ПЛАН УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ у ПОЛЬЩІ Протягом квітня-грудня 2012 року, Фундація польсько-української співпраці „ПАУСІ» (Київ-Варшава) реалізувала проект „Польський та український досвід управляючих компаній та сервісів для ОСББ” в Україні. Проект було профінансовано за кошти Міністерства закордонних справ республіки Польща. За підсумками проекту, польські експерти проекту з Європейського інституту нерухомості (Краків, Польща) та українські фахівці з обслуговування нерухомості підготували та опублікували аналітичні статті щодо підходів та практик обслуговування житла, комерційної нерухомості, формування житлової політики в містах та розвитку ринку. Пропонуємо Вашій увазі чергову статтю.
Автор: Владислав Бжеський
Редактор: Яцек Колібський
ПЛАН УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ у ПОЛЬЩІ Суть і завдання плану управління План управління – це документ, що визначає цілі та пріоритети власника, а також є основою для створення стратегії їх реалізації. Сам план ще не є доказом переваг управителя, і щойно його оперативна діяльність про це засвідчить. Після представлення плану управління власнику, його прийняття можливе в цілому або із внесеними взаємоузгодженими змінами, оскільки дехто з власників може не погодитись з додатковими інвестиціями і схвалити, окрім поточних витрат, лише витрати на утримання. Інші погодяться на інвестування, але виключно в межах доступної, вже накопиченої в нерухомості готівки, щоб не вкладати додаткових коштів у цей проект та не брати нових кредитів. План виконує низку функцій: діагностичну, прогностичну, консультаційну, стратегічну, аквізиційну, переговорну, контрольну чи розрахункову. Відповідно він повинен бути містким, ґрунтовним та вмотивовано достатнім для виконання вказаних завдань. План управління стосується як інвестиційної нерухомості, власник котрої (не є її користувачем) має на меті, насамперед, реалізувати свої фінансові цілі, так і нерухомості «власницької», коли власник є її користувачем і націлений на фінансовий успіх і на вдале користування. Йдеться, зокрема, про житлову нерухомість, де власник (гміна, завод, інституція) реалізує публічні цілі або пов’язані із використанням цієї нерухомості у побутових потребах. Реалізацію цілей власника можна описати двома основними типами стратегій: стримана – найчастіше для житлової нерухомості (житлові об’єднання), прогресивна – для нерухомості, що складає інвестицію капіталовкладень власника.
Остаточний вибір стратегії залежить від власника, але в інтересах управителя є пропозиція варіативних стратегій власнику, за умови, що той заздалегідь не заперечить однієї з них. Стримана стратегія передбачає, що управитель приймає існуючу майновокапіталову ситуацію, а також продовжує і вдосконалює попередній спосіб керування. На противагу їй прогресивна стратегія, що містить вимоги до управителя в частині підготовки пропозиції зміни існуючої майново-капіталової структури разом із відповідною зміною способу управління. Процес виникнення плану управління Під час складання плану управління доцільно виділити наступні етапи: 1. Взаємоузгоджене визначення управителем і власником зрозумілим способом цілі плану і очікування власника, а також роль управителя в реалізації цих цілей. 2. Комплексне визначення відповідної законодавчої бази, а також збір відповідної інформації стосовно майна нерухомості, про його суб’єкти та об’єкти. 3. Проведення аналізу і діагнозу теперішнього стану вибраних суб’єктів і об’єктів. 4. Аналіз регіонального і локального ринкового оточення цієї нерухомості. 5. Аналіз попередніх фінансових результатів, а також прогнозування із урахуванням інформації щодо ситуації як на ринку нерухомості загалом, так і теперішнього стану функціональної та майново-капіталової структур зокрема. 6. Стратегічний аналіз, а також окреслення можливих варіантів стратегії подальшої діяльності. 7. Оцінка варіантів та вказівка на рекомендований стратегічний вибір. 8. Підготовка плану реалізації рекомендованого варіанта з урахуванням загроз. 9. Підведення підсумку плану і представлення кінцевих висновків у формі «підсумків для власника» (розміщується на початку плану) Вміст плану управління Виконання низки завдань, а також прийняття варіативних стратегій реалізації загальних і детальних цілей та довгострокова перспектива стратегічного управління потребують підготовки змістовного та ґрунтовного документа згідно із прийнятим переліком етапів. Титульна сторінка. Зміст. I. ВСТУП Мета розробки плану і очікування власника. II. ОСНОВНА ІНФОРМАЦІЯ ПРО НЕРУХОМІСТЬ 1. Правовий статус нерухомості і статус власника (предмет, суб’єкт і нарахування). 2. Загальний опис (локалізація)– призначення в просторовому плані. 3. Детальний опис місця знаходження (локалізація). 4. Опис і технічний стан будинків і споруд 5. Характеристика нерухомості. 6. Вміст (перелік) документації нерухомості. 7. Спосіб господарювання і використання нерухомості. 8. Визначення ремонтних потреб. 9. Діючий спосіб управління нерухомістю. 10. Підсумки та висновки.
III. АНАЛІЗ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ 1. Визначення обсягів ринку. 2. Клієнти – потреби, бажання i уподобання. 3. Нерухомості - конкуренти. 4. Аналіз порівняльних нерухомості. 5. Підсумки та висновки. IV. ПОТОЧНИЙ ФІНАНСОВИЙ АНАЛІЗ 1. Прибутки і витрати – специфікація окремих статей і збірних підрахунків. 2. Можливості збільшення прибутків та зменшення витрат. 3. Потенційні джерела фінансування. 4. Оцінка (визначення) вартості нерухомості. 5. Підсумки та висновки. V. СТРАТЕГІЧНИЙ АНАЛІЗ 1. Переваги та недоліки нерухомості 2. Визначення варіантів втручання VI. ОЦІНКА ВАРІАНТІВ ВТРУЧАННЯ 1. Наслідки впровадження окремих варіантів 2. Вказівка на оптимальний варіант VII. ПЛАН ВПРОВАДЖЕННЯ ВКАЗАНОГО ВАРІАНТА З УРАХУВАННЯМ МОЖЛИВИХ ЗАГРОЗ Мета розробки плану і очікування власника Власник нерухомості, перш за все, заінтересований синтетичними результатами реалізації варіантів стратегій, а також висновками, які виникають з прийнятих цілей і очікувань. Тому план управління нерухомістю повинен відображати потенціал збільшення прибутків від нерухомості в короткостроковій і довгостроковій перспективах. У планах управління нерухомістю, що управляється житловими об’єднаннями, потрібно наголошувати на утримання належного технічного стану і фінансового становища, оскільки провадження господарської діяльності повинно бути збалансованим, функції збереження та розвитку відповідати можливостям і преференціям власників житлових квартир. Також треба зауважити, що план управління нерухомістю підготовлений професійним управителем затверджується загалом власників нерухомості.