ДОВГОСТРОКОВА ПРОГРАМА УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВИМ ФОНДОМ ҐМІНИ у ПОЛЬЩІ Протягом квітня-грудня 2012 року, Фундація польсько-української співпраці „ПАУСІ» (КиївВаршава) реалізувала проект „Польський та український досвід управляючих компаній та сервісів для ОСББ” в Україні. Проект було профінансовано за кошти Міністерства закордонних справ республіки Польща. За підсумками проекту, польські експерти проекту з Європейського
інституту
нерухомості
(Краків,
Польща)
та
українські
фахівці
з
обслуговування нерухомості підготували та опублікували аналітичні статті щодо підходів та практик обслуговування житла, комерційної нерухомості, формування житлової політики в містах та розвитку ринку. Пропонуємо Вашій увазі чергову статтю.
Автор: Яцек Колібський
ДОВГОСТРОКОВА ПРОГРАМА УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВИМ ФОНДОМ ҐМІНИ ОБСЯГ ТА МЕТОДИ ЇЇ ОПРАЦЮВАННЯ Згідно з польським законодавством ґміна відповідає за ведення житлової політики на своїй території. У зв’язку з цим, вона зобов’язана розробити довгострокову програму управління житловим фондом та затвердити її рішенням ради. Положення закону говорять, що ця програма має бути розроблена на період не коротший ніж п’ять наступних років і повинна охоплювати: · прогноз розміру та технічного стану фонду, · аналіз потреб та план ремонтів і модернізації, · планований продаж приміщень, · принципи орендної політики, · спосіб і принципи управління фондами, а також прогнозовані зміни у цій сфері, - розмір фінансових витрат, · джерела фінансування витрат, · іншу діяльність з метою покращення способів управління житловим фондом ґміни, зокрема інформаційну програму. Беручи до уваги складність обговорюваного питання, а також великі труднощі з прогнозуванням виникаючих обставин, краще буде представити окремі виконавчі програми
як варіанти.
1.
ПРОГРАМА НАЯВНОГО СТАНУ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ
Фактори, які визначають обсяг житлового фонду ґміни: - існуючі можливості збільшення обсягу житлового фонду ґміни, - природне зменшення кількості житлових квартир, пов’язане з необхідністю знесення будинків, що перебувають у дуже поганому технічному стані, - прийнятий для реалізації варіант програми ремонтів, - актуальна потреба місцевої громади міста у соціальному житлі. Отже, розмір і структура, а також якісний стан ресурсів ґміни будуть наслідком прийнятої інвестиційної програми, яка враховує потенційний обсяг реалізації житлових будинків з квартирами для здачі в оренду, природне скорочення кількості житлових квартир, у зв’язку з необхідністю знесення будинків, які перебувають у дуже поганому технічному стані, а також результатом реалізованої програми ремонтів та програми приватизації. Ґміна має діяти в напрямку пристосування частини своїх житлових фондів для соціальних цілей. Такі соціальні квартири, часто нижчого стандарту, ніж комунальні, є необхідним доповненням житлової і соціальної політики ґмін. Це дало б змогу переміщати сім’ї в рамках доступних фондів, а також спростило б підбір квартир відповідного типу. Зміна якісного стану фонду може бути результатом як проведеної модернізації фондів, так і реалізованих у рамках комунального будівництва житлових інвестицій у будівництво квартир під оренду.
2. ПРОГРАМА РЕМОНТІВ З огляду на тісний зв'язок між зносом та витратами на утримання будинків, застосовується, зокрема, метод визначення рівня зносу на основі витрат на утримання. Ступінь технічного зносу будинку в будь-який період користування можна визначити за співвідношенням витрат на утримання за даний період з собівартістю відтворення будинку. Щоб застосувати цей метод, необхідно встановити змістовні, нормативні витрати технічного утримання будинку на наступні роки його експлуатації. Ремонтні потреби значною мірою залежать від віку та якості житлових будинків. Це суттєво впливає на розмір існуючої потреби у ремонтах. Відсутність детальних інвентаризаційних досліджень може ускладнити визначення масштабів необхідних ремонтів житлового фонду. Це пов’язано, перш за все, з надмірними витратами на проведення таких досліджень. Отже, ремонтні потреби можуть бути визначені шляхом встановлення ступеня відворотного і невідворотного зносу будинку. Основну роль має виконувати економічний фактор, а під час оцінювання ремонтних потреб фондів слід враховувати реальну вартість будинків та планований термін експлуатації. Часто буває, що для комунальних фондів здійснюється нераціональне підтримання у стані теоретичної придатності для проживання будинків, повністю зношених як з технічного
погляду, так і морального. Це результат значної прогалини відтворення, що виникає внаслідок недостатніх масштабів житлового будівництва. Ремонти, з огляду на потреби, можна класифікувати на поточні та періодичні. Приймімо, що консервація буде проводитися в усіх будинках, якими розпоряджаємося, незалежно від їх віку і загального технічного стану. Потреби зводитимуться, здебільшого, до капітальних ремонтів, а також середніх ремонтів і технічного огляду (поточне утримання будинків). Детальна класифікація будинків, а також послідовність виконання у них різного типу ремонтів, має бути результатом аналізу та оцінки управителя за погодженням з власником (житловим об’єднанням). Процедура визначення потреб у ремонтах на основі ремонтного коефіцієнта полягає на застосуванні актуальних коштів відтворення. Щоб розрахувати вартість відтворення, необхідно детально визначити включені до окремих категорій ремонтних робіт експлуатаційні площі будинків. Основою для визначення ремонтних потреб є проведення орієнтовних розрахунків вартості житлових фондів, зарахованих до окремих категорій ремонтів. Приймаючи розрахунковий рівень витрат на відтворення, можна чітко визначити мінімальні необхідні витрати на технічне утримання фондів, якими управляє ґмінний суб’єкт керування житловим господарством. Величина ремонтного коефіцієнта має бути на рівні як мінімум 1,5% річних витрат на відтворення. Проте, середній ремонтний коефіцієнт тісно пов'язаний з якістю житлового фонду, що в головній мірі залежить від віку будинків. Аналіз комунальних житлових фондів підтверджує, що в рамках ремонтної програми (це стосується як комунальних будинків, так і нерухомості житлових об’єднань) треба, перш за все, виконати наступний обсяг робіт: - ремонти дахів і ринв, - фасади й термоізоляційні роботи, - горизонтальна ізоляція, - вікна, двері, брами, - ремонти систем водопроводу і каналізації, - ремонти системи опалення, - заміна електричної системи. Основними стратегічними цілями ремонтної програми, яку реалізує ґмінний суб’єкт управління житловим фондом, мають бути: - покращення якості житлових послуг, які надаються орендарям та власникам житлових квартир; - підтримка міською владою перш за все місцевого капіталу приватного сектору, залученого до покращення житлових умов, а також умов проживання в окремих районах міста. Результатом належної реалізації ремонтної програми у комунальному житловому фонді будуть: - краще задоволення житлових потреб мешканців ґміни щодо технічного стану будинків; - припинення декапіталізації квартир, якими розпоряджається ґміна; - покращення якісного рівня квартир у довгостроковій перспективі; - зменшення витрат орендарів / квартирантів на опалення квартир; - підвищення якості послуги надання квартир з житлового фонду, в результаті поліпшення їх технічного стану. Головний ризик під час реалізації ремонтної програми у комунальному житловому
фонді, пов’язаний, зокрема, з: - фінансовими обмеженнями бюджету міста, - можливостями проведення в місті ефективної орендної політики, - надмірним зростанням цін на будівельні матеріали та ремонтно-модернізаційні роботи. Складовою ремонтної програми, у широкому розумінні, має бути програма, скерована до житлових об’єднань, які є власниками будинків, які перебувають у віданні ґмінних житлових суб’єктів. У деяких містах, здається, існують можливості профінансувати з бюджету принаймні частину ремонтів будинків, які перебувають у віданні ґмінних житлових суб’єктів, але є спільною власністю ґміни міського типу і власників окремих приміщень у будинках, в яких діють житлові об’єднання. Зазвичай, суб’єктом, який реалізує ремонтну програму, є житлове об’єднання, в якому ґміна може мати свою частку. Управитель нерухомості за погодженням з власниками займається визначенням ремонтних потреб, а потім координує ремонтні роботи. Результатом належної реалізації ремонтної програми у житловому фонді за участю житлових об’єднань буде: - повніше залучення мешканців цієї нерухомості у фінансування витрат на ремонти, - краще задоволення житлових потреб мешканців міста, - припинення декапіталізації будинків у житловому фонді об’єднань, - швидша реконструкція житлового фонду, що формує кращий імідж міста. Головні загрози для реалізації ремонтної програми у комунальному житловому фонді за участю житлових об’єднань пов’язані з: - обмеженою фінансовою спроможністю власників окремих квартир, - спроможністю міського бюджету фінансувати частину необхідного обсягу робіт, - неможливістю досягнення згоди з власниками приміщень щодо укладення спільної програми необхідних ремонтних робіт у частині нерухомості житлових об’єднань, Треба наголосити, що в рамках представлених міркувань ми не приділили достатньо уваги модернізації будинків для покращення якості житлового фонду. Така модернізація тісно пов’язана з технічним утриманням, а також управлінням житловим ресурсом і може проводитися неодноразово в рамках ґрунтовних ремонтів будинків. Модернізація може відбуватися двома способами: - шляхом самостійної діяльності власників окремих будинків, - завдяки діяльності влади ґміни стосовно групи житлових фондів (будинків даного кварталу, житлового комплексу, частини вулиці). Цей подвійний характер визначає також роль ґміни у модернізаційній діяльності. У першому випадку роль ґміни полягає у підтримці проведеної діяльності, в другому – ґміна виконує роль ініціатора і координатора проекту. Модернізація забудови потребує окремого підходу, залежить від характеру фондів, їх розташування в місті та обсягу робіт (наприклад, розвиток комунальної інфраструктури, покращення комунікацій, оптимізація експлуатаційної вартості квартир і будинків).
2. ПРОГРАМА ЗМІНИ ВЛАСНОСТІ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
Стратегічні цілі визначені програмою зміни власності приміщень повинні перш за все: - реалізувати довгострокову політику приватизації стосовно житлових фондів ґміни, - створювати умови для доступності квартир відповідної якості за доступну ціну для визначених груп домогосподарств, - впливати на покращення якості як житлового фонду, так і послуги надання квартир, пропонованої користувачам приміщень. З минулого досвіду виникає, що певна частина осіб, які отримали, або придбали у власність квартири з комунального фонду, не усвідомлюють повною мірою, що також стали співвласниками будинку. Статус власника накладає, в першу чергу, відповідні обов’язки, а вже потім дає відповідні привілеї. Процедура зміни правового статусу житлового приміщення є своєрідною трансакцією, від якої обидві сторони повинні отримати відповідну користь. Інтереси попереднього власника (ґміни) зводяться до: • отримання разових прибутків, за рахунок надходження відповідних коштів до бюджету ґміни (у випадку продажу); • відчуження майна, яке часто вимагає значних доплат на поточне утримання. Інтерес попереднього орендаря пов’язаний перш за все з: - свободою розпоряджатися приміщенням (відразу), - можливістю залишити його у спадок (в перспективі). Основним аргументом на користь приватизації є потреба обмежити руйнування комунальних будинків, а також підвищення персонального зацікавлення в утриманні будинку у належному технічному стані, чистоті та благоустрою. Приватизація створює умови для виникнення широкої маси власників даної нерухомості. Вартість утримання цих об’єктів нерухомості безпосередньо впливатиме на рівень квартирної плати, а в результаті примусить дбайливіше ставитися до цілого будинку. Ускладненням для приватизації може стати соціальна й економічна розшарованість серед користувачів приміщень комунального фонду, а відтак надто велика розбіжність інтересів. Щоб цього уникнути, треба ініціювати спрощення адміністративних процедур, які стимулюватимуть обмін квартирами. Проте, здається неминучим, що люди з відносно великими прибутками старатимуться переїхати до будинків вищої якості, розташованих в найкращих районах міста. Цей природний процес може призвести до виникнення в місті анклавів будинків, у яких проживають лише незаможні мешканці, неспроможні утримувати житловий фонд у належному технічному стані. В умовах Польщі на практиці існують два види приватизації: розпорошена і селективна. Розпорошена приватизація полягає у тому, що будь-який попередній орендар може придбати житлові приміщення у будь-якому будинку ґміни. Суттю селективної приватизації є відбір групи будинків у місті, виставлених на повну приватизацію приміщень шляхом продажу. Дотеперішній вітчизняний досвід має спонукати органи місцевої влади до вибору в майбутньому селективної приватизації. Вона, безсумнівно, важча, проте дає кращі результати, зокрема й у питаннях господарювання житловим фондом. Програма селективної приватизації та обмін квартирами у місті має стосуватися в
першу чергу: - продажу приміщень у малих будинках, - продажу приміщень у будинках, в яких можна буде реалізувати реальну ремонтну програму, - продажу приміщень в об’єктах нерухомості, не менше 50% яких розпоряджаються фізичні особи. Результатом проведення планованого продажу приміщень повинно бути зменшення частки бюджету ґміни у витратах на ремонти в комунальних будинках. Частину витрат, пропорційно до своєї частки, несуть власники окремих приміщень, але й тут можна зустріти складнощі у зв’язку з обмеженою фінансовою спроможністю деяких власників приміщень. Власники квартир, з огляду на відсутність коштів, можуть старатися обмежити обсяг запланованих раніше ремонтів та планувати надто малі щомісячні виплати на рахунок майбутніх витрат на технічне утримання. Реалізація програми селективної приватизації та обміну квартирами повинна дати відповідну фінансову користь бюджету ґміни. Це буде, перш за все, похідною кількості приватизованих житлових приміщень в окремі роки і цін, за які було продано ці приміщення. Кошти, отримані від приватизації житлових приміщень ґміни, повинні бути повністю використані в рамках ґмінної житлової господарки. Успіх ефективної програми приватизації обумовлений низкою факторів, серед яких основними будуть: - фінансові можливості мешканців, - рівень розвитку житлового ринку в місті, - привабливість розташування будинків, призначених у першу чергу до повної приватизації, - прийняті правила продажу приміщень, - політика держави, яка заохочує орендарів приміщень купувати їх у ґміни (наприклад: у формі податкових пільг). 4. ОРЕНДНА ПРОГРАМА Одним із ключових питань управління житловим фондом ґміни є програма реформування процедури оренди. Якщо не підвищити розмір орендної плати за квартири до рівня, який забезпечить покриття усіх витрат на утримання, ґміна перебуватиме під загрозою подальшої деградації її житлового фонду. Поступове підвищення до реального рівня оплати за користування житловим приміщенням створюватиме, водночас, сприятливіші умови для приватного сектору квартир, що належать до цього фонду. Треба наголосити, що належна реалізація орендної програми відповідним чином впливатиме на функціонування інших програм, зокрема ремонтної програми. В силу положень змін до Закону від 17 грудня 2004 р. (Урядовий щоденник № 281. п. 2783) стосовно зростання орендної плати у житлових квартирах (комунальних фондів, фондів підприємств, приватних орендних будинків) «підвищення орендної плати або інших оплат за користування приміщенням, за винятком незалежних від власника оплат, не може проводитися частіше, ніж раз у 6 місяців. Але, якщо рівень річної орендної плати або інших оплат за користування приміщенням, за винятком незалежних від власника оплат, перевищить 3% вартості відтворення приміщення, річне підвищення не може бути більшим, ніж на 10% попередньої орендної плати, або попередніх оплат за користування
приміщенням, нарахованих без незалежних від власника оплат». Під вартістю відтворення розуміють середню вартість будівництва 1 м2 площі приміщень у багатоквартирних будинках на території даного воєводства (визначається на основі даних Воєводського статистичного органу), що оприлюднюється в офіційних воєводських журналах. Законодавець рекомендував застосовувати різні тарифи за оренду з урахуванням факторів, які підвищують і зменшують їх, зокрема: · розташування будинку в місті, · розташування приміщення в будинку, · технічне і системне оснащення будинку і приміщення, · загальний стан будинку. Встановлений розмір орендної плати за житло на рівні ґміни має, перш за все, відображати їх якість. Це означає, що орендна плата за квартири найвищої якості, а також розташовані в найбільш привабливих районах міста, повинна бути набагато вищою, ніж за приміщення низької якості, з поганим технічним оснащенням. За рахунок швидшого зростання орендної плати ґміна зможе припинити дотувати домогосподарства, які не потребують фінансової підтримки. Таким чином, відсутність довгострокового плану підвищення орендної плати, може означати зовсім непотрібне субсидування витрат за проживання людей, які зовсім не бідні, а то й багаті. Ці кошти варто зекономити і призначити на інші цілі. Отже, постійне модифікування орендної системи у місті – абсолютна необхідність. Впровадження орендної програми в місті повинно впливати на: - створення чіткої і прозорої орендної політики задля розвитку житлового фонду міста; - збільшення прибутків ґмінного житлового суб’єкта шляхом зростання прибутків від орендної плати, що дозволить збільшувати інвестиції на капітальні ремонти і модернізацію; - стимулювання процесу обміну квартирами через краще пристосування домогосподарств до приміщень, які вони отримують (з урахуванням чисельності, фінансових можливостей і очікувань); - покращення якості квартир, у яких максимальна орендна плата наближається до ринкової; - поступова ліквідація необґрунтованих соціальних привілеїв для домогосподарств, які спроможні оплачувати орендну плату у повному обсязі; - обмеження необґрунтованих очікувань мешканців ґмінного житлового фонду, а також сімей, які очікують на квартири з житлового фонду міста; - значне покращення благоустрою будинків, що впливає на кращий імідж міста. Загроз для реалізації орендної програми треба чекати від: - надто повільного зростання зарплат, або різкого зростання безробіття, що призведе до зменшення доходів мешканців міста; - надмірного зростання оплат за послуги (вода і каналізація, вивезення відходів, теплоенергія); - складнощів з переконанням представників міської ради у необхідності ведення активної орендної політики. Основною стратегічною метою, до якої іде належним чином реалізована орендна програма в рамках комунального фонду, буде покращення якості ґмінного житлового фонду, а також можливість пропонувати сьогоднішнім орендарям та іншим користувачам приміщень житлові послуги на відносно високому рівні.
5. ПРОГРАМА УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВИМ ФОНДОМ Реструктуризація управління житловою нерухомістю – це повний перелік дій місцевої влади та її організаційних підрозділів, які управляють ґмінним ресурсом приміщень, з метою пристосування послуги до вимог ринкової економіки. Отже, реструктуризація управління стосується двох загальних площин: відносин між ґміною, як власником ресурсу, та його орендарями (нагляд власника), а також відносин між підприємцями та їхніми клієнтами, тобто користувачами нерухомості (власниками і орендарями). Реструктуризація повинна мати на меті, перш за все: • підвищення ефективності господарювання житловим фондом, що дасть змогу надавати житлові послуги на вищому якісному рівні при одночасному збереженні раціонального навантаження на бюджет ґміни; • збільшення конкурентоспроможності структур, які займаються адмініструванням житлового ресурсу. Приблизно 10% міст прийняли рішення про децентралізацію адміністрування житловим ресурсом ґміни. У цих випадках діючі раніше ґмінні суб’єкти господарювання житловим фондом було значною мірою реорганізовано або ліквідовано. Відтак, адміністрування житловими будинками ґміни передано суб’єктам господарювання, яких було відібрано згідно з процедурою державних замовлень. Характеристику оптимальної моделі організації управління і адміністрування житловим ресурсом можна визначити, беручи за основу такі фактори: • структура та обсяг нагляду власника, • кількість суб’єктів, що адмініструють житловий фонд, • правила фінансових розрахунків, • правовий статус та обсяг діяльності адміністратора. Нагляд власника повинен від імені ґміни займатися моніторингом діяльності окремих управителів та житлових об’єднань. Ця робота повинна передбачати зокрема: • організацію тендерів на адміністраторів житлового фонду, оцінку тендерних пропозицій та підготовку контрактів; • перевірку доходів від приміщень, рецензування та затвердження планів ремонтів і модернізації фонду, а також контроль за їх виконанням; • підготовка програм і оперативних планів господарювання житловим фондом ґміни; • представлення інтересів ґміни в житлових об’єднаннях; • нагляд і контроль якості послуг, які надають адміністраторами. Беручи до уваги розмір комунального житлового фонду в місті, необхідно вибрати модель, що передбачає від одного до кількох виконавців послуги адміністрування тими фондами. Це дасть можливість: - обмежити до мінімум систему нагляду за окремим адміністраторами, - оптимізувати витрати на функціонування організаційних структур. Треба організувати відбір адміністраторів житла у форматі відкритого тендеру. Поступове передавання адміністрування фондом ґміни мало б відбуватися згідно з Законом про державні замовлення. Дуже суттєвою справою є розробка системи фінансових розрахунків. Оптимальним
рішенням був би механізм, при якому орендні плати та інші платежі, що поступають з квартир комунального житлового фонду, поступають на окремий банківський рахунок ґміни. На основі інформації з електронної бази даних адміністратори матимуть можливість у поточному порядку ознайомитися з інформацією про заборгованість власників окремих приміщень. Це дасть змогу забезпечити надійну процедуру стягнення платежів. Якщо йдеться про правовий статус адміністратора, варто надавати перевагу товариствам з обмеженою відповідальністю, які мають мабуть найкращу форму для адміністрування нерухомістю у сучасному правовому та суспільному полі з огляду на: - необхідність ведення повної бухгалтерії, можливість отримання замовником достовірної інформації про їх фінансовий стан, - необхідність внесення відповідного засновницького капіталу, - обов’язкове виконання балансів та фінансових звітів, доступних в архівах торгових реєстрів у районних господарських судах. До кола обов’язків адміністратора повинні включатися типові адміністративні завдання, а також технічне управління. До основних можна зарахувати: • ведення обліку об’єктів комунальної нерухомості та її користувачів у співпраці з суб’єктом нагляду власника; • утримання нерухомості та прилеглих територій у належному технічному стані та відповідному порядку і санітарних умовах; • виконання завдань, пов’язаних з нарахуванням платежів за нерухомість та стягування цих платежів, а також ведення каси; • виконання від імені ґміни завдань, пов’язаних з обслуговуванням орендарів; • укладання договорів на постачання комунальних послуг користувачам нерухомості; • проведення консервації та поточних ремонтів в обсязі, який визначено договором про адміністрування; • співпрацю з центром соціальної допомоги. Можемо очікувати, що введення змін до моделі управління і адміністрування створить умови для: - покращення ефективності витрачання коштів, - покращення якості послуг з надання житла, - ближчого контакту користувачів приміщень з працівниками житлової адміністрації, - надійнішої діяльності у сфері господарювання житловим фондом ґміни. Необхідно врахувати, що вказана модель не мусить бути в цілому остаточним вирішенням. Через 2-3 роки від її запровадження потрібно буде проаналізувати її ефективність та внести можливі корективи. 6. ПРОГРАМА ФІНАНСОВИХ ВИТРАТ Програма витрат, перш за все, повинна стати спробою визначення прогнозованого розміру та структури витрат на утримання житлового фонду. Тому пропозиції, пов’язані з цією програмою, стосуються витрат на утримання в розподілі на: - експлуатаційні витрати (охоплюють, зокрема, витрати на водопостачання, каналізацію, вивезення відходів, адміністрацію та загальне утримання чистоти тощо), - витрати на технічне утримання (пов’язані з витратами на поточні і капітальні ремонти
та модернізацію). Аналізуючи розмір одиниці витрат на утримання, варто наголосити, що у випадку експлуатаційних витрат є складові, що залежать від суб’єкта – управителя житловим ресурсом, а також незалежні від цього суб’єкта. До перших зараховуємо оплату за адміністрування та загальні платежі, а також кошти на утримання чистоти. До других зараховуємо оплату за воду і каналізацію, вивезення відходів, а також значну частину інших коштів експлуатації (у т.ч. пов’язаних з оплатою за електроенергію у приміщеннях спільного користування, послуги сажотруса, дератизацію, тощо). Щодо оплат за адміністративні послуги, загальних оплат та оплат за збереження чистоти, управитель житлового ресурсу повинен оптимізувати їх розмір та в поточному порядку контролювати їх масштаби і зростання. Щодо витрат, які виникають від надання комунальних послуг для житлового господарства, місцева влада повинна мати вплив на їх зростання, погоджуючи розмір тарифів за водопостачання і каналізацію, вивезення відходів, теплоенергію, тощо. На зростання інших експлуатаційних оплат вирішальний вплив матимуть фактори, незалежні як від управителів житлових фондів, так і від місцевої влади (зміни цін за електроенергію, зміни цін за послуги окремих суб’єктів господарювання). Розмір витрат на технічне утримання буде зумовлений, перш за все, наступними факторами: • ремонтною програмою житлового фонду, прийнятою на місцевому рівні для суб’єкта, що управляє житловим фондом ґміни, • зростанням цін на будівельні матеріали, обладнання, системи, • зростання вартості ремонтно-модернізаційних послуг для житлових будинків. Крім цього, у цій програмі треба передбачити майбутні навантаження на бюджет ґміни з огляду на інвестиційні витрати в житловому господарстві ґміни (наприклад комунальне будівництво).
7. ПРОГРАМА ДЖЕРЕЛ ФІНАНСУВАННЯ Розмір фінансових ресурсів, що впливають на якість утримання житлових фондів ґмін, залежить, перш за все, від: ·стандарту житлового фонду, ·співвідношення кількості житлових приміщень і приміщень іншого призначення в експлуатованих фондах, ·прийнятих тарифів оплати за житлові приміщення та приміщення нежитлового призначення, ·розміру дотації з бюджету ґміни, що залежить, по суті, від передбаченого рівня утримання фондів і прийнятої програми ремонтів і модернізації. Основним джерелом забезпечення коштів утримання є надходження від житлових приміщень (орендна плата та нарахування, які сплачують авансом власники квартир, та платежі за послуги), які можуть бути доповнені надходженнями від приміщень нежитлового призначення, дотаціями з бюджету ґміни, а також соціальними житловими доплатами. Структура покриття витрат на утримання житлових фондів ґмінного житлового суб’єкта
буде результатом багатьох факторів, до яких можна зарахувати в першу чергу: • реалізовану орендну політику (більш або менш активну, що виникає, зокрема, з положень чинного законодавства); • прийняту приватизаційну політику (зокрема у стосунку до приміщень нежитлового призначення); • фінансову спроможність місцевого бюджету (рівень можливих доплат до житлового господарства); • рівень отримуваних прибутків з інших джерел (у т.ч. від реклами, банківських відсотків, відшкодувань за неправомірне використання приміщень, тощо). Джерелом фінансування інвестиційних витрат на житлове господарство ґміни, будуть кошти міського бюджету. 8. ІНФОРМАЦІЙНА ПРОГРАМА Опрацювання відповідної інформаційної програми має на меті, перш за все, значно знизити недостатність інформації про ухвалену і реалізовану житлову політику на місцевому рівні, а також залучити місцеву громаду до більшої активності у питаннях задоволення житлових потреб. Інформаційна програма повинна стосуватись, зокрема: - створення системи інформування, яка надаватиме мешканцям міста ґрунтовну інформацію про основні положення прийнятих програм та можливі варіанти їх реалізації; - інформування про результати налагодження співпраці між владою міста і приватним сектором (девелопери, кооперативи, приватні управителі, посередники нерухомості, банки тощо); - ініціатив міської влади в галузі формування житлової політики, яка більшою мірою враховуватиме суспільні потреби; - інформування про можливості ґміни у сфері задоволення житлових потреб домогосподарств з особливо низькими доходами. Інформаційну програму повинні розробляти і впроваджувати відповідні структури адміністрації міста. Слід наголосити, що витрати, пов’язані з виконанням інформаційної програми, будуть відносно низькими, проте отримані результати будуть суттєвими. Здається, що публічне порозуміння та підвищена активність громадян у питанні задоволення їхніх житлових потреб даватимуть велику користь, зокрема у довгостроковій перспективі. Для реалізації програми не потрібно наймати нових працівників, а загальні витрати, пов’язані з оприлюдненням, промоцією, організованими зустрічами, дуже низькі, порівняно з отриманою користю. Суттєвим фактором є моніторинг прогресу введення в дію програм господарювання житловим фондом ґміни. В умовах змін як загальних обставин, так і в місцевій житловій системі, можливі будуть доповнення до прийнятих органами місцевого самоврядування локальних програм у сфері житлового господарства.
9. ЗАКЛЮЧНІ ВИСНОВКИ
Створення багаторічної програми управління житловим фондом ґміни треба вважати стратегічним ресурсом під час ухвалення рішень щодо напрямків розвитку місцевого житлового господарства. Програма господарювання житловим ресурсом – як одна з суттєвих складових стратегії розвитку житла у ґміні – повинна бути довгостроковою, актуальною й успішною. Тому особливе значення має визначення основних цілей, пріоритетів і шляхів їх впровадження у сфері управління житловим фондом. Формальне схвалення місцевою владою багаторічної програми господарювання житловим фондом ґміни повинно проходити на двох площинах: • загальній (де цілі та напрями, ухвалені рішенням ради, стануть основою для розробки операційної програми), • детальній (де рішенням ради приймається операційна програма, фінансова і матеріальна реалізація якої узгоджуватиметься кожного разу шляхом ухвалення радою бюджетних рішень). У зв’язку з річним бюджетним циклом, операційна програма щорічно оновлюватиметься і затверджуватиметься радою. Її поточне оновлення буде, водночас, оцінкою актуальності ухваленої програми.