартир почали недовіряти обраним головам, і не було створено хорошого механізму з контролю, недостатня ініціатива від самих жителів, не вистачало інформації. Створені товариства, як правило, були не в змозі кваліфіковано забезпечити відповідний нагляд над спільною власністю багатоквартирного будинку. Інші багатоквартирні будинки не мали ані фізичної, ані юридичної особи для управління. Управлінням цих будинків займалися або приватні підприємства, або підприємства органів місцевого самоврядування. Тому виникли проблеми володіння, необхідність прийняти відповідні правові акти. 2001 року Литовський Парламент прийняв Цивільний кодекс. З 1 липня 2001 року, після вступу в силу нового цивільного кодексу, була прийнята постанова про те, що якщо у багатоквартирному будинку не організовано товариство і не укладено договір спільної діяльності, орган місцевого самоврядування призначає адміністратора по об'єктах загального користування. В даний час близько 82% всієї спільної часткової власності багатоквартирних будинків управляється адміністративними підприємствами, 17% - товариствами і 1% власників створили договір спільної діяльності.
Сучасний стан житлового господарства Литви та управління житловим фондом В Литві практично всі органи місцевого самоврядування призначили управляючі компанії (підприємства) для управління об'єктами загального користування. Орган місцевого самоврядування приймає постанову - регламент, в якому вказані права, посаду, функцій, відповідальність адміністратора та порядок платежів за комунальні послуги. Адміністративні та експлуатаційні (постійне обслуговування) витрати підтверджує міська рада депутатів.
Власники приймають рішення тільки для накопичувального фонду. Якщо будинком володіє товариство, всі рішення з адміністрування та обслуговування об'єктами загального користування дому приймають власники. Адміністратор діє на підставі затвердженої органом місцевого самоврядування постанови. Тому управління адміністратора відрізняється від управління організованого товариства або від управління на підставі підписаного договору спільної діяльності тим, що власники не можуть за своєю ініціативою встановити особливості управління спільною частковою власністю. Адміністративні витрати повинні оплачувати власники квартир та інших приміщень пропорційно до їх частини від спільної часткової власності, тобто власники не можуть встановити оплату адміністратору і вибрати менші адміністративні витрати. З 225 діючих у країні підприємств з надання послуг нагляду та адміністрування житла, у 50% право власності належить самим органам місцевого самоврядування та 50% - приватним підприємствам.
Число предприятий, которые администрируют и обслуживают жилищный фонд 2003 - 2008г. 300 250 200
246 196
212
202
217
225
150 100 50 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
Ці підприємства отримали атестат, їм надано право здійснювати адміністрування. Вони мають високо кваліфікованих технічних працівників, які проводять технічні огляди, регулярний нагляд, організовують або здійснюють нагляд за об'єктами загального користування будинку, ремонт, відповідно до обов'язкових вимог будівельно - технічного регламенту експлуатації та нагляду за житловими будинками. Якщо адміністратор ремонтує або обслуговує об'єкти загального користування, він повинен мати такі атестати: - Для обслуговування систем утоплення і гарячої води; - Для обслуговування електричних систем і ін. - для ремонтних робіт. Підприємства атестує державне підприємство - Центр сертифікацій на базі міністерства навколишнього середовища.
Отримані доходи 2003- 2008 рр. ( млн. Лт). 800
617,04 411,83
600
228,67
270,96
1
2
3
2003
2004
457,26
400 200
215,68
0
2005
4 2005
5 2007
6 2008
. Більшу частину житлових будинків обслуговують адміністратори, за 2008 р вони отримали 617 млн. лат доходів. Доходи збільшилися за рахунок новозбудованих багатоквартирних будинків і деякі органи місцевого самоврядування переглянули встановлені витрати для адміністрування та обслуговування об'єктів загального користування. Тільки невелика частина багатоквартирних будинків управляється безпосередньо власниками житла, більшість власників заснували житлові товариства. Необхідно активізувати і заохочувати здібності власників квартир для ефективного управління та обслуговування житла, забезпечуючи право власників купувати на ринку послуги кращої якості за прийнятну для них ціну. Основні проблеми модернізації житлового фонду Литви На підставі тимчасової фондової структури будинків, три чверті будинків побудовані з 1961 по 1996 роки. Розглядаючи технічний рівень, треба відзначити, що в період з 1960 по 1970 роки домінували збірні багатоквартирні будівлі, які складали 80% всіх будівель. У будинках цього типу характерні загальні проблеми: - Слабке енергозбереження (більшість проблем виникає в легковагих та монолітних, керамзито - бетонних і крупноблокових, будинках де ширина зовнішніх стін 30 -50 см.); - Погана якість будівництва (включаючи технічну інфраструктури будівель - ванни, електроінсталяція, системи опалення та водопостачання тощо); - Амортизація будинків збільшується. Кожного року зростають витрати для поточного обслуговування і ремонту; - Встановлені органами місцевого самоврядуванням витрати для адміністрування та обслуговування об'єктів загального користування невиправдано низькі та нерегулярно переглядаються;
- Частина мешканців неплатоспроможна заплатити за послуги; - Нестача коштів. Практично всі багатоквартирні будинки потребують заміни покриття дахів або утеплення, а також заміни інженерного обладнання через фізичне зношення. Потрібен постійний накопичувальний фонд. Необхідна роз’яснювально - освітня програма для навчання власників квартир. Крім постійного нагляду та адміністрування будівель потрібне загальне оновлення будинків - модернізація. У 1996 р. за ініціативою Уряду Литовської Республіки та Світового Банку було розпочато і здійснено експериментальний проект "Енергобереження житлового будинку". При здійсненні цього проекту були оновлені більш ніж 550 багатоквартирних житлових будинків у різних містах Литви. Особливу увагу було приділено впровадженню заходів з економії енергії. Власники, скориставшись можливостями проекту, знизили споживання енергії в середньому на 24 відсотки. Успішне здійснення проекту показало, що власники багатоквартирних будинків в силах здійснити складні проекти з оновлення житла, якщо створена ефективно діюча система правової, організаційної та технічної допомоги, і є хороші можливості фінансування проектів. Програма модернізації багатоквартирних будинків 23 вересня 2004 року уряд Литовської Республіки підтвердив постановою програму модернізації багатоквартирних будинків. Для розвитку процесу модернізації були прийняті накази міністерства навколишнього середовища та інші правові документи. Модернізації підлягають будинки збудовані до 1993р. Модернізація багатоквартирних будинків практично почалася у 2006 році. Власники отримували від 30 до 50 % вартості інвестиційного проекту у вигляді державної допомоги. Інформація про модернізації багатоквартирних будинків за 2005 – 2009 рр. Виконані проекти Виконані проекти, Кількість проектів
2005
2006
2007
2008
2009
1
75
152
79
37
13 939 452
57 526 043
75 968 989
27 455 450
3600
8096
4042
5666
Вартість виконаних робіт, Лт 26717 Число сімей, які отримали державну допомогу 65
Підтверджені проекти, Кількість проектів
54
177
346
Вартість проектів, в Лт.
17 490 992
67 435 711
445 261 644 268 439 184 X
143
X
За 2005 - 2009 рр. були виконані 307 проектів, вартість виконаних робіт - 174916 651 лат., Середня вартість одного проекту становить 569 761 лат. Щоб отримати допомогу держави необхідно: - Прийняти рішення щодо модернізації об'єктів загального користування; - Підготувати енергетичний аудит і інвестиційний проект будинку; - 10 або 5 відсотковий внесок власників від загальної вартості проекту. Фінансування інвестиційних проектів: - 30 або 50 % вартості проекту - допомога держави; - 10 або 5 % вартості проекту - внесок власників; - Допомога органів самоврядування; - Кредити банку; - Інвестиції. Процес модернізації багатоквартирних будинків контролює Агенція житлового фонду. Програма модернізації багатоквартирних будинків була дійсна до 2009 року, недостача коштів у бюджеті зупинила реалізацію програми. Тепер програма змінена. Нова програма фінансування інвестиційних проектів: - фонди ЄС; - 15 відсотків вартості проекту - допомога держави; - Допомога самоврядування; - Кредити банку (відсоткова ставка - 3%); - Вклад власників . Пропонується мета модернізувати опалювальну систему всіх експлуатованих багатоквартирних будинків, відновити і утеплити конструкції дахів, поміняти або оновити вікна і вхідні двері, усунути дефекти швів великоблочних будинків і знизити теплопровідність зовнішніх стін. Витрати теплової енергії житлового фонду країни знизити не менш, ніж на 30 відсотків. Які права і обов'язки мають власники керуючи і використовуючи спільну часткову власність?
Власники квартир та інших приміщень зобов'язані сплатити витрати на утримання будинку пропорційно своєї частки. Оплачувати платежі і внески, які будуть призначені на оновлення будинку. Власник не зобов'язаний оплачувати витрати, на які не давав згоди. Проте в деяких випадках власник зобов'язаний сплатити витрати навіть і втоми випадку, коли він не давав згоди. Наприклад: коли адміністратор прийняв рішення і коли закони або інші правові акти визначають вимоги обов'язкового користування та нагляду будівель. Власник не має права передачі своєї частки, коли вона неподільна від спільної часткової власності і не може бути використана як окреме приміщення. Якщо один власник продає свою частину спільної часткової власності, коли ця частина може бути використана як окреме приміщення, співвласники мають право першості на її купівлю за продажною ціною, виключаючи випадки, коли вона продається на вільному розпродажі. Власник має право на дохід від використання об'єктів загального користування пропорційно його частки від спільної часткової власності. Не тільки адміністративні підприємства повинні займатися наглядом за будинком, але й кожний власник, який піклується про свою власність, повинен берегти спільну часткову власність. Форми розрахунку за надані послуги Постачальники теплової та електричної енергії, а також газу і води відповідно до вимог правових актів зобов'язані укласти договори про постачання та споживання з кожним власником приміщень багатоквартирного будинку. Постачальником теплової та електричної енергії, а також води для власників квартир багатоквартирного будинку може бути і житлове товариство. Порядок розрахунків за витрати теплової та електричної енергії, газу і води на загальні потреби будинку встановлюється за окремими договорами, укладеними між постачальниками і товариствами, відповідно до вимог правових актів. Постачання теплової та електричної енергії, газу й води для багатоквартирних будинків не може бути припинене внаслідок заборгованості окремих власників приміщень перед постачальниками, заборгованості мають бути стягнуті відповідно до порядку чинного законодавства. Договори з постачальниками комунальних послуг може укласти адміністратор. Висновки Приватизація житла була проведена без приділення належної уваги створенню належної системи правових та організаційних передумов догляду і експлуатації будинків, у зв’язку з чим виникли проблеми щодо догляду за житлом.
Ефективне використання, нагляд, оновлення, модернізація існуючого житла та раціональне використання енергії для житла могли б забезпечити відповідне управління цими будинками через товариства багатоквартирних будинків. Модель адміністрування (управління) створює недостатньо прозору і контрольовану систему використання коштів, зібраних на потреби будинку, і створює для мешканців будинку об'єктивні причини для недовіри до фінансової діяльності адміністратора. Незважаючи на те, що мешканці скаржаться на діяльність адміністратора, вони все одно не поспішають створювати товариства. У багатоквартирних будинках проживають різного менталітету і різних фінансових можливостей власники квартир, які до цих пір до кінця не усвідомлюють, що саме вони є співвласниками всього багатоквартирного будинку. Тільки близько 20% багатоквартирних будинків управляють і доглядають самі власники житла шляхом створення товариств. Необхідно змінити правову базу управління. Необхідно проводити просвітницьку роботу і роз’яснювати мешканцям, що справжнім господарем, який управляє будинком є не управитель, а мешканці цього багатоквартирного будинку. Необхідно переглянути відносини управителя з мешканцями через структури, які їх представляють, і заново визначити його права та обов'язки. При створенні товариства власників багатоквартирного будинку бракує ініціативи самих мешканців, також бракує інформації та організаційної та технічної підтримки з боку державної і муніципальних інституцій. Необхідно регламентувати принципи формування «накопичувального фонду коштів будинку», його використання та контролю. У даний момент не існує накопичувального фонду, більш масштабні ремонтні роботи проводяться за кошти управителя, які він збирає з мешканців. Це призводить до монополізації функцій управителя. Не всі підприємства мають можливості проводити в кредит дорогі ремонтні роботи, тому більш дрібні підприємства часто стають банкрутами. В даний час готуються правові акти щодо необхідності накопичувального фонду та розрахунків внесків.